Derechos Reales en Cosa Ajena: Usufructo, Uso y Habitación en el Derecho Civil

Venezolano

Introducción
El marco jurídico del Derecho Civil Venezolano es el territorio en el que se gestan
relaciones, interacciones y conflictos de diversa índole y trascendencia. Una de las esferas
más destacadas de este campo es el de los Derechos Reales, que regula las relaciones entre
las personas y las cosas, así como las relaciones entre personas que se derivan del dominio
de las cosas.

Dentro de los Derechos Reales, encontramos una categoría particularmente

relevante: los Derechos Reales en Cosa Ajena. Estos derechos, caracterizados por permitir a
una persona obtener un beneficio directo de una cosa que no le pertenece, poseen una
innegable importancia, tanto por su capacidad para facilitar el uso y disfrute de bienes
materiales, como por su potencial para generar y resolver conflictos legales.

Los Derechos Reales en Cosa Ajena se desglosan en tres categorías principales:

usufructo, uso y habitación. Estos tres conceptos, cada uno con sus propias peculiaridades y
regulaciones, forman un triángulo que estructura y da forma a las relaciones jurídicas que
pueden surgir cuando un individuo obtiene el derecho de aprovechar de alguna forma un
bien ajeno. El usufructo permite a su titular el uso y disfrute del bien; el derecho de uso
otorga el aprovechamiento del bien, pero con limitaciones; y el derecho de habitación
permite habitar una casa propiedad de otra persona.

El presente ensayo pretende adentrarse en estos conceptos, desglosándolos y

analizándolos en detalle a través de la lente del Derecho Civil Venezolano. Para ello, se
abordarán tanto las definiciones y características de cada uno de estos derechos, como sus
antecedentes y la jurisprudencia relacionada.

Finalmente, se enfatizará la importancia social y jurídica de cada uno de estos

derechos, subrayando el papel vital que desempeñan en la sociedad venezolana y en su
marco jurídico. Al final, la intención es brindar un conocimiento más profundo y
enriquecedor de estos derechos reales en cosa ajena, destacando su importancia y
relevancia en el campo del Derecho Civil.
El Usufructo
Este es un derecho real que concede a su titular la facultad de usar y disfrutar de una
cosa ajena, con la obligación de conservar su forma y sustancia, salvo que el título
constitutivo del usufructo establezca lo contrario (Universidad América Latina, 2017). El
usufructo, según se establece en los artículos 583 a 623 del Código Civil Venezolano
(1982), es un derecho real temporal que le otorga a su titular, llamado usufructuario, la
facultad de usar y disfrutar una cosa ajena, así como de percibir y apropiarse de los frutos
que esta genere, ya sean naturales, civiles o industriales.

A pesar de que el usufructuario posee amplias facultades sobre el bien, también

tiene la obligación de conservar su forma y sustancia, es decir, de mantener la integridad
física y funcional del bien. Aunque este deber de conservación puede modificarse si el
título constitutivo del usufructo lo establece de otro modo. Este derecho real se extingue
con la muerte del usufructuario o al término del plazo establecido.

De acuerdo con Domínguez y Pérez (2022), el usufructo es un derecho real limitado

que confiere a su titular (el usufructuario) el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena, ya
sea mueble o inmueble, por un tiempo determinado o durante toda su vida. Conforme a
ello, este puede ser constituido por la ley o por la voluntad del hombre, y puede ser a favor
de una o varias personas simultáneamente o sucesivamente.

Con relación a los derechos de las partes, el usufructuario tiene derecho a poseer la
cosa y a percibir sus frutos, pero no puede disponer de ella ni alterar su forma o sustancia,
asimismo, el usufructuario tiene ciertas obligaciones, como la de conservar la cosa y pagar
los gastos necesarios para su mantenimiento, y también tiene derecho a ejercer acciones
posesorias para proteger su derecho. Por su parte, el nudo propietario, conserva el derecho
de disposición (abusus) y tiene la obligación de mantener la cosa en buen estado y
entregarla al final del usufructo en las mismas condiciones en que la recibió.

Asimismo, el usufructo puede ser constituido por tiempo fijo o por toda la vida del
usufructuario, y puede ser puramente o bajo condición. También puede ser establecido en
favor de municipalidades u otras personas jurídicas, pero no puede exceder de treinta años.
Con relación a su extinción, el usufructo se extingue por diversas causas, como el
vencimiento del plazo, la muerte del usufructuario, la renuncia, la pérdida o destrucción de
la cosa, entre otras.

El uso y la habitación
El derecho de uso es un derecho real más limitado que el usufructo, como se define
en los artículos 624 a 631 del Código Civil Venezolano. El usuario puede aprovechar una
cosa ajena, pero solo hasta donde alcancen sus necesidades personales o las de su familia, y
no puede alterar la sustancia del bien. Además, a diferencia del usufructuario, el usuario no
puede ceder ni arrendar su derecho. Es, por lo tanto, un derecho más personal y menos
transferible que el usufructo.

El uso es un derecho real limitado que permite a una persona utilizar una cosa ajena
en la medida necesaria para satisfacer sus necesidades, limitándose a la utilización de la
cosa y a la obtención de sus frutos en la medida necesaria para el titular y su familia.
Siendo importante destacar que el uso no confiere al titular el derecho a percibir los frutos
excedentes de la cosa, ni a disponer de ella (Domínguez & Pérez, 2022).

Por otro lado, señalan estos autores que, el uso puede ser otorgado por la ley o por
la voluntad del hombre, y puede ser a favor de una o varias personas simultáneamente o
sucesivamente, asimismo, este puede ser constituido por tiempo fijo o por toda la vida del
titular, y puede ser puramente o bajo condición. El titular del uso tiene la obligación de
conservar la cosa y pagar los gastos necesarios para su mantenimiento, adicionalmente, se
puede extinguir por diversas causas, como el vencimiento del plazo, la muerte del titular, la
renuncia, la pérdida o destrucción de la cosa, entre otras (Universidad América Latina,
2017).

En cuanto a la habitación, es un derecho real limitado que permite a una persona

habitar una casa o propiedad ajena en la medida necesaria para satisfacer sus necesidades.
Este derecho permite a su titular habitar una casa que es propiedad de otra persona. No
puede arrendar ni ceder este derecho a un tercero y se limita a las necesidades de
alojamiento del titular y su familia, además, el derecho de habitación permite a su titular, el
habitacionario, el uso de una o varias habitaciones de una casa ajena para su morada y la de
su familia.
 Al igual que el derecho de uso, apunta Domínguez y Pérez (2022) que el derecho de
habitación no puede ser cedido ni arrendado y se extingue con la muerte del habitacionario.
En cuanto a su alcance, la ley establece que el derecho de habitación no puede extenderse
más allá de las necesidades de alojamiento del titular y de su familia. Por lo tanto, esta
figura se circunscribe a lo necesario para sí misma, es decir, habitar una casa, por parte del
titular y de su familia según las circunstancias.

En ese sentido, el habitacionista no tiene derecho a percibir los frutos de la cosa, ni

a disponer de ella. La habitación puede ser otorgada por la ley o por la voluntad del
hombre, y puede ser a favor de una o varias personas simultáneamente o sucesivamente.
Además, la habitación puede ser constituida por tiempo fijo o por toda la vida del
habitacionista, y puede ser puramente o bajo condición, teniendo este la obligación de
conservar la cosa y pagar los gastos necesarios para su mantenimiento (Universidad
América Latina, 2017). Finalmente, la habitación se extingue por diversas causas, como el
vencimiento del plazo, la muerte del habitacionista, la renuncia, la pérdida o destrucción de
la cosa, entre otras. Es importante tener en cuenta que, al margen del negocio que se celebre
para constituir la habitación.

Antecedentes
Los antecedentes de estos derechos tienen raíces profundas en la historia del
derecho, particularmente en el Derecho Romano, considerado como el cimiento de gran
parte del sistema jurídico occidental, donde se originaron como formas de propiedad
imperfecta. A lo largo de la historia, su evolución ha estado condicionada por las
necesidades sociales y las políticas legislativas.

Según García (2015), en el Derecho Romano, el usufructo era una institución

jurídica que permitía a una persona disfrutar de los bienes y de los frutos de un tercero sin
alterar su sustancia, similar a como se entiende en la actualidad. Fue un instrumento legal
utilizado con frecuencia para garantizar la subsistencia de una persona o de su familia
después de la muerte del pater famili. Por ejemplo, se podía establecer un usufructo a favor
de la viuda sobre los bienes de su difunto esposo, permitiéndole así mantener su estilo de
vida. Este antecedente romano ha influido notablemente en la concepción moderna del
usufructo.
 El derecho de uso también encuentra sus raíces en el Derecho Romano, bajo el
nombre de usus. Se trataba de un derecho más limitado que el usufructo, ya que el usuario
no podía disfrutar de los frutos del bien, sino solo de su uso. Este derecho se otorgaba
principalmente en el contexto de las relaciones de vecindad, permitiendo, por ejemplo, el
paso por un camino privado o el uso de un pozo ajeno. Aunque el derecho de uso ha
evolucionado y se ha ampliado en algunos aspectos desde su concepción romana, su
esencia, es decir, el aprovechamiento limitado de un bien ajeno, se ha mantenido constante.

En cuanto al derecho de habitación, el Derecho Romano contaba con una figura

similar, este derecho permitía a una persona residir en una parte de una casa que no era de
su propiedad. Al igual que hoy en día, se trataba de un derecho personal que no podía ser
cedido ni arrendado. La influencia del Derecho Romano en estos derechos reales es
evidente, y aunque han experimentado cambios y adaptaciones a lo largo del tiempo para
satisfacer las necesidades cambiantes de la sociedad, la esencia de estas instituciones se ha
mantenido.

Dentro del contexto venezolano, durante su historia constitucional que comenzó en

1811, el derecho de propiedad ha sufrido cambios significativos. En sus inicios, el derecho
de propiedad se consideraba absoluto, es decir, que el propietario tenía el derecho exclusivo
de hacer lo que quisiera con su propiedad sin limitaciones impuestas por la ley. Sin
embargo, a lo largo del tiempo, se han adoptado limitaciones legales al derecho de
propiedad, y en algunos momentos de la historia, se han declarado estados de excepción en
los que se han suspendido temporalmente algunos derechos, incluyendo el derecho de
propiedad.

La Constitución venezolana (1999) reconoce el derecho de propiedad como un

derecho humano de carácter económico en el artículo 115. Esto significa que el derecho de
propiedad es un derecho fundamental que protege a las personas contra la interferencia
arbitraria del Estado en sus bienes y activos económicos. La Constitución de 1999 reconoce
el derecho de propiedad privada, pero también establece que el Estado tiene el derecho de
expropiar bienes privados por razones de interés público y mediante el pago de una justa
indemnización.
 Conforme a ello, apunta Farías (2014) que la protección del derecho de propiedad
en la Constitución de 1999 refleja la importancia que se le da a la propiedad privada en la
economía venezolana, y su relación con el desarrollo económico y social del país, aun
cuando ha sido objeto de profundas restricciones. Sin embargo, también es importante tener
en cuenta que el derecho de propiedad no es absoluto, y puede ser limitado por razones de
interés público y en cumplimiento de la ley. En cualquier caso, cualquier limitación al
derecho de propiedad debe ser justa y estar sujeta a un proceso legal adecuado para
garantizar la protección de los derechos de los propietarios.

Jurisprudencias
Ciertamente la jurisprudencia en torno a las figuras de estudio es escasa, no
obstante, con relación al usufructo, comenta la Sala de Casación Civil lo siguiente:

…observa la Sala que retrotraer el presente proceso a fin de hacer parte del
mismo al usufructuario vitalicio resultaría inútil en esta etapa del juicio,
dado que la nuda propiedad que conserva el propietario del bien no limita los
derechos de disposición sobre los bienes objeto de usufructo y
arrendamiento, más allá de lo previsto en nuestro ordenamiento jurídico.
Este derecho de disponer, gravar o enajenar el bien, recae sobre el nudo
propietario con el único límite de que, si éste decide vender y transmitir la
nuda propiedad, el usufructo permanece indemne debiendo ser respetado por
el comprador y nuevo propietario…
En tal sentido, y como ya se señaló en la resolución de la precedente
denuncia, la existencia del usufructo no afecta el atributo del jus abutendi,
que pertenece al señor del dominio directo, en otras palabras, en modo
alguno puede decirse que propietario y usufructuario comparten la
propiedad. Pero independientemente de tal criterio el procedimiento
ordinario se abrió en todas sus etapas, razón por la cual, no se infringió el
artículo 778 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. (Sentencia nº
RC.000361 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 22
de Junio de 2015, 2015)
 Conforme a dicho dictamen, se puede observar que el usufructo es un derecho real
que otorga a su titular el derecho a usar y disfrutar de un bien, mientras que el propietario
conserva la propiedad del mismo. Si bien el usufructuario no es dueño del bien, tiene
derecho a utilizarlo y obtener sus frutos mientras dure el usufructo. En este sentido, resulta
importante que se respeten los derechos de los usufructuarios, ya que estos derechos están
protegidos por ley. Aunque el propietario conserva ciertos derechos sobre el bien, como el
derecho de disponer del mismo, debe hacerlo de manera que no afecte los derechos del
usufructuario. Además, es importante destacar que el usufructo no implica que el
propietario y el usufructuario compartan la propiedad del bien, ya que el propietario sigue
siendo dueño del mismo. 

Importancia Social y Jurídica

La importancia de estos derechos radica en la posibilidad de satisfacer necesidades
concretas de las personas. Por ejemplo, el usufructo puede ser una herramienta para
garantizar el sustento de un tercero sin despojar al propietario de su bien. El derecho de uso
puede favorecer situaciones en las que una persona requiera el uso de un bien para su
subsistencia. Por último, el derecho de habitación adquiere relevancia en situaciones de
vivienda familiar.

Jurídicamente, estos derechos complementan la noción de propiedad y enriquecen la

diversidad de situaciones jurídicas que pueden surgir entre personas en relación con los
bienes. Así, permiten un uso más flexible de la propiedad y ayudan a resolver conflictos
que puedan surgir en torno al uso y disfrute de los bienes. Cada uno de estos derechos
establece diferentes niveles de interacción con la cosa ajena, otorgando a su titular desde un
control casi pleno, como en el caso del usufructo, hasta un derecho de uso estrictamente
personal y limitado, como en el caso del uso y la habitación. De esta manera, estos
derechos permiten configurar situaciones jurídicas diversas que se adecuen a las
necesidades y acuerdos de las partes involucradas.

En un contexto social, el usufructo puede ser utilizado como una herramienta para
asegurar el bienestar de una persona sin tener que transferirle la propiedad plena de un bien.
Por ejemplo, es posible garantizar que una persona viuda continúe beneficiándose de los
bienes de su cónyuge fallecido, permitiéndole así mantener su estilo de vida. Además, el
usufructo puede ser un medio efectivo para la explotación de recursos naturales,
garantizando su uso sin comprometer su propiedad.

A su vez, en el ámbito jurídico, el usufructo es un mecanismo importante para la

gestión de la propiedad, ya que permite la explotación de un bien sin la transferencia de la
propiedad. Ofrece una solución para los casos en los que se desea garantizar el uso y
disfrute de un bien a una persona, pero se quiere conservar la titularidad del bien en manos
del propietario. De esta manera, esta figura posee notables implicaciones tanto para el
usufructuario como para el propietario del bien. Para el usufructuario, el usufructo le brinda
la oportunidad de disfrutar y obtener beneficios económicos de un bien sin tener la
propiedad del mismo.

Esto puede ser beneficioso en situaciones donde una persona no desea adquirir la
propiedad de un bien, pero aun así quiere disfrutar de sus frutos. Sin embargo, para el
propietario, el usufructo implica la pérdida temporal de su derecho a utilizar y disfrutar
plenamente de su bien. Aunque mantiene la propiedad, no puede disponer libremente de él
durante el periodo de usufructo. Esto puede generar conflictos o dificultades si el
propietario necesita utilizar o vender el bien durante ese periodo.

En cuanto al derecho de uso, este tiene importancia social en situaciones en las que
una persona requiere el uso de un bien para su subsistencia o la de su familia, pero no
necesita o no se le puede conferir un derecho tan amplio como el usufructo. En este sentido,
el uso puede asegurar que las necesidades básicas de una persona sean satisfechas. Sobre
esta base, el derecho de uso permite una flexibilidad jurídica al permitir el uso de un bien
sin conceder todos los derechos asociados con el usufructo. Puede ayudar a evitar conflictos
al limitar el uso del bien a las necesidades del usuario y su familia.

Cabe destacar que el uso se diferencia del usufructo en que no permite al usuario
obtener beneficios económicos o rentas del bien. En este sentido, el uso puede ser
considerado una figura más limitada en comparación con el usufructo, ya que solo permite
al usuario satisfacer sus necesidades personales o familiares con el bien. Esta limitación
puede generar ciertas dificultades para el usuario, ya que no puede aprovechar los frutos o
rentas del bien para mejorar su situación económica. Sin embargo, también puede ser
beneficioso para el propietario, ya que garantiza que el bien no será utilizado con fines
comerciales o lucrativos por parte del usuario.

Finalmente, con relación al derecho de habitación, este derecho es particularmente

relevante en el ámbito de la vivienda. El derecho de habitación puede asegurar un lugar de
residencia a una persona sin necesidad de transferir la propiedad de la vivienda. Es
especialmente importante en casos de divorcio o separación, donde uno de los cónyuges
puede obtener el derecho de habitación para asegurar su vivienda en la casa familiar.
Jurídicamente, el derecho de habitación ofrece una solución para las situaciones en las que
se desea garantizar la residencia de una persona en una propiedad sin transferir la propiedad
completa de la misma. Este derecho puede ser particularmente útil en el contexto del
Derecho de Familia.

De allí que, la habitación, al igual que el uso, se limita a bienes inmuebles y tiene un
carácter más restrictivo en comparación con el usufructo. Permite al habitacionista residir
en una vivienda ajena, pero sin otorgarle ningún derecho de disfrute económico ni la
capacidad de disponer del bien. Por lo tanto, esta figura puede plantear desafíos tanto para
el habitacionista como para el propietario. Para el habitacionista, la limitación de no poder
obtener beneficios económicos del bien puede ser restrictiva, especialmente en situaciones
donde se requiere una vivienda de forma indefinida. Por otro lado, el propietario está
obligado a mantener la vivienda y garantizar las condiciones mínimas de habitabilidad para
el habitacionista.

En consecuencia, estas figuras desempeñan un papel fundamental en el equilibrio de

los intereses de diferentes partes en relación con el uso y disfrute de un bien sin necesidad
de adquirir su propiedad plena. Proporcionan mecanismos legales para regular situaciones
donde es necesario permitir el acceso, la utilización y el aprovechamiento de bienes sin
renunciar a los derechos del propietario. Siendo importante destacar que estas figuras no
solo protegen los derechos del usufructuario, el usuario o el habitante, sino también los
derechos del propietario. Establecen límites y condiciones para el uso y disfrute de los
bienes, asegurando que no se altere su destino económico y que el propietario mantenga la
propiedad y la capacidad de disponer del bien según corresponda.
Conclusión
El usufructo, uso y habitación representan derechos reales en cosa ajena que juegan
un rol fundamental en la dinámica de las relaciones civiles en Venezuela. Su estudio y
comprensión permiten una mejor gestión de la propiedad y favorecen la resolución de
conflictos, brindando a su vez garantías a los titulares de estos derechos y a los propietarios
de los bienes. El estudio de los Derechos Reales en Cosa Ajena, particularmente el
usufructo, uso y habitación, nos permite apreciar la profundidad y la complejidad del marco
jurídico venezolano y la forma en que este se ha desarrollado para adaptarse a las
necesidades y realidades de la sociedad.

Estos derechos, que permiten a los individuos usar y disfrutar de bienes que no son
de su propiedad, cumplen funciones vitales tanto en el ámbito social como en el jurídico.
Facilitan el acceso a los bienes materiales, permiten la explotación de los recursos,
aseguran las necesidades de vivienda y promueven la equidad al permitir que se satisfagan
las necesidades de las personas sin tener que transferirles la propiedad plena de los bienes.

A nivel jurídico, el usufructo, uso y habitación son herramientas flexibles y valiosas

para la gestión de la propiedad. Permiten una variedad de situaciones legales y ofrecen
soluciones efectivas a los conflictos que pueden surgir en torno al uso y disfrute de los
bienes. Al hacerlo, contribuyen a la paz social y al funcionamiento ordenado de la sociedad.
Por otro lado, estos derechos también son el reflejo de una larga historia jurídica, con raíces
que se remontan al Derecho Romano. El análisis de sus antecedentes y evolución nos
permite entender no solo estos derechos en sí mismos, sino también la forma en que el
derecho en general se adapta y evoluciona para satisfacer las necesidades cambiantes de la
sociedad.

Además de ello, conviene precisar que la relevancia del usufructo radica en su

capacidad para conciliar los intereses de ambas partes. Permite al usufructuario beneficiarse
de un bien sin adquirir la propiedad, mientras que el propietario puede permitir el uso y
disfrute del bien sin renunciar a su dominio. Asimismo, el usufructo puede ser una
herramienta útil para asegurar la protección de derechos, como en el caso del usufructo
vitalicio para garantizar el sustento de una persona.
 Aunado a ello, la importancia del uso radica en su capacidad para regular y proteger
situaciones donde se necesita permitir a una persona utilizar un bien sin otorgarle derechos
económicos sobre el mismo. Por ejemplo, en casos de viviendas familiares o bienes
destinados a necesidades específicas, el uso puede garantizar el acceso y la protección del
alojamiento sin comprometer la propiedad del bien.

Por otro lado, la habitación se destaca gracias a su capacidad para asegurar el

alojamiento de una persona sin otorgarle derechos económicos o de propiedad sobre el
bien. Esto puede ser relevante en casos de protección de derechos, como en el caso de
personas mayores o discapacitadas que necesitan un lugar para vivir. En consecuencia, el
usufructo, uso y habitación son ejemplos significativos de cómo el derecho civil puede
promover el bienestar social y la equidad, proporcionando al mismo tiempo un marco para
la resolución de conflictos y la gestión efectiva de la propiedad. A tales efectos, su estudio
y comprensión son esenciales para cualquier persona que desee comprender a fondo la
dinámica de las relaciones jurídicas en la sociedad venezolana.

De allí que, como corolario, quede en evidencia como tales derechos desempeñan
un papel crucial en el derecho civil al proporcionar mecanismos legales para proteger y
equilibrar los intereses de diferentes partes en relación con el uso y disfrute de los bienes.
Por cuanto estas figuras permiten el acceso a los beneficios económicos o al uso de los
bienes sin adquirir plenos derechos de propiedad, al tiempo que salvaguardan los derechos
del propietario. Son herramientas legales importantes para asegurar la protección de
derechos y la justa distribución de los beneficios y responsabilidades asociados a los bienes.

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