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ALQUILER DE INMUEBLES.
SU GRAVABILIDAD EN LOS IMPUESTOS NACIONALES
JOSÉ A. RODRÍGUEZ

INTRODUCCIÓN
Durante el presente trabajo estudiaremos un tipo de contrato que se da con frecuencia en nuestra
sociedad, analizando la carga impositiva a la cual se halla sujeto.
Pero, previo a adentrarnos de lleno en las distintas normas tributarias que rigen para este tipo de
operación, considero conveniente y necesario detallar brevemente el encuadre jurídico vigente para la
misma.
En tal sentido, cabe señalar en principio que el alquiler de inmuebles o arrendamiento se halla
reglamentado dentro del Título VI del Código Civil de la Nación (arts. 1493 a 1647 bis), así como
también por la ley 23091. Al respecto, resulta que, conforme lo establece el Código Civil, el
arrendamiento o alquiler es un contrato a través del cual 2 partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en
dinero. Es un contrato consensual, sinalagmático (obligatorio para las partes) y conmutativo (las partes
conocen desde el momento en el que prestan su consentimiento la extensión de sus prestaciones).
Efectivamente, en este tipo de contratos una parte cede a otra voluntariamente el goce o uso de una
finca urbana por tiempo determinado, o no y a un precio cierto. El que paga ese precio se denomina
"locatario", "arrendatario" o "inquilino" y el que lo percibe "locador" o "arrendador".
Una situación especial se da si el inmueble cedido en alquiler es propiedad de varias personas.
Cuando esto sucede nos encontramos ante un "condominio". El condominio es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. A
esta figura en general se le otorga el mismo tratamiento impositivo que a una sociedad de hecho.
En virtud de lo expuesto, y habiendo determinado ya el encuadre legal que se le otorga a la locación
de inmuebles, podemos comenzar a analizar el tratamiento que cada uno de los impuestos le otorgan a
dicha transacción.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Para el caso del impuesto al valor agregado, resulta que, si bien la locación de inmuebles se halla
comprendida dentro del objeto del impuesto, sucede sin embargo que no todas las locaciones de
inmuebles se hallan alcanzadas por el tributo en cuestión.
En tal sentido, cabe señalar que, conforme se determina en el artículo 7, inciso h), punto 22, de la
ley del impuesto al valor agregado, se encuentran exentas las siguientes:
A) La locación de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitación del locatario y su familia. En
tal sentido, resulta que, para que esta exención sea procedente, el inmueble debe tener como único
destino el de vivienda, es decir no puede ser utilizado simultáneamente con otro fin, y deberá ser
habitado por el locatario y su familia, es decir, debe ser la residencia familiar, todo ello conforme lo
establece la resolución general (AFIP) 1032 en su artículo 7.
Cabe preguntarse en este punto si corresponde o no la exención para el caso de empresas que
alquilen viviendas para ser utilizadas por sus empleados. Al respecto, considero que no es aplicable la
exención en cuestión, ya que sólo sería procedente si el locatario fuera el habitante en persona.
B) La locación de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias. Al respecto, resulta que el
Órgano Fiscal, a través de la resolución general (AFIP) 1032 (BO: 26/6/2001), ha determinado que se
consideran como actividades agropecuarias a aquellas que tengan por finalidad el cultivo y la obtención
de productos de la tierra, así como la crianza y la explotación de ganado y animales de granja, tales
como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura.
C) La locación de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades
o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o
descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley
22016, es decir cuando se trate de:
- sociedades de economía mixta y empresas del Estado;
- sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria;
- sociedades anónimas con simple participación estatal regidas por la ley 19550;
- sociedades del Estado regidas por la ley 20705;
- empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos Nacional, Provinciales y
Municipales;

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- bancos y demás entidades financieras nacionales.

Es decir que cuando nos encontremos con alguno de los sujetos enumerados precedentemente en
este punto, la locación se encontrará alcanzada por el impuesto al valor agregado.
D) Las restantes locaciones, excepto las locaciones de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas o
similares, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500 por unidad,
por locatario y por período mensual. Es decir que, salvo para el caso de inmuebles para conferencias,
reuniones, fiestas o similares, las locaciones de inmuebles realizadas por un monto igual o inferior a $
1.500 se hallan exentas del tributo en cuestión. Asimismo, resulta que, a través de la resolución general
(AFIP) 1032, artículo 9 (BO: 26/6/2001), se estableció que, a los fines de la exención, el importe del
alquiler gravado se determinará por mes, unidad y locatario. Consecuentemente, cuando un sujeto
alquile 2 o más unidades a un mismo locatario, el importe a considerar será el que corresponda a cada
una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas
sean independientemente identificables, según el respectivo contrato. En caso de que distintas partes de
una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar será el que le
corresponda a cada una de dichas partes. Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no
simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar será el que le corresponda a cada locatario. El
importe del alquiler mensual, por unidad y por locatario, deberá incluir los complementos del mismo
(valor llave y mejoras), prorrateados en los meses de duración del contrato. A tal efecto, no constituyen
complemento del alquiler los importes correspondientes a gravámenes, expensas y gastos de
mantenimiento, y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo, todo ello
conforme con lo establecido en el artículo sin número agregado a continuación del artículo 49 del decreto
reglamentario de la ley del impuesto al valor agregado. En el caso de que los complementos
mencionados no fueran pactados en el contrato original (mejoras introducidas por el locatario que el
locador no está obligado a indemnizar), su monto deberá prorratearse en los meses que resten hasta la
finalización del contrato. A tales efectos, deberán considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes
calendario, conforme lo establecido en el artículo 5 de la ley del impuesto al valor agregado (t.o. 1997 y
modif.).
Finalmente, cabe remarcar que, como ya fue señalado, las locaciones de inmuebles para
conferencias, reuniones, fiestas o similares se hallan alcanzadas más allá del monto involucrado.

SITUACIONES ESPECIALES
Condominio
Un párrafo aparte merece este tema en virtud de algunas particularidades especiales que tiene el
mismo. En tal sentido, y de acuerdo con lo expuesto, el condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Para el caso del
impuesto al valor agregado, se le otorga a esta figura el mismo tratamiento que a una sociedad de
hecho, es decir que el condominio deberá ser inscripto ante el Organismo Fiscal, indicándose los
nombres de los condóminos, pasando a tener en consecuencia su propia Clave de Identificación
Tributaria y resultando que tanto la facturación como las declaraciones juradas mensuales deberán ser
efectuadas bajo dicha Clave.
Un caso especial de condominio son los consorcios de propietarios, los cuales muchas veces alquilan
espacios ubicados en terrazas a empresas de telefonía móvil. Para tales casos se ha expedido el
Organismo Fiscal a través de la consulta vinculante (SDG TLI) 73/2000, la cual si bien estaba referida al
impuesto a las ganancias, considero que tiene también aplicación para el caso del impuesto al valor
agregado.
En tal sentido, y respecto de la consulta sobre si las rentas provenientes del alquiler del espacio
ubicado en la terraza del edificio de un consorcio de propietarios (L. 13512) a una empresa de telefonía
móvil, a los fines de la instalación de una antena y equipos utilizados para la transmisión de ondas de
telefonía móvil, se encuentran gravados, la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) respondió
que al ser cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno y
todos los espacios y cosas de uso común del edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del
departamento o piso de su propiedad, el artículo 57 del decreto reglamentario de la ley del gravamen
prevé que, a los fines de considerar las rentas provenientes de la primera categoría -art. 41, inc. a), de
la ley-, la parte de cada condómino -personas físicas y sucesiones indivisas- será considerada a los
efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. Es decir que serán los condóminos, considerados
individualmente, quienes deberán declarar las rentas derivadas de la explotación de los espacios
comunes pertenecientes al consorcio, en la proporción que les corresponda. En cuanto a la
argumentación de que las rentas provenientes de la locación se utilizan en su totalidad para solventar los
gastos comunes del edificio y que en ningún caso se distribuyen entre los consorcistas, es de señalar que
lo que opera en el caso, en función del principio de la realidad económica, es una distribución indirecta
del beneficio, atento a que ello redundará en un menor desembolso por parte de los consorcistas en el
pago de sus expensas, al volcar ese ingreso al flujo de ingresos del consorcio, resultando el ahorro del
consorcista equivalente al ingreso proporcional que le correspondería de haber sido distribuida la
ganancia obtenida, por lo que no podría negarse la existencia de dicha ganancia. El hecho de que el
Anexo IV de la resolución general (AFIP) 830 y sus modificaciones no considere los consorcios de
propiedad horizontal regidos por la ley 13512 como sujetos pasibles de la retención, no implica
reconocer una exención tácita a la renta originada en la actividad de alquileres de espacios comunes de

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los consorcios de propiedad horizontal regidos por la ley 13512.

Igual postura ha mantenido el Organismo en su dictamen (DAT) 18/2010, en el cual se estableció
que "al ser cada propietario dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno
y todos los espacios y cosas de uso común del edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del
departamento o piso de su propiedad, el artículo 57 del decreto reglamentario de la ley del gravamen
prevé que, a los fines de considerar las rentas provenientes de la primera categoría -art. 41, inc. a), de
la ley-, la parte de cada condómino -personas físicas y sucesiones indivisas- será considerada a los
efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. Es decir que serán los condóminos, considerados
individualmente, quienes deberán declarar las rentas derivadas de la explotación de los espacios
comunes pertenecientes al consorcio, en la proporción que les corresponda".
Asimismo, cabe señalar que, si bien el consorcio de propietarios no es un sujeto alcanzado por el
impuesto a las ganancias, sí lo es en el impuesto al valor agregado (art. 4, ley del IVA). Por ello resulta
que, para el caso de que el alquiler en cuestión superare los montos mínimos establecidos como exentos
para el impuesto al valor agregado, resultaría que el consorcio pasaría a ser sujeto obligado a tributar
dicho impuesto.
Alquiler de casas de veraneo

En cuanto al alquiler de casas para veraneo, existían dudas respecto de si debía considerarse el
alquiler cobrado en forma mensual o prorratearlo en el año, todo ello a efectos de considerar si superaba
el mínimo exento ($ 1.500).
En tal sentido, el Fisco dio respuesta a esta consulta expresando que, "conforme con lo normado por
el segundo párrafo del punto 22 del inciso h) del artículo 7 de la ley del impuesto al valor agregado, las
locaciones en cuestión se encontrarán exentas del tributo, en tanto el valor del alquiler mensual por
unidad y por locatario no exceda los $ 1.500, destacándose en tal sentido que el prorrateo mensual del
valor de los alquileres anuales realizado por el consultante resulta improcedente, ya que, según lo
manifestado por el nombrado, la locación de los inmuebles no se efectúa durante todo el año, sino que
se concreta en los meses centrales del verano y en Semana Santa, por lo que, de corresponder, dichos
ingresos deberán prorratearse en los meses de duración de los contratos, observándose en este aspecto
que los valores mensuales así obtenidos superarían los $ 1.500 por unidad, por lo que, en principio, cabe
considerar que las locaciones bajo análisis se hallarán sujetas al impuesto" [Dict. DI ATEC (AFIP-DGI)
10/2010].

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

En el impuesto a las ganancias el alquiler de inmuebles se considera renta de primera categoría (art.
41) o de tercera (art. 49), según quien sea el sujeto que los percibe.
Asimismo, dichas rentas se encontrarán exentas de tributar el impuesto si el sujeto que obtuvo en
cuestión se halla comprendido en el artículo 20 de la ley del impuesto, es decir:
1. Los Fiscos Nacional, Provinciales y Municipales, y las de las instituciones pertenecientes a los
mismos, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artículo 1 de la ley 22016.
2. Entidades exentas de impuestos por leyes nacionales, en cuanto la exención que éstas acuerdan
comprenda el impuesto a las ganancias y siempre que las ganancias deriven directamente de la
explotación o actividad principal que motivó la exención a dichas entidades.
3. Sociedades cooperativas de cualquier naturaleza.
4. Instituciones religiosas.
5. Asociaciones, fundaciones y entidades civiles de asistencia social, salud pública, caridad,
beneficencia, educación e instrucción, científicas, literarias, artísticas, gremiales y las de cultura física
o intelectual, siempre que las ganancias que obtengan y el patrimonio social se destinen a los fines
de su creación, y en ningún caso se distribuyan, directa o indirectamente, entre los socios. Se
excluyen de esta exención a aquellas entidades que obtienen sus recursos, en todo o en parte, de la
explotación de espectáculos públicos, juegos de azar, carreras de caballos y actividades similares.
Asimismo, resulta que esta exención no será de aplicación para el caso de fundaciones y
asociaciones o entidades civiles de carácter gremial que desarrollen actividades industriales y/o
comerciales.
6. Las entidades mutualistas que cumplan las exigencias de las normas legales y reglamentarias
pertinentes.
7. Las asociaciones deportivas y de cultura física, siempre que las mismas no persigan fines de lucro,
exploten o autoricen juegos de azar y/o cuyas actividades de mero carácter social priven sobre las
deportivas, conforme con la reglamentación que dicte el Poder Ejecutivo. Esta exención se extenderá
a las asociaciones del exterior mediante reciprocidad.
8. Las instituciones internacionales sin fines de lucro, con personería jurídica, cuya sede central se
encuentre establecida en la República Argentina o que hayan sido declaradas de interés nacional,
aun cuando no acrediten personería jurídica otorgada en el país ni sede central en la República
Argentina.
Cabe señalar que los sujetos mencionados en los puntos 5, 6 y 8 no podrán gozar de la exención

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cuando abonen a cualquiera de las personas que formen parte de los elencos directivos, ejecutivos y
de contralor (directores, consejeros, síndicos y revisores de cuentas, entre otros), cualquiera fuere su
denominación, un importe por todo concepto, incluidos los gastos de representación y similares, superior
en un cincuenta por ciento (50% ) al promedio anual de las 3 mejores remuneraciones del personal
administrativo. Tampoco será de aplicación la exención en cuestión, cualquiera sea el monto de la
retribución abonada, para aquellas entidades que tengan vedado el pago de las mismas por las normas
que rijan su constitución y funcionamiento.
Finalmente, resta mencionar en este punto que se encuentra exento también el valor locativo de la
casa-habitación, cuando sea ocupada por sus propietarios.
Veamos ahora un poco más en detalle las disposiciones específicas que establece la ley respecto de
este tipo de rentas. Para ello, nos remitimos en principio al artículo 41 de la ley del impuesto a las
ganancias, en el cual se establece que en tanto no corresponda considerarlas como rentas de tercera
categoría (ello, en función de quién sea el sujeto que obtiene la ganancia) constituyen ganancias de la
primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos:
A) El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales: vemos aquí que, a
diferencia de lo que sucedía en el impuesto al valor agregado, se encuentra también alcanzada por el
impuesto en cuestión la locación de inmuebles rurales, siendo aplicables las consideraciones
mencionadas precedentemente.
B) Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de
derechos reales de usufructo, uso, habitación o anticresis: respecto de este inciso, comenta Dino Jarach
(1) que en el mismo se observan 2 contraprestaciones diferentes, una de carácter periódico, que cumple
con las características de la teoría de la fuente, y la otra, que consiste en el pago de una suma por la
constitución de un derecho real en el que no hay fruto periódico de la fuente permanente, sino el precio
de la enajenación de una parte del contenido económico del derecho de propiedad. Para este caso, opina
Dino Jarach que no existiría ganancia.
El usufructo puede constituirse a título gratuito u oneroso y por un plazo determinado, indeterminado
o perpetuo. Cuando el usufructo haya sido constituido a título gratuito, evidentemente no habrá renta y
si se lo constituye por un plazo determinado, el decreto reglamentario de la ley de impuesto a las
ganancias establece que el importe se prorrateará en función del tiempo de duración del contrato.
Un caso especial se da cuando existe anticresis. La anticresis es el derecho real concedido al
acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble y autorizándolo a
percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos, y en caso
de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente, si no se deben intereses (art. 3239, CC).
Este caso tiene la particularidad de que si bien los frutos del inmueble no serán percibidos por el
propietario del mismo, sino por el acreedor, igualmente será el propietario del inmueble el responsable
de declarar la renta en cuestión.
Por último, cabe observar en este caso que, a diferencia de lo que sucede para el impuesto a las
ganancias, el usufructo oneroso de inmuebles no se encontraría alcanzado por el impuesto al valor
agregado por tratarse de la transmisión de un derecho real y no de una locación. En tal sentido, se ha
expedido la Dirección de Asesoría Legal de la AFIP mediante dictamen (DAL) 55/2001 expresando que
los contratos hechos mediante escritura pública, en los cuales las partes constituyen expresamente un
usufructo, sometiendo la relación al régimen que para éste establece el Código Civil, sin que existan
cláusulas que desnaturalicen el usufructo convirtiéndolo en una locación, no son asimilables a la locación
gravada por la ley del impuesto al valor agregado.
C) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos que
constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar: en este
punto establece la ley que para que una mejora deba ser considerada como renta por el locador, se debe
cumplir que la misma constituya un beneficio para éste, no debiendo encontrarse el propietario obligado
a indemnizar la misma, es decir, a devolver de alguna forma ese incremento patrimonial que se le
produjo. Al respecto, cabe señalar que el artículo 147 del decreto reglamentario de la ley en cuestión
limita el carácter de mejoras, estableciendo que para que una reparación, un arreglo o una reforma sea
considerada como mejora, la misma deberá superar el veinte por ciento (20%) del valor residual del
bien.
Las mejoras deben prorratearse como ganancias en el período de tiempo que le resta al contrato y
amortizarse durante el resto de la vida útil que le quede al inmueble al cual fueran aplicadas.
D) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a
su cargo: debe aclararse en este punto que deben tratarse de tributos respecto de los cuales el inquilino
no se encontraba obligado a abonar y, sin embargo, ha decidido tomar a su cuenta; no se están incluidos
dentro de esta categoría los servicios públicos que abone el inquilino (gas, luz y teléfono, entre otros),
los cuales son simples consumos del locatario y están, por lo tanto, a su cargo.
E) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o
servicios que suministre el propietario: se trata, por ejemplo, de viviendas que son alquiladas en forma
amueblada. Para este caso, se aplica el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal y estas rentas son
consideradas como de primera categoría en forma íntegra.
F) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u
otros fines semejantes: previo a adentrarnos en este punto, es necesario definir qué se entiende por

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valor locativo. En tal sentido, cabe señalar que se trata de un valor presunto, es decir, el alquiler que
cobraría el propietario si efectivamente alquilare el inmueble en cuestión. En cuanto a esta valor, en el
artículo 42 de la ley del impuesto bajo análisis se presume que el valor locativo de todo inmueble urbano
no es inferior al fijado por la Administración General de Obras Sanitarias de la Nación o, en su defecto, al
establecido por las Municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. Ante la
falta de estos índices, el valor locativo podrá ser apreciado por la Dirección General Impositiva. Ahora
bien, aclarado este punto, es necesario remarcar que para que se dé la gravabilidad, deberán coexistir 2
situaciones:
a) Que el inmueble no haya sido alquilado a terceros, ya que si no, recibirá el tratamiento de
cualquier locación y no será necesario aplicar, por lo tanto, el valor locativo.
b) Que el inmueble haya sido efectivamente ocupado por su propietario, siendo el período durante el
cual fue ocupado el inmueble, el que estará afectado por la gravabilidad del impuesto en cuestión.
G) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no
determinado: la ley no admite, a los efectos de la determinación del impuesto, que haya una cesión de
inmueble sin fines de lucro, utilizando, en consecuencia, para ese tipo de situaciones la figura del valor
locativo, estableciéndose incluso que, en los casos de inmuebles cedidos en locación, usufructo, uso,
habitación o anticresis por un precio inferior al arrendamiento que rige en la zona en la que los mismos
están ubicados, la Dirección General Impositiva podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente. A
tal efecto, y sobre la base de lo establecido por el artículo 56 del decreto reglamentario de la ley en
cuestión, el cual dispone que "se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el
propietario si alquilase o arrendase el inmueble...", el Organismo podría determinar un valor presunto de
alquiler basándose en el valor locativo vigente en plaza para un inmueble de similares características y
ubicación, recurriendo para ello, por ejemplo, a información de inmobiliarias o avisos publicados en
diarios.
Cabe preguntarse en este punto si existiría alguna situación en la cual fuera admisible la cesión
gratuita del inmueble y no se aplicare la presunción del valor locativo. Tal situación podría darse, por
ejemplo, cuando existen relaciones de parentesco muy directas en las que, por ejemplo, ya sean padres
o hijos, se cedan entre sí inmuebles sin cobrarse alquiler alguno. Para estos casos, aunque parezca
ilógico, si realizamos una interpretación literal de la ley, resulta que también existiría una renta gravada.
H) Se consideran también de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el
producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación: respecto
del cobro de alquileres en especie, la ley fija, en su artículo 43, que el valor a declarar, a los efectos del
cálculo del impuesto, será el de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el
año fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo, resultando que la diferencia entre el
precio de venta y el precio de plaza citado se computará como ganancia o quebranto del año en el que
se realizó la venta. Al respecto, cabe señalar que este tipo de imputación es sólo aplicable a la situación
en la que las especies se enajenan y no tiene relación con el período de imputación de las ganancias de
primera categoría, el cual no varía(2). En otro orden, respecto de la sublocación, la ley establece, en el
artículo 62 de su decreto reglamentario, que los contribuyentes que subalquilen o subarrienden
inmuebles urbanos o rurales que han tomado en alquiler o arrendamiento determinarán la ganancia neta
del año que abarca la declaración, descontando de los importes que produzca la sublocación, o el
subarrendamiento, la proporción que corresponda a la parte sublocada o subarrendada de los siguientes
gastos:
a) Los alquileres o arrendamientos devengados a su cargo, en dinero o en especie.
b) La contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que hayan tomado a su cargo.
c) El importe de las mejoras por ellos realizadas que queden a beneficio del propietario, en la parte
no sujeta a reintegro. Tal importe se distribuirá proporcionalmente de acuerdo con el número de
años que reste para la expiración del contrato de locación.

RÉGIMEN SIMPLIFICADO PARA PEQUEÑOS CONTRIBUYENTES

La locación de inmuebles es una actividad incluida dentro del objeto del Régimen Simplificado para
Pequeños Contribuyente, pudiendo aquellos que la realicen adherirse a este régimen siempre y cuando
encuadren dentro de las condiciones que el mismo impone.
En tal sentido, para poder revestir dentro del denominado "monotributo" el contribuyente debería no
superar los parámetros máximos que establece dicho régimen, a saber:
- Ingresos brutos (hasta $ 200.000).
- Superficie afectada (hasta 200 m2).
- Energía eléctrica consumida (hasta 20.000 kw).
- Monto de alquileres devengados (hasta $ 45.000).
En este aspecto, cabe señalar que, para el caso de la locación de inmuebles, sólo resultaría de
aplicación el parámetro de ingresos brutos.
Cuando el locador no resultare ser una persona física, resulta que sólo podrán revestir en el régimen
por dicho ingreso las sucesiones indivisas, en su carácter de continuadoras de la actividad que
desarrollaba el fallido y las sociedades de hecho o comerciales irregulares, en la medida en que tengan

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un máximo de hasta 3 socios. Asimismo, cabe señalar en este aspecto que los condominios recibirán
igual tratamiento que el de las sociedades de hecho. No podrán adherir tampoco al régimen aquellas
personas que posean más de 3 actividades simultáneas, o más de 3 unidades de explotación [art. 2, inc.
e), Anexo de la L. 26565]; es decir que no se podrían percibir más de 3 alquileres simultáneamente.
Aquellos contribuyentes que adhieran al presente régimen abonarán una cuota fija mensual que
suplirá el pago de los impuestos a las ganancias y al valor agregado.

REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. RÉGIMEN DE INFORMACIÓN

Este régimen, que actualmente se encuentra regido por lo dispuesto en la resolución general (AFIP)
2820, fue creado con el objeto de inscribir a aquellos sujetos que realicen o intervengan en operaciones
de compraventa y/o locación de inmuebles, para que asimismo estos sujetos informen a la AFIP los
datos relativos a los contratos de locación y/o cesión de bienes inmuebles que celebren. Cabe señalar
que si bien la entrada en vigencia de este régimen fue postergada por el Organismo hasta junio de 2011
mediante la resolución general (AFIP) 2910, igualmente es importante destacar los principales aspectos
del mismo a efectos de que para el caso de que entrara en vigencia en dicha fecha, el lector ya se
encuentre informado al respecto.
Sujetos obligados
Están obligados a inscribirse en este régimen:
- las personas físicas y las sucesiones indivisas;
- las sociedades, las empresas, los fideicomisos, los condominios, las asociaciones o las entidades de
cualquier clase, constituidos en el país;
- los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de
existencia física o ideal del exterior.
Sujetos excluidos
Se encuentran exceptuados de inscribirse en el presente régimen:
- los Estados Nacionales, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;
- las entidades exentas del impuesto a las ganancias.
Operaciones comprendidas
Se encuentran sujetas a este régimen las operaciones de:
- intermediación en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, percibiendo una comisión,
retribución y/u honorario;
- locación de bienes inmuebles (incluidos los efectuados mediante la modalidad de leasing), por
cuenta propia o por intermediarios, así como también las sublocaciones, siempre que las rentas
brutas devengadas por dichas operaciones en su conjunto sumen un monto igual o superior a $
8.000 mensuales. En el caso de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie igual o
superior a 30 hectáreas (considerada individualmente o en su conjunto);
- locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles, siempre
que las rentas brutas devengadas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales;
- desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, cuando se efectúen más de 3 operaciones durante el
año fiscal, o que el monto de la escritura, o boleto de compraventa (el que fuera mayor), en su
conjunto no supere los $ 300.000;
- cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos, siempre que las rentas brutas
devengadas sumen en su conjunto, un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales;
- cesión de derechos reales sobre inmuebles rurales, cuya superficie resulte igual o superior a 30
hectáreas (considerada individualmente o en su conjunto).
Excepción a la presentación
El presente régimen no regirá respecto de los inmuebles que:
- sean objeto de concesiones o derechos de explotación industrial o comercial;
- se destinen a la realización de eventos, espectáculos convenciones, conferencias, congresos o
similares;
- se encuentren sujetos a los sistemas turísticos de tiempo compartido regulados por la ley 26536.
Información a suministrar
I - Respecto del inmueble
a) Identificación.
b) Ubicación.
c) Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble.
d) Tratándose de bienes inmuebles rurales:
1. Superficie arrendada o cedida.

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2. Tres puntos de geoposicionamiento satelital -puntos GPS- representativos del mismo -grados,
minutos y segundos-.
e) Nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria, según corresponda.
f) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión.
II - Respecto de los sujetos intervinientes
a) Datos del titular del bien inmueble.
b) Datos del locatario o cesionario.
c) Datos del locador.
III - Respecto del contrato de locación y/o cesión
a) Denominación del contrato.
b) Fecha de celebración o instrumentación.
c) Fecha de inicio y finalización pactada.
d) Modalidad del precio pactado.
e) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido.
f) Monto del precio pactado por el contrato de locación y/o cesión.
g) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente, así
como la eventual rescisión del convenio, contrato, acuerdo o cualquier otra forma de instrumentación
que cumpla la misma finalidad.

Notas:
[1:] Ver Jarach, Dino: "Impuesto a las ganancias" - Ed. Cangallo - Bs. As. - 1980 - Caps. 1 y 2
[2:] Ver Fernández, Luis O.: "Impuesto a las ganancias" - 2a. ed. - LL - Bs. As. - 2009

http://eol1.errepar.com/eol/contenidos/?pag=PAT_13-04-2011.htm&obra=impuesto 13/04/2011