FIDEICOMISO

Extinción por plazo o condición. Cumplimiento. Modificación.

CONSULTA: se me requiere para realizar las ventas de cinco unidades funcionales resultantes
de un contrato de fideicomiso para la construcción, el que fue otorgado por escritura pública. El
mismo fue otorgado por un plazo de 24 meses, el que si bien se encuentra vencido, está
sometido a una condición, que es que se transmitan todas las unidades funcionales resultantes
del emprendimiento. Transcribo a continuación la cláusula: “DEL PLAZO O CONDICIÓN:
ARTÍCULO SÉPTIMO: El presente contrato de fideicomiso se celebra por un plazo de
VEINTICUATRO MESES, que comienza a computarse desde el día veintiocho de febrero del
corriente, fecha en la que comenzará la realización del emprendimiento por parte del fiduciario.
Las partes determinan un plazo estimado de NUEVE MESES para la realización de la obra.
Podrán prorrogarlo de común acuerdo en virtud de las demoras en la ejecución del proyecto. La
condición que determina la extinción del presente contrato es la finalización de la obra y la
transmisión de dominio de todos los inmuebles resultantes a favor de los beneficiarios o en su
caso de los fideicomisarios, en caso de que la condición ocurra antes del vencimiento del plazo, el
mismo se considerará reducido a dicho término”.
Por otra parte, en el objeto del contrato se establece que se van a construir cuatro unidades
funcionales de aproximadamente, 115 m2 cada una. Lo cierto, es que durante la obra se
construyeron cinco unidades funcionales y no cuatro.
Mis preguntas son: 1) al no haberse cumplido la condición, ¿puedo hacer las ventas
tranquilamente, vendiendo el fiduciario, como si no se hubiera vencido el plazo?, ¿el fideicomiso
sigue vigente? Me pregunto ello en virtud de que el Registro cuando inscribe la compra del
inmueble para edificar por el fiduciario lo hace inscribiendo el plazo de duración del fideicomiso, y
no quisiera tener problemas en la etapa de inscripción de las ventas.
2) ¿Es necesario hacer algún documento que establezca que se construyeron cinco unidades
funcionales, en lugar de cuatro, como acta, o manifestación de los fiduciantes, o escritura de
modificación de fideicomiso, por ejemplo? Ello en virtud de la responsabilidad que le cabe al
fiduciario, que aparecería como incumpliendo lo que le encargaron los fiduciantes.
RESPUESTA: si bien es cierto que el fideicomiso tiene un plazo fijado, no por ello puede
considerarse extinguido si la condición para el cumplimiento del objeto no se ha cumplido.
Como sostenemos en “Derecho Civil Aplicado”, entre las causales de extinción del fideicomiso,
hay una opción en el inciso a) del art. 25: Cumplimiento del plazo o la condición a la que se
hubiera sometido y con relación a las facultades del fiduciario, decimos que “como las del
liquidador de una sociedad, deben perdurar a ese solo efecto de transmitir los bienes al
fideicomisario, porque lo contrario llevaría a pensar de manera antifuncional, sin beneficio
alguno”. (Ed. Astrea, Bs. As. 2010, p. 431).
Mas aún, cuando del cumplimiento principal de su objeto y no de la sola transmisión del
remanente, que es a lo que nos referíamos en la cita.
En cuanto a la modificación de la cantidad de unidades, podrían los beneficiarios fiduciantes y
fideicomisario, de haberlos, aprobar la misma.
Ellos pueden asimismo, otorgar una modificación del contrato de fideicomiso mismo, extendiendo
el plazo y aprobando modificaciones al objeto.
Por tanto, no encuentro dificultades para el cumplimiento por el fiduciario, que aunque no
estuviera expresamente autorizado para la modificación, en razón de tener la propiedad, puede
ejecutarlos, aunque luego podría tener problemas en cuanto a la mala ejecución de sus
funciones, pero sin afectar la transmisión, que es perfecta e inobjetable para los terceros. Rubén
Augusto LAMBER