Derechos Personales o Créditos

 
Son las facultades, potestades o derechos que tiene una persona (acreedor) para exigir de
otra (deudor) el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer.
 
Otra definición:
"Son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas (al revés de las que se ejercían
respecto de una cosa) que, por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído la
obligación correlativa" (como el que tiene el prestamista contra su deudor o el hijo contra
el padre por los alimentos). 
El objeto de los derechos personales es obtener del deudor u obligado: 

 Una dación (obligación de dar) 

 Una prestación (obligación de hacer) 

 Una abstención (obligación de no hacer) 

Los derechos personales –a diferencia de los reales, que son limitados- son infinitos y su
nacimiento dependerá de la actividad lícita, ilícita, voluntaria o involuntaria de los sujetos
de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos.

El importante Artículo 1437 del Código Civil establece las fuentes de las obligaciones: 

«Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como
en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga,
como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a
consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos
y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos sujetos a patria
potestad.» 

Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mismas que
constituyen fuente de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y son, la ley, el contrato,
el cuasicontrato, los delitos y los cuasidelitos.

De todos ellos, nos ocuparemos en el Contrato o Convención, fuente inagotable de derechos
personales. 

 El Contrato
 
Es el instrumento natural con que cuentan los sujetos de derecho para crear derechos
personales u obligaciones.
El Contrato es, simplemente, la convención destinada a crear derechos y representa la más
alta expresión de la voluntad humana libre para la creación de derechos.
El Artículo 1438 define:
«Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer
o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas».
Sin embargo, la voluntad de las partes encuentra algunas limitaciones:

a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato, pues si lo hacen,
el contrato no genera efectos o degenera en otro contrato distinto al deseado.

b) Los límites impuestos por la moral y las buenas costumbres.

 
Celebrado un contrato, éste se transforma en ley para las partes, tanta o más poderosa que
la que rige para todos los ciudadanos.Además, el Artículo  1444 señala que: 
 Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales.
 Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto
alguno, o degenera en otro contrato diferente.
 Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial.
Y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le
pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
 

Clasificación de los Contratos

1) El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae
obligación alguna; y bilateral, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente.
(ej. La compraventa).

2) El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una
de las partes, sufriendo la otra el gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad
de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. (ej. La compraventa).

3) El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o hacer
una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si
el equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o pérdida, se llama
aleatorio (como ocurre con los juegos de azar).

4) El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención
(claramente, la compraventa) y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento
de una obligación principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Ej. Prenda o
Hipoteca).

5) Por último –de entre muchas otras clasificaciones- el contrato es real cuando, para que
sea perfecto, es necesaria la tradición  (entrega) de la cosa a que se refiere; es solemne
cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin
ellas no produce ningún efecto civil (la compraventa de cosas inmuebles) y es consensual
cuando se perfecciona por el solo consentimiento (la compraventa de cosas muebles).

Requisitos  de Validez de los Contratos

 
Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad –esto es, para
que el contrato surta el efecto de crear derechos y obligaciones- es necesario:
 

 Que sea legalmente capaz;

 Que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio;

 Que recaiga sobre un objeto lícito;

 Que tenga una causa lícita.

Requisitos de validez: la capacidad

Capacidad:
Como ya veíamos, la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí
misma, y sin el ministerio o la autorización de otra. También veíamos que toda persona es
legalmente capaz, excepto aquellas que la ley declara incapaces.

Así, son absolutamente incapaces los dementes, los impúberes y los sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito. Sus actos no producen obligaciones naturales, y no
admiten caución.

Son también incapaces los menores adultos y los disipadores que se hallen bajo interdicción
de administrar lo suyo. Pero la incapacidad de las personas a que se refiere este inciso no es
absoluta, y sus actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos,
determinados por las leyes.

Además de estas incapacidades, hay otras particulares que consisten en la prohibición que la
ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos.

Consentimiento o voluntad exenta de vicios:

La voluntad de quien contrata no debe encontrarse entorpecida o viciada por cuestiones que
la distorsionen o no la expresen libremente. Es lo normal. Sin embargo, la ley admite que no
exista una voluntad libre porque pueden concurrir vicios que la entraben. 
Los vicios de que puede adolecer el consentimiento, son:

 El error. 

 La fuerza.

 El dolo.

 Vicios dela Voluntad

  
 El error:
 Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto de la ley, de una
persona o de una cosa.

El error respecto de una cosa o persona se llama error de hecho y puede viciar el
consentimiento, al punto de anular el contrato. 
Opera como vicio del consentimiento cuando recae en la esencia del contrato.
 Así, la ley nos da un ejemplo:

Artículo 1453. El error de hecho vicia el consentimiento cuando recae sobre la
especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las partes
entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa específica
de que se trata, como si en el contrato de venta el vendedor entendiese vender
cierta cosa determinada, y el comprador entendiese comprar otra. 
 El error de hecho vicia asimismo el consentimiento cuando la sustancia o calidad
esencial del objeto sobre que versa el acto o contrato, es diversa de lo que se cree;
como si por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y
realmente es una masa de algún otro metal semejante.

El error acerca de otra cualquiera calidad de la cosa no vicia el consentimiento de los
que contratan, sino cuando esa calidad es el principal motivo de una de ellas para
contratar, y este motivo ha sido conocido de la otra parte. Es decir, el error
sustancial también vicia el consentimiento y anula el Contrato.

En principio, el error acerca de la persona con quien se tiene intención de contratar
no vicia el consentimiento, salvo que la consideración de esta persona sea la causa
principal del contrato. Estos contratos se denominan «intuito persona». Pensemos,
por ejemplo, en el Contrato de Matrimonio.
 Obviamente un error en la persona, de esta especie, vicia el consentimiento y anula
el contrato.Pero en este caso la persona con quien erradamente se ha contratado,
tendrá derecho a ser indemnizada de los perjuicios en que de buena fe haya
incurrido por la nulidad del contrato.
 La Fuerza:
 Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para obligarla a
celebrar un acto o contrato.

Ahora bien, en principio la fuerza no vicia el consentimiento, sino cuando es capaz
de producir una impresión fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta
su edad, sexo y condición. Es decir, cuando es contraria a Derecho o injusta y grave.
 Se mira como una fuerza de este género todo acto que infunde a una persona un
justo temor de verse expuesta ella, su consorte o alguno de sus ascendientes o
descendientes a un mal irreparable y grave. O sea, es una fuerza verosímil.

El temor reverencial, esto es, el solo temor de desagradar a las personas a quienes se
debe sumisión y respeto, no basta para viciar el consentimiento. (Pensemos el temor
a desagradar al padre o tutor).

Para que la fuerza vicie el consentimiento no es necesario que la ejerza aquel que es
beneficiado por ella; basta que se haya empleado la fuerza por cualquiera persona
con el objeto de obtener el consentimiento.
 El Dolo:
 Es la intención positiva de inferir injuria o daño a la propiedad o persona del otro. 
El dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes,
(tratándose de contratos bilaterales) y cuando además aparece claramente que sin él
no hubieran contratado. Es decir, el dolo, en este caso, es determinante.
 En los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de perjuicios contra la
persona o personas que lo han fraguado o que se han aprovechado de él; contra las
primeras por el total valor de los perjuicios, y contra las segundas hasta concurrencia
del provecho que han reportado del dolo. 
El dolo no se presume sino en los casos especialmente previstos por la ley. En los
demás debe probarse.

La lesión enorme:
 Conviene señalar que es un vicio del consentimiento que sólo actúa en el
Contrato de Compraventa o Permuta de Bienes Raíces. Ella constituye un
enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio de otro a
consecuencia de una desigualdad en las prestaciones recíprocas a que se obligaron en
el contrato.

Se produce cuando se ha pagado más del doble o se ha cobrado menos de la mitad
del justo precio (valor de mercado) del bien raíz.
 Más exactamente:

Artículo 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

Artículo 1889. El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez
sufre lesión enorme, cuando el * justo precio de la cosa que compra es inferior a la
mitad del precio que paga por ella.

*El justo precio se refiere al tiempo del contrato
 Requisitos de validez: Objeto lícito
  
 Objeto lícito: El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones recíprocas entre
las partes que genera el contrato. El objeto debe ser lícito, es decir, no debe ser
contra la ley, el orden público y las buenas costumbres.

Hay un objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público chileno. Así la
promesa de someterse en Chile a una jurisdicción no reconocida por las leyes
chilenas, es nula por el vicio del objeto.

Asimismo, el derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede
ser objeto de una donación o contrato, aun cuando intervenga el consentimiento de
la misma persona. Obviamente, hay objeto ilícito en esta clase de pactos.
 También hay un objeto ilícito en la enajenación:

1. De las cosas que no están en el comercio (como los Bienes Nacionales de Uso
Público); 
2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona; 
3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el
acreedor consienta en ello; 
4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.
 Hay,  asimismo objeto ilícito en las deudas contraídas en juego de azar, en la venta
de libros cuya circulación es prohibida por autoridad competente, de láminas,
pinturas y estatuas obscenas, y de impresos condenados como abusivos de la libertad
de la prensa; y generalmente en todo contrato prohibido por las leyes.
 Requisitos de validez: causa lícita
 Causa lícita 
La causa es el motivo que induce a las partes a contratar.
 La ley dice que no puede haber obligación sin una causa real y lícita, esto es, no
contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres; pero no es necesario expresarla.
La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente.

Así la promesa de dar algo en pago de una deuda que no existe, carece de causa; y la
promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una
causa ilícita.
 l Mandato

Según el Artículo 2116, «el mandato es un contrato en que una persona confía la
gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo
de la primera». 
La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo
acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario».

Puede haber uno o más mandantes, y uno o más mandatarios.
 Si han constituido dos o más mandatarios, y el mandante no ha especificado las
gestiones que cada uno deberá realizar, podrá dividirlas entre sí los mandatarios;
pero no podrán efectuar la división si se les ha prohibido obrar separadamente, pues
la división que acordaren sería nula, de acuerdo con el Artículo 2127.


Elementos del Mandato


Para que exista mandato, es menester que concurran los siguientes requisitos:

1. Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios
jurídicos, como ser contratar, cobrar, percibir, demandar, etc. 
«El negocio que interesa al mandatario sólo, es un mero consejo, que no produce
obligación alguna», sin perjuicio de la obligación de indemnizar los daños que pesan
sobre el consejero si diera el consejo maliciosamente. (Artículo 2119).

A fin de precisar bien el alcance de las palabras «confiar la gestión de un negocio»,
 elArtículo 2121 dispone que «la simple recomendación de negocios ajenos no es, en
general, mandato; el juez decidirá, según las circunstancias, si los términos de la
recomendación envuelve mandato. 

2. Que el mandatario obre por cuenta y riesgo del mandante, es decir, que los actos
ejecutados por el mandatario obliguen al mandante, en forma que el vínculo jurídico
creado por el acto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante, y no
del mandatario. 
Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra persona, no
hay mandato.
 Por tal razón, en general, los actos ejecutados por los profesionales no son actos de
un mandatario, ya que no siempre actúan por cuenta y riesgo de un mandante; pero,
según vimos al tratar del arrendamiento de servicios, «Los servicios de las
profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está unida la facultad de
representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetan a las reglas del
mandato» (Art. 2118), y en consecuencia tales servicios quedan sujetos a las reglas
que en este capítulo señalaremos.

Lo dicho anteriormente guarda perfecta concordancia con el Artículo 1448 que dice:
«lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la
ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si
hubiese contratado él mismo.»

Actos susceptibles de ser ejecutados por Mandato

En general son susceptibles de ser ejecutados mediante mandato todos los actos jurídicos.
Por excepción no pueden serlo aquellos que una ley prohibe expresamente. Son tales, los
actos de naturaleza estrictamente personal, como el testamento. (Artículo 1004).
 

Caracteres Jurídicos del Mandato

El Mandato presenta los siguientes caracteres jurídicos:

Es esencialmente consensual, esto significa que se perfecciona por el sólo consentimiento

de las partes, sin necesidad de formalidad alguna.

Según el Artículo 2123, el encargo que es objeto del mandato puede hacerse por escritura
pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la
aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.

Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que ofrece la celebración del
acto y otro que la acepte, en el mandato deben también intervenir esas dos voluntades. Una
vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice un negocio, es menester
que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Por eso el Artículo 2124establece que
«el contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario».
Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Es aceptación expresa aquella que se presta en
términos explícitos que no dejan lugar a dudas acerca del hecho de haberse producido.
Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por
parte del mandatario ha habido intención de celebrar el contrato, de aceptar el encargo que
se le hace, o como dice el Artículo 24, «es todo acto en ejecución del mandato»; sería
aceptación tácita. Por ejemplo, la de la persona a quien se le ha encomendado vender una
casa y pone un aviso en el diario indicando que se vende la propiedad y que para la
celebración del contrato deberá tratarse con ella.

No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario, podrá éste retractarse;
al efecto el inciso final del Artículo 2124 establece que «aceptado el mandato, podrá el
mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el
negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona.
De otra manera se hará responsable en los términos del Artículo 2167».

Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos, están obligadas a
declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le hace; y
transcurrido un término razonable, su silencio se mirará como aceptación. Aún cuando se
excusen del encargo, deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el
negocio que se les encomienda. (Artículo 2125).

Por excepción es solemne el mandato judicial. Según el Artículo 7 del Código de

Procedimiento Civil, «el que comparezca en juicio a nombre de otro, en desempeño de un
mandato o en ejercicio de su cargo que requiera especial nombramiento, deberá exhibir el
título que acredite su representación.

Para obrar como mandatario se considerará poder suficiente:

 El constituido por escritura pública otorgado ante Notario o ante oficial del Registro
Civil a quien la ley confiera esta facultad;

 El que conste de un acta extendida ante un juez de letras o ante un juez árbitro, y
suscrita por todos los otorgantes;

 El que conste de una declaración escrita del mandante, autorizada por el secretario
del tribunal que esté conociendo de la causa».

Mandato para vender bienes raíces

La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vender bienes raíces
debe constar por escritura pública, por cuanto, habiendo exigido la ley que el
consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pública, en la misma forma
debe ser extendido el mandato.
El Mandato es contrato unilateral

Por regla general el mandato es unilateral, esto es, impone obligaciones a una sola de las
partes.
No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el mandante
pueda estar obligado a favor del mandatario, como sucede, por ejemplo, en los casos en que
el mandatario ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato, pues como dijimos
al tratar de la clasificación de los contratos, para considerar a un contrato de uni o bilateral,
debe atenderse al monto de su gestación y no a las circunstancias posteriores. Por excepción
es bilateral el mandato remunerado, pues impone obligaciones a ambas partes desde un
comienzo.

Puede ser gratuito o remunerado.

Según el Artículo 2117, «el contrato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración

(llamada honorarios) es determinada por la convención de las partes, antes o después del
contrato, por la ley, la costumbre o el Juez».

Capacidad de las Partes

La capacidad que exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el trato
del mandante o del mandatario.
 

 Respecto del Mandante: Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la

capacidad del mandante, deberán aplicarse las reglas generales relativas a la
capacidad.

 Respecto del Mandatario: Hay que distinguir dos situaciones bien diversificadas:

 
a) Para que una persona pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar a ésta
y a los terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no es necesario que
sea plenamente capaz. En efecto, el Artículo 2128 establece que «si se constituye
mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto
de terceros en cuanto obliguen a éstos y al mandante».
La razón de esta disposición es obvia; el mandatario no actúa por sí sino en representación
de su mandante, y es la capacidad de éste la que debe tomarse en cuenta en la celebración
del acto. 
Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los absolutamente incapaces.
 
b) Distinta es la situación entre el mandante y el mandatario, o entre éstos o terceros. De
acuerdo con el Artículo 1445, para que una persona se obligue respecto de otra es menester
que sea legalmente capaz; acorde con esta disposición, el Artículo 2128establece en su
parte segunda: «pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no
podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores».
 

Diferentes Clases de Mandato

La primera clasificación que puede hacerse del mandato es atendiendo a la extensión con
que ha sido conferido, y al respecto puede ser general o especial.

Mandato General

Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante. Conferido en esta
forma, el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera
el Artículo 2132 al decir que «el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que
el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los
créditos del mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las
prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que
administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras,
minas, fábricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado».

Poder especial

Es el que se da para uno o más negocios determinados. A diferencia del mandato general, en
el especial se especifican precisamente los actos que el mandatario puede y debe realizar.
Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurídicos que a una persona le es dable
ejecutar, puede el mandato especial llegar a ser más comprensivo que el general, para lo
que bastará hacer una enumeración amplia de las facultades que se otorgan al mandatario.
Según el inciso final del Artículo 2132, se requiere poder especial para la ejecución de todos
los actos que salgan de los límites del giro ordinario de los negocios del mandante.

Poder con cláusula de libre administración

Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más
conveniente le parezca.Sus efectos están determinados por el Artículo 2133 que estatuye
que «cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le
parezca, no por eso se entenderá autorizada para alterar la substancia del mandato, ni para
los actos que exigen poderes o cláusulas especiales».
Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatario tiene la
facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como autorizados por dicha
cláusula.

Atendiendo a si el mandato es o no para representar en juicio, se divide en judicial o

extrajudicial.
Mandato judicial

Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos

anteriormente, este mandato es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que
estatuye el Artículo 7 del Código de Procedimiento Civil. 

El mandato judicial otorga, por el sólo hecho de conferirse, las facultades que indica el
inciso 1º delArtículo 7 del Código de Procedimiento Civil al decir que «el poder para litigar
se entenderá conferido para todo el juicio en que se presente, y aún cuando no exprese las
facultades que se conceden, autorizará al procurador para tomar parte, del mismo modo
que podría hacérselo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del juicio y en todas
las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la ejecución completa de la
sentencia definitiva, salvo que la ley exija intervención personal de la parte misma. 
Las cláusulas en que se nieguen o en que se limiten las facultades expresadas, son nulas.
Podrá asimismo, el procurador delegar el poder obligado al mandante, a menos que se haya
negado esta facultad».

Sin embargo, no se entenderán concedidas al procurador, sin expresa mención, las

facultades de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda
contraria, deferir el juramento decisorio, aceptar su delación, absolver posiciones, renunciar
los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades
de arbitradores, aprobar convenios y percibir. (Artículo 7, inciso 2º del C. de P.C.)
 

Mandato Civil o Comercial

Mandato Civil es el conferido para negocios civiles. Mandato comercial es el otorgado para la
realización de actos mercantiles. 
Para considerar el mandato como civil o comercial, no se atiende a la calidad o profesión de
las partes, sino a la naturaleza del acto que se encarga realizar. Así, el mandato que otorga
un corredor para que se le arriende una casa habitación en qué vivir con su familia, es
meramente civil, porque queda fuera de sus actividades mercantiles.

El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otorga para una o más
operaciones determinadas individualmente. (Artículo 2355 del C. de C.). 
Por lo general el mandato mercantil es remunerado, porque la gratuidad no es propia del
comercio.
 

Obligaciones y Prohibiciones de las Partes

 

Obligaciones del Mandatario

Ejecutar el mandato en la forma convenida, según elArtículo 2131, el mandatario se ceñirá
rigurosamente a los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes autoricen para
obrar de otro modo.
Acorde con el Artículo 1546 que establece que «los contratos deben ejecutarse de buena
fe, y por consiguiente obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a todas las cosas que
emanen de la naturaleza de la obligación», elArtículo 2134 estatuye que «la recta
ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los
medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo».

Como puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se lleve a
efecto el mandato no pudiesen emplearse, el mandatario podrá emplear otros equivalentes,
si la necesidad obligare a ello, pero siempre que se obtuviere completamente de ese modo
el objeto del mandato. (Artículo 2134, inciso 2º)

A fin de determinar exactamente las obligaciones del mandatario, deben distinguirse las
facultades de administración de las de disposición.

Las facultades de administración son las que refiere el Artículo 2132 y que indicamos al
tratar de la clasificación del mandato, y se reduce en general a dos clases de actos:
administrar los negocios y conservar las cosas sobre las que el mandato se ejerce.

Facultad de disposición es la que faculta al mandatario para enajenar parcial o totalmente

los bienes del mandante. Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa, pues requiere
poder especial. 

A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se
deduce claramente la latitud en que fue otorgado. El código ha sentado una serie de reglas
especiales como son las siguientes:
 

 La facultad de transigir no comprende la de com¬prometer ni viceversa (Artículo

2141). La palabra comprometer significa aquí someter a compromiso, a juicio de
árbitro.

 El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio. (Artículo

2142)

 La facultad de hipotecar no comprende la de vender, viceversa. (Artículo 2143)

 Prohibiciones impuestas al mandatario


Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute
actos que salgan de la órbita de atribuciones que le ha señalado el mandante,
estableció una serie de prohibiciones siendo las principales de ellas las siguientes:

Artículo 2144: No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo
que éste le ha ordenado comprar; si no fuere con aprobación expresa del mandante.

Artículo 2145: Encargado de tomar dinero prestado podrá prestarlo el mismo al
interés designado por el mandante, o a falta de esta designación, al interés
 corriente; pero facultado para colocar dinero a interés no podrá tomarlo prestado
para sí sin aprobación del mandante.

Artículo 2146: NO podrá el mandatario colocar a interés dineros del mandante, sin
su expresa autorización. Colocándolos a mayor interés que el designado por el
mandante, deberá abonárselo íntegramente, salvo que se lo haya autorizado para
apropiarse del exceso.

Artículo 2147: Si ejecutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que
los designados por el mandante, se le prohibe apropiarse lo que exceda al beneficio o
aminore el gravamen designado en el mandato.

Responder de los perjuicios que haya irrogado el mandante: La responsabilidad que
afecta al mandatario implica en términos generales que debe abstenerse de ejecutar
actos que vayan en perjuicio del mandante, y será ella mayor o menor según la
naturaleza del mandato.

En general, el mandatario responde hasta la culpa leve, culpa que se agrava en el
mandato remunerado y se atenúa en el meramente gratuito. (Artículo 2129)

Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en cierto
modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos
estricta la responsabilidad que sobre él recaiga. (Artículo 2129, inciso 2º)

Según el Artículo 2157,  el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de
terceros en razón del mandato (aún cuando no se deba al mandante), como de lo que
ha dejado de recibir por su culpa.

El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a menos que
expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad.

El Artículo 2152, dice que «puede por un acto especial tomar sobre su
responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos
del cobro. En tal caso, se constituye deudor principal para con el mandante, y
responde hasta de los casos fortuitos y la fuerza mayor». (Artículo 2152.
  
Rendir cuenta al mandante:
El mandatario es obligado a rendir cuenta de su administración. (Artículo 2155) 
La rendición de cuentas será en lo posible documentada, pues el inciso 2º del Artículo
2155establece que «las partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el
mandante no le hubiere relevado de esta obligación.»
 

 El mandante puede relevar al mandatario de esta obligación de rendir cuentas, pero

tal relevación no exonera a éste de los cargos que contra él justifique el mandante.

 Puede el mandante exigir la rendición de cuentas en cualquier momento.

 

 El mandatario debe al mandante los intereses corrientes de los dineros de éste que
haya empleado en utilidad propia.

Debe asimismo los intereses del saldo que de la cuenta resulte en contra suya, desde que se
haya constituido en mora. (Artículo 2156)

Al efectuar la rendición de cuentas, el mandatario deberá entregar al mandante los bienes

provenientes del mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no previó,
o que sean consecuencia de un gasto menor que el indicado por el mandante; deberá
asimismo abonar el interés mayor que hubiere percibido si hubiere colocado el dinero a un
interés superior al que le indicó el mandante, de acuerdo con losArtículos 2146 y
2147 vistos anteriormente, como también lo que ha recibido en razón del mandato o dejado
de percibir por su culpa. (Artículo 2157)

Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber negociado con menos
beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el mandante. (Artículo 2142,
inciso final) La prueba de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere imposibilitado al
mandatario para llevar a efecto las órdenes del mandante, compete al mandatario, de
acuerdo con el inciso final del Artículo 2150.
 

Obligaciones del Mandante

En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Artículo
2158, que dice:
El mandante es obligado:

 A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;

 A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del mandato;

 A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos, es éste un caso en que la

costumbre juega papel importante;

 A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;

 
 A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del
mandato.

 No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el

negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo
desempeñarse a menos costo, a menos que le pruebe lo contrario.

 En segundo término el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su

nombre hubiere contraído el mandatario dentro de los límites de su mandato.

 Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre
del mandante fuera de los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o
tácitamente por el mandante. (Artículo 2160)

 
 
Puede suceder que el mandatario haya ejecutado parcialmente el mandato. En tal caso los
efectos son diversos según que el cumplimiento haya podido o no ejecutarse en esa forma: 

a) Si el mandato ha podido ejecutarse parcialmente, el mandante queda obligado al

cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen;

b) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que sucede cuando de los términos del
mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no debió cumplirse en
parte, la ejecución parcial no obligará al mandante sino en cuanto lo aprovechare. De la
inejecución del resto responderá el mandatario como en el caso de la renuncia que rige el
Artículo 2167. (Artículo 2161)

Efectos del incumplimiento

Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandatario autorizado para desistir
de su encargo. (Artículo 2159) Asimismo podrá el mandatario retener los efectos que se le
haya entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones a que éste
fuere obligado por su parte (Artículo 2162).
Esta retención es uno de los casos a que se refiere el Artículo 697 del Código de
Procedimiento Civil.
Puede decirse que la delegación es una facultad privativa del mandatario, que ya envuelta
implícitamente en el mandato, a menos que se le haya prohibido expresamente efectuarla,
pues el Artículo 2135 establece que «el mandatario podrá delegar el encargo si no se le ha
prohibido». En el derecho antiguo la delegación estaba prohibida.
 
Delegación del mandato judicial

Según el Artículo 8º del Código de Procedimiento Civil, el mandatario puede delegar el

mandato judicial a menos que se le haya prohibido.

La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aún cuando no esté autorizado
para delegar, pues el artículo referido dice textualmente que «podrá, asimismo, el
procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido.»

Extinción del Mandato

Según el Artículo 2163, el mandato puede terminar por algunas de las siguientes causas:

1. Por el desempeño del negocio para que fue constituido: Ejecutado el acto ordenando el
mandatario, se ha realizado la voluntad del mandante y ya su consentimiento ha sido
empleado.

2. Por la expiración del término o por el evento de la condición prefijados para la

terminación del mandato.

3. Por la revocación del mandante: Se llama revocación el acto por el cual el mandante hace
saber a su mandatario su deseo de poner término al mandato.

La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandato puede hacer uso de ella a
su arbitrio en cualquier momento. La revocación puede ser expresa o tácita.

La tácita es el encargo del mismo negocio a distinta persona. Si el primer mandato es

general y el segundo especial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos
en el segundo. (Artículo 2164)

Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, es menester que sea
notificada al mandatario, pues el Artículo 2163 estatuye que «la revocación, expresa
o tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido conocimiento de ella;
sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 2173».
El Artículo 2173 a que hace referencia, dispone que «en general, todas las veces que el
mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución
del mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante.

El mandante que revoca el mandato tendrá derecho para exigir del mandatario la restitución
de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del mandato; pero de
las piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, deberá darle copia
firmada de su mano si el mandatario lo exigiere». (Artículo 2166)
 
4. Por la renuncia del mandatario: El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una
facultad correlativa de la que tiene el mandante de revocar el mandato.

Para que la renuncia del mandatario ponga término al mandato es menester que sea
notificada al mandante y las obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán fin sino
después que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a
los negocios encomendados.

De otro modo, el mandatario se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al
mandante; a menos que se halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra
causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.

Si se trata de mandato judicial, el procurador estará obligado a poner la renuncia en

conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, se entenderá vigente el poder
hasta que haya transcurrido el término de emplazamiento desde la notificación de la
renuncia al mandante. (Artículo 11, inciso 2º del C. de P. C.)

5. Por la muerte del mandante o del mandatario: Sabida la muerte natural o civil del
mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de suspenderlas se sigue perjuicio
a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada. (Artículo
2168)
 
Por excepción no se extinguen por la muerte del mandante:

a) El mandante destinado a ejecutarse después de ella. En este caso los herederos suceden
en los derechos u obligaciones del mandante (Artículo 2169)

b) El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en elArtículo 397 de la Ley de Organización

y Atribuciones de los Tribunales que dice: «no termina por la muerte del mandante el
mandato para negocios judiciales».

6. Por la interdicción del mandante o del mandatario: Por la interdicción se priva a una
persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de esta facultad es
lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la voluntad de
su mandante.

7. Por la cesación de las funciones del mandante: Si el mandato ha sido dado en ejercicio de
ellas. No requiere mayores comentarios.

8. Caso de los mandatarios conjuntos: De acuerdo con el Artículo 2172, si son dos o más los
mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjuntamente, la
falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al mandato.

Notarías, Conservadores y Archivos

 

Las funciones del Corredor de Propiedades en la Notaría, comienzan desde el momento que
se ha cerrado un negocio o promesa de compraventa, ya sea por instrumento privado,
autorizadas las firmas por un Notario o bien por instrumento público, extendida en alguna
Notaría y de las cuales se obtienen copias. O bien para firmar escritura de compraventa.

El Corredor de Propiedades deberá llegar antes que los clientes a la Notaría y solicitar la

escritura para revisarla y esperar a sus clientes en algún privado, leerla, solicitar las cédulas
de identidad y si no hay objeciones, llamar al funcionario de la Notaría para que tome las
firmas.
Nunca se debe firmar una escritura sin que esté presente el funcionario de Notaría.

Una vez que la escritura ha sido firmada por alguna de las partes, ya sea por el comprador o
por el vendedor o por ambos conjuntamente, ésta ingresa al Repertorio.
 

El Repertorio

Repertorio es el libro en que se ingresan todos los instrumentos públicos (escrituras) sean

éstas de compraventa, sociedades, resciliaciones, mandatos, mutuos, protocolizados, etc. y
desde ese momento tienen un plazo de 60 días para que terminen de firmar las partes. En
caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma, la escritura queda sin efecto.

Se crea el Repertorio a semejanza del que se usa en el Conservador de Bienes Raíces, en el

cual se deberán anotar no solo las escrituras públicas que se firmen en Notaría, sino también
los documentos que se protocolizan.

La creación del Libro de Repertorio obedece a la necesidad de mantener el orden de ingreso

de las escrituras y demás documentos y evitar errores por la alteración de fechas, o sea, el
otorgamiento de instrumentos con fechas anteriores o posteriores a las que realmente
correspondan.

En general, el repertorio promueve el ordenamiento del trabajo y convierte en expeditas la

búsqueda y ubicación de las escrituras y demás documentos. Una garantía para el Notario. 
En este libro se dará un número a cada uno de estos instrumentos por riguroso orden de
presentación.

Cuando se tratare de escrituras, se dejará constancia en este libro de la fecha en que se

efectúa la anotación, de las partes que la otorgan, a menos que sean mas de dos, pues en
este caso se indicarán los nombre de los dos primeros comparecientes, seguidos de la
expresión y otros, del nombre del abogado o abogados si la hubieren redactado y de la
denominación del acto o contrato.

El libro de repertorio se cerrará diariamente, indicándose el número de la última anotación,

la fecha y firma del notario. Si no se hubiere efectuado anotaciones, se expresará esta
circunstancia.
La falta de las anotaciones señaladas precedentemente no afectará la validez de una
escritura pública otorgada, sin perjuicio de la responsabilidad del notario.
 

Otros documentos

Además, el Notario llevará un libro índice público, en que anotará las escrituras por orden
alfabético de los otorgantes, y otro privado, en el que anotará en la misma forma, los
testamentos cerrados con indicación del lugar de su otorgamiento y nombre y domicilio de
los testigos.

El primero estará a disposición del público, debiendo exhibirlo a quien lo solicite y el

segundo deberá mantenerlo reservado, no teniendo obligación de exhibirlo, sino por decreto
de juez competente o a petición de un particular que acompañe el certificado de defunción
que corresponda al otorgante del testamento.

Las escrituras públicas se encuadernarán en tomos o protocolos que deberán empastarse a lo

menos cada dos meses, no pudiendo formarse cada libro con más de quinientas fojas,
incluídos los documentos protocolizados que se agregan al final en el mismo orden de
repertorio. Cada foja se enumerará en su parte superior con letras y números.

En casos calificados los notarios podrán solicitar a la Corte de Apelaciones respectiva

autorización para efectuar los empastes por periodos superiores, siempre que no excedan de
un año.

En la Notaría figuran los siguientes libros de Repertorio:

 

 Repertorio de Escrituras Públicas

 Repertorio para Protestos de letras

 Repertorio para Vehículos Motorizados

 Y también existe un Libro de Instrucciones.

 Las funciones del Notario


Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que, de palabra o
por escrito, les dieren las partes otorgantes.

Levantar inventarios solemnes.

Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles.

Notificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que
se les solicitaren.
 
Asistir a las JuntasGenerales de Accionistas de sociedades anónimas, para los
efectos que la ley o reglamento de ellas lo exigieren. 

En general, dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren

encomendados a otros funcionarios.

Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los instrumentos que ante ellos
se otorguen, en forma de precaver todo extravío y hacer fácil y expedito su examen.

Otorgar certificados o testimonios de los actos celebrados ante ellos o
protocolizados en sus registros.

Facilitar a cualquier persona que lo solicite, el examen de los instrumentos públicos
que ante ellos se otorguen y documentos que protocolicen.

Autorizar las firmas que se estampen en documentos privados, sea en su presencia
o cuya autenticidad les conste.

Las demás que les encomienden las leyes.

 ¿Qué es escritura pública?

Escritura Pública es el instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que
fija la ley, por el competente Notario, e incorporado en su protocolo o registro público.
 
En la Escritura Pública deben figurar los siguientes datos de los comparecientes:

 Nombre completo

 Nacionalidad

 Estado civil

 Profesión u oficio

 Domicilio

 Cédula de identidad

Salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero, quienes podrán

acreditar su identidad con el pasaporte o con el documento de identificación que se les
permitió su ingreso al país. Se debe además poner la impresión dígito pulgar derecho.

También en caso que alguna persona esté impedida físicamente para firmar, podrá firmar a
su ruego otra persona que no tenga interés contrario o una tercera persona, debiendo el que
no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego, la impresión del pulgar de la
mano derecha, o en su defecto, el de la izquierda. El notario dejará constancia de este
hecho o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.
Las siguientes escrituras sólo podrán ser extendidas en Notaría sobre la base de minuta
firmada por algún abogado:

 Constitución, modificación, resciliación o liquidación de Sociedades.

 Liquidación de sociedad conyugal.

 Partición de bienes.

 Escrituras constitutivas de personalidad jurídica

 Contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de sociedades anónimas.

Sin embargo, se recomienda que toda escritura sea extendida en Notaría mediante minuta
hecha por un abogado.
 

Protocolizaciones

Protocolización es el hecho de agregar un documento al final del registro  de un Notario a

pedido de quien lo solicita. Para que la protocolización surja efecto legal, deberá dejarse
constancia de ella en el libro de repertorio el día en que se presente el documento.  
Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cónsul de Chile en
el exterior y que sirvan para otorgar escrituras en Chile, las cuales primero se visan en el
Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile y luego se lleva en original a una Notaría para
protocolizarlas. En ese momento adquieren la calidad de instrumento público.

También valdrán como instrumentos públicos los siguientes documentos protocolizados:

 Testamentos cerrados y abiertos en forma legal.

 Testamentos solemnes, abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su

protocolización se haya efectuado a más tardar dentro del primer día siguiente hábil
al de su otorgamiento.

 Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por

notario, previo decreto del juez competente.

 Las actas de oferta de pago.

 
No se considerará pública o auténtica la escritura:

a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario, o por notario incompetente,
suspendido o inhabilitado en forma legal.
b) Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al notario autorizante o
al de quien esté subrogando legalmente.

c) En que no conste la firma de alguno de los compare¬cientes o no se hubiere salvado este
requisito con firma a ruego.

d) Que no esté escrita en idioma castellano.

e) Que no se haya firmado dentro de los 60 días si¬guientes de su fecha de anotación en el

repertorio.
 
Las palabras que en cualquier documento notarial aparezcan
interlineadas, enmendadas o sobrepasadas, para tener valor deberán ser
salvadas antes de las firmas del documento respectivo con firma del
notario, y en caso que no lo sean, se tendrán por no escritas.

El Contrato de Arrendamiento
 

Regulación Jurídica del Contrato de Arrendamiento

Para explicar el Contrato de Arrendamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que
estamos frente al arrendamiento de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues también
puede arrendarse servicios y la ejecución de obras, de modo que el arrendamiento alcanza
mucho más que el mero arrendamiento de cosas.

El Código Civil (Artículo 1915) define el Contrato de Arriendo o Arrendamiento  como

aquel en que las dos partes se obligan recíprocamente, Una a conceder el goce de una cosa;
o ejecutar una obra o prestar servicios. Y la Otra a  pagar por este goce, obra o servicio un
precio determinado. Si se arrienda el local más los estantes, la maquinaria, la marca o
nombre, en el que el arrendatario solamente coloca la mercadería, se está arrendando el
goce del establecimiento de comercio, no del inmueble únicamente. En cambio, en el
arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso.

Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un
tercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el pago que se le
hace por el uso de ella.
El propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue manteniendo los atributos de
disposición, sólo ha permitido el uso y goce de la cosa por un tercero mediante el
arrendamiento.

La relación jurídica que se produce entre el arrendatario y la casa es que éste le paga un
precio al arrendador, y el arrendador le permite el uso de la casa, lo que permite explicar
algunos fenómenos como la extinción del derecho del arrendador, con que damos por
terminados el derecho del arrendatario sobre la cosa, porque éste no tiene una relación
directa con la casa. La relación entre arrendatario y casa, pasa por la persona del
arrendador.
 

Obligaciones del Arrendador

Las principales obligaciones del arrendador, según el Código Civil:

Entregar la cosa en arriendo, que es poner a disposición del arrendatario el uso y el goce
del inmueble.

Entregar la cosa en estado de que sirva a su destino natural y obvio; por lo que el
arrendador debe entregar la cosa para que la use útil y debidamente el arrendatario.

Mantener la cosa en buen estado. Si el arrendador debe entregar la cosa para que sirva a su
destino natural y obvio, no basta que esta cosa la entregue en este estado, sino que debe
mantener con su capacidad de uso; vale decir, es su obligación reparar, a excepción de las
reparaciones locativas.

El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario. Aquí

cabe distinguir qué tipo de molestias:

Si se trata de molestias de hecho de terceros, no es responsabilidad del arrendador evitar

esta situación. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto
título que lo habilitaría o permitiría tener alguna forma de acceso total o parcial de la cosa
y, perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario.

Por lo tanto, el problema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen
títulos de derecho que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del
arrendatario.
Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque él no tiene autoridad
para impedir los actos de terceros que no sean de correcta convivencia, salvo que él
personalmente las realice.

Todo incumplimiento de una obligación, permite al detentador del

derecho correspondiente o acreedor, a usar ciertos mecanismos
jurídicos de compensación, a través de los tribunales para que se de
cumplimiento a la obligación correlativa, y además para solicitar su
derecho a indemnización, como cuando la cosa no se entrega
oportunamente por el arrendador o no da cumplimiento a las
reparaciones, o en caso de que existan terceros que estén generando
turbaciones de derecho que no permitan al arrendatario a usar y/o
gozar la casa por culpa del arrendador.

Obligaciones del Arrendatario

La primera obligación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento, normalmente

período (mes a mes). Este precio se llama renta, por eso es que hablamos de rentas de
arrendamientos. El arrendatario tiene la obligación de pagar esta renta de arrendamiento en
forma íntegra y oportuna. Las normas del Código Civil disponen que la renta se pague por
períodos vencidos. De ahí que el pago por períodos anticipados, haya que pactarlo
expresamente. Ese pacto es válido, pero si no se dice en el contrato, el arrendatario tiene el
derecho a pagar por períodos vencidos.

La segunda obligación es usar la cosa en los términos convenidos y, si no se han convenido,

usar de ella según su destino natural y propio; por ejemplo, si tenemos una casa habitación,
el arrendatario deberá destinarla a la habitación, no podrá instalar un local comercial o algo
de otro rubro. Las recepciones municipales indican el destino de la casa y para cambiarlo se
debe solicitar la correspondiente autorización, ya que existen una serie de beneficios a
determinados bienes urbanos, como es el D.F.L. Nº 2, los que se pierden al cambiar de
destino la propiedad.
 

El arrendatario está obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma debida. En
el momento de la restitución de la propiedad puede haber sufrido naturalmente deterioro,
producto del uso y del tiempo, pero no se trata de que el arrendatario, por contar con el uso
de la cosa, pueda hacer modificaciones, como hoyos en las paredes, abrir puertas o alterar
la estructura. Debe cuidarla y entregarla como fue recibida.
Ahora, si no cumple puede sufrir dos sanciones, una de ellas o ambas juntas. Podrá
terminarse el contrato y/o podrá ser requerido para el pago de la correspondiente
indemnización de perjuicios.

El arrendatario está obligado a reparar los daños que haya causado su familia u otras
personas que accedan a la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbre y, que
normalmente se entiende son de cargo del arrendatario. Estas son las reparaciones
«locativas».

Entonces, son reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo del
arrendatario y en general de aquellas especies de deterioro que habitualmente se produce
por culpa del arrendatario o sus dependientes.

Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble. Restituir es entregar el uso de la

cosa arrendada al arrendador el término del Contrato de Arrendamiento, cualquiera que
sean los mecanismos o causales que hayan terminado el Contrato de Arrendamiento.
Esta obligación implica que el momento de restituir, la cosa deberá estar en el mismo estado
en que se le entregó, con sólo los deterioros propios del uso y del tiempo. La restitución
tiene que ser por la entrega material.

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será
necesario requerimiento del arrendador, aún cuando haya precedido desahucio. Esto
significa que debe ser exigida judicialmente, no basta carta certificada, el aviso telefónico,
el apretón de manos. Si el arrendatario no quiere restituir, debe hacerse el requerimiento
judicial (Art. 1949 del Código Civil).
Formas de  expiración de un  contrato de arrendamiento

Destrucción:
La primera es que la cosa se destruya y ya no puede dársele el destino natural que tenía al
momento de arrendarse.
El arrendador ya no puede permitir el uso del arrendatario, el contrato carece de causa y por
tanto expira. Ahora bien, pudiera haber una destrucción parcial y así el arrendamiento
tendrá el derecho a pedir la rebaja del arriendo si no impide que siga usando de la cosa en el
resto.

Si por el contrario, la destrucción es de tal naturaleza que aún siendo parcial impida el uso,
el contrato expira.

La expiración del plazo de arrendamiento:

Debemos distinguir entre dos tipos de Contratos de Arrendamiento: Los que tienen plazo fijo
y los que no lo tienen.
Los que tienen plazo se llaman «Contratos a Plazo Fijo» o a «Plazo Determinado». Los que
no tienen plazo fijado se denominan «Contratos Indefinidos». Los contratos mes a mes son
contratos indefinidos.

Desahucio:
es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el sentido de que no
desea continuar con el contrato de arrendamiento. Este es el concepto general.

Sentencia judicial:
Otra de las causales por las que puede terminar el contrato, es por la sentencia del juez en
los casos que haya incumplimiento de la obligación de algunos de los contratantes.

Si el arrendatario está dañando los muros, ha violado gravemente su obligación de mantener

la cosa en el estado que la recibió; por lo tanto, el arrendador tiene el derecho a demandar
la terminación inmediata del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las
indemnizaciones que procedan; si el arrendador no ha permitido el uso pacífico y tranquilo
de la cosa, mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado, también el
arrendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento, con las
indemnizaciones correspondientes.

Ley 18.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos

 
Terminada la visión general de lo que es el contrato de arrendamiento por el Código Civil,
vamos a ver la regulación específica en algunas materias que contiene la Ley de
Arrendamiento de Inmuebles Urbanos.
Ámbito de Aplicación

El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbano se rige por la Ley 18.101 y en lo no

previsto por ella, por el Código Civil.

Esta legislación rige a los bienes inmuebles ubicados dentro de los radios urbanos de cada
municipalidad, por consiguiente, toda construcción o predio que esté fuera de este radio no
está regido por esta Ley 18.101, salvo los arrendamientos de viviendas rurales cuyo terreno
o superficie no exceda de una hectárea.

Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano que
sean predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal, o bien que
estén destinados a alguna de estas actividades o tipo de explotación.
En segundo lugar, se excluye de esta legislación a los inmuebles fiscales, los que se rigen
por el Código Civil y por algunas disposiciones especiales que tiene el Fisco.
En tercer lugar tampoco regula las viviendas destinadas a descanso o turismo, que se
arriendan por temporadas no superiores a tres meses, sean continuos o discontinuos, siempre
que sean amoblados.
En cuarto lugar a los hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones
derivadas del hospedaje. 

En quinto lugar, estacionamientos de  vehículos.

De esta relación se desprende que quedan regidos por esta norma las viviendas para
habitación permanente, locales y establecimientos comerciales, galpones industriales y otros
similares.

Perfeccionamiento del Contrato de Arrendamiento

Lo normal es que los contratos sean meramente consensuales, esto es, se perfeccionan por

el mero acuerdo de las partes. Distinto es el problema de como se prueba la existencia del
contrato o las obligaciones que derivan del contrato consensual.

El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona por el solo acuerdo de las

partes. Ahora bien, en nuestra legislación de arriendo de las viviendas urbanas, el llamado
contrato de palabra es válido y en caso de conflicto, al no existir un documento escrito, se
sanciona al arrendador presumiendoque la renta de arrendamiento es la que señala el
arrendatario, presunción meramente legal que puede ser desvirtuada en el juicio por
cualquier medio de prueba.

Por ello, es conveniente celebrar el contrato por escrito, estipulando claras las condiciones.
Si en este contrato privado escrito, se autorizan las firmas por Notario, se tiene la certeza de
que quien haya firmado es quién está compareciendo en el contrato. No podrá dudarse de la
autenticidad de la firma en el contrato. 
Cuando el contrato se celebra por escritura pública, los terceros acreedores están obligados
a respetar el plazo fijado en el contrato de arrendamiento, salvo los acreedores
hipotecarios. Si el contrato se inscribe en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, los acreedores hipotecarios, posteriores a la
inscripción, están obligados a respetar el contrato y los plazos.
Cada gravamen prevalece, de acuerdo a la fecha u orden de inscripción, de modo que si
interesa dejar constancia y obligar a terceros por el contrato de arrendamiento, hay que
celebrarlo por escritura pública e inscribirlo en el Registro de Gravámenes e Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces.

En el caso que se quiera inscribir el contrato de arrendamiento, no basta reducir un

formulario a escritura pública, pues se requiere cumplir los contenidos que fija tanto el
Código Civil como el Reglamento del Conservador de Bienes Raíces y, por lo tanto, habrá
que determinar ubicación, destino, etc. de la propiedad.

La individualización de la inscripción del inmueble debe ser completa, en una cláusula que
dice: don fulano de tal es dueño de la propiedad ubicada en la calle
tanto, número tanto, que corresponde al sitio # 3 del loteo de la
población tal; cuya inscripción está a fojas tanto, número tanto
delRegistro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces, del año
tanto. Los deslindes de la propiedad son... norte, sur, oriente,
poniente, lo adquirió... 
En general, lo mismo que se hace en la compraventa, para determinar el predio.

El marido para arrendar bienes urbanos de la sociedad conyugal, bienes inmuebles, con
plazos superiores a 5 años requiere de la autorización de la mujer, y en el caso de los bienes
raíces rurales si el plazo supera los 8 años.

Contrato de Compraventa

Concepto

Artículo 1793: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama Precio.

Características de la Compraventa

a) Es un contrato bilateral: Ya que las partes se obligan recíprocamente, una a comprar la
otra a vender, una a dar la cosa vendida la otra a pagar al vendedor el precio.
 

b) Es un contrato oneroso: Cada parte debe obtener una utilidad de la obligación que para
con ella se con-trae y se grave con lo que toma a su cargo.

c) Es un contrato conmutativo: Las partes deben mi¬rar o considerar sus mutuas pretensiones
como equivalentes (cosa y precio) por excepción es aleatorio. Ej. Compraventa de cosas que
no existen, pero se espera que existan, como el caso de una siembra y su fruto.

d) Es un contrato principal: Vale decir, subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra
convención.

e) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes según
el Artículo 1801 inciso 1°: La compraventa se reputa perfecta dado que las partes han
convenido en la cosa y el precio. 

f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirve para transferir y donde
la adquisición del dominio se verifica por el contrato de compraventa como título de
adquisición y la tradición que es el modo de adquirir el dominio.
 

Solemnidades de la Compraventa
 
 
Pueden ser establecidas por la ley  (Legales)

Pueden ser establecidas por las partes (voluntarias)

 

a) Solemnidades Legales
Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la ley está revestida la compraventa de cierta
clase de bienes, como ser, los bienes raíces. 
Pueden ser especiales: La ley exige en la compraventa en atención a circunstancias
particulares en que se celebre o a las partes que intervienen. Ej. Compraventa con
incapaces.
Solemnidades legales ordinarias: Consisten en el otorgamiento de escritura pública, donde
es requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de probar su
existencia. 
El Artículo 1801 inciso 2° establece las cosas en que la ley exige escritura pública: 
a) Compraventa de bienes raíces. 
b) Venta de derechos de servidumbre y censo. 
c) Venta de una sucesión hereditaria. 

Solemnidades legales especiales: Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasación del
inmueble y publicación de avisos en pública subasta ante el Juez. También la venta de
bienes pertenecientes a incapaces a través de la autorización judicial.
Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la
celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señal del quedar
convenidos(Artículo 1803 y Artículo 1804).

Solemnidades voluntarias: Las que establecen las partes, añadiéndoles a las legales, con el
fin de hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual. 
Venta de cosa ajena (Art. 1815-1818). La venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de los
derechos del dueño, mientras éstos no se hayan extinguido por la prescripción.
 
Etapa 3 Página 34

El precio de la Compraventa

Artículo 1793. «Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida». Si no hay precio
carece de objeto la obligación del comprador y por ende carecería de cau¬sa la obligación
del vendedor.
a) Debe consistir en dinero (Artículo 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa, sino
otro contrato la permuta (1874). Sin embargo, debe pactarse en dinero pero se puede pagar
con otra cosa.

b) Debe ser real o serio, significa que existe efectiva¬mente (en caso contrario es
simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.

 Precio justo: Cuando equivale al valor de la cosa.

 Precio vil o insuficiente: Cuando ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando
es enorme.

c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe
pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo; por un
tercero (Artículo 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.

Capacidad de las partes en la Compraventa

Es necesario que sea legalmente capaz (Artículo 1446).Toda persona es legalmente capaz,
excepto aquellas que la ley declara incapaces. 
Artículo 1796: «Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados a
perpetuidad y entre el padre o madre y el hijo de familia (bajo patria potes¬tad).
El motivo de esta prohibición obedece especialmente a: 
a) La ley prohíbe las donaciones irrevocables entre cónyuges, a través de la compraventa
simulada o a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición. 
b) Los cónyuges podrían a través de una venta simulada sustraer sus bienes de la persecución
de sus acreedores. Otras incapacidades. (Artículos 1798-1799-1800)

Modalidades del Contrato de Compraventa

Artículo 1807. La venta puede ser:

 a) Pura y simple.

 b) Bajo condición suspensiva o resolutoria.

 c) A plazo respecto de la cosa o del precio.

 d) Puede tener por objeto 2 ó más cosas alternativas.

 e) Venta al peso, cuenta o medida. (Artículo 1821)

 f) Venta a prueba o al gusto. (Artículo 1823)

Obligaciones del Vendedor

Artículo 1824. Son dos:

 Entrega o tradición.

 Saneamiento de la cosa vendida.

Entrega de la cosa (Artículo 684). Su época de entrega deber ser inmediatamente después
del contrato o en la época prefijada en él. (1826 inciso 1°)
Derecho de retención del vendedor.
Se produce cuando:

(1) El comprador no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido entregada, o

no se encuentra fijado plazo para el pago. (Artículo 1826). Su lugar: Es el convenido o donde
se encontraba al tiempo del contrato. 
(2) Cuando vea el peligro de perderle por insolvencia del comprador. (Artículo 1826 inciso
4°) 

Consecuencia de la falta de entrega de la cosa vendida:

Artículo 1849. El derecho alternativo para el comprador de pedir:

 a) El cumplimiento

 b) La resolución del contrato, con indemnización de perjuicios

Obligación de saneamiento
Artículo 1837 dice: La obligación de saneamiento comprende 2 objetos:

 Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.

 Responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios. (Artículo

1858)

 
a) Saneamiento de la evicción (Artículo 1837) Consiste en amparar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. Para ello debe defender al comprador sobre
terceros que reclaman derechos sobre la cosa y de indemnizar al comprador si la evicción, se
llega a producir. El Artículo 1833 dice: Hay evicción de la cosa comprada, cuando el
comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial (la causa de la privación
debe prevenir de antes de la celebración del contrato de compraventa.(Artículo 1839)
Citación de evicción: El comprador debe notificar al vendedor para que comparezca a
defenderlo (Artículo 1843). A ello puede o no comparecer el vendedor, si no lo hace, el
juicio continúa sin más trámite (Artículo 587 C.P.C.) y será responsable de la evicción. Si
comparece, se seguirá contra él solo la demanda.
b) Saneamiento de vicios redhibitorios: Cuando el vendedor debe responder de los defectos
ocultos de la cosa, las que deben tener la calidad de existir al tiempo de la venta (Art.1858
N° 1), deben ser graves (Art.1858 N° 2), vale decir, que la cosa no sirve para su uso natural
o sirve imperfectamente y además si las hubiese conocido habría pagado un precio menor
por la cosa y además debe ser oculto: vale decir ignorado por el comprador.

Se extinguirá la obligación de saneamiento: Por la renuncia y por la prescripción (además, en

las ventas forzadas o efectuadas por el Juez, no ha lugar la acción resolutoria).
 

Obligaciones del Comprador

Son dos los fundamentales:

 Pagar el precio.

 Recibir la cosa vendida

Pactos accesorios del Contrato de Compraventa

a) Pacto comisorio: Es la condición resolutoria de no cumplir lo pactado, expresamente

estipulada (puede ser simple o ipso-facto o calificado, donde se estipula que el
incumplimiento resolverá sin más trámite y en el acto el contrato de compraventa).

b) Pacto de retroventa: (Artículo 1881). Donde el vendedor se reserva la facultad de

recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulará o en su defecto lo que haya costado la compra. Ej. Vendo un fundo en x cantidad
y me reservo el derecho de recuperarlo, reembolsando x cantidad en el plazo de 2 años.

c) Plazo de retracto: (Artículo 1886). Cuando las partes convienen que se resolverá la venta
(dejará sin efecto) si es un plazo determinado, se presenta un nuevo comprador que ofrezca
mejores condiciones.
Etapa 3 Página 39

La  Promesa de Compraventa

La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las
circunstancias siguientes:

 Que la promesa conste por escrito.

 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

 Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato y,

 Que en ella se especifique de tal manera el contrato pro¬metido, que sólo falten para
que sea perfecto, la tradi¬ción de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.

En conclusión se requiere: 
a) Que el contrato conste por escrito: Bastando para ello una escritura privada, no obstante
que el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue por escritura
pública. Ej. La compraventa de bienes raíces o las promesas que se hacen los esposos, en
consideración al matrimonio, deben constar por escritura pública según el Artículo 1787 del
Código Civil. 
b) El contrato prometido debe ser válido: Vale decir, que no sea de aquellos que la ley de
clara ineficaces o que sea válido. Por eso, es nula la promesa de compraventa entre
cónyuges no divorciados a perpetuidad, por cuanto el contrato adolece de objeto ilícito.

El Artículo 1464 Nº 3 declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados
y el 1810, añade que no puede venderse las cosas cuya enajenación esté prohibida por la
ley. 
La promesa de compraventa de bienes embargados es válida en el entendido que los bienes
pueden ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.

c) Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o no

quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y que posterguen su realización para
un tiempo futuro, establecido cuando deberán éstas cumplir las obligaciones que la promesa
les impone, o sea cuando debe celebrarse el contrato prometido.
El tiempo se fija:

 Mediante la estipulación de un plazo.

 Por medio de la estipulación de una condición.

En el primer caso: Fijando un plazo, los contratantes determinan más certeramente la

época de la celebración del contrato prometido, dado que el plazo como fecha futuro o
cierto, posterga la celebración del contrato para un tiempo que necesariamente a de llegar.
Ej. El día tal, al cabo de tantos meses, etc. 
En el segundo caso: Fijando una condición, las partes determinan la época en que se debe
celebrarse el contrato, pero siempre dentro de cierto plazo, esto es, la condición debe ser
determinada.

d) Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma, que el contrato

prometido sólo le falte para que sea perfecto la tradición o entrega.
Estudio de Títulos
 
Estudio de Títulos es es un examen acucioso de la real situación jurídica de un bien
inmueble y de los derechos que sobre él recaigan. 

El resultado final de este Estudio se traducirá en la materialización o no del negocio jurídico

proyectado, en primer lugar; a la vez que dará certeza jurídica a los interesados,
otorgándoles la seguridad que sus derechos no quedarán expuestos a eventuales acciones de
nulidad o de otra índole, las que pueden acarrear severos perjuicios patrimoniales a las
partes. 
En esta tarea, el corredor de propiedades debe hacerse asesorar por un abogado.

De ninguna manera puede estimarse que constituye Estudio de Títulos un examen superfluo

de, por ejemplo, la sola inscripción de dominio y de un Certificado de Gravámenes y
Prohibiciones y de otros antecedentes aislados. De allí que, cuando nos referimos al Estudio
de Títulos estamos hablando de aquel que contiene una revisión prolija y acuciosa de todos
los antecedentes legales sobre el inmueble respectivo.

Antecedentes requeridos

Para iniciar un Estudio de Títulos de Dominio sobre inmuebles es necesario contar con una
serie de antecedentes que permitan conocer a cabalidad la historia de la propiedad. 
Dicha historia del inmueble está constituida no sólo por quienes han sido propietarios a
través del tiempo en virtud de transferencias, adjudicaciones, asignaciones, etcétera, sino
también por aquellos actos que la han afectado en su forma física o cabida, tales como
desmembraciones, enajenaciones, parciales, expropiaciones, construcción de condominios,
edificios, etcétera. Igualmente, constituyen su historial los gravámenes, prohibiciones o
medidas judiciales que en algún momento la han afectado. En definitiva, y este es el
objetivo principal del Estudio de Títulos, a través de los elementos que aporten los
antecedentes que conformarán, luego, la carpeta respectiva, nos interesa conocer la exacta
situación legal que hoy presenta un inmueble, permitiendo al comprador o acreedor tener a
su respecto un derecho inamovible, una vez concluida la negociación que le interesa. Todos
estos antecedentes se obtienen, principalmente, trabajando con las copias auténticas de las
escrituras e inscripciones que entregan los Notarios Públicos y Conservadores o Archiveros,
en su caso.

Ello no es excluyente, pues también, como se verá, es necesario contar con copias de
documentos que se encuentran o han sido otorgados por organismos fiscales, municipales o
de entidades administrativas, en general.

Hasta el momento en que se masificó el uso de fotocopias de las escrituras e inscripciones,

las copias con las que se trabajaba eran escritas a máquina, y por ello no estaban exentas de
errores. En este caso, se recomendaba recurrir a un cotejo con las matrices respectivas, lo
cual muchas veces demandaba un tiempo prolongado. La fotocopia, hoy, es una solución que
ahorra tiempo y resulta mucho más segura que su antecesora mecanografiada.

Sin embargo, especialmente cuando existen anotaciones marginales, pueden que no resulten
del todo fieles, debiendo, en este evento, recurrirse, nuevamente, a la matriz original. 
Como la propia práctica lo demostrará, conspiran a veces para este cotejo, la poca
disponibilidad de tiempo, así como de espacio físico suficiente en los respectivos oficios para
una consulta cómoda, y porque los lugares donde se encuentran los originales requeridos
muchas veces son distantes.
Los antecedentes que se habrá de necesitar para unEstudio de Títulos suelen ser: 

Antecedentes Personales

A . Antecedentes de Personas Naturales:

 Fotocopia de la cédula de identidad, tanto del vendedor como de su cónyuge.

 Certificado de Matrimonio, con antigüedad no superior a 30 días.

 Declaración jurada de estado civil con antigüedad no mayor a 30 días, si se es soltero

o viudo. Habitualmente –y es lo recomendable- que la declaración jurada sea ante
Notario Público.

 
B. Antecedentes de Personas Jurídicas

 Fotocopia de la cédula de Rol Único Tributario.

 Fotocopia de la cédula de identidad del representante de la Persona Jurídica.

 Escritura de constitución de la sociedad.

 Copia de la inscripción de extracto de la sociedad en el Conservador de Comercio

respectivo, con vigencia.

 Copia de las escrituras de modificación que pudiere tener la sociedad, sus

publicaciones e inscripciones respectivas.

Carpeta Legal del Bien Raíz

 

El Corredor de Propiedades para una operación de venta deberá formar una carpeta con los
siguientes documentos:
 

 Escrituras de compraventa hasta completar 10 años (Las que falten se solicitan en el

Archivo Judicial)

 Certificado de dominio con vigencia. (Conservador de Bienes Raíces)

 Certificado de Gravámenes, Prohibición y Embargo. (Conservador de Bienes Raíces)

 Certificado de no declaración de bien familiar (Con¬servador de Bienes Raíces)

 Certificado de expropiación Municipal. (Dirección de Obras Municipales)

 Certificado de expropiación Serviu. (Serviu)

 Pago de Contribuciones

 Certificado de deuda de Tesorería. (Se pide en Tesorería con el Nº de rol)

 Recepción Final. (Si es vivienda nueva)

 Certificado de deuda del banco acreedor (Si corresponde)

La propiedad se debe encontrar libre de gravámenes, prohibiciones y embargo. Sin embargo,

una propiedad puede tener deuda con algún banco, para lo cual se deberá solicitar un
certificado de deuda actualizado (dura hasta el 30 de cada mes). En este caso este
certificado se debe acompañar también en la carpeta.

Al recibir una propiedad para la venta o arriendo, el Corredor de Propiedades deberá

solicitar la escritura de compraventa para verificar que la persona que está haciendo el
encargo es el propietario debiendo además observar lo siguiente:

 Si adquirió por compra, permuta, herencia, dación en pago, liquidación de sociedad,

etc.

 Si existe deuda con alguna institución bancaria, financiera o Serviu.

 Si compró siendo casado, soltero o viudo.

 Si la escritura está extendida conforme al título anterior del Conservador de Bienes

Raíces, si los nombres de las personas (propietario y cónyuge) y sus datos están
correctos y por último se encuentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces. 

 Si adquirió el dominio pleno de la propiedad

 Si adquirió derechos

 Si adquirió la nuda propiedad

 Si adquirió usufructo de la propiedad

Copias auténticas
Tanto de Notaría, como de Conservador o Archivo, referentes a la forma de adquisición del
inmueble. Se entiende por copia auténtica la que cumple con los requisitos de los Artículos
421, 422, 427 y 453 del Código Orgánico de Tribunales, en relación con normas del
Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.

En otras palabras –y sin que sea necesario reproducir dichos artículos- diremos que son
auténticas las copias otorgadas y autorizadas por el competente funcionario.
Podrán ser manuscritas, dactilografiadas, impresas, fotocopiadas, litografiadas o
fotograbadas, según lo establece el Artículo 422 del Código Orgánico de Tribunales. 
Igualmente, las copias deberán ser íntegras, salvo los casos en que la ley o un decreto
judicial dispongan otra cosa. (Artículo 427)

El Artículo 57 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces dispone que, para

requerir una inscripción, debe exhibírsele copia auténtica del título respectivo, y el Artículo
13 del mismo Reglamento señala que puede rehusarse este funcionario a practicar la
inscripción si la copia no es auténtica o «no se presenta en papel competente». 

Sobre este particular cabe destacar que hasta el momento de la dictación de la Ley 17.990,
las copias que se otorgaban por los Notarios y demás funcionarios estaban gravadas con un
impuesto de timbres, cuyo cumplimiento se acreditaba con las estampillas respectivas
adheridas al documento e inutilizadas.

Conviene tener presente que el Notario sólo puede dar copias de una escritura pública y de
documentos protocolizados una vez que se han pagado los impuestos correspondientes. Con
esta disposición, introducida por la reforma de la Ley 18.181, se permite al Notario
autorizar las respectivas escrituras una vez que se han cumplido los demás presupuestos para
ello, aun cuando el gravamen fiscal no hubiere sido satisfecho.

El Artículo 425 del Código Orgánico de Tribunales da valor, «de conformidad a las reglas
generales», a los testimonios autorizados por el Notario como copias, fotocopias o
reproducciones fieles de documentos públicos o privados; si bien el concepto de «reglas
generales» no aparece explicitado en la Ley. Así, salvo en lo tocante a escrituras públicas,
tales «reglas generales» –han dicho los Notarios, agrupados en la Asociación de Notarios de
Chile-parecen no existir.

Primeras y Segundas Copias

Finalmente, respecto de las copias debe tenerse en cuenta que la reforma Notarial de la Ley
18.181 dejó sin efecto la anterior clasificación de la copias otorgadas por los Notarios
en «primera copia» y «segunda copia», entre las cuales existían diferencias sustanciales en
cuanto a sus efectos. 
Así, de conformidad al antiguo texto del Artículo 423 del Código Orgánico de
Tribunales, las «primeras copias» eran las únicas que tenían mérito ejecutivo. También se
establecía que cuando fueran varias las partes de un contrato que pudieren ejercer acciones
recíprocas, se debían dar tantas «primeras copias» cuantas fueren necesarias, pero
expresando en cada una de ellas el nombre de a quine se le dieren. 
Tanta importancia se le daba a estas copias que se señalaba un procedimiento especial para
obtener una nueva «primera copia», en caso de extravío de la originaria.

Actualmente las copias, en virtud de la derogación de los Artículos 423, 424 y 425 del
Código Orgánico de Tribunales, tienen todas un mismo y único mérito legal
Lapso que deben comprender las copias

Para el Estudio de Títulos de Dominio, las copias autorizadas de escrituras que conforman
los títulos deben ser solicitadas por los últimos 10 ó 15 años, según se estime conveniente. 
Ellas comprenderán las escrituras de los respectivos propietarios dentro de dicho lapso,
como las aclaraciones, rectificaciones o enmiendas, y las de los demás actos o contratos que
se relacionen con la capacidad de las partes, personerías o representaciones, etcétera. 
El lapso señalado se explica porque, si bien es cierto que la acción resolutoria prescribe en
cinco años (Artículo 2515 del Código Civil), por los autores y la jurisprudencia se acepta
que tal período no se computa a partir de la fecha del otorgamiento del acto o contrato, sino
desde la fecha en que ella es exigible, pues puede suspenderse en favor de las personas que
señala ese mismo Código. 
Dice el Artículo 2514 que la prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige
solamente cierto lapso de tiempo durante el cual no se hayan ejercido dichas acciones. 
Se cuenta este tiempo desde que la obligación se haya hecho exigible.
Agrega el Artículo 2515 que este tiempo es en general de tres años para las acciones
ejecutivas y de cinco para las ordinarias. 
La acción ejecutiva se convierte en ordinaria por el lapso de tres años, y convertida en
ordinaria durará solamente otros dos. 
El plazo de 10 ó 15 años se cuenta hacia atrás desde el momento en que se comienza
el Estudio de Títulos.
Se solicitará, en consecuencia:

a) Copia auténtica de él o los títulos translaticios de dominio, sus aclaraciones,

modificaciones o rectificaciones. Recordemos que título translaticio de dominio es aquel
que, por su naturaleza, es idóneo para transferir el dominio. 
b) Copia auténtica de las respectivas inscripciones de dominio practicadas en el
Conservador de Bienes Raíces. 
La copia de la inscripción de dominio actual deberá pedirse con Certificado de Vigencia.
Con todas estas copias se llegará a tener en parte la historia de la propiedad en una
secuencia correlativa, desde la actual inscripción de dominio hasta la más remota
necesaria. 
Con las copias señaladas, e iniciado el Estudio, puede surgir la necesidad de requerir otros
antecedentes o copias que vengan a complementar las primeras. Entre ellas, puede tratarse
de mandatos o personerías, escrituras aclaratorias, cancelaciones, alzamientos, renuncias,
separación de bienes, liquidación de la sociedad conyugal, partición de bienes, actas de
remate, etcétera. 
Puede ocurrir que un Título de Dominio no tenga una antigüedad superior a los 10 ó 15
años, ya sea por aplicación del Decreto Ley 2.695 sobre Saneamiento de Dominio, ya sea
por aplicación del propio Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, por expropiación o
por cualquier otro motivo. En este caso, los Certificados a pedir serán los que cubran ese
lapso.

Será necesario incluir en el Estudio los antecedentes relativos a la medida que originó poner
el bien raíz en la situación de saneamiento. La importancia de requerir las copias de los
títulos translaticios de dominio es evidente, puesto que únicamente con ellas se puede
verificar la forma de adquisición, capacidad, personerías, forma de pago del precio, si la
venta fue como especie o cuerpo cierto y, en general, todos los datos y antecedentes que se
estimen relevantes.
Copia auténtica de otros documentos

Se refiere a aquellos que complementan los señalados en el número anterior y, por regla
general, son anexos a toda escritura. Muchos de estos documentos estarán insertos en la
propia escritura, por lo que podría evitarse el tener que pedir nueva copia, salvo que se
estime necesario para un cotejo más riguroso.

Algunos de estos documentos son las sentencias judiciales de autorización para enajenar,
para gravar, para donar, actas de remate, etcétera.

Sobre este punto, conviene tener presente que después de la Ley 18.181, no se hace
necesario insertar en la escritura documentos de ninguna especie, a menos que alguno de los
otorgantes lo requiera. La lista que sigue, en ningún caso es taxativa, puesto que, como se
ha dicho, puede ser necesario contar con otros documentos cuya utilidad se advierte sólo
una vez que se ha iniciado el Estudio de Títulos respectivo y el examen de los documentos
ya obtenidos.

Asimismo, hay que considerar que no todos los documentos que se señalan en esta parte son
estrictamente indispensables, y será la práctica habitual del Corredor de Propiedades la que
le irá indicando, en cada caso, la necesidad de contar con unos y prescindir de otros.
Efectuada esta aclaración, comenzamos nuestrolistado:

a) Certificados del Conservador de Bienes Raíces. 

Son documentos indispensables.

 Certificado de Dominio, con vigencia.

 Certificado de Gravámenes y Prohibiciones.

 Certificado de Litigios.

Estos documentos indicarán tanto quién es el titular del dominio, como si la propiedad se

encuentra afecta a gravámenes o impedimentos para celebrar sobre ella algún acto o
contrato. 
También tiene el carácter de certificaciones del Conservador de Bienes Raíces las
constancias puestas en cada copia de escritura que sea título translaticio de dominio, en el
sentido de haberse practicado la correspondiente inscripción o subinscripción. 
Respecto de los Certificados de Gravámenes y Prohibiciones, la práctica aconseja solicitarlos
por un período de revisión no inferior a 30 años. 
También hay que considerar que, respecto de las Corporaciones y Fundaciones –personas
jurídicas sin fines de lucro, por oposición a las sociedades- puede haberse constituido
usufructos sólo hasta 30 años, en virtud de lo dispuesto en el Artículo 770 inciso tercero del
Código Civil. 
Considerándose como suficiente, a juicio de la mayoría, el plazo de 30 años, hay quienes
sostienen que no sería suficiente, por cuanto señalan que no habría inconveniente para que
se constituyera un gravamen o prohibición cualquiera por un plazo cuya exigibilidad fuere
superior. Como consecuencia de dicha opinión –que no carece de fundamento- en algún
momento se recomendó por algunas fiscalías bancarias y previsionales la exigencia de
certificados que comprendieran un período no inferior a 40años.

Ahora bien, en cuanto al Certificado de Repertorio, éste debe, necesariamente, cubrir un

período de sesenta días. Se acostumbra solicitar este Certificado de Repertorio sólo cuando
la inscripción de dominio tiene menos de sesenta días de antigüedad de inscrita, pero bien
puede solicitarse en cualquier caso.

En cuanto al Certificado de Dominio vigente, su finalidad es, esencialmente, determinar si

la propiedad raíz o inmueble es conservada por el titular de la inscripción o no, y si es
propietario de ella en su totalidad o sólo en parte, es decir, si han acaecido
desmembraciones o «despojo» de las amplias facultades que ostenta el derecho de dominio.
b) Copia de las escrituras públicas que formen los títulos de los últimos 10 años. 
Son documentos indispensables. y se obtienen en Notaría o en el Archivo Judicial.
c) Copia auténtica del inventario de herencia, en su caso. 
Los herederos, para poder disponer de los bienes hereditarios, no sólo deben contar con las
inscripciones respectivas de posesión efectiva y de herencia sino que, además, es preciso
que el bien a enajenar o gravar se encuentre colacionado o incluido en el inventario de los
bienes quedados al fallecimiento del causante o de las personas cuyo deceso provocó la
herencia. 
Este documento debe estar protocolizado en alguna Notaría Pública del lugar donde se
tramitó al respectiva posesión efectiva. Contar con dicho documento resulta indispensable.
d) Copia auténtica de resoluciones judiciales 
Lo habitual será que ellas estén insertas en la escritura respectiva, o bien archivadas en el
respectivo Registro o Protocolo del Notario. 
Resulta indispensable contar con ellas en caso de no hallarse insertas en el texto de la
escritura.
e) Copias auténticas de partidas otorgadas por organismos tales como Registro Civil. 
Estos documentos ayudarán a la comprobación del estado civil de las personas al momento
de contratar. No hay que olvidar que en las escrituras, especialmente en cuanto se refiere a
la capacidad atendido el estado civil, el Notario no tiene forma de cerciorarse de la
veracidad de las declaraciones que se presten, ni tampoco la contraparte.

Igualmente, estos documentos podrían servir de antecedente suficiente –en caso de dudas-
respecto de la prohibición que señala el Artículo 1796 de celebrar Contrato de Compraventa
a los cónyuges no divorciados a perpetuidad ni separados totalmente de bienes. 
Es indispensable el Certificado de Matrimonio cuando se desee acreditar el hecho de la
separación de bienes, o el estado civil de soltero si ha existido declaración de nulidad de
matrimonio, o bien de divorcio.
f) Planos de Loteo, decretos de aprobación de subdivisión, etcétera. 
Son documentos indispensables cuando se trata de subdivisiones prediales que han contado
con la autorización administrativa correspondiente (SAG, Dirección de Obras Municipales,
etcétera)

g) Certificación de no estar el predio afecto a expropiación o remodelación. 

Este documento es otorgado por las respectivas Secretarías Regionales de Vivienda y
Urbanismo. 
Permite obtener la certeza acerca de si la calle o camino que colinda a la propiedad materia
del contrato será objeto de ensanche o alteración que pudiere significar disminución de la
superficie del inmueble. 
Igualmente, puede obtenerse este certificado en la Dirección de Obras de la Municipalidad
respectiva. 
Asimismo, existe el denominado "Certificado de Informaciones Previas", documento muy
necesario. 
Se debe solicitar en la Dirección de Obras Municipales y consiste en la información que
entrega la Dirección de Obras respecto a las condiciones aplicables al predio de que se trata,
de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del instrumento de planificación territorial
respectivo. 
Se refiere a este documento el Artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones. 
h) Pago de cuotas de Impuesto Territorial (Contribuciones) 
Habitualmente, las Notarias se limitan a exigir se acredite el pago de la última cuota de este
impuesto. 
Ello, por cierto, no acredita que no existan deudas atrasadas, Para ello, se deberá solicitar a
la Tesorería respectiva, un certificado de no existir morosidad con el Fisco. 
En la actualidad, los Conservadores de Bienes Raíces exigen que se acredite no existir deuda
pendiente por este concepto, en virtud de lo establecido en el Código Tributario.
i) Mandatos o poderes 
Todo antecedente que se juzgue necesario, tales como mandatos en cuya virtud hubiere
comparecido alguna parte, decretos de concesión de personalidad jurídica, acuerdos de
expropiación, etcétera. 
En el caso de mandatos, es necesario tener presente su vigencia al momento de la
contratación respectiva. Por ello, debe solicitarse la acreditación de estar vigente mediante
el atestado que dará en una copia del mismo el respectivo Notario o Archivero Judicial, en su
caso.
j) Plano de Subdivisión
 Si se trata de un predio que es parte de otro de mayor superficie y la respectiva
autorización administrativa del Servicio Agrícola y Ganadero, en cuanto certifica que el loteo
cumple con la normativa vigente

Documentos necesarios de propiedades especiales 

Sitios Eriazos

 Certificado de no estar afecto a expropiación o remodelación. (SERVIU y Dirección de

Obras Munici¬pales)

 Plano de loteo con la correspondiente aprobación mu¬nicipal, si es parte de un predio

con mayor superficie.

 Certificado de número.

 Certificado de urbanización. Estos dos últimos en carácter meramente referenciales.

Construcciones en altura y condominios

Documentos similares a los anteriores y, además,

Certificado de encontrarse afecta a la Ley 19.537, de 16 de diciembre de 1987, y de
cumplir con las disposiciones que establecen sus normas, así como el reglamento de esta
Ley. 
Hasta antes de esta Ley, que vino a derogar la Ley de Venta de Pisos, se exigían los 
documentos de la Ley 6071, de 1937. 
Conviene tener presente a este respecto lo dicho en la Ley 19.537, a fin de solicitar los
documentos del caso, especialmente en lo relativo a la enajenación de esta clase de
propiedades. 
Las disposiciones pertinentes son: 
Artículo 9º. Todo condominio deberá cumplir con lo previsto en los Artículos 66, 67, 70,
134, 135 y en el Artículo 136, con excepción de su inciso cuarto, del decreto con fuerza de
ley número 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones. Las calles, avenidas,
plazas y espacios públicos que se incorporarán al dominio nacional de uso público conforme
al Artículo 135, antes citado, serán sólo aquellos que estuvieren considerados en el
respectivo plan regulador.  Tratándose de los condominios a que se refiere el Título IV de
esta ley, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
para las viviendas sociales.

Cuando las superficies que deban cederse para áreas verdes resulten inferiores a 500
metros cuadrados, podrán ubicarse en otros terrenos dentro de la misma comuna, o
compensarse su valor en dinero, con una suma equivalente a la parte proporcional de esa
superficie en el valor comercial del terreno, en cualquiera de ambos casos previo acuerdo
con la municipalidad respectiva, la que sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de
nuevas áreas verdes. 

Etapa 3 Página 51
Lo anterior se aplicará igualmente a las superficies que deban cederse para equipamiento,
cualquiera que sea el tamaño resultante y, en caso de acordarse su compensación en dinero,
la municipalidad sólo podrá invertir estos recursos en la ejecución de nuevas obras de
equipamiento.

EI terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un

espacio de uso público o a través de servidumbres de tránsito. La franja afecta a
servidumbre deberá tener, a lo menos, el ancho mínimo exigido por la Ordenanza General
de Urbanismo y Construcciones para los trazados viales urbanos, según la función que se le
asigne en el proyecto o la que le haya asignado el instrumento de planificación territorial.
Los sitios que pertenezcan en dominio exclusivo a cada copropietario deberán tener acceso
directo a un espacio de uso público o a través de espacios de dominio común destinados a la
circulación. El administrador será personalmente responsable de velar por la seguridad y
expedición de estas vías de acceso. Se prohíbe la construcción o colocación de cualquier tipo
de objetos que dificulten el paso de personas o vehículos de emergencia por dichas vías.
El Artículo 10 de la Ley 19.537 señala los requisitos para acogerse al régimen de
copropiedad inmobiliaria regulado por dicha normativa:

Artículo 10. Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá

cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por
los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de
emplazamiento del condominio. 
Corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con
lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen
de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se
redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de su
inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces. Este
certificado deberá señalar las unidades que sean enajenables dentro de cada condominio.
El Artículo 11 de la Ley 19.537 señala el contenido de los planos del condominio:

Artículo 11. Los planos de un condominio deberán singularizar claramente cada una de las
unidades en que se divide un condominio, sus sectores y los bienes de dominio común. Estos
planos deberán contar con la aprobación del Director de Obras Municipales y se archivarán
en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el
inciso segundo del Artículo 10.

Por último, el Artículo 12 de la Ley 19.537, en lo que a nosotros interesa para un Estudio
de Títulos, señala el contenido de las escrituras públicas en cuya virtud se transfiera el
dominio o se constituyan derechos reales sobre alguna unidad (departamento, local
comercial, bodega, estacionamiento) del condominio.

Artículo 12. Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se

constituyan derechos reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer
referencia al plano a que alude el artículo anterior. En la escritura en que por primera vez se
transfiera el dominio o se constituyan derechos reales sobre algunas de esas unidades,
además, deberá insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo del Artículo 10. 

La inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad
contendrá las siguientes menciones:
1) La fecha de la inscripción.
2) La naturaleza, fecha del título y la notaría en que se extendió.
3) Los nombres, apellidos y domicilios de las partes.
4) La ubicación y los deslindes del condominio a que pertenezca la unidad.
5) EI número y la ubicación que corresponda a la unidad en el plano de que trata el Artículo 
11.
6) La firma del Conservador.