UNIVERSIDAD NACIONAL DE

INGENIERIA

Facultad de Ingeniera
Civil
Departamento Acadmico de Construccin

CURSO DE TASACION DE INMUEBLES

Ing. ALBERTO RAMIREZ ERAZO

 Setiembre, 2016
INDICE

BASE LEGAL.

I. GENERALIDADES
1. Definiciones generales
2. Definiciones especficas
3. Normas Legales

II. LOS BIENES Y LOS DERECHOS REALES

1. Bienes y Recursos Econmicos.
2. Clasificacin de Bienes.
3. Caractersticas de Bienes Econmicos.
4. Los Bienes Econmicos, Clasificacin
5. Bienes Muebles (Art. 886 del Cdigo Civil)
6. Bienes Inmuebles (Art. 885 del Cdigo Civil)
7. Bienes Parte Integrante y Bienes Accesorios.
8. Bienes Frutos y Bienes Producto.
9. Los Derechos segn el Cdigo Civil del Per
10. Los Derechos Reales Principales: Clases.
11.Los Derechos Reales de Garanta: Clases.

III. TASACION DE PREDIOS URBANOS

1. Definiciones y conceptos
2. Procedimiento general
3. Informe de Tasacin
3.1 Memoria Descriptiva
3.2 Clculos
3.2.2 Tasacin de Terrenos. Casos
3.2.2 Tasacin de la Edificacin Principal, Obras
 Complementarias e Instalaciones Fijas y
Permanentes. Tasacin de Intangibles.
4. Tasacin de Edificaciones bajo el Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad comn
(Inmuebles bajo el ex Rgimen de Propiedad Horizontal).
5. Tasacin de Servidumbres.
6. Tasacin de Usufructos.

IV.- TASACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,

MAQUINARIAS Y EQUIPOS.
1.- Generalidades.
2.- La Tasacin Reglamentaria.
3.- La Depreciacin de Sistemas, Instalaciones y Equipos.
4.- El Valor Comercial.

V.- TASACION DE PROPIEDADES EMPRESARIALES.

1.- Definiciones y conceptos.
2.- Memoria Descriptiva.
3.- Clculos.
3.1.- Valuacin de Equipos.
3.2.- Valuacin de Inmuebles.
3.3.- Valuacin de Instalaciones Fijas y Permanentes e
Instalaciones Mviles.
3.4.- Valuacin de muebles, enseres, equipos de oficina y
repuestos.
3.5.- Valuacin de otros bienes de la empresa.
3.6.- Valuacin de otros bienes muebles e inmuebles
especiales de la empresa.
3.7.- Valuacin de la empresa en marcha.
3.8.- Valuacin de Bienes Intangibles.
VI.- TASACION DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS.
1.- Generalidades
2.- Memoria Descriptiva
3.- Valuacin de Predios Rsticos.
4.- Valuacin de Terrenos Eriazos.
5.- Valuacin de Factores Ecolgicos.
6.- Valuacin de Edificacin y Servicios.
7.- Valuacin de Maquinarias y Equipos Agropecuarios.
8.- Valuacin de cultivos y productos agropecuarios en almacn.
9.- Valuacin de ganado y otros animales.
10.- Valuacin de terrenos rsticos en zonas de expansin urbana
y de islas rusticas.

VII.- VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES.

1.- Mtodos de Tasacin.
1.1.- Mtodo de los costos.
1.2.- Mtodo del mercado.
1.3.- Mtodo del Royalty.
1.4.- Mtodo del Valor agregado.

ANEXOS.-

APNDICES.-

1.- TEORA DEL VALOR

2.- LA DEPRECIACIN
3.- MATEMTICAS FINANCIERAS
4.- RIESGO FINANCIERO
BASE LEGAL.
1.- Ley N 30156: Ley de Organizacin y Funciones del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento.
2.- Decreto Supremo N 010 2014 VIVIENDA: Reglamento de
Organizacin y funciones del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento.
3.- Resolucin Ministerial N 126 2007 VIVIENDA: Reglamento de
Tasaciones del Per, modificada por la R.M.N 266 2012 VIVIENDA
y R.M. N 395 2014 VIVIENDA (7 11 2014).
4.- Decreto Supremo N 054 2013 PCM: Art. 6: procedimiento
para el otorgamiento de servidumbres sobre los terrenos del Estado
para los Proyectos de Inversin.., sealando que la autoridad
competente realizar la valuacin comercial del derecho de
servidumbre y aprobar la constitucin del mismo.
5.- Resolucin Ministerial N 395 2014 VIVIENDA: modifica
artculos IV.A.01 y IV.A.03 del captulo I, Titulo IV: Valuacin de
Servidumbres y Usufructos, del Reglamento nacional de Tasaciones,
para establecer el procedimiento tcnico para el clculo de la tasa de
inters y el clculo del ingreso anual o renta lquida, como parmetros
para la determinacin de servidumbres de predios del Estado
destinados a Proyectos de Inversin.
6.- Resolucin Ministerial N - 2015 VIVIENDA: aprueban Valores
Unitarios Oficiales de Edificacin para las localidades de LIMA
METROPOLITANA y la Provincia Constitucional del Callao, la costa, la
sierra y la selva, vigentes para el Ejercicio Fiscal 2016.
7.- Ley N 27972: Ley Orgnica de Municipalidades
8.- Ley N 28294: Crea el sistema Nacional Integrado de Catastro y su
vinculacin con el Registro de Predios y su Reglamento.
9.- Ley N 27444: Ley del Procedimiento administrativo General.
10.- Ley N 28296: Ley General del Patrimonio Cultural de la Nacin.
11.- Ley N 29060: Ley del Silencio Administrativo.
12.- Ley N 29571: Cdigo de Proteccin y defensa del Consumidor.
 CAPTULO I: GENERALIDADES

I.1 DEFINICIONES GENERALES

1.1 Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento: entidad
Rectora y normativa del Sector Vivienda, Construccin y
Saneamiento del Per.
1.2 Direccin Nacional de Urbanismo: dependencia del Vice
ministerio de Vivienda y Urbanismo.
1.3 Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA): organismo
pblico descentralizado del Sector Vivienda y Construccin.
Tiene la funcin Normativa en materia de Tasaciones
1.4 Vice Ministerio de Vivienda y Urbanismo: dependencia
normativa del Ministerio de vivienda, construccin y
saneamiento.
1.5 Normativa Urbanstica: est referida a la clasificacin del
territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la
zonificacin a los ndices de usos compatibles y a las
densidades.
1.6 ndices Edificatorios: estn referidos al coeficiente de
edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre,
los retiros, el ndice de estacionamiento, etc.
1.7 Edificaciones: son las estructuras arquitectnicas que
requieren cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para
albergar a las personal en el desarrollo de cualquiera de sus
actividades.
1.8 Obra por autoconstruccin: modalidad de obra progresiva y
planificada, que se ejecuta directamente bajo
responsabilidad del propietario con la supervisin adecuada.
1.9 Obra por encargo: es la modalidad que se ejecuta bajo
responsabilidad profesional y direccin tcnica de un
arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin
por el propietario.
 1.10 Supervisin de obra: es el asesoramiento tcnico
profesional y de control de obra efectuado para asegurar la
calidad y seguridad tcnica de la edificacin, as como su
formalidad legal.
1.11 Pre-Declaratoria de Fbrica: es la anotacin preventiva en
el Registro Pblico respectivo, de un proyecto de
Declaratorio de Fbrica elaborada a partir de los planos de
obra y especificaciones tcnicas que cuentan con
aprobacin municipal.
1.12 Saneamiento de Titulacin: es el trmite destinado a obtener
la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre
el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacer-
la idnea para su acceso al registro. Comprende los
trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio o de formacin de ttulos supletorios.
1.13 Documentacin de fecha cierta: son los documentos
privados que se adquiere para acreditar con certeza la
fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l.
Son los siguientes:
a) Documentos privados con firmas, legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo
pericial conforme, respecto de la firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante juez de paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la
respectiva constancia de su ingreso a la notara.
1.14 Casco habitable: es la edificacin que cuenta con
estructuras, muros, falsos pisos y/o contra pisos, techos,
instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios
puertas y ventanas exteriores puerta de bao y acabados
exteriores con excepcin de pintura.
1.15 rea Construida: es el rea encerrada dentro de los para-
mentos de la edificacin principal mas las obras completa-
rias necesarias para que la edificacin cumpla con sus
funciones para el cual fue diseado.
1.16 rea Techada: es el rea encerrada por el permetro de la
proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura,
sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los
espacios con dobles o mayores alturas. Excluye la
proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
1.17 rea Ocupada: Es el rea total del piso correspondiente
que incluye reas techadas y reas libres, cercos, etc.
1.18 rea Libre: en el primer piso, es el rea resultante de la
diferencia entre el rea del terreno y el rea tachada de ese
piso de la edificacin. En los pisos superiores, es el rea
resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea
techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan
los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del
primer piso.
1.19 Certificado de Finalizacin de Obra: es el documento
otorgado por la municipalidad y certifica que la obra
finalizada cumple con los parmetros urbansticos y
edificatorios vigentes y que los planos de obra
(arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en
su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
1.20 Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios:
contienen las disposiciones que determinan la normatividad
urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los
respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos
integrantes.
1.21 Declaratoria de Fbrica: es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra. Se realiza mediante
una declaracin del propietario, que cumple las
formalidades y trmites establecidos por la ley. Se formaliza
a travs del FUO o por escritura pblica, segn sea el caso.
1.22 Certificado de Numeracin: documento expedido por la mu-
nicipalidad competente luego de la conformidad de obra.
1.23 Declaracin Jurada de Auto avalo: documento presentado
en la municipalidad de la jurisdiccin del predio urbano,
luego de haber adquirido un terreno, haber culminado una
edificacin o luego de haber culminado una modificacin o
ampliacin cuyo valor de obra supere los 5 UIT.
1.24 Copia Literal (de un bien inmueble): documento expedido
por los registros pblicos (SUNARP), luego de haber
culminado un trmite de inscripcin de un bien inmueble.
1.25 Ttulo de Propiedad: documento expedido por una Notara
como resultado de haber culminado un trmite de traslado
de dominio (generalmente, una compra venta).
1.26 Minuta de Compra-Venta: documento privado elaborado por
un abogado y suscrito por el vendedor y comprador, en el
caso de un bien inmueble.
1.27 Ficha Registral (de un bien inmueble): nmero de registro
de la inscripcin de un bien inmueble en la SUNARP. Hoy
en da se la denomina Partida Electrnica.
1.28 Independizacin (de bienes inmuebles): acto tcnico y legal
mediante el cual se separa una edificacin matriz, en
unidades inmobiliarias con Propietarios de dominio
exclusivo y bienes y reas de de uso comn.
1.29 Escritura de Independizacin: acto de independizacin de
una edificacin matriz en varias Unidades Inmobiliarias
con propietarios diferentes y tramitado ante Notara.
1.30 Reglamento Interno de Independizacin: acto previo a la
 independizacin de un inmueble matriz, que contiene las
reglas que deben respetar los ocupantes del predio inde-
pendizado, sean propietarios, inquilinos u ocupantes de
buena fe.
1.31 reas de Dominio Exclusivo o de Propiedad Exclusiva: son
las Unidades Inmobiliarias resultantes de la independizacio
de una edificacin matriz.
1.32 reas de Uso Comn: son las reas comunes de propiedad
de todos los propietarios de las Unidades Inmobiliarias de
dominio exclusivo, resultado de un acto de independizacin.
1.33 Bienes de uso comn: son aquellos bienes comunes de
propiedad colectiva pertenecientes a todos los propietarios
de Unidades Inmobiliarias de dominio exclusivo.
1.34 Zona de expansin urbana: es el rea constituida por
terrenos rsticos que han sido considerada en los planes de
desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de
sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.
1.35 Terrenos rsticos en zona de expansin urbana: son
aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se
encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de
uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en
los planes de desarrollo oficiales.
1.36 Isla rstica: aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas,
circundado por zonas habilitadas y que mantiene su
condicin legal de rstico.
1.37 Unidades Inmobiliarias: son los terrenos sin edificar, las
edificaciones, los aires de secciones de cualquiera de ellos
que sean factibles de independizar y cuyos derechos sean
susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico
respectivo.
1.38 Departamento en edificio: son unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
 industrial o mixto, ubicadas en la edificacin de ms de 1
piso, que cuenta con bienes y servicios comunes.
1.39 Otras unidades Inmobiliarias con bienes comunes: son
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptible
de independizacin, edificadas sobre un terreno de
propiedad comn.
1.40 Casas en Quinta: son unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas
unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que
cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va
pblica urbanizada, en calidad de bien comn.

I.2 DEFINICIONES ESPECFICAS

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per : tiene por
finalidad, establecer las definiciones, conceptos, criterios y
procedimientos tcnicos normativos para realizar la valuacin de
bienes muebles e inmuebles.

El reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de

medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos
directos (costos), indirectos (renta a valor actual) u otros
debidamente sustentados.

El uso del Reglamento Nacional de Tasaciones es obligatorio en

los casos en que se trate de practicar una VALUACIN
REGLAMENTARIA o COMERCIAL en la que el estado intervenga
y para la realizacin de valuaciones reglamentarias que sean
solicitadas por terceros.

Tasacin Valuacin : procedimiento mediante el cual el perito

valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha, para estimar el valor
razonable y justo del bien.

Tasacin Valuacin Reglamentaria : procedimiento cuando los

valores que se utilizan en la pericia corresponden a los
ARANCELES DE TERRENOS OFICIALES Y VALORES
UNITARIOS DE EDIFICACIN oficiales, que son aprobados
mediante dispositivos legales pertinentes.

Tasacin Valuacin Comercial : Cuando los valores utilizados

en los clculos, corresponden a los del libre mercado.

Perito Valuador : Profesional colegiado que, en razn de sus

estudios y experiencia, est debidamente capacitado para
efectuar la valuacin de un bien. La exigencia de colegiatura no
es aplicable en los casos de campos de actividad que no son
materia de colegiacin.

El perito valuador debe precisar la fecha de la informacin

tcnica y de precios que est utilizando. Cuando la valuacin es
retrospectiva debe resaltarse tal condicin.

Informe Tcnico de Tasacin : Es el documento que contiene la

valuacin de un bien que debe estar firmado por el profesional
responsable. Consta de 3 partes:
a) Memoria Descriptiva
b) Valuacin Clculos
c) Anexos

Valor Comercial : Es el que se obtiene por la compra-venta de un

bien, en la fecha de valuacin. En su determinacin se considera
a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas
del bien valuado.

Valor de Realizacin : Es el que se obtiene por la compra-venta

de un bien tomando como base el valor comercial, al cual se
aplica un factor que toma en cuenta la necesidad de realizar el
bien (compra-venta) en el menor tiempo posible, factor que debe
ser justificado por el perito.

Predio : Se considera as a los terrenos, a las edificaciones e

instalaciones fijas y permanentes, que constituyen parte
integrante de ellos y que no pueden ser separados, sin alterar,
deteriorarse o destruir la edificacin principal.

Terreno Urbano : Es aquel ubicado en un centro poblado y

destinado para uso de vivienda, comercio, industria o cualquier
otro fin urbano. Tambin comprende a los terrenos, sin edificar
siempre que cuenten con los servicios propios del centro
poblado. Tambin los que tengan terminadas y recibidas sus
obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.

Edificaciones : Son las construcciones en general.

Valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios de

Edificacin Oficiales: Son aquellos que han sido determinados
por la EX CONATA y aprobados por los dispositivos legales
correspondientes del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento.

Factor de Oficializacin: es la cifra por la que hay que

multiplicar el Costo Directo real de las obras complementarias e
 instalaciones fijas y permanentes, para que este resultado pueda
ser sumado al valor de tasacin del terreno y al de la edificacin
principal.

I.3. NORMAS LEGALES

2.1 Resolucin Ministerial N 126-2007-Vivienda: Aprueba
Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, compuesto
de 6 ttulos, 31 captulos y 209 artculos.
2.2 D.S. N 025-2006-VIVIENDA: se aprueba la fusin por
absorcin del CONATA con el Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, siendo esta la entidad
incorporante.
2.4 Oficio N 2376-2006-VIVIENDA-CLC: Comisin liquidadora
del CONATA solicita aprobacin del nuevo Reglamento
Nacional de Tasaciones.
2.5 R.M. N 291-2006-VIVIENDA: Direccin Nacional de
Urbanismo, del Ministerio de Vivienda absorbe los rganos
y dependencias a cargo de la funcin normativa del
CONATA.
2.6 D.S. N 002-2002-VIVIENDA:
2.7 D. S. N 035-2006-VIVIENDA:
2.8 R.M.N 098-2006-VIVIENDA: Derogado por R.M N126-
2007 - VIVIENDA.

C APTULO II.- BIENES Y DERECHOS

1. BIENES Y RECURSOS ECONMICOS
Bien : Cualquier capaz de satisfacer una necesidad: leche, libros,
aire.
Recurso Natural : Objetos materiales que la naturaleza brinda
hombre para la satisfaccin de sus necesidades.
Materia Prima : Elementos o cosas que el hombre utiliza para la
produccin de los Bienes Econmicos (M.P. se transforma en
Riqueza) Ej. Hierro, bosques, peces son recursos naturales que
mediante la transformacin o procesamiento adecuado se
transforma en Riqueza: acero, madera, conservas, etc.

Riqueza : Abundancia de bienes, dinero, valores de toda especie

fortuna. Generalmente son cosas MATERIALES. Tambin conjunto
de Bienes Econmicos de que dispone el hombre / nacin para la
satisfaccin de sus necesidades.

Servicio : Son INMATERIALES. Prestacin de atencin, auxilio,

asesora, etc, de otras personas para la satisfaccin de nuestras
necesidades: mdico, abogado, maestro, etc.

Utilidad : (Viene del latn UTIL=usar, service de). Capacidad que

tiene un bien para satisface una necesidad.
- Propiedad de servir o de poder ser usado para algo.
- La utilidad no es una cualidad inherente a las cosas. Es una
circunstancia de las cosas que es consecuencia de su relacin
con las necesidades del hombre. Por lo tanto los bienes NO son
tiles.
- Todo bien que satisface una necesidad produce una UTILIDAD.
- Un objeto que no sirve para nada, que no produce utilidad, NO
ES UN BIEN.
2. CLASIFICACIN DE LOS BIENES
 a) Bienes LIBRES, gratuitos o NO Econom.- Estn libres y en
abundancia. A nadies pertenecen en particulr. No se requiere
mayor esfuerzo para aprovechar los: agua, el aire, la luz, etc.
b) B. NATURALES.- Cosas que NO han sido modificados por el
hombre, para su uso: la tierra, los animales salvajes, los
vegetales, el calor del sol, etc, el clima, etc.
c) B. HUMANOS.- Son los seres humanos y sus facultades
fsicas y mentales, utilizadas para la satisfaccin de
necesidades.
d) B. MIXTOS.- Aquellos resultantes de la intervencin de la
mano del hombre sobre los B.libres y/o Naturales.
e) B. ECONMICOS.- Son escasos y difciles de obtener. El
hombre los debe producir mediante esfuerzo. Es una cosa que
posee Valor Metlico

3. CARACTERSTICA DE LOS BIENES ECONMICOS

1. Son escasos: requieren constante reproduccin

2. Son transferibles: pueden ser cambiados por otros bienes o por
dineros (poseen valor de marcado)

4. LOS BIENES ECONMICOS: CLASIFICACIN

1. Por su NATURALEZA
a) Materiales: Tienen existencia fsica. Se perciben por los
sentidos: un libro.
b) Inmateriales: carecen de existencia fsica. Son productos
abstractos del espritu humano: las ideas, las teoras, etc.

2. Por su DURACIN
 a) Fungibles: Los que se extinguen en el primer uso: fruta,
cigarro.
b) No fungigles: Durn uss. Se extinguen con el tiempo y con
el uso: ropa.

3. Por su UTILIZACIN
a) De disfrute: se consumen directamente, sin transformacin
alguna: leche.
b) De Produccin: requieren transferencia previa para su
consumo: mantequilla.

4. Por su Cualidad Jurdica

a) Muebles: Se trasladan de un lugar a otro: escritorio
b) Inmuebles: No se pueden trasladar de un lugar a otro, con
el riego de destruirse: casas, terrenos. Excepcin:
aeronaves. Trenes, etc.
c) Semovientes: pueden moverse por s mismos: ganado.

5. Por su Funcin
a) B. de Consumo Final: pueden disfrutarse de inmediato:
alimentos.
b) B. de Capital (Insumos): se emplea en la produccin de
otros bienes: acero.

5. BIENES MUEBLES (art. 886 del Cdigo Civil)

1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.
3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4. Las materiales de construccin o procedentes de una demolicin
sino estn unidos al suelo.
5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde
conste la adquisicin de crditos o derechos personales.
 6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres, marcas y otros similares.
7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en
sociedades o asociaciones, auque a stas pertenezcan bienes
inmuebles.
9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

6. BIENES INMUEBLES (art. 885 del Cdigo Civil)

1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2. EL mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de
agua y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.
4. Las naves y aeronaves.
5. Los diques y muelles.
6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante
afectado al servicio.
10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11.Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

7. BIENES PARTES INTEGRANTES Y ACCESORIOS

Es Parte Integrante lo que no puede ser separado sin destruir,

deteriorar o alterar el bien.
Las Partes Integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares.
 Ejemplos: Los ladrillos de un muro, las columnas o ventanas de un
edificio.

Son accesorios los bienes que sin perder su individualidad, estn

permanentemente afectados a un bien principal. Dicha afectacin
solo puede ser realizada por el propietario del bien principal. Los
accesorios carecen de existencia propia y dependen de los otros
bienes a los que estn adheridos.

Ejemplos: El radio de un vehculo, rboles y animales de un predio

rstico, semillas sembradas, tractor en un fundo.

8. BIENES FRUTOS Y BIENES PRODUCTOS

Son frutos los provechos renovables (peridicos) que produce un

bien, sin que alter ni disminuya ni se agote el bien de la cul
proceden. Se producen a intervalos.
Ejemplos: La renta por el alquiler de una casa, los arbitrios
municipales, las cras de ganado, las cosechas en la agricultura,
intereses de un capital, utilidades de un negocio.

Son Productos los provechos no renovables que se extraen de un

bien. Ocasionan el consumo de la casa hasta agotarse.
Ejemplos: Los minerales de un yacimiento, el petrleo de los pozos.
Nota: Estos productos cuando forman parte del yacimiento, se
consideran bienes inmuebles, pero cuando son extrados se
consideran bienes muebles.

9. LOS DERECHOS SEGN EL CDIGO CIVIL DEL PER

Los Derechos son los Poderes Jurdicos que tienen la persona sobre
los bienes, por ser propietario o poseedor, para su aprovechamiento
parcial o total, estableciendo adems la relacin entre ellos. Tales
derechos pueden ser, por ejemplo: vender, gravar, hipotecar, donar,
etc.

El Cdigo Civil regula entre otras cosas, a los bienes y los derechos
sobre ellos. Estn referidos a los Bienes denominados Patrimoniales
Econmicos, es decir aquellos que pueden ser apreciados
valorizados y expresarlos en dinero.

Nota: El Cdigo Civil es el conjunto de disposiciones legales

reunidas en un solo cuerpo, destinado a regir una rama del Derecho
que es la materia Civil.

El Cdigo Civil es el conjunto de disposiciones legales reunidas en

un solo cuerpo, destinado a regir una rama del Derecho que es la
materia Civil.

El Cdigo Civil, en el Libro V, establece los Derechos sobre los

Bienes, de la siguiente manera:

A) Derechos Principales

Propiedad
Posesin
Servidumbre
Usufructo
Superficie

B) Derechos de Garanta
Prenda
 Hipoteca
Anticresis

10. DERECHOS REALES PRINCIPALES: CLASES

I.- DERECHO DE PROPIEDAD

Se denomina Derecho de Propiedad al poder jurdico que permite

al Titular del bien, de usar, disfrutar, disponer, enajenar, gravar y
reivindicar un bien. La accin reivindicatora es imprescriptible,
excepto en caso de adquisicin de un bien por Prescripcin
Adquisitiva de Dominio.
El poder jurdico sobre un bien solo puede ser restringido por
causas de necesidad y utilidad pblicas o causas de inters
social.
Las expropiaciones se rigen por la legislacin pertinente.
Las restricciones establecidas por pacto o acto jurdico para que
tengan efecto respecto de terceros, deben inscribirse en el
Registro respectivo.

Adquisicin de la Propiedad: El Derecho de propiedad se

puede adquirir por:
- Apropiacin
- Accesin
- Transmisin de la propiedad
- Prescripcin adquisitiva de dominio

- Derecho de propiedad por Apropiacin

Son aplicados generalmente a cosas o bienes que no pertenecen
a nadie.
Ejemplo: piedras en terrenos eriazos, tesoros en terrenos sin
dueo, plantas silvestres, animales salvajes peces en cursos de
agua sin dueo.
- Derecho de Propiedad por Accesin
Se origina cuando por circunstancias no predecibles, un bien sin
dueo se une a o adhiere el bien principal con dueo.
Ejemplo: los terrenos que se ganan por modificacin del cauce de
los ros, excepto aquellas porciones de terreno de un fundo con
dueo arrancadas por la fuerza de la naturaleza.
Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueo del
terreno puede optar por quedarse con lo construido, pagando el
promedio entre el costo y el valor actual de la obra, de obligar al
invasor que pague el valor comercial actual del terreno ocupado.
Cuando se edifique de mala fe en terreno ajeno, el dueo puede
exigir la demolicin de lo construido a costo del invasor ms el
pago de una indemnizacin. Tambin puede quedarse con lo
edificado sin obligacin de pago alguno.

- Derecho de Propiedad por transmisin

La transferencia de propiedad de una cosa mueble se efecta
con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
Cuando de buena fe se recibe de otro la posicin de una "cosa
mueble" adquiere el dominio, aunque el enajenante de la
posesin carezca del derecho de hacerlo.

- Derecho de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva

Se denomina as a la adquisicin de una propiedad inmueble por
posicin continua, pacifica y publica durante 10 aos mnimo.
Se adquiere a los 5 aos cuando median justo Titulo y buena fe.

La adquisicin por prescripcin de un bien mueble, requiere la posesin

continua, pacfica y pblica durante 2 aos si hay buena fe y de 4 aos si
no lo hay.
Quien adquiere bienes por prescripcin debe entablar juicio, para que el
juez otorgue Titulo para la inscripcin de la propiedad en el registro
respectivo y para cancelar el asiento que favorece el antiguo propietario.

Extincin de la Propiedad
La Propiedad se extingue por:
Adquisicin del bien por otra persona
Destruccin o prdida total o consumo del bien
Expropiacin
Abandono del bien durante 20 aos, en cuyo caso pasa el predio a!
dominio del Estado

a) Derecho por Propiedad Predial

Se denomina al derecho que tiene el propietario de un predio sobre el
subsuelo y sobresuelo limitados dentro del permetro superficial.
El derecho de propiedad sobre el subsuelo no comprende a los recursos
naturales, yacimientos y restos arqueolgicos u otros bienes regidos por
leyes especiales.
El subsuelo, el sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente, a
individuo distinto que el propietario del suelo o superficie.
La propiedad predial queda sujeto a zonificacin, a los procesos de
habilitacin y subdivisin y a requisitos y limitaciones que establecen las
normas respectivas.
La propiedad predial horizontal, se rige por la legislacin especfica.
El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actividades
para servicios provisorios a las propiedades vecinas, que permitan evitar
un peligro actual o inminente. Por ejemplo, si para construir o tiene
derecho a una indemnizacin por los daos y perjuicios causados.
El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo. Puede cortar las
ramas de los rboles que se extiendan sobre su predio y las races que
lo invadan.
La propiedad de un predio se extingue por:
 Adquisicin del predio por otra persona
Destruccin o prdida total del predio.
Por expropiacin
Por abandono del predio durante 20 aos, en cuyo caso pasa el
dominio del Estado.

b) Derecho por copropiedad

Se define as cuando un predio pertenece por "cuotas ideales" a 2 o ms
personas. Estas cuotas ideales se presumen iguales, salvo prueba en
contrario. Por lo tanto, la participacin de los copropietarios tanto en los
beneficios como en las cargas, est en proporcin directa a sus cuotas
respectivas.

Las decisiones sobre el predio se adoptarn por UNANIMIDAD, para

disponer, gravar, arrendar el predio o introducir modificaciones; y ser
por MAYORA ABSOLUTA, para los actos de administracin
ordinaria.
Los votos se computan por el valor de las cuotas.
Cada copropietario tiene derecho a servirse del predio comn, siempre
que no perjudique el inters de los dems. El derecho de disfrutar
corresponde a cada copropietario. Estos estn obligados a reembolsarse
proporcionalmente los provechos obtenidos del predio.
Todos los copropietarios estn obligados a concurrir, en proporcin a su
cuota, a los gastos de conservacin y al pago de los tributos, cargas y
gravmenes que afecten el bien comn.

c) Derecho de Propiedad por Particin

Se denomina as al derecho que adquieren los copropietarios, al ceder
cada uno a favor de los otros, (permuta) el derecho que tienen sobre
los bienes que no se adjudiquen luego de terminado la participacin del
bien.
Los copropietarios estn obligados a realizar la particin cuando uno de
ellos o el acreedor de cualquiera de ellos lo pidan.
La accin de particin es imprescriptible y ninguno de los copropietarios
ni sus sucesores pueden adquirir por prescripcin los bienes comunes.
Los copropietarios pueden ejecutar la particin por acuerdo unnime.
Tambin puede realizarse mediante sorteo (particin convencional).
Puede diferirse o suspenderse la particin por acuerdo unnime de
los copropietarios.
La copropiedad se extingue por:
Divisin y particin del bien comn
Reunin de todas las cuotas en un solo propietario
Destruccin total del bien
Enajenacin del bien o un tercero
Prdida del derecho de propiedad de los copropietarios

d) Derecho de Propiedad por Medianera

Consiste en el derecho que origina las paredes, cercos o zanjas
ubicados entre 2 predios. Dichos bienes se presumen comunes mientras
no se pruebe lo contrario.
Si la pared que separa 2 predios se ha construido en terreno de uno de
ellos, el vecino puede obtener la medianera pagando la mitad del valor
actual de la obra y del suelo ocupado.
Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera y
servirse de esta sin deteriorarla. Pero no puede abrir ventanas o
claraboyas.
Cualquier colindante puede levantar la pared medianera, siendo de su
cargo los gestos de la reparacin y otros que demande la mayor altura
los colindantes deben contribuir a prorrata la conservacin, reparacin o
reconstruccin de la pared medianera, a no ser que renuncien a la
medianera.

II.- DERECHO DE POSESIN

La posesin se adquiere por la tradicin, salvo los casos de adquisicin
originaria establecidos por ley.
Se denomina as al ejercicio o de hecho de uno o ms poderes
inherentes a la propiedad. No existe posesin cuando existe relacin de
dependencia entre quien conserva la posesin de un bien por ordenes o
a nombre de otro.
La tradicin se realiza mediante la entrega del bien a quien debe recibirlo
o a la persona designada por aquel o por la ley.
La Tradicin tambin se considera realizada:
Cuando cambia el Titulo posesorio de quien lo esta poseyendo.
Cuando se transfiere el bien que esta en poder de un tercero. Existe
coposesin cuando 2 o mas personas posean un mismo bien
conjuntamente.

Clases de Posesin:
I. Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un
Titulo.
Es poseedor mediato, quien otorgo el titulo.
II. La posesin ilegitima es de buena fe cuando el poseedor cree en
su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre
el vicio que invalida su titulo. El poseedor de buena fe hace suyos
los frutos.
El poseedor de mala fe est en la obligacin de entregar los frutos
percibidos. La posesin precaria es la que se ejerce sin titulo alguno, o
cuando el ttulo que se tena ha fenecido.
El poseedor es considerado propietario, mientras no se pruebe lo
contrario. Esta presuncin no puede oponerse el poseedor mediato o al
propietario con derecho inscrito.

La posesin de un bien hace por asumir la posesin de sus accesorios la

posesin de un inmueble hace presumir la posesin de los bienes
muebles que se encuentran dentro de l.

El derecho de posesin se extingue por:

Tradicin Abandono
Ejecucin de Resolucin Judicial.
Destruccin total o prdida del bien

III.- DERECHO DE SERVIDUMBRE

Se denomina as al acto que realiza un propietario de un predio, de
acuerdo a ley, de imponer gravmenes en beneficio de otro. Dicho acto
legal de derecho al dueo del predio dominante para practicar
determinados actos de uso del predio sirviente o para impedir a su
dueo del ejercicio de algunos de sus derechos.
Las servidumbres son inseparables de ambos predios: el sirviente y el
dominante, las servidumbres
son perpetuas, salvo disposicin legal o pacto en contrario.
Las servidumbres son indivisibles, se debe entera a cada uno de los
dueos del predio dominante y por cada uno de los del sirviente.
Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste a favor de los
adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio
sirviente.
Slo las servidumbres "aparentes" pueden adquirirse por prescripcin,
mediante la demostracin de posesin continua durante 5 aos con justo
ttulo y buena fe, o durante 10 aos sin los requisitos citados.
El usufructuario puede constituir servidumbres por el plazo del usufructo,
con conocimiento del propietario.
A falta de disposicin legal o pacto en contrario, el propietario del predio
dominante realizar a su costo las obras requeridas para el ejercicio de
la servidumbre, con la duracin y forma que ocasionen la menor
incomodidad al propietario del predio sirviente.
El propietario del predio dominante no pude aumentar el gravamen del
predio sirviente por hecho o acto propio.
El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o menos
cavar el uso de la servidumbre.
El propietario de 2 predios colindante puede gravar uno con servidumbre
en beneficio del otro.
Las servidumbres se extinguen por destruccin total, voluntaria o
involuntaria de cualquiera de los predios: dominante y sirviente. Pero
reviven por la reedificacin, siempre que pueda hacerse uso de ellas.
La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios
que no tengan salida a los caminos pblicos. Esta servidumbre es
onerosa.
Es decir, al valorizar se debe tener en cuenta los daos y perjuicios
ocasionados al propietario del predio sirviente. Las servidumbres se
extinguen en todos los casos, por el no uso durante 5 aos continuos.

IV.- DERECHO DE USUFRUCTO

Se define as a las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un
bien ajeno. El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no
consumibles. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y
utilidades.
El usufructo se puede constituir por:
Ley que expresamente lo determina
Contrato o acto jurdico unilateral
Testamento

El usufructo es temporal. No puede exceder de 30 aos, en el caso de

haberse constituido a favor de una persona jurdica. Cualquier plazo
mayor se reduce a 30 aos. En el caso de bienes inmuebles de valor
monumental y de propiedad del estado, el plazo mximo de usufructo
ser de 99 aos.
El usufructo, con excepcin del legal, puede ser transferido a ttulo
oneroso o gratuito o ser gravado, siempre y cuando no exista prohibicin
expresa y respetndose su duracin.
Al tomar posesin de un predio, el usufructuario har inventario y
tasacin de los bienes muebles. El inventario y tasacin sern judiciales
cuando se trate del usufructo legal y del testamentario.
El usufructuario no debe realizar ninguna modificacin sustancial del
bien o de su uso. Debe pagar los tributos, las rentas vitalicias y las
pensiones de alimentos que graven los bienes.
El usufructuario no responde del desgaste por el disfruta ordinario del
bien. Pero est obligado a realizar las reparaciones ordinarias, por el uso
normal del bien, y si es de su culpa, alguna reparacin extraordinaria a
su costo.
El propietario puede exigir judicialmente la ejecucin de reparaciones
ordinarias y extraordinarias.
Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y mixtos, pendientes de
realizacin al empezar el usufructo. Y pertenecen al propietario los
pendientes de realizacin al trmino del usufructo.
El usufructo de dinero slo da derecho a percibir la renta (cuasi
usufructo).

El usufructo se extinguen por:

Cumplimiento de los plazos
Prescripcin por el no uso del derecho durante 5 aos continuos.
Consolidacin.
Fallecimiento o renuncia del usufructuario
Destruccin o prdida total del bien.
 Abuso del usufructuario, enajenando o deteriorando los bienes o
dejndolos parecer pro falta de reparaciones ordinarias. El juez
declara la extincin.

El usufructo constituido a favor de sucesivas personas, se extingue al

fallecimiento de la ltima.
Si el usufructo se establece sobre un fundo del cual forma parte un
inmueble que llega a destruirse por uso o accidente, el usufructuario
tiene derecho a gozar del suelo y de los materiales.

VI.- DERECHO DE SUPERFICIE

Se define as a la facultad de tener temporalmente una construccin en
propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Este derecho no
puede durar ms de 99 aos. A su vencimiento, el propietario del suelo
adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo
pacto distinto.
El derecho de superficie puede constituirse por acto formal entre
personas vivas o por testamento.
Este derecho es transmisible, salvo prohibicin expresa.
El derecho de superficie no se extingue por la destruccin de lo
construido la extincin del derecho
de superficie importa la terminacin de los derechos concedidos por el
superficiario a favor de terceros.
11. DERECHOS REALES DE GARANTA: CLASES
I.- PRENDA
Es el derecho que se constituye sobre un bien mueble, mediante su
entrega fsica o jurdica, para as asegurar el cumplimiento de alguna
obligacin por parte del dueo del bien.
La prenda es indivisible y garantiza la obligacin mientras que esta no se
cumpla ntegramente, an cuando dicha obligacin o el bien prendado
sean divisibles.
La prenda se extiende a todos los accesorios del bien.
Los frutos y aumentos del bien prendado pertenecen al propietario, salvo
pacto distinto.
Son requisitos para la validez de la prenda:
Que grave el bien quien sea su propietario o quien est autorizado
legalmente.
Que el bien se entregue fsica o jurdicamente al acreedor, es decir,
cuando queda en poder del deudor. La entrega jurdica slo procede
respecto de bienes muebles inscritos. En este caso, la prenda slo
surte efecto desde su inscripcin en el registro respectivo.

Un bien puede ser gravado con prenda en garanta, de varios crditos y

a favor de varias personas sucesivamente, previo aviso a los acreedores
que ya tiene la misma garanta.
El documento en que consta la prenda debe mencionar la obligacin
principal y contener una descripcin detallada del bien gravado.
El acreedor o el tercero que recibe la prenda tienen la calidad de
depositario. La prenda confiere al acreedor el derecho de retener el bien.
Aunque no se pague la deuda, el acreedor no puede apropiarse del bien
prendado por la cantidad prestada. Es nulo el pacto en contrario. El
acreedor est obligado a cuidar la prenda con la diligencia ordinaria
requerida. El acreedor no puede usar el bien sin el consentimiento del
propietario.
El depositario que abusa de la prenda es responsable de la prdida o
deterioro. Si el bien prendado se deteriora, procede la designacin de un
nuevo depositario.
El que guarda el bien prendado est obligado a devolverlo cuando se
cumpla la obligacin y queda satisfechos los gastos de conservacin,
bajo responsabilidad.
Slo pueden darse en prenda crditos que consten de documento, el
mismo que debe ser entregado al acreedor o, de mediar acuerdo entre
las partes, ser confiado a un tercero o depositado en institucin de
crdito.
Si la prenda consiste en ttulos valores, estos deben ser entregados.
Cuando se trata de ttulos a la orden y nominativos, debe observarse la
ley de la materia.
La prenda de dinero da derecho al acreedor a hacer efectivo su crdito
con cargo al dinero prendado.
La prenda se extingue por:
Extincin de la obligacin que garantiza.
Anulacin, rescisin o resolucin de la obligacin.
Renuncia del acreedor.
Destruccin total del bien.
Expropiacin.
Consolidacin

II.- HIPOTECA
Mediante la hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento
de cualquier obligacin propia o de un tercero.
La hipoteca se constituye por escritura pblica, salvo disposicin
diferente de la ley. Puede ser constituida bajo condicin o plazo.
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
Que sea otorgado por el propietario del inmueble.
 Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o
determinable.
Que el gravamen se inscriba en el Registro de la Propiedad
Inmueble.

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien

hipotecado, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los
seguros y de la expropiacin, salvo pacto distinto.
La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todo los bienes
hipotecados.
La hipoteca puede garantizar una obligacin futura o eventual. No se
puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.
La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del
seguro pagadas por el acreedor y las costas del eventual juicio.
Aunque no se cumpla la obligacin, el acreedor no adquiere la propiedad
del inmueble por el valor de la hipoteca. Es nulo todo pacto en contrario.
El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del monto de la
hipoteca, si ha disminuido el importe de la obligacin, la peticin se
tramita como incidente.

La hipoteca se extingue por:

Extincin de la obligacin que garantiza.
Anulacin, rescisin o resolucin de la obligacin.
Renuncia escrita del acreedor.
Destruccin total del inmueble.
Consolidacin.

III.- ANTICRESIS
Se define as al acto u contrato mediante el cual se entrega un inmueble
en garanta de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de
explotarlo y percibir sus frutos.
El contrato se otorgar por escritura pblica, bajo sancin de nulidad,
expresando la renta del inmueble y el inters que se pacte. La renta del
inmueble se aplicar al pago de los intereses y gastos, y el saldo, si los
hubiere, a amortizar el capital.
Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto
la de pagar la renta.
El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, sino se le
concedi este derecho.

Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda, en

lo que no se opongan a las establecidas en el Cdigo Civil.
CAPITULO III: VALUACIN DE PREDIOS URBANOS

III.1 DEFINICIONES Y CONCEPTOS

Predio: Es todo terreno, as como las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyen parte
integrante de ellos, as como las obras complementarias.

Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes :

Todas las edificaciones que se encuentran adheridas fsicamente
al suelo o a la construccin y que no pueden ser separadas de
otros sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque
son parte integrante y funcional de este, tales como: cercos,
instalaciones de bombas cisternas, tanques elevados
instalaciones exteriores elctricas y sanitarias instalaciones
contra incendios, instalares de aire acondicionado, piscinas,
muros de contencin, ascensores, subestaciones elctricas pozos
para agua / desage; pavimentos y pisos exteriores, zonas de
estacionamiento zonas de recreacin, y otros que a juicio del
perito valuador puedan ser calificados como tales.

III.2 PROCEDIMIENTO GENERAL

La Valuacin de un Predio Urbano c onsiste en la
determinacin del valor de todos sus componentes: terreno,
edificacin principal, instalaciones fijas y permanentes y obras
complementarias.

VT = Vterreno + Vedificacion principal + V IF + V OC

En el caso de que los valores de los componentes corresponden

al estado de SIMILAR NUEVO (SN) se les aplicar segn los
casos los factores de Depreciacin por Antigedad y Estado de
Conservacin (FD):
 VT = V SN FD

En el caso de una Valuacin Reglamentaria, se utilizar los

valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios de
Edificacin, Oficiales, aprobados por dispositivo Legal
pertinente.

En el caso de una Valuacin Comercial , se utilizar los valores

obtenidos mediante un Estudio de Mercado. Adems, si los
hubiere, se adicionar factores que se considere pertinentes,
debidamente justificadas por el perito.

En el caso de las valuaciones Reglamentarias de las Obras

complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes, que estn
ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros
de valores unitarios de Edificacin Oficiales, se valorizarn de
conformidad a dichos cuadros. En el caso de no estar incluidos
en dichos cuadros o ser exteriores a la edificacin techada, su
valorizacin se realizar efectuando los correspondientes Anlisis
de Costos Unitarios de todas las partidas que conforman la obra
instalacin, con precios a la fecha de los Valores Unitarios de
Edificacin Oficiales, exclusivamente al Costo Directo Real.

Unitarios de Edificacin Oficiales, exclusivamente al Costo

Directo Real (es decir, no toma en cuenta Gastos Generales,
Direccin Tcnica, utilidad e impuestos).

Al resultado anterior se le aplicar el factor de Oficializacin.

Este nuevo resultado es aquel que se sumar al valor de
tasacin del terreno y de la Edificacin principal, para hallar el
valor total de tasacin del predio urbano.
 Segn la ltima norma, el factor de oficializacin es: f o = 0.68

III.3 EL INFORME DE VALUACIN

Consta de 3 partes:
a) Memoria Descriptiva
b) Valuacin Clculos:
Valuacin del terreno
Valuacin de la Edificacin Principal
Valuacin de las Instalaciones Fijas y Permanentes
Valuacin de las Obras Complementarias
Valuacin de intangibles, si las hubiere
Cuadro Resumen General de las valuaciones

c) Anexos:
Plano de Ubicacin y Localizacin.
Planos de Distribucin.
Documento de propiedad
Licencia de Construccin
Declaratoria de Fbrica
Reglamento Interno.
Planos de Independizacin.
Cuadros, tablas grficos
Fotografas
Otros documentos que el perito considere necesario
utilizar para fundamentar los valores utilizados en los
clculos: Auto avalo, certificados municipales, etc.

En lo que sigue, desarrollaremos al detalle, las partes

correspondientes a la Memoria Descriptiva y a los
procedimientos de Valuacin Clculos.
III.3.1 LA MEMORIA DESCRIPTIVA
La memoria descriptiva comprende:
Nombre del propietario o posesionaro. Nombre de la
persona que solicita la tasacin.
Objeto de !a tasacin y metodologa reglamentacin
empleada.
Fecha a la cual est referida la tasacin.
Ubicacin.
Linderos y permetro
rea del terreno
Zonificacin y uso actual del predio.
Infraestructura de servicios urbanos que afectan al
predio.
Caractersticas del entorno del predio.
Descripcin de la distribucin de las plantas.
Descripcin de la edificacin.
Antigedad de la construccin.
Estado de observacin
Servidumbres, si las hubiere.
Anlisis d la documentacin registral.
Observaciones (el perito debe dejar constancia de los
documentos que haya tenido a su alcance para realizar
la valuacin).

Para la ubicacin de un predio se consignar el

departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece
el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa,
asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el
nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y,
eventualmente, el o los nombres anteriores, la numeracin
municipal o la denominacin de la manzanas-lote
correspondientes.
De no existir o desconocerse la numeracin municipal la
identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin,
asociacin cooperativa o asentamiento humano en el que
est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el
extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fechada, con indicacin de las vas publicas de referencia.

La descripcin del terreno deber precisar su taima

geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de
direccin de los linderos a partir de su Inerte principal,
prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando
y finalizando por el fondo.

El rea del terreno existente dentro de los linderos

descritos ser expresada en unidades del sistema mtrico
decimal.

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a

travs de la siguiente informacin mnima:
Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de
plantas construidas;
Distribucin de los ambientes de cada parte por niveles;
reas ocupadas .techadas y sin techar, por planta y en
total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

En la descripcin de las reas edificadas se indicar en

forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales
empleados en la construccin de las partidas principales,
tales como:
- Cimentacin.
- Elementos estructurales.
- Muros y columnas.
- Techos y coberturas
- Pisos y contra pisos.
- Contra zcalos y revestimientos.
- Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas,
roperos empotrados, muebles fijos, etc.
- Vidrios.
- Pinturas.
- Cerrajera.
- Instalaciones sanitarias.
- Instalaciones mecnicas y elctricas.
- Instalaciones telefnicas.
- Instalaciones complementarias permanentes, si
las hubiese tales como:
- Instalaciones especiales.
- Ascensores, aire acondicionado, sistema de
alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanque
cisterna, etc.
- Obras complementarias.
- Otros.

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado

como muy bueno, bueno, regular, malo y muy malo, que se
definen de la siguiente forma:

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben

mantenimiento permanente y que no
presentan deterioro alguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben
mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido
al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben
mantenimiento espordico, cuya estructura
no tiene deterioro y si lo tienen, no la
compromete y es subsanable; o que los
acabados e instalaciones tienen deterioros
visibles debido al uso normal.
Malo.- Las edificaciones que no reciben
mantenimiento regular; cuya estructura
acusa deterioros que la comprometen
aunque sin peligro de desplome y que los
acabados e instalaciones tiene visibles
desperfectos.
Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras
presentan un deterioro tal que hace
presumir su colapso y que su nico valor
es el de los materiales recuperados.

Se considera la servidumbre y los derechos consignados

en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean
apreciados por el perito como factores que afectan al
predio como dominante o sirviente.

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo

que tiene de construida la totalidad o las partes de la
misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse
de cualquiera de los siguientes documentos:

a) Declaratoria de fbrica.
 b) Certificado de conformidad de obra.
c) Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin.
d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble,
slo en los casos en que la construccin haya
sido hecha antes de la fecha obligatoria de
presentacin de los documentos sealados
precedentemente.
e) Declaracin jurada de autovalo.

A falta de esta informacin, el perito apreciar la

antigedad sobre la base de los factores concurrentes que
debern ser indicados en el informe de valuacin.

En observaciones se consignar las explicaciones de

detalle que conduzcan a aclarar conceptos o
particularidades, as como las que el perito considere
pertinentes.

III.-3.2.- VALUACIN o CALCULOS.-

III.3.2.1 LA VALUACIN DE TERRENOS

En el caso de una valuacin reglamentaria se tomar como
base el arancel urbano o valor unitario oficial (VU) del
terreno urbano.

En el caso de una tasacin COMERCIAL, se tomar como

base el valor unitario obtenido del estudio de mercado
inmobiliario, de la zona donde se ubica el terreno en
cuestin.

A falta de valores unitarios oficiales (valuaciones

reglamentarias) o a falta de valores de mercado inmobiliario
 en la zona (V. Comerciales), se adoptar como tal el que se
obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la
misma zonificacin, que posea similares obras de
infraestructura urbana que corresponda al mismo nivel de
caractersticas socioeconmicas y que se encuentre
ubicado en lugares prximos al terreno materia de
valuacin. A falta de todo lo anterior el perito calcular el
valor en base a criterios objetivos y tcnicos, apoyado en
su conocimiento de tema y de su experiencia profesional.

CASOS DE VALUACIN DE TERRENOS

Caso I : Lote de terreno urbano con un solo frente a la Va

Pblica.
Se proceder de la siguiente manera:
a) El rea real del terreno hasta un valor igual al triple cuadrado
del frente (3fr 2 ) o el total del rea real si esta fuera menor que
(3fr 2 ), se multiplicar por el valor unitario oficial de terreno
(VU)
Es decir:
Si: rea real de terreno 3 f r2
Entonces: Valor del terreno = rea Real x VU

b) El exceso del rea real, en caso de que esta fuera mayor a

3 f r2 , se multiplicar por el 50% del valor unitario.

Es decir:
Si: rea total del terreno > 3 f r2
Entonces: valor del terreno = rea real de terreno x VU
+ 0.5 (rea real - 3 f r2 ) x VU
Simplificando:
Valor del terreno = 0.50 (VU) (rea real + 3 f r2 )
c) Adicionalmente, al valor del terreno antes calculado, se podr
realizar las siguientes reducciones:

Si el frente del terreno es menor a 5ml, entonces:

frente real
Valor del terreno = V o x f r ; fr
5ml

Si la profundidad (lados) del terreno es menor a 15ml.

entonces:
profundida d real
Valor del terreno = V o x P o ; Po
15ml

CASO II : Valuacin de un lote de terreno que tenga ms de un

frente a la Va Pblica.
En este caso, se proceder de la siguiente manera:
a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a
cada uno de sus frentes. Luego, se proceder con cada
porcin de rea resultante como si fuera CASO I. Luego se
suman los resultados parciales correspondientes a cada
porcin de rea.

b) Se valuar el rea total del terreno como si tuviera un solo

frente (CASO I), primero tomando uno de sus frentes (un
resultado y luego el siguiente (otro resultado) y as
sucesivamente si quedar ms frentes.

c) El valor del lote de terreno ser el valor mayor, de los valores

obtenidos segn paso (a) y paso (b).
CASO III : Valuacin de un lote de terreno urbano que tenga
frente a un pasadizo de uso comn (va de dominio privado en
condominio).

Valor del terreno = Valor del terreno + Parte proporcional

de propiedad exclusiva del valor del terreno
ocupado por el
En este caso, se proceder de la siguiente manera:
pasadizo de uso
a) El valor del terreno de propiedad exclusiva comn. se calcula
aplicando el procedimiento del CASO I, utilizando en la frmula
respectiva, un SUPUESTO VALOR URBANO (SVU) igual a:

a
SVU = VU x 1.00 0.01d ; si SVU < 0.5 VU entonces se
3.00
tomar SVU = 0.5 VU.

donde:
SVU: Supuesto valor urbano del terreno de propiedad exclusiva.
VU: Valor urbano: Valor unitario oficial del terreno (pasadizo)
acceso directo desde la va pblica.
a: Ancho del pasadizo de uso comn, medida en el lindero de
esta con la va pblica correspondiente.
a
Si a/3.00 es mayor de 1.00, se asume 1.0
3.00
d: Distancia desde la va pblica hasta el vrtice ms cercano
del terreno materia de valuacin, medida sobre las lneas
de propiedad colindantes con la va de dominio privado
(pasadizo).

b) El valor del pasadizo de uso comn (va de dominio privado)

se calcula aplicando el procedimiento del caso I. El valor
resultante se reparte proporcionalmente a las reas o a los
frentes de todos los lotes condminos (con frente al pasadizo),
y luego se toma el valor que corresponde al dueo del lote
 materia de tasacin. Este valor se suma al valor del terreno de
propiedad exclusiva calculado segn el paso (a).

c) En el caso de aquel pasadizo tengo 2 o ms frentes para cada

frente se aplicar los pasos (b) y (c) del caso II y luego, de los
resultados obtenidos para cada frente, se escoger el que
resulte mayor con valor final del lote de terreno con frente a
un pasadizo de uso comn.

CASO IV : Valuacin de un lote de terreno que tiene acceso a la

Va Pblica a travs de propiedad de terceros (Servidumbre de
Paso).
Se proceder de la siguiente manera:
a) El valor del terreno se calcular utilizando el procedimiento del
caso III (a) y el supuesto valor urbano resultante (SVUo) se
multiplicar por el factor 0.8. Entonces:

SVU sp = 0.8 SVU o ; si SVU sp < 0.4 VU;

entonces se tomar SVUsp = 0.4VU

b) En el caso del predio SIRVIENTE (terreno propiedad de

terceros), que sufre una restriccin de uso de la totalidad de
su propiedad, por efecto de la servidumbre de paso, el valor
de su propiedad (terreno) se ver castigado por un coeficiente
que vara de 0.90 a 0.99 segn criterio del perito y en funcin
de las condiciones estipuladas en el documento que sanciona
la servidumbre de paso.

CASO V : Lotes de terrenos con frente menor a 6ml. En este caso,

al valor de tasacin del terreno (V to ) se le castigar por el factor

frente real
frente: VT = V To x fr ; fr =
6.00ml
CASO VI : Lotes de terrenos con profundidad (lados) menor a
15ml. En este caso el valor de tasacin del terreno (VT) se le
castigar por el factor profundidad.
profundida d real
VT = VTo x fp ; fp =
15.00ml
CASO VII: Terrenos Ribereos
Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte
en mar, lago ro, slo se considerar como VALOR del inmueble
la PARTE NO INUNDABLE del rea de terreno, sealndose
como lmite entre la parte no inundable y la parte martima,
lacustre o fluvial el nivel de la ms alta marea o creciente
ordinaria segn, corresponda.

Tolerancias : En las diferencias entre las medidas reales y las

especificadas en los ttulos de propiedad, de terrenos:
Tolerancias Aceptables
a) De medidas lineales
En terreno plano 0.5%
En terreno accidentado 0.8%

b) De reas:
En terrenos de forma regular 2.0%
En terrenos de forma irregular 2.5%

NOTA:
En el caso de que las diferencias entre las medidas lineales y
rea del terreno real excedan las consignadas en el documento
de propiedad, el perito dejar constancia de las mismas y
realizar la valuacin utilizando las medidas y reas que figuran
en el documento de propiedad o certificados que correspondan.
III.3.2.2 LA VALUACIN DE LA EDIFICACIN PRINCIPAL, LAS
OBRAS COMPLEMENTARIAS Y LAS INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES.
En la valuacin de los predios urbanos (VE) se incluir la
valuacin de todas las construcciones existentes:
edificacin principal (VEP), obras complementarias (VOC) y
las Instalaciones Fijas y Permanentes (VIF).

VE = VEP + VOC + VIF

1. VALUACIN DE LA EDIFICACIN PRINCIPAL

En el caso de la Valuacin Reglamentaria, se utilizarn el
rea techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificacin
(VUE) oficiales vigentes a la fecha de valuacin, aplicando
los factores o porcentajes de depreciacin (de las tablas
oficiales).

VEP = AT x VUE Depreciacin ; VSN = AT x VUE

En el caso de la Valuacin Comercial se utilizar los

valores unitarios que obtenga el perito como resultado de
su propio anlisis y/o estudio del mercado inmobiliario de la
zona.

El porcentaje de depreciacin obtenido de las tablas o

cuadros oficiales toma en cuenta la antigedad y el estado
de conservacin y el uso de la edificacin, segn el
material predominante de la construccin.
La Depreciacin se determina tomando el Valor Similar
Nuevo (VSN) un porcentaje (PD) obtenido de las tablas
oficiales (*):.

PD
DE = (VSN ) ; VSN = AT x VUE
100

Luego, el valor de la Edificacin Principal (VEP) ser:

PD
VEP = VSN Depreciacin = (AT x VUE) - (VSN )
100
Reemplazando y simplificando:
PD
VEP = AT x VUE (1 - )
100

(*)Nota: El perito deber estimar y justificar los porcentajes

de Depreciacin que no se encuentren tabulados. En el
caso de calificar el estado de conservacin como MUY
MALO, aplicando criterio, establecer el porcentaje de
depreciacin pertinente. Igualmente, cuando se trate de
edificaciones especiales o con sistemas constructivos no
convencionales, debiendo fundamentar el criterio tcnico
adoptado

2. Valuacin de las Obras Complementarias,

Instalaciones Fijas y Permanentes.-
Las edificaciones con caractersticas usos especiales las
obras complementarias, las instalaciones fijas y
permanentes, as como las construcciones inconclusas, se
valuarn de acuerdo a los elementos que lo conforman(*).
La depreciacin por antigedad y estado de conservacin
ser estimada por el perito, en concordancia con las
caractersticas y vida til (econmica) de dichas obras.
Adicionalmente, en el caso de Valuaciones Reglamentarias,
el valor resultante hallado se aplicar el factor de
oficializacin vigente. Este nuevo resultado se sumar el
valor de tasacin del terreno y de la Edificacin Principal,
para determinar el Valor Total de Tasacin del Predio
Urbano.

3. Valor Total del Predio Urbano

VTP = V terreno + V Edif. Princip. + V.Inst. Fijas + V .Ob.Comp .
En el caso de las valuaciones COMERCIALES, el perito
podr aadir el monto de valuacin de los bienes
INTANGIBLES, de ser pertinente y debidamente
sustentado.

(*) a) Podr considerarse tambin una edificacin en

desuso, cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue
destinado (para el uso original para el que fue construido),
valundola con valor relativo en funcin de su
aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien
declarndolo sin valor (Valor Residual = 0).
b)Tratndose de obras en proceso de edificacin o no
terminadas, el perito valuara las partes construidas con los
valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea
total de la obra, en el caso de que el avance sea uniforme.
4. Valuacin de Edificaciones Bajo el Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad comn (Inmuebles bajo el ex Rgimen de
Propiedad horizontal)

Valor total de la Unidad Inmob. Indep. = Valor de la parte

proporcional del terreno Matrz + Valor de la Edif. de uso
exclusivo + Proporcin del valor total de los bienes
comunes.

En este caso, el terreno matriz es un bien comn y

pertenece a todas las unidades Inmobiliarias
independizadas.
La evaluacin de una Unidad Inmobiliaria independiente, se
realiza de la siguiente manera:

a) Se asignar a cada Unidad Inmobiliaria el valor

proporcional, del valor total del terreno, que le
corresponda segn el porcentaje de participacin que
figure el ttulo de propiedad o en el Rgto. Interno del
inmueble y que estn debidamente registrados.

b) En el caso de que en el ttulo de propiedad no figure el

porcentaje de participacin, se prorratear el valor total
del terreno en funcin de las reas ocupadas de uso
exclusivo de cada una de las secciones o Unidades
Inmobiliarias independizadas que componen el edificio o
conjunto habitacional..

En los casos de Unidades Inmobiliarias de propiedad

exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin
se calcular considerando tanto el valor de las reas
propias de uso privado (de dominio exclusivo), como el
valor proporcional que le correspondan a la seccin de uso
privado, del valor total correspondiente a las obras o reas
techadas que son de uso comn, en funcin de los
porcentajes de participacin sobre los bienes comunes.

En el caso de que no se pueda determinar el valor de las

reas comunes o no se conozca el porcentaje de
participacin sobre las mismas de la Unidad Inmobiliaria
por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se
calcular en base al 15% del valor de la Unidad Inmobiliaria
o de la seccin de uso exclusivo.
En todo caso, el perito determinar al porcentaje de
participacin correspondiente, en aquellos casos
especiales.

5. VALUACIN DE SERVIDUMBRES.-

Por sus particularidades y gran variedad de casos, no es

posible establecer un procedimiento nico para la valuacin
de servidumbres. Por lo tanto, el perito queda en libertad
para utilizar un procedimiento tcnico debidamente
sustentado.
En la evaluacin, tambin se deber tener en cuenta los
daos y perjuicios ocasionados al propietario del predio
sirviente.

En el caso de servidumbre de paso, la evaluacin del

terreno dominante se realizar de la siguiente manera:
 El valor del rea de terreno dominante se obtiene aplicando
el procedimiento del caso I (lote de terreno con un solo
frente hacia la va pblica) utilizando un supuesto valor
urbano (SVU) que se determina de la siguiente manera:

a S: SVU < 0.4 VU

SVU=VU x (1.00-0.01d)
3.00
Entonces: SVU = 0.4 VU

Donde:

SVU : Supuesto valor urbano correspondiente al terreno

dominante.
VU : Valor unitario del terreno sirviente, que figura en la
va pblica desde la que se accede a la va de
dominio privado (propiedad del terreno sirviente)
a : Ancho de la va de dominio privado, medida en el
lindero de esta con la va pblica. Si a/3> 1.00,
entonces se toma
a/3 =1.00.
d : distancia desde la va pblica hasta el valor vrtice
mas cercano del terreno dominante materia de
valuacin, medida sobre las lneas de propiedad
colindantes con la va de dominio privado.

El SVU determinado con el procedimiento anterior, se

multiplicar por el coeficiente 0.80. El valor resultante no
podr ser menor de 0.4 VU. Luego, se aplica el
procedimiento del caso I.
 Es decir:

a) Si rea de Terreno Sirviente 3 fr 2

Entonces : Valor del terreno = Area Total del Terreno x
SVU
b) Si rea de terreno Sirviente > 3 fr 2
Entonces : Valor del terreno = 0.5 (SVU) (AT + 3fr2)
c) Adicionalmente, al valor del terreno resultante, se podr
castigar por factor frente (fr) y/o factor profundidad (fp),
de ser el caso.

En el caso de servidumbres que tienen vinculacin con las

reas de uso pblico, como vas y parques se tomarn en
cuenta las siguientes consideraciones:
1. Para que el caso sea considerado servidumbre, se
comprobar que est no afecte la correcta utilizacin
pblica del bin.
2. Se valuar por separado el bien superficial, el uso del
subsuelo y el uso del sobresuelo o aires.
3. Si la valuacin del uso del subsuelo es menor a 1/3 de
la valuacin del bien superficial, entonces:
1
Valuacin del subsuelo = valuacin del bin
3
superficial
4. Si la valuacin del uso del sobresuelo es menor a 1/3 de
la valuacin del bien superficial, entonces:
1
Valuacin del sobresuelo = valuacin del bien superficial.
3
La valuacin del bien superficial se asimilar a la de un
terreno urbano que posee las caractersticas del entorno del
bien superficial, restando el costo de la adecuacin de las
obras de habilitacin necesarias para su nuevo uso.
Para las valuaciones de uso del subsuelo y del sobre suelo se
considerar que se trata de una servidumbre de tiempo
indeterminado. El perito queda en libertad de usar el
procedimiento tcnico adecuado y deber tener presente los
daos y perjuicios que se ocasiones al propietario del predio
sirviente.

En este caso, las restricciones de uso que soporte el predio

sirviente, derivado de la servidumbre de paso, castigar el
valor del terreno sirviente con un coeficiente entre 0.90 y 0.99,
de acuerdo al criterio del perito, quin para tal efecto, tomar
en cuenta las caractersticas y condiciones del contrato de
servidumbre.

6. VALUACIN DE USUFRUCTOS
El usufructo, es el derecho de usar y gozar de un bien pero
sin poder disponer (enajenar, vender) de l, si es un bien
ajeno, las caractersticas del usufructo son:
a) Es un derecho real
b) Concede un derecho temporal de uso y goce de un
bien ajeno.
c) No se puede modificar substancialmente el bien dado
en usufructo.
d) Recae sobre toda clase de bienes NO consumibles
(no se extinguen), excepto el dinero que slo da
derecho a percibir renta.
e) Se puede constituir por mandato de la ley, por
contrato o por testamento.
El usufructo adopta las siguientes formas:
a) El normal, con la obligatoriedad de mantener el bien
sin mas deterioro que el uso razonable.
 b) El imperfecto o cuasi usufructo sobre los bienes que
se consumen.
c) El usufructo o ttulo universal.
d) El usufructo o ttulo personal

El monto de usufructo (capital) se determinar de la

siguiente manera.

- En el caso del usufructo de una suma de dinero

(prstamo), el capital final que podr percibir el
usufructuario antes de finalizar su contrato:

1 i n 1
CA n
i (1 i )
Donde:
C: capital
A: Ingreso anual o renta lquida que percibe el usu
fructuario al final de un periodo de tiempo (aos)
n : N de aos que falta para la extincin del
usufructo (contrato)
i : Tasa de inters legal expresado en tanto por uno
(soles o dlares)

- En el caso del usufructo de bienes NO consumibles, por

ejemplo terrenos, el capital a obtener antes de
finalizar el contrato ser:
1 i n 1 Vt
C AX n

i(1 i ) i(1 i )
n

Donde:
Vt: Valor del terreno
 - Si el usufructo de un terreno o bien NO consumible
implica el uso temporal por un periodo de tiempo
superior a 50 aos, el capital a obtener ser:

A Vt
C
i i (1 i ) n

IV. VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,

MAQUINARIAS Y EQUIPOS.

1.- GENERALIDADES.-

El informe tcnico de Sistemas y Procesos productivos que

comprenden maquinarias y elementos complementarios, o de
un solo equipo de manera individual, deber comprender lo
siguiente:

- Descripcin del equipo y de sus caractersticas.

- Precio original.
- Fecha de fabricacin, adquisicin y de instalacin.
- Estado actual del equipo o maquinaria: muy bueno, bueno,
regular, malo.
- Expectativa de vida til (econmica).
- Valor del equipo similar nuevo (Cotizacin, pro forma, etc).
- Valor actual COMERCIAL del equipo dado (materia de
valuacin).
En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos,
debe indicarse principales, marca, tipo, modelo y nmeros
de serie.
Igualmente, en la estimacin de la capacidad de un equipo,
deber indicarse claramente su rendimiento por unidad de
medida.

La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar

considerando la fecha de su fabricacin . Cuando no se
conozca esta fecha, el perito estimar su edad a basa del
tipo modelo y apariencia general del equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin son referenciales
para el perito en su evaluacin de riesgo de obsolescencia
del equipo..
El estado actual del equipo debe considerar las condiciones
fsicas y operativas del equipo, calificndolas como muy
bueno, bueno, regular o malo. El perito asignar un valor
entre 1.00 y 0.10 a la calificacin del estado del equipo en
valuacin.

La expectativa de Vida til (econmica) o posibilidades

futuras de sistemas, instalaciones, maquinarias y equipos,
se refieren a sus condiciones para continuar funcionando
(eficiente y econmicamente) y a las posibilidades de
ampliacin (y/o repotenciacin) hasta llegar al final de su
vida til (econmica).

La expectativa de vida til (econmica) ser calculada a

base de las tablas de vida media til y tablas de
depreciacin existentes para los sectores de las industrias
elctricas, minera, petrolera (construccin), y de activos fijos
en general. Cuando no hubiere tablas de reconocida
autoridad para el equipo en valuacin, el perito estimar y
fundamentar el periodo de uso productivo probable, de
 acuerdo a su experiencia y sus conocimientos sobre equipos
similares.

2.- TASACIN REGLAMENTARIA.-

El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o

equipo, es el que tendra a la fecha de tasacin, en
comparacin al valor promedio de los precios ofertados de
equipos similares.

En el Valor del bien Similar Nuevo (VSN) de fabricacin

extranjera se debe incluir los gastos de transporte (flete) o
de internacin al pas (aranceles, estada en aduanas, etc),
pero no as los gastos de transporte local hasta la
ubicacin definitiva del equipo.

3.- LA DEPRECIACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES Y

EQUIPOS

La depreciacin, se refiere a la forma gradual de prdida de

valor que sufren los sistemas, instalaciones y equipos, ,a
medida que se acercan al final de su periodo de uso
productivo (econmico).

Las mejoras efectuadas, se refieren a las incorporaciones

acreditadas de elementos complementarios para incrementar
la eficiencia o eleverar el rendimiento del bien o equipo.
La depreciacin se calcula de la siguiente manera:

E
D (VSN VR) x
T ; siendo T= E + P

Donde:
D : Monto de depreciacin.
VSN : Valor similar nuevo, de un equipo similar, nuevo y
sin uso.
VR : Valor Residual, o valor del equipo al fina del
periodo de su vida til (econmica), y/o en el
momento de ser dado de baja.
E : Edad del equipo al momento de la valuacin
(tiempo que ha sido utilizado). Para periodos de
tiempo mayores a 6 meses, se consideraban como
un ao de edad.
P : Expectativas de vida til que tiene el equipo, a
partir de su edad (fecha de valuacin) y segn su
estado de conservacin.
T : Vida til (econmica) o periodo de uso productivo
del equipo. T=E + P.

En el caso de que la frmula de depreciacin antes sealada

no sea posible de aplicacin, el perito utilizar otras frmulas
o mtodos de clculo, sustentando la procedencia de su
aplicacin.
Luego, el valor de Tasacin Reglamentaria ser:

E
VT = VSN - D ; D = (VSN VR) x
T

La expectativa de vida til del equipo (P) ser calculada en

base a tablas de vida media til (econmica) y tablas de
depreciacin pertinentes o apropiadas.
El valor residual (VR) de un equipo ser el que se pueda
obtener al trmino de su periodo de vida til (econmica) y
quedar a fuera de uso. En todo caso, el perito podr
considerar como el valor residual, un porcentaje no mayor al
10 % del valor nuevo (VSN), fundamentando el hecho.
4.- VALOR COMERCIAL
El Valor Comercial (VC) de un sistema, instalacin,
maquinaria o equipo, ser igual al valor similar nuevo (VSN)
menos la depreciacin calculada (D), afectada por un
coeficiente o grado de operatividad (Go) y de la siguiente
manera:

VC= (VSN + D) x Go ; VT = VSN - D

Adicionalmente, de estimar conveniente el perito, podr

aplicar otros factores de mercado, debidamente sustentados.
La aplicacin del Grado de Operatividad (Go) es una
atribucin del perito que permite reajustar el valor de
tasacin (VT). En el informe tcnico consignar los criterios
y conceptos que fundamentan el uso del grado de
operatividad.
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser
aplicado al valor de tasacin (VT = VSN D) , si es que el
equipo ha superado los 2/3 de su periodo de uso productivo
o vida til econmica (T) . Tambin podr ser aplicado,
cuando a criterio del perito, el equipo materia de evaluacin,
no cumple con algunos de los siguientes requisitos que
ocasionarn prdida de operatividad (a futuro). Estos
requisitos o factores son:
- Facilidad para la obtencin de repuestos
- Facilidad para la obtencin de accesorios.
- Capacidad de Ampliacin o de modernizacin.
- Confiabilidad.
La determinacin del Grado de Operatividad (Go) se realiza
a partir de la cuantificacin gradual de los requisitos o
 factores de prdida de operatividad, de acuerdo a la
siguiente tabla:

Factores de prdida de operatividad Bueno Regular Deficiente

Facilidad para la obtencin de 0 0.05 0.06 0.11 0.12 0.18
repuestos
Facilidad para la obtencin de 0 0.05 0.06 0.11 0.12 0.18
Accesorios
Capacidad de 0 0.05 0.06 0.11 0.12 0.18
ampliacin/modernizacin
Confiabilidad 0 0.05 0.06 0.11 0.12 0.18

Una vez cuantificados los factores de prdida de

operatividad, se suman y el resultado obtenido se resta de 1.
Es decir:

Go = 1 - Factores de Prdida de operatividad.

Go = 1.00, cuando a criterio del perito, el bien materia de

valuacin cumple con todos los requisitos que permitira una
buena operatividad del mismo.

Cuando el valor de Tasacin (VT) de un sistema, instalacin

industrial, maquinaria o equipo sea menor que el Valor
Residual (VR), entonces, al aplicar el grado de operatividad
se asumir que VT = VR.

V.- VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES

1.- DEFINICIONES Y CONCEPTOS
La valuacin de una empresa comercial o industrial deber
comprender todos sus bienes tangibles e intangibles tales como:

Bienes Tangibles : Inmueble y edificaciones en general, sistemas

y equipos industriales (procesos productivos, mquinas,
herramientas, vehculos, etc). As tambin, muebles, enseres,
equipos de oficina, materiales, repuestos, productos, etc.

Bienes Intangibles : Valores del proyecto: gastos de supervisin

promocin, organizacin y puesta en marcha. Patentes, marcas
de fbrica, franquicias, opciones, contratos, derechos o servicios,
etc.

Tambin comprende las dems partidas y otros elementos que

pueda integrar su activo y pasivo.
El perito agregar las observaciones que estime conveniente,
acerca de la idoneidad de los bienes para la industria que la
ocupa.

La valuacin de una empresa comprende las siguientes etapas:

a) Estudio de la documentacin acopiada o suministrada por los
interesados, propietarios o solicitantes de la tasacin: ficha
registral, declaratoria de fbrica, certificado de gravamen;
planos de las edificaciones, instalaciones y obras
complementarias. Relacin de maquinarias y equipos,
capacidad de produccin. Relacin de muebles, enseres,
repuestos, vehculos, materias primas, productos en proceso y
productos terminales en stock y/o almacenes. Facturas de
compra, plizas de importacin etc.
b) Inspeccin ocular (de campo): para medir o comprobar las
dimensiones de los locales, y calificndolos segn las tablas
de depreciacin.
c) Verificar los equipos contra incendios alarmas cmaras de
video, equipo de bombeo, equipos hidroneumticos de aire
acondicionado, grupos electrgenos, etc.
Se debe constatar y verificar situacin legal, estado de cada
mquina y equipo, tomando datos de marca, tipo, modelo,
nmero de serie, capacidad, ao de fabricacin, estado de
conservacin, grado de operatividad, obsolescencia,
repotenciamiento, etc.
d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de
fotografa, grabacin o filmacin de ser posible, durante la
visita de campo.
e) Anlisis y obtencin de procesos similares nuevos
(presupuestos, preformas, acompaados de especificaciones
tcnicas y folletos, manuales, etc).
f) Trabajo de gabinete: determinacin de la metodologa a
utilizar en la valuacin. Seleccin de frmulas y sustentacin
tcnica.
g) Preparacin del informe pericial que comprende datos de la
inspeccin de campo, memoria descriptiva y valorizacin de
los bienes.

2.- MEMORIA DESCRIPTIVA

La memoria descriptiva para la valuacin de una empresa
ser similar a la descrita para el caso de valuacin de
Bienes Inmuebles, a la cual se podr agregar, de ser el
caso:
Nombre del predio.
Nombre del propietario o posesionan o.
 Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la
valuacin
Objeto de la valuacin ^metodologa empleada.
Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia,
departamento}.
Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.
Linderos.
Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
rea total.
Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas
respectivas.
Produccin dominante en la regin agrcola
Plantaciones.
Recursos de agua y derechos de riego.
Elementos de trabajo, mano de obra y otros,
Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).
Forma de explotacin.
Beneficio e industrializacin de los productos.
Construcciones y reas que ocupan: edificios,
instalaciones para el beneficio de productos industrial
es, obras de bienestar social, servicios generales, etc.
Mejoras y obras complementarias. .
Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
Semillas y otros productos en almacn.
Animales: ganados, aves, peces, etc.
Servidumbres.
Gravmenes.
Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o '
pueden perjudicarlo en el futuro.
 Depredacin.
Rendimiento y produccin bruta
Gastos de explotacin y administracin.
Datos complementarios.
Ttulos de propiedad y planos de predio.
Inscripcin en los registros de la propiedad del
inmueble.

En la descripcin de los linderos deber sealarse

a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los
vecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes
como mar. ros, lagos, esteros, salientes de carcter
permanente, bordes, etc.
c) En caso que los linderos estn constituidos o
relacionados a cerros es preciso definir especficamente
los puntos de referencia de manera que se establezca
con claridad cual es la parte de los cerros que quedan
dentro de la propiedad y la toponimia del lugar.

El rea total es la indicada en los titules de propiedad a

planos asistentes, o de no haber stos la que arroje la
mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal
operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados,
segn corresponda.

3.- VALUACIN o CALCULOS.-

La valorizacin de los activos de la empresa se efectuar
teniendo como base la memoria descriptiva. Debe
resaltarse el objeto de la valuacin, la metodologa y
reglamentacin empleada. Las caractersticas generales del
activo, su edad, estado y expectativa de uso productivo.
Tambin deber tomar en cuenta tanto los sistemas,
instalaciones industriales mviles, maquinarias y equipos.
Tambin deber consignarse en las valuaciones de los
bienes de una empresa, todos los datos necesarios para
identificar los bienes tasados, as como los derechos y
restricciones legales que dichos bienes puedan tener.

Tambin, para muchos fines y a pedido de los interesados,

podr realizarse la valuacin de slo alguno de los bienes
de una empresa, particularmente del predio, instalaciones y
equipos, en cuyo valor caso el perito deber destacar dicha
condicin.

3.1 Valuacin de Equipos

La metodologa aplicar para valuar sistemas,
instalaciones industriales mviles, obtenido a partir
del valor de adquisicin (compra) a la fecha de un
similar nuevo menos la depreciacin calculada en
base a su edad y periodo de uso productos futuro, as
como por obsolescencia, teniendo como lmite inferior
al valor residual que tenga el equipo o bien al quedar
fuera de uso.

Al valor actual de tasacin del bien se le denomina

valor actual comercial de tasacin, debido a que el
precio del equipo similar nuevo es el del mercado a la
fecha de valuacin.

El perito, sobre la base de este valor, y a su criterio,

previo estudio de mercado, puede afectar dicho valor
actual de tasacin por un factor de mejoramiento o
desmejoramiento, debidamente fundamentado y el
 resultado ser un valor de mercado definitivo a la
fecha de valuacin.

3.2 Valuacin de Inmuebles

La valuacin de los terrenos de las empresas, se
realizar siguiendo el procedimiento general
estipulado para valuacin reglamentaria de terrenos
de predios urbanos. Complementariamente se
utilizar, de ser el caso, el procedimiento relacionado
a la valuacin de terrenos rsticos en zonas de
expansin urbana e islas rsticas, siguiente:
En la evaluacin se tomar como referencia el
valor de los terrenos urbanos de las zonas
adyacentes.
El valor del terreno ubicado en zona de expansin
urbana; isla rstica o zona urbana no habilitada se
obtendr aplicando la siguiente metodologa.

1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.

2) Aplicando frmulas apropiadas.

Mtodo de las zonas de influencia

Se establecern zonas de influencia formando fajas,
considerando primera, segunda, tercera y cuanta zona.

La primera zona estar formada por la faja de terreno

comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta,
distante hasta una profundidad equivalente a la normativa,
sealada en los planos de zonificacin o en su defecto
hasta una profundidad de 30m, para terrenos que en caso
de ser habilitado produzcan lotes con reas predominante
mxima de 500 m2 y 50m de profundidad cuando la
superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.

La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de

100m, de profundidad cada una y la cuarta zona por la
profundidad restante.

Frmula para determinar la valuacin.

La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de
expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene
sumando las valuaciones parciales, que se determinan
multiplicando el valor bsico de cada zona por su
correspondencia rea. Se aplica la siguiente frmula:
a
V .D. (V .B ) x A
j t

En donde:
VD = Valuacin definitiva
VB = Valor bsico
A = rea

En la valuacin de estos terrenos se presentan los

siguientes casos:
1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va
que posee algunas obras de infraestructura
urbana.
2do. Caso Valuacin de un terreno que no frente a una va
urbana.
3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de
terreno habilitado.

1er. CASO: Valuacin de un terreno con frente a una va

que posee algunas obras de infraestructura urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a
vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura
igual o superior a 0.04 (Aplicar la Tabla N 10).
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que
tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el
terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de
infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo
del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de
un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber
determinar el mismo nmero de valores bsicos,
distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.

Segn sea el caso se determinar el valor bsico para la

primera, segunda, tercera y cuarta zona.

Clculo del valor bsico (VB) para la primera zona.

Cuando el terreno de frente a una va que posee algunas
obras de infraestructura urbana que le son inherentes el
Valor bsico para la primera zona se calcula por la
aplicacin de la siguiente frmula:
VB = CAV (V p VOH)

En donde:
VB = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las
calles locales en la zona adyacente.
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana.
Se usarn valores oficiales si la valuacin es reglamentaria
valores de mercado si la valuacin es comercial.

El valor bsico de la segunda tercera y cuarta zona ser

equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la
primera zona, respectivamente.

La sumatoria de las valuaciones parciales dar como

resultado la valuacin total del terreno.

El coeficiente de rea vendible (CAV) es la relacin

proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta
de la habilitacin urbana.

Los coeficientes de rea vendible varan de acuerdo a las

dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a
realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la
normatividad vigente.
En caso de no contar con el proyecto o informacin
necesaria podr asumirse los siguientes coeficientes de
rea vendible.
rea bruta del Coeficiente de rea Vendible (CAV)
terreno Uso residencial y Uso Industrial
otros
Hasta 2,000 m2 0,35 0,35
De 2,001 a 5,000 m2 0,80 0,80
De 5,001 a 10,000 m2 0,75 0,75
De 1001 a 15,000 m2 0,70 0,70
De 1501 a 20,000 m2 0,65 0,71
De 20,01 a 25,00 m2 0,60 0,69
De 25,001 a 30,000 m2 0,55 0,67
Ms de 30 000 m2 0,50 0,55

El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las

calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando
los tres valores ms altos con similar zonificacin que el
terreno materia de valuacin dentro de una zona de
influencia de 200m del terreno a valuarse. En caso que en
esa zona no existiesen valores, la distancia se
incrementar de 100m en 100m.

Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va

importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los
ms altos de la zona en estudio.

Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH)

Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana
mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma
total de puntos obtenidos restada a la unidad se
multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de
habilitacin urbana ser equivalente al resultado de
deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno
habilitado, segn la frmula:
VOH = VTH VTR
Donde:
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana.
VTH = Valor del terreno habilitado (Valor oficial si la
valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es
comercial).
VTR = Valor del terreno rstico de 1 categora con riego
de la zona. Valor oficial si la valuacin es
reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es
comercial.

2do. Caso. Valuacin de un terreno que no da frente a

una va urbana.
a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan
frente a una va urbana, que poseen un puntaje de
 infraestructura urbana, inferior a 0,08 (Aplicar Tabla N
10).
b) Se establecern las zonas de influencia a partir de la va
urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo
sealado anteriormente (mtodos de las Zonas de
Influencia), valundose sucesivamente desde la 1ra.
Zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia
de valuacin.

3er. Caso. Valuacin de terreno que amplia un lote de

terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar amplia un lote de terreno
habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los
siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una
profundidad menor que la correspondiente a la del lote
normativo, de la zonificacin correspondiente, para el
rea generada por la diferencia de profundidad del lote a
valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano
correspondiente al lote a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como
valor bsico el equivalente al 80% del valor fijado en el
item anterior.
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera
asignado un valor unitario oficial de terreno tratndose de
una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado
de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er. Caso.
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del
valor bsico para la primera zona:
En la determinacin del valor bsico de la primera zona,
debe tenerse en cuenta los siguientes criterios:
a) Se adoptara como valor bsico el triple del valor de los
terrenos rsticos de primera categora de la localidad
donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones
reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados
anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora
que deben tomarse como referencia son las siguientes:
Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua
superficial y riesgo por gravedad.
Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio,
correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad.
Para la selva: tierras aptas para el cultivo en limpio,
distantes hasta un kilmetro del ro o carretera.

b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de

topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no
poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deber
aplicarse el Valor Bsico al factor T de la tabla N 09.

Tambin, deber tomarse en cuenta, lo siguiente:

La valuacin de las Construcciones Industriales,
Instalaciones Fijas y Obras Complementarias, se
realizar siguiendo los procedimientos sealados para el
caso de valuacin de Predios Urbanos. El perito deber
tener en cuenta las caractersticas y condiciones
especiales de la construccin materia de valuacin.
La valuacin de las instalaciones fijas y permanentes,
del inmueble no recuperable tales como conexiones de
servicios bsicos de agua, desage y energa;
conductos para aire acondicionado o calefaccin,
orientaciones especiales, pozas, excavaciones y otras,
 las cuales se valuarn junto con el inmueble el que
estn fijas y su depreciacin se estimar en razn del
perodo de uso productivo futuro.
Las Instalaciones Mviles o recuperables, en caso de
cambio o traslado de la industria, tales como tuberas,
conductores elctricos externos, castillo y otras
estructuras metlicas, etc, debern ser tasadas y
depreciadas en forma similar a los equipos a los cuales
sirven.

3.3 VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE

OFICINA Y REPUESTOS

El valor de tasacin (VT) ser igual al producto del valor

similar nuevo (VSN) por un factor de depreciacin (FD):

VT = (VSN) (FD)

El factor de depreciacin adoptar valores en funcin del

estado de conservacin de los muebles, enseres,
equipos de oficina y repuestos, siendo los siguientes:

Estado de Conservacin FD
Muy bueno 1.00
Bueno 0.70
Regular 0.40
Malo 0.10

El perito podr variar los valores de los factores de

depreciacin (FD) en funcin de su experiencia y
conocimiento sobre bienes similares, fundamentando esos
otros valores.
3.4 VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA

Las materias primas, los materiales en proceso y los

productos terminados se valuarn al costo y de acuerdo al
estado en que se encuentren. El perito deber estimar un
coeficiente por concepto de depreciacin.

El activo exigible (por ejemplo, crditos, cuentas por

cobrar) y el pasivo de una industria (por ejemplo, dbitos,
cuentas por pagar), sern valuados por el perito, de
acuerdo a los valores actuales de los diversos dbitos y
crditos que, cuando NO devenguen intereses, se
calcularn por:

V VF
(1 i ) n

Donde:

V : Valor actual (actualizado)

VF : Valor final (valor nominal)
n : N de aos de plazo para el vencimiento del dbito o
del crdito, a partir de la fecha de tasacin.
i : inters pertinente (tasa de descuento o de actualizacin)

El valor actualizado del activo exigible, podr ser castigado

mediante un porcentaje que tome en cuenta a deudores
morosos o la posibilidad de deudas incobrables.

3.5 VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y

MUEBLES DE UNA EMPRESA
Entre los bienes inmuebles de una empresa hay la posibilidad
de encontrar naves, aeronaves, diques, muebles, pontones,
plataformas, etc, as como otros bienes muebles tales como
vehculos, ttulos, valores, instrumentos financieros, derechos
patrimoniales, warrants, rentas, acciones o participaciones,
etc., cuyas valuaciones se realizan con las normas del Rgto.
Nacional de Tasaciones y de otras normas especficas que
expiden para cada tipo de bien algunas entidades (vida til,
valor residual, depreciacin, normas de mantenimiento,
seguros; cotizacin de valores en bolsa, tasas de inters
bancarias, etc). En tales casos el perito sustentar su uso
para cada bien materia de valuacin.

Para la valuacin de bienes muebles e inmuebles se pueden

utilizar cualquiera de los siguientes mtodos:

a. Mtodo de Costo Directo: Se basa en el anlisis de

reposicin o sustitucin. El valor de las construcciones se
determina calculando el Costo de Reposicin o
reproduccin de las mismas como nuevas y deduciendo la
Depreciacin acumulada por el deterioro fsico, as como
por obsolescencia funcional y/o econmica, segn el
caso.

El valor del terreno se determina por investigacin de

valores indicativos de mercado, de valores recientes
propiedad comparables, semejantes a la zona de estudio.
b. Mtodo de Mercado o Comparativo: En este caso, el
valuador debe analizar el valor con fiable de bienes races
semejantes, para mediante un proceso de homogenizacin
de antecedentes determinar el valor del bien raz.
 c. Mtodo de la renta o del producto: Se refiere a la renta
lquida que el bien a valuar devengue a cuya capitalizacin
se calcular al tipo de inters bancario.
A la renta bruta obtenida por el ingreso de los alquileres del
ao, se le restarn los gastos generales.
d. Otros, debidamente sustentados.

El parmetro de comparacin es el valor de mercado.

El mtodo comparativo se sustenta en la investigacin de
valores indicativos de mercado, de ventas recientes de
propiedades comparables. Se subdivide en 2 procedimientos:

a) Comparativo por la renta: cuando se comparan

directamente los valores de mercado obtenidos por medio
de la renta (real o equivalente).
b) Comparativo por la renta residual: cuando se comparan los
valores de mercado en forma indirecta, en cuanto al
inmueble al ser valuado es comparado considerando su
transformacin probable, lgico por medio de la renta que
transformado puede o debe producir.
En este caso, el valuador obtiene por mtodos en los que
se consideran datos tangibles, mas confiables.
c) Mtodo de la Renta o del producto:
d) Otros, debidamente sustentados.

3.6 VALUACIN DE UNA EMPRESA EN MARCHA.- ESTUDIO

ECONMICO

La valuacin de una empresa en operacin deber

comprender:
- Descripcin del proceso, capacidad e
idoneidad del sistema empleado.
- Descripcin de los equipos y construcciones
utilizados.
- Descripcin de la administracin adoptada.
- Produccin de los ltimos aos.
- Estudio de los mercados y posible
produccin futura.
- Utilidades obtenidas en los ltimos aos (no
menos de 3, de ser posible)
- Medidas sugeridas para mejorar y aumentar
la produccin y los beneficios de la industria.
- Apreciacin de los costos y utilidades
probables futuras
- Valor definitivo de la empresa.

La capacidad de produccin se determinar de acuerdo a la

condicin desfavorable: la imprenta por el mercado, la falta de
aprovisionamiento de materia prima; las dificultades para
obtener mano de obra, la incapacidad de los equipos o de la
misma administracin de la empresa.
Al terminar la capacidad de produccin se precisar el factor
limitante, el tiempo de trabajo usado como base en el clculo
(horas diarias o semanales de trabajo; nmero de das o
semanas tiles del ao, etc).

Cuando mediante pequeos cambios o sobre tiempos es

posible aumentar la capacidad de la empresa, el perito deber
dejar constancia de ello.

El clculo de los costos de produccin de una industria, debe

comprender los siguientes aspectos: costos de fabricacin,
costos generales de la empresa y costos de comercializacin.
1. Costo de Fabricacin: Comprende todos los gastos o
inversiones originados en la planta industrial, dividindose en
costo directo y costo indirecto.

- El costo directo , est constituido

principalmente por el costo de las materias primas e
insumos, la mano de obra, equipos y herramientas
directamente empleadas en el proceso de fabricacin. En el
caso de otros gastos que puedan atribuirse directamente al
proceso de fabricacin, debern tambin incorporarse al
costo directo, principalmente los costos de combustibles y
de energa.
- El costo indirecto, est constituido por
todos los dems gastos efectuados en la planta industrial o
taller, tales como mano de obra indirecta, sueldo de
empleados de la fbrica, reparaciones, mantenimiento,
alumbrado, telfono, alquileres; depreciacin. Seguros de
los equipos e inmuebles y los impuestos unitarios a la
produccin.

2. Costos generales de la empresa: Comprende los

sueldos del personal no directamente dedicado a la
fabricacin; los gastos de oficinas administrativas y su
depreciaciones; los inseguros de los muebles, enseres,
equipos e inmuebles no directamente dedicados a la
fabricacin; los intereses y comisiones pagados por
obligaciones de la empresa, etc.

3. Costos de la Comercializacin: Comprenden los costos

para la propagacin distribucin y venta de los productos de
la industria, tales como sueldos y comisiones de los
agentes vendedores, gastos de las oficinas de venta, etc.
 Las indemnizaciones y otros beneficios sociales de los
trabajadores (excepto participacin de utilidades), debern
ser repartidos entre los rubros a los que se ha cargado el
jornal o sueldo respectivo. No debern considerarse dentro
del costo del producto, los impuestos a las utilidades, la
participacin en estas de los servidores de la industria, ni
los intereses por el capital propio.

En el clculo de las utilidades de una empresa deber

determinarse separadamente cada una de los siguientes
conceptos:
a. Utilidad bruta unitaria: es la diferencia existente entre el
precio medio de venta del fabricante al distribuidor (o al
pblico, si la venta se hiciera directamente) y el costo
medio de fabricacin.
b. Utilidad bruta total: es el producto de la utilidad unitaria por
la cantidad de productos vendidos, o que probablemente
se venden.
c. Utilidad neta: es la diferencia de la U.Bruta total y los
gastos generales y de venta. Debe indicarse por separado
las utilidades que la empresa haya podido tener por
actividades distintas a las propias de la industria, tales
como venta o arriendos de sus inmuebles, intereses o
dividendos por crditos o inversiones realizadas, etc.
d. Utilidad neta de libre disposicin: es la que queda despus
de deducir los tributos de ley, los dividendos de pago
obligatorio, la participacin de los servidores que la
tuvieran y cualquier otro desembolso obligado.

El valor directo de la empresa ser la diferencia entre los

valores del activo menos el pasivo, o sea el valor actual
 (actualizado) de todos los bienes y derechos de la empresa
menos el valor actual de todas sus obligaciones.

Se podr considerar tambin los valores intangibles que posee

Valor de tasacin de la Empresa= VA ( bienes y derechos de la empresa)-
la empresa luego: VA( obligaciones) + VA (intangibles)

3.7 VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES

Los activos intangibles de una empresa, considerados en el

Rgto Nacional de Tasaciones vigente, son:
a) Marcas de Fbrica
b) Patentes
c) Franquicias y contratos de derechos o servicios.
Para ser objeto de valuacin, los activos intangibles deben
cumplir las siguientes condiciones:
1. Deben ser descritos e identificados en forma precisa.
2. Su existencia debe estar documentada legalmente.
3. Deben ser susceptibles de transferencia o
comercializacin.
Se considerar depreciacin para los bienes intangibles, si
estos se encontraran embargados, prendados, sujetos a
gravamen o cualquier otra situacin que limite su
transferencia o comercializacin.
Para la valuacin de cada uno de los bienes intangibles, el
perito podr utilizar los siguientes mtodos:
d) M, de los costos o mtodo del valor de reposicin: consiste
en la determinacin de los costos de reproduccin, de un
valor intangible igual o de similares caractersticas al bien
materia de valuacin.
e) M. del mercado o mtodo del valor comparativo: se basa en
la identificacin de un mercado de valores intangibles, de
 similares caractersticas al valor materia de valuacin, para
establecer la comparacin respectiva.
f) M. de los ingresos: por mtodo de las regalas (royalties) o
por el mtodo del valor agregado. Se refiere a la
determinacin de los ingresos o beneficios que se espera
obtener por el uso del bien intangible.
g) M. de los criterios mltiples: cuando se utiliza
simultneamente los criterios de los mtodos anteriores.
h) Otros mtodos, tcnicamente sustentados.

Por la eleccin del mtodo ms adecuado, se deber

considerar las variedades impulsadotas del valor econmico,
las mismas que se sustentan bajo el principio de que un activo
es todo aquel uso de fondos que contribuye a generar un flujo
de caja adecuado para los propietarios de la empresa, en el
contexto de una economa de libre mercado.
VI. VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS

1. GENERALIDADES

Se considera predio rstico a los terrenos ubicados en

zona rural dedicados a uso agrcola, peculio, forestal y de
proteccin y los eriazos susceptibles de destinarse a dichos
usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn
comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.

Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su

ecosistema, as como las construcciones e instalaciones fijas y
permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin
urbana e islas rsticas, se valuarn de acuerdo a los sealado
ms adelante.

Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran

sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos
improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo
largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 km. medio a
partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se
extiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea
urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de
expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los
estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad
competente.

Se sabe exceptuar de esta calificacin a los terrenos de

forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la
ganadera.
 Las construcciones e instalaciones fijas y permanentes son
las edificaciones en general, tales como viviendas, depsitos,
cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de
productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos
vas, infraestructura de riego, etc.

Se considera plantacin permanente al conjunto de

vegetales establecidos en un predio rstico que son
susceptibles de explotacin econmica por ms de dos
campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las
categoras siguientes:

a) Futales.
b) Otras especies cuya produccin se mantenga
durante ms de dos aos, sin necesidad de
efectuar nueva siembra.

No se considera plantacin permanente cuando las especies

antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso
su valuacin ser individual.

Son plantaciones anuales aquellas cuyo periodo vegetativo

normal es igual o menor de un ao.

Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se

dividen en cinco grandes clases:
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)
4.0 Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)

Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten

la remocin peridica y continuada del suelo para el
sembro de plantas herbceas y semierbustivas de corto
periodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente
accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la
capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca.

Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros

fines (cultivos pemanentes ,pastoreo, produccin forestal y
proteccin) cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmico superior al que se obtendra de su
utilizacin con fines de cultivo en limpio, o cuando el
inters del Estado as lo requiera.

Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican

en cuatro tipos:
a) Con riego por gravedad y agua superficial.
b) Con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c) Con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.
d) Con agua de lluvia (secano).

Segn sus niveles de altitud, los tipos sern

a) Hasta 2 000 m.s.n.m
b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m
c) Mas de 4 000 m.s.n.m
En la selva segn la distancia al ro o carretera que se
utiliza como va de transporte predominante, las tierras
aptas para cultivos en limpio comprenden los
siguientes tipos:
a) Hasta 1 km. distancia del ro o carretera.
b) Ubicadas de 1 a 2 kms. de distancia del ro o
carretera.
c) Ubicadas de 2 a 3 kms. de distancia del ro o
carretera
d) Ubicadas a ms de 3 kms. de distancia del ro o
carretera.

En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se

subclasifican en las siguientes categoras:

a) Primera categora.-

Son aquellas de mejor calida agrolgicas, gran capacidad

productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por
temperatura muy favorables para la produccin de cultivos
en limpio en forma permanente y econmicamente rentable.

De relieve topogrfico plano y suave, confirndole una gran

capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms
mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente
por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una
infraestructura de riego.

Edificamente, son suelos de caractersticas fsicas muy

favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura
adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a
ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptimas
para el aprovechamiento de la mayor parte de los
nutrientes vegetales.

b) Segunda categora.-

Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor

topogrfico o clima que restringen su capacidad productiva
requieren moderadas prcticas de conservacin y de
manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

Las dificultades de las tierras de segunda categora pueden

incluir efectos simples o combinados de:

- Suelos con profundidades inferiores a la

capa arable.
- Pendiente ligeramente inclinada por debajo
del 4 %.
- Susceptibles moderadas a la erosin.
- Factores desfavorables que afectan la
estructura del suelo.
- Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
- Reaccin o pH entre neutro a ligeramente
alcalino.
- Exigencias en el riego.
- Limitaciones de clima.

c) Tercera categora.-

Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego

por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o
 requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras
de sta categora tienen mayores restricciones que las de
segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las
prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de
suelos son por lo general ms difciles de aplicar y
mantener para asegurar una produccin econmica y
continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos
cultivados y produccin forestal.

Las restricciones suelen originarse por pendientes

moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a
la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada
salinidad.

d) Cuarta categora.-

Son aquellas que tienen severas limitaciones que

restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un
cuidadoso manejo.

Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que

las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es
menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un
manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de
conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los
cultivos permanentes y produccin forestal.

2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

Son aquellas cuyas condiciones agrcolas no son

adecuadas a la remocin peridica y continuada del suelo,
pero que permiten la implantacin de cultivos perennes,
sean herbceos, arbustos o arbreas, frutales
principalmente, as como forrajes, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar sin
deterioro del a capacidad productiva del suelo ni alteracin
del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn
dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y
proteccin, cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmicamente superior al que se obtendra
de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando
el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones
tanto de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la
fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin
de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes.
Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y
principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no
existir ciertas categoras.

Para estas tierras se han considerado tambin los mismos

tipos de altitudes sealadas en las tierras aptas para cultivo
en limpio, en la sierra.

Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve

de va de transporte a las tierras, se utilizarn los mismos
tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio
en selva.

Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican

en dos categoras la 5ta y 6ta categora del cuadro de
valores arancelarios y su definicin resumida es la
siguiente:

e) Quinta categora:
 Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que
las tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con
presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o
afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir
cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos
perennes.
El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas
bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes
vientos.

f) Sexta categora

Son aquellos que presentan limitaciones severas en la

calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para
llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.

Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o

topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente a
pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos
superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje
imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas
desfavorables.

3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)

Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas

mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin
embargo permiten su uso continuado o temporal para el
pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los
agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad
 productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico
de la cuenca.

Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin

forestal, o proteccin, cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmico superior al que se obtendra de su
utilizacin con fines de pastoreo o cuando el Inters del
Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de
costa, sierra y selva.

En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las

tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los
mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en
limpio:

a) Hasta 2 000 m.s.n.m.

b) Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c) Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m
d) Amas de 4 000 m.s.m.m.

4,0 Tierras pera produccin forestal (Clase F)

No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su

cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin
de maderas y otros productos forestales, siempre que sean
manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la
capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen
hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras
podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado
lo requiera.

5.0 Tierras de proteccin (Clase X)

 Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas
mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin
forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados,
pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que,
aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o
herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas
con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida
silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros
que impliquen beneficio colectivo o de inters social.
Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los
parques nacionales, reservas nacionales, santuarios
nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

2. MEMORIA DESCRIPTIVA

En la memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes

conceptos:
- Nombre del predio.
- Nombre del propietario o posesionario.
- Nombre de la persona natural o jurdica que
solicita la valuacin.
- Objeto de la valuacin y metodologa
empleada.
- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito,
provincia, departamento).
- Fecha a la cual esta referida la valuacin del
predio.
- Linderos
- Permetro- mensuro de los lados que lo
conforman.
- rea total.
- Naturaleza y clasificacin de las tierras y
sus reas respectivas.
- Produccin dominante en la regin agrcola.
- Plantaciones.
- Recursos de agua y derechos de riego.
- Elementos de trabajo, mano de obras y
otros.
- Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y
fauna, etc).
- Forma de explotacin.
- Beneficio e industrializacin de los
productos.
- Construcciones y reas que ocupan:
edificios, Instalaciones para el beneficio de productos
industriales, obras de bienestar social, servicios generales,
etc.
- Mejoras y obras complementarias.
- Maquinas, equipos, herramientas y enseres.
- Semillas y otros productos en almacn.
- Animales: ganados, aves, peces ,etc.
- Servidumbres.
- Gravmenes.
- Riesgos que amenazan el predio o sus
capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.
- Depreciacin.
- Rendimiento y produccin bruta.
- Gastos de explotacin y administracin.
- Datos complementarios.
- Ttulos de propiedad y planos de predio.
- Inscripcin en los registros de la propiedad
del inmueble.
En la descripcin de los linderos deber sealarse

a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los

vecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como
mar, ros, lagos, salientes de carcter permanente, bordes,
etc.
c) En caso que los linderos estn constituidos o los puntos de
referencia de manera que se establezca con claridad cual
es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad
y la toponimia del lugar.

El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos

existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha
por el perito cuando se le encomienda tal operacin. Es
expresada en hectreas y metros cuadrados, segn
corresponda.

La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de

acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica,
consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin
de cultivado e explotado en su forma natural, cultivable o
incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el
arancel de terrenos rsticos.

El suelo o casco de un predio rstico su vala

independientemente de la vegetacin y/o construccin que
sustente, salvo el caso de pasturas naturales.

Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la

mayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre
las otras producciones de la zona.
En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as
como los prados y bosques explotables.

En recurso de agua y derechos de riego se consigna si el

predio se abastece con agua superficial, de subsuelo y/o lluvia,
indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes
para las necesidades del predio. En caso de existir riego
tecnificado debern detallarse sus caractersticas.

El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le

corresponde a un predio de un cauce comn, segn la
legislacin vigente.

En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar

si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible las
mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de
trabajo y dems elementos suficientes para la explotacin.

En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima,

paisaje y contaminacin ambiental.

En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es

efectuada en todo en parte; y si es conducida en forma
directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo
comunitario, u otras formas.

Debe indicarse si los productos obtenidos son expedidos tal

como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les
somete a un proceso de preparacin para los mercados o su
exportacin o se los industrializa en el fundo mismo.
Cuando se obtiene subproductos, se especificar s se les
consume en el mismo predio o son vendidos en su estado
natural o industrializados.

La construcciones sern descritas indicando sus

caractersticas constructivas estructurales, materiales
empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas
que ocupan.

Las instalaciones fijas y permanentes ,as como las obras

complementarias tales como los caminos, cercos, corrales,
eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin,
defensas marginales, tomas, pertidore, canales, diques, etc.,
sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los
linderos del predio pero que le sirven y hayan sido ejecutados
con capital propio en su integridad o en parte, con contribucin
a determinada asociacin o comunidad en beneficio colectivo.

Se considera las servidumbres y derechos, existentes

descritos y consignados en ttulos, as como las establecidos
posteriormente a stos, que afectan el predio en su
clasificacin de dominante o sirviente.

En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el

predio y sus condiciones de constitucin, debidamente
inscritos.

En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo,

inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de
comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amanece
el predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.
 En los ttulos de propiedad se debe estudiar e indicar, de ser
posible, el origen de la propiedad, el propietario o los
propietarios actuales, su condicin de propiedad individual,
colectiva, tetamentaria, estatal o comunidad campesina,
Cuando est inscritos en los registros se consignar la fecha,
el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral,
segn sea le caso.

Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre

del profesional que lo firm, escala, orientacin geogrfica y la
fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del
levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total
o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de
juicio la hoja catastral oficial referida al predio.

3. VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

La evaluacin considerar, segn el caso:

a) Terrenos rsticos.
b) Terrenos eriazos.
c) Terrenos ariazos ribereos al mar.
d) Construcciones e instalaciones fijas.
e) Maquinaria y equipo.
f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en
almacn.
g) Ganado, aves, y otros animales.
h) Factores ecolgicos.

En las valuaciones aptas para el cultivo o comerciales de

terrenos rsticos deber hecerse una clasificacin de los
 mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el
artculo anterior, debiendo determinarse las reas que
corresponda a cada categora de tierras.

El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se

abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50 % del
valor de las tierras que figuran en los listados de valores
oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado
inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de
valuacin reglamentaria o comercial.

Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas

categoras se calcularn las reas parciales, multiplicando
cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de
mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria
de aquellas.

El valor rstico de las tierras de primera categora (VR) apata

para cultivos en limpio con riego por gravedad y agua
superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos
rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de
valuacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de
la zona en estudio, segn corresponde a una valuacin
reglamentaria comercial.

En el caso de valuaciones con el propietario de expropiacin

se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre
la materia.

4. VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar,
se obtiene multiplicando el vector bsico eriazo (VBE) por
el rea (A), materia de valuacin.

El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente

expresin:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E

El valor bsico de terrenos eriazos ribereos el mar se

determina por la expresin siguiente:

VBE = 1/10 VR x U x T x V x D x E

En donde:

VBE = Valor bsico eriazo.

VBER = Valor bsico eriazo ribereo.
VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor
unitario de terreno del mercado, segn se trate de
valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de
las tierras de primera categora.
d = Distancia el rea con valor unitario oficial urbano.
U = Uso.
T = Topografa y naturaleza del terreno.
V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el
terreno
D = Distancia a la lnea de ms alta marea.
E = Factor de correccin ecolgica.
 La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D y E sern
los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08 A.
La valuacin comercial en ambos casos se establecen en
funcin de la ley de oferta y la demanda.

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de

desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores
consignados en las tablas N 05, 08, 07, 08 y 08 A.

N CARACTERSTICAS FACTOR EXPRESIN

NUMRICA
1 Distancia a la zona con valor
arancelario
Hasta 509 m. D 1.50
De 501 a 1000 m. D 1.20
Ms de 1000 m. D 1.00
2 Usos
a) Uso industrial y turismo
- Fbricas grandes depsitos y/o U 2.00
almacenes pesqueros, balleneros,
etc.
- Hoteles, hostales, casinos. U 1.80
b)Uso cmercial
- Grifos y servicentros. U 1.60
- Restaurantes y locales U 1.40
comerciales.
c) Uso Especiales
- Centros de recreacin y otros. U 1.20
d)Uso de vivienda y equipamiento
- Vivienda. U 1.00
3 Topografa y naturaleza del
terreno
A) Topografa del terreno
Pendiente menor a 5% T 1.00
De 5 a 10 % T 0.90
De 11 a 20 % T 0.80
De 21 a 30 % T 0.70
Mas de 30 % T 0.60
B) Naturaleza del terreno
- Arenosa o arcilloso. T 0.70
- Con allanamiento rocoso. T 0.65
- Con repo fracilica superficial T 0.60

Para los efecto de este reglamento, las vas clasificadas

segn el servicio que comprende la tabla N 06 se definen en
la forma siguiente:

Carretera duales

Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de

trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de 80
km./h. y pavimentada con asfalto o concreto.
Carreteras de primera clase

Tiene un ancho mnimo de 8.40 m. con pavimento de asfalto,

diseada para velocidades mayores de 80km./h. forman parte
del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6 %.

Carreteras de segunda clase

Tiene un ancho entre 3.50 m. y 8.00 m. son afirmadas, y su

diseo es para velocidades entre 60 a 80 km./h forman parte
del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.

Carretera de tercera clase

Ancho promedio entre 3.50 m y 5.00 m, son afirmadas, tomas

parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%.

Trochas carrozables

Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 m. que permiten el

trnsito espordico de vehculos.
 En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber
adoptarse el factor de mayor valor.

TABLAS N 06

FACTOR VIAS (CARRETERAS)

CLASE DE VIA DISTANCIA
(CARRETERAS) Hasta 500 m De 500 a 1000 m.
Carreteras duales 1.50 1.25
Carreteras de primera clase 1.40 1.20
Carreteras de segunda clase 1.30 1.15
Carreteras de tercera clase 1.20 1.10
Trochas carrozables 1.10 1.05
Sin carreterra 1.00 1.00

El perito deber tener en cuenta para la clasificacin de

carreteras su jurisdiccin y el servicio, segn la normatividad
vigente.

El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta

marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07

TABLA N 07
DISTANCIA CON RESPECTO FACTOR 0
 A LA LNEA DE MAS ALTA MAREA
Hasta 250.00 m . 1.50
De 250.01 a 500.00 m. 1.20
Mas de 500.00 m. 1.00

5. VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)

Se debe tener en cuenta en consideracin las siguientes

variables en cada uno de los factores:

a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas

climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc,
b) Paisajes: Flora y fauna existente en el rea y alrededores,
ros, lagos, bosques, etc, que determinen el entorno;
debindose tomar fotos a color destacando el paisaje.
c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos,
desechos emanaciones, que pudieran atentar contra la
salud y el medio ambiente.

Estas variables se determinan a criterio del perito y podrn

calificarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar
la Tabla N 08 y 08 A.

TABLA N 08

FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO E

VARIABLE CLIMA PAISAJE

CATEGORIA
Bueno 1.04 1.04
 Regular 1.00 1.00
Malo 0.96 0.96

TABLA N 09 A

FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO E

VARIABLE CONTAMINACIN
AMBIENTAL
CATEGORIA
Bueno 1.10
Regular 1.00
Malo 0.90

Si se presentan en forma simultnea ms de una de las

variables, el factor E se determina multiplicando los ndices
correspondientes de stas.

6. VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

Comprende todos los edificios e instalaciones del predio

rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como:
viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales,
cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas de
esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de
vialidad, instalaciones de servicio u otras instalciones.
La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e
instalaciones comprende: Descripcin de materiales,
distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de
conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse el
sealado para el caso de edificaciones en predios urbanos,
en lo que le sea aplicable.

La infraestructura de riego comprende; canales, embalses,

tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado,
sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego
tecnificado.
En todos los casos se har el letrado del movimiento de
tierras y de las estructuras, sealando sus caractersticas con
el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de
mercado debidamente justificados.

La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de

arte, vas frreas, etc.

Para los efectos vial comprende: caminos, puentes, obras de

arte, vas frreas, etc.

Para los efectos de la evaluacin se har el letrado de las

diferentes partidas que conforman la infraestructura vial y se
asignar los valores unitarios de mercado correspondientes.

Infraestructura de servicios:

a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas

de bombeo, redes de distribucin y conexiones
domiciliarias.
 Se describir cada una con el letrado respectivo y los
valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin,
materiales y equipamiento.
b) Desage: se har la descripcin y letrado de las
instalaciones, determinando los valores unitarios de
acuerdo al movimiento de tierras y materiales que
intervienen en su construccin.
c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus
componentes asignndoles los valores unitarios de
mercado.
d) Otras instalaciones.

Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los

materiales que intervienen en su construccin e instalacin, y
asignndoles valores unitarios de mercado.

7. VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS

AGROPECUARIOS

La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios

comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado
actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original
y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo
similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del
equipo dado.

El procedimiento a seguirse en la evaluacin de este tipo de

bienes, es el referente a la evaluacin de equipos del
Captulo V del presente documento.
 En la valuacin de los implementos, accesorios de mquina,
equipos y herramientas, el perito le asignar el valor
correspondiente a su estado de conservacin.

8. VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS

AGROPECUARIOS EN ALMACN

En valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la

edad, estado, rendimiento y precio medio de los productos en
el mercado.

El perito podr determinar el valor de una plantacin

permanente en base a la acumulacin de gastos incurridos
en su implementacin o en base a los costos de produccin
estimados, debidamente indicados en anexos adjunto.

Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios

vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su
calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser
utilizados. Cuando estos no se encuentren el almacn sern
valuados a criterio del perito.

En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perido

de cosecha no se valorizan, disponindose el levante de la
misma, aquellas que se encuentren el plano desarrollo, su
valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin
hasta la fecha en que se produce la expropiacin.
En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el
lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la
plantacin en s.

Las plantaciones maderables se valuar conforme a su

estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente
sustentado.

9.-VALUACIN DE GANADO Y OTROS ANIMALES

El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de

mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de
produccin y otros considerndoos que estime el perito.

El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el

"pedigree la edad, conformacin exterior y otros.

En el caso de ganado vacuno, cama o leche, debe tenerse

presente si son registrados (Rag. Genealgico) o no (ganado
criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24
meses) o menores.

El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante

del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio
por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)
T
ener presente, las bonificaciones siguientes:

A.- Grado de Cruzamiento

Cruce Simple : 15 08 %
Cruce Intermedio : 20 15%
 Puro por Cruce : 50 30 %

B.- Produccin de leche: Factor 1,4 -1,0

Verte de ser primerizas lactando de segunda ms

lactancias.
C- Edad: Permita reajustar valores A y B

3 a Safios : 20-40%
5,1 a Taos : 60-80%
7,1 a ms : 100%

Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio

estar en funcin de su condicin de animales reproductores
en tanto sea puro por cruce (Pedjgree).

PM : PNxPKxV.R.C.
PM : Precio de Mercado
PN : Peso Neto
PK : Precio Kg.Vivo
Y.R.C. : Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).

Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en

cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio,
ejemplo:

a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valoriza en

forma semejante a los de "pedrigee", considerando raza,
especie, seso, edad, la conformacin exterior del animal, el
topo de lana y color, como la produccin y calidad de la
misma; as como los premios obtenidos por estos o sus
 progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad
Competente. Perito en base a sus apreciaciones y criterio,
bonificar o no la valuacin respectiva
b) En ganado equino de competicin se considera el elevage,
las lneas de consanguinidad de progenitores y
descendientes.
c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en
cuenta su pedigre ,edad, presencia en su conformacin
externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc,
y de acuerdo a la normatividad vigente.

Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a

los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el
pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de
algunas especies.

Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o

plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto,
conformacin exterior o presencia, resistencia y otras
cualidades que considere el perito.

Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn

tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas:
certifica, exposicin, consumo humano e industrial.

La evaluacin de especies protegidas est sujeta a criterios

del perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a
las normas establecidas por la autoridad estatal competente.

Los productos cmicos y sus derivados, sin procesar y

procesados en almacn, frigorficos, etc, se valuarn teniendo
 en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y
de acuerdo a los precios promedio en mercado.

Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn

segn la especie, calidad de conservacin y posibilidad de
usuarios segn precio promedio en mercado.

La lana se evaluar teniendo en cuenta la calidad y tamao

de fibra, uniformidad en el color; estado de conservacin el
volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en
el mercado.

Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios

promedios en mercado, a criterios del perito, quin la
sustentar.

9. VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS EN ZONAS DE

EXPANCIN URBANA E ISLAS RSTICAS

Valuacin de Inmuebles
La valuacin de los terrenos de las empresas, se
realizar siguiendo el procedimiento general
estipulado para valuacin reglamentaria de terrenos
de predios urbanos. Complementariamente se
utilizar, de ser el caso, el procedimiento relacionado
a la valuacin de terrenos rsticos en zonas de
expansin urbana e islas rsticas, siguiente:
En la evaluacin se tomar como referencia el
valor de los terrenos urbanos de las zonas
adyacentes.
 El valor del terreno ubicado en zona de expansin
urbana; isla rstica o zona urbana no habilitada se
obtendr aplicando la siguiente metodologa.

3) Estableciendo zonas de influencia del terreno.

4) Aplicando frmulas apropiadas.

Mtodo de las zonas de influencia

Se establecern zonas de influencia formando fajas,
considerando primera, segunda, tercera y cuanta zona.

La primera zona estar formada por la faja de terreno

comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta,
distante hasta una profundidad equivalente a la normativa,
sealada en los planos de zonificacin o en su defecto
hasta una profundidad de 30m, para terrenos que en caso
de ser habilitado produzcan lotes con reas predominante
mxima de 500 m2 y 50m de profundidad cuando la
superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.

La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de

100m, de profundidad cada una y la cuarta zona por la
profundidad restante.

Frmula para determinar la valuacin.

La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de
expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene
sumando las valuaciones parciales, que se determinan
multiplicando el valor bsico de cada zona por su
correspondencia rea. Se aplica la siguiente frmula:
a
V .D. (V .B ) x A
j t

En donde:
VD = Valuacin definitiva
VB = Valor bsico
A = rea

En la valuacin de estos terrenos se presentan los

siguientes casos:
1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va
que posee algunas obras de infraestructura
urbana.
2do. Caso Valuacin de un terreno que no frente a una va
urbana.
3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de
terreno habilitado.

1er. CASO: Valuacin de un terreno con frente a una va

que posee algunas obras de infraestructura urbana.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a
vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura
igual o superior a 0.04 (Aplicar la Tabla N 10).
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que
tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el
terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de
infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo
del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de
un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber
determinar el mismo nmero de valores bsicos,
distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.
Segn sea el caso se determinar el valor bsico para la
primera, segunda, tercera y cuarta zona.

Clculo del valor bsico (VB) para la primera zona.

Cuando el terreno de frente a una va que posee algunas
obras de infraestructura urbana que le son inherentes el
Valor bsico para la primera zona se calcula por la
aplicacin de la siguiente frmula:
VB = CAV (V p VOH)

En donde:
VB = Valor bsico
CAV = Coeficiente de rea vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las
calles locales en la zona adyacente.
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana.

Se usarn valores oficiales si la valuacin es reglamentaria

valores de mercado si la valuacin es comercial.

El valor bsico de la segunda tercera y cuarta zona ser

equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la
primera zona, respectivamente.

La sumatoria de las valuaciones parciales dar como

resultado la valuacin total del terreno.

El coeficiente de rea vendible (CAV) es la relacin

proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta
de la habilitacin urbana.
Los coeficientes de rea vendible varan de acuerdo a las
dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a
realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la
normatividad vigente.
En caso de no contar con el proyecto o informacin
necesaria podr asumirse los siguientes coeficientes de
rea vendible.
rea bruta del Coeficiente de rea Vendible (CAV)
terreno Uso residencial y Uso Industrial
otros
Hasta 2,000 m2 0,35 0,35
De 2,001 a 5,000 m2 0,80 0,80
De 5,001 a 10,000 m2 0,75 0,75
De 1001 a 15,000 m2 0,70 0,70
De 1501 a 20,000 m2 0,65 0,71
De 20,01 a 25,00 m2 0,60 0,69
De 25,001 a 30,000 m2 0,55 0,67
Ms de 30 000 m2 0,50 0,55

El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las

calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando
los tres valores ms altos con similar zonificacin que el
terreno materia de valuacin dentro de una zona de
influencia de 200m del terreno a valuarse. En caso que en
esa zona no existiesen valores, la distancia se
incrementar de 100m en 100m.

Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va

importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los
ms altos de la zona en estudio.

Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH)

Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana
mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma
total de puntos obtenidos restada a la unidad se
multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de
habilitacin urbana ser equivalente al resultado de
deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno
habilitado, segn la frmula:
VOH = VTH VTR
Donde:
VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana.
VTH = Valor del terreno habilitado (Valor oficial si la
valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es
comercial).
VTR = Valor del terreno rstico de 1 categora con riego
de la zona. Valor oficial si la valuacin es
reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es
comercial.

2do. Caso. Valuacin de un terreno que no da frente a

una va urbana.
c) En este grupo se consideran los terrenos que no dan
frente a una va urbana, que poseen un puntaje de
infraestructura urbana, inferior a 0,08 (Aplicar Tabla N
10).
d) Se establecern las zonas de influencia a partir de la va
urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo
sealado anteriormente (mtodos de las Zonas de
Influencia), valundose sucesivamente desde la 1ra.
Zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia
de valuacin.

3er. Caso. Valuacin de terreno que amplia un lote de

terreno habilitado.
Cuando el terreno a valuar amplia un lote de terreno
habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los
siguientes criterios:
c) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una
profundidad menor que la correspondiente a la del lote
normativo, de la zonificacin correspondiente, para el
rea generada por la diferencia de profundidad del lote a
valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano
correspondiente al lote a ampliarse.
d) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como
valor bsico el equivalente al 80% del valor fijado en el
item anterior.
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera
asignado un valor unitario oficial de terreno tratndose de
una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado
de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er. Caso.
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del
valor bsico para la primera zona:
En la determinacin del valor bsico de la primera zona,
debe tenerse en cuenta los siguientes criterios:
a) Se adoptara como valor bsico el triple del valor de los
terrenos rsticos de primera categora de la localidad
donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones
reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados
anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora
que deben tomarse como referencia son las siguientes:
Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua
superficial y riesgo por gravedad.
Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio,
correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad.
Para la selva: tierras aptas para el cultivo en limpio,
distantes hasta un kilmetro del ro o carretera.
b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de
topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no
poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deber
aplicarse el Valor Bsico al factor T de la tabla N 09.

Tambin, deber tomarse en cuenta, lo siguiente:

La valuacin de las Construcciones Industriales,
Instalaciones Fijas y Obras Complementarias, se
realizar siguiendo los procedimientos sealados para el
caso de valuacin de Predios Urbanos. El perito deber
tener en cuenta las caractersticas y condiciones
especiales de la construccin materia de valuacin.
La valuacin de las instalaciones fijas y permanentes,
del inmueble no recuperable tales como conexiones de
servicios bsicos de agua, desage y energa;
conductos para aire acondicionado o calefaccin,
orientaciones especiales, pozas, excavaciones y otras,
las cuales se valuarn junto con el inmueble el que
estn fijas y su depreciacin se estimar en razn del
perodo de uso productivo futuro.
Las Instalaciones Mviles o recuperables, en caso de
cambio o traslado de la industria, tales como tuberas,
conductores elctricos externos, castillo y otras
estructuras metlicas, etc, debern ser tasadas y
depreciadas en forma similar a los equipos a los cuales
sirven.
VII. VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES

Los activos intangibles de una empresa, considerados en el

Registro Nacional de Tasaciones vigentes, son:

a) Marcas de Fbrica.
b) Patentes.
c) Franquicias y contratos de derechos a servicios.

Para se objeto da valuacin, los activos intangibles deben cumplir

las siguientes condiciones:

1.- Deben ser descritos e identificados en forma precisa.

2.- Su existencia debe estar documentada legalmente.
3.- Deben ser susceptibles de transferencia o comercializacin.

Se considerar depreciacin para los bienes intangibles, si estos

se encontrarn embargados, prendados, sujetos a gravamen o
cualquier otra situacin que limite su transferencia o
comercializacin.

Para la valuacin de cada uno de los bienes intangibles, el perito

podr utilizar los siguientes mtodos:

a) M. de los costos o mtodo del valor de Reposicin: consiste

en la determinacin de los costos de reproduccin de un valor
intangible igual o de similares caractersticas al bien materia
de valuacin.
b) M. del Mercado o mtodo del valor comparativo: se basa en la
identificacin de un mercado de valores intangibles, de
similares caractersticas al valor materia de valuacin, para
establecer la comparacin respectiva.
c) M. de los ingresos: por el mtodo de las regalas (royalties) y
por el mtodo de los ingresos o beneficios que se espera
obtener por el uso del bien intangible.
d) M. de los criterios mltiples: cuando se utiliza
simultneamente los criterios de los mtodos anteriores.
e) Otros mtodos, tcnicamente sustentados.

Para la eleccin del mtodo mas adecuado, se deber considerar

las variedades impulsadotas del valor econmico, las mismas que
se sustentan bajo el principio de que un activo es todo aquel uso
de fondos que contribuye o generan un flujo de caja adecuado
para los propietarios de la empresa, en el contexto de una
economa de libre mercado.

Las variables que impulsan el valor econmico de las empresas,

son:

Rentabilidad futura: que el mtodo considere la capacidad de

generar rentabilidad en el Muro.

Estructura del mercado actual: que el mtodo refleje las

condiciones actuales de mercado.

Gestin de la empresa: que el mtodo tome en cuenta las

condiciones logradas gracias a mejoras operativas o calidad de
servicio.

Existencia de un mercado profundo de marcas: para obtener el

valor de un intangible (marca), que el mtodo no est supeditado
a la existencia de un mercado de transacciones continas de
otros similares.
 Informacin disponible: acceso a la informacin de la empresa y
mercado para el desarrollo del mtodo

1. METODS DE VALUACIN

La determinacin del mtodo de valuacin a utilizar en funcin a

las variables seleccionadas; son las siguientes:

METODO ENFOQUE ENFOQUE ENFOQUE BASADO EN ENFOQUE

BASADO BASADO LOS INGRESOS BASADO EN
EN LOS EN EL MTODO MTODO CRITERIOS
COSTOS MERCADO ROTALTI VALOR MLTIPLLES
AGREGADO
CRITERIOS MERCADO
RENTABILIDAD X X
FUTURA
ESTRUCTURA
MERCADO
ACTUAL X X X
GESTIN DE LA X X X X
EMPRESA
NO NECESITA
EXISTENCIA DE
MERCADO DE
MARCAS X X X
INFORMACIN X X X
DISPONIBLE

a) El mtodo de los costos: se basar en el anlisis de los costos

corrientes en que se debe incurrir para reproducir y desarrollar
una marca de igual y deseable caractersticas, que la que se est
valorizando.
Se considerar al conjunto de costos que facilitaron la creacin
de una marca idntica, tales como: investigacin y desarrollo del
concepto del producto, test inicial del mercado, promocin y
desarrollo continuo, test de mercados continuos y
perfeccionamiento del producto a travs del tiempo.

Se deber ajustar los costos histricos convertidos a costos

corrientes utilizndose los ndices de precios al consumidor, con
 el objeto de obtener el monto de inversin que se necesitarla en
la fecha con el fin de reproducir una marca de similares
caractersticas. Deber efectuarse el anlisis a fin de determinar
la obsolescencia del bien intangible y en el caso de las marcas se
puede considerar nicamente obsolescencia funcional o
econmica.

Los costos histricos que podran ser incluidos en la creacin de

la marca son los de desarrollo de la marca, gastos de consultara,
investigacin en el nombre de la marca, estudios preliminares de
los consumidores, diseo del empaque, desarrollo de la campaa
de publicidad, planeamiento comercial, pauteo y recordacin,
costos de promocin (televisin, radio, peridicos, etc.).

Como alternativa para la determinacin de la tasa de descuento

relevarte para actualizar los costos histricos Imputados a la
creacin de la marca, se podra considerar el costo de
reemplazo.

b) El mtodo de mercado: se basa en el empleo de informacin

proveniente de mercados similares para aproximar el valor de
una marca, es decir se debe efectuar un acercamiento a travs
del estudio de transacciones comparables en el mercado.

Para su aplicacin se debe darlas siguientes condicionas;

existencia de un mercado activo en transacciones de marcas o
bienes comparables; acceso aprecios y condiciones de
transacciones realizadas y mltiples transacciones entre agentes
independientes.

Se deber incidir en el anlisis d cuan comparables son las

empresas y las transacciones para efectos de la valuacin que se
 efecta, debindose- determinar si las condiciones de oferta y
demanda en el momento que se realizan dichas transacciones
son similares o comparables (similar segmento de mercado).

El mtodo considera que los beneficios futuros asociados con la

propiedad de la marca son incluidos implcitamente en la
determinacin del valor de mercado.

A falta de transacciones comparables, puede utilizarse

aproximaciones basadas en como el mercado estima
financieramente el valor asociado de la marca, como por ejemplo
el uso de mltiplo estratgico, como el precio de transaccin
sobre ventas anuales de la marca.

c) EI mtodo del *royalty"; se basa en el concepto en que la

empresa propietaria de una marca no la explota directamente,
calculndose el valor a travs del flujo de la renta que cobra el
propietario de la marca por el usufructo de la misma por otro
(franquicia). La contribucin al flujo de caja de la propiedad
intelectual es estimada como la cantidad monetaria que una
empresa tendr que pagar a un tercer dueo de la marca por el
uso de la propiedad intelectual.

Se denomina "royalty" es el monto de dinero que se paga por el

uso do la marca como un flujo de caja atribuible a la marca, la
cual se debe afectar por el impuesto a la renta.

Se debe analizar y sustentar el clculo correspondiente a la

determinacin de la tasa de descuento a utilizar en el flujo de
caja.
d) En el mtodo del valor agregado: para la evaluacin de marcas
se utilizar la siguiente frmula:
Vm = Vbm NOF Af

En donde:

Vm = Valor de la marca.
Vbm = Valor bruto de mercado de la marca.
NOF = Necesidades operativas de fondos del periodo cero
(anterior al primer ao del periodo explcito).
Af = Activo fijo neto del periodo anterior al primer ao
proyectado

Otros vocablos y siglas se encuentran definidos dentro del

contenido de los artculos que los mencionan.
Vbm = FCLD pe + FCLD pc

En donde:

FCLD pe = Flujo de caja libre descontado del periodo explcito.

FCLD pc = Flujo de caja libre descontado del periodo contnuo.

Se obtiene por flujos de caja libre al flujo de fondos operativos

futuros, esto es el flujo de fondos generados por las operaciones,
sin tener en cuenta el endeudamiento (deuda con costo
financiero explcito) despus de impuestos. Los componentes
bsicos de flujo de caja libre se detallan a continuacin:

V - CV = UB - GA- GV = UO - IR= UODI+D = FCB/NCF/AF = FCL

En donde:
Ventas (V)
- Costo de ventas (CV)
= Utilidad bruta (UB)
- Gastos administrativos (GA)
- Gastos de venta (GV)
= Utilidad operativa (UO)
- Impuesto a la renta (IR)
= Utilidad operativa despus de impuestos (UODI)
+ Depreciacin y otros gastos que no significan
desembolsos de caja (D)
= Flujo de caja bruto (FCB)
+/- Variacin de las necesidades operativas de fondos (NOF) +/-
Variacin en activos fijos (AF)
= Flujo de caja libre (FCL)

Para la determinacin de los incrementos o disminuciones de las

necesidades operativas de fondos (NOF) relacionadas a la marca
objeto de valuacin se utilizar el siguiente algoritmo:

+/-NOF = NOP (perodo anterior) - NOF (periodo corriente)

Para lo cual se tendr en cuenta:

- Activo corriente (AC)

- Caja mnima para las operaciones normales
- Cuentas por cobrar comerciales
- Existencias
- Gastos pagados por anticipado relacionados con la
- Otros activos corrientes relacionados con la marca
- Pasivo corriente sin costo financiero explcito (PC)
- Cuentas por pagar comerciales
 - Impuestos por pagar relacionados con la marca
- Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca
- Necesidades operativas de fondos = NOF = (AC - PC)

Para la determinacin de! incremento o disminucin de las

inversiones en activos fijos (AF) relacionados con la marca, en eI
que se incluye el flujo de caja libra, se toma en cuenta las
necesidades de inversin en activos fijos necesarias en el
perodo explcito, con el objeto de mantenerlos niveles de
produccin del producto o servicio de la marca.

Para el clculo del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se

deber considerarlos siguientes aspectos:

a. El flujo de caja libre descontado del periodo explcito (FCLD pe).

Aunque es importarte la duracin del perodo explcito que se
elija, esto no afectar el valor de la merca sino solamente la
distribucin del valor entre el perodo de pronstico explcito y
los aos siguientes o periodo contino. La eleccin del horizonte
de pronostico puede (se debe especificar si causa o no impacto)
causar un impacto indirecto si va acompaado con cambios en
los supuestos econmicos que sirven da base para estimar el
valor permanente.
b. El perodo de pronstico explcito debe ser lo suficientemente
largo (entre 7 y 10 aos) para que permita que los ingresos
provenientes de la marca alcancen un estado estable de
operaciones final del mismo. Esto debido a que cualquier
planteamiento de valor continuo se basa en los siguientes
supuestos claves:
- La marca ganarla mrgenes constantes, es decir mantiene una
rotacin de NOF e Inversin en activos fijos constantes y, por lo
tanto, obtiene un rendimiento constarte del capital invertido.
 - En nivel de ingresos de la marca crece a una tasa constante y
se invierte en ella la misma proporcin de su flujo de caja bruto.
- La marca obtiene un rendimiento constante sobre sus nuevos
requerimientos de inversin (NOF + AF)

Para el descuento del flujo de caja explcito se utilizar la

siguiente expresin:

FCLD pe FCL / (1 WACCC) 1 FCL2 /(1 WACC ) 2 FCL2 /(1 WACC )3

............ FCI11 /(1 WACC ) 2

En donde:

FCL = Flujo de caja libre

WACC = Costo promedio ponderado de capital
n = Ultimo ao del periodo explicito

El flujo de caja libre descontado del perodo continuo (FCLD pc)

es el valor del flujo de caja libre que va ms all del periodo de
pronstico explcito, confirmando uno de los principios de que el
valor comercial de una marca no tiene una vida limitada. Para
obtener el valor continuo (tcnica de la perpetuidad creciente del
flujo de caja libre) se aplicar la siguiente frmula:

FCL pe = (( FCL*(1 +g) / (WACC-g) )* fd

En donde:
FCL pe = valor continuo del flujo de caja libre
FCL = El nivel normalizado del flujo de caja libre del ltimo ao
de proyeccin explcito
WACC = Costo promedio ponderado de capital
G = Tasa de crecimiento prevista del flujo de caja libre a
Perpetuidad,
fd = Factor do descuento del ltimo ano explcito = (l/
(1+WACC)")
Con el fin de obtener el valor bruto de mercado da la marca se
actualizan los flujos de caja libre explcitos y el flujo de caja
continuo de los distintos periodos, utilizando como tasa de
descuento el costo promedio ponderado de capital (WACC) el
mismo que se obtendr mediante la siguiente ecuacin:

Con e fin de obtener el valor bruto de mercado de la marca se

actualiza los flujos de caja libre explcitos y el flujo de caja
contnuo de los distintos periodos, utilizando como tasa de
descuento el costo promedio ponderado de capital (WACC) el
mismo que se obtendr mediante la siguiente ecuacin:

n
E D FCLi /(1 WACC )
i 1

En donde:

WACC (Eke +DKd(1 T)/ E+D

Siendo:

D = Valor de la deuda financiera (deuda que tiene costo

financiero o explcito)
E = Valor del patrimonio neto de la empresa.
Kd = Costo de la deuda antes de impuestos.
T = Tasa de impuesto a la renta.
Ke = Rentabilidad exigible de los accionistas, que refleja el
costo de oportunidad del capital de riesgo. Para calcular
 esta variable se deber utilizar el modelo ms apropiado
de acuerdo a las circunstancias en las que se est
valuando la marca.
Se puede determinar a partir de equilibrio de activos
financieros, con la frmula:

K = Ri + B (Rm Rf)
Siendo:

Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin riesgo,

corresponda a la rentabilidad alternativa que es capaz de
obtener un inversor sin que esta dependa para nada de
algn nivel de incertidumbre financiera.
B = Mide el riesgo sistemtico o riesgo de mercado, el cual
indica la sensibilidad de una accin de una empresa a los
movimientos del mercado si esta cotizada en bolsa.

(Rm-Rf) = Prima del mercado peruano, se basa en la diferencia

entre a rentabilidad esperada del mercado peruano (Rm)
y el rendimiento esperado sin riesgo (Rf). Se puede
utilizar la diferencia entre los bonos Brady y PDI (Rm) y
los bonos del tesoro americano a 30 aos (Rf)

Para determinar la tasa de crecimiento del flujo de caja libre a

perpetuidad (g) se optar dentro de la alternativa siguiente:

a. Extrapolar el incremento medio histrico de los ingresos

producidos por la marca. Este procedimiento implica una
estimacin de la tasa a largo plazo, que puede prolongarse
hasta el infinito; y
b. Asumir la tasa de crecimiento real de la economa (PBI) ms
la inflacin, en el supuesto que a grandes rasgos el flujo de
 caja libre de la marca debe crecer con la economa del
pas.

Las necesidades operativas de fondos para e) perodo anterior al

primer ano proyectado ( NOF to) resultar de la diferencia del
activo corriente y pasivo corriente del periodo anterior al primer
ao proyectado.

Activo corriente (AC) en el periodo cero (anterior al primer j ano

proyectado)
- Caja mnima para las operaciones
- Cuentas por cobrar comerciales Existencias
- Gastos pagados por anticipado relacionados con la marca
- Otros activos corrientes relacionados con la marca
- Pasivo corriente (PC) en el perodo cero (anterior al primer ao
proyectado)
- Cuentas por pagar comerciales
- Impuestos por pagar relacionados con la marca
- Otras cuentas por pagar relacionadas con la marca

Todo esto queda expresado en la frmula siguiente:

NOFto=AC-PC

El activo fijo neto del perodo anterior al primer ao proyectado

(AF to) ser considerado para la proyeccin del flujo de caja libre
explcito, necesario para producir el producto o servicio de la
marca.

El mtodo de valuacin por criterio mltiple emplea las utilidades

ponderadas despus de impuestos de los tres ltimos anos, como
indicador de la rentabilidad de la marca
Para determinar las utilidades de la marca se debe:

- Actualizar a valores corrientes las utilidades histricas de la

marca
- Determinar la tasa de descuento a ser utilizada.
- Ajustar las utilidades de la marca que se est valorizando por
el impuesto a la renta.

Determinada la rentabilidad promedio de la marca, a esta se le

afecta por un mltiplo el cual se calcula en base a las fortalezas
de la marca, basada en siete factores con pesos de acuerdo a
criterios preestablecidos en rango entre 1 y 100 puntos, en base a
la informacin proporcionada por el propietario de la marca.

Los factores a utilizar son:

- Gerencia: referido a la habilidad de la marca de comportarse
como lder del mercado, afianzando los beneficios que se
obtiene al tener una participacin dominante del mercado.
- Estabilidad: Las marcas que mantienen su imagen y retienen
la lealtad del consumidor en el largo plazo, son ms valiosas
que las marcas que no poseen estas caractersticas.
- Mercado: algunas marcas son ms apreciadas en
determinados mercados gracias a su habilidad de generar
volmenes importantes de ventas, debido a la existencia de
mercados estables o barreras de entrada para los
competidores.
- Internacionalizacin: las marcas de mbito internacional o
con potencial para extenderse regionalmente son ms
reconocidas.
- Tendencia: caracterstica de la marca de permanecer en la
percepcin de los consumidores en forma contina.
- Apoyo: las marcas que se han manejado de forma
consistente y se han apoyado con el tiempo en la
organizacin, son mucho ms valiosas que las marcas que
han funcionado sin una adecuada estructura organizacional.
- Proteccin: se considera los problemas legales asociados a
la marca, teniendo en cuenta que son ms valiosas aquellas
marcas que son parte de una organizacin que posee el
derecho legal de protegerlas.
APENDICES
 APNDICE N 1.- TEORA DEL VALOR

Como costo de produccin es la creencia de que el valor de un objeto

es decidido por los recursos consumidos para fabricarlo.
El contrapuesto ms comn a esta teora es la teora marginal del valor
que afirma que ese valor econmico es fijado por la utilidad marginal
para el consumidor, que es el punto de vista ms extensamente
aceptado en la economa moderna.
Dos de las teoras de costo de produccin ms comunes son la teora
medieval del precio y la teora clsica del valor del trabajo. La teora del
valor del trabajo es todava apoyada por la mayora de los economistas
marxistas.
1.- Acercamiento a los objetivos de la teora del valor .
La teora del valor surge como respuesta a la cuestin fundamental de
la naturaleza econmica: dado que en una sociedad de mercado los
individuos son libres y autnomos, cmo puede ser que sus acciones
tengan un mnimo de compatibilidad que haga posible la viabilidad de
esa sociedad sin engendrar el caos?. Analizando esta cuestin, resulta
lgica la resolucin de la ortodoxia de adoptar un anlisis real, que
excluye del anlisis toda institucin - llmese dinero, estado, etc. - para
otorgar al individuo la mencionada autonoma que requiere. Adems, la
teora del valor esta compuesta por principios que describen las
relaciones que se presentan en un sistema econmico y que se
manifiestan exclusivamente en magnitudes, es decir, que se pueden
expresar de manera cuantitativa. As, con la condicin de la existencia
de un conjunto de individuos en relacin con una lista de bienes dados a
prioridad, la teora del valor busca asociar valores o precios a estos
bienes conocidos.
Las respuestas a la cuestin econmica fundamental por medio de la
teora del valor, desde los tiempos de Smith, han ido orientadas a la
determinacin del equilibrio y sus condiciones que, ipso facto, dara
solucin al interrogante. Pero la teora ortodoxa no ha dado una
respuesta completamente satisfactoria en trminos de teora del valor y
de los precios, ya sea vista desde el anlisis clsico, marxista o
neoclsico. el desarrollo de la teora del valor como - anlisis real -
desde Adam Smith hasta David Ricardo, tratando de dilucidar los
obstculos principales que enfrenta la teora del valor ortodoxa.
2. Adam Smith Y El Liberalismo Econmico
Adam Smith, conocido como el padre de la economa, muestra a lo largo
de su obra una marcada visin liberal que surge como respuesta a las
condiciones histricas de finales del siglo XVIII, donde se atac el
sistema mercantilista a travs de la doctrina del laissez - faire, por
medio de argumentos en favor de una economa regulada por leyes
naturales que le permitan conducirse "por la accin de una mano de
una mano invisible" hacia su ptimo desarrollo.
Eleccin de un anlisis real y el problema del numerario
La construccin de la teora del valor y los precios de Adam Smith y en
general de la visin ortodoxa parte de la existencia de un mundo de
bienes y agentes econmicos: el anlisis se hace por fuera de cualquier
realidad institucional, lo que implica la ausencia del dinero, razn por la
cual a dichos bienes se les concede la cualidad de tener poder de
compra sobre los dems. As, con esta propiedad intrnseca que les
permite enfrentarse directamente sin necesidad de un medio de cambio
- institucin dinero - que acte como intermediario entre ellos, se trat
de explicar el funcionamiento de la sociedad mercantil como regida por
leyes naturales. La eleccin de Smith - entre dos formas posibles de
construccin terica en economa: monetaria o real - de un anlisis por
fuera de las instituciones, obedeci a razones tanto lgicas como
histrico - sociales.
Puesto que el dinero representaba una tcnica conveniente de cambio,
ya para el clculo, ya como intermediario, era indiferente para las
relaciones productivas esenciales y por tanto no poda afectar el
sistema de las proporciones de cambio. Un aumento o disminucin de
la cantidad de dinero no poda afectar la relacin existente entre los
precios, puesto que tenda a afectarlos a todos por igual.
Igualmente, Smith crea que exista una conexin directa entre la
institucin monetaria y la intervencin del prncipe en el curso natural
de la economa, impidiendo el total desarrollo de la capacidad
productiva de la sociedad. De la crtica realizada por Smith a la escuela
mercantilista, se derivan otras razones para la eleccin de un anlisis
real: Smith argumenta que la riqueza de una nacin no se mide por la
cantidad de metales preciosos que acumule, como aseveraban los
mercantilistas, sino por la magnitud de su capacidad productiva en
periodos y condiciones determinadas. Los metales, pueden variar de
valor debido a diversas causas, como la introduccin de una tcnica
novedosa o el descubrimiento de una nueva mina.
El problema del numerario
Se hizo necesario entonces un numerario o patrn nico de medida,
que tuviera la propiedad de ser invariable frente al tiempo y la
distribucin, con el cual todas las mercancas pudieran compararse y
poder as medir la riqueza en trminos reales. Smith plantea que todo
trabajador debe, al dedicarse a una sola actividad productiva, cambiar
el excedente de su trabajo por el excedente de otro trabajador, para
satisfacer por medio del intercambio, necesidades mutuas de consumo.
Para poder intercambiar producciones de diferente especie, el
trabajador toma en cuenta el grado de fatiga que le cost producir su
mercanca y segn ste, mide la cantidad de otros bienes que puede
adquirir. As, poseer una mercanca implica tener un poder de compra
sobre el trabajo ajeno y por tanto, la riqueza se mide en trminos de la
amplitud de trabajo que un hombre pueda disponer a travs de sus
bienes. Esto conlleva a considerar el trabajo como unidad invariable,
hecho que el autor de La riqueza de las Naciones arguye por la relacin
natural entre los hombres y su nivel de subsistencia - asociado al grano
-, que es en ultima instancia, invariable en el tiempo. As se encuentra
que existe una relacin directa entre el trabajo y el salario o nivel de
subsistencia, pudiendo definir el salario como patrn de medida de los
precios.

La idea de gravitacin en Smith: precios y mecanismo.

Smith describe ciertas caractersticas de la sociedad comercial que le
servirn para fundamentar los conceptos de mercado y equilibrio; stas
se pueden resumir en cinco puntos esenciales: primero, la divisin del
trabajo crea una
Sociedad de intercambios; segundo, los intercambios se basan en el
egosmo y no en la benevolencia; tercero, la sociedad egosta
promueve el bienestar, cuarto; el dinero mejora el funcionamiento de la
sociedad comercial y quinto, el poder individual en la sociedad de
mercado se mide por el poder de compra de su riqueza personal.
Planteadas estas condiciones, Smith enuncia una importante premisa
sobre el funcionamiento del mercado en la sociedad comercial, segn
la cual los precios de mercado son atrados - gravitan - hacia un precio
natural a travs de un mecanismo de oferta y demanda. esta idea
fundamental, se desarrolla las definiciones de precio natural, precio de
mercado, equilibrio y el funcionamiento del mecanismo de igualacin.

Precio natural: la teora de los componentes

La nica teora del valor trabajo en Smith se presenta cuando el autor
analiza la sociedad ruda y primitiva y establece que all el nico
determinante del valor de un objeto es el trabajo que cost adquirirlo a
su poseedor. Pero el eje central sobre el cual se basa su estudio no es
aquella sociedad ruda, sino mas bien la sociedad civilizada, donde los
medios de produccin y el capital han sido apropiados por agentes
privados. All, dice Smith, el trabajo no mide slo aquella parte del
precio que se resuelve en l, sino tambin el que se resuelve en
beneficios y rentas. As, el trabajador incorpora valor a la mercanca,
pero no recibe el total de ste sino la parte correspondiente a salarios y
el valor restante va destinado a pagar los beneficios del capital y la
renta. Es notable como entonces, para Smith, el trabajo humano es en
ltima instancia la causa de valor, pero explica que en la sociedad
capitalista este valor no corresponde totalmente a quien lo aade, pues
existe una "clase de hombres" que destinan su capital para adelantar
los salarios y que deben recibir un beneficio sobre su inversin.
As, el precio se resuelve tres partes o componentes: la primera parte
va destinada a los salarios de los trabajadores, la segunda a los
beneficios del capital de quien lo invierte y la tercera y ltima porcin
va destinada al terrateniente. Cuando las tasas a que se pagan estas
masas de beneficio estn equilibrio, se puede hablar de un precio
natural de la mercanca. As lo plantea Smith: "el mismo precio natural
vara con la tasa natural de cada uno de sus componentes: salario,
beneficio y renta".
Una postulacin formal propuesta por Sraffa es la siguiente: P* = S*
+ B* + R* donde (*) indica el estado de equilibrio, tanto del precio P
como de cada una de las tasas de beneficio (Salario, Beneficio y
Renta). Smith indica que las tasas de beneficio estn determinadas por
"las condiciones generales de la sociedad", que se proyectan en el
grado de desarrollo de sta, definido por el autor como de progreso,
estancamiento y decadencia.
El precio efectivo o de mercado estar dado por la proporcin entre la
cantidad llevada al mercado y la demanda proveniente de las personas
que estn dispuestas a pagar el precio natural de la mercanca. Smith
afirma que en una sociedad de libre concurrencia, la competencia
permite que las fuerzas de la oferta y la demanda acten sobre los
precios de mercado dirigindolos a su nivel natural. En efecto: "El
precio natural es como un precio central en torno al cual gravitan
constantemente los precios de todas las mercancas. El esfuerzo total
desarrollado para traer cualquier mercanca al mercado se ajusta
naturalmente a la forma de la demanda efectiva".

3. David Ricardo : contexto del surgimiento de la teora valor

La forma asistemtica del anlisis reproducido por Smith en su obra,
trajo como consecuencia la carencia de una teora del valor y la
distribucin de carcter formal y general. Es as como hasta 1817, ao
de publicacin de los Principios de Economa Poltica y Tributacin de
David Ricardo, no exista un sistema terico de economa poltica de
aceptacin general; los folletos publicados por los economistas
ingleses iban destinados a debatir cuestiones como La ley de los
Granos, el manejo monetario en tiempos blicos y la restriccin a las
importaciones. Obviamente, las diferentes posiciones que se tomaran
frente a ellos tenda a defender un inters particular, ya fuera de
terratenientes, capitalistas o el mismo estado. Y es a partir de dichas
discusiones que se engendr la teora ricardiana; en 1815, Ricardo
public su "Ensayo
sobre la influencia del bajo precio del trigo sobre las utilidades del
capital" que contena teoras sobre la renta y el excedente enfocadas
particularmente al sector agrario.
Aunque no es el asunto que nos concierne en el presente trabajo, es
importante aclarar la posicin inicial de Ricardo con respecto a la renta
y el excedente, que como veremos, es de gran importancia en la
construccin de la teora del valor: el excedente resulta de la diferencia
residual entre la cantidad de trabajo requerida para producir las
subsistencias para la fuerza de trabajo - salarios - y la cantidad total
producida por esta fuerza - producto - ; lo anterior implica que la
produccin y el consumo se miden en trminos cantidades de trabajo
incorporado, magnitud dada en trminos de grano y por lo tanto,
independiente de las variaciones monetarias. As, Ricardo expresa la
renta y el beneficio como magnitudes deducibles de un excedente total
y adems, se sale del escollo de la determinacin de los precios por
medio de ellos mismos introduciendo el concepto de cantidades de
trabajo incorporado en trminos de grano. Ricardo fue una teora del
valor trabajo que pretenda en primera instancia expresar el valor de
cambio como dependiente de las condiciones de produccin e
independiente de las variables distributivas, en clara oposicin a la
teora de los componentes de Adam Smith y cmo el resultado de esta
operacin, fue una teora de validez limitada. Adems se expondr en
el siguiente punto la manera como Sraffa, a partir de los conceptos de
excedente dados anteriormente reconstruye la teora ricardiana del
valor para expresarla como una teora de la dificultad de produccin
separada de las cantidades de trabajo.
Teora del valor - trabajo y sus limitantes
Ricardo en un comienzo concuerda con Smith cuando afirma que las
cantidades de trabajo incorporado son las determinantes del valor, en
aquella sociedad ruda y primitiva, pero se muestra en desacuerdo desde
el momento en que Smith invalida este principio al introducir los
beneficios y la renta como nuevos componentes del precio como
resultado de la acumulacin de capital y la propiedad privada,
cualidades de la sociedad capitalista. Para Ricardo, la forma en que se
distribuya el producto no afecta las proporciones de cambio y afirma
que, en consecuencia, la nica causa de variacin del valor en cambio
de una mercanca es un aumento o disminucin en la cantidad de
trabajo requerido en la produccin, o expresado en trminos mas
generales, el valor en cambio depende de la dificultad o condiciones de
produccin. As, en condiciones de igual proporcin entre capital fijo y
salarial y con el supuesto de que la escala salarial esta dada - trabajos
privados estn previamente homogeneizados -, una variacin en los
salarios tiene un efecto inversamente proporcional sobre el beneficio;
adems, un cambio en estos ltimos afecta a todos los sectores por
igual y como se trata de precios relativos, el efecto sobre el valor en
cambio es nulo.
La teora valor trabajo es de validez limitada
Cuando existen diferentes proporciones entre capital fijo y salarial, es
decir, cuando a uno de los dos capitales se le da un mayor peso en la
produccin. el efecto de compensacin entre las variaciones salariales
y los beneficios no es completo. Segn Ricardo, en condiciones de
diversa composicin y durabilidad del capital "el grado de alteracin del
valor relativo de los bienes ocasionado por un aumento o reduccin del
trabajo depender del capital global empleado como capital fijo"; es
decir, ante un alza en los salarios, el precio disminuir en los sectores
en los que el capital fijo tiene mayor peso y aumentar en los que el
capital salarial es mayor al fijo.
Se deduce entonces que en estas condiciones, adems de las
cantidades de trabajo incorporado la variable de distribucin tambin
influir sobre el precio. Ricardo tiene que aceptar la posicin que en un
principio quera demostrar como invlida, pero demuestra que son las
composiciones de capital y no en realidad la variable de distribucin
como tal lo que tiene influencia sobre el nivel de precios. Concluimos
as que la teora valor trabajo es vlida dentro un marco terico definido,
con condiciones tan limitadas que rayan en lo irreal, lo que condujo a
descartar esta teora ricardiana como explicacin general del valor.
Veremos a continuacin como Sraffa a partir de la separacin de la
dificultad de produccin de las cantidades de trabajo encuentra un
modelo de validez general a partir de las ideas ricardianas sobre el
excedente.
Teora Ricardiana de la dificultad fsica de produccin: el modelo del
cereal.
La teora del valor formulada en Principios iba en un comienzo
destinada a poder determinar el tipo de beneficio en trminos fsicos,
para contrarrestar el error de Smith al querer medir los precios por
medio de ellos mismos, pero hemos visto como Ricardo no encontr
una solucin satisfactoria por medio del concepto de cantidades de
trabajo requeridas en la produccin.
Es entonces en la separacin de los conceptos de dificultad de
produccin y cantidades de trabajo que Piero Sraffa encontrar la
manera de expresar la teora ricardiana de la dificultad de produccin
como una teora general de la determinacin de los precios, partiendo
del modelo particular del cereal propuesto por Ricardo.
El modelo del cereal
Se supone una produccin en la cual el cereal utiliza como medios de
produccin cantidades de l mismo. La dificultad de produccin en este
sector se expresa como una proporcin entre el costo absoluto de
produccin y la cantidad producida. As, el resultado del cociente es
una magnitud sin variables asociadas a ella que expresa un porcentaje
que mide el grado de dificultad de produccin en proporcin a unidad.
Es viable calcular la tasa de ganancia como una variable dependiente
de la dificultad fsica de produccin, es decir, debido a las condiciones
de produccin, es posible calcular una tasa de ganancia que mide "la
capacidad de acrecentamiento fsico del capital". Pero encontrar la tasa
de ganancia del sector cereal, equivale a encontrar la tasa de ganancia
de todo el sistema, pues como lo afirma Ricardo en su Ensayo:
"El carcter determinante del tipo de beneficio agrcola [cereal] sobre el
tipo general de beneficio consiste en que dado que la competencia
iguala a todos los tipos de beneficio, la tendencia a la disminucin del
tipo de beneficio agrcola debe transmitirse al tipo general de beneficio,
el cual, por lo tanto, debe manifestar l mismo una tendencia a la cada
progresiva"
As, se obtiene una tasa de ganancia nica y acorde con las ideas
ricardianas de rendimientos decrecientes en la agricultura. Adems, si
suponemos que el sector cereal es un sector fundamental, es decir, que
todos los dems sectores utilizan como insumo cereal, la dificultad de
produccin para esos sistemas debe ser igual a la dificultad de
produccin hallada en el sector fundamental, pues la tasa de ganancia
es nica. As, el sistema de precios se obtiene de la igualacin de
todas las dificultades de produccin a una nica - la de cereal -, sin que
estas dependan de las cantidades de trabajo incorporado. De esta
manera, la idea expresada en Ricardo en su teora del excedente,
segn la cual "la dificultad o facilidad de la produccin de la mercanca
regular en ltimo trmino su valor en cambio" queda validada en
trminos generales.
Karl Marx
A favor de la teora de valor-trabajo. el valor de la mercanca se
determina por el trabajo incorporado. Es importante aclarar que cuando
hablamos de mercancas estamos hablando de trabajo social, es
cuando hablamos de productos, que se producen para el uso inmediato,
que podemos hablar de trabajo a secas, pero as, supeditado a la
divisin del trabajo, nos referimos al trabajo social.
Las cantidades de trabajo se miden por el tiempo que dura el trabajo,
en todo su proceso. El salario no responde a esto, en diferentes
grados, siempre va a ser inferior. El precio expresa en el mercado su
valor casi exacto, entonces, esto quiere decir que la ganancia no es un
recargo.
El obrero vende al capitalista su fuerza de trabajo, esto quiere decir, su
capacidad de trabajar. La fuerza de trabajo equivale a los artculos de
primera necesidad, es decir, lo que el obrero necesita para poder vivir y
para perpetuar su fuerza de trabajo. Por pagar por ella el capitalista
tiene derecho en utilizarla todo el tiempo que quiera. Esa es la
diferencia entre fuerza de trabajo y tiempo de trabajo. Una vez pagada
la fuerza de trabajo, todo lo dems que trabaje el obrero ser la
ganancia del capitalista, esto es la plusvala, que consiste en
aprovechar al obrero al mximo ms all de las horas que este necesita
para su propia reproduccin. Aqu reside el engao de la poca... el
salario parece que paga el trabajo, pero solo paga la fuerza de trabajo.

CONCLUSIONES
Adam Smith pretende transmitir la libertad econmica. El equilibrio
entre la produccin y la demanda no se lograr eficazmente por medio
de la reglamentacin, sino por medio de los mecanismos del mercado,
con tal de que se los deje actuar en un rgimen de completa libertad.
Marca como medio para conseguir la prosperidad nacional al inters
individual en un rgimen liberal econmico con una abstencin de la
intervencin del estado. Salvo para defender a la sociedad contra
violencia de otras sociedades, entre s, y para mantener obras y
establecimientos pblicos no rentables pero necesarios para la
sociedad.

APNDICE N 2.- LA DEPRECIACIN

CONCEPTO:
 Prdida de valor que experimenta un activo como consecuencia
de su uso, por paso del tiempo o por obsolescencia tecnolgica.
Debido a la depreciacin los activos van perdiendo su capacidad
de generar ingresos.
La depreciacin puede ser medida en forma precisa slo al final
de la vida til de los activos, por esto se han ideado varios mtodos de
clculo para estimar el monto de la depreciacin en cada periodo.
Dentro del mbito de la economa, el trmino depreciacin es una
deduccin anual del valor de una propiedad, planta o equipo.
Se utiliza para dar a entender que las inversiones permanentes
de la planta ha disminuido en potencial de servicio. Para los contables
o contadores, la depreciacin es una manera de asignar el costo de las
inversiones a los diferentes ejercicios en los que se produce su uso o
disfrute en la actividad empresarial. Los activos se deprecian
basndose en criterios econmicos, considerando el plazo de tiempo en
que se hace uso en la actividad productiva, y su utilizacin efectiva en
dicha actividad.

Causas de la depreciacin

1.- La duracin fsica del activo; se incluyen las causas por:

Agotamiento
Desgaste
Envejecimiento
2.- La duracin econmica del activo; se incluyen las causas por:
Explotacin por tiempo limitado
Envejecimiento tcnico
Envejecimiento econmico

3.- La duracin del activo segn la contabilidad; se incluyen las causas

por:
Consolidacin
 Poltica de dividendos
Polticas tributarias

Mtodos de depreciacin

Mtodo basado en la actividad

Presupone que la depreciacin est en funcin al uso o la
productividad y no del paso del tiempo. La vida del activo se considera
en trminos de su rendimiento (unidades que produce) o del nmero de
horas que trabaja. Conceptualmente, la asociacin adecuada del costo
se establece en trminos del rendimiento y no de las horas de uso;
pero muchas veces la produccin no es homognea y resulta difcil de
medir. (Costo menos valor de desecho) X horas de uso en el ao =
cargo por Total de horas estimadas depreciacin.

Mtodo lineal
Este mtodo lineal supera algunas de las objeciones que se
oponen al mtodo basado en la actividad, porque la depreciacin se
considera como funcin del tiempo y no del uso. Este mtodo se aplica
ampliamente en la prctica, debido a su simplicidad. El procedimiento
de lnea recta tambin se justifica a menudo sobre una base ms
terica. Cuando la obsolescencia progresiva es la causa principal de
una vida de servicio limitada, la disminucin de utilidad puede ser
constante de un periodo a otro. En este caso el mtodo de lnea recta
es el apropiado. El cargo de depreciacin se calcula del siguiente
modo: Costo menos valor de desecho = Cargo por depreciacin vida
estimada de servicio.
Valor de desecho = Valor Residual.

Mtodos decrecientes
 Los mtodos decrecientes permiten hacer cargos por
depreciacin ms altos en los primeros aos y ms bajos en los ltimos
periodos. El mtodo se justifica alegando que, puesto que el activo es
ms eficiente o sufre la mayor prdida en materia de servicios durante
los primeros aos, se debe cargar mayor depreciacin en esos aos.
Por lo general con el mtodo del cargo decreciente se siguen dos
enfoques: el de suma de nmeros dgitos o el de doble cuota sobre
valor en libros.

a) Suma de nmeros dgitos

Da lugar a un cargo decreciente por depreciacin basado en una

fraccin decreciente del costo depreciable (el costo original menos el
valor de desecho). Con cada fraccin se usa la suma de los aos como
denominador (5+4+3+2+1=15), mientras que el nmero de aos de vida
estimada que resta al principal el ao puta viene a ser el numerador.
Con este mtodo, el numerador disminuye ao con ao aunque el
denominador permanece constante (5/15,4/15,3/15,2/15 y 1/15) al
terminar la vida til del activo, el saldo debe ser igual al valor de
derecho.

b) Doble cuota sobre valor en libros

 Utiliza una tasa de depreciacin que viene a ser el doble de la
que se aplica en lnea recta. A diferencia de lo que ocurre con otros
mtodos, el valor de desecho se pasa por alto al calcular la base de la
depreciacin. La tasa de doble cuota se multiplica por el valor en libros
que tiene el activo al comenzar cada periodo. Adems, el valor en libros
se reduce cada periodo en cantidad igual al cargo por depreciacin. De
manera que cada ao la doble tasa constante se aplica a un valor en
libros sucesivamente ms bajo.

c) Reduccin de saldos

Este mtodo consiste en la aplicacin de una tasa sobre el valor

no depreciado del activo.

Clculo de la depreciacin

Para poder calcular la depreciacin hay que tener en cuenta:

El valor a depreciar
El valor de residual o de salvamento
La vida til
El mtodo a aplicar

Valor a depreciar:
 Es bsicamente el costo de adquisicin, pero no se debe ignorar,
el valor que el bien pueda tener para la empresa al dejar de ser til en
su actividad (posible valor de recupero). El valor a depreciar surge de
la siguiente operacin:

- Costo de adquisicin del bien.

- Valor de desecho.
- Valor a depreciar.

Valor residual o valor de salvamento:

Es la estimacin del valor que el bien tendr para la empresa una

vez finalizada su utilizacin o vida til. Surgir de la diferencia entre el
precio de venta estimado y todas las erogaciones necesarias para
retirar el bien de servicio.

Valor de vida til:

Es la duracin que se le asigna a un bien como elemento de

provecho para la empresa. Para determinarla es necesario conocer
ciertos factores como las especificaciones de la fbrica, el deterioro
que sufren por el uso, la obsolescencia por avances tecnolgicos, la
accin de algunos factores naturales y los cambios en la demanda de
bienes y servicios a cuya produccin o servicio contribuyen.
Las bases utilizadas para la determinacin de la vida til son:

Tiempo: aos
Capacidad de produccin: produccin total
La eleccin de la base depender de la caracterstica del bien y
del uso que se le dar.
Mtodo de la Lnea Recta

Es el mtodo de depreciacin ms utilizado y con este se supone

que los activos se usan ms o menos con la misma intensidad ao por
ao, a lo largo de su vida til; por tanto, la depreciacin peridica debe
ser del mismo monto. Este mtodo distribuye el valor histrico ajustado
del activo en partes iguales por cada ao de uso. Para calcular la
depreciacin anual basta dividir su valor histrico ajustado entre los
aos de vida til.

El clculo que debe efectuarse es el siguiente:

Valor a
Depreciar
=Cuota de depresiacin
Vida til
estimada

EJEMPLO:
Torres e Hijos adquirieron el 2 de enero del presente ao un activo por
$12.600.000. se estima que este activo tendr una vida til de 5 aos y
un valor residual no significativo. El clculo de la depreciacin anual es
el siguiente: Depreciacin anual = $12.600.000 = 2.520.000/ao.
5
La depreciacin anual, la depreciacin acumulada y el valor en libros
del activo al final de cada uno de los 5 aos de vida til, se pueden
apreciar en la siguiente tabla:

Ao Depreciacin Depreciacin Valor en libros

anual ($) acumulada ($) ($)

1 2.520.000 2.520.000 10.080.000

2 2.520.000 5 040 000 7.560.000
3 2.520.000 7.560.000 5.040.000
4 2.520.000 10.080.000 2.520.000
5 2.520.000 12.600.000 0

Mtodos de Cargo Decreciente

a) Suma de los dgitos de tos aos

Estos mtodos permiten hacer cargos por depreciacin ms altos
en los primeros aos y ms bajos en los ltimos perodos. Al equilibrar
los gastos peridicos de depreciacin y mantenimiento de los activos a
lo largo de su vida til, en los primeros aos se presentaran altos
montos de depreciacin y bajos gastos de mantenimiento, mientras que
los ltimos aos la relacin ser inversa. Con el avance tecnolgico,
algunos activos tienden a hacerse obsoletos rpidamente, lo cual
justifica tambin la necesidad de depreciarlos en forma mas acelerada.

EJEMPLO:
 Para el caso del activo de Torres e Hijos, cuya vida til es de
cinco aos, la suma de los dgitos de los aos es: 5 + 4 + 3+2 + 1 = 15
Algebraicamente, con el fin de obtener la suma de los dgitos de los
aos, debe aplicarse la siguiente formula: S = n (n+1) donde:
2
S = suma de los dgitos de los aos
n = aos estimados de vida til
Para el caso del ejemplo, la suma de los dgitos es:
S = 5(5+1) = 5(6) =15
2 2

La fraccin que se aplicara sobre el valor por depreciar para el

primer ao ser entonces 5/15, para el segundo ao ser 4/15 y as
sucesivamente. Las depreciaciones para cada uno de los 5 aos de
vida til, en el caso del activo de Torres e Hijos. Sern:

Ao Depreciacin anual ($)

1 5/15 x 12.600.000= 4.200.000
2 4/15 x 12.600.000=3.360.000
3 3/15 x 12.600.000=2.520.000
4 2/15 x 12.600.000= 1.680.000
5 1/15 x 12.600.000= 840.000

En la siguiente tabla se presentan la depreciacin anual, la

depreciacin acumulada y el valor en libros del activo para cada uno de
sus 5 aos de vida til.

Ao Depreciacin Depreciacin Valor en libros

anual ($) acumulada ($) ($)
1 4.200.000 4.200.000 8.400.000
2 3.360.000 7.560.000 5.040.000
3 2.520.000 10.080.000 2.520.000
4 1.680.000 11.760.000 840.000
5 840.000 12.600.000 0
Como se puede observar, por este mtodo se deprecian los
activos en mayores montos en los primeros aos de vida, que bajo el
mtodo de lnea recta, mientras que en los ltimos aos sucede lo
contrario.

b) Doble cuota sobre valor en libros

Otro mtodo de cargo decreciente es el doble cuota sobre valor
en libros, el cual usa una tasa de depreciacin que viene a ser el doble
de la que se aplica en lnea recta. A diferencia de lo que ocurre en
otros mtodos, el valor de desecho se pasa por alto al calcular la base
de la depreciacin. La tasa de doble cuota se multiplica por el valor en
libros que tiene activo alcomenzar cada perodo. Adems, el valor en
libros se reduce cada perodo en cantidad igual al cargo por
depreciacin, de manera que cada ao la doble tasa constante se
aplica a un valor en libros sucesivamente ms bajo.

EJEMPLO:

Para el caso del activo de Torres e Hijos, suponiendo que este

procedimiento pudiera utilizarse para este de tipos de activos y puesto
que la tasa de depreciacin anual por el mtodo de lnea recta es del
20% (5 aos de vida), debera tomarse como porcentaje de
depreciacin anual el 40%, el cual se aplicara al valor no depreciado.

La depreciacin se calcula de la siguiente forma:

Ao Valor NO Depreciacin anual (S)

depreciado (S)
1 12.600.000 0.40 x 12.600.000 = 5.040.000
2 7.560.000 0.40 x 7.560.000 = 3.024.000
3 4.536.000 0.40x4.536.000=1.814.400
4 2.721.600 0.40x2.721.600 = 1.088.640
5 1.632.960 0.40x1.632.960 = 653.184

Ao Depreciacin anual Depreciacin acumulada Valor en libros (S)

($) ($)
 1 5.040.000 5.040.000 7.560.000
2 3.024.000 8.064.000 4.536.000
3 1.814.400 9.878.400 4.536.000
4 1.088.640 10.967.040 1.632.960
5 653.184 11.620.224 979.776

Cuando se utilice este sistema, el valor de la depreciacin

correspondiente al ltimo ao de vida til comprender el monto total
del saldo pendiente por depreciar.

Reduccin de saldos

Este mtodo consiste en la aplicacin de una tasa sobre el valor

no depreciado del activo. El clculo de la tasa se lleva a cabo mediante
la siguiente formula:
Tasa de depreciacin = 1- n
Valor residual
Valor histrico Donde n es el nmero de aos de vida til del
activo

EJEMPLO:
Para el caso de Torres e Hijos, y suponiendo que el activo tiene
un valor residual estimado por la empresa igual a $3.150.000, la tasa
de depreciacin anual por este mtodo se calcula:

Tasa de depreciacin =1-5

Valor residual = 3.150.000
Valor histrico = 12.600.000

Esta tasa debe de aplicarse para cada ao sobre el valor no

depreciado del activo. La depreciacin para cada uno de los aos de
vida til del activo en el ejemplo es la siguiente:
 Ao Valor NO depreciado ($)
1 12.600.000
2 9.549.104
3 7.235.868
4 5.484.522
5 4.156.490
Depreciacin anual ($)
0.242142 x 12.600.000=3.050.896
0.242142 x 9.549.104=2.312.236
0.242142 x 7.235.868=1.752.346
0.242142 x 5.484.522=1.328.032
0.242142 x 4.156.490=1.006.460

Ao Depreciacin anual Depreciacin Valor en libros ($)

acumulada($)
1 3.050.896 3.050.896 9.549.104
2 2.312.236 5.363.132 7.236.868
3 1.752.346 7.115.478 5.484.522
4 1.328.032 8.443.510 4.156.490
5 1.006.460 9.450.000 Valor Residual 3.150.00

Si el valor residual no es significativo, este mtodo no puede

usarse, porque al aplicar la frmula la tasa de depreciacin sera 1, lo
que significara una depreciacin del 100% para el primer ao.

Mtodos basados en la actividad

El mtodo basado en la actividad (mtodo de cargo variable)

presupone que la depreciacin est en funcin del uso o de la
productividad y no del paso del tiempo. La vida del activo se considera
en trminos de su rendimiento (unidades que produce) o del nmero de
horas que trabaja.
Para algunos activos como mquinas, equipos y vehculos, su
vida til est estrechamente relacionada con la capacidad de
produccin, la cual se expresa en horas de trabajo, kilmetros
recorridos, unidades producidas, etc. Para estos activos se utiliza este
mtodo de depreciacin que consiste en calcular el monto de
depreciacin peridica, de acuerdo con el volumen de actividad
alcanzada. La depreciacin por unidad de produccin se calcula de la
siguiente manera:
 Valor histrico
= Depreciacin por unidad
Capacidad de produccin

La depreciacin por tiempo de uso se calcula de la siguiente manera:

Valor a depreciar x horas de uso en el ao

= Cargo por depreciacin
Total de horas estimadas

EJEMPLO:

El activo de Torres e Hijos tiene una capacidad de produccin de

100.000 unidades, al final de las cuales se espera que quede
totalmente depreciado. La produccin por ao a lo largo de su vida til
fue la siguiente:

Depreciacin por unidad = $ 12.600.000 = $ 126/unidad

100.000 unid

El gasto por depreciacin para cada uno de los 4 aos se calcula:

Ao Unidades producidas
1 20.000
2 40.000
3 25.000
4 15.000

Ao Depreciacin anual ($)

1 20.000 unid x 126/unid=2.520.000
2 40.000 unid x 126/unid=5.040.000
3 25.000 unid x 126/unid=2.150.000
4 15.000 unid x 126/unid=1.890.000

Ao Depreciacin Depreciacin Valor en

anual ($) Acumulada($) libros ($)
1 2.520.000 2.520.000 10.080.000
2 5.040.000 7.560.000 5.040.000
3 3.150.000 10.710.000 1.890.000
4 1.890.000 12.600.000 0
 AGOTAMIENTO

Los recursos naturales, a menudo llamados bienes agotables,

comprenden el petrleo, los minerales y la madera. Presentan dos
caractersticas principales:
1. Son susceptibles de una eliminacin (consumo) total.
2. Solo se pueden reponer mediante un acto de la naturaleza.

A diferencia de la planta y el equipo, los recursos naturales se

consumen materialmente durante el periodo de utilizacin y no
conservan sus caractersticas fsicas. En su mayora, los problemas
contables asociados con los recursos naturales son similares a
aquellos con que se tropieza en el rea del activo fijo.

Clculo del agotamiento

Para poder calcular al agotamiento hay que tener en cuenta:
Establecimiento de la base del agotamiento
Cancelacin del costo del recurso

Establecimiento de la base del agotamiento

Los costos de los recursos naturales se pueden dividir en tres

categoras:
 Costos de adquisicin del depsito: Es el precio que se paga
para obtener el derecho de buscar y encontrar un recurso natural
oculto, o el que se paga por una fuente ya descubierta.
Costos de exploracin: Costos asociados a la localizacin del
recurso, una vez obtenido el derecho de usar la propiedad.
Costos de desarrollo: Los cuales comprenden los costos del
equipo tangible (Equipo pesado y de transportacin) y los costos
intangibles (partidas tales como perforaciones, tneles y pozos)
que se requiere para la produccin del recurso natural.

Cancelacin del costo del recurso

El agotamiento se calcula normalmente por el mtodo de las

unidades de produccin (mtodos basados en la actividad), lo que
significa que el agotamiento es funcin del nmero de unidades
retiradas durante el perodo. Cuando se adopta este mtodo, el costo
total del recurso natural se divide entre el nmero de unidades
estimadas que contiene el depsito, para obtener el costo por unidad
de producto. El cual se multiplica por el nmero de unidades extradas
a fin de calcular el agotamiento.

Costo total Unidades disponibles estimadas= Agotamiento cargado

por unidad.

APNDICE N3 .- RIESGO FINANCIERO

Riesgo financiero

El riesgo es la probabilidad de un evento y sus consecuencias. El riesgo financiero se

refiere a la probabilidad de ocurrencia de un evento que tenga consecuencias financieras
para una organizacin.
El concepto debe entenderse en sentido amplio, incluyendo la posibilidad de que los
resultados financieros sean mayores o menores de los esperados. De hecho, habida la
posibilidad de que los inversores realicen apuestas financieras en contra del mercado,
movimientos de stos en una u otra direccin pueden generar tanto ganancias o prdidas
en funcin de la estrategia de inversin.

Tipos de riesgos financieros

Riesgo de mercado: asociado a las fluctuaciones de los
mercados financieros, y en el que se distinguen:
o Riesgo de cambio: consecuencia de la volatilidad del
mercado de divisas.
o Riesgo de tipo de inters: consecuencia de la volatilidad
de los tipos de inters.
o Riesgo de mercado (en acepcin restringida): que se
refiere especficamente a la volatilidad de los mercados de
instrumentos financieros tales como acciones, deuda,
derivados, etc.
Riesgo de crdito: consecuencia de la posibilidad de que una de
las partes de un contrato financiero no asuma sus obligaciones.
Riesgo de liquidez o de financiacin: y que se refiere al hecho
de que una de las partes de un contrato financiero no pueda
obtener la liquidez necesaria para asumir sus obligaciones a
pesar de disponer de los activos que no puede vender con la
suficiente rapidez y al precio adecuado y la voluntad de
hacerlo.

APNDICE N4.- CRISIS FINANCIERA MUNDIAL

INTRODUCCION

Ya nadie cuestiona que nos encontramos ante la mayor crisis financiera internacional
desde la Gran Depresin. Desde septiembre de 2008 se han producido acontecimientos
sin precedentes que estn reconfigurando el sistema financiero internacional y que
desafan la ortodoxia econmica liberal, que se mantena prcticamente incuestionada
desde los aos 90 bajo el liderazgo de EEUU. As, la crisis suprime que estall en
agosto de 2007 se ha transformado en una crisis financiera sistmica, cuyo epicentro ya
no est slo en EEUU, sino que se ha desplazado a Europa y Japn y est teniendo un
fuerte impacto en el crecimiento de las economas emergentes.

La banca de inversin ha desaparecido, los gobiernos han redefinido el papel de

prestamista de ltima instancia y se han lanzado paquetes de rescate a ambos lados del
Atlntico, primero para instituciones concretas y despus para el conjunto del sistema
bancario. El G7 asegura que emplear todos los instrumentos a su alcance para apoyar a
las instituciones financieras que lo necesiten, pero al no haber presentado un plan
coordinado carece de credibilidad. El Congreso estadounidense ha dado luz verde a la
segunda a su plan de rescate, el Troubled Asset Relief Program (TARP), dotado con
700.000 millones de dlares y que finalmente dedicar 250.000 millones a inyectar
fondos para recapitalizar, y nacionalizar parcialmente la banca, algo que muchos
republicanos no aprueban (el resto se destinar a la compra de activos txicos). El Reino
Unido, mostrando un inusual liderazgo, ha nacionalizado parte de su sistema bancario y
asegurar los crditos interbancarios. El eurogrupo seguir el modelo britnico, aunque
cada pas ha habilitado cuantas diferentes para comprar acciones preferentes de los
bancos descapitalizados o apoyarlos con sus problemas de financiacin a corto plazo (el
total de fondos disponibles para atajar la crisis en Europa asciende a ms de 2,5 billones
de euros).

Adems, los bancos centrales han abierto nuevas vas para aumentar la liquidez. En
EEUU la Federacin ha comenzado a prestar directamente al sector privado a travs de
la compra de papel comercial sin garantas, lo que supone saltarse a los intermediarios
financieros bancarios. En Europa, el BCE ha eliminado las subastas hasta enero, lo que
supone que pondr a disposicin del sistema bancario toda la liquidez que sea necesaria,
y el Banco de Inglaterra ha decidido asegurar las emisiones de deuda a corto y medio
plazo de los bancos. En definitiva, las autoridades de los pases avanzados han dejado
claro que estn dispuestos a facilitar toda la liquidez que sea necesaria, tanto para
garantizar los depsitos y rescatar instituciones en riesgo como para que se recupere la
confianza en el mercado interbancario y que el dinero vuelva a fluir hacia las empresas,
nacionalizando la banca si es necesario. Lo harn incluso si eso supone tomar riesgos
que podran llevar a la propia descapitalizacin de sus bancos centrales. Por ltimo, en
una accin sin precedentes, el 9 de octubre los principales bancos centrales del mundo
(incluido el de China) han rebajado de forma coordinada los tipos de inters en medio
punto, lo que supone reconocer que slo una respuesta global puede frenar la crisis.

A pesar de la batera de medidas adoptadas por los gobiernos y los bancos centrales, que
han llegado tarde pero que demuestran que se ha aprendido de anteriores crisis, por el
momento la falta de liquidez y de confianza se mantienen. Adems, el contagio se ha
visto facilitado por la elevada integracin del sistema financiero internacional y por la
sensacin de falta de un liderazgo claro y de coordinacin transatlntica. Un elemento
que ha aumentado an ms la desconfianza es que el FMI ha revisado al alza su
estimacin de las prdidas del sistema bancario mundial derivadas de la crisis
hipotecaria estadounidense. Ahora las sita en 1,4 billones de dlares (455.000 millones
ms que en abril), lo que supone que hasta el momento slo se habran hecho pblicas la
mitad de las prdidas, es decir, que todava podran quebrar ms bancos. Adems, en sus
perspectivas econmicas de octubre el FMI ha constatado que la contraccin del crdito
ya ha golpeado a la economa real, precipitando la recesin en varios pases
desarrollados y haciendo previsibles incrementos significativos en las tasas de
desempleo durante 2009. De hecho, el Fondo pronostica que la economa mundial se
desacelerar considerablemente y crecer al 3,9% en 2008 y al 3,0% en 2009 (1,9% si
se mide a tipos de cambio de mercado), su tasa ms lenta desde 2002. Este menor
crecimiento contribuir a moderar significativamente la inflacin (especialmente la de
los alimentos, las materias primas y la energa), pero el actual contexto de crisis y la
situacin de trampa de la liquidez en la que parecen encontrarse algunas economas
avanzadas indican que la deflacin supone un riesgo mayor a medio plazo que la
inflacin.
Y es que lo que en un principio pareca slo un problema de liquidez se est revelando
adems como un problema de solvencia que requiere una fuerte recapitalizacin del
sistema bancario en los pases avanzados, que necesariamente pasa por un rescate del
sector pblico (la pregunta, sobre todo en EEUU, es en qu medida el Estado
nacionalizar la banca). Tambin se hace imprescindible un paquete de estmulo fiscal
coordinado en el que los pases emergentes, sobre todo China, deberan jugar un papel.
Aumentar el gasto y recapitalizar la banca no evitar la recesin, pero reducir su
duracin y su impacto sobre el empleo siempre que se haga de forma coordinada (las
soluciones unilaterales corren el riesgo de ser inefectivas y servir slo para aumentar la
deuda pblica de los pases ricos). Por ltimo, es necesario mejorar la regulacin
financiera, reforzando la supervisin de los mercados de derivados de crdito y
elevando los requerimientos de capital de las instituciones financieras para evitar
niveles de apalancamiento y riesgo tan elevados como los actuales.

Pero todo ello exige liderazgo poltico, porque la historia muestra que en un momento
como el actual las soluciones tcnicas, por s solas, no devuelven la confianza a los
mercados. En un mundo multipolar como el actual no existe una potencia hegemnica
capaz de tomar las riendas de la situacin. Eso no significa que no pueda haber
liderazgo, pero para bien o para mal slo se puede aspirar a un liderazgo compartido.
Por lo tanto, las instituciones nacionales de los pases avanzados y de las potencias
emergentes tendrn que coordinarse y adems ser necesario reforzar los foros de
cooperacin multilateral, lo que requiere aumentar su legitimidad.

Este artculo analiza las causas de la crisis, evala las respuestas econmicas y polticas
que los gobiernos han puesto en marcha y explora su impacto geopoltico.

Cmo hemos llegado hasta aqu?

La crisis financiera mundial es el resultado la liberalizacin financiera de las ltimas

dos dcadas, que no fue acompaada de una nueva regulacin adecuada, y del exceso de
liquidez global, generado principalmente por EEUU. Ambas alimentaron una euforia
financiera que distorsion la percepcin del riesgo, llevando a un exceso de
apalancamiento que, sumado al sobreendeudamiento de familias y empresas y a la
escasa regulacin del sector bancario no tradicional, dieron lugar a burbujas, tanto
inmobiliarias como de otros activos. El estallido de la burbuja inmobiliaria en EEUU
precipit la crisis y la globalizacin financiera la extendi rpidamente por todo el
mundo.

Pero todo ello no hubiera sido posible sin el cambio radical que el sector financiero ha
experimentado en los ltimos aos. La banca comercial, cuyo negocio tradicional era
aceptar depsitos y dar prstamos que se mantenan en sus balances, ha dejado de ser el
actor principal del sistema financiero internacional. El nuevo modelo, basado en la
titulizacin de activos, consista en que los bancos de inversin (los nuevos
intermediarios entre los bancos comerciales y los inversores) creaban derivados
financieros estructurados (conocidos como Structured Investment Vehicles, SIV) que
permitan que los bancos comerciales subdividieran y reagruparan sus activos, sobre
todo hipotecas, y los revendieran en el mercado en forma de obligaciones cuyo respaldo
ltimo era el pago de las hipotecas (Mortgage Backed Securities, MBS), muchas veces
fuera de su balance. Este modelo, conocido como originar y distribuir y que tuvo
como principal defensor al ex presidente de la Fed Alan Greenspan, deba permitir tanto
la cobertura de riesgos como su transferencia desde aquellos inversores ms
conservadores hacia los que tenan una menor aversin al mismo y buscaban mayor
rentabilidad. Con ello, se asegurara una asignacin ptima de capital, que multiplicara
de forma espectacular el crdito y promovera el crecimiento econmico a largo plazo.
La libre movilidad de capitales permiti que los derivados financieros se
comercializaran en todo el mundo. Hoy su valor total asciende a 390 billones de euros,
casi siete veces el PIB mundial y cinco veces ms que hace seis aos. Los mercados
financieros estn plenamente globalizados.

Pero con la repetida reestructuracin de activos y las mltiples ventas para transferir el
riesgo lleg un momento en que se hizo imposible dilucidar el nivel de riesgo real de
cada uno de los ttulos. En este sentido las agencias de rating, pese a no reconocerlo,
eran incapaces de cumplir su tarea. Aunque la mayora de los derivados financieros
tenan como activo subyacente el pago de las hipotecas estadounidenses, el mercado que
ms creci en los ltimos aos (hasta los 62 billones de dlares) fue el de las permutas
financieras para asegurar contra el riesgo de impagos de los nuevos derivados de crdito
(Credit Default Swaps, CDS), lo que permiti que nuevos actores, como las compaas
de seguros, entraran en el mercado de derivados. De hecho, mientras no se produjeron
impagos los CDS se convirtieron en un excelente negocio.

Este modelo gener enormes beneficios para sus participantes y contribuy (aunque no
fue la nica causa) al elevado e insostenible crecimiento de la economa mundial entre
2003 y 2007. Adems, el exceso de ahorro en las economas emergentes (sobre todo en
China y los pases exportadores de petrleo) y su escasez en EEUU increment los
flujos de capital hacia EEUU, alimentando su dficit por cuenta corriente, y con l los
desequilibrios macroeconmicos globales (en 2007 EEUU absorbi casi la mitad del
ahorro mundial, el Reino Unido, Espaa y Australia otro 20% y las reservas de los
bancos centrales de los pases en desarrollo superaron los 5 billones de dlares 1,9
billones en China). Pero como la mayora de las entradas de capital iban a parar al
sector inmobiliario y no a otro tipo de inversiones ms productivas, en ltima instancia
el modelo se basaba en que los estadounidenses pudieran pagar sus hipotecas, lo que a
su vez dependa de que el precio de sus viviendas siguiera subiendo, condicin
necesaria para que los hipotecados pudieran refinanciar su deuda contra el valor
apreciado de su inmueble. Y la existencia de un mercado hipotecario subprime, en el
que se otorgaban hipotecas a individuos con dudosa capacidad de pago, incrementaba
los riesgos (tambin debe reconocerse que gracias a ese mercado muchos
estadounidenses que anteriormente no tenan acceso al crdito, pudieron comprar un
inmueble. Y algunos s estn pudiendo hacer frente a su hipoteca).
Aunque fuera posible prever que los precios inmobiliarios no podran continuar
subiendo indefinidamente, el elevado crecimiento de la economa mundial, la baja
inflacin, los bajos tipos de inters (negativos en trminos reales) y la estabilidad
macroeconmica (lo que se conoce como el perodo de la gran moderacin) redujeron
la aversin al riesgo. Ello llev a un mayor apalancamiento, incentiv an ms la
innovacin financiera y las operaciones fuera de balance y dio lugar a lo que a la postre
se ha revelado como una euforia irracional. Adems, mientras dur el boom, no pareca
existir la necesidad ni de revisar la regulacin ni de modificar la poltica monetaria.
Ninguna autoridad quera ser responsable de frenar el crecimiento. De hecho, la brusca
bajada de tipos de inters de la Fed ante la recesin de 2001 (y el mantenimiento de los
mismos en el 1% durante un ao) fue considerada como una excelente maniobra para
acortar la recesin en EEUU tras los ataques del 11S. Sin embargo, hoy se interpreta
como una poltica errnea que contribuy a inflar los precios de los activos, sobre todo
los inmobiliarios, impidiendo el ajuste que la economa estadounidense necesitaba para
tener un crecimiento sostenible a largo plazo (tambin puede argumentarse, como hizo
el presidente de la Fed Ben Bernanke con su hiptesis del Global Savings Glut, que
China, con su elevada tasa de ahorro y su tipo de cambio intervenido y subvalorado, fue
el autntico causante de los desequilibrios externos estadounidenses). Por ltimo, la idea
de que los mercados financieros funcionan de forma eficiente y que los agentes son
suficientemente racionales como para asignar de forma adecuada el riesgo (sobre todo si
utilizan modelos matemticos sofisticados) terminaban de legitimar el modelo.

Pero al final la confianza en el mercado fue excesiva porque Hyman Minsky tena
razn. Los mercados financieros son incapaces de autorregularse y tienden al
desequilibrio, sobre todo tras largos perodos de crecimiento y estabilidad que
incentivan los excesos y las Manas. El sistema financiero internacional es
inherentemente inestable por lo que, segn Minsky, no es posible escapar de crisis
financieras peridicas, cuyas consecuencias sern ms devastadoras cuanto mayor sea el
perodo de crecimiento que las preceda.

An as, el desarrollo de la crisis no ha sido lineal y las decisiones, tanto tcnicas como
polticas, tomadas en el ltimo ao y medio han condicionado (y continuarn
condicionando) su desarrollo, para bien o para mal. Por eso es esencial que las
autoridades no repitan algunos de los errores cometidos y muestren el liderazgo
suficiente para evitar un largo perodo de estancamiento. Algo que tanto el Reino Unido
como el eurogrupo han empezado a hacer.

El estallido de la burbuja inmobiliaria en EEUU y las primeras quiebras derivadas del

mercado subprime se remontan a agosto de 2007, cuando el aumento de la morosidad
gener importantes prdidas en las instituciones financieras. Desde entonces, la Fed ha
recortado los tipos de inters y los bancos centrales de todo el mundo han inyectado
liquidez al sistema bancario, lo que ha permitido contener la situacin aunque no evitar
la desaceleracin ni recuperar la confianza en el mercado interbancario. En febrero y
marzo de 2008, los rescates del banco comercial britnico Northern Rock y del banco de
inversin estadounidense Bear Stearns supusieron una primera llamada de atencin
sobre la gravedad de la crisis. Era la primera vez (en esta crisis) que un banco de
inversin estadounidense era rescatado para evitar un colapso sistmico y que las
autoridades britnicas intervenan para evitar un pnico bancario.
Pero fue en septiembre de 2008, con la quiebra de Lehman Brothers, cuando la crisis
alcanz una nueva dimensin (el rescate de los dos gigantes hipotecarios
estadounidenses, Fannie Mae y Freddie Mac, tambin puso de manifiesto que el colapso
inmobiliario norteamericano era de enormes proporciones, pero ambas instituciones
tenan un estatus semipblico, por lo que era de esperar que el gobierno estadounidense
utilizara fondos pblicos para salvarlas). Dejar caer a Lehman Brothers ha sido,
posiblemente, el mayor error que se ha cometido hasta la fecha y nunca se sabr si el
Tesoro estadounidense y la Fed no lo rescataron porque su visin promercado (segn
la cual el Estado no debera ayudar a todas las instituciones financieras en problemas)
les impidi analizar objetivamente las consecuencias de sus actos o porque no tenan
informacin suficiente y adecuada para evaluar el impacto real de la medida. En
cualquier caso, como Lehman Brothers era un actor tan relevante a nivel global su
desaparicin, adems de generar enormes prdidas para sus acreedores, congel el
mercado monetario estadounidense a corto plazo, un mercado de 2,5 billones de euros
que las empresas de todo el mundo utilizan para financiar sus operaciones a corto plazo.
El pnico global que desat la quiebra de Lehman Brothers tambin termin de secar el
mercado interbancario y dio lugar a una volatilidad en los mercados sin precedentes. La
quiebra de una institucin sistmica desataba una crisis sistmica.

El rescate y la nacionalizacin das despus de American Internacional Group (AIG), la

mayor aseguradora estadounidense, no slo signific una redefinicin del papel de
prestamista de ltima instancia (las empresas de seguros en principios no se
consideraban sistmicas, pero AIG se haba introducido en el mercado de CDS), sino
que introdujo todava ms incertidumbre sobre qu instituciones merecan ser rescatadas
y cuales no. Ello oblig al gobierno Bush a lanzar el plan de rescate de 700.000
millones de dlares al tiempo que desapareca la banca de inversin (Bear Stearns y
Lehman Brothers ya haban quebrado, Merrill Lynch fue adquirida por Bank of America
y Goldman Sachs y Morgan Stanley solicitaron la transformacin en bancos
comerciales, sujetos a mayor regulacin y capaces de captar depsitos). Al mismo
tiempo, el contagio alcanz a Europa, con quiebras bancarias en el Reino Unido, el
Benelux y Alemania, lo que aceler acciones unilaterales que pusieron de manifiesto la
falta de coordinacin y la debilidad de la gobernanza econmica europea.

Como explica Krugman, a quien se concedi el premio Nobel de economa en medio de

la crisis, el sistema financiero est ms integrado y apalancado que en cualquier
momento de la historia. Por lo tanto, segn iba cayendo el precio de los activos
inmobiliarios y sus derivados y se iban haciendo pblicas las prdidas bancarias, las
instituciones financieras se encontraban con demasiada deuda y poco capital. Entonces
se vean obligados a vender parte de sus ttulos (la falta de liquidez les impeda pedir
nuevos prstamos a otros bancos), lo que deprima an ms los precios y causaba
nuevas prdidas, adems de dejar sin crdito al sector productivo. Este crculo vicioso
de desapalancamiento y descapitalizacin era a la vez imparable y global. Solo una
fuerte intervencin pblica poda frenarlo.

La respuesta a la crisis: el reto del liderazgo

Aunque esta crisis es la mayor desde el crash del 29, las dos son muy diferentes. En
aquella ocasin la economa mundial experiment deflacin y las tasas de desempleo
superaron el 20% en un momento en que los Estados no tenan redes de cobertura social
como las que existen actualmente. Adems, no haba economas emergentes (entonces
perifricas) capaces de aportar crecimiento y financiacin al centro. Por lo tanto, aunque
en los prximos aos el desempleo crecer y la inflacin caer es muy probable que la
economa mundial pueda escapar de una depresin como la de los aos 30. Y la razn
fundamental es que se ha aprendido mucho de aquella crisis, sobre todo en el aspecto
tcnico. La asignatura pendiente contina siendo la del liderazgo poltico.

De hecho, las autoridades no estn repitiendo los dos errores ms graves que se
cometieron en los aos 30 porque han internalizado las dos explicaciones ms conocidas
de la Gran Depresin, la de John Maynard Keynes en la Teora general de 1936 y la de
Milton Friedman y Anna Schwartz en Una historia monetaria de Estados Unidos,
18671960, publicada en 1963. Keynes explic la Gran Depresin por la insuficiencia
de demanda efectiva de la que slo se pudo escapar mediante una poltica fiscal
expansiva. Para Friedman y Schwartz el crash del 29 fue el resultado de una mala
poltica monetaria de la Fed, que no inyect suficiente liquidez en la economa a tiempo.
Afortunadamente, como hemos visto arriba los bancos centrales estn inyectando
liquidez y los gobiernos estn aumentando el gasto; es decir, Keynes, Friedman y
Schwartz han sido escuchados.

Pero es la tercera explicacin de la Gran Depresin, la del historiador Charles

Kindleberger en El mundo en depresin, 19291939 (1973), de la que la comunidad
internacional tiene ms que aprender. Para Kindleberger, el crash burstil se convirti
en una prolongada depresin por la falta de liderazgo de una potencia hegemnica
mundial capaz de encargarse de la provisin de los bienes pblicos necesarios para el
mantenimiento de un orden econmico liberal y abierto, incluida la provisin de un
mecanismo que proporcione liquidez al sistema cuando se producen situaciones de
crisis. Durante la Gran Depresin el Reino Unido ya no era capaz de actuar como
potencia hegemnica porque su imperio estaba en decadencia. Y EEUU, la potencia en
auge, no quiso cargar con los costes de actuar como lder por razones polticas internas
relacionadas con la doctrina Monroe del aislacionismo. Esta situacin provoc un vaco
de liderazgo que llev a los pases industrializados a poner en prctica polticas
proteccionistas y devaluaciones competitivas que no hicieron ms que extender y
generalizar la crisis hasta el comienzo de la Segunda Guerra Mundial.

Aunque forjar y consolidar un liderazgo poltico fuerte en momentos de crisis es

especialmente difcil, la economa mundial no tiene otra salida porque ante el pnico las
soluciones tcnicas no son suficientes para devolver la confianza a los mercados. El
problema es que el mundo es multipolar y no existe una potencia hegemnica. Y
adems, el impacto de la crisis es asimtrico y est acelerando la reconfiguracin del
equilibrio de poder a nivel mundial en favor de las potencias emergentes, muchas de las
cuales ven en la crisis tanto riesgos como una gran oportunidad para cambiar las reglas
de juego del mercado global en su favor. Por ello el liderazgo slo puede ser compartido
y debe basarse en la cooperacin internacional.

Afortunadamente, lo que en un principio fueron rescates ad hoc de instituciones

financieras concretas y acciones unilaterales descoordinados se han ido convirtiendo en
planes ms amplios y con cierto nivel de coordinacin, sobre todo en el eurogrupo.
Adems, el primer ministro britnico Gordon Brown, el nico presidente del G7 con
conocimientos significativos de economa, se ha erigido en el lder poltico e intelectual
tanto de los planes pblicos de rescate como de la reforma del sistema financiero
internacional.

As, el pragmatismo parece haber vencido a la ideologa, la negociacin ha funcionado

y se han terminado aprobando planes coherentes en casi todos los pases avanzados,
planes que coinciden tanto en la necesidad de recapitalizar el sistema bancario
nacionalizando parcialmente la banca como en asegurar los crditos interbancarios. En
este sentido es particularmente importante tanto la aprobacin del plan estadounidense
que slo fue aceptado por el Congreso tras la introduccin de importantes enmiendas
como las clarificaciones posteriores del Tesoro, que finalmente aceptar nacionalizar
temporalmente parte de la banca (los detalles tcnicos sobre el sistema de subasta para
adquirir los activos txicos del sistema bancario todava no han sido aclarados). Todo
ello tendr un importante impacto en las cuentas pblicas que, dependiendo de cmo
respondan los mercados, vern incrementar su dficit y su nivel de deuda pblica sobre
el PIB en mayor o menor medida. Pero en cualquier caso, por el momento, el
desembolso pblico para hacer frente a las prdidas se estiman en el entorno del 5% del
PIB combinado de EEUU y la UE, una cifra mucho menor, en proporcin al PIB, que en
anteriores crisis.

En definitiva, hacia mediados de octubre el emergente liderazgo europeo y las acciones

concertadas haban permitido recuperar cierto nivel de confianza. Pero el capital segua
huyendo hacia activos seguros, el mercado interbancario segua teniendo problemas y
las causas estructurales de la crisis no haban sido resueltas. Adems, el impacto del
colapso financiera sobre la economa real ser muy significativo durante 2009 por lo
que el liderazgo compartido tendr que continuar. El reto consiste en que incluya a las
potencias emergentes en la inminente reforma de la gobernanza econmica global. De
hecho, adems de jugar un papel importante en la modificacin de los sistemas de
regulacin y supervisin financiera, las potencias emergentes sern la fuente principal
de demanda si las economas avanzadas entran en recesin. Pero la decisin de
aumentar el gasto es poltica y en el caso de China est ligado a la de reevaluar el tipo
de cambio.

CRISIS FINANCIERA DEL 2008

La crisis financiera de 2008 se desat de manera directa debido al colapso de la

burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en el ao 2006, que provoc aproximadamente
en octubre de 2007 la llamada crisis de las hipotecas subprime. Las repercusiones de la
crisis hipotecaria comenzaron a manifestarse de manera extremadamente grave desde
inicios de 2008, contagindose primero al sistema financiero estadounidense, y despus
al internacional, teniendo como consecuencia una profunda crisis de liquidez, y
causando, indirectamente, otros fenmenos econmicos, como una crisis alimentaria
global, diferentes derrumbes burstiles (como la crisis burstil de enero de 2008 y la
crisis burstil mundial de octubre de 2008) y, en conjunto, una crisis econmica a escala
internacional.
CAUSAS:

Todos los analistas estn de acuerdo en que la crisis de crdito, empezada en 2007, se
debe al sistema de hipotecas subprime, que consiste en que bancos estadounidenses
daban prstamos de alto riesgo a personas con pobres historiales de crdito. Sin
embargo, detrs de las causas inmediatas y visibles que provocaron la crisis, las causas
fundamentales son complejas: un sistema bancario mal regulado, especialmente en los
sectores del prstamo y la inversin, que dio lugar a la creacin de vehculos
hipotecarios prcticamente especulativos para personas sin una fuente de ingresos
estable. Todo ello, unido a tasas de inters bajas de la autoridad monetaria de Estados
Unidos durante varios aos ofreci un espacio propicio para la especulacin y sobre-
extensin del crdito.

La mayora de los analistas piensa que la primera causa de la crisis financiera,

cronolgicamente, fue el exceso de liquidez mundial. Los factores de mayor liquidez
son tanto externos como internos. Uno de los factores fue, al menos para el perodo
reciente, el incremento muy rpido de las reservas de divisas de los bancos centrales de
pases emergentes (especialmente China) y de los pases exportadores de materias
primas (especialmente de petroleo). Este aumento en las reservas se deba a importantes
excedentes comerciales y a altas tasas de ahorro en estos pases, que conocieron altas
tasas de crecimiento desde 2000. Otro factor que tambin aliment la liquidez mundial
fue la expansin del crdito, a causa de la reduccin de los tipos de inters por los
bancos centrales de los pases desarrollados, especialmente de los Estados Unidos. En
efecto, la FED llev una poltica monetaria de tasas bajas, permitiendo un crdito
abundante y barato, para aliviar las consecuencias de la crisis de las puntocom y
soportar el crecimiento econmico de EE. UU. Otro objetivo de esta poltica estaba para
favorecer el aumento de los precios inmobiliarios. En efecto, el aumento en los precios
inmobiliarios tiene un impacto favorable sobre el consumo y el crecimiento econmico,
as las autoridades monetarias decidieron no impedir el aumento de los precios
inmobiliarios y finalmente la aparicin de una burbuja inmobiliaria. La aparicin de una
liquidez excesiva fue tambin favorecida por el desarrollo de las innovaciones
financieras. Con esta liquidez abundamente disponible, y conjunto al aumento en los
precios inmobiliarios, los bancos concedieron cada vez ms prstamos hipotecarios.

Sin embargo, hubo disfuncionamientos financieros a nivel del comportamiento de los

bancos y de los inversores financieros. La exigencia de una excesiva rentabilidad y la
flexibilizacin de las condiciones para la concesin de prstamos, as como el desarrollo
de las prcticas financieras de alto riesgo, han alentado la crisis financiera. En efecto,
los prstamos hipotecarios concedidos por los bancos resultaron arriesgados.

Despus de la cada de las bolsas en 2000, los intermediarios financieros

(sociedades de valores y bancos comerciales) tuvieron que encontrar otras
inversiones que ofrecen un alto rendimiento, porque con tasas de inters muy
bajas, no pudieron tener altos mrgenes de beneficios por las cuentas y
depsitos. Por lo tanto los bancos crearon hipotecas con beneficios
importantes (gracias al inters variable). As los grandes bancos concedieron
crditos basura a personas que no cumplan los requisitos y a renta variable,
animados por la poltica monetaria de la FED. Antes de 2001, pocos bancos
invertan en el mercado subprime, pero entre 2001 y 2006, las cantidades han
aumentado de 94 a 685 millones de dlares. Durante este periodo la calidad de
los prstamos se deterior de manera constante y el nmero de defaults
aumentaron, en parte a causa de la subida de los tipos de inters directriz de la
FED. La cada de los precios de la vivienda y el aumento de los tipos de
inters llevaron a que un gran nmero de personas no pudieran pagar sus
hipotecas.
Al mismo tiempo, esas hipotecas y otros prstamos ( bonos o acciones) fueron
agrupados, por medio de un proceso conocido como titulizacin, en portfolios
llamados Collateralised Debt Obligations (CDO), vendidas a los inversores a
nivel mundial para diversificar los riesgos. Estos bonos recibieron
calificaciones excelentes por las agencias especializadas en el rating de los
riesgos. Al mismo tiempo, los bancos abandonaron definitivamente los bonos
basura creando fondos de inversin especiales, entidades filiales llamadas
conduits. Esos fondos especiales compraron los bonos basura, que
desaparecieron de los balances de los bancos. Los crditos hipotecarios de los
bancos fueron vendidos a los hedge funds, que buscan riesgos importantes
porque tienen una mayor rentabilidad. Estos fondos de inversion deregulados
se endeudaban usando esos CDO en garanta.
Para muchos economistas, la principal causa fue la inmensa disparidad en los
niveles de ahorro de los pases: mucho tuvo que ver que China y los otros
gobiernos asiticos ahorraron en moneda extranjera miles de millones de
dlares generados por sus exportaciones. Sus esfuerzos por invertir tales
ahorros inundaron de efectivo a los mercados financieros occidentales,
abaratando el costo del dinero en el momento exacto en que los consumidores
en pases como EE.UU. y Gran Bretaa acumulaban deuda a una tasa
alarmante. Al invertir ese dinero en mercados como EE. UU. o Gran Bretaa,
tensionaron a los mercados financieros. Entonces, las hipotecas de alto riesgo
fueron slo una de las mltiples maneras que los bancos usaron para generar
ventajas de "los desequilibrios globales". Conque si no se encuentra una
manera de que los asiticos ahorren menos y los estadounidense ahorren ms,
la economa volver a estar en apuros. Como prueban citan que los flujos
netos de capital transfronterizo ascendieron a $1, 9 billones en 2 008, cerca
del 3% de PIB global, segn el FMI. La cifra es ms del doble del nivel de 1
997, antes de la crisis asitica.

CONCLUSIONES

La crisis financiera internacional, causada por el exceso de liquidez y la

inadecuada regulacin de un sistema financiero internacional muy integrado,
ha colocado a la economa mundial al borde de la recesin. Adems, las
acciones unilaterales que los distintos gobiernos adoptaron en un principio
pusieron de manifiesto la dificultad de la coordinacin en un mundo
econmico multipolar y sin un liderazgo claro. Afortunadamente, se han
aprobado paquetes de rescate y, bajo liderazgo britnico, parece haberse
forjado un consenso sobre la necesidad de recapitalizar el sistema bancario y
asegurar los depsitos y los prstamos interbancarios. Ello no evitar la
recesin, pero podra servir para que no sea profunda y duradera. En ese
sentido, las lecciones de anteriores crisis han permitido a las autoridades
reaccionar con cierta celeridad. An as, persisten importantes retos sobre
cmo establecer un liderazgo compartido para dotar de mejores reglas a la
globalizacin financiera.

Esta crisis tendr consecuencias geopolticas importantes, que todava son

difciles de anticipar. Primero, la crisis significar un punto de inflexin en la
globalizacin econmica y pondr fin al perodo de liberalizacin iniciado en
los aos 80 de la mano de Ronald Reagan y Margaret Thatcher. Aunque la
crisis no supondr la debacle del capitalismo, el Estado recuperar legitimidad
y poder en relacin al mercado y el modelo liberal anglosajn perder parte de
su atractivo e influencia, especialmente en favor de los modelos de inspiracin
europea con mayor regulacin e intervencin pblica. Segundo, la crisis
acelerar el declive relativo de EEUU y el auge de las potencias emergentes en
la economa mundial (que con sus fondos soberanos adquirirn multitud de
activos en los pases ricos), lo que posiblemente anticipar y har ms radical
la reforma de las instituciones de gobernanza global. En este sentido sera
importante integrar rpidamente a las potencias emergentes en las
deliberaciones sobre las reformas de los organismos econmicos
internacionales con el fin de que sean partes activas del proceso y lo
consideren legtimo. Para ello las economas de la OCDE deberan reconocer
que necesitan contar con las potencias emergentes en el diseo de nuevas
reglas globales. Pero al mismo tiempo, como es previsible que la crisis
reduzca los precios de la energa y de las materias primas, algunas de las
economas emergentes ms antagnicas con occidente, como Rusia, Venezuela
o Irn, podran perder influencia.
Por ltimo, la crisis supone una oportunidad para la UE en general y para el
euro como moneda de reserva mundial en particular. Primero, porque es de
esperar que la nueva arquitectura financiera internacional que emerja tras la
crisis sea ms similar a la de Europa continental que a la anglosajona, lo que
supondr una oportunidad para que la Unin adquiera un mayor liderazgo
global si es capaz de hablar con una sola voz en el mundo. Segundo, porque
esta crisis supone una oportunidad para que el euro contine ganndole terreno
al dlar como moneda de reserva internacional, lo que requiere que la
estructura polticoinstitucional de la eurozona sea lo suficientemente slida.
En definitiva, la crisis supone una oportunidad para la UE si sta es capaz de
utilizar la actual y difcil coyuntura para fortalecerse y mejorar su gobernanza
econmica interna.