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es
Reconocimientos
Por ms que me gustara suponer que s todo sobre mi tema, hay momentos cuando contem
plo una pgina del manuscrito en blanco y slo sienta all risas de m. Aquellos eran lo
s momentos cuando envi splicas de la ayuda y quiero agradecer a los amigos y coleg
as que vinieron a mi ayuda:
Michael P. Buckley, Director, M.S. en el Programa de Desarrollo inmobiliario en
la Universidad de Columbia, una fuente verdadera de la sabidura sobre todos los a
suntos de inversin de bienes inmuebles, desarrollo y finanzas, quien tolera y has
ta anima mis conferencias del invitado en la universidad; Ken Ferrari, el socio
gerente de la Hipoteca del Mercado de Plainville, Connecticut, alguien que sabe
y se preocupa por su profesin y quien me ayud a entender el prstamo residencial de
su lado del escritorio; los abogados Andy Garson y David Slepian de Fairfield, C
onnecticut, quienes siempre escuchan con paciencia mis acuerdos complicados y qu
ien me puso directamente cuando pretend explicar el punto fino de ttulos de bienes
inmuebles y cierres; Suzanne Kliegerman, Primer vicepresidente, Divisin de Crdito
s para vivienda, Banco del Comercio, Nueva York quien me ayud a ver finanzas de b
ienes inmuebles a travs de los ojos de un prestamista de la carpeta; Bill Wilson,
Hijo, CPA con el Peor de la Furgoneta, Du Biago de Stamford, Connecticut, quien
ayuda a guardar mis libros (y a veces m) en el equilibrio.
Tambin quiero agradecer a varios miles de los clientes de mi empresa de software,
RealData. Durante los 23 aos pasados ha compartido muchas cuentas vivas de su in
versin de bienes inmuebles y acuerdos de desarrollo - sus proyectos, sus xitos, su
s problemas, sus soluciones creativas. Esa interaccin ha permitido que yo partici
pe experimentadamente en muchos acuerdos ms que cualquier persona podra esperar ra
zonablemente experimentar en una carrera. Es el mejor.
ix
Introduccin
Hay una primera vez para todo. Sin duda ha odo este clich gastado ms que una vez en s
u vida. Estamos todos los adultos aqu, por tanto es seguro decirle: es verdad.
Entre las experiencias por lo visto aspira a someterse por primera vez (o posibl
emente slo el segundo o tercer) debe invertir en bienes inmuebles. Por eso lee es
te libro en vez de hacer algo del cual podra disfrutar. Subo este sujeto en la pr
imera pgina de modo que pueda alinear sus expectativas. Para quien se escribe est
e libro? Qu est en ello para usted?
En primer lugar, no es un maniqu. Al contrario, sospecho que es completamente int
eligente y le gustara aplicar esa inteligencia a un campo donde puede construir a
lguna riqueza significativa. No puede esperar (o hasta querer) conseguir a ricos
privados y reactivos, pero al menos quiere construir la clase de activos que pu
eden poner a sus nios a travs del colegio, financiar su retiro, y quizs hasta eximi
rle de los nueve a cinco rutina antes que haba planeado al principio.
stos son objetivos realistas, pero conseguirlos tiene que tomar las primeras medi
das, que nos devuelve a la primera vez para todo castao. En que ahora hace para una
vida, lo hace bien porque primero aprendi los fundamentos y luego aument la exper
iencia. La inversin inmobiliaria es no diferente. Tiene que comenzar con los fund
amentos, no con el extico o los obscuros consiguen-richquick tcnicas. Entonces tie
ne que poner en prctica aquellos fundamentos y desarrollar sus habilidades a travs
de la prctica.
Segn su profesional y negocio y experiencia de la vida, un poco del material en e
ste libro podra ser obvio hacia usted, mientras otro contenido ser completamente n
uevo y desconocido. Quizs no es realmente un primerizo, pero ha comprado ya un o
hasta unas propiedades de la inversin. Es
xi
INTRODUCCIN de xii
all algo aqu para usted? Hay mucho aprender sobre la inversin inmobiliaria - segura
mente ms que puede ser cubierto en cualquier libro - tan s, habr algunas lecciones
en este volumen para usted tambin. Antes de que sus hbitos se hagan firmemente enr
aizados, vean cmo se comparan con los mtodos de los cuales hablo aqu. Quiere desarr
ollar un enfoque de mejores prcticas a la inversin.
Quiero este libro para servir de la Inversin inmobiliaria 101. Creo que hace un lug
ar excelente para usted para comenzar su carrera de la inversin porque le provee
de una descripcin del proceso: donde encontrar propiedades del candidato; cmo eleg
ir el que; donde y cmo conseguir la financiacin; cmo negociar y cerrar el acuerdo;
y cmo bajarse en el pie derecho una vez que sea un dueo. Tambin aade una dosis sana
de consejos que tendra que por otra parte aprender a travs del mtodo de tanteos. He
sido un inversionista de bienes inmuebles durante ms de 30 aos; aprenda de mis er
rores por tanto puede hacer nuevo de su propio.
En varios sitios en este texto me referir a otro libro mo, Que Cada Inversionista
de Bienes inmuebles Necesidades de Saber Sobre el Flujo de fondos, tambin publica
do por McGraw-Hill. El anlisis financiero de una propiedad de ingresos es una par
te esencial del proceso de elegir un que vale la pena y prometer la inversin. Com
o este volumen sirve de una descripcin, cubro slo los puntos culminantes del anlisi
s financiero aqu. Si decide que quiere desarrollar un entendimiento ms completo de
este tema, sugiero que mire al libro del Flujo de fondos.
Como en mi libro anterior, encontrar que ste liberalmente se adorna por Reglas bsica
s. Estos pequeos trocitos del consejo representan ms opinin (mina) que el hecho. Pue
den no encajar cada lugar y tiempo, tan seguramente los medirn contra la realidad
de su situacin.
Tambin encontrar que proporciono recursos en lnea que puede usar junto con este lib
ro. Para tener acceso a ellos, vaya a realdata.com/secrets.
Ahora es tiempo de comenzar. Qu mejor coloca que al principio? Antes de que se pu
eda hacer un inversionista de bienes inmuebles afortunado, tiene que encontrar a
lgunas propiedades. Y antes de que haga esto, tiene que encontrar su zona de com
odidad. Vamos a comenzar.
Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmueb
les
PARTE 1
CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
1
Identifique su zona de comodidad
Hay un viejo refrn - si no sabe donde va, cualquier camino le conseguir all. Tenien
do xito ya que un inversionista de bienes inmuebles, o como algo ms en realidad, r
equiere que desarrolle un plan y luego lo siga. El mismo hecho que quiere tener x
ito como un inversionista establece que su objetivo principal no es tirar propieda
des para una ganancia rpida, pero mejor dicho seleccionar inversiones que proporc
ionarn una vuelta significativa - y ganancia - con el tiempo.
La parte de su plan debera deber establecer pautas bsicas acerca de propiedades qu
e tratar de adquirir. Est preventivo ms bien que reactivo - definen lo que busca; n
o responda slo a cualquiera cruces su campo visual. Sobre todo si trabaja hacia s
u primera inversin de bienes inmuebles, quiere buscar una propiedad cuyo coste, l
a ubicacin y el tipo correspondern mejor con sus recursos financieros, habilidades
y experiencia. El primer paso entonces en el descubrimiento de una propiedad de
la inversin conveniente encuentra su zona de comodidad.
1. Identifique una escala de precios Cunto dinero efectivo tiene disponible para
usted? Cunta financiacin probablemente obtendr? (Hablaremos de este tema en mayores
detalles en una seccin posterior.) Si los bancos ofrecen prstamos en el 80 por ci
ento del valor de una propiedad y tiene 50000$ para trabajar con, entonces 25000
0$ iban repre
3
4
No se haga quemado - hacer su diligencia debida
Probablemente no comprara un coche de segunda mano sin comprobarlo, as no hay razn
por qu no debera poder mirar bajo la capucha de su inversin de bienes inmuebles tam
poco. Su opcin de una propiedad de ingresos estar basada en datos sobre su ubicacin
, su corriente de ingresos y sus atributos fsicos. Es importante estar seguro que
no pierde ninguna informacin clave y que los datos que tiene son exactos.
En esta seccin va a ver algunas listas de comprobaciones que le pueden ayudar a m
antenerse concentrado en su misin de diligencia debida. Dividir estos recordatorio
s en tres reas: demogrfico, financiero, y fsico.
Datos demogrficos
Vamos a comenzar con la lista de comprobaciones demogrfica. Esto es un rea quiere
tratar con antes de que comience una bsqueda seria de una propiedad de la inversin
. Puede ser capaz de encontrar remedios por el estado fsico o financiero enfermiz
o de una propiedad, pero no hay mucho puede hacer sobre su ubicacin.
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40 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
Tase Datos demogrficos Vecinos _____ Population__________________________________
________________________ _____ Crecimiento demogrfico ___________________________
________________________ _____ Edad Distribution________________________________
_____________________ _____ Ingresos Range______________________________________
_________________ _____ Perfil Ocupacional _____________________________________
____________ _____ Empleadores Principales _____________________________________
_______________ _____ Precio de vivienda Mediano _______________________________
___________________ _____ Cambio del Valor de Casa _________ Aumentando ________
Estable __________ Disminuyendo _____ la Edad de la Reserva del Alojamiento ___
_____________________________________________ _____ Mezcla del Alojamiento _____
___ SF Det ______ Condominio ________ 2-4 Fam ________ Apropiado _____ Vacante d
el Piso __________________________________________________ _____ Alquiler del Pi
so (variedad) _____________________ - _______________________ _____ Vacante de l
a Oficina ______________________________________________________ _____ Oficina R
ent/sf (variedad) ____- ____ Clasifican Un ____ - ____ la Clase B ___ - ___ ms Ab
ajo _____ Vacante Detallista ___________________________________________________
___ _____ Rent/sf Detallista (variedad) _______________________ - ______________
_________ _____ Trfico del rea Detallista Count___________________________________
___________ _____ Dividiendo en zonas __________________________________________
__________________ _____ Cuestiones de la Administracin municipal _______________
_______________________________ _____ Aspecto Vecino General ___________________
___________________
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
41
Los datos demogrficos son esencialmente su diligencia debida del preacuerdo. Pert
enece no a una propiedad particular que planea comprar, pero mejor dicho a la ub
icacin en la cual planea invertir. Si va a implicarse en esta vecindad, entonces
debera saber en qu entra.
Como trabaja con esta lista de comprobaciones, ser inclinado a prestar la mayor a
tencin a algunos artculos que a otros, segn el tipo de la propiedad que planea comp
rar. El aprendizaje sobre el mercado para el espacio de oficina puede no ser su
mxima prioridad si espera invertir en condominios residenciales. Sin embargo, si
quiere tener xito con algn tipo de la propiedad, sera sabio para aprender todo que
puede sobre la dinmica total del rea. Ese mercado de la oficina no podra ser irrele
vante para sus objetivos. Si el mercado crece, puede proporcionar los empleos qu
e atraern a profesionales jvenes para ocupar los condominios que planea comprar. E
n una comunidad de la gente, negocios y propiedades, todo se relaciona con todo
lo dems. Los inversionistas ms afortunados son aquellos que ven las conexiones y a
fectan a ellos.
Asegrese que mantiene al corriente de todo que puede en cuanto a poltica local y p
royectos del gobierno. All construyen comits en el lugar planeando la construccin d
e nuevas escuelas? Esto puede ser buenas noticias si aquellas escuelas servirn la
vecindad donde invierte, pero tambin pueden tener un impacto sustancial a contri
buciones territoriales. Piensa la ciudad que cambios de divisin por zonas, quizs a
lojan un detallista de la caja grande? Ni su propiedad ni su vecindad existen en
un vaco. Al menos, se tiene que quedar informado en cuanto a lo que pasa y lo qu
e ha planeado - y a veces debera ejercer sus derechos como un votante y contribuy
ente y hacer su propia opinin conocida
No rechace el ltimo artculo a la lista, Aspecto Vecino General, aunque pueda parec
er muy subjetivo. Como se conoca que Yogi Berra deca, puede observar mucho slo mira
ndo. No tendr que llamar una lnea directa psquica para determinar si los dueos y los
arrendatarios toman el orgullo de su vecindad. El descubrimiento de aplicacione
s principales que se oxidan en los patios delanteros dir a todo ustedes que tiene
que saber.
Datos financieros
La siguiente rea que merece su escrutinio concierne datos financieros. Puede usar
Verificar la lista de comprobaciones de Datos Financiera.
Verifique datos financieros
_____ confirman gastos de utilidad y otros gastos verificables ____ Electricity_
____________________________________________________ ____ gas __________________
________________________________________ ____ fuel-oil _________________________
_____________________________ ____ alcantarilla & Water_________________________
________________________ ____ basura ___________________________________________
_____________ ____ propiedad Tax________________________________________________
___ ____ seguro _____________________________________________________ ____ _____
________________________________________________________ ____ __________________
___________________________________________
_____ verifican condiciones de arrendamiento ____ unidad: _______ ______________
___________________________________ ____ unidad: _______ _______________________
__________________________ ____ unidad: _______ ________________________________
_________________ ____ unidad: _______ _________________________________________
________ ____ unidad: _______ _________________________________________________
____ unidad: _______ _________________________________________________ ____ unid
ad: _______ _________________________________________________
_____ verifican historia del pago del arrendatario ____ unidad: _______ ________
_________________________________________ ____ unidad: _______ _________________
________________________________ ____ unidad: _______ __________________________
_______________________ ____ unidad: _______ ___________________________________
______________ ____ unidad: _______ ____________________________________________
_____ ____ unidad: _______ _________________________________________________ ___
_ unidad: _______ _________________________________________________
_____ verifican depsitos de seguridad ____ unidad: _______ ______________________
___________________________ ____ unidad: _______ _______________________________
__________________ ____ unidad: _______ ________________________________________
_________ ____ unidad: _______ _________________________________________________
____ unidad: _______ _________________________________________________ ____ uni
dad: _______ _________________________________________________ ____ unidad: ____
___ _________________________________________________
_____ verifican declaraciones de renta (Sociedad del horario E) ____ ao: _______
_________________________________________________ ____ ao: _______ ______________
___________________________________ ____ ao: _______ ____________________________
_____________________
_____ verifican otros contratos en lugar ____ propiedad MGMT ___________________
_____________________________ ____ _____________________________________________
________________ ____ __________________________________________________________
___
_____ verifican plizas de seguros ______________________________________________
_____ declaraciones de daos recientes ___________________________________________
___ _____ verifican polticas del ttulo ___________________________________________
_______
42
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
43
Otra vez, la lista debera servir de un trote de memoria, no de un catlogo exhausti
vo de cuestiones financieras. Mientras la evaluacin de datos demogrficos vecinos e
s algo que debera hacer antes de que identifique propiedades individuales que pod
ra comprar, no espere hacerse demasiado lejano a lo largo en el proceso de la ver
ificacin financiera hasta que est ms cerca a la fabricacin de un acuerdo. Como un as
unto prctico, no debera pasar el tiempo necesario para comprobar toda esta informa
cin en cuanto a una propiedad que simplemente tiene bajo la consideracin. Terminar
como Hamlet y nunca hacer el trabajo. A menos que tenga un contrato de compra ba
jo la negociacin, con poca probabilidad ganar el acceso a la mayor parte de esta i
nformacin de todos modos. Ningn vendedor va a mostrar su declaraciones de renta y
arriendos a un pateador del neumtico.
Regla bsica: Su mejor enfoque debe hacer su oferta de comprar sujeto a verificacin
y aprobacin de los artculos relevantes a esta lista. Definitivamente quiere ver t
odos los arriendos as como informacin sobre depsitos de seguridad y copias de contr
atos que estn en el lugar. El repaso de historias del pago del arrendatario le pu
ede dar dirigirse en problemas potenciales Pide ver la pliza de seguros corriente
e insistir en saber sobre reclamaciones en los cinco aos pasados. Cuando da punt
apis sobre una roca, nunca sabe lo que podra corretear.
Hay una razn sobre todo importante por qu tiene que saber sobre declaraciones de d
aos pasadas. Si la propiedad ha experimentado una reclamacin del dao acutico dentro
de los aos pasados, lo podra encontrar muy difcil y caro para obtener el seguro de
responsabilidad civil para ello. La razn aparente es el miedo del molde. Los aseg
uradores se han hecho cada vez ms tmidos por la arma por el nmero y la talla de rec
lamaciones y premios grandes relacionados con las consecuencias de la salud del
molde. Puede parecer absurdo que la destruccin de un piso de madera dura por una
arandela de ropa vuelta loco podra ser tal gran negocio. An esto es exactamente la
cuestin que encontr recientemente. A causa de una carga errante de la lavandera, g
ast semanas buscando y termin por pagar casi tres veces ms que tena antes para el se
guro. Podra hablar con su abogado incluso en su contrato de compra una garanta del
vendedor que no hubo ningn dao acutico y ninguna agua - o reclamaciones de moldrel
ated dentro de los cinco aos pasados.
Especifique un perodo de tiempo despus de que reciba documentos del vendedor - qui
zs un mes - durante que los puede examinar y con seguridad estipular que puede sus
pender el acuerdo si hay alguno -
44 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
la cosa de su diligencia debida que no le satisface - incluso la carencia de la
cooperacin por el vendedor.
Debe tomar estas verificaciones en serio. He visto ms de una ocasin donde la verda
d surgi slo siendo abierto con palanca suelto por una clusula en un acuerdo de comp
ra. En mi propia experiencia, la fantasa ms comn ha ocurrido en la cotizacin de alqu
ileres residenciales. Pareci que los vendedores oyeron voces que les dijeron lo q
ue deberan conseguir para el alquiler y de alguna manera que se hizo su nueva rea
lidad.
El examen y la aprobacin de los arriendos y la verificacin de depsitos de seguridad
del arrendatario son dos condiciones de la compra que debe tratar como no negoc
iable. Una vez que asuma como el dueo, es ligado por los trminos de aquellos arrie
ndos por tanto debe saber lo que dicen. Lalos con cuidado y no suponga que lo que
parece boilerplate sea consecuente o inocuo. Haga leer a su abogado ellos tambin
.
En cuanto a depsitos, recuerde que, si los arrendatarios realizan sus obligacione
s, entonces se requerir que devuelva sus depsitos. Es esencial saber las cantidade
s correctas y estar seguro que se vuelcan a usted durante el cierre. Tambin averi
ge si los intereses a pagar a los arrendatarios se han acumulado en los depsitos y
de ser as, asegrese que los colecciona del vendedor durante el cierre.
Regla bsica: las Declaraciones de renta - u horarios de la declaracin de renta al
menos relevantes, como el E - le pueden decir muy si los puede conseguir. El vende
dor se plantar; recuerde l o ella que slo quiere las pginas que pertenecen a la prop
iedad. Es muy improbable que un propietario exagere ingresos o subestimar gastos
a una declaracin de renta, por tanto si la informacin sobre la vuelta no correspon
de a los datos representados por el vendedor o agente de bolsa, quiere una expli
cacin. Si la parte de esa explicacin es - A veces pagan en el dinero efectivo y nun
ca relato que, pero por supuesto puede contar con ello ya que alquiler, ningn pro
blema - entonces corre como el viento. Realmente espera que todo lo dems que ha di
cho sobre la propiedad es verdad? Quieren usted para apostar los ahorros de su v
ida en ello?
Inspeccin fsica
En todas partes de este libro subrayo que una inversin de bienes inmuebles es la
compra de una corriente de ingresos, ms bien que la compra de un bien material. Y
o
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
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repita este punto tan a menudo porque probablemente lo encuentra siendo un conce
pto contraintuitivo. La verdad, por supuesto, es que el emperador realmente tien
e la nueva ropa: hay una verdadera parcela de tierra con una estructura tangible
en ello. Si el bien material es en buenas condiciones, entonces la corriente de
ingresos puede prosperar; si est en el mal estado, la corriente se puede secar.
Una propiedad que le presenta gastos de reparacin sustanciales, inesperados merma
r rpidamente su flujo de fondos y reducir el valor de inversin de esa propiedad.
Cmo sabe si una propiedad es en buenas condiciones? Dar un puntapi a los neumticos
no le dir nada sobre un coche, y el mismo enfoque de aficionado no le ayudar con t
ierra o edificios. Debo tratar otro golpe a los individualistas rugosos entre us
ted: A menos que se entrene inspeccionar propiedades, probablemente no recoger en
ms que los problemas superficiales. Tiene que contratar a profesionales para est
e trabajo.
Un lugar bueno para comenzar a mirar est entre el ingreso de la Sociedad american
a de Inspectores de Casa (ashi.org). Si su propiedad es una familia sola o pequea
multifamilia, no debera tener dificultad encontrando a varios candidatos haciend
o el trabajo. Muchos estados ahora requieren el licenciamiento para esta profesin
, y los miembros ASHI se suscriben a cdigo de tica de la organizacin y estndares de
la prctica. Si su propiedad es comercial, todava puede encontrar una opcin convenie
nte aqu porque algunas compaas inspeccionan todos los tipos de la propiedad. Un age
nte de bolsa comercial o su cmara del comercio local tambin pueden ser capaces de
mandar una empresa de diseo del edificio. (Ver la Lista de comprobaciones Inspect
or.)
No use esta lista para contemplar la propiedad por usted. Lea el informe que rec
ibe de un inspector profesional o ingeniero. Extracto de ese informe las cuestio
nes tendra que tratar con y usar la forma para resumir a aquellos. En otras palab
ras, hierva el informe abajo a artculos que requieren la accin y usan la forma par
a guardarle se concentr en aquellos.
Tenga presente que cada propiedad tiene imperfecciones y no todas las imperfecci
ones se tiene que remediar. Algunas paredes exteriores de mi casa son visiblemen
te fuera de la plomada. La casa ha quedado por estar de pie durante casi 150 aos,
por tanto no siento ninguna necesidad de gastar una fortuna que trata de soluci
onar lo que no es realmente un problema. Slo uso Velcro cuando cuelgo cuadros. Tie
ne que aplicar algn juicio a las cuestiones que un informe de inspeccin inevitable
mente levantar. Unos podran ser asesinos del acuerdo. Con otros, el coste del reme
dio es algo que puede negociar con el vendedor. Todava los otros podran ser incons
ecuentes.
46 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
Lista de comprobaciones inspector
_____ Construyendo ____ tipo de Construccin (marco, albailera) ____________________
____________ ____ paredes Exteriores (tipo & condicin) __________________________
________ ____ Tejado (tipo & condicin) _________________________________________
____ Fundacin (tipo & condicin) ____________________________________ ____ Pisos y
solando _____________________________________________ ____ paredes Interiores (t
ipo & condicin) ___________________________________ ____ Windows ________________
_____________________________________ ____ Chimeneas ___________________________
__________________________ ____ Fontanera & encuentros __________________________
__________________ ____ Elctrico & encuentros ___________________________________
_________ ____ Agua & alcantarilla _____________________________________________
____ ____ HVAC, petrleo tanks________________________________________________ ___
_ Puertas & hardware ______________________________________________ ____ Cocinas
______________________________________________________ ____ Cuartos de bao _____
_______________________________________________ ____ Seguridad _________________
_____________________________________ ____ Proteccin contra incendios ___________
______________________________________ ____ Alcantarilla & Water________________
_________________________________ ____ Montacargas _____________________________
________________________ ____ Vestbulos, servicios pblicos _______________________
_________________ ____ infestaciones del Parsito ________________________________
________________
_____ Sitio ____ Ambiental assessment________________________________________ __
__ Landscaping___________________________________________________ ____ Drainage_
_____________________________________________________ ____ Pavimentando ________
_______________________________________________ ____ Aceras & frenos ___________
___________________________________ ____ Fuera de iluminacin ____________________
____________________________ ____ receptculos de la Basura ______________________
_________________________ ____ _________________________________________________
___________ ____ ____________________________________________________________ __
__ ____________________________________________________________ ____ ___________
__________________________________________________
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
47
Hablando de asesinos del acuerdo, concentre su atencin en el artculo, evaluacin ambi
ental. Tendr que contratar generalmente una compaa separada para realizar lo que se
llama una Evaluacin ambiental de la Fase I. El objetivo es buscar riesgos como amia
nto, PCBs, radon, tanques de almacenaje subterrneos, pintura a base de plomo y co
ntaminacin de sitios de desecho. Un cuello de amianto en un tubo calentador no es
un artculo principal para tratar con, pero la contaminacin seria es una pesadilla
que no se marchar fcilmente. Si la propiedad que compra es comercial, su prestami
sta insistir casi seguramente en una Fase que contemplo. Si algo huele a pescado
(figuradamente o por otra parte), tendr que hacer una Fase II ms cara y complicada
. Limpiar una propiedad contaminada puede ser un negocio costoso y a veces - con
la contaminacin de la tierra en particular - puede ser difcil estimar el grado de
l problema hasta que la nueva mediacin comience. Algunos problemas, como la pintu
ra con plomo o la presencia mnima de amianto a menudo se pueden resolver a un cos
te fijo y manejable, pero si es un inversionista que comienza, caja de Pandora d
e permiso cerrada y se aleja de propiedades que tienen cuestiones ambientales se
rias.
Cuestiones jurdicas
Hemos estado usando listas de comprobaciones bien en este captulo, por tanto sumi
nistrar un otro aqu. El objetivo de esta lista, sin embargo, no es proveerle de un
plan de accin personal, pero mejor dicho del contorno spero de un orden del da.
En realidad, hay slo una cuestin jurdica con la cual tiene que tratar: encontrando
a un abogado bueno, alguien que se especializa en transacciones de bienes inmueb
les. Si hubiera un tiempo en nuestro discurso para destellar el No Intentan Esto
en casa advirtiendo la etiqueta, esto sera esto. Las cuestiones jurdicas que habita
n transacciones de bienes inmuebles son suficientemente arcanas que necesita a u
n experto para servir tanto como consejo como como perro guardin. La Lista de com
probaciones Legal incluye artculos de los cuales debera esperar hablar con su abog
ado mientras que la transaccin progresa.
Vamos a hablar de algunos de estos artculos. Los trminos bsicos del acuerdo incluye
n el depsito de la fianza y el precio de compra. Prcticamente cada contrato de bie
nes inmuebles tambin incluir contingencias. Primero entre stos es tpicamente una clus
ula que hace su obligacin de completar la compra sujeta a su capacidad de asegura
r la financiacin en ciertos trminos y dentro de un perodo de tiempo determinado del
tiempo. Una segunda condicin que quiere incluir permite que usted conduzca una i
nspeccin tcnica completa de la propiedad y se aleje del acuerdo
48 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
Lista de comprobaciones legal
_____ Contrato de Compra ____ trminos de Compra: ________________________________
________________ ____ Financiacin de contingencias: _____________________________
____________ ____ contingencias Inspectores: ___________________________________
_____ ____ representaciones del Vendedor: ______________________________________
_____ ____ Arriendos, desestimacin certificates:_________________________________
_____ ____ depsitos del Arrendatario: ___________________________________________
_____ ____ Otra diligencia debida: ____________________________________________
____ Vendedor guarantees:_______________________________________________ ____ Fe
cha lmite: __________________________________________________ ____ Inventario, pr
opiedad & equipan.: _____________________________________ ____ _________________
____________________________________________
_____ ttulo Comerciable: _____________________________________________________ __
___ Servidumbres: _________________________________________________________ ____
_ Revisin: ____________________________________________________________ _____ Div
isin por zonas de conformidad: __________________________________________________
_____ Cdigo de construccin compliance:___________________________________________
__ _____ renuncias del Embargo preventivo: _____________________________________
__________________ _____ Sujeto a contratos: ___________________________________
_______________ _____ __________________________________________________________
________ _____ _________________________________________________________________
_
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
49
si hay algo que no le gusten aproximadamente los resultados. Tambin es comn aadir l
a lengua a un contrato que obliga al vendedor a revelar cualquier vicio oculto p
ero conocido - es decir, defectos que una inspeccin no podra revelar.
El contrato tambin debera hacer tanto como posible para sujetar la exactitud de re
presentaciones hechas por el vendedor o el agente de bolsa. Uno de los mejores m
odos de llevar a cabo esto es con algo llam un Certificado de la Desestimacin. Est
e certificado es proporcionado no por el propietario, pero por cada arrendatario
en la propiedad. Un arriendo comercial bueno obligar al arrendatario a completar
tal certificado de ser solicitado. No hay formato estndar, pero lo que debera inc
luir es una declaracin del arrendatario que verifica lo siguiente:
1. La ubicacin y talla de los 2 espaciales arrendados. El comienzo y fechas de ca
ducidad del contrato de arrendamiento 3. Cualquier opcin de renovar y el llama de
eso 4. La cantidad del alquiler (incluso intensificacin) 5. El estado de pagos d
e alquiler (corriente o atrasado) 6. La presencia de cualquier falta por el prop
ietario 7. La cantidad de depsitos de seguridad 8. El estado de cualquier mejora
del arrendatario prometida por el propietario 9. Cualquier derecho de primera re
spuesta negativa 10. Cualquier opcin de ampliar el espacio arrendado
Si ha negociado alguna garanta con el vendedor, debera hacer recitar a aquellos en
el contrato tambin. Por ejemplo, pide que el vendedor prometa no firmar cualquie
r nuevo acuerdo del arriendo antes del cierre sin su consentimiento. (Imagine es
to: cierra el acuerdo, slo para encontrar que el vendedor acaba de instalar a su
novia en un piso con lo que es literalmente un arriendo del amor. Bada Bing!) Ta
mbin podra negociar el acuerdo de modo que, si alguna unidad ahora ocupada se hace
vacante antes del cierre, entonces el vendedor consiente en pagar ese alquiler
por un nmero especificado de meses. Todo lo que el vendedor ha prometido hacer se
debera explicar detalladamente en el contrato.
Otro asunto de que deberan hacer una lista es un inventario de cualesquiera efect
os personal o equipo que se debe comunicar con la propiedad. Con bloques de piso
s, por ejemplo, pueden haber aplicaciones en las unidades y las mquinas de la lav
andera coinop en un rea comn.
Otras cuestiones jurdicas pueden requerir la atencin tambin. Su abogado debera deter
minar si el vendedor tiene un ttulo claro y comerciable para comunicar, si
50 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
hay cualquier servidumbre debera ser consciente de, y si la propiedad de hecho se
divide en zonas para su uso corriente o intencionado. Si hubiera alguna activid
ad de construccin reciente, debera obtener renuncias del embargo preventivo de tod
os los contratistas que podran tener por otra parte reclamaciones contra la propi
edad para el trabajo impagado.
Como le obligan a cumplir los arriendos cuando se hace el nuevo dueo, tambin le pu
eden obligar a cumplir otros contratos tambin. Podran haber un contrato de gestin d
e la propiedad en el lugar o los acuerdos del servicio para sistemas de segurida
d, montacargas, aspersores, retiro de la basura, fumigacin, cuidado del csped, ret
iro de la nieve o servicio porteril. Si tiene un deber de mantener estos contrat
os, entonces tiene que saber lo que implican.
Una palabra final: es fcil dar cosas por supuesto o tomarlos al valor nominal. La
diligencia debida toma demasiado tiempo, demasiado esfuerzo, demasiado dinero; dj
enos slo averiguacin en el acto los puntos culminantes y hacerse con ello, BIEN? No
. No escatime su diligencia debida. Los asuntos son no siempre lo que parecen, y
si lo que compra resulta ser un paquete de sorpresa - una propiedad con cuestio
nes ambientales, un defecto estructural serio o arrendatarios en la rebelin - la
correccin del problema puede tomar mucho ms tiempo, esfuerzo y dinero que alguna p
rudencia de precompra.
PARTE 2
LA FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN
5
Tipos, trminos y fuentes de prstamos
El amor podra hacer el mundo andar, pero financia lo que hace la vuelta de acuerd
os de bienes inmuebles como una cumbre. Puede ser una generalizacin arrolladora,
pero verdadero sin embargo, que si no tiene xito en la obtencin de la financiacin,
no tendr xito como un inversionista de bienes inmuebles.
En esta seccin aprender sobre tipos diferentes de prstamos y las clases de trminos y
condiciones que los pueden acompaar. Tambin aprende un poco sobre los tipos difer
entes de prestamistas que pueden financiar sus acuerdos.
Cada negocio y profesin tienen su propia jerga especial, y los bienes inmuebles n
o son seguramente ninguna excepcin. Saldr de este captulo con una nueva coleccin ent
era de trminos que puede usar en ccteles, o dondequiera que. Como el tema de esta
seccin financia, vamos a comenzar con el trmino, hipoteca. Va al banco o a algn otro
prestamista para conseguir el dinero en la forma de un prstamo hipotecario o fina
nciacin de la hipoteca, evidenciada por un pagar hipotecario. A cambio de su gener
osidad, da al prestamista un embargo preventivo contra la propiedad, llamada una
hipoteca o escritura hipotecaria o hecho de la confianza. De ah, nuestra primera
financiacin relacion la definicin:
Hipoteca: Un instrumento de seguridad en el cual los bienes races se prometen com
o la garanta subsidiaria para el pago de un pagar hipotecario acompaante.
Hay muchos tipos de prstamos hipotecarios as como muchas condiciones que se pueden
incluir en el pagar hipotecario. La estructura ms comn es el
53
6
Cunto puede tomar a prstamo?
Puede haber notado que su compaa financiera amistosa no le da simplemente un chequ
e en blanco y dice, Rellene lo que necesita. Quiere una tostadora con esto? Los pr
estamistas tienen una fascinacin profunda y perdurable con la garanta subsidiaria
y con la probabilidad de reembolsarse. Tiene que ver el proceso como su prestami
sta lo ve, y as hay dos medidas que debe entender antes de que busque un prstamo e
n una propiedad de ingresos: Proporcin del prstamo al valor y Proporcin de Cobertur
a de Deudas. stos aseguran trminos; es decir son la parte del proceso de toma de d
ecisiones del prestamista en concesin o no concesin de su solicitud del prstamo.
Proporcin del prstamo al valor (LTV)
La Proporcin del Prstamo al Valor (LTV) establece la cantidad del prstamo mxima que
el prestamista dar. Se expresa como un porcentaje. En general un LTV del 80 por c
iento significa que el prestamista quiere prestar hasta el 80 por ciento del val
or de la propiedad.
Valor y prstamo tienen sentidos particulares cuando habla de LTV, sin embargo, por ta
nto es el tiempo para una definicin ms formal:
Proporcin del prstamo al valor: La proporcin entre el importe de la financiacin de l
a hipoteca de una propiedad y el menor del valor valorado de la propiedad o prec
io de venta.
77
tenga la accin de palanca negociadora de una compra todo-en efectivo y pagar 30000
0$ por la propiedad (ver la Tabla 7.4).
Esto es feo; y la cosa graciosa de este acuerdo sin dineros efectivos consiste e
n que mira casi 21000$ en flujos de fondos negativos ms de cinco aos. Esto es 2100
0$ que tendr que tomar de su propio bolsillo. Se puede permitir a hacer esto? Pgue
me ahora o pgueme ms tarde.
Tambin note que no ve un clculo de la vuelta del dinero efectivo en dinero efectiv
o. Por qu no? Como no puede calcular la vuelta segn nada. El dinero-efectivo-oncash
significa el flujo de fondos dividido en el dinero efectivo invertido. Como prob
ablemente recuerda de su clase del lgebra de hace muchos aos, cualquier nmero divid
ido en el cero iguala el infinidad. (Note: En el verdadero software, vera un erro
r aqu.)
Ahora vamos a mirar el camino medio. Usa algn dinero efectivo y financia el resto
. Si financia el 80 por ciento del precio de compra de 300000$, tendr que subir c
on un pago al contado de 60000$ as como 3000$ en el cierre de gastos y 2.400$ en
puntos. Cuando haga esto, todava har mostrar el pago de la primera hipoteca en el
guin anterior, pero no tendr un segundo prstamo hipotecario o los puntos acompaantes
para pagar, por tanto su flujo de fondos parecer ver la Tabla 75.
106 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN
La TABLA 75 algn dinero efectivo
Estos nmeros son positivos. Esto significa que puede sacar el dinero cada ao. A co
rto plazo, al menos, esto probablemente le har mucho ms feliz que el llamado acuer
do sin dineros efectivos, que habra requerido que usted apoye la propiedad cada ao
de sus fondos personales. Ve que el flujo de fondos disminuye cada ao. Esto es p
orque su tasa de inters creciente predita hace que su amortizacin de la deuda aume
nte. An as, durante el perodo de cinco aos experimenta un flujo de fondos positivo t
otal de casi 40000$.
El flujo de fondos es una cosa buena, pero no es la nica cosa. Aquellos de ustede
s que han sido estudiantes fieles de Lo que Cada Inversionista de Bienes inmuebl
es Necesidades de Saber Sobre el Flujo de fondos reconocer que hay otros elemento
s en estos tres la inversin formas pro esa atencin de mrito. Por ejemplo, no ha mir
ado la reventa de la propiedad an, y no ha dado ninguna consideracin al hecho que
hay un valor de tiempo al dinero.
Vamos a mirar la reventa primero. Planea vender esta propiedad en cinco aos. Cuan
do hace, puede esperar pagar a un abogado para manejar el cierre y posiblemente
un agente de bolsa para encontrar a un comprador. Llama estos artculos Los gastos
de la venta. Estos gastos, junto con los saldos pendientes en sus prstamos hipotec
arios, disminuyen el dinero efectivo de la venta para darle los Beneficios de la
Antes-de-que-venta-por-impuestos-impagos. Puede pensar en los beneficios en la ve
nta como el ltimo flujo de fondos que recibir de esta propiedad porque esto es exa
ctamente cual es. Mire a la salida del software de anlisis de la inversin otra vez
para ver que tipo de beneficios recibir de cada uno de sus tres guiones.
En primer lugar, todo el dinero efectivo (ver la Tabla 7.6). Recuerde que, a pri
ncipios de este estudio del caso, dije que proyectara el precio de venta eventual
de la propiedad aplicando un precio de la capitalizacin del 12 por ciento a los
Ingresos operativos Netos en el ao de venta. Como ha visto en varios de los troci
tos del informe encima, el NOI en el ao 5 (2011) es 36517$.
TODO EL DINERO EFECTIVO, NINGN DINERO EFECTIVO O TODO EL DINERO PRESTADO?
107
La TABLA 7.6 todo el dinero efectivo
PRECIO DE VENTA PROYECTADO - gastos de venta - 1ra rentabilidad de la hipoteca -
2dos BENEFICIOS de la ANTES-DE-QUE-VENTA-POR-IMPUESTOS-IMPAGOS de la rentabilid
ad de la hipoteca
Se va a casa con un control de 67.161$. Durante los cinco aos ha posedo la propied
ad, disfrut de 39527$ en flujos de fondos positivos (ver la hoja de trabajo del f
lujo de fondos encima), por tanto ha tomado en el total de 106.688$ de la propie
dad. Su inversin inicial incluy el pago al contado de 60000$, gastos de cierre de
3000$ y puntos del prstamo de 2.400$ - un total de 65.400$, abandonndole delante e
n 41.288$.
Vamos a organizar la informacin que ha coleccionado hasta ahora en un formato que
es ms legible para la comparacin. Recuerde que suger antes que debiera pensar en l
os Beneficios en la venta como slo otro flujo de fondos. Esto es verdad, y tambin
puede pensar en su inversin en efectivo inicial como un flujo de fondos. Un modo
muy simple y legible de organizar la clase de datos que hemos producido es prese
ntarlo en la forma de flujos de fondos anuales.
Una tcnica estndar entre inversionistas de bienes inmuebles cuando la fabricacin de
proyecciones formales es a annualize los flujos de fondos de una propiedad; es
decir para tratarlos como si ocurren en una suma global al final de cada ao. Es v
erdad probablemente que realmente no colecciona todos sus alquileres y paga a to
das sus cuentas durante la Nochevieja e inversionistas que comienzan a veces pre
gunta si annualizing es un enfoque sano. Debe tener presente que un formal es un
esti-
TODO EL DINERO EFECTIVO, NINGN DINERO EFECTIVO O TODO EL DINERO PRESTADO?
109
el compaero de lo que pasar en el futuro, no una contabilidad precisa de lo que ha
ocurrido en el pasado. Si, en un intento de mejorar la exactitud, trata de hace
r tales estimaciones cada mes, entonces tendra que hacer 12 veces ms proyecciones
de ingresos futuros y gasto. Esto aadira considerablemente al tiempo tena que compl
etar un formal. Ms bien que mejorar la calidad de proyecciones, que el esfuerzo a
dicional realmente podra hacer que esto rehusara porque tiene mucho mayores nivele
s de la libertad en sus proyecciones. En otras palabras, los errores probables qu
e introducira necesidad teniendo de hacer muchas predicciones ms compensaran probab
lemente la ventaja de poner a punto el cronometraje.
Si todava no se convence, considera que el recipiente ms probable de un poco pro f
orma podra producir (prestamista, compaero, agente de bolsa) probablemente se sorp
rendera verlo en algo excepto un annualized formatear y encontrar difcil absorber.
Clich no obstante, a veces menos realmente es ms.
Ahora que se ha acobardado en el acuerdo, indicar una excepcin a la cantidad de la
suma global del final del ao (EOY) y esto es la cantidad del principio de ao (BOY
). El uso ms comn de esto en bienes inmuebles debe expresar su inversin inicial com
o un flujo de fondos negativo que ocurre BOY1 - principio de ao 1.
Ahora miran estas propiedades como una comparacin simple de flujos de fondos (ver
la Tabla 79).
Comparacin del flujo de fondos de la TABLA 79 todo el dinero efectivo
Note que los flujos de fondos EOY5 parecen mostrar nmeros que no ha visto antes.
Recuerde que vende la propiedad en el quinto ao, por tanto para ese ao realmente t
iene dos flujos de fondos combinados - un del
110 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN
operacin regular de la propiedad y un de los beneficios de la venta. Por ejemplo,
la propiedad todo-en efectivo tiene un quinto ao el flujo de fondos de operaciones
de 36517$, que se combina con los beneficios de venta de 282.720$ para comprend
er el flujo de fondos EOY5 mostrado.
Qu informacin til puede conseguir de esta carta? Le puede esto ayudar a elegir su mt
odo de la compra? Un artculo que se destaca es cmo dbil el guin sin dineros efectivo
s mira cuando comparado con los dems. La verdad es que no le cost nada para entrar
en este acuerdo - nada en BOY1, que es. Pero inmediatamente comenz a usar su pro
pio dinero para compensar flujos de fondos negativos. Tambin note que los flujos
de fondos empeoran cada ao como su subida de gastos de financiacin. Slo la reventa
eventual le achica, y luego slo apenas. Y si tenga unos calentadores de agua aguj
ereados inesperados ms de cinco aos de la propiedad? Podra gastar cinco aos trabajan
do siendo un propietario y no terminar con nada para mostrar para ello.
El otro nmero que salta es su flujo de fondos positivo total del acuerdo todo-en
efectivo. Parecera seguramente que es mucho ms lejano delante con el acuerdo todo-
en efectivo. Es esto la mejor opcin?
Hasta ahora ha estado mirando dlares en trminos absolutos, sin el respeto a cuando
les pag o cuando los recibi. Sera feliz si le dijera que acababa de ganar $1 milln
en la lotera? Todava sera feliz si explicara que la liquidacin sera 1$ por ao durante
un milln de aos?
Hay un valor de tiempo al dinero, y tiene un impacto significativo en sus decisi
ones de la inversin. El dinero recibido en el futuro es menos valioso que la mism
a cantidad recibida hoy. A la inversa, el dinero gastado en el futuro es no sea
que costoso que el dinero gastara hoy.
Hay tcnicas que puede usar lo que le ayudar a mirar la corriente de ingresos enter
a de la propiedad a partir del da de la compra hasta el da de la venta y tener en
cuenta tanto la magnitud como el cronometraje de varios flujos de fondos que ocu
rren a lo largo del camino. La mtrica de la opcin entre la mayor parte de inversio
nistas es la Tasa interna de retorno, por tanto es que vale la pena de desviarse
durante un momento en este sujeto. IRR tendr cuidado de no slo la cantidad de los
flujos de fondos del ao a ao sino tambin cuando ocurran; e incorporar la cantidad d
e la inversin inicial y reconocer cuanto debe esperar a recibir los beneficios eve
ntuales de la venta. IRR conviene en particular bien a situaciones donde compara
inversiones alternativas o compara guiones diferentes para una propiedad sola e
xactamente porque realmente presta la atencin al cronometraje y cantidad de todos
sacan provecho y todo el dinero efectivo.
IRR es el precio solo al cual puede rebajar todas las futuras vueltas de vuelta
a una del da de modo que su total iguale la cantidad de la inversin inicial.
TODO EL DINERO EFECTIVO, NINGN DINERO EFECTIVO O TODO EL DINERO PRESTADO?
111
Imagine el concepto este camino: invierte cierta cantidad de efectivo durante el
da un. Lo que compra con ese dinero es una serie de flujos de fondos que ocurren
en cantidades diferentes y en tiempos diferentes en el futuro. Cul es el que, ta
sa de inters nica que permitira que usted reciba exactamente aquellas vueltas en ex
actamente aquellos tiempos? Ese precio es la Tasa interna de retorno.
No es algo que rasguar al dorso de un sobre. Necesitar una calculadora financiera o
software. Puede descargar un modelo Excel simple en realdata.com/secrets para e
ste fin. Cuando entra en una inversin inicial y una serie de flujos de fondos, el
modelo usa la funcin de IRR incorporada de Excel para calcular la tasa de rendim
iento total.
IRR es sensible al hecho que el dinero recibido en el futuro no es tan valioso c
omo el dinero recibi en el presente. Si tiene que esperar mucho tiempo para conse
guir lo que parece ser el xito con una inversin, no puede hacer de hecho as como si
ganara menos dlares, pero los recibiera ms pronto. Puede usar el modelo IRR Excel
para ver este punto. Considere el siguiente. La propiedad produce un flujo de f
ondos modesto pero positivo cada ao, y luego en el ao 10, cuando se vende, cede un
a ganancia aparentemente generosa. Una inversin buena? El IRR es slo el 582 por ci
ento, probablemente completamente bajo comparado con sus objetivos de la inversin
. La razn es tan bajo consiste en que tendr que esperar 10 aos antes de que reciba
el flujo de fondos de la reventa. La ganancia del valor podra parecer grande, per
o ocurre hasta ahora en el futuro que valora hoy - su valor actual, como ha llam
ado - es mucho menos. Ver la Tabla 7.10.
Tasa interna de retorno de la TABLA 7.10, venta EOY 10
Flujo de fondos de la Inversin inicial, Final del ao 1 Flujo de fondos, Final del
ao 2 Flujo de fondos, Final del ao 3 Flujo de fondos, Final del ao 4 Flujo de fondo
s, Final del ao 5 Flujo de fondos, Final del ao 6 Flujo de fondos, Final del ao 7 F
lujo de fondos, Final del ao 8 Flujo de fondos, Final del ao 9 Flujo de fondos, Fi
nal del ao 10
Tasa interna de retorno
100000 2000 1500 1,750 2000 2250 3,300 3,750 4500 6000
142000
El 582%
112 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN
Puede experimentar con esta plantilla para conseguir una sensacin para cmo el cron
ometraje y cantidad se relaciona para arreglar su tasa de rendimiento. Trate de
mover el flujo de fondos del 142000 ao de la venta de $ hasta el Ao 3 en vez del Ao
10 (la Tabla 7.11).
Su vuelta es considerablemente mayor porque recibir el flujo de fondos ms grande e
n un tiempo ms corto.
Qu puede IRR contarle sobre sus tres alternativas para comprar esta propiedad? An
tes vio cmo calcular los flujos de fondos de hacer funcionar la propiedad cada ao
y el dinero efectivo proviene de la venta de la propiedad. Si toma una parte ms g
rande de los informes del software extrados encima, puede ver el IRR que consegui
ra comprando con todos, no, o algn dinero efectivo y sosteniendo la propiedad a pa
rtir de unlos a cinco aos (la Tabla 7.12).
Si calcula sus flujos de fondos y la venta sigue a mano, todava puede usar la pla
ntilla IRR para calcular su tasa de rendimiento. Recuerde que resumimos los fluj
os de fondos de cada guin como mostrado en la Tabla 7.13.
Tome los nmeros todo-en efectivo y tpelos en la plantilla IRR para ver lo que pasa
si se vende al final de Ao 5 (la Tabla 7.14).
El anlisis IRR de estos tres modos de estructurar este acuerdo es informativo. La
proposicin sin dineros efectivos para esta propiedad particular es claramente la
ms dbil. Tendr el flujo de fondos negativo de hacer funcionar la propiedad y realm
ente perder el dinero si se vende durante los cuatro primeros aos. El acuerdo todo
-en efectivo toma un ao para trepar, pero despus que la tasa de rendimiento es slid
a. Se podra vender sin peligro en cualquier momento despus del primer ao. pur-conve
ncionalmente financiado
TODO EL DINERO EFECTIVO, NINGN DINERO EFECTIVO O TODO EL DINERO PRESTADO?
113
Propiedad de la muestra de la TABLA 7.12 IRR; todos, no, algn dinero efectivo
PRECIO DE VENTA PROYECTADO - gastos de venta - 1ra rentabilidad de la hipoteca -
2dos BENEFICIOS de la ANTES-DE-QUE-VENTA-POR-IMPUESTOS-IMPAGOS de la rentabilid
ad de la hipoteca
PARTE 3
LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?
10
Qu es negociable?
La respuesta es probablemente obvia: aproximadamente todo. A veces los comprador
es y los vendedores se hacen tan envueltos en la cuestin de precio que olvidan qu
e el acuerdo entero es una amalgama de da y toma. Cuando ha identificado una pro
piedad de la cual quiere hacer una oferta, que cuestiones esperara elaborar en su
s negociaciones?
Hay algunos artculos del contrato que descienden en una lpida, artculos que son neg
ociables slo de nombre. Si la financiacin viene de un prestamista del tercero (es
decir, no el vendedor), entonces una inspeccin tcnica y una evaluacin ambiental - a
s como una valoracin, por supuesto - no podran estar abiertas para la discusin. Pero
, mayora todo lo dems est en la mesa. Ver la Lista de comprobaciones del Contrato.
Seguramente no todo a esta lista ser apropiado para cada acuerdo. El objetivo de
la lista es ayudarle a evitar pasar por alto un artculo de importancia. Tambin, ha
y otras provisiones que su abogado incluir por norma, como prorratear ingresos de
l alquiler pagados por adelantado y gastos.
El sentido de la mayor parte de los artculos a esta lista debera estar claro, pero
varios merecen algn comentario adicional. Una fecha de retirada preespecificada
de su oferta no es crucial, pero tambin no quiere dejar una oferta de la mesa ind
efinidamente. La fecha lmite y la fecha de posesin sern por lo general lo mismo. Si
n embargo si compra una propiedad ocupada por los dueos, el vendedor podra necesit
ar alguna prrroga para desocupar. Por otra parte, tendra que cerrarse rpidamente a
fin de guardar su compromiso del prstamo y precio. Puede cerrar y permitir que el
vendedor aplace durante un poco tiempo, pagndole un por
145
12
Cmo leer una declaracin de cierre
Si ha perseverado a travs de la bsqueda de una propiedad, la diligencia debida, la
bsqueda de la financiacin y las negociaciones del contrato, se podra encontrar por
fin a la mesa aclosing. El montn de papeles empequeecer probablemente la pila en e
l desayuno de la tortita de la Saunday-maana de la estacin de bomberos, y sepultad
o en habr el que que querr examinar con el cuidado. Ha llamado la Declaracin de Cier
re o Declaracin del Establecimiento, y su objetivo es explicar todo el dinero - dond
e vino de y donde fue.
Segn donde hace el negocio, podran llamar a la persona que prepara esta declaracin
el agente de cierre, agente del establecimiento, agente del depsito o abogado de
cierre. Si la propiedad es uno financiado - a la cuatro casa familiar, los manda
tos de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) que los gastos del establec
imiento y las cuentas del comprador y vendedor se resumen en una forma estndar ll
amaron la HUD 1. Aunque esta forma - mostrado en la Figura 12.1 - no se requiera p
ara transacciones comerciales o propiedad privada mayor que cuatro unidades, sir
ve bien de un modelo para entender el flujo de fondos en aproximadamente cualqui
er cierre. Lo usar aqu para ilustrar cmo el dinero se clasifica.
Si se sienta durante un cierre, el agente del establecimiento comenzar probableme
nte su explicacin trabajando de la espalda de la forma al frente, por tanto har lo
mismo. La pgina dos es donde todos los gastos del establecimiento se relatan. Di
vidir esto, como la forma hace, por el nmero de fila en grupos de cientos.
153
14
La maana despus - qu hace ahora que es el dueo?
Un buen nmero de libros se ha escrito en el sujeto de la direccin de la propiedad.
No sugerir que una parte de un captulo aqu comenzar a cubrir este tema completament
e, pero hay algunos comentarios generales que le pueden ayudar a comenzar en el
camino correcto. Mirada a esta seccin final como una Regla bsica grande.
El pasado no es prlogo
Si asume una propiedad con arrendatarios en el lugar, se puede encontrar en una
de dos situaciones:
1. El dueo anterior era un perro callejero miserable. Los arrendatarios tienen ag
ravios que se ulceran. Le saludan por la desconfianza porque todo usted propieta
rios es parecido.
173
174 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?
2. El dueo anterior era un amor, verdadera Mother Teresa, pero con ligas y un pur
o. Le saludan por la desconfianza porque no poda parecer posiblemente a l.
Debera encajonar sus preocupaciones por el pasado de esta propiedad al arrancamie
nto del mantenimiento aplazado de la propiedad fsica y esto es sobre todos. El es
tilo de gestin del dueo anterior es irrelevante para su operacin de la propiedad. L
os arrendatarios que ocupan una propiedad cuando se venda tendrn naturalmente cui
dado con un nuevo dueo. A tiempo todo esto pasar porque no ser nuevo ms y, a travs de
l volumen de ventas, no sern arrendatarios ms. Entretanto, no haga caso de ello. N
o trate de ser el nazi de alquiler para establecer que es el jefe; no trate de s
er slo uno de los tipos para calentar relaciones del propietario-arrendatario. El
funcionamiento de una propiedad de la inversin es un negocio, tan comprtese en un
a manera profesional y seria.
Reglas de oro
Hay algo sobre la relacin del propietario-arrendatario que parece invitar el acri
tud. Quizs es algn detrito dejado terminado en nuestro subconsciente colectivo de
la edad feudal que gira a individuos por otra parte razonables en combatientes.
Andan fuera de este modo de pensar antes de que comience su carrera como un prop
ietario de ingresos. No sugiero que debiera ser ingenuo, que debera creer todo qu
e se dice o supone que cada persona con la cual trata haga la cosa correcta. Si
quiere recibir el respeto, debera comenzar dndolo. No trate a sus arrendatarios co
mo si son cheques sin fondo que esperan a pasar. Tena bastante confianza en el ar
rendatario para firmar un arriendo con l o ella. Sus palabras y acciones deberan c
omunicar esto espera que todos los partidos son y actuarn como adultos responsabl
es.
Mencion encima de que siempre se debera comportar en una manera seria. Si sigue su
nariz a un contenedor abierto de la basura de la cocina de la semana, no se lan
ce a una aria tal como, Usted haragn; se cri en una pocilga del cerdo? Mejor es un c
omentario directo, seguido de una misiva escrita a lo largo de las lneas, Prohibim
os la acumulacin de desperdicios caseros en vestbulos y pisos porque tal cubo de l
a basura atrae bichos. Toda la basura se debe colocar con regularidad en los con
tenedores sellados aseguramos ese objetivo. Esta regla es esencial para su propi
a seguridad y proteccin y para esto
LA MAANA DESPUS - QU HACE AHORA QUE ES EL DUEO?
175
de otros inquilinos en el edificio. Gracias de antemano por su cooperacin. Es el n
egocio, no personal. Si no consigue la cooperacin necesita, se puede intensificar
al siguiente nivel, otra vez guardando el asunto en una base estrictamente come
rcial.
Regla bsica: Una regla dentro de una regla, por decirlo as. No importa cmo con resp
onsabilidad y profesionalmente se comporta, tarde o temprano encontrar a aquellos
arrendatarios de la destruccin masiva que le hacen tan enojado que comience a ab
rigar fantasas extraas de mtodos anatmicamente improbables de la venganza. Calmar. E
nfadarse slo har asuntos peores. Si posee el bastante mucho tiempo de la propiedad
de ingresos, todo sale a una media. La mayor parte de personas con las cuales t
rata sern finas; unos cuantos le volvern loco, mientras unos realmente excedern sus
esperanzas y expectativas. De vez en cuando los arrendatarios que le gustara est
rangular se hacen la fuente de ancdotas instructivas, como la que que encontrar ab
ajo.
Hay otra Regla de oro que es absolutamente esencial. Si espera que sus arrendata
rios traten la propiedad con el respeto, entonces debe hacer as tambin. El manteni
miento y las cuestiones de seguridad no son un lugar para cortar esquinas. Si al
go se rompe, fjelo. Si algo es sucio, lmpielo. Si algo es peligroso, hgalo seguro.
Puede estar seguro que muy pocos arrendatarios propondrn cualquier esfuerzo espec
ial de tener cuidado de la propiedad si su actitud es uno del abandono.
El mantenimiento inadecuado siempre es casi ms costoso que el mantenimiento agres
ivo. Si hay un problema, tarde o temprano lo tendr que fijar, y luego el coste se
r mayor ya que el alcance de la reparacin se ampla con el tiempo. Una propiedad mal
mantenida no puede mandar el alquiler superior, un hecho que disminuye su flujo
de fondos y reduce el valor de la propiedad en la reventa. Realmente animo a mi
s arrendatarios a avisarme si algo es incorrecto, dentro de su propia unidad del
alquiler o en alguna rea comn.
Recuerdo un incidente donde un arrendatario tena un problema con unos servicios.
En vez de llamarme, puso tablones a travs del piso del bao para servir de un puent
e peatonal. El problema no era nada ms que el tubo del relleno flexible dentro de
l tanque de servicios; se haba cado de su poseedor, por tanto roci el agua bajo la
tapa y en el suelo. Se podra haber fijado dentro de segundos. Desde ese incidente
, siempre he dicho a nuevos arrendatarios que quiero informarme de cualquier cue
stin de mantenimiento posible y que har el juicio en cuanto a si merece la atencin
inmediata.
176 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?
Necesita un equipo
No podra creer que necesite la mayor parte de un sistema de apoyo, sobre todo si
tiene slo un o unos arrendatarios. No puede requerir la ayuda cada da, pero debera
comenzar seguramente durante el da un identificndose a quien llamar cuando realment
e necesite la ayuda. Segn el tipo de propiedad posee, necesitar a unos o todo lo s
iguiente:
El abogado - Quizs la misma persona que manej su cierre, quizs no. El primero artcul
o que necesita es un acuerdo del arriendo. Hay formas estndares que puede comprar
, pero el que que elige no podra ser conveniente para su clase de la propiedad o
su jurisdiccin. Podra ser capaz de adaptar el formato del arriendo usado por el du
eo anterior. Si considera esto, todava debera hacer el abogado examinarlo. Si la pr
opiedad es comercial, debera tener definitivamente el asesor legal en cuanto al a
rriendo. En cualquier documento legal, lo que se dice o se deja no dijo no siemp
re significa lo que parece significar. Una vez que tenga un arriendo aceptable,
lo escriba a mquina en su procesador de textos y corrija la informacin variable si
empre que contrate a un nuevo arrendatario.
En el sujeto de arriendos, lo hago una prctica siempre para sentarme con cada nue
vo arrendatario residencial y examinar el arriendo detalladamente. Con este enfo
que de prioridad, a menudo puede evitar problemas posteriores. Quiero estar segu
ro que el arrendatario entiende su responsabilidades y mas tambin. Tambin indico es
tipulaciones del arriendo que tienen la particular importancia, como el pago opo
rtuno de alquiler y no utilizacin del depsito de seguridad como el pago por el alq
uiler de los meses pasados. Los arrendatarios comerciales harn por lo general sus
abogados examinar y explicar el arriendo. Si esto es el caso, entonces no debera
interponer ninguna otra explicacin de su propio.
Su abogado tambin debera ser alguien que tiene la familiaridad con cuestiones del
propietario-arrendatario. Si encuentra un problema con un arrendatario, como el
no pago del alquiler, no quiere comenzar a buscar a un abogado luego para pregun
tar que hacer. Debera tener el que que ha identificado ya de modo que pueda actua
r rpidamente. Elija a su abogado al principio.
Contable - Si sus impuestos son simples y siempre los ha hecho usted mismo, no e
st ms all de la imaginacin que podra seguir haciendo as despus de comprar una peque
piedad de ingresos. Sin embargo, si forma una sociedad,
LA MAANA DESPUS - QU HACE AHORA QUE ES EL DUEO?
177
al comenzar un LLC, hacer mejoras en la propiedad o entrar en cualquier cuestin q
ue est ms all del elemental, es tiempo de usar a un contable.
Manitas - S, sabe cmo cambiar una bombilla. Podra saber hasta cmo fijar un grifo, in
stalar un lavavajillas o construir una buhardilla. Esto no significa que va a es
tar disponible cuando se tiene que hacer. Cuando el arrendatario llama para deci
r que hay un goteo que atraviesa el techo, podra mentir en la playa en Aruba, dec
larando antes del Congreso, o asistiendo a la boda de su mejor amigo. Algo que u
sted mismo pueda hacer le salvar dinero, por supuesto. Pero tambin debera encontrar
a alguien en la localidad en quien puede llamar para tener cuidado de pequeas re
paraciones cuando no puede. Busque el peridico, pregunte a los vecinos. Podra enco
ntrar a una persona que se semiretira y estara contenta tener el trabajo ocasiona
l.
Agente del alquiler - Si trata con un relativamente pequeo nmero de unidades del a
lquiler, sobre todo si son todos o generalmente residencial, entonces decidir pro
bablemente servir de su propio agente del alquiler. Significar hacer publicidad p
ara arrendatarios, mostrando la propiedad, y protegiendo a candidatos. Los arren
datarios residenciales buscarn tpicamente la publicidad de peridico, pero los arren
datarios anticipados para la propiedad comercial con mayor probabilidad trabajarn
a travs de un agente de bolsa; debera pensar seguramente que la contratacin de un
agente alquila su espacio comercial.
Gerente de la propiedad - La magnitud de la solucin tiene que estar en la proporc
in con la magnitud del problema. Si compra el doble a travs de la calle de su prop
ia casa, probablemente no necesita los servicios de un gerente de la propiedad p
rofesional. Cuando debera usar una empresa de gestin? stas son las situaciones dond
e sugerira que seriamente considere la evitacin de la ruta del bricolaje:
1. La propiedad no es dentro de la distancia de viajes fcil. Si no puede vigilar
la propiedad y no se puede poner a ella rpidamente para resolver problemas menore
s, entonces es el pago mejor de dinero de alguien ms para tomar esa responsabilid
ad.
2. La propiedad tiene un gran nmero de unidades del alquiler. Si compra un 60unit
bloque de pisos, tendr que gastar una cantidad de tiempo considerable que trata
con la direccin rutinaria. Si la parte de su plan debe dar
178 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?
su trabajo anterior o carrera y manejan su propiedad en cambio, esto es fino. Si
no, debera encargar la tarea. 3. Bien no conoce el tipo de la propiedad. Si comp
rara un edificio industrial, por ejemplo, y no sepa mucho sobre envergadura clar
a y muelles que cargan, deje la direccin a alguien que hace. 4. La direccin prctica
no satisface su estilo de vida. Compr la propiedad como una inversin, pero prefie
re no tratar directamente con arrendatarios, agentes y contratistas. El acuerdo
en cambio con un vendedor, la empresa de gestin, y les dej manejar la marcha cotid
iana de la propiedad.
Contratistas - La necesidad de hacer reparaciones ocurre con cualquier propiedad
. Tratar con reparaciones ms eficazmente y quizs menos costosamente si no espera al
go a romperse antes de que elija quien lo podra fijar. Los manitas que suger encim
a podran ser su primera lnea de la defensa, pero si un calentador de agua se rompe
necesitar probablemente a un fontanero. Pronto despus de que compre su primera pr
opiedad, descubre recomendaciones y decide a quin llamar la fontanera de reparacion
es, drene limpiado de la lnea, reparaciones de cristal, problemas elctricos y carp
intera si el trabajo excede las habilidades de sus manitas. Tambin alinee sus serv
icios no crticos, como cuidado del csped, retiro de la nieve y limpieza del canal.
Si ha prevalecido a este punto, ha aprendido algo sobre el descubrimiento de pro
piedades de ingresos de comprar, hacer su diligencia debida, analizar la informa
cin financiera, asegurar la financiacin y salida en el pie derecho como un dueo. Ah
ora depende de usted para poner esta sabidura tranquila en la accin - para encontr
ar, financie y haga funcionar su propiedad de la inversin provechosa.
Sobre el autor
Frank Gallinelli es el fundador y el presidente de RealData Inc., una de las mejo
res empresas de software que sirven a inversionistas de bienes inmuebles individ
uales. Es el autor de Que Cada Inversionista de Bienes inmuebles Necesidades de
Saber Sobre el Flujo de fondos.