Enrique Damián Vogler.

Resumen para aprobar el final de Administración de Propiedades 2013. Universidad Blas Pascal

Administración de Propiedades.
Caso N0 1.

Es el caso de una administradora, a la que no se le renovó el mandato. Administró el

edificio desde el 2005 con normalidad hasta el año 2007.
En los años 2008 y 2009 decidió enviar a cada uno de los propietarios la liquidación
de gastos de manera mensual. En el año 2010, se produce su remoción, pero este reclama un
dinero que había aportado de $1000.
El consorcio no estaba enterado de tal situación generándose un conflicto entre ellos
por el reclamo del crédito. El administrador inicia un juicio a cada uno de los propietarios en
forma individual.
Responda los siguientes interrogantes:

1) ¿Está bien la actuación del administrador?

No, no está bien el actuar del Administrador, porque revistiendo el administrador el
carácter de representante o mandatario, debe aplicarse el Articulo 1909 del código civil, que
expresa que el Mandatario está obligado a dar cuentas de sus operaciones y a entregar al
mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato. El administrador, solo cumplió con
el ejercicio de las funciones para la cual fue contratado durante los primeros años (2005 a
2007), no haciéndolo en el transcurso que va desde el 2008 al 2009, por ende no cumplió
con la obligación que sus funciones le exigían, por todo ello puede decirse que su actuar no
fue el correcto y obligatorio.
La rendición de cuentas deberá ser instruida y documentada, como lo dispone el
Artículo 70 del código de comercio.

2) La liquidación de gastos mensual que lleva el administrador, es lo que exige

la ley.
La rendición de cuentas puede ser periódica, como lo podemos ver en cada rendición
mensual, que se conoce como el detalle de las expensas o gastos comunes en donde el
administrador envía un detalle de ingresos y egresos de cada uno de esos períodos, para
luego, terminar estipulando, cual es la expensa o gasto común que tiene que afrontar cada
una de tales unidades. Pero esa presentación periódica y a cada propietario no la exime de la
presentación en una asamblea ordinaria, al menos una vez al año, que corresponde con el
cierre de cada ejercicio donde deberá rendir las cuentas del periodo actual, y un presupuesto,
para el año siguiente, donde deberá acompañar todo debidamente documentado, y en donde
se refleje el superávit o déficit que puede tener el consorcio.

3) Dado que el consorcio nada dice, se entiende que tácitamente ha aceptado.

No, es obligación del administrador, rendir cuentas al consorcio, quienes reunidos en
Asamblea, recibirán por parte del Administrador un estado detallado de su gestión, y
otorgara a los mismos los comprobantes que resulten necesarios para la debida rendición de
cuentas

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4) El Administrador puede adelantar una suma de dinero para pagar

obligaciones del consorcio y reclamar la devolución.

Como la relación jurídica civil, que vincula al administrador con el consorcio, es la

figura del mandato, si nos remitimos al Artículo 1949 del código civil, podemos decir, que el
mandatario está autorizado a desembolsar dinero anticipadamente, por ello el consorcio
(mandante) debe reintegrar ese dinero, más los intereses, desde la fecha en que se hicieron
los adelantos, que fue el momento en que ese dinero salió de su patrimonio para favorecer el
desarrollo de la vida consorcial, pues tratándose de un acto relacionado con la representación
legal, el reintegro de lo adeudado debe considerarse desde el momento en que fue afectado,
resultando ajeno a ello el problema de la mora en rendir cuentas. Empero, todo lo expuesto,
esos 1000 que declara la administradora deberá ser debidamente documentado.

5) El silencio de los consorcistas durante el periodo en que el administrador

realizo liquidaciones mensuales puede considerarse como una aceptación tácita.

No, es obligación del administrador rendir cuentas al consorcio, quienes reunidos en

Asamblea, recibirán por parte del Administrador un estado detallado de su gestión y otorgara
a los mismos los comprobantes que resulten necesarios para la debida rendición de cuentas.

6) Está bien dirigida la demanda contra cada uno de los propietarios ¿porque?
No, no está bien dirigida, pues, consideramos al consorcio, como un ente ideal, que posee
personalidad jurídica, con un patrimonio diferente al de cada uno de los copropietarios, por
lo que la demanda debe hacerse sobre el consorcio.

Caso N0 2.

Usted es el administrador del Consorcio de Copropietarios “Cielito Lindo”, donde

trabajaba desde hace 5 años el Sr. Juan Rodríguez, como encargado, quien vive en el mismo
edificio con su mujer y sus dos hijos mayores de edad. Uno de los hijos del encargado, que se
ha graduado recientemente como kinesiólogo, decide instalar su consultorio en la vivienda
familiar, que, como ya sabe, es la que le provee el consorcio a su padre en su carácter de
encargado. Una de las copropietarias, enterada de tal situación, comienza una campaña de
recolección de firmas entre todos los copropietarios para exigir el cese de tal situación
argumentando que es demasiada la gente que entra y sale del edificio en busca de los servicios
del profesional. Finalmente el pedido llega a sus manos, pero solo con la firma de tres de los
20 consorcistas propietarios. Usted le solicita explicaciones al encargado, que le contesta
que dentro de su casa, él puede hacer lo que le plazca sin molestar a los vecinos, por lo que
usted se encuentra en la encrucijada entre satisfacer a los consorcistas o darle la razón al
encargado. Responda los siguientes interrogntes:

1) Tienen en todos los casos los consorcios obligación de proveer vivienda a los
encargados.

Existe la distinción entre los edificios que tienen encargados con viviendas, de los edificios
que tienen encargados sin vivienda. La ley establece en sus reglamentaciones, que cualquier

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edificio, que como mínimo tenga 25 unidades, debe obligatoriamente tener un encargado con
vivienda. La realidad nos muestra otra cosa, pues, cada vez hay menos encargados con
vivienda dentro de los edificios, pero de todas maneras, el encargado con vivienda o el
encargado sin vivienda cumplen básicamente las mismas funciones, y, por supuesto, tienen
las mismas garantías laborales el uno que el otro.

2) En el caso de que se le provea vivienda a un encargado, ¿Dicha vivienda integra el

rubro salario?

En el caso de que se le provea vivienda al encargado, la misma integra el rubro salario,

estableciéndose un porcentaje ideal del mismo como formando parte del salario.

3) Debe dejarse constancia de esta situación en alguna parte.

Al formar parte del salario del encargado, deberá fijarse en el recibo de haberes del mismo.

4) ¿Pueden los encargados darle un destino distinto que el de vivienda para sí, y para
su grupo familiar?

No, no pueden utilizar la vivienda que le provee el consorcio para otro destino que no sea el
de la vivienda familiar. Cualquier otra actividad que se realice dentro de ella puede ser
causal de despido y desalojo del mismo por injuria laboral.

5) Es correcta la petición de los consorcistas o le asiste razón al encargado. ¿Se puede

exigir el cese de las actividades profesionales del hijo del encargado? Funde su
respuesta.

Es totalmente correcta la petición del consorcio, no le asiste razón alguna al encargado que
permita al hijo utilizar la vivienda como consultorio.
Si, se puede exigir el cese de las actividades profesionales del hijo del encargado, ya que como
bien expresa el Convenio Colectivo de Trabajo N 0 378 del año 2004, dice que debe estar
habitada con su familia integrada por esposa e hijos, estando prohibido cualquier otro
destino. Si el encargado no respeta esta situación, puede ser desalojado bajo causal de injuria
laboral, es decir será despedido por exclusiva causa del mismo.

Caso N0 3.

Una empresa construyó un edificio y se quedó con el local de la planta baja, y en el

reglamento de administración decía, que no pagaría expensas ni servicios por el uso del
ascensor y cocheras, por lo que los demás consorcistas estaban en desacuerdo.
Responda las siguientes preguntas:

1) ¿Pueden los propietarios modificar el reglamento?

En este caso los copropietarios, como consorcistas podrían modificar el Reglamento

de Copropiedad, siempre y cuando lo realicen respetando las formalidades que la ley exige.
Estas modificaciones no pueden ni contradecir a la Constitución Nacional, ni al código civil,
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ni tampoco a la ley de propiedad horizontal 13512 ni a su Decreto Reglamentario en cuanto a

que se refieran a cláusulas de órdenes públicos o sustanciales que hacen a la naturaleza del
mismo. La ley 13512, en su Artículo 9 expresa, dicho reglamento solo podrá modificarse por
resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor a 2/3, y deberá también
consignarse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de Propiedad.

2) ¿Qué órgano del consorcio debe hacerlo?

En este caso, tienen capacidad para hacerlo, la Asamblea de Propietarios, estas
Asambleas, surgen de una Reunión de Copropietarios o Consorcistas en donde se reúnen,
para deliberar, y decidir sobre un tema en particular, o sobre temas que por ley, se exigen
que sean tratados como mínimo una vez al año. En el caso planteado, se llevara a cabo
mediante lo que se llama Asamblea Extraordinaria.

3) Como se instrumenta dicha modificación.

Se convocara a asamblea extraordinaria dirigida a cada uno de los copropietarios.

Esta convocatoria deberá comunicarse fehacientemente, con determinados días

de anticipación, que pueden variar entre 5, 10 y 15 días o en su defecto como lo establezca el
Reglamento, siempre y cuando llegue a manos del interesado con el tiempo suficiente como
para que pueda tomar conocimiento de la convocatoria.

La comunicación de la Asamblea debe contener la orden del día, es decir, el tema

por el cual se convoca a la misma fecha, lugar y hora.

Reunir la mayoría que estipula el Reglamento de Copropiedad, que debe respetar

lo estipulado en el Artículo 9 de la ley 13512 (para poder aprobarse la modificación del
reglamento, se deberá contar como mínimo con la aprobación de las 2/3 partes de los
consorcistas.

La aprobación de lo decidido, será redactada, en el acta de Asamblea, la que será

firmada por los Copropietarios y será asentada en el libro de actas rubricado.

Una vez cumplidos todos estos requisitos, el Acta de Asamblea se elevara a

escritura pública y se realizara la respectiva inscripción en el Registro de la propiedad donde
se realizó la primera inscripción del Reglamento.
4) Que requisitos deben cumplirse para la oponibilidad de las modificaciones a las
partes y a los terceros interesados.
Con respecto a la oponibilidad a terceros, la ley 13512, establece que para las
modificaciones sean oponibles a terceros, deberá elevarse el Acta de Asamblea, a escritura
pública y ser inscripto en el Registro de la Propiedad.
Frente a las partes, las decisiones tomadas en Asamblea deberán ser registradas en el
Acta de Asamblea, donde quedará registrado todo lo acontecido con motivo de la

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convocatoria de la Asamblea y lo deliberado y decidido en ella, debiendo asentarse la misma

en el libro de Actas rubricado y todo propietario tiene derecho a hacerse expedir una copia
del Acta certificada por el representante de los copropietarios. Los propietarios que han
estado ausentes deberán ser notificados de la resolución mediante carta de documento.

Caso N0 4.

Una empresa construyo un edificio y lo sometió al Régimen de la ley 13512. Redactó

el Reglamento de copropiedad y administración y nombro en forma vitalicia como
administrador a Jacinto Pérez, una vez vendidas las unidades funcionales, los copropietarios
convocan a una Asamblea que resuelve remover a la Sociedad administradora y elegir a un
nuevo administrador, a la vez que modifica el Reglamento estableciendo que en cada
Asamblea Ordinaria se deberá renovar o elegir al administrador

1) Tiene el Propietario vendedor la facultad para nombrar administrador al redactar el

Reglamento de Copropiedad.
Si, el propietario vendedor, tiene la facultad para nombrar administrador al redactar el
Reglamento de Copropiedad y Administración. El Artículo 9 de la ley, establece como
clausulas obligatorias, que todo Reglamento de Copropiedad y Administración debe
contener la designación de un representante, que es su administrador.
2) Puede establecerse la irrevocabilidad del mandato otorgado al administrador.
No, no se puede, ya que los propietarios e integrantes del consorcio, no pueden quedar
sujetos a las Clausulas del Reglamento de Copropiedad que puedan llegar a perjudicarlos o
afectar sus derechos. El administrador es un mandatario de los consorciastas, y como todo
mandato, es naturalmente revocable.
3) Tienen los adquirientes de las distintas unidades facultad para remover al
administrador como lo hicieron.
Si los adquirientes de las distintas unidades tienen facultad de remover al administrador y el
procedimiento en este caso fue el correcto, ya que fue realizado mediante una Asamblea y
cumpliendo todos los requisitos que exige el Articulo 9 de la ley 13512 (mediante una
mayoría, de por lo menos 2/3 partes, dejándolo consignado por escritura pública, y en el Acto
de la Asamblea y registrándose tal escritura en el Registro de la Propiedad del inmueble.
4) ¿Cuáles son los pasos a seguir para que la decisión sea válida?
Para que la decisión de remoción del administrador del consorcio sea válida, se deben seguir
los siguientes pasos:
❖ Convocar a una Asamblea Extraordinaria.
❖ Especificar dentro de los temas a tratar en el orden del día, el de la remoción del
administrador.
❖ Realizar la comunicación a cada propietario en forma fehaciente indicando el día, hora y
lugar a realizarse la Asamblea Extraordinaria.

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❖ Deberán estar presente en la misma 2/3 partes de los propietarios, obteniéndose de este
modo el quorum necesario. De no reunirse el número necesario de propietarios en esta
convocatoria, se puede realizar un segundo llamado para una segunda Asamblea, pero en esta
oportunidad ya no sería requisito contar con la presencia de las 2/3 partes.
❖ Los propietarios podrán presentar propuestas y deliberar sobre las mismas.
❖ Realizar la votación correspondiente en la que se deberá obtener la mayoría de votos para
lograr la remoción.
❖ Concluida la asamblea Extraordinaria, se deberá redactar un Acta por escritura pública
con el resultado de la votación y la firma de todo los votantes.
5) ¿Qué mayoría es necesaria reunir para que la nueva designación sea válida?
Para que la nueva designación sea válida, se deberá contar con la mayoría de los votos de los
propietarios presentes, significando esto que la mitad más uno de los propietarios están de
acuerdo con la nueva designación. Así lo establece el artículo 10 de la ley 13512.
6) Como debe instrumentarse la designación del nuevo administrador
El nuevo administrador deberá nombrarse, por asamblea, con su respectiva Acta de
Asamblea, escritura Pública, y se inscribirá para su oportunidad frente a terceros en el
Registro de la Propiedad del inmueble (Artículo 9 de la ley 13512)
7) Que mayoría es necesaria reunir para que la modificación del reglamento sea válida.
El Reglamento de copropiedad, solo podrá modificarse por resolución de los propietarios
mediante una mayoría no menor de 2/3, conforme el Articulo 9 de la ley 13512, estos debería
realizarse mediante la Asamblea de Propietarios.
8) Tiene el ladrillo mágico S.A fundamento para reclamar un resarcimiento con causa en
la remoción.
No, el administrador no tiene fundamento para reclamar un resarcimiento con causa en la
remoción.
El administrador actúa por mandato, y percibe honorarios por su Trabajo, pero no posee
vínculo laboral con el consorcio, no puede reclamar indemnizaciones ni haberes por
concepto alguno, solo podrá reclamar su último sueldo, si aún, no ha sido abonado.

Caso N0 5.

Un propietario tiene filtraciones en la azotea y después de varios reclamos al consorcio,

realiza la demanda y tiene sentencia firme y definitiva y pide la quiebra.
Responda las siguientes preguntas:

1) A quién le corresponden los arreglos?

El arreglo, le corresponde al consorcio, ya que el daño proviene de un bien de uso común, es

un bien que pertenece al consorcio en sí. Para ello la propietaria deberá presentar su reclamo

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al administrador y este deberá plantearle al consorcio, si es necesario, llamando a asamblea

Extraordinaria, los daños que le está produciendo la filtración de la Azotea en su propiedad.
Si tanto el administrador como el Consorcio, hace caso omiso a su petición, podrá iniciar una
demanda contra el consorcio de propietarios, por daños y perjuicios. Es una de las
responsabilidades que tiene el Consorcio, que es la Responsabilidad Contractual, es decir,
que la demanda será hacia el consorcio de propietarios ordenando que le realice las
reparaciones correspondientes, reembolse las que ya fueron realizadas a la propietaria e
indemnice los daños materiales y morales.

2) Ante la sentencia aprobada, el consorcio sigue sin responder, la propietaria pide la

quiebra, es pasible de concursar un consorcio.

Dado, que el consorcio, es una persona jurídica, con un nombre, domicilio, patrimonio,
diferente al patrimonio de quienes lo componen, el consorcio es un sujeto concursable, frente
a una eventual insolvencia del mismo, la acción se dirigirá eventualmente contra los
consortes, en razón de la responsabilidad subsidiaria que asumen por las deudas contraídas
por el consorcio del que forman parte. Pero su patrimonio no podrá ser agredido sin previa
excusión de los bienes consorciales, primero deberán ir contra el patrimonio del consorcio,
y si, con este no se cubre el monto, se ira contra la propiedad del copropietario, en razón de
su porcentaje, y llegado el caso extremo, se ira contra todo su patrimonio.

3) Que partes pertenecen al consorcio y cuales son privativas de cada propiedad.

En un edificio, nos encontramos con que hay partes comunes y partes privativas. El Articulo
2 de la ley 13512, se ocupa de diferenciar cuales son las partes comunes, como por ejemplo,
ascensores, cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, pórticos, galerías, escaleras,
puertas de entradas, jardines, todos los artefactos o instalaciones existentes para el servicio
del Bien común. Esta enumeración no es taxativa. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter
común, salvo convención en contrario.
Las partes privativas del copropietario, son las unidades funcionales o departamentos, y se
entiende que son desde la puerta de entrada hasta adentro del mismo.

Caso N0 6.

Una administradora renuncia, se lleva los libros, y deja sin pagar aguas y previsionales, se
designa un nuevo administrador, que reúne al consorcio y plantea el aumento de las

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expensas para cubrir las deudas, pero el consorcio, lo rechaza. Responda las siguientes
preguntas:

1) De quien es la responsabilidad.

La responsabilidad del pago de lo adeudado frente a terceros es del consorcio de propietarios,

el consorcio deberá responder por las deudas, que aquel administrador haya contraído y no
cumplido.

2) Hasta donde tiene el nuevo administrador alguna responsabilidad respecto a la

decisión de la asamblea.

En cuanto a la situación del nuevo administrador, el propuso, una solución al problema, pero
si la asamblea de Propietarios, que es el máximo órgano dentro del consorcio, no aprueba su
propuesta, el administrador deberá respetar la decisión del consorcio de propietarios,
quienes decidieron por mayoría , no incrementar las expensas e iniciar juicio al anterior
administrador. No por ello tendrán que hacer frente a la deuda en tiempo y forma.

3) Cree usted que prosperaría la demanda

Si, efectivamente la demanda prosperara, se le podrá iniciar un juicio por el incumplimiento

de las obligaciones como mandatario, habiendo, además incurrido en falta graves, como ser
la administración fraudulenta.

4) Cual es el tiempo para iniciar una presentación económica

Si hablamos de tiempo para presentar la rendición de cuentas, es de 1 año, ahora bien, si

hablamos de prescripciones de las acciones personales, la regla general, es que es de 10 años,
y la obligación de rendir cuentas al no tener determinado un plazo especial ingresa dentro
de esta regla general.

Caso N0 7.

Se realiza una Asamblea Ordinaria, en la que la primer convocatoria, solo se presenta el 12

% y en la segunda el 20 %. Se citó a la totalidad de los propietarios en forma fehaciente . Se
toma igualmente decisiones por unanimidad de los presentes. Un copropietario ausente
solicita la nulidad por no cumplimentarse con el quorum establecido por la ley.
Responda las siguientes preguntas:

1) ¿Cuál es la frecuencia de las sesiones ordinarias?

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Las Cesiones ordinarias, como mínimo, por ley deben instrumentarse una vez al año.

2) ¿Qué debe contener como mínimo la orden del día?

La orden del día, debe contener lugar y fecha de emisión, carácter del llamado(ordinario o
extraordinario), la dirección del consorcio a que corresponde el llamado a asamblea, fecha,
lugar y horario de la asamblea en Primer llamado y segundo llamado, con diferencia de
media hora, los temas a tratar, siendo recomendable también incluir la designación del
presidente de la asamblea (quien dirigirá el debate), el de juzgamiento de legalidad de la
asamblea, persona encargada de redactar y firmar el Acta.

3) ¿Cuáles son los medios para considerar que se ha notificado fehacientemente?.

Contenido Básico.

Ser notificado fehacientemente significa que la convocatoria a la Asamblea, haya llegado o

podido llegar a conocimiento del copropietario entre los 5, 10 o 15 días de antelación de la
misma, los distintos reglamentos pueden preveer distinta cantidad de días, pero todas las
notificaciones tienen que llegar a manos del interesado con tiempo necesario o suficiente
para que pueda tomar conocimiento de la convocatoria a asamblea. Es normalmente en
forma escrita, y actualmente, se realiza por una cuestión económica, entregándola en mano,
y siendo firmada la recepción de la misma por el copropietario, o también por Carta de
documento o telegrama.

4) ¿Qué quorum se necesita para le primera y segunda convocatoria?

Como es sabido, que la asistencia e propietarios a las asambleas se suele complicar, se prevé
que para que se pueda llevar a cabo el debate y su posterior toma de decisión, las
convocatorias sean llevadas a cabo en dos instancias, una primera convocatoria en el
horario estipulado, con el quorum legal correspondiente a la mitad más uno del porcentual
del edificio, y una segunda convocatoria, media hora más tarde, con cualquier quorum , es
decir, cualquier cantidad de asistentes.

5) En este caso en particular que acciones tiene el ausente respecto de la decisión.

Dado que se notificó fehacientemente, se trata de una Asamblea Ordinaria , que hace a la
habitualidad de la vida del consorcio, mientras las decisiones de la asamblea, sean ajustadas
a derecho, no tendrá ninguna acción al respecto.

6) La ausencia de un copropietario, significa el asentimiento de lo decidido en la

Asamblea.

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Mientras la Asamblea, no haya sido impugnada lo decidido en ella se tendrá como válido y
oponible para todos los copropietarios.

Caso N0 8.

Dos amigos compran un terreno con la idea de edificar sus casas e irse a vivir con sus familias.
Finalmente lo hicieron, pero al tiempo uno de ellos se va a trabajar al extranjero y le dice al
otro que quiere vender la casa. Entonces registran las mejoras en catastro. Luego aparece una
señora que quiere comprar la casa del que se va.
Responda las siguientes preguntas:

1) ¿Qué hay que hacer según la ley 13512 para someter una propiedad al Régimen de PH?

Para someter una propiedad al régimen de PH tiene que haber una reunión de copropietarios
que deberán acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

2) ¿Qué caracteriza a la propiedad horizontal?

Lo que caracteriza a la propiedad horizontal es que cada propietario es dueño y señor

absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de
cosas comunes tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.

3) Es correcto, que en este caso se aplique la ley 13512

Si, ya que la ley de Propiedad Horizontal es también una solución cuando no se puede
subdividir el terreno en dos o más unidades, por ej. si la Municipalidad no lo permite debido
al ancho del frente. Los Municipios determinan cuantas viviendas o unidades funcionales se
pueden subdividir en propiedad horizontal según el tamaño del terreno y la zona en que esté
el terreno, y verifican que haya independencia, funcionalidad y salida directa e indirecta a la
vía pública de cada una de las unidades a dividir. Lo que se divide no es la tierra, sino los
edificios construidos lo que se llama Unidades Funcionales. Se crean así unidades
funcionales, espacios comunes y superficies comunes. Todo esto convive en lo que se llama
Reglamento de Copropiedad, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble junto
con el plano de Propiedad Horizontal. Por lo tanto cada propietario es dueño de su
departamento y co-propietario sobre las partes comunes. El terreno, los muros, escaleras,
ascensores, etc. son partes comunes.

5) Si no lo es, en que se encuadra este caso

Si no se afecta el inmueble al régimen de propiedad horizontal lo que tienen los Señores es

un condominio, o sea un derecho real de propiedad que pertenece a los dos, por una parte
indivisa del inmueble. Pero en este caso lo que le corresponde a cada uno es la mitad o la
porción que fuere según el título del terreno pero no una mejora determinada.

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6) Que habría que hacer para que la Sra. adquiera la propiedad.

Se debe realizar la subdivisión que estará a cargo de un Agrimensor ó un Ingeniero (con

competencia en mensura). Lo representado en el plano de PH debe coincidir con lo
consignado en el plano Municipal, ya sea un edificio construido (ley 13512) o a construir, en
cuyo caso se llama ‘Prehorizontalidad’ (ley 19.724). Con los dos planos la Dirección de
Catastro Provincial procede a la aprobación del plano de P.H., y a posteriori éste último (ya
con los porcentajes que le corresponden a cada propietario) se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble junto con el Reglamento de Copropiedad del Condominio formado.
Los impuestos vendrán en función de los porcentajes de cada propietario. Al mismo tiempo
se prorratean las superficies comunes a las unidades funcionales en proporción a los
porcentajes que resulten de cada una. De esta forma, cada uno puede vender independiente
su casa, cosa imposible de hacer si no es por P.H.

Caso N0 9.
Los señores Juan Lascano y Luis Alberti, en sus caracteres de sucesores de Jorge Martínez,
pretenden ambos vivir junto a sus respectivas familias en un lote de terreno situado en la
ciudad de Córdoba, inmueble éste que integra el haber sucesorio. En defecto de un acuerdo,
deciden subdividirlo y venderlo en propiedad horizontal; inscriben el plano en la Dirección
de Catastro territorial y concretan la venta de una unidad funcional a Juan Echenique.
Responda las preguntas y fundamente:

1. ¿Se cumplen en la realidad descripta todos los requisitos exigidos por la ley 13.512
para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal?

No se cumplen los requisitos exigidos por la ley 13.512, dado que dicha ley se aplica
únicamente a inmuebles edificados y aquí se menciona un lote de terreno.
Lo correcto sería someterlo a la ley 19.724 de Prehorizontalidad, la que se aplica a inmuebles aun no
edificados.

2) ¿Cuáles son las características que hacen a la esencia de la propiedad horizontal?

La esencia de la propiedad horizontal es que cada propietario es dueño de su departamento

o piso (propiedad individual), mientras que es copropietario de la superficie de terreno y
espacios comunes (propiedad colectiva) que posea dicha propiedad. La unión de la
propiedad individual y colectiva da lugar a la “unidad funcional”.

3) ¿Qué naturaleza tiene la cosa objeto del caso a resolver?

En este caso, Juan Lascano y Luis Alberti tienen la copropiedad sobre una cosa recibida en
concepto de herencia, dando lugar al nacimiento del Derecho Real de Condominio.

4) ¿Es correcta la aplicación de la ley 13.512 en el caso descripto?

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No corresponde la aplicación de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, sino que debería

aplicarse la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, dado que estamos hablando de una superficie
de tierra y no de un bien inmueble edificado.

Caso N0 10.

En el edificio de la calle 9 de Julio N° 33 se produce una acefalía por muerte del administrador
del Consorcio de Copropietarios. La falta de previsión en el reglamento de copropiedad
respecto de quién ejerce temporariamente la administración en dicha circunstancia y la
inexistencia de Consejo de Administración obligan a los copropietarios a reunirse en forma
urgente a fin de designar un nuevo administrador. La reunión se realiza en el hall del edificio,
citando a cada copropietario a través del portero eléctrico. La elección se lleva a cabo por
mayoría simple y se hace constar en el libro de actas del consorcio. Responda las siguientes
preguntas y fundamente:

1) ¿Es correcto el procedimiento para elegir al administrador?

No es correcto ya que toda comunicación de citación a Asamblea Extraordinaria debe

realizarse en forma fehaciente, así lo establece la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. No
obstante, los propietarios que asistan a dicha Asamblea serán considerados fehacientemente
notificados y podrán votar en la misma para la elección del nuevo administrador, siempre y
cuando se cumpla con la asistencia de más del 51% de los propietarios y la votación obtenga
al menos las 2/3 partes de los asistentes.
Pero, todo lo actuado puede llegar a ser impugnado o anulado por aquel propietario que no
haya asistido a dicha Asamblea por no haber sido notificado en forma fehaciente.

2) ¿Podría considerarse que el edificio de 9 de Julio N° 33 posee órgano ejecutivo o

administrador?

Fallecido el administrador, ocupa su lugar temporalmente el “consorcio de propietarios”

hasta tanto, y mediante el llamado a asamblea extraordinaria, se elija a un nuevo
administrador.

3) ¿Podría considerarse que las circunstancias del caso autorizan el procedimiento

empleado?

No, ya que de manera provisoria y hasta tanto se elija al nuevo administrador, la

administración estaría siendo llevada adelante por el órgano ejecutivo, o sea, por el consorcio
de propietarios. Luego, reunidos en asamblea extraordinaria y todo de conforme con la ley
13.512, podrán elegir al nuevo administrador.

4) ¿Qué procedimiento debería seguir un copropietario que esté en desacuerdo con el

administrador designado a fin de lograr que cese en sus funciones?

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Si un copropietario no estuviese de acuerdo con el administrador designado mediante

asamblea extraordinaria, notificada fehacientemente, en presencia de más del 51% de los
propietarios y aceptada por al menos el 66% de los presentes en la misma, puede solicitar al
administrador en funciones que convoque a una nueva asamblea extraordinaria para tratar
su remoción. De no contar con el quórum necesario se podrá procurar su remoción vía
judicial tal se especifica en el Art.10 de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal “…Cuando no
fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez
que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.”

Caso N0 11.
Josefina Larreta, propietaria del departamento quinto “B”, unidad funcional 15, del último
piso del edificio sito en la calle Catamarca N° 46, desde hace unos tres años viene
sufriendo los perjuicios ocasionados por una filtración proveniente de la terraza del
mismo. Luego de innumerables reclamos verbales efectuados en asamblea y por carta
documento sin obtener una respuesta positiva, inicia una acción legal contra todos y cada
uno de los copropietarios del edificio. El objeto del juicio consiste en que se establezca la
causa que ocasiona la filtración, su posterior reparación y el resarcimiento de los daños y
perjuicios ocasionados por la demora en reparar el daño. Reclama a cada propietario en la
proporción que surge de la cláusula segunda del reglamento de copropiedad y
administración que rige al consorcio correspondiente al porcentual de cada unidad.
Tomando como base la teoría que acepta la personalidad jurídica del consorcio y la teoría
que niega dicha personalidad, responda las siguientes preguntas y fundamente:

1) En cualquiera de esas posturas: ¿se encuentra bien dirigida la demanda?

Tomando la Teoría Negatoria de la Personalidad Jurídica del Consorcio estaría bien dirigida
la demanda. Esta teoría, apoyándose en el art. 33 del Código Civil, el cual no lo enumera
como persona jurídica, sostiene que el consorcio carece de capacidad jurídica, no es un ente
con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, ya que son los propietarios
quienes soportan las obligaciones que contraen en proporción con la titularidad de sus
unidades funcionales. Di igual manera, la Ley 13.512 no lo dota de personalidad jurídica. Por
otro lado los artículos 9 Inc. 10, 11 y 12 hablan del administrador como representante de los
propietarios y no como representante del consorcio.
Ahora bien, si nos basamos en la teoría que reconoce la Personalidad Jurídica del Consorcio,
la demanda está mal dirigida, pues se debería haber dirigido al Consorcio y no a cada uno de
los copropietarios.
Esta teoría tiene su sustento en la determinación de un patrimonio diferenciado del de los
copropietarios, quienes responderán subsidiariamente de que el monto sea insuficiente para
hacer frente a una obligación determinada.

2) ¿Qué requisitos debe reunir y probar la Sra. Larreta para tener legitimación activa en
el juicio?

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 Enrique Damián Vogler.
Resumen para aprobar el final de Administración de Propiedades 2013. Universidad Blas Pascal

La Sra. Larreta debe reunir los siguientes requisitos:

1) Demostrar en forma fehaciente que es la propietaria de la unidad en cuestión
presentando el título de propiedad.
2) Deberá probar que está sufriendo un daño.
3) Deberá demostrar que ha realizado los reclamos formales al administrador. En este caso
es muy importante el haber reclamado verbalmente y por carta documento durante 3 años,
luego de haber agotado la instancia interna, la Sra. Larreta decide acudir a la justicia.
4) Demostrar que tiene las expensas pagas.
5) Debe demostrar que no hubo culpa de su parte; para ello solicitará la revisión de la
filtración por parte de una persona especializada en la reparación de estos problemas quien
emitirá un informe sobre la misma, la cual puede adjuntar fotografías de los daños para una
mayor profundización en el problema.
También puede legitimar ante escribano público el daño provocado.
Esto también la puede eximir de responsabilidad por daños que pueda haber causado la
filtración a otros copropietarios.
6) Puede, una vez hechas las certificaciones correspondientes, enviar un CD al consorcio
y a su administrador realizando el reclamo y, de no obtener respuesta, iniciar entonces sí las
acciones legales.

3) ¿Cree usted que en el estado actual de la doctrina y la jurisprudencia prosperará la

demanda entablada?

No creo que prospere ya que actualmente, tanto la doctrina como la jurisprudencia se han
manifestado partidarias de la personalidad jurídica del consorcio, considerando que el
mismo es capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones. Se ha resuelto que el consorcio
de propietarios es un sujeto de derecho con capacidad limitada a ciertos actos, de acuerdo al
fin de su creación, teniendo capacidad para promover un juicio donde se ejercen derechos en
interés de la subsistencia, conservación y funcionamiento del propio consorcio. A su vez los
actos celebrados por el consorcio como tal, no relaciona con la otra parte a las personas
individualmente consideradas de los copropietarios, sea dicha parte uno de ellos o un tercero.
Que el consorcio de copropietarios tiene un representante legal, que es el administrador, y
que contrata en nombre de aquél la provisión de materiales o artículos, las reparaciones, los
servicios etc., y no lo hace a nombre de los copropietarios ni representa a estos. También se
ha resuelto que el consorcio de propietarios tiene un patrimonio distinto del de los
copropietarios que lo constituyen, etc. Por todo esto, creo que la demanda entablada no
podrá prosperar.

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