CONTRATO DE PROMESA

ES CONTRATO INDEPENDIENTE, CON VIDA PROPIA, CUYO

OBJETO ES PRODUCIR UNA OBLIGACIÓN DE HACER

“En la obra De la Compraventa del Doctor Adolfo Oscar Miranda, Editorial

Delgado, Universidad Doctor José Matías Delgado, San Salvador 1996, con relación a
la figura del Contrato de Promesa, encontramos que dicho autor al respecto Considera
lo siguiente: “en el proceso de formación de un contrato que se desea celebrar como
definitivo, las partes pueden encontrar obstáculos que hagan irrealizable de momento
ese contrato tales como, no contar con los medios económicos suficientes para llevar a
cabo en seguida el contrato, obstáculos de índole legal de carácter temporal, superables
dentro de un lapso de tiempo apropiado etc., en estos casos entra en juego el Contrato
preliminar tendiente a celebrar el negocio jurídico que se pretende; dentro del derecho
positivo salvadoreño, la figura del Contrato de Promesa la recoge el Art. 1425 del
C.C..- considerando el autor, que la promesa de celebrar contrato es un contrato
independiente, con vida propia, cuyo objeto es producir una obligación de hacer, cual
es, la de celebrar el contrato prometido.”

En ese mismo orden de ideas, los Tratadistas Arturo Alessandri R. y Manuel

Somarriva U. en su obra Curso de Derecho Civil, Fuentes de Las Obligaciones Tomo I,
páginas 361 y siguientes Editorial Cultural Andrómeda 1976, definen al Contrato de
Promesa como: “aquél en que dos o más personas se comprometen a celebrar un
contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales. Consideran que es un contrato
bilateral por existir acuerdo de voluntades, de aplicación general por tener aplicación en
todos los contratos nominados. Y dentro de los requisitos del Contrato de Promesa se
señalan los siguientes: 1) Debe constar por escrito; 2) No debe ser de aquellos que la ley
declara ineficaces; 3) Debe contener un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato prometido; 4) Debe especificarse de tal manera que sólo falte,
para que sea perfecto, la tradición o las solemnidades legales. La falta de cualquiera de
estas condiciones vicia el contrato de nulidad absoluta.
Asimismo, y en ese sentido el Art. 1425 de nuestro Código Civil, prescribe: “La
Promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes: 1a Que la promesa conste por escrito; 2a Que el contrato
prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3a Que la promesa
contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4a Que
en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente.””
 
SI EN LA PROMESA SE ESTIPULA LA OBLIGACIÓN DE PAGAR UNA
PENALIDAD EN CONCEPTO DE ARRAS POR EL INCUMPLIMIENTO SE DEBE
CUMPLIR ESTA
 

“Establecido así el marco doctrinario y legal para resolver el caso en estudio, se

procede de inmediato a revisar si los elementos vertidos en autos por las partes en
conflicto se encuentran apegados o no al marco legal y en ese sentido esta Cámara
Considera:

Que según consta del libelo de demanda presentado y del contrato de Promesa
de Venta que se pretende resolver, otorgado ante los oficios del Notario Leonel José O.
L., en la ciudad de Santa Ana, a las dieciséis horas del día veinticuatro de Diciembre del
año dos mil catorce, el señor ERNESTO L. M. en su calidad de promitente comprador
demanda al señor JOSÉ ADALBERTO B. R., conocido por JOSÉ ADALBERTO B.
Hijo, en su calidad de promitente vendedor la resolución de ese contrato de Promesa de
Venta, que recae sobre una porción de terreno rústico, situada en el Cantón […],
jurisdicción de la ciudad de Coatepeque, departamento de Santa Ana, de una extensión
superficial d Cuatrocientos dieciocho mil doscientos cinco punto sesenta y nueve
Metros cuadrados, a ser segregada de tres inmuebles formados por reunión de
hecho, propiedad del promitente vendedor, inscritos bajo las Matrículas números […] y
[…] del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente;
conviniendo ambos otorgantes en la cláusula IV) del contrato aludido, que el precio de
tal venta era por la cantidad de Ciento sesenta y siete mil doscientos setenta y dos
Dólares de los Estados Unidos de América, recibiendo el promitente vendedor en el
momento del otorgamiento de dicho contrato, la cantidad de Treinta y cinco mil
dólares de los Estados Unidos de América, quedando pendiente la cantidad de Ciento
treinta y dos mil doscientos ochenta y dos Dólares de los Estados Unidos de América
los cuales serían cancelados al realizar el traspaso a quien el señor Ernesto L. M.
designara por venta de la porción del inmueble prometido cuando está segregación sea
aprobada por el departamento de Catastro del Centro Nacional de Registros y cuando
que sea inscrito a favor del promitente vendedor, comprometiéndose el vendedor en esta
cláusula a liberar de cualquier gravamen que recaiga sobre la propiedad y a  
verificar su liberación en el Crédito denominado FICAFE; asimismo consta de la
cláusula V) del mismo contrato, el plazo para el cumplimiento de la obligación, es decir
para otorgar la respectiva escritura de compraventa de la porción de terreno segregada
del inmueble antes relacionado y descrito, sin ningún gravamen, se estipuló que era de
tres meses contados a partir de la celebración de dicho contrato, es decir que el
plazo finalizaba el día veinticuatro de Marzo del año dos mil quince, plazo que a la
fecha ha sido sumamente superado; según puede observar esta Cámara, esta obligación
no fue cumplida por el señor B. R., por el contrario, la parte demandante ha presentado
en autos una Certificación extractada de fecha seis de Abril del año dos mil dieciséis, de
la inscripción registral de la Matrícula número [...], correspondiente al inmueble inscrito
en el Cantón […], jurisdicción de Coatepeque, departamento de Santa Ana, inscrito a
favor del señor José Adalberto B. R. conocido por José Adalberto B. Hijo, donde se ha
constar que tal inmueble soporta un gravamen de Hipoteca Abierta a favor de J.J.Borja
Nathan, S.A. con un derecho de 100% Hipoteca por un monto de ciento treinta y cinco
mil Dólares de los Estados Unidos de América; y una presentación de un documento de
Crédito a la Producción presentado por Álvaro Manuel T. R. a favor de J.J.Borja Nathan
S.A., marginando la Matrícula Número [...]; este inmueble forma parte junto con otros
dos inmuebles propiedad del Promitente Vendedor de los cuales se formaría la porción
de terreno a segregar; también el señor JOSÉ ADALBERTO B. R. conocido por JOSÉ
ADALBERTO B. Hijo, tampoco ha demostrado en autos, haber cumplido con su
obligación contractual de obtener la aprobación de la porción de terreno a 
segregar, de parte del Departamento de Catastro del Centro Nacional de Registros, para
que pudiera ser habilitado administrativamente por parte del Registro de la Propiedad, a
escriturar la compraventa de la porción de terreno segregada que se había prometido en
venta.

Así las cosas, y ante el incumplimiento de parte del Promitente Vendedor, se

habilitó al demandante Promitente Comprador señor ERNESTO L. M., el ejercicio de la
acción resolutoria del Contrato de Promesa enmarcada en el Art. 1360 del Código Civil,
pretensión que fue declarada a favor del demandante por el señor Juez a quo y con la
cual han quedado plenamente conformes ambas partes en primera instancia al no
recurrir de dicho punto; la inconformidad recae únicamente en la no estimación de la
condena a la cláusula de Penalidad que estipularon los contratantes, y en ese sentido
esta Cámara Considera que el Promitente Vendedor señor JOSÉ ADALBERTO B. R.
conocido por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo, al haber incumplido en el plazo convenido
contractualmente sus obligaciones  de liberar de gravámenes el inmueble de su
propiedad y de haber iniciado y completado el trámite de legalización de la porción de
terreno a segregar prometida en venta, en el respectivo Departamento de Catastro del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente, lo hace
merecedor a la condena de la cláusula penal que las mismas partes convinieron en el
Contrato de Promesa de Venta, bajo la cláusula V) de devolver las arras, en este caso
debe entenderse sin dificultad alguna que es el anticipo del precio que entrego el
Promitente comprador, que fue la cantidad de Treinta y cinco mil Dólares de los 
Estados Unidos de América, disposición de voluntad sobre la cual han manifestado en
el Proceso estar de acuerdo ambas partes materiales, más un cincuenta por ciento más
sobre el monto que el Promitente Comprador hubiese entregado, es decir de los Treinta
y cinco mil Dólares de los Estados Unidos de América que se entregaron como
anticipo, se debe pagar por el promitente Vendedor al Promitente Comprador, un
cincuenta por ciento como Penalidad, que da una cantidad de Diecisiete mil quinientos
Dólares de los Estados Unidos de América.-
Por lo antes expuesto, encontrándose la pretensión ejercitada por el Promitente
comprador arreglada a los preceptos legales y doctrinarios, se deberá revocar la
estimación parcial que dictó el señor Juez a quo, y en su lugar, estimar totalmente la
pretensión ejercitada por la parte actora, ordenándose al señor JOSÉ ADALBERTO B.
R. conocido por JOSÉ ADALBERTO B. Hijo, al pago de la cantidad de Diecisiete mil
quinientos Dólares de los Estados Unidos de América, en concepto de la cláusula penal
contenida en el Contrato de Promesa de Venta que se conoce.-”