DESARROLLO DE UN

PROYECTO DE
CONSTRUCCION
Un proyecto de construcción es un
proceso de trabajo:

Interactivo
Secuencial
Progresivo
 FASES
Investigación: Reunir la información
para establecer las condiciones
determinantes del Proyecto
Diseño: Establecer configuración,
funcionamiento y características del
proyecto
Evaluación: Analizar si se lograron
los objetivos y visualizar las
implicaciones de su realización
Aprobación: Lograr la aceptación del
proyecto por parte del propietario y de las
autoridades locales
Contratación: Establecer compromisos
comerciales entre el propietario y quienes
se encargaran del desarrollo del proyecto
Construcción: se alcanza la realidad física
por acción de contratistas y proveedores
Terminación: cierre de cuentas y entrega
de la obra
Es ???
 1. INVESTIGACION
Objetivos Particulares del Proyecto:
- Tamaño del espacio
- Número de ocupantes
- Actividades a realizar
- Conexiones con espacios adyacentes
- Equipos, facilidades y servicios

Es información suministrada por el

propietario
 1. INVESTIGACION
Condiciones Existentes:
- Terreno (superficie y subsuelo)
- Paisaje
- Clima: soleamiento, temperatura,
humedad, vientos predominantes y
régimen de lluvias
- Infraestructura: vías y redes de
servicio público
 1. INVESTIGACION
- Vecindario: restricciones de uso y
afectación de las construcciones
circundantes
- Legislación
 1. INVESTIGACION
Requisitos Generales:
- Desastres naturales: terremotos,
avalanchas, inundaciones , rayos
- Seguridad: Accidentes, vandalismo,
incursión de extraños, incendios,
pánico colectivo
- Protección: impacto, vibración, ruido,
temperatura, radiación, humedad,
plagas
 1. INVESTIGACION
- Mantenimiento: durabilidad de
materiales, facilidad de aseo,
accesibilidad para inspección,
servicio y reparaciones
- Limitaciones personales: facilidad de
desplazamiento, apoyos de
conveniencia y señales de auxilio
 1. INVESTIGACION
Recursos:
- Calidad, disponibilidad y valor de los
materiales, mano de obra, servicios y
equipos de construcción
- Capacidad técnica, disponibilidad y
confiabilidad de los consultores
- Capacidad técnica, infraestructura
operativa, solidez económica, confiabilidad
y disponibilidad de contratistas
- Posibles obras de adecuación
 2. DISEÑO
Proceso de análisis y creatividad que
imagina la configuración, el
funcionamiento y las características
específicas del Proyecto, convertidos
en un conjunto coherente de
elementos constructivos.
Es un proceso de producción de
documentos que contienen la
información necesaria para construir
el proyecto
 2. DISEÑO
1. Análisis
- Objetivos Particulares +
Condiciones Existentes
Determinantes Básicas
- Determinantes Básicas +
Requisitos Generales
Determinantes Funcionales
- Determinantes Funcionales +
Elementos Constructivos
Determinantes Constructivas
 2. DISEÑO
2. Creatividad

Habilidad personal que permite pasar

de la problemática del proyecto a
una solución basada en la adecuada
utilización de los elementos
constructivos
 2. DISEÑO
3. Producción:
Elaboración de documentos que
indican la configuración, el
funcionamiento y las características
específicas del proyecto, así como la
forma de llevar a cabo su
construcción
 2. DISEÑO
Etapa preliminar de diseño:
- Planos generales de localización,
plantas, cortes y fachadas;
- Planos ambientados, perspectivas,
montajes fotográficos, etc.
Usados para aprobación inicial del
propietario, autoridades locales,
inicio de trámites de financiación y
promoción de venta de inmuebles
 2. DISEÑO
Etapa final del diseño:
- Planos de construcción

- Memorias de cálculo

- Especificaciones

Usados para aprobación definitiva del

Proyecto, para respaldar los contratos de
construcción, y suministrar a los
contratistas e interventores la información
técnica necesaria para el desempeño de
sus funciones
 MATRIZ DE INTERACCIONES
(Espacios de una vivienda)

TIPO
ZONA SOCIAL

COMUNICAC ION DIRECTA

COMUNICAC ION IN DIRECTA

RELACION NO PROGRAMADA

GRADO
INDISPENSABLE

ACEPTABLE
ZONA SERVICIOS

INADM ISIBLE

CONVENIENTE
ZONA PRIVADA

Tomado de: Puyana German –

Control integral de la edificacion
 3. EVALUACION
Factibilidad del proyecto
Conveniencia de sus características
Implicaciones de su ejecución
Estrategias para su desarrollo
 3. EVALUACION
1. Cuantificación:
- Magnitud del Proyecto
- Tipo y cantidad de elementos
constructivos que lo conforman
- Totalidad o etapas de construcción?
- Indices de construcción y ocupación
- Costos del Proyecto – Precio venta
- Cantidades a partir de planos
- Son la base para presupuesto y
programación
 3. EVALUACION
2. Análisis de Actividades:
- Utilización de recursos: equipos,
materiales, mano de obra y servicios
en un tiempo determinado
- Aplicación de cuantías, índices,
estadísticas
 3. EVALUACIÓN
3. Presupuesto:

- Costos Directos
- Costos Indirectos
- Costos Comerciales
 3. EVALUACION
- Costos Directos: Actividades con
eq + mat + mo +servicios
- Agrupación de actividades por
Capítulos según especialidades y por
frentes de trabajo según su ubicación
en la obra
- Incluyen costos de servicios de
apoyo para la realización de la obra
 3. EVALUACION
- Costos Indirectos:
. Estudios y Diseños
. Servicios Públicos
. Derechos
. Impuestos
Y todo costo que se requiera para el
proyecto pero no se traduce en obra
física
 3. EVALUACION
- Costos Comerciales:
. Promoción
. Financiación
. Venta del Proyecto
 3. EVALUACION
Presupuesto = Σ C.D. + C.I. + C.C.

El presupuesto se efectúa para un

proyecto específico, y en un lugar y
tiempo determinados. Se pueden
aplicar factores de ajuste para
visualizar su costo futuro
 3. EVALUACION
4. Programa de obra:
- Orden en que debe realizarse la
obra: precedencias y secuencias (EJ)
- Tiempo que se requiere para su
ejecución: establecer duración de
todas las actividades
- Determinación de la ruta crítica
- Flujo de fondos
- Plazo de entrega
 4. APROBACION
Por el propietario: objetivos particulares del
proyecto
Por las autoridades locales: cumplimiento de
códigos y normas
Por las empresas de servicios públicos:
posibilidad del servicio y cumplimiento de normas
Por las entidades financieras: líneas de
crédito vigentes, características del proyecto y
respaldo comercial del propietario
 5. CONTRATACION
Proceso en que se determinan y
formalizan los compromisos entre el
propietario del proyecto y quienes se
encargan de su desarrollo y su
construcción
 5. CONTRATACION
Los Contratos
- Identificación de las partes
- Objeto del contrato
- Valor y forma de pago
- Plazo para su cumplimiento
- Lugar y fecha
- Firma de las partes
 5. CONTRATACION
Otras componentes:
- Obligaciones de las partes
- Prórrogas
- Reajustes
- Controles
- Garantías
- Sanciones
- Arbitramento
- Terminación
 5. CONTRATACION
Se complementan con:
- Planos

- Especificaciones

- Presupuesto

- Programa
 5. CONTRATACION
Tipos de contrato:
- De Servicios Profesionales:
asesorías, estudios, diseños,
presupuesto, programación,
interventoría
- De Construcción
- De obra para la m.o.
- De suministro e instalación
 5. CONTRATACION
- De suministro
- De alquiler de equipo
- De servicios especiales: demolición,
vigilancia, transporte
- De personal de apoyo: laborales
 5. CONTRATACION
Garantias:
Respaldo que otorga una entidad
aseguradora para proteger los intereses
del propietario
- Cumplimiento de contrato

- Manejo de anticipo

- Responsabilidad civil ante terceros

- Estabilidad de obra

- Todo Riesgo (en caso de desastres)

 5. CONTRATACION
Las Actas:
Documentos que se incorporan a los
contratos durante su ejecución para
dejar constancia de hechos
relacionados con el cumplimiento o
con la modificación de las
condiciones pactadas
 5.CONTRATACION
- Acta de Iniciación de Obra
- Acta de Reajuste
- Acta de Prórroga
- Acta de ejecución parcial para pago
de obra ejecutada
- Acta de modificaciones
- Acta de terminación
- Acta de liquidación
 5. CONTRATACION
Procedimientos de Contratación

- Preselección de profesionales:
. Capacidad técnica
. Experiencia certificada
. Seriedad comercial
 5. CONTRATACION
- Preselección de Contratistas:
. Capacidad técnica
. Capacidad operativa
. Capacidad administrativa
. Experiencia certificada
. Disponibilidad de equipo
. Solidez económica
. Seriedad comercial
 5. CONTRATACION
* Licitación Pública

* Licitación Privada:
– Concurso privado
– Licitación Privada
 6. CONSTRUCCION
1. Generalidades
- Se lleva a cabo de acuerdo con los
estudios, planos, especificaciones,
presupuestos y programas que definen el
proyecto
- Convergen actividades de tipo técnico,
operativo y administrativo
- Alto grado de:
- Coordinación: contratistas
- Control: Interventoría
 6. CONSTRUCCION
2. Control de Calidad
- Actividades de control previas a la
obra:
- Selección de personal
- Selección de equipos
- Selección de materiales
- Estudio de planos de taller
 6. CONSTRUCCION
- Actividades de control durante la
obra
- Supervisión de utilización adecuada de
personal, equipos y materiales
- Cumplimiento de especificaciones
técnicas
 6. CONSTRUCCION
- Actividades de control posteriores a
la obra
- Comprobación de ejecución .vs. Diseños
- Ensayos
- Cilindros
- Densidades
- Estanqueidad - Presión
 6. CONSTRUCCION
3. Control de Presupuesto
Comparación de presupuesto contra
costos de obra ejecutada
- Disminución de costos:
- Errores en cuantificación del proyecto
- Consecución de precios favorables
- Eficiencia en la ejecución de la obra
- Reducción de desperdicios
 6. CONSTRUCCION
-Control de Programa
Comparación del avance y duración
reales de las actividades durante la
ejecución de la obra con respecto al
programa inicial
Los adelantos o atrasos se deben a
errores en el cálculo del tiempo
requerido o al alto o bajo
rendimiento en la ejecución
 6. CONSTRUCCION
- Control de Ejecución
- Su objetivo es establecer la cantidad de
obra y su valor que se ha ejecutado en
un lapso de tiempo específico
- Obras previstas y adicionales
- Informes periódicos
 6. CONSTRUCCION
- Control de Pagos
- Registro
- Anticipo, pagos, amortización,
retenciones (de garantía y fiscales)
- Facturas, planillas de pago,
comprobantes de pedido, remisiones
 6. CONSTRUCCION
- Imprevistos:
- Desestabilización del terreno
- Lluvias e inundaciones
- Falla de materiales
- Accidentes
- Situaciones de orden público
- Reformas
 7. TERMINACION
- Conclusión de construcción
- Conexión a servicios públicos
- Recibo de obra a los contratistas
- Entrega de la obra al propietario