Asignatura: Derecho Contratos

(Contratos Nominados)
Unidad III: Contratos de garantías
Tema 11: La hipoteca

Sesión 16: La Hipoteca: Definición legal. Caracteres de la hipoteca.

Clases de Hipoteca. Bienes susceptibles de hipoteca. Asiento o
extensión de la hipoteca.
Subrogación real. Efectos de la hipoteca. Extinción de las
hipoteca

La hipoteca

"La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un
tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el
cumplimiento de una obligación." (Artículo 1877)

Caracteres de la hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía, y como tal, confiere al acreedor los

derechos: de persecución de la cosa hipotecada para ejecutarla en manos de quien
se encuentre; de preferencia a cobrarse del producto del remate antes de cualquier
acreedor quirografario; y, el derecho de hacer ejecutar la cosa para el cobro de su
crédito.

Sin embargo, la hipoteca como derecho real depende de otra obligación válida que
le sirva de fundamento, además de que su constitución está sometida a publicidad
registral, lo cual evita la existencia de hipotecas ocultas que los terceros no puedan
conocer y que pueda perjudicarlos. La publicidad exigida consiste en la
protocolización del documento constitutivo de hipoteca en la Oficina de Registro
Público del lugar donde esté situado el inmueble hipotecado, el registro determina:
- La existencia de la hipoteca, puesto que la hipoteca no existe ni entre las partes, ni
frente a terceros si no se ha registrado el documento constitutivo de la misma. Por
ello, se dice que es un requisito constitutivo del derecho de hipoteca (Vid. Art. 1879).
- El grado de la hipoteca: "La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la
graduación desde el momento de su registro, aunque se trate de una obligación

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 futura o simplemente eventual." (Artículo 1896)
- La preferencia de la hipoteca frente a cualquier otro acto traslativo de propiedad
o constitutivo de otros derechos reales sobre el mismo bien: "La hipotecas se
graduarán según el orden en que se hayan registrado, y se registrarán según el
orden de su presentación." (Artículo 1897).

La hipoteca es un derecho especial porque no puede subsistir o constituirse sino sobre

bienes especialmente designados, garantizando una determinada obligación y
limitándose a un monto determinado (Principio de la Especialidad de la Hipoteca: Vid.
Artículo 1879). Esto supone que en el documento constitutivo de la hipoteca debe
determinarse: el bien hipotecado; la obligación garantizada; y, el monto hasta por el
cual queda gravado (comprometido) el inmueble. Por otro lado, la hipoteca es un
derecho indivisible (Principio de indivisibilidad de la Hipoteca: Vid. Artículo 1877), sin
embargo, su indivisibilidad no es de orden público, por lo que las partes pueden
pactar la divisibilidad de la hipoteca, e incluso existen dos excepciones a su
indivisibilidad: una, en materia de propiedad horizontal (Vid. Artículo 38 de la Ley de
Propiedad Horizontal), y dos, en materia de venta de parcelas.

Ahora bien, la división que se haga del contenido de la obligación principal que le
sirva de fundamento a la hipoteca no lleva consigo la divisibilidad de la hipoteca ni la
extinción fraccionada o parcial de la garantía, por ejemplo, cuando hay pago parcial
de un crédito garantizado con hipoteca; cuando hay división del crédito por muerte
del acreedor o del deudor pasando a sus respectivos herederos; o, en los casos en que
haya venta de una parte de un inmueble gravado en hipoteca.

Clases de Hipoteca

Hipoteca Hipoteca Judicial: Hipoteca

Legal: Artículos 1886 al Convencional:
Artículo 1885 1889 Artículos 1890 al 1895

De la hipoteca convencional
La hipoteca convencional tiene su génesis en virtud del convenio entre las partes de
un contrato que le sirve de fundamento, por tanto, el contrato de hipoteca es un

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contrato accesorio. Además de ser un contrato de garantía es un contrato solemne
debido a que no hay hipoteca sin el registro respectivo, esto último aplica para las
demás clases de hipoteca.

La capacidad que se requiere a fin de constituir una hipoteca es la capacidad de

ejercicio, bien lo expresa el legislador al señalar en la norma contenida en el artículo
1890 que “No podrán hipotecar válidamente sus bienes sino quien tenga capacidad
para enajenarlos”, ello no impide a que en caso de tratarse de un incapaz, pueda
seguirse lo indicado en el artículo 267 del Código Civil, según sea el caso, para obtener
la autorización respectiva (Vid. artículo 1891). Sin embargo, sólo podrán ser personas
legitimadas para dar en hipoteca, los dueños del bien o derecho que en hipoteca se
da, por tanto, la hipoteca de un bien ajeno está sancionada con nulidad absoluta,
que puede invocar cualquier interesado.

Bienes susceptibles de hipoteca

¿Qué puede ser objeto de hipoteca?

Créditos y bienes (Artículos 1881 y 1896), entre ellos tenemos:

- Los créditos futuros y los simplemente eventuales.
- Los créditos de monto indeterminado, aunque siempre habrá de constituirse por
cantidad determinada.
- Los accesorios de una obligación principal, siempre y cuando estén determinados.
- Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles. El
usufructo de esos mismos bienes y sus accesorios.
- Los derechos del concedente y del enfiteuta sobre los bienes enfitéuticos.
- Los créditos hipotecarios (Vid. Artículo 1882).

Bienes no susceptibles de hipoteca inmobiliaria:

- Los bienes no susceptibles de ejecución. (Vid. Artículo 1929).
- Bienes futuros (Vid. Artículo 1893).
- Sobre bienes muebles.
- Sobre bienes ajenos, a menos que se trate de un tercer constituyente de hipoteca.

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Asiento o extensión de la Hipoteca

"La hipoteca se extiende a todas las mejoras1, a las construcciones y demás accesorios2
del inmueble hipotecado." (Artículo 1880) Para efectos de la norma debe
comprenderse tanto los inmuebles por su naturaleza como por su destinación, las
servidumbres activas del fundo y sus medianerías. Sin embargo, los inmuebles por su
destinación o por su naturaleza (Vid. 527 y 528) quedan excluidos de la hipoteca
cuando por separación recobran su carácter de bienes muebles y la ley establece que
el acreedor hipotecario no puede trabar ejecución “sobre los bienes muebles que son
accesorios del inmueble hipotecado, que hayan sido enajenados a título oneroso, sin
fraude por parte del adquirente.” (Art. 1899, ap. último).

Subrogación real 3

Investigar ¿cuándo se verifica una subrogación real? Véase normas contenidas en los
artículos 1894 y 1865 del Código Civil.

Efectos de la Hipoteca

El derecho fundamental de todo acreedor hipotecario frente al deudor constituyente

de la hipoteca es el "ius distrahendi", por lo cual podrá trabar ejecución de la hipoteca
(siguiendo el procedimiento especial correspondiente) para lograr el pago de su
crédito. También tiene a su favor, en caso de que los bienes sometidos a la hipoteca
perezcan o padezcan un deterioro haciéndolos “insuficientes para garantir el crédito,
el acreedor tendrá derecho a un suplemento de hipoteca y, en su defecto, al pago de
su acreencia, aunque el plazo no esté vencido." (Artículo 1984).

Por otro lado, en nuestro derecho no está permitido el pacto comisorio. El legislador ha
establecido que "El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por la

1 Lohecho o gastado en una cosa para perfeccionarla, ampliarla o convertirla en más útil o agradable.
2 Cosaunida o en relación con otra respecto a la cual se presenta como absorbido.
3 Cambio del bien gravado por otro bien o derecho, ocupando éste la posición del bien originalmente

gravado.

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sola falta de pago en el término convenido. Cualquiera estipulación en contrario es
nula." (Artículo 1878). Además que el deudor constituyente de hipoteca puede usar,
gozar y disponer del inmueble hipotecado, sin que sea perturbado; ello no implica a
que el acreedor no pueda ejercer alguna acción si el deudor realiza actos que
deterioren o disminuyan el valor del inmueble más allá de lo que es consecuencia de
su uso normal. En consecuencia, si usándolo lo deteriora hasta el punto de que se tema
su suficiencia para seguridad del crédito, puede el acreedor hipotecario conforme a
lo establecido en la norma contenida en el artículo 1894, pedir un suplemento de
Hipoteca; o se estaría en un caso de pérdida del beneficio del término para el deudor
(Artículo 1215).

El deudor constituyente de hipoteca puede libremente percibir los frutos o productos

de la cosa para consumirlos o enajenarlos, puede vender los bienes muebles que son
accesorios del inmueble hipotecado (Artículo 1899), puede incluso –en principio–
enajenar y gravar la cosa hipotecada (Vid. Artículo 1267).

En este orden de ideas, podemos afirmar que mientras el acreedor no ejerza el "ius
distrahendi", el deudor constituyente conserva la plenitud de sus derechos sobre la
cosa porque esta libertad queda restringida, por ejemplo, cuando es decretada la
medida de prohibición de enajenar y gravar por parte del tribunal competente.

Ahora bien, como se indicó al inicio, el acreedor hipotecario tiene frente a los demás
acreedores –si los hubiere– el derecho de preferencia en caso de concurso entre
acreedores. Este derecho tiene por objeto el precio obtenido en remate del inmueble
(o de su subrogado), y se seguirá el siguiente orden en caso de concurso de
acreedores:
- Entre un acreedor hipotecario y otro quirografario, cobra con preferencia el
acreedor hipotecario y el acreedor quirografario solo recibirá el eventual
remanente que quede después de satisfacer el derecho del acreedor hipotecario.
- En caso de concurso de varios acreedores hipotecarios sobre la misma cosa, se
determina por el grado de la hipoteca que tenga cada uno (Vid. arts. 1896 y 1897).
- En caso de concurrencia entre un acreedor hipotecario y un acreedor privilegiado,
prevalece este último sobre el acreedor hipotecario.

Es importante precisar, que el acreedor hipotecario tiene también frente al tercer

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constituyente de hipoteca4 (que no es deudor en la relación principal) los mismos
derechos descritos anteriormente, especialmente el derecho de ejecutar por vía
judicial el inmueble hipotecado para el cobro de su respectivo crédito (Vid. artículo
1899).

Extinción de la Hipoteca

Investigar: ¿cuándo tiene lugar la extinción de la hipoteca? Véase artículos 1907 y

1908 del Código Civil.

4 ¿Quién es tercer constituyente de hipoteca? Persona que sin estar obligada a satisfacer el crédito
hipotecario (por no formar parte de la obligación principal) permita la constitución de una hipoteca sobre
su inmueble, o en otro caso, ha llegado a ser dueño del inmueble por adquirirlo ya hipotecado.

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Referencias

- Código Civil Venezolano. Gaceta Oficial de la República de Venezuela, 2.990, Julio

26, 1982.
- Gorrondona, J. (2009). Contratos y Garantías, Derecho Civil IV. (20ª. ed).
Caracas, Venezuela: UCAB.
- Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión. Gaceta Oficial
de la República de Venezuela, 1.575, (Extraordinario) Abril 4, 1973.
- Ley de Registro Público y del Notariado. Gaceta Oficial de la República Bolivariana
de Venezuela, 39.264, Septiembre 15, 2009.

- Oriental de Seguros (2011). Página Web en línea.

Disponible: http://web.laoriental.com/Leyes/276-291/L290T1Cap0.htm Consulta: 2011,
Agosto 20
- Rivera, R. (2003). La hipoteca y su ejecución. Aspectos sustanciales y procesales. San
Cristóbal, Venezuela: Editorial Jurídica Santana C.A.

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