o UNIVERSIDAD

PREGRADO UESAN

" Asignatura: Derecho Civil - Obligaciones

" Lectura: Gonzales, G. (2004). En: Tratado de Derecho

Registral Inmobiliario. 2a ed. (pp. 963-975). Lima: Jurista.

" Profesor Responsable: Morales Hervías, Rómulo

Torres Méndez, Miguel

El presente material se pone a disposición de manera gratuita, para uso

exclusivo de los alumnos de pregrado de la Universidad ESAN y es sólo
para fines académicos, de acuerdo con lo dispuesto por la legislación
sobre los derechos de autor. Decreto Legislativo N? 822. En tal sentido,
se deja constancia, que la difusión de este documento bibliográfico, está
expresamente prohibida, por estar destinado únicamente para uso
académico en el presente curso.
 ————— Eficacia del título inscrito frente a otro título

crito será por la vía de demostrar su nulidad'7” por cualquiera de las

causales establecidas por la ley (con lo que decae el título primeramen-
te inscrito y, en consecuencia, el título del contradictor tiene expedito
su derecho a inscribir), o invocar la mala fe o el fraude del segundo
comprador que inscribió primero",

sivamente “obligacionales”
Frecuentemente se sostiene que el artículo 1135 del Código Civil
constituye una norma de carácter meramente obligatoria en el proble-
ma del concurso de acreedores. Para ello se sostiene, en primer lugar,
que esta norma se encuentra incluida dentro del capítulo de las “obli-
gaciones de dar” y, en consecuencia, su ámbito de aplicación se con-
centra en determinar el acreedor preferido en la entrega del bien. Así
se ha dicho:
“El artículo 1135 del Código Civil regula la hipótesis excepcional de que el
deudor se hubiera obligado a entregar un mismo inmueble a diversos acree-
dores (como consecuencia de cualquier acto jurídico que origine una relación
obligatoria con prestación de dar ...), y señala las normas de preferencia

1772 No hay nulidad en el caso de conflicto de títulos adquisitivos. Téngase en cuenta

que la venta de bien ajeno está permitida en la ley, y además, la ineficacia por la
falta de derecho del transmitente NO es un vicio congénito o intrínseco del negocio
jurídico. Las dos ventas son válidas en el mundo obligacional, aunque una de ellas
no logrará producir el efecto jurídico-real. Por tanto, el tema se resuelve como un
conflicto de títulos adquisitivos. En cambio, si se entendiera que la segunda venta
es nula por falta de objeto o por falta de legitimación dispositiva (“no ser propieta-
rio”), ya no habría modo de proteger al comprador inscrito, por cuanto su título
siempre estaría afectado por la nulidad. Si ello fuera así, la primacía de títulos
terminaría dándose a favor del contrato más antiguo, es decir, se habría consagra-
do el retorno a la clandestinidad inmobiliaria. ¿Es posible aceptar que la segunda
venta sea nula, cuando ello nos lleva directamente al absurdo? La respuesta es
obviamente negativa. Vid.: GARCIA GARCIA. Op. Cit., Tomo II, pág. 80-81.
1773 Cuando la segunda venta haya sido celebrada con mala fe (fraude), tal contrato es
»

nulo por causa ilícita —art. 219 inc. 4 C.C.-. Téngase presente la necesidad de con-
trolar los desplazamientos patrimoniales y justificar las vinculaciones obligatorias
por parte de todos los ordenamiento jurídicos, lo cual se satisface a través del re-
quisito causal, y a diferencia de lo que ocurre en los sistemas abstractos y formalis-
tas: RUBIO GARRIDO. Op. Cit., pág. 33.
GARCÍA GARCÍA (Op. Cit., Tomo II, pág. 198-199) hace una interesante atingen-
cia, basado en una obra de la profesora italiana MARÍA COSTANZA, por cuanto la
mala fe no necesariamente debe acarrear la nulidad del negocio. En tal caso, se
plantea la hipótesis de que el comprador de mala fe que ha inscrito antes y que
como consecuencia de ello ha adquirido el dominio del bien inmueble, tenga sola-
mente una responsabilidad personal por acto ilícito frente al primer comprador,
cuando el vendedor resulte insolvente. Efectivamente, en la doctrina italiana es
inconcebible que el fenómeno objetivo de la adquisición inmobiliaria dependa de
un requisito subjetivo como el desconocimiento de situaciones jurídicas ajenas.

963
 Gunther Gonzales Barrón —

para la entrega que en ese supuesto operan. La preferencia que se otorga al

acreedor de buena fe que hubiese inscrito primero su título, está dada en
función de que el hecho de la inscripción califica un mejor derecho oponible
al de los acreedores, basado en la diligencia en el actuar, que torna ineficaces
los otros títulos referidos al mismo bien inmueble. El artículo ofrece, por
tanto, una solución obligacional al caso de los acreedores y no una de carác-
ter real al de los propietarios 7,
Esta difundida tesis no puede compartirse por los siguientes fun-
damentos:
a) La solución de carácter “real” no se circunscribe sólo a la deter-
minación de quién es el propietario, sino, a la pertenencia ge-
nérica sobre cualquier otro derecho real. En consecuencia, sos-
tener que la norma “no se reduce a determinar el propietario”
es una afirmación correcta, pero de allí no se puede avanzar
hasta descartar que el artículo 1135 ofrezca una solución “real”,
en tanto la propiedad no es el único derecho real admitido por
nuestro ordenamiento. Los bienes son realidades tangibles del
mundo externo, susceptibles de un aprovechamiento econó-
mico. En tal sentido, un bien (entendido como una realidad
concreta) no puede ser objeto de disposición a favor de más de
un titular (salvo la hipótesis de comunidad de derechos), ya
que esa situación contraviene la lógica. Por ello, el artículo 1135
del Código Civil establece una solución REAL al problema plan-
teado, en tanto determina la pertenencia del bien a tun titular,
siendo ello un problema estrictamente referido a los derechos
reales, por cuanto éstos versan, precisamente, sobre la perte-
nencia de los bienes. En cambio, los acreedores preteridos o
defraudados mantienen intacto su vínculo obligatorio con el
deudor común, debiendo ellos resignarse con instar acciones
contractuales de incumplimiento o de saneamiento por evicción.
En mi opinión, la jurisprudencia de la Corte Suprema se incli-
na por la tesis aquí sostenida: “La norma de la concurrencia de
acreedores sobre un mismo bien inmueble, se refiere ala prelación que
tienen los acreedores a quienes un mismo deudor se obligó a entregar-
lo, que podría ser el caso de varias ventas de un mismo bien a favor de
distintas personas u otros contratos que generen obligación de entre-
gar un inmueble, como los derechos reales de usufructo, habitación,
superficie o anticresis” (Casación No. 672-97, publicada en el dia-

1774 CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. “La transferencia de la propiedad inmobiliaria y los

Registros Públicos”. EN: VV.AA. Derecho Registral Pernano (Ciclo de Conferencias),
pág. 152.

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————— Eficacia del título inscrito frente a otro título

rio oficial el día 15 de octubre de 1998). Por tal razón, el precep-

to legal en cuestión no ofrece una solución “obligatoria” al pro-
blema (ya que todas las obligaciones son válidas y, en todo caso,
siempre entrará a discutirse la responsabilidad del deudor por
incumplimiento), sino, más bien una solución “real”, por cuanto
se establece la pertenencia del bien con un titular.
b) También se alude en defensa de la tesis cuestionada, que el
artículo 1135 otorga preferencia a cualquier acreedor de una
obligación de dar, pudiendo tratarse de un acreedor de un de-
recho real (propiedad o usufructo) o de un derecho obligatorio
(arrendamiento o comodato). El argumento esconde una fala-
cia que demostraremos a continuación. En el Registro se inscri-
ben, normalmente, derechos reales (artículo 2019, inciso 1, Có-
digo Civil), y sólo por excepción acceden algunos pretendidos
derechos obligatorios (arrendamiento, opción). Sin embargo,
en estos dos últimos casos existen normas específicas que re-
suelven los conflictos vinculados con estos derechos (artículos
1670, 1708 y 2023 del Código Civil), por lo que no les resulta
aplicable el artículo 1135, siendo así que esta norma se limita a
regular el conflicto entre titularidades reales, siendo que el
“comodato” no entra a tallar en este conflicto por no ser acto
inscribible en el Registro. Por otro lado, existe la opinión —que
yo comparto- referida a que el arrendamiento inscrito constitu-
ye un derecho real (se impone a los sucesivos adquirentes) y, a
su vez, la opción inscrita constituye una expectativa de un de-
recho real legalmente tutelada en forma temporal, compartien-
do su naturaleza con el mismo derecho real al que aspira confi-
gurar.
Por lo tanto, el artículo 1135 otorga una solución “real” al proble-
ma de las concurrentes obligaciones de dar bienes inmuebles, en tanto
determina la pertenencia de éste con respecto a un titular determina-
do. En tal sentido, la única particularidad del artículo 1135 del Código
Civil es regular un supuesto de hecho mucho más amplio que el teni-
do en cuenta por otros ordenamientos jurídicos. Así, a través de la con-
currencia de acreedores se soluciona las cuestiones derivadas de la
colisión de títulos de adquisición de propiedad, como de otros dere-
chos generadores de una obligación de dar'”.

1775 ARLAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano, Tomo X,
pág. 174.

965
 Gunther Gonzales Barrón

2.7. Supuestos ajenos a la doble venta o a la concurrencia de acreedores

Ya se ha señalado que esta figura exige la existencia de un deudor
común obligado por distintos títulos a la entrega de un mismo bien
con relación a diversos acreedores. El artículo 1135 del Código (o el art.
2022,1), referido a los bienes inmuebles, determina la preferencia del
acreedor que inscribe su título. Los acreedores en conflicto deben con-
tar con títulos válidos y eficaces; porque en caso contrario estaríamos
fuera del ámbito de aplicación de la figura. En este sentido, los ele-
mentos propios de un supuesto de concurrencia de acreedores son tres:
- Unidad del transmitente (deudor),
-— Pluralidad de adquirentes (acreedores), y
- Pluralidad de contratos'77.
Por ejemplo, si uno de lo contratos que se encuentra en pugna
está afectado por una causal de nulidad, entonces dicho acto jurídico
no surte efectos. En consecuencia, en el conflicto entre un acto válido y
un acto nulo, NO existe en realidad “concurrencia de acreedores”, por
cuanto el único acreedor será aquél que justifique su derecho en el
título válido. El otro no tiene título, no tiene derecho, ni es acreedor. Es
simplemente un efecto de la nulidad del acto jurídico. Conforme dice
BETTI:

“se denomina inválido, propiamente, el negocio en el que falte o se encuentre

viciado alguno de los elementos esenciales, o carezca de uno de los presu-
puestos necesarios al tipo de negocio a que pertenece. Invalidez es aquella
inidoneidad para producir los efectos esenciales del tipo que deriva de la lógi-
ca correlación establecida entre requisitos y efectos por el dispositivo de la
norma jurídica y es, conjuntamente, la sanción al deber impuesto a la auto-
nomía privada de utilizar medios adecuados para la consecución de sus fines
propios” 77.
Cuando uno de los contratos enfrentados es nulo o queda anula-
do, no existe elección alguna que realizar, por cuanto la pertenencia
del bien deberá recaer necesariamente en el único acreedor que queda
en liza. En consecuencia, lo mínimo que debe exhibir el acreedor en
contienda es un título válido, e incluso si éste inscribe, la parte preterida
podrá salvaguardar su derecho siempre que logre anular el primer acto
inscrito, en el caso de encontrarse éste afectado por alguna de las cau-

1776 PAU PEDRÓN, Antonio. “La doble venta y la publicidad registral”. EN: Op. Cit.,
pág. 572.
1777 Cit. RUBIO CORREA, Marcial. Nulidad y Anulabilidad. La invalidez del acto jurídico,
pág. 16.

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 —————— Eficacia del título inscrito frente a otro título

sas legales de invalidez”. Recuérdese que la inscripción no convalida

los actos nulos (artículo 46, segundo párrafo, R.G.R.P.).
Tampoco se encuentra dentro de la hipótesis en estudio el caso
en que ambos contratos sean válidos, pero uno de ellos no haya subsis-
tido por alguna causal de resolución o rescisión. En este supuesto, el
contrato devenido en ineficaz, no entra en competencia con el otro con-
trato, por lo cual no existe concurrencia de acreedores, por cuanto en-
contrándose sólo un acto válido y eficaz es éste el que logrará obtener
la pertenencia del bien. Por ejemplo: un vendedor transfiere la propie-
dad a favor de un comprador quen no cumple con el pago del precio
convenido, en cuyo caso se insta la acción resolutoria por incumpli-
miento. Luego, el vendedor dispone del bien con un segundo compra-
dor. En este caso, no existe concurrencia de acreedores, ya que el pri-
mer contrato no subsiste y, en consecuencia, no entra en conflicto con
el segundo contrato. Por supuesto, tal situación se complica cuando el
vendedor en forma apresurada y por propia autoridad, da por resuelto
el primer contrato, con lo cual se considera autorizado para el segundo
acto dispositivo:
“Puntualicemos, empero, que la segunda enajenación que lleve a cabo el ven-
dedor debe producirse después de que el incumplimiento definitivo del com-
prador sea ya una realidad inamovible (...). En efecto, si la segunda enajena-
ción se concluye antes, el primer comprador podría enervar la resolución de
su contrato, señalando que él ha suspendido el pago del precio en aplicación
de la exceptio non adimpleti contractus'?”, o de la exceptio inminentis
evictionis?% (...), en particular, al ser el vendedor quien no ha cumplido
puntualmente las obligaciones a su cargo. No se olvide que es reguisito gene-
ral de toda resolución por incumplimiento que el peticionario de la misma
sea un contratante cumplidor o impecablemente dispuesto a cumplir, lo que

1778 RUBIO GARRIDO. Op. Cit., pág. 30-31.

1779 Ese instituto jurídico está consagrado en nuestro artículo 1426 del Código Civil
Peruano: “En los contratos con prestaciones recíprocas en que éstas deben cumplirse si-
multáneamente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a
su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento”.
1780 Artículo 1502 del Código Civil Español: “Si el comprador fuere perturbado en la pose-
sión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivin-
dicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho
cesar la perturbación o el peligro, a no ser que se afiance la devolución del precio en su caso,
o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el conprador
está obligado a verificar el pago”.
Esta norma no tiene correlación con ninguna disposición del Código Peruano. Sin
embargo, podría aplicarse el mismo principio en virtud al artículo 1426 del Código
Civil, en tanto, la obligación principal del vendedor es “dar el bien en propiedad”,
y si esta obligación está fundadamente amenazada, el comprador podría suspen-
der su contraprestación de pago del precio convenido.

967
 Gunther Gonzales Barrón ———

no es un vendedor que enajena por dos veces

. Por ello, si es el momento e,
que queda fija do incontrovertiblemente el incumplimiento emptorio'7s la Ki
nea que delimita una resolución fundada y otra enervable, no es necesari
o
para que el vendedor vuelva a enajenar, sin que la prob
lemática
venta irrumpa en el horizonte, que se dicte el fallo judicial que dedecr
la doble
eta la
resolución. Cosa distinta es que, desde un punto de vista fáctico, hasta
que el juez no declare bien hecha tal resolución, ese vendedor corre el riesgo
de que, si el juez no lo apreciare luego por cualquier motivo, debe enfrentarse
a una verdadera doble venta”1783,
Por otro lado, debe destacarse que el supuesto de doble venta o de
concurrencia de acreedores contenido en los artículos 1135 y 2022 del
Código se refiere exclusivamente al conflicto de títulos otorgados por
un deudor comúna favor de varios acreedores reclamantes del mismo
bien. Esta norma no se aplica en los casos en que existen dos cadenas

1781 “emptorio” es un neologismo usado por el autor y que significa “comprador”, El

vocablo “emptio” significa en latín “compra”.
1782 El ordenamiento civil peruano reconoce expresamente que la resolución por in-
cumplimiento puede producirse en forma extrajudicial, sin necesidad de acudir a
la acción declarativa del órgano jurisdiccional. Sobre el particular existen una serie
de normas incorporadas en el Código Civil:
Artículo 1372, segundo párrafo: “La resolución se invoca judicial o extrajudicialmente.
En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al momento en que se produce la
causal que lo motiva”.
Artículo 1429: “En el caso del artículo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimien-
to de la otra parte puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga si
prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso
contrario, el contrato queda resuelto. Sila prestación no se cumple dentro del plazo señala-
do, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del deudor la indemnización
de daños y perjuicios”.
Artículo 1430: “Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de
las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La
resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la cláusula resolutoria”.
Como consecuencia
de estas normas, el vendedor puede considerar que el primer
contrato se encuentra resuelto en vía extrajudicial, pero ello lo coloca en el riesgo
que finalmente la resolución se impugne y el órgano jurisdiccional la tenga por no-
producida; en cuyo caso, la celebración de una segunda venta lleva directamente a
la hipótesis de la concurrencia de acreedores, con la consiguiente responsabilidad
agravada del vendedor. Téngase en cuenta que un acto de propia autoridad de un
particular (como puede ser la declaración de resolución contractual) siempre pue-
de ser objeto de revisión por el Poder Judicial, en atención al derecho fundamental
de tutela jurisdiccional efectiva. En consecuencia, la declaración unilateral de reso-
lución por una de las partes no es definitiva ni absoluta. A lo más, se puede decir
ue produce una apariencia “prima facie”. En este sentido se ha pronunciado la
Corte Suprema: ”... Al haber sido resuelto un contrato de compraventa vía carta notarial,
deviene en improcedente una demanda de resolución de contrato, pues éste ya ha sido re-
suelto legalmente, más sí cabe presentar declaración judicial de resolución de contrato cuando
el demandado objeta la resolución extrajudicial” (Casación No. 1428-99, publicada el 18
de diciembre de 1999).
1783 RUBIO GARRIDO, Ob. Cit., pág. 49.

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 Eficacia del título inscrito frente a otro título

de transmisiones independientes, en donde cada uno los compradores

(o acreedores) en conflicto deriva su derecho de un titular distinto, por
lo cual en esta hipótesis debe determinarse cuál de esos causantes era
el verdadero propietario, y de allí seguir la cadena de transmisiones
hasta llegar a quién deriva su derecho de aquél, convirtiéndose por
tanto en propietario. Es la misma figura que acontece en los sistemas
registrales de la transcripción (francés e italiano) cuando existen dis-
tintas cadenas de transmisiones. Sin embargo, debe señalarse que, de
acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, la solución a este entuerto
deberá buscarse a través del mismo Registro (artículo 2014 del Código
Civil), o en la usucapión (artículo 950 del Código Civil). La acción per-
tinente será la reivindicatoria o la declarativa de propiedad, en la que
el órgano jurisdiccional compulse la legalidad de los títulos exhibidos,
y resuelve a favor de quien demuestre ser propietario del bien inmue-
ble, sea en virtud de cualquiera de los institutos jurídicos reseñados.

2.8. El título del acreedor preferido (inscrito) es plenamente válido,

aunque su título sea segundo en el orden cronológico
Debemos estar precavidos contra la opinión (totalmente errada)
consistente en que el título del segundo comprador (inscrito) se halla
viciado de nulidad por la falta de legitimación dispositiva del vende-
dor, quien supuestamente habría dejado de ser propietario con la pri-
mera venta. Tratemos de reordenar la hipótesis:
- Unvendedor celebra una venta con un primer comprador. Este
título no se inscribe.
- El mismo vendedor celebra una segunda venta con un segun-
do comprador. Este título se inscribe y, en consecuencia, tiene
la preferencia del artículo 1135 del Código.
- El primer comprador, alertado con esta situación, demanda la
nulidad de la segunda venta aduciendo que el vendedor ya
había dejado de ser propietario en virtud al primer contrato
(principio consensualístico) y, por ende, dicho vendedor nada
transmitió. Esta demanda de nulidad generalmente se susten-
ta en la “imposibilidad jurídica del objeto! o en el “fin ilíci-
to” del contrato, o por último en rescisión del contrato por ven-
ta de bien ajeno". En cualquiera de los dos casos, la idea es

1781 Artículo 219 del Código Civil: “El acto jurídico es milo: (...) 3. Cuando su objeto es física
o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable”.
17855 Artículo 1539 del Código Civil: “La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del
comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el
bien, antes de la citación con la demanda”.

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 Gunther Gonzales Barrón ——
dejar sin efecto el segundo contrato —y consecuen
tement
inscripción- con el fin de dejar libre el Registro para que e Ja
el pri-
mer contrato (que no fue inscrito oportunamente) pueda,
aho-
ra sí, acceder a la inscripción.
Sobre el particular, debe partirse del hecho que la vent
ajeno está permitido por la ley (artículo 1509 C.C.) y, adem a de bien
cacia nacida por la falta de derecho del transmitente
ás, la inefi-
NO es un vicio
congénito o intrínseco del negocio jurídico. En consecue
ncia
ventas son válidas en el mundo obligacional, aunque una de, las dos
ellas no
logrará producir el efecto jurídico-real. Por tanto, el tema
se resu
como un conflicto de títulos adquisitivos. En cambio, si se ente elve
que la segunda venta es nula por falta de objeto o por falta de legi ndiera
tima-
ción dispositiva (“no ser propietario”), ya no habría que
proteger
comprador inscrito, por cuanto su título siempre estaría afectado al
por
la nulidad"*. Si ello fuera así, la primacía de títulos terminaría dánd
o-
se a favor del contrato más antiguo, es decir, se habría cons
agrado el
retorno a la clandestinidad inmobiliaria. ¿Es posible acep
tar que la se-
gund a venta sea nula, cuando ello nos lleva directamente
al absurdo?
Siguiendo con la opinión de GARCÍA GARCÍA:
“... la doble venta, que es un supuesto de conflicto de títulos, que
el legislador
resuelve prescindiendo del problema del problema de validez o nulida
d, pues
parte de que la venta eficaz es la que se inscribe en el Registro
de la Propie-
dad, y la otra venta anterior, que es válida, es inoponible
ala venta inscrita.
Nres mula la venta anterior (que queda limitada a una validez Y eficac
ia en el
plano obligacional de las indemnizaciones entre partes y en el
plano real
relativo a otros terceros que tampoco inscribieron), ni mucho
menos es nula
la segunda venta que se inscribió en el Registro. Esta segunda venta
es váli-
da y eficaz frente a la anterior venta, y no puede ser tachada de venta mula
por falta de objeto ni por falta de legitimación del vendedor
”
77.
Por tal razón, NO PUEDE ACEPTARSE que la segunda venta pre-
ferida por virtud de la publicidad registral sean nula, en tanto ello
im-
plicaría directamente aceptar el principio consensualístico en
todos sus
efectos, y reducir el papel del Registro a un simple archivo de docu-

Nótese que esta norma otorga legitimación solamente al comprador

la venta del bien ajeno y, en consecuencia, el primer compr
afecta do con
ador no tiene legitima-
ción. Por ello, en la práctica es mucho más frecuente que el
primer comprador,
enterado de la segunda venta inscrita, demande la nulidad
del acto jurídico por
imposibilidad del objeto o por fin ilícito, de tal suerte que elimin
legitimación procesal existente para demandar la rescisión
a el
obstáculo de la
por venta del bien aje-
no. El artículo 220 del Código establece que la nulidad puede ser
quiera que tenga
alegada por cual-
interés.
78 Vid. GARCÍA GARCÍA. Op. Cit., Tomo II, pág. 81.
1787 Ibid., pág. 80-81.

970
 Eficacia del título inscrito frente a otro título

mentos sin mayor eficacia de orden sustantivo. Esta solución es in-

aceptable por donde se le mire, ya que en primer lugar significaría
abrogar en los hechos los artículos 1135 y 2022 del Código, en tanto la
preferencia por la concurrencia de los acreedores no se daría con el
primer acto inscrito, sino con el primer acto celebrado. En segundo
lugar, dicha solución sería un duro golpe a la eficacia de las inscripcio-
nes y, en general, significaría un retroceso a la época de la clandestini-
dad de las transmisiones inmobiliarias. ¿Para qué serviría el Registro
si finalmente la preferencia se daría a favor del primer acto celebrado,
aun cuando éste sea clandestino? En tercer lugar, los adquirentes de
buena fe no tendrían nunca seguridad sobre cualquier acto de enaje-
nación oculto que hubiese podido realizar el vendedor y, en conse-
cuencia, no sabrían a ciencia cierta quién es el propietario del inmue-
ble sobre el cual tienen interés. Todo ello llevaría a una paralización
del tráfico inmobiliario, en tanto existiría un elevado riesgo de efec-
tuar adquisiciones inseguras. Nada de eso puede admitirse, por lo que
no es aceptable que cualquiera de los títulos involucrados en una con-
currencia de derechos pueda considerarse “per se” nulo o ineficaz, con
el consiguiente regreso a la clandestinidad existente en la época ante-
rior a la creación del Registro.
La jurisprudencia, lamentablemente, no ha sido concluyente y a
veces se ha dejado impresionar por argumentos leguleyos y faltos de
toda precisión técnica. Es el caso de una ejecutoria del año 1998, la cual
declaró nulo un acto jurídico por fin ilícito:
“... La ley permite la compraventa sobre cosa ajena, siempre que el compra-
dor conozca esa situación, de lo contrario, el hecho constituye un acto ilícito.
No debe confundirse la acción de rescisión que corresponde al comprador de
cosa ajena, con la nulidad que le corresponde al propietario despojado, por-
que son situaciones totalmente diferenciadas...” (Casación No. 1017-97,
publicada en el diario oficial el 10 de diciembre de 1998).
Poco después, en un caso análogo se reiteró la declaración de nu-
lidad aunque en esta ocasión se cambió el fundamento, regresando
ahora a la nulidad por “objeto imposible”:
“... El contrato de compraventa requiere de la manifestación de voluntad del
propietario del inmueble o de su apoderado en el caso de que se encuentre
debidamente facultado, pero no de la voluntad de quien ha dejado de ser
dueño por haber vendido el inmueble y porque la transferencia de un bien
ajeno convierte al objeto de la compraventa en jurídicamente imposible, por-
que no se puede vender el bien del cual no se es dueño, ya que la venta de un
bien ajeno, sin autorización o consentimiento de su verdadero dueñe es un
contrato contrario a las leyes...” (Casación No. 1376-99, publicada en el
diario oficial el 22 de noviembre de 1999).

971
 Gunther Gonzales Barrón ——

Los argumentos expuestos por la Corte Suprema en estos dos últi.

mos casos son francamente deleznables. En el primer caso, el “fin
líci-
to” alude a la noción de “causa ilícita” del negocio jurídico, debiendo
entenderse por ésta a a todo propósito negocial contrario a la ley o ala
moral. El negocio es inmoral cuando el resultado práctico pretendido
repugna a la conciencia social, considerándosele indigno de amparo
jurídico. En este sentido, el llamado “propósito práctico” es el fin eco-
nómico-individual que tienen las partes al celebrar el negocio. En la
hipótesis estudiada, no existe un propósito negocial inmoral compar-
tido por ambas partes y, por tanto, no hay “fin ilícito”. Las partes quie-
ren celebrar un contrato de compraventa, lo que implica el intercam-
bio de un bien a cambio de su precio en dinero, y este esquema típico
es perfectamente válido, lícito y moral; es más, se encuentra expresa-
mente tutelado por el ordenamiento jurídico (contrato de compraven-
ta). Una cosa distinta es que el vendedor por dolo o culpa- se ponga
en situación de no cumplir la prestación a su cargo y, en consecuencia,
se encuentre sujeto a las normas de responsabilidad contractual o de
saneamiento por evicción, si fuere el caso, lo cual se agrava (mayor
indemnización) en el caso de existir dolo. Además, la hipotética moti-
vación individual dolosa del vendedor es irrelevante para calificar la
licitud o no de un negocio jurídico. Es conocido que los móviles, de-
seos y expectativas de una o ambas partes (siempre que el motivo no
se haya causalizado) son indiferentes para el negocio, Nada de eso
sucede en la venta de bien ajeno y, menos aún en los casos de concu-
rrencia de acreedores, por lo cual resulta un auténtico despropósito
sancionar dicho negocio con la nulidad, salvo el caso patológico del
fraude convenido entre ambas partes.
Con respecto al argumento del “objeto imposible”, éste resulta
aun más insostenible que el anterior. El Derecho tiene conceptos preci-
sos, debidamente moldeados luego de un largo período histórico de
decantación doctrinal, no pudiéndose modificar arbitrariamente su
contenido, ya sea por ignorancia o conveniencia. DÍEZ PICAZO seña-
la claramente que la imposibilidad de carácter legal o jurídico hace
referencia a la prohibición legal que impide a determinado tipo de bien
ser objeto de circulación en el tráfico jurídico:
“el objeto contemplado por las partes, como materia sobre la que su contrato
recae, puede chocar con una prohibición legal o con un precepto normativo
que lo impida. En estos casos, aunque físicamente existe posibilidad, se da
una imposibilidad jurídica, que debe equipararse a la primera”79,

1783 CASTRO Y BRAVO, Federico de. El negocio jurídico, pág. 245-246.

1759 DIEZ PICAZO. Op. Cit., Tomo L pág. 204.

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 Eficacia del título inscrito frente a otro título

Por otro lado, el acto jurídico tampoco es nulo cuando el vendedor

no pueda transmitir la cosa al comprador por falta de poder de disposi-
ción. Y la razón de esta afirmación es muy sencilla: la única imposibili-
dad anulatoria un contrato es la ABSOLUTA, y no la relativa:
“Desde el Derecho común, la doctrina viene distinguiendo una imposibili-
dad absoluta u objetiva y una imposibilidad simplemente relativa o subjeti-
va. La imposibilidad es absoluta cuando la prestación prometida en virtud
del contrato no puede ser llevada a cabo por ninguna persona en ningún
momento. La imposibilidad, en cambio, es relativa, cuando la prestación o el
servicio prometido, que es posible en términos generales, es, sin embargo,
imposible para el promitente en las condiciones de tiempo y lugar en que lo
ha prometido. (...) La imposibilidad absoluta determina un defecto radical en
uno de los presupuestos de objetivos de eficacia del contrato: el contrato cuyo
objeto es absolutamente imposible, es inválido e ineficaz. (...) En los demás
casos de imposibilidad puramente relativa, el contratante ha celebrado un
contrato válido y se encuentra obligado a cumplirlo poniendo en juego para
ello los medios que son necesarios, incluso los financieros. El acreedor puede,
en defensa de su legítimo interés, reclamar la ejecución, incluso de un modo
forzoso, entre otras razones, señala EMMERICH, porque ésta es la vía de la
constatación de la imposibilidad. Al ser la ejecución del contrato imposible,
el contratante que no cumple debe ala otra parte los daños y perjuicios. Esta
responsabilidad, por regla general, no exige la culpa, ya que se parte de la
idea de que toda persona, al contratar, garantiza ala otra parte su capacidad
o aptitud de prestación en ese momento y, además, el conocimiento de tales
circunstancias, que está determinado por la natural diligencia”,
En consecuencia, si el vendedor se pone por sí mismo en situación
de incumplimiento (por no ser propietario), a lo sumo estamos en pre-
sencia de una imposibilidad relativa, es decir, el deudor personalmen-
te no puede cumplir, pero cllo no significa que la prestación en forma
objetiva y absoluta sea imposible. Siendo ello así, el acto jurídico no
está afectado de nulidad, lo cual sólo alcanza a la imposibilidad abso-
luta de cumplir la prestación debida.
En resumen, la solución de nulidad propugnada la Corte Supre-
ma es inconveniente por las siguientes razones:
a) La nulidad implica una deficiencia estructural del negocio, por
lo que se tiene a éste como no-celebrado. En consecuencia, las
partes se encuentran obligadas a devolverse las prestaciones y
nada más. En cambio, el incumplimiento por culpa o dolo ge-
nera en el deudor no sólo la obligación de devolver lo recibido,

17% Ibid., pág. 207-208.

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 Gunther Gonzales Barrón ——

sino, además, de resarcir el daño sufrido. Por tanto, aun en el

terreno práctico no es conveniente la solución de la “nulidag”
por cuanto beneficia al incumplidor.
b) Ninguna de las causales de nulidad engloba los supuestos de
actos adquisitivos en los que no pueden ejecutarse la presta-
ción del enajenante por falta de poder de disposición. En esos
casos, a lo sumo se produce una imposibilidad relativa del cum-
plimiento, lo cual genera responsabilidad contractual del deu-
dor.
c) Conforme ya se ha señalado, la pretendida nulidad de estos
actos conlleva un regreso a la clandestinidad inmobiliaria, por
cuanto el único acto válido y eficaz será aquél celebrado en
primer término desde un punto de vista cronológico, aunque
éste quedase oculto. De esta manera se niegan los avances pro-
ducidos con la publicidad en las transmisiones inmobiliarias, y
se retrocede al sistema clandestino en donde no había seguri-
dad de quién era el propietario de los bienes.
d) Conforme ya se ha señalado, la nulidad del título del segundo -
comprador (inscrito) significa derogar por vía pretoriana los
artículos 1135 y 2022 del Código Civil, maximizando los efec-
tos del principio consensualístico contenido en el artículo 949
del mismo Código.
e) Se coloca en peor situación al comprador (agraviado), pues la
nulidad impediría que se apliquen las normas de adquisición a
“non domino” (pues éstas presuponen un título válido) y las
de usucapión ordinaria (que requieren de un justo título).
Afortunadamente, la tendencia jurisprudencial antes descrita no
es uniforme, y existen pronunciamientos en el sentido exactamente
contrario. Así, puede citarse una sentencia de la Corte Suprema expe-
dida en 1998, y en la que se rechaza la nulidad por objeto imposible
con respecto a una doble venta:
“... Se hace una interpretación errónea del inciso 3 del artículo 219 del Códi-
go Civil, si se considera que la venta que hizo quien había transferido el
mismo bien a otra persona, es un acto jurídico física o jurídicamente impost-
ble, pues se estaría confundiendo el objeto del contrato con el acto jurídico, y
en este caso el objeto es la transferencia en venta de un bien que se halla entre
el comercio de los hombres, como es un lote de terreno, que no tiene la conno-
tación de ese dispositivo...” (Casación No. 27-98, publicada en el diario
oficial el 22 de enero de 1999).
La sustentación empleada es algo confusa, pero aun así, se pue-
den extraer dos conclusiones valiosas:

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————— Eficacia del título inscrito frente a otro título

- Ninguno de los títulos involucrados en una doble venta o en

una concurrencia de acreedores se encuentra afectado “per se”
en la causal de nulidad por objeto imposible.
- El objeto jurídicamente imposible causante de la invalidez del
acto jurídico, se refiere a un bien que se encuentre fuera del
comercio de los hombres (bien de uso público, prohibición le-
gal de comercio sobre determinado bien, etc.), pero no a los
casos en donde el bien es perfectamente comerciable (lote de
terreno), aunque exista el inconveniente de la falta de poder
dispositivo del vendedor o de la concurrencia de varios títulos
adquisitivos, válidos y eficaces cada uno individualmente, pero
en donde el ordenamiento jurídico deba preferir alguno de ellos
en base a criterios más o menos racionales. La doctrina señala
sobre este punto lo siguiente: “Un objeto es físicamente imposible
de acuerdo a la naturaleza. No quiere decir que no exista en el mo-
mento en que se realiza el acto, porque puede ser creado o elaborado.
La imposibilidad física es equivalente a la imposibilidad de existencia
material. Un objeto es jurídicamente imposible cuando la ley prohibe
su existencia, aunque la naturaleza lo permita ”"?.
Una muy reciente sentencia del 15 de agosto del 2001 también
opina de la misma manera:
”... el actor no ha probado que la compraventa dei inmueble sub-Litis entre
los demandados carezca del requisito de validez previsto en el inciso tercero
del artículo 140 del Código Civil ni que su fin sea ilícito y que por lo tanto el
acto jurídico sea nulo de acuerdo a lo que prescribe el artículo 219, inciso
cuarto del Código Civil; que en efecto el hecho de que el propietario primige-
nio hubiere vendido el inmueble dos veces no supone la segunda venta fin
ilícito justiciable penalmente (...); que en el caso sub-judice, el caso de concu-
rrencia de acreedores de un bien inmueble lo regula el artículo 1135 del Có-
digo Civil, el que fue aplicado con acierto por el Juzgador de primera instan-
cia, en el cuarto considerando de su resolución, la que fue confirmada por la
de vista que reprodujo los fundamentos de aquélla...” (Casación No. 384-
01, publicada en el diario oficial el 30 de noviembre del 2001).

En consecuencia, es urgente que la Corte Suprema unifique su

jurisprudencia, en el sentido de admitir sin reticencias los efectos
sustantivos de la inscripción, materializados en la preferencia del acto
registrado en los casos de concurrencia de acreedores, y sin involucrarse
con el tema de “nulidades” que no existen, siendo además innecesario
este tipo de remedio para lograr una efectiva seguridad en el tráfico.

1791 RUBIO CORREA. Op. Cit., pág. 54-55.

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