“Año del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA

Escuela Profesional De Ingeniería Civil

CURSO : Formulación Y Evaluación De Proyectos De Inversión

TEMA : Estudio de Pre factibilidad – Vivienda Multifamiliar
DOCENTE : Ing. GUTIERREZ WAIDHOFER, Juan Enrique.
ALUMNOS : Grupo 01
1. CUELLAR NINANYA, Steven Ángel.
2. FLORES FLORES, Frank Ez.
3. HUAMAN ENCISO, William.
4. JANAMPA ALANIA, Jork Robert.
5. MELGAREJO LOPEZ, Jennifer Geraldine
6. PAYTAN RIVEROS, Andrés
7. VELASQUEZ CARBAJAL, Dolivet Teizi

CICLO: IX SECCIÓN: C3

HUANCAYO 2022 - I
 INDICE
Capítulo 1. Fundamentación del Proyecto ............................................................ Error! Bookmark not defined.
1.1. Idea y alcance del proyecto................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.2. Antecedentes ..................................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.3. Justificación........................................................................................ Error! Bookmark not defined.
1.4. Mercado a Atender ............................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.5. Ventajas del Proyecto ......................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.6. Objetivo general ................................................................................. Error! Bookmark not defined.
1.7. Objetivo Especifico ............................................................................. Error! Bookmark not defined.
Capítulo 2. Estudio de Mercado ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
Objetivo del estudio de Mercado ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Grupo objetivo de Análisis .............................................................. Error! Bookmark not defined.
Análisis Investigativo del Mercado................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Estudio de la demanda ...................................................... Error! Bookmark not defined.
2.3.2. Estudio de oferta................................................................ Error! Bookmark not defined.
Análisis estratégico del mercado ..................................................... Error! Bookmark not defined.
Conclusiones del estudio de mercado ............................................. Error! Bookmark not defined.
Capítulo 3. Estudio Técnico ................................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.1. Objetivos del Estudio Técnico ..................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2. Localización del Proyecto ........................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3. Ingeniería del proyecto ............................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.1. Características e ingeniería del proyecto ........................... Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Modelo de contrato ........................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.3. Proceso de construcción ................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.4. Gestión del proyecto ......................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.5. Costos Generales ............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.3.6. Costos de Construcción .................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.7. Ventaja y desventajas ....................................................... Error! Bookmark not defined.
3.3.8. Costo del terreno .............................................................. Error! Bookmark not defined.
3.3.9. Costo administrativo o de venta......................................... Error! Bookmark not defined.
3.4. Marco legal ................................................................................ Error! Bookmark not defined.
3.5. Conclusiones del estudio técnico ................................................ Error! Bookmark not defined.
Capítulo 4. Evaluación financiera del proyecto ..................................................... Error! Bookmark not defined.
4.1. Objetivos de la evaluación financiera .......................................... Error! Bookmark not defined.
4.2. Análisis de la Inversión ............................................................... Error! Bookmark not defined.
4.3. Financiamiento del capital de trabajo .......................................... Error! Bookmark not defined.
4.4. Financiamiento Propio por los inversionistas ............................... Error! Bookmark not defined.
4.5. Flujo de caja del Proyecto........................................................... Error! Bookmark not defined.
4.6. Análisis de rentabilidad............................................................... Error! Bookmark not defined.
4.7. Conclusiones del análisis de riesgos e impactos ..................... Error! Bookmark not defined.
CAPÍTULO I

1. FUNDAMENTACIÓN DEL PROYECTO

1.1. IDEA Y ALCANCE DEL PROYECTO

El proyecto comprende realizar el estudio de pre factibilidad, para la

modificación del proyecto arquitectónico de un edificio de vivienda multifamiliar,
sobre un área de terreno de 2075 m², ubicado en la ubicado en la Av
prolongación centenario y la Av. Huancas, Huancayo, propiedad de CCVIDA
S.R.L.

El Edificio consta de 1 Sótano, 17 Pisos y Techos.

Dos (02) departamentos del primer piso cuentan con jardines propios de 16 m2
y 75 m2 respectivamente.

Los setenta (70) departamentos cuentan con 3 dormitorios, el dormitorio

principal cuenta con un (01) baño y Walk in Closet, los otros dos (02)
dormitorios tienen (01) un baño compartido. Cuentan además con sala,
comedor, baño de visitas, cocina, lavandería, cuarto y baño de servicio.

Los departamentos de los últimos pisos son dúplex y cuentan en el segundo

nivel con una terraza amplia, con una (01) sala de estar y (01) un baño.

1.2. ANTECEDENTES

El proyecto inmobiliario refiere a la modificación del edificio de la vivienda

multifamiliar, sobre un área de 2075 m2, ubicado en la ubicado en la Av.
prolongación centenario y la Av. huancas, Huancayo.

El distrito de Huancayo ha ido incrementando el número de habitantes durante

los últimos años, con el cual se ha ido hecho más notable el incremento del
comercio a través de la compra de departamentos y la construcción de estos
mismos, es por ello que el presente proyecto ha ido identificando estos factores,
con el cual se ha planteado que el Edificio a desarrollar consta de un
semisótano y un sótano destinados para estacionamientos y desde el primer
piso al octavo destinados para departamentos para vivienda (entre
departamentos flats y departamentos dúplex).

A partir de ello se realizó un análisis de los recursos y aspectos importantes

para el proyecto de inversión a desarrollar, considerando la ubicación, los
aspectos materiales, económicos y humanos necesarios.
 1.3. JUSTIFICACIÓN
La inversión en el sector construcción en la ciudad de Huancayo viene creciendo,
debido a que se viene construyendo centros comerciales, tiendas por departamento,
locales comerciales, viviendas y como es en nuestro caso viviendas multifamiliares,
por lo que la realización del proyecto denominado “Residencial Libertad” tendrá un
impacto directo en la economía de la ciudad, debido a que se generará empleos de
mano de obra profesional, técnicos, calificada y no calificada, directa e indirecta,
además de que se desarrollará un flujo comercial de los proveedores de materiales
de construcción y productos afines, estas transacciones comerciales contribuirá al
desarrollo del país por la contribución del pago del Impuesto.
En la ciudad de Huancayo existen inmobiliarias que ofrecen diversos proyectos
multifamiliares con distintas características, generalmente están ubicado en zonas
residenciales o periféricas de la ciudad, sin embargo, presentamos una propuesta
diferenciada porque nos encontramos en el centro de la ciudad con precios
competitivos del mercado y con acceso a los centros de trabajo, educación,
instituciones públicas, privadas,
mercados y centros comerciales.

1.4. MERCADO A ATENDER

Considerando la naturaleza del proyecto, el mercado enfocado está constituido
por empresarios, empleados públicos y privados, migrantes, extranjeros y en
general personas económicamente estables, quienes buscan invertir su dinero
en una vivienda propia en el Distrito de Huancayo, Provincia de Huancayo y
Departamento de Junín.

1.5. VENTAJAS DEL PROYECTO

Entre las ventajas del proyecto se tiene que:

❖ El lugar donde se llevará a cabo la construcción es atractivo y seguro

para vivir.
❖ Presenta una cercanía y facilidad de acceso desde la zona al centro de
la ciudad, teniendo cerca diferentes puntos centrales, como el Parque
Tupac, Plaza Constitucion, Parque Huamanmarca, así como también
universidades cercanas y centros comerciales y de entretenimiento.
❖ La vivienda multifamiliar será construida con materiales de primera
calidad.
❖ Para la realización del proyecto se cuenta con profesionales altamente
calificados.
1.6. OBJETIVO GENERAL

● Elaborar un estudio de mercado de tal forma que a través de la investigación

permite conocer la oferta y la demanda, de los habitantes del distrito de
Huancayo para conocer la viabilidad del proyecto.
● Evaluar, los requisitos de las múltiples entidades financieras que nos dan
para el financiamiento del proyecto.

1.7. OBJETIVO ESPECÍFICO

● Determinar el tipo de público consumidor del estudio.

● Conocer la demanda de departamentos en el distrito de Huancayo.
● Investigar si el sector inmobiliario construye lo que el comprador quiere
adquirir.
● Evaluar la oferta de departamentos de acuerdo a los requerimientos
existentes.
● Identificar los sectores inmobiliarios competentes, para formular estrategias
de posicionamiento en el mercado.

CAPÍTULO II

2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO

El objetivo del estudio es conocer la factibilidad de la implementación física del

proyecto; para lo cual se analizaron los aspectos necesarios para la
construcción de las viviendas, tales como la localización, la ingeniería del
proyecto en cuanto al diseño, características físicas del mismo, margen legal;
y especialmente se analizaran los procedimientos y gestión para la
construcción a través del análisis de dos alternativas: contrato de servicio a un
profesional para la ejecución total del proyecto y la subcontratación por
procedimientos o etapas finales.

2.2. GRUPO OBJETIVO DE ANÁLISIS

Para el análisis investigativo de este proyecto, es necesario incluir a todas las
personas que constituyen el mercado a atender; para esto se requieren bases
de datos completas. Aunque el grupo objetivo está constituido por empresarios,
migrantes, extranjeros, empleados públicos y privados, domiciliados en la
ciudad de Cuenca, quienes buscan invertir su dinero en vivienda propia y que
además tengan facilidad y oportunidad de endeudamiento; se excluye de este
análisis a migrantes y extranjeros, ya que no se cuentan con datos estadísticos
totales de esta población, pero no con la información necesaria para la
realización de las encuestas personales; por tanto se trabajara únicamente con
los empresarios, empleados públicos y privados.

2.3. ANÁLISIS INVESTIGATIVO DEL MERCADO

La metodología utilizada para la investigación consiste en una Investigación
exploratoria, con la obtención en primera instancia de información secundaria,
la misma que fue facilitada por el Instituto Nacional de Estadísticas y
Informática INEI, así como también por otras fuentes privadas; y,
adicionalmente se ha obtenido información primaria a través de encuestas
realizadas, siguiendo un procedimiento de muestreo no probabilístico de
juicios.

2.3.1. ESTUDIO DE LA DEMANDA

2.3.1.1. RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN

La tasa de interés que señala el Diario Correo en su publicación “Conoce los
bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios” (2018) por parte
de alguno de los bancos actuales varía bastante en cada uno. De la Figura se
puede deducir que, estas entidades financieras, Mibanco tiene el más alto
porcentaje de intereses (15.67%) y el menor lo tiene el BBVA Continental
(7.16%).
 2.3.1.2. METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

El presente estudio fue de diseño no experimental, es decir, se observaron

situaciones que existen y sin haberlas provocado intencionalmente.
También al “describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un
momento dado” (Hernández et al., 2014, p.154). De clasificación
transversal, ya que se “recolectan datos en un solo momento, en un tiempo
único. Su propósito es describir variables y analizar su incidencia e
interrelación en un momento dado” (Ibídem), así como se realizaron las
encuestas en un momento acerca de las distintas variables de estudio; y
prospectivo debido a que “su objetivo es determinar relaciones entre
variables de hechos que posiblemente ocurrirán en un futuro, sin explicar
las relaciones causales de sus variables, (…), se plantea las posibles
causas y se intenta definir los posibles efectos” (Valencia, 2011). Gracias a
la información obtenida de los encuestados, se pudo plantear un posible
diseño, precio y promoción que la población estaría dispuesta a aceptar
para su vivienda ideal.

2.4. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Las técnicas que se aplicarán son del Muestreo y de Recolección de
datos.
Técnica de muestreo probabilístico y aleatorio simple; es decir,
“subgrupo de población en el que todos los elementos tienen la
misma posibilidad de ser elegidos” (Hernández et al., 2014, p. 175).
Recolección de datos, que “implica elaborar un plan detallado de
procedimientos que nos conduzcan a reunir datos con un propósito
específico” (Hernández et al., 2014, p. 198).

2.4.1 INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS

Método y técnica. Para obtener la información que se necesita, se

aplicarán encuestas transversales a través del instrumento de
recolección de datos, que consiste en un cuestionario semi-estructurado,
porque no sostiene un orden y es de poca rigurosidad. Este cuestionario
consta de mayoría de preguntas cerradas, es decir, “aquellas que
contienen opciones de respuesta previamente delimitadas. Resultan
más fáciles de codificar y analizar” (Hernández et al., 2014, p. 217); y
preguntas a las que se añadieron una respuesta abierta, denominada
como “otros” para que el encuestado brinde alguna otra información que
considere importante. Además, cuenta con valores dicotómicos (dos
alternativas) y politómicos (muchas alternativas). En el Anexo XXII se
encuentra la encuesta que se le aplicará a cierta muestra de la población
del distrito de Av. Belén n°158.
 2.5. IDENTIFICACIÓN DEL ENTORNO COMERCIAL

El punto de partida del proyecto está orientado a ofrecer un bien

inmueble bajo los estándares de calidad nacionales e internacionales
para cubrir una necesidad del público objetivo, teniendo como
características primordiales la comodidad, seguridad y accesibilidad;
mismos que serán evaluados de acuerdo a las exigencias de las
demandas del entorno.

Asimismo, se proyectará un servicio de postventa que se encargará de

dar asesoramiento a los clientes dentro de la etapa de compra y venta
de los bienes inmuebles.

2.6. ANÁLISIS HISTÓRICO DEL MERCADO

De acuerdo a los censos realizados en el 2007 hasta el 2017 se observa

que la población de la Provincia de Huancayo ha crecido de 466,346
habitantes a 545,615 habitantes, teniendo como variación de 79,269
habitantes, a partir del cual se tiene la tasa de crecimiento promedio es
de 1,6 %.

CUADRO Nº 1 Resumen de censos en la provincia de Huancayo 2007 -2017

Fuente: Adaptado del INEI-Censos 2007-2017

El crecimiento poblacional ha impulsado al sector de la construcción y

ha promovido la constante inversión en proyectos inmobiliarios en esta
zona de Huancayo. Con el pasar del tiempo se han lotizado terrenos que
son áreas exclusivas y residenciales los precios son elevados, Los
mismos que tienen mucha acogida por parte de los habitantes originarios
de la ciudad y también familias de otros departamentos del País.
2.7. ANÁLISIS ACTUAL DEL MERCADO LOCAL

En La ciudad de Huancayo el distrito de San Carlos ha crecido

notablemente en los últimos años sobre todo debido a la creación de
centros de estudios como la Universidad Roosevelt, Continental e
institutos, así como también el desarrollo del sector transporte y turismo,
así mismo con la implementación de los edificios lo cual son utilizados
como viviendas multifamiliares.

Entender la percepción monetaria por familia de la región es muy

importante. Sabiendo que la provincia de Huancayo tiene una población
mayor a los 550.000 habitantes por lo tanto el ingreso familiar promedio
en soles asciende 1082.7 soles considerándolos en un estrato medio, ya
pudiendo considerar que puede adquirir un departamento multifamiliar
con dicha remuneración.

2.8 SERVICIOS MUNICIPALES

2.8.1. LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA

La Municipalidad Provincial de Huancayo, aprobó un total de 533

licencias de habilitación urbana durante el período 2,011-2,014 lo que
significa un promedio de 133 licencias aprobadas al año, el área
habilitada en este período de tiempo fue de aproximadamente
1,657,700.51 m2 (165.77 ha), lo cual representa en términos generales
el 10.26% del área urbana del distrito de Huancayo (el cual cuenta con
un aproximado de 1,615.99 ha). El cuadro 3.7-D, muestra que el área
resultante de los aportes reglamentarios productos de estos procesos de
habilitación sumaron un total de 144,177.13 m2 (14.42 ha), sin embargo,
de esta área solo 92,036.57 m2 (9.20 ha), es decir el 63.8%
corresponden a predios con más de 200 m2, que son aquellos que
pueden reservarse físicamente, el porcentaje restante ha sido redimido
en dinero de acuerdo al marco legal vigente.
 FUENTE: Plan de desarrollo urbano Huancayo 2015 – 2025

INGRESO PROMEDIO MENSUAL PROVENIENTE DEL TRABAJO 2007-2020

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática -Encuesta Nacional de

Hogares.

Reconocer el entorno del mercado proyectado es importante para

identificar las tendencias que se posicionan en la zona de estudio, dado
ello el presente análisis partirá de reconocer rubros de construcción
predominantes en la zona de San Carlos, de tal forma que nos permita
orientar la visión del proyecto.
Fuente: Plan de desarrollo urbano de Huancayo 2006 - 2011
 Fuente: Plan de desarrollo urbano de Huancayo 2006 - 2011

El distrito de Huancayo ubicado en la Provincia de Huancayo cuenta con

un total de 10 sectores donde los rubros predominantes son las
construcciones de viviendas y comercio, se tiene también la
construcción de departamentos en edificios las cuales son las viviendas
multifamiliares y representa la idea del presente proyecto inmobiliario.

Clasificación: La demanda de vivienda en el Distrito de Huancayo,

Sector de San Carlos se puede definir en dos grandes componentes
como son las casas independientes y las viviendas con comercio de
acuerdo al análisis de tendencias de mercado actual.

2.9. SEGMENTACIÓN

Consiste en dividir el universo en pequeños grupos homogéneos con

características significativas para el estudio, es decir del Universo se
toma una pequeña parte para analizarla, y de la correcta ubicación de
este segmento se originarán los posibles consumidores del producto o
servicio que ofrecen las empresas nacientes.

Dentro de esta se examinan las semejanzas y diferencias de las

necesidades de los consumidores, con los resultados se elaboran
perfiles de los clientes y mediante estos perfiles se diseñan estrategias
para llegar a cada grupo o segmento.

2.9.1. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO:

Es el proceso mediante el cual se divide un mercado en grupos

uniformes y homogéneos más pequeños que tengan características y
necesidades semejantes. (Sapag,2014)

2.9.2. SEGMENTACIÓN GEOGRÁFICA.

En esta sección se describe el distrito de Huancayo de acuerdo a sus

distintas unidades geográficas.

El criterio de funcionalidad en el sector se manifiesta en la oferta de

servicios como los del sistema de justicia, salud, seguridad ciudadana,
educación y sistema financiero, con un constante movimiento comercial
y económico. La cohesión se refleja en la propuesta de límites precisada
anteriormente dentro de la que se incluye a 5 barrios (San Carlos,
Salcedo, Pichcus, Chorrillos lado norte y Palián lado norte) y la
articulación se materializa en la interconexión entre los mismos producto
de la urbanización de la zona.
 TABLA 3. INDICADORES GEOGRÁFICOS

Unidades Especificaciones
geográficas

País Perú

Región Junín

Provincia Huancayo

Distrito San Carlos

Densidad Urbana

Zonificación Residencial

Elaborado por los integrantes del grupo de estudio.

2.9.3. SEGMENTACIÓN DEMOGRÁFICA

El volumen poblacional del distrito a crearse debe ser entre el 25% y 50%
de la población del distrito de origen.

El censo de población y vivienda realizado por el INEI en el año 2017,

precisa que el distrito de Huancayo tiene 119 993 habitantes en total, y
según información remitida por el mismo instituto a solicitud del despacho
congresal, mediante Oficio Nº 360-2020-INEI/DTDIS de fecha 30 de
diciembre de 2020, el distrito de Huancayo tiene una población total
proyectada al 30 de junio de 2020 de 124 294 habitantes.

Es así que, la cantidad de población del distrito de San Carlos deberá

encontrarse entre el 25 y 50 %, es decir entre los 29 998 y 59 996 habitantes.
Al respecto cabe señalar que, en el censo nacional del 2017, solo el barrio
San Carlos tenía una población de 6 443 habitantes (5.2%) la que, en base
a la proyección del INEI, podría haberse incrementado, adicionalmente se
tiene que evaluar la cantidad poblacional por cada uno de los 4 barrios
restantes que conforman el nuevo distrito, y que según lo señalado por la
Junta Vecinal tendrían una proyección de 80 000 habitantes. En ese
sentido, la Sub-Gerencia de Acondicionamiento Territorial recomienda
realizar un análisis de la población respecto a la información por manzanas
del último censo.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática - Censos Nacionales 2017:
XII de Población y VII de Vivienda
 2.10. CÓMO ESTÁ REPARTIDO EL MERCADO

Proporción de núcleos familiares propietarios y no propietarios de vivienda

en el total de núcleos familiares, por niveles socioeconómicos (NSE) El total
de núcleos familiares de la ciudad de Huancayo es de 78,992 de los cuales
el 62.3% son propietarios de vivienda dentro de la ciudad, un 33.3% son
núcleos familiares no propietarios y el 4.5% son núcleos familiares
propietarios de vivienda fuera de la ciudad.

Tabla

Fuente: Estudio de demanda de vivienda – Fondo Mi vivienda (2018)

La demanda (cantidad) potencial y efectiva de viviendas por NSE existe en

la ciudad de Huancayo una demanda potencial de 26 342 viviendas y una
demanda efectiva de 4,400 viviendas. Por estratos socioeconómicos se
observa una mayor demanda tanto potencial como efectiva entre los
núcleos familiares no propietarios de vivienda en el estrato D.

Con esta fuente del estudio de demanda de vivienda del Fondo Mi Vivienda
podemos apreciar que existen 26 342 núcleos familias No Propietarios en
 el departamento de Junín específicamente en la Provincia de Huancayo el
cual es mercado objetivo denominado Demanda Potencial.

2.9. Estudio de oferta

2.9.1. Recopilación de información secundaria

Inicialmente se ha realizado una evaluación de la oferta de viviendas,

productos similares, aledaños a la ubicación del proyecto con el fin de
determinar características del producto en la actualidad.
 En la región existe un gran número de empresas constructoras la mayoría
de las cuales son pequeñas y medianas empresas:

 MEDIARQ S.A.
 MONTECANELO S.A.C.
 EUROEDIFICACIONES S.A.C.
 PI&AL S.A.C.
 ANKA S.A.C.
 EMCINA S.A.C.

Todo lo expresado en el párrafo anterior eleva el nivel competitivo en la

región centro, originando que las empresas reduzcan sus costos operativos
y márgenes de ganancia, trabajando muchas veces con utilidad cero; con
la finalidad de mantenerse en el mercado.

Descripción unidad la ribera el tambo Huancayo San Carlos

área m2 108 115 105 110

promedio

dormitorios und 3 3 3 3

baños und 2 2 2 2

cochera und 1 1 1 1

depósitos und 1 1 1 1

cuarto de und 1 1 1 1
servicios

baños und 1 1 1 1

ascensor und común común común común

precio S/. 426600 421590 599905 349888

promedio

precio por S/. 3950 3666 4761 3142

m2

N° Dep. en Und 10 10 8 20
edificacione
s

Fuente: elaboración propia (2022)

Como se puede observar en el cuadro, los rangos de precios por metro cuadrado de
las viviendas varían desde S/.3142 a S/. 4761 así como las áreas de 108 m a 115m.
 En tanto al número de ambientes, así como baños, cocheras, etc. las
edificaciones poseen las mismas características.

Por otro lado, también cabe resaltar que se debe de analizar la oferta de
otros distritos, tales como la ciudad universitaria; Chilca; etc ya que dichos
distritos poseen un producto similar para los clientes.

2.10 ANÁLISIS ESTRATÉGICO DEL MERCADO

2.4.1 ESTRATEGIAS DE PUBLICIDAD VENTA Y FINANCIAMIENTO

 Evaluación de la experiencia de la empresa promotora

 Aprobación del proyecto (evaluación económica, comercial y técnica)
por parte del Banco
 Alcanzar un nivel de pre-ventas del 30% del proyecto, en este caso
10 departamentos

Aporte propio equivalente al 30% del costo del proyecto – entre El valor
agregado de nuestro producto es el siguiente:

 Calidad arquitectónica
 Servicios comunes complementarios orientados a mejorar la calidad
de vida del residente.
 El precio del producto final no se ve afectado por el valor agregado,
vendiendo la idea de “mayor calidad por el mismo precio”.

Para el plan de ventas se ha pensado realizar publicidad utilizando distintos

medios como son: Brochures, counters, agentes de ventas, avisos
televisivos y página web.

Brochures: En este tipo de aviso se entregará la información de todas las

ventajas que ofrece “Construcción de la vivienda multifamiliar- San Carlos
propiedad de la CCVIDA S.R.L” y se pondrá especial en énfasis en resaltar
los mejores acabados y mayores áreas libres respecto a nuestros
competidores.

Counters: Estarán ubicados en los principales centros comerciales de la

ciudad, como son Open Plaza Huancayo, Centro comercial Real Plaza,
también se piensa ubicar counters en Parques y escuelas cercanas como
el colegio Andino.

Y solo estarán activos durante el periodo de preventa y quedara uno fijo a

pie de obra, “Caseta de Ventas”.
 Agentes de venta: Se promocionará la construcción de nuestros
departamentos en las principales agencias inmobiliarias y aquí se espera
captar a los compradores que andan en busca de inmuebles.

Por lo general es por este medio donde se consigue la mayor cantidad de

compradores ya que es el comprador quien los busca.

 Avisos en periódicos: Los avisos en periódico solo se realizará en el

diario El Correo como máximo 5 veces los días domingos y en la
sección de Negocios.
 Página Web: Se implementará una página web que permitirá realizar
un tour virtual del proyecto y por el interior de los departamentos, así
como apreciar los planos, precios, acabados, etc, describiendo las
bondades del producto.
 Caseta de Venta: se implementará una caseta de ventas en la obra
donde se mostrará una maqueta del proyecto, asi como diferentes
vistas y planos de los departamentos. Se podrá apreciar en un TV
pantalla plana un tour virtual del proyecto y los departamentos.

De la misma manera, se podrá apreciar algunos de los acabados típicos de

los departamentos como son los materiales de los pisos (porcelanatos,
maderas, etc), grifería, tableros de mármol para baños y cocinas, etc.

La caseta de ventas debe tener un aire moderno con equipamiento de última

generación.

Por otro lado, se colocará un panel de la obra muy moderno y con una vista
del proyecto, con poca información – teléfonos de contacto, página web,
empresa constructora, entre otros. El cerco de la obra será de madera,
pintado con los colores del proyecto incluyendo el nombre del proyecto y de
la empresa promotora.

Financiamiento del Proyecto:

Los proyectos en general pueden ser financiados con recursos propios, a

través de financiamiento bancario o una combinación de ambas.

Las entidades financieras presentan una estructura de financiamiento, en

gran medida rígida, para evaluar proyectos inmobiliarios en general. La
misma comprende los siguientes puntos:
a. Evaluación Económica-Financiera de la empresa constructora y/o
promotor inmobiliario:

 EE.FF. - Rentabilidad, Generación y Solvencia.

 Capacidad gerencial, antecedentes y respaldo patrimonial de los accionistas.
 Situación en el sistema financiero y acceso al crédito.
 La principal consideración en este punto es analizar la fortaleza financiera de
las empresas constructoras, dado que una empresa financieramente débil o
con problemas de pago con otras entidades, podría desviar recursos del
proyecto financiado o reducir sus costos en perjuicio de este (mayor tiempo o
menor calidad), ante presiones de terceros.

b. Experiencia en el Negocio

Currículum de la empresa, experiencia en construcciones y/o negocios similares.

c. Evaluación técnica del Proyecto Inmobiliario.

Revisión de los planos de ingeniería y costos del proyecto a cargo de un perito.

d. Evaluación Económica y Financiera del Proyecto Inmobiliario

Análisis de Rentabilidad, sensibilidades. Dichos análisis buscan determinar la

viabilidad y el nivel de carga financiera máximo que puede absorber el proyecto.

e. Aporte Propio - Compromiso con el Proyecto

Con el aporte propio las entidades financieras buscan obtener un compromiso tangible
de parte del Constructor y/o Promotor, a fin de garantizar su permanencia en él hasta
la culminación total del proyecto y evitar que éste desista o abandone el proyecto
apenas surjan problemas que le signifique asumir alguna pérdida o reduzcan
significativamente su rentabilidad. A mayor aporte propio, el compromiso con el
proyecto es mayor y el interés en terminarlo también. Por lo general se solicita que el
Constructor y/o Promotor aporte alrededor de un 30% (terreno, planos, licencias y/o
aportes en efectivo) de la inversión total de un proyecto. De esta forma, el promotor
y/o constructor se verá alentado a abandonar el proyecto únicamente cuando el
continuar en el mismo le signifique una pérdida mayor al 30% de la inversión total,
previo a ello buscará maximizar su rentabilidad o en caso de problemas buscará
minimizar su pérdida culminando lo antes posible con el proyecto.

f. Pre-venta

En este sentido se busca establecer de manera concreta un mínimo de demanda o

masa crítica que permita iniciar las obras. Generalmente el nivel de preventa exigido
por las instituciones financieras varía entre 30 a 50% en función de la empresa
constructora y/o del proyecto.
g. Financiamiento

El constructor y/o promotor que decida operar con una entidad bancaria tiene
acceso a tres modalidades de financiamiento adicionales a sus recursos
propios:

Recursos del banco a través de una Línea de pagarés bajo la modalidad de

desembolsos parciales contra verificación de avance de obra.

Recursos del producto de la pre-venta y/o créditos hipotecarios concedidos por

la entidad durante la construcción bajo la modalidad de adelanto de obras
contra una carta fianza.

Recursos del banco a través de una línea de cartas fianzas para garantizar los
créditos otorgados por otras instituciones financieras por el 100% del préstamo
concedido por este último.

h. Garantías

Hipoteca sobre el terreno objeto del proyecto de construcción

Otras garantías extra-negocio en función a los puntos analizados.

En este caso, el financiamiento será a través del aporte propio y los recursos
del producto de la pre-venta y créditos hipotecarios concedidos por el banco
durante la construcción bajo la modalidad de adelanto de obras contra carta
fianza.

Bajo este esquema, previo al inicio de las obras, se deberá terreno, proyecto,
licencias y cuotas iniciales.

Hipotecar el terreno a favor del banco.

Presentar cartas fianzas por adelantado. Las valorizaciones se realizan cada

15 días. De acuerdo al Flujo de Caja del Proyecto, se deberá presentar una
carta fianza por $100,000 que deberá mantenerse vigente hasta la culminación
de las obras.

Considerando que la empresa promotora no tiene experiencia en el sector, se

sustentará la experiencia mediante la contratación de personal encargado de
la gerencia del proyecto con amplia experiencia.
 Capítulo

3. Estudio Técnico

3.1 Objetivos del Estudio Técnico

El objetivo del estudio técnico es conocer la factibilidad de la implementación

física del proyecto; para lo cual se analizarán los aspectos necesarios para
la construcción de las viviendas, tales como la localización, la ingeniería del
proyecto en cuanto al diseño, características físicas del mismo, marco legal;
y especialmente se analizarán los procedimientos y gestión para la
construcción a través del análisis de dos alternativas: contrato de servicio a
un profesional para la ejecución total del proyecto, y la subcontratación por
procedimientos o etapas afines.

3.2 Localización del Proyecto

El proyecto de inversión privada “Construcción de la vivienda multifamiliar-

San Carlos” propiedad de la CCVIDA S.R.L

3.3 Ingeniería del proyecto

3.3.1 Características e ingeniería del proyecto

Modificación del proyecto arquitectónico de un edificio de vivienda

multifamiliar, sobre un área de 2075 m2, ubicado en la Av. prolongación
centenario y la Av. huancas, Huancayo propiedad de la CCVIDA S.R.L.

SÓTANO:

● En el semisótano y sótano se ubica el estacionamiento para diez

unidades de vehículos.
● Un depósito de almacenamiento de basura.
● La cisterna.
● Un cuarto de bombas.
● Una escalera y el ascensor, para peatones.
● Una rampa vehicular que se parte en dos para el acceso óptimo
vehicular

Planta 1º Piso:

● Dos (02) departamentos

● El terreno tiene una forma casi regular
● Contiene una escalera interna de comunicación (a excepción de la
unidad de vivienda del 2° piso, lado derecho.
 ● Tiene una escalera interna que comunica con la terraza que será parte de esa
unidad de vivienda
● constituida por la sala comedor
● La zona privada constituida por las habitaciones y sus respectivos servicios
higiénicos,
● La zona de servicio constituida por la cocina y lavandería
● En la azotea se encuentra el acceso hacia el tanque elevado y el cuarto de
máquinas del ascensor
● En el semisótano y sótano se ubican el estacionamiento para diez unidades de
vehículos

3.3.2 Modelo de contrato

El Contratista para el Suministro y Ejecución de las Obras que comprenden

el presente Proyecto, deberá suministrar, transportar e instalar todos los
equipos, materiales eléctricos y accesorios indicados en las
Especificaciones Técnicas y señalados en los planos que conforman el
presente Expediente Técnico y en los términos que a continuación se
indican:

a) Suministro, Transporte e Instalación de equipos y materiales,

incluyendo accesorios, elementos de fijación, conectores y
terminales.
b) Elaboración de esquemas y diagramas desarrollados de
interconexión de fuerza y control que fueren necesarios para la
correcta operación del sistema.
c) Elaboración de los planos “CONFORME A OBRA”.
d) Pruebas en vacío y con tensión.
e) Cualquier trabajo, material que no se indique en las
especificaciones, pero que aparezcan en los planos y que se
necesite para completar las Instalaciones Eléctricas, será
suministrado, instalado y probado sin costo adicional por el
Contratista.
f) Detalles menores de trabajos y materiales no usualmente
mostrados en planos y especificaciones, pero necesarios para las
instalaciones, deben ser incluidos en el trabajo del Contratista, de
igual manera que si se hubiesen mostrado en los documentos
mencionados.
3.3.3 Proceso de construcción

El Contratista antes de iniciar sus trabajos para la ejecución de la parte

correspondiente a Instalaciones Eléctricas, deberá confrontar este
Proyecto para evitar incompatibilidad con los correspondientes a:

 Arquitectura
 Mobiliario, de ser el caso
 Estructuras
 Instalaciones Sanitarias
 Distribución de Equipos

Si hubiera alguna interferencia o incompatibilidad, deberá comunicarlo por

escrito y con anticipación al Propietario o la Supervisión, para evitar
atrasos.

El Contratista de instalaciones eléctricas deberá en todo momento vigilar

que los trabajos que efectúen otros contratistas, no interfieran con los
suyos, y dará aviso al Propietario o Supervisión en caso esto ocurra.

El Propietario no aceptará ningún reclamo por este concepto, si el hecho

no ha sido puesto en su conocimiento por escrito oportunamente.

Los trabajos de trazados y calados en cielos falsos para el montaje de los

artefactos de alumbrado serán ejecutados por el Contratista de montaje de
cielos rasos.

3.3.4 Gestión del proyecto

En el proyecto se está determinando aún el modelo, lo que se busca es

poner en conocimiento de cualquier responsabilidad es el propietario en la
ejecución del proyecto de inversión privada “Construcción de la vivienda
multifamiliar- San Carlos” propiedad de la CCVIDA S.R.L ya que como se
mencionó anteriormente, los contratistas harán la entrega del proyecto
totalmente terminado.

Los trámites necesarios previos a la construcción del proyecto, estarán bajo

la responsabilidad de los arquitectos contratados; quienes se encargarán de
obtener la aprobación para la construcción otorgada por el Distrito
Huancayo, es decir, labores como: el levantamiento del terreno para
determinar área real; el trámite de licencias urbanas, el diseño arquitectónico
y el trámite de aprobación del anteproyecto de lotización en el Departamento
de Control Urbano; de manera que se entreguen los planos para la
implementación de los servicios públicos para la lotización; así como
también, los planos de Ingeniería al Departamento de Control Vial.
El Propietario se reserva el derecho de solicitar verificaciones o pruebas
adicionales, las cuales serán a costo del Propietario. En caso de falla o
rechazo de un componente o material, los costos de reparación o reemplazo
serán de responsabilidad del Contratista.

3.3.5 Costos Generales

Para el análisis de costos del proyecto se tomará en cuenta tres tipos de

costos; primeramente, los costos de construcción incluidos en el convenio
con el profesional para la construcción total del proyecto; adicionalmente, el
costo del terreno del que actualmente se dispone, aunque sea propiedad de
la entidad también se incluye en el costo porque es parte de la inversión; y,
por último, los costos de administración y venta, de manera que se obtenga
el costo final de cada vivienda.

3.3.6 Costos de Construcción

En base a la información otorgada por los arquitectos contratados para la

ejecución del proyecto, tenemos el siguiente costo incurrido para cada etapa
del proyecto por vivienda.
 PRESUPUESTO RESUMEN
(Expresado en Dólares Americanos)

CONSTRUCCIÓN VIVIENDA
MULTIFAMILIAR

Item Especialidad Valor I.G.V. Total

1 Obras provisionales 193.778,51 36.817,92 230.596,43
2 Estructuras 3.941.570,0 748.898,32 4.690.468,4
8 0
3 Arquitectura 2.835.871,1 538.815,52 3.374.686,6
6 8
4 Instalaciones Eléctricas 564.689,51 107.291,01 671.980,52
5 Instalaciones Sanitarias 342.890,40 65.149,18 408.039,58
6 Redes de agua contraincendio 337.508,93 64.126,70 401.635,63
7 Equipamiento 446.715,72 84.875,99 531.591,71
8 Instalaciones Mecánicas 117.270,00 22.281,30 139.551,30
9 Ascensores 644.187,50 122.395,63 766.583,13
Costo Directo 9.424.481,8 1.790.651,5 11.215.133,
2 4 36
10 Gastos Generales 5.50% 518.346,50 98.485,83 616.832,33
11 Utilidad 5.0% 471.224,09 89.532,58 560.756,67
Total presupuesto ofertado (US$) 10.414.052, 1.978.669,9 12.392.722,
41 6 36

3.3.7 Ventaja y desventajas

Ventajas:

● El empleado tiene estabilidad real por el tiempo pactado.

● Las indemnizaciones por finalización del contrato son superiores.
● El trabajador puede esforzarse un poco más a fin de lograr las
prórrogas de su contrato.
● La relación laboral puede terminar a la expiración del plazo, sin el
pago de indemnización alguna.
 ● El trabajador es evaluado y a partir del resultado la empresa toma
una decisión con fundamento para la expiración anticipada del
contrato.
● Genera oportunidades laborales ocasionales que permiten la
empleabilidad rápida y a corto plazo.

Desventajas:

● El trabajador puede sentirse desmotivado, sin sentido de

pertenencia y responsabilidad con sus labores.
● Para la empresa representa un desgaste administrativo al tener
que controlar continuamente los vencimientos contractuales.

3.3.7.1 Costo administrativo o de venta

Los costos administrativos contemplan los gastos del personal a cargo

de las ventas inmobiliarias, estadías, sueldos, fondos de reserva entre
otros mismos que serán desarrollados durante los plazos de venta y/o
proceso de construcción.

Costos de venta.

La venta de cada vivienda se realizará de manera indirecta

contemplando la presencia de una inmobiliaria que garantice la
formalidad de todos los trámites.

Detalle del costo por vivienda

3.3.8 Costo del terreno

El costo del proyecto asciende a un monto total de 12.392.722,36

dólares americanos, dentro de esta se consideró los costos de
construcción de la edificación, costo del terreno, publicidad del proyecto
y los gastos administrativos los cuales están detallados en el siguiente
cuadro.

3.4 Marco legal

El presente proyecto debe cumplir con los requerimientos de la municipalidad

de Huancayo, así como también estar sujeto a los:

· Código nacional de electricidad y el reglamento nacional de

construcciones.
 · Normativa urbanística y edificatoria, SI-01.

· Normativa de niveles operacionales y estándares de calidad, SI-02.

· Ordenanza N° .503-MSI, Normativa para la mejora de la calidad urbana y

edificatoria.

· La ley n° 29090, Ley de. Regulación de Habilitaciones. Urbanas y de

Edificaciones decreto supremo nº 006-2017-ViVienda.

· D.L. N° 1426, 16-Set-18. Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana.

3.5 Conclusiones del estudio técnico

La edificación de este proyecto se considera físicamente factible físicamente,

ya que cuenta con el terreno necesario para la construcción, asimismo que
cumple con los requisitos establecidos por la municipalidad de Huancayo

Capítulo 4. Evaluación financiera del proyecto

4.1. Objetivos de la evaluación financiera

4.1.1 Objetivo General

Realizar la evaluación financiera del proyecto de construcción del edificio LAS

BRISAS DEL GOLF - SAN CARLOS con el fin de determinar su viabilidad
financiera

4.1.2 Objetivo Específicos

Analizar las variables objeto de estudio para la construcción de la evaluación

financiera.

Realizar una evaluación financiera del proyecto de construcción del edificio LAS
BRISAS DEL GOLFO - SAN CARLOS.

Realizar el análisis de sensibilidad y el análisis de los escenarios para evaluar

las variables críticas del proyecto.
4.2 Analisis de inversion

4.2.1 Valor de la inversión inicial

Dentro de la inversión inicial del proyecto está contemplado las obras

provisionales y preliminares que se realizarán en la etapa inicial del proyecto,
que a su vez se consideran el costo del terreno el cual asciende a $.100,000
adicionalmente a los detalles de la siguiente tabla.

De acuerdo a lo indicado la inversión inicial del proyecto alcanza los

119,337.85 dólares, los cuales serán asumidos por los inversionistas o
entes financiadores del proyecto.

4.2.2 Capital de trabajo

Al inicio del proyecto los inversionistas deberán desembolsar dinero para

poder iniciar la construcción de la primera vivienda; para luego
proseguir con la construcción de las siguientes viviendas se financiará
con la venta de la primera vivienda. es por esto que el costo inicial de
ejecución se tomará en cuenta el costo total de la primera vivienda,
más los gastos necesarios para las herramientas básicas que se
utilizaran dentro de las actividades que no son subcontrata, sino que
estarán a cargo directo de los administradores del proyecto; como lo
indica el siguiente cuadro.
 El monto necesario para el capital del trabajo asciende a 1,215,446.52 dólares;
los mismos que sumados al valor de la inversión inicial nos generan un total de
efectivo en dólares.

4.3 Financiamiento del capital de trabajo

Para la obtención del capital de trabajo, se analizan múltiples opciones de

financiamiento; de las cuales abarca instituciones tanto financieras públicas
como privadas, así como la opción de que cada inversionista aporte por su
propia cuenta.

4.3.1 Instituciones públicas

Como referencia para la obtención de dicho préstamo en el sector público se

consultó al banco banbif y a la corporación financiera nacional. Para el caso
de Banbif, nos brindan dos opciones de financiamiento; crédito hipotecario y
financiamiento al constructor; para este proyecto se desecha la primera
opción ya que las viviendas no son para uso propio.

Las condiciones en las que cada una de las instituciones otorga un crédito
se detallan en el cuadro siguiente:

CORPORACIÓN FINANCIERA BANBIF

NACIONAL
 DESTINO Capital de Trabajo: Adquisición de
materia prima, insumos, materiales
directos e indirectos, pago de mano
de obra, etc.
Financiamiento de capital para
satisfacer necesidades
financieras en la construcción de
proyectos inmobiliarios, dirigido a
personas naturales y personas
jurídicas

MONTO Hasta el 60% para proyectos de Hasta el 60% del costo total del
construcción para la venta. proyecto ó etapa (costos directos,
indirectos, incluido el terreno);
mínimo USD 100,000 dólares
americanos

PLAZO Capital de Trabajo: hasta 3 años. Hasta 42 meses incluye periodo

de gracia

PERÍODO DE Se fijará de acuerdo a las 6 meses posteriores a la

GRACIA características del proyecto y su flujo conclusión de la obra.
de caja proyectado.

TASAS DE Capital de trabajo: 10.5% La tasa de interés estará en

INTERÉS función del plazo.

GARANTÍA Negociada entre la CFN y el cliente; Cobertura del 140% del valor a
de conformidad con lo dispuesto en desembolsar
la Ley General de Instituciones del
Sistema Financiero. En caso de ser
garantías reales no podrán ser
inferiores al 125% de la obligación
garantizada. La CFN se reserva el
derecho de aceptar las garantías de
conformidad con los informes
técnicos pertinentes.
DESEMBOLSOS De acuerdo a cronograma aprobado Un solo desembolso
por la CFN. Para cada desembolso
deberán estar constituidas garantías
que representen por lo menos el
125% del valor adeudado a la CFN.

SITUACIONES Aporte del cliente en: Construcción: Interés trimestral sobre

ESPECIALES Hasta el 40% del costo del proyecto, fondos desembolsados. Capital
DE conforme a normativa vigente de la conforme a la capacidad del flujo
FINANCIAMIENT CFN (incluye valor de terreno). de caja del proyecto.
O

REQUISITOS Para créditos de hasta US$ 300,000 No mantener obligaciones

no se requiere proyecto de vencidas con el IESS o Biess.
evaluación.

Declaración de impuesto a la renta

del último ejercicio fiscal.

Títulos de propiedad de las garantías No tener calificación equivalente a

reales que se ofrecen. Carta de pago D o E en la de la Central de
de los impuestos. Riesgos, tener capacidad de
endeudamiento calificada por el
Biess o IESS.

No encontrarse el empleador en
mora de sus obligaciones con el
IESS.

Tener terreno propio libre de

gravámenes.

Permisos de funcionamiento y de En caso de sociedades, tener

construcción cuando proceda. estabilidad empresarial de por lo
menos 2 años.

Planos aprobados de construcción,

en el caso de obras civiles.
 Proformas de materia prima e
insumos a adquirir.

Se llega a la conclusión que no es posible acceder a un financiamiento a través

de las entidades del sector público; ya que no se cumplen con los siguientes
requisitos:

no cumplir con la garantía requerida, el 40% del proyecto concluido, ni

tampoco, en el caso del BIESS con estabilidad mínima como sociedad de
hecho.

4.3.2 Instituciones privadas

Para el análisis de este punto se analizaron opciones de financiamiento

privado; a través de la Cooperativa Juventud Ecuatoriana Progresista
y por medio del Banco del Pacifico.

las condiciones para la obtención del crédito en el sector privado, según

el cuadro indicado, se especifican que el monto máximo del crédito es
de 60.000 dólares; monto que no satisface la necesidad del proyecto,
por ende se descarta esta opción. Cabe resaltar que estos créditos
están dirigidos hacia el comprador de la vivienda, mas no para el
constructor.

JUVENTUD ECUATORIANA PROGRESISTA BANCO DEL

PACIFICO

DESTINO Financiamiento para consumo o Financiamiento

vivienda propia, siempre y a través de
cuando sea la primera vivienda crédito
del solicitante. hipotecario,
para vivienda
propia, siempre
y no se tenga
otro bien
inmueble.

MONTO Máximo 60,000 dólares. Y hasta el 80%

del precio de
 venta de la
vivienda
(máximo
60,000).

PLAZO Hasta 48 meses. Hasta 12 años

plazo.

PERÍODO No. No.

DE
GRACIA

TASAS 15,2% para consumo, y 10,5% 5% anual.

DE
para vivienda propia.
INTERÉS

GARANTÍ Dos garantes, con vivienda Hipoteca del

A
propia y vehículo cada uno. terreno en
cuestión.

DESEMB Un solo desembolso. Un solo

OLSOS
desembolso

SITUACI Microcrédito minorista: menor a Seguro de

ONES
3000, tasa interés 20,00%. desgravamen y
ESPECIA
LES DE Microcrédito de acumulación contra incendio
FINANCI simple, entre 3 y 10 mil al con Seguros
AMIENTO 19,50%. Microcrédito de Sucre. Otorgan
acumulación ampliada, entre 10 tarjeta Pacificad
con el crédito
aprobado.
y 20 mil dólares al 16,00%.

REQUISI No tener deudas con la Estabilidad

TOS
Cooperativa JEP. laboral mínima
de 12 meses,
tanto del
 deudor, como
del cónyuge.

Estabilidad
mínima de 24
meses en el
caso de
Empresas, con
sus documentos
en regla.
Facturas y
declaraciones
de IVA de los
últimos 6 meses
y flujo de caja.

Copias de cédula, certificado de Declaración de

votación, planilla de servicios Impuesto a la
básicos, copia del predio urbano, Renta de los
copia de escritura del terreno, últimos 3 años.
copia matrícula de vehículo, Edad mínima de
certificado de Registro de la 21 años en el
Propiedad, certificados de caso de
ingresos en relación de personas
dependencia o RUC con la naturales.
declaración de impuesto a la
renta (si es el caso), Del deudor,
del cónyuge, y de los dos
garantes con sus respectivos
cónyuges.

Depositar el 10% del crédito, que

no será reembolsable, en caso
de aprobarse el mismo.

No tener calificación C ni D/E en No constar

el Buró de Crédito. como
referencias
negativas en los
organismos de
control (deudor
y cónyuge).
 El banco del pacifico otorga crédito específicamente para el constructor, en
condiciones favorables; pero este tipo de crédito fue ofertado únicamente el
año 2010; por lo que no aplica para el caso de los inversionistas de este
proyecto.

4.4 Financiamiento propio por los inversionistas

Para este proyecto, por ser un plan de asociados para la generación de

recursos, será necesario la aportación del capital inicial por parte de los
inversionistas. La sociedad de asociados está constituida por 5 miembros
(ADD VALUE S.A.C MANAGEMENT GROUP), quienes disponen del terreno
en cuestión, cada uno en partes iguales.

el aporte de los inversionistas (ADD VALUE S.A.C MANAGEMENT GROUP),

está constituido por el lote del terreno y adicionalmente el valor de 80.000
dólares para la parte inicial del proyecto; por ende, cada inversionista deberá
aportar un valor de 40.000 dólares en efectivo.

Si el porcentaje de la tasa bancaria vigente para préstamos se tomará en

cuenta como el costo de cada vivienda incrementa, es por esta razón que los
inversionistas tomaron la decisión de realizar el aporte individual necesario
del efectivo, considerando que este costo financiero constituirá un ingreso
para los inversionistas por concepto de intereses y será de 30% de ganancia
planteada; esto es únicamente un 5% del porcentaje de rentabilidad
establecido por vivienda. logrando con esto, mantener el precio de venta
estipulado.

4.5 Análisis de rentabilidad

Para analizar la rentabilidad del proyecto se proponen dos índices: por un

lado, la rentabilidad sobre las ventas y por otro lado la rentabilidad sobre la
inversión.

4.5.1 Ventas

la rentabilidad final del proyecto es de

4.5.2 Inversión

la rentabilidad del proyecto es de …soles;

 4.6 Análisis de sensibilidad

El estudio económico tiene como finalidad demostrar que existen recursos

suficientes para llevar a cabo el proyecto de inversión, así como de un
beneficio; en otras palabras, que el costo del capital invertido será menor que
el rendimiento que dicho capital obtendrá al concluir el proyecto.
Para el análisis de sensibilidad del proyecto se proponen dos escenarios, por
un lado, qué sucedería si la primera vivienda no se vende en el momento
planificado; y, por otro lado, cómo influenciará el incremento en el costo de los
materiales de mayor influencia en el proceso de construcción.

En el primer escenario, a pesar de que las viviendas, estarán disponibles para

la venta en planos, esto es, antes de la construcción de las mismas; es posible
que la primera vivienda no se venda en el tiempo requerido, es decir al
momento de culminar la construcción de la primera, siendo necesario
considerar una estrategia de financiamiento, de manera que la construcción del
proyecto no se paralice.
Recordando los requisitos para la obtención de un crédito, concluimos que
luego de terminada la construcción de la primera vivienda, ya se dispone del
125% de garantía que la CFN requería para otorgar un crédito, así como
también el 40% del total del proyecto terminado. Por lo tanto, si la venta de la
primera vivienda no se efectúa oportunamente, es factible esta opción para
obtener el financiamiento necesario.
El porcentaje de interés es el de 10.5% anual, y si se toma en cuenta un atraso
en la venta de la primera vivienda máximo de 8 meses, el costo financiero sería
de 700 dólares mensuales, esto es, un total de 5600 dólares por concepto de
interés, esto equivale, únicamente a un 6% del total de la rentabilidad, lo que
es perfectamente asumible en caso de darse el atraso en la venta de la
vivienda.
Para el segundo escenario, para este análisis se toman en consideración un
incremento en los precios del hierro, del cemento y del ladrillo, que son los
materiales de mayor influencia dentro del proceso de construcción.
Para fines del año 2019 y comienzos del año 2021 se espera un incremento en el
costo del kilogramo de hierro por rubro de construcción, incluido el valor de la mano
de obra, desde 1.47 dólares a 2.20 dólares; esto afectaría directamente al costo de
la construcción en la etapa de estructuras en general.
Se estima un incremento del 8% en el costo del ladrillo, esto da como resultado un
aumento en el costo de las paredes.
Y, por último, se tiene también un incremento de un 9.3% en el costo del cemento, lo
que afecta directamente al precio del enlucido de las paredes.
 CONCLUSIONES DE LA EVALUACIÓN FINANCIERA

El proyecto se considera financieramente viable tomando en consideración las

siguientes observaciones.

El valor necesario para la inversión inicial y el capital de trabajo del proyecto,

es accesible por parte de los inversionistas, y se considera conveniente el
aporte individual en lugar de buscar financiamiento, ya que, al tratarse de un
primer proyecto, no se cumplen con los requisitos necesarios para la obtención
de un crédito en instituciones financieras.

El flujo de efectivo del proyecto optimiza el uso del dinero, de manera que las
reparticiones necesarias para cada mes se satisfagan de manera oportuna.

El análisis financiero, tanto de rentabilidad sobre las ventas, como de

rentabilidad sobre la inversión, dan como resultado un proyecto conveniente.

Se tomó en cuenta la sensibilidad del proyecto, en cuanto a los dos escenarios

propuestos, del atraso en la venta de la primera vivienda, y del incremento en
los costos de producción, se concluye que estas variables no afectan
considerablemente a la rentabilidad del proyecto, puesto que el porcentaje
propuesto subsanar estas variantes.