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CONTENIDO

MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA

1

1. DATOS GENERALES

1

1.1. AUTOR DEL PROYECTO

1

1.2. OBJETO DEL PROYECTO

1

2. DESCRIPTION GENERAL DEL PROYECTO

1

2.1. DESCRIPTION DE LA PARCELA

1

2.2. DESCRIPCION GENERAL

2

2.3. PROGRAMA GENERAL (distribución por piso)

2

3. DESCRIPCION DEL EDIFICIO

3

3.1. ACCESOS Y CIRCULACIONES

3

3.2. PROGRAMA ESPECÍFICO (características de los departamentos)

4

3.3. DETERMINACIÓN DE LA ALTURA:

5

3.4. CRITERIOS ESTÉTICOS DE DISENO

5

3.5. CRITERIOS ESTRUCTURALES

5

4. NORMATIVIDAD

6

4.1.

JUSTIFICACION

6

5. CUADRO DE SUPERFICIES

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1

MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA

1. DATOS GENERALES

El presente proyecto se desarrolla por encargo de Sr. Luis Guerra Arce con D.N.I

y domicilio en Víctor Lira 350 Arequipa Perú, de NGSAC en nombre y representación propia.

1.1. AUTOR DEL PROYECTO

El presente proyecto lo desarrolla en misión completa el arquitecto Manuel Guerra Arce, colegiado N° 4941, del Colegio de Arquitectos del Perú, filial Arequipa.

1.2. OBJETO DEL PROYECTO

Se redacta el presente proyecto con el objeto de describir los trabajos necesarios para la construcción de una edificación de vivienda multifamiliar consistente de cuatro plantas con estacionamientos en planta sótano y semisótano.

2. DESCRIPTION GENERAL DEL PROYECTO

2.1. DESCRIPTION DE LA PARCELA

EMPLAZAMIENTO

El solar se encuentra situado en el Psaje Ricciarelli Daniel esq. Jr. Pietro Torrigiano Mz. B-7 Lt. 21 Urb. CORPAC, distrito de San Borja, Lima Perú.

SUPERFICIE

El solar dentro del cual se pretende desarrollar el presente proyecto tiene una superficie aproximada

y escriturada de 432 m2.

FORMA

El solar tiene forma rectangular, con frente orientado al norte en el Psaje Ricciarelli Daniel

TOPOGRAFÍA

La parcela no presenta desniveles apreciables en la rasante de la calle, y es sensiblemente horizontal en toda su superficie.

LINDEROS

 

Frente

14 m.

Fondo

14.1 m.

Izquierdo

30.7 m.

2

SERVICIOS URBANOS

El solar descrito dispone actualmente de todos los servicios urbanísticos necesarios, por lo que es apto

para desarrollar en él el presente proyecto. En el plano de situación se indica la ubicación de los mismos.

2.2. DESCRIPCION GENERAL

En el 1° piso, con frente al jirón Comandante Jiménez, se encuentra el acceso al edificio, a partir del cual se accede también a los departamentos que se encuentran en este nivel; ambos con vista a la

calle; en los pisos superiores se tienen dos departamentos por piso con dos dormitorios todos con vista

a la calle.

El edificio cuenta con un ascensor centralizado, ocho estacionamientos en semisótano, sistema contra incendio, una cisterna de agua potable para uso doméstico, una cisternas para el sistema contra incendio y un tanque elevado.

Tipo de promoción: Libre

• Tipología de la edificación: vivienda multifamiliar.

• Plantas sobre rasante: planta baja, dos plantas tipo y una planta con terraza

• Plantas bajo rasante: Semisótano y sótano para estacionamiento

• Superficie total construida:

m².

2.3. PROGRAMA GENERAL (distribución por piso)

El proyecto consta de 4 pisos y está compuesto por 10 departamentos, un sótano y 3 semisótanos de estacionamientos con plaza para 26 vehículos

Sótano 4

7

estacionamientos

Sótano 3

5

estacionamientos

Sótano 2

7

estacionamientos

Sótano 1

4

estacionamientos y local técnico

Nivel de acceso

3 estacionamientos, rampa peatonal, estacionamiento.

escaleras de acceso al inmueble y escaleras de acceso al

3

Primera Planta

Departamento 101 de un dormitorio y 102 de dos dormitorios con jardín. Planta inferior departamento 203 dúplex de dos dormitorios. Núcleo de Circulación vertical, compuesto de escaleras y ascensor. Acceso principal a conjunto, acceso de servicio y local para desechos.

Segunda Planta

Departamento 201 y 204 de 3 dormitorios cada uno. Planta inferior y de acceso departamento 202 dúplex de 2 dormitorios. Planta superior y de acceso departamento 203 dúplex de 2 dormitorios.

Tercera Planta

Departamento 301 y 304 de 3 dormitorios cada uno. Planta superior departamento 202 duplex de 2 dormitorios.

Cuarta Planta

Departamento 401 y 402 de 3 dormitorios cada uno con terraza

3. DESCRIPCION DEL EDIFICIO

El proyecto se ejecuta actualmente sobre u terreno de 432 m2 con un total de

construida, correspondiente a los diez departamentos, incluida las áreas comunes y de circulación del

edificio.

m2 de área

El edificio se organiza en dos bloques de departamentos de un solo piso que abrazan un cuerpo central conformado por departamentos dúplex superpuestos. Esta configuración deja un espacio abierto en la parte central donde se instala el núcleo de circulación vertical y permite la iluminación y ventilación natural a la zona de servicios de los departamentos.

Los bloques de apartamentos elevados a medio nivel sobre la calzada los protege de las visuales de la calle y permite definir un semisótano y sótano de estacionamiento.

Así mismo se dispone de un retiro frontal y lateral de acuerdo a la normatividad establecida. El retiro frontal se aprovecha para dejar espacio a la rampa de acceso peatonal, el estacionamiento exterior y la rampa de ingreso vehicular al semisótano y sótano de estacionamientos.

El acceso principal conecta a una circulación interna que sirve a los departamentos del primer piso y se vincula al espacio abierto donde se encuentra el núcleo de circulación vertical (compuesto de escalera y ascensor). A partir de este espacio central un pasaje conecta con la parte posterior del edificio donde se encuentra un jardín al aire libre, el depósito de desechos y una salida de servicio.

3.1. ACCESOS Y CIRCULACIONES

El acceso peatonal al primer piso, que se encuentra a +1.50 m sobre el nivel de la acera para resolverlo se cuenta con ocho gradas y una rampa para personas discapacitadas de 11% de pendiente. Desde el ingreso peatonal a través de un pasadizo, se accede a un hall de distribución donde se encuentra el ascensor y la escalera que conduce a los pisos superiores.

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Hacia la fachada frontal en frente de la calle 22 se encuentra el ingreso vehicular al estacionamiento

a través de una rampa de acceso que comienza a 3 metros del límite de propiedad, dentro de los 5

metros del retiro frontal normativo. La rampa se desarrolla desde el nivel de la acera hacia el primer sótano 1.50 m. debajo de este nivel, de allí otra rampa nos conduce al segundo sótano y así sucesivamente hasta el cuarto sótano. Todas rampas vehiculares poseen 15% de pendiente. La entrada peatonal al estacionamiento se encuentra en la fachada lateral frente al psj. Ricciareli Daniel, en la parte posterior de la edificación.

3.2. PROGRAMA ESPECÍFICO (características de los departamentos)

Los departamentos cuentan con área social (sala-comedor y estar), área de servicio (cocina, patio y baño de servicio) y área intima determinada por los dormitorios y servicios higiénicos.

Entrando, en el primer piso, se encuentra el departamento 101 con sala comedor y cocina integrada, un dormitorio con closet y baño completo. Al fondo se ubica el departamento 102 con doble ingreso:

por de la zona de servicio y por el área social compuesto de sala comedor, dos dormitorios, uno principal con baño integrado y otro con baño independendiente. El medio baño para visitas es adyacente a la cocina a la cual se accede desde la sala comedor y por el ingreso de servicio, así mismo el patio está conectado a la cocina.

Accediendo al segundo piso por la escalera y el ascensor encontramos los departamentos dúplex 202

y 203 que están superpuestos y dan frente al espacio abierto que contiene el núcleo de circulación

vertical. El acceso al dúplex 202 está en el nivel superior y contiene el comedor, la cocina y un baño de

visitas. Se accede al nivel inferior, que se encuentra en el primer piso, a través de una escalera interna

y allí encontramos un estar, dos dormitorios con closet y baños independientes completos.

El acceso al del dúplex 203 se encuentra en el nivel inferior y posee la misma distribución que el 202 igualmente una escalera interna conecta al nivel superior, que está en el tercer piso, compuesto de un estar un dormitorio principal con closet y baño completo, así mismo un dormitorio para dos personas con baño completo independiente.

A los flancos se encuentran dos bloques de departamentos de una sola planta con doble ingreso: por

la zona de servicio y por el área social. El bloque derecho con vista al pasaje peatonal y el jardín posterior mantiene la misma distribución en el tercer piso compuesta de: Sala Comedor, dos dormitorios con closet, el dormitorio principal con closet y baño incorporado, cocina, patio, servicio

higiénico de visitas y dormitorio de servicio. El bloque izquierdo con vista a la calle y pasaje peatonal posee también la misma distribución en el tercer piso conformada por: Sala Comedor, dos dormitorios con closet, dormitorio principal con closet y baño incorporado, cocina, patio y servicio higiénico de

visitas

En el cuarto piso se encuentran dos departamentos con terraza 401 y 402 con distribución similar y están compuestos de Sala Comedor, dos dormitorios con closet, el dormitorio principal con closet y baño incorporado, cocina, patio, servicio higiénico de visitas.

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3.3. DETERMINACIÓN DE LA ALTURA:

La altura correspondiente al anteproyecto aprobado alcanza los 04 pisos y no contempla azotea.

La determinación de la altura para este proyecto respeta la normatividad vigente y está basada en los conceptos de Entorno Urbano, buscando cierta homogeneidad en las alturas de las edificaciones vecinas a través del concepto de Colindancia que busca permitir una transición de alturas y la continuidad de perfil urbano.

3.4. CRITERIOS ESTÉTICOS DE DISENO

El terreno rectangular posicionado a 45 grados con respecto al norte permite una correcta iluminación de las fachadas posterior, lateral y frontal de manera que se pueda crear ambientes agradables al interior de la edificación, además la idea de crear un espacio abierto central permite ventilar la zona de servicio, proporcionar iluminación y albergar la vegetación, a esto se suma la presencia de un jardín posterior a fin de generar espacios de respiración a los que se complementan jardines aterrazados en el cuarto piso que otorgan una espacio verde al entorno urbano.

Dentro de la concepción volumétrica del proyecto, al retirar el cuarto piso del plano de la fachada lateral derecha y dejar las terrazas, se permite una transición de alturas con un frente de 3 pisos hacia el pasaje Ricciareli y una altura de 4 pisos hacia la edificación colindante lateral izquierda, que posee la misma altura, de esta manera el proyecto aporta a la continuidad del perfil urbano y atenúa el efecto de altura para dar una escala más humana a la edificación.

El lenguaje de la composición de la fachada está basado en una trama rectangular y sus elementos son diferenciados formalmente. Los bloques de departamentos de un piso expresan sus zonas sociales hacia la fachada lateral de mayor longitud como amplios vanos vidriados que abrazan el bloque de la parte central el cual contiene dos dúplex superpuestos en L diferenciados por balcones que sobresalen de la fachada y que expresan la zona social a través de vanos vidriados a doble altura. La zona de dormitorios se encuentra hacia las fachadas frontal y posterior de menor longitud y se expresa con vanos más pequeños acompañados de balcones que sobresalen de la fachada permitiendo una composición de planos sucesivos y el juego de volúmenes para crear el efecto de profundidad.

Coronando el conjunto se encuentran los departamentos de un piso y se expresan por vanos de puerta- ventana que se abren hacia las terrazas sombreadas por verandas que evocan la arquitectura colonial de la costa.

La esquina formada por el cruce del Jr. Torrigiano con el pasaje Ricciareli es tratada como una perforación en el volumen de la edificación que jerarquiza formalmente el ingreso y aloja las gradas y rampa de acceso peatonal.

3.5. CRITERIOS ESTRUCTURALES

La edificación está basada un sistema de pórticos estructurales de concreto armado, compuesto de columnas de 60 x 30 cm y vigas de 30 cm de ancho y 70 cm de peralte que se disponen en una trama estructural conformada por un módulo de 8.00 m de largo y 7.10 m de ancho. En la parte central se dispone del módulo completo en 3 crujías, hacia los bordes laterales se utiliza medio módulo de 8.00 x 3.50 m y en los bordes frontal y posterior el módulo se reduce a 7.10 x 3.30 m. Al igual que vigas y

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columnas las losas, con 30 cm de espesor, son pre dimensionadas para cubrir las luces de la trama estructural.

La existencia placas adosadas a dos columnas del módulo central, tienen por objetivo sostener la viga en la cual se apoya el pasaje de acceso a los departamentos, que recibe el núcleo de circulación vertical, y que se retira 85 cm de la trama estructural para permitir una mayor abertura del espacio de iluminación central.

4.

NORMATIVIDAD

PARAMETRO

PLANEAMIENTO

 

PROYECTO

 

ZONIFICACION

Residencial Baja Densidad (RDB)

Residencial Baja Densidad (RDB)

 

USO DE SUELO

Vivienda Multifamiliar

 

Vivienda Multifamiliar

 

LOTE NORMATIVO

300

m2

440.80

m2

AREA LIBRE

30%

30%

LOTE NORMATIVO

300

m2

440.80

m2

ALTURA

04 pisos sin sobrepasar los 13.50

04 pisos

 

m sobre

la

línea

de retiro

 

Municipal

(incluyendo

13.35

m. sobre

la

línea

de retiro

semisótano y

parapeto

de

municipal

 

azotea)

   

RETIRO FRONTAL

3.00

m. Jr. Torrigiano Pietro

 

3.05 m. Jr. Torrigiano Pietro

 

0.00

m. Psj. Ricciareli Daniel

 

ESTACIONAMIENTO

2.5 por cada unidad de vivienda

26

estacionamientos

para

10

viviendas

 

ORDENANZAS

491-MSB (p.27.11.12); 1444-MML (p. 16.10.10); 1063-MML (p. 10.09.07)

4.1. JUSTIFICACION

En el Reglamento Nacional de Construcciones RNC Capitulo V. Art. 35.- establece, para proyectos de Densificación Urbana, que la altura máxima será de cuatro pisos y el área libre mínima al interior del lote podrá ser inferior a la normativa, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Norma A-010 Condiciones Generales de Diseño del mismo Reglamento.

Anexo N°01 Plano de Zonificación del Distrito de San Borja,

Área de Tratamiento Normativo III, el lote donde se ubica el proyecto está calificado como RDB (Residencial de Densidad Baja) y según el Anexo N°03 Plano de Alturas de Edificación del Distrito de San Borja, Área de Tratamiento Normativo III, su calificación permite una altura de edificación de 4 pisos.

Según la

Ord. N° 1063-MML (p. 10.09.07)

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A pesar que el plano de Alturas nos indica una altura máxima de edificación de 04 pisos es posible

Art. 3, Acápite B.12.1 y aun la

más actual

para un lote de 450 m2 o más, frente mínimo de lote 15 m., sin sobrepasar los 13.50 m sobre la línea

de retiro municipal. Además la misma

excepciones al requerimiento de Áreas mínimas y Frente mínimo de lote del núm. 3 del Art.17, siguientes:

, Art. 17 Acápite 4. Indica como

también considerar lo normado en la

, Art. 17 núm. 3. Cuadro N° 6, permiten una altura de 04 pisos

Ord. N° 1444-MML (p. 16.10.10)

Ord. N° 491-MSB (p.27.11.12)

Ord. N° 491-MSB (p.27.11.12)

las

a. Cuando en los lotes colindantes ya se haya construido una edificación que ha alcanzado la altura máxima permitida

b. Cuando en los lotes colindantes se encuentre construido un edificio de equipamiento de salud o educación, que cuente con la Autorización Municipal de Funcionamiento definitiva.

Estableciendo que el lote materia de excepción, debe encontrarse entre dos lotes que presenten alguna de las condiciones mencionadas o en una esquina” y que en estos casos se permitirá excepcionalmente que las edificaciones alcancen la altura máxima permitida en el Plano de Alturas.

En nuestro caso el lote posee 440.8 m2 y un frente de 14 m. pero considerando la excepción normada se puede alcanzar la altura de 4 pisos al existir una edificación colindante con la altura máxima de 4 pisos, nuestro terreno es en esquina y frontalmente se ubica un equipamiento de salud con autorización de funcionamiento.

Anexo N° 02 título B

acápite B.9 sub-acápite B.9.3 y la

los predios que colinden con por el lado posterior con lotes calificados como RDA y CZ, podrán incrementar la altura de edificación hasta 4 pisos y nuestro terreno colinda por la parte posterior con lotes calificados como CZ, según: el mapa de índice de usos de agosto 2012. También establece en el

Anexo

, Art. 17, núm. 3, ítem d)

En los lotes de terreno que colinden lateralmente con una edificación de mayor altura que la normativa aplicable a su lote, se podrá edificar hasta el promedio entre la altura existente autorizada y la normativa

N° 02 título B acápite B.9 sub-acápite B.9.1, y la

Ítem c) para los casos de colindancia lateral, establecidos en la

, Art. 17, núm. 5, ítem b) Establece que

Además por criterio de colindancia según la

Ord. N° 1063-MML (p.10.09.07)

Ord. N° 491-MSB (p.27.11.12)

Ord. N° 1063-MML (p.10.09.07)

Ord. N° 491-MSB (p.27.11.12)

Además de notar la presencia de edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos en entorno inmediato hacia el

jr. Torrigiano Pietro, el edificio que colinda con el lote del proyecto por el lado lateral izquierdo es de

4 pisos más azotea. Una edificación de 3 pisos se encuentra colindante hacia el pasaje Ricciareli Daniel.

El proyecto considera una transición de alturas retirando el cuarto piso del plano de la fachada dejando

3 pisos hacia el pasaje Ricciareli y 4 pisos hacia la edificación colindante lateral, que al igual posee 4 pisos.

Artículo 16° Acápite: 3. Establece, en

edificaciones residenciales en esquina, que si se resuelve la iluminación y ventilación hacia el exterior de todos los ambientes habitables (sala comedor y dormitorios) de todas las unidades de vivienda de la edificación, se podrá considerar una reducción adicional del 2% del área libre requerida según el Área Diferenciada correspondiente.

Con respecto al Área libre la

Ord. N° 491-MSB (p.27.11.12)

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5. CUADRO DE SUPERFICIES