Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley puede ser utilizado

para documentar la locación, permanente o temporaria, de un inmueble urbano, sin o con
amoblamiento, exclusivamente para local comercial o depósito. Este documento cumple
los requisitos del Código Civil y Comercial de la Nación y de la Ley nacional N°
27.551 exclusivamente.

Uso de este Documento

Por este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley se puede permitir el uso de un inmueble
urbano exclusivamente como local comercial o depósito por una o más persona/s y/o entidad/es
durante cierto tiempo a cambio del pago de un alquiler (o precio) en Pesos por mes.

Si se desea alquilar un inmueble urbano al mismo tiempo como local comercial o

depósito y vivienda o exclusivamente como vivienda entonces se aplican disposiciones
legales diferentes y, en consecuencia, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Alquiler
de Vivienda según Nueva Ley.
Por el contrario, para alquilar un inmueble urbano como oficina, estudio profesional o consultorio se
aplican las mismas disposiciones legales pero debe utilizarse otro documento especialmente
adaptado para ese destino como el Contrato de Alquiler de Oficina según Nueva Ley.
Si se desea permitir el uso de un inmueble urbano gratis (es decir, prestarlo) durante cierto
tiempo para un destino especial o no entonces se aplican disposiciones legales diferentes y, por lo
tanto, debe utilizarse otro documento como el Contrato de Préstamo de Cosas.

Partes

Por ley siempre hay al menos dos:

 locadora: es cada persona o entidad dueña de un inmueble urbano que lo da en locación y a

cambio recibe el alquiler.
 locataria: es cada persona o entidad que toma en locación un inmueble urbano y a
cambio paga el alquiler.

En la práctica generalizada también hay una tercera parte:

 garante: es cada persona o entidad que otorga a favor de la locadora una fianza en relación con

las obligaciones de pago de la locataria.
Inmueble Alquilado

El inmueble urbano puede ser de cualquier tipo apto para ser usado como local comercial (a la calle

o en shopping, galería, paseo comercial u otra construcción similar) o como depósito y, tanto en uno
como en otro casos, de cualquier tamaño, condición (nuevo o usado) y equipamiento (sin o con
amoblamiento).

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley dispone sobre todo lo relativo a la entrega del
inmueble para comenzar la locación, su conservación por locadora y locataria y su devolución (o
restitución) por la locataria cuando finaliza la locación.

Plazo

La locadora y locataria acuerdan libremente la duración (o plazo) del contrato. Sin embargo,

la ley establece ciertos plazos que deben respetar para que la locación acordada tenga ciertos efectos
legales.

Locación Permanente

Su plazo puede ser de 3 años a 50 años seguidos. Este es el plazo general establecido por ley para

considerar la locación para local comercial o depósito como "permanente". Cualquiera sea el
destino del inmueble, esta locación tiene los siguientes efectos legales:

 el alquiler puede ser ajustado por indexación o vinculación al dólar oficial como se describe en

"Alquiler" más abajo.
 el contrato puede ser renovado 1 o más veces por cualquier plazo.

Locación Temporaria

Su plazo puede ser de 1 día a 35 meses seguidos. Este es el plazo excepcional establecido por ley para
considerar la locación para local comercial o depósito como "temporaria". Esta locación tiene
los efectos legales de la permanente antes mencionados solo si el inmueble es usado para alguno de los
siguientes destinos:

 guarda de cosas.
 otro destino que razonablemente puede cumplirse dentro del plazo excepcional indicado en el
contrato.

Consecuencias Legales

Si el contrato establece un plazo igual o menor que 35 meses y se cumplen los requisitos legales en

cuanto al destino del inmueble entonces la ley reconoce la locación para local comercial o depósito
acordada entre locadora y locataria como temporaria. Si no se cumplen esos requisitos en cuanto al
destino y, no obstante, locadora y locataria calificaron la locación como "temporaria" entonces la ley
desconoce esa calificación y la considera como permanente. Si el plazo del contrato es igual o mayor
que 3 años y no supera los 50 años entonces la ley reconoce la locación para local comercial o depósito
acordada entre locadora y locataria como permanente.

Alquiler

Importe

El alquiler debe ser un importe en Pesos por mes. El alquiler es acordado libremente entre locadora y

locataria al firmar el contrato. La ley permite que el alquiler sea ajustado según la modalidad de
ajuste acordada entre locadora y locataria. En tal caso, hasta el primer ajuste del alquiler
el contrato debe indicar el alquiler. Desde el segundo ajuste del alquiler la locadora debe
informar periódicamente a la locataria el alquiler ajustado según establece el contrato.

Aumento Preacordado o Modalidades de Ajuste

Durante el plazo del contrato el alquiler puede alternativamente:

 aumentar si el importe de cada mayor alquiler es preacordado entre locadora y locataria y se

lo indica en el contrato.
 ser ajustado mediante la indexación acordada entre locadora y locataria o la vinculación del
alquiler al tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato (por ejemplo, el dólar "ahorro
o solidario").

Tanto los aumentos preacordados como los ajustes por indexación o vinculación al dólar

oficial pueden ser realizados con la frecuencia que acuerden locadora y locataria. Es práctica
generalizada que ocurran anual, semestral, trimestral o, a lo sumo, bimestralmente salvo en
la vinculación al dólar oficial, donde ocurren todos los meses. Por esto último, el alquiler de
las locaciones de 6 meses o menos tiempo suele aumentar únicamente por importes
preacordados y no por indexación o vinculación al dólar oficial. El ajuste se aplica a los alquileres
posteriores y, por lo tanto, no impacta sobre los pagados antes.

Si locadora y locataria acuerdan ajustar el alquiler entonces la locadora deberá calcular los ajustes

periódicos mediante alguna de las siguientes modalidades de ajuste:

 la indexación calculando la variación de un determinado índice (por lo general,

el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo),
el Índice de Precios al Consumidor o el Índice de Precios Mayoristas) desde el inicio hasta
el fin de un período de 12, 6, 3 ó 2 meses anterior al ajuste.
  la vinculación al dólar oficial tomando el importe en dólares referencial (es decir, que
sirve solo como base de cálculo) indicado en el contrato y todos los meses calculando, según
el tipo de cambio del dólar oficial indicado en el contrato, el importe equivalente en
Pesos del alquiler que la locataria debe pagar en Pesos.

Pago

El alquiler debe pagarse por mes adelantado. Así, por ejemplo, el 10 de agosto debe pagarse agosto (y
no julio, que es un mes vencido, o septiembre, que es un mes anticipado). El lugar de pago es
acordado libremente entre locadora y locataria al firmar el contrato y puede cambiarse después
modificando el contrato. No obstante, si inicialmente el lugar de pago no es una cuenta bancaria de
la locadora entonces por ley la locataria puede solicitar a la locadora su cuenta bancaria para
depositar o transferir el alquiler. Después del pago conforme al contrato la locadora debe entregar a la
locataria el recibo correspondiente.

Conceptos Adicionales al Alquiler

Servicios e Impuesto Inmobiliario

El contrato puede disponer que la locataria, además del alquiler, pague uno o más servicio/s
habilitado/s en el local comercial o depósito alquilado (agua, luz, gas, etc.). La ley prohíbe que la
locataria deba pagar el impuesto inmobiliario, la tasa municipal y cualquier otro tributo similar que se
aplica sobre el inmueble alquilado.

Expensas

En el caso de un local comercial con expensas el contrato puede disponer que la locataria pague

las expensas aunque no necesariamente su importe total. La locataria puede asumir el pago
de únicamente las expensas que deriven de los gastos habituales del local alquilado, es decir,
vinculados con los servicios normales y permanentes a disposición de la locataria en
aquel, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.

Depósito de Garantía

Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que al firmarse el contrato

la locataria entregue un depósito de garantía a la locadora. Su monto en Pesos es
acordado libremente entre locadora y locataria. En la fecha cuando termina el contrato por la causa
que sea la locadora debe devolverlo a la locataria.

Garante
Es práctica generalizada que, antes de firmar el contrato, la posible locadora requiera una garantía
personal de las obligaciones de pago de la locataria. La posible locataria suele proponer una fianza,
que otorgarán una o más persona/s y/o entidad/es como la parte "garante". Si es aceptada por la
posible locadora entonces la garante también deberá firmar el contrato.

Sublocación

Si el contrato no lo prohíbe expresamente entonces la locataria puede, mediante una comunicación

por escrito a la locadora, dar en sublocación una parte determinada del inmueble alquilado a otra
persona o entidad para que la use durante cierto tiempo con el mismo destino u otro salvo que la
locadora rechace por escrito la sublocación comunicada. Este Contrato de Alquiler de Local según
Nueva Ley expresamente prohíbe a la locataria dar en sublocación cualquier parte del inmueble
alquilado.

Terminación de la Locación

Terminación Regular

La locación termina automática y definitivamente el último día (ya sea hábil o no) del plazo indicado

en el contrato. Sin embargo, puede ocurrir que, antes de ese día, o bien locadora y locataria acuerdan
por escrito terminar la locación o bien la locadora o la locataria por separado deciden terminar la
locación debido a alguna causa de terminación anticipada del contrato.

Terminación Anticipada

En el contrato suelen indicarse causas por las cuales la locadora y/o la locataria puede/n por separado

decidir terminarlo antes del vencimiento del plazo. Esas causas están relacionadas con el
incumplimiento de alguna obligación fundamental de la locataria o la locadora. Por otro lado,
la ley permite solo a la locataria terminar el contrato a partir de los 6 meses de su firma mediante
una comunicación por escrito a la locadora.

Devolución del Inmueble Alquilado

Al finalizar el contrato, ya sea en la fecha prevista o antes, la locataria debe devolver el inmueble

alquilado. Si lo hace voluntariamente (es decir, sin necesidad de un juicio de desalojo) es práctica
generalizada que locadora y locataria dejen constancia escrita del estado material del inmueble en la
fecha de devolución utilizando un documento como el Recibo de Inmueble Alquilado.

Documentación

La locación para local comercial o depósito debe documentarse por escrito para ser válida.

Contrato

Quienquiera que tenga interés en dar o tomar una locación para local comercial o

depósito puede proponer el contrato. Una vez acordado, el contrato debe ser firmado por la locadora,
la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s).
Además, sus respectivas firmas pueden ser certificadas por un/a escribano/a público/a.

Modificación

A partir de su firma el contrato puede ser modificado una o más veces, total o parcialmente, con

el consentimiento expreso de todas las personas y/o entidades que lo firmaron (o de sus respectivos
cesionarios y/o sucesores, según las circunstancias). Ese consentimiento debe constar por escrito en
un contrato especial como la Modificación de Contrato de Alquiler.

¿Cómo Utilizar este Documento?

Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley puede ser utilizado por una o más persona/s
y/o entidad/es dueña/s de un inmueble urbano para documentar su locación, permanente o
temporaria, exclusivamente para local comercial o depósito de una o más persona/s y/o entidad/es a
cambio del pago de un alquiler en Pesos por mes.

Para completar este documento es necesario contar con los siguientes datos e información, entre otros:

 de la locadora (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal,

correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
 de la locataria (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y fiscal y, si
se considera conveniente, correo electrónico).
 en su caso, de la garante (nombre completo y apellido o denominación legal, identificación civil y
fiscal, correo electrónico -si se considera conveniente- y domicilio).
 del local comercial o depósito que será alquilado (individualización).
 del plazo del contrato (3 o más años para que la locación sea considerada permanente o 35 o
menos meses para que pueda ser considerada temporaria).
 si el plazo del contrato supera los 6 meses, de la modalidad de ajuste del alquiler mensual
(indexación o vinculación al dólar oficial).
 en su caso, del índice de actualización del alquiler mensual y, según el plazo del contrato, de
la frecuencia de la misma (indicaciones).
 en su caso, del importe en dólares solamente referencial y del tipo del dólar oficial que se
utilizarán para calcular el importe equivalente en Pesos del alquiler mensual (indicaciones).
 si la locataria lo entregará, del depósito de garantía (importe en Pesos).
 del amoblamiento del local comercial o depósito a ser alquilado (indicación).
  en su caso, del seguro contra los riesgos de la actividad que la locataria realizará en el inmueble
alquilado (indicación).
Una vez finalizado este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley sin datos ni información en
blanco, debe ser impreso en papel común en 2 copias originales (si el contrato será firmado sin la
garante) o en 3 copias originales (si el contrato será firmado con la garante). Luego todas las copias
originales deben ser firmadas con firma manuscrita o digital (pero no electrónica) por la locadora,
la locataria y, en su caso, la garante (por sí mismas o por uno/a o más apoderado/a/s o representante/s).
Si bien no es obligatorio por ley, es práctica generalizada que todas las firmas sean certificadas por
un/a escribano/a público/a.

Legislación Aplicable
Este Contrato de Alquiler de Local según Nueva Ley se rige por las disposiciones del Libro Tercero,
Título IV, Capítulo 4, artículos 1.187 a 1.226 del Código Civil y Comercial de la Nación y del Título II,
artículos 13 a 16 de la Ley nacional N° 27.551. Si documenta una locación por 3 o más años de plazo
entonces también se rige por el artículo 8 del Decreto N° 320/2020 del Poder Ejecutivo nacional.

Cómo modificar el modelo

Completás un formulario. El documento se va redactando ante tus ojos, en base a tus respuestas.

Al finalizar, lo recibirás en los formatos Word y PDF. Podés modificarlo y volver a utilizarlo.