10

PASOS PARA
ELEGIR AL
INQUILINO
PERFECTO

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

1 EL ARTE DE LA ATRACCIÓN:
CAPTAR AL INQUILINO PERFECTO

Antes de hablar de cómo analizaremos al inquilino,

deberemos atraerlo. Esto también es un arte en sí mismo: el
arte de la atracción.

Si quieres a un buen inquilino, debes ofrecer un producto (y un

precio) que esté a la altura.

Aunque a algunos pueda parecerles obvio, déjame recordarte

algunos puntos a tener en cuenta si pretendes atraer a los
mejores inquilinos:

Haz unas buenas fotos de la vivienda.

Elabora una descripción atractiva de la vivienda. Destaca

los puntos fuertes, pero sin pasarte.

Promociona el anuncio (paga por ello) si crees que la

demanda no es excesiva y quieres asegurar un proceso
rápido y con un volumen de interesados suficiente entre el
que poder elegir al candidato óptimo.

Pon un precio en línea con el mercado o incluso algo por

debajo para captar a los mejores perfiles de inquilinos.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

2 LA PRIMERA SELECCIÓN:
LLAMADA TELEFÓNICA

Ahora ya tienes un listado de personas interesadas en tu

vivienda. Habrá que hacer una primera criba y quedarnos
solo con los mejores candidatos a inquilino del año.

Con la intención de optimizar tu tiempo, mi recomendación es

que hagas una llamada a cada uno de ellos y les lances
algunas preguntas que te permitan intuir si pueden ser
candidatos finales. No se trata de una extensa entrevista,
sino más bien algo ágil aprovechando la excusa de
resolverles dudas tras el interés mostrado por tu vivienda.

Te propongo las siguientes preguntas iniciales:

¿Por qué te has interesado por esta vivienda?

¿Te gusta la zona? (veamos si sabe dónde está la

vivienda o ha pedido información a decenas de inmuebles
sin ningún criterio)

¿Tienes trabajo estable actualmente?

Si finalmente decidiéramos que la vivienda es tuya,

¿Podrías darnos el contacto de antiguos propietarios para
obtener referencias?

¿Tienes algún animal de compañía?

¿Por qué motivo cambias de vivienda?

¿Cuánto tiempo tienes previsto vivir en la vivienda?

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR
LA PRIMERA VISITA A LA
3 VIVIENDA: LA IMPORTANCIA DE
LAS PRIMERAS IMPRESIONES

Tras la primera selección, nos hemos quedado ya con un

número más reducido de potenciales candidatos. Toca
conocernos y seguir reduciendo la lista para poder quedarnos
solo con los mejores candidatos.

Digamos por ejemplo que un número de entre 5 y 10 sería

algo razonable. Cuando más hayas podido filtrar en la
llamada y te acerques a 5 menos trabajo tendrás luego.

Si necesitas inspiración, te dejo más ideas de nuevas

preguntas a hacer en este nuevo contacto:

·¿Pagas puntualmente todos los meses?

·¿Eres cuidadoso con las cosas?
·¿Actualmente vives de alquiler?, ¿dónde?
·¿Cuánto tiempo llevas viviendo en tu actual vivienda?
·¿Por qué quieres cambiar de vivienda?
·¿En qué fecha te mudarás del piso actual?
·¿A qué te dedicas?
·¿Has tenido problemas económicos últimamente?
·¿Cuáles son tus ingresos aproximados?
·¿Te parece bien el precio de alquiler?
·¿Hay algún problema que deba conocer antes de pedirte la
documentación y mandarla al seguro de impagos para que evalúen
tu situación?
·¿Fumas tu o alguien de los que van a vivir contigo?
·¿Te han desahuciado de una vivienda alguna vez en el pasado?
·¿Tienes alguna pregunta para mí?

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR
AJUSTANDO EL EMBUDO A LA
4 REALIDAD

Es posible que, tras la primera visita física no tengas todavía

claro quiénes serán los posibles candidatos.

O puede que al eliminar a aquellos que no te han gustado o

se han auto descartado, te haya quedado un número
demasiado reducido entre el que seleccionar.

¡Socorro!

Necesitamos ampliar el número de candidatos.

Dependiendo de la situación en la que te encuentres y tengas

o no suficientes candidatos entre los que elegir, tus siguientes
pasos serán:

Llamar (o enviarles un mensaje si el número es excesivo) a

todos los candidatos que no han pasado el filtro de la
llamada indicándoles que no han sido seleccionados y que
la vivienda no es para ellos.

Llamar a los aquellos candidatos que, tras la llamada

inicial descartaste, pero se quedaron en el límite de pasar
el filtro con la idea de rescatarlos y añadirlos al proceso de
selección concertando la visita presencial.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR
VERIFICACIÓN DE INGRESOS Y
5 DOCUMENTACIÓN

Lo primero que haremos con los candidatos finales será

verificar que con sus ingresos demostrables efectivamente
podrán hacer frente al pago del alquiler sin complicaciones.

Si contratamos un seguro de impagos, esta tarea la realizará

el seguro por nosotros.

Para poder comprobar este punto, vamos a pedir el contrato

de trabajo y las últimas nóminas.

En estas deberás chequear que el inquilino gane por lo menos

tres veces lo que pagará de alquiler.

Si se trata de una pareja, la suma de sus ingresos deberá

cumplir con esta regla.

Adicionalmente, quieres que sean ingresos estables y ello lo

sabrás si el contrato que tienen es indefinido.

En el supuesto de que no cumplan con este requisito, siempre

puedes solicitarles un avalista que sí cumpla esta norma y
esté dispuesto a avalarles en el contrato de alquiler.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

6 LA SEGUNDA CITA

Es posible que en este punto ya tengas al candidato ideal.

Incluso es posible que tras la llamada inicial ya te olieras
quien iba a ser tu candidato y a lo largo del proceso lo hayas
validado.

Sea como sea, toca continuar con el proceso.

Si ya tienes al candidato, podrás saltar al punto 8

directamente y ahorrarte unos pasos.

Si todavía no has tomado una decisión, es momento de que

trates de hablar con los finalistas para obtener más
información y poder resolver las dudas que te queden.

Aprovecha para poner encima de la mesa aquellos temas que

consideres que puedan hacerte decantar por un candidato u
otro.

Si por ejemplo dudas acerca de quién permanecerá más

tiempo en la vivienda trata de averiguar sobre su estabilidad
en el municipio y sus intenciones de vida a largo plazo.

Cualquier información puede ayudarte en la toma de la

decisión final.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

7 MIDIENDO LO QUE NO SE PUEDE

MEDIR:

Si quieres acertar en la elección de un inquilino, no debes

basarte solo en la información quantitativa.

Habrá detalles que te harán pensar que un inquilino pueda

ser mejor que otro.

Recientemente andaba yo buscando al inquilino perfecto para

la última vivienda que he incorporado a mi cartera de
viviendas de alquiler. Justo me encontraba en este punto del
proceso y tenía a dos buenos candidatos.

Probablemente ambos hubiesen sido una buena elección.

Estos candidatos, ambos muy buenos como te comentaba

eran, por un lado, una parejita joven con un proyecto de vida
en el municipio donde está la vivienda y, por otro lado, una
mujer recién separada con sus dos hijos.

Me hubiese encantado tener dos viviendas porque me

hubiese quedado con los dos candidatos sin pensarlo.

Finalmente elegimoa a la parejita, aunque sus ingresos eran

inferiores. Básicamente nuestra decisión se basó en la
intuición de que por su situación, permanecerían mucho más
tiempo en la vivienda reduciendo la rotación de la misma.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

8 CULTIVANDO LA RELACIÓN PARA

QUE SEA DURADERA

Ya tenemos al elegido.

Nosotros hemos elegido a nuestro candidato entre un buen

número de candidatos y él nos ha elegido a nosotros entre
miles de viviendas.

¿Bonito verdad?

Pues no nos durmamos en los laureles porque todavía nos

queda trabajo para hacer que esta historia tenga un final
feliz.

Hemos puesto algunas cartas sobre la mesa a lo largo del

recorrido.

Sin embargo, ahora es el momento de poner toda la carne en

el asador. No te guardes nada.

Todo lo que necesites que tu inquilino sepa acerca de cómo

debe ser vuestra relación, díselo: lo que esperas de él, cómo
quieres que trate a tu vivienda, si puede o no hacer agujeros,
si puede o no hacer lo que sea.

Créeme que tras haber tratado con decenas de inquilinos la

experiencia me dice que mejor dejar las cosas claras desde
este momento.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

9 ELABORACIÓN DEL CONTRATO

Este paso, igual que muchos del proceso que te estoy

mostrando, estará condicionado a si has decidido encargarte
tú de todo el proceso de selección del inquilino o si lo has
delegado en una inmobiliaria.

En el supuesto de que lo hayas delegado en la inmobiliaria,

ella se encargará de elaborar un buen contrato de alquiler.

Debes pedirles que te lo manden antes de facilitárselo al

inquilino para poder revisar que esté todo alineado con tus
intereses y tener margen para añadir las cláusulas que
consideres relevantes.

Asegúrate de dejar claro lo que quieras dejar claro. Si no

pueden hacer agujeros y lo pone en el contrato, díselo
amablemente pero que les quede claro.

Muchas veces los contratos se leen rápido y no se interioriza

su información.

Si te vas a encargar tu de la elaboración del contrato,

deberías valorar pagar a un profesional para que pueda
suministrarte un contrato acorde a la ley y que además te
proteja ante futuros incidentes.

VIVIRDERENTAS.NET
PASOS A SEGUIR

10 LA FIRMA DEL CONTRATO

En este punto ya tenemos todo el pescado vendido.

¿Seguro? Recuerda que queremos una relación satisfactoria y
duradera.

Tras la firma del contrato, tenemos un punto de dolor que

puede generar conflictos y que debemos tratar de minimizar:
la primera semana de la vivienda.

Durante el traslado o los primeros días en la vivienda, el

inquilino encontrará algunos problemas que difícilmente
podrás resolver anticipadamente.

Si recientemente has tenido, por ejemplo, a un inquilino en la

vivienda, es posible que haya algo roto que no te haya
notificado.

Mi recomendación - y lo que yo suelo hacer - es que pongas

este tema encima de la mesa el mismo día de la firma del
contrato.

Yo le explico que al principio suelen aparecer cosas en la

vivienda, que no se preocupe y que me lo notifique para
poderlo solucionar. Que es lo más normal del mundo.

De este modo, atacando los problemas de frente,

conseguimos que este punto de dolor se supere lo más
amablemente posible y conseguimos que no se generen
fricciones iniciales en nuestra relación.

VIVIRDERENTAS.NET
 Sígueme para
más información
en
vivirderentas.net

Comparte esta Guía si te ha

parecido útil