Técnica Jurídica

TEMA 1: Retención de Inmuebles por Mejoras

ALUMNA: Ivanna Maia Esperanza Cardus Ovelar.
Concepto.
Consiste en la facultad que posee una persona obligada a restituir un inmueble para retenerla al
tiempo de reclamar el reconocimiento de un crédito por mejoras introducidas dentro de dicho
inmueble.
Se encuentra regulado en la Ley N° 1183/85 - Código Civil en los Arts. 1826 y siguientes. El Art.
mencionado refiere que: "El obligado a restituir una cosa podrá retenerla cuando le
correspondiese un crédito exigible en virtudde gastos efectuados en ella, o con motivos de daños
causados por dicha cosa (...)".
Naturaleza Jurídica.
Es un derecho de carácter personal obligacional o de crédito cuyo reconocimiento y cobro
garantiza. Debe solicitarse por el accionante a través de una demanda ordinaria de reconocimiento
de crédito por cobro de mejoras. La retención debe ser decretada por el Juez como medida
cautelar, mientras el Juicio se sustancie y sea resuelto, a fin de que pueda evitar el accionante su
lanzamiento del inmueble en otrojuicio. Prescribe a los 10 años.
Requisitos Materiales.
El peticionante debe en principio acreditar con pruebas instrumentales y fehacientes la seriedad
de su pretensión fundada en la existencia de meioras necesarias y útiles que el mismo ha
introducido dentro del inmueble, reclamando su crédito que es consecuencia de tales gastos.
Como se ha mencionado anteriormente, la retención es decretada por el Juez como medida
cautelar, a ese efecto, se deben reunir todos los presupuestos exigidos para su procedencia, de
conformidad al Art. 693 del CPC, debiendo ser inscripta en la Dirección General de los Registros
Públicos por tratarse de un inmueble, asi también se debe hacer saber al demandado la
disposición de dicha medida cautelar.
La acción de reconocimiento de crédito y cobro de mejoras y la facultad de solicitar la retención
como medida cautelar se fundan en el Art. 1826 del CC y confiere al obligado a restituir un
inmueble el derecho de retenerla, garantizando el cobro del crédito, esto es importante, ya que,
como lo establece el Art. 1829 en concordancia con el Art. 1817 del CC, no podrá oponerse la
retención contra terceros que hubiesen adquirido derechos reales sobre ellos, inscriptos antes del
crédito del oponente, tampoco será oponible al respecto deinmuebles inscriptos posteriormente,
si no se hubiere inscripto en el registro correspondiente.
La obligación de restituir un inmueble nace y existe a partir de la orden o disposición de una
Sentencia firme y ejecutoriada, por lo que, antes de este proceso, no puede ser promovida la
demanda, es decir, la acción también nace en consecuencia a dicha Sentencia, puesto que exigirla
antes de ello, importaría el pedido de cumplimiento de una obligación inexistente.
Así lo dispone el Art. 630 del CPC como sigue "El lanzamiento se verificará sin perjuicio de las
acciones que por cualquier concepto el demandado pudiere hacer valer en inicio distinto contra el
demandante; pero si aquél hubiere obtenido la retención en el juicio correspondiente, el
lanzamiento no tendrá lugar, salvo que el demandante garantice su pago con caución suficiente a
criterio del juez. No será admisible la caución juratoria".
La revocación de la medida de retención puede darse en el caso que el demandado efectúe la
contraprestación a la que estuviere obligado o afianzare su cumplimiento, pagando la suma
reclamada o lo que llegare a acordar con el accionante o si es que ofreciera una fianza real que
convenza al Juez, garantizando así el cumplimiento de la Sentencia en caso de que sea favorable al
accionante.
Requisitos Formales.
El reconocimiento de crédito por mejoras y retención de inmueble, no posee un procedimiento
especial ni sumario previsto en el CPC, por lo que, de acuerdo al Art.. 207 del CPC, las contiendas
judiciales que no tengan establecido un procedimiento especial, se tramitaran conforme a las
normas del proceso ordinario. También son aplicables las previsiones de los Arts. 46, 47, 107, 215 y
219 del CPC y 17, 87 y 88 del COJ.
Redacción de la Demanda.
La demanda debe contener todos los requisitos establecidos por el Art. 215 del CPC (nombre,
domicilio, hechos, derechos, etc.), la promoción de la demanda de reconocimiento de crédito y
cobro por mejoras y la solicitud de la retención del inmueble objeto de la demanda.
En cuanto a los hechos, el actor debe individualizar las mejoras introducidas dentro del predio del
inmueble, acreditando dichas mejora con las pruebas instrumentales que tuviere, debiendo
constar en ellas los gastos y las mejoras efectuadas, determinando de forma precisa el monto del
crédito que pretende reconocer para su cobro, en cuya garantía debe solicitar la retención del
inmueble. Debe fundarse en los Arts. 1826, 1827 y siguientes del CC, los Arts. 46, 47, 107, 215, 219
y demás concordantes del CPC, así como los Arts. 17, 87 y 88del COJ.
 Casuística.
Hechos.
La señorita Jessica, celebró un contrato de alquiler con Amanda, acordando un plazo de 3 años de
duración, dicho contrato, en una de sus cláusulas, permitía la realización de mejoras útiles o
necesarias al inmueble. Al cabo de 1 año, 6 meses, Amanda promueve una acción política de
desalojo contra Jessica por incumplimiento del contrato y falta de pago del monto acordado en
concepto de alquiler, dicha acción fue acogida favorablemente en primera y segunda instancia por
el Juzgador, por lo que, es una Sentencia firme y ejecutoriada.
La casa que se encuentra dentro del inmueble objeto de litigio, contaba solamente con una
habitación grande, la cual no tenía puertas ni ventanas, tampoco baño, por lo que, Jessica a fin de
que el lugar sea habitable realizó las mejoras necesarias para ese efecto, comprando así marcos,
puertas, ventanas y construyó un baño moderno, con todos los materiales y accesorios que ello lo
implica.
Al dictarse Sentencia sobre el desalojo y esta hallarse firme y ejecutoriada, el abogado de Jessica le
recomienda iniciar una demanda ordinaria de reconocimiento de crédito y cobro por mejoras
contra Amanda, solicitando como medida cautelar la retención del inmueble.
Presupuestos Jurídicos.
- La posesión de la cosa por la persona obligada a restituirla, Jessica.
- El crédito a favor de la detentora contra el propietario del inmueble, por las mejoras realizadas,
debidamente probadas.
- En el caso de mejoras suntuarias, el Juez analizará si fue realizada con buena fe.
Encuadre Legal.
El derecho de retención de inmuebles se halla en el Art. 1826 y siguientes del CC.
Pruebas.
Pruebas Anticipadas:
- Reconocimiento de firma del contrato de alquiler por parte de Amanda.
- Reconocimiento judicial del inmueble y las mejoras realizadas.
Pruebas que deben ser acompañadas con el planteamiento jurídico:
- Instrumentales: Contrato de alquiler, en el cual se autorizan las mejoras útiles o necesarias. Todas
las facturas o boletas de pago por los materiales utilizados y las mejoras realizadas.
- Documentales: fotografías tomadas antes ydespués de la realización de las mejoras en el
inmueble.
- Testificales: La señora Mariela Romero con C.I. N° 4.898.524 y Lenys Roa con C.I. N° 5.678.231,
ambas vecinas de la accionante.
En la contestación de la demanda, Amanda opuso una excepción de pago total, alegando que la
misma ya ha pagado a Jessica por las mejoras realizadas en su inmueble, adjuntando a su
planteamiento jurídico , un recibo firmado por Jessica con certificación de firmas por Escribana
Pública, por lo que, se hizo lugar a la excepción de pago total y la demanda fue rechazada por su
improcedencia.