ADMINISTRADORA JOCKEY PLAZA

Administradora Jockey Plaza Shopping Center (AJPSC) tiene como accionista mayoritario al
grupo chileno Altas Cumbres. La Empresa inició sus operaciones en 1997 con la administración
del centro comercial Jockey Plaza Shopping Center (JPSC o el Centro Comercial), el mismo
que logró rápidamente posicionarse como el líder en la industria.

En cuanto a la ubicación del JPSC, esta se considera privilegiada ya que le permite tener un
radio de acción bastante amplio y con buenas rutas de acceso. Dicho centro comercial fue
construido inicialmente sobre un terreno de unos 130,000 metros cuadrados, de propiedad de
terceros (antes del Jockey Club del Perú, actualmente de propiedad de Portalia S.A.),
denominado Parcela B, cuyo derecho de superficie fue cedido a AJPSC a partir de abril 2000.

Hasta setiembre 2019 AJPSC operaba solo un centro comercial; sin embargo, con la
adquisición del Boulevard Asia en octubre 2019, por el equivalente a S/ 157.6 MM, sumó un
segundo mall a sus operaciones, cabe indicar que el JPSC es el mall más grande del país en
términos de área arrendable. A diciembre 2022 contaba con un área arrendable de
aproximadamente 171,300 m2. con más de 600 locatarios que se distribuyen por área
ocupada, servicio ofrecido y ocupación, los que tiene rentas mínimas y rentas variables por
nivel de ventas que están diferenciadas de acuerdo al tipo de cliente. El enfoque principal de la
Compañía se encuentra en los sectores A, B y C1 de la población, a quienes atienden con
marcas exclusivas.

JPSC tiene un modelo de negocio que busca maximizar su rentabilidad y la de sus locatarios.
En ese sentido, su estrategia comercial se apoya en tres pilares: maximizar el potencial de la
operación, al incorporar m2 mediante ampliaciones en base a una estrategia pensada en el
cliente interno y externo; la reconversión de m2 de comercio para permitir el ingreso de nuevas
categorías; y, desarrollar y rentabilizar negocios complementarios e innovación tecnológica.

Por su ubicación estratégica, JPSC es accesible a todos los estratos sociales; no obstante,
tiene un posicionamiento fuerte en los estratos con mayor poder adquisitivo, lo que se refleja en
el alto ticket promedio de compra y constituye una fortaleza para el mismo. Además, los niveles
de consumo de los niveles socioeconómicos medios y medios-altos, suelen ser menos
sensibles a las variaciones de la economía.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

Cuenta 2022 2021

Activos ANALISIS VERTICAL ACTIVOS ANALISIS HORIZONTAL ACTIVOS
Activos Corrientes 2022 2021 V. ABSOLUTA V. RELATIVA
Efectivo y Equivalentes al Efectivo 75,019 76,200 3.88% 3.66% -1,181 -1.55%
Otros Activos Financieros 4,530 8,472 0.23% 0.41% -3,942 -46.53%
Cuentas por Cobrar Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar 49,731 51,863 2.57% 2.49% -2,132 -4.11%
Cuentas por Cobrar Comerciales 36,123 38,862 1.87% 1.87% -2,739 -7.05%
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 6,343 5,679 0.33% 0.27% 664 11.69%
Otras Cuentas por Cobrar 7,265 7,322 0.38% 0.35% -57 -0.78%
Otros Activos no Financieros 209 1,372 0.01% 0.07% -1,163 -84.77%
Total Activos Corrientes Distintos de los Activos no Corrientes o
Grupos de Activos para su Disposición Clasificados como Mantenidos 6.70% 6.62% -8,418 -6.10%
para la Venta o para Distribuir a los Propietarios 129,489 137,907
Total Activos Corrientes 129,489 137,907 6.70% 6.62% -8,418 -6.10%
Activos No Corrientes
Inversiones en Subsidiarias, Negocios Conjuntos y Asociadas 187,849 214,228 9.72% 10.28% -26,379 -12.31%
Cuentas por Cobrar Comerciales y Otras Cuentas por Cobrar 79,195 56,779 4.10% 2.73% 22,416 39.48%
Cuentas por Cobrar a Entidades Relacionadas 71,219 54,870 3.69% 2.63% 16,349 29.80%
Otras Cuentas por Cobrar 7,976 1,909 0.41% 0.09% 6,067 317.81%
Propiedades de Inversión 1,515,877 1,657,652 78.46% 79.58% -141,775 -8.55%
Propiedades, Planta y Equipo 9,623 12,110 0.50% 0.58% -2,487 -20.54%
Activos Intangibles Distintos de la Plusvalía 3,801 1,790 0.20% 0.09% 2,011 112.35%
Otros Activos no Financieros 6,143 2,649 0.32% 0.13% 3,494 131.90%
Total Activos No Corrientes 1,802,488 1,945,208 93.30% 93.38% -142,720 -7.34%
TOTAL DE ACTIVOS 1,931,977 2,083,115 100.00% 100.00% -151,138 -7.26%

.
 Pasivos y Patrimonio ANALISIS VERTICAL PASIVOS ANALISIS HORIZONTAL PASIVOS
Pasivos Corrientes 2022 2021 V. ABSOLUTA V. RELATIVA
Otros Pasivos Financieros 28,768 43,182 2.17% 2.99% -14,414 -33.38%
Cuentas por Pagar Comerciales y Otras Cuentas por Pagar 77,682 34,076 5.85% 2.36% 43,606 127.97%
Cuentas por Pagar Comerciales 15,430 17,444 1.16% 1.21% -2,014 -11.55%
Cuentas por Pagar a Entidades Relacionadas 338 174 0.03% 0.01% 164 94.25%
Otras Cuentas por Pagar 59,061 13,236 4.45% 0.92% 45,825 346.21%
Ingresos Diferidos 2,853 3,222 0.21% 0.22% -369 -11.45%
Otros Pasivos no Financieros 14,527 20,290 1.09% 1.41% -5,763 -28.40%
Total de Pasivos Corrientes Distintos de Pasivos Incluidos en Grupos
de Activos para su Disposición Clasificados como Mantenidos para la 9.11% 6.76% 23,429 24.02%
Venta 120,977 97,548
Total Pasivos Corrientes 120,977 97,548 9.11% 6.76% 23,429 24.02%
Pasivos No Corrientes
Otros Pasivos Financieros 625,157 676,843 47.10% 46.87% -51,686 -7.64%
Cuentas por Pagar Comerciales y Otras Cuentas por Pagar 11,018 14,129 0.83% 0.98% -3,111 -22.02%
Cuentas por Pagar Comerciales 59 40 0.00% 0.00% 19 47.50%
Otras Cuentas por Pagar 9,139 12,151 0.69% 0.84% -3,012 -24.79%
Ingresos Diferidos 1,820 1,938 0.14% 0.13% -118 -6.09%
Pasivos por Impuestos Diferidos 265,589 293,914 20.01% 20.35% -28,325 -9.64%
Otros Pasivos no Financieros 304,531 361,538 22.94% 25.04% -57,007 -15.77%
Total Pasivos No Corrientes 1,206,295 1,346,424 90.89% 93.24% -140,129 -10.41%
Total Pasivos 1,327,272 1,443,972 100.00% 100.00% -116,700 -8.08%
Patrimonio ANALISIS VERTICAL PATRIMONIO ANALISIS HORIZONTAL PATRIMONIO
2022 2021 2022 2021
Capital Emitido 206,526 206,526 34.15% 32.31% 0 0.00%
Otras Reservas de Capital 41,305 41,305 6.83% 6.46% 0 0.00%
Resultados Acumulados 356,874 391,312 59.02% 61.22% -34438 -8.80%
Total Patrimonio 604,705 639,143 100.00% 100.00% -34,438 -5.39%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 1,931,977 2,083,115
 ESTADO DE RESULTADOS

ESTADO DE RESULTADOS ANALISIS VERTICAL EERR ANALISIS HORIZONTAL EERR

Cuenta 2022 2021 2022 2021 V. ABSOLUTA V. RELATIVA
Ingresos de Actividades Ordinarias 328,561 270,384 100.00% 100.00% 58177 21.52%
Costo de Ventas -142,855 -58,216 -43.48% -21.53% -84639 145.39%
Ganancia (Pérdida) Bruta 185,706 212,168 56.52% 78.47% -26462 -12.47%
Gastos de Administración -27,047 -21,254 -8.23% -7.86% -5793 27.26%
Otros Ingresos Operativos 14,190 12,494 4.32% 4.62% 1696 13.57%
Otros Gastos Operativos -12,229 -9,141 -3.72% -3.38% -3088 33.78%
Ganancia (Pérdida) Operativa 160,620 194,267 48.89% 71.85% -33647 -17.32%
Ingresos Financieros 9,739 4,824 2.96% 1.78% 4915 101.89%
Gastos Financieros -79,481 -77,875 -24.19% -28.80% -1606 2.06%

Ganancia (Pérdida) por Deterioro de Valor -8.03% 0.00% -26379

(Pérdidas Crediticias Esperadas o Reversiones) -26,379 0
Diferencias de Cambio Neto 33,966 -76,871 10.34% -28.43% 110837 -144.19%
Ganancia (Pérdida) Acumulada en Otro
Resultado Integral por Activos Financieros
medidos a Valor Razonable reclasificados como -23.41% -29.92% 3981 -4.92%
cambios en Resultados -76,908 -80,889
Ganancia (Pérdida) antes de Impuestos 21,557 -36,544 6.56% -13.52% 58101 -158.99%
Ingreso (Gasto) por Impuesto -11,093 8,306 -3.38% 3.07% -19399 -233.55%
Ganancia (Pérdida) Neta de Operaciones
Continuadas 3.18% -10.44% 38702 -137.06%
10,464 -28,238
Ganancia (Pérdida) Neta del Ejercicio 10,464 -28,238 3.18% -10.44% 38702 -137.06%

RATIOS

I. RAZONES DE LIQUIDEZ

AÑO 2022 AÑO 2021

RAZÓN CORRIENTE ACTIVO CORRIENTE 129,489.00 137,907.00

PASIVO CORRIENTE 120,977.00 97,548.00

1.07 veces 1.41 veces

II. RAZONES DE SOLVENCIA

AÑO 2022 AÑO 2021

PASIVO TOTAL 1,327,272.00 1,443,972.00

RAZÓN DE ENDEUDAMIENTO
ACTIVO TOTAL 1,931,977.00 2,083,115.00

68.70 % 69.32 %

RAZÓN DE ENDEUDAMIENTO PASIVO TOTAL 1,327,272.00 1,443,972.00

PATRIMONIAL PATRIMONIO 604,705.00 639,143.00

2.19 veces 2.26 veces

PASIVO CORRIENTE 120,977.00 97,548.00

CALIDAD DE LA DEUDA
PASIVO TOTAL 1,327,272.00 1,443,972.00

9.11 % 6.76 %
III. RAZONES DE GESTIÓN

AÑO 2022 AÑO 2021

ROTACIÓN DE CUENTAS POR COBRAR (ROT CXC) VENTAS 328,561.00 270,384.00

CXC 49,731.00 51,863.00

6.61 veces 5.21

PERIODO PROMEDIO DE COBRO (PPC) 1 1 1

ROT CxC 6.61 5.21

55.25 días 70.01

ROTACIÓN DE CUENTAS POR PAGAR (ROT CXP) COMPRAS 142,855.00 58,216.00

CXP 79,195.00 56,779.00

1.80 veces 1.03

PERIODO PROMEDIO DE PAGOS (PPP) 1 1 x365 1

ROT CxP 1.80 1.03

202.35 días 355.99

ROTACIÓN DE ACTIVOS (ROT ACT) VENTAS 328,561.00 270,384.00

ACTIVOS TOTALES 1,931,977.00 2,083,115.00

0.17 veces 0.13

IV. RAZONES DE RENTABILIDAD

AÑO 2022 AÑO 2021

MARGEN DE UTILIDAD BRUTA (M.U.B.) UTILIDAD BRUTA 185,706.00 212,168.00

VENTAS 328,561.00 270,384.00

56.52 % 78.47

MARGEN DE UTILIDAD OPERATIVA (M.U.O.) UTILIDAD OPERATIVA 160,620.00 194,267.00

VENTAS 328,561.00 270,384.00

48.89 % 71.85

MARGEN DE UTILIDAD NETA (M.U.N.) UTILIDAD NETA 10,464.00 - 28,238.00

VENTAS 328,561.00 270,384.00

3.18 % -10.44

RENDIMIENTO SOBRE ACTIVOS (ROA) UTILIDAD NETA 10,464.00 - 28,238.00

ACTIVOS 1,931,977.00 2,083,115.00

0.54 % -1.36

RENDIMIENTO SOBRE PATRIMONIO (ROE) UTILIDAD NETA 10,464.00 - 28,238.00

PATRIMONIO 604,705.00 639,143.00

1.73 % -4.42
ANÁLISIS DE SITUACIÓN FINANCIERA

Al cierre del ejercicio 2022, los activos de Jockey Plaza retrocedieron 7.26%, por menor valor
de las propiedades de inversión y activos por derecho de uso (78.46% de activo total) así
como por mayores tasas de descuento, dado el comportamiento de los mercados financieros.

En el ejercicio 2022 se refleja que la variación de cuentas por cobrar es de S /22.41 millones,
se han asignado mayores recursos al C.C. Boulevard Asia, proveniente de fondos en caja y
de inversiones financieras en fondos mutuos, La Compañía ha otorgado préstamos a sus
subsidiarias por S/18.7 millones, principalmente a Inversiones Castelar para realizar
inversiones en remodelación de este centro comercial.

Por su parte, los pasivos corrientes

aumentaron 24.02% por mayores
impuestos por pagar, que no pudo
ser contrarrestado con la
disminución de la parte corriente de
la deuda bancaria luego del
reperfilamiento (ajustar los plazos
de pago de un crédito, respetando
los montos de la deuda que se
tiene con una entidad financiera)
del préstamo sindicado. Esto
conllevó a un ajuste en las ratios de
liquidez corriente a 1.07x, desde
1.41x registrado al cierre de 2021.

El pasivo total retrocedió 8.08% por la disminución de la deuda financiera y por la disminución
(-15.77%) del pasivo por arrendamiento por el efecto de remedición relacionado a las
parcelas y el cambio de valor razonable por ajuste de tasas de interés y variación del tipo de
cambio.

Con respecto al estado de Resultados al 31 de diciembre de 2022, los ingresos de Jockey

Plaza se situaron en S/328.6 millones, +21.52% que, en el ejercicio previo, por la recuperación
del flujo de visitas y ventas de los locatarios, que a su vez deriva en mayor renta variables, así
como por mayor recuperación de gastos comunes e ingresos de las playas de estacionamiento

La Compañía está poniendo énfasis en la eficiencia operativa y gestión de cobranzas, por lo

que sus gastos operativos son estables, no
obstante, asumió mayor costo por cambios
en el valor razonable de los activos por
derecho de uso y en las inversiones
inmobiliarias, lo que fue parcialmente
compensado con la ganancia contable por
diferencia cambiaria de S/33.96 millones

Finalmente se registró una utilidad neta por

S/10.5 millones, con lo que se recuperan
los indicadores de rentabilidad luego de dos años de pérdidas netas (-S/28.2 millones en el
ejercicio 2021 y -S/112.3 millones en el 2020).

IDENTIFICACIÓN DE INSTRUMENTO FINANCIERO

Programa de Bonos Corporativos

En agosto de 2015, en Junta General de Accionistas, se aprobó la emisión de instrumentos
representativos de deuda hasta por US$150.0 millones o su equivalente en moneda nacional,
la cual se colocó a través de tres emisiones.

La Primera Emisión y Segunda Emisión de Bonos fueron realizadas en diciembre 2015 y los
recursos obtenidos fueron utilizados principalmente para pagar el crédito puente que se tenía
con el Scotiabank Perú (US$70 MM), destinado a financiar diversas obras en el Centro
Comercial.

Por su parte, la Tercera Emisión, realizada en julio 2016, fue destinada a la culminación de las
obras de ampliación.

La estructura de las emisiones contempló un Fideicomiso en Administración y Garantía suscrito

por La Fiduciaria S.A., el cual incorpora el derecho de superficie de la Parcela B, todas las
construcciones edificadas sobre la Parcela B y las pólizas de seguro sobre los inmuebles
señalados. Adicionalmente, se establecieron resguardos financieros:

- Deuda Financiera/Patrimonio < 1.6x

- EBITDA Ajustado/Servicio de Deuda > 1.5x
- iii) Cobertura de Obligaciones Garantizadas >1.2x.

Clasificación de Bonos según clasificadora Moody´s Local: AA.pe

Los emisores o emisiones clasificados en AA.pe cuentan con una calidad crediticia
muy fuerte en comparación con otros emisores y transacciones locales.

Clasificación de Bonos según clasificadora Apoyo y Asociados: AA.pe

Corresponde a una muy alta capacidad de pago de sus obligaciones financieras en los plazos y
condiciones pactados. Esta capacidad no es significativamente vulnerable ante cambios
adversos en circunstancias o el entorno económico.

DECISIÓN DE INVERSIÓN
Analizando la estructura financiera de la empresa y la proyección positiva que se tiene a futuro
se recomendaría invertir en su emisión de bonos.

En cuanto a la calificación crediticia emitida por las clasificadoras de riesgos se puede apreciar
que la empresa cuenta con una alta calificación.

La reactivación de la actividad del negocio durante el año 2022 reflejó una recuperación a
comparación de años anteriores lo que reflejó un aumento en sus ingresos.

En cuanto al total de ingresos por alquileres (renta mínima + renta variable) se debe destacar
que, en el 2022, alrededor del 86% correspondió a arriendos fijos y solo el 14% correspondió a
los arriendos variables. Así, la Clasificadora destaca la baja participación de los ingresos
variables dentro de los ingresos por alquileres, lo que mitiga parcialmente las variaciones en los
ingresos en periodos de desaceleración económica.

La Compañía mantiene una adecuada gestión financiera a través de un Comité de Caja, el cual
controla la liquidez y gestión de pagos diarios, permitiendo el cumplimiento de sus obligaciones
financieras y pagos a proveedores, así como facturación y cobranza.

Estabilidad, JPSC cuenta con nueve tiendas ancla cuyos contratos de alquiler son de largo
plazo. Por otro lado, el resto de locatarios eran diversos en número (más de 600) y por tipo de
negocio. Si bien esos contratos son a plazos menores, contemplan cláusulas de lucro cesante.
Además, la mayoría de tiendas que son consideradas estratégicas contemplan una renta
mayoritariamente con base fija, lo cual reduce su exposición en tiempos de crisis.