Resumen Administracion y Gestion Inmobiliaria M3 - M4

ADMINISTRACION Y GESTION
INMOBILIARIA
MODULO 3
U1-Administración de consorcio en PH.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio…1
Evolución de la PH en Argentina
Propiedad horizontal: antes, durante y después. Línea del tiempo
Vélez Sarsfield no consideró oportuno y, más aún, detallo en el artículo 2617 del Código
Civil, los inconvenientes de incorporar, al momento de la enumeración de los Derechos
Reales, a la propiedad horizontal, a pesar de que, en aquella época, en países europeos (a
modo de antecedente) ya existía regulación de este instituto, como para considerarlo en
la Ley N.º 340/18692 (Código Civil).
A mediados del siglo pasado, surge la necesidad de regular en materia de propiedad
horizontal y se sanciona la Ley N.º 13512/48, la que durante todo este tiempo pasado ha
regulado en la materia convenientemente para normalizar (dando un marco legal) las
situaciones de ocupación de espacios funcionales.
La característica de este derecho sui generis es que combina partes propias (dominio) y
partes comunes (condominio), lo que queda plasmado en un Reglamento de
Copropiedad y Administración, necesario para la identificación de los derechos reales
concurrentes (dominio y condominio) y la administración para conservación y seguridad
del conjunto
Con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial, podemos observar que los contenidos
que enunciaba la Ley N.º 13512 se encuentran incluidos en el ordenamiento unificado,
por lo que la propiedad horizontal ya está en la enumeración de los Derechos Reales,
dentro del C. C. y C., que la contempla del artículo 2037 al 2072.
➢ ¿Qué es la unidad funcional según el C. C. y C.?
Declara que conforman la unidad funcional: pisos, departamentos, cocheras, etcétera,
cuyas características persistentes son: independencia funcional y salida (directa o
indirecta) a la vía pública.
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➢ ¿Cuál es el instrumento público y su finalidad?
El instrumento público denominado Reglamento de propiedad horizontal es la base
esencial de la existencia y administración del presente derecho real. Reglamenta la
administración de consorcios simples y de grandes consorcios o mega-consorcios.
Asimismo, los consorcios de la propiedad horizontal son identificados expresamente
como personas jurídicas.
El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento a las nuevas
modalidades de construcción promovidas por los mega emprendimientos inmobiliarios.
➢ ¿Cuáles son los organismos de administración y gobierno?
Los organismos de administración de la PH se sintetizan en la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador.
➢ ¿Qué son las expensas y cuáles son sus características?
Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento, seguridad y
funcionalidad) poseen el mismo carácter de obligatoriedad otorgado por la derogada Ley
N.º 13512. La garantía del cumplimiento del pago de las expensas es la propia unidad
funcional, al margen de que cambie el propietario por transmisión de dominio voluntario
o forzoso
EN LOS NUEVOS DERECHOS REALES DE PROPIEDAD Ej.: Conjuntos inmobiliarios, si bien
“no nacen” como propiedad horizontal, se regirán por las normas de P.H., la característica
fundamental es que coexisten DERECHOS REALES (dominio, condominio o ph, etc.) y
DERECHOS PERSONALES (obligación por contrato al pago de expensas administrativas).
¿Cuál es el instrumento legal en el régimen de PH?

El instrumento público denominado REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL es
la base esencial de la existencia y la administración presente derecho real. Reglamenta
la administración de consorcios simples y de grandes consorcios o “mega-consorcios”.
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El derecho real de propiedad horizontal.
Prehorizontalidad
La prehorizontalidad se encontraba regulada en la ley N.° 19.724/72 (hoy derogada por
la vigencia del C.C. y C.). Allí se establecía como seguridad jurídica para el futuro
propietario en PH, que se debía hacer constar, por escritura pública, la declaración de la
voluntad (del desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en PH el
inmueble construido o en construcción o el terreno destinado a construir un edificio que
se proponga adjudicar o enajenar a título oneroso.
Pero esta norma no tuvo un debido cumplimiento y muchas personas adquieren en
preventas un derecho a futuro sobre un inmueble, sin tener las garantías en el negocio,
ya que los inversionistas no cumplen con el trámite previo de tener el proyecto aprobado
y registrado; sino que, sobre la marcha de la ejecución de la obra avanzan en la
regularización jurídica, mientras perciben el ingreso de las ventas promocionadas.
El CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO (Ley N.° 24441/94) se transformó en
una herramienta jurídica más confiable (por el resguardo legal que brinda) para el
desarrollo de proyectos de inversión de consorcios y mega-consorcios en propiedad
horizontal. Si bien el negocio inmobiliario nace con la promoción de un intangible
(edificio no construido), los fondos fideicomitidos y el inmueble comprometido en el
proyecto se mantienen seguros.
Antecedentes legales de impacto. Protección a

consumidores de productos inmobiliarios
En la actualidad, el C. C. y C., atento a los usos y costumbres y con la finalidad de brindar
garantías al consumidor de este tipo de productos inmobiliarios (futuras unidades
funcionales en PH), establece la obligatoriedad de constituir un seguro a favor del
adquirente para cubrirlo frente al riesgo del fracaso de la operación (artículo 2071 del
C.C. y C.).
Si la gestión de intermediación para las preventas de unidades funcionales en PH es
encomendad a un corredor, es oportuno que este cuente con la información que dé fe de
que efectivamente se dará cumplimiento a lo establecido en el C. C. y C. para brindar
garantías del negocio jurídico (que en este caso es un intangible, o sea, unidades
funcionales aún no construidas) a sus clientes. Esta información debe ser puesta a
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disposición del profesional por parte de la empresa promotora, constructora, enajenante
o proyectista.
¿En qué consiste la protección al consumidor inmobiliario en este rubro?
Para el caso de la compra de lotes a plazos rige Ley N.° 14005/50, mientras que las leyes
del régimen de PREHORIZONTALIDAD y PH, Leyes N.° 19724/72 y 13512/48 fueron
derogadas.
Hoy la propiedad horizontal se regula en el C. C. y C. que establece un nuevo régimen de
prehorizontalidad, por lo que un SEGURO OBLIGATORIO será destinado a cubrir el
fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón.
El régimen de PH. Sujeción al régimen

El derecho real de propiedad horizontal nace como régimen legal (Ley N.° 13512/48) y
su reglamentación (la efectiva sujeción a dicho régimen) fue otorgada por el Decreto/Ley
N.° 18734/49.
“Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.”
Con la vigencia del Código unificado se deja sin efecto la Ley N.° 13512/48, no obstante,
el decreto reglamentario mantiene su instructivo vigente a los fines de la sujeción a la
propiedad horizontal. Se destacan 3 ejes indispensables que definen el reglamento de
propiedad horizontal y se detallan seguidamente
• Determinación de pisos o departamentos: el derecho de propiedad, con la
proporción correspondiente sobre las partes comunes (derechos y obligaciones).
• Conformación de reglas indudables de convivencia: con la previsión y el
acierto en la regulación de las relaciones recíprocas entre los propietarios, alejando
eventuales conflictos.
• Garantizar el tráfico jurídico de las unidades funcionales con el fin de
salvaguardar los derechos de terceros adquirentes: por lo que debe estar el
reconocimiento legal de las obligaciones que siguen el dominio del piso o departamento
transmitido (expensas), las que deben ser informadas en oportunidad de su enajenación,
si la hubiere.
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El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente de la unidad
funcional. La escritura pública contiene la identificación precisa de la unidad funcional y
partes y cosas comunes, clasificando estas últimas como necesariamente comunes, no
indispensables y propias.
Normas de sujeción al régimen de PH
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El corredor público inmobiliario en materia de unidades funcionales en consorcios de PH
puede desarrollar una doble gestión:
➢ ser intermediario para la enajenación de unidades funcionales (actuales o
futuras), por lo que deberá tener presente lo que norma la ley al respecto, a los
fines de brindar garantías en el tráfico jurídico, otorgando la debida información
al consumidor inmobiliario; y
➢ realizar la tarea de administración del consorcio, atendiendo específicamente
lo que norma el reglamento de propiedad horizontal. No obstante, para esta tarea,
deberá contar con un equipo que lo acompañe, ya que son varios los rubros que se
deben atender para lograr una correcta gestión.
¿Qué ocurre con la adecuación de los conjuntos inmobiliarios al régimen de PH?

El nuevo derecho real (que nace con la unificación de los Códigos Civil y Comercial)
denominado conjuntos inmobiliarios debe adecuarse al régimen de PH.
No obstante, por diferentes situaciones (técnicas, económicas, etcétera) aún no se ha
logrado unificar el cumplimiento. Sin embargo, una nueva resolución de la Inspección
General de Justicia (IGJ) otorga un plazo de 180 días para que los clubes de campo y todo
otro conjunto inmobiliario organizado bajo forma de sociedad se reconviertan a
consorcios de propiedad horizontal.
¿Qué sucede con el reglamento de propiedad horizontal??

El reglamento de propiedad horizontal se INTEGRA al título suficiente sobre la unidad
funcional.
La presente ESCRITURA PÚBLICA contiene la identificación precisa de la unidad
funcional y partes y cosas comunes, clasificando estas últimas como necesariamente
comunes, no indispensables y propias
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U2- Características de la Propiedad Horizontal.
La propiedad horizontal nace en nuestro país con una finalidad concreta: solucionar la
problemática de la vivienda y la realidad económica y social imperante en el momento.
En los centros urbanos, las familias que ocupaban grandes casonas subdivididas de
manera tal que les permitiera gozar de independencia funcional y privacidad,
rápidamente buscaron adecuarse al régimen y solucionar los títulos de propiedad.
Este avance se dio en tres etapas:
ETAPA INICIAL: Subdivisión a lo largo de un terreno. Independencia funcional y salida
a la vía pública.
ETAPA DE EVOLUCIÓN: Conserva las características iniciales. Subdivisión horizontal y
vertical. Amplía destino de uso.
ETAPA POSEVOLUCIÓN: ( Actualidad )Innovación en los desarrollos inmobiliarios
(mega-consorcios, grandes centros comerciales, etcétera
Las innovaciones en la presentación del producto inmobiliario colectivo en viviendas,
locales comerciales y cocheras han generado un cambio necesario para adecuarse
legalmente a las nuevas tipologías constructivas que presenta el mercado y se
constituyeron en la herramienta jurídica que conceptualiza y caracteriza a los derechos
reales que se rigen por el derecho real de propiedad horizontal
A continuación, se enumeran los ejes generales característicos.
1. Parte privada de uso exclusivo y partes comunes. Coexisten porciones de uso
privado (unidad funcional) de tantos propietarios como unidades existan y otras
porciones cuyo uso es necesariamente común (escaleras, ascensores, etcétera).
2. PH es: dominio y condominio con indivisión forzosa sujetos a un reglamento de

administración.
3. Los propietarios conforman un consorcio, el que designa a un administrador

(persona a cargo de las decisiones operativas que representa legalmente al
consorcio ante terceros y ante las autoridades administrativas). Las decisiones se
realizan en asambleas y existe un organismo que coadyuva que es el consejo de
propietarios.
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4. El consorcio financia sus expensas comunes, mediante el pago periódico de

estos propietarios (gastos comunes ordinarios y extraordinarios).
El derecho real de PH en el Código Civil y Comercial de la Nación está definido en artículo
2037 del C. C. y C.1 El cuerpo legal establece los cuatro ejes que se presentan.
Ejes fundamentales del derecho real de propiedad horizontal
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¿Qué se incorpora a la unidad funcional en PH?
Las partes y cosas comunes o unidades complementarias.
Se destaca que nadie puede alegar derecho exclusivo y se les debe dar un correcto uso.
Se clasifican como partes y cosas necesarias, no indispensables y, también, como partes
y cosas propias.
El reglamento de PH y el reglamento interno
El instrumento público esencial para la administración del derecho real de PH, debe
contar con los elementos que se consignan a continuación.
1. Determinación del terreno, de las unidades funcionales (superficie/ubicación) y
descripción de las unidades complementarias.
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2. Enumeración de los bienes propios y de las cosas y partes comunes. Sobre la
base normada en el Código unificado que detalla, en relación a este tema, lo
siguiente:
➢ Unidad funcional: pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento. Características: independencia
funcional y salida a la vía pública directa o por pasaje común.
➢ Cosas y partes comunes: las indispensables para mantener la
seguridad del edificio y se detallan “taxativamente” en el reglamento. El
C. C. y C. identifica a las cosas y partes comunes como: necesarias, en una
enumeración de carácter enunciativo; no indispensables, las
caracterizadas como amenities, y propias, las que necesariamente
comprenden la unidad funcional (muros divisorios internos,
revestimientos, etcétera) y las susceptibles de un derecho exclusivo de
uso como el patio, la terraza y el balcón
3. Composición del patrimonio del consorcio.
4. Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la

proporción del pago de las expensas comunes.
5. Use y goce de las cosas y partes comunes y de los bienes del consorcio.
6. Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.
7. De las asambleas: facultades especiales, determinación de la forma de convocar a

reuniones, periodicidad y forma de notificación. Limitaciones de carta poderes que
puede detentar cada titular de unidad funcional. Determinación de las mayorías
necesarias para las distintas decisiones. Forma de computar las mayorías.
8. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de

unidades complementarias hacia terceros no propietarios.7
9. El administrador: designación, facultades y obligaciones. Plazo del ejercicio de su

función.
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10. Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
11. Facultades especiales del consejo de propietarios.
¿Cuándo nace el reglamento de PH?

Junto con la sujeción al régimen de PH nace el reglamento, donde el escribano redacta la
información técnica de la mensura y subdivisión de las unidades funcionales, más las
partes y cosas comunes que complementan el dominio de PH que se debe inscribir.
Además, se incluyen las funciones de los organismos de gobierno y administración de la
persona jurídica del consorcio.
¿Cómo se modifica el reglamento?
El reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
En el reglamento de PH podemos considerar tres componentes fundamentales, a saber:
• el detalle de la afectación del inmueble al régimen de PH (descripción de partes
privativas y partes y cosas comunes), la proporción que cada unidad funcional
posee y su destino;
• las reglas generales que se fijan como normas de convivencia para el consorcio;
• la definición y reglamentación de los órganos del consorcio (funcionamiento,
derechos y obligaciones) según correspondan.
¿Cuáles son las características del reglamento interno?

Es un instrumento privado. No se inscribe en el registro. Su existencia no es obligatoria
a priori, ya que no es un instrumento público, pero si su contenido ha sido conformado y
acordado en la Asamblea, pues es ley común para el consorcio.
¿Cuál es el objetivo del reglamento interno?
Regir sobre temas cotidianos, para resolver cuestiones con practicidad desde la
administración y generar un desenvolvimiento óptimo en el consorcio.
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Al REGLAMENTO INTERNO se lo considera oportuno para abordar temas como las
relaciones de vecindad y convivencia en el consorcio. Esta herramienta nace,
ciertamente, de la propuesta que realizan todos los propietarios, quienes, de común
acuerdo, consensuan sobre el contenido, por lo que se hace indispensable su
cumplimiento a modo de convenio interno aceptado por los propietarios.
¿Cuáles son los puntos que destaca el Reglamento de PH?

En el reglamento de PH podemos visualizar tres componentes fundamentales, a saber: el
detalle de la afectación del inmueble al régimen de PH (descripción de partes privativas
y partes y cosas comunes), la proporción que cada unidad funcional posee y su destino;
las reglas generales que se fijan como normas de convivencia para el consorcio; y la
definición y reglamentación de los órganos del consorcio (funcionamiento, derechos y
obligaciones) según corresponda.
Órganos de administración en la propiedad horizontal

Organismos que componen la propiedad horizontal
La propiedad horizontal es una comunidad de propietarios que confluyen en un derecho
real de especiales características. Estos dueños, mediante asambleas, proponen y
resuelven cuestiones de influencia, ya que, necesariamente, se deben administrar las
partes privativas y las partes y las cosas comunes que los vinculan, aquellas que son para
la seguridad y mantenimiento del edificio.
El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio y sus órganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Como toda persona jurídica, posee un nombre y su domicilio será en el inmueble.
Extinción de la persona jurídica consorcio de propiedad

horizontal.
¿Cómo se extingue la PH?
Con la desafectación del inmueble del régimen de PH.
Cuando se produce la desafectación del inmueble del régimen de PH.?
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Cuando se logra un acuerdo unánime de los propietarios (instrumentado en escritura
pública).
¿Existe otro modo de extinguir una PH?
Sí. Por resolución judicial (inscripta en el registro inmobiliario correspondiente).
En los mega emprendimientos inmobiliarios podemos verificar la coexistencia de varios
derechos reales (dominio, condominios, PH; es decir, un conjunto de derechos reales),
además de la existencia de un complejo habitacional de varias unidades colectivas en PH
(edificios), por lo que se puede generar la posibilidad de constituir subconsorcios.
Órganos
El órgano de mayor jerarquía es LA ASAMBLEA, ya que entre sus facultades, tiene a cargo
la tarea de modificación del reglamento (que acompaña al título suficiente de propiedad
de las unidades funcionales que conforman materialmente el edificio y, por ende, el
consorcio).
EL ADMINISTRADOR es quien administra el consorcio ya que el código le impone la
tarea de ser el representante legal, o sea, tendrá a su cargo el estricto cumplimiento de
lo que indica el reglamento y la norma de referencia. Tambien tiene participación
especial el CONSEJO DE PROPIETARIOS, limitada a las atribuciones que le impone el
Código unificado.
Dentro del contexto legal que implica la regulación del C. C. y C. en el derecho real de PH
sintetizado en un reglamento de PH (instrumento público), es necesario rescatar el
impacto social y humano de convivencia, aquello que se sintetiza en el reglamento
interno (instrumento privado), por ello es oportuno comprender que:
• la propiedad horizontal no es solamente un marco jurídico o legal que hace a la
entidad, , sino que, además, es la PH un fenómeno social.
• Dentro de la cultura urbana, es evidente el desarrollo de construcciones en
propiedad horizontal, donde un grupo humano debe convivir y compartir espacios, en
los que, obligadamente, se deben efectuar comportamientos positivos e integradores que
permitan la armonía dentro de dichas estructuras
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Organismos y gobierno del consorcio de PH
La regla fundamental nace del reglamento de PH, ya que en dicha escritura pública
constan las normas que deben ser cumplidas por los propietarios
El gobierno que lleva adelante cada consorcio tiene un objetivo administrativo que
confluye en el resguardo de todos los asuntos de interés común de los propietarios sobre
sus partes privativas y comunes. Por esta razón asume como misión cumplir y hacer
cumplir el reglamento de PH.
Gobierno tridimensional de la persona jurídica
¿Qué contiene el Reglamento de PH?

Además de ser el contenido esencial (instrumento público) para el derecho real de
propiedad, incluye las regulaciones sobre: administración, dirección y control de la
persona jurídica, es decir, el detalle administrativo para un ideal funcionamiento del
edificio o conjunto, a los efectos de su conservación física y seguridad.
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U3- Asambleas. Consejo de propietarios.
Administrador
La asamblea y el consejo de propietarios de una propiedad horizontal , se caracterizan
como órgano colectivo en virtud de que concurren un grupo determinado de personas
humanas –propietarios de unidades funcionales–.
Estos organismos están conformados exclusivamente por los propietarios, los que
poseen:
FACULTADES
Cada propietario puede –sin necesidad de consentimiento de los demás– enajenar la
unidad funcional y constituir derechos reales o personales. Considerando en todos los
casos que la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional comprende las demás partes y cosas comunes. No
puede un propietario separar la unidad funcional de las partes y cosas comunes,
OBLIGACIONES
Cumplir con el reglamento de propiedad horizontal e interno si lo hay. Conservar el buen
estado de su unidad funcional. Pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias
en la proporción de su parte indivisa. Contribuir a la integración del fondo de reserva, si
lo hay. Permitir el acceso a la unidad funcional para efectuar reparaciones de partes y
cosas comunes, verificar el funcionamiento de cosas riesgosas (cocinas, estufas, etcétera)
y controlar trabajos de instalación. Notificar al administrador el domicilio especial si se
opta por constituir uno distinto al de la unidad funcional
PROHIBICIONES
Los propietarios no pueden destinar a las unidades funcionales usos contrarios a la
moral o fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal. No
pueden perturbar la tranquilidad de cualquier manera que exceda la normal tolerancia.
Además indica la norma que no se pueden realizar actividades que comprometan la
seguridad.
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ATENCIÓN EN GASTOS Y CONTRIBUCIONES
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su unidad
funcional, y debe pagar las expensas comunes ordinarias y expensas comunes
extraordinarias
CUMPLIMIENTO Y CONTROL EN LA EXPENSA
El certificado de deuda de expensas expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios –si este existe- es título ejecutivo para el cobro.
Es oportuno tener presente que, ante la deuda de expensas, tras el reclamo del título
ejecutivo, siempre seguirá el cobro sobre la unidad funcional, sin interesar quien tenga
la propiedad de la unidad funcional.
Gestión colectiva mediante asambleas

Hay distintas posibilidades de reunirse en asamblea, por ejemplo: ordinaria, judicial, e
incluso “auto-convocadas”, y el código unificado expresa las facultades de la asamblea
para dictar sus resoluciones en cuanto a cuestiones que le son atribuidas:
1. especialmente por la ley o el reglamento de PH;
2. en cuanto al administrador o al consejo de propietarios;
3. de conformidad con el nombramiento o despido del personal del consorcio;
4. otras cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o consejo
de propietarios, si lo hubiere.
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ORDEN DEL DÍA
Contenido: Finalidad:
• detalle preciso de los temas a Informar a los propietarios los temas que se
tratar y resolver; tratarán en la asamblea (a fin de que todos
• comunicación fehaciente de la conozcan los temas a tratar y resolver de
convocatoria. modo anticipado).
Temario ordinario posible: Limitar la competencia de la asamblea (solo

podrán tratarse y resolverse los temas
1. presentación y aprobación del anunciados en el orden del día, no pudiendo
ejercicio administrativo agregar, tratar ni resolver otras cuestiones).
contable anual;
2. presupuestos y previsiones
para el periodo siguiente;
3. ratificación del administrador;
4. pago de expensas comunes
ordinarias y/o extraordinarias.
Existe una excepción que permite tratar temas no incluidos en el orden del día, si a la
asamblea asisten todos y por unanimidad aceptan tratarlo. Si no asistieron todos, y si
estando todos, uno solo se opone, ya no será válida la decisión.
Jurisprudencia: …No es admisible que bajo la indeterminada denominación de “asuntos

varios” se delibere y resuelva en la asamblea sobre cuestiones de fundamental
importancia para los integrantes del consorcio que no han sido incluidas en el orden del
día.
¿Cuál es la finalidad del “orden del día” de una asamblea de consorcio de PH?
Su finalidad es informar a los propietarios los temas que se tratarán en la asamblea con
el fin de que todos conozcan los temas a tratar y resolver, de modo anticipado. Asimismo,
tiene la misión de limitar la competencia de la asamblea: sólo podrán tratarse y
resolverse los teman anunciados en el orden del día, no pudiendo agregar, tratar y
resolver otras cuestiones.
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Asamblea del consorcio
La primera asamblea
Esta debe realizarse dentro de los 90 días de cumplidos los dos años del otorgamiento
del reglamento de PH o del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las
unidades funcionales (artículo 2066 Código Civil y Comercial de la Nación)8. Asimismo,
en esta oportunidad lo que se destaca es la ratificación o el cese de las funciones del
administrador impuestas en el reglamento al momento de la sujeción al régimen de PH.
Innovaciones legales introducidas por el Código Civil y Comercial
1. Posibilidad de autoconvocarse para deliberar. Característica: las
decisiones son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar (orden
del día) se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de
propietarios
2. No es indispensable un llamado a una reunión extraordinaria, ya que el
Código unificado considera que son válidas las decisiones tomadas por
voluntad unánime del total de los propietarios “aunque no lo hagan en
asamblea”
3. Quorum: “En cuanto a las asambleas de propietarios, se simplifica la
convocatoria y, especialmente, el quórum y las mayorías pueden lograrse
más fácilmente por adhesión
Ejes de impacto en asamblea

La mayoría absoluta se computa sobre la totalidad de los propietarios de UF y se forma
considerando dos aspectos: número de unidades funcionales y porcentuales
(proporciones en partes indivisas), detalle que constará en el RPH.
Propietarios ausentes en asamblea: La mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, que deben comunicarse fehacientemente a los propietarios ausentes, y se
tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que se opongan por igual
medio, con mayoría suficiente.
Pedido de nulidad de la asamblea: El derecho de promover la acción judicial caduca a
los 30 días contados desde la fecha de la asamblea
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Actas de asamblea/ Libros
Al margen de los libros contables y administrativos, es obligación llevar un Libro de Actas
de Asamblea y de igual modo el libro de registro de firmas de propietarios, a los efectos
de dejar constancia de la participación en la asamblea. . Es importante en este punto,
tomar conocimiento de cómo es el mecanismo en cada provincia
Entre los propietarios presentes se eligen un presidente (para que conduzca la
asamblea) y un secretario. Las actas son confeccionadas por el secretario de actas, donde
se hará constar en las fojas el detalle del tratamiento y resolución del orden del día
anunciado. Las actas son firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. A
su vez, al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de comunicaciones
enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas o eventuales conformidades expresas.
Estos libros son elementos de vital importancia para la persona jurídica y por ende para
el derecho real de propiedad horizontal.
La asamblea judicial
El código unificado también regula sobre la asamblea judicial en el artículo 206313, que
establece que la asamblea puede ser pedida por el 10% de los propietarios si los
organismos, administrador o consejo de propietarios, omitieron convocarla.
El juez fijará una audiencia para convocar a los propietarios, quienes serán anoticiados
mediante cédula de notificación judicial y, con su presencia, se procede a resolver el
orden del día planteado, que se determina con mayoría simple de presentes
Consejo de Propietarios
La norma actual lo identifica como uno de los órganos de gobierno y administración de
la persona jurídica, donde indica que es designado por la asamblea e integrado por
propietarios, sin especificar un número o cantidad de integrantes
• ¿Qué ocurre si el administrador omite la convocatoria de asamblea?
El consejo de propietarios puede convocarla y, además, redactar el orden del día.
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• ¿Cuáles son aspectos que controla del consorcio?
Controla los aspectos económicos y financieros del consorcio.
• ¿Qué autoriza al administrador?
Autoriza al administrador para la disposición del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos.
• ¿Cómo actúa en caso de ausencia del administrador?
El consejo ejerce la administración temporal, asimismo debe convocar a una
asamblea dentro de los 30 días para designar un nuevo representante legal.
Atención: El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni tampoco puede
cumplir sus funciones; si bien se considera la posibilidad de suplirlo temporalmente, es
para destacar que sólo sería por un plazo aproximado de treinta días, ya que el consejo
tiene el deber de convocar a una asamblea para la nueva designación de administrador.
El administrador del consorcio. Representante legal

El administrador del consorcio es el representante legal con carácter de mandatario.
Puede llevar adelante la tarea de administrar el consorcio tanto un propietario o un
tercero, ya sea persona humana o jurídica.
En el inicio del consorcio tenemos el primer administrador que es designado en el
reglamento de PH, y en la primera asamblea cesa en sus funciones, salvo que sea
ratificado por los propietarios.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados o removidos por asambleas.
Por un lado subyace la naturaleza jurídica del contrato de mandato, pues el
administrador es un mandatario y por otro, es parte de una persona jurídica que se
compone de la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el administrador. Esta “triada”
conforma el consorcio… que tiene entidad de persona jurídica y es la “esencia” del
derecho real de propiedad horizontal
La tarea de administrar un consorcio de PH en la actualidad evidencia una gestión
compleja, que requiere de conocimientos tantos legales como técnicos-contables. Si bien
un administrador (persona humana o jurídica) en su oficina de trabajo puede contar con
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un asesoramiento integral (abogados, contadores, arquitectos, etcétera), más la
colaboración de sus asistentes, es oportuno que conozca a ciencia y conciencia la tarea.
Registro Público de Administradores de Consorcios (Ley 941 CABA)16

Inscribe y otorga matricula a las personas que administran consorcios de propiedad
horizontal. Brinda asesoramiento a los vecinos consorcistas.
¿Cuáles son las funciones del Registro de Administradores?
El Registro Público de Administradores de Consorcios regula la actividad de la
administración de consorcios.
Establece pautas para las contrataciones que realizan los administradores, garantizando
así las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones que reciben los vecinos.
Los administradores deben estar inscriptos y presentar ante el Registro la información
de su ejercicio anual.
RESUMEN:
1. ¿Quién puede ejercer la tarea de administrador de consorcio?
Cualquier persona humana o jurídica, inclusive un propietario del consorcio.
2. ¿Cuáles son los requisitos para ser administrador de consorcio?
El Código Civil y Comercial nada establece al respecto. No constituye por el
momento una profesión liberal en Argentina.
Salvo en CABA, que el administrador debe registrarse y cumplir con las
disposiciones de la norma porteña.
3. ¿Es función propia del martillero y corredor ser administrador de consorcio?

La ley 20.266/7318 no incluye en las funciones de estos profesionales (Capítulo I:
Martillero; Capítulo XII: Corredor) la administración de consorcio. Pero se
encuentran capacitados y brindan fianza profesional que garantiza el servicio.
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INMOBILIARIA
U4-Organización y gestión administrativa en
PH.
La organización administrativa
Todo proceso de administración posee sus ejes y componentes, por lo que requiere una
planificación en donde conste la organización de los recursos (técnicos, humanos,
económicos, entre otros), la dirección y el control de las tareas.
Desarrollar la función de administrador de un consorcio implica una serie de
responsabilidades
Los pasos a seguir son los siguientes.
1. Planificación: para abordarla se deben considerar, como primera medida, las

reglas generales que impone el código unificado y las leyes especiales que
impactan en la gestión. En una segunda instancia, se debe tomar conocimiento
pleno de lo que establece el reglamento de PH.
2. Organización: Comprende dos partes
a) Discriminar toda la documentación pertinente del consorcio, para segmentar la

información legal (reglamento, libros de actas de asamblea de propietarios,
registro de firmas, informes o trámites judiciales, títulos ejecutivos de deudas de
expensas, certificaciones, contratos de trabajo, entre otros), contable y
financiera (expensas, cobros, liquidaciones, pagos de seguros, depósitos
bancarios de fondos de reserva, pago de sueldos, obligaciones tributarias,
etcétera) y administrativa (asiento cronológico de toda la gestión).
b) Coordinar los recursos (humanos, técnicos, económicos) de la oficina de
administración del consorcio de la mejor manera posible a los efectos de lograr no
sólo eficacia y eficiencia en el servicio, sino el cumplimiento legalmente obligado
por el código unificado y el reglamento de PH.
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INMOBILIARIA
La administración en el consorcio de PH, requiere de:
Una dirección que oriente a los colaboradores o asistentes del administrador del
consorcio en la ejecución de la planificación. Los ejes en esta relación interna son:
capacitación y conocimiento de la tarea, motivación, comunicación y supervisión.
Asimismo, también requiere de:
Un control que evalúe el desarrollo del proceso general de la administración, a los
fines de cumplir acabadamente con las obligaciones que recaen sobre el
administrador del consorcio
OBLIGACIONES PRINCIPALES (reglamento de PH)
Garantizar un correcto y efectivo mantenimiento del inmueble. Administrar el cobro de
expensas, el fondo de reserva, la convocatoria a las asambleas, la contratación de
personal y el seguro integral. Conservar la documentación esencial del consorcio. Es
decir, lo que está indicado con precisión en el reglamento.
OBLIGACIONES PARTICULARES (reglamento interno)
Conservar las buenas relaciones y una reciprocidad armónica entre vecinos. Ofrecer
practicidad en la búsqueda de soluciones de problemáticas. Diligenciar expeditivamente
los trámites y pedidos que indican los propietarios y efectuar sugerencias para que sean
considerados, etcétera.
Administración en edificios inteligentes

Los edificios inteligentes son aquellas estructuras o grupos de estructuras (conjunto
coherente de herramientas y facilidades) diseñadas para el lugar de trabajo o residencia
con el fin de ofrecer a sus usuarios un ambiente de confort y seguridad, para maximizar
productividad, creatividad, etcétera, a los efectos de que sus ocupantes se sientan a
gusto; con un uso y mantenimiento eficiente y oportuno, minimizando costos. (Noriega,
2018).
La administración en este tipo de edificaciones abarca una multiplicidad de elementos
que deben ser considerados.
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INMOBILIARIA
Administración sustentada en TIC
Las tecnologías de información y comunicación son esenciales para avanzar y resolver
distintas problemáticas que se pudieren suscitar, con colaboradores eficientes en el
sistema de gestión. Quizás en un comienzo la inversión pueda ser significativa para
contratar y adaptar el sistema para todo el consorcio.
DOMÓTICA EN EDIFICIOS: en una perspectiva generalizada del vocablo “domótica” se
podría indicar que la expresión combina dos elementos: domus (casa en latín) y tica (del
griego: 'que funciona por sí sola').
La domótica contiene un conjunto de sistemas que se instalan y funcionan
conectivamente en una casa o edificio, por lo que permite un funcionamiento
automatizado y sincronizado, además de vigilancia y control dentro y fuera de la casa. El
sistema permite incrementar la seguridad del edificio o conjunto inmobiliario; mejorar
la accesibilidad a la información de todo lo que acontece; ahorrar energía (control de
consumos de luz, agua, etcétera); mejorar las comunicaciones y brindar servicio y confort
tecnológico.
Gestión administrativa y contable. Expensas

Existe una serie de obligaciones para cumplir, que deben ser llevadas a cabo
organizadamente, a fin de tomar todos los recaudos para el cumplimiento específico de
la administración de expensas y rendición de cuentas.
Este balance contable o exposición numérica (a modo calificativo) se limita
exclusivamente a brindar:
1. un detalle de ingresos por el cumplimiento obligatorio por parte de los
propietarios en el pago de expensas y;
2. el detalle de egresos en el cumplimiento de conservación y seguridad del derecho
real de propiedad horizontal
¿Cuál es la obligación del administrador ante los estados contables?

La gestión obligada consiste en presentar un informe administrativo-contable detallado
por rubros y acreditados los montos.
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INMOBILIARIA
¿Cuándo debe estar disponible la información de los estados contables?
Debe estar disponible no solo para la presentación en el cierre del período anual que
indica el reglamento, sino para cualquier momento que lo requiera tanto el consejo de
propietarios como así también algún propietario en particular.
Al no ser una administración lucrativa, no genera el pago de impuestos (ante AFIP), sino
que es una administración especial que nace del orden público (normas) para un
determinado fin
Rendir cuentas:
Las obligaciones diferenciadas en dos pasos:
➢ PRIMER PASO: Es conocido como «informativo-demostrativo», consiste en la
explicación de las partidas y sus respectivos comprobantes que acreditan el gasto.
➢ SEGUNDO PASO: Depende del resultado del anterior, contiene los comprobantes
de depósito o entrega a la cuenta del saldo líquido ya justificado, a modo de asiento
cronológico correlativo
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INMOBILIARIA
¿Qué elementos se destacan en un software para administrar consorcios en PH?
❖ Control de cuentas de administración, comunidades, unidades y proveedores.
❖ Informes de gastos, cobros, y estados de cuentas instantáneos.
❖ Envío de información (ordinaria o extraordinaria) y anuncios a los propietarios.
Un ejemplo de información ordinaria podría ser “recordar tal cosa” y
extraordinaria “protocolo de Covid19
❖ Impresión y envío de expensas (u otra documentación), también
cronogramas/agenda. Solo a propietarios que lo soliciten y conforme esté
acordado en asamblea.
❖ Digitaliza y comparte reglamentos, presupuestos y comprobantes.
Expensas del consorcio de PH

La determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes constará en el
reglamento de PH asimismo el código unificado identifica a la obligación del propietario
en consorcio como gastos y contribuciones (artículo 2048 del Código Civil y Comercial
de la Nación)2, por lo que regula en primera instancia que cada propietario deberá
atender los gastos de conservación de su unidad funcional, no obstante está obligado a:
“pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, para mantener
en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble”.
• Expensas comunes ordinarias: por administración, reparaciones y reposiciones
de partes y cosas comunes (bienes) del consorcio. Para mantener el estado de
conservación material del inmueble y seguridad. También son ordinarias las
requeridas para instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas
con discapacidad y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
• Expensas comunes extraordinarias: Dispuestas por resolución de asamblea
A modo de referencia general, podemos indicar que en archivo cronológico de

administración visualizamos lo siguiente.
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INMOBILIARIA
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INMOBILIARIA
La unidad funcional en el negocio inmobiliario

El corredor inmobiliario es un profesional que brinda seguridad en el tráfico jurídico de
los bienes que estén sujetos a su negociación, y dentro de las condiciones habilitantes
que exige la ley 20.266/737 cumple con la constitución de una fianza profesional, por lo
tanto su función es de gran responsabilidad y garantía social.
En el proceso de comercialización de inmuebles, ya sujetos a las normativas del régimen
de propiedad horizontal, se debe tener en consideración los siguientes tópicos, a los fines
de reunir y contar con la disponibilidad de la documentación e información pertinente
para el negocio.
• Certificados de libre deuda de expensas comunes (ordinarias y extraordinarias),

expedidos por el administrador del consorcio.
• Certificación de la existencia, o no, de obligaciones devengadas pero pendientes

de liquidar por expensas
• Certificación de la existencia de créditos a cobrar por el consorcio, por ejemplo

reintegros de siniestros a pagar por las aseguradoras, etcétera.
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INMOBILIARIA
• Certificación de la existencia de un fondo de reserva, indicando el proporcional
correspondiente al titular de la unidad funcional
• Comunicación al administrador del consorcio de la transferencia de la unidad

funcional, mediante la entrega de una copia de la escritura traslativa de dominio,.
• Acreditar la titularidad de dominio de la unidad funcional mediante la entrega de
la correspondiente escritura y acompañando la copia del reglamento de copropiedad y
administración (hoy reglamento de propiedad horizontal), como así también del
reglamento interno del edificio.
• Adjuntar al legajo un plano del edificio, donde conste la planta y unidad funcional
que va a ser transferida y que se corresponda con lo prescripto en la escritura de dominio
y el mencionado reglamento de copropiedad y administración. Contar con publicidad
registral.
• Copias de actas de asambleas a requerimiento del titular de la unidad funcional,
certificadas por el administrador (opcional).
¿Por qué es importante que el corredor cuente con toda la información legal del
consorcio y la unidad funcional ofrecida para la venta?
Para brindar garantías en el tráfico jurídico y económico del negocio inmobiliario donde
se involucra un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Información que
deberá ser requerida al propietario de la unidad funcional.
¿Qué ocurre si se ofrece para la venta la unidad funcional sin contar con la
información legal?
La falta de disposición de dicha información hace correr el riesgo de perder en la
negociación, ya que una de las obligaciones que establece el código unificado es exponer
el negocio con claridad y exactitud, en resguardo de los intereses del consumidor.
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INMOBILIARIA
MODULO 3-VIDEO CONCEPTUAL-
El consorcio de una propiedad horizontal
El consorcio de un PH, conforme lo señala la regulación en el derecho real de Propiedad

horizontal, posee órganos de gobiernos que interactúan para mantener su existencia y
seguridad del edificio , siendo el órgano de mayor jerarquía , la asamblea de propietarios
, que tiene el poder de decisión general , asi mismo el Consejo de Propietarios , otro
órgano colectivo nombrado desde la asamblea , es el que coadyuva en las tareas del
administrador .
El administrador por ser el representante legal de la persona jurídica del consorcio de
propietarios tiene a su cargo la administración:
• Material
• Económica
• Jurídica
• Técnica
Cada uno de los órganos de gobierno tiene sus funciones delimitadas en el Reglamento
de PH y complementadas por el CCYC .
Ningún órgano reemplaza la función de otro órgano , salvo caso especial de ausencia del
administrador donde el Consejo de Propietarios lo reemplaza por un plazo legal ( 30
dias) y por un único fin, que es convocar a la asamblea para que se nombre un nuevo
administrador representante legal.
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INMOBILIARIA
El administrador de Consorcio de PH cumple una función fundamental:

• Tiene a cargo a la administración general para la existencia y seguridad del
Derecho Real
• Ademas representa legalmente al consorcio en todas las pertinentes que impacten
sobre el.
Se puedo suscitar inconvenientes entre el Administrador y los propietarios del Consorcio
pero lo cierto es que se deben seguir las instrucciones del Reglamento de PH o en su
defecto lo que establezca el CCYC para el caso de remoción y nombramiento de un nuevo
administrador.
Si se revoca el mandato el administrador debe , dentro del plazo legal :
Asi mismo el Consejo de Propietario, conforme al instructivo:
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INMOBILIARIA
MODULO 4
U1-Administraciones especiales
Gestión de administración en conjuntos inmobiliarios.
(Primera parte)
El Código Civil y Comercial incluye en este nuevo derecho real a todas las variantes
posibles, en las que ciertamente se pueden presentar las estructuras edilicias (conforme
el régimen de ocupación del suelo) y las dimensiones de superficie de terreno
(habitacional, comercial, de producción, empleos mixtos). La enumeración que brinda el
Código Civil y Comercial se sustenta en la existencia actual (usos y costumbres) de dichos
inmuebles: “son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, los barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial”
El desarrollo de los clubes de campo se logra en nuestro país dentro de tres etapas, según
nos expresa Jorge R. Juliá (2015). Estas se pueden identificar como:
• PRIMERA ETAPA: El country club tradicional. En 1930 se conforma en nuestro
país el “Tortugas Country Club”con superficies de terreno entre los 2000 y 5000
mts2. En 1945 le siguieron “Argentino Golf” “ Olivos Country Club” y “Highland
Park” en la provincia de Buenos Aires. Dentro de las actividades se destacaba el
fomento de restaurantes, los eventos hípicos, la caza de zorro, entre otros. La
asistencia era y es de socios e invitados exclusivos. Se consolida la figura del
country club como una SRL y luego como una Cooperativa de Servicios (por no
poseer fines de lucro).
• SEGUNDA ETAPA: Concepto moderno “los 70 y los 80”, el country club clásico. :
En la década del 60 se afianza la concepción inicial, a este arquetipo se lo denominó
“clásico”. Este concepto perdura hasta nuestros días y le dio lugar a los nuevos
conceptos de desarrollos urbanos, cuya evolución se afianza sobre complejos
habitacionales.
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INMOBILIARIA
El impulso de los promotores o desarrolladores –basados en la experiencia
inicial– lleva adelante en esta etapa un “negocio inmobiliario económico”.
Un hito lo representa el desarrollo de “Los Lagartos CC” de 1968.
La dolarización más el nacimiento del fideicomiso impulsan el desarrollo
inmobiliario
En los primeros años de la década del 90 se evidencian en todo el país más de 100
clubes de campo. La coincidencia entre el country club “tradicional” y el country
club “clásico” es la tipología constructiva, la organización social y la finalidad de
satisfacer ciertas comodidades en cuanto a espacios recreativos, sociales,
deportivos –entre otros–. La diferencia entre el “tradicional” y el “clásico” es
que en el primero sus habitantes o residentes eran circunstanciales, mientras que
en el “clásico” –ya con normas de regulación– sus propietarios pasan a ser
residentes estables, con el desarrollo de un estilo de vida particular de manera
sostenida y creciente.
• TERCERA ETAPA: Los barrios cerrados: Se consolida la tipología de desarrollo
urbanístico con la afianzada situación económica del país en los primeros años de
los 90 (paridad dólar/peso). Tuvo como efecto la posibilidad de créditos
hipotecarios (en cuotas fijas, sin indexación) que promovió la inversión en ladrillos
de la clase media del país. Así surgen nuevos desarrollos inmobiliarios sobre la
base de los ya afianzados clubes de campo. En muchas ocasiones, al carecer de los
servicios o amplias comodidades de los clubes de campo, se presentan como los
nuevos barrios privados o cerrados.
¿Qué permite la innovación habitacional propuesta en los desarrollos
inmobiliarios?
Permite apreciar que el consumidor ha evolucionado y plantea la necesidad de nuevos
requerimientos para el desarrollo de su vida personal y familiar.
¿Qué sustenta este tipo de urbanizaciones?
Estas urbanizaciones especiales sustentan: seguridad, calidad de vida y preservación del
medio ambiente.
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INMOBILIARIA
¿Qué evidencia el cambio generacional?
El cambio generacional evidencia el desplazamiento de sectores conformados por
barrios tradicionales hacia los mega-emprendimientos o desarrollos en dispersión para
la residencia permanente.
¿Qué factores impactan?
El factor económico y las posibilidades financieras del particular conforman el impacto
fundamental en la innovación y renovación habitacional.
El consumidor de productos inmobiliarios demuestra preferencia por este producto; no
obstante, la decisión parte ciertamente del poder adquisitivo con el que se cuente.
Gestión de administración en conjuntos inmobiliarios.

(Segunda parte)
1- El Código Civil y Comercial y los conjuntos

inmobiliarios.
¿Qué se destaca en este aspecto?
a) Por un lado, debe administrar los derechos personales (obligaciones) para el
mantenimiento y seguridad de los espacios comunes (como en el caso de la PH cuyo
detalle consta en el reglamento).
b) Por otro lado, tiene que administrar el proyecto urbanístico de una sociedad (S.A,
S.R.L, cooperativa, etcétera) donde sus socios se rigen por el estatuto, por lo que sus
derechos y obligaciones van en relación a sus porciones accionarias.
¿Qué será oportuno identificar?
a) En primera medida a la persona jurídica (inscripción o registración y reglamento
o estatuto, según corresponda
b) En segundo lugar, cuáles son las partes afectadas como privativas y/o comunes.
Asimismo, a diferencia de los clubes de campo, los barrios privados suelen tener espacios
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INMOBILIARIA
públicos (establecidos por ordenanzas municipales: calles, espacios verdes, según lo
señalado por la comuna).
Atención: En la actualidad, con la vigencia del nuevo derecho real, todos estos
emprendimientos (countries y barrios cerrados, entre otros) deben readecuarse al
régimen de PH y los derechos reales y personales que coexistían por lo mencionado
pasan a conformar el nuevo derecho real. Este es creado por una norma de orden público,
en vías de solución para la principal problemática (el cobro de gastos comunes y demás
contribuciones), por lo que se podrá exigir su pago por vía ejecutiva.
• Para esta reorganización igualmente deberán labrarse actas y por medio de
escritura pública redactarse el reglamento de propiedad horizontal con todos los
requerimientos normativos del nuevo código y leyes especiales, además de ser inscripto
en el Registro de la propiedad de cada jurisdicción provincial.
• se incorporarían las normas que rigen en el estatuto de la sociedad (club de campo,
barrio privado, etcétera) y la real adaptación física conforme al FOS/FOT para redefinir
las partes exclusivas propias (dominio) y las partes comunes (necesarias y no necesarias
–amenities, branded residences), como así también si hubiere espacios públicos –
reservados por ordenanzas municipales–
2- La organización que lleva adelante el profesional que

administra un club de campo
• Como toda persona jurídica, debe realizar una rendición de cuentas fundamentada
en los hechos económicos, derechos y obligaciones asumidas, de los cuales surge
documentación que debe ser registrada y contabilizada.
• los consorcios de propiedad horizontal, deberán llevar contabilidad y
confeccionar estados contables, acordes a resoluciones técnicas aplicables para
cada entidad, que deberán ser certificados por contador público y presentados al
Consejo Profesional de la jurisdicción correspondiente para su debida
certificación.
• Cada consorcio deberá llevar los libros contables exigibles para toda persona
jurídica, mas todos los que así dispone el CCC y las leyes y reglamentaciones
especiales.
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INMOBILIARIA
• También en los conjuntos inmobiliarios seguirán participando las comisiones
asesoras –de seguridad, disciplina, deportes, arquitectura, eventos, etcétera– que
colaboran e interactúan con el administrador y el consejo directivo.
• En virtud a la escala y conformación del emprendimiento –mega desarrollo
inmobiliario– se menciona en el Código Civil y Comercial la posibilidad de la
formación de subconsorcios con sus propios subadministradores, pero que en
definitiva deberán responder ante el Consorcio de Propiedad Horizontal principal
El modelo de administración
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INMOBILIARIA
Abordar la tarea de intendente, director o gerente (según designación otorgada por el
Estatuto de la sociedad al administrador) implica todo un desafío; por más conocimiento
o plan previo que se pueda proponer, siempre será algo innovador por las
particularidades de cada sociedad de club de campo.
¿Qué será necesario tener en cuenta para abordar el rol de “gerenciador” en un
conjunto inmobiliario?
Será necesario incursionar y prepararse en temáticas inmobiliarias específicas
(jurídicas, económicas y técnicas), en seguridad y tecnologías, sociología, infraestructura,
reglas deportivas, normas disciplinarias –entre otras– para mediar en la convivencia de
los habitantes del country.
¿Cuál es el modo de gestionar por reglamento o estatuto por parte del
“gerenciador”?
Debe interpretar el espíritu del reglamento (o estatuto) a los fines de aplicar una sanción
disciplinaria o penalidad, para que la misma no sea contraria a leyes de orden público.
¿Cómo se aborda la tarea de “gerenciador”?
La autoridad de administración en una urbanización especial debe ejercer con liderazgo
plural y neutral, contando con un eficiente equipo (multidisciplinario) de colaboradores
que coadyuven en la labor del administrador.
Consideraciones Jurídicas – Administración

Conjuntos inmobiliarios – administración: Basada en un régimen de propiedad
horizontal especial (en la espera de la instrumentación concreta para adaptación
registral –inclusive códigos de edificación–, situación de la persona jurídica, poder para
el administrador en cuanto al libramiento de título ejecutivo por deuda de gastos y
contribuciones. En la práctica se evidencian los siguientes aspectos:
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INMOBILIARIA
PERSONA- ENTIDAD JURIDICA
• Están constituidas comúnmente como sociedades, y son integradas (o a las que se

incorporan) por los propietarios de parcelas con destino habitacional o comercial –
según indique el Estatuto–.
REGIMEN DE GOBIERNO: ESTATUTO
• Incluye órganos de administración y funciones, con previsiones expresas. También

información sobre la administración necesaria del club, determinación de las áreas y
conformación de la Asamblea, máximo organismo de toda persona jurídica.
TAREA EJECUTIVA ADMINISTRADOR
• Debe ejercer el control de servicios generales, pensar el modo de afrontar los gastos
comunes, generar informes contables como determine el Estatuto, presentar el
balance para asamblea. También consensuar las reglas destinadas a asegurar el
correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto, e indicar
oportunamente el monto y fechas de pago de obligaciones consensuadas en el
estatuto o en asambleas por los socios.
PLANOS DEL CLUB. MEMORIA TECNICA
• En los planos determinar mensura según título, detallando las superficies afectadas
con destino a esparcimiento, circulación, espacios verdes, etcétera y las medidas y
superficies colindantes de las parcelas residenciales.
• Tener consideración en servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas,
como así también si existen dentro de la urbanización espacios públicos.
UBICACION DEL CLUB DE CAMPO
• En sectores urbanos, suburbanos o en dispersión. Entorno natural: impacto de una real

existencia de hechos paisajísticos (arboledas añejas); particularidades topográficas
(lago, laguna, río, etcétera), diferencias de relieves (hondonadas, valles, montañas);
superficies de tierra para recuperar (predios inundables o bajo cota, dunas, médanos,
etcétera).
TIPOLOGIA CONSTRUCTIVAS
• Categorías edilicias especificadas. Propuestas de casa-modelo. Construcciones

supervisadas para mantener el valor arquitectónico-inmobiliario que justifiquen la
categorización segmentada propuesta para el club de campo o barrio privado.
Asimismo, se deben cumplir las normas establecidas para el sector sobre el FOS/FOT
determinado por el código de edificación (ordenanzas comunales/ municipales).
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INMOBILIARIA
Porfolio administrativo–contable
• Liquidación de gastos y contribuciones comunes: Se liquidan por adelantado
en base a la estimación de los gastos habituales comunes para el normal
funcionamiento de la persona jurídica (administración, servicios, seguridad,
mantenimiento edilicio y de parques, etcétera). Los gastos extraordinarios se
liquidan por separado.
• Contratación (empresas de servicios y obras): Se seleccionan por
administración o por licitación según las particularidades del caso (presupuestos
de obras, servicios, adquisición de bienes, etcétera, cubrir necesidades mediatas o
inmediatas).
• Sistema financiero y contable: se basa en la rendición mensual del estado de caja,
con la presentación de balances anuales. Debe recordar que la persona jurídica en
los conjuntos inmobiliarios, son sociedades (inscriptas), sin fines de lucro.
• Rendición de cuentas (mensual y anual): La rendición de cuentas podrá ser
mensual, cada vez que se liquiden los gastos comunes, o bien anual en Asamblea.
• Supervisión y control: será realizado por personal administrativo y técnico
especializado en la verificación del cumplimiento de las normas impuestas para el
normal funcionamiento de la persona jurídica (mantenimiento de espacios verdes,
estado de los edificios comunes, seguridad, entre otros).
Áreas de Trabajo de la administración

❖ INSTITUCIONAL (todo a lo atinente a la persona jurídica y sus órganos de
gobierno)
❖ COMISIÓN DIRECTIVA/DIRECTORIO, organismos que coadyuvan (áreas de
trabajo), registro de integrantes, libros de actas, resoluciones, sugerencias,
duración, forma de reemplazo
❖ CONTABILIDAD. Estados contables al día, informes mensuales de ingreso de caja
o egreso especiales autorizados, comprobantes de pago
❖ PERSONAL. Contrato de trabajo y situación gremial. Tipo de relación laboral.
Contratación de servicio u obra. Concesiones de áreas de servicios,etc.
❖ MANTENIMIENTO GENERAL DE INFRAESTRUCTURA (campo y edificaciones).
Mantenimiento de bienes muebles (reposiciones/reparaciones).
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INMOBILIARIA
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INMOBILIARIA
U2- El Producto Inmobiliario
Desarrollo y promoción del producto inmobiliario
La figura del desarrollador en la Argentina nace en la década de los ‘90, más
precisamente tras la sanción de la Ley 24.4411 (fideicomiso), una nueva herramienta
jurídica que promovió inversiones en el sector.
El vocablo “desarrollador” deviene de la relación de los conceptos “desarrollo
sostenible” y “desarrollo sustentable”, vinculados lógicamente al desarrollo social y
económico. Por ende, al ser la vivienda (hogar) un capital económico preciado y de alto
impacto social, surge la relación directa del empleo de la expresión “desarrollos
inmobiliarios”
El desarrollo urbano inmobiliario está en relación directa al fraccionamiento de la tierra
y sus posibilidades de uso (sobre la superficie, subsuelo y espacio aéreo o vuelo).
Ante la eventualidad de generar nuevos desarrollos urbanos, los respectivos códigos de
edificación (municipales) comenzaron a readecuarse, a los fines de poder satisfacer
indicaciones pertinentes para el debido uso del suelo (FOS/FOT), atendiendo a los
conceptos globales del desarrollo sustentable y a la calidad de vida de la población.
Los desarrolladores de proyectos de inversión son quienes evidencian la idea tras el
estudio jurídico, económico y técnico; mientras que “el promotor”, promueve la
materialización de una idea, por ejemplo, el financiamiento de una construcción
inmobiliaria (banco que otorga el crédito hipotecario, inversionista con capital para la
compra de materiales o contratación de constructora, acción de promoción mixta:
particular y Estado, entre otros).
Desarrollo y promoción
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INMOBILIARIA
Estudio del mercado inmobiliario
Estudio del mercado/plaza
A comienzos del siglo pasado, la producción de bienes y servicios se caracterizaba por
ser sostenible (tecnología que permitía líneas de producción), por lo que, luego, el
estudio de mercado se enfocaba precisamente en la publicidad, para que el producto o
servicio sea consumido. En el marco de la preservación del medio ambiente y en la
búsqueda de un desarrollo sustentable, el marketing pasó a ser la herramienta previa
fundamental para cualquier tipo de producción de bienes o servicios.
Responsabilidad social en los negocios inmobiliarios

El profesional corredor, tras la búsqueda la información general, debe siempre
considerar los aspectos legales, económicos y técnicos. En la actualidad tenemos
herramientas tecnológicas que nos permiten estar constantemente informados en todos
los ámbitos, por lo tanto, no será excusa la inobservancia o desconocimiento de una
situación cuando, como profesionales, conocemos los elementos de impacto sobre el
producto inmobiliario.
El mercado inmobiliario está conformado por un Efectuar el estudio del mercado/plaza
es la clave del éxito de comercialización de cualquier producto y de todo servicio, puesto
que el marketing permite:
1- ¿Cómo procederá el profesional?
Abordando una investigación completa y segmentada del rubro inmobiliario: tipo
de producto: habitacional, comercial, fabril; calidades constructivas; finalidad de uso, y
posibilidades de negocio (compraventa, locación).
2- ¿Qué obtendrá?
Una información cuantitativa y cualitativa: de mercado plaza, productor y su tipo de
producto, y del consumidor de servicios y productos inmobiliarios.
3- ¿En qué se centrará?
En conocer el perfil de los consumidores: determinar target, poder adquisitivo y
principal móvil económico de la plaza comercial.
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INMOBILIARIA
4- ¿Qué estudiará?
Las factibilidades para establecer el concepto del producto e identificar
componentes de impacto: analiza la idea del proyecto inmobiliario, observa las normas
que establece el Código de Edificación para el sector, entre otros.
5- ¿Qué analizará?
La inversión/financiación posible: determinación de fondo originario. Tener presente
alternativas y posible retroalimentación. Tomar previsiones económicas con fondos de
reservas.
6- ¿A qué deberá atenerse?
Al impacto legal: normas impositivas/fiscales/ laborales. Contratos oportunos:
fideicomiso. Constitución de derechos reales de garantía, resoluciones bancarias,
etcétera.
7- ¿Cuál es la dinámica esencial?
La desmitificación de conceptos: para plantear hipótesis variadas y, así, lograr
alternativas de gestión para alcanzar el objetivo. Proceso nutrido conforme la
información obtenida del mercado.
El mercado inmobiliario esta conformado por un grupo de consumidores potenciales que
quieren satisfacer la necesidad de adquisición o de uso de un producto inmobiliario,
mediante una transacción (acuerdo oneroso) de negocio con el vendedor/productor
inmobiliario de la plaza comercial. Podemos destacar cinco ejes de referencia para
trabajar el negocio:
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INMOBILIARIA
Tipos de promoción
Dentro de los negocios inmobiliarios circulan dos acepciones para la frase “promoción
inmobiliaria”, una está relacionada con el marketing publicitario y la otra (muy disímil)
se vincula con la producción inmobiliaria, es decir, con la construcción del producto o la
concreción del objeto de comercialización. La promoción y comercialización de bienes
raíces, Se suscita cuando una persona física o empresa organizada participa tanto en la
construcción de un edificio como en su posterior venta, alquiler o administración, tras la
ejecución de un desarrollo inmobiliario.
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INMOBILIARIA
El promotor puede proveer el desarrollo con un producto nuevo o bien brindar un
producto usado. En el primer caso hablamos de una edificación a estrenar (para venta o
locación) y en el segundo caso, de poner a disposición para el negocio inmobiliario
propiedades con cierta antigüedad o en estado de demolición, a fin de negociar para
participar con un producto en un proyecto de desarrollo inmobiliario que brinde
beneficios.
Para generar una promoción multiparticipativa (desarrollo de un proyecto de
envergadura) se recurre a varios promotores dispuestos a financiar la construcción con
el aporte de capitales, materiales, terreno, know-how (idea, diseño, control de ejecución,
etcétera). Aquí intervienen contratistas de recursos humanos, operarios, técnicos, entre
otros; asociados o unidos bajo la circunstancia de un contrato como el fideicomiso o bien
bajo un fiduciario que contrata a la constructora.
Promoción inmobiliaria en este milenio

DESARROLLO Y PROMOCIÓN INMOBILIARIA DESDE EL ÁMBITO PRIVADO
Los capitales que participan en este ámbito corresponden puramente al sector privado.
Son promotores de un proyecto sobre las ventajas que ofrece el mercado-plaza, crean un
producto que satisfaga la demanda, según el segmento social.
DESARROLLO Y PROMOCIÓN INMOBILIARIA DESDE EL ÁMBITO PÚBLICO
Mediante leyes especiales el Estado (nacional, provincial y/o municipal) se transforma
en el ente promotor para el desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios
urbanísticos, por ejemplo: promoción de un plan para viviendas sociales.
DESARROLLO Y PROMOCIÓN INMOBILIARIA DESDE UNA PERSPECTIVA MIXTA
En los emprendimientos mixtos participan el sector privado y el público para generar
espacios habitacionales. Suelen originarse en la necesidad que tiene el Estado de dotar
de infraestructura en barriadas, generar nuevas fuentes de trabajo y de producción,
como así también en la revalorización inmobiliaria de ciertos sectores de la ciudad o
suburbios.
El Estado busca el desarrollo social a través de la obra pública y da participación a
inversionistas privados que, con su intervención, facilitan los objetivos estatales y a su
vez satisfacen sus propios objetivos de rentabilidad económica.
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INMOBILIARIA
U3-Desarrollos inmobiliarios urbanos
Desarrollos urbanos en dispersión
El rasgo característico de un espacio urbano, que está dado por: a) su población (cantidad
de habitantes) y b) su extensión territorial y su dotación de todo tipo de infraestructuras.
A estos dos ejes hay que integrar la particularidad de las funciones económicas propias,
concentradas en actividades de producción, servicios y empleos.
¿Dónde se asienta la población?
Toda población se asienta y proyecta sobre un espacio terrenal, percibido y concebido
en base a pensamientos e idiosincrasias del grupo humano, pues el raciocinio colectivo
está destinado a caracterizar la ciudad, en donde coexisten varios sistemas
interrelacionados (cultural, religioso, comercial, laboral, producción, etcétera).
¿Cómo es la estructura del espacio urbano?
La estructura que ocupa el espacio urbano evidencia factores tales como la zonificación,
el emplazamiento, la infraestructura, entre otros que conforman la particularidad física
urbana, expresamente delineada en una norma que indica el debido factor de ocupación
del suelo.
Características de la urbanización en dispersion:

En algunos espacios urbanos se confunde el horizonte con el paisaje suburbano a modo
de ampliación del contexto ambiental urbano, pues sucede una suerte de integración de
ciudad con campo (urbano-rural). Esta proximidad del área urbana con las áreas
naturales como montañas, bosques, cauce de ríos o arroyos, lagos, contacto con flora y
fauna autóctona, etcétera generan el efecto dispersión.
En estas urbanizaciones pueden crearse parcelas de tamaño tipo o de mayores
superficies individuales para el dominio, generando -en teoría- un espacio sensible para
una mejor calidad de vida compatible con el medio ambiente natural, sin sufrir el impacto
que produce el conglomerado de la urbe en sus constantes movimientos.
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INMOBILIARIA
Ocupación del suelo
El factor de ocupación del suelo (FOS/FOT)
FOS = Factor de Ocupación del Suelo
Es el porcentaje de la superficie total del terreno que puede ocupar la proyección
horizontal de una construcción de todos los niveles del edificio. Este factor tiene carácter
de máximo, no puede ser superado.
FOT = Factor de Ocupación Total
Es el factor que determina los máximos metros cuadrados a construir en el terreno
tomado como referencia. Este número multiplicado por la superficie total de la parcela
determinará la máxima superficie edificable.
Tanto el FOS y el FOT Varían según las zonas establecidas en el código de edificación
del lugar en donde se encuentra el terreno a construir o edificar.
Para obtener el mejor aprovechamiento de metros cuadrados construibles hay que
conocer lo que el código indica, en cuanto a la altura máxima permitida como así también
al perfil de zona establecido en las ordenanzas de cada ciudad.
Ejemplo de aplicación:
1. En Zona G3 el FOS es del 70% y el FOT del 2%, esto significa que podremos edificar
como máximo una proyección de 252m2 sobre el terreno, número que resulta de
multiplicar los 360m2 de superficie total del lote por el 70%, (360m2 x 0,70 =
252m2). Y una ocupación total de 720m2 que resulta de multiplicar la superficie
del terreno por el factor 2 (360m2 x 2 = 720m2).
Este valor restado a la ocupación del suelo y dividido por los niveles que nos
determina la altura máxima nos dará aproximadamente la cantidad de m2 a
edificar por piso; vemos que esta Zona es de planta baja más tres niveles por tener
una altura máxima de 12m, es decir: 720mts.2 – 252mts.2 = 468mts.2 % 3= 156
mts.2.
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INMOBILIARIA
En el ámbito de los negocios inmobiliarios, si bien el corredor no es quien diseña,
promueve y desarrolla individualmente un proyecto de inversión inmobiliaria. Ya que es
un trabajo multidisciplinario, debe estar informado de las competencias que inciden en
su ámbito de gestión, a los fines de poder asesorar correctamente a su cliente para el
eventual negocio
Impacto “crowdfunding” en los negocios inmobiliarios

El novedoso vocablo crowdfunding se emplea para designar al financiamiento colectivo,
es decir, un grupo de personas que realizan distintos tipos de aportes o inversiones por
medio de plataformas virtuales que los conecta y comunica online.
Esta herramienta de financiamiento se puede emplear en todo tipo de negocio, ya sea
para la producción de bienes o servicios llevada a cabo por personas particulares o bien
para empresas de negocios, emprendedores, promotores, entre otros, para el fondeo o
conformación de pozos a los fines de ejecutar proyectos que en ocasiones logran
recaudar muchísimo dinero al año en conjunto.
Pasos del crowdfunding inmobiliario

• Proyectos (selección, escenario)
La empresa “selecciona los proyectos que tengan el menor riesgo constructivo,
financiero y comercial” Puesto que deben controlar el proceso, son responsables
ante su comunidad de inversores. Además, promociona y publicita los proyectos
en la plataforma online.
• Herramienta legal
Luego “una fiduciaria reconocida y en vinculación con los promotores de la idea
arma la estructura legal para permitir el acceso de los inversores” Donde se dejan
plasmadas las condiciones financieras y los beneficios que surgirán de un proceso
intangible.
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INMOBILIARIA
• Gestión primaria
Los clientes e inversores son captados y atendidos por las inmobiliarias que les
ofrecen los productos (a futuro), también de forma individual pueden
autogestionar su inversión a través de la web.
• Dinámica de gestión
Determinado el proyecto, “el sitio centraliza y coordina la interacción de los
clientes con el fideicomiso para completar el fondeo necesario
• Avance del “fondeo”
“Una fiduciaria reconocida y externa a la empresa de crowdfunding, administra los
fondos para asegurar el manejo transparente de los mismos”, para cumplir el
objetivo del contrato de fideicomiso. Esto representa el “pozo” financiero del
proyecto para el desarrollo inmobiliario.
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INMOBILIARIA
U4- Arrendamientos Rurales – Derecho real de
superficie
Arrendamiento rural y aparcerías.
Las relaciones contractuales emergen ante la posibilidad de variados negocios y la
propiedad inmueble rural genera una serie de alternativas económicas que están ligadas
a la producción primaria y a la economía de un Estado.
El management es una herramienta de trabajo eficaz para toda gestión de negocios. Y el
campo, inmueble con capacidad de producción y de beneficios económicos, no está
excluido de la nómina del gerenciamiento eficiente.
En la actualidad, el propietario de un campo (productor agropecuario individual) sabe y
comprende la necesidad de tener estratégicamente organizada su gestión de producción.
Esto no solo favorece a su patrimonio; por pertenecer a la producción primara incide
directamente en el consumidor y, por ende, en la economía del país.
Las tecnologías y las herramientas administrativas han logrado adecuar y desarrollar
desde la producción primaria con el laboreo de la tierra tradicional a una producción
eficiente y tecnificada de productos primarios, los que en la actualidad se ven
comprometidos con normas legales y ambientales.
Plan de administración de un campo

¿Cuál es el plan de administración inicial?
La administración traza un plan en donde se evidencia, en principio, el conocimiento de
la tierra, el campo y sus condiciones de producir en cantidad y calidad, conforme su
aptitud.
¿Cómo avanza la gestión de administración en producción?
Mediante un proceso de control sobre la evolución de la producción. A modo de ejemplo,
luego de sembrar: control y cuidado sobre plagas, impacto ambiental, casos fortuitos,
etcétera.
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INMOBILIARIA
¿Qué proceso se evidencia con la producción destinada al consumo?
En el trayecto de comercialización del producto, se coordina no sólo un chequeo general
de la producción, además continúa la información sobre el futuro destino del producto.
En este proceso pueden surgir una serie de relaciones contractuales, por ejemplo:
traslados, depósitos, financiación, certificaciones sanitarias, ratificación de marcas y
seguimiento de trazabilidad, etcétera; según el producto del que se trate.
Los agronegocios integran todas las actividades económicas asociadas a la producción

que genera el inmueble rural, entre ellas podemos mencionar:
✓ El negocio inmobiliario rural: el campo y su valor, compraventa, arrendamientos

y aparcerías.
✓ La producción agropecuaria: agrícola, ganadera o mixta y otras variantes, por
ejemplo, la forestal.
✓ Producción de insumos y equipos inherentes a la producción: bienes de
capital, herramientas y maquinarias.
✓ Trayecto del producto hacia la comercialización: centro de acopio (silos-
almacenamientos), ferias ganaderas (remates), frigoríficos, clasificación del
producto (granos, carne), empaque y distribución (interna o externa).
✓ Industrialización y mercado de consumo: logística, precio del producto al
intermediario y/o directo al consumidor, consumo interno o exportación,
cumplimiento de normas locales e internacionales (técnicas, fiscales, financieras,
etcétera).
En el sector rural, la situación de la comercialización del producto y las posibilidades
financieras del sector agropecuario serán el índice de información principal para todo
tipo de negociación: inmobiliaria, mobiliaria y de semovientes.
Tenemos por un lado la administración inmobiliaria en sí, es decir, la tarea de controlar
el cumplimiento de las obligaciones que nacen de un contrato, que en este caso puede
ser de arrendamiento de la propiedad rural a tranquera cerrada, de aparcería en un
potrero delimitado, de pastoreo en un sector de la propiedad rural, etcétera;
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INMOBILIARIA
Y por otro lado, la tarea propiamente dicha de administrar la propiedad rural y todo su
sistema de producción: cuidado del campo y maquinarias, informe de estados contables
(ingresos-egresos), entre otros rubros involucrados en la explotación agropecuaria.
Contratos Rurales
Características de la relación contractual
Para abordar el contenido contractual es necesario tener presente que estos contratos
se regulan por ley especial y no están contemplados de manera directa en el Código Civil
y Comercial de la Nación, si bien le compete la regulación general, pues, se rigen en
Argentina por la Ley 13.2461, modificada por la Ley 22.2982, de arrendamientos y
aparcerías rurales.
El profesional martillero y corredor debe trabajar desde la perspectiva de la mobiliaria
e inmobiliaria rural, puesto que necesariamente surgirán una serie de negocios
relacionados al inmueble sujeto a la explotación agropecuaria
En algunas ocasiones los propietarios de un campo residen en la ciudad y por motivos
personales no pueden llevar adelante la explotación del inmueble, por lo que es oportuno
tener a mano posibilidades contractuales que permitan asistir con un correcto
asesoramiento a estos clientes, a los fines de alcanzar un beneficio económico tras el
arrendamiento rural e incluso considerar la posibilidad de contratos accidentales como
la aparcería o un eventual pastoreo.
El contrato agrario es uno de los medios que le dan vida al campo, como empresa
productora. Le permite la posibilidad de rentabilidad y capitalización con ingresos de
producción en plazos determinados (ciclos productivos), cuyas características generales
son:
¿Cómo es la vinculación en este tipo de contratos?
Será la vinculación de un sujeto al goce de la tierra, donde se evidencian beneficios
compartidos.
¿Cómo es la obligación entre sujetos?
La obligación de sujetos propietario y empresario-productor es una relación
consensuada para el uso temporario de la tierra.
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INMOBILIARIA
¿Cómo se inicia el negocio?
El contrato parte de la organización en el derecho a la explotación y la obligación a
cumplir con el canon determinado.
Características del contrato agrario
Regulación sobre contratos de arrendamiento y aparcerías

✓ Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso
y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos,
con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones,
y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero
El contrato presenta consecuentemente los siguientes caracteres: consensual,
oneroso, bilateral, conmutativo( las prestaciones se hallan determinado desde
el principio para las partes), intuitu personae, de tracto sucesivo.
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INMOBILIARIA
✓ Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otros animales
o un predio rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos
de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualquiera de sus
especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos.
Tipos de aparcería
✓ AGRICOLA
El contrato estará destinado a la actividad del agro, es decir, la producción de
granos, la siembra y la cosecha (semillas de cereales, oleaginosas y legumbres,
entre otros), con la finalidad de distribuir los beneficios de la forma que se haya
convenido.
✓ PECUARIA
El contrato está vinculado a la producción ganadera, es decir, a la producción con
semovientes (bovinos, equinos, ovino, caprino). Los beneficios económicos surgen
directamente del tipo de producto (naturaleza animal).
✓ MIXTA
El contrato será en base a una producción agropecuaria, las dos tareas rurales de
manera simultánea, tras la ejecución de una explotación mixta.
Contratos agrarios usuales
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INMOBILIARIA
Es necesario que el profesional martillero y corredor tome conocimiento de la

reglamentación especial que rige en nuestro país para este tipo de contratos, tanto como
comprender que el inmueble rural contiene una gran variedad de posibilidades de
negocios y que en dicho ámbito también se incursiona en innovadoras relaciones
contractuales.
Consideraciones sobre el derecho real de superficie

El derecho real de superficie está contenido en la ley 25.509, la que regulaba solo sobre
“el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por los titulares de
dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o silvicultura”7.
Pero actualmente, con la vigencia del Código unificado, se amplían sus variantes de
aplicación en el uso, coexistiendo de modo separado el derecho real de superficie -
temporario- de la propiedad del titular del dominio -perpetuo-.
Es un derecho real temporario cuyos plazos máximos varían entre 50 o 70 años, según
el tipo de uso (plantaciones o construcciones).
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INMOBILIARIA
El Código Civil y Comercial nos indica que el derecho de superficie debe ser otorgado por
el dueño de un inmueble, es decir, el propietario. En el rubro de los negocios
inmobiliarios urbanos se podrían considerar las siguientes perspectivas:
¿Qué se puede -en lo urbano- dar en D.R. de superficie y en qué plazo?

Se puede dar el derecho de superficie para continuar la construcción sobre el inmueble,
sabiendo que hay hasta 70 años, ya que tiene un costo hundido o consumido por el
tiempo que no hay que reponer. Es como trazar una línea entre el negocio inmobiliario
paralizado y la nueva promoción para avanzar sobre el mismo proyecto o sobre una
nueva propuesta.
¿Qué se puede negociar y en qué plazos?

Se puede vender un departamento o un terreno de un loteo, sobre un derecho de
superficie, pero teniendo en cuenta que ese negocio tiene un plazo fijo. Cuando se vence
el plazo, el dueño-propietario del dominio se queda con lo desarrollado. Recordemos que
el dueño del derecho de superficie tiene un título de propiedad, pero no es a perpetuidad
como el dominio, sino temporario.
El futuro martillero y corredor debe estar atento a todas las alternativas que hoy nos
propone el ámbito de los negocios inmobiliarios, cuyo significativo impacto desde la
órbita legal se traduce en materia de derechos reales el nuevo Código Civil y Comercial.
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INMOBILIARIA
MODULO 4- VIDEO CONCEPTUAL
Promoción inmobiliaria
Es importante que el profesional, en el corretaje inmobiliario comprenda que la palabra

Promoción tiene un doble uso:
Por un lado:
• desde el ámbito publicitario es dar a conocer un producto
• y por el otro lado es generar o producir una cosa, esto es lo que se vincula con el
desarrollo de un proyecto inmobiliario
Como todo proyecto tambien tiene un ideario que le permite avanzar por etapas hasta
alcanzar el producto anhelado.
El MARKETING: estudio del mercado, es una herramienta muy importante ya que desde
la información que arroja permite ciertamente definir el producto que el cliente
consumidor anhela adquirir. Por lo tanto el grupo desarrollador trabaja
multidiciplinariamente en la promoción del bien raíz.
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INMOBILIARIA
En el ámbito de lo negocios inmobiliarios urbanos , cualquier tipo de persona puede ser
promotor de un producto inmobiliario ya sea por que es un inversionista que actúa
individualmente o asociados con otros , asi mismo tambien se puede vincular el
emprendimiento de un modo mixto , es decir promocionar un conjunto desde el ámbito
privado y publico y en este caso será necesario una norma que regule al respecto e
impacte en el proyecto de inversión privada
Hay ciudades donde sus órganos legislativos, en base a un proyecto del ejecutivo actúan
de modo directo en las promociones inmobiliarias. Por ejemplo, dictan una norma de
Promoción Industrial donde los inmuebles construidos quedan exentos de impuestos en
la medida que sean de empleo para la industria y generen puestos de trabajo.
Otro ejemplo seria una norma de promoción turística , donde de igual modo con
exenciones , los inversionistas construyan edificios hoteleros.
Tambien puede ser el caso mediante una concertación publica y privada, se dicte una
ordenanza que :
• cambie el uso del suelo
• y se autoricen parcelas de menor superficie destinadas para barriadas sociales
En síntesis, si el promotor inmobiliario es del Sector Privado considerara la factibilidad

de diseñar su proyecto y avanzar en la promoción de un producto inmobiliario adaptadas
a las demandas del consumidor. Asi mismo podrá tener según el caso vinculación
necesaria con el Sector Publico
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Resumen Administracion y Gestion Inmobiliaria M3 - M4

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ADMINISTRACION Y GESTION

¿Cuál es el instrumento legal en el régimen de PH?

Antecedentes legales de impacto. Protección a

El régimen de PH. Sujeción al régimen

Normas de sujeción al régimen de PH

¿Qué ocurre con la adecuación de los conjuntos inmobiliarios al régimen de PH?

¿Qué sucede con el reglamento de propiedad horizontal??

2. PH es: dominio y condominio con indivisión forzosa sujetos a un reglamento de

3. Los propietarios conforman un consorcio, el que designa a un administrador

4. El consorcio financia sus expensas comunes, mediante el pago periódico de

Ejes fundamentales del derecho real de propiedad horizontal

El reglamento de PH y el reglamento interno

3. Composición del patrimonio del consorcio.

4. Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la

6. Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.

7. De las asambleas: facultades especiales, determinación de la forma de convocar a

8. Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de

9. El administrador: designación, facultades y obligaciones. Plazo del ejercicio de su

11. Facultades especiales del consejo de propietarios.

¿Cuándo nace el reglamento de PH?

¿Cuáles son las características del reglamento interno?

¿Cuáles son los puntos que destaca el Reglamento de PH?

Órganos de administración en la propiedad horizontal

Extinción de la persona jurídica consorcio de propiedad

¿Qué contiene el Reglamento de PH?

Gestión colectiva mediante asambleas

Temario ordinario posible: Limitar la competencia de la asamblea (solo

Jurisprudencia: …No es admisible que bajo la indeterminada denominación de “asuntos

Ejes de impacto en asamblea

El administrador del consorcio. Representante legal

Registro Público de Administradores de Consorcios (Ley 941 CABA)16

3. ¿Es función propia del martillero y corredor ser administrador de consorcio?

1. Planificación: para abordarla se deben considerar, como primera medida, las

2. Organización: Comprende dos partes

a) Discriminar toda la documentación pertinente del consorcio, para segmentar la

Administración en edificios inteligentes

Gestión administrativa y contable. Expensas

¿Cuál es la obligación del administrador ante los estados contables?

Expensas del consorcio de PH

A modo de referencia general, podemos indicar que en archivo cronológico de

La unidad funcional en el negocio inmobiliario

• Certificados de libre deuda de expensas comunes (ordinarias y extraordinarias),

• Certificación de la existencia, o no, de obligaciones devengadas pero pendientes

• Certificación de la existencia de créditos a cobrar por el consorcio, por ejemplo

• Comunicación al administrador del consorcio de la transferencia de la unidad

El consorcio de un PH, conforme lo señala la regulación en el derecho real de Propiedad

El administrador de Consorcio de PH cumple una función fundamental:

Asi mismo el Consejo de Propietario, conforme al instructivo:

Gestión de administración en conjuntos inmobiliarios.

1- El Código Civil y Comercial y los conjuntos

2- La organización que lleva adelante el profesional que

Consideraciones Jurídicas – Administración

• Están constituidas comúnmente como sociedades, y son integradas (o a las que se

REGIMEN DE GOBIERNO: ESTATUTO

• Incluye órganos de administración y funciones, con previsiones expresas. También

TAREA EJECUTIVA ADMINISTRADOR

PLANOS DEL CLUB. MEMORIA TECNICA

UBICACION DEL CLUB DE CAMPO

• En sectores urbanos, suburbanos o en dispersión. Entorno natural: impacto de una real

• Categorías edilicias especificadas. Propuestas de casa-modelo. Construcciones

Áreas de Trabajo de la administración

Responsabilidad social en los negocios inmobiliarios

Promoción inmobiliaria en este milenio