DESARROLLO TECNICO DEL PROYECTO “EDIFICIO REAL GREEN”

A.- Ubicación y Localización:

 Departamento : Junín
 Provincia : Huancayo
 Distrito : Sapallanga

En el proyecto la localización ya está definida, debido que el terreno de estudio

es para los propietarios del mismo, razón por la cual se ha desarrollado las
ventajas de localización en función a la ubicación en sus distintos radios de
influencia, nacional, regional y local.

A nivel Nacional

Está ubicado a 20 Kilómetros del terminal terrestre de la ciudad de Huancayo.

Cercanía al circuito turístico de la macro región centro del Perú, teniendo un

gran potencial para el sector turístico, ya que su geografía y gastronomía
favorece al turismo y ecoturismo.

A nivel regional

Por la posibilidad de convertirse en un clusters de viviendas multifamiliares del

macro centro del país.

A nivel distrital

Por su ubicación y cercanía a la ciudad de Huancayo, se convierte en un lugar

fácil de circulación con los diversos lugares comerciales a la ciudad de Huancayo

 Vista panorámica a los bosques de Sapallanga

 La práctica de deporte de aventura en la zona

 La zona está considerada dentro de un plan turístico.

B.- Antecedentes

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 El proyecto pretende desarrollar en un terreno de 237.84 m2, que se
encuentran ubicadas en el distrito de Sapallanga, distrito que viene
desarrollando la mayor cantidad de proyectos de vivienda para los niveles
socioeconómicos B y C
Ordenanza Municipal N°005-2018/CM/MDS

Asimismo, mediante CERTIFICADO DE ALINEAMIENTO VIAL Nº 019-2017-

SGIDUR/MDS, la Municipalidad Distrital de Sapallanga, brinda la siguiente
descripción.

UBICACIÓN: Av. ALFONSO UGARTE, Barrio San Martin, Distrito de Sapallanga,

Provincia de Huancayo y Departamento de Junín.
Área de terreno según documento. : 254.02 m2
Área del terreno según levantamiento. : 256.08 m2
Área cedida a vía. : 18.24 m2
Área útil del terreno. : 237.84 m2
Perímetro útil del terreno. : 65.11 ml.

Sección de vía normada – Av. ALFONSO UGARTE: 20.00 ml.

Sección de vía existente – Av. ALFONSO UGARTE: 20.00 ml.

AREA AFECTADA POR LA AV. ALFONSO UGARTE: 18.24 m2

o NORTE : 2.55 ml.
o SUR : 1.85 ml.
o ESTE : 11.70 ml.
o OESTE : 11.63 ml.
Tipo de terreno : Consolidado.

C.- El Concepto Del Producto

El proyecto pretende satisfacer todas las exigencias de calidad de servicio,
precio de venta al consumidor, pero a su vez ofrecer una arquitectura que
impacte en el usuario, desde el ingreso, para esto deberá ser fundamental hacer

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 un estudio de las necesidades y servicios más solicitados por las personas y así
presentar servicios de calidad.

D.- HABILITACION URBANA

Habilitación de Agua. Se conectará a la red existente de la Av. Alfonso

Ugarte, que se encuentra a 12 metros del terreno. Y tendrá un costo de
540.25 soles, el agua llegará a la cisterna ubicada al ingreso del edificio. (ver
resumen de presupuesto en anexos.)

Habilitación de Energía Eléctricas. Las redes primarias se conectarán a la

fuente de energía de la Av. Alfonso Ugarte que se encuentra a una distancia
de 25 mt, y el costo de habilitación eléctrica es de 979.68 soles. (ver
resumen de presupuesto en anexos.)

Instalación de Cable e Internet. - debido a la lejanía de la matriz de

instalaciones de cable e internet, el edificio contara con instalaciones
parabólicas.

E.- Características y supuestos del proyecto.

1.- El proyecto según parámetros normativos será de 05 pisos, en donde se
desarrollarán 10 departamentos. Y tendrán la mayoría de los ambientes vista al
bosque de árboles de Sapallanga.
2.- Los departamentos serán de 62 a 105 m2 de área
3.- Las viviendas tendrán las siguientes características.
01 sala-comedor y cocina integrada
01 dormitorios principal + cuarto closet + servicio higiénico + jacuzzi
02 dormitorios + closet + servicio higiénico
Patio de servicio y cuarto de servicio
- Techos altos (2.55m)
- Pisos Porcelanato en área social y tapizon en dormitorios.
- Porcelanato en cocina y muebles de melamine
- Baños con cuarzo y porcelanatos importados.
- Sanitarios y grifería
- Carpintería total en cocina, closets y muebles de baños.

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D.- MATERIALES DE CONSTRUCCION

Semisótanos de Servicio. Serán construidos en concreto armado, para

proteger la construcción del agua filtrada a través de la capa freática. Todos
los ambientes serán con el concreto caravista.

Sistema Constructivo. - Para el soporte estructural de edifico se utilizara un

sistema mixto de albañilería confinada, con vigas y columnas de concreto
para los para todos los pisos.

Muros y divisiones. - Los muros hacia el exterior y en ambientes serán de

unidades de albañilería (ladrillo King Kong de 18 huecos), las divisiones
entre el balcón y el salón de visita serán de cristal templado de 8 mm, con
perfiles de aluminio.

En las habitaciones los muros interiores serán de ladrillos King Kong de 18

huecos de 15 de espesor, tarrajeados y pintados.

Puertas y Ventanas. - Se usará un sistema combinado de cristal templado y

aluminio para las fachadas.

Coberturas. - La coberturas un falso techo de policarbonato translucido

para evitar el paso de lluvias.

Telefonía, cable y televisión, Todos los ambientes estarán conectados por

teléfono fijo con la central de comunicaciones de la administración del
edificio, tendrán también conexión de cable, juntamentente con el internet
inalámbrico.

Sistema de vigilancia y control. - Se colocará cámaras de vigilancia en todos

los corredores del edifico y en hall principal. Estos estarán monitoreados las
24 horas del día, por el personal de seguridad, ubicados en la central de
vigilancia del edificio.

E.- PROCESO DE CONSTRUCCION

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El proyecto tendrá una duración aproximada de 18 meses, que se comenzaran a
evaluar a partir de la obtención de las resoluciones y licencias de edificación y
considerando 6 meses para esta primera etapa
El precio de venta de las unidades de vivienda es de 580 mil dólares americanos
EL M2, el cual es el promedio del mercado. En el estudio definitivo se deberá
hacer un análisis de sensibilidad, para poder identificar el precio mínimo, para
poder romper las barreras del mercado y no poner en riesgo el proyecto.
6.- El COK usado para la evaluación económica es de 1% mensual, esperando
tener la información final de la COK de los inversionistas.
7.- El pago de impuesto se ha considerando el 2.5 % por concepto de adelanto
de Impuesto a la renta cada vez que se Facture una unidad inmobiliaria vendida.
9.- El pago de IVG se pagará, según ley calculándose sobre el 50% del valor de
las ventas.
10.- Se utilizará el crédito Fiscal originado por IVG pagado en la construcción y
otros
11.- Del flujo económico se puede certificar que existe un VAN de 124,506.99
Dólares y una TIR de 50.02%
12.-Sin considerar el (COK 1% ) las Utilidades serian de 150,119.58(DOLARES)
13.- Por lo tanto, se recomienda la inversión, previo estudio definitivo de
factibilidad.

ANEXOS
EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA DEL PROYECTO.

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