AOEC - 2doavan

“Año de la Unidad, la Paz y el
Desarrollo”
CARRERA PROFESIONAL INGENIERÍA CIVIL
2do Avance del Proyecto Final
ASIGNATURA:
ADMINISTRACIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS
DOCENTE:
ING. JESUS ISRAEL CENTENO OCHOA
INTEGRANTES:
APOLINARIO CRUZ, Edison Huber U18300903
ARANA LLOCCLLA, Harold Junior U18212227
PARDAVE VELARDE, Angel Luis U18207646
PEÑA APAC, Andres Julian U18214555
PÉREZ GUARDAMINO, Pablo Bruno U19305500
SECCION: 47731
25 de mayo
2023
ÍNDICE
1. MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERÚ ............................................................ 5
1.1. Oferta ............................................................................................................. 5
1.2. Demanda ....................................................................................................... 6
1.3. Precios .......................................................................................................... 6
1.4. Escrituras ...................................................................................................... 7
2. ELECCIÓN DE TERRENO PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO ........................ 7
3. ESTUDIO DE MERCADO PARA LA COMPRA DE TERRENO ............................ 8
3.1. 1ra Empresa Ofertante: Centenario Urbanizaciones .................................. 8
3.2. 2da Empresa Ofertante: Urbanización Santa Rosa del Norte .................. 14
4. ESTUDIO Y ANALISIS DEL TIPO DE PROYECTO INMOBILIARIO .................. 17
4.1. Zona de Construcción ................................................................................ 17
4.2. Mejor Alternativa......................................................................................... 18
5. BOSQUEJO DE UNA CABIDA ARQUITECTÓNICA .......................................... 20
5.1. Descripción del lote.................................................................................... 20
6. COSTO APROXIMADO DE OBRA, DESDE CONSTITUCIÓN DE EMPRESA

HASTA LA LICENCIA DE OBRA............................................................................... 23
6.1. Costo de Constitución de la Empresa....................................................... 23
6.2. Aportes:....................................................................................................... 23
6.3. Costo del Terreno ....................................................................................... 23
6.4. Costo de Construcción por M2 .................................................................. 24
6.4.1. Investigación de Precios en Construcción ........................................ 25
6.4.2. Calculo del precio de la construcción por M2 ................................... 33
6.5. Licencia de Obra ......................................................................................... 34
6.6. Cálculo del Precio de Venta de cada Departamento ................................ 37
6.6.1. 1er Departamento ................................................................................ 37
6.6.2. 2do Departamento ............................................................................... 38
6.6.3. Referencias de Precios de Departamentos en Lima ......................... 39
7. CONCLUSIONES ................................................................................................ 40
8. REFERENCIAS ................................................................................................... 41
ÍNDICES DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Ejemplo de Oferta .................................................................................. 5
Ilustración 2. Ejemplo de Demanda............................................................................. 6
Ilustración 3. Fluctuaciones de Precios en Viviendas .................................................. 6
Ilustración 4. Referencias a las Escrituras de Propiedad ............................................. 7
Ilustración 5. Ubicación de la Zona de Santa Clara ..................................................... 9
Ilustración 6. Espacio Deportivo de Santa Clara ......................................................... 9
Ilustración 7. Espacio Recreativo de Santa Clara ...................................................... 10
Ilustración 8. Distribución de Terrenos en la Zona de Santa Clara ............................ 10
Ilustración 9. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Santa Clara........................... 10
Ilustración 10. Ubicación de la Zona de Carabayllo ................................................... 12
Ilustración 11. Espacio de Niños de la Zona de Carabayllo ....................................... 12
Ilustración 12. Espacio de Esparcimiento de la Zona de Carabayllo ......................... 12
Ilustración 13. Distribución de Terrenos en la Zona de Carabayllo ............................ 13
Ilustración 14. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Carabayllo .......................... 13
Ilustración 15. Ubicación de la Zona de Santa Rosa ................................................. 15
Ilustración 16. Vista Área de la Zona de Santa Rosa ................................................ 15
Ilustración 17. Vistas Atractivas de la Zona de Santa Rosa....................................... 15
Ilustración 18. Distribución de Terrenos en la Zona de Santa Rosa .......................... 16
Ilustración 19. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Santa Rosa ......................... 16
Ilustración 20. Bosquejo de Cabina Arquitectónica ................................................... 22
Ilustración 21. VUEPproyecto 1 ................................................................................ 26
Ilustración 22. VUE Proyecto 2 ................................................................................. 26
Ilustración 27. VUE proyecto 7 .................................................................................. 30
Ilustración 30. Costo de Construcción por M2 (Revista COSTOS, Marzo 2022) ....... 32
Ilustración 31. VUE proyecto 10 ................................................................................ 33
Ilustración 32. Costo de Construcción por M2 (Revista COSTOS, Febrero 2023) ..... 33
Ilustración 33. VUE proyecto 10 ................................................................................ 36
Ilustración 34. Cálculos del Precio del Departamento 1 ............................................ 37
Ilustración 35. Cálculos del Precio del Departamento 2 ............................................ 38
Ilustración 36. Gráfico de precios por m2 en Lima. (FIP) ........................................... 39
ÍNDICES DE TABLAS
Tabla 1. Ordenanza 485 MPL, 3-Dic-2016 ................................................................. 21
Tabla 2. Costo Constitución de la Empresa ................................................................ 23
Tabla 3. Precio del Terreno ........................................................................................ 23
Tabla 4. Descripción de calidades que influyen en los precios por m2. (Revista
Constructivo Abril – Mayo) .......................................................................................... 25
Tabla 5. Costo de Metro Cuadrado de Construcción por Tipo y Ambiente (Revista
Constructivo Abril – Mayo) .......................................................................................... 28
Constructivo Junio – Julio) .......................................................................................... 29
Constructivo Agosto – Septiembre)............................................................................. 30
Tabla 8. Cuadro de Resumen de Costo / m2 .............................................................. 34
1. MERCADO INMOBILIARIO EN EL PERÚ
Son muchos los que se preguntan cómo ha sido posible que el mercado
inmobiliario en el Perú se resista a un panorama de crisis internacional como el
que se vive en la actualidad. Frente a la recesión que viven las principales
economías mundiales, a lo largo de este último año el auge del mercado
inmobiliario en el Perú ha favorecido que la economía del país haya visto como
su PIB crecía casi un 9%, un dato realmente relevante.
Diversos estudios demuestran que esta expansión es consecuencia de la oferta
de casas a la venta en Lima y otras zonas del Perú, el crecimiento del sector de
la construcción y la industria, así como la fortaleza que ha logrado el área
bancaria y, en particular, el crédito hipotecario. En general son muchos los
factores que influyen en el crecimiento en la economía del país, pero nadie podrá
negar que el boom inmobiliario que se vive en el Perú ha favorecido
notablemente a la reactivación de nuestra economía.
1.1. Oferta
La oferta consta de inmuebles ofrecidos en el mercado, puede referirse a
terrenos (La tierra), terrenos construidos (tierra y edificaciones) o viviendas y sus
anexos (un apartamento en un condominio.
Ilustración 1. Ejemplo de Oferta

1.2. Demanda
Es lo que da valor a todos los bienes inmuebles. Los sujetos que se limitan a ser
ocupantes alquilan los inmuebles al segundo mercado a cambio de rentas. El
mercado de inversión asigna un valor capital a esas rentas a través de las
rentabilidades que exigen.
Ilustración 2. Ejemplo de Demanda
1.3. Precios
Permite visualizar el valor concreto y real de un inmueble, por ello es que sus
parámetros se basan en los precios de construcción que se desenvolvieron
durante la obra y también en la plusvalía actual de la zona.
Ilustración 3. Fluctuaciones de Precios en Viviendas

1.4. Escrituras
Se trata de un documento que firma y corrobora un escribano cuando inscribe el
inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble y culmina el proceso de
compraventa de una propiedad.
Ilustración 4. Referencias a las Escrituras de Propiedad
2. ELECCIÓN DE TERRENO PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO
Para el presente proyecto se optó por escoger un terreno con las siguientes
características:
✓ Ubicación: Ate
✓ Tipo de edificación: Multifamiliar – Departamentos
✓ N° pisos: 5
✓ Área: 500 m2
✓ Área a construir (80%): 400 m2
✓ Costo por m2: S/. 3 290.00

3. ESTUDIO DE MERCADO PARA LA COMPRA DE TERRENO
Comprar un terreno en Perú es fácil, lo que requiere de esfuerzo es hacer una
buena compra, que tenga una relación correcta entre precio y calidad. La oferta
de terrenos es constante por todo el territorio peruano, para este trabajo se va a
centrar en las ofertas que se realizan en la provincia de Lima, departamento de
Lima.
Las empresas ofertantes son variadas, pueden ser formales como informales,
por lo que lo mejor es escogerlas con un criterio de confianza, es decir, que
presenten una trayectoria decente en el mercado inmobiliario. Es por tal motivo,
que las empresas elegidas para cotizar los precios de los terrenos son las de
Centenario y Santa Rosa.
3.1. 1ra Empresa Ofertante: Centenario Urbanizaciones
A) Presentación
Con más de 93 años Centenario ha desarrollado más de 25 urbanizaciones a
nivel nacional en las regiones norte, sur y centro del país entre lotes de vivienda
y comerciales. Hoy son más de 50,000 lotes vendidos, lo que convierte a
Centenario en la inmobiliaria con el portafolio más diversificado de proyectos
urbanísticos a nivel nacional. (Centenario, 2023)
B) Venta de Terrenos en La Molina, Santa Clara. Proyecto Golf de Santa
Clara
Breve descripción
Vive en Santa Clara con el mejor clima de Lima en una zona totalmente
consolidada y la mejor ubicación de Lima Este, el proyecto se encuentra al
costado del Golf y del restaurante la Granja Azul.

Características principales
✓ A solo 5 minutos de Real Plaza Santa Clara
✓ Equipamiento deportivo
✓ Zona comercial
✓ Áreas de recreación
✓ Servicios completos
✓ Entrega Inmediata
✓ Título de propiedad
Ubicación de la zona en mapa
Ilustración 5. Ubicación de la Zona de Santa Clara
Imágenes de la zona
Ilustración 6. Espacio Deportivo de Santa Clara

Ilustración 7. Espacio Recreativo de Santa Clara
Distribución de los lotes en venta
Los terrenos que se están ofertando en este proyecto están divididos por lotes
de los cuales tienen una distribución arquitectónica atractiva. Los lotes tienen
dimensiones que van desde los 90 m2.
Ilustración 8. Distribución de Terrenos en la Zona de Santa Clara
Ilustración 9. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Santa Clara

Precios para el terreno
El precio por cada metro cuadrado está siendo cotizado por 3290 soles. Las
dimensiones de un lote pueden ir desde los 90 m2 y el tamaño del terreno para
el proyecto planteado es de 500 m2, por lo que se necesitará de más de un lote
para comprar. En total se estará invirtiendo 1645000 soles en esta zona.
C) Venta de Terrenos en Lima Norte, Carabayllo. Urbanización La Planicie
Breve descripción
La Urbanización La Planicie se encuentra ubicada en Carabayllo y cuenta con 2
vías de acceso: Av. San Juan y Av. Las Lomas. Disfruta de la más reciente y
moderna urbanización de Lima Norte.
✓ Pórtico de ingreso
✓ Juegos para niños
✓ Cancha de grass sintético
✓ Título de propiedad
✓ Entrega Inmediata
Ilustración 10. Ubicación de la Zona de Carabayllo
Ilustración 11. Espacio de Niños de la Zona de Carabayllo
Ilustración 12. Espacio de Esparcimiento de la Zona de Carabayllo

Ilustración 13. Distribución de Terrenos en la Zona de Carabayllo
Ilustración 14. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Carabayllo

3.2. 2da Empresa Ofertante: Urbanización Santa Rosa del Norte
A) Presentación
Somos un Grupo Empresarial con más de 40 años en el mercado inmobiliario
nacional e internacional que se dedica al desarrollo de habilitaciones urbanas.
Más de 12000 familias confían en nosotros. (Santa Clara, 2023)
B) Venta de Terrenos en Lima Norte, Santa Rosa. Urbanización Santa Rosa
Breve descripción
Bienvenidos a los mejores lotes de Lima Norte, con obras urbanas terminadas,
reservorios de agua, alumbrado, desagüe, veredas, pistas y parques, y las
mejores vistas.
✓ Urbanización segura
✓ Fácil acceso
✓ Entrega de título de propiedad
✓ Parques y juegos infantiles
✓ Muy cerca a la playa y club Santa Rosa

Ilustración 15. Ubicación de la Zona de Santa Rosa
Ilustración 16. Vista Área de la Zona de Santa Rosa
Ilustración 17. Vistas Atractivas de la Zona de Santa Rosa

Ilustración 18. Distribución de Terrenos en la Zona de Santa Rosa
Ilustración 19. Detalles de Algunos Lotes Ofertados de Santa Rosa

4. ESTUDIO Y ANALISIS DEL TIPO DE PROYECTO
INMOBILIARIO
4.1. Zona de Construcción
El terreno que se ha adquirido se encuentra ubicado en el distrito de La Molina,
cuenta con una extensión de 500 m2 para poder realizar diversos proyectos
inmobiliarios. A continuación, se evaluará las posibles alternativas de
construcción que se pueden realizar en el terreno, teniendo en cuenta los
diversos factores que pueden influir en la elección.
El distrito de La Molina, ubicado en Lima, ha experimentado un crecimiento
exponencial en los últimos años, lo que ha generado muchas oportunidades para
diversos proyectos inmobiliarios. Algunos de los tipos de proyectos que se
pueden realizar en La Molina pueden ser:
Edificios de Departamentos: La construcción de edificios de departamentos es
una opción muy común en áreas urbanas. En La Molina, se puede considerar la
construcción de edificios de departamentos de mediana o alta envergadura para
satisfacer la demanda de viviendas urbanas. Estos edificios pueden ofrecer
comodidades modernas, como ascensores, estacionamiento, áreas sociales y
servicios adicionales.
Conjuntos Residenciales: Los conjuntos residenciales son proyectos
inmobiliarios que ofrecen viviendas individuales o multifamiliares. En La Molina,
puedes encontrar una demanda significativa de viviendas familiares y
condominios de lujo. Estos proyectos pueden incluir áreas comunes, como
parques, piscinas, gimnasios y seguridad privada.
Centros Comerciales: Debido a su ubicación estratégica y su crecimiento
económico, La Molina es propicia para el desarrollo de centros comerciales.
Estos proyectos pueden incluir tiendas minoristas, restaurantes, cines y áreas de
entretenimiento para satisfacer las necesidades comerciales de las personas.
Proyectos de Oficinas: Dado que La Molina es un distrito en desarrollo, existe
una creciente demanda de espacios de oficina. Los proyectos inmobiliarios
pueden incluir edificios de oficinas modernos y bien equipados que brinden
comodidad y funcionalidad a las empresas y profesionales locales.
4.2. Mejor Alternativa
Dadas las posibles opciones el equipo ha creído conveniente que se debe
realizar un edificio de departamentos debido a factores de influencia como:
Ubicación
La Molina está ubicada lejos del tren de vida de la ciudad. Esto la convierte en
una zona muy tranquila y apta para la construcción de un proyecto inmobiliario.
En este distrito se encuentran sectores como El Sol de La Molina, La Laguna, La
Planicie, Rinconada Alta, entre otras. En conjunto, estos lugares conforman una
comunidad que goza de seguridad privada.
Oferta educativa
En La Molina podemos encontrar prestigiosos colegios, así como varias
importantes universidades. Entre las instituciones de educación superior se

encuentran la Universidad Nacional Agraria de La Molina (Unalm) y la
Universidad de San Ignacio de Loyola (USIL). También podemos encontrar la
Universidad Femenina del Sagrado Corazón (Unifé).
Transporte
La Av. Javier Prado es una de las principales avenidas que atraviesa el distrito
de La Molina. Esta es una de las vías más concurridas por vehículos particulares
en Lima. El transporte público también es muy variado en el lugar, pues transitan
numerosos buses colectivos y combis. Asimismo, en este distrito podemos ubicar
el cruce correspondiente al corredor Javier Prado – La Marina – Faucett.
Seguridad
La Molina posee un índice de delitos bastante bajo. De hecho, el mismo es menor
al de otros distritos de importancia, como Santiago de Surco o Miraflores. Por tal
motivo, es parte de los 15 lugares más seguros del área metropolitana.
Oferta inmobiliaria
Pese al status de La Molina de ser un distrito elitista de Lima, el metro cuadrado
en la zona tiene un costo promedio más económico que en otros del mismo
estrato. En la actualidad, el valor del metro cuadrado se aproxima a los
S/5,707.01, mientras que en otros distritos de misma clase tiene un costo
promedio de S/6,117.61.
Por otro lado, en materia de arrendamiento, el costo promedio puede ser de
S/740.00 mensuales por cada 100 m². Este es un monto considerablemente
menor a los precios por alquiler en los demás distritos que hacen parte de Lima
Top.
Teniendo en cuenta todo lo mencionado anteriormente se tomó la decisión de
realizar un proyecto de un edificio de departamentos de 5 pisos, que aproveche
el 80% del área para construir, es decir, 400 m2 serán los utilizados para llevar
a cabo el proyecto que se propondrá después del estudio realizado.
5. BOSQUEJO DE UNA CABIDA ARQUITECTÓNICA
Uno de los factores que se debe tener en cuenta, antes de la adquisición de un
terreno, para construir cualquier edificación sobre él, es el estudio de cabida.
Este último, determina cuán “construible” es el terreno, de manera que se le
pueda dar un aprovechamiento máximo a cada metro cuadrado, y de este modo
poder conocer su potencial.
Para elaborar este estudio debemos regirnos a los parámetros urbanísticos y
edificatorios del distrito en el que pensamos construir. En este caso, El distrito
de La Molina. De los cuales obtenemos que el terreno que tenemos pensado
adquirir cuenta con las siguientes características urbanísticas.
5.1. Descripción del lote
1) Con área de lote: 17.80m x 27.00 m
2) Ubicación: Entre Av. Raul Ferrero 1159 La Molina, Lima, Lima.
Perímetro: ancho de 17.80m frente a la avenida, profundidad de 27.00m
ingresando por la derecha colindando con el chalet 3, profundidad de 27.00m
ingresando por la izquierda colindando con el chalet 1, y ancho de 17.8.00m por
la parte posterior con el chalet 12

Parámetros normativos:
Tabla 1. Ordenanza 485 MPL, 3-Dic-2016

Parámetros Anteproyecto
Zonificación RDM RDM

Densidad neta 1000 hab./Hect
Lote mínimo 300.00m2 300.00m2
Frente mínimo 15.00 17.80m
Altura de edificación Máxima 6 pisos 4 pisos
Coeficiente de 2.6
edificación
Área libre 30%
Retiros frente a Av.
5.00m
Alineamiento de fachada No aplica
Espacios de 1c / 1vivienda 7 estacionamientos
estacionamiento
Usos compatibles CV, CS, E-1, H-1, ZR
Con los datos recogidos de los parámetros urbanísticos generamos un bosquejo
de cabina arquitectónica con ayuda del programa AutoCAD.

Ilustración 20. Bosquejo de Cabina Arquitectónica
6. COSTO APROXIMADO DE OBRA, DESDE CONSTITUCIÓN DE
EMPRESA HASTA LA LICENCIA DE OBRA
6.1. Costo de Constitución de la Empresa
Tabla 2. Costo Constitución de la Empresa
6.2. Aportes:
SOCIO APOLINARIO CRUZ, EDISON HUBER (S/. 3,500.00)
SOCIO ARANA LLOCCLLA, HAROLD JUNIOR (S/. 3,500.00)
SOCIO PARDAVE VELARDE, ANGEL LUIS (S/. 3,500.00)
SOCIO PÉREZ GUARDAMINO, PABLO BRUNO (S/. 3,500.00)
SOCIO PEÑA APAC, ANDRED JULIAN (S/. 3,500.00)
6.3. Costo del Terreno
Tabla 3. Precio del Terreno

6.4. Costo de Construcción por M2
Los costos de construcción por m2 varían según el tipo de obra y la calidad del
proyecto. Dentro del tipo de obra tenemos los siguientes tipos:
OBRA NEGRA
Se refiere a la primera fase del proyecto donde se realizan las acciones de
delimitación del área de construcción, excavación, nivelación y cimentación,
hasta llegar a tener la obra externa terminada con todos sus detalles
estructurales como: muros, losas, techos y tuberías principales. En este paso el
proyecto aún no es habitable y faltan gran parte de los detalles finales. (AD
Magazine, 2021).
OBRA GRIS
En este punto, la construcción comienza a tomar la forma que imaginamos al
comienzo del proyecto. Los muros de cerramiento se levantan, al igual que los
muros de la vivienda; en algunos casos de agregan las tejas de los techos o
impermeabilización. Además, se termina de instalar las tuberías internas, los
cableados y las conexiones de servicios públicos. (AD Magazine, 2021).
OBRA BLANCA
La última etapa de toda construcción es esta. Aquí se instalan los acabados que
definen el estilo de la casa y la hacen habitable.Se añaden la fontanería, la
carpintería interior y exterior, acabados, soldaduras, revestimientos, pintura,
cocina, baños y más. (AD Magazine, 2021).
Dentro de las calidades del proyecto tenemos las siguientes:

Tabla 4. Descripción de calidades que influyen en los precios por m2. (Revista
Constructivo Abril – Mayo)
6.4.1. Investigación de Precios en Construcción
Para obtener el costo directo aproximado por metro cuadrado de construcción,
se han recopilado 10 proyectos de diversas características, años, áreas, etc.
A dichos proyectos se les añadirán porcentajes de reajustes para contrarrestar
la diferencia de número de pisos, años de ejecución, tipo de edificación y
ubicaciones. La finalidad es aproximarnos a precios al año 2023. Cabe menciona
que, dicha propuesta de aplicar porcentajes ha sido tomados del Informe de
Laboratorio 1 (2017).
A continuación, se presentan dichos proyectos:

Proyecto 1
Tipo: Vivienda Unifamiliar

N° Pisos: 2 pisos + azotea
Ubicación: Chiclayo
Año: 2009
Costo Arquitectura: S/ 106,332.35
Costo Estructuras: S/ 83,119.63
Área total: 165.25 m2
Valor Unitario de Edificación

VUE = S/ 1,146.457 / m2
Reajuste aproximado:
1) Para edificaciones mayores a 5 pisos se agregará un 5% adicional.

2) Para años inferiores al 2023 se agregará un 7% por cada 10 años.
3) Para edificaciones unifamiliares se agregará un 10% adicional.
4) Para ubicaciones diferenes a Lima se agregará un 5% adicional.
% años
1er reajuste: +5% S/ 1,203.78 7 10
2do reajuste: +9.8% S/ 1,321.75 x 14
3er reajuste: +10% S/ 1,453.93 x (%) = 9.80
4to reajuste: +5% S/ 1,526.62
VUE = S/ 1,526.62 / m2
Ilustración 21. VUEPproyecto 1
Proyecto 2
Tipo: Vivienda Multifamiliar

N° Pisos: 7
Ubicación: Lima
Año: 2017
VUE = S/ 1,168.180 / m2

% años
1er reajuste: +5% 7 10
2do reajuste: +4.2% S/ 1,217.24 x 6
3er reajuste: +10% x (%) = 4.20
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,217.24 / m2
Ilustración 22. VUE Proyecto 2
Proyecto 3

Año: 2021
VUE = S/ 1,047.220 / m2

% años
1er reajuste: +5% S/ 1,099.58 7 10
2do reajuste: +1.4% S/ 1,114.98 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5% S/ 1,170.72
VUE = S/ 1,170.72 / m2
Proyecto 4

Año: 2021
VUE = S/ 1,195.400 / m2

% años
1er reajuste: +5% S/ 1,255.17 7 10
2do reajuste: +1.4% S/ 1,272.74 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5% S/ 1,336.38
VUE = S/ 1,336.38 / m2
Proyecto 5

N° Pisos: +5
Ubicación: Lima
Año: 2021
Valor Unitario de Edificación Dólares T.C
VUE = S/ 1,594.412 / m2 432.09 3.69

% años
2do reajuste: +1.4% S/ 1,616.73 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,616.73 / m2

Constructivo Abril – Mayo)
Proyecto 6

N° Pisos: +5
Ubicación: Lima
Año: 2021
VUE = S/ 1,594.412 / m2 432.09 3.69

% años
2do reajuste: +1.4% S/ 1,616.73 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,616.73 / m2

Constructivo Junio – Julio)
Proyecto 7

N° Pisos: +5
Ubicación: Lima
Año: 2021
VUE = S/ 1,594.412 / m2 432.09 3.69

% años
2do reajuste: +1.4% S/ 1,616.73 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,616.73 / m2
Ilustración 27. VUE proyecto 7

Constructivo Agosto – Septiembre)
Proyecto 8
Tipo: Departamentos
N° Pisos: 15
Ubicación: Lima
Año: 2021
VUE = S/ 1,744.760 / m2

% años
2do reajuste: +1.4% S/ 1,769.19 x 2
3er reajuste: +10% x (%) = 1.40
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,769.19 / m2

Proyecto 9
Tipo: Edificio Multifamiliar

N° Pisos: 3
Ubicación: Lima
Año: 2022
VUE = S/ 1,546.130 / m2

% años
1er reajuste: +5% S/ 1,623.44 7 10
2do reajuste: +0.7% S/ 1,634.80 x 1
3er reajuste: +10% x (%) = 0.70
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,634.80 / m2
Ilustración 30. Costo de Construcción por M2 (Revista COSTOS, Marzo 2022)

Proyecto 10
Tipo: Edificio Multifamiliar

N° Pisos: 3
Ubicación: Lima
Año: 2023
VUE = S/ 1,413.100 / m2

% años
1er reajuste: +5% S/ 1,483.76 7 10
2do reajuste: +0.0% x 0
3er reajuste: +10% x (%) = 0.00
4to reajuste: +5%
VUE = S/ 1,483.76 / m2
Ilustración 32. Costo de Construcción por M2 (Revista COSTOS, Febrero 2023)
6.4.2. Calculo del precio de la construcción por M2
Para obtener el costo tentativo por metro cuadrado de construcción, se realizó
un promedio de precios recopilados. Dichos precios son costos directos, no se
incluyen Gastos Generales, Utilidades ni IGV.
A continuación, se presenta la tabla de resumen:

Tabla 8. Cuadro de Resumen de Costo / m2
6.5. Licencia de Obra
Equipo Ingenieros (2022) nos brinda los requisitos obligatorios para obtener una
Licencia de Construcción a nivel NACIONAL:
• Formulario Único de Edificaciones
• Certificado de Parámetros Urbanísticos
• Partida Registral o Testimonio de Compra y venta de tu TERRENO
• Plano de Ubicación y Localización
• Planos de Arquitectura
• Planos de Estructuras
• Planos de Instalaciones Sanitarias.
• Planos de Instalaciones Eléctricas.
• Memorias descriptivas de todas las especialidades.
Requisitos Situacionales (se debe consultar en el Municipio de la jurisdicción del
proyecto si se van a requerir)
• Estudio de Mecánica de Suelos o Informe Técnico de Suelos

• Factibilidad de servicios (Electricidad, Agua y desague , Gas,etc)
• Planos de seguridad y Evacuación.
• Planos de Sostenimiento de Excavaciones.
• Póliza CAR o de Responsabilidad Civil
Asimismo, Equipo Ingenieros (2022) no provee un ejemplo de costos que
requeriría un proyecto de una casa de 2 Pisos en 200 m2 de terreno. Para el
presente informe se aplicará porcentajes de reajuste debido a las características
diferente del proyecto en estudio, con la finalidad de obtener un resultado
aproximado.
1.- Para elaborar los planos deberás contratar a los profesionales (Arquitectos e
Ingenieros), los cuales te elaborarán tus planos en base a los parámetros
urbanos. En Promedio los profesionales te pueden cobrar un costo de 3000.00
Soles por este servicio.
2.- Al momento de presentar la licencia al Municipio, deberás pagar al Municipio
y Colegio de Arquitectos por derechos de revisión, para el ejemplo este costo
puede tener un promedio de 400.00 Soles. (Pero dependerá del Municipio)
3.-Para los Formatos (FUE), firmas de los profesionales en todo el expediente,
memorias descriptivas, planos de ubicación y Localización, corrección de
Observaciones emitidas por el Municipio, además del seguimiento y
presentación de todos los tramites hasta la emisión de la Licencia de Obra, este
monto puede llegar a costar en promedio para nuestro ejemplo hasta 3000.00
Soles.
4.- El estudio de suelos en promedio para nuestro ejemplo le puede costar
unos 2000.00 Soles.

5.- Las factibilidades (electricidad, Gas, Agua y Desagüe) otros 500.00
Soles c/u.
COSTO DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Tipo: Vivienda Unifamiliar Elaboración de planos: S/ 3,000.00

N° Pisos: 2 pisos + azotea Derechos de revisión: S/ 400.00
Ubicación: Lima FUE: S/ 3,000.00
Año: 2022 Estudio de suelos: S/ 2,000.00
Factibilidad (Elect., Gas, Agua y Desag.): S/ 500.00
Total: S/ 8,900.00

% años
1er reajuste: +5% S/ 9,345.00 7 10
2do reajuste: +0.7% S/ 9,410.42 x 1
3er reajuste: +10% S/ 10,351.46 x (%) = 0.70
4to reajuste: +5%
COSTO LICENCIA = S/ 10,351.46

6.6. Cálculo del Precio de Venta de cada Departamento
6.6.1. 1er Departamento
PRECIO TOTAL DE CADA DEPARTAMENTO 1
PTCD = VUE x ÁREA
Área dpto. = 182.272 m2
PTCD = S/ 273,205.90
PRECIO TOTAL DE LA EDIFICACIÓN
PTE = PTCD x N° dpto x piso x N° pisos edif.
N° dpto x piso = 1
N° pisos edif. = 5
PTE = S/ 1,366,029.48
PRECIO TOTAL FINAL
PTF = PTE + PT
Precio terreno x m2 = S/ 3,290.00

Área = 500 m2
PT (precio terreno) = S/ 1,645,000.00
PTF = S/ 3,011,029.48
Área uso (80%)= 400m2
PRECIO VENTA DE DEPARTAMENTO 1
Costo Directo (PTF+CONST.+LIC.): S/ 3,039,280.94

Gastos Generales (GG): 5% S/ 151,964.05
Utilidades: 10% S/ 303,928.09
Subtotal: S/ 3,495,173.08
Impuesto General a las Ventas (IGV): 18% S/ 629,131.15
Precio Total Final PTF inc/ IGV: S/ 4,124,304.24
Precio de venta de cada departamento:
PVCD = S/ 4,124,304.24 T.C

5 3.69
PVCD = S/ 824,860.85
PVCD = $223,539.53
PVCD = $2,128.95
PVCD (/m2)= $2,150.00 S/ 7,933.50

Ilustración 34. Cálculos del Precio del Departamento 1
6.6.2. 2do Departamento
PRECIO TOTAL DE CADA DEPARTAMENTO 2
PTCD = VUE x ÁREA
Área dpto. = 209.328 m2
PTCD = S/ 313,759.90
PRECIO TOTAL DE LA EDIFICACIÓN
PTE = PTCD x N° dpto x piso x N° pisos edif.
N° dpto x piso = 1
N° pisos edif. = 5
PTE = S/ 1,568,799.49
PRECIO TOTAL FINAL
PTF = PTE + PT
Precio terreno x m2 = S/ 3,290.00

Área = 500 m2
PT (precio terreno) = S/ 1,645,000.00
PTF = S/ 3,213,799.49
Área uso (80%)= 400m2
PRECIO VENTA DE DEPARTAMENTO 2
Costo Directo (PTF+CONST.+LIC.): S/ 3,242,050.94

Gastos Generales (GG): 5% S/ 162,102.55
Utilidades: 10% S/ 324,205.09
Subtotal: S/ 3,728,358.58
Impuesto General a las Ventas (IGV): 18% S/ 671,104.55
Precio Total Final PTF inc/ IGV: S/ 4,399,463.13
Precio de venta de cada departamento:
PVCD = S/ 4,399,463.13 T.C

5 3.69
PVCD = S/ 879,892.63
PVCD = $238,453.29
PVCD = $2,270.98
PVCD (/m2)= $2,300.00 S/ 8,487.00

x m2
Ilustración 35. Cálculos del Precio del Departamento 2
6.6.3. Referencias de Precios de Departamentos en Lima
Ilustración 36. Gráfico de precios por m2 en Lima. (FIP)

7. CONCLUSIONES
➢ En realidad, son muchas las empresas ofertantes de terrenos, pero siempre
se eligen las que tienen una trayectoria impecable y que transmitan
confianza. Centenario Urbanizaciones y Urbanizaciones Santa Rosa han
sido de las más confiables para realizar las cotizaciones en la compra del
terreno.
➢ Como se puede apreciar, cada proyecto de urbanización en la que se oferta
terrenos tiene diferentes tipos de precios para sus productos, sin embargo,
estas urbanizaciones ofertan prácticamente lo mismo. La diferencia radica
más que todo en la ubicación, lo que deja a la urbanización de Ate, más
cercano a La Molina, con un mayor precio por lote.
➢ Cualquiera de las tres ofertas son correctas candidatas para la compra de
un terreno beneficioso para el proyecto planteado, solo que para que los
futuros clientes del proyecto inmobiliario que se está planteando tenga más
atracción por el mismo, se escoge el que tiene mayor calidad, y por
consecuencia, mayor precio: Proyecto Golf Santa Clara.
➢ El costo por m2 resultó un aproximado de U$S 2150 para el departamento 1
y U$S 2300 para el departamento 2.
➢ El costo total desde la compra del terreno hasta la obtención de la licencia
de construcción resultó un aproximado de S/ 8 523 767.37.

8. REFERENCIAS
FIP (2017). Precio por m2 (soles en Lima. Extraído vía online.
Develop-Gestión comercial. (5 de marzo del 2019). ¿Que es un estudio de cabina
arquitectónica para un terreno?. https://develop.cl/que-es-un-estudio-de-
cabida-para-un-terreno-inmobiliario/
AD Magazine (2021). ¿Qué es Obra Negra, Obra Gris y Obra Blanca?. México.
Extraído vía online de
https://www.admagazine.com/arquitectura/diferencia-entre-obra-negra-
obra-gris-y-obra-blanca-en-cosntruccion-20191028-6082-articulos
Centenario Urbanizaciones. (24 de abril del 2023). Urbanización La Planicie.
terreno.pe. https://terreno.pe/proyecto/carabayllo-urbanizacion-la-
planicie/
Urbanizaciones Santa Rosa del Norte. (24 de abril del 2023). Santa Rosa del
Norte. landing.santarosadelnorte.pe.
https://landing.santarosadelnorte.pe/
Vivienda Unifamiliar (2009). Expediente Técnico. Chiclayo. Extraído vía online
de:
https://docs.google.com/document/d/13iamKZBYwxZMpsl98LyU4dgs4
whblHZH/edit
Informe de laboratorio 1 (2017). Estimación de costos de una edifición por m2.
Facultad de Ingeniería Civil. Universidad Nacional de Ingeniería.
Extraído vía online de
https://es.scribd.com/document/424850480/Estimacion-del-costo-de-
una-vivienda-multifamiliar-por-m-2
Vivienda Multifamiliar (2021). Expediente Técnico. Chiclayo. Extraído vía online
de:
https://docs.google.com/document/d/1DsoKFcmRrJQI2RqN5mIIVP9-
io9LYfAk/edit
Vivienda Multifamiliar (2021). Expediente Técnico. Chiclayo. Extraído vía online
de:
https://docs.google.com/document/d/1O78bIC7F5S_I6dMLsXZDVEO57
BrraV-2/edit
Revista CONSTRUCTIVO (2021). Costo de construcción por metro cuadrado.
Suplemente Técnico de Abril a Mayo. Lima. Extracto extraído vía online
de https://www.youtube.com/watch?v=j4fOenE4NyY
Suplemente Técnico de Junio a Julio. Lima. Extracto extraído vía online
de https://www.youtube.com/watch?v=No8riunI-k0
Suplemente Técnico de Agosto a Septiembre. Lima. Extracto extraído
vía online de
https://www.youtube.com/watch?v=yHYWeLkwd1o&t=640s
Proyecto Departamentos (2021). Expediente técnico. Lima. Extraído vía online.
Revista COSTOS (2022). Costo de construcción por metro cuadrado.
Suplemente Técnico de Marzo. Lima. Extracto extraído vía online de
https://www.youtube.com/watch?v=uvBAmIdFzn4&t=89s
Revista COSTOS (2023). Costo de construcción por metro cuadrado.
Suplemente Técnico de Febrero. Lima. Extracto extraído vía online de
https://www.youtube.com/watch?v=uvBAmIdFzn4&t=89s
Equipo Ingenieros (2022). Licencia de Construcción para mi Casa. Perú.
Extraído vía online de https://www.eiql.com.pe/licencia-de-construccion-
para-construir-mi-casa-en peru.

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“Año de la Unidad, la Paz y el

CARRERA PROFESIONAL INGENIERÍA CIVIL

2do Avance del Proyecto Final

1.1. Oferta ............................................................................................................. 5

1.2. Demanda ....................................................................................................... 6

1.3. Precios .......................................................................................................... 6

1.4. Escrituras ...................................................................................................... 7

2. ELECCIÓN DE TERRENO PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO ........................ 7

3. ESTUDIO DE MERCADO PARA LA COMPRA DE TERRENO ............................ 8

3.1. 1ra Empresa Ofertante: Centenario Urbanizaciones .................................. 8

4. ESTUDIO Y ANALISIS DEL TIPO DE PROYECTO INMOBILIARIO .................. 17

4.1. Zona de Construcción ................................................................................ 17

4.2. Mejor Alternativa......................................................................................... 18

5. BOSQUEJO DE UNA CABIDA ARQUITECTÓNICA .......................................... 20

5.1. Descripción del lote.................................................................................... 20

6. COSTO APROXIMADO DE OBRA, DESDE CONSTITUCIÓN DE EMPRESA

6.1. Costo de Constitución de la Empresa....................................................... 23

6.3. Costo del Terreno ....................................................................................... 23

6.4. Costo de Construcción por M2 .................................................................. 24

6.4.1. Investigación de Precios en Construcción ........................................ 25

6.4.2. Calculo del precio de la construcción por M2 ................................... 33

6.5. Licencia de Obra ......................................................................................... 34

6.6. Cálculo del Precio de Venta de cada Departamento ................................ 37

6.6.1. 1er Departamento ................................................................................ 37

6.6.2. 2do Departamento ............................................................................... 38

6.6.3. Referencias de Precios de Departamentos en Lima ......................... 39

inmobiliario en el Perú se resista a un panorama de crisis internacional como el

que se vive en la actualidad. Frente a la recesión que viven las principales

economías mundiales, a lo largo de este último año el auge del mercado

su PIB crecía casi un 9%, un dato realmente relevante.

Diversos estudios demuestran que esta expansión es consecuencia de la oferta

la construcción y la industria, así como la fortaleza que ha logrado el área

bancaria y, en particular, el crédito hipotecario. En general son muchos los

negar que el boom inmobiliario que se vive en el Perú ha favorecido

notablemente a la reactivación de nuestra economía.

La oferta consta de inmuebles ofrecidos en el mercado, puede referirse a

terrenos (La tierra), terrenos construidos (tierra y edificaciones) o viviendas y sus

anexos (un apartamento en un condominio.

Ilustración 1. Ejemplo de Oferta

ocupantes alquilan los inmuebles al segundo mercado a cambio de rentas. El

mercado de inversión asigna un valor capital a esas rentas a través de las

rentabilidades que exigen.

Ilustración 2. Ejemplo de Demanda

parámetros se basan en los precios de construcción que se desenvolvieron

durante la obra y también en la plusvalía actual de la zona.

Ilustración 3. Fluctuaciones de Precios en Viviendas

Se trata de un documento que firma y corrobora un escribano cuando inscribe el

inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble y culmina el proceso de

compraventa de una propiedad.

Ilustración 4. Referencias a las Escrituras de Propiedad

2. ELECCIÓN DE TERRENO PARA EL NEGOCIO INMOBILIARIO

✓ Tipo de edificación: Multifamiliar – Departamentos

✓ Área a construir (80%): 400 m2

✓ Costo por m2: S/. 3 290.00

Comprar un terreno en Perú es fácil, lo que requiere de esfuerzo es hacer una

de terrenos es constante por todo el territorio peruano, para este trabajo se va a

centrar en las ofertas que se realizan en la provincia de Lima, departamento de

por lo que lo mejor es escogerlas con un criterio de confianza, es decir, que

presenten una trayectoria decente en el mercado inmobiliario. Es por tal motivo,

Centenario y Santa Rosa.

3.1. 1ra Empresa Ofertante: Centenario Urbanizaciones

Con más de 93 años Centenario ha desarrollado más de 25 urbanizaciones a

y comerciales. Hoy son más de 50,000 lotes vendidos, lo que convierte a