ESPAÑOL Insider Secrets To Financing Your Real Estate Investments

Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmuebl
es
Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmueb

les
Lo que cada inversionista de bienes inmuebles tiene que saber sobre descubrimien
to y financiacin de su siguiente acuerdo
Frank Gallinelli
McGraw-Hill
Nueva York Chicago San Francisco Lisboa Londres Madrid Ciudad de Mxico Milano Nue
va Delhi San Juan Sel Singapur Sydney Toronto
Reconocimientos
Por ms que me gustara suponer que s todo sobre mi tema, hay momentos cuando contem
plo una pgina del manuscrito en blanco y slo sienta all risas de m. Aquellos eran lo
s momentos cuando envi splicas de la ayuda y quiero agradecer a los amigos y coleg
as que vinieron a mi ayuda:
Michael P. Buckley, Director, M.S. en el Programa de Desarrollo inmobiliario en
la Universidad de Columbia, una fuente verdadera de la sabidura sobre todos los a
suntos de inversin de bienes inmuebles, desarrollo y finanzas, quien tolera y has
ta anima mis conferencias del invitado en la universidad; Ken Ferrari, el socio
gerente de la Hipoteca del Mercado de Plainville, Connecticut, alguien que sabe
y se preocupa por su profesin y quien me ayud a entender el prstamo residencial de
su lado del escritorio; los abogados Andy Garson y David Slepian de Fairfield, C
onnecticut, quienes siempre escuchan con paciencia mis acuerdos complicados y qu
ien me puso directamente cuando pretend explicar el punto fino de ttulos de bienes
inmuebles y cierres; Suzanne Kliegerman, Primer vicepresidente, Divisin de Crdito
s para vivienda, Banco del Comercio, Nueva York quien me ayud a ver finanzas de b
ienes inmuebles a travs de los ojos de un prestamista de la carpeta; Bill Wilson,
Hijo, CPA con el Peor de la Furgoneta, Du Biago de Stamford, Connecticut, quien
ayuda a guardar mis libros (y a veces m) en el equilibrio.
Tambin quiero agradecer a varios miles de los clientes de mi empresa de software,
RealData. Durante los 23 aos pasados ha compartido muchas cuentas vivas de su in
versin de bienes inmuebles y acuerdos de desarrollo - sus proyectos, sus xitos, su
s problemas, sus soluciones creativas. Esa interaccin ha permitido que yo partici
pe experimentadamente en muchos acuerdos ms que cualquier persona podra esperar ra
zonablemente experimentar en una carrera. Es el mejor.
ix
Introduccin
Hay una primera vez para todo. Sin duda ha odo este clich gastado ms que una vez en s
u vida. Estamos todos los adultos aqu, por tanto es seguro decirle: es verdad.
Entre las experiencias por lo visto aspira a someterse por primera vez (o posibl
emente slo el segundo o tercer) debe invertir en bienes inmuebles. Por eso lee es
te libro en vez de hacer algo del cual podra disfrutar. Subo este sujeto en la pr
imera pgina de modo que pueda alinear sus expectativas. Para quien se escribe est
e libro? Qu est en ello para usted?
En primer lugar, no es un maniqu. Al contrario, sospecho que es completamente int
eligente y le gustara aplicar esa inteligencia a un campo donde puede construir a
lguna riqueza significativa. No puede esperar (o hasta querer) conseguir a ricos
privados y reactivos, pero al menos quiere construir la clase de activos que pu
eden poner a sus nios a travs del colegio, financiar su retiro, y quizs hasta eximi
rle de los nueve a cinco rutina antes que haba planeado al principio.
stos son objetivos realistas, pero conseguirlos tiene que tomar las primeras medi
das, que nos devuelve a la primera vez para todo castao. En que ahora hace para una
vida, lo hace bien porque primero aprendi los fundamentos y luego aument la exper
iencia. La inversin inmobiliaria es no diferente. Tiene que comenzar con los fund
amentos, no con el extico o los obscuros consiguen-richquick tcnicas. Entonces tie
ne que poner en prctica aquellos fundamentos y desarrollar sus habilidades a travs
de la prctica.
Segn su profesional y negocio y experiencia de la vida, un poco del material en e
ste libro podra ser obvio hacia usted, mientras otro contenido ser completamente n
uevo y desconocido. Quizs no es realmente un primerizo, pero ha comprado ya un o
hasta unas propiedades de la inversin. Es
xi
INTRODUCCIN de xii
all algo aqu para usted? Hay mucho aprender sobre la inversin inmobiliaria - segura
mente ms que puede ser cubierto en cualquier libro - tan s, habr algunas lecciones
en este volumen para usted tambin. Antes de que sus hbitos se hagan firmemente enr
aizados, vean cmo se comparan con los mtodos de los cuales hablo aqu. Quiere desarr
ollar un enfoque de mejores prcticas a la inversin.
Quiero este libro para servir de la Inversin inmobiliaria 101. Creo que hace un lug
ar excelente para usted para comenzar su carrera de la inversin porque le provee
de una descripcin del proceso: donde encontrar propiedades del candidato; cmo eleg
ir el que; donde y cmo conseguir la financiacin; cmo negociar y cerrar el acuerdo;
y cmo bajarse en el pie derecho una vez que sea un dueo. Tambin aade una dosis sana
de consejos que tendra que por otra parte aprender a travs del mtodo de tanteos. He
sido un inversionista de bienes inmuebles durante ms de 30 aos; aprenda de mis er
rores por tanto puede hacer nuevo de su propio.
En varios sitios en este texto me referir a otro libro mo, Que Cada Inversionista
de Bienes inmuebles Necesidades de Saber Sobre el Flujo de fondos, tambin publica
do por McGraw-Hill. El anlisis financiero de una propiedad de ingresos es una par
te esencial del proceso de elegir un que vale la pena y prometer la inversin. Com
o este volumen sirve de una descripcin, cubro slo los puntos culminantes del anlisi
s financiero aqu. Si decide que quiere desarrollar un entendimiento ms completo de
este tema, sugiero que mire al libro del Flujo de fondos.
Como en mi libro anterior, encontrar que ste liberalmente se adorna por Reglas bsica
s. Estos pequeos trocitos del consejo representan ms opinin (mina) que el hecho. Pue
den no encajar cada lugar y tiempo, tan seguramente los medirn contra la realidad
de su situacin.
Tambin encontrar que proporciono recursos en lnea que puede usar junto con este lib
ro. Para tener acceso a ellos, vaya a realdata.com/secrets.
Ahora es tiempo de comenzar. Qu mejor coloca que al principio? Antes de que se pu
eda hacer un inversionista de bienes inmuebles afortunado, tiene que encontrar a
lgunas propiedades. Y antes de que haga esto, tiene que encontrar su zona de com
odidad. Vamos a comenzar.
Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmueb
les
PARTE 1
CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES
1
Identifique su zona de comodidad
Hay un viejo refrn - si no sabe donde va, cualquier camino le conseguir all. Tenien
do xito ya que un inversionista de bienes inmuebles, o como algo ms en realidad, r
equiere que desarrolle un plan y luego lo siga. El mismo hecho que quiere tener x
ito como un inversionista establece que su objetivo principal no es tirar propieda
des para una ganancia rpida, pero mejor dicho seleccionar inversiones que proporc
ionarn una vuelta significativa - y ganancia - con el tiempo.
La parte de su plan debera deber establecer pautas bsicas acerca de propiedades qu
e tratar de adquirir. Est preventivo ms bien que reactivo - definen lo que busca; n
o responda slo a cualquiera cruces su campo visual. Sobre todo si trabaja hacia s
u primera inversin de bienes inmuebles, quiere buscar una propiedad cuyo coste, l
a ubicacin y el tipo correspondern mejor con sus recursos financieros, habilidades
y experiencia. El primer paso entonces en el descubrimiento de una propiedad de
la inversin conveniente encuentra su zona de comodidad.
1. Identifique una escala de precios Cunto dinero efectivo tiene disponible para
usted? Cunta financiacin probablemente obtendr? (Hablaremos de este tema en mayores
detalles en una seccin posterior.) Si los bancos ofrecen prstamos en el 80 por ci
ento del valor de una propiedad y tiene 50000$ para trabajar con, entonces 25000
0$ iban repre
3
4 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES

enviado un precio de compra razonable. Podra decidir mirar propiedades con precio
s iniciales 300000$ prximos.
Tenga presente que, segn el tipo de propiedad y su condicin, podra ser sabio para c
ontener algn dinero efectivo como una reserva para tratar con reparaciones inespe
radas o con una prdida de ingresos de alquiler.
2. Elija una ubicacin que leer seguramente en algn sitio sobre las virtudes de freg
ar el pas buscando grandes acuerdos de la inversin. Cuando el argumento va, si hac
e un acuerdo espectacular ser capaz de permitirse los servicios de una empresa de
gestin local para dirigir la propiedad. Realmente, hay mucha verdad a ese argume
nto pero tambin hay una advertencia importante. Si es un principiante relativo en
la inversin inmobiliaria, esto no es una manera prudente de comenzar. Si nunca h
a tratado de manejar una propiedad usted mismo, entonces es muy difcil para usted
tener un sentido sano, de fondo de cmo van los asuntos. Son el mercado de empleo
local o cambio del clima de negocios? Cambia el mercado del alquiler? Hace la e
mpresa de gestin un trabajo aceptable? Se mantiene la propiedad limpia y en la re
paracin buena? Con la experiencia, aprende a quedarse armonizado para estas cuest
iones. Sin embargo, si comienza a poseer propiedades usted rara vez o nunca ve,
ocupado y manejado por la gente usted rara vez o nunca ve, entonces pierde la op
ortunidad de desarrollar esa clase de la experiencia. Si comenzar con propiedade
s en una ubicacin remota es una idea mala, entonces comenzar con propiedades cerc
a debe una idea buena. La distancia es una consideracin, pero no la nica. S, la pro
piedad debera consistir bastante cerca en por tanto puede entrar en su coche e ir
all sin necesidad tener de embalar un bolso. Igualmente importante, como el depe
ndiente del yunque en el Hombre de la Msica dice, Tiene que saber el territorio. Cu
ando compra una propiedad de ingresos, puede ser muy valioso entender la dinmica
vecina y datos demogrficos. Si mira la propiedad en un barrio residencial, es car
acterizada principalmente por dueos-inquilinos, arrendatarios o una mezcla? Hay a
ll muy poco volumen de ventas entre unidades del alquiler o es un rea favorecida p
or estudiantes, con el volumen de ventas frecuente? Cul es el precio del alquiler
tpico? Si la propiedad es comercial - dicen, venta al por menor - son tiendas qu
e hacen bien? Hay all puestos vacantes? Es adecuado el aparcamiento? Parece los n
egocios vienen y van? Hay un punto muerto aparente? (Aproximadamente todos han vis
to un lugar donde una docena de restaurantes ha intentado y ha fallado.)
IDENTIFIQUE SU ZONA DE COMODIDAD
5
stos son unos, pero no todas las preguntas que quiere contestar sobre una vecinda
d. Ms de un experto que se hace en la dinmica de un rea dada, ms xito probablemente c
onseguir, tanto en la seleccin como en propiedades de ingresos gerentes. En resume
n ms sabe sobre el territorio, ms comodidad encontrar en su zona de comodidad.
A veces, la compra de la propiedad en la localidad no es slo una opcin. Durante un
viaje de la conferencia reciente habl con muchos de la gente que dijo, Los precio
s de bienes inmuebles se han elevado tan dramticamente aqu que simplemente no es p
osible comprar algo que pueda apoyar hasta su propia financiacin. No tenemos otra
opcin, slo mirar fuera del rea inmediata.
Si debe comprar fuera de su rea - bastante lejos fuera de que no puede visitar co
n regularidad - entonces tiene que tener un lter ego o dos que confa implcitamente.
Esencialmente, esto es similar a mi saben el territorio consejo excepto ahora ten
dr que confiar en otros individuos entendidos para ser sus ojos y odos. Necesitar a
un agente de bolsa local bueno que llevar tiempo para asegurarse que entiende la
dinmica del rea; y necesitar a un gerente de la propiedad confiable para alquilar
la propiedad y manejar cuestiones del propietario-arrendatario. Para la inversin
de fondo para trabajar, se tiene que sentir confidente que el agente de bolsa y
el gerente son capaces y honestos irreprochable.
3. Seleccione un tipo de propiedad seguramente no tiene que comprar la misma cla
se de la propiedad cada vez, pero si esto es su primera compra entonces debera co
nsiderar cmo un tipo particular de la propiedad podra satisfacer su personalidad y
habilidades. Si tiene la experiencia en el negocio, podra sentir directamente en
casa con la propiedad comercial. Si son transacciones cmodas con la gente, quizs
comenzar con una pequea, propiedad de la multifamilia. Si es bueno en responsabili
dad que delega y realizacin de medicin, podra hacer todo lo posible con un bloque d
e pisos ms grande donde usa a un gerente de la propiedad. Vamos a mirar algunas o
pciones ms comunes junto con sus pros y los contras:a. residencia de la familia s
ola o condominio Pros:i. entre los tipos ms fciles de la propiedad de poder porque
hay slo un arrendatario.
ii. Son abundantes; tiene la abundancia para elegir de. iii. Si ya posee su prop
ia vivienda unifamiliar, entonces all
no debera ser nada sobre la propiedad fsica que es desconocida a usted. iv. Puede
negociar un arriendo donde el arrendatario es responsable de todas las utilidade
s, cuidado del patio, retiro de la nieve, hasta contribuciones territoriales. Ob
viamente, ms suplementos que el arrendatario debe pagar, ms abajo el alquiler bajo
l o ella esperarn pagar. La diferencia todava podra ser que vale la pena a usted co
mo el propietario porque el paso de estos gastos a travs de reduce su incertidumb
re en cuanto a costes operativos y reduce sus responsabilidades de la direccin. v
. A algn punto podra decidir moverse en la propiedad usted mismo. Bajo el cdigo tri
butario corriente, viviendo all durante dos aos le podra ganar una ruptura del impu
esto sobre la plusvala significativa (como en, ningn impuesto). Estafas:i. las resid
encias de la familia sola podran ser ms difciles de alquilar que pisos porque los p
recios del alquiler son tpicamente ms altos (ver ii. abajo). ii. Las residencias d
e la familia sola tpicamente son valoradas no por su capacidad de producir ingres
os, pero mejor dicho por datos del mercado - es decir las ventas de las casas co
mparables en el rea. Aunque pudiera cobrar el alquiler que parece alto comparado
con ese de un piso, el alquiler mximo que puede conseguir todava puede no ser bast
ante para cubrir sus pagos de la hipoteca y gastos. Slo podra realizar un flujo de
fondos positivo despus de varios aos de la propiedad y slo realizar una ganancia s
ignificativa de la reventa eventual. Para estimar si probablemente cubrir sus gas
tos de una propiedad de la inversin de la familia sola, tendr que desarrollar defi
nitivamente proyecciones del flujo de fondos. Sera sabio para hacer tales proyecc
iones con todas sus inversiones de la propiedad de los ingresos potenciales y ve
r cmo hacer as en una seccin posterior.
b. Propiedad de la multifamilia (dos a cuatro unidades) Pros:i. no tan abundante
como familias solas pero todava abundancia para elegir de.
7
ii. Hay una posibilidad justa que haya vivido en una propiedad como esto a algn p
unto en su vida por tanto el ambiente es bastante familiar.
iii. Generalmente fcil a alquilar. iv. Puede tener la medicin separada de todas la
s utilidades y calor. Tenga cuidado con
aquellos que no hacen. v. Podra decidir vivir en una de las unidades directamente
del comienzo.
Segn las reglas del impuesto corrientes su unidad ocupada por los dueos sera una re
sidencia personal que no se poda depreciar, pero que podra ser capaz de eximir de
mayora o todo el impuesto sobre la plusvala; las unidades alquiladas seran su propi
edad de la inversin, con la depreciacin tuvo objetivos fiscales en cuenta. Si es u
n dueo-inquilino tambin podra ser capaz de obtener hipoteca ms favorable y precios d
e seguros. Estafas:i. las casas de la multifamilia tienden a ser ms viejas, por t
anto puede encontrar reparacin ms alta y gastos de mantenimiento.
c. Propiedad de la multifamilia (mayor que cuatro unidades) Pros:i. por lo gener
al puede producir un flujo de fondos fuerte. ii. Seguridad en nmeros; si un arren
datario se muda de improviso en una casa twofamily, la mitad de su corriente de
ingresos se seca. Un arrendatario en un edificio de 30 unidades es un pequeo punt
o luminoso en el radar. iii. Generalmente fcil a alquilar. iv. Oportunidad de ing
resos extra de lavandera, aparcamiento, etc. Estafas:i. el arrendamiento y descui
do puede ser un trabajo de jornada completa; puede requerir una empresa de gestin
de la propiedad. ii. Puede no tener la medicin separada de todas las utilidades
y calor. iii. Puede experimentar el desgaste alto en reas comunes en virtud de va
rias personas que los usan.
d. Edificio de oficinas Pros:i. vienen a tallas para encajar cada presupuesto, d
e una casa de madera convertida con un doctor y dentista a un alto con arrendata
rios corporativos.
ii. Posibilidad de arrendamientos a largo plazo; de ser as, entonces la corriente
de ingresos puede ser la actividad estable y que suelta mnima.
iii. Oportunidad de ingresos extra de recepcin reunida y servicios de secretario,
acceso a internet rpido, aparcamiento, vender, etc.
Estafas:i. sepa su mercado: Histricamente all han sido muchos
casos de sobreconstruccin en el sector de la oficina. Cuando esto ocurre, pueden
haber tasas de vacantes altas as como presin a la baja en alquileres que dura dura
nte aos. ii. Si nunca ha sido un arrendatario de la oficina comercial, entonces s
e tiene que poner hasta la velocidad en las provisiones que son comunes a tales
arriendos. Tratar con cuestiones no normalmente dirigidas en arriendos residencia
les.
e. Venta al por menor (pequeo, aislado a travs de centro de la tira) Pros:i. como
oficinas, se pueden extender en talla y coste de una tienda de conveniencia veci
na a un centro de la tira con 10 o ms tiendas. (No hablar de centros comerciales ms
grandes aqu; si se pone a ese nivel, habr crecido ms que este libro.) ii. Tambin co
mo oficinas, ofrecen la posibilidad de arrendamientos a largo plazo. Estafas:i.
otra vez, sepa su mercado: La propiedad har bien slo si los mercados minoristas pr
osperan. La ubicacin es importante con todos los bienes inmuebles, pero vivir o mo
rir por la ubicacin de la propiedad detallista. ii. Tendra que aprender sobre cuest
iones que son nicas para vender al por menor centros, como mezcla del arrendatario,
es decir, llenando el centro con negocios que el complemento el uno al otro per
o no compite. (Por ejemplo, una tienda de conveniencia y un limpiador en seco pu
eden contribuir a una mezcla buena. Miel, cuando recoge sus camisas tambin se para
ra para un poco de pan y leche? iii. Si nunca ha sido un arrendatario detallista,
entonces tambin tiene que aprender sobre las provisiones especializadas en arrien
dos detallistas.
9
f. Pros industrial:i. hay muchas clases de la propiedad que se podra caer bajo el
ttulo general industrial. No trate de ir despus de la planta de General Motors como
su primera empresa. Hay bastantes propiedades locales, ms pequeas que puede consi
derar. ii. Entre propiedades industriales ms pequeas, muchos son el arrendatario s
olo - por ejemplo, un taller de mquinas, instalacin de reparacin, partes fabricator
, ebanista. Un edificio algo ms grande tendr quizs slo unos arrendatarios que arrien
dan el espacio de depsito. Menos el nmero de arrendatarios, por lo general el meno
s intensivo su actividad de la direccin ser. iii. Los autoalmacenes (comnmente inco
rporaba zonas industriales) han proporcionado tradicionalmente la alta rentabili
dad; tambin podra encontrar trminos de financiacin atractivos. Estafas:i. segn el neg
ocio del arrendatario, el uso industrial de una propiedad puede llevar a la cont
aminacin ambiental. La nueva mediacin puede ser tremendamente cara. Puede usar la
lengua del arriendo para dejar al arrendatario saber que est muerto serio sobre e
sta cuestin, pero todos los contratos del arriendo en el mundo no ayudarn si el ar
rendatario contamina la propiedad y quiebra. Tiene que ser tanto visible como vi
gilante para desalentar a su arrendatario de pensar hasta en la eliminacin improp
ia o descuidada de cualquier tipo del material txico.
g. El Resto - Hoteles, Moteles, Parques de la Caravana, Tierra Cruda, etc. Ni pr
os ni estafas para hablar aqu. Excepto la tierra cruda, caracterizara stos de empre
sas comerciales, no inversiones de la propiedad de los ingresos. La marcha de un
motel y el funcionamiento como un propietario son modos fundamentalmente difere
ntes de pasar su tiempo. El arrendamiento de la tierra cruda encaja el modelo de
l propietario mejor, pero es un muy especializado, haga itonce y se hace durante
30 aos emprendiendo. En otras palabras, merece un libro de su propio.
Regla bsica: el Descubrimiento de su zona de comodidad es un proceso de tres paso
s:1. ponga una escala de precios. 2. Identifique al menos un, pero no ms que unos
cuantos
las reas geogrficas que son accesibles y donde tiene o puede desarrollar un entend
imiento bueno del mercado inmobiliario y los datos demogrficos. 3. Elija el tipo
o los tipos de la propiedad que satisfacen sus habilidades y personalidad.
Ahora tiene candidatos para elegir de. Todo que tiene que hacer es escoger el qu
e.
Dnde encuentra propiedades buenas de comprar?

Cuando se mueve a travs de este libro, aprender sobre comparacin de propiedades de
la inversin alternativas, descubrimiento y obtencin de la financiacin, cerrando el
acuerdo, y lo que espero ser una lista amplia de otros temas tiles. Antes de que p
ueda hacer a cualquiera que, tiene que encontrar algunas propiedades de mirar. Dn
de los podra encontrar?
Si considera la compra de una inversin de bienes inmuebles, entonces hay una posi
bilidad buena que sea ya un propietario y haya tenido un poco de experiencia que
hace compras para la propiedad. Todos los sospechosos habituales que se present
an a la compra desde casa tambin le pueden proveer del acceso a propiedades de in
gresos que estn en venta:
1. Corredores de bienes races
Un agente bueno que sabe que es un comprador serio puede ser un activo muy valio
so. Ms tarde hablaremos de la accin de palanca financiera, pero tambin hay, por sup
uesto, reforzar de su tiempo y esfuerzo. Si tiene unas opciones potenciales indi
viduales capaces que protegen para usted, entonces enormemente aumenta sus posib
ilidades

de identificar propiedades convenientes. La inversin inmobiliaria es todo sobre l
os nmeros; si puede seleccionar de entre 5, 10, o inversiones an ms potenciales en
vez de slo un o dos, sus posibilidades de xito deben mejorar necesariamente.
2. Para venta por signos del dueo
Ya que la venta por signos del Dueo tambin le puede llevar a algunas propiedades q
ue vale la pena. La mayor parte de Fizzbos, como los llaman, quieren vender su pro
pia propiedad a fin de salvar la comisin que pagaran por otra parte a un agente. C
omo esta motivacin no es un secreto particularmente ordenado, como el comprador,
espera compartir en ese ahorro, diluyendo su ventaja supuesta de repente.
Los vendedores que no han sido aconsejados por un agente podran poner un precio i
nicial que es inadecuado - a menudo poco realistamente alto, pero a veces debajo
del mercado. El descubrimiento slo de una gema lo puede hacer digno el esfuerzo
de averiguar propiedades FSBO.
3. Publicidad de peridico (de agentes, dueos, bancos)
Su peridico local es un instrumento valioso. Obviamente es una fuente de informac
in directa porque los agentes y los vendedores privados anunciarn sus propiedades
aqu. El fregado de la pequea letra de los avisos legales tambin proveer con el til co
nduce. Los bancos y otros prestamistas de la hipoteca anuncian sus ventas judici
ales en estos avisos legales. Segn su ubicacin, sus posibilidades de encontrar una
propiedad buena vendida en la extincin del derecho de redimir se pueden extender
del insignificante al bien. Aun si comprueba estos avisos y no ve nada que apel
e hasta remotamente, siga comprobando. No le tomar muy mucho tiempo para explorar
los y, como con el FSBOs, se necesita slo una gran inversin para justificar el esf
uerzo.
Hay otros modos que su peridico local puede beneficiar su carrera de la inversin e
n ciernes. Muchos papeles publican la informacin sobre ventas de la propiedad con
regularidad. Esto es un no un sustituto de la investigacin cuidadosa en su Ayunt
amiento o Asesor del condado, pero puede ayudar a darle un sentido de tendencias
y el nivel de actividad en vecindades diferentes. Haga nota un nmero cada vez ma
yor de ventas en una parte de la ciudad, quizs junto con una subida de precios qu
e es
DNDE ENCUENTRA PROPIEDADES BUENAS DE COMPRAR?
13
mayor que en otras reas? Aun si stas son ventas de la vivienda unifamiliar, pueden
servir de una alarma para esperar la mayor demanda de pisos y espacio comercial
.
Otro uso para el peridico (asuncin de usted no tienen un periquito) le debe ayudar
a encontrar a un agente que probablemente corresponder bien con sus objetivos de
la inversin. Entre las primeras decisiones har son, Qu tipo de propiedad quiero com
prar y en que ubicacin? A menudo encontrar que los agentes experimentados, afortuna
dos se ponen para ser as porque se especializan. Se hacen muy entendidos sobre un
rea particular y a veces sobre una clase particular de la propiedad en esa rea. D
iga que quiere comprar pequeo, propiedades de la multifamilia dentro de un radio
de 2 millas de su casa. Suponiendo que una cantidad razonable de tales propiedad
es exista, debera ser capaz de identificar un pequeo nmero de agentes que manejan l
a mayor parte de ese negocio. No podra ser toda ABC Realty Co., cuyos signos ve e
n el rea, pero mejor dicho una persona particular en esa compaa. Como estudia el Par
a la venta anuncios con el tiempo, ser capaz de identificar a aquellos agentes que
le pueden ayudar a encontrar la clase de propiedad que quiere en el rea que pref
iere.
4. Su propia publicidad
El uso convencional de peridicos debe colocar anuncios para la propiedad que est e
n venta. Cambie ese pensamiento y coloque un anuncio buscando una propiedad de c
omprar. Es completamente comn que un dueo que comienza slo a entretener pensamiento
s de la venta o quien es simplemente curioso de lo que contina en el mercado hoje
ar el classifieds. Podra ser puesto en contacto por un agente de bolsa que sabe de
una propiedad no activamente para la venta, pero en que l o ella pueden obtener
un listado abierto para representar la propiedad a un comprador particular - usted
.
Haga su anuncio bastante especfico. Mencione la ubicacin o ubicaciones as como los
tipos de propiedad que considerara. No especifique un precio, aunque pudiera quer
er mencionar la cantidad de su inversin en acciones planeada si es sustancial. Co
mo una alternativa a la discusin del dinero en el anuncio, puede indicar la talla
de la propiedad que busca - por ejemplo, Bloque de pisos, 20-300 unidades o Tira d
etallista, 10000-20000 pies cuadrados.
Con seguridad conseguir respuestas que no se parecen hasta a sus requisitos, pero
no se desalientan. Busca slo unas perlas.
5. Bsquedas de Internet
Finalmente, hay Internet. Cada ao parece que el nmero de bases de datos en lnea que
ofrecen la informacin sobre propiedades para la venta se multiplica. Estos servi
cios vienen, vaya, y fusin en un paso impresionante. Uno que he mirado y esto sob
revivi la expulsin de la bomba de punto es loopnet.com. Comenzaron en 1995, luego
combinado con otro abastecedor en 2001. Le dan el acceso a un inventario enorme
de la propiedad para la venta y para el arriendo. Aun si no encuentra lo que bus
ca, su base de datos puede ser una manera buena de ver las clases de precios y p
recios del arriendo que prevalecen en un rea e identificar a agentes de bolsa que
manejan ciertos tipos de la propiedad en un rea dada.
Sugiero que use su motor de bsqueda de la opcin de encontrar resultados para trmino
s como servicio de la lista de inmuebles. La mayor parte de estas bases de datos t
ratan de ser nacionales en el alcance. Si quiere enfocar su atencin a una bastant
e pequea rea geogrfica, entonces ha limitado posibilidades de encontrar mucho inven
tario en algunas bases de datos ms pequeas. Sin embargo, la busca es fcil y las rec
ompensas pueden ser grandes.
Hay otros modos que podra usar Internet para descubrir propiedades de la inversin.
Los sitios del portal de Internet principales, como Yahoo y MSN, cada uno tiene
cientos de foros de discusin (llamado grupos) dedicado a bienes inmuebles. En mayo
ra de los casos puede leer las fijaciones que los miembros hacen aun si no se afi
lia al grupo. Si le gustara fijar una pregunta o comentario, o contestar a un mi
embro, entonces se tiene que afiliar al grupo. Un nmero justo de estos grupos exi
ste para ayudar a compradores a encontrar propiedades y ayudar a vendedores a en
contrar a compradores. Incluso ms de los grupos sirven de foros de pregunta-y-res
puesta cuyos miembros representan una variedad del principiante al con experienc
ia. Mientras algunas discusiones podran ser banales, a menudo puede encontrar la
informacin valiosa y conseguir respuestas de miembros expertos. El mejor curso de
la accin debe visitar algunos de estos foros e identificar a aquellos donde tant
o los temas como el nivel de discurso satisfacen sus necesidades.
Para aquellos que se implican en bienes races comerciales, mencionar otro sitio we
b: Los Operadores (www.property.com) cuenta ellos mismos como el portal de biene
s races comerciales ms viejo en Internet, y he sido un suscriptor a un poco de su
bastante mucho tiempo de foros del correo electrnico para creer que probablemente
son. Muchos de los mensajes en su foro son la propiedad ricos y quiere, por tanto s
i cava en el sector comercial, esto puede ser un recurso valioso.
15
La Sociedad del Ciberespacio de Bienes inmuebles (www.recyber.com) es otro sitio
del cual debera ser consciente. Tambin eran adoptadores tempranos de Internet y r
ecursos de la oferta tanto a inversionistas comerciales como a residenciales. La
misin del RECYBER va ms all de sus foros de discusin. Tambin proporcionan o recomien
dan una variedad de recursos y ofrecen a gures como la parte de un ingreso de la su
scripcin.
Finalmente, en un otro ataque de autopromocin desvergonzada, debo sugerir que apr
oveche materiales libres proporcionados en el rea de mi propia compaa, www.realdata
.com. Aunque nuestro negocio primario sea el software para anlisis de inversiones
de bienes inmuebles y desarrollo, una parte significativa de realdata.com se de
dica al contenido educativo. Nuestro razonamiento es transparente: mejor entiend
e inversin y conceptos de desarrollo y tcnicas, mayor ventaja se derivar de nuestro
software. En cualquier momento particular debera encontrar una coleccin buena de
artculos educacionales as como recomendaciones ocasionales de recursos del tercero
pensamos son sobre todo que vale la pena.
6. El no tan sospechosos habituales
A diferencia de residencias personales, la mayor parte de propiedades de la inve
rsin estn en venta aun cuando no estn en venta. Si se debiera acercar al dueo de los
holandeses coloniales a la vuelta de la esquina de su casa y decir, Hola. Tulipa
nes agradables. Quiere vender su casa? recibira probablemente una respuesta que co
mbin la incredulidad con la hostilidad absoluta. Realmente no esperara que nadie l
ance a la abuela y Steinway al dorso de una recogida y tire unas Uvas suburbanas
de la Ira slo porque expres un inters en comprar su casa.
Por otra parte, la mayora de propiedades de la inversin no son owneroccupied. Hay
excepciones, por supuesto, y los ms comunes son multicasas familiares donde el du
eo vive en uno de los pisos y propiedades comerciales donde el dueo hace funcionar
un negocio del sitio. El resto, sin embargo, es posedo principalmente por la gen
te que tiene la misma motivacin que hizo que usted leyera este libro: un deseo de
conseguir una vuelta en inversin. Si son inversionistas inteligentes, entonces n
o tienen un accesorio emocional de su propiedad. Es una inversin, como 1000 parte
s del Detallista de la Caja Grande.
Aunque el dueo de una propiedad de ingresos no busque activamente a un comprador,
l o ella probablemente darn la bienvenida a una pregunta. No debera ser difcil para
usted ponerse en el lugar de un dueo tpico: La propiedad corre bastante bien y ha
ce relativamente pocas demandas durante su tiempo y atencin. Se podra beneficiar d
e una venta, pero ahora mismo tiene prioridades ms urgentes de tratar con. La ven
ta suena a un esfuerzo y distraccin - a menos que alguien lo haga fcil iniciando e
l proceso.
Esto no es el ejercicio del maestro de la vuelta como el cual suena. Hay muchos
motivos por qu un propietario de la inversin querra venderse. La razn primera y ms im
portante es intrnseca al propio proceso de la inversin. Ver varios ejemplos en este
libro subrayando que debe mirar una inversin de bienes inmuebles no tanto como u
na propiedad fsica, pero como una corriente de ingresos. Es una serie de flujos d
e fondos, y el ltimo de estos flujos de fondos es el que que recibe cuando vende
la propiedad. Considere si va, una comparacin - aunque imperfecto - a una inversin
de la reserva. Se podra beneficiar de dividendos en curso pagados por la reserva
, pero no realiza realmente las frutas de su inversin hasta que venda esa reserva
. Igualmente, la venta de una inversin de bienes inmuebles es la conclusin que esp
era y pensa con mucha ilusin. Es el ltimo y por lo general el flujo de fondos ms gr
ande.
No es el final del mundo, slo el final del acuerdo. El inversionista compr la prop
iedad por tanto l o ella la podran revender algn da por una ganancia. Si decide acer
carse al dueo y expresar un inters a una propiedad por otra parte no vendida, sugi
ere que hoy podra ser ese da.
La inevitabilidad podra explicar el hecho que el dueo se debe vender finalmente a
fin de alcanzar sus objetivos de la inversin, pero por qu se venden hoy? Hay posib
ilidades amplias y aun si parecen mundanos, pueden ser irresistibles.
1. Quizs lo ms obvio es la ave proverbial en la mano. Puede costar el dinero para
encontrar a un comprador cuando el vendedor quiere un, pero aqu tiene. Ningn albor
oto, ninguna molestia, ningunos costes de publicidad, ningunos folletos, ninguna
comisin.
2. Una segunda razn consiste en que el precio es correcto. Es improbable que quie
re estar en la posicin de ofrecimiento ms que una propiedad vale, pero si su ofert
a es tanto justa como aceptable para el dueo, entonces esa persona debera pensar, T
iene sentido de gastar el tiempo, esfuerzo, y costar para correr despus de una of
erta ms alta? Realmente terminar delante si hago?
17
3. El dueo podra haber consumido toda la depreciacin aceptable en la propiedad y as
haber agotado su potencial para abrigar cualquier de sus ingresos de impuestos.
Si esto es el caso, el cronometraje podra ser correcto para el dueo de vender esta
propiedad, comprar al otro y comenzar el reloj de la depreciacin que hace tictac
otra vez.
4. Quizs el flujo de fondos se ha secado debido a direccin mala o prdida de un arre
ndatario clave. Al dueo corriente le gustara salir, pero esto podra ser una oportun
idad de usted de tomar la accin correctiva y crear el valor.
5. El dueo tambin podra estar listo para retirarse o moverse del rea, haciendo la di
reccin de la propiedad inoportuna.
6. l o ella tambin podran estar simplemente a un punto en la vida cuando el dinero
efectivo en el presente tiene la mayor peticin que el dinero efectivo en el futur
o. Los trillizos adolescentes se marchan todos al colegio el prximo otoo; necesito
el dinero efectivo ahora.
No sabe hasta que pregunte; si bastante a menudo pregunta entonces que encontrar
las clases de respuestas que le llevan a un acuerdo.
Antes de que se acerque a cualquier dueo, debera pasar esta breve lista de comprob
aciones:
1. Est seguro que es familiar con el rea. a. Qu atrae a la gente a esta vecindad? b
. Qu motiva a la gente para alejar? c. Cul es el volumen de ventas en alquileres y
ventas? d. Cul es el mercado para alquileres?
2. El deseo alrededor y las propiedades particulares escogidas que realmente pod
ra querer poseer. a. Si busca una propiedad en la condicin prstina o un fixerupper
o un centro de conveniencia vecino, haga una lista de las propiedades que encaja
n su objetivo. b. Nunca escoja direcciones al azar o todas las direcciones en un
a calle.
3. Haga su tarea. a. Vaya al ayuntamiento o asesor del condado y averige quien po
see la propiedad y cuanto. Examine la direccin a la cual la ley de impuestos se e
st enviando. Si es diferente de la direccin de la propiedad, entonces el edificio
probablemente no se ocupa por los dueos. b. Averige lo que la corriente y quizs el
dueo anterior pag. c. Vaya a la oficina del asesor fiscal y encuentre el valor fis
cal.
d. Examine la tarjeta de campaa del asesor por tanto sabr tanto como puede sobre l
a propiedad fsica - sus pies cuadrados, servicios, disposicin, etc.
4. No se acerque a los arrendatarios. Si comienza a empujar alrededor, los arren
datarios pueden creer que el dueo trata activamente de vender la propiedad y ha o
cultado estos proyectos de ellos. Tambin podran creer que sus arrendamientos estn d
e alguna manera en el peligro. El lanzamiento de la gasolina en relaciones del p
ropietario-arrendatario no es bueno para ninguno de los partidos. Esto no le con
seguir lejos en el pie derecho con el dueo. Si realmente termina por poseer la pro
piedad, habr ganado probablemente la desconfianza de los arrendatarios. No hay na
die la tcnica ideal para dueos prximos sobre la venta de sus propiedades. Considere
las suposiciones siguientes:a. haga su primer contacto va la carta. Un primer en
foque por telfono tomar al dueo de la guardia y probablemente conseguir un rechazo i
nstintivo. Tambin se podra confundir para un telemarketer y hacer cerrar de golpe
el telfono en su odo. b. Indique algo a lo largo de estas lneas: que escriba porque
se interesa en la adquisicin de una propiedad de la inversin en esta vecindad y q
ue la propiedad del recipiente es uno de un pequeo nmero en el rea que cree satisfa
ra sus objetivos. No exagere y por supuesto no diga nada que no sea verdad (p.ej.
, Slo gan la lotera y no sepa que hacer con mi dinero.). c. No haga una oferta especf
ca. d. Invite al dueo a ponerse en contacto con usted por telfono para hablar del
asunto. e. Asegure al dueo que no se dirigir a los arrendatarios o intentar inspecc
ionar la propiedad hasta que se haya dirigido al dueo y tenga su permiso de hacer
as. f. Si no ha tenido noticias del dueo dentro de una semana, entonces llame por
telfono. g. Est corts si el dueo dice no. Sin embargo, si realmente se interesa en
la propiedad, enve una breve nota complementaria cada cuatro a seis meses repitie
ndo su deseo de hablar de su compra.
3
Alinelos - cmo comparar propiedades de la inversin potenciales
Si puede identificar la escala de precios, la ubicacin y los tipos de propiedades
que son candidatos para comprar, entonces la siguiente habilidad debe aprender
son cmo identificarse que, si alguno, de estos candidatos realmente quiere compra
r.
Esto es un paso crucial. Cuando selecciona una propiedad en su zona de comodidad
y paga el precio correcto de ella, maximiza sus posibilidades para el xito. Por e
l precio correcto no hablo en el cdigo para sugerir que tenga que robar la propied
ad. Si encuentra una oportunidad de adquirir una propiedad debajo del valor de m
ercado, esto es excelente. Ms importante debe ser diligente en su anlisis de las f
inanzas y de la propiedad fsica de estar el ms seguro posible que el precio que pa
ga es justo.
En este captulo, va a comparar propiedades examinando consideraciones financieras
como ingresos, gastos y deuda. Como podra sospechar, esto es un tema que justifi
ca ms que un captulo. Mencion antes (y va otra vez) que mi libro ms temprano - de Qu
Cada Inversionista de Bienes inmuebles Necesidades de Saber Sobre el Flujo de fo
ndos - se dedica completamente al sujeto
19

anlisis financiero de propiedad de ingresos. No puedo duplicar los contenidos ent
eros de ese libro aqu (mi editor estaba muy claro en este punto) pero mencionar al
gunos conceptos clave.
La creacin y entender proyecciones financieras sobre una propiedad de ingresos so
n esenciales para su entendimiento del valor futuro y actual de esa propiedad as
como su actuacin como una inversin. No puede aprender posiblemente demasiado sobre
este tema.
Vamos a comenzar con algunos conceptos bsicos y definiciones.
1. Hay un valor de tiempo al dinero. El dinero efectivo que recibe ms pronto es ms
valioso que el dinero efectivo que recibe ms tarde. Considere la diferencia entr
e la recepcin de 1000$ hoy comparado con 1000$ cinco aos de ahora. Si lo recibe en
el futuro, entonces cinco aos de ahora usted tendrn 1000$. Si lo recibe hoy, lo p
uede poner para trabajar para usted ganando ms dinero efectivo de modo que cinco
aos de ahora tenga ms de 1000$. Por ejemplo, si recibe 1000$ hoy y lo pone en el b
anco para ganar el 3 por ciento por ao, al final de cinco aos tiene 1.15927$. Sabe
este proceso como el inters compuesto: 1000$ compuestos en el 3 por ciento por ao
durante cinco aos.
2. El revs de composicin rebaja. Como un inversionista de bienes inmuebles mirar po
r lo general el valor del dinero en el tiempo durante el otro final del telescop
io. Recibe los beneficios econmicos de su inversin (flujos de fondos, como descrit
o despus) no todos en una prisa grande durante el da un, pero mejor dicho por el p
erodo del tiempo. Recibe algn dinero efectivo ms tarde, ms bien que ms pronto, tan co
mo descrito en #1 encima, que el dinero efectivo posterior es menos valioso. Com
o un inversionista usa el descuento para encontrar el Valor actual de cada futur
o flujo de fondos. La tasa de inters que usa se llama ahora la tasa de descuento.
Considere el mismo ejemplo que encima, pero mrelo desde un punto de vista difere
nte. Tiene una inversin cuyo valor hoy no sabe. Realmente sabe, sin embargo, que
en cinco aos le pagar 1.15927$. Tambin sabe que pierde el 3 por ciento cada ao y tie
ne que esperar la rentabilidad. Cul es el Valor actual (es decir, el valor hoy) d
el futuro flujo de fondos? Para realizar este clculo a mano, divdase 1159.27 en 10
3; divida el resultado en 103 y repita el proceso hasta que haya hecho la divisin
cinco veces. (Note: la divisin en 103 es un modo de decir, Cunto debera haber tenid
o en la mano, ganando el 3 por ciento para conseguir el nmero en el cual me divid
o?) tambin puede ir a
ALINELOS - CMO COMPARAR PROPIEDADES DE LA INVERSIN POTENCIALES
21
realdata.com/secrets y descarga una hoja de clculo de Excel simple que permitir qu
e usted realice clculos del inters compuesto. 3. Cuando compra una propiedad de in
gresos como una inversin, lo que realmente compra no es un remiendo de suciedad y
un montn de trastos viejos. Compra lo que se llama una corriente de ingresos, es
decir, una serie de flujos de fondos.
Flujo de fondos: Todo el dinero efectivo de una propiedad afluye menos todas sus
efusiones en efectivo durante un perodo determinado del tiempo. Incluye toda la
llegada del dinero si es gravable como ingresos y todo el dinero que sale sin te
ner en cuenta la deducibilidad. Una convencin en el anlisis de bienes inmuebles es
tratar todo el flujo de fondos neto de una propiedad de la operacin como si ocur
ra en algn momento durante el da anterior del ao.
El primer flujo de fondos en la corriente de ingresos es su inversin en efectivo
inicial, que ocurre durante el primer da del primer ao de su propiedad (abrevi BOY1
durante El principio de ao 1). Como esto es el dinero que sale, es un flujo de fon
dos negativo. Como hace funcionar la propiedad, coleccionando alquileres y pagan
do gastos, caracterizar el flujo de fondos neto cada ao como si ocurri durante el da
anterior (abrevi EOY1 para El final del ao 1, EOY2, etc.). El flujo de fondos neto
para cualquier ao podra ser positivo, si toma en ms que gasta, o negativo si no hac
e.
El flujo de fondos final durante su tenencia como el dueo ocurre durante el da ven
de la propiedad y recibe los beneficios de esa venta. Se combinar normalmente la
venta sigue con el flujo de fondos de hacer funcionar la propiedad en un nmero so
lo, que es su flujo de fondos para el ao final.
Regla bsica: no puedo enfatizar esto bastante: Cuando compra una pieza de bienes
inmuebles como una inversin de la propiedad de los ingresos, los debe ver como la
compra de una corriente de ingresos. Aun cuando un poco de aspecto de la propie
dad parece a usted ser esencialmente un atributo fsico, es realmente la parte de
su evaluacin de la corriente de ingresos. Por ejemplo, podra sentir que un poco de
l valor de una propiedad est en su ubicacin excelente, en su belleza extraordinari
a y encanto, o en su condicin magnfica. Tiene que traducir aquellas visiones subje
tivas a trminos del flujo de fondos objetivos.
Traduccin #1: la ubicacin de Una propiedad tiene un efecto directo sobre su capaci
dad de mandar el alquiler. Pagara ms alquiler por una visin del parque o para una v
isin del vertedero de basura de la ciudad? Si corriera un mercado minorista iba
paga ms una ubicacin en el centro del distrito comercial o en una calle lateral re
mota? La mejor ubicacin crear la mejor corriente de ingresos.
Traduccin #2: la peticin fsica de Una propiedad igualmente tiene un efecto directo
sobre su capacidad de mandar el alquiler. Querra un estudio de abogados pagar ms a
lquiler por un victoriano convertido hermoso o por un bnker del bloque del cement
o?
Traduccin #3: El hecho que una propiedad est en la forma excelente obviamente sign
ifica que no tiene que verter mucho dinero en en seguida para traerlo del nivel
adecuado. Pero si tambin est claro que el dueo corriente siempre ha mantenido la pr
opiedad, que el hecho tiene otras implicaciones. El mantenimiento bueno implica
la direccin buena. La direccin mala lleva a disputas con arrendatarios, retuvo el
alquiler, la vacante alta y la compra de cantidades grandes del anticido, todo de
cual dinero del coste. Piense la corriente de ingresos.
Si compra una pieza de bienes inmuebles rentables como una inversin, entonces est
os nmeros del flujo de fondos tienen la vital importancia a usted. Cuando mira va
rias propiedades podra considerar la compra, un ejercicio que quiere realizar tem
prano en el proceso debe comparar sus flujos de fondos corrientes y proyectados.
Para hacer as, tiene que trazar ingresos, gastos y amortizacin de la deuda.
Vamos a comenzar usando algunas formas que permiten que usted coleccione datos s
obre los ingresos de una propiedad (ver las Figuras 3.1-33). La razn tendr tres ho
jas de trabajo consiste en porque los inversionistas por lo general describen in
gresos del alquiler de uno de tres modos: en trminos de dlares por mes, dlares por
pie cuadrado por ao o dlares por pie cuadrado por mes. La propiedad privada por lo
general se alquila en trminos de dlares por mes. A menudo, pequeo o arrendatario s
olo los espacios comerciales tambin se arriendan este camino. La mayor parte de o
tro espacio comercial se arrienda en un coste por base del pie cuadrado.
Regla bsica: En la mayor parte de reas de los Estados Unidos, los propietarios exp
resan el alquiler comercial en trminos de dlares por pie cuadrado por ao, pero en a
lgunas partes del pas usan dlares por pie cuadrado por mes. Si no est absolutamente
seguro que sabe que se est representando, no est poco dispuesto a preguntar. Supon
go que quiera decir 4$ por mes - esto es correcto, verdad? No tenga miedo de pare
cer tonto preguntando. No se puede permitir a equivocarse en ste.
Propiedad: direccin:Informacin de contacto:
El tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 de la unidad
Unidad actual # $ / mes
$ del Mercado actual / $ del ao / mes
$ del mercado / ao
Proj., $ / Ao del mes 2
Proj., $ / su, Ao 2
Proj., $ / su, Ao 3
Proj., $ / su, Ao 4
Proj., $ / su, Ao 5
Otros Ingresos por MO.
Ingresos brutos totales
23
Resumen de ingresos del alquiler de la FIGURA 3.1 - $ por mes.
Tipo de la unidad
Unidad actual # Unidad sf $/sf/yr
$ actual / su
Proj., Proj., Proj., Proj., Proj., Proj., Proj., Proj.,
$ del Mercado del mercado/sf/yr, $ / su, $ del Ao/sf/yr, $ / su, $ del Ao/sf/yr, $
/ su, $ del Ao/sf/yr, $ / su, $ del Ao/sf/yr $ / su Ao 2 3 4 de 3 aos de 2 aos de 4
aos 5 5
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Otros ingresos, $/sf/year
24
Resumen de ingresos del alquiler de la FIGURA 3.2 - $ por pie cuadrado por ao.
El tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 de la unidad
Unidad #
Unidad sf
$ actual/sf/mo
$ actual / su
$ del mercado/sf/mo
$ del mercado / su
Proj., $/sf/mo, Ao 2
Proj., $ / su, Ao 2
Proj., $ / su, Ao 3
Proj., $/sf/m0, Ao 4
Proj., $ / su, Ao 4
Proj., $ / su, Ao 5
Otro $ de Ingresos/sf/per MO.
25
Resumen de ingresos del alquiler de la FIGURA 33 - $ por pie cuadrado por mes.
Puede usar algunas o todas de estas formas para resumir los ingresos de una prop
iedad de la inversin potencial. Use el primer si el alquiler se expresa como dlare
s por mes, el segundo si dlares por pie cuadrado por ao y el tercer si dlar por pie
cuadrado por mes.
Por la ilustracin, vamos a llenar la que. (A beneficio de aquellos lectores que e
xtraviaron sus lpices, puede ir a realdata.com/secrets y descargar archivos de Ex
cel que parecen a cada una de estas formas de papel, pero tambin harn algunas mate
mticas para usted.) considera un pequeo centro de la tira vecino que tiene cinco t
iendas. Uno de ellos contiene 1500 pies cuadrados rentables y se arrienda por 20
$ por pie cuadrado por ao. Dos otros contienen 1.200 pies cuadrados rentables; un
o alquila por 21$ por pie cuadrado por ao y otro por 22$. Los dos ltimos espacios
son 1000 pies cuadrados cada uno y alquiler por 24$ por pie cuadrado. Adems del a
lquiler bajo, el propietario acusa a cada arrendatario 2$ por pie cuadrado renta
ble para retiro de la basura y mantenimiento del aparcamiento. Cree que las unid
ades se alquilan para su valor justo de mercado y tambin creen que puede levantar
los alquileres el 2 por ciento por ao en el futuro.
Use la forma apropiada para calcular su corriente y proyect futuros ingresos brut
os de esta propiedad. Aqu est un ejemplo de uno de ellos (ver la Figura 3.4).
En el ejemplo encima, he aadido 2$ por pie cuadrado para basura y mantenimiento d
el aparcamiento al alquiler bajo para dar a las cifras mostradas. Usar tpicamente O
tros Ingresos para explicar artculos como el aparcamiento de honorarios, vendiendo
ingresos y asuntos no especficos para el uso del espacio alquilado. El total de
ingresos para el alquiler se llama los Ingresos Previstos Gruesos, y cuando aade
los Otros Ingresos a ello, tiene los Ingresos brutos Totales.
Ahora que ha resumido los ingresos, puede hacer circular a la carta lo que es es
encialmente los bienes inmuebles equivalentes de un estado de prdidas y ganancias
.
Comienza con los Ingresos Previstos Gruesos.
Gross Ingresos Previstos: Los ingresos brutos totales que coleccionara de una pro
piedad si todo el espacio se alquilara y todo el alquiler se coleccionan.
Sera agradable si pudiera guardar todo ese dinero y llamarlo un da. Una verdad ino
portuna sobre el flujo de fondos es que fluye ambos caminos. El dinero entra per
o tambin sale, principalmente en la forma de gastos de funcionamiento y pagos de
deudas. Tambin deberamos explicar el alquiler que se podra perder debido a la vacan
te y a problemas de coleccin.
Centro de Oak Street 100-140 Oak St, Oakvile, CT listado de agente de bolsa
Venta al por menor del tipo 1 de la unidad 2 3 4 5 venta al por menor detallista
detallista detallista 6 7 8 9 10
Unidad # unidad sf 100 1500 110 1200 120 1200 130 1000 140 1000
$ actual/sf/yr
2200 2300 2400
2600 2600
$ actual / su
$ del mercado/sf/yr
33000 27600
2200 2300
28800 2400
26000 2600
26000 2600
0
0
0
0
0
$ del mercado / su
Proj., $/sf/yr, Ao 2
33000 27600
22.44 23.46
28800 24.48
26000 2652
26000 2652
0
0
0
0
0
Proj., $ / su, Ao 2
33660 28152
22.89 2393
29,376 2497
26520 2705
26520 2705
0
0
0
0
0
Proj., $ / su, Ao 3
34,335 28,716
2335 24.41
29964 25.47
27050 2759
27050 2759
0
0
0
0
0
Proj., $ / su, Ao 4
35025 29292
23.82 2490
30564 2598
27590 28.14
27590 28.14
0
0
0
0
0
Proj., $ / su, Ao 5 35,730 29880 31176 28140 28140
0 0 0 0 0
Otros ingresos, $/sf/year
0 000
0 000
0 000
0 000
0 000
0 000
0
2397 141,400 2397 141,400 24.45 144228 2493 147115 25.43 150061 2594 153066
27
Resumen de ingresos del alquiler de la FIGURA 3.4 - $ por pie cuadrado por ao.
Vacante y Prdida del Crdito: Esa parte de los Ingresos Previstos Gruesos perdi debi
do al espacio que est vacante o al no pago del alquiler por arrendatarios.
Lo que se deja despus de que resta la Prdida del Crdito y la Vacante de los Ingreso
s Previstos Gruesos se llama los Ingresos operativos Gruesos o Ingresos brutos E
ficaces.
Ingresos operativos gruesos: Los Ingresos Previstos Gruesos reducidos por la Prdi
da del Crdito y la Vacante. No son los ingresos potenciales totales, pero mejor d
icho la cantidad que espera coleccionar y tener disponible para pagar gastos de
funcionamiento, amortizacin de la deuda y gastos de capital.
Ser provechoso trabajar con algunas formas que puede usar para resumir los artculo
s de los cuales hemos estado hablando. Antes de que haga esto, es esencial enten
der lo que es realmente un gasto de funcionamiento de bienes inmuebles y lo que
no es.
Los gastos de funcionamiento son artculos como impuestos de bienes inmuebles, seg
uro de propiedad, reparaciones, mantenimiento y utilidades. Son gastos que son n
ecesarios para guardar la corriente de la corriente de ingresos. Es importante s
aber que, con la inversin de bienes inmuebles, no debe incluir el gasto por inter
eses o la depreciacin como un gasto de funcionamiento. Tambin no debe incluir mejo
ras de capital u otros gastos de capital, como el arrendamiento de comisiones.
Gastos de funcionamiento: Gastos, como reparaciones, seguro, utilidades, necesar
ias para mantener la corriente de ingresos. El inters, la depreciacin y los gastos
de capital no son gastos de funcionamiento de bienes inmuebles.
Por qu el gran negocio sobre la definicin de gasto de funcionamiento? Como ver dent
ro de poco, estos gastos arreglan la parte de un clculo muy importante que se est
andariza en la industria, el clculo de los Ingresos operativos Netos de la propie
dad. A fin de comparar propiedades de un modo significativo, se debe pegar con l
as definiciones de estos conceptos financieros ya que se usan en el sector inmob
iliario.
Ahora vamos a mirar una forma puede usar para la carta los artculos de los cuales
hemos estado hablando (ver la Figura 35).
La lista de categoras del gasto mostradas aqu no se pas en una lpida. Servir al trote
su pensamiento y ayudarle a hacer seguro que no pasa por alto nada obvio. Algun
as propiedades podran experimentar el gasto en curso significativo para artculos n
i siquiera puestos en una lista aqu - fumigacin, por ejemplo. Otros, como arrendat
ario solo, anuncio aislado
Datos de la propiedad de 5 aos
Fecha: preparado por: propiedad:
Ao:
INGRESOS Gross ingresos de alquiler previstos otros ingresos
INGRESOS BRUTOS TOTALES
VACANTE & CONCESIN DEL CRDITO
INGRESOS OPERATIVOS GRUESOS
Contabilidad de GASTOS Seguro Publicitario (fuego y responsabilidad) Csped/Nieve
del Servicio Porteril Licencias Legales Reparaciones de la direccin de la Propied
ad Diversas y Mantenimiento Nmina de Efectos personales de Bienes inmuebles de Im
puestos del superintendente Residente Supplies Otra Alcantarilla de Gas de Fuel-
oil de la Electricidad de Utilidades de Retiro de la Basura y Telfono Acutico Otro
GASTOS TOTALES
INGRESOS OPERATIVOS NETOS
AMORTIZACIN DE LA DEUDA ANUAL
FLUJO DE FONDOS ANTES DE IMPUESTOS
La FIGURA 35 datos de la propiedad de cinco aos.
29
los edificios pueden obligar al arrendatario a pagar todos los gastos como una c
ondicin del arriendo, por tanto como el propietario no tiene ninguno para explica
r aqu.
Regla bsica: es completamente comn para un arrendatario comercial pagar una parte
o todos gastos de funcionamiento particulares, hasta en una propiedad del multia
rrendatario. stos se definen en el arriendo entre el propietario y arrendatario y
por lo general se llaman pasos o LEVA (mantenimiento del rea comn) gastos. El propie
ario puede pagar el primer X nmero de dlares de un gasto particular (llam una parad
a del gasto, porque esto es donde el dueo deja de pagar) y pase el resto a los ar
rendatarios. O el propietario puede no pagar ninguno y pasar todo el coste en lo
s arrendatarios. En una propiedad del multiarrendatario, es comn dividir los gast
os entre los arrendatarios proporcionalmente basados en los pies cuadrados que c
ada arrendatario ocupa. Sin embargo, los propietarios, y a menudo hacen, puede s
ubir con otros esquemas Byzantine de dividir estos gastos.
Si es el propietario, siempre debera pagar el gasto usted mismo y obligar al arre
ndatario a reembolsarle. Nunca debera escribir el arriendo de tal modo que el arr
endatario es responsable para pagar las cuentas directamente. Hay una buena razn
para esta advertencia. Y si el arrendatario se suponga pagar las contribuciones
territoriales, pero no pueda hacer as? Va el recaudador de impuestos del condado
o la ciudad interesarse en su defensa qu se supuso que el arrendatario pagaba? No
una posibilidad. Es su obligacin. Peor an, considere el seguro contra incendios.
Espera que el arrendatario pague directamente. l o ella no hacen y el edificio in
cendia. Quin pierde? La tcnica correcta debe escribir su arriendo para proporciona
r un tiempo a su contabilidad y el pago del arrendatario. Caracterice el pago re
querido de una forma del alquiler adicional; entonces si no recibe el pago, en l
a mayor parte de jurisdicciones debera tener una causa de accin judicial basada en
el alquiler impagado.
Como puede ver, esta forma permite que usted muestre ms que slo gastos. Puede come
nzar con los Ingresos brutos Totales que desarroll en la forma anterior. Despus de
esto, notar que tiene una lnea para Vacante y Concesin del Crdito. Este nmero es un
stimacin, por lo general un porcentaje de los ingresos brutos. Como su nombre sug
iere (y a veces ver su nombre como vacante y prdida del crdito), se quiere para expli
car ingresos perdidos debido a la vacante o alquilar lo que es el no coleccionab
le.
31
Regla bsica: Prcticamente cada prestamista de la hipoteca esperar ver esta clase de
la concesin de la vacante como la parte de sus proyecciones del flujo de fondos,
por tanto se debera acostumbrar a ello. No hay tal cosa como una concesin estndar
- el nmero correcto es sensible a condiciones del mercado para ese tipo particular
de la propiedad en esa ubicacin. Un agente de bolsa o el tasador deberan ser capac
es de darle un poco de direccin. Si no tiene pista en absoluto y absolutamente ti
ene que enchufar un nmero inmediatamente, un valor en la variedad del 2 a 5 por c
iento no sera ms razonable que nada en absoluto.
Hablar de nada Si nunca experimenta una vacante, entonces quizs no prueba los lmit
es de su mercado. En otras palabras, tal vez no culpa bastante.
La forma le da una oportunidad de ejercer estas definiciones importantes. Ha vis
to la mejor lnea, Ingresos brutos Totales (tambin llam a Gross Ingresos Previstos)
y la Prdida del Crdito y la Vacante. La diferencia entre stos es los Ingresos opera
tivos de Gross o GOI. Gross del Total es la cantidad de alquiler que la propieda
d generara de totalmente ser ocupado y si todos pagaran por controles buenos. El
GOI es cunto de esto realmente espera coleccionar.
Cuando resta sus gastos de funcionamiento totales de los Ingresos operativos Gru
esos, saca un valor que es esencial para el entendimiento de cualquier propiedad
de ingresos: Net Operating Income (NOI).
Ingresos operativos netos: los ingresos de La propiedad despus de vacante y gasto
s pero antes de cualquier consideracin de financiacin o impuestos sobre la renta.
NOI es importante porque es principal para el mtodo ms comn de estimar el valor de
una propiedad de ingresos.
Mencionar esto slo brevemente aqu porque lo cubro en la mucho mayor profundidad en
Que Cada Inversionista de Bienes inmuebles Necesidades de Saber. El flujo de fon
dos se enreda con cuestiones como pagos de la hipoteca y obligacin tributaria o p
roteccin fiscal. Estas cuestiones son importantes para usted como un inversionist
a, pero son especficos para usted - no son intrnsecos a la propia propiedad. Mire
esto este camino: Si vendiera una propiedad, sentira que el valor debera ser de al
gn modo relacionado con la longitud del prstamo que el comprador eligi o a su categ
ora tributaria? No; aquellos no son la parte de la propiedad. NOI es ingresos net
os sin
considere a los efectos de financiacin o impuesto sobre la renta. Por esta razn, l
os inversionistas y los tasadores miran NOI como un factor clave haciendo su est
imacin de valor.
El otro factor es algo llam el Precio de la Capitalizacin. El Precio de la Capital
izacin (o el Precio de la Gorra como por lo general llamaba) son el precio al cua
l rebaja ingresos futuros para determinar su valor actual. Los inversionistas de
bienes inmuebles usan Precios de la Gorra para expresar la relacin entre los ing
resos de una propiedad (expresamente su NOI) y su valor. Hablar de esto adelante
en la seccin, Todo el Dinero efectivo, Ningn Dinero efectivo o Algn Dinero prestado?
En cualquier mercado dado en cualquier momento dado, hay tpicamente un Precio de
la Gorra que prevalece entre inversionistas que compran cierto tipo de la propie
dad - oficina, pisos, industriales, etc. Es esencialmente una tasa de rendimient
o y puede llamar esto un Precio de la Gorra del Mercado porque es el mercado con
ducido. Si el precio predominante para bloques de pisos es el 10 por ciento, est
o es lo que otros inversionistas consiguen. Cuando mira una propiedad de la inve
rsin potencial, espera conseguir al menos el 10 por ciento tambin. Si no hace, cir
cular hasta que encuentre el que que realmente le da una vuelta que esto est de ac
uerdo con otras propiedades.
Las matemticas son simples:
Valore ingresos operativos netos / precio de la gorra
Ejemplo
Si el precio de la gorra para propiedades industriales en su rea es el 9 por cien
to y mira una propiedad que tiene unos Ingresos operativos Netos de 81000$, qu es
timara como el valor de esa propiedad?
81000 del valor / 009 900000
Puede volver a la forma ahora para un ltimo artculo. Ha coleccionado los alquilere
s, pag los gastos e hizo sus pagos del prstamo. Lo que se deja es su Flujo de fond
os Antes de Impuestos. El flujo de fondos es el resultado neto de todos los fond
os entrar y todos los fondos que salen, y mirar por lo general esto, como con los
otros artculos en esta forma, en una base anual. No importa si el dinero entrar
representa ingresos que son gravables o no; tampoco importa si el dinero que va
es desgravable o no. Todo que importa es lo que se deja.
Es posible que menos que nada se deje. Llama esto un flujo de fondos negativo. P
odra decidir llamarlo por otros nombres tambin, pero esto es su negocio. Si tiene
una cuenta corriente separada para su propiedad, un neg-
33
el flujo de fondos de ative es equivalente a un sobregiro. Si su propiedad tiene
un flujo de fondos negativo, entonces debe usar la no propiedad (p.ej., persona
l) fondos para arreglar la diferencia.
Para los puristas del auditorio, hay otro artculo que podra afectar su flujo de fo
ndos pero, para la simplicidad, no lo he incluido en la forma. Las mejoras de ca
pital son generalmente adiciones o renovaciones ms extensas que realzan, no simpl
emente mantienen, la capacidad de una propiedad de generar ingresos. Aunque pued
a pagar una mejora completamente en un ao, no puede ser capaz de descontar su cos
te en ese ao, pero mejor dicho durante un perodo de servicio mucho ms largo.
Vamos a mirar una forma de la muestra llenada (la Figura 3.6). En la Figura 3.6,
ha hecho proyecciones sobre los prximos cinco aos de ingresos, vacante y gastos;
aquellos, por su parte, le llevan a una estimacin de los Ingresos operativos Neto
s para cada uno de aquellos aos. Digamos que el Precio de la Capitalizacin marketd
riven para propiedades como esto en su rea sea el 11 por ciento. Si aplica la frmu
la encima, puede estimar el valor de la propiedad en 2006:
Valore Ingresos operativos Netos / 29907 del Valor del Precio de la Gorra / 0.11
Valor 271.882$ (por ah a 272000$)
Datos de la propiedad relativos
Las hojas de trabajo que ha estado usando hasta ahora se disean para permitir que
usted mire a las cifras corrientes para una propiedad de ingresos y los proyect
e unos aos en el futuro. A menudo, cuando trate de elegir entre varias propiedade
s, encontrar til alinearlos para un en conflicto comparacin. En vez de tomar una pr
opiedad y mirarla durante varios aos, vamos a tomar varias propiedades y vamos a
comparar su actuacin del ao solo (ver la Figura 3.7).
El formato aqu parece a la forma de Datos de la Propiedad anterior, pero he aadido
un artculo adicional. Encontrar una fila donde puede notar el Precio de la Capita
lizacin que cada propiedad consigue en el precio de venta especificado. Para calc
ular el Precio de la Gorra, slo transporte la frmula del Valor que vio antes.
Valore Ingresos operativos Netos / Precio de la Gorra del Precio de la Gorra Ing
resos operativos Netos / Valor
Datos de la propiedad de 5 aos
Fecha:
Preparado por:
Propiedad:
Ao: INGRESOS
Gross ingresos de alquiler previstos otros INGRESOS BRUTOS DEL TOTAL de ingresos
12/31/2005
First Time Investors, LLC
Cmara de los Comunes incomparable
2006
2007
53640 0
53640
54,713 0
54,713
1073
1094
52567
53619
GASTOS TOTALES
250 0
2930 0
740 620
0 320 3840 2930
0 740
4260 0 0 0
1860
1220 0 0
2950 0 0
22660
29907
24,466
5,441
La FIGURA 3.6 datos de la propiedad de cinco aos.
258 0
3077 0
762 639
0 330 3955 3018
0 762
4,430 0 0 0
1916
1257 0 0
3039 0 0
23,443
30176
24923
5253
2008
55807 0
55807
1161
54646
265 0
3230 0
785 658
0 340 4074 3108
0 785
4608 0 0 0
1973
1294 0 0
3130 0 0
24250
30,396
25,384
5012
2009
56923 0
56923
1139
55,784
273 0
3,392 0
809 678
0 350 4196 3202
0 809
4,792 0 0 0
2033
1,333 0 0
3224 0 0
25091
30693
25,384
5,309
2010
58062 0
58062
1161
56901
281 0
3561 0
833 698
0 360 4,322 3298
0 833
4984 0 0 0
2094
1,373 0 0
3,320 0 0
25957
30944
25,384
5560
Fecha: preparado por:
Propiedad:
Precio:
GASTOS TOTALES
PRECIO DE LA CAPITALIZACIN
La FIGURA 3.7 datos de la propiedad relativos.
35
Fecha: preparado por:
12/31/2005 Inversionistas Nuevos. LLC
Propiedad: precio:
125 325000 Principales
36 Olmo 375000
48 Olmo 375000
53640 0
53640
44900 0
44900
47830 0
47830
58900 0
58900
62,400 0
62,400
1073
898
957 1178 1248
52567
44002
46873
57,722
61152
GASTOS TOTALES
250 0
2930 0
740 620
0 320 3840 2930
0 740
4260 0 0 0
1860
1220 0 0
2950 0 0
22660
250 0
2,750 0
200 600
0 300 2,772 2200
0 700
3,350 0 0 0
1860
1,440 0 0
2550 0 0
18972
250 0
2900 0
640 600
0 450 3000 2,450
0 700
3985 0 0 0
1860
1100 0 0
2,700 0 0
20635
250 0
3100 0
800 700
0 800 3,463 2800
0 750
5100 0 0 0
2050
2200 0 0
3100 0 0
25113
250 0
3,400 0
720 750
0 820 3669 3150
0 825
5850 0 0 0
2050
2050 0 0
3150 0 0
26684
29907
25030
26239
32609
34,468
24,466
17942
17942
29,484
29,484
5,441
7088
8297
3125
4984
PRECIO DE LA CAPITALIZACIN
El 920%
La FIGURA 3.8 datos de la propiedad relativos.
El 963%
El 1009%
El 8,70%
El 919%
37
He dejado la Figura 3.7 en blanco por tanto puede hacer copias utilizables. Tamb
in puede conseguir una versin de Excel en realdata.com/secrets. Ese archivo har alg
unas matemticas para usted. Ahora vamos a mirar a una forma esto est lleno en (la
Figura 3.8).
Sus cinco adquisiciones potenciales tienen precios iniciales que se extienden de
260000$ a 375000$. Supone que el precio de la gorra del mercado, como en el eje
mplo ms temprano, es el 11 por ciento y que financia aproximadamente el 75 por ci
ento del precio de compra en el 8 por ciento durante 20 aos. Puede comenzar su ev
aluacin viendo cmo estas propiedades podran calcular si compr a cada uno en su preci
o inicial lleno. La asuncin de usted ha hecho un trabajo cuidadoso de datos que s
e renen sobre ingresos y gastos, est claro que 220 Principales son los ms cercanos
a valorar de una manera realista porque muestra un precio de la gorra del 1009 p
or ciento, mientras el precio inicial de 36 Olmo, con un precio de la gorra del
8,70 por ciento, es el ms apartado de lo que el mercado probablemente pagar. Una v
entaja de estructurar su comparacin que este camino, por supuesto, consiste en qu
e puede probar algunos precios diferentes completamente fcilmente para ver cuando
y si podra alcanzar un precio considerara aceptable.
No pierda la vista del hecho que este tipo de la comparacin es un lugar bueno par
a comenzar a ver cmo los precios competidores apilan el uno contra el otro, pero
no conta la historia entera. Todava quiere proyectar ingresos y gastos (y de ah el
NOI) en el futuro porque algunas propiedades podran tener el considerablemente m
ayor potencial del aspecto positivo que otros - oportunidades que no se revelarn
en una foto de un ao.
4
No se haga quemado - hacer su diligencia debida
Probablemente no comprara un coche de segunda mano sin comprobarlo, as no hay razn
por qu no debera poder mirar bajo la capucha de su inversin de bienes inmuebles tam
poco. Su opcin de una propiedad de ingresos estar basada en datos sobre su ubicacin
, su corriente de ingresos y sus atributos fsicos. Es importante estar seguro que
no pierde ninguna informacin clave y que los datos que tiene son exactos.
En esta seccin va a ver algunas listas de comprobaciones que le pueden ayudar a m
antenerse concentrado en su misin de diligencia debida. Dividir estos recordatorio
s en tres reas: demogrfico, financiero, y fsico.
Datos demogrficos
Vamos a comenzar con la lista de comprobaciones demogrfica. Esto es un rea quiere
tratar con antes de que comience una bsqueda seria de una propiedad de la inversin
. Puede ser capaz de encontrar remedios por el estado fsico o financiero enfermiz
o de una propiedad, pero no hay mucho puede hacer sobre su ubicacin.
39
Tase Datos demogrficos Vecinos _____ Population__________________________________
________________________ _____ Crecimiento demogrfico ___________________________
________________________ _____ Edad Distribution________________________________
_____________________ _____ Ingresos Range______________________________________
_________________ _____ Perfil Ocupacional _____________________________________
____________ _____ Empleadores Principales _____________________________________
_______________ _____ Precio de vivienda Mediano _______________________________
___________________ _____ Cambio del Valor de Casa _________ Aumentando ________
Estable __________ Disminuyendo _____ la Edad de la Reserva del Alojamiento ___
_____________________________________________ _____ Mezcla del Alojamiento _____
___ SF Det ______ Condominio ________ 2-4 Fam ________ Apropiado _____ Vacante d
el Piso __________________________________________________ _____ Alquiler del Pi
so (variedad) _____________________ - _______________________ _____ Vacante de l
a Oficina ______________________________________________________ _____ Oficina R
ent/sf (variedad) ____- ____ Clasifican Un ____ - ____ la Clase B ___ - ___ ms Ab
ajo _____ Vacante Detallista ___________________________________________________
___ _____ Rent/sf Detallista (variedad) _______________________ - ______________
_________ _____ Trfico del rea Detallista Count___________________________________
___________ _____ Dividiendo en zonas __________________________________________
__________________ _____ Cuestiones de la Administracin municipal _______________
_______________________________ _____ Aspecto Vecino General ___________________
___________________
NO SE HAGA QUEMADO - HACER SU DILIGENCIA DEBIDA
41
Los datos demogrficos son esencialmente su diligencia debida del preacuerdo. Pert
enece no a una propiedad particular que planea comprar, pero mejor dicho a la ub
icacin en la cual planea invertir. Si va a implicarse en esta vecindad, entonces
debera saber en qu entra.
Como trabaja con esta lista de comprobaciones, ser inclinado a prestar la mayor a
tencin a algunos artculos que a otros, segn el tipo de la propiedad que planea comp
rar. El aprendizaje sobre el mercado para el espacio de oficina puede no ser su
mxima prioridad si espera invertir en condominios residenciales. Sin embargo, si
quiere tener xito con algn tipo de la propiedad, sera sabio para aprender todo que
puede sobre la dinmica total del rea. Ese mercado de la oficina no podra ser irrele
vante para sus objetivos. Si el mercado crece, puede proporcionar los empleos qu
e atraern a profesionales jvenes para ocupar los condominios que planea comprar. E
n una comunidad de la gente, negocios y propiedades, todo se relaciona con todo
lo dems. Los inversionistas ms afortunados son aquellos que ven las conexiones y a
fectan a ellos.
Asegrese que mantiene al corriente de todo que puede en cuanto a poltica local y p
royectos del gobierno. All construyen comits en el lugar planeando la construccin d
e nuevas escuelas? Esto puede ser buenas noticias si aquellas escuelas servirn la
vecindad donde invierte, pero tambin pueden tener un impacto sustancial a contri
buciones territoriales. Piensa la ciudad que cambios de divisin por zonas, quizs a
lojan un detallista de la caja grande? Ni su propiedad ni su vecindad existen en
un vaco. Al menos, se tiene que quedar informado en cuanto a lo que pasa y lo qu
e ha planeado - y a veces debera ejercer sus derechos como un votante y contribuy
ente y hacer su propia opinin conocida
No rechace el ltimo artculo a la lista, Aspecto Vecino General, aunque pueda parec
er muy subjetivo. Como se conoca que Yogi Berra deca, puede observar mucho slo mira
ndo. No tendr que llamar una lnea directa psquica para determinar si los dueos y los
arrendatarios toman el orgullo de su vecindad. El descubrimiento de aplicacione
s principales que se oxidan en los patios delanteros dir a todo ustedes que tiene
que saber.
Datos financieros
La siguiente rea que merece su escrutinio concierne datos financieros. Puede usar
Verificar la lista de comprobaciones de Datos Financiera.
Verifique datos financieros
_____ confirman gastos de utilidad y otros gastos verificables ____ Electricity_
____________________________________________________ ____ gas __________________
________________________________________ ____ fuel-oil _________________________
_____________________________ ____ alcantarilla & Water_________________________
________________________ ____ basura ___________________________________________
_____________ ____ propiedad Tax________________________________________________
___ ____ seguro _____________________________________________________ ____ _____
________________________________________________________ ____ __________________
___________________________________________
_____ verifican condiciones de arrendamiento ____ unidad: _______ ______________
___________________________________ ____ unidad: _______ _______________________
__________________________ ____ unidad: _______ ________________________________
_________________ ____ unidad: _______ _________________________________________
________ ____ unidad: _______ _________________________________________________
____ unidad: _______ _________________________________________________ ____ unid
ad: _______ _________________________________________________
_____ verifican historia del pago del arrendatario ____ unidad: _______ ________
_________________________________________ ____ unidad: _______ _________________
________________________________ ____ unidad: _______ __________________________
_______________________ ____ unidad: _______ ___________________________________
______________ ____ unidad: _______ ____________________________________________
_____ ____ unidad: _______ _________________________________________________ ___
_ unidad: _______ _________________________________________________
_____ verifican depsitos de seguridad ____ unidad: _______ ______________________
___________________________ ____ unidad: _______ _______________________________
__________________ ____ unidad: _______ ________________________________________
_________ ____ unidad: _______ _________________________________________________
____ unidad: _______ _________________________________________________ ____ uni
dad: _______ _________________________________________________ ____ unidad: ____
___ _________________________________________________
_____ verifican declaraciones de renta (Sociedad del horario E) ____ ao: _______
_________________________________________________ ____ ao: _______ ______________
___________________________________ ____ ao: _______ ____________________________
_____________________
_____ verifican otros contratos en lugar ____ propiedad MGMT ___________________
_____________________________ ____ _____________________________________________
________________ ____ __________________________________________________________
___
_____ verifican plizas de seguros ______________________________________________
_____ declaraciones de daos recientes ___________________________________________
___ _____ verifican polticas del ttulo ___________________________________________
_______
42
43
Otra vez, la lista debera servir de un trote de memoria, no de un catlogo exhausti
vo de cuestiones financieras. Mientras la evaluacin de datos demogrficos vecinos e
s algo que debera hacer antes de que identifique propiedades individuales que pod
ra comprar, no espere hacerse demasiado lejano a lo largo en el proceso de la ver
ificacin financiera hasta que est ms cerca a la fabricacin de un acuerdo. Como un as
unto prctico, no debera pasar el tiempo necesario para comprobar toda esta informa
cin en cuanto a una propiedad que simplemente tiene bajo la consideracin. Terminar
como Hamlet y nunca hacer el trabajo. A menos que tenga un contrato de compra ba
jo la negociacin, con poca probabilidad ganar el acceso a la mayor parte de esta i
nformacin de todos modos. Ningn vendedor va a mostrar su declaraciones de renta y
arriendos a un pateador del neumtico.
Regla bsica: Su mejor enfoque debe hacer su oferta de comprar sujeto a verificacin
y aprobacin de los artculos relevantes a esta lista. Definitivamente quiere ver t
odos los arriendos as como informacin sobre depsitos de seguridad y copias de contr
atos que estn en el lugar. El repaso de historias del pago del arrendatario le pu
ede dar dirigirse en problemas potenciales Pide ver la pliza de seguros corriente
e insistir en saber sobre reclamaciones en los cinco aos pasados. Cuando da punt
apis sobre una roca, nunca sabe lo que podra corretear.
Hay una razn sobre todo importante por qu tiene que saber sobre declaraciones de d
aos pasadas. Si la propiedad ha experimentado una reclamacin del dao acutico dentro
de los aos pasados, lo podra encontrar muy difcil y caro para obtener el seguro de
responsabilidad civil para ello. La razn aparente es el miedo del molde. Los aseg
uradores se han hecho cada vez ms tmidos por la arma por el nmero y la talla de rec
lamaciones y premios grandes relacionados con las consecuencias de la salud del
molde. Puede parecer absurdo que la destruccin de un piso de madera dura por una
arandela de ropa vuelta loco podra ser tal gran negocio. An esto es exactamente la
cuestin que encontr recientemente. A causa de una carga errante de la lavandera, g
ast semanas buscando y termin por pagar casi tres veces ms que tena antes para el se
guro. Podra hablar con su abogado incluso en su contrato de compra una garanta del
vendedor que no hubo ningn dao acutico y ninguna agua - o reclamaciones de moldrel
ated dentro de los cinco aos pasados.
Especifique un perodo de tiempo despus de que reciba documentos del vendedor - qui
zs un mes - durante que los puede examinar y con seguridad estipular que puede sus
pender el acuerdo si hay alguno -
la cosa de su diligencia debida que no le satisface - incluso la carencia de la
cooperacin por el vendedor.
Debe tomar estas verificaciones en serio. He visto ms de una ocasin donde la verda
d surgi slo siendo abierto con palanca suelto por una clusula en un acuerdo de comp
ra. En mi propia experiencia, la fantasa ms comn ha ocurrido en la cotizacin de alqu
ileres residenciales. Pareci que los vendedores oyeron voces que les dijeron lo q
ue deberan conseguir para el alquiler y de alguna manera que se hizo su nueva rea
lidad.
El examen y la aprobacin de los arriendos y la verificacin de depsitos de seguridad
del arrendatario son dos condiciones de la compra que debe tratar como no negoc
iable. Una vez que asuma como el dueo, es ligado por los trminos de aquellos arrie
ndos por tanto debe saber lo que dicen. Lalos con cuidado y no suponga que lo que
parece boilerplate sea consecuente o inocuo. Haga leer a su abogado ellos tambin
.
En cuanto a depsitos, recuerde que, si los arrendatarios realizan sus obligacione
s, entonces se requerir que devuelva sus depsitos. Es esencial saber las cantidade
s correctas y estar seguro que se vuelcan a usted durante el cierre. Tambin averi
ge si los intereses a pagar a los arrendatarios se han acumulado en los depsitos y
de ser as, asegrese que los colecciona del vendedor durante el cierre.
Regla bsica: las Declaraciones de renta - u horarios de la declaracin de renta al
menos relevantes, como el E - le pueden decir muy si los puede conseguir. El vende
dor se plantar; recuerde l o ella que slo quiere las pginas que pertenecen a la prop
iedad. Es muy improbable que un propietario exagere ingresos o subestimar gastos
a una declaracin de renta, por tanto si la informacin sobre la vuelta no correspon
de a los datos representados por el vendedor o agente de bolsa, quiere una expli
cacin. Si la parte de esa explicacin es - A veces pagan en el dinero efectivo y nun
ca relato que, pero por supuesto puede contar con ello ya que alquiler, ningn pro
blema - entonces corre como el viento. Realmente espera que todo lo dems que ha di
cho sobre la propiedad es verdad? Quieren usted para apostar los ahorros de su v
ida en ello?
Inspeccin fsica
En todas partes de este libro subrayo que una inversin de bienes inmuebles es la
compra de una corriente de ingresos, ms bien que la compra de un bien material. Y
o
45
repita este punto tan a menudo porque probablemente lo encuentra siendo un conce
pto contraintuitivo. La verdad, por supuesto, es que el emperador realmente tien
e la nueva ropa: hay una verdadera parcela de tierra con una estructura tangible
en ello. Si el bien material es en buenas condiciones, entonces la corriente de
ingresos puede prosperar; si est en el mal estado, la corriente se puede secar.
Una propiedad que le presenta gastos de reparacin sustanciales, inesperados merma
r rpidamente su flujo de fondos y reducir el valor de inversin de esa propiedad.
Cmo sabe si una propiedad es en buenas condiciones? Dar un puntapi a los neumticos
no le dir nada sobre un coche, y el mismo enfoque de aficionado no le ayudar con t
ierra o edificios. Debo tratar otro golpe a los individualistas rugosos entre us
ted: A menos que se entrene inspeccionar propiedades, probablemente no recoger en
ms que los problemas superficiales. Tiene que contratar a profesionales para est
e trabajo.
Un lugar bueno para comenzar a mirar est entre el ingreso de la Sociedad american
a de Inspectores de Casa (ashi.org). Si su propiedad es una familia sola o pequea
multifamilia, no debera tener dificultad encontrando a varios candidatos haciend
o el trabajo. Muchos estados ahora requieren el licenciamiento para esta profesin
, y los miembros ASHI se suscriben a cdigo de tica de la organizacin y estndares de
la prctica. Si su propiedad es comercial, todava puede encontrar una opcin convenie
nte aqu porque algunas compaas inspeccionan todos los tipos de la propiedad. Un age
nte de bolsa comercial o su cmara del comercio local tambin pueden ser capaces de
mandar una empresa de diseo del edificio. (Ver la Lista de comprobaciones Inspect
or.)
No use esta lista para contemplar la propiedad por usted. Lea el informe que rec
ibe de un inspector profesional o ingeniero. Extracto de ese informe las cuestio
nes tendra que tratar con y usar la forma para resumir a aquellos. En otras palab
ras, hierva el informe abajo a artculos que requieren la accin y usan la forma par
a guardarle se concentr en aquellos.
Tenga presente que cada propiedad tiene imperfecciones y no todas las imperfecci
ones se tiene que remediar. Algunas paredes exteriores de mi casa son visiblemen
te fuera de la plomada. La casa ha quedado por estar de pie durante casi 150 aos,
por tanto no siento ninguna necesidad de gastar una fortuna que trata de soluci
onar lo que no es realmente un problema. Slo uso Velcro cuando cuelgo cuadros. Tie
ne que aplicar algn juicio a las cuestiones que un informe de inspeccin inevitable
mente levantar. Unos podran ser asesinos del acuerdo. Con otros, el coste del reme
dio es algo que puede negociar con el vendedor. Todava los otros podran ser incons
ecuentes.
Lista de comprobaciones inspector
_____ Construyendo ____ tipo de Construccin (marco, albailera) ____________________
____________ ____ paredes Exteriores (tipo & condicin) __________________________
________ ____ Tejado (tipo & condicin) _________________________________________
____ Fundacin (tipo & condicin) ____________________________________ ____ Pisos y
solando _____________________________________________ ____ paredes Interiores (t
ipo & condicin) ___________________________________ ____ Windows ________________
_____________________________________ ____ Chimeneas ___________________________
__________________________ ____ Fontanera & encuentros __________________________
__________________ ____ Elctrico & encuentros ___________________________________
_________ ____ Agua & alcantarilla _____________________________________________
____ ____ HVAC, petrleo tanks________________________________________________ ___
_ Puertas & hardware ______________________________________________ ____ Cocinas
______________________________________________________ ____ Cuartos de bao _____
_______________________________________________ ____ Seguridad _________________
_____________________________________ ____ Proteccin contra incendios ___________
______________________________________ ____ Alcantarilla & Water________________
_________________________________ ____ Montacargas _____________________________
________________________ ____ Vestbulos, servicios pblicos _______________________
_________________ ____ infestaciones del Parsito ________________________________
________________
_____ Sitio ____ Ambiental assessment________________________________________ __
__ Landscaping___________________________________________________ ____ Drainage_
_____________________________________________________ ____ Pavimentando ________
_______________________________________________ ____ Aceras & frenos ___________
___________________________________ ____ Fuera de iluminacin ____________________
____________________________ ____ receptculos de la Basura ______________________
_________________________ ____ _________________________________________________
___________ ____ ____________________________________________________________ __
__ ____________________________________________________________ ____ ___________
__________________________________________________
47
Hablando de asesinos del acuerdo, concentre su atencin en el artculo, evaluacin ambi
ental. Tendr que contratar generalmente una compaa separada para realizar lo que se
llama una Evaluacin ambiental de la Fase I. El objetivo es buscar riesgos como amia
nto, PCBs, radon, tanques de almacenaje subterrneos, pintura a base de plomo y co
ntaminacin de sitios de desecho. Un cuello de amianto en un tubo calentador no es
un artculo principal para tratar con, pero la contaminacin seria es una pesadilla
que no se marchar fcilmente. Si la propiedad que compra es comercial, su prestami
sta insistir casi seguramente en una Fase que contemplo. Si algo huele a pescado
(figuradamente o por otra parte), tendr que hacer una Fase II ms cara y complicada
. Limpiar una propiedad contaminada puede ser un negocio costoso y a veces - con
la contaminacin de la tierra en particular - puede ser difcil estimar el grado de
l problema hasta que la nueva mediacin comience. Algunos problemas, como la pintu
ra con plomo o la presencia mnima de amianto a menudo se pueden resolver a un cos
te fijo y manejable, pero si es un inversionista que comienza, caja de Pandora d
e permiso cerrada y se aleja de propiedades que tienen cuestiones ambientales se
rias.
Cuestiones jurdicas
Hemos estado usando listas de comprobaciones bien en este captulo, por tanto sumi
nistrar un otro aqu. El objetivo de esta lista, sin embargo, no es proveerle de un
plan de accin personal, pero mejor dicho del contorno spero de un orden del da.
En realidad, hay slo una cuestin jurdica con la cual tiene que tratar: encontrando
a un abogado bueno, alguien que se especializa en transacciones de bienes inmueb
les. Si hubiera un tiempo en nuestro discurso para destellar el No Intentan Esto
en casa advirtiendo la etiqueta, esto sera esto. Las cuestiones jurdicas que habita
n transacciones de bienes inmuebles son suficientemente arcanas que necesita a u
n experto para servir tanto como consejo como como perro guardin. La Lista de com
probaciones Legal incluye artculos de los cuales debera esperar hablar con su abog
ado mientras que la transaccin progresa.
Vamos a hablar de algunos de estos artculos. Los trminos bsicos del acuerdo incluye
n el depsito de la fianza y el precio de compra. Prcticamente cada contrato de bie
nes inmuebles tambin incluir contingencias. Primero entre stos es tpicamente una clus
ula que hace su obligacin de completar la compra sujeta a su capacidad de asegura
r la financiacin en ciertos trminos y dentro de un perodo de tiempo determinado del
tiempo. Una segunda condicin que quiere incluir permite que usted conduzca una i
nspeccin tcnica completa de la propiedad y se aleje del acuerdo
Lista de comprobaciones legal
_____ Contrato de Compra ____ trminos de Compra: ________________________________
________________ ____ Financiacin de contingencias: _____________________________
____________ ____ contingencias Inspectores: ___________________________________
_____ ____ representaciones del Vendedor: ______________________________________
_____ ____ Arriendos, desestimacin certificates:_________________________________
_____ ____ depsitos del Arrendatario: ___________________________________________
_____ ____ Otra diligencia debida: ____________________________________________
____ Vendedor guarantees:_______________________________________________ ____ Fe
cha lmite: __________________________________________________ ____ Inventario, pr
opiedad & equipan.: _____________________________________ ____ _________________
____________________________________________
_____ ttulo Comerciable: _____________________________________________________ __
___ Servidumbres: _________________________________________________________ ____
_ Revisin: ____________________________________________________________ _____ Div
isin por zonas de conformidad: __________________________________________________
_____ Cdigo de construccin compliance:___________________________________________
__ _____ renuncias del Embargo preventivo: _____________________________________
__________________ _____ Sujeto a contratos: ___________________________________
_______________ _____ __________________________________________________________
________ _____ _________________________________________________________________
_
49
si hay algo que no le gusten aproximadamente los resultados. Tambin es comn aadir l
a lengua a un contrato que obliga al vendedor a revelar cualquier vicio oculto p
ero conocido - es decir, defectos que una inspeccin no podra revelar.
El contrato tambin debera hacer tanto como posible para sujetar la exactitud de re
presentaciones hechas por el vendedor o el agente de bolsa. Uno de los mejores m
odos de llevar a cabo esto es con algo llam un Certificado de la Desestimacin. Est
e certificado es proporcionado no por el propietario, pero por cada arrendatario
en la propiedad. Un arriendo comercial bueno obligar al arrendatario a completar
tal certificado de ser solicitado. No hay formato estndar, pero lo que debera inc
luir es una declaracin del arrendatario que verifica lo siguiente:
1. La ubicacin y talla de los 2 espaciales arrendados. El comienzo y fechas de ca
ducidad del contrato de arrendamiento 3. Cualquier opcin de renovar y el llama de
eso 4. La cantidad del alquiler (incluso intensificacin) 5. El estado de pagos d
e alquiler (corriente o atrasado) 6. La presencia de cualquier falta por el prop
ietario 7. La cantidad de depsitos de seguridad 8. El estado de cualquier mejora
del arrendatario prometida por el propietario 9. Cualquier derecho de primera re
spuesta negativa 10. Cualquier opcin de ampliar el espacio arrendado
Si ha negociado alguna garanta con el vendedor, debera hacer recitar a aquellos en
el contrato tambin. Por ejemplo, pide que el vendedor prometa no firmar cualquie
r nuevo acuerdo del arriendo antes del cierre sin su consentimiento. (Imagine es
to: cierra el acuerdo, slo para encontrar que el vendedor acaba de instalar a su
novia en un piso con lo que es literalmente un arriendo del amor. Bada Bing!) Ta
mbin podra negociar el acuerdo de modo que, si alguna unidad ahora ocupada se hace
vacante antes del cierre, entonces el vendedor consiente en pagar ese alquiler
por un nmero especificado de meses. Todo lo que el vendedor ha prometido hacer se
debera explicar detalladamente en el contrato.
Otro asunto de que deberan hacer una lista es un inventario de cualesquiera efect
os personal o equipo que se debe comunicar con la propiedad. Con bloques de piso
s, por ejemplo, pueden haber aplicaciones en las unidades y las mquinas de la lav
andera coinop en un rea comn.
Otras cuestiones jurdicas pueden requerir la atencin tambin. Su abogado debera deter
minar si el vendedor tiene un ttulo claro y comerciable para comunicar, si
hay cualquier servidumbre debera ser consciente de, y si la propiedad de hecho se
divide en zonas para su uso corriente o intencionado. Si hubiera alguna activid
ad de construccin reciente, debera obtener renuncias del embargo preventivo de tod
os los contratistas que podran tener por otra parte reclamaciones contra la propi
edad para el trabajo impagado.
Como le obligan a cumplir los arriendos cuando se hace el nuevo dueo, tambin le pu
eden obligar a cumplir otros contratos tambin. Podran haber un contrato de gestin d
e la propiedad en el lugar o los acuerdos del servicio para sistemas de segurida
d, montacargas, aspersores, retiro de la basura, fumigacin, cuidado del csped, ret
iro de la nieve o servicio porteril. Si tiene un deber de mantener estos contrat
os, entonces tiene que saber lo que implican.
Una palabra final: es fcil dar cosas por supuesto o tomarlos al valor nominal. La
diligencia debida toma demasiado tiempo, demasiado esfuerzo, demasiado dinero; dj
enos slo averiguacin en el acto los puntos culminantes y hacerse con ello, BIEN? No
. No escatime su diligencia debida. Los asuntos son no siempre lo que parecen, y
si lo que compra resulta ser un paquete de sorpresa - una propiedad con cuestio
nes ambientales, un defecto estructural serio o arrendatarios en la rebelin - la
correccin del problema puede tomar mucho ms tiempo, esfuerzo y dinero que alguna p
rudencia de precompra.
PARTE 2
LA FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN
5
Tipos, trminos y fuentes de prstamos
El amor podra hacer el mundo andar, pero financia lo que hace la vuelta de acuerd
os de bienes inmuebles como una cumbre. Puede ser una generalizacin arrolladora,
pero verdadero sin embargo, que si no tiene xito en la obtencin de la financiacin,
no tendr xito como un inversionista de bienes inmuebles.
En esta seccin aprender sobre tipos diferentes de prstamos y las clases de trminos y
condiciones que los pueden acompaar. Tambin aprende un poco sobre los tipos difer
entes de prestamistas que pueden financiar sus acuerdos.
Cada negocio y profesin tienen su propia jerga especial, y los bienes inmuebles n
o son seguramente ninguna excepcin. Saldr de este captulo con una nueva coleccin ent
era de trminos que puede usar en ccteles, o dondequiera que. Como el tema de esta
seccin financia, vamos a comenzar con el trmino, hipoteca. Va al banco o a algn otro
prestamista para conseguir el dinero en la forma de un prstamo hipotecario o fina
nciacin de la hipoteca, evidenciada por un pagar hipotecario. A cambio de su gener
osidad, da al prestamista un embargo preventivo contra la propiedad, llamada una
hipoteca o escritura hipotecaria o hecho de la confianza. De ah, nuestra primera
financiacin relacion la definicin:
Hipoteca: Un instrumento de seguridad en el cual los bienes races se prometen com
o la garanta subsidiaria para el pago de un pagar hipotecario acompaante.
Hay muchos tipos de prstamos hipotecarios as como muchas condiciones que se pueden
incluir en el pagar hipotecario. La estructura ms comn es el
53
54 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN

pago del nivel, amortizando prstamo. La nota para tal prstamo consiste de cuatro tr
minos bsicos:
1. Cantidad principal - Esto es la cantidad de dinero que toma a prstamo. Tambin s
e puede referir a la cantidad que todava debe despus de hacer pagos por un perodo d
eterminado del tiempo.
2. Trmino - Esto es la longitud del prstamo. Har tpicamente pagos al prestamista con
el tiempo. Al final de trmino, habr reembolsado a todo el principal ms algn importe
de los intereses como unos honorarios del uso del dinero. Har pagos peridicamente,
con el perodo ms comn siendo mensualmente, pero la nota podra definir el perodo del p
ago como quincenal, cada tres meses, semestralmente, o anualmente.
3. Tasa de inters - se acostumbra a la vista de la tasa de inters para un prstamo h
ipotecario expresado como la tasa anual (por ejemplo, el 9 por ciento por ao) aun
que no haga probablemente pagos anuales. Con objetivos de entender cmo un prstamo
trabaja, debera pensar en trminos de su Tasa de inters Peridica, es decir, el precio
por perodo del pago. Por ejemplo, si tiene un prstamo del 9 por ciento en el cual
hace pagos mensuales, entonces la Tasa de inters Peridica es un duodcimo del 9 por
ciento o el 0,75 por ciento. Esto es el precio que usara para determinar el impo
rte de los intereses que debera el uso del dinero del prestamista para un perodo d
el pago, es decir, un mes. Indudablemente ha odo el trmino la Tasa de porcentaje a
nual (APR). Esa expresin se usa con objetivos de revelacin slo y no tiene importanc
ia a los clculos del prstamo que realizar. El Reglamento federal Z requiere que pre
stamistas estimen la tasa de inters eficaz de un prstamo, teniendo en cuenta ciert
os honorarios del prstamo (como puntos) y asunciones que las tasas de inters por p
rstamos de la tasa ajustable se elevarn con el tiempo.
4. Pago peridico - Esto es la cantidad que paga a cada perodo. En un prstamo levelp
ayment, paga la misma cantidad cada perodo y esa cantidad tpicamente incluyen un p
oco de cierto inters y principal. Cuando alcanza el ltimo pago del trmino prescribi
do, habr devuelto al principal entero. Como va vase abajo, un prstamo hipotecario p
uede tener pagos que no son el nivel. Un ejemplo simple es una situacin donde con
siente slo en pagar el inters por un nmero especificado de perodos (no reduciendo el
equilibrio principal en absoluto) y luego pagar al principal en una suma global
, por lo general a travs de unas nuevas finanzas con otro prestamista.
TIPOS, TRMINOS Y FUENTES DE PRSTAMOS
55
Puede dividir prstamos hipotecarios para inversin de bienes inmuebles y desarrollo
en dos amplios tipos. El primer tipo es el prstamo convencional. Esto es un prsta
mo que obtendra de un prestamista institucional, como un banco o compaa de seguros.
Probablemente, llamara el otro tipo poco convencional, pero esa etiqueta sugiere q
ue hay algo peculiar sobre tales prstamos. (Consigo un cuadro mental de un funcio
nario de prstamos que lleva una camisa teida por el lazo y lentes de sol reflejado
s.) Nos dejan llamar estos prstamos no convencionales. Podra obtener este tipo del
prstamo de un grupo de la inversin privada, del vendedor de la propiedad, o hasta
de su To Harry.
Prstamo hipotecario convencional: Un prstamo obtenido de una fuente institucional,
como un banco o compaa de seguros.
Lo que hace a prestamistas convencionales convencionales es que exponen un poco
de uniformidad general en sus estndares de aseguramiento - uniformidad conducida
por normas bancarias y/o expectativa de los accionistas de prcticas empresariales
sanas. No interprete la uniformidad general para significar la estandarizacin del
cortador de la galleta. Un prestamista convencional puede prestar rutinariamente
hasta el 80 por ciento del valor de bloques de pisos mientras el otro pone un lm
ite del 75 por ciento; un prestamista puede requerir una Proporcin de Cobertura d
e Deudas de 120; el otro, 130. En un mercado regional dado, probablemente no ver
grandes diferencias entre prestamistas convencionales en cuanto a sus estndares d
e aseguramiento.
Proporcin de Cobertura de deudas: La proporcin de los Ingresos operativos Netos de
una propiedad (Gross Ingresos Previstos menos Prdida del Crdito y la Vacante meno
s Gastos de funcionamiento) a la Amortizacin de la deuda Anual (pagos de la hipot
eca anuales totales). Un DCR de 100 medios tiene slo bastantes ingresos netos par
a hacer sus pagos de la hipoteca. Un DCR de 120 medios espera tener 20 por cient
o ms ingresos netos que necesario para pagar la hipoteca - en otras palabras, un
cojn.
Una vez que un prestamista convencional ha cerrado una transaccin del prstamo hipo
tecario, guardar o ese prstamo interior o lo vender en lo que se llama el mercado h
ipotecario secundario. Si ha financiado alguna vez la compra de una residencia p
ersonal usando un banco o Ahorros e institucin del Prstamo, entonces ha tratado ca
si seguramente con un prestamista que vende su prstamo en el mercado secundario.
Haciendo tan, el prestamista puede rellenar sus recursos de prstamo y seguir haci
endo nuevos prstamos a nuevos prestatarios.
El mercado secundario para la propiedad privada de hasta cuatro unidades consist
e principalmente en el FNMA (Fannie Mae) y FHLMC (Freddie Mac), dos empresas pri
vadas pero patrocinadas por el gobierno. Estas organizaciones compran prstamos a
prestamistas convencionales, sosteniendo a unos y otros securitizing para la ven
ta a inversionistas.
Para un prestamista para vender un prstamo a Fannie Mae o Freddie Mac, el prstamo
se debe conformar con los requisitos de aseguramiento de estas organizaciones. (
Puede haber odo el trmino correspondiente del prstamo mencionado por un prestamista;
se refiere a un prstamo que cumple con estas condiciones de aseguramiento.) Los r
equisitos incluyen la cantidad del prstamo mxima (ajustado con frecuencia para ref
lejar el coste creciente del alojamiento) y proporcin del Prstamo al Valor mxima. L
as solicitudes de prstamo y los informes de evaluacin tambin deben usar formas de F
NMA/FHLMC aprobadas.
Los llamados prestamistas del conducto tambin venden prstamos a casas de la invers
in privada, quienes embalan estos prstamos en Collateralized Mortgage Backed Secur
ities (CMBS). Los prestamistas del conducto por lo general tratan con prstamos qu
e comienzan en o encima de $1 milln (desde esta escritura). Como el prstamo por lo
general se corta y jug a los dados como la parte de un paquete que contiene cier
tas garantas de la produccin, el prestatario puede afrontar a ambos un perodo del b
loqueo de tres a cinco aos durante los cuales l o ella no pueden retirar el prstamo
por venta o nuevas finanzas y una pena del pago adelantado durante un rato a pa
rtir de entonces.
Regla bsica: los prstamos del conducto son una parte importante de la industria de
finanzas comercial, pero no son para principiantes. La complejidad y los rasgos
restrictivos de prstamos del conducto los pueden hacer un ambiente difcil en el c
ual aprender el negocio.
Algunos prestamistas retienen sus prstamos interiores, y stos se llaman Prestamista
s de la Carpeta. Como no venden sus prstamos, no se tienen que conformar con estnda
res de aseguramiento de alguien, pero su propio. No tome esto para significar qu
e han diluido estndares o que se diferencian dramticamente de otras fuentes de fin
anciacin. Encontrar sus requisitos de aseguramiento siendo completamente similares
a aquellos de prestamistas convencionales. Lo que los distingue es su flexibili
dad; en otras palabras, sus pautas de prstamo tienden a ser similares pero no tan
rgido como aquellos de instituciones que venden sus prstamos. Tiene una posibilid
ad buena de desarrollar unas relaciones de trabajo con el tiempo con un prestami
sta de la carpeta. Como demuestra su competencia, puede traer una clavija cuadra
da y calcular una manera de adaptarse a ella en el agujero redondo - Quiero compr
ar este edificio vacante, reconstituirlo, aadir la venta al por menor de la prime
ra planta, convertir los pisos superiores a condominios, guardar a unos y alquil
ar el resto. Puede financiar esto?
57
Prestamista de la carpeta: Un prestamista que guarda prstamos interiores (es deci
r, en su propia carpeta) ms bien que venderlos a inversionistas.
Por regla general, un prstamo de un prestamista de la carpeta probablemente lleva
r un ligeramente tasa de inters ms alta o trmino ms corto que un prstamo de un presta
ista de la no carpeta. Si guarda su ojo en el cuadro ms grande, el coste aadido pu
ede ser que vale la pena. El tiempo, como puede haber odo, es el dinero. Puede ll
evar tiempo y esfuerzo de buscar y financiacin segura. Unas relaciones de trabajo
buenas que aceleran el proceso, en la carrera larga, pueden valer ms que los gas
tos del prstamo suplementarios.
Tambin puede buscar la financiacin a travs de un agente de bolsa de la hipoteca. El
agente de bolsa realmente no presta el dinero. En cambio, l o ella sirven de un
representante de las divisiones al por mayor de varios prestamistas. El agente d
e bolsa tiene el acceso a precios al por mayor y marca stos hasta ganan unos hono
rarios. La utilizacin de un agente de bolsa puede tener ventajas. En primer lugar
, trata con una persona que por su parte puede delatar sus requisitos entre vari
os prestamistas o identificar el que quien en particular bien se satisface para
su acuerdo. En segundo lugar, el agente de bolsa sabe cmo presentar la informacin
en su aplicacin en un formato que el prestamista prefiere.
Agente de bolsa de la hipoteca: Un individuo o firma que representa una variedad
de prestamistas y arregla la financiacin de bienes inmuebles para prestatarios.
Cuando el prstamo se cierra, al agente de bolsa le pagan unos honorarios el prest
amista o el prestatario.
Los agentes de bolsa de la hipoteca parecen a la nia de la fama del Ganso de la M
adre con un rizo en medio de su frente. Cuando estn bien, estn muy, muy bien; y cu
ando son malos, son horrorosos. Bueno encontrar la financiacin que nunca podra desc
ubrir en su propio. Horroroso da bordadas en bastantes honorarios para hundir un
a barcaza. Tambin, el crecimiento explosivo de nueva financiacin que fue apuntada
por bajas tasas de inters ha atrado en algunas personas comerciales con calificaci
ones mnimas. Consiga referencias o busque una remisin de un agente de bolsa de bie
nes races comerciales u otro inversionista.
Regla bsica: repito el axioma ms temprano: Su xito como un inversionista depender de
su capacidad de obtener la financiacin de la hipoteca. Cultive unas relaciones d
e trabajo buenas con un prestamista o agente de bolsa. Si no puede identificar a
un agente de bolsa conveniente o prestamista de la carpeta, procese un banco lo
cal o S&L-someone puede llegar a conocer. Tenga presente que la relacin tiene el
valor. Es mejor construir esa relacin que salvar el 14 por ciento por un prstamo co
rriendo por todas partes del estado.
Prstamo hipotecario no convencional: Un prstamo obtenido de una fuente privada, co
mo el vendedor de la propiedad.
Un prestamista privado y un prestatario pueden llegar por lo general a cualquier
acuerdo que quieran mientras no es tan predador que es viola leyes de la usura
(que, por supuesto, varan de estado al estado). As pues, si el vendedor quiere pre
starle el 100 por ciento del precio de compra, puede.
Los llamados prestamistas difciles son particulares o grupos de inversionistas que
proporcionan la financiacin que el prestatario no puede obtener de una fuente con
vencional. Por ejemplo, no podra tener bastante dinero efectivo para el pago al c
ontado en una propiedad. O el flujo de fondos de la propiedad no podra encontrar
estndares de aseguramiento convencionales, an se decide a completar la compra de t
odos modos. Los prestamistas difciles toman acuerdos que los prestamistas convenc
ionales encuentran demasiado arriesgado. El riesgo iguala el coste, por tanto pu
ede esperar pagar un premio por este tipo del prstamo.
Un prstamo de un vendedor de la propiedad puede o puede no ser un movimiento sabi
o. Mucho depende de su capacidad de discernir los verdaderos motivos del vendedo
r en el ofrecimiento del prstamo. Podra ser que l o ella son enfrentantes con unas
ganancias de capital sustanciales en una propiedad que se ha totalmente deprecia
do. El vendedor puede mejorar ese problema con una venta de la instalacin, extend
iendo el recibo de la ganancia (y la obligacin tributaria) con el tiempo. En este
caso, hace al vendedor un favor, por tanto la financiacin privada no debera conte
ner trminos onerosos (a menos que, por supuesto, sea un riesgo de crdito terrible)
. Por otra parte, el vendedor le podra haber convencido de aceptar un precio infl
ado de la propiedad y sabe que la propiedad nunca pasar una valoracin bancaria ind
ependiente a ese precio.
Las clases de la financiacin no convencional de la cual he hablado aqu son bastant
e francas. Sin embargo, hay muchas estructuras del prstamo ms exticas - compartimie
nto del capital, participaciones del flujo de fondos, wraparounds, pagos graduad
os - limitadas slo por las imaginaciones de los partidos implicados. Unos pueden
ser muy eficaces en la adquisicin del trabajo hecho, pero tambin pueden ser llenos
de escollos. Por va del ejemplo, vamos a mirar dos tipos de prstamos que podra usa
r si buscara la financiacin del vendedor.
Hipoteca del pago graduada
Si el vendedor est en una posicin para devolver toda la financiacin necesita y es m
uy motivado para hacer el acuerdo, l o ella podran querer calcular
59
un poco de variacin de una Hipoteca del Pago Graduada. Esencialmente, esto es un
prstamo en el cual los pagos mensuales comienzan bajo de lo que sera necesario par
a un pago del nivel, amortizando el prstamo, una cantidad que ni siquiera es sufi
ciente para cubrir el inters que se debera acumular con cada pago. El dficit se aade
al equilibrio principal excepcional cada mes. Al principio, el equilibrio del p
rstamo sube debido a esta amortizacin negativa. Sin embargo, el prstamo tambin se est
uctura de modo que la cantidad del pago aumente con regularidad, por lo general
cada ao hasta un nivel predefinido. Con cada aumento del pago, hay amortizacin men
os negativa; entonces ningn efecto negativo; y finalmente una amortizacin cada vez
ms positiva. Alcanza un nivel que permite que el prstamo amortice totalmente dent
ro del trmino al principio prescribido.
El objetivo de este tipo del prstamo es minimizar la amortizacin de la deuda y de
ah maximizar el flujo de fondos en los primeros aos. Podran haber motivos aceptable
s por qu necesita esta ayuda para cubrir el flujo de fondos. Podra heredar arriend
os debajo del mercado que expirarn en unos aos. Tiene que tratar con esa realidad,
pero es confidente que puede mejorar el flujo de fondos y crear el valor signif
icativo despus, cuando trae a los ingresos hasta niveles del mercado. Hay, por su
puesto, posibilidades ms siniestras por qu necesitara tal dispositivo para compensa
r un flujo de fondos dbil: podra pagar demasiado la propiedad o reforzarla demasia
do alto, es decir, no usando bastante de su propio dinero efectivo.
Esencialmente lo que hace con la amortizacin negativa toma a prstamo ms dinero cada
mes con la tasa de inters del prstamo. Esto es no necesariamente mal, pero realme
nte representa una situacin donde tiene que hacer algunas proyecciones cuidadosas
. Van los gastos de inters en este prstamo adicional mermar la vuelta total en est
a propiedad de modo que ya no sea una inversin que vale la pena? O va la ayuda de
l flujo de fondos de la amortizacin de la deuda reducida hacerlo posible para ust
ed realmente hacer el acuerdo, un acuerdo da de paga sustancial de quin cuando se
vende justifica el coste? No hay respuestas del juego a estas preguntas. Todo es
to depende del precio de compra de la propiedad, su inversin en efectivo, los trmi
nos del prstamo, el flujo de fondos proyectado y el valor de reventa ltimo - exact
amente lo mismo como iba si usara la financiacin completamente convencional. Aqu,
como en una transaccin convencional, debera presentar los nmeros en negro y blanco
para ver si tienen sentido.
Varios bancos han comenzado a ofrecer prstamos de la tasa ajustable con pagos gra
duados como una opcin. Ver la discusin de armas de la Opcin, abajo.
Segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera
Otro tipo del prstamo que podra ser conveniente para el vendedor que financia es l
a segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera. En esta transacc
in el vendedor tiene una hipoteca existente en la propiedad. En vez de pagar este
prstamo, l o ella envuelven un nuevo prstamo alrededor de ello - es decir crean un p
rstamo nuevo, ms grande que es subordinado de la primera hipoteca existente. El co
mprador de la propiedad hace pagos al vendedor en el wraparound y el vendedor si
gue haciendo pagos al prestamista de la primera hipoteca por el prstamo original
ms pequeo. Una de las motivaciones que un vendedor debera hacer esto es si este prst
amo existente est a un precio considerablemente inferior que puede cargar al nuev
o comprador. El vendedor coleccionar pagos a una hipoteca ms grande a un precio ms
alto siguiendo pagando en la hipoteca ms pequea al precio inferior. Otra motivacin,
por supuesto, es que la capacidad del vendedor de proporcionar la financiacin es
lo que hace el acuerdo posible para el comprador.
Una mosca frecuente en este ungento particular es la probabilidad de un debido en
la venta clusula en el pagar hipotecario subyacente. Tal clusula requiere que el prst
amo se debiera retirar si el prestatario transfiere el derecho a la propiedad. N
o todos los pagars hipotecarios contienen tal clusula, pero mayora hace. Un mtodo qu
e los vendedores han solido dirigirse a este problema es algo llam un contrato par
a el hecho. Esto es una venta de la instalacin donde el ttulo realmente no pasa al
comprador hasta que el vendedor totalmente se pague - es decir hasta que la segu
nda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera se pague. El poseedor d
e la primera hipoteca puede no estar de acuerdo con este razonamiento y ver esta
transaccin como una venta. Esto es un rea suficientemente gris que, como comprado
r o como vendedor, debera buscar definitivamente al asesor legal antes de intenta
r un contrato para el hecho.
Incluso sin el debido en la clusula de venta, hay bastantes cuestiones envueltas
en una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera que necesita
los servicios de un abogado con la experiencia en establecer tal acuerdo. El ve
ndedor tiene que confiscar el dinero para contribuciones territoriales y seguro,
como un prestamista institucional iba. El comprador necesita la proteccin que el
vendedor seguir pagando la hipoteca original y no hacer algo que podra nublar el
ttulo de la propiedad.
Regla bsica: Si es flamante a la inversin inmobiliaria, se debera inclinar hacia la
financiacin ms o menos convencional para su primer acuerdo. Este consejo no es la
clase que hace para infomercial bueno - quizs por eso no me ha visto en la telev
isin por cable de noche recientemente. Consiga su primer prstamo de un S&L o banco
comercial,
61
a travs de un agente de bolsa de la hipoteca, o quizs en una nota directa del vend
edor, pero evitan la tentacin de brincar en seguida en la financiacin demasiado cr
eativa.
Si se suscribiera para lecciones del tenis, probablemente no estara contento si e
l instructor comenzara a ensear que engaa tiros antes de mostrarle el revs bsico y g
olpe derecho. Est al menos como prudente en su enfoque a la financiacin de su prop
iedad de la inversin. Los prstamos creativos pueden ser operadores muy eficaces, p
ero tambin pueden plantear riesgos para el principiante. Despus de que ha aumentad
o un poco de experiencia y un sentido de que trabajos, lo que no hace, y lo que
hace las luces de advertencia destellar, puede aventurar entonces en mtodos de fi
nanciacin ms exticos. S. Sueno a su madre. As no juegue con su comida tampoco.
Trminos y condiciones del prstamo
Un prstamo hipotecario es un contrato y, como cada contrato, contiene ciertos trmi
nos y condiciones. Antes en esta seccin vio los cuatro elementos bsicos de un prsta
mo: cantidad principal, trmino (es decir, la longitud del prstamo), tasa de inters
peridica y pago peridico. Estos cuatro artculos se relacionan el uno con el otro ma
temticamente. Ms all de las matemticas bsicas, sin embargo, cada uno de los cuatro ar
tculos desempea un papel importante en la estructura total del prstamo:
Principal
En una seccin posterior de este libro encontrar una discusin cuasifilosfica/matemtica
de cunto debera tomar a prstamo - todos, unos o ninguno del precio de compra. Toda
va en otra parte ver un discurso ms prctico en cunto puede esperar tomar a prstamo co
tra una propiedad particular. No repetir ninguna de aquellas discusiones aqu pero
a partir de cualquier final se acerca al asunto, puede esperar que la primera pr
egunta que su prestamista preguntar de usted es, Cunto?
La cantidad principal es su punto de partida para un nuevo prstamo. En un prstamo
tpico una parte de cada uno de sus pagos se aplica al inters y el resto es aplicad
o al equilibrio principal excepcional, reduciendo ese trozo del equilibrio por e
l trozo hasta que lo haya retirado completamente. Este proceso de la reduccin pri
ncipal se llama la amortizacin.
Considere este ejemplo: tiene un prstamo hipotecario de 100000$ flamante en el 12
por ciento por ao pagadero en 240 instalaciones mensuales de 1.10109$ (ver la Fi
gura 5.1). La tasa de inters anual del 12 por ciento compara con el 1 por ciento
por mes, por tanto debe pagar exactamente 1000$ (el 1 por ciento de 100000) inte
rs para su uso del dinero en el primer mes. El equilibrio de su pago inicial, 101
09$, se aplica al principal, reduciendo la cantidad que debe a 99.89891$. En el
segundo mes, tiene que pagar inters del 1 por ciento (99899$) en este nuevo ms aba
jo equilibran, as hay ms de (ms de 10210$) dejados del pago para aplicarse al princ
ipal. Con cada mes de paso, los cambios del equilibrio en un paso glaciar a favo
r del principal hasta que finalmente su prstamo se pague.
Si paga su prstamo antes de que totalmente se amortice - una venta o nuevas finan
zas que son los motivos ms probables - entonces tendr que saber el equilibrio prin
cipal a ese punto interino. Puede ir al sitio web de mi compaa, realdata.com, y de
scargar la Calculadora RealData, un programa Windows-based que permite que usted r
ealice todas las clases de clculos relacionados con los bienes inmuebles. Distrib
uimos la calculadora gratuitamente. Con uno de los mdulos puede imprimir lo que s
e llama un horario de la amortizacin, una tabla del mes a mes que muestra el inte
rs y los componentes principales del cada pago, el
Pantallazo de la FIGURA 5.1 de la calculadora RealData (horario de la amortizacin)
disponible en www.realdata.com.
63
inters pagado hasta ahora y el equilibrio principal excepcional. El trocito de un
horario de la amortizacin mostrado en la Figura 5.1 se toma de ese programa.
A veces los prstamos se estructuran en un modo que el pago no reduce de hecho la
deuda pendiente. Por ejemplo, si el pago mensual al prstamo encima fuera exactame
nte 1000$ sera suficiente cubrir el inters, pero no habra nada ms terminado para red
ucir al principal. Sin la reduccin principal, el inters vencido en el mes 2 sera ot
ra vez 1000$. Con este arreglo el prstamo nunca se amortizara y se tendra que pagar
con un globo como hablado abajo.
Y si el pago a este prstamo se pusiera en 600$? Ahora all ni siquiera es bastante
para pagar el inters. En este caso el dficit mensual se debe aadir a la cantidad qu
e debe. Necesita 1000$ para pagar el inters durante el mes un; entrega slo 600$, p
or tanto son 400$ cortos. Que 400$ se aadan al equilibrio, por tanto al final de
mes un debe 100.400$. El prximo mes deber 1004$ en el inters por tanto sern 404$ cor
tos. En vez de disminuir cada mes, su equilibrio principal excepcional sube - un
proceso conocido oxymoronically como la amortizacin negativa. Otra vez necesitar un
pago del globo para retirar el prstamo.
Inters
Como fabricantes automticos, parece que los prestamistas surgen con nuevos modelo
s a tasas de inters casi cada ao. Su siguiente prstamo podra tener hasta poseedores
de la taza y un sistema de navegacin global. Algunas opciones del prstamo estndares
du jour son
1. Hipoteca a tipo fijo - El ms simple para describir; todo lo que el precio con
el cual comienza es el precio que guardar para la vida del prstamo. El riesgo siem
pre tiene un coste, y el riesgo para el prestamista consiste en que se cerrar con
llave en su prstamo del inters bajo en algn futuro tiempo cuando podra prestar ese
dinero a un precio ms alto. De ah, durante cualquier da dado, pagar ms un prstamo del
tipo de inters fijo que iba para un prstamo cuyo precio puede variar.
2. La hipoteca de la tasa ajustable (ARM) - en General, un prstamo cuyo precio pu
ede cambiar de vez en cuando. Los parmetros son bastante para hacer a un inversio
nista cultivado mareado; tratar de clasificar algunos de ellos:
Cmo: Con relacin a un ndice. El prstamo podra comenzar a un precio del bromista sobre
todo bajo, pero a partir de entonces el nuevo precio se adaptar a algunos por ci
ento -
la edad encima o debajo de un ndice dado - la tasa preferencial, Constant Maturit
y Treasury (CMT), 11er Coste de ndice de fondos (COFI) del Distrito y Precio de l
a Oferta Interbancario de Londres (LIBOR) y Monthly Treasury Average (MTA) es la
ms comn.
CMT de 1 ao, ms comnmente llamado el ndice del Bono del Tesoro de 1 ao, se usa con la
mayora de hipotecas de la tasa ajustable. Es bastante voltil y reacciona rpidament
e a cambios de condiciones econmicas. El ndice LIBOR, que est basado en la tasa de
inters que ciertos Bancos de Londres acusan el uno al otro, es de manera similar
rpido para reaccionar a cambios econmicos.
La mayor parte de lneas del crdito, incluso prstamos del valor lquido de la vivienda
, prstamos comerciales y algunas hipotecas comerciales se atan a la tasa preferen
cial. Tiende a ser menos voltil que el Bono del Tesoro.
El ndice COFI se ata al inters pagado en cuentas de ahorros y tiende a moverse jus
tamente despacio. Otro motor lento es el MTA, que refleja un promedio de 12 mese
s rodante de la produccin en Ttulos de tesorera estadounidenses.
Regla bsica: los Prstamos relacionados con el COFI e ndices MTA son opciones genera
lmente buenas si cree que las tasas de inters se elevarn con el tiempo. Esto es po
rque tienden a quedarse atrs el mercado y se levantarn ms despacio que los otros ndi
ces. Por el mismo razonamiento, son opciones menos atractivas si cree que los pr
ecios van la tendencia hacia abajo porque no se caern tan rpidamente como otros. E
n esa situacin, preferira el Bono del Tesoro o LIBOR puso ndice a prstamos.
Con qu frecuencia: Si la tasa de inters se describe como la flotacin, entonces pued
e cambiar siempre que el precio del ndice (por ejemplo, la tasa preferencial) cam
bie. Por otra parte, la nota especificar que el precio puede cambiar peridicamente
, por lo general cada 1 a 12 meses.
Cunto: El prstamo citar por lo general una cantidad mxima que el precio puede cambia
r con cualquier ajuste solo (por ejemplo, el 2 por ciento) as como un techo del p
recio y a veces un suelo del precio para la vida del prstamo.
3. Fijado para ARMAR - Proporciona un tipo de inters fijo a un nmero dado de aos, p
or lo general 1, 3, 5, o 7; entonces se hace un BRAZO para el equilibrio de su tr
mino.
4. 5/25, 7/23 - Como el fijo al brazo, pero realmente un fijo a fijo. Proporcion
a un tipo de inters fijo a la primera parte del trmino, luego se adapta a un nuevo
precio que permanece constante para los aos restantes.
65
5. Inters Slo - Este tipo del prstamo se encontr una vez generalmente en la financia
cin secundaria o a corto plazo, pero se ha hecho la parte de ms programas del prsta
mo dominantes. Encontrar ahora nicamente de inters ofrecido por prestamistas instit
ucionales, hasta en hipotecas. Esto puede ser un instrumento eficaz para un inve
rsionista. Una manera de mirar la amortizacin que ocurre con un prstamo estndar es
como una especie de forma forzada e ilquida de ahorros.
Regla bsica: Si la propiedad de la inversin con la cual trata tira un flujo de fon
dos marginal o negativo, se podra sentir ms cmodo agarrndose a lo que por otra parte
habra sido la parte principal de su pago de la hipoteca. Siempre tiene la opcin d
e pagar al prestamista ms y tener esa cantidad adicional aplicada a la reduccin de
principal. Con una hipoteca de amortizacin, sin embargo, no tiene la opcin de ir
el otro camino y pagar slo el inters.
6. BRAZO de la opcin - Estos prstamos van por varios nombres y a menudo se unen al
Coste de ndice de fondos (COFI). Esto es un tipo de la Hipoteca del Pago Graduad
a como habl encima donde la cantidad del pago mensual comienza muy bajo - es deci
r, ni siquiera bastante a la cobertura el inters vencido - por tanto el dficit se
aade en el equilibrio del prstamo en la amortizacin negativa llamada de un proceso.
En la estructura tpica, el prestatario puede decidir cada mes hacer este pago mni
mo o puede decidir pagar una cantidad nicamente de inters llena o hasta una cantid
ad que igualara el pago a un 30-o prstamo de amortizacin de 15 aos. Esto es la parte
de la opcin del BRAZO de la Opcin. En la versin tpica de este prstamo, la tasa de i
rs se puede adaptar mensualmente, o abajo; pero cada ao el pago mnimo aumenta en el
75 por ciento (es el pago que aumenta en este porcentaje, no la tasa de inters d
el prstamo). Teniendo el graduado de la cantidad del pago con el tiempo, el prstam
o comienza con pagos atpicamente bajos, haciendo ms fcil tener derecho y ms fcil a po
der al principio. Finalmente anualmente el pago creciente mueve el prstamo en la
amortizacin positiva de modo que realmente se haga de hecho pagado.
Trmino
Es fcil hacerse mudo con ste. El trmino del prstamo es uno de los trminos del prstamo
El trmino del prstamo se refiere a la longitud del prstamo mientras trminos indi-
cates las condiciones o provisos del prstamo. Para pequeas propiedades de la inver
sin, puede obtener por lo general un prstamo con un trmino comparable a los 30 aos s
ubira a una residencia personal. Para la propiedad privada ms grande, el trmino del
prstamo ser ms corto - quizs 20 a 25 aos; y para comercial, quizs ms corto an.
Prstamo del globo: Un prstamo en el cual el pago peridico est basado en un largo pla
zo (tpicamente 15 a 30 aos), pero donde el equilibrio excepcional lleno viene debi
do a un pago nico, el globo, mucho antes (3 a 10 aos).
Es mucho comn para un prstamo en la propiedad comercial estructurarse como una hipo
teca de globo, que proporciona un compromiso agradable entre las necesidades del
prestamista y aquellos del prestatario. Recuerde lo que dije antes: Principal, p
recio, trmino y pago todos se relacionan matemticamente. Los especialistas de prsta
mos comerciales prefieren hacer destinar sus recursos ajenos para perodos relativ
amente cortos del tiempo. Con un prstamo del pago del nivel regular, si el presta
mista requiere un trmino ms corto, entonces los pagos deben ser necesariamente ms g
randes a fin de retirar ese prstamo en esa cantidad de tiempo. Un prstamo del glob
o, sin embargo, trabaja como esto: El pago peridico (probablemente un pago mensua
l) se calcula como si el prstamo tiene relativamente el largo plazo - dice 15 a 3
0 aos. Diligentemente hace sus pagos como requerido, pero al final de perodo estip
ulado, por lo general 3 a 10 aos, el prstamo globos - es decir el equilibrio restant
e entero vienen debidos. Usted, el prestatario, consigue pagos mensuales manejab
les y el prestamista se paga en 3 a 10 aos.
Regla bsica: Obviamente, el gotcha es que debe ser capaz de pagar el prstamo cuando
el globo viene debido. La ganancia de la lotera siempre es una opcin. Un plan ms co
nservador es financiar de nuevo en un nuevo prstamo cuando tiene que pagar el glo
bo. Su preocupacin, por supuesto, es que no hay garanta que ser capaz de hacer as cu
ando el tiempo venga. Si encuentra la economa que se revuelca en las profundidade
s de una recesin principal y el crdito es no disponible, quizs ser incapaz de obtene
r un nuevo prstamo. 1974 viene a la mente, como hace principios de los aos 1990. C
on circunstancias realmente que mal, su prestamista podra preferir muy bien negoc
iar una extensin el globo, ms bien que hacerse un propietario.
Por otra parte, en un ambiente que se parece a un mercado del crdito normal, la ni
ca verdadera cuestin que est de pie entre usted y un suc-
67
las nuevas finanzas de cessful (asuncin de usted no han faltado al prstamo anterio
r) son el valor de la propiedad. Cuando considera la compra de una propiedad de
la inversin, si tiene duda que 5 a 10 aos de ah valdr al menos tanto como lo pag, ent
onces no lo debera comprar en primer lugar.
Pago
Si tiene un prstamo hipotecario en su casa, entonces es probablemente familiar co
n el prstamo estndar, amortizado que describ en la seccin, principal, encima. Hace un
pago fijo cada mes. La parte de ello paga el inters vencido por el uso del dinero
del prestamista para el mes anterior; independientemente de lo que se deja se a
plica a la reduccin del principal. Haga estos pagos por el trmino entero del prstam
o y reembolsar finalmente la cantidad entera que tom a prstamo, junto con un nmero c
onsiderable de dlares del inters.
Considerando un tipo de inters particular y el trmino del prstamo, cmo calcula la ca
ntidad del pago? Puede usar una frmula matemtica compleja (no va). Puede leer mi l
ibro, Que Cada Necesidad del Inversionista de Bienes inmuebles de Saber (debe).
Puede usar una mesa o un instrumento del software (va).
Proporciono una mesa de Constantes de la Hipoteca en el Apndice que puede usar pa
ra este fin. Aunque suene a un concepto esotrico, una Hipoteca Constante no es na
da ms que el pago peridico a un prstamo de 1$ a un precio dado y trmino. Considere l
a Tabla 5.1.
Si tiene que encontrar el pago mensual a un prstamo de 186000$ en el 7 por ciento
durante 30 aos, buscara el factor en esta mesa. Encuentra que la Hipoteca Constan
te es 000665302. La constante es el pago a un prstamo de 1$, por tanto multiplica
la constante por 186000 para encontrar el pago a 186000$. La respuesta es 1.237
,46$.
Tambin puede usar el software Calculator de RealData libre que mencion antes (descrg
uelo en realdata.com). Entre sus funciones es un mod-
La TABLA 5.1 mensualmente hipoteca pago por 1$ - hipoteca constante
Aos 25 26 27 28 29 30
El 6000% 000644301 000633677 000623985 000615124 000607005 000599551
El 6125% 000651964 000641422 000631811 000623030 000614988 000607611
El 6250% 000659669 000649211 000639682 000630980 000623018 000615717
~ ~ ~ ~ ~ ~
El 6,750% 000690912 000680795 000671601 000663227 000655585 000648598
El 6875% 000698825 000688796 000679687 000671397 000663836 000656929
El 7000% 000706779 000696838 000687815 000679609 000672130 000665302
El 7125% 000714773 000704920 000695984 000687862 000680466 000673719
el ule que le deja especificar cualesquiera tres de los cuatro trminos del prstamo
bsicos (principal, tasa de inters, trmino y pago) para calcular el que esto es des
conocido.
Oir que inversionistas hablarn de obtener un prstamo nicamente de inters. En sentido
estricto, esto es un nombre poco apropiado porque si slo pagara el inters nunca de
volvera el prstamo. Por supuesto, es slo el pago que es el inters slo. El prstamo es
or lo general para un perodo corto del tiempo, al final del cual la cantidad prin
cipal entera se debe pagar o convertirse a un prstamo de amortizacin. Antes, tambin
mencion un prstamo que podra ser menos que nicamente de inters durante un rato, caus
ando el equilibrio del prstamo que aumenta a travs de la amortizacin negativa.
Como he estado hablando de estos cuatro trminos del prstamo bsicos, puede haber not
ado que es casi imposible mencionar un sin referirse a uno o varios de los dems.
Inextricablemente se relacionan. Si el principal y el trmino del prstamo permanece
n constantes pero el precio sube, entonces el pago tambin debe subir. Si el princ
ipal y el precio se quedan lo mismo pero el trmino se hace ms largo, entonces el p
ago disminuye. Etctera. Juego un poco con el mdulo de la calculadora de RealData y
puede comenzar a apreciar cmo cada trmino es una funcin de los otros tres.
Puntos
Si ha hecho compras alguna vez para un prstamo hipotecario, ha tenido indudableme
nte esta experiencia: ve un anuncio para un prstamo a un precio atractivo. Cuando
lee la microscpicamente letra pequea o pide la informacin adicional, aprende que e
l prstamo incluye algn nmero de puntos.
Los puntos del prstamo, a veces llamados puntos de descuento, son una forma del int
ers pagado por adelantado. Cada punto iguala el un por ciento del importe nominal
del prstamo. Paga puntos al prestamista como una compensacin a cambio de una tasa
de inters inferior. Piense en ello como un modo de comprar abajo el precio. No c
onfunda puntos del prstamo con los honorarios del origen que los prestamistas o l
os agentes de bolsa culpan. Aunque oiga estos honorarios citados como el nmero de
puntos cobrados, el trmino se est usando entonces en su sentido genrico, es decir,
una cantidad igual al 1 por ciento del prstamo. En otras palabras, los honorario
s del origen son slo que - unos honorarios - y no inters pagado por adelantado.
Podra ver un prstamo ofrecido en el 55 por ciento. Su alegra da vuelta a la conster
nacin cuando descubre que debe pagar dos puntos para obtener este precio. Tiene q
ue realmente pagar los puntos? Prcticamente cada prestamista ofrecer una escala mvi
l. Pague un punto para bajar el precio esto mucho, puntos y medio para bajarlo a
delante, etctera. Los prestamistas diferentes ofrecern mezclas del precio/punto di
ferentes.
69
Puntos: inters pagado por adelantado paga por adelantado el frente a un prestamis
ta para asegurar un prstamo a un precio particular. Un punto iguala el 1 por cien
to del importe nominal del prstamo. Ms puntos paga, ms abajo la tasa de inters por e
l prstamo.
Cul es el punto de puntos? Desde el punto de vista del prestamista, es una pregun
ta de produccin y probabilidades que ascienden a una mayor ganancia total de su c
arpeta de prstamos. Desde su punto de vista como el prestatario, quiere saber si
tiene sentido de pagar los puntos para asegurar un precio inferior.
Regla bsica: ms se tentar pagar puntos a fin de bajar su precio del prstamo cuando l
as tasas de inters son altas. Esto ser probablemente resultan ser una idea mala. S
i los precios son altos ahora, entonces hay una posibilidad buena financiar de nu
evo el prstamo dentro de unos aos para obtener un precio inferior. Ms pronto financ
ia de nuevo, menos probablemente se debe beneficiar del uso de puntos para reduc
ir su precio original.
El clculo para comparar prstamos con combinaciones diferentes de precio y puntos p
uede desalentar. Sin embargo, puede hacer un simple, aunque ordinario, estimacin
que le dar una idea de su perodo rentable. Considere el prstamo que mencion anterior
mente en el 55 por ciento con dos puntos. El prestamista le ofrece una opcin del
6 por ciento sin puntos. Cuntos aos de salvar el 05 por ciento por ao en el precio
necesitar para justificar el pago del 2 por ciento para obtener ese ahorro? Esta
tcnica - que sugiere cuatro aos como el punto de equilibrio - no hace caso del val
or del dinero en el tiempo, el precio diferencial al cual los dos prstamos amorti
zan y el hecho que el inters hipotecario es desgravable mientras los puntos de un
inversionista se deben amortizar sobre la vida del prstamo. Sin embargo, le dar u
na estimacin rpida, spera de cuanto toma para ganar de vuelta el coste de sus punto
s.
Regla bsica: Una estimacin an ms spera es esto: Si espera vender la propiedad o finan
ciar de nuevo el prstamo en menos de cinco aos, con poca probabilidad se beneficia
r de pagar puntos para reducir el precio del prstamo. Aun si sostiene el prstamo ms
largo y realmente no pierde el dinero en los puntos, la ventaja podra ser demasia
do pequea para justificar el coste.
Tenga estas consideraciones en cuenta: En primer lugar, los puntos son una forma
de inversin y cubrir gastos no est bastante bien. En segundo lugar, los bienes in
muebles que financia son una propiedad de la inversin. Con menor probabilidad sos
tendr en ello durante un largo periodo que iba
su residencia personal. En tercer lugar, cuando su propiedad aumenta en el valor
, puede querer financiarlo de nuevo a fin de conseguir el dinero efectivo que pu
ede usar para ayudar a comprar su siguiente inversin. El sentimiento que se cierr
a con llave en el cuidado de una propiedad y su hipoteca original slo porque quie
re ganar de vuelta los puntos del prstamo resultar ser una distraccin poco rentable
.
Honorarios del prstamo
Adems de puntos, hay muchos otros honorarios del prstamo que puede encontrar, y pu
eden variar considerablemente de un prestamista al siguiente. Aunque no estn lite
ralmente entre los trminos del prstamo, seguramente afectan el coste total de su f
inanciacin; no los debera tomar ligeramente. Los dividir en tres categoras. Algunos
de los artculos individuales merecen un comentario de sidebar, que encontrar abajo
.
Honorarios del prestamista/Agente de bolsa - El primer grupo incluye honorarios
que paga directamente al prestamista o el agente de bolsa de la hipoteca. El pre
stamista y el agente de bolsa seguramente tienen un derecho de sacar ganancia de
sus esfuerzos. Lo que enfurece es la prctica de hacer una lista de una manada en
tera de gastos con el vago y a veces traslapar sentidos. Qu exactamente son unos
honorarios de financiacin? Cmo asegura diferente del compromiso, y porque esto es
su proceso de toma de decisiones, debera no ser la parte de su coste de hacer el
negocio?
Honorarios del Origen del prstamo - Esto por lo general se expresa en puntos (es
decir, un punto iguala el un por ciento del prstamo), pero a diferencia de los pu
ntos hablados en la seccin anterior no tiene la menor influencia en la tasa de in
ters. Los honorarios del origen son slo unos honorarios y no una forma del inters p
agado por adelantado; el pago de estos honorarios no bajar su precio.
La preparacin de documentos de honorarios del compromiso de honorarios del agente
de bolsa de la tasa de solicitud de la administracin y revisin que financia honor
arios
Procesamiento de servicio fiscal
71
Aseguramiento de transferencia bancaria
Regla bsica: puede ahorrar mucho dinero en anticidos no jugando el juego de la csca
ra de honorarios del prestamista. Nunca podra entender lo que algunos de estos ar
tculos medios o si se han valorado justamente. As no se haga colgado en los artculo
s individuales. Guarde su ojo en que asuntos: el coste total. Compare a prestami
stas comparando el coste del prstamo total de cada uno.
Honorarios del tercero - Probablemente, stos son honorarios que el prestamista o
el agente de bolsa coleccionarn a fin de pagar servicios requeridos. A veces un p
restamista aumentar estos servicios o simplemente no elegir al practicante ms efici
ente por el coste o conveniente. La parte de su proceso de seleccin del prestamis
ta debera deber preguntar si puede seleccionar a su propio tasador autorizado, fi
rma ambiental, topgrafo u otro inspector.
La valoracin - hay varias cuestiones importantes acerca de la valoracin de la prop
iedad. Para muchos prstamos ms grandes y para prstamos comerciales, el prestamista
puede requerir que use a un tasador con una designacin avanzada, llamada MAI, del
Instituto de la Valoracin. Si no se requiere un MAI, entonces un informe de cual
quier tasador autorizado es por lo general aceptable. Pregunte si puede elegir a
su propio tasador - no porque trata de amaar el resultado, pero porque quiere ev
itar algunos errores posibles.
El primer error paga demasiado. Admito; hice esto yo mismo slo hace unos aos. Fui
distrado por otras cuestiones y me encontr saludando a un tasador elegido por el a
segurador del prstamo. Factur ms que duplican la tarifa vigente. Cuando haba alcanza
do ese punto en el proceso, haba ido demasiado lejos para volverme atrs.
El segundo error es usar a un tasador que no es familiar con el rea. S, he hecho e
sto tambin, pero aprend mi leccin y resuelto para dejarle nunca pasar otra vez. Haba
usado a un agente de bolsa de la hipoteca del estado. Por lo visto se imagin que
Connecticut es un pequeo lugar y un tasador de dondequiera en el estado sera fino
slo. Podra haber hecho entrar tambin a alguien de Groenlandia. Saba que estaba en e
l problema cuando llam y pidi direcciones a la ciudad donde la propiedad se locali
z. Probablemente, un tasador debera ser capaz de juntar datos fsicos y financieros
suficientes
sobre una propiedad de ingresos y bastantes datos del mercado sobre su ubicacin p
ara completar una valoracin en todas partes. En realidad, si la ubicacin es totalm
ente desconocida, hay slo tanto tiempo que una persona gastar consiguiendo hasta l
a velocidad para completar una asignacin. Un tasador local ya sabe que el mercado
del alquiler y los datos demogrficos - saben lo que est caliente y lo que no es.
En el caso describ al tasador era desconocido con el mercado del alquiler y la es
timacin del valor de la propiedad estaba bien de la seal.
El error final tener cuidado no ser el suyo. Paga la valoracin, por tanto tiene un
derecho de recibir una copia. Si sus conclusiones no parecen razonables, lo exa
minan para ver errores. Una vez trat de financiar de nuevo una propiedad de ingre
sos que poseo. La estimacin final de valor era sorprendentemente baja, por tanto
examin el informe con cuidado. Aunque hubiera proporcionado copias de todos los a
rriendos e historias de alquiler de declaraciones de renta, los ingresos de la p
ropiedad eran considerablemente misstated. Las cuentas del cuarto en los pisos e
staban equivocadas, junto con otra informacin clave sobre la propiedad fsica. Los
errores en este informe eran los ms notorios haba visto alguna vez, pero t no era
la primera vez que haba encontrado errores actuales o hasta matemticos en una valo
racin. Escudriar.
Regla bsica: Su mejor remedio no debe dejar a ninguno de esto pasar en primer lug
ar. Encuentre a un tasador confiable, autorizado que es familiar con el rea en la
cual ha decidido invertir; entonces pregunte a cualquier prestamista con quien
haga el negocio para pedir su informe de ese tasador. En mayora de los casos el p
restamista se alegrar de estar de acuerdo. Si puede proveer a alguien que realmen
te puede hacer el trabajo, ha hecho el trabajo del prestamista ms fcil.
Informe de crdito - El prestamista tirar estos informes, pero sera sabio para hacer
se as antes de que vaya el prstamo que hace compras para ver si all cualquier error
. Puede ir a MyFico.com para conseguir su puntuacin de crdito e informe de cada un
a de las tres oficinas de reportaje principales.
Mensajero - Para enviar documentos de ac para all.
La Revisin ambiental - Este podra o no se podra requerir. Es uno de los artculos ms c
ostosos a la lista por tanto debera delatar este servicio independientemente.
73
Otras Inspecciones - Pueden incluir la revisin tcnica o la inspeccin del parsito. Ot
ra vez, delate los gastos en su propio.
El Certificado de la inundacin - Determina si la propiedad est en un rea de riesgo
de la inundacin y requiere el seguro contra inundaciones.
La revisin - No rutinariamente requerido pero podra ser necesaria si la transaccin
implica la construccin o el desarrollo as como la adquisicin.
Legal y de cierre
Para repetir el consejo ms temprano, encuentre a un abogado de bienes races bueno
y pguese con l o ella.
El Seguro del Ttulo del abogado/Establecimiento Fees - Guarda su poltica del ttulo
donde lo puede encontrar; si quiere
para financiar de nuevo la propiedad en el futuro, se puede por lo general actua
lizar en menos que el coste de una nueva poltica. Bsqueda del ttulo Grabacin de Impu
esto de Honorarios y Sellos Documentales
An no se hace. Un prstamo hipotecario todava puede contener ms trminos y condiciones,
por tanto tiene que ser consciente de stos:
Debido en Sale/Assumability
La mayor parte de hipotecas contienen una clusula debida en venta. Esta clusula de
clara que si el derecho a la propiedad se transfiere sin el consentimiento previ
o por escrito del prestamista, entonces el equilibrio impagado del prstamo se deb
e pagar inmediatamente. La razn primaria de tal clusula es impedir a prstamos de la
tarifa inferior a la del mercado pasarse de un dueo de la propiedad al siguiente
. Si no hay clusula debida en venta o si la nota expresamente permite tal transfe
rencia, entonces el prstamo es assumable por un nuevo comprador. Es el assumabili
ty una cosa buena? Si como un vendedor puede permitir que el comprador asuma un
prstamo que est en una tarifa inferior a la del mercado, entonces tiene una ficha
de negociacin que puede cambiar por un precio ms alto o por un poco de otra conces
in que desea. El consejo de la otra cara a un comprador es esto: no Haga
d por supuesto que la ventaja de asumir una hipoteca viene sin un precio - el ven
dedor buscar probablemente una concesin de equilibrio.
Si es el vendedor, hace su abogado escudriar la lengua assumabilty en su pagar hip
otecario. Podra ser que permanecer obligado hasta que la nota se pague, aun si ha
vendido la propiedad que era la seguridad original para esa nota. El vendedor se
precave.
Pena del pago adelantado y perodo del bloqueo
Las penas del pago adelantado son bastante comunes en prstamos en bienes inmueble
s de la inversin. Con algunos prstamos comerciales, podra encontrar primero lo que
se llama un perodo del bloqueo, durante el cual no puede retirar el prstamo por ve
nta o nuevas finanzas. Una vez que esto es terminado, hay un perodo durante el cu
al se tasara una pena del pago adelantado, por lo general en la forma de un porce
ntaje del equilibrio del prstamo. Finalmente, ms tarde, las restricciones expiraran
y podra vender o financiar de nuevo sin la pena.
Recurso
Con la mayor parte de prstamos en la propiedad de la inversin, el prestamista hace
mayor hincapi en virtud de la propiedad que en finanzas personales del comprador
. Sin embargo, al comprador todava le pedirn por lo general proporcionar una garan
ta personal por el prstamo. Esto se llama un prstamo del recurso porque el prestami
sta tiene el recurso contra los bienes muebles del prestatario en caso de la fal
ta. Si el prstamo se caracteriza del no recurso, entonces el prestamista no tiene
tal remedio.
Los prstamos del no recurso por lo general prevalecen con propiedades comerciales
ms grandes financiadas por sociedades de la inversin que tienen un historial en e
l funcionamiento de tales propiedades. Como un inversionista que comienza, puede
confiar en el hecho que el prestamista exigir su garanta personal por un prstamo d
el recurso.
Confisca
Muchos prestamistas requerirn que usted dinero del depsito cada mes de modo que es
t disponible cuando la contribucin territorial y las cuentas de seguros vienen deb
idas. Si es la clase de persona que se podra beneficiar de la disciplina impuesta
necesidad teniendo de poner aparte un poco cada mes para estos gastos significa
tivos, entonces esto podra trabajar a su ventaja. Si no necesita a nadie para ayu
darle a poder
75
sus cuentas y si tiene una opcin en el asunto, luego rehuse confiscar de fondos.
Podra tener tambin el uso de su dinero hasta que las cuentas lleguen.
Aceleracin
Con Beamer, esto es una cosa buena. Con una hipoteca, no es. La aceleracin es un
modo corts de decir que ha hecho algo realmente mal y el prestamista exige que to
sa el equilibrio impagado entero inmediatamente. No podra haber podido hacer pago
s oportunos o podra haber permitido la propiedad - que es la seguridad para el prs
tamo - para ir a la ruina. Todos los pagars hipotecarios tienen clusulas que permi
te la cancelacin anticipada. Examine suyo para estar seguro que no hay motivos ir
razonables de la aceleracin y que hay un perodo de gracia razonable durante el cua
l se puede arrepentir de su transgresin.
Financiacin secundaria
Es bastante comn para prestamistas prohibir la financiacin secundaria o al menos r
eservar el derecho de aprobar cualquier prstamo subordinado. Una vez obtuve un prs
tamo donde esta provisin no se revel en la carta del compromiso. Lo descubr durante
el cierre cuando realmente le la nota. La leccin aprendi: no suponga que le digan
todo que tiene que saber. Si el prestamista no ha proporcionado expresamente det
alles de antemano de cada una de las cuestiones encima (como en, No hay pena por
el pago adelantado.), luego pregunte.
6
Cunto puede tomar a prstamo?
Puede haber notado que su compaa financiera amistosa no le da simplemente un chequ
e en blanco y dice, Rellene lo que necesita. Quiere una tostadora con esto? Los pr
estamistas tienen una fascinacin profunda y perdurable con la garanta subsidiaria
y con la probabilidad de reembolsarse. Tiene que ver el proceso como su prestami
sta lo ve, y as hay dos medidas que debe entender antes de que busque un prstamo e
n una propiedad de ingresos: Proporcin del prstamo al valor y Proporcin de Cobertur
a de Deudas. stos aseguran trminos; es decir son la parte del proceso de toma de d
ecisiones del prestamista en concesin o no concesin de su solicitud del prstamo.
Proporcin del prstamo al valor (LTV)
La Proporcin del Prstamo al Valor (LTV) establece la cantidad del prstamo mxima que
el prestamista dar. Se expresa como un porcentaje. En general un LTV del 80 por c
iento significa que el prestamista quiere prestar hasta el 80 por ciento del val
or de la propiedad.
Valor y prstamo tienen sentidos particulares cuando habla de LTV, sin embargo, por ta
nto es el tiempo para una definicin ms formal:
Proporcin del prstamo al valor: La proporcin entre el importe de la financiacin de l
a hipoteca de una propiedad y el menor del valor valorado de la propiedad o prec
io de venta.
77

Prstamo al valor Cantidad del Prstamo Total / menor de Valor Valorado o Precio de
venta
Digamos que se contraiga para comprar una propiedad por dlares de $1 milln y se ac
erca a un prestamista que ofrece el prstamo al valor del 80 por ciento. Si la val
oracin de la propiedad entra en 900000$, entonces la cantidad mxima que el prestam
ista considerar es el 80 por ciento de la cifra inferior (la capacidad adquisitiv
a de 900000$ valorada), o 720000$. Por otra parte, si la valoracin entra en $12 m
illones, se puede congratular en muy negoci, pero no espere que el prestamista se
afilie a la celebracin. Otra vez el prstamo golpear un lmite del 80 por ciento de l
a cantidad menor, en este caso el 80 por ciento de $1 milln o 800000$.
Claramente, la valoracin de la propiedad es uno de los factores restrictivos en l
a determinacin cunta puede tomar a prstamo, por tanto debera ser consciente de cmo el
tasador profesional va sobre esta tarea. El tasador basar su estimacin en tres en
foques al valor: el enfoque de ventas comparable, el enfoque del coste y el enfo
que de ingresos.
Si ha hecho compras alguna vez para una casa, entonces ha usado seguramente una
versin informal del mtodo de ventas comparable. Mir propiedades comparables que se
haban vendido recientemente en las mismas ubicaciones o similares. Entonces modif
ic para explicar cmo la propiedad sustancial se diferenci del comparables. Por ejem
plo, comp #1 vendido por 500000$ pero tiene un garaje de dos coches, aire acondi
cionado central y una cocina flamante. La propiedad sustancial tiene un garaje d
e dos coches, ningn aire central y una cocina pasada de moda por tanto debera vale
r $X menos. El tasador usar tpicamente los tres mejores comparables disponible y s
eguir esencialmente el mismo razonamiento. Este enfoque conviene generalmente mej
or a propiedades de la familia sola.
Con el enfoque del coste, el tasador estima lo que costara para construir la estr
uctura fsica hoy, luego se lo deprecia alguna cantidad para explicar el hecho que
la propiedad sustancial no es flamante (si esto es de hecho el caso), y finalme
nte aade en el valor de la tierra. Como podra sospechar, este enfoque trabajos mej
or con propiedades que son relativamente nuevas.
El ltimo de los enfoques, ingresos, es de qu hablo en este libro y con mucho detal
le en Que Cada Inversionista de Bienes inmuebles Necesidades de Saber sobre el F
lujo de fondos. Con este enfoque, el tasador evala la corriente de ingresos de la
propiedad y aplica un precio de la capitalizacin para estimar el valor. Para pro
piedades smallerincome (dos a cuatro unidades), el tasador puede usar una combin
acin
CUNTO PUEDE TOMAR A PRSTAMO?
79
de ventas comparables y una tcnica de ingresos ms simple, el Multiplicador de Alqu
iler Grueso. Podra pensar en esto ya que unos alquileres comparables se acercan. Si
otras multicasas familiares comparables se venden por siete veces su alquiler g
rueso, entonces esta propiedad debera mandar un precio de venta similar.
La figura 6.1 muestra una muestra de la forma de FNMA que los tasadores tpicament
e usan para pequeas propiedades de ingresos residenciales.
Prstamos hipotecarios mltiples presentan un nmero especial en cuanto al clculo del L
oanto-valor. Considere una situacin donde posee una propiedad con una primera hip
oteca de un banco y una segunda hipoteca del ex dueo. Quiere financiar de nuevo e
l primer prstamo. (Para usted para hacer esto, el segundo acreedor hipotecario te
ndr que consentir en subordinar al nuevo prstamo.) En este caso la cantidad del prs
tamo en la proporcin LTV no es slo la primera hipoteca, pero mejor dicho la suma d
e todas las hipotecas.
Un ejemplo har esto ms claro. Posee una propiedad con una capacidad adquisitiva va
lorada de $1 milln. Esto es unas nuevas finanzas, por tanto el precio de compra n
o es una cuestin; no hay transaccin de venta y el valor valorado es el nico valor.
El prestamista ofrece la financiacin de la primera hipoteca en el prstamo del 80 p
or ciento al valor. El 80 por ciento de $1 milln es 800000$.
Tiene la intencin de financiar de nuevo su primera hipoteca sino tambin guardar en
el lugar el $ prstamo hipotecario de 200000 segundos que obtuvo del vendedor. La
s cuentas de $200 mil como la parte del prstamo en LTV, por tanto el prestamista de
la primera hipoteca considerar darle hasta 600000$ - la diferencia entre los 800
000 justificado por LTV y los 200000 usted ya tienen excepcional.
LTV es una cuestin de aseguramiento; es uno de los modos que el prestamista mide
el nivel de riesgo en el suministro del prstamo. LTV del 80 por ciento es otro mo
do de decir, Esperamos que usted tenga un poco de su propio dinero en la mesa aqu
- el 20 por ciento del acuerdo.
El riesgo siempre es una consideracin para un prestamista. Aunque el prstamo sea a
segurado por una pieza de propiedad, la ltima cosa que el prestamista quiere hace
r es asumen esa propiedad. Ser un propietario no es la parte de su modelo de neg
ocio. Si financia una residencia personal, puede obtener un prstamo con menos del
20 por ciento abajo porque hay al menos dos factores que pueden reducir el ries
go: 1) Private Mortgage Insurance (PMI), que asegura la parte del prstamo que exc
ede el porcentaje LTV habitual y 2) el hecho que un prestatario con menor probab
ilidad faltar a una hipoteca de la residencia personal que por un prstamo para una
propiedad de la inversin. Cuando financia una propiedad de la inversin, el presta
mista ve esto como un prstamo ms arriesgado y quiere compensar un poco de ese ries
go. El
La FIGURA 6.1 pequeo informe de evaluacin de la propiedad de ingresos residencial.
80
81
82
83
la mejor manera de hacer as es requerir que el prestatario haga invertir el verda
dero dinero en el acuerdo. Ms capital (es decir, pago al contado), menos probable
mente se debe alejar de la propiedad y devolverla al banco si golpea un punto spe
ro en su flujo de fondos. Adems, ms pequeo el prstamo con relacin al valor de la prop
iedad, mayor las posibilidades del prestamista de recuperar todo que se debe en
caso de una extincin del derecho de redimir.
Regla bsica: La Proporcin del Prstamo al Valor requerida para la propiedad de la in
versin se extender tpicamente del 60 por ciento al 80 por ciento, segn el tipo de pr
opiedad, su talla y su ubicacin. Podra en tiempos encontrar un LTV tan slo el 50 po
r ciento o hasta el 90 por ciento. Los bloques de pisos tienden al 80 por ciento
y de vez en cuando ms alto, mientras otros tipos de la propiedad de la inversin s
ern por lo general ms bajos. La proporcin tambin depender, por supuesto, en el presta
mista particular, por tanto es esencial que contemple el mercado hipotecario par
a encontrar el prstamo que satisface sus necesidades.
Debt Coverage Ratio (DCR)
Cuando financie la compra de una casa, el prestamista examinar dos proporciones:
su alojamiento o proporcin de la delantera y su deuda o proporcin de la parte trasera
El primer se compara su total mensualmente hipotecan el pago a sus ingresos men
suales; ste compara todas sus obligaciones mensuales, incluso la hipoteca, a sus
ingresos mensuales. A fin de tener derecho a un prstamo con un prestamista partic
ular, cada proporcin no debe ser ms que cierto porcentaje - por lo general aproxim
adamente el 28 por ciento para el alojamiento y quizs el 36 por ciento al 40 por
ciento - pero a veces tan alto como mediados de los aos 40 - para la deuda. La ra
zn fundamental es que debe demostrar ingresos suficientes para ser capaz de atend
er la deuda hipotecaria.
Aqu, expresamente, es cmo este tipo de la calificacin trabaja. El asegurador del prs
tamo calcula su proporcin de la delantera tomando su gasto del alojamiento PITI pro
puesto - esto es el pago mensual para principal, inters, impuestos y seguro de pr
opiedad - y lo divide en sus ingresos brutos mensuales totales. El asegurador en
tonces calcula su proporcin de la parte trasera combinndose que mismo gasto del al
ojamiento PITI junto con todos otros pagos de deudas mensuales y otra vez divisin
en sus ingresos mensuales brutos. Los pagos de deudas incluirn por supuesto pago
s de coches y otros prstamos. La mayor parte de aseguradores usarn el pago mensual
requerido mnimo como su deuda de la tarjeta de crdito.
85
Ejemplo
Contempla la compra de una propiedad de cuatro familias. Vivir en una unidad, y l
os otros tres alquileres proporcionan una gruesa mensual total de 3.600$, de los
cuales el prestamista contar el 75 por ciento como ingresos. El precio de compra
es 370000$ y busca una hipoteca con el loanto-valor del 80 por ciento en el 725
por ciento durante 25 aos. Las contribuciones territoriales mensuales sern 360$ y
seguro mensual 180$. Sus ingresos de empleo mensuales son 7.200$. Tambin tiene u
n pago de coches de 275$ y los pagos de mnimo de la tarjeta de crdito mensuales de
los 230$. El prestamista se licencia las proporciones son la delantera del 28 p
or ciento y la parte trasera del 36 por ciento. Basado en esta informacin y asunc
in de su clasificacin crediticia es satisfactorio, tendr derecho al prstamo?
En primer lugar, calcule la cantidad del prstamo:
370000$ el 80% 296000$
Despus, vaya al Apndice y use la mesa de Constantes de la Hipoteca para calcular a
l principal mensual y pago de intereses por un prstamo de esta talla en el 725 po
r ciento durante 25 aos:
000722807 296000$ 2.13951$
Ahora calcule su proporcin de la delantera:
Principal e Inters Impuestos Seguro / Ingresos Mensuales (2.13951$ 360$ 180$) / (
7.200$ ($3600 x el 75%)) 2.67951/9990$ el 2682%
Est bajo el lmite del 28 por ciento en la proporcin de la delantera. Ahora calcule
la parte trasera:
Principal e Inters Impuestos Seguro Otra Deuda / Ingresos Mensuales (2.13951$ 360
$ 180$ 275$ 230$) / (7.200$ ($3600 x el 75%)) 3.18451/9990$ el 3188%
Est cmodamente bajo la proporcin de la parte trasera mxima. Ha encontrado ambas prue
bas, por tanto sus ingresos son suficientes para licenciarse.
La financiacin de una propiedad de la inversin sigue el razonamiento similar, pero
ahora el prestamista ms tpicamente se interesa en los ingresos de la propiedad qu
e en suyos. En otras palabras, produce la propiedad bastante dinero efectivo par
a atender la deuda?
Proporcin de Cobertura de deudas (tambin llamado Proporcin de Cobertura de la Amort
izacin de la deuda): La proporcin entre Net Operating Income (NOI) de una propieda
d y su Annual Debt Service (ADS).
DCR Ingresos operativos Netos / Amortizacin de la deuda Anual
En otra parte en este libro y en todas partes de Lo que Cada Inversionista de Bi
enes inmuebles Necesidades de Saber sobre el Flujo de fondos, he enfatizado la i
mportancia de Ingresos operativos Netos como una cifra de la prueba patrn para cu
alquier propiedad de ingresos. Manifiesta su importancia otra vez ya que conside
ra la financiacin. Recuerde cmo se calcula:
Gross Ingresos Previstos Menos Prdida del Crdito y la Vacante Ingresos operativos
de Gross _________________________ menos Gastos de funcionamiento Ingresos opera
tivos Netos
NOI es los ingresos netos de la propiedad antes del impacto de financiacin o impu
estos sobre la renta. Otro modo de mirar NOI consiste en que es la cantidad que
tiene disponible para cubrir amortizacin de la deuda e impuestos y proveerle del
flujo de fondos. Debera estar claro por qu NOI es importante para el prestamista.
Si es el dinero tiene disponible para la amortizacin de la deuda, es bastante?
Cuando tiene bastante exactamente NOI para hacer los pagos de la hipoteca, enton
ces su Proporcin de Cobertura de Deudas es 100 - el NOI y los ANUNCIOS son lo mis
mo, por tanto NOI / anuncios 100. Aqu est algo que puede tomar al banco: 100 no es
t bastante bien. No alguna vez. Significa que espera tener slo bastantes ingresos
netos para hacer sus pagos del prstamo. Desde el punto de vista de su prestamista
, slo bastante no est bastante bien. Cualquier sorpresa del flujo de fondos - cual
quier prdida de ingresos o gasto inesperado - significar que carece de los fondos
tiene que hacer pagos al prstamo. Su prestamista requerir un cojn como la parte del
proceso de dar derecho a su propiedad para el prstamo y ese cojn ser al menos el 2
0 por ciento.
Ejemplo
Tiene cuatro pisos que alquilan por 1000$ por mes a cada uno. Tiene en cuenta un
a vacante del 2 por ciento y prdida del crdito. Sus gastos de funcionamiento anual
es son 19.100$. Compr la propiedad con un prstamo hipotecario de 250000$ en 7-per-
87
inters anual del centavo durante 240 meses. Consulta las mesas del pago de la hip
oteca detrs de este libro para decidir que el pago mensual por este prstamo es 193
825$. Cul es la Proporcin de Cobertura de Deudas de la propiedad?
Usando el modelo encima, puede enchufar los nmeros as:
4 pisos x 12 de 1000$ Gross de 48000$ Ingresos Previstos Menos Concesin del Crdito
y la Vacante del 2%, 960$ Menos Gastos de funcionamiento de 19.100$
iguala Ingresos operativos Netos de 27940$
Tiempos del Pago de la Hipoteca Mensuales de 193825$ 12 igualan Amortizacin de la
deuda Anual de 23.259$
Ingresos operativos Netos de 27940$ divididos en Amortizacin de la deuda Anual de
23.259$ igualan 1.20 Proporcin de Cobertura de Deudas
Regla bsica: debera esperar que un cojn del 20 por ciento - una Proporcin de Cobertu
ra de Deudas de 120 - es lo menos que su prestamista requerir. (Nota del lado a p
ersonas quisquillosas: S, he visto 115 DCR raros con pisos o alojamiento mayor. P
or supuesto, tambin crea que vi una vaca morada una vez, por tanto este informe po
dra ser no fiable.) 1.20 no es de ningn modo DCR ms alto que podra encontrar. Las pr
oporciones para hotel, restaurante y propiedades con destino especial son rutina
riamente ms altas; las proporciones para cualquier tipo de la propiedad de la inv
ersin pueden alcanzar 150 a 200 o an ms en un mercado dado.
Como ha visto antes en nuestra discusin, hay un principio bsico de matemticas que s
i sabe todas las variables en una ecuacin excepto una, puede calcular el valor de
esa pieza ausente. En mirar la Proporcin de Cobertura de Deudas hasta ahora, la
pieza ausente ha sido la propia proporcin. En otras palabras, ha sabido los trmino
s de la hipoteca (y por lo tanto la Amortizacin de la deuda Anual) as como el NOI;
con esa informacin ha sido capaz de calcular el DCR para ver si era aceptable. P
uede querer acercarse a esto de un ngulo diferente, sin embargo. Una vez que haya
contemplado a sus prestamistas y haya determinado DCR aceptable mnimo para cada
uno, sera razonable preguntar, Si s los Ingresos operativos Netos, los trminos del p
rstamo y la Proporcin de Cobertura de Deudas, cul es el prstamo mximo qu podra esper
Para aquellos de ustedes con totalmente demasiado ocio, el clculo se puede hacer
a mano. La frmula es as:
La Cantidad del Prstamo mxima Ingresos operativos Netos / Proporcin de Cobertura de
Deudas / (Mensualmente Hipotecan 12 Constante)
donde la hipoteca mensual constante iguala el pago mensual por una hipoteca de 1
$ con una tasa de inters dada y trmino.
Gracias a la tecnologa moderna, no tiene que ir a todo ese problema. Si no ha pre
stado atencin a mi incitacin ya, descargue la Calculadora RealData de www.realdata.
com. Otra de sus funciones es El Prstamo mximo Apoyado por Ingresos de la Propiedad.
Diga que encuentra a un prestamista que ofrece un prstamo de 15 aos en el 7,375 p
or ciento. Los Ingresos operativos Netos de su propiedad son 80000$ y el prestam
ista requiere una Proporcin de Cobertura de Deudas de al menos 125. Haga aquellas
entradas y la respuesta aparece de un salto (ver la Figura 6.2).
Pantallazo de la FIGURA 6.2 de la Calculadora RealData, disponible en www.realdat
a.com.
Los ingresos de la propiedad pueden justificar un prstamo de aproximadamente 5800
00$.
7
Todo el dinero efectivo, ningn dinero efectivo o algn dinero prestado?
Si est muy, un BIEN acuerdo o un acuerdo terrible, una inversin de bienes inmueble
s va casi seguramente a hacer atar una etiqueta de precio significativa. Una vez
que haya encontrado una propiedad prometedora de comprar, una de las primeras p
reguntas que preguntar usted mismo es, Cmo voy a pagar esto? Lgicamente, tiene tres o
pciones: puede pagar el coste entero con su propio dinero; puede pagar completam
ente por el dinero de otra gente; o se puede mezclar y hacer juego, usando algn d
inero efectivo y un poco de financiacin.
Ahora mismo espera probablemente que yo diga que hay el que universalmente corri
gen la respuesta a esta pregunta y luego sacar ese pequeo conejito directamente d
e un sombrero. Lamentable, pero nada digno saber o hacer est completamente tan si
mple alguna vez. Si fuera, todos en el planeta haran acuerdos de bienes inmuebles
exitosos y no tendra que escribir este libro.
Voy a decirle, finalmente, que creo que uno de los tres probablemente ser la mejo
r opcin la mayor parte del tiempo, pero la realidad es que los otros perros tambin
pueden havae sus das (si puedo mezclar mis metforas de animal). Vamos a mirar est
e tema en detalles considerables no slo para su propio bien, sino tambin porque tr
ae en el foco un principio clave de la inversin de bienes inmuebles, un
89

que nunca debiera perder la vista de: la Inversin es todo sobre los nmeros; es sob
re el entendimiento de la corriente de ingresos futuros esperada. Para usted par
a tener un asimiento de en qu entra, sobre todo si es un inversionista que comien
za, tiene que dirigir los nmeros segn cada acuerdo.
Todo el dinero efectivo
Digamos ha identificado una propiedad de la inversin que puede y gustar comprar p
or 200000$. Afortunado usted - slo resulta tener 200000$ en el plegado del dinero
efectivo verde disponible para cerrar este acuerdo. Debera usar ese dinero efect
ivo? La respuesta es un resonante tal vez.
Como se interesa en la inversin inmobiliaria, ha odo indudablemente el trmino accin d
e palanca. Hablar de esto ms detalladamente en un momento, pero por el momento slo r
ecordar a su clase de la fsica de la escuela secundaria y al cuadro de un dbil de 9
7 libras que usa una palanca para mover una roca grande. La accin de palanca fina
nciera acta sobre el mismo modelo. Emplea recursos mnimos de llevar a cabo un resu
ltado amplificado. Si usa su propio dinero efectivo para pagar una propiedad de
la inversin en su totalidad, entonces usa la accin de palanca cero. No amplifica s
us recursos. Se acerca a esa roca, levantndolo en su hombro todos por usted y and
a a casa con ello.
Esto suena a algo que nunca querr hacer. Realmente, hay unas ocasiones cuando pod
ra tener el sentido excelente. Una tal ocasin es cuando est en una posicin para usar
un diferente tipo de palanca: dinero efectivo como un instrumento de negociacin.
Hice exactamente esto segn un acuerdo hace algunos aos. El vendedor crey que hizo
vender su propiedad. El acuerdo arrastr sin cesar y el comprador por ltimo no pudo
obtener la financiacin tena que completar la compra. El vendedor se frustr y se en
oj y ms que un poco escptico del siguiente yoyo quien podra venir y ofrecer comprar
la propiedad sujeta a la obtencin de un prstamo hipotecario. Ofrec comprar la propi
edad para todo el dinero efectivo y cerrarme en cuanto nuestros abogados podran e
ncender sus mquinas de escribir. Pero slo comprara si redujera el precio considerab
lemente. Qu preferira? Venta cierta e inmediata con un descuento o un bis del rend
imiento poco satisfactorio anterior? Acuerdo hecho.
Regla bsica: Tenga presente que la compra de una propiedad para todo el dinero ef
ectivo no significa que su banco va a excomunicarle. Si tiene el acceso al diner
o efectivo y lo puede usar para negociar un mejor todo-dinero efectivo pur-
TODO EL DINERO EFECTIVO, NINGN DINERO EFECTIVO O TODO EL DINERO PRESTADO?
91
precio de la persecucin, puede hacer esto y todava ir al banco ms tarde de un prstam
o hipotecario que rellenar sus fondos. De hecho, segn el cronometraje de la transa
ccin y la eficacia con la cual usted y su prestamista pueden actuar, podra tener l
a financiacin en el lugar a tiempo para usar el dinero del prestamista durante el
cierre. Esto no es una cuestin para el vendedor (y no algo al cual el vendedor s
e puede oponer correctamente), porque mientras ha prometido pagar en el dinero e
fectivo y no ha colocado ninguna contingencia de la hipoteca en el contrato de c
ompra, puede venir al cierre y pagar por el dinero efectivo de un prestamista as
como su propio.
Otro tiempo podra querer comprar una propiedad para todo el dinero efectivo es cu
ando su horizonte para revender la propiedad es corto. Este libro es sobre la in
versin, no sobre tirar propiedades. Sin embargo, pueden haber tiempos cuando espera
que no poseer la propiedad durante mucho tiempo. Por ejemplo, podra ver que la pr
opiedad tiene carencias obvias en su direccin - quizs tiene alquileres que son con
siderablemente debajo del mercado - carencias que puede remediar dentro de un ao
o dos. Si realza la corriente de ingresos de una propiedad, entonces inmediatame
nte crea el valor.
Una vez compr una propiedad que era absolutamente exquisita y en el estado fsico e
xcelente. El vendedor lo haba posedo durante muchos aos y no estaba al corriente co
n la clase de ingresos del alquiler que podra mandar. Lo compr; dentro de tres aos,
durante la recesin de mediados de los aos 70, derrib todos los arriendos en tasas
del mercado libre y vend el edificio por dos veces el precio original.
Qu tiene que ver esta historia con la compra por todo el dinero efectivo? La obte
ncin de un prstamo para una propiedad de ingresos implica gastos y honorarios. A v
eces podran ser mnimos, sobre todo con la pequea propiedad privada, pero a menudo p
ueden implicar revisiones, estudios ambientales, valoraciones profesionales y un
a variedad de honorarios del prestamista. Si guarda la propiedad (y el prstamo) p
ara el periodo de aos, entonces el impacto de estos gastos irregulares - que pued
e mirar como la parte del coste de su inversin - se extender con el tiempo y debera
tener un relativamente pequeo impacto a la vuelta que experimenta en su inversin.
Por otra parte, si su compra se carga por muchos gastos de loanrelated y luego
vuelca la propiedad rpidamente, estos gastos arrastrarn su vuelta total.
Otra vez, tenga presente que siempre puede volver al bien. Podra comprar una prop
iedad para todo el dinero efectivo, esperando volcar la propiedad
rpidamente. Si ve que esto no va a pasar, no hay nada para impedirle ir al banco
y tirar su dinero efectivo se echan atrs va un prstamo hipotecario.
Regla bsica: Si ninguno de los motivos hablados encima es relevante - si no puede
conseguir una ventaja que negocia el precio de compra comprando por todo el din
ero efectivo, y si no espera de una manera realista revender la propiedad tan pr
onto como hacer el pago de honorarios del prstamo injustificado - entonces es imp
robable que se beneficiar de hacer una compra todo-en efectivo.
Ningn dinero efectivo
Gracias a Internet y correo electrnico del spam, ahora oye un poco de variacin de
este tema cada da: Enriquzcase durante la Noche - Ningn Dinero Abajo - Se paga para
Comer (no, no arregl esto). A cada instante, algn buhonero quiere que usted crea
que puede conseguir algo para nada.
Puede comprar bienes inmuebles rentables sin el dinero abajo? Debera comprar bien
es inmuebles rentables sin el dinero abajo? Otra vez la respuesta sonora est bien
, tal vez a veces.
La compra de una propiedad sin el dinero abajo se puede hacer, pero hay un poco
de realidad a la cual se debe oponer si quiere hacer tal transaccin. A diferencia
del modelo todo-en efectivo habl encima, una oferta sin dineros efectivos no rea
lzar su posicin negociadora. Completamente el contrario, puede hacer que el vended
or se pregunte, con la razn amplia, si tiene los recursos de llevar a cabo la com
pra. Debera mirar la negociacin este camino: Cuando el vendedor consiente en amarr
ar una propiedad en un contrato con un comprador que no usa ningn dinero efectivo
, el vendedor siente que l o ella han hecho una concesin. La negociacin es todo sob
re da y toma, concesiones comerciales. Usted, el comprador, ha consumido ahora u
na de sus fichas de negociacin; tendr que hacer probablemente alguna clase de la c
oncesin a cambio.
Regla bsica: Esta regla bsica viene directamente del Si parece demasiado bien ser e
l departamento verdadero. La discusin encima supone que usted, el comprador, sea e
l partido que cabildea para un acuerdo de nocash. Pero y si encuentre a un vende
dor que no anuncia Ningn Dinero Abajo o Vendedor Increble que Financia? Mi consejo es
a
93
escndase bajo su cama y no salga hasta que se marche. Podra ser un vendedor sofist
icado que espera aliviar un problema de ganancias de capital buscando una venta
de la instalacin, pero con mayor probabilidad ser un bottomfisher que espera desca
rgar una propiedad del problema enganchando a un inversionista wannabe que est ba
jo la ortografa de se enriquecen gures rpidos. Lamentable si esto suena al amor res
istente, pero se precave.
El futuro flujo de fondos de la propiedad representa un segundo motivo de preocu
pacin. Cuando un dinero de prstamos bancarios en una propiedad de ingresos, mira l
a capacidad de esa propiedad de generar bastantes ingresos del alquiler para cub
rir sus gastos de funcionamiento y pagos de la hipoteca con el cuarto para ahorr
ar. Expresamente, mira la Proporcin de Cobertura de Deudas, de la cual habl antes.
Esto es la proporcin de sus Ingresos operativos Netos a su Amortizacin de la deud
a Anual.
Gross Ingresos Previstos Menos Concesin del Crdito y la Vacante Menos Gastos de fu
ncionamiento iguala Ingresos operativos Netos
Tiempos del Pago de la Hipoteca mensuales 12 igualan Amortizacin de la deuda Anua
l
Ingresos operativos netos divididos en Amortizacin de la deuda Anual igualan Prop
orcin de Cobertura de Deudas
Habl de la cobertura de deudas antes, pero es bastante importante examinar. Para
traducir de matemticas - habla a ingls ms claro, si sus ingresos netos anuales ante
s de pagos de la hipoteca exactamente igualan sus pagos de la hipoteca anuales t
otales, entonces su Proporcin de Cobertura de Deudas es 100. Un DCR de 100 medios
tiene slo bastante dinero para cubrir sus pagos de la hipoteca - no un penique ms
. Si su DCR es mayor que 100 significa que espera tener ms que bastante; tiene un
cojn. Los bancos, siendo instituciones prudentes y cautelosas, no por lo general
bondadosas sobre la prdida de sumas de dinero grandes, tpicamente esperan su prop
iedad de tener un DCR de 120 o mayor antes de que presten el dinero contra ello.
1.20 representa un cojn del 20 por ciento. Para algn tipo de propiedades, el pres
tamista podra requerir 130 o an ms.
Con una propiedad de la inversin sana, debera encontrar por lo general un DCR de 1
20 siendo un objetivo alcanzable cuando financia el 70 por ciento al 80 por cien
to del precio de compra. Las ruedas pueden comenzar a caerse, sin embargo, cuand
o trata de financiar el 100 por ciento.
Problema 1: tiene ms deuda para reembolsar, por tanto puede esperar que su servic
io del total de la deuda sea mayor.
Problema 2: Un prestamista que le provee del dinero para usar como el pago al co
ntado en una propiedad hace un prstamo arriesgado. Digamos que compre una propied
ad por 100000$; planea conseguir un prstamo de la primera hipoteca de un banco de
80000$ y un prstamo de 20000$ de otra fuente (quizs el vendedor). Ese segundo prst
amo se debe alinear detrs de la primera hipoteca. Si se hace cansado de ser un pr
opietario y se salta lejos a Fiji, el primer acreedor (el banco) consigue la pri
mera grieta en la recuperacin lo que se debe a ello. Slo si hay algo ms va el segun
do acreedor tener una posibilidad de coleccionar alguna parte de su deuda.
Por qu arriesgara un prestamista de la prestacin de usted el dinero del pago al con
tado? Si trata con un prestamista del tercero, podra esperar pagar varios puntos
y una variedad de honorarios para obtener el prstamo, as como una tasa de inters co
nsiderablemente ms alto que esa de la primera hipoteca. Su segundo prstamo represe
nta un riesgo ms alto, por tanto debe pagar un ms alto costo. Ahora su flujo de fo
ndos siente la doble mala suerte: No slo tiene ms deuda a la paga, pero la parte d
e la deuda estar a un precio ms alto, as mermando su flujo de fondos an adelante.
Problema 3: Pero espere - hay ms. Recordar la Proporcin de Cobertura de Deudas? Co
n una hipoteca podra ser capaz de cubrir su servicio del total de la deuda del cu
arto para ahorrar. Pero ahora paga mucho esta financiacin secundaria. El hecho qu
e tiene ms deuda en y de s aumenta sus pagos del total de la deuda y as disminuye s
u Proporcin de Cobertura de Deudas.
Ejemplo
La propiedad que quiere comprar tiene unos Ingresos operativos Netos de 11000$.
Hace el optimista y asuncin totalmente improbable que el banco le prestar 100000$
enteros en el 7 por ciento durante 240 meses. Cul es su Proporcin de Cobertura de
Deudas? Probablemente estar contento el banco con esto?
Otra vez, usando las mesas del pago de la hipoteca, decide que el pago mensual a
este prstamo ser 775,30$.
Tiempos del Pago de la Hipoteca Mensuales de 775,30$ 12 igualan Amortizacin de la
deuda Anual de 930360$
95
930360$ igualan 1.18 Proporcin de Cobertura de Deudas
Este DCR es la lnea de demarcacin a lo ms. Consideracin que quiere financiar el 100
por ciento de la compra y no destinar ninguno de su propio dinero, tendr que hace
r el cabildeo significativo para conseguir este prstamo. Si usa un segundo prstamo
, probablemente llevar un precio ms alto y un trmino ms corto, haciendo sus pagos an
ms alto.
Ejemplo
Suponga que el banco le prestar un mximo del 80 por ciento del precio de compra (8
0000$) en el 7 por ciento durante 240 meses, y los mejores trminos que puede obte
ner para un segundo prstamo de 20000$ son el 11 por ciento durante 84 meses. Cules
son sus Proporciones de Cobertura de Deudas con y sin el segundo prstamo?
En primer lugar, determine la cantidad del pago para cada uno de los prstamos. Pu
ede usar la Hipoteca Mesas Constantes detrs del libro. La constante mensual para
un prstamo (de 240 meses) de 20 aos en el 7 por ciento es 000775299. Haga las mate
mticas:
80000 000775299 620.24
80000$ en el 7 por ciento durante 240 meses requieren un pago mensual de 62024$.
La constante mensual para un prstamo (de 84 meses) de 7 aos en el 11 por ciento es
001712244.
20000 001712244 342.45
20000$ en el 11 por ciento durante 84 meses requieren un pago mensual de 342,45$
.
Tiempos del Pago de la Hipoteca Mensuales de 342,45$ 12 igualan Amortizacin de la
deuda Anual de 4.109,40$
Amortizacin de la deuda Anual (Combinada) total iguala 1155228$
7.44288$ para primera hipoteca igualan 1.48 Proporcin de Cobertura de Deudas
Si usa 20000$ de su propio dinero como el pago al contado y busca slo una primera
hipoteca de 80000$, entonces presentar al banco una 1,48 Proporcin de Cobertura d
e Deudas fuerte. Qu pasa cuando pone el segundo prstamo hipotecario?
1155228$ igualan 095 Proporcin de Cobertura de Deudas
Ahora su Proporcin de Cobertura de Deudas ha cado el radar del banco y no puede es
perar obtener el prstamo de la primera hipoteca que planeaba. De hecho, un DCR de
menos de 100 significa que la propiedad no tiene bastantes Ingresos operativos
Netos para cubrir los pagos del prstamo. Tendra que apoyar la propiedad, que pone
en su propio dinero efectivo cada mes para arreglar el dficit.
Si no tiene el pago al contado de 20000$ y el banco no har el prstamo, dnde ir para
financiar esta compra? Quizs tendr que ir a un prestamista que estar de acuerdo con
un prstamo de la primera hipoteca ms arriesgado - a un precio, por supuesto. Este
acuerdo sin dineros efectivos se hace terriblemente caro.
Ejemplo
Encuentra a un prestamista que le prestar el 100 por ciento del precio de compra
en el inters del 11 por ciento durante 180 meses. Tendr que pagar 4 puntos (4000$)
como un premio para obtener el prstamo. Se siente bien sobre esto?
Un prstamo de 100000$ en el 11 por ciento durante 180 meses requiere un pago mens
ual de 1.13660$.
Tiempos del Pago de la Hipoteca Mensuales de 1.13660$ 12 igualan Amortizacin de l
a deuda Anual de 13.63920$
Si el prestamista quiere darle este prstamo, obviamente l o no se preocupa por la
Proporcin de Cobertura de Deudas. No tiene que hacer hasta las matemticas para ver
que el resultado ser menos de 100. Si tiene 11000$ en el Funcionamiento Neto, pe
ro tiene que pagar 13.639$ en la amortizacin de la deuda, obviamente tiene que la
nzar a 2.639$ de su propio dinero para traer a su flujo de fondos hasta el cero.
Aada a esto el hecho que le costar 4000$ en puntos para este privilegio y la resp
uesta no son, no se siente bien sobre esto.
Problema 4: Pero espere, dice. Puedo conseguir el prstamo del pago al contado del ve
ndedor en trminos muy atractivos. Esto es tal prctica comn que esto hasta
97
tiene una Hipoteca del Dinero de Compra del nombre. Esto realmente podra trabajar
. Tiene que dirigir los nmeros para saber seguro, pero por primera vez en nuestra
discusin de acuerdos sin dineros efectivos, realmente ve un rayo de esperanza.
Ejemplo
Tiene el mismo prstamo de 80000$ del banco como encima. El vendedor ofrece 20000$
en el 6 por ciento durante 240 meses, pero incluye una obligacin (llam un globo) qu
e paga el equilibrio excepcional no ms tarde que el mes 120. No tiene problema co
n el globo porque no espera guardar la propiedad ms de 10 aos; puede pagar el glob
o con los beneficios de la futura reventa.
El prstamo de la primera hipoteca, como antes, requiere un pago mensual de 62024$
. Purchase Money Mortgage (PMM) requiere 14329$.
Tiempos del Pago PMM Mensuales de 14329$ 12 igualan Amortizacin de la deuda Anual
de 1.719,48$
Amortizacin de la deuda Anual (Combinada) total iguala 9.162,36$
9.162,36$ para primera hipoteca igualan 1.20 Proporcin de Cobertura de Deudas
Esto parece prometedor, pero las advertencias permanecen. Por qu podra el vendedor
querer devolver una segunda hipoteca? La respuesta podra ser cualquier de varios
motivos. Tal vez l o ella ven usted, el comprador, como una ave en la mano y slo
quieren hacer el acuerdo y circular. Tal vez el vendedor no necesita todos los b
eneficios inmediatamente y le gusta la idea de algn flujo de fondos en curso de s
us pagos de la hipoteca.
Ya que he sido el profeta de destino para al menos ltimas varias pginas, djeme adve
rtirle otras aproximadamente dos posibilidades que debiera tener presente (despus
de todo, no hice el ttulo esta seccin, problema 4 para nada). La primera posibilida
d consiste en que ha sido tan difcil encontrar a un comprador para esta propiedad
que el vendedor se siente obligado a ofrecer algn tipo del incentivo a fin de de
scargarlo. Podra ser maravilloso ser el blanco de este incentivo, pero no debera o
lvidar que tan pronto como toma el ttulo ser usted quien ahora posee una propiedad
que es difcil de venderse.
Otra razn que el vendedor podra ser contento de devolver una segunda hipoteca cons
iste en porque paga demasiado la propiedad. La parte, tal vez hasta toda la segu
nda cantidad del prstamo, podra ser la salsa desde el punto de vista del vendedor,
no entonces, por qu tomar en la forma de una nota? La verdadera leccin aqu es que
absolutamente debe hacer su tarea y dirigir sus proyecciones financieras. Tome m
is advertencias ms tempranas en serio. Cuando compra una propiedad de ingresos, c
ompra una corriente de ingresos futuros. Examine sus proyecciones con cuidado po
r tanto sabr que esperar de esa corriente de ingresos.
Habiendo dicho todo esto, estn all circunstancias dnde la compra de una propiedad s
in el dinero efectivo podra resultar ser un movimiento bueno? Podra parecer raro,
pero una de las situaciones en las cuales comprara con todo el dinero efectivo ta
mbin es un tiempo podra considerar la compra sin el dinero efectivo: cuando espera
volcar la propiedad para una ganancia considerable en un perodo relativamente co
rto del tiempo. Como hablamos encima, podra ver la oportunidad de traer considera
blemente a alquileres de subpar hasta tasas del mercado libre. Tambin podra ver un
a oportunidad de hacer cambios fsicos en la propiedad que podra aumentar considera
blemente ingresos del alquiler. (Prevngase: las mejoras fsicas por s realmente no a
umentan el valor de una propiedad de ingresos como podran para una vivienda unifa
miliar. Es hasta el punto de que aquellas mejoras aumentan la corriente de ingre
sos de la propiedad que realizar un aumento del valor.)
Si el potencial de la ganancia de cualquiera de estas dos situaciones es bastant
e grande, entonces su preocupacin principal podra ser, Puedo cerrar el acuerdo? Quizs
tiene recursos - dinero efectivo u otros activos - pero no puede o no querer am
arrarlos en esta empresa. Sus opciones se podran tratar entonces de stos: Pago los
altos costos implicados en la adquisicin de la financiacin del 100 por ciento; hay
bastante potencial del aspecto positivo que todava har una ganancia aun si tengo
que pagar aquellos gastos de financiacin altos durante un poco tiempo, o pasar y ren
unciar a la ganancia potencial.
Siempre que contemple un acuerdo sin dineros efectivos, preste atencin a la Regla
bsica siguiente:
Regla bsica: Nunca compre una propiedad sin el dinero efectivo porque no tiene di
nero efectivo para invertir. En otras palabras, si no tiene dos nickels para roz
ar juntos, no evoque un esquema de financiacin creativo que permite que usted com
pre una propiedad de ingresos sin el dinero abajo. Por qu? Como presume para un d
esastre financiero. Debera ser un salto simple de la lgica para reconocer que, si
usted
99
comprado la propiedad sin el dinero abajo porque no tena dinero para dejar, luego
cuando venga el tiempo para tener xito en el flujo de fondos negativo de la prop
iedad, ser incapaz de hacer as.
Por decir algo, sin embargo, digamos esto por algn milagro realmente logra cubrir
los gastos de funcionamiento de la propiedad y atender sus deudas mltiples con l
os ingresos del alquiler. Una razn posible por qu esto podra ocurrir consiste en po
rque los gastos de la propiedad son extraordinariamente bajos con relacin a sus i
ngresos - quizs porque el mantenimiento se est aplazando. Si es su propiedad de in
gresos, su coche o su vida, si no guarda cosas en buen estado y reparacin, comien
zan a deshacerse. Si compra la propiedad sin el dinero efectivo porque no tiene
dinero efectivo, entonces cuando sea enfrentante con reparaciones cruciales, no
tendr el dinero para reunir a Humpty Dumpty de vuelta. Haga las matemticas: Ningn c
alor, ninguna agua caliente iguala ninguna coleccin de alquiler.
Algn dinero efectivo
Si no compra una propiedad con todo el dinero efectivo y no lo compra sin el din
ero efectivo, entonces seguramente su opcin restante lo debe comprar con algn dine
ro efectivo. El modelo ms comn para la compra de bienes inmuebles, si es su reside
ncia primaria o una propiedad de la inversin, debe usar alguna cantidad de su pro
pio dinero como un pago al contado y financiar el equilibrio con un prstamo hipot
ecario. A riesgo de transcurrir en la filosofa de la msica pop, si la mayor parte
de cosas pasan por unos motivos, entonces debe haber una razn por qu esto es el en
foque ms comn a la compra de bienes inmuebles.
Realmente, hay probablemente varios motivos. El primer y el ms obvio son que los
bienes inmuebles son probablemente la compra ms cara que har alguna vez y es compl
etamente probable que no tenga bastante activo disponible para completar esa com
pra sin la ayuda a financiar. Todo el dinero efectivo no podra ser una opcin. Quizs
tiene los fondos sino tambin tiene nios en el colegio o su propio retiro en el ho
rizonte. Sera completamente racional para usted para sentirse incmodo usando ese d
inero efectivo con objetivos de la inversin.
La utilizacin de algn dinero efectivo y un poco de financiacin es la accin de palanc
a en su forma clsica. La accin de palanca, ya que pertenece a bienes inmuebles, tr
abaja como esto:
Tiene a su disposicin un nmero dado de dlares para invertir. Tambin tiene en su rada
r ciertas propiedades que puede comprar. Podra usar todo
sus fondos para comprar una propiedad, o podra tomar slo un poco de ese dinero efe
ctivo y combinarlo con la financiacin para comprar una propiedad; entonces tome o
tra parte del dinero efectivo, combnelo con la financiacin adicional para comprar
otra propiedad, etctera. Considere este ejemplo:
Tiene 100000$ para trabajar con. Suponga que si financia una propiedad necesite
un pago al contado del 20 por ciento. Planea sostener cualquier propiedad que co
mpre durante tres aos, y es confidente que su direccin prudente junto con fuerzas
econmicas generales permitir que usted revenda cada propiedad por 10 por ciento ms
que lo pag. En la mayor parte de mercados inmobiliarios, tal proyeccin sera conserv
adora.
Las asunciones clave sobre la accin de palanca son stos: El mayor beneficio econmic
o que probablemente conseguir de su propiedad vendr de su aumento del valor, la ga
nancia que realiza cuando se vende; y en segundo lugar, esa ganancia no es depen
diente de la cantidad de efectivo que invierte para comprar la propiedad.
Caso #1: usa todos 100000$ para comprar una propiedad sola. Cuando revende, reci
be 10 por ciento ms o 110000$.
Caso #2: usa 20000$ como un pago al contado junto con un prstamo hipotecario de 8
0000$ para comprar una propiedad por 100000$. Repite este proceso ms cuatro veces
, consumiendo todo su dinero efectivo de 100000$. Ms tarde vende cada una de las
cinco propiedades por 110000$ para una ganancia total de 50000$.
Us la accin de palanca para comprar ms propiedad y crear la mayor riqueza. Amplific
la fuerza de su dinero efectivo combinndolo con la financiacin de la hipoteca para
comprar cinco veces ms propiedad. En cada caso, el valor de la propiedad entera
subi, no slo el valor de su inversin en efectivo.
Esta explicacin es bsicamente correcta, pero es lleno de simplificaciones excesiva
s con las cuales debera tener cuidado. Si toma este ejemplo al valor nominal, con
cluir fcilmente que su mejor debe comprar tantas propiedades como posible con poco
o ningn dinero efectivo abajo.
Matemticamente esto tiene sentido, pero en la vida real hay cuestiones. La accin d
e palanca puede ser una cosa muy buena, pero como vio en la seccin anterior, hay
motivos de tener cuidado con la accin de palanca en su forma ms extrema, el acuerd
o de nocash. Como enfoques que financian el 100 por ciento del valor de una prop
iedad, esa financiacin se hace cada vez ms cara. El coste de financiacin ntimamente
se relaciona con el riesgo implicado. Si deja el 20 por ciento en una propiedad
y financia el 80 por ciento, tiene una apuesta significativa en ese puntal -
101
el erty y usted estarn muy poco dispuestos a alejarse y abandonar su 20 por cient
o. Pero si no deja nada y financia el 100 por ciento, apoyar a esta propiedad (y
pagar su deuda hipotecaria) en la enfermedad y en la salud, en aos del flujo de fo
ndos negativos as como en tiempos buenos? Desde el punto de vista del prestamista
, el prstamo es mucho ms arriesgado si el prestatario no tiene un compromiso finan
ciero significativo a la propiedad. El prestamista, completamente razonablemente
, espera compensarse proporcionadamente ese riesgo ms alto, y que la compensacin s
uplementaria viene directamente de su bolsillo.
Otro modo de mirar el peligro de esta simplificacin excesiva es ver que no hace c
aso de su flujo de fondos del ao a ao y focos, quizs demasiado atentamente, en la r
eventa ltima como su salvador. La accin de palanca es fundamentalmente un instrume
nto muy bueno para un inversionista de bienes inmuebles, pero cuando empujado a
un extremo puede causar tal dao al ao a ao flujo de fondos que termina por canibali
zar sus ventajas.
Regla bsica: Nunca considere slo la reventa ltima o slo el flujo de fondos en curso
evaluando una inversin de la propiedad de ingresos. Proyecte la corriente de ingr
esos entera a partir del tiempo que compra hasta el tiempo podra esperar razonabl
emente venderse. Mire el estudio del caso relativo abajo para la direccin en cmo h
acer esto.
Habl de algunas circunstancias especiales cuando un acuerdo todo-en efectivo o si
n dineros efectivos podra ser deseable o hasta preferible, pero si aquellas circu
nstancias no se aplican entonces ser casi seguramente la adquisicin mejor de diner
o de su inversin de bienes inmuebles con la financiacin convencional. Esto signifi
ca que pondr tpicamente en algn sitio entre el dinero efectivo del 20 por ciento y
del 35 por ciento abajo y financiar el resto con una primera hipoteca. Una invers
in en efectivo de esta talla representa la seguridad suficiente al prestamista y
le deja tienda para los mejores trminos entre una amplia gama de competidores.
Un estudio del caso relativo
Tuvo que alguna vez decidir? Quizs ha seleccionado una propiedad de la inversin qu
e le gustara comprar y encontrarse en la posicin envidiable de ser capaz de elegir
entre un todo-dinero efectivo, sin dineros efectivos, o unos - compra en efecti
vo. Para ayudar con tal decisin, encontrar muy til crear una serie de anlisis de la
proforma (las proyecciones de los ingresos futuros,
los gastos, la reventa, etc.) donde prueba guiones diferentes relacionados con l
a compra de una propiedad dada de determinar que le satisfar mejor. Modelando sus
proyecciones de esta manera, puede tomar algunos intuitivos de su decisin de usa
r todo el dinero efectivo, ningn dinero efectivo o algn dinero prestado.
Vamos a examinar slo tal juego de alternativas. Usar el software de la inversin de
bienes inmuebles de RealData para dirigir proyecciones donde compra una propieda
d particular con un descuento para todo el dinero efectivo, con ningn descuento n
o usando ningn dinero efectivo, y con ningn descuento usando la financiacin convenc
ional. Por la legibilidad extraer pequeas secciones de los informes de mostrar aba
jo. Aqu est el acuerdo:
La propiedad que ha seleccionado es un edificio del piso pequeo con Gross el Alqu
iler Previsto de 57.600$ en el primer ao. Supone que pueda aumentar los alquilere
s un promedio del 25 por ciento por ao, pero tambin incorpora una concesin del 2 po
r ciento de la gruesa para explicar ingresos perdidos debido a la vacante o debi
dos de alquilar lo que es el no coleccionable. Incurrir en gastos de funcionamien
to como contribuciones territoriales, seguro, mantenimiento, alcantarilla, agua,
etc., que estima en 22000$ para el primer ao. Espera que estos gastos se eleven
en el 3 por ciento por ao a excepcin de las contribuciones territoriales de 7500$,
que se elevarn el 6 por ciento anualmente.
Si financia la propiedad, sabe que la puede comprar por 300000$. Sin embargo, se
siente confidente que si ofrece al vendedor todo el dinero efectivo, puede depr
imir el precio a 290000$. En el uno o el otro caso, tendr que pagar gastos de cie
rre de 3000$ cuando tome el ttulo el 1 de enero de 2007.
Si decide, puede obtener un prstamo de la primera hipoteca para el 80 por ciento
del precio de compra. Tendr un trmino de 240 meses con una tasa de inters variable
que comienza en el 8 por ciento. Preve que el precio se elevar el 1 por ciento ca
da ao a partir de 2008 hasta 2011. Debe pagar 1 punto (el 1 por ciento de la cantid
ad del prstamo) como un premio frente para obtener el prstamo a ese precio.
Si decide no usar ninguno de su propio dinero efectivo, entonces tendr que encont
rar a un prestamista secundario que le dar bastante dinero para el equilibrio del
pago al contado, los gastos de cierre y los puntos. Puede encontrar tal prstamo,
pero por supuesto ser ms caro que la primera hipoteca. Identifica a un prestamist
a que le dar el prstamo para un trmino de 120 meses, con una tasa de inters que comi
enza en el 11 por ciento, luego sube el 1 por ciento cada ao a partir de entonces
. Debe pagar al prestamista cuatro puntos para obtener este prstamo, pero aquello
s puntos se harn rodar en la cantidad del prstamo.
Vamos a suponer que tenga la intencin de sostener la propiedad durante cinco aos y
luego revenderla. Cuando hace as, espera que su valor de reventa estar basado en
103
su corriente de ingresos entonces. Expresamente, preve que el valor igualar los I
ngresos operativos Netos de la propiedad en el ao de venta capitalizada en el 12
por ciento (es decir, NOI dividido en 012). Los inversionistas en este mercado r
ealmente han estado usando un precio del 115 por ciento para valorar propiedades
del piso en esta ubicacin, pero quiere ser prudente y conservador, por tanto pre
dice que es ms seguro suponer que cinco aos de ahora pudieran querer una vuelta es
to es un poco ms alto - de ah su opcin del 12 por ciento.
Tambin tendr que pagar a un agente de bolsa para encontrar a un comprador y un abo
gado cerrando la transaccin, y supone que pague el 7 por ciento del precio de ven
ta para aquellos servicios.
Es fcil ver por qu prefiere usar un ordenador que una almohadilla amarilla y calcu
ladora para construir formas pro relativo. Sabe los detalles de tres guiones dif
erentes: todo el dinero efectivo, ningn dinero efectivo y algn dinero efectivo. Qu
guin representa la mejor inversin para usted?
Vamos a mirar los nmeros sobre su perodo de tenencia de 5 aos. Comienza con 57.600$
en Ingresos brutos, los disminuye en el 2 por ciento para la prdida del Crdito y
la Vacante, luego los disminuye adelante por sus gastos de funcionamiento del pr
imer ao de 22000$. Cada ao sus Ingresos brutos se elevan en el 25 por ciento; la m
ayor parte de sus gastos de funcionamiento se elevan en el 3 por ciento, excepto
impuestos, que aumentan en el 6 por ciento. Sus Annual Property Operating Data
(APOD) proyectados durante los prximos cinco aos deberan mirar algo como esto (ver
la Tabla 7.1).
Pase lo que pase el precio de la propiedad o la financiacin, sus Ingresos operati
vos Netos igualarn los Ingresos operativos Gruesos menos los Gastos de funcionami
ento (ver la Tabla 7.2).
Antes de que vaya ms lejos, mire a los Ingresos operativos Netos. Recuerde que ob
serv que los inversionistas valoraban actualmente este tipo de la propiedad aplic
ando un precio de la capitalizacin del 115 por ciento a los Ingresos operativos N
etos.
Valore Ingresos operativos Netos / Precio de la Capitalizacin
290000$ a la escala de precios de 300000$ que espera pagar parecen realistas? En
chufe el primer ao NOI y el precio de la capitalizacin del 115 por ciento:
34,448 del valor / 0115 299548$
La valoracin no es una ciencia precisa. Este clculo sugiere que 290000$ a la escal
a de precios de 300000$ en efecto son realistas.
Ahora vamos a considerar los tres guiones de compra diferentes detalladamente. L
o que
Propiedad de la muestra de la TABLA 7.1, datos de funcionamiento de la propiedad
anuales
INGRESOS Gross ingresos de alquiler previstos
GASTOS Seguro de la Contabilidad (fuego y liab.) Reparaciones del Csped/Nieve y A
lcantarilla de la Electricidad de Utilidades de Retiro de la Basura de Bienes in
muebles de Impuestos de Provisiones de Mantenimiento y Agua
GASTOS TOTALES
2007
2008
2009
2010
57600 57600
1152
56,448
59040 59040
1181
57859
60516 60516
1210
59,306
62028 62028
1241
60,787
600 2500
200 5000 1000
7500 1800
1200 2200 22000
34,448
618 2575
206 5150 1030
7950 1854
1236 2266 22885
34974
637 2652
212 5,305 1061
8,427 1910
1273 2,334 23811
35,495
656 2,732
218 5,464 1093
8933 1967
1,311 2,404 24,778
36009
2011
63579 63579
1272
62,307
676 2814
225 5628 1126
9,469 2026
1,350 2,476 25,790
36517
Propiedad de la muestra de la TABLA 7.2, Net Operating Income (NOI)
INGRESOS BRUTOS - vacante & concesin del crdito - INGRESOS OPERATIVOS DE LA RED de
gastos de funcionamiento
2007
57600 1152
22000 34,448
2008
59040 1181
22885 34974
2009
60516 1210
23811 35,495
2010
62028 1241
24,778 36009
2011
63579 1272
25,790 36517
parece su flujo de fondos si compra esta propiedad para todo el dinero efectivo?
Ningunas sorpresas aqu. Necesita un total de 293000$ para cerrar el acuerdo - 29
0000$ para el precio de compra y 3000$ para los gastos de cierre. No tiene pagos
de la hipoteca, por tanto su flujo de fondos es lo mismo como su NOI (ver la Ta
bla 73).
Tambin note que su vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo (es decir, su fl
ujo de fondos como un porcentaje de su inversin en efectivo inicial), planeos alr
ededor del 12 por ciento respetable.
Qu pasa a su flujo de fondos si no usa ninguno de su propio dinero efectivo y fin
ancia todo? Recuerde, ahora tiene tanto un primer como una segunda hipoteca, inc
luso los puntos que debe pagar en cada uno. Adems, no hace
105
La TABLA 73 todo el dinero efectivo
INGRESOS OPERATIVOS NETOS - amortizacin de la deuda, 1ra hipoteca - amortizacin de
la deuda, 2da hipoteca - amortizacin de la deuda, 3ra hipoteca - amortizacin de l
a deuda, FLUJO DE FONDOS de nuevas finanzas ANTES DE IMPUESTOS
Dinero efectivo de Vuelta en Efectivo (CFBT/Initial inv) Flujo de fondos Acumula
tivo antes de Impuestos

Dinero efectivo de Vuelta en Efectivo (CFBT/Initial inv) Flujo de fondos Acumula
tivo antes de Impuestos
tenga la accin de palanca negociadora de una compra todo-en efectivo y pagar 30000
0$ por la propiedad (ver la Tabla 7.4).
Esto es feo; y la cosa graciosa de este acuerdo sin dineros efectivos consiste e
n que mira casi 21000$ en flujos de fondos negativos ms de cinco aos. Esto es 2100
0$ que tendr que tomar de su propio bolsillo. Se puede permitir a hacer esto? Pgue
me ahora o pgueme ms tarde.
Tambin note que no ve un clculo de la vuelta del dinero efectivo en dinero efectiv
o. Por qu no? Como no puede calcular la vuelta segn nada. El dinero-efectivo-oncash
significa el flujo de fondos dividido en el dinero efectivo invertido. Como prob
ablemente recuerda de su clase del lgebra de hace muchos aos, cualquier nmero divid
ido en el cero iguala el infinidad. (Note: En el verdadero software, vera un erro
r aqu.)
Ahora vamos a mirar el camino medio. Usa algn dinero efectivo y financia el resto
. Si financia el 80 por ciento del precio de compra de 300000$, tendr que subir c
on un pago al contado de 60000$ as como 3000$ en el cierre de gastos y 2.400$ en
puntos. Cuando haga esto, todava har mostrar el pago de la primera hipoteca en el
guin anterior, pero no tendr un segundo prstamo hipotecario o los puntos acompaantes
para pagar, por tanto su flujo de fondos parecer ver la Tabla 75.
La TABLA 75 algn dinero efectivo

Dinero efectivo de Vuelta en Efectivo (CFBT/Initial inv)
Flujo de fondos acumulativo antes de Impuestos
Estos nmeros son positivos. Esto significa que puede sacar el dinero cada ao. A co
rto plazo, al menos, esto probablemente le har mucho ms feliz que el llamado acuer
do sin dineros efectivos, que habra requerido que usted apoye la propiedad cada ao
de sus fondos personales. Ve que el flujo de fondos disminuye cada ao. Esto es p
orque su tasa de inters creciente predita hace que su amortizacin de la deuda aume
nte. An as, durante el perodo de cinco aos experimenta un flujo de fondos positivo t
otal de casi 40000$.
El flujo de fondos es una cosa buena, pero no es la nica cosa. Aquellos de ustede
s que han sido estudiantes fieles de Lo que Cada Inversionista de Bienes inmuebl
es Necesidades de Saber Sobre el Flujo de fondos reconocer que hay otros elemento
s en estos tres la inversin formas pro esa atencin de mrito. Por ejemplo, no ha mir
ado la reventa de la propiedad an, y no ha dado ninguna consideracin al hecho que
hay un valor de tiempo al dinero.
Vamos a mirar la reventa primero. Planea vender esta propiedad en cinco aos. Cuan
do hace, puede esperar pagar a un abogado para manejar el cierre y posiblemente
un agente de bolsa para encontrar a un comprador. Llama estos artculos Los gastos
de la venta. Estos gastos, junto con los saldos pendientes en sus prstamos hipotec
arios, disminuyen el dinero efectivo de la venta para darle los Beneficios de la
Antes-de-que-venta-por-impuestos-impagos. Puede pensar en los beneficios en la ve
nta como el ltimo flujo de fondos que recibir de esta propiedad porque esto es exa
ctamente cual es. Mire a la salida del software de anlisis de la inversin otra vez
para ver que tipo de beneficios recibir de cada uno de sus tres guiones.
En primer lugar, todo el dinero efectivo (ver la Tabla 7.6). Recuerde que, a pri
ncipios de este estudio del caso, dije que proyectara el precio de venta eventual
de la propiedad aplicando un precio de la capitalizacin del 12 por ciento a los
Ingresos operativos Netos en el ao de venta. Como ha visto en varios de los troci
tos del informe encima, el NOI en el ao 5 (2011) es 36517$.
107
La TABLA 7.6 todo el dinero efectivo
PRECIO DE VENTA PROYECTADO - gastos de venta - 1ra rentabilidad de la hipoteca -
2dos BENEFICIOS de la ANTES-DE-QUE-VENTA-POR-IMPUESTOS-IMPAGOS de la rentabilid
ad de la hipoteca
Para examinar, la frmula del valor es

Valore Ingresos operativos Netos / Precio de la Capitalizacin
De este modo,
36517 del valor / 012 304,308, o 304000$ doblados al mil ms cercano
De esta cantidad resta los gastos de venta, que estima como el 7 por ciento del
precio de venta, para sacar su flujo de fondos final, los beneficios de venta de
282.720$.
Tenga presente que, porque no tena deuda, ha disfrutado de flujos de fondos susta
nciales haciendo funcionar la propiedad cada ao - 177.443$ de hecho. Hizo una apu
esta. en lo alto de 293000$ durante el da un para pagar la propiedad y los gastos
de cierre. No haciendo caso por el momento del valor del dinero en el tiempo, t
iene, ms de cinco aos 177.443$ sacados en flujos de fondos anuales ms 282.720$ en b
eneficios de venta para un total de 460.163$. Reste su inversin de 293000$ inicia
l y est delante del juego en 167.163$.
Ahora, puede intentar los mismos clculos en cuanto a los acuerdos sin dineros efe
ctivos y parciales y en efectivo. Aqu estn unas pistas: Al final de quinto ao, el e
quilibrio del prstamo de la primera hipoteca es 215559$. Si no usara ningn dinero
efectivo y tomara a prstamo el resto como una segunda hipoteca, el equilibrio de
ese prstamo es 44.766$. Esperar con paciencia mientras garabatea a cifras en el ma
rgen. Entonces volver y hablar de los resultados.
Hmmmm .. BIEN. El precio de venta va a permanecer lo mismo en todos sus guiones y
tambin es los gastos de venta. Como en el ejemplo anterior, tendr 282.720$ en la
mano antes de que pague cualquier hipoteca. Por supuesto, en el allcash tratan n
o tena hipotecas para dar resultado, de modo que la cantidad represente sus benef
icios de venta. Si compra sin el dinero efectivo tendr ahora dos hipotecas para d
ar resultado (ver la Tabla 7.7).
La TABLA 7.7 ningn dinero efectivo
ad de la hipoteca
Se deja con 22395$ de la venta. Recuerde que ha tenido que apoyar la propiedad a
la meloda de 20.749$ durante los cinco aos pasados. Es delante en 1.646$ escasos.
Si comprara con algn dinero efectivo (es decir, slo una primera hipoteca), tendr qu
e pagar esto (ver la Tabla 7.8).
La TABLA 7.8 algn dinero efectivo
PRECIO DE VENTA PROYECTADO - gastos de venta - 1ros BENEFICIOS de la ANTES-DE-QU
E-VENTA-POR-IMPUESTOS-IMPAGOS de la rentabilidad de la hipoteca
2007
287000 20090
Se va a casa con un control de 67.161$. Durante los cinco aos ha posedo la propied
ad, disfrut de 39527$ en flujos de fondos positivos (ver la hoja de trabajo del f
lujo de fondos encima), por tanto ha tomado en el total de 106.688$ de la propie
dad. Su inversin inicial incluy el pago al contado de 60000$, gastos de cierre de
3000$ y puntos del prstamo de 2.400$ - un total de 65.400$, abandonndole delante e
n 41.288$.
Vamos a organizar la informacin que ha coleccionado hasta ahora en un formato que
es ms legible para la comparacin. Recuerde que suger antes que debiera pensar en l
os Beneficios en la venta como slo otro flujo de fondos. Esto es verdad, y tambin
puede pensar en su inversin en efectivo inicial como un flujo de fondos. Un modo
muy simple y legible de organizar la clase de datos que hemos producido es prese
ntarlo en la forma de flujos de fondos anuales.
Una tcnica estndar entre inversionistas de bienes inmuebles cuando la fabricacin de
proyecciones formales es a annualize los flujos de fondos de una propiedad; es
decir para tratarlos como si ocurren en una suma global al final de cada ao. Es v
erdad probablemente que realmente no colecciona todos sus alquileres y paga a to
das sus cuentas durante la Nochevieja e inversionistas que comienzan a veces pre
gunta si annualizing es un enfoque sano. Debe tener presente que un formal es un
esti-
109
el compaero de lo que pasar en el futuro, no una contabilidad precisa de lo que ha
ocurrido en el pasado. Si, en un intento de mejorar la exactitud, trata de hace
r tales estimaciones cada mes, entonces tendra que hacer 12 veces ms proyecciones
de ingresos futuros y gasto. Esto aadira considerablemente al tiempo tena que compl
etar un formal. Ms bien que mejorar la calidad de proyecciones, que el esfuerzo a
dicional realmente podra hacer que esto rehusara porque tiene mucho mayores nivele
s de la libertad en sus proyecciones. En otras palabras, los errores probables qu
e introducira necesidad teniendo de hacer muchas predicciones ms compensaran probab
lemente la ventaja de poner a punto el cronometraje.
Si todava no se convence, considera que el recipiente ms probable de un poco pro f
orma podra producir (prestamista, compaero, agente de bolsa) probablemente se sorp
rendera verlo en algo excepto un annualized formatear y encontrar difcil absorber.
Clich no obstante, a veces menos realmente es ms.
Ahora que se ha acobardado en el acuerdo, indicar una excepcin a la cantidad de la
suma global del final del ao (EOY) y esto es la cantidad del principio de ao (BOY
). El uso ms comn de esto en bienes inmuebles debe expresar su inversin inicial com
o un flujo de fondos negativo que ocurre BOY1 - principio de ao 1.
Ahora miran estas propiedades como una comparacin simple de flujos de fondos (ver
la Tabla 79).
Comparacin del flujo de fondos de la TABLA 79 todo el dinero efectivo
Note que los flujos de fondos EOY5 parecen mostrar nmeros que no ha visto antes.
Recuerde que vende la propiedad en el quinto ao, por tanto para ese ao realmente t
iene dos flujos de fondos combinados - un del
operacin regular de la propiedad y un de los beneficios de la venta. Por ejemplo,
la propiedad todo-en efectivo tiene un quinto ao el flujo de fondos de operaciones
de 36517$, que se combina con los beneficios de venta de 282.720$ para comprend
er el flujo de fondos EOY5 mostrado.
Qu informacin til puede conseguir de esta carta? Le puede esto ayudar a elegir su mt
odo de la compra? Un artculo que se destaca es cmo dbil el guin sin dineros efectivo
s mira cuando comparado con los dems. La verdad es que no le cost nada para entrar
en este acuerdo - nada en BOY1, que es. Pero inmediatamente comenz a usar su pro
pio dinero para compensar flujos de fondos negativos. Tambin note que los flujos
de fondos empeoran cada ao como su subida de gastos de financiacin. Slo la reventa
eventual le achica, y luego slo apenas. Y si tenga unos calentadores de agua aguj
ereados inesperados ms de cinco aos de la propiedad? Podra gastar cinco aos trabajan
do siendo un propietario y no terminar con nada para mostrar para ello.
El otro nmero que salta es su flujo de fondos positivo total del acuerdo todo-en
efectivo. Parecera seguramente que es mucho ms lejano delante con el acuerdo todo-
en efectivo. Es esto la mejor opcin?
Hasta ahora ha estado mirando dlares en trminos absolutos, sin el respeto a cuando
les pag o cuando los recibi. Sera feliz si le dijera que acababa de ganar $1 milln
en la lotera? Todava sera feliz si explicara que la liquidacin sera 1$ por ao durante
un milln de aos?
Hay un valor de tiempo al dinero, y tiene un impacto significativo en sus decisi
ones de la inversin. El dinero recibido en el futuro es menos valioso que la mism
a cantidad recibida hoy. A la inversa, el dinero gastado en el futuro es no sea
que costoso que el dinero gastara hoy.
Hay tcnicas que puede usar lo que le ayudar a mirar la corriente de ingresos enter
a de la propiedad a partir del da de la compra hasta el da de la venta y tener en
cuenta tanto la magnitud como el cronometraje de varios flujos de fondos que ocu
rren a lo largo del camino. La mtrica de la opcin entre la mayor parte de inversio
nistas es la Tasa interna de retorno, por tanto es que vale la pena de desviarse
durante un momento en este sujeto. IRR tendr cuidado de no slo la cantidad de los
flujos de fondos del ao a ao sino tambin cuando ocurran; e incorporar la cantidad d
e la inversin inicial y reconocer cuanto debe esperar a recibir los beneficios eve
ntuales de la venta. IRR conviene en particular bien a situaciones donde compara
inversiones alternativas o compara guiones diferentes para una propiedad sola e
xactamente porque realmente presta la atencin al cronometraje y cantidad de todos
sacan provecho y todo el dinero efectivo.
IRR es el precio solo al cual puede rebajar todas las futuras vueltas de vuelta
a una del da de modo que su total iguale la cantidad de la inversin inicial.
111
Imagine el concepto este camino: invierte cierta cantidad de efectivo durante el
da un. Lo que compra con ese dinero es una serie de flujos de fondos que ocurren
en cantidades diferentes y en tiempos diferentes en el futuro. Cul es el que, ta
sa de inters nica que permitira que usted reciba exactamente aquellas vueltas en ex
actamente aquellos tiempos? Ese precio es la Tasa interna de retorno.
No es algo que rasguar al dorso de un sobre. Necesitar una calculadora financiera o
software. Puede descargar un modelo Excel simple en realdata.com/secrets para e
ste fin. Cuando entra en una inversin inicial y una serie de flujos de fondos, el
modelo usa la funcin de IRR incorporada de Excel para calcular la tasa de rendim
iento total.
IRR es sensible al hecho que el dinero recibido en el futuro no es tan valioso c
omo el dinero recibi en el presente. Si tiene que esperar mucho tiempo para conse
guir lo que parece ser el xito con una inversin, no puede hacer de hecho as como si
ganara menos dlares, pero los recibiera ms pronto. Puede usar el modelo IRR Excel
para ver este punto. Considere el siguiente. La propiedad produce un flujo de f
ondos modesto pero positivo cada ao, y luego en el ao 10, cuando se vende, cede un
a ganancia aparentemente generosa. Una inversin buena? El IRR es slo el 582 por ci
ento, probablemente completamente bajo comparado con sus objetivos de la inversin
. La razn es tan bajo consiste en que tendr que esperar 10 aos antes de que reciba
el flujo de fondos de la reventa. La ganancia del valor podra parecer grande, per
o ocurre hasta ahora en el futuro que valora hoy - su valor actual, como ha llam
ado - es mucho menos. Ver la Tabla 7.10.
Tasa interna de retorno de la TABLA 7.10, venta EOY 10
Flujo de fondos de la Inversin inicial, Final del ao 1 Flujo de fondos, Final del
ao 2 Flujo de fondos, Final del ao 3 Flujo de fondos, Final del ao 4 Flujo de fondo
s, Final del ao 5 Flujo de fondos, Final del ao 6 Flujo de fondos, Final del ao 7 F
lujo de fondos, Final del ao 8 Flujo de fondos, Final del ao 9 Flujo de fondos, Fi
nal del ao 10
Tasa interna de retorno
100000 2000 1500 1,750 2000 2250 3,300 3,750 4500 6000
142000
El 582%
Puede experimentar con esta plantilla para conseguir una sensacin para cmo el cron
ometraje y cantidad se relaciona para arreglar su tasa de rendimiento. Trate de
mover el flujo de fondos del 142000 ao de la venta de $ hasta el Ao 3 en vez del Ao
10 (la Tabla 7.11).
Su vuelta es considerablemente mayor porque recibir el flujo de fondos ms grande e
n un tiempo ms corto.
Qu puede IRR contarle sobre sus tres alternativas para comprar esta propiedad? An
tes vio cmo calcular los flujos de fondos de hacer funcionar la propiedad cada ao
y el dinero efectivo proviene de la venta de la propiedad. Si toma una parte ms g
rande de los informes del software extrados encima, puede ver el IRR que consegui
ra comprando con todos, no, o algn dinero efectivo y sosteniendo la propiedad a pa
rtir de unlos a cinco aos (la Tabla 7.12).
Si calcula sus flujos de fondos y la venta sigue a mano, todava puede usar la pla
ntilla IRR para calcular su tasa de rendimiento. Recuerde que resumimos los fluj
os de fondos de cada guin como mostrado en la Tabla 7.13.
Tome los nmeros todo-en efectivo y tpelos en la plantilla IRR para ver lo que pasa
si se vende al final de Ao 5 (la Tabla 7.14).
El anlisis IRR de estos tres modos de estructurar este acuerdo es informativo. La
proposicin sin dineros efectivos para esta propiedad particular es claramente la
ms dbil. Tendr el flujo de fondos negativo de hacer funcionar la propiedad y realm
ente perder el dinero si se vende durante los cuatro primeros aos. El acuerdo todo
-en efectivo toma un ao para trepar, pero despus que la tasa de rendimiento es slid
a. Se podra vender sin peligro en cualquier momento despus del primer ao. pur-conve
ncionalmente financiado
113
Propiedad de la muestra de la TABLA 7.12 IRR; todos, no, algn dinero efectivo
ad de la hipoteca
Tasa interna de retorno (antes de impuesto)

El 285%
El 818% el 1010% el 1099% el 1152%
Todo el dinero efectivo
ad de la hipoteca
Ningn dinero efectivo

PRECIO DE VENTA PROYECTADO - gastos de venta - 1ros BENEFICIOS de la ANTES-DE-QU
E-VENTA-POR-IMPUESTOS-IMPAGOS de la rentabilidad de la hipoteca
2007
287000 20090
234928 31982
2008
291000 20,370
230024 40606
2009
296000 20,720
225211 50069
2010
300000 21000
220,415 58585
2011
304000 21280
215559 67161
- El 3526% el-452%
El 6,72% el 1105% el 1296%
Algn dinero efectivo
ahuyente ventajas lentas pero las ganancias dan buenos conocimientos rpidamente.
Hacia el final del quinto ao, muestra la tasa de rendimiento ms fuerte.
Regla bsica: demuestra todo esto que la utilizacin de algn dinero efectivo y un poc
o de financiacin siempre es el mejor enfoque y no usando ningn dinero efectivo sie
mpre el peor? Si debiera dirigir la clase de anlisis ha hecho aqu segn cien acuerdo
s, encontrara probablemente que algn dinero efectivo, un poco de financiacin modelo p
revalecera sobre los dems ms a menudo que no. Durante un da dado, sin embargo, compr
ar un edificio, no una generalizacin. La leccin ms importante aqu es que debe
Comparacin del flujo de fondos de la TABLA 7.13 todo el dinero efectivo
Ningn dinero efectivo algn dinero efectivo

todo el guin en efectivo
Flujo de fondos de la Inversin inicial, Final del ao 1 Flujo de fondos, Final del
ao 2 Flujo de fondos, Final del ao 3 Flujo de fondos, Final del ao 4 Flujo de fondo
s, Final del ao 5 Flujo de fondos, Final del ao 6 Flujo de fondos, Final del ao 7 F
lujo de fondos, Final del ao 8 Flujo de fondos, Final del ao 9 Flujo de fondos, Fi
nal del ao 10
293000 34,448 34974 35,495 36009
319237 0 0 0 0 0
Tasa interna de retorno
El 1152%
mire la propiedad como una corriente de ingresos y analice esa corriente de ingr
esos para ver si puede esperar razonablemente que esto proporcione una vuelta ac
eptable en su inversin. Puede comparar propiedades diferentes o, ya que hemos hec
ho aqu, puede comparar mtodos diferentes de estructurar la transaccin para una prop
iedad sola. Puede intentar bestcase / el caso peor / las variaciones ms probables
tambin para ver cmo los precios de compra diferentes, la financiacin o las asuncio
nes de la reventa podran afectar sus resultados. Ms trabaja con proyecciones en vas
de desarrollo, ms muy competente se har en fabricacin y evaluacin de ellos. Ms difci
trabaja en esto, ms afortunado se har.
8
Alinelos otra vez - comparacin de prstamos
Cuando elega una propiedad, los aline por la comparacin directa. La seleccin del prst
amo correcto es un final segundo en la importancia, por tanto no es menos esenci
al para usted hacer un lado al lado evaluacin de lo que cada prestamista tiene qu
e ofrecer. Haga copias de la Tabla 8.1 y selos para coleccionar la informacin sobr
e cada una de sus fuentes potenciales de financiacin.
Tenga presente que el prstamo trminos, sobre todo tasas de inters, puede cambiar ca
da da. Puede encontrar trminos publicados en peridicos y revistas o en sitios web c
omo bankrate.com. Si quiere usar aquellos recursos, entonces selos para desarroll
ar su lista corta de prestamistas potenciales, pero no confe en los trminos citado
s como corrientes. Una excepcin: Algunos prestamistas sellarn la fecha exacta y ti
empo de la ltima actualizacin del precio en sus sitios web por tanto puede determi
nar slo qu actualizado la informacin es.
Regla bsica: Por regla general, sin embargo, querr recoger el telfono y conseguir e
sta informacin directamente de un prestamista de la hipoteca o agente de bolsa. E
st seguro que tiene su lista de comprobaciones en la mano cuando llama. No slo ase
gurar que no pase por alto ningn artculo clave,
115

Fuentes de potencial de la TABLA 8.1 de financiacin
Prestamista:
Prestamista:
$ del prstamo de mximo de la proporcin del prstamo al valor abajo Pmt. Proporcin de c
obertura de deudas requerida
Tasa de inters inicial fija? BRAZO? El mximo del pago de la inicial de la gorra de
l precio de ajuste de mximo del margen del ndice del intervalo de ajuste llama pun
tos de puntos del globo, $
Pena del pago adelantado del perodo del bloqueo Assumable? Recurso? Reservas fina
nciadas?
Honorarios del prestamista totales
Revisin de la certificacin de la inundacin del mensajero del informe de crdito de la
valoracin de honorarios del 3er partido otro
Abogado/Establecimiento de Honorarios legtimo & de Cierre Seguro del Ttulo que Reg
istra Sellos Fiscales
Prestamista:
Prestamista:
ALINELOS OTRA VEZ - COMPARACIN DE PRSTAMOS
117
pero tambin le establecer como una persona que sabe que a preguntas preguntar. Aun
si es un principiante, esto no es ninguna razn de actuar como una.
Vio la mayor parte de los artculos en la Tabla 8.1 hablada en captulos ms tempranos
, por tanto slo unos comentarios son necesarios aqu. El Prstamo al Valor y las prop
orciones de Cobertura de Deudas estn entre los artculos ms importantes que tiene qu
e saber, por tanto estn cerca de la cumbre de la lista. La lnea llam, la Cantidad de
l Prstamo Mxima se proporciona as puede traducir ese porcentaje a dlares para su prop
ia ventaja. Como hace as, tambin podra querer preguntar a algo como, Asumo, si todo
lo dems est en el pedido, esto 800000$ en un centro de la tira son dentro de sus p
autas de prstamo. De vez en cuando un pequeo prestamista local podra carecer de la c
apacidad de asegurar un prstamo grande. Mejor preguntar que perder el tiempo.
El Pago al contado Requerido no es una pregunta tiene que preguntar al prestamista
. Es obviamente la diferencia entre la cantidad del prstamo mxima y el precio de c
ompra de la propiedad. He proporcionado esta lnea en la forma para ayudarle a man
tenerse concentrado en el nmero de dlares tiene que entrar en este acuerdo.
El Intervalo de Ajuste se refiere a una Hipoteca de la Tasa ajustable. Con qu frecu
encia puede el precio cambiar? Cada 6 meses? Cada 12? Algunos prstamos tienen tas
as flotantes y se adaptan siempre que el ndice al cual se atan suba o abajo. Ante
s habl de algo llam un Fijo para Armar en que el precio se fija para un cierto nmero
de aos y luego se hace ajustable. Una manera fcil de expresar un prstamo como esto
en su carta est en una forma como el 3/1, significando que el primer ajuste ocurre
al final de 3 aos y es seguido de un ajuste cada 1 ao a partir de entonces.
Tambin quiere saber cunto el precio puede cambiar. Esto por lo general se expresa
como un aumento mximo por ajuste y un precio mximo o gorra sobre la vida del prstamo.
Es posible, por supuesto, que el prstamo particular no pudiera tener lmites.
En cuanto a Honorarios del Prestamista, he proporcionado slo una lnea. Como hablad
o encima, no llevar a cabo mucho luchando sobre la inclusin, exclusin o cantidad de
cualquier de varios honorarios que los prestamistas y los agentes de bolsa cobr
an por origen, aseguramiento, procesamiento, documentacin, tener alucinaciones, o
independientemente de lo que ms contina antes de que consiga el control. Consiga
el total de honorarios, excluyendo a aquellos tercero y costas, explic en otra pa
rte en la forma.
Algunos prestamistas podran requerir que tenga unas reservas financiadas cuenta. Es
to es una cuenta que establece y fondo durante el da un. Se podra reservar
proporcionar un cojn contra futuras emergencias del flujo de fondos (causado, por
ejemplo, por una vacante inesperada) o para futuros gastos de capital (como un
nuevo tejado). Esto no es realmente un coste del prstamo porque permanece su dine
ro. Sin embargo, puede representar el dinero efectivo adicional que necesita a f
in de cerrar el acuerdo.
En la eleccin del prstamo correcto, una talla no encaja todos. Su primer criterio
debe deber encontrar a un prestamista que le dar bastante dinero para cerrar el a
cuerdo. Los grandes trminos no ayudarn si el prstamo es demasiado pequeo, por tanto
LTV y DCR tienen una importancia primordial. Despus de esto tratar con compensacio
nes. Quiere el precio ms bajo con ajustes frecuentes o un precio ms alto cerrado c
on llave en durante un tiempo ms largo? Es cmodo con un prstamo del globo si signif
ica no pagar ningunos puntos u honorarios inferiores?
Regla bsica: las Preguntas como aquellos encima no tienen respuestas correctas un
iversales, pero muy a menudo sus mejores opciones girarn alrededor cuanto planea
sostener la propiedad y la hipoteca. Si espera venderse en un relativamente poco
tiempo (diga, menos de 5 aos) y tenga una oportunidad de reducir sus gastos del
prstamo sinceros estando de acuerdo con un pago del globo, su opcin est clara. Se v
ender probablemente antes de que el globo venga debido, y definitivamente no quie
re cargar un perodo corto de propiedad con honorarios iniciales altos. Por otra p
arte, si no cree que se venda en el futuro prximo, podra preferir pagar un precio
ms alto a fin de garantizar que el precio se queda fijo durante un tiempo ampliad
o.
9
Cmo convence a un prestamista de financiar su inversin de bienes inmuebles?
A menos que est en la posicin de tener tanto fondos adecuados como razn suficiente
de comprar una propiedad de la inversin por todo el dinero efectivo, buscar un prst
amo hipotecario para completar el acuerdo. Como vio antes, la primera parte del
proceso debe identificar el mejor prstamo para sus circunstancias - la mezcla cor
recta de precio, trmino, honorarios y condiciones. Una vez que haya encontrado lo
que busca, la segunda tarea (en bienes inmuebles como en la vida) es conseguirl
o.
Se puede licenciar?
Cuando compra una casa, el prestamista se interesa en su solvencia y en si tiene
bastantes ingresos para hacer los pagos. Como hablado antes, cuando compra una
propiedad de la inversin, el prestamista por lo general se preocupa si la propied
ad tiene bastantes ingresos para cubrir los pagos, pero todava quiere saber que u
sted, el prestatario, es un riesgo bueno. El gorrn no es
119
algo pondra su curriculum vitae. Si tiene una historia de no pagar sus cuentas a
tiempo o en absoluto, si vive pagos mnimos mensuales que hacen a una pila de tarj
etas de crdito, no se sorprenda encontrar que alguien ha enrollado la estera bien
venida y la ha guardado en su sitio.
Un lugar bueno para comenzar su programa de la inversin - antes de que haga compr
as para propiedades y antes de que solicite un prstamo - es investigar su crdito a
ntes de que alguien ms haga. Puede comenzar tirando sus propios informes de crdito
y comprobando su resultado de FICO. FICO es un resultado del riesgo de crdito qu
e la mayor parte de prestamistas usan. Fue desarrollado en los aos 1950 por Fair
Isaac Co., de ah FICO. Puede averiguar ms sobre ellos en www.fairisaac.com.
Hay tres oficinas de informacin principales (tambin referido como oficinas del crdi
to), algunos o todos de los cuales su prestamista puede usar: Equifax, Experian
y TransUnion. Los datos en un informe de crdito incluyen lo siguiente:
1. Identificacin - su nombre, direccin, nmero de seguridad social, fecha de nacimie
nto
2. Historial de crdito - por delante y prstamos de coche corrientes, hipotecas, ta
rjetas de crdito, etc., junto con equilibrios corrientes, lmites del crdito e histo
rias del pago
3. Preguntas - un registro de todos los accesos de su informe de crdito durante l
os dos aos pasados
4. Informacin de registro pblica - quiebras, pleitos, embargos preventivos, juicio
s, etc.
Las tres agencias tambin relatarn un resultado, basado en el sistema de Fair Isaac
. Los tanteos no podran ser lo mismo porque las agencias no necesariamente tienen
cada uno exactamente el mismo fondo de la informacin sobre su historial de crdito
. Los prestamistas individuales podran usar este resultado como - es o lo podra in
tegrar en un sistema de tanteo de su propio cuando toman decisiones de asegurami
ento.
Para comprar copias de sus informes de crdito y obtener sus tanteos FICO, puede i
r a su sitio web del consumidor, www.myfico.com. Estos informes tambin estn dispon
ibles de cada una de las oficinas individuales (slo aaden el punto-com a cada uno
de los nombres de la compaa). Puede y debera examinar tres informes y tanteos. Cuan
do se ataja a una reunin importante, probablemente se para antes de que se vaya a
casa para registrarse en el espejo. Pelo peinado, bigote recortado, barra de la
bios directamente? (Adptese para el gnero, si es necesario.) Tiene que saber cmo co
ntempla a los acreedores del mundo tambin. Compruebe no slo para destapar errores
en cuales las oficinas podran ser
CMO CONVENCE A UN PRESTAMISTA DE FINANCIAR SU INVERSIN DE BIENES INMUEBLES?
121
el reportaje sobre usted, sino tambin saber lo que estos informes contienen lo qu
e podra ser exacto, pero poco halageo. Busque la informacin que es incorrecta, y si
encuentra algo, archiva una disputa. En particular, est al acecho de cuentas y prs
tamos que ha pagado, pero que todava muestran como abiertos. Tambin, busque archiv
os duplicados.
Un instrumento intrigante ofrecido por MyFico es su Resultado Simulator. Esto per
mite que usted vea una aproximacin de lo que pasara a su resultado si mejorara su
a tiempo el pago de cuentas, perdi un pago a una cuenta que es la bancarrota corr
iente, declarada, pag a cuenta sus tarjetas de crdito, maxed sus naipes, solicit el
nuevo crdito o transfiri equilibrios de la tarjeta de crdito.
Su resultado de FICO puede afectar no slo su capacidad de obtener un prstamo; tamb
in puede afectar el precio que pagar si realmente consigue el prstamo. Un otro inst
rumento interesante que encontrar en el rea de MyFico es su Calculadora de Ahorros
del Prstamo. Para varias variedades de tanteos FICO, puede ver la Tasa de porcen
taje anual media pagada por hipotecas as como prstamos del valor lquido de la vivie
nda y prstamos automticos. Por ejemplo, como escribo esto encuentro que podra pagar
slo menos del 625 por ciento por una hipoteca a tipo fijo de 300000$ de 30 aos en
Connecticut si mi resultado de FICO es ms de 720 comparado con ms del 95 por cien
to para un resultado en el nivel ms bajo al mediados 500s. Por si acaso no capt la
idea, permiten que yo enchufe mi grupo del resultado y muestre que podra salvar
decenas de miles de dlares en el inters sobre el trmino del prstamo si mi resultado
fuera ms alto o decenas de la paga o hasta cientos de miles ms si mi resultado fue
ra ms bajo.
Un trozo final de ltimas noticias tardas: el Congreso pas El Acto de Transacciones
del Crdito Justo y Exacto en el diciembre de 2003. El Acto da a cada ciudadano el
derecho de recibir una copia de su informe de crdito cada ao gratis de cada una d
e las tres oficinas. El Acto tambin dio al FTC seis meses para entender cmo esto v
a a llevarse a cabo y las oficinas del crdito ms seis meses para obedecer. Si todo
va segn el plan, debera ser capaz de obtener sus informes libres hacia el final d
e 2004. Entretanto, si est en la persecucin en caliente de una hipoteca de la prop
iedad de la inversin, paga los pequeos honorarios para obtener su informe ahora.
Cmo hacer una presentacin del prstamo de categora mundial
Hipoteque a oficiales y los aseguradores del prstamo ven muchas ofertas encontrar
se con sus escritorios. La ganancia de la aprobacin para un prstamo de la propieda
d de la inversin no es como
arduo como, supongamos, adquisicin de un libro publicado (redactor, por favor not
e), pero es sin embargo un proceso que exige la preparacin cuidadosa y una presen
tacin bien diseada. Puede decidir andar en un fro del prestamista o llegar con un pa
quete del prstamo a la mano. Cuando entra preparado, lleva a cabo dos objetivos: h
ace el trabajo del prestamista ms fcil y de ah el proceso de decisin ms rpido; quizs
que es ms importante establece su propia credibilidad y as aumenta sus posibilida
des de xito totales.
La solicitacin de un prstamo de la inversin sin la preparacin es la seal de un aficio
nado. Esto no es cmo quiere verse. Si est listo para acercarse a un prestamista pa
ra financiar un acuerdo, que significa que ha investigado ya varias fuentes de f
inanciacin, como descrito en la seccin ms temprana, Alinelos Otra vez - Comparacin de
Prstamos. Sabe sus requisitos de aseguramiento, como Prstamo al Valor y Proporcione
s de Cobertura de Deudas. Ahora tiene que reunir un paquete de presentacin eficaz
.
Qu debera entrar en su receta para una presentacin que echa la ortografa? Saque su c
aldera de la ebullicin y principio al movimiento:
Ojo de newt, y dedo del pie de rana, Lana de murcilago y lengua de perro, el tene
dor de la Vbora, y la picadura de la lucin, la pierna del Lagarto y el ala del how
let, Para un encanto de problema potente, Como un agua hirviendo del caldo del i
nfierno y burbuja.
Macbeth de Shakespeare (IV, yo, 14-15)
Lista de comprobaciones incorrecta. Esto va con las tres brujas, no las tres ofi
cinas del crdito. La verdadera receta, mientras vara un poco del prestamista al pr
estamista, incluir muchos de los ingredientes menos exticos puestos en una lista a
bajo. El prestamista requerir algunos de estos artculos, pero el prestatario intel
igente llegar con muchos de los dems en la mano. Ver la Lista de comprobaciones de
l Paquete del Prstamo.
Sobre el prestatario
El primer artculo - el fondo personal y la experiencia - son la carta adjunta de
la parte, curriculum vitae de la parte. En esta edad del aseguramiento automatiz
ado, podra parecer pintoresco para humanizar la aplicacin de esta manera. No recha
ce el valor de proclamar sus calificaciones personales. Si ha posedo y/o hombre -
123
Lista de comprobaciones del paquete del prstamo
Sobre el Prestatario: _____ fondo Personal, experiencia ________________________
________________ _____ FNMA se forman 1003 _____________________________________
______________ _____ Vueltas del Impuesto sobre la renta (dos aos pasados; todos
los horarios incluso K-1s)
____ Personal ______________________________________________________ ____ Negoci
o ______________________________________________________ ____ Sociedades _______
____________________________________________ ____ W-2s, dure dos years__________
___________________________________ _____ hojas de paga Recientes ______________
______________________________________ _____ Informe financiero Personal _______
____________________________________
Sobre la Propiedad: Compra de ____ se contrae __________________________________
____________________ ____ Arriendos, desestimacin certs. ________________________
__________________________ ____ Propiedad Pro Forma
____ Registro de alquileres ____________________________________________________
__ ____ APOD ________________________________________________________ ____ proye
cciones del Flujo de fondos ____________________________________________ ____ pr
oyecciones de la Reventa _______________________________________________ ____ ndi
ces financieros & tasas de rendimiento
_____ Proporcin del Prstamo al Valor ____________________________________ _____ Pr
oporcin de Cobertura de Deudas ____________________________________ _____ Tasa in
terna de retorno __________________________________ _____ Anlisis del Valor actua
l (DCF) _____________________________ _____ Precio de la Capitalizacin __________
___________________________ _____ Multiplicador de Alquiler Grueso _____________
______________________ _____ Vuelta del Dinero efectivo en dinero efectivo _____
______________________________ _____ Ingresos y Gastos por SF __________________
___________ _____ Vacante y Concesin de la Prdida del Crdito ______________________
__
de edad de bienes inmuebles de la inversin antes, debera mencionar ese hecho. Desc
riba cualquier experiencia en negocio o finanzas. Estabilidad de trabajo, educac
in, actividades cvicas - estos artculos no podran parecer relevantes para usted al p
rincipio, pero pueden ser relevantes para un prestamista que tasa el nivel de ri
esgo en la fabricacin de un prstamo. Considere un comentario como esto en el archi
vo del asegurador: Este candidato nunca ha posedo la propiedad de la inversin, pero
dirige su propio negocio y ha establecido un plan de la participacin en los bene
ficios para sus empleados. Posee su casa, donde ha vivido durante 12 aos y saques
en la Junta de apelaciones de Divisin por zonas local. Unos simples hechos establ
ecen su competencia en negocio y finanzas, estabilidad, races en la comunidad y e
xperiencia con cuestiones relacionadas con la propiedad. Antes de que el prestam
ista hasta mire el financials, sabe que esto es un candidato creble. En una situa
cin fronteriza, esa credibilidad podra ser bastante para dar una propina a la esca
la hacia la aprobacin.
Regla bsica: Si su buenas fe no es tan impresionante como el ejemplo encima, no i
nvente o exagere. Si no siente que su fondo parece suficientemente conmovedor pa
ra poner el papel, entonces es mejor renunciar a esta carta adjunta que estirar
la verdad.
Tambin, no use la carta adjunta para tratar de justificar las partes problemticas
de su aplicacin o historial de crdito. El perro comi mi tarea no convenci a su profes
r del cuarto grado. Ahora trabaja para el departamento de la hipoteca.
La forma de FNMA 1003 (la Figura 9.1) es la solicitud estndar de prstamos en 1 4 p
ropiedades de la familia, por tanto si esto es la clase de la propiedad financia
, espera completar esta forma. Los prestamistas deben usar la forma si quieren v
ender el prstamo a algn punto en el mercado secundario. Incluso los prestamistas q
ue no planean vender el prstamo lo usarn por lo general. Si se acerca al prestamis
ta con la forma ya llenada, salvar la casa ir venida paso posterior de vuelta.
Si financia una pequea propiedad privada, tendr que proporcionar probablemente su
W-2s durante los dos aos pasados as como hojas de paga recientes. Si el prstamo es
bastante grande, si es el autnomo, o si la propiedad es un anuncio o una pieza re
sidencial ms grande, entonces tendr que proporcionar tpicamente copias de sus decla
raciones de renta durante los dos aos pasados tambin. Mi recomendacin es hacer las
copias y traerles con usted cuando se encuentra con el prestamista. Si no son ne
cesarios, les puede traer a casa.
Si posee el 25 por ciento o ms de un negocio, tendr que proporcionar las declaraci
ones de renta de los dos aos a esto tambin. Algunos prestamistas tambin pedirn una c
orriente
Uniforme de la FIGURA 9.1 solicitud de prstamo residencial. 125
Uniforme de la FIGURA 9.1 solicitud de prstamo residencial 128
129
balance y un estado de prdidas y ganancias despus del inicio del ao. Si se implica
en otros tipos de sociedades que son entidades del paso (corporacin de subcaptulos,
sociedad annima, sociedad de responsabilidad limitada), incluyen su horario k-1 f
iscal de stos.
Algo que su prestamista no podra solicitar expresamente (pero que recomiendo sin
embargo) es un informe financiero personal. Esto detalles todos sus activos, res
ponsabilidades, ingresos y gastos. Muchsimo parece a un informe financiero comerc
ial - excepto es personal.
El 1003 formulario de inscripcin permite que usted proporcione un poco de esta in
formacin (en el diminuto, a menudo demasiado pocas cajas), que es por qu el presta
mista no podra pedir rutinariamente ms. Entonces, por qu lo proporcionan? Como dice
n en restaurantes de alta calidad, es todo en la presentacin. Dando al prestamist
a un informe financiero personal lleva a cabo un par de objetivos que vale la pe
na. Permite que usted proporcione el mayor detalle en un formato ms legible. Y si
tenga varias fuentes de ingresos, posea varias propiedades, se implican en vari
as sociedades? Permite que usted clarifique lo que se podra dejar confuso en la f
orma de FNMA. Tambin anuncia que tiene un apretn bueno en sus circunstancias finan
cieras y tiene la perspicacia para presentar aquellas circunstancias en una mane
ra profesional.
Nacido de mi propia necesidad de proporcionar esta clase de la informacin con fre
cuencia, desarroll un paquete de software Excel-based para automatizar el proceso,
uno que ahora vendemos (llamado, por extrao que parezca, Informe financiero Pers
onal) en realdata.com. El modelo permite que un usuario entre en una cantidad co
nsiderable de la informacin, incluso detalles de propiedades que l o ella podran po
seer completamente o en una sociedad (menos del 100 por ciento). El programa hac
e las matemticas, por tanto el balance siempre equilibra e imprime un documento c
on un aspecto muy profesional.
Estas pginas de la muestra mostradas en la Figura 9.2 le darn una idea de un poco
de la informacin que podra incluir en un informe financiero personal.
Hay una ventaja del lado para el mantenimiento de su informe financiero personal
en un programa y de hecho que la ventaja es la causa principal escrib el program
a al principio para mi propio uso: es bastante comn para especialistas de prstamos
comerciales requerir que un prestatario proporcione una declaracin actualizada c
ada ao, hasta despus de que el prstamo se cierra. El prstamo es todo sobre el riesgo
, y el prestamista busca el aseguramiento que el prestatario permanece sano - o,
si es una clase de cristal y medio vaca de la persona, que el prestatario no se
ha hecho sobreampliado. Completar tal forma desde el principio cada ao sola tomarm
e el
130 FINANCIACIN DE SU informe financiero del personal de la FIGURA 9.2 de la PROP
IEDAD DE LA INVERSIN (la pgina 1 de 7).
131
Informe financiero del personal de la FIGURA 9.2 (la pgina 2 de 7).
133
135
137
mejor parte de un da (me puede por favor alguien ayudar a encontrar los nmeros del
prstamo y trminos en aquellas cinco hipotecas?). Con la forma automatizada, slo ac
tualizo lo que ha cambiado ya que la us ltimo.
Regla bsica: Aun si no decide mantener una versin automatizada de su informe finan
ciero personal, conseguir un formulario en blanco de un banco comercial, haga co
pias, llnese un y actualcelo peridicamente. Es til para ayudarle a vigilar su cuadro
financiero general; y cuando realmente tenga que suministrar esta informacin com
o la parte de una solicitud de prstamo, no tendr que revolver la busca de la infor
macin.
Sobre la propiedad
La propiedad significar como la seguridad el prstamo hipotecario, por tanto la inf
ormacin sobre la propiedad es clave a su xito en prestar dinero. En la misma cumbr
e del montn de papeles llamar su paquete del prstamo, pondr el contrato de compra. Id
ntifica la propiedad y los partidos implicados y describe los trminos del acuerdo
- precio, propuesto financiar, contingencias, cronometraje, condiciones especia
les, etc.
Regla bsica: Si es un comprador o un vendedor, tiene un abogado que se especializ
a en bienes inmuebles escudrian el contrato antes de que adjunte su firma. No int
erprete mal esto ya que genrico comen sus verduras, son buenos para usted la clase
del consejo del cual cualquier adulto inteligente no puede dudar no en hacer cas
o. Es atractivo asumir, slo porque el contrato se escribe en ingls aparente y pare
ce significa lo que dice, que totalmente entiende sus implicaciones. Hay trminos
del arte cuya presencia - o ausencia - puede resultar crucial. Resista esa tenta
cin y contrate a un abogado bueno.
Tambin debera proveer al prestamista de copias de los arriendos o de certificados
de la desestimacin. Con la propiedad privada, los arriendos deberan bastar. Si est
o es un edificio comercial, tendr que pedir probablemente que el vendedor consiga
desestimaciones de los arrendatarios.
Con la pequea propiedad privada - cuatro unidades o menos - dan al prestamista un
registro de alquileres mostrando corriente y esperaron futuros alquileres por c
ada unidad. Tenga otra copia lista para dar a la persona que realiza la valoracin
. Esto
tambin es una idea buena de preparar una forma de Annual Property Operating Data
(APOD) y tener el listo de ser necesario. Como habl antes, el aseguramiento para
una pequea inversin residencial es similar a esto para una residencia personal sal
vo que el prestamista contar tpicamente el 75 por ciento del alquiler y lo aadir a s
u renta personal antes de aplicar las proporciones de la espalda y el frente. Un anli
sis financiero ms detallado de la propiedad es una parte importante de su propio
proceso de toma de decisiones, pero probablemente no le ganar mucha traccin con el
prestamista.
Por otra parte, si la propiedad es comercial o si son ms de cuatro unidades del r
esidencial, entonces puede ser muy que vale la pena de preparar una presentacin q
ue incluye proyecciones de la proforma de flujos de fondos, reventa potencial, p
roporciones como DCR, tasas de rendimiento y otra mtrica clave.
Un enfoque que tomamos en nuestro software debe presentar los resultados de nues
tro anlisis financiero en una variedad de caminos. Uno completamente se detalla.
Es til para usted como el inversionista, especialmente como trata de formar el ac
uerdo: Ahora cmo mira si puedo conseguir la segunda hipoteca en el 7 por ciento en
vez del 8 por ciento? Un segundo tipo del informe (lo llamamos un flujo de fondos
y resumen de la reventa) todava proporciona mucha informacin, pero no es tan granu
lar en sus detalles. Un otro se disea como una presentacin. Captura los elementos
necesarios y los muestra en un camino que los hace fciles a entender. Esto es la
clase de presentacin que puede ser eficaz para el transporte de los elementos nec
esarios del acuerdo a un prestamista o compaero. Todava puede proporcionar la vers
in detallada como una reserva de ser necesario, para contestar a preguntas como, D
e este modo, dnde conseguira ese nmero? Un formato final es un resumen ejecutivo simp
e.
En las pginas siguientes ver algunos ejemplos. La figura 93 muestra las proyeccion
es de los 10 aos iniciales en el resumen de la reventa y un flujo de fondos. Prop
orciona mucha informacin, pero agrega la depreciacin y amortizacin as como los detal
les de financiacin para hipotecas mltiples. Siguiente que es la Figura 9.4, una pgi
na de la muestra extrada de una presentacin que llamamos nuestro Plan de negocios d
e Bienes inmuebles. Este estilo del informe es el mejor para una presentacin inici
al a un prestamista o cliente porque se concentra en la informacin esencial y lo
presenta temticamente - una pgina sobre fuentes y usos de fondos, el otro sobre la
financiacin, un otro sobre ingresos brutos y gastos totales, etc. La pgina que he
decidido mostrar aqu es la que que muestra la mtrica clave, los artculos del parti
cular inters a un prestamista. La figura 95 es un resumen ejecutivo, slo los hecho
s bsicos sobre la actuacin esperada de la propiedad en el primer ao.
139
Flujo de fondos de la FIGURA 93 e informe de resumen de la reventa.
140 FINANCIACIN DE SU reventa de la FIGURA 9.4 de la PROPIEDAD DE LA INVERSIN y ta
sas de rendimiento.
141
Resumen ejecutivo de la FIGURA 95.
PARTE 3
LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?
10
Qu es negociable?
La respuesta es probablemente obvia: aproximadamente todo. A veces los comprador
es y los vendedores se hacen tan envueltos en la cuestin de precio que olvidan qu
e el acuerdo entero es una amalgama de da y toma. Cuando ha identificado una pro
piedad de la cual quiere hacer una oferta, que cuestiones esperara elaborar en su
s negociaciones?
Hay algunos artculos del contrato que descienden en una lpida, artculos que son neg
ociables slo de nombre. Si la financiacin viene de un prestamista del tercero (es
decir, no el vendedor), entonces una inspeccin tcnica y una evaluacin ambiental - a
s como una valoracin, por supuesto - no podran estar abiertas para la discusin. Pero
, mayora todo lo dems est en la mesa. Ver la Lista de comprobaciones del Contrato.
Seguramente no todo a esta lista ser apropiado para cada acuerdo. El objetivo de
la lista es ayudarle a evitar pasar por alto un artculo de importancia. Tambin, ha
y otras provisiones que su abogado incluir por norma, como prorratear ingresos de
l alquiler pagados por adelantado y gastos.
El sentido de la mayor parte de los artculos a esta lista debera estar claro, pero
varios merecen algn comentario adicional. Una fecha de retirada preespecificada
de su oferta no es crucial, pero tambin no quiere dejar una oferta de la mesa ind
efinidamente. La fecha lmite y la fecha de posesin sern por lo general lo mismo. Si
n embargo si compra una propiedad ocupada por los dueos, el vendedor podra necesit
ar alguna prrroga para desocupar. Por otra parte, tendra que cerrarse rpidamente a
fin de guardar su compromiso del prstamo y precio. Puede cerrar y permitir que el
vendedor aplace durante un poco tiempo, pagndole un por
145
146 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?

_____ precio
Lista de comprobaciones del contrato
_____ Cantidad de depsito
_____ Oferta retirada si no aceptado por (fecha)
_____ Inclusiones (es decir, efectos personales)
_____ Fecha lmite
_____ fecha de Posesin
_____ la revelacin del Vendedor de defectos conocidos
_____ la certificacin del Vendedor de exactitud de condiciones de arrendamiento a
djuntas y datos del gasto de funcionamiento
_____ Horario de depsitos de seguridad
_____ contingencia inspector Estructural
_____ contingencia de la revisin Ambiental
_____ el acceso del Comprador a propiedad, documentos, archivos del arrendatario
; cantidad de tiempo para la diligencia debida del comprador
_____ Pena por una falta por comprador
_____ Pena por una falta por vendedor
_____ Financiacin de contingencia - prestamista del tercero; cantidad y trminos
_____ Financiando de vendedor; cantidad y trminos
_____ las obligaciones del Vendedor y Comprador en caso de dao, destruccin o conde
na antes de cierre
_____ Garanta por vendedor para no enmendarse o firmar nuevos acuerdos del arrien
do
_____ Garanta por vendedor para no enmendarse o hacer nuevos contratos del servic
io
_____ Supervivencia de garantas y representaciones
_____ la garanta de alquiler del Vendedor en caso de vacante antes de cierre
QU ES NEGOCIABLE?
147
diem uso y ocupacin igual a su coste diario para hipoteca, impuestos y seguro.
El vendedor debera haber revelado ya cualquier defecto conocido, pero todava es pr
udente atar stos por escrito al contrato. En cuanto a las contingencias inspector
es, la lengua debera permitir que usted anule el acuerdo si algo se destapa que e
n su nico juicio es la causa suficiente de hacer as.
Antes dediqu mucho de la discusin a la importancia de la diligencia debida financi
era y fsica. El contrato de venta es un instrumento bueno para abrir con palanca
la informacin suelta, por tanto debera requerir el acceso a propiedad del vendedor
y archivos del arrendatario como una condicin de la compra. A menos que la propi
edad sea grande y compleja, debera ser generalmente capaz de tratar con un perodo
de 30 das para satisfacer esto y las contingencias inspectores fsicas - sobre todo
si tiene la cooperacin del vendedor en el acceso que provee a archivos.
La contingencia de financiacin no es necesaria, por supuesto, si paga todo el din
ero efectivo por la propiedad. Si esto es el caso, entonces lo debera sustituir p
or una contingencia de la valoracin. Si una estimacin independiente del valor mues
tra que est a punto de pagar considerablemente ms que el precio de mercado, entonc
es tiene una escotilla de escape.
En cuanto a la pena por la falta del comprador, podra hablar con su abogado si in
cluir daos liquidados como el nico remedio del vendedor. Esto significa que pierde
su depsito en caso de la falta, pero no sera obligado de ninguna cantidad adicion
al. La alternativa se debe enredar en un pleito para daos actuales en los cuales
el vendedor incurre debido a su falta. No hay respuesta del cortador de la galle
ta a la cual sea el mejor, por tanto su mejor curso es a) escuchan el consejo de
su abogado en cuanto a la lengua del contrato y b) no faltan.
Cualquier de varios acontecimientos podra cambiar su paisaje que hace el acuerdo
entre el contrato y el cierre, y debera esperar cmo manejarlos. La propiedad se po
dra daar, destruirse o tomada por la esfera eminente. Su abogado recomendar probabl
emente la lengua que le permite varias opciones que podra ejercer en caso de cual
quier de estos acontecimientos. Definitivamente quiere protegerse contra accione
s que el vendedor podra tomar pero esto por ltimo le prendera. A tal efecto quiere
estar seguro que el vendedor garantiza no firmar nuevos arriendos o contratos de
l servicio o enmendar arriendos existentes o contratos. Relacionado con esta pro
mesa es el ltimo artculo en la lista de comprobaciones, la supervivencia de las ga
rantas y representaciones. Hable con su abogado de la lengua exacta y tiempo que
tiene sentido para su situacin. El vendedor podra prometer no a
enmiende arriendos o contratos pero entonces en el ltimo momento, despus de que ha
completado su diligencia debida, hacen as de todos modos. No descubrir el engao ha
sta despus del cierre. Esta provisin en el contrato hara claro que todava tiene reme
dios contra el vendedor aun si descubre una falsificacin o warrantee violado desp
us de tomar el derecho a la propiedad.
El ltimo artculo en la lista de comprobaciones no es una cuestin jurdica, pero estri
ctamente una parte del acuerdo que podra querer negociar. Un otro acontecimiento
que podra ocurrir entre contrato y cierre es la prdida de uno o varios arrendatari
os en los cuales confiaba para ingresos cuando formul su oferta. Una concesin que
puede preguntar del vendedor debe garantizar el registro de alquileres corriente
. De camino podra estructurar esto debe identificar a los arrendatarios y sus can
tidades de alquiler en el momento del contrato; si alguno de aquellos arrendatar
ios se debera escapar antes del cierre, el vendedor le dara un crdito de un nmero es
pecificado del alquiler de los meses para compensar su prdida mientras busca a un
nuevo arrendatario.
Regla bsica: Tenga presente que esto es una ficha de negociacin, por tanto no quie
re buscar esta concesin a menos que pudiera tener el valor real a usted. Por ejem
plo, si la propiedad es ocupada por arrendatarios comerciales estables con arrie
ndos a largo plazo, entonces las posibilidades de prdida de alguien antes del cie
rre son probablemente mnimas, como es el valor de esta concesin. Por otra parte, s
i hay un arrendatario detallista que vacila en el borde de insolvencia o si la p
ropiedad es ocupada por arrendatarios residenciales mensuales que se podran mudar
en el aviso corto, entonces una clusula como esto podra prevenir el choque del fl
ujo de fondos repentino.
11
La bocacalle de los tornillos - lo que el prestamista puede exigir
El pagar que recita los trminos de su prstamo hipotecario puede contener cualquiera
de varias condiciones que se disean para proteger los intereses del prestamista.
La asuncin que firma este acuerdo de buena fe, la mayor parte de estas condicion
es le debera causar ninguna angustia particular. Unos cuantos, sin embargo, puede
n tener implicaciones para sus proyectos legtimos; en cualquier caso debera ser co
nsciente de lo que podra estar en esperan. Algunas condiciones ms comunes son stos:
Recurso
En es un inversionista individual y casi seguramente si su experiencia se limita
, el prestamista insistir probablemente en un prstamo con el recurso. Esto significa
que, si falta, el prestamista puede venir despus de sus bienes muebles si es nec
esario a fin de recuperar lo que se debe. Esto es verdad aun si toma el derecho
a la propiedad como Albatross Investments, LLC, o alguna otra sociedad o entidad
no personal. Todava puede tomar el ttulo de esta manera, pero tendr que firmar la
nota que proporciona su garanta personal. Si es un con experiencia
149

el inversionista que rene una sociedad de la talla significativa, entonces el pre
stamista podra escribir el prstamo sin el recurso.
Asignacin de alquileres
Otra forma de la seguridad es la asignacin de alquileres. Con esta condicin, si no
hace sus pagos de la hipoteca el prestamista reserva el derecho de ponerse entr
e usted y sus arrendatarios, coleccionar su alquiler directamente y aplicar lo q
ue es necesario para poner sus pagos de deudas al da. No podra ver tal clusula en u
n prstamo para un - a la residencia de cuatro familias, pero puede contar con l co
mo el procedimiento de trabajo estndar para aproximadamente todos los prstamos de
la propiedad privada comerciales y ms grandes.
Restricciones de financiacin secundaria
Cada vez ms tpico es una provisin que le impide obtener cualquier financiacin secund
aria sin la aprobacin previa del prestamista primario. Puede apreciar probablemen
te por qu un prestamista se podra hacer inquieto si, poco despus de que cierra el p
rstamo, chupa su inversin en acciones se echan atrs. La propiedad podra haber tenido
ingresos suficientes para satisfacer la Proporcin de Cobertura de Deudas requeri
da del prestamista primario por slo un prstamo, pero no podra tener bastante para m
anejar una segunda hipoteca tambin. Si esto fuera el caso, entonces habra una posi
bilidad real que alguien no va a pagarse. Por otra parte, si son varios aos en es
te acuerdo y la propiedad genera bastante dinero efectivo para cubrir los dos prs
tamos, el prestamista primario podra querer despedirse por el segundo prstamo.
Perodo del bloqueo y pena del pago adelantado
Como mencion antes, los prstamos que son envasados para la reventa como la parte d
e CMBSs (collateralized valores apoyados por la hipoteca) incluirn por lo general
un perodo del bloqueo de varios aos durante los cuales no puede retirar el prstamo
. Tanto CMBS como los prstamos non-CMBS en la propiedad comercial a menudo inclui
rn una pena del pago adelantado, tasada como un porcentaje del equilibrio del prst
amo excepcional, si paga ms que una cierta cantidad del principal en un ao dado. E
l
LA BOCACALLE DE LOS TORNILLOS - LO QUE EL PRESTAMISTA PUEDE EXIGIR
151
la pena est por lo general en el lugar slo durante los primeros aos del prstamo (en
caso de CMBS, despus del perodo del bloqueo). Si se propone vender o financiar de
nuevo en un tiempo cuando una pena del pago adelantado dara puntapis en, tiene que
considerar si esa pena va a colocar un demasiado gran apagador en su acuerdo. P
or lo menos tiene que saber cuando la pena expira. Imagine cmo el trastorno que s
era si vendiera o financiara de nuevo una propiedad slo para descubrir que podra ha
ber hecho as un poco tiempo ms tarde sin una pena.
Informes financieros peridicos
Algunos prestamistas requerirn que proporcione un informe financiero personal act
ualizado cada ao. Cuando mencion anteriormente, era exactamente debido a tal prstam
o que escrib, para mi propio uso, el software Personal Financial Statement que mi
compaa ahora vende en realdata.com. Probablemente el prestamista quiere esta info
rmacin a fin de guardar su dedo en su pulso financiero. Si el informe financiero
muestra signos que se hace sobreampliado, entonces el prestamista mi decidir int
ervenir ms rpidamente y con decisin en el primer signo de pagos tardos o perdidos. S
i decide usar el software o una forma de la pluma-y-papel, actualizar su copia i
nterior de la forma siempre que un acontecimiento financiero significativo ocurr
a - cuando compra o vende una propiedad, financia de nuevo una hipoteca, paga un
prstamo o abre una nueva cuenta bancaria. Entonces, si tiene que proporcionar un
a declaracin del aviso corto, tomar una cantidad de tiempo mnima y esfuerzo.
12
Cmo leer una declaracin de cierre
Si ha perseverado a travs de la bsqueda de una propiedad, la diligencia debida, la
bsqueda de la financiacin y las negociaciones del contrato, se podra encontrar por
fin a la mesa aclosing. El montn de papeles empequeecer probablemente la pila en e
l desayuno de la tortita de la Saunday-maana de la estacin de bomberos, y sepultad
o en habr el que que querr examinar con el cuidado. Ha llamado la Declaracin de Cier
re o Declaracin del Establecimiento, y su objetivo es explicar todo el dinero - dond
e vino de y donde fue.
Segn donde hace el negocio, podran llamar a la persona que prepara esta declaracin
el agente de cierre, agente del establecimiento, agente del depsito o abogado de
cierre. Si la propiedad es uno financiado - a la cuatro casa familiar, los manda
tos de Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) que los gastos del establec
imiento y las cuentas del comprador y vendedor se resumen en una forma estndar ll
amaron la HUD 1. Aunque esta forma - mostrado en la Figura 12.1 - no se requiera p
ara transacciones comerciales o propiedad privada mayor que cuatro unidades, sir
ve bien de un modelo para entender el flujo de fondos en aproximadamente cualqui
er cierre. Lo usar aqu para ilustrar cmo el dinero se clasifica.
Si se sienta durante un cierre, el agente del establecimiento comenzar probableme
nte su explicacin trabajando de la espalda de la forma al frente, por tanto har lo
mismo. La pgina dos es donde todos los gastos del establecimiento se relatan. Di
vidir esto, como la forma hace, por el nmero de fila en grupos de cientos.
153
Declaracin del establecimiento de la FIGURA 12.1 (la pgina 1 de 2). 154

700s
Esto es la seccin que explica la comisin de ventas. Como con todos los gastos del
establecimiento, hay columnas para indicar que viene de los fondos del comprador
o de los fondos del vendedor. Si el pago se debe hacer a ms de un agente, las lne
as 701 y 702 pueden mostrar la avera. La comisin total normalmente se relata en 70
3. Cada seccin de la forma tiene lneas que se no marcan, como 704 aqu, que permiten
que el agente del establecimiento explique artculos que no podran caber en otra p
arte en la seccin. Por ejemplo, es tpicamente el vendedor que paga la comisin de ve
ntas entera, pero si en este acuerdo los partidos negociaran esto el comprador p
agara alguna parte, entonces 704 podra ser usado para relatar la parte del comprad
or.
800s
El 800s relatan honorarios asociados con el prstamo - qu partido paga, y cuanto. L
a mayor parte de stos sern familiares de nuestra discusin ms temprana de honorarios
del prstamo y otra vez hay lneas para acomodar los no llamados. La tasa de solicit
ud para el seguro de la hipoteca se refiere no al seguro de propiedad, pero mejo
r dicho a un tipo del seguro relacionado con el prstamo que permite que prestatar
ios excedan el lmite del prstamo al valor del 80 por ciento habitual en la propied
ad ocupada por los dueos.
Ahora es un tiempo adecuado para mencionar una entrada que a menudo ver en declar
aciones de cierre: P.O.C., el que significa, Pagado Fuera del Cierre. Por ejemplo,
el prestamista seguramente requiri una valoracin en la propiedad y tambin podra hab
er requerido que honorarios pagarse al tasador directamente. El coste de la valo
racin aparecer aqu, pero la nota P.O.C. significa que la cantidad no se est usando e
n ninguno de los clculos. En otras palabras, el coste no sale de fondos de alguie
n durante el cierre, pero se pag ya.
900s
Aunque el inters hipotecario normalmente cobre por perodos vencidos, tiene que hab
er un mtodo por el cual puede comenzar su serie de pagos mensuales regulares. El
recogimiento del inters de los das raros es un modo de llevar a cabo esto. Digamos
que se cierre el 15 de junio y se programa que sus pagos de la hipoteca vienen
debidos durante el primer de cada mes. No quiere pagar durante un mes apretado d
e
CMO LEER UNA DECLARACIN DE CIERRE
157
interese el 1 de julio porque, desde esa fecha, ha tenido el uso del dinero del
prestamista durante slo 15 das. Una solucin es para el prestatario para pagar el in
ters slo de un por da base hasta el primer del prximo mes. En este caso, pagara el in
ters de los 15 das durante el cierre del 15 de junio. Esto tendra cuidado de su uso
del dinero del prestamista hasta el final del mes. El 1 de julio no hara ningn pa
go porque ha pagado ya el uso del dinero del prestamista en junio. Como paga el
inters atrasado (es decir, normalmente paga el uso del dinero despus de que ha ten
ido ese uso), el inters comienza a acumularse otra vez en julio y hace su primer
pago regular el 1 de agosto.
Un mtodo alternativo que algunos prestamistas usan debe dar al prestatario un crdi
to del inters durante el cierre y luego comenzar el programa de pagos sin saltar
un mes. Si usa ese mtodo en el ejemplo encima, el prestamista dara al prestatario
un crdito del inters de los 15 das durante el cierre. El prestatario hara entonces s
u primer pago total el 1 de julio. El pago incluye un apretado del mes del inters
, pero el prestatario recibi un crdito durante el cierre durante los 15 das que rea
lmente no tuvo que pagar, por tanto todo esto calcula.
Podran haber otros artculos, como la prima de seguros de la hipoteca, que se tiene
que ajustar del mismo modo, y el resto del 900s la seccin se puede usar para aqu
ellos.
Los aos 1000
Es comn, aunque de ningn modo no universal, que el prestamista podra requerir que e
l prestatario para depositar reservas para el futuro pago de contribuciones terr
itoriales, seguro de responsabilidad civil, hipoteque el seguro y otras evaluaci
ones.
Por ejemplo, digamos que los impuestos en esta ciudad sean pagaderos semestralme
nte y vendrn tres meses debidos despus del cierre. El prestamista realmente pagar e
sta ley de impuestos de parte del comprador (para estar seguro que se paga). Su
regla es tener bastante dinero ms un cojn de dos meses a mano cuando la cuenta lle
ga. De este modo, tres meses del cierre del prestamista quieren tener el valor d
e los ocho meses de contribuciones territoriales sostenidas en el depsito - seis
para pagar la cuenta y dos para el cojn.
Vamos a decir tambin que el cronometraje del cierre es tal que el prestatario, qu
e paga el prstamo hipotecario atrasado, har su pago inicial dos
meses de ah. Esto significa que el prestamista se reunir el valor de dos meses del
impuesto confisca a travs de su pago regular antes de los tiempos la cuenta vien
e debida. (Si le perdiera all, mrelo otra vez: habr tres meses entre el cierre y la
llegada de la ley de impuestos. Ningn pago es debido al final de primer mes; hab
r pagos al final de meses dos y tres, por tanto el prestamista se habr reunido dos
impuesto mensual confisca.) El prestamista necesita ocho meses de impuestos. Do
s vendr de pagos regulares. Seis se debe depositar con el prestamista durante el
cierre a fin de tener bastante.
Los aos 1100
Esta seccin relata todos varios gastos asociados con el transporte del ttulo. En a
lgunos casos la misma persona podra realizar funciones mltiples e incluir a todos
ellos en honorarios. Por ejemplo, un abogado o una compaa de seguros del ttulo podra
n cobrar una cantidad sola por el extracto del ttulo y examen.
Los aos 1200
Hay una variedad de honorarios gubernamentales que el uno o el otro partido debe
ra pagar. La mayor parte de oficinistas del condado o la ciudad culpan en la pgina
para archivar hechos, hipotecas, liberaciones, etc., en los Registros de Tierra
s. Algunos estados acusan a vendedores un porcentaje del precio de venta como un
impuesto del transporte. Muchas jurisdicciones requieren sellos fiscales docume
ntales.
Los aos 1300
Esta ltima seccin alcanza lo que se podra dejar. Se usa para parsito, radon, e inspe
cciones estructurales, garantas de casa, y aproximadamente algo ms que no quepa en
otra parte entre los gastos del establecimiento. Muchos de stos probablemente se
identificarn como P.O.C. - pagado fuera de cierre.
Sume todos los artculos non-P.O.C. y tendr los gastos del establecimiento totales
pagados de los fondos del prestatario en el establecimiento y del vendedor. Cuan
do el agente del establecimiento complete stos, traer estos totales a la primera pg
ina y los usar en el resumen de la transaccin de cada partido. Detrs ahora a la pgin
a 1.
159
100s y 400s
El 100s son usados para calcular el importe bruto debido del prestatario. El pre
statario tiene que pagar el precio de venta del contrato por los bienes races, ms
el precio de cualesquiera efectos personal, ms su gastos del establecimiento. Ade
ms, el comprador debera reembolsar al vendedor por artculos el vendedor pagado de a
ntemano, pero que son ahora la obligacin del comprador. Por ejemplo, si la cuenta
de contribuciones territoriales llega semestralmente y el vendedor pag la cuenta
hace dos meses, el comprador tiene que reembolsar al vendedor durante cuatro me
ses de impuestos. Esto es porque el vendedor ya pag los prximos cuatro meses, pero
el nuevo comprador tendr la posesin de la propiedad durante ese tiempo y es respo
nsable del coste. La misma clase del ajuste se puede hacer para cualquier obliga
cin que se podra haber pagado de antemano, como impuestos del condado, evaluacione
s de la alcantarilla, etc.
El punto fundamental, la fila 120, es el total que el prestatario debe pagar, us
ando el dinero efectivo y la financiacin.
El 400s son la imagen especular, causando el importe bruto debido al vendedor en
lnea 420. Note que el precio de venta del contrato, los efectos personales y los
artculos pagados por el vendedor de antemano eran todos debidos del comprador y
las mismas cantidades son debido al vendedor. Los gastos del establecimiento que
eran debidos del prestatario (lnea 103) por supuesto no son pagaderos al vendedo
r.
200s
Dnde vendr el dinero de pagar qu es debido del prestatario? El dinero efectivo del
comprador se explica en lnea 201, y la suma de todos los nuevos prstamos hipotecar
ios en 202. Si el comprador tambin asume prstamos existentes, se cuentan con 203.
Si el comprador todava es falto del dinero efectivo y lanza a su Corbeta de 1964,
que puede continuar una de las seis lneas no marcadas que siguen.
Como el vendedor podra haber pagado ciertos artculos de antemano, podran haber obli
gaciones que se relacionan con un perodo de tiempo antes del cierre, pero que tam
bin se deben pagar a fin de comunicar el ttulo. Los ajustes a Artculos Impagados por
el Vendedor, las filas 210 a 219 y 510 a 519, pueden acomodar stos. Diga, por eje
mplo que la ciudad enva una alcantarilla y cuenta acutica para el uso pasado. El v
endedor debe dar al comprador un crdito igual a su uso desde el tiempo de cierre.
Entonces, cuando el nuevo comprador recibe la cuenta, paga todo esto, usando el
dinero del vendedor y ella propio.
Si esto es una propiedad de ingresos, los arrendatarios casi siempre pagan el al
quiler de antemano. Es decir el alquiler pagado al dueo el 1 de abril se quiere p
ara cubrir el 1 de abril durante el 30 de abril. Si el vendedor ha coleccionado
el alquiler de abril y comunica la propiedad el 16 de abril, entonces el vendedo
r tiene que dar la mitad de ese dinero de alquiler al comprador - la parte que r
epresenta los ingresos de la propiedad del 16to a travs del 30mo. La asuncin de l n
o ha hecho ya tan fuera del cierre, esto es otro ejemplo de un ajuste a artculos i
mpagados por el vendedor.
Una vez que las matemticas en el fondo de la pgina son completas, estar claro que h
ay el dinero efectivo debido del prestatario o al prestatario. ste puede ocurrir
si el prestatario diera un depsito en efectivo que era mayor que necesario de enc
ontrar su obligaciones.
Tenga presente que, mientras la HUD 1 forma slo se requiere para cierres en un -
a cuatro casas familiares, el agente del establecimiento para una transaccin de l
a multifamilia comercial o ms grande proporcionar seguramente una declaracin de cie
rre que resume la informacin similar. La diferencia estar en la forma ms que la sus
tancia.
Todo esto tendr ms sentido usando nmeros reales. Considere una transaccin donde la p
ropiedad vendida es una casa de tres familias. Aqu estn los detalles:
Precio de venta: Pago al contado de 250000$: la Cantidad del 25 por ciento finan
ci: el 75 por ciento; el prstamo requiere el pago de 1 Fecha lmite del punto: el 17
de abril de 2006 Comisin de ventas: la hipoteca existente del Vendedor del 5 por
ciento, para pagarse: 12231100$ Pagados de antemano por vendedor: Contribucione
s territoriales durante el 30 de junio de 2006, 93559$ Impagados por vendedor: A
gua y alcantarilla actualizada de cierre, medido en alquiler Pagado por adelanta
do de 27153$ recibido por vendedor: 1.400$ para el perodo del cierre a
El 30 de abril Depsitos de seguridad, incluso inters, sostenido por vendedor: el E
stablecimiento de 5.60211$ culpa para ser pagado por el comprador (prestatario):
Un punto del prstamo (como notado encima) Informe de crdito, Inters hipotecario de
35$ de 4/17 al 4/30/06 en bsqueda del Ttulo de 36,31$ por da, Preparacin de document
os de 300$, 75$
161
Los honorarios del abogado, pliza de seguros del Ttulo de 800$, 1.400$ Registrando
honorarios, 12$ para el hecho, 24$ para los sellos del Impuesto de la hipoteca,
impuesto del transporte estatal de 275$. El 05 por ciento del Prestamista del p
recio de venta confisca del seguro de riesgo de los 2 meses en 110$ por mes y
Los impuestos de los 6 meses en honorarios de la Valoracin de 37913$ por mes de 2
75$, pagados fuera del cierre
El establecimiento culpa para ser pagado por el comprador (prestatario): Comisin
de ventas de Grabacin del 5 por ciento de liberacin de hipoteca, 6$
Esto parece a mucha informacin, pero la HUD que 1 formato le ayudar a organizar qu
ien paga lo que y ver cmo el agente del establecimiento calcula el importe adeuda
do de o a cada partido. La figura 12.1 muestra la declaracin de cierre completada
:
Como mencion antes, siempre es ms fcil entender lo que contina comenzando con los ga
stos del establecimiento en la pgina 2. El primer artculo es la comisin del vendedo
r, el 5 por ciento del precio de venta o 12500$. Esto se gastar los fondos del ve
ndedor por tanto contina la segunda columna. Note que el nico otro establecimiento
alega que el vendedor incurre es 6$ para registrar la liberacin de la hipoteca q
ue paga.
El resto de los gastos del establecimiento en este ejemplo se paga a los comprad
ores, que por supuesto tambin son los prestatarios. En relacin al prstamo (que es e
l 75 por ciento del precio de compra, o 187500$) pagan un punto - 1.875$ - y 35$
para un informe de crdito. Antes del cierre pagaron 275$ por una valoracin. Esa c
antidad se nota aqu, pero no firma los clculos porque es un P.O.C. - pagado fuera de
cierre.
El prestamista coleccionar el inters de 54464$ a partir del da del cierre hasta el
final del mes. Los prestatarios por lo tanto han pagado (de antemano, realmente)
para el uso del dinero en abril. Ningn pago es debido el 1 de mayo porque tal pa
go sera para el uso del dinero del prestamista en abril. El pago inicial al banco
ser el 1 de junio.
El prestamista tambin confiscar fondos para tenerlos a mano para pagar futura cont
ribucin territorial y cuentas de seguros. Como los prestatarios acaban de present
ar una cuenta pagada mostrando que obtuvieron el seguro para el prximo ao, el
el prestamista colecciona slo dos meses de premios para tener como un cojn. Doce m
eses de ahora cuando la cuenta llegue, el prestamista tendrn bastante para pagar
la cuenta y todava tener todos o la mayor parte del cojn. El banco tomar seis meses
de contribuciones territoriales, sin embargo. Otra vez, quiere guardar un cojn d
e dos meses. La ley de impuestos semestral es debida en julio. Por aquel tiempo
los prestatarios habrn hecho pagos de la hipoteca en junio y julio. El prestamist
a quiere tener bastante a mano para la ley de impuestos de seis meses y el cojn d
e dos meses. Si coleccionar dos meses a travs de los pagos de la hipoteca regulare
s en junio y julio, entonces tiene que tomar ms seis durante el cierre para tener
bastante.
Hay varios gastos relacionados con el trabajo legal y trabajo del ttulo, como ve
puesto en una lista en la forma. Muy a menudo una firma realizar varias de las ta
reas puestas en una lista aqu y los combinar en una cuenta sola, por tanto el uso
de categoras aqu se podra diferenciar de cerrarse al cierre.
Puede contar con sus administraciones municipales y gobiernos estatales para ver
su transaccin como una oportunidad de conseguir un trocito de la accin. Habr honor
arios de archivar documentos, de sellos fiscales, y posiblemente un impuesto sob
re el propio transporte.
La seccin final de la forma es para la miscelnea. Como alguien siempre entrega tar
de un documento vital, he incluido un precio para el mensajero de noche aqu.
El total de gastos del establecimiento para cada partido aparece en el fondo. En
nuestro ejemplo, los compradores/prestatarios pagarn 9.125,42$ y el vendedor 125
0600$.
Regla bsica: no mire los gastos del establecimiento totales que como necesariamen
te son lo que le cuesta para cerrar la transaccin. El trmino gastos es engaoso aqu po
que el total en el fondo de la pgina incluye las cantidades que colocar en la rese
rva con el prestamista para impuestos y seguro. Cuando piensa en un precio proba
blemente piensa en unos honorarios pagados. La puesta del dinero en una cuenta d
e reserva parece a la toma de ello de un bolsillo y puesta de ello en el otro. T
odava es su dinero. Lo tena que poner sobre la mesa durante el cierre, pero no lo
ha gastado an.
Ahora que sabe los llamados gastos del establecimiento totales para cada partido
, puede devolver estas cantidades a la primera pgina y resolver donde el dinero v
iene de y donde esto yendo. Esta pgina es esencialmente una declaracin de las fuen
tes y los usos de los fondos para comprador y vendedor.
165
En el lado de los compradores, los usos de fondos incluyen el precio de compra d
e la propiedad, los gastos del establecimiento que calculamos segn la pgina 2 y un
reembolso al vendedor para pagar contribuciones territoriales de antemano. Esto
todo asciende a 26006101$. Dnde viene de? La mayor parte de ello vendr del pago a
l contado (62500$) y el prstamo hipotecario (187500$). El vendedor tambin tiene qu
e dar el dinero del comprador en la forma de un crdito de tres artculos. El vended
or ha usado el agua medida y el servicio de la alcantarilla por valor de 27153$
hasta el da del cierre. Dar esa cantidad a los compradores, y luego los compradore
s pagarn el importe total de la siguiente cuenta de agua/alcantarilla cuando lleg
ue. El vendedor tambin ha coleccionado un mes apretado del alquiler de los arrend
atarios para abril, pero tiene que prorratear esto y dar a los compradores una c
antidad (1.400$) que representa su parte de los ingresos del alquiler del mes. F
inalmente, el vendedor sostiene los depsitos de seguridad del arrendatario, ms el
inters, y debe volcar a aquellos a los nuevos dueos. La cantidad es 5.60211$. El p
ago al contado, el prstamo hipotecario y los crditos del vendedor ascienden a 257.
27364$. stos son los orgenes de fondos.
Si los orgenes de fondos de los compradores (en este pago al contado del caso, prs
tamo hipotecario y crditos del vendedor) son menos que sus usos de fondos (precio
de compra, gastos del establecimiento y crdito al vendedor), entonces los compra
dores tienen que traer algn dinero efectivo ms al cierre para arreglar la diferenc
ia. En este ejemplo, son 2.787,37$ cortos, de modo que sea el control que escrib
irn para completar la transaccin.
El lado derecho de la pgina muestra cmo la cuenta del vendedor calcula. Espera rec
ibir el precio de venta de 250000$ ms el reembolso de 93559$ para sus contribucio
nes territoriales pagadas por adelantado. Aquellos son sus orgenes de fondos de e
sta transaccin. Sin duda le gustara dejar de leer ah mismo, pero tiene el dinero ef
ectivo que fluye en la otra direccin tambin. Tiene gastos del establecimiento de 1
2506$ que trajimos de la segunda pgina. Tambin tiene una hipoteca en la propiedad
que se tiene que pagar en cantidad de 122311$. Finalmente hay aquellos tres crdit
os que debe dar al comprador para el agua/alcantarilla, alquiler pagado por adel
antado y depsitos de seguridad. Todos estos 14209064$ totales. Cuando el polvo co
loque ver sus 25093559$ reducidos por esta cantidad, dejndole con beneficios en ef
ectivo de 108.84495$. La barrera restante de su ocurrir despus del cierre cuando s
e siente con su contable para determinar cuanto de esta cantidad debera ir por lti
mo para pagar el impuesto sobre sus ganancias de capital.
Otra vez, si su transaccin no es un una - a - propiedad de cuatro familias, su de
claracin de cierre probablemente no parecer exactamente a la HUD 1 forma. Usted
podra ver slo su lado de la transaccin como comprador o vendedor. Independientement
e del formato, la lgica subyacente - un resumen de gastos del establecimiento y u
na contabilidad de las fuentes y los usos de los fondos - debera ser lo mismo.
Regla bsica: puede y debera pedir ver un esbozo de su declaracin de cierre antes de
que realmente llegue al cierre. No lo podra conseguir, pero puede preguntar. En
esta nuestra poca de procesamiento electrnico y comunicacin, creera que la preparacin
para un cierre se completara cmodamente de antemano. Parece que la realidad es la
parte de enfrente. Me he sentado durante cierres recientemente donde esper a cif
ras de la rentabilidad y documentos a llegar va correo electrnico o fax. Tal vez t
odos esperan hasta el ltimo minuto porque pueden.
Si no es capaz de ver y estudiar la declaracin de cierre temprano, entonces no du
de en hacer todos esperar mientras lo escudria durante el cierre. Los errores ocu
rren, y no debera suponer, slo porque firma papeles sobre una mesa de negociacione
s del roble pulida la talla de un campo del ftbol, que todo es correcto.
Puedo citar la prueba viviente de esto. Mi hija ha sido una participante en tres
cierres hasta ahora, una vez como un comprador y dos veces financiar de nuevo.
No comparti su ventaja de ser capaz de estudiar este captulo pero es muy competent
e con cifras. Encontr errores en las declaraciones del establecimiento durante ca
da uno de los tres cierres. Ninguno de los errores, como podra adivinar, estaba e
n su favor. Los montos en dlares no eran grandes, pero cada uno era suficiente pa
ra pagar la comida para dos en un restaurante agradable.
Si ha hecho su diligencia debida desde el principio del camino, no hay razn por q
u se debera parar cuando los controles se estn finalmente pasando alrededor. Traiga
una calculadora al cierre. Verifique que los nmeros son correctos y que tienen s
entido. Si no sabe donde una cifra vino de, pida una explicacin. Es su dinero. Vi
glelo.
13
Formas de propiedad
Hay varios caminos de los cuales puede sostener el derecho a bienes inmuebles. M
ientras no hay mejor opcin universal, unos son claramente mejores que otro para l
a mayor parte de inversionistas. Vamos a mirar las opciones.
Propiedad individual
Puede tomar, por supuesto, el derecho a la propiedad en su nombre personal como
un individuo. Esto es seguramente la manera ms simple de hacer as. Relatar toda la
renta imponible de la propiedad en su declaracin de renta personal. Si hay prdidas
, el derecho tributario corriente limita la cantidad que puede reclamar en un ao
dado segn su Ingreso bruto ajustado. Como algunas otras formas de la propiedad de
scrita abajo, la propiedad individual no le asla de ninguna responsabilidad perso
nal en cuanto a la propiedad.
Arrendamiento por la totalidad y tenencia conjunta
Si usted y su cnyuge han comprado una casa, probablemente tom el ttulo como Arrenda
tarios por la Totalidad. En esta forma de la propiedad, que slo est disponible si
los partidos son el marido y la esposa, cada partido posee un inters indiviso al
todo.
Con el Arrendamiento por la Totalidad, ningn partido puede actuar independienteme
nte del otro. Un problema potencial consiste en si un cnyuge se hace incompetente
o se salta lejos a los Mares del Sur, entonces el cnyuge restante podra ser incap
az de venderse o
167

financie de nuevo la propiedad. Esta forma de la propiedad incluye el derecho de
survivorship, por tanto sobre la muerte de una, el otro posee la propiedad ente
ra.
La Tenencia conjunta es una forma similar de la propiedad salvo que los dueos no
tienen que ser el marido y la esposa y cualquier dueo puede decidir disolver la T
enencia conjunta vendiendo su inters. Esta forma tambin incluye el derecho de surv
ivorship.
Si es el marido y la esposa que compra una pequea propiedad de ingresos, una de e
stas formas de podra ser aceptable. Sin embargo, no tiene proteccin contra la resp
onsabilidad personal; por favor termine de leer este captulo porque podra encontra
r una mejor opcin.
Arrendamiento en comn - la empresa colectiva
Con el Arrendamiento en comn, los partidos cada uno posee partes separadas pero n
o divididas de la propiedad. Si hay dos dueos, cada uno posee una parte del 50 po
r ciento; l o ella se pueden vender, regalar, dejar, o hasta dividir el inters en
partes ms pequeas. No dividido significa que un dueo no puede reclamar un inters a un
parte especfica de la propiedad fsica, como en, Poseo pisos un, tres, y cinco; pue
de tener dos, cuatro, y seis.
Cuando dos o ms inversionistas se combinan para poseer la propiedad como Arrendat
arios en comn, van - o seguramente debera - forma lo que se llama una Empresa cole
ctiva, completa de un acuerdo de asociacin. En la parte positiva, cuando varia ge
nte rene sus activos y talentos, tambin aumentan su poder adquisitivo. El problema
obvio consiste en cmo manejar una propiedad con seis generales y ningn Privates?
Lo que comienza como un vamos a betycoons el sexo en grupo a menudo se disuelve en
acritud y desacuerdo. Por eso es esencial comenzar con un acuerdo de asociacin q
ue claramente presenta los deberes, responsabilidades, y limita colocado en cada
compaero. El acuerdo tambin debera presentar las condiciones y procedimientos segn
los cuales la propiedad se puede vender y la sociedad se disuelve.
Debera obtener un Impuesto federal I.D. para la sociedad y abrir una cuenta banca
ria separada para depositar alquileres y pagar cuentas. Segn las leyes de su esta
do y el tipo de propiedad posee, tambin tendra que abrir una cuenta de registro pa
ra sostener depsitos de seguridad que colecciona de sus arrendatarios.
Este tipo de la Empresa colectiva archivar una declaracin de renta (ya que tiene I
.D fiscal.) pero se considera una entidad del paso. En otras palabras, la socied
ad
FORMAS DE PROPIEDAD
169
pagas ningn propio impuesto, pero pasa a cada compaero por una parte proporcional
de la renta imponible o prdida en la forma fiscal K-1. Otra vez, no hay proteccin
de la responsabilidad personal.
Sociedad de responsabilidad limitada
Una Sociedad de responsabilidad limitada consiste de un Socio colectivo y algn nme
ro de Compaeros Limitados. El Socio colectivo rene el acuerdo, es responsable de l
a direccin de la propiedad y asume la responsabilidad completa e ilimitada de las
actividades de la sociedad. El GP puede recibir unos honorarios de su esfuerzos
. El GP tambin puede recibir una parte de ingresos o flujo de fondos de la socied
ad, no necesariamente (y de hecho no por lo general) en la proporcin con el capit
al invertido.
Los Compaeros Limitados son llamados porque su exposicin se limita hasta un total
del dinero efectivo que invierten, y no tienen control de la marcha de la socied
ad. A veces reciben una vuelta preferida en su inversin. De camino esto por lo gene
ral trabaja es que el flujo de fondos disponible para la distribucin cada ao va pr
imero para pagar al LPs una vuelta especificada en su dinero efectivo. Despus de
que esa distribucin se hace - y despus de que se alcanza si, en un ao dado, no hay
bastante dinero para satisfacer el requisito - entonces todo lo que el dinero ef
ectivo se deja se parte entre el Socio colectivo y Limiteds. Es bastante comn par
a el LPs recibir la mayor parte del flujo de fondos de la operacin del ao a ao de l
a propiedad y para el GP para conseguir un cacho significativo de los beneficios
de la reventa eventual.
Slo si es un inversionista con experiencia o el revelador que espera levantar cap
ital de socios comanditarios le debera considerar la tentativa de reunir una Soci
edad de responsabilidad limitada. Si es un principiante, podra invertir como un L
P porque sus actividades se encajonaran a expedir un cheque y firmar un documento
de la suscripcin de la sociedad. Las posibilidades son lee este libro porque asp
ira a una participacin ms activa.
C Corporation
C Corp. es una entidad independiente; tiene una vida de su propio. Tendr que arch
ivar Artculos de incorporacin con su estado, seleccionar a oficiales, designar a
la junta directiva, y guarda minutos de una reunin anual. C Corp. pagar impuestos
sobre sus ingresos archivando la forma 1120.
C Corp. har un trabajo eficaz del aislamiento de ello dueos de la responsabilidad
ms personal. Si un arrendatario decide demandar para algn agravio o herida que exc
ede por qu se asegura, entonces slo sus activos corporativos (no sus bienes mueble
s tal como a casa o cuenta bancaria) estn en peligro. Puedo or lo que piensa y lo
puede olvidar. No evitar la responsabilidad personal por su deuda hipotecaria si
el acuerdo se estropea, porque el prestamista va a requerir las garantas personal
es de los compaeros en cualquier deuda hipotecaria.
No interprete mal la capacidad de una corporacin de protegerle de la responsabili
dad personal como un cheque en blanco para el comportamiento cuestionable. Tpicam
ente, los oficiales y los directores sern personalmente responsables de acciones
- o fracasos de actuar - que violan la ley. Por ejemplo, en algunas jurisdiccion
es si un dueo de la propiedad social no puede corregir violaciones del cdigo de co
nstruccin los funcionarios de la empresa y los directores se pueden creer de mane
ra criminal obligados.
Hay ms que uno puede decir sobre C Corp., pero en cuanto a la utilizacin de ella c
omo una manera de poseer bienes inmuebles, la regla bsica siguiente le dice lo qu
e tiene que saber.
Regla bsica: Nunca sostenga bienes inmuebles en C Corp. Perdn de usar equvocos as -
quizs puede adivinar que hay una historia aqu. Hace ms de 30 aos, un muy buen amigo
y yo, junto con nuestras mujeres, decidimos formar una sociedad para invertir en
la propiedad de ingresos. Soy contento de relatar que todava somos muy buenos am
igos y cnyuges, demostrando que la buena voluntad puede superar el consejo malo.
El consejo malo vino del abogado que cerr nuestro primer acuerdo. Sugiri que cubra
mos nuestros activos tomando el ttulo como C Corp. Manejamos la propiedad bien, v
alor creado, y emprendimos una venta para realizar nuestra ganancia. Esto es cua
ndo nuestro CPA nos dijo que afrontamos la doble imposicin. Cuando C Corp. posee
y vende una propiedad, la corporacin debe pagar impuestos sobre la ganancia. Ahor
a el dinero efectivo restante todava est en la corporacin. Para conseguirlo de all y
en nuestros bolsillos, lo tendramos que pagar a nosotros como dividendos o sueld
o, y sobre el uno o el otro acontecimiento se cobrara los impuestos otra vez.
La moraleja de la historia es inequvoca. Puede conseguir la ventaja de proteccin d
e la responsabilidad sin la vctima decreciente con la mala suerte doble fiscal. L
os bienes inmuebles y el Cuerpo C no se mezclan.
FORMAS DE PROPIEDAD
171
Subchapter S Corporation
Subchapter S Corporation ofrece el mismo tipo de la proteccin que C Corp. Mientra
s sigue las formalidades asociadas con la estructura corporativa - posesin de una
reunin anual (aun si es slo una persona), guardando minutos, publicando la reserv
a, llamando a oficiales y directores, archivando el informe anual con el estado
- tiene la proteccin del velo corporativo para sus bienes muebles. La diferencia
primaria es que S Corp. es una entidad del paso con objetivos fiscales. Pasan po
r la obligacin tributaria generada por S Corp. a los accionistas, por tanto la do
ble imposicin no es un problema.
Sub S Corporation se limita con 75 accionistas y una clase de la reserva. No pue
de tener accionistas que no son ciudadanos estadounidenses.
Un problema fiscal que podra encontrar consiste en que las prdidas pasadas a cada
accionista en Sub S Corporation generalmente se limitan hasta un total de la inv
ersin de ese accionista.
Sociedad annima
La Sociedad annima se ha hecho el vehculo favorito de inversionistas de bienes inm
uebles. Proporciona esencialmente la misma proteccin de la responsabilidad que un
a corporacin; es una entidad del paso con objetivos fiscales; es ms simple (ledo, m
enos caro) establecer; y es ms fcil mantener porque no requiere la observancia de
formalidades corporativas como reuniones anuales, libros de minutos, y otros por
el estilo.
Otra ventaja es que LLC de una persona no tiene que archivar hasta una declaracin
de renta informativa, pero puede relatar en cambio sus actividades sobre la vue
lta personal del individuo.
La mayor parte de estados requieren que LLCs tengan una fecha de la terminacin pr
edefinida, generalmente 30 aos. Como un asunto prctico, esto no debera ser una cues
tin. Mucho puede pasar en 30 aos, no el menos probable de los cuales es la venta d
e su propiedad de la inversin.
Regla bsica: vio esta llegada. El ganador es - el LLC. Es simple y flexible y pro
porciona la misma proteccin contra la responsabilidad que una corporacin. Es una e
ntidad del impuesto del paso as no hay doble imposicin. Es menos caro establecer y
menos pesado para mantener que un S-Corp. Ninguna competicin.
14
La maana despus - qu hace ahora que es el dueo?
Un buen nmero de libros se ha escrito en el sujeto de la direccin de la propiedad.
No sugerir que una parte de un captulo aqu comenzar a cubrir este tema completament
e, pero hay algunos comentarios generales que le pueden ayudar a comenzar en el
camino correcto. Mirada a esta seccin final como una Regla bsica grande.
El pasado no es prlogo
Si asume una propiedad con arrendatarios en el lugar, se puede encontrar en una
de dos situaciones:
1. El dueo anterior era un perro callejero miserable. Los arrendatarios tienen ag
ravios que se ulceran. Le saludan por la desconfianza porque todo usted propieta
rios es parecido.
173
2. El dueo anterior era un amor, verdadera Mother Teresa, pero con ligas y un pur
o. Le saludan por la desconfianza porque no poda parecer posiblemente a l.
Debera encajonar sus preocupaciones por el pasado de esta propiedad al arrancamie
nto del mantenimiento aplazado de la propiedad fsica y esto es sobre todos. El es
tilo de gestin del dueo anterior es irrelevante para su operacin de la propiedad. L
os arrendatarios que ocupan una propiedad cuando se venda tendrn naturalmente cui
dado con un nuevo dueo. A tiempo todo esto pasar porque no ser nuevo ms y, a travs de
l volumen de ventas, no sern arrendatarios ms. Entretanto, no haga caso de ello. N
o trate de ser el nazi de alquiler para establecer que es el jefe; no trate de s
er slo uno de los tipos para calentar relaciones del propietario-arrendatario. El
funcionamiento de una propiedad de la inversin es un negocio, tan comprtese en un
a manera profesional y seria.
Reglas de oro
Hay algo sobre la relacin del propietario-arrendatario que parece invitar el acri
tud. Quizs es algn detrito dejado terminado en nuestro subconsciente colectivo de
la edad feudal que gira a individuos por otra parte razonables en combatientes.
Andan fuera de este modo de pensar antes de que comience su carrera como un prop
ietario de ingresos. No sugiero que debiera ser ingenuo, que debera creer todo qu
e se dice o supone que cada persona con la cual trata haga la cosa correcta. Si
quiere recibir el respeto, debera comenzar dndolo. No trate a sus arrendatarios co
mo si son cheques sin fondo que esperan a pasar. Tena bastante confianza en el ar
rendatario para firmar un arriendo con l o ella. Sus palabras y acciones deberan c
omunicar esto espera que todos los partidos son y actuarn como adultos responsabl
es.
Mencion encima de que siempre se debera comportar en una manera seria. Si sigue su
nariz a un contenedor abierto de la basura de la cocina de la semana, no se lan
ce a una aria tal como, Usted haragn; se cri en una pocilga del cerdo? Mejor es un c
omentario directo, seguido de una misiva escrita a lo largo de las lneas, Prohibim
os la acumulacin de desperdicios caseros en vestbulos y pisos porque tal cubo de l
a basura atrae bichos. Toda la basura se debe colocar con regularidad en los con
tenedores sellados aseguramos ese objetivo. Esta regla es esencial para su propi
a seguridad y proteccin y para esto
LA MAANA DESPUS - QU HACE AHORA QUE ES EL DUEO?
175
de otros inquilinos en el edificio. Gracias de antemano por su cooperacin. Es el n
egocio, no personal. Si no consigue la cooperacin necesita, se puede intensificar
al siguiente nivel, otra vez guardando el asunto en una base estrictamente come
rcial.
Regla bsica: Una regla dentro de una regla, por decirlo as. No importa cmo con resp
onsabilidad y profesionalmente se comporta, tarde o temprano encontrar a aquellos
arrendatarios de la destruccin masiva que le hacen tan enojado que comience a ab
rigar fantasas extraas de mtodos anatmicamente improbables de la venganza. Calmar. E
nfadarse slo har asuntos peores. Si posee el bastante mucho tiempo de la propiedad
de ingresos, todo sale a una media. La mayor parte de personas con las cuales t
rata sern finas; unos cuantos le volvern loco, mientras unos realmente excedern sus
esperanzas y expectativas. De vez en cuando los arrendatarios que le gustara est
rangular se hacen la fuente de ancdotas instructivas, como la que que encontrar ab
ajo.
Hay otra Regla de oro que es absolutamente esencial. Si espera que sus arrendata
rios traten la propiedad con el respeto, entonces debe hacer as tambin. El manteni
miento y las cuestiones de seguridad no son un lugar para cortar esquinas. Si al
go se rompe, fjelo. Si algo es sucio, lmpielo. Si algo es peligroso, hgalo seguro.
Puede estar seguro que muy pocos arrendatarios propondrn cualquier esfuerzo espec
ial de tener cuidado de la propiedad si su actitud es uno del abandono.
El mantenimiento inadecuado siempre es casi ms costoso que el mantenimiento agres
ivo. Si hay un problema, tarde o temprano lo tendr que fijar, y luego el coste se
r mayor ya que el alcance de la reparacin se ampla con el tiempo. Una propiedad mal
mantenida no puede mandar el alquiler superior, un hecho que disminuye su flujo
de fondos y reduce el valor de la propiedad en la reventa. Realmente animo a mi
s arrendatarios a avisarme si algo es incorrecto, dentro de su propia unidad del
alquiler o en alguna rea comn.
Recuerdo un incidente donde un arrendatario tena un problema con unos servicios.
En vez de llamarme, puso tablones a travs del piso del bao para servir de un puent
e peatonal. El problema no era nada ms que el tubo del relleno flexible dentro de
l tanque de servicios; se haba cado de su poseedor, por tanto roci el agua bajo la
tapa y en el suelo. Se podra haber fijado dentro de segundos. Desde ese incidente
, siempre he dicho a nuevos arrendatarios que quiero informarme de cualquier cue
stin de mantenimiento posible y que har el juicio en cuanto a si merece la atencin
inmediata.
Necesita un equipo
No podra creer que necesite la mayor parte de un sistema de apoyo, sobre todo si
tiene slo un o unos arrendatarios. No puede requerir la ayuda cada da, pero debera
comenzar seguramente durante el da un identificndose a quien llamar cuando realment
e necesite la ayuda. Segn el tipo de propiedad posee, necesitar a unos o todo lo s
iguiente:
El abogado - Quizs la misma persona que manej su cierre, quizs no. El primero artcul
o que necesita es un acuerdo del arriendo. Hay formas estndares que puede comprar
, pero el que que elige no podra ser conveniente para su clase de la propiedad o
su jurisdiccin. Podra ser capaz de adaptar el formato del arriendo usado por el du
eo anterior. Si considera esto, todava debera hacer el abogado examinarlo. Si la pr
opiedad es comercial, debera tener definitivamente el asesor legal en cuanto al a
rriendo. En cualquier documento legal, lo que se dice o se deja no dijo no siemp
re significa lo que parece significar. Una vez que tenga un arriendo aceptable,
lo escriba a mquina en su procesador de textos y corrija la informacin variable si
empre que contrate a un nuevo arrendatario.
En el sujeto de arriendos, lo hago una prctica siempre para sentarme con cada nue
vo arrendatario residencial y examinar el arriendo detalladamente. Con este enfo
que de prioridad, a menudo puede evitar problemas posteriores. Quiero estar segu
ro que el arrendatario entiende su responsabilidades y mas tambin. Tambin indico es
tipulaciones del arriendo que tienen la particular importancia, como el pago opo
rtuno de alquiler y no utilizacin del depsito de seguridad como el pago por el alq
uiler de los meses pasados. Los arrendatarios comerciales harn por lo general sus
abogados examinar y explicar el arriendo. Si esto es el caso, entonces no debera
interponer ninguna otra explicacin de su propio.
Su abogado tambin debera ser alguien que tiene la familiaridad con cuestiones del
propietario-arrendatario. Si encuentra un problema con un arrendatario, como el
no pago del alquiler, no quiere comenzar a buscar a un abogado luego para pregun
tar que hacer. Debera tener el que que ha identificado ya de modo que pueda actua
r rpidamente. Elija a su abogado al principio.
Contable - Si sus impuestos son simples y siempre los ha hecho usted mismo, no e
st ms all de la imaginacin que podra seguir haciendo as despus de comprar una peque
piedad de ingresos. Sin embargo, si forma una sociedad,
LA MAANA DESPUS - QU HACE AHORA QUE ES EL DUEO?
177
al comenzar un LLC, hacer mejoras en la propiedad o entrar en cualquier cuestin q
ue est ms all del elemental, es tiempo de usar a un contable.
Manitas - S, sabe cmo cambiar una bombilla. Podra saber hasta cmo fijar un grifo, in
stalar un lavavajillas o construir una buhardilla. Esto no significa que va a es
tar disponible cuando se tiene que hacer. Cuando el arrendatario llama para deci
r que hay un goteo que atraviesa el techo, podra mentir en la playa en Aruba, dec
larando antes del Congreso, o asistiendo a la boda de su mejor amigo. Algo que u
sted mismo pueda hacer le salvar dinero, por supuesto. Pero tambin debera encontrar
a alguien en la localidad en quien puede llamar para tener cuidado de pequeas re
paraciones cuando no puede. Busque el peridico, pregunte a los vecinos. Podra enco
ntrar a una persona que se semiretira y estara contenta tener el trabajo ocasiona
l.
Agente del alquiler - Si trata con un relativamente pequeo nmero de unidades del a
lquiler, sobre todo si son todos o generalmente residencial, entonces decidir pro
bablemente servir de su propio agente del alquiler. Significar hacer publicidad p
ara arrendatarios, mostrando la propiedad, y protegiendo a candidatos. Los arren
datarios residenciales buscarn tpicamente la publicidad de peridico, pero los arren
datarios anticipados para la propiedad comercial con mayor probabilidad trabajarn
a travs de un agente de bolsa; debera pensar seguramente que la contratacin de un
agente alquila su espacio comercial.
Gerente de la propiedad - La magnitud de la solucin tiene que estar en la proporc
in con la magnitud del problema. Si compra el doble a travs de la calle de su prop
ia casa, probablemente no necesita los servicios de un gerente de la propiedad p
rofesional. Cuando debera usar una empresa de gestin? stas son las situaciones dond
e sugerira que seriamente considere la evitacin de la ruta del bricolaje:
1. La propiedad no es dentro de la distancia de viajes fcil. Si no puede vigilar
la propiedad y no se puede poner a ella rpidamente para resolver problemas menore
s, entonces es el pago mejor de dinero de alguien ms para tomar esa responsabilid
ad.
2. La propiedad tiene un gran nmero de unidades del alquiler. Si compra un 60unit
bloque de pisos, tendr que gastar una cantidad de tiempo considerable que trata
con la direccin rutinaria. Si la parte de su plan debe dar
su trabajo anterior o carrera y manejan su propiedad en cambio, esto es fino. Si
no, debera encargar la tarea. 3. Bien no conoce el tipo de la propiedad. Si comp
rara un edificio industrial, por ejemplo, y no sepa mucho sobre envergadura clar
a y muelles que cargan, deje la direccin a alguien que hace. 4. La direccin prctica
no satisface su estilo de vida. Compr la propiedad como una inversin, pero prefie
re no tratar directamente con arrendatarios, agentes y contratistas. El acuerdo
en cambio con un vendedor, la empresa de gestin, y les dej manejar la marcha cotid
iana de la propiedad.
Contratistas - La necesidad de hacer reparaciones ocurre con cualquier propiedad
. Tratar con reparaciones ms eficazmente y quizs menos costosamente si no espera al
go a romperse antes de que elija quien lo podra fijar. Los manitas que suger encim
a podran ser su primera lnea de la defensa, pero si un calentador de agua se rompe
necesitar probablemente a un fontanero. Pronto despus de que compre su primera pr
opiedad, descubre recomendaciones y decide a quin llamar la fontanera de reparacion
es, drene limpiado de la lnea, reparaciones de cristal, problemas elctricos y carp
intera si el trabajo excede las habilidades de sus manitas. Tambin alinee sus serv
icios no crticos, como cuidado del csped, retiro de la nieve y limpieza del canal.
Si ha prevalecido a este punto, ha aprendido algo sobre el descubrimiento de pro
piedades de ingresos de comprar, hacer su diligencia debida, analizar la informa
cin financiera, asegurar la financiacin y salida en el pie derecho como un dueo. Ah
ora depende de usted para poner esta sabidura tranquila en la accin - para encontr
ar, financie y haga funcionar su propiedad de la inversin provechosa.
Sobre el autor
Frank Gallinelli es el fundador y el presidente de RealData Inc., una de las mejo
res empresas de software que sirven a inversionistas de bienes inmuebles individ
uales. Es el autor de Que Cada Inversionista de Bienes inmuebles Necesidades de
Saber Sobre el Flujo de fondos.

ESPAÑOL Insider Secrets To Financing Your Real Estate Investments

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

ESPAÑOL Insider Secrets To Financing Your Real Estate Investments

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmuebl

Secretos de la persona enterada a financiacin de sus inversiones de bienes inmueb

4 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES

Dnde encuentra propiedades buenas de comprar?

12 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES

20 CMO ELEGIR UNA INVERSIN DE BIENES INMUEBLES

54 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN

78 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN

90 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN

INGRESOS OPERATIVOS NETOS - amortizacin de la deuda, 1ra hipoteca - amortizacin de

INGRESOS OPERATIVOS NETOS - amortizacin de la deuda, 1ra hipoteca - amortizacin de

Para examinar, la frmula del valor es

Tasa interna de retorno (antes de impuesto)

Ningn dinero efectivo

Ningn dinero efectivo algn dinero efectivo

116 FINANCIACIN DE SU PROPIEDAD DE LA INVERSIN

146 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?

150 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?

Declaracin del establecimiento de la FIGURA 12.1 (la pgina 1 de 2). 154

168 LA OFERTA, EL CIERRE, Y LUEGO QU?

También podría gustarte