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MÓDULO REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES

Parte III

Obligaciones del Administrador. Obligaciones Formales.

Liquidaciones de Expensas y Recibos.

Continuamos con la clase anterior, donde habíamos clasificado, a los

fines metodológicos, las obligaciones emanadas de la ley 941 en:

Obligaciones Administrativas

Obligaciones Formales

Obligaciones de Fondo

Continuamos entonces con las:

Obligaciones Formales
Estas obligaciones hacen a la información que deben exhibir o
comunicar los administradores a los propietarios.

El artículo 8º indica como obligación: Artículo 8º.- Presentación de constancia

de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente una constancia del
certificado de inscripción en el Registro actualizado en la asamblea ordinaria. En
dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente ley al consorcio de
propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se
considere su designación o continuidad.

Lamentablemente la redacción de dicha norma resulta bastante

anacrónica, puesto que los propietarios deben poder acceder a la
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información actualizada y completa desde el sitio web de la Ciudad de

Buenos Aires.

El artículo 9º, inc. L establece la información que deberán contener los

recibos. Veamos:

Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes
datos:
a).- Denominación y domicilio del consorcio.
b).- Piso y departamento.
c).- Nombre y apellido del/a propietario/a.
d).- Mes que se abona, período o concepto.
e).- Vencimiento, con su interés respectivo.
f).- Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en
el Registro.
g).- Lugar y formas de pago.

En función de lo expuesto, presentamos a continuación un ejemplo de

recibo:

RECIBO DE PAGO PROPIEDAD HORIZONTAL Nro….

Consorcio ………………… * Liquidación del mes de ………………….

Nombre Administración - Domicilio – Teléfonos – CUIT – Nº RPA

Recibí por la Unidad ………… de …………… la suma de pesos …………….. en

concepto de expensas por [período].

La Liquidación vence el día …………… Interés por mora: ……………. %.

Fecha: _________________________________________

Forma de pago: [__] Efectivo [__] Depósito/Transf. [__] Tarjeta

Obs. _________________________________________

Nota: Este recibo no exime del pago de deudas anteriores.

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[Firma y Aclaración del Administrador]

Respecto de la obligación de "numerar" los recibos, atento a la

inexistencia de una reglamentación y que los recibos por expensas
no requieren ser recibos oficiales conforme normativa de AFIP,
interpretamos que lo que la norma pretende en este caso es "identificar
en alguna forma" dicho recibo.

El registro provee de un modelo de recibo, conforme la Disp. DGDYPC

1494/2014, al cual puede descargarse desde aquí:
https://ligadelconsorcista.org/legislacion/se-prorrogo-modifico-la-
disp85614-expensas-claras-disp-1494dgdypc14 o también desde
https://www.buenosaires.gob.ar/sites/gcaba/files/mis_expensas_pdc_vers
ion_2.01_nuevo_recibo_24.07.pdf

Sin perjuicio del formato del recibo, lo importante es la información

que este consigna y consideramos que el mdelo adolece del error de
indicar, por defecto y en todos los casos, los gastos A, B Y C, cuando ello
en realidad, ya lo hemos dicho (https://youtu.be/zl5gd_R7LQk), no
responde a ningún requerimiento legal, sino que, antes bien, resulta
confuso en la mayoría de los casos.

Por su parte, el artículo 10 de la ley 941, establece el contenido de las

liquidaciones de expensas. Este artículo viene a paliar la generalizada
desinformación brindada en muchas liquidaciones de expensas, por
carecer de norma alguna que indique aunque más no sea a través de
lineamientos básicos, los datos que éstas deben contener.

El premencionado artículo 10 establece que deberán contener:

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Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de

inscripción en el Registro).

Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato

Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

Podemos inferir la información requerida cuando se indica

genéricamente «Datos del Consorcio», del modelo de expensas
presentado por la Ciudad de Buenos Aires conforme la premencionada
Disposición 1494, el cual puede descargarse desde aquí:
https://ligadelconsorcista.org/legislacion/se-prorrogo-modifico-la-
disp85614-expensas-claras-disp-1494dgdypc14 o también desde
https://www.buenosaires.gob.ar/sites/gcaba/files/mis_expensas_2017.pdf

Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

A estos respectos, y dado que las expensas pueden liquidarse por mes
vencido o mes adelantado, interpretamos que la norma pretende fijar la
forma de liquidar por mes vencido, puesto que una interpretación
distinta no resultaría coherente.

Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de
C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago,
detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

Respecto de este punto, resultaría en la práctica más sencillo, adjuntar a

la liquidación copia simple del recibo de haberes correspondiente a cada
empleado.

Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando

nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo
realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y
número de cuota que se abona.

Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza,

tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de
la cuota que se abona.
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El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T.,

número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación
fiscal, importe total y período al que corresponde.

La incorporación de esta obligación, suponemos se debe a que muchos

administradores no presentaban recibos por sus honorarios. El importe
total apunta a evitar la confusión generada por algunas escasas
administraciones que sin perjuicio de percibir sus honorarios, pretenden
cobrar "adicionales" por ciertas tareas incluídas dentro de los mismos,
como la concurrencia a Asambleas, o la extensión de certificados de
"libre deuda".

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el
Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo
(número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital
reclamado.

Esta obligación apunta principalmente a permitir a cada propietario

acceder a la información del expediente desde http://www.pjn.gov.ar
sitio web del Poder Judicial de la Nación o en su caso desde
http://basefuero.jusbaires.gov.ar, sitio web del Poder Judicial de la
Ciudad de Buenos Aires, para consultar los expedientes en línea. Si bien
la norma indica que se deberá informar las causas en las que el
Consorcio "sea parte" es dable considerar aquí todas las causas donde el
Consorcio tenga interés económico, aunque en lugar de participar como
parte, lo haga como tercero.

Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio

correspondiente al mes anterior.

Lo que debe incorporarse en la liquiación, bajo apercibimiento de ser

multados en caso que algún propietario lo denuncie, es el resumen
bancario. El inciso es claro, pero actualmente, por desconocimiento en
muchos casos, la mayoría de las administraciones no cumple con este
importante requisito. Dado que la cuenta bancaria debiera estar a
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nombre del Consorcio, no resulta un argumento válido para negar dicha

información a los propietarios, el que el resumen incluya datos de las
cuentas de los propietarios que abonaron vía transferencia bancaria , ya
que la cuenta receptora del dinero es común y, al igual que cualquier
otra información del Consorcio, los propietarios tienen acceso irrestricto
a ésta.

En la reforma de julio de 2018 (ley 5983 CABA) se incorporaron dos

incisos más:

j) Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas

ordinarias y extraordinarias.

Atento a la reforma del Código Civil (art. 2048) que, por primera vez
define las expensas ordinarias y menciona las extraordinarias, la ley 941
en su reforma del año 2018 incorpora la necesidad de aclarar si un gasto
es o no ordinario.

La derogada ley 13512 sabiamente no hacía dicha distinción, ya que la

categorización de ordinario o extraordinario de un gasto es de hecho, y
no de derecho.

k) Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web

oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos.

Este inciso refiere por una parte a la plataforma web oficial «Consorcio
Participativo», la cual a la fecha no ha sido reglamentada y por ello aún
no aplicable, y por otro a la incorporación de un teléfono de contacto, lo
cual parece una obviedad, pero dicha inclusión no se encontraba en la
norma en su redacción anterior. En efecto, la normativa en su redacción
original incluía la necesidad del administrador de consignar su teléfono.
En su redacción actual se desprende que el administrador debe brindar
atención telefónica.
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Otra interpretación que pudiera hacerse es que el inciso en cuestión

refiere íntegramente a la nueva plataforma, aún no puesta en vigencia,
y por lo tanto refiere al teléfono de contacto que -similar al 147 en la
Ciudad-, el Registro pondrá a disposición de los usuarios para reclamos y
quejas.

Autor
Dra. Victoria Loisi