REGIMEN DE ALQUILERES. 2021. Daniel Moeremans PDF

DANIEL E.
MOEREMANS
Régimen de alquileres
TRATAMIENTO DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL
DEL CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLES
EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
CON LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 27.551 Y DNU 320120
LOCACIÓN INMOBILIARIA. LIMITACIONES DEL PRECIO EN MATERIA HABITACIONAL.

PLAZO MINIMO. PRORROGAS DEL PLAZO. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
Y DEL LOCATARIO. LlMlTAClON TEMPORAL DE DERECHOS. FIANZA LOCATIVA.
EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN LA EMERGENCIA. LA LOCACIÓN COMO
CONTRATO DE CONSUMO. EXTINCIÓN DEL CONTRATO
pr61ogo de MARCELO LÓPEZ MESA
1 1 EN ANEXO
JURISPRUDENCIA
SISTEMATIZADA
MODELOS
DE CONTRAiOS
Y NOTIFlCAClONES
hammurabi
JOSE LUIS DEPALMA EDITOR
RÉGIMEN DE ALQUILERES
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de FERNANDO LUCAS DEPALMA
EDlCldN DlGlTAL
Diciembre de2020
EDlClÓN PAPEL
Enero de2021
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ISBN: 978-987-8405-43-8
DANIEL E. MOEREMANS
RÉGIMEN DE ALQUILERES
1QdiciÓn. Buenos Aires, Hammurabi, 2021
480 ps., 23 x 16 cm.
ISBN: 978-987-8405-43-8
1. Derecho civil y comercial. l. Titulo
CDD 346
Fecha de catalogación: 2711 112020
Archivo Digital: Online
ISBN: 978-987-8405-47-6
Fecha de publicación: 3112120
DANIEL E. MOEREMANS
Régimen de alquileres
TRATAMIENTO DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL
DEL CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLES
EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
CON LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 27.551 Y DNU 320120
LOCACIÓN INMOBILIARIA.LIMITACIONES DEL PRECIO EN MATERIA HABITACIONAL.

PLAZO M~NIMO.PRÓRROGASDEL PLAZO. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
Y DEL LOCATARIO. LlMlTAClON TEMPORAL DE DERECHOS. FIANZA LOCATIVA.
EL CONTRATO DE LOCACIÓN EN LA EMERGENCIA. LA LOCACIÓN COMO
CONTRATO DE CONSUMO. EXTINCIÓN DEL CONTRATO
prólogo de MARCELO LÓPEZ MESA
EN ANEXO
JURISPRUDENCIA
SISTEMATIZADA
MODELOS
DE CONTRATOS hammurabi
Y NOTIFICACIONES JOSE LUIS DEPALMA EDITOR
A M I MADRE, TALENTOSA ARTISTA
Y DEFENSORA DE LOS DERECHOS DE LA MUJER.
A M I PADRE, QUIEN NOS DEJO EN FORMATEMPRANA.
A EVA, M I COMPANERADE RUTA EN LA VIDA.
AL MEJOR REGALO QUE ME DIO DIOS: SEBA, COQUI, TOB~AS,BÁRBARA
Y LOS QUE VIENEN EN CAMINO
Daniel Moeremans es un destacado profesor tucumano de derecho civil, que ha
cursado estudios de postgrado en Alemania y hace tiempo viene desplegando una
importante labor académica connotada por la seriedad, principalmenteen el ámbi-
todel derechodeloscontratos. Hacolaboradoenobrasdenuestraautoríadesde ha-
cetiempo, teniendo una participación fundamental en el segmentodecontratosde
nuestro Código CivilyComercialcomentado, editado por esta misma editorial.
Paracompletar su semblanza, cabe indicar que nunca hemos leído ocurrenciaso
dislatessurgidosdesu pluma, loque no es poco decir en este momentodel derecho
privado argentino, donde las novedades son seguidas acríticamente por muchos y
lassutilezasyprecisioneshanquedado reducidas, ensu manejoycomprensión,a un
reducido círculo de iniciados. Cuando expone oralmente, el aire grave y las buenas
maneras del doctor Moeremansacompañan a susconceptos precisos.
Podrá sorprender a algunos lectores que confeccionemosel prólogo de este li-
bro suyo, porque en verdad el autor no necesita presentación. Lo hacemos a solici-
tud suya, la que nos honra.
Dado que el autores ya muy conocido en el país, nosocuparemosen loquesigue
de analizar la temática a la que destina este estudio, dedicando también algunos
párrafosa este.
La locación, sobretododeviviendas urbanas, ha sido un termómetrodel funcio-
namiento de la política y de la economía del paísdesde hace mucho. Sobremanera
desdeel retorno de la democracia.
Los primeros mesesde gobierno del doctor RaúlAlfonsínfueron signados por la
falta deviviendasparaalquilar en cantidad suficiente, dadoque muchospropieta-
rios sacaban sus casas y departamentos del mercado, temerosos de que se dictara
una ley de locaciones, parecida o aproximada a aquellas leyes tristemente célebres
de prórrogade locacionesurbanas,que habían puesto en viloa lospropietariosde
viviendasdadasen locación, loqueconstituía para ellos un recuerdovívido e imbo-
rrable.
Los temores fueron, en aquella oportunidad, desmentidos por la realidad y el
2019184sesancionó la ley 23.091, publicada en el Boletín Oficialdel 16110184, que ri-
gió la actividad locativa de viviendas y comercios hasta la entrada en vigencia del
Código Civil y Comercial, cuya ley de sanción la derogó.
Con susmásycon susmenos, la ley 23.091 prestóunserviciorelevanteal país, aun-
queen algunosmomentoseconómicosaciagos, comoel último tiempodel gobier-
no del doctor Alfonsín y el primer segmento del mandato del doctor Menem, la ley
sufrió un toqueteovoluntarista, con la sanción de normasdeemergencia queesta-
blecían proteccionesespecialespara los inquilinos, lasquefueron neutralizadasen
buena medida por la práctica y solo agravaron el problema de conseguir viviendas
para alquilar.
El legislador argentino ha querido en varias ocasiones inclinar el plano contrac-
tual en favor de lo* inquilinos, sin comprender que, a la larga, esto los termina per-
judicando, puesvencidoel contratodequesetrate, luegolesresultadifícil conseguir
otro inmueble en locación, porquejustamentela intromisión excesivadel legislador
en el mercado inmobiliario, lo que hace es prevenir a los propietariosy desproteger
a los supuestos beneficiados. Lavisión decorto plazo no debiera ser siempre la defi-
nitoria para los legisladores, quienes deben ocuparsedel largo plazo también.
Por otra parte, es sintomático que cada vez que este país se asoma al precipicio
económico, lastentacioneslegislativasdemodificarlarealidad normativamenteter-
minen plasmándoseen modificacionesal régimen locativo inmobiliario, seaa través
denormasdeemergencia, comoafinesde la década de 1980y ante la inminenciade
dos hiperinflaciones, o ahora con la sanción de una nueva norma en la materia, que
llega en el peor de los momentosde nuestra economía, como si augurara una cala-
midad mayor aún.
No nosgusta ser agoreros, pero necesario es precisar que esta nueva ley de loca-
ciones urbanas adviene en momentos en que el país está azotado por una pande-
mia, que ha sido multiplicada en susefectoseconómicospor una deficientegestión
económicay política, con una restricción de derechos constitucionales, como no se
habíavistoenvigenciadeungobiernodemocrático. Yverdaderamente, soloesees-
tado de sitiovirtual explica por qué un sector de la población no ha reaccionado ai-
radamente contra una ley como la ley 27.551.
Viendo en perspectiva lascosas, la derogación de la ley 23.091 no ha hecho sino
agravar el problema locativo inmobiliario, en vezdesolucionarlo, pruebade locual
esqueaapenascincoañosdevigenciadelCódigocivil y Comercialel Poder Ejecuti-
vodictóprimeroundecretodenecesidad y urgencia (DNU 320120) y el legislador ha
considerado necesario dictar sin demora una nueva levdelocaciones. volviendoso-
bredecisiones que el legislador quedictó la ley 26.994 había tomado.
La ley 27.551, publicada en el BOdel3016120,quemodificóparcialmentealgunos
artículosdel Código Civil y Comercial, incorporó a él algunos otros y añadió una le-
gislacióncomplementariaalcontratodelocación inmobiliario, habráqueverquére-
sultadosproduceen larealidadquepretendióencauzar; pero, desdeotro plano, ella
muestradeun modo patente, manifiesto, la fragilidad conceptual delcódigodede-
recho privado, a losojosdel legislador que en un trámite expressle introdujo modi-
ficacionesde importancia, dando por sentada unavez más la premisa dequeél es un
ordenamiento detransición, quecarece de la solidez conceptual y buena técnica le-
gislativa requerida paravolverse intocable o imperecedero.
Comosea, a la luzdelos hechosya producidos, laderogación de la ley 23.091 no
ha sido una buena idea. La trayectoria que traía esa ley fue arrojada a la basura, así
comolaexperienciaquesu implernentaciónyaplicación habíagenerado, siendo re-
emplazada por una colección de textos sueltos, ahora a su vez reemplazados por
una leydetipodraconiano, queimplica unasevera intervencióndel Estadoenel ám-
bito de las relacioneslocativasentre privados.
Noauguramosunfuturo brillantea lasrnodificacionesquesehan introducidoen
materia de locación, pues la realidad enseña que el voluntarisrno estatal suele pro-
ducir consecuencias inversas a las buscadas, cuando las decisiones tomadas no son
sensatas, sino ideológicasy cuando la realidad nosecorrespondecon ellas.
Muchasveces el legislador argentino, al igual que los jueces, han querido borrar
lasfronterasentreseguridadsocialyderechocivil, pretendiendonoadvertirqueam-
bas secaracterizanpor perfiles bien diferentes.
En un pardevotosdenuestraautoría habíamosdichoque"e1territoriodelares-
puesta judicial nocoincide ni sesuperponecon el de la seguridad social,conservan-
docada unasu propioámbito devigenciay nodebiendoserconfundidas, yaque las
dos se guían por principios y reglas diferentes. La situación de vulnerabilidad que
aduce la actora, prácticamente como único pie de apoyo de su pretensión de resis-
tire1desalojoyquedarseen un inmuebleusurpado, puedegenerarsuatención den-
tro del ámbito de la seguridad social, pero carece de los presupuestos para su con-
tención judicial, menos aún, por conducto de la vía del amparo, pensada para con-
templar situaciones radicalmente diferentes a la de autos, donde no existe ni por
asomo ilegalidad o arbitrariedad en el actuar desu contraria".
Agregamosallíque "cuando los juecesconfunden los ámbitos y terminan dan-
do respuestasjurisdiccionalesfundadasnoenel derechosinoen la seguridad social,
salen de su órbita para ingresar peligrosarnente dentro de las potestades de la Ad-
ministración, la que cuenta con mejores medios para resolver este tipo de cuestio-
nes. 0, cuando se trata de particulares, se corre el riesgo de que el juez, en aras de
hacer seguridad social termine haciendo beneficencia con dinero ajeno" l.
' CACCTrelew, Sala A, 29/9/15, "PérezTerrone, Maria Luján c. Astra. Maria Claudia y10 ocu-
pantes y10 intrusoss/Desalojo", c. 326115, S.D.E. n o 3de 2015, en sist. Eureka, voto del doctor Mar-
celo LópezMesa,concita dela interlocutoriadela mismaSaladel27/11/09, inre"Cari, E. E. s1Acción
deamparo", expte. 00071012009, U N E .
En similar sentido se manifiesta el libro que prologamosen su primer párrafo, al
decir que: "El tema de la locación, especialmentedeviviendas,constituye una parte
entrañableytrascendentedela historiadenuestra Nación. Ello porqueesunodelos
mássensiblesa los cambios socialesy económicos. En las posicionessobreel tema se
dejan traslucir lasdiferentes ideologíassobrelaextensióndel derecho de propiedad
y la posibilidad o no de que el Estado intervenga en materia locativa, limitando con
mayor o menor intensidad la autonomía privada. Por otra parte, también se exte-
riorizael temade los Iímitesdelderechocivil y su impotencia para resolver el proble-
ma habitacional y actualizar el derecho de los habitantesde nuestro paísdeacceder
a unavivienda digna, conforme lo proclama el art. 14bisde nuestra Constitución. Es
que nose puedeesperarqueel derechocivil resuelvacuestionesquehacen a la segu-
ridad social y a la responsabilidaddel Estado".
~stamos~om~letamentedeacuerdoconeselúcido párrafo liminardel libro,don-
de lucea pleno la fina inteligencia y clara comprensión del doctor Moeremans.Ver-
daderamente no se puede, no es conveniente, confundir seguridad social con de-
rechocivil, dada la existenciadediferenciasesencialescaracterizantesentre ambas
disciplinas las que, en consecuencia, no pueden ser amalgamadas, cual si se tratara
de trozos de plastilina decoloresdiversos.
Yasícomocoincidimoscon ese párrafo brillantevolcadoen laalboradadelaobra,
hemos encontrado en ella valores suficientesquejustifican su impresión y difusión,
así como este prólogo.
Porqueesnecesariodecirlo, nomuchodelo publicado últimamente hacía falta;
muchasveces el deseo de protagonismo, el ego desbordado o la falta de mesura de
un autor, son las únicas causas que explican la publicación de algunos libros. Hay
obras, demasiadasúItimamente,que luegode leerlasgeneran la preguntaiqué ne-
cesidad había de publicar esto?
No ocurre ello con el que aquí prologamos, sino que por el contrario es un libro
quevienea llenar una necesidady un vacío: el de un estudioseriosobre un temaso-
breel que no existían obras de buena factura, en especial actualizadas, a la nueva
legislación, recientementesancionada.
El doctor Moeremansanaliza a lo largo de su aporte los diferentes aspectos del
contrato de locación, desarrollando ideas certeras, precisas, fundándolas debida-
mente; además, sus desarrollos no constituyen meras teorizaciones, sino que se en-
derezan ala aplicación práctica, permitiendo un adecuadoconocimientodeuna ma-
teria oscurecida hasta aquí por la falta detextosactualizadosy recomendables.
La suya es una obra cuya aparición debesaludarsecon beneplácito, porque este-
mosdeacuerdoo no con el textovigentedela ley 27.551 y con el previo DNU 320120,
debeconocerse acabadamentesu texto y alcances para poder aplicarlosa la realidad
osugerir modificacionesa lasnormasvigentesy esta obra permiteseguir decerca tal
normativa y sus implicanciasno solo contractuales, sino impositivas, consumeriles,
jurisprudenciales, etcétera.
En suma, esuna obra recomendable, desdetodo puntodevista, que nodudamos
será bien recibida por losoperadoresjurídicos,aquienesprestará unavaliosaayuda.
Ac. MARCELO LÓPEZ MESA

AGOSTO DE 2020
~NDICEGENERAL
P R ~ L O G O---
ABREVIATURAS _ _
CAPíTULO I
EL CONTRATO
DE LOCACIÓN INMOBILIARIA
., .........................................
5 1. Introduccion
.,
5 2. Concepto de locacion de cosas _ _ - - _ - _ _ _ - - _ - _ _ _ - - _ - _ _ _ - - _ -
- - - -
a) La definicióndel contrato en el Códigocivil derogadoy sucritica - _ _ _ - - _ -

. .,
- Denominacionde las partes - - _ ____--_ ____--_ ____--_ _
. .
b) La definición en el Códigovigente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Obligaciones nucleares _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
C) Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d ) Subtiposdecontratosde locación: importancia - - - - _ - _ _ - - - - _ - _ _ - - -
e) Contratos regulados pornormasadministrativas - - - _ - - - - - - - - - - - - - -
..
5 3. Requisitosdevalidezdel contrato _ _ - - - - _ - _ _----_-_ _----_-_ _---
. .
a) El consentimiento - - _ - _ _ - _ _ - - - - _ - _ _----_-_ _----_-_ _---
.,
1. Locacion encubierta _ - _ _ - - _ - _ _ _ - - _ - _ _ _ - - _ - _ _ _ - - _ -
-
., - -
2. La "reserva" en el contratode locacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

-
b) Capacidad de las partes _ - _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _

.,
l . Poder de representacion _ _ - - _ - _ - _ _ - - _ - _ - _ _ - - _ - _ - _ _ - - _ -
. , , .
2. Situaciondelcondomino - _ _ - - - - _ - _ _ - - - - _ - _ _ - - - - _ - _ _ - - -
3. Usufructuario - - - _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
5 4. Transmisión porcausa de muerte. Enajenaciónde la cosa locada - - - - _ - _ _ - - -
. ., la locacion
5 5. Continuacionde ., . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 6. Habitación con personas incapacesocon capacidad restringida - _ - _ _ _ - - _ -
INDICE
GENERAL
5 7. La referencia al objeto mediato indirecto: la cosa y destino - _ - - _ - _ - - _ - - _ -

a)
. .,
Determinacion de la cosa locada - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _-
b) Cosasfuera del comercio _ - - - - - - - - - - _ - - - - - - - - - - - - - - - _ - - - -
C) Cosasfuturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Frutosy productosaccesorios, etcétera _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ -
e) Cosa ajena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
f) Destino de la cosa locada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 8. La referencia al objeto mediato indirecto: el precio - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _

a) Generalidades - _ - _ - - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ -
b) El precioen la ley 23.091 de Locaciones Urbanas - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
c) impactodela Ley deConvertibilidad23.928enel preciode las locacionesurbanas
.,
1. Introduccion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Arts. I 0 y2'dela Ley deconvertibilidad - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ -
3. Preciode la locaciónyactualización de losvalores locativos - - - - - - - - - -
d) El preciode la locacióny la normativa deemergencia: la ley 25.561 y normaspos-
teriores---_----_--_----_----_----_----
1. Laley25.561 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. El decr. 214102: pesificación e indexacción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Normativa deemergencia posterioral decr. 214102 - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ -
4. El precio de las locacionesenel CCCN _ - - - - - - - _ - - -
5. Precio en moneda extranjera, como moneda esencial _ _ - - - _ _ _ _ _ - - -
6. Precio en moneda extranjera como clausula deajuste _ - - _ - _ - - _ - - _ -
7. Canoncuotativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Precio escalonado o progresivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Pacto de negociación periódica. Fijaciónpor unterceroen subsidio _ _ - - _
10. Porcentual delvalordel inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1l . Correcciónmensual por intereses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
e) Ley 27.551. Derogación dela prohibicióndeindexación para las locaciones. índi-
ce para losalquilerescon destino habitacional _ - - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ - -
f ) Otras limitacionesen cuantoal precio en materia habitacional _ - _ - - _ - - _ -
l . Art. 7" de ley 23.091 de Locaciones Urbanas _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ -
2. Art. 1196 del CCCN - - _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - -
3. Art. 2" de la ley 27.551 _ _ - _ _ - - - _ _ _ _ _ - _ - _ ____---_____-_-
l. Depósitodegarantía: montodel mismo.Valora restituir~oportunidad
II. Proscripcióndefirmasdepagarésocualquierotrodocumentoquenofor-
me partedel contratooriginal - - _ - - - - - _ - - - -
III. Garantías . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
..
g) Expensas. impuestosy servicios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. DisposicionesdelCCCN respecto a las prestaciones de pago periódicoasumi-
dasporel locatario(art. 1208) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Disposicionesdela NLA(art.83quesustituyeelart. 1209del CCCN) _ _ - - -
., . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 9. El plazode la locacion
a) Generalidades . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) El plazo máximo enel CC ................................
.,
- La opcionde prórroga ................................
INDICE
GENERAL
C) El plazo máximo enel CCCN _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -

, .
d ) Plazominimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
t . Antecedentes - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - _ - - - - - - - - - - - - - -
2. El plazomínimo en el CCCN - - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ - - _ _
3. El plazo mínimo en la NLA - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
4. Exclusionesal plazo mínimo legal en el CCCN - - - - - - - - - - - - - - - - - -
5. Exclusionesen la NLA - - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ -
., . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 10. Efectosdel contratode locacion
a) Obligacionesdel locador - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
t . Obligación de entregar la cosa - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
2. Deconservar la cosa con aptitud para el usoconvenido - - _ - - -
3. De pagar mejoras necesarias _ - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - _ - _ ____---__
4. Frustracióndel uso y goce de la cosa locada _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
- El contrato de locación en el tiempo del COVID-19 - _ - _ - - _ - - _ - _ -
5. El nuevo art. 1203 de la ley 27.551 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6. Garantía porviciosderivadosde la pérdida de luminosidadde la cosa locada
.,
7. Compensacionlegal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Obligación accesoria del locadorde recibirel precio locativo - _ _ _ _ _ - _ -
b) Obligacionesdel locatario _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
t . Generalidades - - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
2. Obligación de pagarel canonconvenido _ - - - - - - - - - - -
- Mora enel cumplimientode la obligación - - _ - - - _ - - -
3. Obligación de usarla cosa conformes derecho - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ -
4. Obligación de conservarla cosa en buen estado _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
- Reparaciones - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
5. Obligación de restituirla cosa locada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

l. Efectoencaso de incumplimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. ¿Puedeellocadornegarsea recibirla cosa pornoencontrarsela misma en
. .
el estadoen quedebeser restituida? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 11. Régimende mejoras.Abstenciónde realizar mejoras prohibidas _ - _ _ _ _ _ _ -

a) Mejoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Abstención de realizar mejorasen casode prohibición. Efectos _ - _ - _ - - _ -
. , y sublocacion
5 12. Cesion ., . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., . .,
a) Cesion de la posicion contractual _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
.,
b) Sublocacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Relacionesentresublocadory sublocatario -------------------
- Accionesdirectas - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
5 13. Extincióndelcontrato ____-__---_____---___

a) Cumplimiento del plazoy rescisiónanticipada _ _ - _ _ _ _ .__-_-
. .
1. Cumplimientodel plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., .,
2. Continuacionde la locacion - - _ - _ - _ - - _ - _ - _ - - _ - _ - _ - - _ -
. , . .
b) Resolución(rescision)anticipada - - - - - _ - - - - _ - - - - _ - - -
.,
C) Renovacion del contrato _ _ - _ - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - _ - _ ____---__
INDICE
GENERAL
., .
d) Resolucion imputableal locatario _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
- Intimación de pago previo para habilitarlavía rescisoria porfalta de pago en
las locacionescondestino habitacional - - - _ - - - - - - - -

. .
l. Contenido del requerimiento _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - -
1.1. Cantidad debida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. El requerimientodebeotorgar un plazodediezdíascorridosa partir
.,
de la recepcion - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ --
1.3. Debe la intimación consignarel lugarde pago - - - - - - -
1.4. El requerimiento noes un acto personalisimo - - _ _ _ _ _ - - _ _ _
1.5. lnnecesariedaddel requerimiento _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
II. Efectosdel incumplimiento de pago: obligaciónde restituir. Desalojo - _
., .
e) Resolucion imputableal locador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l . Evicción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.. .
2. Vicios redhibitorios - _ - - - - - _ - - - - - -
5 14.
. .,
Efectosde la extinciondel contrato - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
. , . .
a) Obligacionde restituirla cosa _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _-_--
b ) Derecho del locatariosi el locadorno recibe la cosa _ - - - _ - - - -
. . ,.
C) Cláusula resolutoria implicita _ - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - _ - _ ____---__-
. .,
d) Plazodeejecucionde la sentencia _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
e) Facultadessobre mejoras útilesosuntuarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
f ) Facultadde retencion - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - -
g) Caducidad de la fianza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Breves nocionesdel contratodefianza - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
l. Concepto - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
II. Caracteres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. Diferenciasconotrasfiguras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. Contenido prestacional - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
. .
V. Especiedefianzas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VI. Efectosentre elfiadory el acreedor - _ - _ - _ - - _ - _ - _ - - _ - -
.. .,
VI.l. Beneficio deexcusion _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - -
.,
VI.2. Excepcionesal beneficio de excusion _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
. . . . .,
V1.3. Beneficio dedivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
V1.4. Fianzasolidaria - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - -
V1.5. Principal pagador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
VII. Efectosentreeldeudory el fiador - - _ _ _ _ _ - - _ _ _ _ _ - - _ _ -
.,
VIII. Extinciondelafianza _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
VIII.l. Supuestosde extinción porvía principal _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - -
.,
VIII.2. Novacion _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - -
. ,
V111.3. Eviccion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L. La fianza locativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
l. Alcancede la fianza en la locacion - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
1.1. Obligacionescomprendidas - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
1.2. Extensióntemporal de la garantía del fiador - - - - - -
II. Sujetos protegidos - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _-_--_-_ _-_--
III. Negocios incluidosy excluidos _ - _ - - -_-_---_--
INDICE
GENERAL
IV. Distintossupuestosdeextinciónde la fianza contemplada por la norma 230

V. Nulidad de la cláusula que anticipadamente extiende la fianza. Carácter
de la nulidad - - - - - - - - - - - - - - - - _ - - - - - - - - - - - - - - 233
5 15. Modificaciones a la normativa del corretaje inmobiliariovinculada a la locación in-
.. .
mobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
a) El contrato de corretaje - - - - - - - - - - - - - - - - _ - - - - - - - - - - - - - - 235
b)Caracteresdelcontrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
C) Perfeccionamientodel contrato de corretaje. Sujetos _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - 238
CAPiTULO II
LA LEY 27.551.
CONSIDERACIONESGENERALES
5 16. Titulol. Reformasal CCCN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. ..
a) Domicilioespecial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Requisitos para accedera unavivienda enel carácterde locatario - _ - _ _ - _ -
C) Plazo mínimo de la locaciónde inmueble(art. 34 ley 27.551). Excepcionesal pla-
, .
zo minim0legaI(art.4~). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Obligación del locador de conservar la cosa con aptitud para el uso convenido
(art. 5'. ley 27.551)
e) Frustracióndel usoogocede la cosa (art. 6". NLA) _ - _ _ _ - - _ - _ _ _ - - _ -
f ) Compensación.Art. 1204bis (texto agregado porel art. 7'de la ley 27.551) _ _ _
g) Pagar cargas y contribuciones por la actividad (art. 8"de la ley 27.551 que susti-
tuyóelart. 1209del CCCN) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
h) Rescisión anticipada afavordel locatario(art. 9'de la ley 27.551 quesustituyóel
art. 1221del CCCN) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
i) Renovación del contrato de locación. Obligación de negociar (art. 10 de la ley
27.551 queintrodujoelart. 1221bisal CCCN) - - - _ - - - - - - -
j ) Intimación de pagoy desalojodeviviendas (art. 11 de la ley 27.551 que modificó
elart. l222del CCCN) _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
k) Necesidad decontarcontítulo habilitante para el ejerciciodel corretaje para te-
ner derecho a percibir la comisión de la parte que no contrató originariamente
losservicios(art. 12dela ley 27.551 quemodificóelart. 1351del CCCN) - _ - _ -
3 17. Titulo II. Regulacióncomplementaria de las locaciones - _ _ _ - - - _ - _ _ _ - - - _ -
.,
a) Garantías. Introduccion - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
1. "Garantias"enumeradas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Montosagarantizar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
3. Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Ajustes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. .,
C) Consignacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Obligación a cargo del locador de declarar e inscribir los contratos de locación.
Facultada los locatariosyfiadores (art. 16. ley 27.551) - - - - - - - - - - - - - - -
- Comentariodel doctor LeandroStock . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- El alcancequecorresponda ---_-------_-------_------
INDICE
GENERAL
5 18. Titulo III. Programa Nacional de AlquilerSocial _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - 268

519. TituloIV.Métodosalternativosderesolucióndeconflictos_ _ 270
.,
520. Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
CAPITULO
III
EL CONTRATO DE LOCACIÓN
EN LA EMERGENCIA: DNU 320120
.,
521. Introduccion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 22. El decr. 320120 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
a) Los"considerandos" . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Marco de emergencia (art. l o ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C) Locacionesalcanzadas(arts. gOy11) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
d) Suspension de desalojos(art. 2') _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
e) Prórroga de los contratos (art. 3") _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ -
f ) Congelamientodel preciode losalquileres. Deuda pordiferenciade precio(arts.
4Oy6") _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ _ -
.,
1. Introduccion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. "Congelamiento"del precio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
g) Subsistencia de la fianza (art. 57 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
h) Deudas porfalta de pago (art. 7") . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
..
i ) Vulnerabilidaddel locador(art. 10) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
j ) Bancari~ación(art.8~) ..................................
., .
k) Mediacion obligatoria (art. 12) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1) Posibilidadde prórroga de la emergencia (art. 13) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
5 23. Conclusión
CAPITULO
IV
LA LOCACIÓN COMO CONTRATO
DE CONSUMO
por ESTEBAN JAVIERARIAS CAU
.,
5 24. Introduccion _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
5 25. Loscontratosen el Códigocivil y Comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) Delmétodo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) Ladefinicióndecontratoenel CódigoCivily Comercial _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1. Antecedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. ..
2. Análisisy critica _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
c) El contratodeconsumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l . Antecedentes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Definición legal del contratode consumo _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _
.,
d) El contratode locacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. El método.Análisiscomparativo - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
INDICE
GENERAL
. .
2. Definicionesdoctrinarias - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
3. Definición legal del contratode locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
, . . .
l. Tecnica legislativa - - - - - - - - - - - - - - - - _ - - - - - - - - - - - - - -
II. De loselementosdel contrato _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _
III. Caracteres - - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
IV. Civil, comercialy deconsumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
e) Locaciondeconsumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. , de consumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5 26. De la relacion
a) Antecedentes normativos - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
b) Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l. Lossujetos - - - - - _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
2. Elobjeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Lacausa - _ - _ - - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
. .
C) Raigambreconstitucional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
d) La relacion locativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. .
5 27. El sustrato subjetivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) El consumidor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l . Consumidor inmobiliario: posición restrictiva _ - _ _ _ _ _ - _ - _ _ _ _ _ - _ -
2. La nociónamplia deconsumidor inmobiliario. Ley 26.361. Relacióndeconsu-
.. .
moinmobiliaria - - _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
3. El consumidoren sentido estricto. El usuario. El hipervulnerable _ _ - - - _ _
4. El consumidorexpuesto oequiparado - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
5. El locatariocomosujeto protegido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. El consumidor locatario enel Código Civil y Comercial _ - _ _ _ _ _ - - - _ _
.. .
b) El proveedor inmobiliario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. ,
1. Nocion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Exclusiones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
3. Intermediacioninmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l. El corredor inmobiliario - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ - _ - _ - - - _ -
II. La empresa: la constructora . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C) La necesidadde regularesta materia _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _
d) El impactode la LDCen la relación locativa - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
. .
5 28. El sustratoobjetivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
a) Materia del contrato de consumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . ., .,
1. Adquisicion o locacion de muebles - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -
., ..
2. Prestacion de servicios ----------------------------
3. lnmueblesdestinadosavivienda. Requisitos _ - _ - _ - - _ - _ - _ - - _ -
.,
b) La locacion urbana - - _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
- Barrioscerradosy countries . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C) Losefectosderivadosdel regimendel consumidor _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ - - _ _

.,
1. El deberde informacion _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _
l. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. La Ley de Defensa del Consumidor. El derechode información enel Códi-
..
gocivil y Comercial _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
INDICE
GENERAL
. .,
III. Consecuenciasdesuviolacion - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
. ., .,
IV. Suaplicaciona la locacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. El régimen de losvicios _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
l. La definición devicios redhibitorios. La adquisición _ _ _ - _ _ _ - _ _ _
II. De lasaccionescomprendidas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III. Losvicios redhibitoriosen la locación.Comparacióny diferencias. Lasac-
aones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. El régimen del consumidor. El cambio de paradigma. La noción devicios
V. Losviciosen la locación del CódigoCivil y Comercial _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3. Lascláusulasabusivasdelcontrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l. Generalidades - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
II. Cláusulaabusiva.Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
III. Reglasde interpretacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV. Res.SCDyDCno53/2003.Suinterpretaciónjudicial.Nuestraopinión _ _
V. Aplicacióna la locacióndecláusulasdecompetencia _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
4. El régimen dedaños - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
. ., .
5. La prescripcion Iiberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. ,
l. Noaon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
II. La prescripciónen el derechodel consumidor.Ley 24.240. Posicionesdoc-
. .
trinarlas - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
III. La ley 26.361.Análisisde la modificación _ _ - - - -
IV. Las"XXII Jornadasde Derechocivil". Nuestra posición _ _ _ _ _ _ _ _ _
V. La modificacióndel CódigoCivil y Comercial. Su aplicación a la locación
., - _ _ _ - _ _ - _ _ _ - _ _ _ - _ _ _ - _ _ _
5 29. Conclusion
ANEXO l
JURISPRUDENCIA SITEMATIZADA
A. Definición decontratode locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B. Forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C. Transmisión porcausa de muerte. Enajenaciónde la cosa locada _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D.
.,
Continuadorde la locacion _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
E. Objeto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Cosas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Contrato reglado pornormasadministrativas _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
F. Tiempode la locación. Plazo mínimo _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ -
G. Obligacionesdel locador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Entregarla cosa _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _
2. Conservar la cosa con aptitud para el usoconvenido. Compensación _ - - _ - _ - -
.,
3. Frustraciondel usode la cosa - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - -
H. Obligacionesdel locatario _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
l . Prohibición devariarel destino - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - -
2. Conservar la cosa en buen estado. Destrucción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _
INDICE
GENERAL
4. Pagar el canon convenido - -- - - - - - - -- - - - --- - - - - - - - - -- - - - ---

. .
5. Restituirla cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l.
, .
Regimendemejoras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
J.
., .,
Cesiony sublocacion - - - -- - -- - - - - - - -- - - - - -- - - - - - - - - -- - - - - --
. ,
1. Cenon---------------------------------------------
.,
2. Sublocacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Relacionesentreelsublocadorysublocatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Accionesdirectas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., .,
K. Extincionde la locacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. ., .,
1. Continuacion de la locacionconcluida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Resolución imputable al locatario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., .
3. Resolucion imputable al locador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., ..
4. Resoluc~onanticipada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. .,
L. Efectosdela extincion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l . Desalojo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Facultadessobre las mejoras útiles osuntuarias . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
M. Caducidad dela fianza. Renovacion - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
N. Facultad de retención - - - - - - - - - --
ANEXO ll
MODELOS DE CONTRATOS DE LOCACIÓN.
NOTIFICACIONES
A. Modelosdecontratos - _ - - _ - _ _ - _ _ - _ - - _ - _ _ _-
.,
1. Locacioncomercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Local comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., . .
3. Locacionhabitacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Modelo1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Modelo2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
- Modelo3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.,
4. Locaciontemporaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Locaciónpara finesdeterminados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
.. .
B. Modelosdenotificaciones _ _ _ - _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _
1. Intimación de pago precio del alquiler _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - _ - _ ____---_-
2. Intimación de pago precio del alquiler de dos periodos consecutivos.Locacióncon
. .
destino no habitacional _ - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - - - _ - - - - - -
3. Intimación de pago preciodel alquiler de dos periodos consecutivos.Locacióncon
. .
destino habitacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Notificacióndevencimientodelcontrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Intimación de restitución del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
., ., .
6. Intimacion de recepcion del inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Notificaciónde necesidaddereparaciones urgentesde la propiedad _ _ _ _ _ _ -
8. Intimación para recibirel pago - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ - - _ - _ _ - _ -
¡NDICE GENERAL
9. Notificacióndevoluntadde renovacióndel contrato habitacional - _ - - _ - _ - - 465

10. Notificaciónde rescisión anticipada del contrato con un mesde preaviso _ 466
11. Notificaciónde rescisiónanticipada con3 mesesdepreavisoenelcasodelocación
habitacional . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
ABREVIATURAS
AFlP Administración Federal de IngresosPúblicos

ap.laps. apartadolapartados
art./arts. artículolartículos
BCRA Banco Central de la República Argentina
BO Boletín Oficial
C. contra
CAC Cámara de Apelaciones en lo Civil de ...
CACC Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial de ...
CACCCA Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Contencioso
Administrativode ...
CACCGP Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Garantías
en lo Penalde ...
CACDL Cámara de Apelaciones en lo Civil en Documentos
y Locacionesde ...
CAPL Cámara de Apelaciones de Paz Letrada de ...
CC Código Civil
CCCN Código Civil y Comercial de la Nación
CCom. Código de Comercio
CER Coeficiente de Actualización de Referencia
dr. confrontarlconfróntese
cit. citado por ...
CNCAF Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso
Administrativo Federal
CNCCF Cámara Nacional en lo Civil y Comercial Federal
CNCiv. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal
CNCom. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial decapital
Federal
CNECC Cámara Nacional de Apelaciones Especialen locivil y Comercial
ABREVIATURAS
concordantelconcordantes
conf. conforme
consid.1consids. considerandolconsiderandos
coord.lcoords. coordinaciónIcoordinadorlcoordinadores
cvs Coeficientedevariación desalarios
dir.1dirs. direcciónldirectorldirectores
DI Revista Doctrina Judicial
DNU Decreto de Necesidad y Urgencia
ED Revista El Derecho. BuenosAires. Universidad Católica Argentina
ed.1eds. ediciónleditorleditores
inc.1incs. incisolincisos
IPC índice de Precios al Consumidor
JCAT Juzgadoen IoContencioso Administrativo y Tributario
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
LL Revista Jurídica La Ley
LLBA RevistaJurídica La Ley (provincia de BuenosAires)
LLC RevistaJurídica La Ley (provincia de Córdoba)
MlPyMES Micro, Pequeñasy Medianas Empresas
NLA Nueva Ley de Alquileres27.551
númerolnúmeros
p.lps. páginalpáginas
párr.1 párrs. párrafo1párrafos
PEN Poder Ejecutivo Nacional
reg. registro
Res. Resolución
RlPTE Remuneración lmponible Promedio de IosTrabajadores Estables
S./SS. siguientelsiguientes
S/ sobre
SC Suprema Corte
t.1ts. tomoltomos
TCPBA Tribunal de Casación Penalde Buenos Aires
TFN Tribunal Fiscal Nacional
trad. traducciónltraductor
v. gr. verbigracia
v. versus
volumenlvolúmenes
CAPITULO
I
EL CONTRATO DE LOCACIÓN INMOBILIARIA
El tema de la locación, especialmente de viviendas, constituye una parte entra-

ñabley trascendentede la historia de nuestra Nación. Ello porquees unodelos más
sensiblesa loscambiossocialesyeconómicos'. En las posicionessobreeltema sede-
jan traslucir lasdiferentes ideologíassobre la extensión del derecho de propiedad
y la posibilidad o no dequeel Estado intervenga en materia locativa, limitando con
mayor o menor intensidad la autonomía privada. Por otra parte, también se exte-
rioriza el tema de los límites del derecho civil y su impotencia para resolver el pro-
blema habitacional y actualizar el derecho de los habitantes de nuestro país de ac-
ceder a una vivienda digna, conforme lo proclama el art. 14 bis de nuestra Consti-
tución. Esque no se puede esperar queel derecho civil resuelva cuestionesque ha-
cen a la seguridad social y a la responsabilidad del Estado. Es por ello que no pocas
políticasfracasancuandoseutilizan mecanismos regulatoriosen el ámbito privado
para solucionar problemas que atañen a la actividad pública. Una muestra deello
es la evolución legislativa en el ámbito del contrato de locación y su impacto en la
realidad, sin perjuiciodeaclararqueconsideramosqueel Estadodebe interveniren
la protección de los sectores másvulnerablesde la contratación, pero debe hacerlo
de forma tal de no ahogar la autonomía privada, pues el único efecto que ha pro-
ducido y produce tal política, es detraer del mercado inmuebles destinados a loca-
ción, odesalentar la inversión en el sector inmobiliariodestinadoa locación, loque
en definitiva produceun agravamientoen lasituación deloslocatarios. La realidad
ha demostrado que cuando es fluida y abundante la oferta de inmuebles en loca-
ción, mejoresson lascondicionescontractualespara losinquilinos, porloquesede-
berían adoptar incentivos crediticios y fiscales o parafiscales, u otras medidas para
' Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812.

DANIEL MOEREMANS
incrementar la oferta de inmuebles en locación. Así, a raíz del boom inmobiliario

queseexperimentó en nuestro paísa partir de la década delos noventa, existía una
oferta importantey sostenida de inmueblesen locación, loque produjoen algunos
casosunadisminución del preciode losalquileresen los inmueblesdestinadosavi-
vienda, como así también un mejoramiento en las demás condiciones locativas. En
efecto, diversasdisposicionesde la ley 23091 fueron contractualmente modificadas
a favor del locatario, como por ejemplo, en lo atinente al depósito de garantía (re-
emplazadoen la prácticapor la suscripciónde pagarés), oen la posibilidad de rescin-
dir unilateralmente el contrato sin penalidad. Subsistieron, sin embargo, inconve-
nientes producidos por el proceso inflacionario, lo que trae aparejado la necesidad
de mantener constante laecuación económica financieradel contratodurante lavi-
gencia del vínculo. En los inmuebles no destinadosa vivienda, además del tema del
~recio,comenzóaunprocesodeflexibilizacióndelosplazosmáximos,locualfuere-
ceptado por el CCCN, de las penalidadesen caso de rescisión anticipada, y otros as-
pectosque hacen al llamadoorden públicodeprotección, loqueserá objetodeaná-
lisis másabajo.
Tal como comentan Frustagli y ~ernández? hasta las primeras décadas del siglo
XX, la regulacióndelcontratodelocación inmobiliarioestuvoconcentradaenelCó-
digoCiviI, épocaen quedicha normativase mostró insuficientefrentea loscambios
demográficos, sociales y económicos. Por este motivo desde la segunda década del
siglo XX, comenzaron a establecerse limitaciones a la autonomía de la voluntad,
tendientesa mitigar la gravecuestión social suscitada por la escasez devivienda y a
evitar el abusode los locadores. Este período quese inicia con la ley 11.156, introdu-
jo reformasal CódigoCivil en materia de plazos mínimos (art. 1507), plazosdedesa-
lojo (art. 1509), sanción denulidad delacláusuladeexclusión de menores(art. 1504),
y fijación de límites al precio en caso de sublocación (art. 1583). Luego comenzó un
segundo períododenominadode "emergencia locativa", que se extendiódesde los
años 1943 hasta 19763. Las disposicionesdictadas en esta época suspendían la apli-
cación de buena parte de lasdisposicionesdelCódigo Civil. Las medidasmásimpor-
tanteseran la prórroga de los plazos contractuales y el congelamiento de losalqui-
leres. En el año 1976 sesanciona la ley 21.342, que implicó una liberación progresi-
vadelaslocacionesinmobiliariasy su retornoa lasdisposicionesdelCódigoCivil. En
el año 1983sedicta la ley23.091 de locacionesurbanasque pretendió balancearlos
Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas,LL, 2008-C-812

3 Decr.-ley 1580143; decr.-ley 29.716145; leyes 11.156.12.886. 13.581. 14953. 14.139, 14.178,
14.356,14.821, decr.-ley 5240155; decr.-ley7588155, decr.-ley2186157; ley 15.331; decr.-ley8058163;
leyes 16.485,16.654,16.675,16.739,17.368,17.607,17.689,18.880,19.405,20.546,20.625,20.969,
21.342,23.091,23.542,23.680,23.747,24.808, cit. por Leiva Fernández, Presenteyfuturodelasre-
laciones locativasante la emergencia económica, LL, 2002-8-1141; y en Emergencia pública y re-
forma delrégimen monetario, Ricardo Lorenzetti (dir.), 2002.
REGIMEN DE ALQUILERES
intereses de los locadores y locatarios. Tal como se ha sostenido4, "el transcurso de

más de dos décadas de aplicación, con escasas reformas y un alto grado de acata-
miento, demuestra que la misma ha logrado parte de susobjetivos, en especial el de
protegera loslocatariosen un contextodemoderada intervención,sin afectar lasin-
"ersionesenel sector inmobiliario" y lavoluntad delospropietariosdeofertaren el
mercado locativos sus inmuebles. También se sancionaron leyes de orden moneta-
rio5(ley de convertibilidad) que impactaron en las locacionesy de orden público de
protección6,en particular lasancióndela ley24.240tal comoanalizaremosmásade-
lante. La ley 23.091 fuederogada por la ley 26.994quesancionó el Códigocivil y Co-
mercialdelaNación. Dicha norma incorporóal CCCNlosprincipiosmásrelevantesen
materia de locaciones urbanas, que se habían reconocido en la ley 23.091, tal como
veremos. En laactualidadsesancionóy promulgóuna nueva LeydeAlquileres(NLA),
ley 27.551, publicada en el BOdel30/6¡20, quemodificó parciálmentealgunosartí-
culos del CCCN, incorporó otros, agregó una legislación complementaria al contra-
todelocación inmobiliario, en elTítulolll incorporóel Programa Nacional deAlqui-
ler Social, destinado a la adopción de medidasque tiendan afacilitar el acceso a una
vivienda digna en alquiler mediante la contratación formal y en el Título IV prescri-
bió sobre los métodosalternativosde resoluciónde conflictos. Por otro lado, y a raíz
de la Pandemia del COVlD-19, la EmergenciaSocial, Económicay Sanitariay el Aisla-
miento social preventivo y obligatorio, el PEN dictó el DNU 320120 (prorrogado me-
dianteel DNU 766-APN-PTE- Decreto 320120. Prórroga, publicado el 24/9/20), que li-
mitótemporalmente algunosderechosdeloslocadoresyfiadores,locual será moti-
vo de análisisen particular.
Laexistenciadenormasdeorden públicoespecíficasenmateriadelocacionesin-
mobiliarias, conlleva la existenciade un microsistema, lo que produce la necesidad
deconciliar y complementar susdisposicionesconlasdemásnormasdel CódigoCi-
vil y Comercialde la Nación y normativa complementaria, produciéndose una rela-
ción de complementación entre sistema y microsistema. Así por ejemplo la forma
del contrato de locación de inmueble urbanodebe inter~retarsea la luzde lasdis-
posicionesqueel Código Civil y Comercial de la ~ación,dispensa en materia defor-
ma de losactosjurídicos7 o decontratos en general.
En el presenteabordaremos el tema del contrato de locación inmobiliaria, ana-
lizandolasdisposicionesdel CCCN, con las reformas introducidas por la ley 27.551 y
Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812

Decr. 1096185; leyes23.928.25.561; decr. 50102, cit. por Leiva Fernández, Presenteyfuturo
de lasrelacioneslocativasante la emergencia económica, LL, 2002-8-1141; y en Emergenciapúbli-
cayreforma delrégimenmonetario, Ricardo Lorenzetti (dir.), 2002.
Principalmentelo atinentea la ley 24.240.
Frustagli- Hernández. Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812.
DANIEL MOEREMANS
su legislación complementaria, y las disposicionescontenidas en el DNU 320120, lo

queconstituyeel marcovigenteen la materia.También seanaliza exhaustivamente
el tema del contrato de locación y la ley de defensa del consumidor y el impacto im-
positivoen loscontratosde locación, temasestosdosúltimosa cargo de losdoctores
EstebanlavierArias Cáu y LeandroStock, a quienesagradezcosusvaliososaportes.
8 2. CONCEPTO DE LOCACldN DE COSAS

a) La definición del contrato en el Código Civil derogado
y su crítica
El Código Civil derogado, en el art. 1493 afirmaba que habrá contrato de loca-
ción de cosas en general, "cuando dos partesse obliguen recíprocamente: la una a
conceder el uso o goce de una cosa y, la otra, a pagar un precio determinado en di-
nero. El que paga el precio sedenomina locatario, arrendatario o inquilino y el que
lo recibe locadoro arrendador".Vélezaclaró en la nota al art. 1493del CCque: "La
definición que formaesteartículo, evita la confusión que regularmentese hacede
locación con otros contratos nominadose innominados. Si una de las partes trans-
fierea la otra por título oneroso el uso o goce temporario de una cosa, con derecho
real, el contratoserádeusufructo. Noserá locación laentregade bienesal acreedor,
paraqueuseogocedeellosporuntiempodeterminadoen pagodesu crédito. Una
deuda que se pagase de esta manera, debería regirse por las reglas relativas al pa-
go. Si el usufructuario, locatario o sublocatario del usufructo tratasen con el pro-
pietariodelacosa latransferenciadel uso ogocedeella portiempo igual al del usu-
~ -
fructo, aunqueel precio fuera pagadero en prestacionesperiódicas, y aunque en el

contrato se expresase que el usufructuario arrendaba la cosa al propietario, no se-
ría un contratodelocación, sinodeconsolidación del usufructo. Puedetambién ha-
ber un distracto de locación, bajo todas las aparienciasde arrendamiento; pero no
por eso el contrato sería de locación. El contrato por el cual una de las partes trans-
firierea otra por un precio cierto y en prestaciones sucesivas, y portiempo determi-
nado, los frutos o productos de un bien raíz, no será locación, sinoventa de frutos.
El contrato por el cual una de las partes transfiriere por un precio en dinero, el de-
recho de percibir temporalmente rentas o cualesquiera prestaciones periódicas,
aunque las partes lo llamen arrendamiento, como lo llaman en las leyesde España,
no sería en realidad sino una cesión decréditos. Se hallan en este caso loscontratos
de los particulares con los gobiernos para percibir algunas rentas públicas. Lo mis-
mo decimos que serían una cesión judicial de crédito, el remate o adjudicación, en
virtuddeunasentencia, del derechoa percibir alquileres, rentasocualesquieraotras
prestaciones. Si el precio en un contrato de arrendamiento consistiereen una can-
tidad defrutosde la cosa, no sería locación, sino un contrato innominado. Si la can-
tidad de frutosfuera una cuota proporcional, respectoal todo que produzca la co-
sa, sería un contrato de sociedad, aunque las partes lo llamaran arrendamiento. Si
una de las partestransfiriese el uso o gocetemporal de una cosa, y la otra le transfi-

riere el uso y goce de otra cosa, sería un contrato innominado. Si una de las partes
transfiriese el uso o goce de una cosa, transfiriéndole la otra el dominio de otra co-
sa sería también un contrato innominado. Si la transferencia del usoo goceque hi-
ciera una de las partes, fuera porque la otra se obligara a prestar un servicio, o por
un servicio que le hubiese prestado, también sería un contrato innominado. Si la
transferencia del uso o goce temporario de una cosa se hiciese, no obligándose la
otra parte a pagarle un precio, ni a entregarle cosa alguna, ni a prestarle un servi-
cio, el contrato será un comodato".
La definición legal del Código derogado hasidoobjeto de lassiguientescríticas
por la doctrina8: 1) pese a losconceptosvertidos en la nota al art. 495, el codifica-
dor definía nuevamente en este caso tres contratosen un solo artículo; 2) sedefi-
nían en el art. 1493 del CCtres negocios perfectamente distinguiblesy autónomos:
la locación decosas, la de obra y la de servicios; 3)Asimilar el contrato de locación
de serviciosconla locación de cosas era anacrónico y solo se justificaba por razones
históricasya desaparecidas: en el derecho romano resultaba explicable que asimi-
laran la locación de cosascon la locación deserviciospor cuanto en este último con-
trato se consideraba que el «servus»era de propiedad de su dueño, como en la lo-
cación de cosas, esta resultaba en principio de propiedad del locador. Hoy tal situa-
ción ha desaparecido, por loquelasupervivencia de ladenominaciónexpresadano
resulta acordecon un correcto lenguaje jurídico; 4) ladefiniciónomitía mencionar
a un elemento esencial en la locaciónde cosas, cual esel tiempo, que figuraen lade-
finición deotroscódigoscivilesy reiteradamenteen la nota al art. 1493justamente
para diferenciarla deotros institutos.
Denominación de las partes
Talcomosurgíadel art. 1493del CCderogadoVélezdenominóa la partequepa-

gael precio "locatario" "arrendatario" o "inquilinoU,y el que lo recibe"locador" o
"arrendador". En el segundo párrafodela notaal artículojustificaba la inclusión de
la aclaraciónterminológica, en el sentido deque la misma tienecomo finalidad evi-
tar confusionestanto en la ley como en la doctrina. Afirma allíque Marcadé, en co-
mentario al art. 1708del CCfrancés "trata expresamentede la denominación en el
contratode "locador" y "locatario", la única dice, queevita todos losequívocosen
las leyes, y las falsas doctrinas de los escritores sobre la materia". Zago9 menciona
Zago, encódigo Civilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-

noni (coord.), 2003, t. VII, p. 204.
Zago, en Código Civilyleyescomplementarias,Augusto C. Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t. VII, p. 209.
DANIEL MOEREMANS
que la aclaración ha sido considerada importante, porque individualizaa las partes

acerca de la denominación, por ser el quedebeabonar oel quedebe percibir el pre-
cio un elemento inconfundible, a diferencia de lo que ocurría en el derecho roma-
no. Concluye afirmando, en igual sentido a lo antes formulado, que: "Esta aclara-
ción permiteque no haya dudas ni conflictosen cualquiera de lostrescontratos lo-
cativos: el queabona precio, canon, alquiler o arrendamiento es locatario, y quien
lo percibe, ya sea por hacer cedidoel uso y el gocede la cosa, realizado un servicio o
ejecutado una obra, el locador".
6) La definición en el Código vigente

El Códigovigente recibió en estecontrato la definición propuesta por el Proyec-
to de 1998 que definía al contrato de locación en el art. 1121. El mismo establecía:
"Hay contrato de locación si una partese obliga a otorgar a otra el uso y gocetem-
porario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de loca-
ción se aplica en subsidio lo dispuesto respecto al consentimiento, precio y objeto
del contrato de compraventa". En efecto, el art. 1187 del CCCN define al contrato
de locación afirmando que: "Haycontrato delocaciónsiunaparteseobliga a otor-
gar a otra e l uso y goce ternporario de una cosa, a cambio delpago de un precio en
dinero.
Alcontrato de locaciónse aplica ensubsidio l o dispuesto con respectoalconsen-
tirniento, precio y objeto del contrato de c ~ r n p r a v e n t a " ~ ~ .
Según la definición legal, el contrato de locación decosasen general es el nego-
cio obligatorio por el cual una de las partesseobliga a otorgar el uso y goce tempo-
rario de una cosa mueble o inmueble y la otra a pagar un precio en dinero. Aclara el
texto que, en lo no regulado expresamente, se aplica al contrato de locación lo dis-
puesto en materia de compraventa en lo referente al consentimiento, precio y ob-
jeto. La definición es superadora a la del Código derogado. En primer lugar, inde-
pendiza del contrato de locación decosas, lo atinente a loscontratos de obra y ser-
vicios, reguladosen el art. 1251 y SS. del CCCN. En segundo lugar, incorpora el tema
del tiempoen la definición, en el sentidoque la obligación deconceder el usoy go-
ce de la cosa es temporario. Por lo demás, elimina en la definición la referencia al
nombrede las partes, en atención a que ya se ha impuesto en nuestra cultura juri-
dica la denominación de locatario para quien paga el precio y locador para quien
concedeel usoygoceysin perjuicioqueal referirsealasobligacioneslosnominalo-
cador y locatario. Y, por último, contiene una remisión a las disposiciones del con-
tratodecompraventaen lo no reguladoexpresamenteen materia locativa,en lore-
ferente al consentimiento, precio y objeto.
lo Concordancias:arts. 971 y SS.,1129a 1136.

- Obligaciones nucleares
De la definición del art. 1187 del CCCNsurgenlasobligaciones principalesonuclea-

resemergentesdelcontratodelocacióndecosasy quetipificanelmis~o(loquecons-
tituiríansuselementosesen~ialesparticulares)~~ son: 1)acargodellocadorladecon-
ceder el uso y10 uso ygocedelacosatemporalmente. Estaesla finalidad típica o pres-
tación característicadel contratode locación.Tal comose ha señalado12ello importa
la transferencia de la tenencia, de modo queel locatario usa y goza de la cosa recono-
ciendo en otro la propiedad de la cosa. La entrega de la cosa se la ha considerado co-
mo una "tradición tenen~ial"'~, con base en un derecho creditorio al usoy goce, que
comprometeal locatarioala restitucióndelacosalocada; 2) laobligación nucleardel
locatarioesla de pagar un precio determinado odeterminableen dinero por ese uso
o uso y goce, puessi otra fuera la prestación a cargo dequien sedenomina locatario,
no habría en realidad locación, tal como lo enseñabavélezen la nota al art. 1493 de-
rogado. El requisito del precio cierto como uno de los elementos esenciales de la lo-
cación, no seve alterado por la circunstancia de que el mismo se complete con otras
prestacionesde carácter secundario o accesoriasquepueda asumir el locatario14. La
l1 Nosotros siguiendo a López deZavalia entendemos que "elementos" del contrato son la
forma y el contenido. Forma es cómo se lo dice (instrumento privado, público, verbal, etcétera) y
contenido esquéesloquesedice, esdecirel contenido. Dentrodel contenidosedistinguen elcon-
tenido esencial general que hacea la existencia de todo contrato como el consentimiento, la refe-
rencia al objetoy la causa y el contenido esencial particular que hace que un contratosea de un ti-
po y no deotro o que sea innominado.Zago, en Código Civilyleyescomplementarias,Augusto C.
Belluscio(dir.)- EduardoA.Zannoni (coord.), 2003, t. VII, p. 206, enseña que la locación comotodo
c~ntratotieneelementosesencialesquesonelconsentimiento,laformay la causa.Alsujeto,el ob-
jetoy lacapacidad infaltablestambiénseconsideranquesonpresupuestosdevalidez, pero noele-
mentosesenciales.Además, tiene elementos particularesque son: el uso y goce de la cosa, la rela-
ción temporal y el precio cierto en dinero. En cuanto a los elementos naturales (cláusulas natura-
les)," ... VélezSarsfieldincorporóenelart. 1579antesquela ley 17.71lenelart. 1204, el pactoco-
misorio tácito, que era, por tanto un elemento natural y noaccidental, hoy aplicable con las ade-
cuaciones de la ley 23.091. También como cláusula natural agreguemosvélez reguló lo atinente a
la garantía porevicción y vicios redhibitorios. Porotro lado, laspartesen ejerciciode la autonomía
de la voluntad en lasáreas no reguladas imperativamente pueden incorporarcláusulasaccidenta-
les, comoalguna clase degarantía, de penalidad, de causal de rescisión, etcétera". Destaca por úl-
timo Zago que Vélez en el art. 1579 independizó las acciones en el caso de incumplimiento con-
tractual teniendotanto la acción de desalojo, ya que puededemandar la resolución del contrato,
con más las pérdidas e intereses (ari. 1579) o bien demandar solo por acción ejecutiva el cobrode
losarriendossindar porconcluidoel contrato(art. 1581. CC).
l2 Lorenzetti, Contratos. Parteespecial, 2003, t. 1, p. 500
l3 Lorenzetti. Contratos. Parte especial, 2003. t. l. p. 499.
l4 CACC7aNom.Córdoba,19/2/99. "SimondeQuintana, MaríaTeresayotroc. Migul, Rodol-
fo Perversiy otro", elDial-CC18DA.
DANIEL MOEREMANS
jurisprudenciaT5ha manifestado que: "Probada la existencia de la locación, el pago

del preciolodebeserensumasdedinero".Tambiénafirmó16: "En lanotaalart. 1493
del CC(derogado), el codificadorseencargaderemarcar lasdiferenciasentreel con-
trato de locacióny otrasfigurasjurídicas. Deallídestacamosquedice: si el precio de
un contrato de arrendamiento consistiese en una cantidad de frutos de la cosa, no
sería locación, sino un contrato innominado. Si la cantidad defrutosfuese una cuo-
ta proporcional, respecto al todo que produzca la cosa, sería un contrato de socie-
dad, aunque las partes10 llamaran arrendamiento".Y queT7"... en los contratosde
locación el precio es un elemento esencial del contrato a punto tal queen la fuente
debe estar determinado o resultar determinable, y que resultará del acuerdo al que
las partes arriben en el marco de la autonomía de la voluntad, representando la re-
lacióndeequilibriodel costo-beneficioentreel mínimoqueseestaba dispuestoa re-
cibir y el máximovalor dispuesto a pagar".
CJ Caracteres
El contrato de locación presenta los siguientescaracteres:

- Nominado y típico: por cuanto el contrato se encuentra denominado con
un nomeniurisy tiene una regulación legal en el Códigocivil y Comercialde
la Nación18.
Consensual: porque se perfecciona con el solo consentimiento, aclarando
que en el Código vigente desapareció la categoría de los contratos reales,
por lo que en principio, todos loscontratosson consensuales. La datio rei(1a
entrega tenencia1de la cosa) forma parte del período de ejecución del con-
trato. La doctrinaT9afirmócon relación al Códigoderogado que: "El contra-
t o de locación esconsensual y queda concluido por el simple consentimien-
todelaspartes ...". La jurisprudenciaen sentidoc~ncordanteafirmó~~: "sa-
bemosqueel contrato de locación decosasconformeal texto del Código Ci-
vil es consensual, celebrado por el solo consentimiento de las partes ...".
l5 STCorrientes, 29/9/05, "Toledo, Mariano A. c. Marty, Norberto E.", LLLiteral, 2006(marro)

207.
l6 TFN, Sala A. 22/8/03, "Marimón, Domingo y suacumulado", LL, 2004-8-380.
l7 CNCiv., Sala K, 23/5/05, "Nager, Horacio E. c. Saccomanno, Omar F. y otros", LL, On Line.
l8 Art. 970del CCCN.
l9 Calegari de Grosso, Locaciónycontratoverbal, LL, On Line.
20 CACDL Tucumán, Sala 11,4/6/02, "Sánchez, Victor Hugo c. Fonio. Oscar Raúl y otro", Lexis
Online, n025ii432.
Bilateral,puesambaspartesquedanrec~rocamenteobligadasZ1: una acon-

ceder temporariamente el uso o uso y goce pacífico de la cosa, y la otra a pa-
gar un precio por ese uso o uso y goce, como así también conservar y cuidar
la cosa arrendadaZZy restituirla a la extinción del contrato. La Cámara en lo
CivilZ3,ha puntualizado estecarácter al afirmar que: "Una de lascaracterís-
ticas de la locación essu bilateralidad. Ambas partes tienen obligaciones re-
cíprocas".
Oneroso: comotodocontratobilateralesoneroso24,porquelasventajasque
obtieneel locatario (el uso o uso y goce del inmueble), se explican por el sa-
crificio patrimonial que debe realizar (el pago del precio). Asu turno laven-
taja dellocador (el cobro del precio), se explica su sacrificio patrimonial
de conceder al locatario el uso y10 uso y goce del inmueble. En palabrasde la
jurisprudenciaZ5:"La locación decosasesun contrato oneroso(...), en el que
el precioasumeel carácterdecontraprestación correlativa a la del locadorde
conceder el uso de la cosa arrendada, es decir que configura un elemento
esencialdedichocontrato",puessinel mismoelcontratonoserádelocación,
sino de comodatoZ6.
No formalZ7: la palabra "forma" tiene en nuestroderecho una plurisignifi-
cación. Así se habla de "forma esencial" cuando se refiere al requisito de la
exteriorización de lavoluntad (art. 260, CCCN). Desde estepuntodevistato-
dos losactosjurídicos son formales, pues requieren para su existencia "una
forma" por lacual lavoluntad semanifiesta. Luegotenemosla llamadafor-
masolemneoformaen sentidoestricto, mencionadaenel art. 969del CCCN,
es decir el conjunto de solemnidadesque deben observarse al tiempo de la
21 Art. 966 del CCCN.

22 Conf. Zago, en Código Civilyleyescomplementarias, Augusto C. Belluscio (dir.) - Eduardo
A.Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 207.
23 CNCiv., Sala J. "El Ma1tesS.A.c. Akgulian Mardirosy otro". del 7/4/05, LL, On Line. En igual
sentido, la CNCiv., Sala D. 13111/98, "Viviendas Patricia S.R.L. c. Duchini, Héctor", JA, 1999-111-523,
cuando afirmóen la parte pertinente: "siendo la locación uncontrato bilateral y oneroso ...".
25 En igual sentido, CNCiv., Sala D. 13111/98, "Viviendas Patricia S.R.L. c. Duchini, Héctor",JA,
1999-111-523.
26 Conf. Zago, en Código Civilyleyescomplementarias, AugustoC. Belluscio (dir.) - Eduardo
A.Zannoni (coord.). 2003, t.VII. p. 207. concita de Rodriguez Aguilera y Peré Raluy.
27 Véaseal respectolbáñez. Derechodeloscontratos. Partegeneral.2010, ps. 184y 185, quien
reseña queel art. 912del Proyecto del Códigocivil de 1998 receptó la clasificacióndeformalesab-
solutos yformales relativos.
DANIEL MOEREMANS
formación del acto jurídico, bajo pena de nulidad. La forma solemne se cla-
sificaen solemneabsoluta y solemne relativa, según quesu ausencia ocasio-
ne la nulidad plenadel negocio(onu1idadasecas)en lossolemnesabsolutos
o meramenteefectual (segunda partedel art. 969del CC) en lossolemnesre-
lativos. La llamada forma adprobationem es la quenoes requerida por el le-
gisladoro laspartesyquesoloconstituyeun mediodepruebadelacelebra-
ción del contrato (última parte del art. 969 del CC). Mientras que en primer
caso (formasolemne), la solemnidad se exige para llamar laatención al otor-
gantedela importanciadel actoquevaacelebraroa losefectosdedotarde
seguridad jurídica, en el caso de las llamadas formas adprobationem, las
mismastienen porfinalidad evitar pleitos. Por último, seencuentra la Ilama-
daformaadpublicitatem. En estesupuesto laforma noseexigeni para lava-
lidezdel negocio, ni para la prueba del mismo, sinoa losefectosdesu publi-
cidad.
En materia delocacionesde cosas, el art. 118828delCCCNprescribe: "Forma.
Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registra-
ble, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material
de un inmueble, debeserhechoporescrito. Esta reglaseaplica también asus
prórrogasymodificaciones". Es decir, el texto es claro en el sentido que tra-
tándose de cosas muebles no registrables o de universalidadesque incluya
solo cosas muebles no registrables, el negocio es no formal, a no ser que se
tratede un contrato que sea de uso instrumentar, en cuyo caso deberá cele-
brarseporescrito,a losefectosdelaprueba.Siasínofuera, no podrá ser pro-
bado exclusivamente portestigos. Esdecir, en esos supuestos por aplicación
del párr. 2"del art. 1019del CCCNse prescribe una forma adprobationem.
En laslocacionesdeinmuebles, de bienes muebles registrablesy de universa-
lidadqueincluyaaalgunadeellasopartedeuninmueble,seestablecelafor-
ma escrita para su celebración, prórroga y modificaciones. La pregunta que
surge esde quétipo de forma se trata: jsolemne absoluta, solemne relativa,
adprobationem o adpublicitatem? Seconsideraque la forma requerida esa
un dobleefecto: adprobationem en baseal art. 1019, párr. 2"del CCCNy, en
base al título del articulo, también adpublicitatem, es decir, en defecto de la
formaescrita,el negocionopodráserprobadosoloportestigosynoseráopo-
niblefrente a terceros. En este sentido el CCCNse apartó de su fuente, el art.
1122 del proyectodel art. 1198del CC, pueseste exigía la registración delcon-
trato para su oponibilidad, si el tiempo pactado era superior a cinco años. El
Código Civil y Comercial no exige la registración, con lo cual a tales efectos
basta la forma escrita.
28 Concordancias:arts. 969, 1019y 1020.

Cabedestacarque,conformea loestablecidoenelart. 16delaley27.551, los

contratosde locación deben ser inscriptos por anteel AFIP, mediante un ré-
gimen defacilidades, porel locador, siendo potestativo porel locatarioofia-
dor. Estaforma se la podría denominar como una especiedeforma adpubli-
citatem, quesería adpublicitatemadfiscum, con laparticularidad que a los
efectosde incentivarel cumplimiento, la NLA prescribequeel juezantesde
corrertraslado de la demandaenvirtud de un contratode locación, darávis-
ta al Fisco a los efectosdequetome la intervención que corresponda, lo que
desdeyacreemosquenodebeserenel procesoensí, yaqueel Fisco noespar-
tenisiquiera interesadaenel mismo. Es porelloque, unavezquese hagaco-
nocerel proceso, el mismo debecontinuar, corriendotrasladodelademan-
da o de la ejecución propiamente dicha, sin esperar que el Fisco actúe de al-
guna manera29.
Con e f e c t o p e r ~ o n a l ~pues
~ , las partes en virtud del contrato celebrado se
obligan a efectuar determinada prestación (derechos personales), no pro-
duciéndose ningún cambio en la situación real del bien. Es decir, se trata de
un negocioobligatorioy nodispositivoocon efecto real. Estaconclusiónno
fue sin embargo pacífica en la doctrina, en cuanto al derecho del locatario,
ya que se afirmó que del supuesto previsto en nuestro art. 1498del CCdero-
gado(actua1art. 1189, inc. b, aplicableacualquiertipode locación3') según
el cual: "Enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea,
la locación subsisteduranteel tiempo convenido", surgiría queel locatario
29 Elart. 16delTituloII("Regulacióncomplementariadelaslocaciones")dela ley 27.551 pres-

cribe: "Los contratos de locación de inmueble deben serdeclaradospor el locadorante la Adminis-
tración Federal de lngresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con losal-
cancesquedichoorganismodisponga.La administracióndebedisponerun régimendefacilidades
para la registracióndecontratosvigentes. El incumplimientodel locador, lo hacepasibledelassan-
cionesprevistasen la ley 11.683 (t.0. en 1998y susmodificaciones).Cuandose inicienaccionesjudi-
cialesa causa de la ejecuciónde uncontratode locación, previoa corrertraslado de la demanda, el
juezdebe informaral la Administración Federal de lngresos Públicos de la Nación sobre la existen-
cia del contrato a los fines que tome la intervención que corresponda". Sin perjuicio de la obliga-
ción del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Adminis-
tración Federal de lngresos de la Nación a los fines dispuesto en el presente articulo, en los térmi-
nosque esta autoridad disponga".
ConformeSalvat, Tratadodederechocivilargentino. Contratos, 2"ed.. act. por Acuña An-
zorena, 1957.t. II. Dealliseñalaesteautorsudiferenciaconel usufructoy lasconcesionesadminis-
trativas: el primero es un derecho real, y en cuanto a lassegundas. la tendencia de la doctrina y ju-
risprudencia moderna. se orienta en el sentido de considerarlastambién como derechos realesde
naturaleza especial.
Esta norma prescribeque la locaciónexcepto pacto encontrario, subsisteduranteel tiem-
poconvenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
DANIEL MOEREMANS
tiene un derecho real sobrela cosa. Esta posiciónfuesostenida porTroplong,

según nos refierevélezen la nota al referidoartículo, sosteniendoesteque
el adquirentede un inmueblesometidoa un arrendamientoestáobligadoa
respetarlo. Tal obligación solo podría surgir por dos causas: o por una obli-
gación personal, o por un derecho real que afecte a la cosa que ha adquiri-
do; y puesto que el adquirente nada ha prometido, ni ha contraído obliga-
ciónalguna, laobligaciónde respetar el arrendamiento, procededequeexis-
tesobre la cosa un derecho real, un iusin re afavordel locatario. Vélez refu-
ta esta tesis sosteniendo que: "Troplong olvida que el contrato explícito no
es la única causa de lasobligacionesy queestas nacen devariasotrascausas
(...) Sin duda, el que compra un inmueble que está arrendado contraefor-
malmente la obligación de respetar el arrendamiento, debe saber que por
ley no puededesalojar al locatario. Consiente implícitamente en mantener-
lo en el goce de la cosa. La existencia del derecho real es imposible, pues no
haysino un crédito poruna parte,y unaobligación por la~tra".Salvat~~sos-
tienequeel derechodel locatarioesmeramentepersonal.Lasolucióndel art.
1498sefundaría: 1)en que nadie puede transmitir un derecho másextenso
del que posee (este argumento no lo consideramos correcto, por cuanto so-
lo tiene aplicación justamente en el campo de los derechos reales); 2) esta
regla no era de carácter general, sino solo aplicable a la locación de inrnue-
bles y dentro de ella bajo ciertascondiciones (actualmente seaplica no solo
a las locacionesinmobiliarias, perosolo si no hubiera un pactoen contrario).
ElCódigoCivilal reglamentarlosderechosy obligacionesexistentesentrelas
partes, se coloca siempre en la idea de relacionescontractuales y de existen-
ciaafavordel locatariodeunderechopersonaldecrédito; 3)fueradeladis-
posición del art. 1498del CCno puede citarse otras disposiciones de las cua-
les puedadesprendersequeel derecho personaldel locatariosetransforma,
frente a terceros, en un derecho real. Una transformación de esta clase no
podríaseradmitidasintextosdecisivosy noexplicablesdeotramanera, pues-
t o que la naturaleza de un derecho debe ser siempre la misma, en tanto que
aquíel derechodel locatario nacería personal y se transformaría en real so-
lo en determinados casos y condiciones. Modernamente se ha sostenido33
que cada vez más el derecho del locatario se ve impregnado de un carácter
real. Losderechosdel locatario no son ya protegidos por la ley solo como de-
recho creditorio respecto de un deudor, sino que se tiende a proteger la vi-
vienda (o el trabajo, si se trata de un fundo rural); setiene en cuenta no solo
la relación contractual, sino también la relación directa del locatario con la
32 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Contratos, 1946, t. 1.

33 Borda, G., Tratadodederecho civil. Contratos, 4"ed.. 1979. t. l. ps.496 a 502.
cosa. "Insistirenqueel inquilinonogoza por síde lacosa,sinoquelohaceso-

loporintermediodeldueño,eshacerunaafirmaciónquenadatienequever
con la actual realidad económica y jurídica". Nosotros consideramos que el
derechodel locatarioessiempre personal. Elcodificador por unacuestión de
~ ~
política legislativa dispuso que en el caso de la locación, si se enajena la cosa

locaday salvo pacto expreso, debe el nuevo propietario respetar el contrato
delocaciónvigente. Setrataentoncesde una obligación personal quetiene
su fuenteen un texto expreso de la ley, que ha tenido en consideración la si-
tuación particular del locatario comosujetode protección, que no debever-
se perjudicado porquese haya enajenado la cosa locada queél arrienda. En-
treel interésdel adquirente deobtener la posesión material de la cosa, pero
que conoce que hasta la conclusión o el vencimiento del contrato ello no se-
rá posible, y el derecho del locatario que preexiste a la venta o transmisión y
que no la puede evitar ni tiene injerencia en ella, el legislador considera que
este conserva el derecho de mantenerse en el uso y goce de la cosa hasta la
extinción del vínculo.
Naturalmente conmutativo, pues lasventajas y sacrificiosde las partes son
normalmente ciertasy determinada^^^ por lo menos en su valor, al momen-
todelacelebraciónd~lcontrato,sindependerdeningúnacontecimientoin-
cierto. Sin embargo, puedeser, en algunas hipótesis, configuradocomoale-
atorio, como, por ejemplo, cuando se pacta el precio cuotativo, es decir un
porcentaje del resultado de la explotación para el cual está destinada la co-
sa locada.
De duración, pues desde que comienza su ejecución hasta que se extingue
el contrato, transcurreun ~ i e r t o t i e m p o loque
~ ~ , puede llevara laaplicación
del art. 1011 del CCCN.
De ejecución continuada o detracto sucesivo, puesel cumplimiento de las
prestacionesemergentes del contrato se prolonga de manera periódica en
el tiempo36.Si bien esta nota, que se presenta estadísticamentenormal res-
pecto del precio, no es imprescindible, salvo en materia de locaciones con
destinoavivienda, tal comoveremos, lo cual esrenunciable por el locatario.
En efecto en materia de locaciones habitacionales no se puede exigir el pa-

E~tacaracteristicaincidenaturalmenteenlacuestióndelsinalagmafuncional,puessepre-
tende de que la equivalencia de las prestacionesse mantenga constante durante toda la vigencia
del contrato.
36 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 27; Lorenzetti, Contratos. Parte especial,
2003, t. l. p. 503.
DANIEL MOEREMANS
go dealquileres anticipados por períodos mayoresa un Normalmen-

t e las partes acuerdan que el precio se abonará en prestaciones periódicas,
perotambién pueden pactar quesefije en una suma global a pagarseen un
acto (al finalizar el plazo, por ejemplo), con lo cual esta obligación del loca-
tario se presentaría como de ejecución i n ~ t a n t á n e aZ~ ~a. g señala
~ ~ que
~ el
contrato esdetracto sucesivo porque lasobligacionesde las partes no se ex-
tinguen unavezcelebrado el contrato, sinoquerenaciendoen el tiemposu-
cesivo, subsisten hasta su extinción.
Temporalidaddelaobligacióndellocador, sehaseñaladoquelaobligación
característica del contrato de locación esque la prestación del locadorseen-
cuentra limitada t e r n p ~ r a l m e n t e En
~ ~efecto,
. si una persona se obligara a
concederel usoy goceperpetuodeunacosa,el contrato noseríade locación,
sino de compraventa. En este sentido veremos que el art. 1197 del CCCN es-
tablece que: "El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, nopuede ex-
ceder de veinte añospara el destino habitacionaly cincuenta años para los
otros destinos".
Transmisibleporactosentevivos, al autorizar y reglamentar el CCCNel suba-
rriendo y la cesión dela locación4', tal como analizaremos másadelante, con-
sagra latransmisibilidad del contratodelocación entrevivos, incluyéndoseen
el mismo el caso de la enajenacióndel inmueble.También dicha transmisibili-
dad seencuentra contemplada en el art. 1190del CCCNen caso deabandono
de la locación afavor dequienes hayan cohabitado con el locatario y recibido
del mismo un ostensibletrato familiar, duranteel año rev vio al abandono. co-
mo asítambién en el caso del art. 52642,penúltimo párrafodel CCCN.
37 Art. 1196. inc.a)

38 Recordemos que tratándose de locaciones destinadas a vivienda, la ley 23.091 establecía
enel art. 6"queel preciode la locación deberá fijarseen pagosquecorrespondan a períodos men-
suales~queconformea lodispuesto porel art. 7'. inc.a)el locador no puede requerirdel locatario
el pagodealquileresanticipados por períodossuperioresa un mes. Si podría pactarse, aun actual-
mente que el precio locativoen el casode locacionesdestinadasavivienda seabone alvencimien-
to del plazo pactado, puesdicha cláusula sería en beneficio del locatario.
39 Zago,en Código Civilyleyescomplementarias. AugustoC. Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t.VII, p. 208.
40 VéaseZago, en Código Civilyleyescomplementarias,Augusto C. Belluscio(dir.) -Eduarao
A.Zannoni (coord.), 2003. t.VII. p. 208.

41 Arts. 1213a 1216, CCCN.
42 Dicho párrafo prescribeque "si se trata de un inmueble alquilado, el conviviente no loca-
tariotienederechoacontinuaren la locación hastaelvencimientodel contrato, manteniéndoseel
obligado al pagoy lasgarantíasque primitivamente se constituyeron en el contrato ...".
Es un contrato lo que puede tener importancia en la actualidad res-

pectodelacompetencia, en aquellasjurisdiccionesenquemantienen lasdis-
tinciones entre cuestionescivilesy comerciales.
De consumo, si las partes se encuadran en lo dispuesto en el art. 1093 del
CCCN. Esdecir, debe tratarse unadelaspartesde un consumidor en la termi-
nología del CCCN, quecelebra el contrato para beneficio propio o de su gru-
po familiar o social (lo que ocurrirá sin duda cuando setrate de una locación
destinadaavivienda)~laotra partedebeser un proveedor profesionalde bie-
nesy servicios. Dudasse plantean con relación a un contrato celebrado entre
un proveedor profesional de bienes y servicios (por ejemplo, una empresa
y
que construye loca inmuebles) y un locatario que destinael inmueble para
integrarlosa procesosdeproducción,distribución o comercializaciónde bie-
nesy servicios. Por ejemplo, se loca una oficina para destinarla a estudio jurí-
dicoo para local comercial. Al respecto con anterioridad a la sanción del Có-
digo se podían sostener por lo menos tres tesis: a) una amplia que los consi-
deracomounarelación deconsumo; b) una tesisrestringidaqueafirmaque
resulta claro que seaplica exclusivamenteaquien contrata para su beneficio
propio o desu gruposocial ofamiliar y no para loscasosde incorporación del
servicio a los procesosde producción, distribución, comercialización, etcéte-
ra, de bienes y servicios, pues desde el punto de vista económico no sería un
consumidoro usuario. Esta es la tesisseguida por el CCCNen el art. 1093, y c)
una tesis llamada finalista, que aplicaría las disposiciones consumeristasen
estesupuesto,en tanto y en cuantoexista unasituacióndevulnerabilidad por
carecer el locatario de igual poder de negociación. Se considera que si fuera
esteel caso se aplicará las normasdel art. 984y ss. del CCCN.También sedebe
puntualizarqueencasodedudasentrelaaplicaciónonodelanormativacon-
sumerista, el intérprete debe inclinarse por la aplicabilidad de la normativa
más favorable al c o n ~ u m i d o r ~ ~ .
d) Subtipos de contratos de locación: importancia
Tal como se ha señalado45,el Código Civil distinguía entre las locaciones inmo-
biliarias de las mobiliarias, y dentro de las primeras las locaciones de uso y de uso y
goce. También, tanto la Ley de Arrendamientos Rurales, cuanto la ley 23.091 de lo-
cacionesurbanasyactualmente lasdisposicionesdel CCCN, reconocenla existencia
de subtipos en materia de locación inmobiliaria, en atención a su finalidad o fun-
43 Lorenzetti. Contratos. Parteespecial, 2003, t. l. p. 500.

Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas,LL, 2008-C-812.
45 Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas,LL, 2008-C-812.
DANIEL MOEREMANS
ción económica-social. La ley de locaciones urbanas había protegido con mayor in-
tensidad a los locatarios de inmuebles destinados a vivienda con relación a los que
persiguen otrasfinalidades económicas, estableciendo así gradaciones en el orden
público de protección. Asimismo, lossubtiposeran relevantesa laorden a la hora de
marcar las relaciones entre la ley 23.091 y el Código Civil, ya que la aplicación subsi-
diariade lasnormasdel derechocomún, debían guiarse por lafunción prácticaaque
estaba llamada cada variante de locación de inmueble urbano. Esta distinción se
mantieneen el CCCNy en la nueva ley de alquileres, con idéntico criterio. Por caso,
puede pensarseenla remisiónquelasnormasdelCCCNefectúan al contratodecom-
praventa para la determinación del precio conforme al valor de otras cosas, de im-
portancia para acordarlevalidez a las cláusulasde actualización del precio locativo,
donde la NLA distingue el destino, o por ejemplo, la fijación del mismo conforme al
valor mercadería. No puede dudarseque, a tales fines, será relevante el subtipo lo-
cativodequesetrate, puesenel régimenactual esascláusulassolosoneficacesen las
locacionespara destino económicos. Además, a partir de los diferentes subtipos lo-
cativos, pueden reconocersetambiénalgunosdelosaspectosdelaactualregulación
legal en orden a los plazos locativosy la resolución anticipada en los contratos con
destino habita~ionales~~, etcétera.
e) Contratos reguladospor normasadminictrativs
El art. 1193 del CCCN47prescribe que: "Si e l locadores una persona jurídica de
derechopúblico, elcontratose rige en lopertinenteporlasnormasadministrativas
en subsidio, por las de este Capítulo". Esta norma reconoce como fuente el art.
1126del Proyectode 1998, el que a su turno ha bebido del art. 1502 del CCderoga-
do, continuando así la tradición histórica en nuestro sistema. Con relación a los
arrendamientos de bienes nacionales, provinciales o municipales, o de estableci-
miento de utilidad pública, el CCCN prescribe que serán juzgados por las disposi-
ciones del derecho administrativo. Solo en subsidio serán de aplicación las disposi-
ciones del Código Civil y Comercialde la Nación. El artículo comprende no solo a los
bienes de la administración centralizada, sino también a los pertenecientes al pa-
trimonio de las reparticiones autárquicas que prestan servicios La nor-
maseaplicaa loscasosenqueel Estadooestablecimientodeutilidadpública da en
46 Frustagli - Hernández, Problemasactualesde laslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812

47 Concordancias:arts. 1197 a 1199.
Como esel supuestode la locación de unespaciodentrode la estaciónferroviariaque per-
tenecía al Estado y queconstituye la concesión del usode una partede un inmueble que seencon-
traba afectadoal servicio público-CSJN, 23/8/68, LL, 132-110, cit. porZago, en Código Civilyleyes
complementarias,AugustoC. Belluscio(dir.) - EduardoA. Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 261-.
arrendamiento, mas no cuando el Estadoes locatario, en cuyo supuesto seaplican

lasnormasdel derecho privado,aún con referenciaal plazomínimodelalocación49.
En estesentido la j u r i s p r ~ d e n c i aha
~ ~afirmado (con relación al art. 1502 del CCde-
rogado) que: "Con relación al Estado como partede un contrato de locación deco-
sai, hay que distinguir si el mismo es locador o locatario. Cuando el Estado es loca-
dorla leydeterminaconclaridad laaplicacióndel derechoadministrativoysolosub-
sidiariamentedel régimencivil, tododeacuerdocon lonormadoporelart. 1502del
cr5'.
Con relaciónal Estadolocatario, lavoluntaddel legislador resultaclaraen elsen-
tido deque existe una locación decosascuando el Estado contratanteadquiere la
condición legal deinquilino. Por ello, en relación al Estado locatario, se aplican las
normas del derecho privado con las salvedades propias (ejecución de sentencias,
plazos mínimos, etcétera). En sentido concordante se sostuvo, durante la vigencia
del Código derogado que cuando "el Estado es el locatario, tomando en locación
una propiedad que pertenece a un particular, son de aplicación lascorrespondien-
tes normas del derecho civil, ya que el Estado actúa como persona de derecho pri-
vado en un plano de igualdad frente a la otra parte, sin preeminencia ni privile-
g i ~ "Por
~ ~último,
. cabemencionarqueel Estadofueexcluido porlasleyesdeemer-
gencia como sujeto tutelado en virtud de su "pudencia" y que en la derogada ley
23.091 se excluyó del plazo mínimo legal a las locacionesen que los Estados nacio-
nal o provinciales, los municipios o entes autárquicos sean partecomo inquilinos.
Tambiénse ha señalado, durante lavigenciadel Código derogadoque la referencia
a establecimientos y corporacionesde utilidad pública no incluye a lasasociaciones
y fundaciones por másque el objeto sea de utilidad pública, porque el art. 1502de-
rogado no atiende al caso de lasentidades privadas. Estasentidades no podrían re-
girsepor otrasnormasque no fueran las del derecho privado a las quesesujetan al
realizar contratos de locación, sin perjuicio naturalmente de las reglas que emer-
49 Arts. 1l98y 1199del CCCN

JCATno2CABA,14111101, "Fundación NavarroViolac.GCBA",elDial-BG3AB.cit. porLópez
Mesa, Código Civilyleyescomplementarias,2007, t. III. p. 158.
Conf. Zago, en Código Civilyleyescomplementarias, AugustoC. Belluscio(dir.)- Eduardo
A. Zannoni (coord.). 2003, t. VII. p. 260. quien afirma qbe la mencionaoa es la interpretación juris-
pruoencialyqbelos bienesmencionadosenlanorma.seannacionalesoprovinciales. están regidos
por leyes aoministrativas, y sujetos a ciertas condiciones y formalidades determinadas por dichas
leyes. Lo mismo se puede afirmar con relación a los bienes pertenecientesa las personasjurioicas
públicasregidasporelderecho público.Soloconcaráctersupletorioseaplicanlasdisposicionesdel
Código Civil.
52 SCBA, 7/6/63,JA, 1964-1-381;CFParaná. 17/4/61. LL, 109-250, cits. porZago, en CódigoCivil
y leyescomplementarias.Augusto C. Belluscio (dir.) - Eduardo A. Zannoni (coord.), 2003, t. VII, p.
262.
DANIEL MOEREMANS
gen desusestatutos, y en especial del objeto comunitario que en ellosse ha especi-

ficad~~~.
En concreto, cuando el Estado u otras personasjurídicas de derecho público ac-
túacomo locador, la relación se rige por las normasdel derechoadministrativo y so-
lo en subsidio se aplican las del CCCN. En el caso de persona jurídica dederecho pú-
blico que actúa como locatario se aplican las normas del CCCN referente a la loca-
ción, incluyendo actualmente las referentes al plazo mínimo y máximo de la loca-
ción en materia inmobiliaria.
5 3. REQUISITOS DE VALIDEZ DEL CONTRATO
a) El consentimiento
Como todo contrato, el de locación presupone la existencia del consentimiento

de las partes. Dicho consentimiento se rige por las disposiciones generales aplica-
bles a todos los contrato^^^, y en particular al contrato de compraventa. Tradicio-
nalmentesesostienequeelconsentimiento,tratándosedeuncontratodelocación,
debe recaer sobrelossiguientespuntos:
a) La naturaleza delcontrato. Es decir, se debe especificar que se trata de una
relación locativa y de su contenido deben surgir los elementos tipificantes
del contrato55.Es por ello que no habrá locación si una parte entiendecon-
ferir el uso y goce de la cosa mediante el pago de un precio, la otra entiende
queelusoy gocese le haconferidoatítulogratuito. Ental caso no habrácon-
senso entre las partes, sino disenso56.
b) La cosa objetodelcontrato. Laspartesdeben prestarsuconsentirnientoso-
bre la cosa locada, tanto en lo atinente a su identificación como en sus as-
pectos su~tanciales~~. Su ausencia acarrearía la nulidad del contrato porfal-
tadeobjeto.También sería nulosi hubieradivergencia entrelaspartessobre
el objeto locado. Así no se configuraría un contrato de locaciónválido si una
53 SCBA,27/1U00. "Garcia,Juan Domingoc.AsociaciónCooperadora del Hospital lnterzonal
de Agudos Eva Perón", elDial-W1361B. cit. por López Mesa, Código Civily leyescomplementarias.
2007.t. III. p. 159.
54 Arts. 957,971 y concs. del CCCN.
Arg. art. 1127del CCCN.
56 Salgado. Locación, comodatoydesalojo, 2010. p. 28.
Al respecto la doctrina ha insistido en que debe existir una descripción de la cosa y de sus
cualidades.
de las partesentiende locar unadeterminada unidad funcional en un edifi-

cioy la otraotrodepartamentoen el mismo e d i f i ~ i o ~ ~ .
c) Elprecio. Noesnecesarioqueel precioseencuentredeterminadoenelcon-
trato, puesel mismo puede ser determinable, salvo, comoveremos, en ma-
teriadelocacionesdestinadasavivienda. Pero, si noexiste un contratoescri-
to, pero hubiera principio de ejecución u otra circunstancia que acredite la
conclusión del contrato y no hubiera acuerdo entre laspartessobreel precio
pactado, el mismo será determinado por el juez en base a losvalores de pla-
za. Claroquesi en el contrato escrito una parte manifiesta queel precio pac-
tadoesun determinadomontooendeterminada moneday laotra manifies-
ta queacepta pero un preciodistinto oen otra moneda, el contrato nose ha-
brá perfeccionado por falta de consentimientosobre una obligación nucle-
ar del contrato.
d) El tiempo de duración delcontrato. Este es un elemento también determi-
nable. En materia de locaciones inmobiliarias la NLA en el art. 1198 ha esta-
blecido plazo mínimo a favor del locatario (tres años), los que serán de apli-
cación en caso de desacuerdo entre las partes y10 violación de la norma im-
perativa. Asu turno si se hubiera pactado un plazo superior al permitido (20
o 50 años, según el destino), el contrato quedaría perfeccionado por el pla-
zo máximo legal.
e) El uso para elcualse destina la cosa. Este aspecto es relevante a los efectos
dedeterminar cuál ese1límite quetieneel locatarioen cuanto al derecho de
servirsedelacosa, o laobligación deconservación quetieneel locador, laex-
clusión del plazo mínimo y la aplicación de normas específicas, cuando la fi-
nalidad es habitacional. Si el contrato nada dice sobreel uso al que se desti-
nará la cosa, se entiende que puede darse el destino que tenía al momento
de locarse, el quese da a cosasanálogasen el lugar donde la cosa se encuen-
tra o el que corresponde a su naturaleza, aclarando que si el destino es mix-
toseaplicanlasnormascorrespondientesal habitaciona159.Elerrorsobrees-
tos aspectos sustanciales hace anulable el acto, conforme a los criterios ge-
nerales del error en losactos jurídicos y en particular de los contratos.
Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 27.

59 Art. 1194del CCCN. El art. 1504 del CCderogado disponía que: "Cuando el uso que debe
hacersede la cosaestuviereexpresadoenel contrato, el locatariono puedeservirsedela cosa para
otrouso.Si noestuvieseexpresadoelgocequedeba hacersede la cosa, será el que porsu naturale-
za esté destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le haceservir. El locador puede impedir
al locatarioque haga servir la cosa para otro uso ...".
DANIEL MOEREMANS
1 - Locación encubierta
La ley 23.091, en su art.27, prescribía: "Locación encubierta. Dispónesequelosin-

muebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia o sus equiva-
lentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación
de hotel, residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable no
gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones
existentesofuturascon susocupantes, locación, debiendo regirse en losucesivo por
las normas en vigencia en esta última materia". Esta norma encontraba su antece-
denteinmediatoen la ley21.34260,cuyoart.20al hablar de lasexclusionesenel inc.
d)establecía: "Las relacionesde hospedaje, hotelería yanálogascuandoel local hu-
biesesido habilitado aesosfines por la autoridad competente. Nose requerirá ha-
bilitación cuandoen unacasadefamilia, ocupadaensu mayor parte poresta, sere-
cibiese a extraños en calidad de huéspedes". Se ha afirmado6' que ambas normas
transferían el problema de la tipificación del contrato de hotelería u hospedaje al
ámbitoadministrativo.Asícuando losestablecimientos,supuestamentededicados
adichasprestaciones,carecían de habilitación municipal o provincial para elloo ha-
biéndola tenido la perdían, las relacionesjurídicas con susocupanteseran conside-
radas como locación, y los locatarios gozan de todos los beneficios establecidos en
la ley delocaciones. ~bsotrosconsid&amos~ue la tipificación del contrato no pue-
dedepender de la autorización administrativa. Los contratosson loque son, inde-
pendientemente de lavoluntad delas parteso de la autoridad adrnini~trativa~~. La
jurisprudencia había sosten id^^^ quecuandodichosestablecimientosgocende ha-
bilitación de la autoridad competente habrá que presumir que estamos en presen-
cia de un contrato de hospedaje. Es razonable pensar que un establecimiento que
posea las habilitacionescorrespondientespara prestar el serviciode hoteleríasede-
dicaráa la prestación detalesservicios.Sin embargo, ella puedeser desvirtuada por
prueba en contrario, pues nada obsta queel establecimiento hotelerodebidamen-
te habilitado celebre un contrato de locación. En este sentido el Código derogado
establecía en el art. 2234 que la responsabilidad no se aplica respectode los locata-
r i o de
~ piezas, a particulares que no fueran viajeros, o que no estén como huéspe-
des, ni respectode laspersonasqueviviendoo pudiendoviviren lospueblos, alqui-
lan piezascomo locatariosen las posadas.
Lateleología de la ley eraclara, pues pretendíaque bajo la aparienciadeun con-
tratode hospedaje nose burlen lasdisposicionesestablecidastantoenel CódigoCi-
Sancionada y promulgada el 29/6/76, publicada en el BOel30/6/76.

62 Arg. art. 1127del CCCN.
CNCiv., Sala M, 12/9/91. lsis, sum. no1954, cit. porSalgado, Locación, comodatoydesalojo,
2010, p. 30.
vil como en la ley de locacionesurbanas, ya que en aquel contrato existen derechos

a favor del hotelero como de admisión y permanencia, fijación de precios, etc. que
pueden ir en detrimento de losderechos del l ~ c a t a r i o ~ ~ .
En cuanto a las diferencias entre el contrato de locación y el de hotelería, la dis-
tinción surgirá a nuestro entender del contenido del negocio celebrado. Las pautas
para inclinarsepor un contratode locaciónson lassiguientes: a)el plazodelcontra-
to: normalmenteen loscontratosde locaciónse pactan plazosmásprolongadosque
en el contrato de hoteleria. Consideramos que si se concluye que el contrato cele-
brado esde locaciónserán de aplicación los plazos mínimos; b) si se ha pactado solo
el uso de la habitación, el contrato será de locación. Puede ser que también se haya
pactadoelserviciodemucama u otrosserviciosvinculadosal mejor uso de la habita-
ción locada. En este caso la diferencia sediluye pero, si essolovinculado a la habita-
ción consideramosquenodeberia dejar deverseuncontratode locación porestacir-
cunstancia.Ahora, siademásdelusode la habitación se han pactadoiosserviciospro-
piosde hoteleria, nos inclinamosaver en tal supuesto un contratode hospedaje y no
de locaciónb5; c) en el contrato de hotelería, el hotelero no se desprende de la "te-
nencia"dela habitación,asícomolaocupaciónyladisponibilidadjurídicadeesa ha-
bitación y ambientesqueutiliza el viajero; d )en el contratode hospedajeen princi-
pio, la permanenciadelviajeroresultasertransitoria,depaso, y laadministración pú-
blica intervieneen diversosaspectos, incluso irnponiendociertas norrnassobresalu-
bridad, seguridad y moralidad públicasy hastaformulandoclasificacionesen punto
al precio retributivo a satisfacerse por la utilización del hotel. Cabe destacar, como
veremos que el DNU 320120, que analizaremos, comprende también en la normati-
va emergencial, en el art. gO, inc. b) las locaciones de habitaciones destinadas a vi-
vienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otrosalojamientossimilares.
2 - La «reserva» en el contrato de locación
La reserva, reservadelocación,contratode reserva, oferta, señaoseñal, esun ne-

gocio corriente en la práctica inmobiliaria, cuando interviene un corredor inmobi-
liario. Su fundamentodebe buscarseb6enla necesidadde losagentes inmobiliarios
de asegurarse la seriedad y firmeza de las propuestasque reciben de terceros inte-
resadosencelebrar losnegociosen que ellos intermedian y garantizar a estos inte-
resados que la inmobiliaria cesará de comercializar el bien raíz de que se trate, du-
rante el plazo de vigencia de la reserva. Se trata de un negocio atípico, no formal,

65 CAPLCórdoba, 23/5/77, "Agüero deOlaiz, Perla O. c. Urquiza, Ramón D. y otros", ARIJURI
16511977; CNECC, Sala 111,2716180. "Russomanno. Nersa y otrosc. Ramos o Ramos Carrión, Francis-
co", LL, 1981-B-556.
66 Esper, Intermediación en contratosinmobiliarios. 2010. p. 249.
DANIEL MOEREMANS
perfectamenteválido,envirtud del cual la parte quequierecelebrarel contrato, (en

el caso el potencial locatario), ofrece la conclusión del mismo, entregandoal agen-
te inmobiliario que interviene una suma de dinero, con la particularidad de que la
misma se realiza a d r e f e r e n d ~ m
de~la
~ aceptación por parte del titular del inmue-
bleo potencial locador. Recibida la reserva, el corredor inmobiliario debetransmitir
la oferta al comitente-propietario para queéste la evalúe, con la finalidad deacep-
tar o rechazar la misma. Este puedetambién modificar algunos aspectosde la ofer-
ta yformularunacontrapropuestaen lostérminosdel art. 978del CCCNo hacer una
mera invitación a ofertar. Si el comitente acepta la oferta, se perfecciona el contra-
to68.Si el comitente rechaza la oferta, o nada dice durante la vigencia de la misma,
el monto entregado debe restituirse al oferente sin ningún tipo de merma o incre-
mento. Si es aceptada la oferta, pero el reservante no colabora en la conclusión del
contrato, porejemplonosepresentaa lasuscripcióndelcontrato,odesistedelacon-
clusión del contrato, normalmente pierde la reserva. Esta suma quedará a favor del
agente inmobiliario, a modo de compensación de gastos, publicidad, etcétera. So-
breesto media la másampliaautonomíadelavoluntad.Asísesostiene69queenlos
casos donde no exista un auténtico desistimiento por parte del reservante, sino un
acuerdo con el comitente o con el agente inmobiliario para no proseguir las nego-
ciaciones iniciadas, la reserva será íntegramente restituida, sin intereses ni actuali-
zación de ningún tipo. Si esel comitenteel que nocompareceasuscribirel contrato,
normalmenteademás de restituir la reserva, estedebeabonar al agente inmobilia-
rio lo que hubiera obtenido en concepto de honorario por su gestión.
La reserva caduca y seextingueautomáticamenteal vencimiento del plazo porel
que fue formulada. Noserequiere, salvo pactoen contrario, ninguna notificación al
reservante ni al comitente-propietario. Sin perjuiciodeello,en la práctica inmobilia-
ria, es usual queel agente inmobiliario continúe negociando a losefectosdeque las
partes lleguen a un acuerdo definitivo. En estoscasos se prorroga de hecho el plazo
devigencia de las reservas. Si el comitenteacepta la reserva, es habitual quese le no-
tifiaueal reservantedichacircunstancia.Ta1comoseñala Es~er~~ianotificaciónal re-
servante se instrumenta en un simple formulario pre-reda'ctado por el corredor in-
mobiliario donde se deja constancia expresa del conocimiento que el oferentetuvo
de la aceptación del comitente y en el cual se ratifica íntegramente el contenido de
la propuesta. Deloexpuestosurgeentoncesque, al constituirseuna reserva, todavía
no implica la conclusión del contrato y quesi no llegan a ponersedeacuerdo las par-
tessobreel contenido contractual, sedebe interpretar que el contrato no se ha per-
67 Véase art. 999 del CCCN.

Art. 978 del CCCN.
69 Esper, Intermediaciónen contratosinmobiliarios,2010, p. 254.
Esper, Intermediaciónen contratos inmobiliarios, 2010. p. 258.
feccionadoy sedebe restituir las reserva, puessu pago notienecausay es por lo tan-
to repetible7'. La jurisprudencia hasostenido que: "Lo habitual en loscontratosde
reserva de locación es que se estipule que si el propietario no acepta las garantías
ofrecidas por el futuro locatario, lassumasentregadaspor este, aun en caso deatri-
buirlesel carácterdeseña,sedevuelven, loquetienesu explicaciónen quecada par-
te va a concretar la operación en situaciones económicas generalmente limitadas,
demodoquenoestán en condicionesdevariar la prestaciónconformesea laexigen-
cia de la otra parte; es por ello quesi el propietario no acepta la garantía, la suma es
devuelta al interesad^"^^. Respectodeestetemaserá interesante cotejar losprinci-
pios expuestos con la nueva regulación del art. 13 de la NL4. En virtud del mismo el
potencial locatario debe proponer al menos dos de las garantías establecidas en el
menú de opciones que prescribe la ley y si lo hace el locador, según el texto, debe
aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. Sobre este tema volvere-
mos, adelantando desde ya que según nuestra opinión existe la libertad de conclu-
sión del contrato afavor del locador, quien, comoel negocioestá sujetoa su confor-
midad, puede rechazar la conclusióndel mismo (art. 999, CCCN).
b) Capacidad de laspartes
La locación, en principio, es un acto deadministración, tanto para el locador, co-
mo para el locatario. Es por ello que, en materia de capacidad de ejercicio se consi-
deracapazla personaque haadquirido la mayoríadeedad73y noseencuentran res-
tringida en su capacidad. Esdecir, que paradaro tomar en arrendamientose requie-
re la genérica capacidad para contratar. Los incapaces no pueden celebrar válida-
mente un contrato de locación. Consideramosque si lo hicieran el negocio sería de
nulidad relativa, deconformidada loestablecido en el art. 1000del CCCN. En cuan-
to a los menoresemancipados, estos tienen la libreadministración y disposición de
sus bienes, salvo de aquellos recibidos a título gratuito, sobre los cuales solo tienen
el poder de administración. Para disponer de ellos requieren autorización judi-
cia174.Aplicandoestosprincipios, el menoremancipado puedeen principiodaryto-
mar en locación. Como excepción consideramosque debe requerir autorizaciónju-
dicial cuando el contrato pueda ser considerado por su plazo como un acto de dis-
posición, en cuyocaso deberá solicitar laautorización judicial, en el casode resultar
locador y si setratarede bienesadquiridosa títulogratuito. En cuanto al menor de
71 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 28

72 CNECC, Sala 111,U6/87, BJCNECC, 3"bim. 87, sums. nros.257.258y 259.Veremos respecto a
las garantías que debe ofrecer el potencial locatario y aceptar el potencial locador, fueron objeto
de regulación por la ley 27.551.
DANIEL MOEREMANS
edad con título profesional habilitante, el art. 30 prescribe que: "La persona menor
de edadque ha obtenido título habilitantepara elejercicio de unaprofesiónpuede
ejercerla por cuenta propia sin necesidadde autorización. Tiene la administración y
disposiciónde los bienesque adquiere con elproducto desuprofesión ...". Es decir,
puede la persona menor de edad dar o tomar en locación, si el inmueblefue adqui-
rido con el producto de su profesión en el caso de ser locador o si fuera locatario si
abona el arriendocon el producto de la misma.
1 - Poder de representación
La locación en principio es, como dijimos, un acto deadmini~tración~~, tanto pa-

ra el locador, como para el 10catario~~. El actodeadministración es, siguiendo la de-
finición brindada por B ~ n n e c a s e"...
~ ~ el
, actojurídicoconcernientea un bien indi-
vidualizado o a un patrimonio de familia considerado en sus elementos concretos,
y que tiende, sea a la puesta en valor del elemento capital de ese patrimonio, por
definición esencialmenteestable, seaa laapropiaciónoa la utilizacióndelosresul-
tadosdeesta puesta en valor, sin que la existenciaen el seno de patrimonio, la indi-
vidualidad o el valor dedichoelemento capital queden en nada comprometidos".
El actodedisposición selodefineporexclusión: sonaquellosactosquenosondead-
ministración. Para saber si un acto en particular esde administración o disposición
tenemos que ver de qué bien se trata y a qué tipo de acto nos estamos refiriendo.
Unavez individualizado el bien, si el actotiende a la puesta en valor deese bien, o a
su conservación, sin poner en juego la existencia del mismo en un patrimonio de-
terminado, se predicará de eseacto queesun acto deadministración. En el CCCN, el
art. 375 da una pauta de cuándo un acto es ordinario y no requiere poderes espe-
ciales o facultades expresas y cuándo un acto es extraordinario y requiere estasfa-
cultades por ser en principio un acto de disposición. En base al criterio expuesto, es
queseafirmaque la locación inmobiliariaesen principiounactodeadministración,
75 La distinción enteactosde disposición y de administración tiene relevancia respectodel po-

derderepresentación(art.362).comoasitambién noesextrañoaltemadelacapacidad, yen el tema
de la sociedadconyugal.Véase LópezdeZavalia,Teoría deloscontratos.Parteespecial, 1992, t. l. p.44.
76 Conf.Salvat, Tratadodederechocivilayentino. Fuentedelasobligaciones, 1952. t. II, p.30,
no795, señalando en la nota 72 queesa es la opinión de Segovia. Machado, Lafaille, Arias, Aubryy
Rau, entreotros. En igual sentido, Zago, en Código Civilyleyescomplementarias,AugustoC.Bellus-
cio (dir.) - EduardoA. Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 299, quien comenta quea raizde las leyesde
emergencia que rigieron durante más de cuarenta añosen nuestro pais, cierta jurisprudencia (CN-
Paz. Sala 1,26/1U61, LL, 109-108) consideró que, comoel propietario no podía desalojaral inquilino
al término del contrato, su derecho de propiedad seveia sustancialmentecercenadoy el inmueble
sufría unafuertedepreciaciónqueconvertia el actodeadministraciónen actodedisposición.
77 En su obra Supplément, III, no343, cit. por LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte
especial. 1992, t. l. p. 44 y siguientes.
yqueendeterminadascircunstanciaspodríaserconsideradounactodedisposición.
En estesentido LópezdeZa~alía~~, respecto del Códigoderogado enseñaba: "Aes-
taral art. 2670, el arrendamientode bienesraícesessiempreun acto de administra-
ción. Si oímos la letra del art. 1881, inc. 10, solo lo es si el tiempo pactado no pasa de
seisaños. Si nosatenemosal art. 300, losarrendamientostantode mueblescomode
inmueblesque hagan los padresde los bienesdesus hijos'llevan implícita lacondi-
ciónqueacabarán cuandoconcluya la patriapotestad'.Ysi interrogamosalart.443,
inc. 1Oadvertimosqueel tutor no puede, sin autorización judicial, dar en arrenda-
miento los bienesraícesdel menor por un tiempoque pasedecincoaños, yqueaun
losque hicieran autorizados por el juez 'llevan implícita lacondición determinar a
la mayor edad del menor, o antessi contrajeren matrimonio'. ¿Elarrendamiento es
entonces un actodeadministración?, se preguntaba LópezdeZavalía y respondía:
'Creemos que aquí, como para cualquier otro acto no caben respuestas absolutas.
La ley queen el art. 2699 ha distinguido entre poner la cosa en administración y al-
quilarla, dejaentreverquesetratadedosformasdistintasdeexplotación.Y pensa-
mosque, si loscondóminos deciden poner la cosa en administración, el administra-
dordesignado no podríaverificar un tipotal dearrendamiento que implicara dejar
de tener la cosa en administración, cambiando la explotación por administración,
en explotación por arrendamiento'".
En atención a que en principio la locación constituye un acto de administración
basta un poder conferido en términos generales para dar en locación.Si la locación
inmobiliaria secelebra por un plazo mayor atresaños, se requieren yafacultadesex-
presas, pues se lo considera un acto de disposición (art. 1191, CCCN). Lo propio ocu-
rrecuandosereciben pagosanticipados por un plazo superior a tresaños. En efecto,
el art. 1191del CCCN, bajoel títulode"Facultadesdel representante", prescribeque:
"Para celebrar contrato de locaciónporrnás de tresaños, o cobrar alquileresantici-
padosporelrnisrno período, se requiere facultad expresa "79.
En concreto, el CCCN exige facultades expresas o poder especial, en la termino-
logía del Código derogado, para celebrar contratos por un plazo superior a tres
años,comoasípara percibiralquileresanticipadospor idéntico plazo. Bastaencam-
bio un poder general o conferido en términos generales para celebrar contrato de
locación por un plazo inferior a tres años o para percibir alquileres por adelantado
por períodos inferior a tres años. Cabe resaltar que existe una inconsistencia entre
lo dispuesto por el art. 375 del CCCN que establece que se requiere facultad expre-
sa para "cobraralquileresanticipadosporrnásde un año" (inc. k), mientras que en
el artículo quecomentamos el poder especial o con facultadesexpresasserequiere
reciéncuandosetratadecobroanticipadodealquileres por másdetresaños. Es por
López dezavalia, Teoria de loscontratos. Parte especial, 1992, t. 1, p. 47.

79 Concordancias: art. 375, inc. k).
DANIEL MOEREMANS
ello que, en caso del cobro anticipado habrá que contar con facultades expresas a
partir del año, mientras que para celebrar contrato de locación será necesario un
poder con facultades expresas a partir de los tresaños.
2 - Situación del condómino
Son deaplicación al respecto lasdisposicionesdelart. 1993y ss. del CCCN, respec-

to de la administración de la cosa común. El art. 1993 prescribeque: "Sino esposible
el uso y goce en común por razones atinentesa la propia cosa o por oposición de al-
guno de los condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su admi-
nistración". Asu turnoel art. 1994del CCCNen el párr. 2"prescribeque la "resolución
dela mayoría absoluta de loscondóminoscomputadasegúnelvalorde laspartesin-
divisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate debe de-
cidirlasuerte". Consideramosquesise resolviereel arrendamientooel alquiler de la
cosa, debeser preferidoa persona extraña, el condómino queofreciereel mismoal-
quiler o la misma renta, conforme loestablecía el art. 2702 del derogado Código. En
cuantoal régimen demayorías, el CCCN, comovimos, prescribeque resolucióndebe
ser adoptada por mayoría absoluta, es decir debe exceder el valor de la mitad de la
cosa. En caso de empate decidirá la suerte. En cuanto a la renta, la misma se distri-
buirá, no habiendoestipulación en contrarioodisposición deúItimavoluntad, entre
loscondóminosen proporción al interésdeloscond~minos~~.~i hubieradudasobre
el valor de la partede cada uno de los condóminos, se presumeque son iguales8'.
Por último, el art. 1613 del CCderogado establecía que: "Perteneciendo la cosa
arrendada a copropietarios indivisos ninguno de ellos podrá sin consentimiento de
losotros, demandar la restitución de la cosa antes de concluirse el tiempo de la loca-
ción, cualquieraquesea lacausaque paraello hubiere". Dichotexto loconsideramos
aplicable. Esdecir, queconcluidoel tiempo dela locación, cualquierade loscondómi-
nospuedereclamarjudicialmentela restitucióndelacosa,sinnecesidaddecontarcon
elconsentimientodelosdemáscondóminos82~aúncontra lavoluntad delosmismos.
De las disposiciones antes transcriptas tenemos que en principio el contrato de
locación debeser celebrado portodosloscondóminos.Sino hubieseacuerdo,sede-
be citar o convocar a asamblea a todos los condóminos para decidir sobre la cues-
tión. Loque la leyexigeesla citación a latotalidad de loscondóminos, laquedebe-
rá hacerseenformafehacienteart. 1994del CCCN, informándose la finalidad de la
convocatoria y con una anticipación razonable. Si alguno de los condóminos no
compareces la reunión, ello noesóbicepara resolversobre lacuestión,siempreque
80 Art. 1995del CCCN.

Conf.art. 1983del CCCN.
82 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010. p. 37; CNPaz, enpleno, 20/10/67, "Moretti,
Victoria c.Adam, Joséy otrosslDesalojo", LL, 130-183;JA. 1968-11-299; ED, 21-784.
la mismaseadopte pormayoríaabsoluta,yaquedeotraforma un condómino,cual-

quiera fuera su participación en la cosa común, podría enervar una decisión en de-
trimentodelamayoría. Encuantoal régimen de mayorías, ladecisión, tal comoade-
lantamos, debe ser adoptada por mayoría absoluta, es decir debe exceder el valor
de la mitadde lacosa. No habiendomayoríaabsoluta nadase hará.Alosefectosdel
cómputo de la mayoría se deberá considerar los valores de las partes de los condó-
rninos en la cosa común, aunque corresponda a uno solo de ellos, no siendo por lo
tanto numérica. Habiendo empate, decidirá la suerte. Si no se cumplecon el proce-
dimiento prescripto por la ley, la doctrina mayoritaria considera que el alquiler se-
rá inoponible al condómino que no fue citado o al que citado no consintió con el
arrendamiento y no se obtuvo la mayoría necesaria para decidirlo. Según algunos
autores, la sanción sería la nulidad relativa, la que podría ser alegada por los con-
dóminosquetuvieran interésen hacerlo. Los mismos principios deben aplicarse en
el caso de prórroga del contrato de locación. Ladecisióndearrendar puedeser con-
sentida con anterioridad a la celebración del contrato o ratificada expresa o tácita-
mente con posterioridad a la celebración del mismo. Consideramosque un caso de
ratificación tácita se presentaría, si el condómino que no fue citado a reunión de
condóminos percibiera su parte proporcional de losalquileres pactados.
La doctrina se ha preguntado si el locatario puedealegar la nulidad del contra-
to celebrado en violación del procedimiento antes mencionado. La mayoría consi-
dera queel inquilino notendría interésen alegar la nulidad, mientrasqueotrosec-
tor que sí podría alegarla, pues tendría interés en tener certeza sobre su situación
contractual y evitar un posible conflicto.
¿Quéocurre si el contrato celebrado originariamente, consentido en forma ex-
presa o tácita por loscondóminos, se extingue por vencimiento del plazo pactado y
se renueva el mismo por la mayoría, sin haberseajustado al procedimiento rnencio-
nado utsupra?¿Puedeel condómino que noconsintióaccionar pordesalojo?Con-
sideramos que la acción de desalojo sería procedente, por cuanto la renovación o
prórroga del contrato al habersecelebrado en violación a lo prescripto legalmente
sería inoponible al condómino que no consintió en la misma, aun, cuando haya si-
do resuelta por la mayoría absoluta decapital, pues no se le brindó la oportunidad
de emitir opinión sobreel porqué de su posición contraria.
Losprincipiosantesreferidosfueronaplicados, con anterioridada lavigenciadel

CCCN,por la Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Sala 183. LOSantecedentes, se-
gún la sentencia son lossiguientes:
La señora Barrancosiniciademandapordesalojoporvencirnientodecontratoencon-
tra de Denver S.A.,por un inmueble del cual escondómina. Relata la actora, queel se-
Enlosautoscaratulados"Barrancos,NoerniG.c.DenverS.A.",conelvotopreopinantedel
doctor Nanclares, LL, 130-183;JA, 1968-11-299;ED. 21-784, del 17/8/10.
DANIEL MOEREMANS
ñor Félix Barrancos..,iuntoa sus hermanosluanavlosé Barrancos. erancondóminosdel

inmueble locado.Quelostrescondóminosoriginalesfueronluegosustituidospordis-
tintascausas. Enenerode2003 losactualescondóminosalquilaronel inmueblea Den-
ver S.A. por un plazo de tres años, venciendo el contrato el 31 de diciembre de 2005.
Cuando estaba por finalizar el contrato, lossucesoresdeFélixBarrancosexpresamen-
temanifestaronsudecisióndenorenovarelvínculo. Enfecha 15demarzode2006, los
sucesores de Félix Barrancos intimaron a la demandada a proceder al desalojo. La ac-
cionada contestó el emplazamiento, alegando que habían celebrado un nuevo con-
tratocon el restode loscondóminosenenero de2006, y reconociendoqueeste no ha-
bía sidosuscriptopor la administradora definitiva de la sucesiónde Félix Barrancos.El
juez de primera instancia hizo lugar al desalojo planteado. Entendió que el contrato
original seencuentravencidoyqueel nuevocontrato no leesoponiblea laactora. Se-
ñala también que la expresión de la accionada en los alegatos donde alude que el 31
de diciembre de 2008 desocuparía el inmueble, debe entenderse como un allana-
miento. Dicha sentencia esapelada por losdemandadosantela Cámara, siendo recha-
z a d o s ~recursoy confirmada lasentenciade primera instancia.Sostuvola Cámaraque
el contrato de locación que no ha sido celebrado portodos los condóminosesde nin-
gúnvalor, puesenel condominio rigeel art.2680del CC(derogado), segúnel cual nin-
guno de loscondóminos puedecomportarsecomo el exclusivo señor de la cosa, pres-
cindiendodelavoluntadoelconsentimientodelosotrospropietarios.Agregaquepa-
raque pueda darse en arrendamiento un bien que se halla en condominio, se necesi-
ta un acuerdodetodosloscondóminos,ellosin perjuiciode la aplicacióndel principio
de la mayoría, dispuesta por los arts. 2700 y 2703 a 2706 del CC, que rige para los su-
puestosdeadministraciónde la cosa común. Para queseapliqueeste principio, deben
estar presentestodos loscondóminosy la mayoría se rige por el principio del capital,
computando la cuota partequeatañea cada condómino. Que, en el caso, la actora no
suscribió el contrato celebradoen enerode2006, ni la prórroga deenerode2009, por
lo que, conforme lo dispuesto por los arts. 1512y 2682 del CC(derogado), dicho con-
tratoy su prórroga le resultan inoponibles.Además, no existeconstancia deque haya
existido reunióndeloscondóminosa losefectosdedeliberarydecidirsobreelcontra-
to celebrado en enero de 2006, por lo que no resulta factible la aplicación de losarts.
2699 y 2700 del CC. En contra de dicha sentencia, la parte demandada interpuso re-
cursos de inconstitucionalidad y casación. La Corte sostuvo que la cuestión a decidir
consiste en determinar si resulta arbitraria o normativamente incorrecta una senten-
ciaque haceIugaraIdesalojoplanteadoporunodeloscondóminos,teniendoencuen-
ta que el nuevo contrato de locación invocado por el inquilino, no ha sidosuscripto ni
consentido por el accionante, pero sí ha sido suscripto por la mayoría de loscondómi-
nos. Menciona que la Corte ha tenidooportunidaddeexpedirse respectoa la particu-
laridad de los contratosde arrendamientoscuando la cosa se encuentra en condomi-
nio, en losautos "Elizalde de Mazzuca, Etelvina y otro c. lgarzabal de Hadid, María [J
2.135511'' (fecha 18/4/91. JA, 1991-111-575).Aclaraquela solucióna la quesearribó en
aquellosautos, no resulta deaplicación plena al caso, por cuanto enellos, a diferencia
del presente,quien pedíala nulidaddelcontratodelocación noeraelcondóminoomi-
tido, sino el mismo inquilino. No obstante, los lineamientos doctrinarios allí citados
servirán para una mejor comprensión de lo que debe resolverseen estos. Se dijoallí lo
siguiente: 1 ) las normasen juego: El art. 1512 dispone: "El copropietario de una cosa
indivisa no puedearrendarla, ni aún en la parte que . le pertenece,
. sin consentimiento
de losdemáspartícipes".Concordantemente, el art.2682dice: "El condómino no pue-
deenaienar, constituir servidumbres, ni hipotecascon .perjuicio
. del derecho de losco-
propietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos, es de ningún
valor"; 2) posicionesasumidas: el litiqante interpreta ambas normas con este alcan-
ce: la locación celebrada por el condómino es nula y la nulidad puede ser invocada no
solo por losotroscondóminossinotambién por el inquilino. La Cámara, porel contra-
rio,afirmaquenooperándoselasmayoríasnecesariasparalosactosdeadministración
enel condominio, la locaciónesnula,de nulidad relativa, establecida soloenfavordel
restodeloscondómino$ en consecuencia, no puedeser denunciada porel arrendata-
rio, quien solo tiene una acción dedaños y perjuiciosen el supuesto de que un copro-
pietarioreclamelanulidaddelacto; 3)ladoctrinafrancesacitadacomofuentedelCó-
digocivil argentino:VélezSarsfield menciona lasobrasde IosfrancesesTroplong, Du-
ranton y Aubry et Rau en la nota al art. 1512 del CC. ¿Qué posición tomaron estos au-
tores? DiceTroplong, recordando a Merlin, Duvergiery Zacharie: la regla es que nin-
guno de los copropietarios puede convenir el alquiler de la cosa común sin el asenti-
miento de los otros, puessería abrir las puertas a los másgrandesabusos del derecho
de propiedad si uno solo pudiese comprometer la voluntad de los otros comunero$
unadelaspartespodría, mediantealquileres baiísimos, compensadosenacuerdosse-
cretosconel inquilino, gravar para el futuro la cosa indivisa, haciéndolaprácticamen-
teimproductiva,demodotaldepresionareconómicamentealcondóminoquenopar-
ticipó. Por eso se concluye en que la parteque no fueconsultada podría demandar la
nulidaddel acto, dejándosea salvoel derecho del arrendatario a reclamar losdañosy
perjuicios. No obstante, la regla no esabsoluta, pues un condómino podría por ejem-
plo, encasosde urgencia oausencia del otrocomunero, renovar uncontratodearren-
damiento, sin el consentimientodel otro, con el findeevitarque los bienesquedenen
situación de improductividad; el copropietario se encontraría, en circunstanciasse-
mejantes, en la misma posición que ungestorde negociosyel juez no podría hacer lu-
gara una pretensióncaprichosadela partequenofiguróenel contrato (Troplong, M.,
Le droit civilexpliquésuivant Iordre desarticlesdu code. De Ienchange et du louage,
t. 1., Paris, Hingray, 1852, no100). Aubry et Rau, con cita de Merlin, Duranton, Duver-
gier, Demolombe, Zacharie y Troplong, dicen queel copropietario de una cosa indivi-
sa no puedealquilarla, ni aúnen la parteque lecorresponde, sinel consentimiento de
losotroscomuneros. quienesestaríanautorizadosa demandar la anulación total del
arrendamiento que se celebró sin su concurso (Aubry et Rau, Cours de droit civilfran-
caisd'apresla rnéthodedeZachariae, at4, París, ed. Marchal et Billard, 1871, n0364).
Duranton se expresa en términos muy similares: uno de loscopropietarios no puede,
salvo el consentimiento de losotros, alquilar la cosa común; loscopropietarios podrí-
an demandar la anulación salvo el derecho del inquilino contra el arrendador, si hu-
biese lugar (Duranton, Coun de droitfrancais, 4=ed., t. 17, París, ed. Thorel, 1844, no
55). ¿Quéconclusión podría extraerse de los textos resumidos?En mi opinión, que la
doctrina inspiradora del codificador interpreta las normas francesas en consonancia
con el principio de que ninguno de loscondóminos puedeactuar sobre la cosa común
en perjuicio del resto de los comuneros. Por eso, en principio, son ellos los que están
DANIEL MOEREMANS
autorizadosadenunciar la ineficaciadel actoquelos perjudica. Dealguna manera, en

esa línea de pensamiento, quizás hoy tendría mayor rigor técnico afirmar que estos
arrendamientos son inoponibles a los copropietarios que no prestaron su consenti-
miento. Los mismos Aubry et Rau nos hablan de un arrendamiento no oponible a los
otroscondóminos (Aubrvet Rau, ob. cit., t. 2, n0221, 11.407).
No obstante, no debe ignorarse que doctrina francesa del siglo pasado afirmó que la
nulidadpodíasersolicitadatambiénporel inquilino.Así, porejemplo,seleeenlaobra
. . .
de Laurent: "El inquilino también tiene el derecho de reclamar la nulidad del arren-
datario, porqueen realidad, esta locación, es uncontrato sobrela cosa deotro, arren-
damiento queesnulo aún para el inquilino" (Laurent, Principesdedroitcivilfrancais,
5=ed., t.25, Bruxelles, París, 1893, n044).Peroen la jurisprudencia gala de nuestrosdí-
ascomienza a abrirse paso la tesis según la cual, siendo el arrendamiento un acto de
administración, no requieredel consentimiento de la unanimidad (para el estado ac-
tualvéase, Delhay, Francis, LanaturejuridiquedeI'indivision, París, ed. Pichon, 1968,
no212 y SS.); 4) la doctrina nacional: Esta última tendencia de la jurisprudencia fran-
cesaeslaque predominaenel modernoderechoargentino.DiceJorgeAlterinienma-
gistral síntesis: "Si bien desde Segovia cierta doctrina ha exigido el acuerdo unánime
también para los actos de administración, en realidad quedan encuadrados en el ré-
gimen de las mayorías que para la administración de la cosa común regulan los arts.
2699vss. En esta medida, no obstanteque es irreprochable la previsióndel art. 2682,
in fine en torno a que el arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos esde
ningúnvalor, ello no implica que sea menester el acuerdo unánime para ese tipo de
actos, sinoque bastará la mayoríaabsolutadevalor prevista por la ley (art.2699,2700,
2704,2705).Conestaspautasdebeentenderseel art. 1512 para el casode locaciónso-
bre la cosa común". En cuanto a la naturaleza del arrendamiento celebrado sin tales
mayorías,elautorestimaquesetratadeunactoinoponiblealosotroscomuneros(Al-
terini, Jorge H., en Llambías-Alterini, Código Civilanotado, Abeledo - Perrot, Buenos
Aires, 1981, p. 515). Otrosautores coinciden con esta solución y aclaran que, aunque
respecto de losotros condóminos, se trata de un supuesto de inoponibilidad, a veces
esteremedionoalcanzayel comunero invocará la nulidad; porejemplo, siquiereena-
jenary tiene interés en dar seguridadjurídica al adquirente, solicitará la declaración
de nulidad del arrendamiento realizadosin su consentimiento; insistenen que setra-
ta, en todo caso, de una nulidad relativa (véase Papaño - Kiper - Dillon -Causse, Dere-
chosreales, Depalma, Buenos Aires, 1989, t. 1, p. 313).AtilioA.Alterinidiceen su co-
mentarioal art. 1512, en Código Civil, anotadoy dirigido por Llambías, yacitado: "Co-
movimos, el alquilerde la cosa común dado por unode loscondóminosesjuzgadode
ningúnvalor.Tal significa, por lo pronto, la anulabilidad relativa de la locación con-
certada entre locador y locatario y puede articularla cualquiera de losdemáscondó-
minos; pero respecto a losdemáscondóminosse plantea una hipótesisde inoponibi-
lidad.Vadesuyoqueel locatariode buenafetienederechoa reclamar indemnización
al locador" (Alterini,AtilioA., ob.cit., 1985, t.3,vol. 8, p. 1512). En la doctrinaclásica
argentina se expresan opiniones semejantes. Así por ejemplo, para Salvat, es nulo el
arrendamiento contratado por uno de los copropietarios sin el asentimiento de los
otros, quienes, porconsiguiente, estarían autorizados para hacer declarar la nulidad,
salvo que expresa o tácitamente los hubiesen consentido o ratificado (Salvat, Ray-
mundo, Tratado dederechocivilargentino. Derechosreales,Tea, BuenosAires, 1959,

t. 3, no1255). Lasexpresionesde Machado no me parecen del todo claras, pues luego
deafirmarque loquela ley prohíbeesqueseperjudiquea losdemáscondóminos, Iue-
go dice que la nulidad del arriendo de una cosa indivisa puede ser demandada por
cuaIquieradeloscontratantes(Machado, ExposiciónycornentariodelCódigoCivilar-
gentino, 2" ed., BuenosAires, 1920, t. 7, p. 90, comentario al art. 2682 y en su comen-
tarioalart. 1512,despuésdeexplicarquecualquieradeloscondóminosdisconformes
puede pedir la nulidaddelcontratodelocación, serefierealderechodel inquilinoper-
judicadoa reclamar losdañosy perjuiciosy asufalta de legitimación para pedir la di-
visióndelcondominio(ob.cit.,t.4,1917, p.256).Másmodernamente, RezzónicoyCla-
vell Borrásse hansumado a la ideadequeel derechodel inquilinose limita a reclamar
losdañosy perjuicios (Rezzónico, Luis M., Estudio de loscontratosennuestro derecho
civil, 2" ed., Depalma, Buenos Aires, 1959, p. 121; Clavell Borrás, Javier, Elcontrato de
locación urbana en elcódigo Civil, Ed. Cooperadora, Buenos Aires, 1978, p. 129). Lle-
rena, en cambio, siguiendo a Laurent diceque "la nulidad puedeser demandada por
los copropietarios que no arrendaron y también por el locatario, que no conocía el
condominio. Pero no puede ser alegado por los mismos que intervinieron conocien-
do el vicio" -art. 1047, CC- (Llerena, Baldomero, Concordanciasy comentarios del
Código Civilargentino, 3"ed.. La Facultad, BuenosAires, 1930, p.492).Spota (autorci-
tado por el recurrente), luego de sostener enfáticamenteque "recae sobreel condó-
minola incapacidadjurídicadeserarrendadordelacosacomún", explicita queelcon-
trato resulta purificable pues los demáscondóminospueden prestar aprobación a lo
concertado; esta aprobación significa el asentimiento previo, o sea, la autorización
(Spota, lnstitucionesdederecho civil. Contratos, Depalma, BuenosAires, 1974, t.2, p.
168). Que aplicando la doctrina mencionada al caso, puede concluirse que el arren-
damiento celebrado por uno de los condóminos, sin el consentimiento de los demás,
escuanto menos inoponible a losomitidos. Ello no significa que se requiera unanimi-
dad en latoma de la decisión, basta con la mayoría absoluta devaloresquedispone la
ley en el art. 2699 y SS. del CC. Respecto a esto último, la Cámara sostiene que la una-
nimidadenel quórum resulta un requisito ineludibleconformelodisponeel art.2703
del CC.Sinese requisito, no puedeaplicarseel régimende lasmayorías reguladoen el
art. 2699 que invoca el recurrente. Señala expresamente que: "No existe constancia
en la causa de aue hava existido reunión de loscondóminosa losefectosdedeliberar
y decidir sobre el contrato celebrado en enero de 2006". Dicho argumento resulta
esencial para la dilucidacióndelacausa. Enefecto, el recurrente no loqra conmover el
razonamiento recurrido, por cuanto no ha probado que haya existido reunión algu-
na de condóminospara deliberar sobreel contrato del 2006y, mucho menos, que se
haya logrado la unanimidad enel quóruma la quealuden los juecesdecámara. Aun
cuando la interpretación que la Cámara acuerda al art. 2703 del CC pueda resultar ri-
gurosa, el recurrentedebeAa haber intentado, cuanto menos, acreditarquetodoslos
condóminosfueron debidamente citados para concurrir a una reunión en la cual se
deliberó sobre el futuro del inmueble (véase al respecto, Llambías - Alterini, Código
Civilanotado,Abeledo-Perrot,t.lV-A, p. 558).Susagraviossedirigenademostrarque
cuenta con la mayoría absoluta devalor en el consentimiento de loscondóminos, pe-
ro no rebate el argumento decisivo de la Cámara en cuanto considera que, previo a
DANIEL MOEREMANS
analizar siexisteo no mayoría absoluta devalor, debe haberse realizado una reunión
a la que hayan concurrido "todos" loscondóminososus legítimos representantes.Al
fundar el recurso de lnconstitucionalidad, sostiene que este tema de las mayorías no
ha sido tratado en primera instancia, lo que tornaría arbitrario el pronunciamiento.
No obstante, de la simple compulsa del escrito de demanda, se advierte que losacto-
resdestacan que "nunca tuvo lugar una reunión o asamblea de loscondóminosen la
cual se planteara cuál sería el destino que se daría al bien ...",y que "losotroscondó-
minoscelebraron un nuevocontrato de locaciónsin su intervención, consentimiento
oconocimiento" (verfs.22). Enel recursodeCasación, seseñalaquelacámara noapli-
có lo dispuesto por losarts. 2699y 2700 del CCrespecto a lavalidezde lodecidido por
la mayoría de los condóminos y que aplicó erróneamente lo dispuesto por los arts.
1512y 2682 del CC. No obstante, nada dice de la unanimidad que exige el art. 2703 y
que pondera la sentencia para recién allí, reunidos todos los condóminos, poder va-
lorar la decisión de la mayoría. Asimismo, tampoco cuestiona el quejoso lo señalado
porlacámara respectoa que, en la reunióncelebrada enenerode2009, noconcurrie-
rontodosloscondóminosyque, si bienasistióel administradordela sucesión (aquíre-
currido), estesolo tienefacultadesconservatoriasy carecede facultades para obligar
al resto de los herederos. Másallá de aue se comparta o no dicho criterio. lo cierto es
queel recurrente no lo rebateadecuadamente,noexplica niotorgafundamentospa-
ra considerar que la administradora de la sucesión pudo comprometer a los herede-
rosen la reunión de la que da cuenta el acta obrantea fs. 235, y lograr así la unanimi-
dad en el quórum que le exige la Cámara, conforme lo dispuesto por el art. 2703 del
CC. Finalmente, advierte que la prórroga de la locación, celebrada en enero de 2009,
fue pactada por el plazo de un año, con vencimiento el 31 de diciembre de 2009, por
lo que, a la fecha de esta sentencia, los recurrentescarecende un contrato que legiti-
medealgún modo, con o sin mayorías, su permanenciaen el inmueble. Por lo que, el
desalojo por vencimiento del contrato resulta innegable, con costas. En virtud de lo
expuesto confirma la sentencia recurrida. Los restantes miembros de la Sala adhirie-
ron a la solución propuesta.
Actualmente la solución sería similar con la aclaración de que la ley exige n o la

unanimidad paradar en locación o renovar el contrato, sinoqueserealiceunaasam-
blea decondóminos, citándolos en forma fehacienteen u n plazo razonable e indi-
cando la finalidad de la reunión.Al noestablecerelquorum necesario,entendemos
que por lo menos debe encontrarse presente la mitad más uno, ya queesta es la ma-
yoría necesaria para tomar una resolución sobre el tema, pues se exige mayoría ab-
soluta.
3 - Usufructuario
El usufructuario puedecelebrarválidamentecontratodelocación.Sinembargo,
la situación presenta dos particularidades: 1) que el responde frente al nudo pro-
pietario, como si fuera unfiador,aun del menoscabo quetengan los bienesporcul-
pa o negligencia de la persona que le sustituye; 2) loscontratos que celebre termi-
nan con el fin del usufructo. S a l g a d justifica

~ ~ ~ la solución legal afirmando que co-
mo el usufructuario no puede conceder un derecho más extenso del que posee, si el
usufructuario falleceantesdevencido el plazo de la locación, concluye automática-
mente la locación también. Nosotrosconsideramosque se trata de una decisión de
política legislativa,ya quese podría haberprescriptoqueel contratocontinúacon el
nudo propietario, no siendo de aplicación el principio de que nadie puedetransmi-
tirunderechomásextensodelqueposee,porqueel locadornotransmiteningúnde-
recho real y dicho principio no se aplicable a losderechospersonales. En virtud de la
soluciónlegal lademandadedesalojointerpuesta por lanuda propietariadeun bien
inmueble contra el locatario quecelebró el contrato con quien fuera usufructuaria,
es procedente, puesno podíaignorar que, producidoelfallecimientodeesta,secon-
solida el derecho de propiedad en cabeza de la adoraa5.
5 4. TRANSMISI6N POR CAUSA DE MUERTE.

ENAJENACl6N DE LA COSA LOCADA
El art. 1189 del CCCNa6prescribe que: "Exceptopacto en contrario, la locación:

a) se transmite activa ypasivamente p o r causa de muerte; b) subsiste durante e l
tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada".
El inc. a) prescribeque la locación setransmite por causademuerte, excepto pac-
toen contrario. Ellonoesmásque unaaplicación delodispuestoporelart. 1024del
CCCNcuandoestableceque: "Losefectosdelcontratose extienden activa ypasiva- ~ ~
mente, a lossucesoresuniversales, a no ser que las obligacionesque de élnacen se-

an inherentesa la persona, o que la transmisión sea incompa tible con la naturaleza
de la obligación, o estéprohibida por una cláusula delcontrato o la ley". Se ha se-
ñaladoa7que el fundamentodeladisposición en cuantoa los herederosdel locador
no puede ser materia de dificultades, porque se trata solo de una colocación de ca-
pitales~ percepcióndela rentacorrespondiente. Pero, respectodelos herederosdel
locatario, lasituacióncambiaría, pues podríaobjetarsequeeste hacelebradoelcon-
trato teniendoen cuenta sus necesidadesyrecursos personales, que pueden ser en-
teramente distintos a las necesidades o recursos de los herederos, por lo que pare-
ceríaqueel contratodebiera más bien extinguirse por la rnuertedel locatario, o por
Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010 ps. 38y 39.

Salgado, Locación, comodatoydesalojo.2010, p. 39,quien recomienda queenestoscasos
el locatario, antes de celebrar el contrato, exija en esos casos que el mismo sea también suscripto
porel nudo propietario.
86 Concordancias:arts. 284a 288y 1024.
Salvat, Tratado de derecho civilargentino. Fuente de las obligaciones, act. por Acuña An-
zorena, 1952.t.11, ps. 11y 12.
DANIEL MOEREMANS
lo menosno pasara sus herederossinocon ciertas limitaciones. Aparentemente, se-

gún SalvatEE,el legislador del Código derogado habría optado por considerar pre-
valenteel interésdel locador deasegurarse una renta estable de los bienesalquila-
dos. En realidad, habrá que ver cada caso en particular, pues el locatario también
puedetener interésen que sus herederoscontinúen la locación, sobretodosi se tra-
ta deun inmuebledestinadoavivienda. Es por elloque, al sancionarsela ley23.091
derogada nosolose mantuvoel principio dela transmisibilidad del contratoa favor
delosherederos,sinoqueenvirtuddelart. 9°seloextendiótambiénafavordeaque-
llosque sin ser necesariamenteherederos hayan convivido con el locatario y recibi-
dodel mismoostensibletratofamiliar, normaestaqueseaplica soloa las locaciones
destinadas a viviendaE9.Esto último ha sido reafirmado por la jurisprudenciag0 al
sostener que: "El art. g0de la ley 23.091 es inaplicablea los inmueblescon finesco-
merciales, pues la ley requiere el trato familiar ostensible para continuar con la lo-
cación luego del fallecimiento del locatario para las locacionesdestinadasavivien-
da". Lo propio hace el CCCNen el art. 1190, queveremos más adelante.
La disposición del art. 1189, inc. a) se aplica aun cuando la locación se haya reali-
zado en consideraciónde las condiciones personales del locatario, por ejemplo, su
profesión o industria9'. Porotro lado, dichoartículo noesen principiodeorden pú-
blico, de manera tal que puede ser dejada de lado por la voluntad de las partes. Se
dice en principio porque si se trata de una locación destinada a vivienda, habrá que
tener en cuenta los arts. 1190 y 1195, como así también los arts. 442,446, y 526, pe-
núltimo párrafo del CCCN. Por otra parte, con la posibilidad de rescisiónanticipada
por parte delos herederosdel locatario(art. 1121, inc. a, CCCN), seconsidera quese
solucionan aquellassituacionesen queestos no desean continuar con el vínculo lo-
cativo.
En cuanto al inc. b), comovimos, el mismo recibe la solución que había estable-
cido el derogado Código Civil en el art. 1498y que ya había sido aceptada en el de-
rechoromano,aunquela haceextensivatambiénaloscontratosquetenganporob-
jeto cosas muebles. Respecto de estetema la jurisprudencia ha sentado, durante la
vigencia del Código derogado, los siguientes principios: a) las cosas alquiladas no
salendelcomercioy puedenservendidas(arg.art. 1498, CC), yauncuandoesunda-
Conf. Salvat, Tratado de derecho civilargentino. Fuente de las obligaciones, act. por Acu-
ña Anzorena, 1952, t. II, p. 12.
89 Norma que se aplica también al casodeabandono de la locación. comoveremos masade-
lante.
90 CACC 5" Nom Córdoba, 19/2/01, "Monti de Bercowsky, Maria E y otro c. Arrieta, Sofía A.
slSuc.", LLC, 2001-1028.

91 Conf. Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Fuente de las obligaciones, act. por Acu-
ña Anzorena, 1952, t. II, p. 13.
to de la experiencia queelvalor deventa de un inmueble resulta disminuidocuan-

do se encuentra locado, lo cierto es que, en este punto, solo podría resultar afecta-
do el interés patrimonial, de índole individual de una de las partes, que es renun-
ciableg2, b) el efecto principal de lo dispuesto por el art. 1498del CCes mantener,
durantelavigenciadel cont~atodelocación,losderechosyob~i~acionesori~inarios
que vinculan, a partir de la enajenación del inmueble, al locatario con el adquiren-
teg3,y que producida la enajenación de la finca arrendada (art. 1498), loqueconti-
núa vigente no es solo el derecho del locatario de permanecer en aquella, sino, asi-
mismo las cláusulas del respectivocontrato de locación, que si bien no ha sido sus-
criptoporelnuevotitular,leresultanobligatoriasg4; c)existenfalloscontradictorios
sobre la necesidadde quese haya instrumentado por escrito el contratode locación
para ser oponible al tercer adquirente, lo cual hoy en base al art. 1188 del CCCN es-
taría expresamente resuelto. Así la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sa-
la H 9 5 ~ ~ ~ t ~ ~ ~ q u e p a r a q u e p u e d a o paloterceroadquirenteel
nerse contratode lo-
cación del inmuebledebeestar documentado en instrumento público o privado de
fecha cierta, mientrasque la Suprema Corte de Buenos Airesg6afirmóque "la exi-
gencia de la forma del contrato de locación, según lo dispuesto por el art. 1035 del
CC, para que pueda ser opuesto con eficacia al tercero comprador, no tiene basa-
mento en la ley, ya que esta no exige formalidad alguna de manera que los contra-
tantes pueden hacerlo según las modalidades que juzgaren más convenientes, co-
rriendo,claroestá, con lasdificultadesinherentesala prueba (arts. 974,1494~1498,
CC); d) el comprador en remate se encuentra obligado a respetar la locación exis-
tenteen lostérminosdelart. 1498del CC. Eladquirentetampocoselibera, por el he-
chode habercompradoen rematejudicial de lasobligacionesycargasquelevienen
impuestascomo titular del derecho realg7; e) inaplicabilidad del art. 1498al acree-
dor hipotecarioanterioralarrendamiento.Sesostuvoque: "Enelsublitenoesapli-
cable el art. 1498del CC, porcuantoantesqueélestáel acreedor hipotecarioyel dis-
positivolegalcontenidoenelart.3157delCC.Esquelahipotecaesanterioralarren-
92 CNCiv.. Sala G, 15/9/04. "Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera Internacional Hotel Deve-
lopment S.A.", LL, 2006-B-336; ED, 214-340.

93 CNCiv..Sala H. 17/4/97, "Zeiguer, Mario Dc. ParentedeBustos,Angela". LL. 1997-E-888;DJ,
1997-3-1149.
CNCiv., Sala C, 26/3/02. "Croci, Carlos Humberto c. Sudini. Carlos César", Lexis. On Line, no
1019330.
95 CNCiv.,Sala H. 17/4/97,"Zeiguer, Mario Dc. ParentedeBustos.Angela". LL, 1997-E-888;DJ,
1997-3-1149.
96 SCBA, 19/10/93, "Bianchi, Heberto Raúl c. CreacionesV.W.S.A.", elDial-W64C6.
97 CACC San Martin. Sala 11, 5111/98, "Poggi, Adolfo c. Beccar, Juan C.", LLBA, 1999-260; JA,
1999-11-486.
DANIEL MOEREMANS
damiento (priorin temporepotioriniure) y envirtud delart. 3270del CC,el propie-

tario no podría constituir a favor del arrendatario un derecho oponible al hipote-
cario, máximecuando en el caso que nos ocupa, se trata de un contrato de alquiler
cuya duración esde diez años, sumado a un precio irrisorio, según lo indica lavocal
preopinante (...) Es que de otro modo de reflexionar sería como pretender que la
locación confiere un derecho real, lo cual constituye una aberración jurídica[98].A
su turno la Supremacortede ~ u e n o s ~ i r e sostuvoqueel
s[~~] conflictoentreel acre-
edor hipotecario y el locatario del bien gravado se resuelveafavor del primero, de-
soyendo de este modo la regla establecida en el art. 1498del CC, cuando la escritu-
ra constitutiva-quese hizo pública con la inscripción registral-contiene la prohi-
bición de locar y la locación que se invoca es de fecha posterior"; f) en cuanto a la
fianza quese hubiera constituido, la misma continúa vigente hasta la finalización
del contrato. En estesentidoseafirmó: "El argumentode que la enajenación de la
finca arrendada significa la extinción de la fianza acordada choca abiertamente
contra la letra del art. 1498del CC, que claramente dispone que la venta de la cosa
arrendada no afecta la subsistenciade contrato de locación durante el tiempo con-
v e n i d ~ " ~g)~En
~ cuanto
; a la posibilidad de reclamar daños y perjuicios por parte
del adquirente en contra del locatario, ello será posible en la medida de que el lo-
cador originario la tuviera. Es por ello que se afirmó quelo' "cuando producida la
enajenación deunafincaarrendada,el adquirentepretendeel resarcimientodelos
daños derivados de la relación contractual anterior, debe determinarse previa-
mente, si quien transmitióel derechoaún gozaba de esteen el momentode laena-
jenación. Deahíque, si el comportamiento negligentede la parte locadoraante la
faltadesatisfaccióndelos reclamosdel inquilinogeneródeteriorosen el inmueble
queen maneraalguna pueden ser imputablesaeste último, laenajenación no pue-
de transmitir el derecho a resarcimiento que no tenía el anterior propietario".
El art. 1190del CCCN102prescribeque: "Silacosalocada esinmueble, opartema-

terialde un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimien-
to del locatario, la locaciónpuedesercontinuadaen lasmismas condicionespacta-
98 CACC 8a Nom. Córdoba, 10/3/04, "Shell Cia. Arg. de Petróleo S.A. Shell CAPSA c. Carmi-
nagni, Julio Césary otro", LLC, 2004(julio)628.
99 SCBA, 7/3/05, "Hernández Sánchez. Eugenioc. Caserta. Juan y otros", elDial-W 17EB9.
'O0 CNCiv., Sala D. 26/8/97, "Pomaraz, Enriquec. Muller, HéctorS.", LL, 1998-B-55.
'O1 CACCMardel Plata, Sala 1,15/7/99,"F. M . c.C. H.",elDial-W12B56.
'O2 Concordancias:arts. 1189.442.446 y 526.
das, y hasta el vencimiento delplazo contractual, por quien l o habite y acredite ha-
ber recibido del locatario ostensible trato familiar durante e l año previo a l aban-
dono o fallecimiento. Elderecho del continuador en la locación prevalece sobre e l
del heredero del locatario ".
El CCCN prescribe, como sevio, que el contrato se transmite activa y pasivamen-
te en casodefallecimientode las partes. El CCCNcontinúaconlatradición tuitivade
la derogada ley 23.091, tratándose de inmuebles destinados a vivienda, en cuanto
a loscontinuadoresde la locación. En efecto, la derogada ley 23.091 en su art. gO,no
solo mantuvo el principio de la transmisibilidad del contrato a favor de los herede-
ros, sinoquelo extendió, en loscasosdeinmueblescon destino habitacional, afavor
deaquellosque, sin ser necesariamente herederos, hayan convividocon el locatario
y recibidodel mismo o s t e n ~ i b l e t r a t o f a m i l i a r ~ Siguiendo
~ ~ - ' ~ . esta tendencia tuiti-
va, el proyecto de Código Civil de 1998 en su art. 1124 preveía la continuación de la
locación por el grupo conviviente debiendo probar quienes invocan el beneficio
que han convivido un año con ostensible trato familiar antes del fallecimiento o el
abandono.También resuelveel proyectoafavordelosconvivientes, la posiblecoli-
sión con los herederosdel locatario. Esta solución es recibida por el actual texto del
art. 1190del CCCN. Porotra parte,seincorporan nuevossupuestosdecontinuación
de la locación, derivados de los efectos del divorcio y de la disolución de la unidad
convivencial. En el primer caso, el art. 444 del CCCN prescribe respecto de los efec-
tosdelaatribución del usode laviviendafamiliar que "... si setratadeun inmueble
alquilado, el cónyuge no locatario tiene derecho a continuar en la locación hasta el
vencimiento del contrato, manteniéndose el obligado al pago y las garantías que
primitivamente se constituyeron en el contrato". También el tema de quién conti-
núa en la locación debe considerarse a losefectosde la determinación de compen-
sación económica.Asíelart.442, inc. f) prescribe (bajo la rúbrica de fijación judicial
decompensacióneconómica.Caducidad)queafaltadeacuerdode loscónyugesen
el convenio regulador, el juez debe determinar la procedenciay monto de la com-
pensación económica sobre la base de diversas circunstancias, entre ellas, "la atri-
bución de la vivienda familiar, ysirecaesobre un bien ganancial, un bien propio, o
un inmueblearrendado. Eneste último caso quién abona elcanon locativo" (inc. f).
En el segundo caso (efecto de la disolución de la unión convivencial) el art. 526 del
CCCN bajo la rúbricade Atribución de lavivienda familiar, que fuesedede la unión
'O3 N~rmaqueseaplicatambiénalcasodeabandonodelalocación.comoveremosmásade-
lante.
'O4 Lajurisprudenciasostuvoque:"Elart.90delaley23.091esinaplicablealosinmueblescon
finescomerciales,pueslaley requiereeltratofamiliarostensibleparacontinuarconlalocaciónlue-
go del fallecimientodel locatario para las locacionesdestinadasavivienda" (CACC5"Nom. Córdo-
ba. 19/2/01, "Monti de Bercowsky, María Ey otro c.Arrieta, Sofía A. sAuc.", LLC, 2001-1028).
DANIEL MOEREMANS
convivencial, en el penúltimo párrafo prescribe: "Sise trata de un inmueble alqui-

lado, e l conviviente no locatario tiene derecho a continuar en la locación hasta el
vencimiento del contrato, manteniéndose e l obligado a l pago y las garantías que
primitivamenteseconstituyeron en elcontrato. Elderechodeatribucióncesa enlos
mismossupuestosprevistosenelart. 445". Es decir, aun cuando no se hubiera pro-
ducido el fallecimiento del locatario o el abandono, sino el divorcio o el cese de la
unión convivencial, el juez puede atribuir el derecho al uso y goce del inmueble a
quien no resulta locatario de la vivienda familiar, continuando, sin embargo, el lo-
catariooriginarioobligadoal pagodel canon locativoy vigente la fianza quese hu-
bieraconstituido. Dichaatribución el iuezpuederealizarla hastaelvencimientodel
plazo contractual y en el caso del cesé de ia unión convivencial, puede cesar en los
siguientessupuestos(art.445): a)porcumplimientodelplazofijadoporeljuez, b)
por cambio de las circunstanciasquesetuvieron en cuenta para sufijación, y c) por
las mismascausasde indignidad previstasen materiasucesoria.
En concreto, el CCCN recepta la distinción, tratándose delocación inmobiliaria,
entre aquellas que tienen una finalidad habitacional de aquellas otras que tienen
otro destino. Tratándose de locación inmobiliaria con destino a vivienda o habita-
ción, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser con-
tinuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo con-
tractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensibletrato
familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. Por otro lado, aclara
una cuestión no resulta en la derogada ley 23.091, en el sentido de que el derecho
de quien recibió ostensible trato familiar durante el año previo al abandono ofa-
llecimiento prevalece, en caso deconcurrencia, sobre el heredero del locatario.
8 6. HABlTACldN CON PERSONAS INCAPACES

O CON CAPACIDAD RESTRINGIDA
El CCCN continúa la tradición histórica en materia de protección de las personas

incapaceso con capacidad restringida, prohibiendo que se impida el ingreso o que
se excluya del inmueble alquilado a estos, siempre que se encuentren bajo la guar-
da, asistenciao representacióndel locatarioosublocatario, aunqueel locatarioosu-
blocatario no habiteel inmueble, todoello bajo pena de nulidad. En estesentido, el
'
art. 1195 O5 prescribe: "Habitación depersonasincapaces0 con capacidadrestringi-
da. Esnula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cual-
quiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidadrestringida que se en-
cuentre bajola guarda, asistencia orepresentacióndellocatarioosublocatario,aun-
que este no habite elinmueble". La norma reconoce su antecedente histórico en la
'05 Concordancias:arts. 526. penúltimo párrafo, y 1190.

ley 11.156, primer régimen tuitivoen materiade locacionesquesesancionóennues-

t r ~ p a í s ~ ~ ~ , q u e a g r eúltimo
g ó e l párrafo al art. 1504delCódigoderogado. Dichoar-
tículo prescribía que: "Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pre-
tenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o suba-
rrendado, a los menoresquese hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario
o sublocatario". En este artículo se protegía a los menores que habitan con el loca-
tario, por encontrarse bajo su patria potestad o su guarda, considerándose ineficaz
toda cláusula de exclusión de ellos en el contrato de locación. Es decir, la sanción en
caso de violación de la norma es la nulidad absoluta de la cláusula mas no del con-
trato que continúa siendo eficaz y válido. La doctrina coincidía con esta solución,
pues si se declarara la nulidad del contrato se perjudicaría al locatario y a los meno-
res bajo su patria potestad o bajo su guarda.
Cabeacotar que la norma lirnitaa nuestro entender la facultad de configuración
del contrato, mas no la libertad de conclusión107,salvo el caso de discriminación o
violación a normas convencionales con jerarquía constitucional derivadas de la ley
26.378 'O8, de manera tal queel locador no estáobligadoa alquilar lacosa, pudiendo
celebrar o no el contrato. Ahora, sí lo hace no puede excluir de la ocupación del in-
mueblea los menoresque habitan con el co-locatario.Ta1com~seseñalabaZago~~~,
la normaderogadatieneunvalor histórico, dadoque lassucesivasleyeslocativashan
protegidocon mayor amplitudalgrupo familiar al locatario. Alaépocadesu sanción
era frecuente queen loscontratos seexcluyera la posibilidad decohabitar el locata-
rio con sus hijos menores o menores bajo su guarda, a losefectosde evitar molestias
y deteriorosque los menores pudieran producir en el inmueblearrendado. Tal cues-
tión es lo que llevó al legislador a prescribir con carácter deorden público la nulidad
delas cláusulas. Además, dichospactoserandedifícil cumplimiento y producían con-
flictosentrelas partes, anteel incumplimientode losinquilinoso bien cuandosobre-
venía el nacimiento de hijos, lo que lo hacía encuadrar en causal de desalojo, lo que
se consideraba inhumano.
Laactual redacción del art. 1195del CCCN, cuya fuente inmediata ese1art. 1128
del Proyectode 1998, amplía la protección, pues no solo se refierea los menores, si-
noacualquieraquesea incapazotenga unacapacidad restringida.También amplía
'O6 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementariagAugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t. VII, p. 270.
'O7 En contra B0rda.A.. Locación, 2019, p. 120, quien afirma que también afecta la libertad
deconclusión.
'O8 Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad, donde se plasman los
principiosde no discriminación, igualdad de oportunidadesy accesibilidad.
'O9 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t. VII, p. 270.
DANIEL MOEREMANS
los casos pues no solo se refierea quienes estén bajo la guarda, sino también com-
prende la asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no
habiteallí. Por último, la norma seaplica nosoloa laslocacioneshabitacionales, si-
notambién a lasquetienen cualquier otrodestino.
5 7. LA REFERENCIA AL OBJETO MEDIATO INDIRECTO:

LA COSA Y DESTINO
Unode losobjetosinmediato indirectodel contratodelocación consisteenlaen-

tregatemporaria del usoylo uso y gocedeunacosa. El codificadoren el art. 1192 del
CCCN 'lo prescribe que: "Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el co-
mercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea
solo en su especie. se-comprendenen elcontrato, a falta de previsión en contrario,
losproductosylosfrutosordinarios".Esdecir, el Códigoestableceque toda cosa pre-
sente ofutura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de
locación,siesdeterminable,aunqueseasoloensuespecie. Laamplitudexpuestaen-
cuentra su justificación en el hecho de queenvirtud del contratode locación solo se
entrega la tenencia de la cosa y no la posesiónIT1. A pesar de que el texto no lo dice
expresamente, lascosasfungiblesnopuedenobjetodelcontratodelocación,yaque
al ser intercambiables por otras de la misma especie y calidad, el objeto de la loca-
ción podría noser el mismoqueaquel que lesea restituidoal términodel contrato.
En estecasoestaríamosenpresenciadeun contrato d e m ~ t u o ~ ~ ~ . ~ r a t á n d o s e d e c o -
sas muebles, la doctrina y la jurisprudencia han admitidoque puedan locarsecosas
fungibles, si se las partes la consideraron no fungibles, como por ejemplo, una mo-
neda antigua alquilada no para su uso, sino para su exhibición. Se incluyen aquí los
supuestosque los romanos llamaban adpompam velos tentationemIT3.
a) Determinación dela cosa locada
El art. 1192 requiere que la cosa locada sea determinable, aunquesea soloen su
especie. Al respecto la jurisprudencia1 l4había dicho respecto del Código deroga-
Concordancias:arts. 279,280,958.962y 1129a 1132

11' Para unanalisishistóricoycornparatistasobreestepuntopuedeverseZago.enCódigoCi-
vilyleyescornplernentarias,AugustoC. Belluscio(dir.)-EduardoA.Zannoni (coord.),2003, t.VII, ps.
112 Salgado, Locación, cornodatoydesalojo, 2010, p.41.

113 Zago,enCódigoCivilyleyescornplernentaNas,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
114 CACCSan Isidro, en pleno, 3/2/00. "Canestrari Hnos. S.A. c. Sun Gard S.R.L. y otro", LLBA,
2000-362.
do: "El art. 1500del Código aclara que no rige para el caso de la locación el requisi-
to de la determinación establecido de manera general para el objeto de loscontra-
tos por el art. 1170del CC, deahíquetratándose de inmuebles, la circunstanciaque
la ubicación del espacio locado noempice para considerarqueesta es la figuracon-

tractual aplicable; de la misma manera sealquilan habitaciones". También se había
sostenido que en materia de inmuebles, el contrato de locación carece de fuerza
obligatoria mientras no se determine con suficiente precisión la cosa locada115y
que la expresión por ejemplo "se alquilan quinientas hectáreas comprendidas en
las diez mil hectáreas que componen un campo", hace que, hasta tanto las partes
nocoincidan y se pongan deacuerdoen determinar cuálesserán lasquinientas hec-
táreas, el contrato noserá efectivoIt6. Quiden casode quelas partesno se pongan
deacuerdo sobre la determinación de la menorextensión. Quedarían dosopciones:
o el contrato se considerada ineficaz, en cuyo caso habría que considerar si le cabe
responsabilidad al locador o no, o bien considerar que eseficaz, quedando librado
al juez la integración del contrato. Esta es, en nuestra opinión, la solución másade-
cuada, debiendo aplicar el juezel criterio que ni el locador puede elegir la de peor
calidad, ni tampoco el locatario puede pretender la de mejor calidad. Este mismo
principiodebe aplicarse si se hubiera dejado librado la determinación de la cosa lo-
cada a una sola de las partes. En lo demás, se aplican las reglas generalesdel objeto
de los actos jurídicos y en particular las reglas establecidas en materia de compra-
venta.
b) Cosas fuera del comercio
Correctamenteel Códigoafirma quese puede locar aquellascosas, cuya tenen-

cia esté en el comercio. Es decir, las cosas que están fuera del comercio en general,
pueden ser objeto de contrato de locación, salvo quefueren nocivasal bien públi-
C O " ~ , U ofensivasa la moral y buenascostumbres118~s~ alquilerestuviera prohibi-
CNCiv., Sala A, 8/3/66, LL, 123-977, 13948-5, cit. por Zago, en Código Civily leyescomple-
mentarias. AugustoC. Belluscio(dir.)- EduardoA. Zannoni (coord.), 2003. t. VII. p. 255. quien tam-
bién cita a Borda, Contratosl. no622.
116 CCiv. 2'Cap.. U9/27,JA. 25-1274, y demasjurisprudenciacitada en la nota 5, cit. porZago,
en Código Civilyleyescomplementarias, Augusto C. Belluscio(dir.) - Eduardo A. Zannoni (coord.),
2003, t.VII. p. 255.
11'
SeñalaZago, en Código Civilyleyescomplementarias.Augusto C. Belluscio(dir.) - Eduar-
do A. Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 259, quesetrata de una limitaciónoriginada por la finalidad
tuitiva del Estado en protecciónde la sociedad.
Art. 279del CCCN.
DANIEL MOEREMANS
do por ley. Dentro de lo nocivo al bien público, sedeben incluira bienesque afecten
el ambiente, protegido constitucionalmente119.Se incluyen, a nuestro entender,
comoobjeto idóneode locación lassepulturas, seael cementerio un bien públicoo
privado. Asílo ha afirmado la jurisprudencia respectodel derogado Código120:"El
Código Civil, que somete a su régimen todas las cosas del dominio público o priva-
dodel Estadoo municipalidad, sientacomo principioen su art. 1501:pueden ser da-
das en arrendamiento las cosas que estén fuera del comercio y que no puedan ser
enajenadas,oqueno puedan enajenarsesinprevia licenciaoautorización-bienes
deldominio públicoo privado, según su fuente, losarts.2301,386,336y 328, Esbogo
de Freitas-, salvo queestuvieranfuera del comercio por ser nocivasal bien público
u ofensivasa la moral y buenascostumbres.En el cementerio, sea un bien públicoo
privado, se puede dar en arrendamiento lassepulturas sitas en su recinto, toda vez
queél queda siemprecon la mismaafectación y destino público".
cJ Cosas futuras
Las cosas futuras pueden ser objetosde los contratos y en particular del contra-
to de locación, tal como lo prescribe el art. 1192 del CCCN. Así por ejemplo, puede
alquilarse una casa en construcción o un departamento en un edificioen construc-
ción. En tal caso el contrato queda concluido bajo la condición suspensivadeque la
cosa lleguea existir. Si la cosa no llega a existir, el contrato queda sin efecto, sin per-
juiciode las responsabilidadesque lepudierancaberal locador121.Si luegodecele-
brado el contrato, la cosa fuere destruida por caso fortuito, el contrato queda ex-
tinguido; si fuere parcialmente destruida, el locatario puede pedir la disminución
del precio o la rescisión del contrato, tal c o m ~ v e r e m o s ~ ~ ~ .
dJ Frutos y productos accesorios, etcétera
El art. 1192del CCCN prescribequesecomprenden en el contrato, salvo pactoen

contrario, los productosy frutosordinarios. No se comprenden los fruto so produc-
tosextraordinarios. Para conocer el alcance y la extensión del contratode locación,
sedebeanalizar el primer lugar lo pactado por las partes, puessetrata de un tema
disponible, esdecir librado a la libre autonomía de las partes123.Si ellas no hubie-
119 Art.41 de la CN.

lZ0 CNCiv., enpleno. 21/8/42, "Viana, María A. y otros", Lexis, On Line, no60000951.
12' Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.8elluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t.VII, p. 255, y doctrina y jurisprudencia citadasen nota 6.
122 Conf. Lorenzetii, Contratos. Parteespecial, 2003.t. l. p. 512; art. 1203del CCCN.
123 Arts. 958 y 962del CCCN.
ran establecido nada, la ley supletoria prescribe que la locación comprende todos
frutos y productos ordinarios, pendientes de percepción. Son frutos aquellos que
producen las cosas en forma regular y periódica sin alterar su sustancia, ya se trate
defrutosnaturales, industriales~civiles~~~,a pesardequeselosobtengaconabun-
dancia no habitual o común de la cosa125.Por producto se entienden los que se se-
paran o sacan de la cosa, disminuyendo su sustancia, como los minerales extraídos
de una mina126.Se ha afirmado'27que, si el arrendamiento recae sobre un bosque
en plenaexplotación,el inquilino podrá realizar laextracción demadera,confirién-
dole el derecho decortar los árboles, deconformidad a lasprescripcionesque rijan
la materia. Tanto en el caso defrutoscomo productos ordinarios, las partes pueden
excluir o limitar la percepcióny10 extracción de los mismos. Ello ocurrirá cuando so-
lo se conceda el uso de una cosa. Los frutos o productos extraordinarios no se en-
cuentran incluidos en la locación, es decir aquellos frutos o productos que no está
en la naturaleza dela cosa producirlos. De nuevo esta regulación essupletoria de la
voluntad delas partes, por lo que ellas pueden pactar algo diferente.
Porotro lado, el alquilerdeunacosacomprendetambién el desusaccesorios, pa-
ra posibilitar el uso y goce de lo locado, salvo que se los excluya expresamente. Sal-
g a d ~enseña
' ~ ~ que se consideran accesorios todos aquellos elementos que res-
ponden a la naturaleza y al destino de la cosa locada. También se ha sostenido129
que "el locador debe permitir al locatario, durante la locación, el usodel teléfono,
aunquesubsistadurantetoda lavigenciadel contratoa su nombre ...".
e) Cosa ajena
En cuanto a la locación de cosa ajena, el Código no trata expresamenteel tema,

debiéndoseaplicar los principiosgeneralesen m a t e r i a d e c o n t r a t o ~ en
~ ~especial
~y
124 Lorenzetii, Contratos. Parteespecial, 2003, t. l. p. 512, con cita a Leiva Fernández.
lZ5 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementari~AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t. VII. p. 229.
126 En la nota al art. 2329, Vélez enseña que "frutos son los que la cosa regulary periódica-
mente produce sin alteración ni disminución de su sustancia; productos de la cosa son los objetos
queseseparanosesacandeellayqueunavezseparados. la cosa no losproduceyque nose pueden
separardeella sin disminuiro alterar susustancia".
'21 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t. VII, p. 228.
lZ8 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p.44.
129 CNECC, Sala 11,4/7/79, RepLL,XL-1573, sum. no 116, cit. porZago, en Código Civily leyes
complementarias, AugustoC. Belluscio(dir.)- EduardoA.Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 230.
DANIEL MOEREMANS
en materia de compraventa13'.Si el locador contrata sobrecosa ajena comosi fuera

propiay sin tenerderechoa dar la cosaen alquiler, es responsabledetodos losdaños
y perjuicios132,si no entrega la cosa. Si hubiera hecho entrega de la cosa, habrá que
distinguir según sea de buena odemalafe. Si las partesson de buena fe, el contrato
se cumplirá hasta que el propietario o quien tiene la tenencia o posesión de la cosa
reclame la restitución de la misma. Si ambosson de mala fe, puesconocíanque la co-
sa era ajena, nada podrán reclamarseentre s i y el contrato se ejecutará hasta que el
verusdominus (o quien tienederecho) solicite la restitución. Si el locador esde bue-
nafeyel locatariodemalafe, se producen lossiguientesefectos:Si el locadorde bue-
nafeseentera deque la cosa esajena puede rehusarseaentregarla, salvoqueseen-
cuentre en su poder. El locatario nada podrá reclamar por la falta de entrega por
cuanto conocía la situación irregular. Tampoco puede demandar la nulidad o reso-
lución del contratoalegandoignorarquelacosa no podíaserarrendada mientrasno
sea perturbado en el uso y goce de la misma. Si el locador es de mala fe y el locatario
de buena fe, el contrato esválidoy sedebecumplir entre las partes mientrasel verus
dominuso quien tenga derecho pida la restitución de la cosa. En este supuesto pue-
de el locatario pedir la nulidad del contrato al tomar conocimiento de la irregulari-
dad. Entodos lossupuestoselcontratoserá inoponibleal verusdominusoquien tie-
ne legitimamente latenencia o posesiónde lacosa. En todos lossupuestos, comove-
nimosmencionando,el contratoseráinoponiblefrenteal verusdominusoquien tie-
ne legítimamente la tenencia o posesiónde la cosa.
En cuantoa la locacióndecosasajenas, comoajena, el negocio seráválidoy surti-
rá losefectosprevistosenelart. 1008del CCCN,esdecir,quien hubieraprometidoen-
tregar el uso y10 usoy gocede la cosa no hubiera garantizadoel éxito de la promesa,
solo estará obligadoa emplear los medios necesariospara que la prestación se reali-
ce. Si él tuviere laculpadequelacosaajena noseentregue, debesatisfacerlosdaños
causados. Debetambién satisfacerlos, cuando hubiesegarantizado la promesa, y es-
ta notuvieseefecto.Al respectoyen sentidoconcordantecon lomanifestado Loren-
zetti 133 enseña que se puede alquilar válidamente una cosa ajena en los siguientes
casos: a) si obra en virtud de una representación legal o convencional del propieta-
r i ~ ' ~ b) si
~ se
; promete una diligencia tendientea obtener el consentimiento del ti-

132 Art. 1008, último párrafodel CCCN.
133 Lorenzetti, Contratos. Parteespecial, 2003, t. l. p. 513.
134 Enrealidadsiobraenvirtuddeunpoderderepresentaciónla locaciónnorecaeríasobreco-
sa ajena. sino sobre cosa propia, puesel poderdante sería la parte sustancial del negocio, siendo el
apoderadosolo parteformal del mismo. En la llamada representaciónindirecta, en la quesoloexis-
te unaautorización peroel representanteactúaa nombre propio peroen interésdelautorizante,es
dondese presentaría el caso mencionado, en virtud de lo establecidoen el ari. 1929 y concs. del CC.
tular dominial 135; C)si se tiene un derecho sobre el uso y goce de la cosa que permi-
ta lacelebración de un contrato derivado (sublocación, usufructo, usoy habitación).
Las dudas, manifiesta el autor citado se presentan cuando el locador de cosa ajena
no tienederecho a locarla, como por ejemplo, el caso del depositario, comodatario,
o de quien no tiene la posesióny la alquila. De conformidad con lo expresado más
arriba, el autor que glosamos afirma que el contrato esválido entre las partes, si es-
tasson de buena fe, y debesercumplidoentreellas, peroes inoponible al dueño, to-
da vez que ha sido ajeno al negocio. Sin perjuicio de que el verusdominus ratifique
el negocioenformaexpresaotácita, porejemplo, esto último recibiendoel pagodel
arriendo. Si no ha sido ratificadoel negocio, la locaciónsolo seextiende hasta queel
propietario ejerza su derecho tomando la posesión. Si las partes obraron de buena
fe,elcontratoesnulo, pudiendoalegar la nulidad el locatarioencualquiertiempoy
por el locador hasta laentregade latenenciadelacosa. Concretandolasituaciónque
se plantea, Lorenzetti enseña que: a) el contrato no puede ser opuesto al dueño y
este puede pedir la entrega; b) el contratoesválido entre partes: si el locador seen-
tera que dio en locación una cosa que no le pertenece, es justo que pueda plantear
la nulidad, hasta el momentode la entrega de la cosa, puesa partir deallise lesiona-
ría laexpectativa del locatario. Luegodela entrega, el locadores responsable por los
perjuicios causadosal locatario, y solo este puede deducir la acción de nulidad o la
rescisión o puedecontinuar en la locación hasta ser desalojado; c) el locatario tiene
acción para demandar la nulidad, la resolución o continuar con la locación hasta el
desalojo. En todos loscasos, haya o noconocidoque la cosa locadaera ajena, el loca-
tario tieneacción dedañosen contra del locador.
fJ Destino de la cosa
locada
El art. 1 1 9 4 ' ~ ~ dCCCN

e l prescribeque: "Ellocatario debedara la cosa locada er
destino acordado en elcontrato. A falta de convención, puede darle eldestino que
teníaalmomento de locarse, elqueseda a cosasanálogasenellugardonde la cosa
se encuentra o elque corresponde a su naturaleza. A los efectosde este Capítulo, si
el destino es mixto se aplican las normas correspondientes a l habitacional". Es de-
cir, el Código prescribeque las partes pueden establecer el destino que se le dará a
la cosa locada. Dicho destino debe ser acordea lo dispuesto en el art. 279 del CCCN,
osea, el destino de la cosa alquilada no debeestar prohibido por las leyes, oser con-
trarioa la moral o al orden públicoo lesivo de losderechosajenos ode la dignidad
135 Recordemosquetambiénse puede incluiren estesupuestoel casodequesetrate la cosa

comoajena perose prometa nosolo ponertodoslosmediosasualcanceparaqueelcontratoseper-
feccione, sino también cuando seasegure el éxito en la gestión.
Concordancias:arts. 279,958,962,1205y 1219, inc.a)y concs.
DANIEL MOEREMANS
humana, ya que de lo contrario el contrato es nulo137.Las situacionesque pueden

plantearse son diversas: a) las partes en el contrato pueden haber previsto un uso
deshonesto, o contrario a las buenas costumbres, lo cual no resultará frecuente,
puesen la práctica buscarán disimular el destino real con un destino Iícito. Sin em-
bargo, se ha planteado la cuestión doctrinariamente respectoa losalquileresdesti-
nados a casas de tolerencia. Si bien la doctrina mayoritaria consideró que en tal su-
puesto es nulo de nulidad absoluta138,otrosdistinguen según que el locatario tu-
viera (en loscasosqueellofuera posible) un permiso municipal oemitido porauto-
ridad competente para llevar a cabo tal actividad. En este caso se afirma la validez
del contrato, ya que no habría un fin ilícito, desdeque el locatariocuenta con auto-
rización o permiso Nosotrosconsideramosquelaprimera posición eslaco-
rrecta, aun cuandoexistiera (indebidamente) unaautorización administrativa. Co-
nociendo ambas partes la ilicitud del uso, el locador no podría exigir judicialmente
el cumplimiento deloacordado ni el locatarioestaríaen condicionesde pretender
las prestacionesdel locador, por cuanto el contrato se habría realizado por ambas
partes turpiscausa; b) en el contrato se hubiera pactado un fin Iícito y en la prácti-
ca, el locatario utilizara lacosa para un fin contrarioa las buenascostumbresodes-
honesto. Si el locador desconocía esta situación, estaríamosen presencia de un uso
abusivo del inmueble locado, contrario al destino pactado, por lo que este podría
rescindir el contrato y solicitar el desalojo del inmueble140.Ahora, si ambas partes
conocían el uso deshonesto, el contrato sería nulo. Basta con quede la prueba sur-
ja con evidencia el uso y conocimiento que de él tenían las partes contratantes, pa-
ra que se declare la nulidad del respectivoacuerdoT4'.En caso de presentarse la ili-
citud, el contrato padece un vicio queacarrea una nulidad absoluta, quesi aparece
manifiesta antesdel dictado de la sentencia, el juezdebedeclararla d e o f i ~ i o lLa
~~.
doctrina en cuanto a los efectos, distinguía durante la vigencia del Código deroga-
do, si el contrato ha tenido o no principio de ejecución T43. Si no ha tenido principio
13' Art. 386del CCCN.

138 Derogadoart. 953, actual art. 386del CCCN.
139 Esta sería la opinión de Machado y Piantoni, según refierezago. en Código Civilyleyes
complementarias, Augusto C. Belluscio (dir.) - EduardoA. Zannoni (coord.), 2003, t. VII, p. 265, no-
ta 6.
140 Arts. 1205y 1219,inc.a)delCCCN.
141 SCBA, 2311 1/43, JA, 1944-111-135, cit. por Zago, en Código Civily leyes complementarias,
AugustoC. Belluscio(dir.)- EduardoA.Zannoni (coord.), 2003, t.VII, p. 267.
143 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003, t.VII, p. 266y siguientes.
de ejecución, las partes carecen de acción para reclamarse mutuamente el cumpli-

mientode lasobligacionesemergentesdelcontrato. Si en cambio, ya hatenido prin-
cipio deejecución tantodoctrina comojurisprudencia han afirmadoque el locador
no puedeexigir el cobro de losarriendos, ni el locatario que el locador cumpla con
susobligaciones, que haga las reparacionesa su cargo, que mantenga al locatario
en el uso pacífico de la cosa, etc., en atención que pesa sobre el contrato la sanción
de nulidad absoluta. Sin embargo, se discutía si el locador puede exigir el desalojo
del inmueble por vía de la acción posesoria o reivindicatoria. La Suprema Corte de
~usticiade~uenos~ires~~~admitiódichaposibilidad,afirmandoqueel locatariono
podríaexcepcionarse invocandoa su favor laexistencia deun contrato nulo. Dicha
solución fue apoyada por Spota, mientras que Borda y Rezzónico la criticaron por
cuantoconsideraban que el métodoseguido resultaba reñido con la ética jurídica,
ya que de esta manera se concedía lo que no era procedente ejercitando la acción
directa de nulidad del contrato. Según Borda, en realidad no es que locador pre-
tenda hacer valer el contrato inválido, sino que pretende lograr, mediante la pre-
tensión invalidatoria, que se dicte sentencia que la declare y lo prive de todos sus
efectos propios, frustrándose lasconsecuenciasinmoralesgeneradas por el contra-
toconcausa fin inmoral.Según Zago145e~tasoluciónofrecedificultadesfrentea la
orientación del codificador que, en general, se inclinó por noadmitir quese pueda
invocar la nulidad que surgede lacausa turpiscomún,comoen el caso de lasimula-
ción (art. 959, CCderogado), ya que ambas partes conocían ab initio el objeto ilíci-
to o deshonesto y contrario a las buenas costumbres de la locación. Por ello, el cri-
terio de Borda y de Rezzónico parece alejado de la idea sancionadora plasmada en
el Código, como principio de diversa aplicación, como en el caso de sociedades de
objeto ilícito (arts. 1659 y 1660, CCderogado). Se considera que si no se le recono-
cieseal locador alguna acción para quese le restituya la cosa, la sanción en la prác-
tica sería que perdería sinedie la posibilidad de usary gozar de la cosa desu propie-
dad, sin que exista una causa jurídica para ello. Por otro lado, no se podría afirmar
que la sanción fuera tan lejos de negárseletoda acción para recuperar la posesión
de la cosa, premiándose10 al locatario quien a pesar de haber actuadotorpemente,
tendría la ventaja de poder seguir usando sine die la cosa sin contraprestación al-
guna. El principiodeenriquecimientosin causa niega la posibilidaddetal interpre-
tación. También se ha preguntado la doctrina, durante la vigencia del Código de-
rogado, si el locatario puede demandar la nulidad requiriendo además la devolu-
144 En fallo del 2311 1/43,LL, 33-593;ylA, con nota de Spota, Elactojurídicode objeto inmo-
ralysusconsecuenciaslegales, cit. porZago, en Código Civily leyescomplementarias. Augusto C.
Belluscio(dir.)- EduardoA. Zannoni (coord.). 2003,t.VII, ps. 266 y 267.
145 Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
noni (coord.), 2003,t. VII, p. 267.
DANIEL MOEREMANS
ción de lo dado en depósito al tiempo de la celebración del contrato. Zago146con-

sidera que la respuesta negativa se impone, sin perjuicio de que el locatario pueda
restituir el bien sin someterlo al uso y gocedeshonesto, y en última instancia, ante
la oposición del locador, intentar la acción deconsignación tendiente a evitar la co-
misión de actos ilícitos o inmorales. El locatario no puede demandar en cambio la
restitución de losarriendosya pagados (que por otro lado produciría un enriqueci-
mientosin causaasufavor) ni lo entregadoen depósito. Estascuestionesy su inter-
pretación son aplicablesal Códigovigente.
En cuantoal uso odestinoque debedársele a lacosa locada, el art. 1194del CCCN
disponequecuando el usode la cosaestuvieseexpresadoenel contrato, el locatario
no puede servirsede la cosa para otro uso. Es decir, las partesen ejercicio de la auto-
nomía delavoluntad pueden contractualmenteestablecerel usoque sedaráa la co-
sa, sin quetenga relevancia el destino queoriginariamenteel inmuebletenía o para
el cual había sido construido. Si el locatario no respeta el uso pactado, el locador po-
drá solicitar el cese del uso prohibido o la rescisión del contrato, con más la indemni-
zación de losdañosy perjuicioscorrespondientes147. En este sentido la jurispruden-
cia haafirmadocomentandoelderogadoart. 1504: "Paradeterminarlopactadores-
pedo del destino que debía darse al inmueble locado, se debe estar a lo expresa-
mente establecido en el contrato, pues a él debe atenerse el inquilino de conformi-
dad al art. 1504 del CC"148.Si no estuvieseexpresado el goce quedeba hacerse de la
cosa, seráel que teniaal momentode locarselacosa, el quese da a cosasanálogasen
el lugar en que la cosa seencuentra o el que por su naturaleza este destinado a pres-
tar. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso, aun
cuandoel usodistintono lecausara ningún perjuicioal locador149.
Por último, el Códigoexpresamente resuelvelacuestión del destino mixto, pres-
cribiendoquese deben aplicar en primertérmino las normas referidasa la locación
con destino habitacional, lasque naturalmente serán más tuitivas del locatario. Es
decir, el art. 1194del CCCN, queencuentra su fuenteen el art. 1127del Proyectode
1998, prescribequeen el caso dedestino mixto prevalece el habitacional quele re-
conoce mayores derechosal locatario. Por otra parte, prima en cuanto al destino la
voluntad expresa de las partes, siendo las demás prescripciones meramente suple-
torias, siempreque el destino acordado no sea contrarioa las leyes, al orden públi-
co, la moral y las buenascostumbres.
Zago,enCódigoCivilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-
'41 Arts. 1205y 1219,inc.a)delCCCN.
148 SCBA.414195, "Infantino. Daniel Alberto c. Russo, Isaac", eDial-W8384.
149 Art. l205del CCCN.
58. LA REFERENCIA AL OBJETO MEDIATO INDIRECTO: EL PRECIO
a) Generalidades
El precioesun elementoesencial de la locación150.Eslacontraprestaciónaquese

obliga el locatario por el uso y10 uso y goce de la cosa. El precio se llama también
"arrendamiento o alquiler" (conforme lo designaba el art. 1493, párr. 2" del dero-
gadoCódigoCivi1).Conforme a lo dispuesto por el art. 1208del CCCN, el precio pue-
deintegrarsecon lasprestacionesdepago periódicoasumida por el locatario. El pre-
cio locativo más las prestaciones periódicas accesorias asumidas por el locatario se
denomina "canon locativo". En materiadeinmueblesseabona normalmenteenfor-
ma mensual, razón por la cual el art. 1208 del CCCN, i n fine, establece que: "A falta
de convención, elpago debe ser hechopor anticipado (...)siesinmueble, porperío-
do mensual". Al precio en las locaciones se le aplican las normas sobre la compra-
venta,según lodisponeelart. 1187del CCCN. Es porelloqueel preciodebe reunirlos
siguientesrequisitos: 1) debeser en dinero; 2) debe ser determinado o determina-
ble; 3)debeser serio, y 4) según WayarIs1,debeserjustooequilibrado.
Veamos:
1. En cuanto al primer requisito para saber qué se entiende por "dinero" de-
bemos recurrir a lo dispuesto en el art. 765 del CCCN que conceptualiza las
obligaciones dedar dinero. Allíse prescribe: "La obligación esdedardinero
sieldeudor debe cierta cantidadde moneda, determinada o determinable,
a l momento de constitución de la obligación. Sipor e l acto por e l que se ha
constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal
en la República, la obligación debe considerarse como de darcantidades de
cosas y eldeudorpuede liberarse dando elequivalente en moneda de curso
legal", siempreycuando nose hubiera pactadoqueel pagodebía seren mo-
nedaextranjera, ya que se ha afirmadoqueesta norma no esdeorden públi-
co. El último párrafo choca a su turno con el art. 766 del CCCN que dispone
que: "E/ deudor debe entregar la cantidad correspondiente a la especie de-
signada". De la primera parte del art. 765 resultaentoncesqueobligaciones
dedar sumasdedinero, son soloaquellasquetienen por objeto mediatodi-
recto la entrega de una cantidad de moneda, pero no cualquier moneda, si-
no aquella de curso legal en la República. Mientras que otra obligación de
entregar moneda que notenga curso legal en la República debeconsiderar-
secomoobligacióndedarcosas,conelagregadoqueeldeudortiene,en prin-
cipio, el derechodeconversión, esdecir puedeliberarse pagando el equiva-
lS0 Art. 1 l87del CCCN.

lS1 Wayar, Cornpraventayperrnuta, 1984, p.251 y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
lente en moneda decurso legal. Cabe destacar que "moneda de curso legal"
es aquella que tiene poder cancelatorio, tratándose de obligaciones de dar
cantidadesdedinero. El curso legal hacea la relaciónentreacreedorydeudor
de una obligación dedar suma dedinero. Si la especieofrecida por el deudor
para liberarse de su obligación no puede ser rehusada válidamente por el
acreedor, se predica de esa especie que tienecarácterdecurso legal. En nues-
tro paissolotienetalcarácterel peso y el argentinooro, aunquesabemosque
esta moneda noexisteen circulación.El pesotieneasu turno también actual-
mente el carácter forzoso, al haberse derogado la convertibilidad estableci-
da por la ley 23.928en estesentido.
2. El segundo requisitoesqueel precioseadeterminadoodeterminable.Sin él
no seconfigura un contratode locación152.Aplicandoel art. 1133 del CCCN
el precio será determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el lo-
catario debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero o
cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier caso, se entien-
de que hay precioválidosi las partes previeron el procedimiento para deter-
minarlo. También conforme al art. 1134del CCCN el precio puede ser deter-
minado poruntercerodesignadoenelcontratoodespuésdesu celebración.
Si las no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el
tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el
juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local. Es decir, el pre-
cio será determinado cuando: a) las partes lo determinan en una suma que
el locatariodebe pagar (primera hipótesis).Cabedestacarqueconformea lo
dispuesto en el art. 14 de la ley 27.551, en los contratos de locación inmobi-
liarios destinados a vivienda, el precio del alquiler debe fijarse como valor
únicoy por período mensuales, sobreel cual pueden realizarseajustesanua-
les, temasobreel cualvolveremos;. b). cuandosedeiesudeterminación al ar-
bitrio de una persona determinada (segunda hipótesis). En este caso si las
partes no llegan a un acuerdo sobre la designación del tercero o sustituto, o
si el terceronoquiere onopuede realizarladeterminación,seráeljuezel en-
cargadode hacerlo, atravésdel procedimiento más breveque prevé la ley lo-
calTs3.En cualquier supuesto se considera que hay precio determinado si las
partes previeron el procedimiento para determinarlots4; c) cuando lo sea
con referenciaaalgunacosacierta (tercera hipótesis).Como porejemplo, lo-
lS2 Arg. art. 1127del CCCN.

lS3 Art. 1134del CCCN. Esta seria la solución en el caso de contravención a lo dispuesto en el
art. 14 de la ley27.551.
lS4 Art. 1133 del CCCN.
cación de un departamento en un inmueblesometidoal régimendepropie-

dad horizontal por el mismo precio, por el que ya sealquilóotroen el mismo
edificiodesimilarescaracterísticas. Por el juegodelaautonomía privada, las
partes pueden acordar queel precioa considerar seráel del día del contrato,
oel de su ejecución, odeotrocualquiera.También pueden tomarelvalor del
lugar de la celebración del contrato, de su ejecución, o de otro distinto o el
valor de la media entre distintas plazas, etcétera. El problema se presenta
cuando las partes nada han manifestado al respecto. Según López de Zava-
debería aplicarse el criterio que se debe considera acordado "el pre-
cio corriente del día en el lugar de la entrega de la cosa".
3. El tercer requisito está constituido por la seriedad del precio, es decir no de-
besersimulado,ficticioni irrisorio. El precioessimuladocuandosi bien en el
contrato se ha establecido uno, las partes lo dejan sin efecto a través de un
acto oculto. En tal supuesto, se deben aplicar las normas generales sobre si-
mulación de los actos jurídicos. El precio es ficticio cuando se declarara des-
pués de firmado el contrato, que no debe pagarse. Es irrisorio cuando el
monto aqueasciende esdesproporcionado, en menos, con respectoalvalor
de la cosa locada.
4. El último requisito esque el precio debeser justo o equilibrado, en el senti-
dodeque no debeservil ni usurario.
bj Elprecio en laley23.091 de Locaciones Urbanas
La ley 23.091 de locaciones urbanas, en mirasa la protección del locatario, parte

débil en la contratación, establecía una serie de disposiciones referentes al precio.
En el segundo párrafo del art. l o prescribía que: "En todos los supuestos, losalqui-
leresseestableceránen monedadecursolegal al momentodeconcertarse. Será nu-
la, sin perjuicio de la validezdel contrato, la cláusula por la cual se convenga el pa-
go en moneda que no tenga curso legal 156. En este caso, el precio quedará sujeto a
determinación judicial". Esdecir, la cláusula por la cual se fijeel precio en moneda
que notengacursolegal,sería nula, sin perjuiciodelavalidezdel contrato,debien-
do ser fijado el preciojudicialmente. La nulidad era absoluta, puesal ser unadispo-
sición de orden público, no podía ser dejada de lado por acuerdo de las partes, pe-
ro afectaba solo la cláusula y no el contrato. Es por ello que la nulidad podía ser de-
clarada de oficio por el juez, cuando ella apareciera manifiesta y también alegarse
portodos losquetengan interésen hacerlo menos por la partequeconocíaodebía
lS5 LópezdeZavalía, Teoríade loscontratos. Parte especial, 1992, t. l. p. 74.

lS6 Este requisito locumplían antesde la ley 23.928soloel austral y el argentinooro.
DANIEL MOEREMANS
conocer elvicio que invalidaba lacláusula157.En caso deviolación de la norma, y en

atención a la validez del contrato se planteaba el interrogante si el juez debía fijar
el precio de la locación convirtiendo lo pactado en moneda decurso legal o si debía
fijarlo en base a los valores de plaza. Nosotros consideramos que esta última solu-
ción era la correcta, puesdeotra forma seviolentaba el art. 3'de la ley23.091 '58.
Por otra parte, y deconformidad a loquedisponía la primera partedel art. l 0 d e
la ley 23.091, si el contrato no se encontraba instrumentado y las partes no se poní-
an de acuerdo sobreel precio, el negocio no era nulo, en virtud del principio protec-
torio de la parte débil y de conservación del negocio, sino que el precio sería fijado
por el juez, deacuerdo al valor y práctica de plaza.
La ley 23.091 preveía la posibilidad de que las partesestablecieran cláusulas de
actualización de los alquileres, a fin deque los mismosse mantuvieran constantes
durante toda lavigencia del contrato. Ata1 fin debían utilizarse los índicesoficiales
de los institutos de estadística y censos de la Nación o de las provincias. La ley esta-
blecía, no obstante, que serían válidas las cláusulas de ajuste relacionadasal valor
mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble
arrendad^'^^. Tratándose de locaciones promovidas destinadas a vivienda, el art.
10, inc. e) prescribía que: "El precio de la locación será reajustado trimestralmente
según índicedeactualización elaborado oficialmente por los institutosde Estadis-
ticasy Censosde la Nación y de las provincias en base a la evolución de los precios al
consumidory salarios, promediadosen partes igualesy rebajadodicho índiceen un
20% noacumulativo" I6O. La monedaextranjeraestaba prohibida nosolocomorno-
neda esencial del contrato, sino también como cláusula de ajuste. Es decir, la ley
23.091, dictadaen el marcodeunaeconomía inflacionaria (como laactual), permi-
tía la actualización monetaria a los efectos de mantener el arriendo avalorescons-
tantes. Limitaba síel índicea utilizar para la actualización, yaque permitía exclusi-
vamente aquellos que fueran confeccionados por instituciones oficiales. índices
que publicaran losinstitutosdeestadísticasycensosdela Naciónodelas provincias.
En las locaciones de inmuebles urbanos destinadas a vivienda, la ley 23.091, a los
efectosdefacilitar lacontrataciónformal, dispuso lassiguientesnormasvinculadas
al precio: "El locador no podía exigir al locatario el pago de alquileresanticipados
mayores a un mes. Laviolación a esta disposición otorgaba al locatario el derecho a
solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualiza-
15' Art. 29de la ley 23.091 encombinacióncon elart. 1047del CC.

158 Dicho articulo prohibequeel dólarsea utilizadocomocláusula deajuste
159 Art. 3"de la ley 23.091;véase igualmenteStratta.A. -Stratta, O.. De la locación de cosasa
laslocaciones, LL, 1985-D-796.
160 Comoveremos, este esel antecedentedel art. 14 de la ley 27.551.
das" l6I. De requerirse actuacionesjudiciales portal motivo, las costas serían sopor-
tadas por el locador. Nose podían exigirdepósitosen garantía oexigenciassimilares
por una cantidad mayor del importe equivalentea un mes de alquiler por cada año
de locación contratado. Deconformidad a lodispuesto por el art.4', tenga o no des-
tino habitacional, prescribía que lascantidadesentregadasen concepto de fianza o
depósito en garantía, lo serán en moneda decurso legal (aunque la jurisprudencia
aceptó que fuera en moneda extranjera) y debían ser devueltas reajustadas por los
mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.
o en la moneda extranjera que se hubiera constituido162.El fundamento de la nor-
ma eraevitarabusosconsistentesenexigenciasdemontosdesmedidos,oque seres-
tituyeran sumasdevaluadasal momentode la extinción del contrato. El depósitoen
garantía no podía, salvo pacto en contrario, imputarse por el locatario al pago de
arriendo. Es por ello y por no tratarse de sumas líquidas que traigan aparejada eje-
cución, no podían ser compensadascon los alquileres cuyo cobro se ejecute163.
La ley prohibíatambién en el casode laslocacioneshabitacionalesel pago deva-
lor llave oequivalentes (art. 7'). En casodecontravención a la prohibición estable-
cida, el locatario podía solicitar la restitución de lo pagado. En caso deser necesario
accionar judicialmente para obtener la restitución, lascostas serían soportadas por
el locador164.
C) Impacto de la Ley de Convertibilidad23.928 en el precio

de las locacionesurbanas
1 - Introducción
El l o de abril de 1991 entró en vigencia la ley 23.928llamada de convertibilidad

del austral165.Dicha ley modificó parcialmente el régimen del Código Civil (arts.
617,619y 623,CCderogado) y el de la Ley de Locaciones Urbanas 23.091.La redac-
16' En cuanto a la actualización nos remitimos al análisis de la ley 23.928 y la normativa de

emergencia que prohibieron toda actualización implicando como sostuvo en su momento Atilio
Alterini un retornoal nominalismo.
162 Y en tal casodebeser restituido en dicha moneda, conf. CNCiv., Sala G, 2/8/89. Isis, sum. n"
5320; ídem, Sala C. 31/10/89. Isis, sum. no 5478. cits. por Salgado, Locación, comodato y desalojo,
2010, p. 63, nota 63.
BastaconverCNCiv.,SalaA, 14/6/97,"Álvarez,JuanC. Bercovich, Raúl M.", LL, 1997-791y
demás jurisprudencia cit. por Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 63, nota 67.
164 Véase másadelantecuando tratamosen particular el tema "valor llave"
El art. 13de la ley 23.928establecíaque la presenteentraráenvigencia el día siguientede
su publicaciónoficial, lo que ocurrió en fecha 28 de marzo de 1991. Sin embargo, el art. 7°dispuso
quelaconvertibilidaddelaustralentraráenvigencia el lodeabrilde 1991.
DANIEL MOEREMANS
ciónde la ley nofuefeliz, razón por la cual el Ministrode Economía poraquelenton-

ces y susasesoresjurídicos procuraron a través de los mediosde difusión aclarar una
seriede puntososcuroscontenidos en la misma. Idéntica finalidad persiguió el decr.
529191 del 28 de marzo de 1991, el cual incluso preveía (art. lo), con dudosa consti-
tucionalidad, queel Ministeriode Economíadictará lasnormasque resulten necesa-
riasa losefectosdeinterpretary aplicar el decreto mencionado166.Esasíquesurgió
la resolución del Ministeriode Economía 313191, publicada en el Boletín Oficialdel
26deabrilde1991,queinterpretóelart.90delaLeydeConvertibilidady elart.3Ode
sus decretos reglamentarios.
2 - Arts. I o y 2 " d e la Ley deconvertibilidad
Por el art. 1"de la ley 23.928se declaró la convertibilidad del austral respectodel
dólar estadounidense con una relación de 10.000 australes por cada dólar, en las
condicionesquesefijabanen el art. 2'. Esteartículoobligabaal Bancocentral aven-
der lasdivisas quesean requeridasen la relación mencionada, retirando de la masa
circulante los australes recibidos a cambio. El art. lo establecía entonces, la conver-
tibilidad del austral con el dólar estadounidense, lo quesignificaba retirarleal aus-
tral el carácterdeforz~so'~~.
3 - Preciode la locación y actualización de losvalores locativos
La ley 23.928 en su art. 11, había modificado los arts. 617,619 y 623 del CCvele-
zano y derogado virtualmente, conforme al art. 13, toda otra norma que se opon-
ga a ella. El art. 617 había quedado redactado de la siguiente manera: "Si por el ac-
to por el que se ha constituido la obligación se hubiera estipulado dar moneda que
no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar
sumasdedinero". La norma si bien distinguióentre monedadecurso legal y la que
no tieneesecarácter, seasimilaron losefectosdeambasmonedas.al considerarsea
la segunda como si fuera la primera168.Con ello se identificaba prácticamente la
Otros decretos que se dictaron fueron: el decr. 589191 que reglamentaba la ley 23.928en
orden a los créditos de la seguridad social y demás conceptos a lo que se refiere el art. 7'de la ley
21.864, modificada porel art. 34dela ley 23.659;el decr.941191, que reglamentaba laaplicaciónde
la ley 23.928 en al ámbito de las contratacionesdel sector público en curso de ejecución, y el decr.
959191 del 23/5/91 que precisaba los alcances de la ley de convertibilidad a las operaciones finan-
cierascontraidasenaustralesajustablesyqueen suart. loderogóel art. 5"del decr. 529.
Véase al respecto Nussbaum, Derecho monetario nacional e internacional. Estudio com-
parado en el linde delderecho y la economia, 1954, p. 62 y siguientes.
SegúnLópezdeZavalía(Teoriade1oscontratos.Parteespecial.1992,apéndice). habría un
género"dinero" y dosespecies. figurandoen una deellaseldineroextranjeroy enotro la moneda
nacional. Nosotros coincidimoscon la afirmación del maestro en el sentido de que la moneda ex-
moneda nacional a la extranjera169.El art. 619 del CCestableció: "Si la obligación

del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de mo-
neda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimien-
~ o " ' ~ O . Este artículo negaba al deudor el llamado derecho de conversión. Ante es-
tas modificacionesse preguntaba ladoctrina si continuabavigente la exigencia de
queel preciodela locacióndebíapactarseen monedadecursolegal,al no haberde-
rogadoexpresamente, ni modificado el art. l o d ela ley 23.091 17'. Ladoctrina seen-
contraba dividida. Losasesores legalesdel Ministerio de Economíadeaquel enton-
ces, losdoctoresRocca,Abatti y Roca (h)172y~ópezde~avalía~~~sostuvieron queno
era factible contratar en dólares el precio de la locación. Se basaban en dos consi-
deraciones: a) el art. l 0 d ela ley de locaciones urbanas no había sido ni expresa ni
virtualmente derogado, y b) no se ha otorgado al dólar el carácter de curso legal,
con lo cual seguía vigente la prohibición del art. lo de la ley 23.091. Falcón174y Sal-
tranjera no adquirió curso legal a través de la ley de convertibilidad con carácter general. Esta ca-
racterística solo la poseía el peso. Sin perjuicio de ello, consideramoscorrectosostener que las deu-
dasen moneda extranjera nodejandeserdeudasdinerariasy noobligacionesdedarcantidadesde
cosas.
169 Mosset Iturraspe, La frustración delcontrato, 1991. p. 206 y SS.Este autor sostiene que el
art. 617de laexley 23.928significa la implantacióndel"plurimonetarismo", emperoatendiendoa
nuestra realidad negocial. a nuestros hábitos, significaba la implantacióndel bimonetarismoen la
Argentina.
170 Elanteriorart.619establecía:"Silaobligacióndeldeudorfuesedeentregarunasumade
determinada especieocalidadde moneda corrientenacional,cumple laobligacióndando la espe-
cie designaoa. y otra especie de moneda nacional al cambio que corra en el lugar el dia de venci-
miento de la obligación". Comovemosestearticulo nose referia a la obligación de pagar una su-
ma de oinero extranjero, sino que consideraba la posibilioad de la coexistencia en el pais oe dos o
masmonedas nacionales y declamaba la legitimidaodel pagoenclialquiera delas monedasdecur-
so legal enel pais. Este textoseexplica históricamente pues a la época de la sanción del Código Ci-
vil seencontrabavigente la ley monetaria 71 del 26 deoctubrede 1863que confería curso legal en
la República a unaseriede monedasdeoroextranjeras,comoel cóndorchileno, elsoberanoinglés
y doblón español, esdecirque existía un plurimonetarismo.
171 No compartimos la opinión de Falcón, La convertibilidady el contrato de locación, LL,
1991-8-1086,enelsentidodequeesteartículo habríasidoderogadovirtualmente porla ley 23.928,
puesla convertibilidad del austral (queafecta la relaciónemisordel dinero-tenedordel mismo y ha-
ceal carácterforzosodeldinero) noseoponea queen la relacióndeudor-acreedor(que haceal ca-
rácter legal del dinero) se establezca queel contrato de locación deba pactarseen moneda decur-
solegal.
172 Roca - Abatti - Roca (h), Convertibilidadyalquileres, LL, 1991-D-1258.
173 LópezdeZavalía, Teoríade loscontratos. Parte especial, 1992, apéndice.
174 Falcón. Laconvertibilidadyelcontratode locación, LL. 1991-8-1086.
DANIEL MOEREMANS
sostuvieron en cambio, que bajo el régimen de la convertibilidad era váli-

do fijar el preciodela locación en dólaresante la derogación del art. l 0 d ela ley de
locacionesurbanas, derogación quesurgiríadel art. 13de la Leydeconvertibilidad,
agregando el primero que, quienes llegaran a sostener que la norma especial (ley
de locaciones) tenía que ser derogada expresamente, cabía recordarles que la Ley
de Convertibilidad abarcaba todo el sistema monetario, sistema en el cual se en-
cuentra inmersa la ley 23.091 176.
Nosotros~onsiderábamos'~~quesi bien la ley 23.091 no habíasufridomodifica-
ciones en esteaspecto, la ley 23.928 permitía a las partes pactar el precio de la loca-
ción en dólares. Ello porque la referida norma permitía a las partes, en una relación
jurídica particular,otorgarleelcarácterdecursolegala una monedaextranjera. Ello
surgía a nuestro entender de las redacciones.de losarts. 617 y 619 del CC, según ley
deconvertibilidad. En laactualidad ladoctrina mayoritariasigueafirmando~uenó
existe prohibición para pactar el precio de la locación en dólares178,presentándose
el problema de la conversión.
La ley 23.091, comovimos, preveía la posibilidad de que las partesestablecieran
cláusulas deactualización de losalquileres, a fin deque los mismos se mantuvieran
constantesdurante toda la vigencia del contrato. Para ello, debían utilizarselosín-
dices oficiales de los institutos de estadísticas y censos de la Nación o de las provin-
cias. Noobstante, establecía la ley, serían válidaslascláusulasdeajusterelacionadas
al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el in-
mueble arrendado. La moneda extranjera estaba prohibida entoncescomocláusu-
ladeajuste. Esterégimen fuederogado parcialmente por la Leydeconvertibilidad.
17; Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 1991, ps. 56y 57. Esteautorbrinda igualmente
los siguientes argumentos: a) el mensaje del Poder Ejecutivoque aclara que se introducen refor-
mas en la legislaciónde fondo para asegurar el poder cancelatorio de la moneda nacional o ex-
tranjera; b)lasreformasa losarts.617y619; c)lodispuestoporlosarts. l0y2"dela ley 23.928; d)
el sistema de la ley sería contrario a disposicionesquevenden o restrinjan la alternativa de pactar
en moneda extranjera; e)el preciode la locación endólaresesel mejorque se adecua a las necesi-
dades del mercadode las locaciones.
Elart. 13dela ley23.928derogóimplicitamenteelart. lodelaley23.091porloquelacon-
certacióndel preciodelalquileresperfectamenteválidaenmonedaextranjera"(CNCiv.,Sala D,"R.
J. R.S.A. c.Staffa Morris",JA, 1995-IV-391; ídem,SalaC, "Plumianc.Gutiérrez", LL, 1993-8-300).Es-
ta posiciónes prácticamente unánimeen la doctrina yjurisprudencia actual.
177 Moeremans, Leyde Convertibilidadysurepercusión en laslocacionesurbanas,LL, 1991-
1076y siguientes
"El art. 13 de la ley 23.928 derogó implícitamente el art. lo de la ley 23.091 por lo que la
concertacióndel precio del alquiler es perfectamenteválida en moneda extranjera" (CNCiv., Sala
D. "R. J. R. S.A. c. Staffa Morris", JA, 1995-IV-391; ídem, Sala C, "Plumian c. Gutiérrez", LL, 1993-B-
300).
En efecto, el art. 7'dela Ley de Convertibilidad reza: "El deudor deuna obligación
dedar una suma determinada deaustrales, cumplesu obligación dando el día desu
vencimientolacantidad nominalmenteexpresada. En ningún casoseadmitirá laac-
tualización monetaria, indexación de precios, variación decostoso repotenciación
dedeudas, cualquiera fueresu causa, hayao no moradel deudor, con posterioridad
al l o d e lmesdeabrilde 1991, en queentraenvigencia laconvertibilidad delaustral
(luego peso). Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán
ina~iicabieslasdis~osicionescontractuaiesoconvencionalesauecontravinierenlo
El art. 7" de la Ley de Convertibilidad en su segunda parte establece entonces la

prohibición de toda actualización monetaria, indexación de precios, variación de
costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuera su causa, haya o no mora del
deudor, con posterioridad al 1/4/91. Deroga también lasdisposicioneslegales (entre
ellas lodispuestoen el art. 3'y concs. de la ley 23.091) y reglamentariasy declara ina-
plicableslasdisposicionescontractualesoconvencionalesquecontravinierenlodis-
puesto. Dejó vigente, sin embargo, la posibilidad de actualizar losvalores locativos
conformeal valor mercadería del ramo deexplotación desarrollado por el locatario
en el inmueblearrendado, conformea loestablecido porelart. Sodeldecr.-regl. 5291
91 de la ley 23.928180,elqueasuturnofuederogadoporeldecr.959/91 del23dema-
La Ley de Convertibilidad procuró deesta forma evitar por un ladoque la expec-

tativa inflacionaria genere inflación, y por el otro lograr en la población una mayor
confiabilidad con relación a la moneda nacional. Es decir, a partir de la vigencia de
la Ley de Convertibilidad el precio de las locaciones no podía ser indexado o actua-
lizado, derogándose el art. 3'de la ley 23.091 la'. A los efectos de prevenirsede un
posible rebrote inflacionario debía recurrirsea uno de los mecanismos que mencio-
naremos más abajo u otros análogos. La Ley de Convertibilidad aclaró igualmente
que la prohibición de repotenciación se aplica haya o no mora por partedel deudor.
El acreedor en caso de mora puede reclamar el pago de intereses moratorios. Tam-
bién las partes pueden pactar un interés punitorio.
179 Di~hoartículodebesercompletadoconelart.1°deldecr.-regl.529191queestab1ece:"Pa-
ra la aplicación de la prohibición general de eindexación dispuesta en los aris. 7". 8"y 10 de la ley
23.928correspondeconsiderarel lodeabrilde 1991, comosi fuera el día de pagoefectivo previsto
en los mecanismosdeajustederogadoso inaplicablesa partirdeesa fecha, lassumasdedinero re-
sultantesquedarán convertidasa australes nominalesen una relación uno a uno".
Dicho artículo establecía: "Aquellas obligaciones dinerarias que se ajusten por la evolu-
ción de preciode unsolo producto ocorrespondana la cuota partedel preciode unsolo producto,
tienen losefectosde una permuta y nose encuentranalcanzados por losarts. 7". 9" o 10de la ley".
18' La derogaciónse complementa con el art. lo
del decr. 95U91 ya mencionado quederogó
el art. 5"del decr. 529191.
DANIEL MOEREMANS
La ley 23.928 no solo prohibió la indexación delvalor locativo, sinotambién esta-

bleció un sistema dedesindexación del precio (art. g0dela ley y decr.-regl. 529191Ia2
y Res. 313191 del Ministerio de Economía)183,en virtud de las cuales la ley, tomando
como modelo la ley de reforma monetariaalemanade 1948,el plan australy otrossi-
mi~ares~ueseinst~umentaron en países~ecinos~~~,establecía un sistemadedesagio
o desindexación para determinadas obligacione~dinerarias~~~.
dJ Elprecio de la locación y lanormativa de emergencia:laley25.561

y normasposteriores
1 - La ley 25.561
La ley 25.561 la6,como sabemos, declaró la emergencia pública en materia so-

cial, económica, administrativa, financiera y cambiariala7.El Título Ill de la ley inti-
tulado "De las modificacionesa la Ley de Convertibilidad" contiene preceptosque
repercuten en el precio de las locaciones.En primer lugar recalquemosque se dero-
ga la convertibilidad del peso, es decir la moneda nacional vuelve a adquirir el ca-
rácter de forzoso y, por ende, i n c o n ~ e r t i b l eEn
~ ~segundo
~. lugar, en losarts. 7"y 8"
se reafirmó, en forma voluntarista e innecesaria, a nuestro entender, el principio
nominalista, establecidoya en la llamada Ley deconvertibilidad lag. En tercer lugar,
la2 CUYOart. 5'fuederogado tal como lo mencionamossupra.

la3 La desindexación se produce sobre la base de la cláusula dólar, loque en materia de loca-
cionesescriticable puesdicha cláusula deactualización estaba prohibida por la ley 23.091.
le4 Comoen Brasil con el Plan Cruzeiro.Véasealrespecto, Jansen, Reforma monetaria cruzei-
m, en "Revista de Información Legislativa", mar. 1991, p. 19y siguientes.
las La desindexación se produce sobre la base de la cláusula dólar, lo que en materia de loca-
cionesescriticable,puesdichacláusula deactualización estaba prohibida por la ley 23.091.
la6 Sancionada el 6/1/02y publicada enel Boletín Oficialundía después.
la' Art. 14 delegandoal PEN lasfacultadescomprendidasen la ley hasta el 10 de diciembre
de2003, con arregloa las basesqueallíse mencionan.
la8 Ellosurgedel art. 3 O .
lag Decimosvoluntarista.porqueen la medida en queel fenómeno inflacionariocontinúese
producirá. estimamos, la misma situación ocurrida cuando por la inflación sentósus realesel prin-
cipiodelvalorismo (conf.Junyent Bas-Molina Sandoval, "El retornoalvalorismo", enPesificación,
LL, 2002-D-21 y SS.).
Señalamosque también era innecesaria porqueel principio nominalista ya es-
taba plasmadoen la legislación, por lo queessobreabundante. Quizá su reiteraciónsea para darle
más fuerza y convicción al principio, como se hizo por ejemplo, con la ley de intangibilidad de los
depósitos(yasínosfue ..J. Porotroladoseñalamosqueel propioPoderEjecutivoseapartódel prin-
cipio nominalista para lasobligacionesenmonedaextranjera estableciendoenprimerlugarelCER
y luego para determinadossupuestoselCVS, u otros índices.
estableció un régimen particular respectode lasobligacionesen moneda extranje-

ra en curso de ejecución, distinguiendo las obligaciones vinculadas al sistema fi-
nanciero, las originadas en los contratos de la administración, regidos por normas
de derecho público y las originadas en los contratos entre particulares, no vincula-
dasal sistema financiero, en atención a la devaluación del peso y "libre" flotación
del dólar.
Respecto de las obligaciones en moneda extranjera originadas en contratos en-
tre particulares novinculadasal sistema financiero, la ley establecióen el art. 11 que
las prestacionesdinerariasexigibles desde la fecha de promulgación, originadasen
contratos celebrados entre particulares, sometidos a normas de derecho privado,
pactados en dólares u otra moneda extranjera o en los que se hubieran establecido
cláusulas de ajuste en dólares u otra moneda extranjera, el deudor debía abonar la
misma suma en pesosa la que estaba obligado, comó a cuenta de lo queen definiti-
va resultare de la negociación delas partes. En el mismo textoel legislador dejó plas-
mado que las partesdeben tratar de compartir de modo equitativo losefectos de la
modificación de la relación de cambio. Si no se llegase a un acuerdo, la ley prescribe
queel juezdebía resolver la cuestión, indicando quecualquier solución y las normas
complementariasa dictar por el PEN debían enmarcarse en la doctrina del art. 1198
del CCderogadoy el principio del esfuerzo compartido. Es decir, la ley deemergen-
cia patentizó tres aspectos: a) que existió, en principio, una alteración de las bases
del negocio; b) que dicha alteración lleva a la revisión del negocio, debiendo ser
compartida por laspartesdemodoequitativo, losperjuiciosresultantesdela misma,
y c) queen casode fracasar la negociación extrajudicial, losjuecesdeben resolver la
cuestión sustentándose para ello en la doctrina del art. 1198 del CCderogado, en
cuanto al principiodel esfuerzo compartido, agregandotambién implícitamente la
voluntad legislativa del principio de preservación del negocio. Con esta solución se
procuró que en definitiva las partes hicieran cada una su aporte a fin de restablecer
dealguna manera el sinalagmafuncional. Si no lo logran, ese1juezel encargado de
hacerlo. Cabe destacar que el art. 11 desde el punto devista temporal de esta regu-
lación,establecequeseaplicaa: "Lasprestacionesdinerariasexigiblesdesdelafecha
de la promulgación de la presente ley ...".Esdecir, quecon relación a lasdeudasexi-
giblescon anterioridad, la ley nada decía, lo queoriginó la interesantecuestión, so-
bre las obligacionesen mora'g0.
La ley de emergencia 25.561 no modificó el precio de las locaciones que se habí-
an pactado en pesos, rigiendo para ellas lo establecido en la ley de convertibilidad,
la ley 23.091 con las modificaciones introducidas por la ley 23.928~en el contrato. Si
se hubiera previsto en una cláusula contractual que en caso de modificarse o dero-
lgO Al respecto puede verse Moeremans, Losefectosde la mora anteriora la pesificación es.
tablecidaporeldecr. 214102. LL, "Suplemento Especial", jun. 2002, p. 35.
DANIEL MOEREMANS
garse la Ley deconvertibilidad, el precio de la locación se reajustaría en base a índi-

cesoalvalordel dólar, tal previsión resultabafulminada denulidad absoluta, envir-
tud de lo establecido en la propia Ley deconvertibilidad y en la de emergencia eco-
nómica. Se podría pensar, por otra parte, que la inflación desatada produjo para el
locador una alteración de las basesdel negocio y que por ende este podía invocar la
teoría de la imprevisión (art. 1198, CC). Sin embargo, dada la crisis económica exis-
tente, el estancamiento de los salarios, la cantidad de inmuebles desocupados que
existían en el mercado, en la práctica casi nose presentó la cuestión. Respecto de las
locacionespactadasendólaresuotra monedaextranjera, la ley25.561 establecióun
régimen transitorio al prescribir que el locatario debía continuar abonando el mis-
moprecioquepagabaen pesos, peronocon efectoscancelatorios, sinoacuenta has-
ta quese fijara, sea por acuerdo de partes, sea por decisiónjudicial, el valor definiti-
vo. En un anteriortrabajosobreeltemaTg1,aclaramosque para los nuevoscontratos
delocación,sepodían pactaren pesossinningún mecanismodeactualización,endó-
lares, ya que, conformesurgede la ley 25.561, salvo las modificacionesestablecidas
en la misma, continuabanvigente lasdisposicionesdelosarts. 617,619 y 623del CC
(art. So),comoasítambiénera posible recurriraotrosmecanismospara manteneren
lo posible inalterable la ecuación económicadel contratolg2.
En la práctica las partes utilizaban el precio locativo escalonado, o acordaban
queel preciolocativosería revisadotrimestral osemestralmentea losefectosdeque
la ecuación originaria se mantuviera inalterada. En algunos casos se acordaba so-
meterse, a losefectosdedeterminar el precio, al arbitrajede inmobiliariasdel me-
dio o Colegio de Corredores Inmobiliarios, facultándose al locatario a rescindir el
contrato en caso de desacuerdo, sin necesidad de indemnización alguna.
2 - El decr. 214102 Ig3:pesificación e indexacción
El art. 8"del decr. 214102ordenó la pesificación unoa unodetodaslasobligacio-

nes exigibles de dar sumas de dinero, expresadas en moneda extranjera, no vincu-
ladasal sistemafinanciero, cualquiera seasuorigeno naturaleza, aplicándoseaella
lgl Moeremans- Rousset, Locacionesurbanas.Ley23.091,2004, p. 25.

lg2 A1terini.A.. "Un sistema teñidode inseguridad". en Emergenciaeconómica, 2002, quien
señala quese pueden utilizar lossiguientesmecanismos para mantener inalterada en lo posible la
ecuación económica del contrato: a) intereses; b) precio de un solo producto; c) precio escalona-
do; d) precio cuotativo. Concluyeel maestro señalando que: "Fuera de las cuatro situaciones par-
ticularesqueseacabandeanalizar-y de alguna otra que pueda serimaginada-queda el amplio
sectornegocialafectado por la prohibición de indexar.En estesectoresprecisoaguzarelingenio pa-
ra darrespuesta a la lógica expectativa delas pariesdequese mantengaelequilibriosinalagmático
durantetodoel curso de la ejecución del contrato".
lg3 Defecha 3/2/02, publicadoen el 60,el 4/U02, númeroextraordinario.
lo dispuesto en el art. 4'(que hace referencia al CERy a los intereses).A nuestro en-
tender la peculiaridad del decreto radicabaenquecambió la figura del "beneficia-
do" y e perjudicad^"^^^. Con la pesificación prescriptaeneldecr. 214102el acreedor
desuma dedinero extranjero pasó averse "perjudicado" exlege, ya que no perci-
birá la suma debida con la moneda a acta da, sino otra aue no resulta eauivalente,
pues no poseía el mismo poder adq"isitivo. EIdecr. 214/02 no dejó, empero, total:
mente sin protección al perjudicado, puesestableció un nuevo mecanismo de revi-
sión y readecuacióndel contrato. En efecto, en el art. 8'establecía quesi por efecto
de la pesificación, "...el valor resultante de la cosa, bien o prestación, fuera supe-
rior o inferior al momento del pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un rea-
juste equitativo del precio". En el caso de obligaciones detracto sucesivo (como es
el caso de las locaciones) odecumplimientodiferido este reajuste podría ser solici-
tado anualmente, excepto que la duración del contrato fueremenoro cuando la di-
ferenciade losvaloresresultarenotoriamentedesproporcionada. Esteprocedimien-
tono podíaser requerido por la partequese hallareen mora yesta leresultareimpu-
table. Losjuecesllamadosaentenderenlosconflictosque pudieransuscitarseporta-
les motivos, deberían arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la
relación contractual demodoequitativo para las partes. La redacción del artículose
asemejaba parcial e imperfectamente a lo dispuesto por la ley 24.283 y el art. 1198
del CCderogado, apartándose parcialmente y en aspectosmuy significativosdel ré-
gimen legal previstoen la ley25.561. Seasemejabaenqueenambossesientael prin-
cipio de conservación del negocio y la posibilidad de solicitar la readecuación del
contratoa losefectosde mantenerconvigenciael sinalagmafuncional. En estesen-
tido,a pesardenodecirloexpresamente,eldecreto preveíaal igualquela ley25.261,
una etapa de negociación entre las partesy en caso de fracaso de la misma una ins-
tancia judicial. También coinciden en que las pautas a tener en cuenta a los efectos
del reajuste serán las de la buena fe y equidad. Se diferencian en cambio en los si-
guientes aspectos: a) El decr. 214 pesifica uno a uno, no como pago a cuenta, sino
con efectos cancelatorios en principio, las obligaciones asumidas en moneda ex-
tranjera, con más losaccesoriosdel art. 4'; b) es más amplio con relación a las rela-
cionesjurídicas aprehendidas, pues se refiere a todas las obligaciones exigibles de
dar sumas de dinero en moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero,
cualquieraseasu origen o naturaleza; c) expresamenteexcluyela posibilidad deso-
licitar la readecuación del precio a la parte que se encontrara en mora; d ) limita
temporalmente el ejercicio del derecho a solicitar la readecuación, salvo en los ca-
lg4 Hablarnosde beneficiadoy perjudicadoen el sentidodel art. 1198del CC. Ponemosentre

paréntesis laspalabras"beneficiado" y "perjudicado" porcuantoen realidadentendemosqueen
la situación queseviviócasi nadie (salvo aparentementeungrupodegrandesempresas.que licua-
ron sus obligaciones) resultó beneficiado.
DANIEL MOEREMANS
sosqueel artículo menciona. Por otro lado el decr. 320102 en su art. loaclaraque las
disposiciones contenidas en el decr. 214 son aplicables a todas las obligaciones en
moneda extranjera, reestructuradas por la ley 25.561 a la relación un peso = un dó-
lar. Un temaquedio lugararíosdetintafue, comodijirnos,eldedeterminarsi la pe-
sificación se aplicaba también a los créditos en mora. La jurisprudencia fue ten-
diendoaaplicar la pesificación, loqueluegorecibiórespaldonormativoatravésde
las leyesde prórroga de la ley deemergencia 25.561 lg5. El fallo esclarecedor sobre
el terna fueel ~lenariodela Cámara Civil deSan lsidroen losautos "Zanoni. Arnalia
Nelly c. ~ i l l a d e a m i ~Valeria
o, Mariana y otro slCobro de alquileres"196,donde se
afirrnóquecorrespondía la pesificación 1 a 1 delas obligaciones no financierasque
se encontraban en moralg7.
3 - Normativa de emergencia posterior al decr. 214102
La normativa de emergencia dictada con posterioridad al decr. 214102 repercu-

te en el tema de la indexación del precio, ya quese temía quea través de la aplica-
cióndel CER,seprodujera unasituaciónsirnilara la quevivieron losdeudorescon la
aplicacióndelatristernentecélebrecircular 1050.Asítenemosqueeldecr.320102198
aclaró en el art. 2'que el art. 8'del decr. 214102, es deaplicación exclusiva a loscon-
tratosya las relacionesjurídicasexistentesa lafechadeentradaenvigenciadela ley
25.561 y en art. 7°queadichoscontratos no lesserán de aplicación lastasas de inte-
rés referidasen el art. 4Odel citado decreto. La resolución del Ministerio de Econo-
mía47102 199establecióla composicióndel Coeficientede Actualización deReferen-
cia (CER) y la metodología del cálculo. El decreto 762200excluyó de la aplicación del
CER, en el art. 2Oa los contratos de locación de inrnuebles, cuyo locatario fuere una
persona física y el destino de la locación fuere el devivienda única familiar y deocu-
pación permanente. Sus renovaciones o los nuevos contratos serán libremente pac-
tadosporlaspartes.Porelart.3°seestablecióque: "Apartirdel Iodeoctubrede2002
lasobligacionesde pago resultantesde lossupuestos contempladosen losarts. lo y
2"del presente decreto, seactualizarán en función dela aplicación de un Coeficien-
tedevariación deSalarios (CVS) queconfeccionaráy publicará el Instituto Nacional
lg5 Moeremans, Losefectosdelamoraanterioralapesificaciónestablecidaporeldecr: 214102.

LL, "Suplemento Especial", jun. 2002. p. 44; véase CNCiv.. Sala F. 14/3/03, "Roberto, Guillermo Mi-
guel c. D'Arienzo, Pablo Miguel iEjecucióndealquileres". el-Dial-356245.
lg6 Causa nD91.272(j.12), reg. no 1035.
19' Defecha 7111/02, causa n091.272.
lg8 Defecha 15/2/02, publicadoenelBO,ejemplardel15/2/02, número extraordinario
lg9 Defecha 7/2/02, publicadoenelBO,ejemplardel11/2/02.
200 Defecha 6/5/02, publicadoen elBO,ejemplardel7/5/02.
de Estadísticas y Censos ...". El decr. 1242/02201que reglamentó el decr. 762/02,

aprobó la metodología para el cálculo del CVS, estableció que el Ministerio de Eco-
nomíaserá laautoridad deaplicacióndel referidodecreto,quedandofacultado pa-
ra dictar normas cornplementariasy aclaratorias que resulten necesarios. Estas dis-
posicionesfueron ratificadas por la-ley25.713defecha8deenerode2003.~sutur-
no, la LeydeEmergencia Económicafuesucesivamenteprorrogada,segúndancuen-
ta las leyes 26.077,26.167,26.204,26.337,26.454 y la ley 27.541 de 2019.
4 - El preciode las locaciones en el CCCN
Al continuar vigente la normativa de emergencia que prohibía, en concordan-

cia con la ley 23.928, la indexación, repotenciación o actualización de precios, in-
cluidos naturalmente el precio de las locaciones, el CCCN no previó ningún meca-
nismo indexatorio. Sin perjuicio de ello, en la práctica seensayaron diversas herra-
mientas para mantener constante el valor del precio de la locación, es decir, el sina-
lagmafuncional del contrato.
5 - Precio en moneda extranjera, como moneda esencial
Antes de la entrada en vigencia del CCCN la doctrina era pacífica en el sentido de

queel precio podía ser pactado en moneda nacional o en dólares. Esta modalidad se
utilizaba con alguna frecuencia en las locacionesdestinadasa comercio u otros des-
tinos no habitacionales. En la obra de Spota, actualizada por Leiva Fernándezzo2,
puedeleerseque el art. 619del CC, modificado por la ley 23.928~ratificado por la ley
25.561, derogó en forma expresa el requerimiento del art. lo de la ley 23.091 y por
ende permite pactar el precio en dólaressin inconvenientealguno deorden norma-
tivo. Agrega que el inconveniente reside en la devaluación de 2002 que ha origina-
do una razonable resistenciaen el mercadoa pactar en dólares.
Con la sanción del CCCN se actualizó nuevamente la pregunta si es posible pac-
tar el precio de la locación en moneda extranjera. Al respecto consideramosque en
principionoexisteninguna prohibición legal. Laduda que puede plantearseessien
tal caso estaríamos en presencia de un contrato de locación o en un contrato atípi-
co, puesal consistir el precio en una "cosa" faltaría un elemento esencial particular
para queseconfigure un contrato de locación. Nosotrosconsideramosque estaría-
mosen presencia de un contrato de locación. Si se lo considerara un contrato atípi-
co se regirían por lo dispuesto por el art. 970 del CCCN, esdecir se aplicaría lavolun-
tad de las partes, las normas generales sobre contratos y obligaciones, los usos y
prácticasdel lugar decelebración y las disposiciones correspondientes a loscontra-
201 Defecha 1U7/02, publicadoen el 60,ejemplardel 15/7/02.

202 Spota, lnstitucionesde derechocivil. Zaed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V.
DANIEL MOEREMANS
tos nominados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad. La demora

en el pago del precio nogeneraría automáticamente laobligación de pagar intere-
ses, debiendo el locador acreditar losdaños y perjuicios derivados de la mora, para
obtener un resarcimiento, salvo que se hubiera pactado una cláusula penal. Aesta
opinión sele podrían efectuar por lomenosestasobservaciones: a)comoelart. 765
del CCCN permite al deudor el derecho de conversión, en rigor, la contratación en
moneda extranjera implicaría reconocer la misma no como moneda esencial del
contrato, sinocomocláusula deajuste. El precioen tal casoseríadeterminable, por-
quesepagaríaen monedadecursolegal, a lacotizaciónoficialdelamonedaextran-
jera. En tal supuesto, no dejaríamosde encontrarnosfrentea un contrato de loca-
ción con precio determinable. Pero al plantearlo como cláusula deajuste chocaría
con la prohibición deactualización dela ley23.928, ratificada por la ley25.261ysus
prórrogas y por lo tanto se podría afirmar la nulidad de la cláusula. En tal caso, el
juezdebería fijar el precio a travésdel procedimiento másabreviado que prevea la
ley Deserasíidequéserviría permitirel pactode moneda extranjera si lue-
go sedeclararía su nulidad?; b) la otra cuestión es si el deudor puede renunciar al
derecho de conversión. La respuesta a esta pregunta debería realizarse conside-
randolodispuestoenelart. 12del CCCN. Elderechodeconversión previstoenelart.
765 del CCCN hace al orden público económico???En este sentido consideramos
una pauta interpretativa lo dispuesto por el art. 766 del CCCN, pues el propio Códi-
goestablecequeel deudor debeentregar la especiedesignada. Esdecir, si el propio
CCCN prevé la obligación de que se deba entregar efectivamente la especie desig-
nada implicaqueel derechodeconversión noesdeorden públicoy puedeserdeja-
do de lado por las partesen ejercicio de la autonomíade la voluntad204.De ser asíel
precioyaseríasíunaobligacióndedarcantidadesde "cosas", puesel precio sería la
moneda extranjera como obligación esencial. En tal supuesto, parecería que esta-
ríamosfrenteefectivamentea un contrato innominadovnoa un contrato de loca-
ción.iPeroelloesasí?Al respectoMossetlturraspey L o r e n ~ e t t i ~ ~ ~ a f i queexis-
rman
ten, tanto autorescomo doctrina, quedesean que la moneda extranjera "produz-
ca los efectos propios de la moneda-dinero: pago en la moneda señalada, sin susti-
tución, producción de frutos civiles, intereses, imposibilidad de alegar la excesiva
onerosidad del móduloovalor de ajuste". Ello porque: a) la moneda extranjera no
está privada en nuestro país de su condición dineraria; que su encasillamiento co-
mo cosa no implica su desmonetización, entre otras razones porque también el di-
nero es cosa, o bien; b) la norma del art. 617 (actual art. 675) está derogada tácita-
203 Arg.art. 1134del CCCN.

204 Véanse conclusiones de la Comisión 2 de las "Jornadas Nacionales de Derecho Civil", en
Bahía Blanca enjndcbbahíablanca2015.com.
205 Mosset lturraspe - Lorenzetti. Derecho monetario, 1989. p. 119.
mentey por ello no esde aplicación. Losautorescitados refieren la opinión de Jor-

geAlterini206quienafirmabaque"... lascontratacionesen monedaextranjera im-
portan deudas monetarias genéricas, puesdada la prohibición del tráfico de mone-
da extranjera, ella se ha convertido en un objeto escaso, de donde la previsión de su
entregani el contrato, mueve a pensar queobedecea la condición esencial del mis-
mo ...". Mosset lturraspe y Lorenzetti consideran, sin embargo, que el dinero no es
lo mismo queel resto de las cosas. El dinero efectivamentees cosa, pero no toda co-
sa esdinero. En concreto, refieren quelasobligacionesdedar monedaextranjera no
configuran una obligación de dar sumas de dinero207.Entonces técnicamente si se
pactaraen monedaextranjera como moneda esencial noestaríamosfrenteaun con-
trato de locación porque el precio no sería dinero, salvo quese considere que el pre-
cio sería determinable, en cuyo caso siempre se convertiría en moneda de curso le-
gal, lo cual puedecolisionar con el art. 766 del CCCN, si las partesasí lo pactaron.
Comoveremos, actualmenteel art. 14dela ley 27.551 menciona, respectodelas
locaciones, queseexceptúandelodispuestoen losarts. 7"y 10de la ley 23.928ysus
modificatoriasy respectode las habitacionales, que el precio debe fijarse comova-
lor único y por períodos mensuales, con lo cual puede pensarsequesepuede pactar
en dólares, pues no se menciona expresamente que debe ser en moneda de curso
legal, aunque también se podría argumentar que tal mención era innecesaria por
aplicación del art. 1187del CCCN.
6 - Precio en moneda extranjera comocláusula de ajuste
La moneda extranjera puede ser adoptada por las partes como una cláusula de
ajuste, una cláusula deestabilización, cuyavariabledeajustesería el valor de la di-
visa extranjera, en nuestro país normalmente el dólar americano. En tal sentido se
puede acordar que el precio será el equivalente al valor dexdólares por mes, pa-
gaderosen pesos. En tal supuesto desdeel punto devista de la calificación del ne-
gocio, estaríamos en presencia de un contrato de locación, pues el precio sería de-
terminable, en base al valor de otra cosa cierta208.Leiva Fernánde~~~~consideraba
que como el dólar no está prohibido, "tampoco debe estarlo la cláusula de ajuste
por su valor porque conduce al mismo resultado económico". Esta afirmación eli-
mina la distinción entre la utilización del dólar como moneda esencial del contrato
ycomocláusuladeajuste,sin Ilegaraexplicarcómosorteaba la prohibición legalde
actualización o repotenciación de deuda, prohibición cuya constitucionalidad ha-
206 Alterini. Obligacionesenmoneda extranjera yla hipoteca, LL. 1987-E-873.

207 Mosset lturraspe- Lorenzetti, Derecho monetario, 1989, p. 122y siguientes.
209 Spota, lnstitucionesdederechocivil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009. t. V. p.466.
DANIEL MOEREMANS
bía sido ratificada por la CSJN210.Otra cuestión aconsiderar esquédólar setoma a

los efectos del cálculo, pues actualmenteexisten varias posibilidades (dólar oficial,
el blue, el solidario, el divisa, Mep, etcétera).
Actualmenteenvirtud de lo establecido en el art. 14 de la ley 27.551, no habría
inconvenientes en acordar una locación con valor dólar, por tratarse de un precio
determinable. Se podría sin embargo sostener que ello sería posible solo con rela-
ción a laslocacionesque no tengan destino habitacional en virtud de lo establecido
en el segundo párrafo del mencionado art. 14. Si así fuera y de todos modosse pac-
tara, a nuestro entender, el juezdeberíafijar el precio locativo, por el procedimien-
to más breve que prevea la ley loca1211,tomando en consideración el valor de al-
quiler de inmuebles semejantes, con más la forma de actualización establecida en
el art. 14dela ley 27.551.
7 - Canon cuotativo
Se entiende por canon cuotativo el precioquesefijaen una suma proporcionada

al resultadode unaexplotacióncomercialoprofesiona1212.Enestecasonoexisteuna
suma determinada, sino determinable de dinero que resulta ajena a las disposicio-
nesdelosarts. 7"y 1Ode la ley 23.928ydelasposteriores leyesdeemergencia,locual
hoy se tornó abstracto en virtud del art. 14 de la ley 27.551. Téngase presente que
aquínosetratadeactualizarelmontodelalocaciónen basealincrementodelospro-
ductosque seexplotan en el inmueblearrendado, sino de fijar el precio en un tanto
por ciento del resultado de la actividad quesedesarrolla en el inmuebleobjetode la
locación. Este tipo de precio, cuya validez ha sido aceptada por la doctrina2I3,solo
210 CSJN, 2011U11. "Belatti, Luis Enrique c. F. A. s1Cobro de australes", AFüJUFü8437712011.
Sostuvo: "...Que la Sala I de la Cámara Federal de Apelaciones de La Plata. al modificar parcial-

mente la sentencia de primera instancia, declaró la inconstitucionalidad de las normas que prohí-
ben la actualización monetaria (arts. 4" de la ley 25.561, 7" y concs. de la ley 23.928 y 5" del decr.
214102) y dispuso que el crédito reconocido en autos debe reajustarse a partir de enero de 2002 y
hastasuefectivo pago mediantela aplicacióndelosíndicesdepreciosal consumidor, nivelgeneral.
suministrados porel INDEC (fs. 21 11216). Contra este pronunciamiento, el EstadoNacionaldedujo
recursoextraordinario, en el cual seagravióexclusivamentepor ladeclaración de inconstituciona-
lidad de las referidas normas(fs.2261244). El recursofueconcedido porencontrarseenjuego la in-
terpretación y alcance de la ley federal 25.561 (fs. 252). 39Que esta Corte, en la causa 'Massolo'
(CSJN-Fallos. 333447) se pronunció sobre la constitucionalidad de las normas aquí cuestionadas,
por lo que cabe remitira los fundamentos y conclusiones expuestos en dicho fallo, especialmente
en losconsids. 11a 16, porrazonesde brevedad ...".
211 Art. 1134del CCCN
212 Alterini, Desindexación.Elretorno alnominalismo, 1991, p. 137.
213 Alterini, Desindexación. Elretornoalnominalismo, 1991, p. 137, doctrina y jurispruden-
cia citada en la nota 175.
resultaaplicable naturalmentea losinmueblesdestinadosacomerciooejerciciode

profesionales liberales, mas no losdestinados a vivienda.
8 - Precio escalonadoo progresivo
Las partes, a los efectos de mantener constante el valor locativo, podían pactar
un precio escalonado o progresivo, sea trimestral, semestral o anual. La doctrina se
mostró dividida sobre la admisibilidad de tales cláusulas, pues se discutió sobre si
conculcaban lo dispuesto en el art. 1507 del CC214sobre la invariabilidad del pre-
cio215.La opinión que sostuvo suvalidezfueapoyada por un importante sector de
l a d ~ c t r i n ala
~juri~prudencia~'~.
~~y Leiva Fernánde~~~~enseñaque "la prohibición
de modificar el precio en el plazo mínimo legal no esviolada mediante el pacto de
alquileres escalonados, puesto que no se altera la estabilidad del locatario, que es
la finalidad legal, salvoel casoen quelaestipulacióndeunalquiler progresivo-de
ritmo y valores exagerados- sea un subterfugio para apartarse de ese plazo míni-
214 Una cuestiónquenoesfrecuentementetratadaessi la ley 23.091 modificósolo los plazos

establecidosenelCCositambiénderogó lodispuesto porel mencionadotexto referentea la prohi-
bicióndealterar lospreciosy condicionesdelarriendo, sobretodolo referenteal precio, tratándo-
sede locaciones urbanas. En general se cita al art. 1507comosi no se hubiera alterado estosaspec-
tos. En lo personal considero que al admitir la ley 23.091 la actualización del precio, derogó tam-
bién esteaspecto del art. 1507 del CC. Luego la ley de convertibilidad derogó la facultad deactua-
lizar. Pero esta derogación hizo revivir la prohibición de modificar el precio que prescribía el art.
1507.Tengo para míque no, pues unavezque una norma es derogada no revive por el solo hecho
dederogarse la ley que la deroga. si noexiste una expresavoluntad legislativaen dichosentido, lo
que no ocurrió en el casode las locacionesurbanas.
215 Otro factor que influyó para que en definitivaalgunosfallosrechazaran lavalidezdedi-
cha cláusula fue la estabilidad económica que imperó en el país hasta el año2002, lo que conside-
ramosdebeserrevisadoa la luzde la marcha actual de la economía.
216 Mosset lturraspe - Lorenzetti, Derecho monetario, 1989, p. 286; Alterini, Desindexación.
Elretornoalnominalismo, 1991, p. 177; Salgado, Locación, comodato ydesalojo, 2010, p. 53; Leiva
Fernández, en Código Civilanotado, Jorge). Llambías(dir.) -AtilioA. Alterini (coord.), 1985; 2000,
t. 111-8. ps.89a 332,esp. p. 106.
217 La CNPaz, enpleno.ya enfecha 1/6/71, en losautos"Revello, PacíficoAngelc. Fernández,
Lorenzo", LL, 143-299; ED. 37-474, sostuvo que en principio no carecen devalidez lascláusulasdel
contratode locaciónqueestablecenanticipadamenteaIquileresescalonados para regirduranteel
plazolegaldelart. 1507delCC.AsisesostuvoinclusoenTribunalesArbitralesque:"Esválidalacláu-
sula contractual que estipula aumentos escalonados del canon locativo, pues ninguna norma del
CCni de la ley23.091prohíbenel pactolibrede un aumentodealquileresconformeal art. 1197del
CC(Trib.Arbitralde1Colegiode Abogados Mardel Plata, 3/8/00,"VanwetterdeCalcoen. Simona L.
c. LubricentroMardel Plata S.R.L.", LLBA. 2001-345.
DANIEL MOEREMANS
mo legal y lograr la desocupación anticipada del inmueble por falta de pagodel lo-
c a t a r i ~ " ~Cabedestacar
'~. que en el año 1993 sedictó la Res. 144193 del Ministerio
de Economía, que en su art. 2 ' prohibía la fijación de precio escalonado, puesconsi-
deróquedichacláusulaconstituía una repotenciación dedeuda prohibida por la ley
23.928. Es por ello que consideraba que el monto del alquiler válido aplicable du-
rante el plazo mínimo de orden público del contrato establecido por el art. 2Ode la
ley 23.091, era el correspondienteal acordado para el primer meso período devi-
gencia. Nosotros pensamos que esta resolución era totalmente inconstitucional.
Así la jurisprudenciaZZ0sostuvo: "Si bien la ley 23.928 de convertibilidad, prohíbe
quea partir de l o d eabril de 1991 se incluyan en loscontratos dealquiler cláusulas
de estabilización, ello noveda la facultad de las partes de establecer alquilereses-
calonados, por no revestir esta modalidad el carácter decláusula deajuste, sino tra-
tarsedepreciosdiferentespordistintostiemposdela locación,sin queobsteasu va-
lidez la Res. 14/93 del Ministerio de Economía, que como norma interpretativa o
aclaratoriade aquella ley debiótener la misma jerarquía legal quela interpretada,
lo que no ocurre en el caso, donde una ley nacional recibe la interpretación me-
diante una resolución ministerial". En sentido contrario, parte de la jurisprudencia
afirmóla nulidad de lacláusulaargumentandoquela mismaconculcabalodispues-
to en el art. 1507 del CC. Asísedijo que la cláusula era "nula en virtud de la prohibi-
ción del art. 1507 del CCdealterar los precios y restantes condiciones del arriendo
durante la totalidad del plazo mínimo legal, ya que la modificación efectuada por
la ley 23.091, en cuanto al plazo mínimo locativo, dejó subsistente el resto del dis-
positivo legal contenidoen el C ó d i g ~ C i v i l " y~que
~ ~ ,"el escalonamiento dealqui-
leresconstituye una repotenciación de la obligación constituida como alquiler pa-
ra el primer mes devigencia del contrato, y por lotanto, seencuentra prohibida por
la Ley deconvertibilidad del austral en su art. 10. En consecuencia, de conformidad
con la Res. 14/93 del Ministerio de Economía, el monto válido aplicable durante el
lapsodevigencia del contrato esel correspondiente para el primer mes"222.Loren-
219 En igual sentido. Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 55, quien recomienda
la cláusula, pero justificando el motivo de tal elección para que parezca una cláusula prohibida.
Apuntotambién queno recomienda ningunacláusuladevariacióndepreciosenatencióndeladu-
dosa legalidadfrentea la prohibición de indaxaciónoactualización monetaria.
220 CNCiv., Sala A, 19/12/95, "Virrey del Carmen S.A. c. Díaz Montero, María Inés y otro", LL,
1996-E-649.39.012-5. cit. por Spota, Instituciones de derecho civil, 2" ed., act. por Luis Leiva Fer-
nández, 2009, t.V, p.471. En igualsentido,Sala M, 10/7/95. "Sacsa C. I.c.Barbierif',DJ, 1995-2-1074;
idem. 5/6/96, "Sopranoc. Cerisola", LL, 1997-B-803;JA. 1996-111-299.
221 CACC la Bahía Blanca, Sala 1,22/8/95, "Urso, Lidia N. c. Garcia de Deluchi, Aurora N,", LL-
EA, 1996-23, cit. porSalgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010. p. 50.
222 CNCiv., Sala K, 19/7/95,"Amudi, Leonardoc.MacrilS.R.L.yotros", LL, 1996-A-42;DJ, 1996-
1-495.
~ e t t i ?sostuvo
?~ que, como regla el precio puede ser pactado en forma progresiva o
escalonada, es decir, con un valor para un período, otro mayor para el período si-
guiente,etcétera. El afirma quedicha cláusula debeser bilateral y en la medida que
tenga como finalidad reflejar el aumento delvalor locativodel inmueble, o una fi-
nanciación parael locatariósería lícita, porquese basa en laautonomía privada, pe-
rosiempreque nosea abusivo. Si la finalidad de la cláusulaescombatir la inflación,
la cláusula sería nula por violación a lo dispuestoen la ley 23.928. Nosotrosconside-
ramos que actualmente este sería un mecanismo válido para mantener el sinalag-
mafuncional en laslocaciones. El art. 14de la ley 27.551 actualizó ladiscusiónsobre
la validez de esta modalidad de pacto del precio, exclusivamente para las locacio-
nescon fines habitacionales, envirtud de lo establecido en el segundo párrafo del
art. 14 de la ley 27.551, afirmando Leiva Fernández que el sistema estaría prohibi-
do, al exigirquese fijecomo "valorúnicoy porperíodosmensuales" el preciodel al-
quiler, mientras que Frustagli afirma queaún sería posible la utilización del precio
escalonado. Sobreel tema volveremos al analizar dicho texto.
9 - Pacto de negociación periódica. Fijación

por un terceroen subsidio
Al negociar lacelebración del contratode locación las partes pueden ponersede

acuerdosobre el procedimiento para mantener constante el valor locativo, sin pre-
determinar el montodel alquiler en si. Porejemplo, pueden prever una instanciade
negociación y si fracasare la misma someterseal arbitrajedeagentes inmobiliarios
~ColegiosdeCorredoresInmobiliarios, a losefectosdeque la persona o institución
elegidasea laencargadade fijar el nuevovalor locativo,con la posibilidad dequesi
el locatario no estuviera de acuerdo con el precio fijado, pueda rescindir el contra-
tosin la penalidad previstaen art. 1221 del CCCN.También se puedeacordar queel
procedimiento de negociación del nuevo locativo debe iniciarsesi supera determi-
nado porcentual de aumento del costo de vida. Leiva Fernánde~??~ brinda el si-
guiente ejemplo: "Si el índicedel costo devida elaborado por el INDECo el organis-
moque haga susveces, unaveztranscurridos loscuatro primeros mesesdelocación,
supera el 20% del valor inicial las partes renegociarán el valor del alquiler mensual,
y asísucesivamentecada cuatro meses. En cada negociación cuatrimestral el perío-
doaanalizaresel que media desde la última negociación odesde el alquiler inicial,
si no hubo negociación anterior". Considera el autor citado queesta cláusula no es
indexatoria porque no se aplica automáticamente en un doble sentido. Primero
223 Lorenzetti, Contratos. Parteespecial, 2003.p. 516

224 Leiva Fernández, Presenteyfuturo de lasrelacioneslocativasantela emergencia econo-
mica, LL, 2002-8-1141; y en Emergenciapública yreforma del régimen monetario, Ricardo Loren-
zetti (dir.), 2002,p. 175y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
porque si el porcentual inflacionario es menor al previsto, no afecta el alquiler. Se-

gundo, porque aun concurriendo la previsión contractual respecto del porcentaje
inflacionario, el nuevo precio de la locación surge de una negociación y no de una
operación aritmética. Si no se llega a un acuerdo del nuevo precio locativo, consi-
dera que el contrato seextingue por falta de precio. por otrolado, consideraque la
cláusulaesválidaseaantesdelvencimientodel plazo mínimoycon mayor razón con
posterioridad al mismo. En el primer supuesto afirma que el plazo mínimo legal es
obligatorio para el locador, pero solo facultativo para el locatario en cuyo benefi-
cio está establecido, por loqueel inquilino puede renunciar al plazo mínimo legal,
siempreque nosea una renuncia anticipada. En cuanto al período posterioralven-
cimientodel plazo mínimoafirma que la cláusulaes inobjetableaplicada a un con-
trato de locación cuyo plazo mínimo legal ha transcurrido, o prevista para operar
cuandoyahayatranscurrido.Nosotrosconsideramosqueestetipodecláusulaesvá-
lida. El problema radica cuando las partes no se ponen de acuerdo sobre el precio.
Normalmente se estableceque el contrato seextinguey queel locatario debe resti-
tuirel inmueble, loque puedegenerar unasituación litigiosa. Unasalidaseríaacep-
tar que el locatario permanezca en el inmueble durante el plazo mínimo, sin per-
juicio de que el locador reclamejudicialmente el reajuste del precio, si se tornó ex-
cesivamente oneroso.
Laj u r i s p r u d e n ~ i aen
~~un~caso, ha negado validez a esta cláusula argumentan-
do que se acepte o se discrepe sobre la posibilidad de establecer -a la vista de la
prohibición de indexar, quedispuso la ley 23.928 y que ha mantenidovigentela ley
25.561- alquileres progresivos o escalonados durante el término de vigencia del
contrato de locación, no esdudoso que si se faculta a priori a cualquiera de las par-
tesdel contratode locación a imponer a la otra una renegociación relativa al precio
de la locación durante el plazo de vigencia, y se la autoriza ademása rescindir uni-
lateralmente el contrato para el caso deque no se arribase a un acuerdo, se estaría
vulnerando en forma elíptica el orden público relativo al plazo de la locación.
"Cuando el locador y locatario pactan alquileresescalonadoso progresivos, ambos
saben, desdeel mismomomentode lafirmadelcontrato,cuál hadeser el preciode
la locación en cada período; en cambio cuando cualquiera de las partes puede obli-
gar a la otra a una renegociación del precio antes del vencimiento, la está colocan-
do ante la eventual rescisión anticipada por parte del locador, no obstante que es-
te no goza de la facultad de rescindir el contrato en los términos del art. 8'de la ley
23.091". En la actualidad esta cláusula está permitida en las locaciones con otros
destinosque no sean habitacionales, en virtud del art. 14, párr. 2" de la ley 27.551.
225 CNCiv., Sala F. 3/12/08. "Kurchniroff,VictorHernánc. Mandelbaum,Slama Wajnztok", LL,

ejemplardel 26/2/09, con nota deverónica KnavsyJuan Domingo Dongo; LL, ejemplar del 2014109.
con nota de Enrique L.Abatti e lval Roca (h); LL, ejemplardel 2014109. con nota de Pedro Nicholson.
10 - Porcentual delvalordel inmueble
Este criterio parte del supuesto de que el valor locativo mensual representa un
porcentajedel valor del inmueble, por ejemplo, el 1%. Por lo tanto, se acuerda que
se determinará en base a la valuación periódica (cuatrimestral, semestral o anual)
del inmueble locado, loquenormalmentees realizado por un agenteinmobiliario.
Según enseña Leiva Fernánde~??~ presenta dos inconvenientes: primero, debe ta-
sarse el inmueble, lo que puedegenerarse discrepanciasenel valor previsto, según
sea el interésdecada parte, osegún cuál deellas haya designado tasador. En segun-
do lugar, no serviría en forma práctica para todas las locaciones, por ejemplo. para
fijar elvalor locativode un fondodecomercio.
En la actualidad, en virtud de lo dispuesto por el art. 14 de la ley 27.551, solo se-
ría posibleen las locacionesconotrodestinodistinto al habitacional.
11 - Corrección mensual por intereses
En los sistemas nominalistas, la aplicación de intereses es la forma natural de

manteneravaloresconstante una obligación dedar sumasde dinero, como sería la
deuda derivada de un contrato de locación. Leiva Fernánde~??~ enseña que puede
establecerse, por ejemplo, el alquilertotal del contrato, dividirseen lacantidad de
períodosde pago (mensual, bimestral, etcétera) y a cada una deesasaplicar intere-
ses,asemejanzadela restitución deun préstamodinerario. Mencionaquesería una
variantedealquiler escalonado, en laque en vez deestablecersediscrecionalmen-
te ladistancia" entrecadaescalón, sedifierea un tipodetasa deinterés. De nuevo,
como veremos, actualmente en las locaciones con fines habitacionales no estaría
permitido.
e) Ley 27.551. Derogación de la prohibición de indexación

para las locaciones. índice para losalquileres
con destino habitacional
El art. 14de la ley 27.551 prescribe bajo el título de "Ajustes" lo siguiente: "Los
contratosdelocación, cualquiera sea sudestino, están exceptuadosde lo dispuesto
en losarts. 7"y 10de la ley 23.928 ysus modificatorias. En los contratos de locación
deinmueblesdestinadosa uso habitacional, elpreciodelalquilerdebe fijarsecomo
valor único y por períodos mensuales, sobre e l cualsolo pueden realizarse ajustes
anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones n i otras metodologí-
as que induzcan a errorallocatario. A los finesdispuestosen elpárrafo anterior, los
226 Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández,2009, t.V, ps.473
y 474.
227 Spota,lnstitucionesdederechocivil, 2"ed.,act. por Luis Leiva Fernández.2009, t.V, p.474.
DANIEL MOEREMANS
ajustesdebenefectuarseutilizando uníndiceconformadoporpartesigualesporlas
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración
imponiblepromedio de los trabajadoresestables (RIPTE), que debeserelaborado y
publicado mensualmente por e l Banco Centralde la RepúblicaArgentina".
La ley, comovemos, se ha hecho eco de la opinión de que en el contexto actual
de una economía i n f l a ~ i o n a r i a ~ impensable,
~~es la aplicación de un nominalismo
ortodoxo, puesademásdesercontrarioa la equidad y a la buena fecontractual, ge-
neraría efectos negativos tanto para los inquilinos, los locadores y el mercado in-
mobiliarioengeneral. El inquilinoseverá perjudicado pordosrazones: 1)seretra-
ería la oferta de los inmuebles en locación, lo que produciría un incremento de los
valoreslocativos; 2)se produciría unaumentoen losvaloreslocativos,yaqueel pre-
cioseríafijado incorporando abinitioel efecto inflacionarioesperado. En cuantoal
locador se le impondría una internalización de los costos de la inflación, sin consi-
derar que talvezellosadquirieron inmueblesen resguardode suscapitales detra-
bajo, fruto de ahorros y de esfuerzo, liberándose al Estado de garantizar el acceso
a lavivienda y también a lograr una estabilidad económica. En cuanto al mercado
inmobiliario la aplicación irrestricta del nominalismo impacta negativamenteen la
inversión deadquisición de inmuebles, como en la construcciónde nuevosempren-
dimientos inmobiliarios, lo que pondríaen riesgoel crecimiento y laexpansión eco-
nómica del sector229.Es por ello que considerarnoscorrecto que se permitan meca-
nismoscontractualespara mantenerel sinalagmafuncional del contrato, yaqueno
hay que olvidar que en definitiva la necesidad de prever mecanismosdevariación
de precios o las cláusulas de estabilización no son causa de la inflación existente
(pues por hipótesis estaban prohibidas y tenemos de todas formas inflación), sino
su consecuencia. Es por ello que la NLA exceptúa delo dispuesto, en losarts. P y 10
de la ley23.928ysusmodificatorias, al contrato de locación y autoriza a indexar el
precio locativo, sin indicar, salvo para el caso habitacional, el índice o mecanismo a
utilizar, con lo cual por ejemplo, se puedeactualizar en baseal valor de la mercade-
ría quese comercializa en el inmueble, al valor del dólar americano, el IPC, el índice
CAC, etcétera.
Respectode los inmueblescon fines habitacionales, la ley impone Iimitacionesa
la actualización: Por un lado, prescribeque el precio de la locación debe fijarse en
un valor único y por períodos mensuales. En segundo lugar, la repotenciación del
precio puede realizarsesolo anualmente, contrariamenteo lo queocurre hoy en la
plaza locativa, dondese realiza en formasemestral escalonadoyacumulado. Later-
228 Según los indicesoficialesla inflación duranteel año2019 ascendió al 54%.

229 Estosargumentosentreotrosfueronesgrimidos para oponersea la sanción de una refor-
ma a la ley 23.091 que pretendía extender los plazos mínimosy prohibirtodo tipo devariación de
precios. Expte 3690-D-2008 (Tramite 081,7/7/08).
cera limitación que trae esque para actualizar se debe utilizar un índiceconforma-
do por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consu-
midor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables
(RIPTE), quedeberá ser elaboradoy publicado mensualmente por el Bancocentral
de la República Argentina230.El resultandode la indexación, si el incremento de los
salarios acompañara relativamente la inflación (lo cual es esperable o deseable),
puede resultar inclusosuperior al quese utiliza actualmente(enTucumán el 17% o
20% semestral), por lo que la previsión legal puede resultar en la práctica nocivo a
los intereses del locatario. Esta redacción del artículo generó en la doctrina la dis-
cusiónsobresien materia habitacional se proscribió la posibilidad de pactarenfor-
ma escalonada el precio. Leiva Fernándezopinaquenoseria posibleen las locacio-
nes habitacionales pactar en forma escalonada, aun cuando sea descendiente,
mientrasque para Frustagli no se habría erradicado tal posibilidad. Nosotrosconsi-
deramosqueliteralmentela norma parecía proscribirlo, pero, si fuera en beneficio
del locatario no vemos inconveniente, pues setrata de una norma tuitiva de sus in-
tereses. En caso del escalonamiento en forma ascendente, si lo acordado superara
loquecorrespondería en baseal índiceestablecido legalmente, el locatariotendría
derechoa pedir la reducción del precio y eventualmentea compensar la diferencia.
El contrato padecería una nulidad parcial, debiendo el juezen todo caso declarar la
nulidad de la cláusula del precioe integrar el contratoen base a loestablecido en el
art. 14, párr.2"delaley 27.551. Por último, consideramosquea losefectosdequeel
locadornoeluda la norma imponiendo un preciomayoral real ("por1asdudas")con
una cláusulade bonificacióncondicionada,la NLAen el art. 14prohíbequese incor-
poreen el contrato, bonificacionesni otras metodologíasqueinduzcan aerror al lo-
catario, en cuanto al precio real dela locación. Ahora, si dichas bonificacionesnoge-
neraran dudasyfueranen beneficiodel locatariooencompensacióndemejorasque
asume realizar, novemos inconvenientesen aceptar lavalidez de las mismas.
fJ Otras limitaciones en cuanto alprecio en materia habitacional

1 - Art. 7'de ley 23.091 de Locaciones Urbanas
En las locaciones de inmuebles urbanosdestinadas a vivienda, el art. 7'de la ley

23.091 había dispuesto, a losefectosde facilitar el acceso formal a una vivienda en
locación, las siguientes prohibiciones: a) el locador no podía exigir al locatario el
pago dealquileresanticipados mayoresa un mes (inc. a). En la práctica inmobiliaria
es normal quese pacteel pagoanticipadode un mesdealquiler. Laviolación aesta
230 Este índicecombinado ya había sidoen el inc. e) del art. 10 de la ley 23.091, en el régimen
de promoción de locacionesdestinadasa vivienda, con la diferencia deque seactualizaba trimes-
tralmente~al productose ledebia descontar un 20%.
DANIEL MOEREMANS
disposición otorga al locatario el derecho a solicitar el reintegro de lassumas anti-

cipadasenexceso, debida mente actualizada^^^^. Derequerirseactuacionesjudicia-
les portal motivo, lascostasseránsoportadas por el locador (último párrafo del art.
7"). Esta forma de pago importa una garantía adicional para el locador porque la
mora apta para el desalojo se constituye con la falta de pago de dos períodos con-
~ ~ ,en uno deellos hubo uso y gocedela cosa233; b) no se podía exi-
s e c u t i v o ~y~solo
gir depósitos en garantía o exigenciassimilarespor una cantidad mayor del impor-
teequivalentea un mesdealquiler por cadaañodelocación contratado (inc. b). De
conformidad a lo dispuesto por el art.4'de la ley 23.091, lascantidadesentregadas
en conceptodefianzaodepósitoen garantía, deberán serloen moneda decurso le-
gal. Dichas cantidades debían ser devueltas reajustadas por los mismos índices uti-
lizadosduranteeltranscursodelcontratoalfinalizarla locación.Alosefectosdega-
rantizarel cumplimiento del contrato de locación esfrecuente que el locador exija
al locatario la entrega de una suma de dinero que es retenida por aquel hasta que
sea totalmente desinteresado por el locatario. Estassumas no constituyen técnica-
mente un contrato defianza (ya que nose puedeafianzar laspropiasobligaciones)
ni un contrato de depósito puro, ya quese celebra en beneficio del depositario, en
estecasoel 1ocador.Se tratadeuna institucióndegarantía,queseperfeccionaa tra-
vésde la entrega de lassumasdadasengarantía. Dicha suma pasa en propiedad del
locador (especiede prenda irregular), debiéndola restituir al momento deconcluir
el contrato de locación, si esque noexiste ninguna deuda pendiente de pago en ca-
bezadel locatario. Alosefectosde evitarabusosconsistentesenexigenciasde mon-
tosdesmedidos, la ley limitabael derecho del locadorcuandosetrata de inmuebles
destinadosavivienda,yaquesolosepodíaexigir unacantidadequivalentea un mes
dealquilerporcadaañodecontrato.Tengao noestedestino, la ley en el art.4'pres-
cribía que lascantidadesentregadasen concepto defianza o depósito en garantía,
lo serán en moneda decurso legal y deben ser devueltas reajustadaspor los mismos
índicesutilizadosduranteeltranscursodelcontratoalfinalizar la locación.Tantoel
requerimiento de que el depósito sea en moneda de curso legal, cuanto el sistema
derestitución, habíansufridoel impactode la ley 23.928, tal comovimos, por lo que
podían ser hecho en moneda extranjera234y no se reajustaba o actualizaba por la
231 En cuanto a la actualización nos remitimos al análisis de la ley 23.928 y la normativa de

emergencia que prohibieron toda actualización implicando como sostuvo en su momento Atilio
Alterini un retorno al nominalismo.
232 Véaseactualart. 1219del CCCN.
233 Lorenzetti, Contratos. Parteespecial, 2003. t. l. p. 515.
234 Y en talcaso debeser restituidoen dicha moneda, conf. CNCiv., Sala G, 2/8/89. Isis, sum. no
5320; idem,SalaC,31/10/89,Isis,sum. no5478,cit. porsalgado, Locación, comodatoydesalojo.2010,
p. 63. nota 63.
expresa prohibición contenida en la ley 23.928, ratificada en este sentido por la ley
25.561 y sus prórrogas. Si se hubiera pactado un precio escalonado, nosotrosconsi-
derábamosque sedebían restituir al valor del último mesde alquiler, en basea un
criterio de buena fe. El depósito en garantía no podía, salvo pacto en contrario, im-
putarse por el locatario al pago dearriendo. Es por ello y por no tratarse desumas Ií-
quidasquetraigan aparejada ejecución, no podían ni pueden ser compensadascon
los alquileres cuyo cobro se ejecute235.
La ley 23.091 prohibió también el pago devalor llave o equivalentes (inc. c). Se
denomina "valorllave"a lasumaqueel locatarioentrega paracompensarla mayor
cotización del inmueble derivada de alguna actividad agregada, ya sea por su pro-
pietario o su anterior inquilino236.En general, se presenta la hipótesis en los in-
muebles destinados a comercio o industria. Tal como enseña S a l g a d ~ "la ~ ~afec-
~,
tación del inmueblea ciertosdestinos provoca un hábito en la clientela quedifícil-
mente se pueda trasladar a otro inmueble". De allí que ese crédito inherente a la
ubicación de la unidad genere unvalor capazde producir una ganancia, queseco-
noce como "llave". El valor llave se utilizó también indebidamente durante la vi-
genciadelasleyesdeemergencialocativaparatransferircontratosprotegidosopa-
ra lograr el pagoanticipadodealquileres. Es por elloque, la ley la ley 23.091 prohi-
bió en los casos de inmuebles destinadosa vivienda el pago devalor llave o equiva-
lentes (art. 7", inc. c). La prohibición no alcanza entoncesa la locación de inmuebles
que no estén destinados a vivienda. La jurisprudencia ha afirmado, en forma opi-
nable, que el mero pago de una suma de dinero en concepto devalor llave no acre-
dita la conclusión de un contrato definitivo de locación si no se pactó el plazo ni el
preciode alquiler. En tal caso soloacreditaría un pre-contrato0 una tratativa preli-
minar sin fuerzavinculante, sin perjuicio de loseventualesderechosdequien pagó
el valor llave238.En caso de contravención a la prohibición establecida, el locatario
puede solicitar la restitución de lo pagado. En caso de ser necesario accionar judi-
cialmentepara obtener la restitución, lascostasseránsoportadas por el locador239.
Nosotrosconsideramosque habrá que ver el caso concreto. El pago de unasuma de
dineroen conceptode valor Ilave puede ya tratarsede un actode ejecución del con-
trato y por lotanto el precio seráel de plaza fijado judicialmente y el plazoel mini-
mo legal. En el caso de tratarse de un preliminar decontrato, dará derecho a exigir
235 BastaconverCNCiv.,SalaA, 14/6/97, "Alvarez,Juanc. Bercovich, Raúl M.", LL, 1997-791y

demás jurisprudencia cit. por Salgado, Locación, comodatoy desalojo, 2010, p. 63, nota 67.
236 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, ps. 60y 61.
237 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 61.
238 CNECC, Sala IV. 201488. nD8,sum.78, cit. porsalgado. Locación, comodatoydesalojo,2010,
p. 61, nota 62.
239 Véase másadelantecuandotratamosen particularel tema "valor llave".
DANIEL MOEREMANS
la conclusión del contrato definitivo. En el caso de tratarse de meras tratativas pre-

liminares, las partes pueden retirarse de las mismas, pero si lo hicieran intempesti-
vamente o en violación al principio de buena fe, responderán por los daños causa-
dos, siendo de aplicación lo establecido en los arts. 990 y 991 del CCCN.
2 - Art. 1 1 9 1 3 ~ ~ ~CCCN
del
Esteartículoestableció que: "Sieldestinoeshabitacional[lo cual esaplicableen

el caso de ser el destino mixto conforme lo dispuesto por el art. 1194 del CCCN] no
puede requerirse del locatario:
a) Elpago de alquileresanticipadosporperíodosmayoresa un mes.
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del im-
porte equivalentea un mesde alquilerporcada año delocación contratado.
C) Elpago de valorllaveo equivalente".
Es decir, el CCCN recibió la disposicióndel art. 7'de la ley 23.091 derogada, refe-
rentesa Iimitacionesen cuanto a la facultad de configuración del contrato de loca-
ción con destinoavivienda o mixto. Nada dijoen cambio respecto a la obligación de
restituir el depósito de garantía actualizado o en base al último valor escalonado
abonado por el locatario, en formaconsistentea lasubsistenciade la prohibición de
indexación o repotenciación de deudas. Tampoco recibió la mención de que el de-
pósitodebía hacerseen moneda decurso legal, tal como lo establecía el art. 4'de la
ley 23.091.
3 - Art. 2Ode l a ley 27.551
La N U e n su art. 2Osustituyó el art. 1196del CCCNporel siguiente: "Locación ha-

bitacional. Sieldestino es habitacional, no podrá requerirse dellocatario:
a) Elpago de alquileresanticipadosporperíodosmayoresa un mes.
b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del im-
porte equivalente alprimer mesde alquiler. Eldepósito de garantía será de-
vuelto mediante la entrega de una suma equivalente a l precio del último
mes de la locación, o la parteproporcionalen caso de haberseefectuado un
depósito inferiora un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo
enelmomentodela restitucióndelinmuebk. Enelcasodeexistiralguna deu-
daporserviciospúblicosdomiciliariosoexpensascorrespondientesalperío-
do contractualy que almomento de la entrega delinmueble no hubiesesi-
do facturada, puede acordarsesupago tomando alefecto los valoresdel úl-
timoservicio o expensasabonado, o bien ellocadorpuede retener una suma
240 Concordancias:arts. 1195.1133 y SS.,1208.

equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso,

una vezque el locatario abone las facturas remanentes, debe presentarlas
constanciasal locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas
retenidas.
C) Elpago de valorllaveo equivalentes, y
d) La firma depagaréso cualquierotro documento que no formepartedelcon-
trato original".
Comovemos, las modificaciones impactan en el inc. b) con relación al monto de
la garantía, alvalora restituir de losdepósitosy la oportunidad de hacerloy se ha in-
corporadoel inc. d), la proscripción delasuscripción de pagarésocualquierotrodo-
cumento que no forme parte del contrato original. En lo demás el artículo reitera
en gran medida lo establecido en la ley 23.091 (arts. 7"y 49, a cuyo comentario re-
mitimos.
1 - Depósito degarantía: monto del mismo

Valora restituiry oportunidad
En cuanto al monto del depósito de garantía, la norma prescribe que no se pue-

de exigir al locatario depósitos de garantías o exigencias a s i m i l a b l e ~ ~
por
~ ' canti-
dad mayordel importe equivalente al primer mesde alquiler. La modificaciónesfa-
vorable al locatario, pero desatiende los intereses del locador, ya que dicho monto
puede resultar insuficiente para garantizar no solo el pagodel precio locativo, sino
el cumplimiento de las restantes obligaciones del locatario. Además, no considera
que la garantía debería ser proporcional al riesgo asumido, lo que no ocurre en el
caso, puesaun cuandoel contratosecelebrara por mayor plazoque el mínimo legal
(tres años), el monto de la garantía sería similar, a pesar de que el riesgo se incre-
mentaría proporcionalmente.
En cuantoalvalora restituir, la NLA prescribeque losdepósitosdegarantíaserán
devueltos mediantela entregade una suma equivalenteal preciodel último mesde
la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito infe-
rioraun mesdealquiler. Estasolución, cuyafuenteesel art.4'dela ley23.091, lacon-
sideramos de toda justicia, ya que de otro modo se restituiría una suma totalmente
depreciada por la inflación. Prima en este sentido un principio de reciprocidad a la
prestacióndel locatario. Asícomoestedebe pagar un valor actualizado, asítambién
el locador debe restituir al valor del último mesdealauiler, con las deduccionesob-
viamente que correspondiera. Que se actualice al último valor pactado no implica
que el locatario pueda imputarlo al pago del último alquiler, yaquecomovimosno
se trata desumas líquidas y exigiblesa los efectos de la compensación.
DANIEL MOEREMANS
En lo relacionado a la oportunidad en que debe efectuarse la restitución, la nor-

ma,a losefectosdeevitardilacionespor partedel locador, prescribequeel reintegro
deberá hacerseefectivo en el momento de la restitución del inmueble. Se sobreen-
tiendequesetratadelcasoenqueno hayaobligacionespendientesdecumplimien-
to por parte del locatario. En caso de que hubiera deudas pendientesde pago rela-
cionadasconlasprestacionesaccesorias,enespecialdelasderivadasde la prestación
deserviciospúblicosoexpensas,disponeque,encasodeexistiralgunadeudaporser-
vicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientesal período contractual y
queal momento de la entregadel inmueble no hubiesesidofacturada, puedeacor-
darseun pagotomandoal efecto losvaloresdel úItimoserviciooexpensasabonado,
o bien el locadorpuederetenerunasuma equivalente adichosmontoscomogaran-
tía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas rema-
nentes, debe presentar las constanciasal locador, quien debería restituir de manera
inmediata lassumas retenidas.
La restitución inmediata noes procedentesiexisten otrasobligacionespendientes
decumplimientoy quedebenserliquidadasposteriormenteala fechadeentrega. Por
ejemplo, si nose hadadocumplimientoa laobligación de restituir lacosa en el mismo
estado en que la recibió, no se puede pretender la restitución del depósito de garan-
tía, hastatanto nosedécumplimientoa la referidaobligación,oel locadorliquidelos
gastos que deberá afrontar por el incumplimiento del locatario. En tal caso se podrá
compensar el monto del depósito de garantía con el resarcimiento por los incumpli-
mientos incurridos. Lo propio si lo incumplido es una prestación accesoria por semi-
ciosoexpensasquesí han sido facturadas pero no fueron abonadas por el locatario.
11 - Proscripciónde firmasde pagarés o cualquier otro documento

que no forme parte del contrato original
Otra modificación que introdujo la ley 27.551, en su art. 2', es la proscripción de

la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato
original.Acontrariosensuse permitequeengarantíasesuscriban pagarés, u otros
documentos, siemprey cuandoformen partedelcontratooriginaly noen forma in-
dependiente como títulosabstractos incausados. Con esto, creemos, se busca erra-
dicar la práctica de consignar un precio menor en el contrato de locación, consig-
nando el saldo mensual en sendos pagarés. De esta manera, si se iniciara ejecución
del pagaré habilitaría al locatarioplantearqueel pagaréopagarésse librólaron en
violación a lo dispuesto en el art. 1196 reformado del CCCN, que es una norma de
orden público de protección, con lo que podría generar cuestiones similares al pa-
garé de consumo. Además, podría el locatario solicitar que el juez previo al trasla-
do de lademanda, queoficiea la AFlP para losefectosdeque hubiera lugar242.Por
242 Envirtuddelart. 16dela ley 27.551.

otro lado, el art. 13 de la NLA trata del tema de las garantías, lo que veremosa con-
tinuación.
111 - Garantías
La ley 27.551, en elTítulo II, bajo la denominación de "Regulación complementa-

ria de las locaciones", en el art. 13 ~rescribió:"Garantía. En laslocacioneshabitacio-
nales, en e l caso de requerine una garantía, e l locatario debe proponerallocadoral
menosdosdelassiguientesgarantías: a) título depropiedadinmueble; b)avalban-
cario; c) seguro de caución; d) garantía de fianza o fiador solidario, o e) garantía
personaldellocatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingre-
sos o cualquier otro medio fehaciente. En caso deser másde un locatario, deben su-
mane los ingresos de cada uno de ellosa losefectosde este artículo.
El locadornopuede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco ve-
cese1valormensualde la locación, salvo quese trate delsupuesto previsto en elinc.
e), elquepuede elevarsedicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo talescon-
dicionesellocadordebeaceptarunadelasgarantíaspropuestasporellocatario. En
lossupuestosde losincs. b), c) y d), la reglamentación debe establecerlos requisitos
que deben cumplir laspenonas que otorguen estas garantías asícomo las caracte-
rísticasy condiciones de las mismas".
El artículo en cuestión es poco claro, técnicamente impreciso, e innecesario. Lite-
ralmente, pareciera partir de la premisa que las futuras partes en el contrato se han
puesto de acuerdodurante lastratativas~ontractuales~~~ sobre lascondicionesDar-
ticulares del contrato de locación, restando resolver el tema de las garantías reque-
ridas por el locador al locatario, para asegurar el cumplimiento de susobligaciones,
en especial la del pago del precio locativo y de las prestaciones accesorias. Entonces
en lugar de dejar librado el tema a la libertad contractual, teóricamente la LNA sale
en auxilio del locatario, a losefectosdefacilitar el accesoa la contrataciónformal lo-
cativa, imponiéndole ("debe") que ofrezca por lo menos un menú de dos opciones
para satisfacer estaexigencia. jQuidsi solo ofrece una?El locador podría considerar
fracasada lastratativas, sin que ello implique una negativa injustificada para la cele-
bración del contrato. jPerosi la ofrecida essuficiente?Sediráen tal casoque el loca-
dor aceptaría y que toda disquisiciónsobre la cuestión se tornaría abstracta. Segura-
menteserá así, peroentonces jen qué beneficia al locatario imponerle laobligación
de brindar el menú, si con el plato único puedeversesatisfechoel locador?
Luego la ley establece la carta completa de garantías posibles. La enumeración
parecierasertaxativa por el verbo "debe" establecidaen la norma. jProtegeello al
locatario? Creemos que no, que en todo caso se debió haber prescripto una enu-
meración meramente enunciativa, de manera tal deabrir otras posibilidades.
243 Art. 990y siguientes.

DANIEL MOEREMANS
Por otro lado, se enumeran como garantías algunas que no constituyen tales,
puesel obligado garantiza el cumplimiento desu obligación con todo su patrimo-
nio: a) título de propiedad inmueble: ¿basta la exhibición del título de una pro-
piedad para que el locatario garanticesu obligación?, loes necesariaquese entre-
gueel mismo, para, dealguna manera, asegurarqueel bien permaneceráen poder
del locatario? ¿El título debe ser de una propiedad propia o puede ser de una aje-
na? En general en la praxis inmobiliaria se pideque el garanteofiadorsea propie-
tario y que seobliguea mantener la propiedad en su patrimonio durante la vigen-
ciadel contratooporlo menosquenotifiquesicambia lasituación dominial, dema-
nera tal de permitir queel locador exija una nuevagarantía.Tambiénel títulopue-
de servir para acreditar solvencia del locatario, pero a nuestro entender el nudo tí-
tulo no es útil para garantizar el cumplimiento de la obligación. El mero título no
da cuenta necesariamentede la situación registra1del inmueble. Es decir, si el mis-
mo se encuentra hipotecado al momento del ofrecimiento, gravado, si se lo afectó
al régimen del bien de familia, si el locatario está en posesión del inmueble, si no
existen procesosdeprescripciónen trámite, etcétera; b) "garantía personal del lo-
catario quesedocumenta con recibo desueldo, certificado de ingresos ocualquier
otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los in-
gresosde cada uno de ellos". En rigor, la justificación de ingresos más que una ga-
rantía es un requisito inicial para acreditar que se podrá materialmente dar cum-
plimiento a las obligaciones, que tiene un flujo de fondossuficiente para cumplir.
Como dijimos, la garantía que tiende en rigor el locador es el patrimonio del loca-
tario, nosolo lajustificación de ingresos.Además,creemosqueesinsuficiente,pues
si el locador quiere tener un cuadro aproximado de situación patrimonial del loca-
tario sedebería evaluar las obligaciones ya asumidas, embargossi los tuviere y los
antecedentescrediticiosdel mismo. Por lodemás, la leydecidequeessuficienteque
se acredite que la garantía esequivalente o mayor acincoveceselvalor mensual de
la locación o hasta diezvecesen este supuesto, lo cual quizás resulteexorbitante.
Supongamos un alquiler de $15.000 mensuales. El locatario debería acreditar un
ingreso de $150.000(nodistinguiendo la norma si son brutoso netos), lo cual pue-
dedificultar el accesoa lavivienda; c) lagarantíadefianzaofiadorsolidario: lopri-
mero que se puntualiza esque se menciona dos posibilidades cuando en realidad
setratadeun género(1afianza)y unaespecie(fianzasolidaria), bastandoental sen-
tido hacer menciónalgénero(fianza). Porotra parte, siseconsideróútil mencionar
también las especies omitió referirse al fiador simple y al co-deudor principal pa-
gador.
La norma menciona que una opción posible esofrecer una fianza en susdistin-
tasespecies. Esdecir, se está ofreciendoque un tercero asumirá la calidad defiador.
Como se trata de un tercero, él deberá prestar su consentimiento para constituirse
en tal. En la práctica el locatario propone un fiador y acompaña con la propuesta, la
documentación que avala la solvencia del mismo. Si se acepta, el fiador suscribe el
contrato de locación como tal, incluyéndoseel contrato de fianza en una cláusula

del mismo.
Conforme a la NLA se deberá reglamentar los requisitos que deben cumplir las
personas que otorgue una fianza, así como las características y condiciones de las
mismas. Esto parece totalmente excesivo, salvo que se refiera a las empresas que
prestan en forma onerosa este servicio. Sin embargo, no vemos en este tema com-
prometido el orden público en ninguna de sus especies, por lo que condicionar la
posibilidad deconstituirse en fiadoroqueel locadoraceptea una persona a lo que
establezca la reglamentación parece nuevamente exorbitante y violatorio a la li-
bertadcontractualy puedellegarinclusoaserdiscriminatorioparalaspersonasque
queriendo ser fiadoras por una cuestión deamistad o solidaridad, no reúnan los re-
quisitos, característicasy condicionesque exija la reglamentación. La reglamenta-
ción parece razonable cuando se trata de avales bancarios o seguros de caución,
puesse trata deactividadesreguladas, pero noen el supuestode la fianza, salvo rei-
tero, quese traten defianzasonerosas, locual noestá especificadoen la norma. Por
lo demás, la norma parecieraque lossegurosdecauciónoavalesofianzaestarán Ii-
mitados al equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, lo cual puede
resultar insuficiente, por cuanto la garantía tiende a asegurar el cumplimiento de
lasobligacionesdel locatario, que noselimitan al pagodel preciodel alquiler, sino
también, por ejemplo, al pago de las prestaciones accesorias y a la restitución de la
cosa en el mismo estadoen que la recibió, salvo losdeterioros producidos por el uso
oeltranscursodeltiempo.Tampocoseconsideróelplazodelalocación,datonome-
nor porque el riesgo, como dijimos, se incrementa a medida que mayor sea el plazo
o inversamente.
En fin, consideramos que el tema de lasgarantías, es una cuestión queen princi-
pio debe ser librado a la libertad contractual y que en caso de los potenciales loca-
tariosvulnerableso hiper-vulnerables, debe ser misión de la seguridad social y del
Estado buscar mecanismos idóneosparafacilitarel accesoa unaviviendadigna, por- ~
ejemplo, a través de seguros de caución subvencionados u otorgados por organis-

mosdel propio estado, o garantizados por este, tal como lo menciona la propia ley
en el art. 19, incs. b) y c) delTítulo lll.
Lo más llamativo de la norma en análisis es que una vez presentado el menú de
lasdosopciones, el locador "debe" aceptar una de lasgarantías propuestas por el
potencial locatario, a pesar de que las ofrecidas no le sean satisfactorias. Ni siquie-
raseprevélaposibilidaddequeleexijaotrasopcionesdelmenú legal. Esdecir,seve
limitado su libertad contractual, puesa pesar de no estar, posiblemente, deacuer-
do con lasgarantías ofrecidas por el potencial locatario, el locador debería contra-
tar, en contradicción a lo establecido por el art. 958 del CCCN, lo cual nuevamente
loconsideramosexcesivoy en la práctica inútil. Ello por cuantoel locador podrá en
general noaceptar otrascuestionesy rechazar la ofertade locación, sin puntualizar
quesetratadeinsuficienciasdegarantías, con locual la norma podráser letra muer-
DANIEL MOEREMANS
ta. Cabedestacar que F r ~ s t a g l i ~ ~ ~ c o n s iquedeesta

dera norma no deriva una obli-
gación a contratar, sino lo que se pretende es facilitar a la contratación formal. Pe-
ro,~¡solo limita la libertad deconfiguración y nodeconclusión iquésentidotiene?
g) Expensas, impuestosy servicios
Las partes pueden acordar que el locatario soportará el pago de las expensas de
la unidad funcional locada. En tal casoestascomponen coniuntamentecon el recio
de la locación, el canon 1 0 c a t i v o ~según
~ ~ . enseña ~ a l ~ a dsetratadeunadeuda
o ~ ~ ~ ,
compleja integrada por varias prestaciones que no podrían ser saldadas si no se pa-
gan éstas; es decir, el pago no sería íntegro si solo se hubiera satisfecho el precio del
alquiler247.El autor antes citado señala que la ley 13.512 no efectúa una distinción
conceptual entre expensas ordinarias y extraordinarias. Las primeras comprenden
los gastos relativos a la utilización, mantenimiento y refacción de los elementos co-
munes, que no impliquen modificacioneso alteracionessustancialesde la naturale-
zadeellosyquetengan porobjetoasegurarel normal usoy gocedelacosacomúna
quienestienenderecho. Estosgastosseconsiderannecesariosparaaseguraralos ha-
bitantes el disfrute de la misma. Las expensas extraordinarias, en cambio, son siem-
pre necesarias, pero exceden el marco de la administración ordinaria y de la manu-
tención y reparación también ordinaria. Teniendo en cuenta los usos y costumbres
del mercadoy la pauta de la buena fe, se afirmaba que no pesa sobre el inquilino la
obligación de abonar las llamadasexpensas extraordinarias, sino en cabeza del lo-
~ador~~~.
En atención aque el pago de expensas integra el canon locativo, el locador goza
de la acción ejecutiva por el cobro de las mismas, como así también por el pago de
impuestosy servicios, cuando fueron pactadas a cargo del locatario249.
244 Sandra Frustagli. en entrevista deThompson Reuters, enYoutube

245 CNCiv., Sala L. 15/9/99, "Mielnik, Simon c. Buquete, Carlos L. y otros", JA, 2000-11-566;
CNECC, Sala 11,22/4/87, BJCNECC, no2, sum. 317, cit. por Salgado, Locación, comodato ydesalojo,
2010, p. 58. nota 51.
246 Salgado, Locación, comodatoydesalojo. 2010, ps. 58a 60.
247 CNECC, Sala 1,26/3/87, BJNECC, no2, sum. 315; idem, Sala 11,9/12/83, ED, 117-621; CNCiv.,
Sala H. 2311 1/90, "Schneider c. Suárez", Isis, sum. no 1265; DJ, 1995-2-925, cits. por Salgado, Loca-
ción, comodatoydesalojo, 2010, p. 58, nota 50.
248 CNCiv., Sala K,7/2/89, "Alesrequi,OscarElíasc. Eralnesej S.A. s/Consignación",Isis,sum. no
32, cit. porsalgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 59. nota 52.

249 CNCiv., Sala C, 2/3/00, "Belestzky, Carlos D. c. Cirilo, Jorge A.", LL, 2000-F-522; DJ, 2000-3-
1047; idem, Sala F, 29/5/97, "Kuperschmit, Samuel c. Sistema Informática Múltiple S.A. y otro", LL,
1997-E-869, idem, Sala K, 4/6/99, "Anticresis Once S.A. c. Cangallo Catering S.A.", LL, 2000-C-809;
DJ. 2000-2-628, cits. por Salgado, Locación, comodatoy desalojo, 2010. p. 59.
Se presume que las impensas, esdecir los pagosdeservicioseléctricos,sanitarios,

telefónicos, son a cargo del locatario, salvo que se hubiera pactado que sean a car-
go del locador. Los impuestosy contribucionesde mejorasquegravan el inmueble
podíanserobjetodeconveniodepartes, disponiendoqueel pago integreel precio
a carao del locatario o Dermanezcan adeudados Dor el locador. En el caso "Tiem-
si fueron asumidos por el locatario integran el canon locativoy su incumplimiento

habilitaal locadora resolver el contrato. "La jurisprudencia nacional escontesteen
que los importes que el locatario se ha obligado a abonar por impuestos, servicios,
expensascomunesyotros integran el precio de la locación, siempre queconsteen
el contrato quedeben ser pagados por aquel"251.También se ha afirmado que "si
no hay un contrato escrito o prueba fehacientequeacreditara el acuerdoverbal en
tal sentido, los impuestosy expensas son a cargo del locador"252.El pacto entre lo-
cador y locatario, respectodel pago deexpensas, impuestos, tasasy servicioses ino-
poniblefrente al acreedor, que siempre podrá demandar su cobro al titular domi-
nial. Setratade un casode asunción imperfectadedeuda,quesi bien loobligafren-
te a su co-contratante no lo libera frenteal acreedor253.
1 - Disposiciones del CCCNrespectoa las prestaciones de pago periódico

asumidas por el locatario (art. 1208)
El art. 1208del CCCN prescribedentrode lasobligacionesdel locatario la de pa-

garel canon locativo, esdecirtantoel preciocomotoda otra prestaciónde pago pe-
riódico asumida convencionalmente. En ambos casos para su cobro se concedevía
ejecutiva. Afalta de convención, tratándose de inmueble, su pago debe realizarse
por anticipadoen forma mensual.Conestadisposiciónseerradicóladudadeunsec-
tordeladoctrina sobresi el pago de expensasordinariasforma parte del precio lo-
cativo y goza de la posibilidad deaccionar ejecutivamente. El Código, receptando
el Proyectode 1998 en su art. 1139, considera que tanto el pago del precio locativo
cuanto el pago deotra prestación periódica asumida convencionalmente por el lo-
250
CAC Neuquén, Sala 11.7/8/08, LL. On Line.
251
Concita afallosdeCNCiv., Sala C,29/11189, "Koldobsky c. Espósito". BaseLexDoctor, sent.
52593; idem, Sala l. llllU90, "Pasqualini c. Benaglia", Base Lex Doctor, sent. 81757; idem, 18/9/95,
"Di Pasqua c. Rodríguez", BaseLexDoctor, sent.089024;CACC La Plata, Sala 1.318189, "Carlosc.An-
tonio Barillari S.A.", Base Lex Doctor, RSI-582-89 1; idem, 2/5/01. "Carrasco c. Alquisalet", Base Lex
Doctor, RSI-444-11.
252 CNCiv., Sala F, 14/10/97, "TecnetS.A. c. Paci, Julio C. y otros", LL, 1999-E-931; ED, 180-157,
cit. porsalgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 60. nota 61.
253 CNCiv., Sala K, 24111/06, "Blanco,Amelia Victoria c. Briscilo, Roberto Osvaldo", DJ, ejem-
plardel 11/4/07, p. 906, con nota de Lydia E. Calegari de Grosso, cit. por Salgado, Locación, como-
datoydesalojo. 2010. p. 59, nota 56.
DANIEL MOEREMANS
catario, integranel canondela locación. Deestaforma, lafaltadepagodetalescon-

ceptos, produce los mismos efectosque la ausencia de pago del alquiler, agregan-
do que la falta de pago, tanto del precio propiamente dicho, cuanto de las otras
prestaciones, habilita la vía ejecutiva (con independencia de que el locador hubie-
raabonadoono, porejemplo, lasexpensasordinarias), menciónquenoteníael Pro-
yecto de 1998, por considerárselopropio de loscódigos deforma.
2 - Disposicionesde la NLA (art. 8', que sustituye el art. 1209 del CCCN)
La NLA sustituyó el art. 1209 del CCCN, estableciendo que aclarando que: "Ello-
catario tiene a su cargo elpago de las cargasy contribucionesque se originen en el
destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo elpago de las que graven la co-
sa nilasexpensascomunesextraordinarias.Solopuede establecerseque esténa car-
go del locatario aquellas expensasque se vinculan con losservicios habituales, en-
tendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y perma-
nentesa disposición dellocatario, independientemente de que sean considerados
como expensas comunes ordinarias o extraordinarias". Es decir, la NLA puso a car-
godel locadorlaobligación del pago de los impuestosquegravan lacosa y en cuan-
to a lasexpensas, según nuestra interpretación, solo se puedeconvenir que estén a
cargodel locatario lasexpensascomunesordinarias,independientementedecómo
se las nomine sea por el administrador del consorcio o una asamblea de consorcis-
tas. Lasexpensas, como así también las cargas y contribuciones que se originen en
el destinoquesedéa la cosa locada, estarán a cargo del locatario. Sobreel tema me
remito a lo que mencionaremos másabajo.
5 9. EL PLAZO DE LA LOCACI6N
a) Generalidades
El locador se obliga a conferir al locatario el uso y goce de un inmueble durante
cierto tiempo (art. 1187, CCCN). La existenciade un plazo resolutorio, a cuyovenci-
miento concluye el contrato, es tipificante del contrato de locación, porque no se
conciben losvínculos a perpetuidad, que han sido censuradostanto por Vélez (no-
ta al art. 1505), cuanto por el CCCN, en tantoconspirarían contra la circulación de la
propiedad y la economía social. El plazo puedeser expreso o tácito. El Código dero-
gado estableció un plazo máximo de locación en materia inmobiliaria (10 años),
mientras que las leyes que se dictaron con posterioridad, establecieron plazos mí-
nimos, con la finalidad de proteger al locatario.
b) Elplazo máximo en el CC
El art. 1505 del CCprescribía que: "El contrato de locación no puede hacerse por
mayor tiempo que el de diez años. El quese hiciere por mayor tiempo quedará con-
cluido a los diez años". En la nota al artículoVélez enseña que: "En casi todos los có-
digosdela época se permiten losarrendamientos hastaggaños, o por determinadas
vidas. Los principios sociales de las monarquías europeas podían permitirlo, como
permitían la prohibición devender, cuandoel testadoroel contrato la imponían. Un
arrendamiento hacesiemprequelacosanosemejore,ycuandofuesedetreinta,cua-
renta o noventa años, sería sumamente embarazoso para la enajenación de las co-
sas, y para su división entre los distintos comuneros, que por sucesión viniesen a ser
propietariosde la cosa. Tanto por una razón deeconomía social, como por no impe-
dir la transferencia o enajenación de las cosas, o por no embarazar la división en las
herencias, hemosjuzgado que no debían permitirse los arrendamientos que pasen
dediezaños. Esdecir, el plazo superior a diez añosdesvalorizala cosa e impide la cir-
culación de los bienes". Por esta razón el Código Civil fijó un plazo máximo de diez
años.
Este límite resultaba de orden de modo que una locación celebrada
por un plazomayor,tienecomoefectolanulidadparcialdelacláusula,yaquelamis-
ma se entiende limitada a diez años. Se había discutido lavalidezde algunascláu-
sulasquetienden a evitar o eludir este límite, como la opción de prórroga oel dere-
cho de preferencia. Para responder la cuestión se usó como criterio, en general, si
violan o noestelímite máximoy la circulación de los bienes. Si esa fuera la intención:
inmovilizar un bien para desvalorizarlo, la cláusula era considerada ilícita. Es decir,
las partes no podían eludir este plazo máximo concediéndose una "opción a pró-
rroga" por un tiempo que totalice más de diez años255,o bien celebrando un con-
venio de prórroga por mayor plazo al mencionado256.Perovencido el contrato, las
partes pueden suscribir uno nuevo por otro plazo no mayor de diez años257.Si así
no lo hicieren, el locadorpodíacontinuarenel usodel inmueble, peroel locadorpo-
día pedir su devolución en cualquiertiempo (art. 1622, CC)258.
254 CNCiv..SalaA, 18/4/95,"Herschberg, Miguelc.Canal.MariaMercedes". LL, 1996-A-51;DJ,

1996-1-189.
255 Borda, G., Tratado de derecho civil argentino, 2" ed., 1969, t. 1; Rezzónico, Estudio de los
contratosen nuestro derecho civil, 3"ed.. 1969, t. 2, ps. 149 y 150, nota 2; Llambias-Alterini, Códi-
go Civilanotado. 1985, t. 111-B. p. 52, nota 3; Salvat, Tratadode derecho civilargentino. Contratos,
1946, t. l. no810, nota 15; Spota, lnstitucionesde derecho civil, 1979. t. IV. p. 688 y SS.Sin embargo,
la opción no estotalmente nula, sino simplementeen la medida en quesupera el plazomáximo.
256 Conf. Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 1991, p. 67y siguientes
257 Borda, C., Tratado de derechocivilargentino, Zaed., 1969. t. l. p. 476, nota 2; Rezzónico,
Estudio deloscontratosen nuestro derecho civil. 3"ed.. 1969, t. 2, p. 151, nota 2; Llambias -Alter¡-
ni, Código Civilanotado, 1985, t. 111-8, p. 152, nota 3; LópezdeZavalia. Teoría deloscontratos. Par-
teespecial, 1992.t. l. p. 109y siguientes.
258 CACCGPNecochea, 27/3/03. "LaSalle, Bernardoy otrosc.Guidi. Ricardo", elDial-AA 1889.
DANIEL MOEREMANS
La opción de prórroga259
La opción es un pacto mediante el cual una de las partes se obliga a celebrar un

contratofuturo,silaotrapartemanifiestasuvoluntaddeperfeccionarlo260.Lafuen-
te de la opción puedeser un contrato o una cláusula, queestablece una declaración
unilateral devoluntad del locador,quequedaobligadosin necesidad de dar un nue-
vo consentimiento, y la prórroga se produce por la sola declaración del beneficiario
de la opción. En el caso del contrato de locación, este, como vimos, está sometido a
un plazo extintivo o resolutorio, vencidoel cual, las partes pueden prorrogarlo o re-
novar el contrato, o pueden haber previsto una opción de prórroga. Dicha opción
puede haber sido pactada seaafav~rdeambaspartescontratantes~~', sea soloafa-
vor de una sola de ellas, normalmente el locatario262.La opción de prórroga puede
habersecelebradoconjuntamente con el contratooriginario, o bien durantesu eje-
cución. En virtud del mismo se prevé que, al vencimiento del plazo, una de ellas tie-
ne la facultad de renovarlo. El CCderogado
- y la ley 23.091 aunque mencionaban la
~
prórroga, no aludían a las opciones, lo que amerifaba una interpretación integra-

dora, aplicando losprincipiosgenerales. En el ámbitode la ley 23.091 seexigía lafor-
maescrita para lasmodificacionesoprórrogasulterioresdelcontrato, peronadade-
cía sobre el ejercicio de la opción, que no tenía forma reglada. En cuanto a la legiti-
mación, correspondeal beneficiario de la opción, que es normalmente el locatario.
El plazo de la prórroga se lo podía pactar por el mismo período que el contrato ori-
ginario, o bien por un período menor o por uno mayor. Sin embargo, en ningún ca-
so la suma de ambos períodos podía superar el plazo máximo establecido en el art.
1505 del CC263.Si lo hiciera, la opción estaba sujeta a una nulidad parcial, pues solo
seríaválida hasta el máximo permitido. Salvoesta limitación, la regulación concreta
del ejercicio del derecho de opción quedaba librada a la autonomía privada y su in-
terp~etaciónsujetaalosprincipiosgenerales,entreellosfundament~lmente~l prin-
cipio de la buena fe establecido en el art. 1198 del CCderogado. Así las partes, podí-
an prever que el ejercicio del derecho de opción debía realizarse en un plazo de ca-
260 Véase actual art. 996deI CCCN.

261 Porejemplo,opciónbilateralesaquellacláusulaqueestableceque"vencidoelplazofija-
do se pacta una opción de prórroga. conforme a las pautas que oportunamente se pactarán o d e
acuerdo al precio que se fijará de común acuerdo". Estas cláusulas, tal como lo señala Ramirez, El
juiciodedesalojo, 1988, p. 150y SS..sonsemillerosde pleitosy noobstana queel locador solicite la
devolucióndel inmueble,si noconsienteenel ejerciciode la opción. En igualsentido, SCMendoza,
Sala 1,24/9/62, LL,"DigestoJuridico",t. lV.vol.2, p.476,fallo n0643.
262 Conf. Salgado, Locación, comodatoy desalojo.2010, p. 69.
263 Conf. Salvat, Tratado de derecho civilargentino. Contratos, 1946, t. V. p. 364.
ducidad determinado, comoasítambién que debía estar revestidode unaformade-

terminada (v. gr., notificada por medio fehaciente), o que la simplecontinuación en
el inmueble,despuésdeconcluidoel plazooriginariamente pactado, significaráque
se hizo ejercicio de la opción, o que la declaración de voluntad se perfeccionaría al
ser recibida o conocida la misma, etcétera.
Los problemasseplanteaban cuando las partes, si bien habían pactado una cláu-
sula de opción de prórroga por un plazo determinado, no se han explicitado clara-
mente sobre las demás condiciones. Existía entonces la necesidad ineludible de in-
terpretar lasdeclaracionesdevoluntad.En principio, sedebe recurrir a una interpre-
tación integradora,aplicandoel derechodispositivo, para llenar laslagunasdejadas
por loscontratantes.
En materia de locaciones, no existían empero, a diferencia de otros sistemas ju-

r í d i c o ~normasespecíficassobre
~~, la opción de prórroga convencional, por lo que
la doctrina y jurisprudencia habían desarrollado, a partir de los principios genera-
lesen materia deactosjurídicos, ciertosprincipios, como losquea continuación se-
1. Cuando se trata de una opción unilateral a favor del locatario, no se re-

quiere naturalmente, el consentimiento del locador, a fin de hacer efectiva
aquella266.
2. El ejercicio de la opción debe realizarse por algún medio que exteriorice po-
sitivamente la voluntad de hacer usode la m e n c i ~ n a d a f a c u l t a dEn
~ ~prin-
~.
cipio, no basta la simple permanenciaen el inmueble locado, oel pago de los
arriendosposterioresalvencimientodel plazooriginariamentepactado. Ello,
264 Comoporejemplo.enAlemania,en losarts.464ay concs.delBGB,véaseLarenz, Lehrbuch

desrichuldrechts, 1986,11/1, p. 264y SS.,y en el actual CCCN.
265 Véase al respecto la jurisprudencia mencionada por Salgado, Locación, comodatoydesa-
lojo, 2010, p. 68y siguientes.
266 Talcomo losostuvola jurisprudencia: "Al haber quedadofijadasen laestipulación lascon-
dicionesesencialesparaquela opcióndeprórroga puedaf~ncionar~el locadorestádandoanticipa-

damente su consentimiento expreso en el sentido de que, aceptadas por el inquilino dichas condi-
ciones. la locación quede prorrogada, sin que lesea dado, a quien lasofertara en firme. retractarse
despuésdeformulada la aceptación o pretender exigencias mayores"(CNPaz. Sala 1,7/U69, LL, 135-
395). Sin embargo, es posible queel ejerciciodel derecho de opción se encuentresujeto a una con-
diciónsuspensiva, en cuyocasodebecumpline previamenteel hecho previsto. Ental sentido, CACC
Rosario, Sala 111,4/9/79, "Bartolacci. Luis c. Zuchetto, Benito". RepLL. XL, J-Z, p. 1564, sum. 26.
267 "Se debe pretender de quien quiere hacervaler un derecho opcional. como la perdura-
ción de la locación más allá del plazo pactado, una manifestación devoluntad inequívoca, sin que
con ello se esté tratando de exigir el cumplimiento de solemnidades o formalidades que la ley no
pres~ribe"(CACC2~ La Plata, Sala II, 11/7/69, LL. 138-988).
DANIEL MOEREMANS
porque como se ha sostenido: "En un sistema como el nuestro (art. 1622, CC)
el hecho dequeel locatario permanezca en el uso de la cosa solo implica con-
tinuación, por una suertede inerciac~ntractual"~~~, mas no necesariamente
el ejerciciodel d e r e c h o d e ~ p c i ó nFuerade
~ ~ ~ . las limitacionesantesenuncia-
das, no se requiere para hacer uso del derecho de opción algún medio exte-
riorizantefehaciente, como por ejemplo, cartadocumento, telegrama, etcé-
tera270.
3. El ejerciciodel derechodeopción debeejercerseantesoconcomitantemen-
tea1 vencimiento del contrato27', si no se hubiese fijado contractualmente
un plazo paratal fin. El ejercicio posterior noesválido, rigiéndoselarelación
en tal caso por los principios del art. 1622 del CCsi el locatario continuaba
ocupandoel inmueble272.
4. Se que la declaración del locatario es recepticia. Nosotros consi-
derábamosque, según el principiosentadoen el art. 1154del CClavoluntad
se perfeccionaba en el momento en que se expide la declaración, es decir,
cuandoel locatario laenvíaal locador274.Actualmente ladeclaración esefec-
tivamente recepticia.
268 LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte especial, 1992, t. l. p. 116

269 Ensentidoconcordante, CNPaz, Sala 1.415169, LL, 137-813, cuando sostuvoque: "Pactado
un plazodeopción paracontinuarla locaciónysu notificaciónenformafehacienteal locador, laso-
la ocupación del bien despuésdevencido el términooriginal del contrato no implica acogimiento
a la prórrogaacordada,cuando lavoluntaddel inquilinoentalsentidonose ha manifestadoentér-
minos positivos".
270 En contra, Salgado, Locación, comodato y desalojo, 2010. p. 70. Nosotros consideramos
quedeconformidadalart.974del CC,lavoluntadpuedemanifestarsedecualquiermanera,sinper-
juicio de las dificultades probatorias que puedan surgir. Conf. López deZavalía, Teoría de loscon-
tratos. Parteespecial, 1992, t. l. p. 117; CACC2"La Plata. Sala 11,11/7169, LL, 138-988.
271 Conf. CNECC, Sala 111.18/9/79, "Mayola y Cia. S.R.L. c. Pallito, Carmeloy otros", RepLL,XX-
XIX, J-2. p. 1342, sum. 33, cuando sostuvo que: "No cabe añadir otros requisitosa los previstospor
laspartesparatenerporejercida la respeciiva opcióndeprórroga. Enelcaso, el locatariodebía úni-
camente hacersuvoluntad deacogersea un nuevo plazo de cinco años ...".
272 Conf. Ramirez, Eljuicio de desalojo, 1988, p. 151
273 Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 70.
274 Nuestros tribunales han sostenido en un criterio "ecléciico" que: "Siendo el derecho de
opción underechosubjetivo potestativosecundario porqueaciúa sobrela relaciónjuridica y, en el
caso,tieneporfinalidad mantenerlaalvencimientodesuplazo,ycomportandosuejerciciounade-
claración devoluntad recepticia es indudableque dicha manifestación o declaración devoluntad
debedirigirse, enel tiempoconvenido, al lugarseñaladoenel contrato.Conformea las normasre-
lativasa la oferta y a la aceptaciónde la oferta, a lasqueesdable recurriren ausenciadelegislación
expresa sobreestetipodedeclaracióndevoluntad, y en razóndequeoferta yaceptación son igual-
5. Elejerciciodelaopciónsoloimplicaqueelcontratonoseextinguiráenel pla-
zo originariamente previsto, o cuando el locador lo requiera, sino en el pla-
zofijadoen laopción. Esdecir, noera necesario un nuevoacuerdodevolun-
tad sobre el precio o las demás cláusulas del contrato, que continuaban vi-
gente, al igual quelasgarantías realeso personales (con lasIimitacionesque
emergían del art. 1582 bisdel CC), que se hubieran otorgado para asegurar
elcumplimiento. Demaneraqueel ejerciciodelderechodeopción teníaefec-
tosretroactivos, esdecir, comosi ab initioel contrato se hubiesecelebrado por
el plazo originario másel fijadoen la opción.
6. El hechoquesefijeigualmenteunnuevopreciolocativoenelderechodeop-
ción, no implicaba Que se deba celebrar un nuevo contrato, pueses perfec-
tamenteválida la estipulación contractual de prorrogar el mismo mediante
aumentossucesivos en el alquiler275.
La jurisprudencia tuvo oportunidad de expedirsesobre el tema i n re "Rossi, Ge-

rardo A. c. Chorne I s a a ~ " ~ ~ ~ . Aactor
l I í e ldemandaba por consignación asu locador,
afirmandoque habiendo hecho uso de la opción unilateral de prórroga prevista en
el contrato, el precio a pagar a partir del plazo fijadoen la opción debíaser el quese
abonaba al vencer el plazo determinado originariamente. El demandado seopuso
a la acción, afirmando queen realidad se había pactado una opción bilateral y re-
convino por fijación de precio del arriendo. El juez de primera instancia hizo lugar
a la demanda y rechazó la reconvención.Lo propio hizo IaCámarasosteniendoque,
tratándosede una opción unilateral de prórroga de locación, no era necesario que
el locador prestara nuevamente su consentimiento. Requisito para la validez de la
opción era que el locatario manifestara su voluntad en tal sentido. También sostu-
vo que, interpretándose la cláusula de opción conforme a la regla de la buena fe,
surgía que, seconvino prorrogar el contratooriginarioy nocelebrar uno nuevo. Es
decir, en el caso se pactó una opción de prórroga a favor del locatario. En el proceso
quese reseña, la jurisprudencia había aplicadocorrectamentealgunosde los prin-
cipiosque hemos mencionado más arriba. En efecto, afirmóqueel ejercicio del de-
recho de opción no se encuentra sujeto a ninguna formalidad especial. Basta para
ello la simpleexteriorización de la voluntad, sino se hubieseestablecido en el con-
mente declaraciones unilaterales recepticiasque cuando se leven a cabo entre ausentes, se perfec-
cionan con su emisión o recepción, 'la declaración devoluntad unilateral produce sus efectosdes-
de que se envía' (arg. art. 1154, CC), aunque pueda retractarse antes de que la declaración fuera
aceptada oconocida porsu destinatario" (RepLL.XXXVIII, t. II, p. 1282)
275 Conf. CNPaz, Sala 1,7/U69, LL, 135-394.

276 Moeremans, Elplazoen laslocacionesurbanasyopciónde prórroga. LL. 1993-D-271
DANIEL MOEREMANS
trato una forma particular. El efecto retroactivo del ejercicio de la facultad, es decir,
cuando el locatario hace uso de la opción se considera como si el contrato ab initio
tuviese el plazo fijado en el contrato más el establecido en la opción. Esto último,
siemprey cuandolas partes no hubiesen pactadoalgodiferente en el contrato.Tam-
bién trasluce que en caso de duda sobre si las partes quisieron otorgarle efecto re-
troactivo o celebrar un nuevo contrato, debe estarse a lo primero atento, a "la Iógi-
ca razón negocial" y al principio de buena fe, que debe reinar en los negocios.
El CCCN reguló como una especie de contrato preliminar, el contrato de opción
en el art. 996. Allí se estableció que: "El contrato que contiene una opción de con-
cluir un contrato definitivo, otorga a l beneficiario e l derecho irrevocable de acep-
tarlo. Puedesergratuito uoneroso, ydebe observarla forma requerida para elcon-
trato definitivo. No es transmisible a un tercero, excepto que asíse lo estipule". Al
respecto tenemos entonces que al deber celebrarse por escrito el contrato de loca-
ción, el deopción también deberá cumplir esta formalidad sise celebra porsepara-
do, oquesea incluidoen el contratode locación, si seconfiguracomo unacláusula
del mismo. En lo demás, serán de aplicación los principios antes mencionados, in-
cluyendo el hechodeque los plazos máximosestablecidosen el C C C N ~ quevere- ~~,
mos no pueden eludirse a través de un pacto de opción, que autorice al locatario a
continuar en el uso o goce del inmueble por un plazo superior al permitido legal-
mente.
CJ Elplazo máximo en el CCCN
Durante lavigencia del CCderogado seconsideró inconsistentey exiguoel pla-

zo máximo establecido. Inconsistente por cuanto en materia de comodato y usu-
fructo no existía tal limitación temporal. Exiguo, porque se considerabaque debía
tenerse presente que en la contratación empresaria actual es, en algunas circuns-
tancias, necesarioyIícitotenercontratosdelocación por plazosmayores. Si una em-
presa alquila un inmueble y realiza inversionesen el mismo, o desempeña una acti-
vidad contratando empleados y asumiendo costos y riesgos, es indudable que ne-
cesita de un plazo para amortizar la inversión. En estesupuesto, entendíamos que
la cláusula no era ilícita,. ~orauetiene
. . una causa distinta: no setrata de la inmovili-
zación del bien, sino desu uso productivo. ES porelloquelaj~risprudencia~~~ había
declarado en algún caso, la inconstitucionalidad del plazo máximo establecido en
el art. 1505 del CC, con lossiguientesargumentos: "Es menestertener presenteque
277 Art. 1197 del CCCN

278 CNCiv., Sala C. 15/9/04, "Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera Internacional Hotel Deve-
lopment S.A.",VA, ejemplar del4/5/05; Lexis, On Line, n035000537, con cita enel fallodoctrina de
la CVN-Fallos, 31 1:2478;310:933, entre otros, cit. por López Mesa, Código Civilyleyescomplemen-
tarias.2007, t. III, p. 160y 161.
la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido reiteradamente que esele-

mental en nuestra organización constitucional, la atribución que tienen y el deber
en que se hallan los tribunales de justicia, de examinar las leyes en los casosconcre-
tos que se traen a su decisión, comparándolas con el texto de la constitución para
averiguar si guardan o noconformidad con esta y abstenersedeaplicarlas, si lasen-
cuentran en oposición con ella. Por lo demás, tampoco debesoslayarseque por en-
cima de lo que las leyes parecen decir literalmente, es propiode la laborjudicial in-
dagarloqueellasexpresanjuridicamente,tareaquerequierelaconexiónconel res-
tode la legislación queintegrael ordenamientogeneral, de mododeobtenersu ar-
monización y concordancia entre sí y especialmente con los principios y garantías
de la ley fundamental. A partir de estas premisas, cabe concluir forzosamente que
atento a lascircunstanciasexcepcionalesdel caso que seanaliza, la aplicación lisa y
llana del límitetemporal que prevéel art. 1505del CC, importaría imponer un Iími-
te irrazonable al derecho de trabajar y de ejercer industria lícita (art. 28, CM, por
cuanto en la especie, losantecedentesde hecho anteriormente reseñados, noque-
dan subsumidosen aquel que contemplóel legislador en un contextodedesarrollo
jurídico que difieresustancialmentede la realidad actual. La utilidad quesignifica
la empresa proyectada el casolasgarantíasque
consagra el art. 14 de la CN, con el previsible incremento de la oferta de empleo y
fuentede riqueza quetraerá aparejada, que tanta falta hacea la república en estos
tiemposdecrisis-, debe prevalecer por sobre el plazo máximo previsto por la ley,
pues si el art. 1505 del CC, en su significación histórica, se justifica por razones de
bien común, haquedadodemostradoen estacausa, quenose procuraeludir delas
razones que dan sustento a los postuladosen que se asienta la restricción temporal
que aquel dispone. Más aún, si al Poder Judicial le ha sido encomendado preservar
la supremacía constitucional en los casos concretos que se sometan a su conoci-
miento, no puede hacer prevalecerlaaplicación delanorma infraconstitucional por
sobre las garantías constitucionales cuando advierte que, como ocurre en la espe-
cie, las normas reglamentarias provocan una limitación irrazonable de aquellos
(art. 28, CM".
El CCCNenelart. 1197 receptó lasobservacionesquehabíanformuladotanto la
doctrina yjurisprudencia y amplióel plazo máximoen las locaciones inmobiliarias.
En efecto el art. 1197 del CCCN prescribe: "Plazo máximo. El tiempo de la locación,
cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte añospara el destino habita-
cionalycincuenta añospara otrosdestinos. Elcontrato esrenovable expresamente
por un lapso que no exceda de los máximosprevistos contados desde su inicio ".
Esdecir, el CCCN, siguiendoel art. 1129del Proyectode 1998, establece un plazo
máximode20años para el destino habitacional y de hasta Soaños paraotrosdesti-
nos, sin posibilidad deampliar el plazo máximofijado atravésde renovacionesode
otorgamientodel derecho de opción acontinuar la locación, porcuanto seestable-
ce quesi bien es renovable expresamente el plazo, este no debe exceder computa-
DANIEL MOEREMANS
dodesdeel inicio el plazo máximo fijado. En casode pactarse un plazo mayoral es-
tablecido, la cláusula resultará parcialmente nula, tal como lo había sostenido con
anterioridad lajurisprudencia. Cabedestacarqueel contratodecomodatooel usu-
fructo no establecen un plazo máximo, y en el caso de derecho de superficieel mis-
mo dependerá de la finalidad que justificó la constitución del derecho no pudien-
do exceder el plazo de70 años279,por lo que en ese sentido la inconsistencia apun-
tada más arriba, sigueexistiendo.
dJ Plazo mínimo
1 - Antecedentes
El Código Civil derogado no establecía plazos mínimos para la locación. Sin em-
bargo, el legislador consideró convenienteasegurar a los inquilinos un plazo míni-
mo, tratándose de inmuebles para vivienda, industria o explotación agropecuaria.
Esta finalidad fueexteriorizada por la ley 11.156, que modificó el art. 1507 del CC.
Dicho artículo prescribía: "En la locación decasas, departamentoso piezasdestina-
das a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que
estipuleun plazomayordedosaños,seentenderáqueel locatariotieneopción pa-
ra considerarlo realizado por lostérminosqueacontinuación seestablecen, a pesar
de cualquier declaración o convenioque lo limite, sin quedurante losmismos pue-
dan alterarse los precios ni las condicionesdel arriendo. Estos términos serán: para
las casas, piezasy departamentos destinados al comercio o industria, dos años; pa-
ra los destinadosa habitación, un año y medio. Tratándose de casas y piezas amue-
bladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere
fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el
tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal quese establece en el primer apartado deeste artícu-
loafavor del locatario, cesará por lassiguientescausas: "7. Faltadepagodedospe-
ríodosconsecutivosdealauiler. 2.Usodeshonestodelacasaarrendadaocontrario
a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a
prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores,
declarados por sentencia judicial. 3. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hu-
bieresidoprohibidoporel locador. 4. Ejecuciónde obrasdestinadasa aumentar la
capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos
un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa. Si
producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario de-
berá al inquilinodesalojado una indemnización equivalentealvalordelosalquile-
res por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incs. lo y
279 Véase art. 21 17 del CCCN.

2", el locatario tendrá diez días para el desalojo; en loscasos de los incs. 3" y 4", este
plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días. Estos términos serán contados desde
aquel en quese leintimeel desahucio por el juezcompetenteparaconocerdelade-
manda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incs.
l o y3",fueresublocador, lossubinquilinostendrán un plazodenoventadíasparael
desalojo, contados del mismo modo".
Asu turno, los plazosfijados por la referida ley fueron modificadosen cuantoa
laslocaci~nesurbanas~~~, por la ley23.091. Lópe~deZavalía~~~enseñabaqueel art.
1507 del CCderogado seaplicaba inmodificado, cuando no fuera el caso de los pla-
zosmínimosestablecidosporlaley23.091. Cuandoseaplicaesta ley, nada tieneque
hacer el art. 1507 del CC. Este último texto se aplicaría cuando concurrieran los si-
guientes requisitos: a) que no sea unodeloscasosde plazosmínimosestablecidos
en la ley delocaciones urbanas; b) quesetratede locacionesdecasas, departamen-
tos o piezas. No abarca terrenos no edificados, pero sí los que son accesorios de ca-
sa, como los jardines, que quedan involucrados en el todo; c) que tales inmuebles
no estén amueblados, pues si están amueblados, no se aplicaban los plazos míni-
mos,sinolosquelaspartesconvengan; d)quelalocacióndeesosinmueblesseacon
destinoa habitación,comercio, industria. Lajurisprudencia habíasostenidoen igual
sentido que: "Se consideran excluidas del plazo mínimo legal determinado por el
art. 1507del CCa laslocacionescontratadas'confinesdeturismo'deviviendasamo-
b l a d a ~ " ~e)queno
~ ~ ; hubierecontratoescritooverbalqueestablezcaun plazoma-
yordedosañosoel minimoque parael casocorresponda; f)en loscasosen quesea
aplicableel art. 1508del CCderogado. Estearticulo prescribía que "cuandoel arren-
damiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario pa-
ra llenar el contrato".Asíse hasostenidoque la locaciónde un local decomercio con
fines temporarios, determinados y expresos en el contrato, no vulneraba los plazos
mínimos legales, considerándose el caso como una excepción a la regla consagrada
por la ley 23.091, dentro de la perspectiva del art. 1508del CC283.Estos plazos no se
aplican lasrenovacionesoprórrogas284.El beneficiodel plazo mínimo cesaen losca-
280 Sobreeltema si losplazosdelart. 1507del CCfueronderogadososolosonaplicablesa los

casos no previstos por la ley de locacionesurbanas.Véase López Mesa, Código Civily leyescomple-
mentarias, 2007, t. III. p. 111y siguientes.
281 LópezdeZavalía, Teoría de loscontratos. Parte especial, 1992. t. III, p. 111 y siguientes.
283
CACCMardel Plata, Sala II, 22/10/87. "PamarS.A.", elDial-W7AB8.
284 Ensentidoconcordantese ha sostenidoque:"Elart. 1507 del CCqueestablecela garantía
de la duración mínima de los contratos, solo opera cuando se trata de contrato único o de primer
contrato. noasícuando seestá frente a sucesivas relacionesjurídicasde idénticotipoentre locador
DANIEL MOEREMANS
sosmencionados por el art. 1507 del CCaclarando queen el caso del inc. 4" noes ne-
cesarioqueel locador-propietarioejecutelasobras,sinoquebastalaafirmacióndel
locador que las ejecutará, de manera tal que si no cumpliera "deberá al inquilino
desalojado una indemnización equivalenteal valor de losalquileres por el tiempo
de ocupación que ha sido privado". En cuanto a los plazos de restitución López de
Z a ~ a l í consideraba,
a~~~ en opinión que compartimos, que cuando la locación es a
término fijo la restitución debía hacersede inmediato, en cuanto lo pida el locador
(art. 1622,CC).Siel locatariosedemorabaenrestituirdebíaindemnizardañosyper-
juicios. En estesentidolajurispr~dencia~~~ habíasostenidoque: "El art. 1509del CC,
reformadoen esteaspecto por la ley 11.156, rigecuando setrata de locacionescon-
certadas sin plazo fijo de duración, en la que se aplican los términos previstosen el
art. 1507del CC; no rigeen loscasosenque el término de la locaciónfuefijadocon-
tractualmente". Cuando se trataba de locaciones sin término fijo, el CCconcedía
plazos suplementarios. El art. 1610, inc. 2" prescribía que si fuera casa, departa-
m e n t o pieza,
~ establecimiento comercial o industrial, predio0 predio rústico, des-
puésde tres meses contados del mismo modo, salvo que se tratasede lossupuestos
en querigeelart. 1509del CCqueesexcepcional.Dejadeaplicarseigualmentecuan-
do se trata de los casos previstos en los incs. 4" (mencionados normalmente como
inc. 39 y 5" (referido como inc. 4") del art. 1610. En cuanto al art. 1509 del CCpres-
cribía que: "En los arrendamientos de casas, piezas o departamentos, el locatario
que, por haber vencido el plazo legal que reconocea su favor el art. 1507, fuesede-
mandado por desalojo u acreditare haber pagado el alquiler correspondiente al
mesanterior, tendrá 90días para el desalojo, contadosdesdeaquel quese intimeel
desahucio por el juez competente para conocer en la demanda". En este caso, tra-
tándosealquileresatérminofijoy habiendo pagadoel inquilinoelalquiler del mes
inmediato anterior, goza de un plazo de gracia de 90 días para desalojar. No resul-
y locatario (CACC laBahiaBlanca, 3011 109,ED, 89-491,cit. porSalgado, Locación, comodatoyde-

salojo, 2010, p. 68).Salgadoafirma que: "Es reiterado el criteriojurisprudencial respeciode la efi-
cacia del plazo legal minimo en relación con el primercontrato y no con sus continuacioneso pró-
rrogas". El plazo legal mínimo previsto en el art. 1507 del CC. Rige respeciode la relación inicial y
noafecta a las prórrogasconvenidaspor un lapso menor,criterioquecuadra mantenerluegode la
ley23.091,desdeque la finalidad de la misma noesotra queotorgar un periodo minimodedisfru-
te adecuadoa las necesidadesdel destinode que se trate, finalidad que no cambia solo por el he-
cho de que el legislador considere razonable un plazo mayor de dos años con relación al anterior
de un año y medio" (Locación, comodatoy desalojo. 2010, p. 69,con cita de abundante jurispru-
dencia en nota 82).
285 LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte especial. 1992,t. III, p. 124y siguientes.
286 CACCSan Isidro,Sala1,30/3/04,"Garcia,Angélicac. Mottura,TomásHéctor",elDial-Al295,
cit. por López Mesa, Código Civilyleyescomplementarias,2007,t. III, p. 165.
ta admisible, en cambio, el plazode90díasparadesalojarenel supuestodefalta de

pago de los alquileres287.En lossupuestosde contratos sin término fijo, si continúa
en el uso del inmueble y no pagó el arriendo rige el plazo del art. 1610, inc. 2", que
esdetres mesesdesde la intimación. Si lo pagó rigeel plazo del art. 1509 del CCdes-
de que se intimejudicialmente el desalojo. En el caso del art. 1507 del CClos plazos
degraciaparaeldesalojosondelOdíasenloscasosdelosincs. l o y2", pudiendoam-
pliarse a 40 días en los casos de los incs. 3" y 4", todos ellos contados desde que se le
intimeel desahucio porjuezcompetente paraconocer delademanda. Cuandofue-
reelcasodelosincs. l o y3", y el locatariodemandadofueresub-locadortendrán los
subinquilinos un plazo de 90 días para el desalojo, contados del mismo modo.
En materia de locaciones urbanas, la ley 23.091 en su art. 2Oestablecía: "Para los
contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo
de las locacionescon destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho
plazo mínimo será de3 años para los restante~destinos[~~~1. L~sc~ntratosquesece-
lebrenportérminosmenoresseránconsideradoscomoformuladosporlosplazosmí-
nimos precedentemente fijados". La j u r i s p r ~ d e n c i ahabía
~ ~ ~ recalcado que: el pla-
zo mínimo legal del contrato de locación asegura al inquilino su permanencia en la
cosa locada y a la vez tiene como fin impedir la especulación permanente en el me-
dio inmobiliario. Se trata en definitiva de proteger al locatario -quien es la parte
másdébildelarelación-afindequeestepuedapermanecerhastaterminadoelpla-
zomínimo Estosplazossoloseaplicanparala primera relación locativa, mas
no en el caso de prórroga de una relación locativa preexistente o decontrato sucesi-
~ 0 ~ Así~la'jurisprudencia
. ha afirmado que el plazo establecido por el art. 2Ode la
287 SCBA, 5/4/88, "Alsina. Juan Joséc. Rodríguez, Graciela". elDial-WZFBC, cit. por López Me-
sa, Código Civily leyescomplementarias. 2007, t. III, p. 165.

288 Véase CNCiv., Sala F. 3/12/08. "Kuschniroff, Víctor H. c. Mandelbaum, Slama W.", LexisNexis.
289 CNCiv., Sala K, 13/4/10, "Van Ditman, Eva c. Espósito, Jorge A,", LexisNexis
290 Flah -Smayevsky,Alquileres. Ley23.091delocacionesurbanas, 1979, p. 20; Clavell Borrás,
Elcontrato de locaciónurbana enelcódigo Civil, 1978, p. 146y siguientes.
291 Riccio, Locacionesurbanas.Ley23.091.1986, p. 21. Este principioseaplica aunque la pró-
rroga establezca un nuevo precio locativo, pues "no basta el mero aumento del alquiler para que
suponga la existencia de novación, que implica la transformación de una obligación en otra (art.
801, CC)"(CNECC,SalaV, 13111/74."OlcesedeCosentino, Elena R.c.Cosimano.Cayetano", LL. 1975-
8-242. La Suprema Corte de Justicia deTucumán, in re "Fajre, Fernando c. Roberto Guerrero z/De-
salojo", sostuvoque la ley no resolvióexpresamenteel problema, por ello la respuesta debe bus-
carseteleológicamente."La finalidadeconómica social esasegurarallocatario, quesesuponeesel
contratante débil, un tiempo mínimo adecuado para el uso y goce
-
~
de la cosa alquilada, aun cuan-
do se hubiera pactado un plazo menor o no se hubiera fijado plazo alguno. Es en función a esa fi-
nalidadque la ley establece plazos mínimos (...) De loconsiderado resulta quedebecasarse la sen-
tencia y sentarcomodoctrinaqueel plazo locativo mínimolegal seaplica solo unavezcon relación
DANIEL MOEREMANS
ley 23.091 secomputa desde el comienzo de la locación, de manera que rige una so-
lavez y no respecto decada renovación o prórroga convencional del contrato origi-
n a r ¡ ~Se ~ preguntaba
~~. la doctrina si los plazos mínimosson imperativos para am-
basparteso hansidoestablecidosafavordel locatario. Enel régimende laley 11.1 56
la cuestión no planteaba dudas, pues el art. 1507 del CCprecisaba que el beneficio
del plazo legal seestablecía a favor del locatario. En cambio, en la redacción del art.
2"de la ley 23.091 pareciera surgir que el plazo es imperativo para ambas partes, ya
que los contratos celebrados por términos menores "serán considerados como for-
mulados por los plazos mínimos precedentemente fijados". Por este motivo, algu-
n o s a u t ~ r e s ~ ~ ~ o p i nqueel
a b a nplazo se impone aambascontratantes. Esta opinión
no severía afectada por la facultad del locatariode rescindir el contrato anticipada-
mente,establecidaenelart.8°delaley23.091, puesdejandodeladoel hechodeque
dicha facultad se establecía a favor solo del locatario destinado a vivienda y del he-
chodeque habría por lo menosseismesesdeinvocabilidadparaambaspartes,el lo-
catario puede rescindir pero indemnizando al locador294.Según otra opinión295,
que compartíamos, los plazos mínimos estaban instituidos a favor del locatario,
atentoa la finalidad tuitivadela ley. "Estostérminosmínimos han sidodispuestosen
beneficiodel locatario para propender a su estabilidad habitacional y comercial, in-
dustrial y deotra~actividades"~~~. Además, esta opinión síseveía apoyada en lafa-
al primer contrato y noa las prórrogas convencionales, no a los contratossucesivos". En igual sen-
tido, enCACDL laNom, "Naufe Hnos. Soc. Col. c. Lun-Vel (Hoteles5.R.L.) s/Desalojo", del 27/12/88,
conf. Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 63 y SS.,conabundantejurisprudencia.
292 CACCZaLa Plata,Sala 111,26/3/91. "Auge de D'Ovidio, Rosa Antonia c. Mobilio, MarioCe-
lestevicente"; CACC la La Plata, Sala 111,28/5/96, "Falcone. Donato José c. Retamozo, Yolanda Re-
neey otros". Juba, sum. B350907, cits. por López Mesa, Código Civilyleyescomplementarias, 2007.
t. III, p. 571. Encontra. CACC laLaPlata, Sala 111,22/9/94, "DamjankovdeSimic,Veronay otrosc. Rey,
MartinianoAntonioy/uocupantes".Juba, sum. B151312,dondesostuvoque la ley 23.091 contem-
pla en unode losaspeciosdela protección-la forma-. Nosolo al contratooriginal, sino también
asusprórrogas, y el sentidotuitivo alcanza. enel establecimiento del plazo minimoralcontrato no
documentado, perosien ejecución.
293 Rinessi, Derecho de laslocacionesurbanas, 1987, nota 4; López de Zavalia, Teoría de los
contratos. Parteespecial, 1992, t. 111, p . 4 5 8 siguientes.
~
294 LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte especial, 1992, t. III, p.459.
295 Llambias-Alterini. CódigoCivilanotado, 1985, t. 111-B. p. 159, nota3; Riccio, Locacionesur-
banas. Ley23.091.1986. ps.2Oy 22,sepronuncia igualmente porestatesissosteniendoque: "El pla-
zo mínimo previsto para las locacionesdestinadasaviviendatiendena aseguraral inquilino untér-
mino de permanencia enel bienarrendado. mientrasqueen elcaso dedistintodestinocontempla
un lapso que entiende razonable para el desenvolvimiento propio de la actividad industrial. co-
mercial o civil queenél sedesarrolla".
296 Salgado, Locación, comodatoy desalojo. 2010, p. 68.
cultad rescisoria del locatario, pues la obligación de pagar la indemnización previs-

ta en la ley era y es renunciable. La jurisprudencia había seguido este criterio al afir-
mar que: "... Dicho lapso mínimo, quees de orden público, tiene por finalidad -al
igual que todos lossemejantesque han existido en esta materia en nuestra legisla-
ción-amparar al contratanteque la prescripción legal suponecomo másdébil eco-
nómicamente, osea el inquilino. En función de ello y dequeestá previsto afavor del
locatario, este puede renunciar a esa protección salvo que se encuentre atado a un
actojurídicoquesedeba reputarcomovigenteen razón deloconvenido por las par-
t e ~ "Al~ser ~ una
~ . normadeorden públicodeprotección, considerábamosquea pe-
sar de haberse convenido un plazo menor, puedeel locatario acogerse luego al pla-
zo mínimo legal. En estesentido la jurisprudencia ha afirmadoque: "Aquelloque ha
sido convenido entre locador y locatario, aun cuando puede entenderse quevincu-
laa las partescomoa la ley misma, carecedeefectosderogatoriosdela normativa le-
gal aplicable, por cuanto las disposicionesen cuestión no han sido concebidasal so-
lo efecto supletorio frente a la ausencia de declaración de las partes"298.Es por ello
que nocompartíamoslasentencia299queconfirmó la degrado quecondenóa lade-
mandada a desalojar el inmueble aun cuando el contrato de locación fue suscripto
por un plazo menor al establecido en el art. 2Ode la ley 23.091, afirmando que "no
pareceIógicoquequiendecidióporpropiointeréstransgredirdichadisposición pre-
tenda luegosuarnparo,sin perjuiciodequealeguequefirmódichocontrato poren-
contrarseen graveestado de necesidad".
Laley23.091 en suart.2°establecíadistintosplazosmínimos,segúnqueel inmue-
ble estédestinado a vivienda u otros destinos. ¿Quéocurría si el destino del inmue-
bleera mixto?Algunosautores300habían sostenido quedebía estarse al plazo ma-
297 CNCiv.. Sala A, 24/2/98. "Godoy César M. c. Saavedra. Luz B.", LL, 1999-E-904y955; ídem,
Sala G, 29/4/98, "Vázquez de Garcia, Carmen c. Saigh, José", LL, 1999-8-351,y demás jurispruden-
cia cit. por Salgado, Locación, comodatoy desalojo. 2010, p. 70, nota 84.
298 CNCiv.SalaH,9/4/00,"8lazquez,PabloM.c. Errecondo,AlfredoL.", LL.2000-D-900.42.976-
S; DI, 2000-3-1001, SJ 1962, cit. por López Mesa. Código Civilyleyescomplementarias,2007. t. III, p.
595. Recordemoseneste sentido lodispuesto porel art. 21 del CCque abarca tanto el orden públi-
code protección como el dedirección.
299 CNCiv., Sala H. 31/5/05, "Giovanetti. JuanCarlosy otro c. Milo. Susana y otro", LL. 2005-E-
20.
300 Llambias-Alterini, Código Civilanotado, 1985, t. 111-8, p. 159, nota 3; LópezdeZavalia, Te-
oría deloscontratos. Parteespecial. 1992, t. III, p.457, puesel destinadomixtoseria "otrodestino"

en la terminología de la ley. ídem Salgado, Locación, comodatoydesalojo. 2010, p. 68, con cita ju-
risprudencial.Afirma que: "Dentrode los restantesdestinos, quedancomprendidaslas locaciones
celebradasparacumpliractividadescomercialeso profesionalesocuandoestassecombinanconel
destino avivienda, a lasquecomúnmentesedenomina locaciones mixtas. Las locaciones mixtasse
hallarían entoncessometidasal plazo mayor, dada queesa interpretaciónde la ley es la que másse
DANIEL MOEREMANS
yor, por ser esta solución la más acorde a la letra de la ley y al carácter de orden pú-
blicodela misma. Otrosen cambio301habían sostenidoque hay que hacer una dis-
tinción, según si existía o no indivisibilidad en el uso de las partesdel inmueble (por
ejemplo, portener igual salida a la vía pública). Si era indivisible regía el plazo legal
mayor (el detresaños). Si fuera divisible, cada partedel inmueblequeda sometida
al respectivoplazo mínimo legal, siempre que no mediare una relación de principal
a accesorio entre los fines locativos distintos. Si se presentase esta subordinación,
regiríael plazo correspondienteal fin principal.
La ley 23.091 ensuart.2°establecíacincocasosen loscuales noseaplicaba el pla-
zo mínimo legal. La ley no había sido precisa en cuanto a determinar si estos casos
eran simplesexcepcionesdelprincipio general osi en realidad estossupuestos, oal-
guno de ellos, escapan totalmente a las prescripciones de aquella. Nosotros consi-
derábam~s~uesol~constituían excepcionesal principiogeneral en materiade pla-
zo, derivadosde la calidad del locatario o de la temporariedad del vínculo, o por el
hecho de tratarse de contrataciones atípicas o con modalidades especiales por su
destino302.Loscasosquelaleycontemplabacomoexcluidosdelplazomínimoeran:
a) las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos interna-
cionales, asícomo también lasdestinadasa personal diplomático o consular, o per-
tenecientesa dichosorganismos internacionales. La exclusiónse justifica por lasca-
racterísticas peculiares del locatario y su solvencia, criticándose que por su redac-
cióntambién podían incluirsea lostrabajadores localesdesedesdeembajadas,que
no fueran personal diplomático o consular, etcétera; b) las locaciones devivienda
con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese desti-
no. Cuandoel alquiler supere losseis mesesse presumíaque el contrato no era con
finesde turismo. Este supuesto se fundamentaba en que la finalidad de las partes
no esque el locatario destineel inmueble asu vivienda permanente. Sin embargo,
la ley presume iuris tantum3O3,queexiste la finalidad de vivienda, si el plazo pacta-
do supera los seis meses. Se ha interpretado3", que no es decisivo para excluir del
plazomínimoel hechodequeel inmueblenoseencuentreamueblado305,0queno
compadececonsu espíritu, entanto pretende asegurar un margen razonabledecontinuidad para

losarrendamientos, cuyoobjeto, aunquesea parcialmente, loconstituye una actividad lucrativa.
301 Spota, lnstitucionesdederechocivil, 1979. t. IV, ps. 696y ss.

302 Riccio, Locacionesurbanas. Ley23.091.1986, ps. 22y 23.
Conf. Llambias- Alterini, Código Civilanotado, 1985, t. 111-8, p. 159, nota 3.
304 Rinessi, Derechodelaslocacionesurbanas,1987, p. 175, nota4.
305 En contra, CACC laMardel Plata, Sala 11,23/9/86, "Heredia de Raimondo, Estela M. y Pey-
rot, Pedro", DJ, 987-1-207, donde se sostuvo que es condición inexcusable que la locación uristica
prevista porel inc. b)del art. 2"se refiera a una vivienda amueblada.
se encuentre en zonasaptaspara el turismo, pueselloesrelativo. Loqueen realidad

importa es que la locación tenga fines de turismo, lo que surgirá de la interpreta-
ción del conjuntode lascláusulasdelcontrato. La finalidad de turismo, significa, una
actitud de recreo, de descanso, deesparcimiento. Tal actitud ha dedesarrollarseen
un lugar que revela no ser la residencia habitual del locatario306.Concordantemen-
a b a de determinar si el contrato se debeencuadrar en
te S a l g a d ~ ~ ~ ~ e n s e ñqueafin
laexcepciónse han detomaren cuenta lascircunstanciasdehecho del inmueble, có-
mo este ha sido usado y, fundamentalmente, si el locatariotieneestablecida su resi-
dencia permanente en otro lugar. Queel supuesto de hecho tieneel turismocomo
característica definitoria de la locación temporaria. Es tal, el cambio momentáneo
del ambienteterritorial con propósitodevisitadeotrasregiones, en una actitud de
descanso o recreo respecto de las ocupaciones habituales del turista. Si bien la ley
no exigía que se realice el traslado a una región turística, este elemento también
aparece como indicador o determinante a efectos de encuadrar la excepción. Esta
norma, conjuntamentecon lodispuesto por el art. 1508del CCderogado, seaplica-
ban a los alquileres temporarios a turistas de departamentos amueblados; c) las
ocupaciones de espacioso lugares destinadosa la guarda de animales, vehículos y
espacios que formen parte de un inmueble destinado a la vivienda u otros fines y
que hubiesensido locados, por separado, a losefectosde laguardadeanimales,ve-
hículosu otrosobjetos. Estascontratacionestienen particularidadesespecialesque
justifican su exclusión. En el caso de la guarda devehículo, en principio ni siquiera
constituye uncontratodelocación, sino,engeneral,degaraje; d) laslocacionesen
puestosde mercadosoferias, pues la necesidad del local dura el tiempo quese pro-
longa la actividad en el mercadooferia. S a l g a d ~ ~ ~ ~ e n s e ñ a b a qestas
u e e nlocacio-
nesel objeto del contrato es el puesto y el lugar donde está ubicado, así también el
usodelosespacioscomunesdelmercado. Se ha planteado la cuestión decuándo se
interpreta que estamos en presencia de un local comercial y cuándo de un puesto.
La jurisprudencia había sostenido309que constituye un local comercial -y no un
puesto de mercado excluido del régimen de plazos mínimos de locación previstos
en la ley 23.091-aquel negocioquecuenta con entrada independiente; elemento
este que lo independiza funcionalmente en su explotación comercial del resto de
los localesexistentes en la galería a losque se accede por una entrada general; no
revistiendo importancia el hecho de haber recibido la clasificaciónde local cuando
obtuvo el permiso municipal para ser explotado, pues lo que importa en el caso es
306 Riccio, Locacionesurbanas.Ley23.091.1986, p. 26, citando a lval Rocca.

Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, ps. 71 y 72.
308 Salgado. Locación, comodatoydesalojo, 2010. p. 72.
309 CNCiv., Sala G, 23/8/90, 140-387, cit. Salgado, Locación, comodatoy desalojo, 2010, p. 72.
nota 88.
DANIEL MOEREMANS
ver el destinoparaelcualselocóel lugar-preparacióndecomidasparaIlevarocon-

sumir allí mismo-. Estas circunstanciastornan improcedente la demanda de desa-
lojo anticipado interpuesta por el locador, tomando como base el plazo legal de
tres, fijados por la ley para localesdecomercio. No resulta elemento definitorio pa-
ra acreditar la existencia deun puestode mercado y no un local decomercio, el he-
cho de que el local no cuente con instalacionessanitarias propias dentro de su ám-
bitofísico, con laconsiguientenecesidaddeutilizar lasexistentesenelfondodel edi-
ficio, puesesteextremo es un hecho corriente en lasgaleríasintegradas por locales
decomercio; e) laslocacionesenqueel Estado nacional o provincial, losmunicipios
oentesautárquicossean partecomo inquilinos. El Estado inquilinoactúa en ámbi-
to del derecho privado y le son aplicables las leyes comunes, entre ellas, la ley de lo-
caciones urbanas con exclusión del plazo mínimo. Ello porque el Estadoesequipa-
radoal locatario pudiente3I0.El Estado locador, comovimos, se rige por las normas
del derecho administrativo; f ) tampoco se aplicaba el plazo mínimo ni las disposi-
ciones de la ley 23.091, a los contratos de hotelería u hospedaje, siempre que se en-
cuentren debidamente habilitados y que cuenten con la autorización administrati-
va correspondiente (art. 27, ley 23.091), tema queanalizamos másarriba.
La ley 23.091, a pesar de haber derogado tácitamente los plazos mínimos esta-
blecidosen el Códigocivil (art. 1507, CC, reformado por la ley 11.156), había dejado
subsistentes lascausasdedecaimiento de dichos plazos que el mencionado artículo
establece311.Son eran: a) falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler,
siempre que se cumpla con lo establecido en el art. So de la ley 23.091. En nuestra
opinión, la intimación previstaen el mencionado artículo noes necesaria cuando el
deudor ha demostrado fehacientemente su voluntad de nocumplir con susobliga-
ciones3I2; b)usodeshonestodelacosaarrendadaocontrarioalasbuenascostum-
bres, uso distinto del que por su naturaleza o contractualmente está destinado a
prestar, o goce abusivo que causa perjuicios al locador o a los demás sublocadores,
declarados por sentencia judicial; c) subarriendo de la cosa locada, cuando hubie-
sesido prohibido porel locador; d)ejecucióndeobrasdestinadasaaumentarlaca-
pacidad locativadela propiedad o mejorade la mismaque importe por lo menosun
10% del valor asignado al inmueble, para el pago de la contribución directa.Tal co-
310 Rinessi, Derechodelaslocacionesurbanas, 1987, p. 179. nota 4.

Llambias-Alterini, CodigoCivilanotado, 1985.t. 111-8, ps. 158y 159.
312 En este sentido Enneccerus, Derechodelasobligaciones,1954, nD51.11.1,sostiene.enfor-
ma concordantecon ladoctrina unánimealemana que"5iesdesuponerque. aunqueel contenido
del requerimiento fuera absolutamente correcto, el deudor no hubiese prestado, o si conforme a
la buena fe, tuviera queesperarse de él que a la vista del requerimientoofreciese la prestacióntal
como es debida, incurrirá en mora. En igual sentido, Suprema Corte de Justicia deTucumán, in re
"Maciel deGuasch, Rosa y otrosc. Gobiernode la Provincia deTucumán",faIloinéditodel111U66.
mo lo hemos mencionado, si producido el desalojo la reedificación o mejora no se

efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equi-
valentealvalordelosalquileresporeltiempodeocupación que hasido privado (art.
1507, párr. 4", CC. Subsistente como así también los plazos para el desahucio esta-
blecidosen el mismo artículo)313.
2 - El plazo rninirnoen el CCCN
El art. 1198 del CCCN prescribió: "Plazo mínimo de la locación de inmueble. El

contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo ex-
presoydeterminadomayor,seconsideracelebradoporel plazomínimolegaldedos
años, excepto los casosdel art. 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si es-
tá en la tenencia de la cosa".
Este artículo tomó como fuente inmediata el art. 1130 del Proyecto de 1998. El
textodilucidó la cuestión debatida, comovimos, en ladoctrinaconsistenteen saber
si el plazo mínimo legal estaba fijado a favor del locatario y por lo tanto si era re-
nunciable. En este sentido prescribió que el plazo mínimo está establecido a favor
de la parte débil de la relación, que puede renunciar al mismo, siemprey cuando se
encuentreen la tenencia de la cosa, esdecir no es renunciable en forma anticipada
a la entrega de la cosa.
El texto unifica, siguiendo al art. 1130del Proyecto de 1998, el plazo mínimo en
materia inmobiliaria, cualquiera sea su destino, si carece de un plazo expreso y de-
terminado mayor, salvo lossupuestosprevistosenel art. l199 del CCCN. En estesen-
tido recibió la doctrina que consideraba que no existía razón lógica para distinguir
en cuanto al plazo mínimo el destino de la locación inmobiliaria, puesen ambossu-
puestos, es deseable brindarle estabilidad al locatario. Lo que se criticó es que to-
mara como plazo mínimo el más breve que era el habitacional y no el de tres años,
establecido por la ley 23.091 para losotros destinos. Al unificar el plazo mínimo eli-
minó además la discusión sobreel plazo mínimo en el caso de destino mixto.
3 - El plazo rninirnoen IaNLA
El art. 3" de la NLA sustituyó el art. 1198del CCCN. Este prescribe: "Elcontrato de
locación de inmueble, cualquiera sea su destino, sicarece deplazo expreso y deter-
minado mayor, se considera celebrado p o r e l plazo mínimo legal de tres años, ex-
cepto loscasosdelartículo 1 799. Ellocatario puede renunciara esteplazo si está en
la tenencia de la cosa".
El nuevoartículose hizoecode laconvenienciade unificarlos plazos mínimoslo-
cativos en tres años, cualquiera fuera el destino de la locación inmobiliaria, si care-
313 Art. lodelaley23.091.Conf.CACC5"Córdoba. 16/5/90, "Guzrnán,Danielc.CarrizodeLin-
gua.Olga", LLC, 1991-513; RepLL,t.JZ. 1991. p. 1093.

DANIEL M O E R E M A N S
cedeplazoexpresoydeterminadomayor,exceptoen loscasosdelart.1199del CCCN.

De esta manera, seasegura al inquilino un plazo de permanencia mínima en la co-
sa locada, sea la locaciónconfines habitacionalesoconotrodestino.También dees-
ta manera se desalienta la especulación permanente en el medio inmobiliario. La
norma ratificóqueel plazo mínimoestá fijado afavordel locatarioy que por lotan-
to es renunciable, en tanto él se encuentre en la tenencia de la cosa, es decir, no es
renunciable en forma anticipada. Leiva Fernández3I4critica esta modificación, al
sostener que dada la situación inflacionaria actual y la limitación de actualización
del precioen las locacionescondestino habitacional, el quesolo puede hacerse una
vez al año, el plazo detres años resultaría excesivo. Comovemos, el problema en ri-
gor no es del plazo, el que luce razonable. El problema es la inflación y la necesidad
dearbitrar mecanismosidóneosparamanteneren lo posible inalterada la ecuación
económicadel contrato.
4 - Exclusionesal plazomínimolegal en el CCCN
El art. 1199 del CCCN prescribió: "Excepcionesal plazo mínimo legal. No seapli-
ca el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinadosa:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjerodiplomático oconsular.
b) Habitaciónconmueblesquesearriendenconfinesde turismo,descansoosi-
milares. Si el plazo del contrato supera los seis meses, se presume que no fue
hecho con esos fines.
C) Guardadecosas.
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y quede-
be normalmentecumplirse en el plazo menor pactado".
El CCCN315contempló, en forma superadora, supuestos en los que no se aplica
el plazo mínimo legal, por la calidad la calidad del locatario o la temporariedad del
vínculo o por el hecho de tratarse de contratacionesatípicas o con modalidades es-
peciales por su Es por ello que, dichos contratos podían ser celebrados
por plazos menores al mínimo legal de dos años que prescribía el art. 1198. Dichos
casos eran: a) las contrataciones para sedes de embajadas, consulados u organis-
314 Luis Leiva Fernándezenentrevista deThompson y Reuters.

Al igual quesusfuentes(arts. 1131 del Proyecto de 1998y 2"de la derogada ley 23.091)
316 Riccio, Locacionesurbanas.Ley23.091.1986. ps. 22y 23.
mos internacionales, asícomotambién el destinadoa habitación desu personal ex-

tranjerodiplomáticooconsular. La exclusión se justifica por lascaracterísticaspecu-
liaresdel locatarioy su solvencia. Este incisotienesu precedenteen lasleyesdeemer-
gencia, pero solo consideraban el casode locacionescuyolocador era diplomático o
militar en servicio activo, por la necesidad de recuperar la tenencia del inmuebleen
un plazo incierto mas no el caso en que estos fueran locatarios. El Código vigente
acertadamente no incluyea todo el personaldel consuladoo de una embajada o de
unorganismointernacional sinosoloaquellosextranjerosdiplomáticosoconcargos
consulares317.sí no se incluyen al personal local como, v. gr., chofer, portero o em-
pleado administrativo del consulado o embajada. En el caso de losorganismos in-
ternacionales se apunta que se trata de aquellos que están acreditados en nuestro
país, con jerarquía deestado extranjero mas no así por ejemplo, un organismo téc-
nicomixto;. b). "habitación con rnueblesauesearriendenconfinesde turismo,des-
canso o similares. Si el plazo del contrato supera los seis meses, se presume que no
fuehechoconesosfines"318.Estesupuestosefundamentaenquelafinalidaddelas
partes no esqueel locatario destine el inmueblea su vivienda, es decir a su residen-
cia habitual. Sin embargo, la ley presumeiuris tanturn3I9,que existe la finalidad de
vivienda si el plazo pactado supera los seis meses. Para que se aplique la excepción,
los supuestos de hecho que surgen de la norma son: a) que la habitación o vivien-
daseencuentreamueblada; b)queelarrendamientotengafinesturísticos,dedes-
cansoosimilares.Afin dedeterminartal situación deben tomarseen consideración
lascircunstanciasde hecho, en especial el uso quese le ha dado al inmueble y fun-
damentalmente, comose ha señalado, si el locatariotieneestablecidasu residencia
permanente en otro lugar320,o dicho de otra manera "que la locación implica solo
un cambio temporario del ambiente territorial con propósito de visita de otras re-
giones, en una actitud dedescanso o recreo respecto de las ocupaciones habituales
del turista"321.Lo que en realidad importa es que la locación tenga fines de turis-
mo,descansoosimilares, loquesurgirádelainterpretacióndelconjuntodelascláu-
sulas del contrato, sobre todo por el contrato por temporada, el quedebiendo ce-
Spota,lnsiitucionesdederechocivil, Zaed.,act. por Luis Leiva Fernández,2009, t.V, p. 111.

Se ha puntualizado que concepto similar expresabanya el inc. g) del art. 2" del decr.-ley
2186157; el inc. e)del art. 3"de la ley 14.821; el inc. f)del art. 3'de la ley 16.739. inc. d) del mismoar-
tículo de la ley 18.880y el mismo inciso y artículoen la ley 20.625~el art. 2"de la ley 23.091.
Conf. Llambias-Alterini, Código Civilanotado. 1985, t. 111-8. p. 159, nota 3
320 Frick, Lalocaciónurbanaconfinesturísticoscomoactodecomercioporconexión,D1,ejem-
plardel17lU10. p. 319.
321 CNCiv., Sala M, 11/12/91. "Visciarelli, Néstorc. Cacia, Salvadorzlconsignaciónde alquile-
res", cit. por Frick, La locación urbana con fines turísticoscomo acto de comercio porconexión, DJ,
ejemplardel 17/2/10, p. 319.
DANIEL MOEREMANS
lebrarse por escrito, el destino surgirá del propio instrumento322; c) la guarda de

cosas323.Estas contrataciones, destinada a la guarda de vehículos, animales, etcé-
tera, tienen particularidades especiales que justifican su exclusión. En el caso de la
guarda de vehículos, en la mayoría de lossupuestos, ni siquiera constituye un con-
trato de locación, sino, como dijimos, de garaje, contrato atípico, aunqúe goza de
tipicidadsocial. En el caso deque se alquile un inmuebledestinadoavivienda y una
cochera para laguarda de unvehículo, eldestinosería mixtoy poraplicación delart.
1194 del CCCN se regirá por las normas de las locaciones habitacionales. Si solo se
obligaaconcederel uso de un espacioen un inmueblesometidoal régimende pro-
piedad horizontal, elcontratoserádelocación, peroexcluidodel minimo legal; d )
la exposición u oferta de cosas o servicios en un predio feria1324.La exclusión se ex-
plica porque la necesidaddel local durael tiempo que se prolonga la actividad en la
exposicióno el mercado oferia. También se ha puntuaiizadoaue si el mercado o fe-
riaesdel dominiodel Estado noestaríamosfrentea una locación, sinofrentea una
concesión de uso325.
La norma quecomentamos no incluyecomo excepción al plazo mínimo legal el
caso en queel Estado nacional, provincial, los municipios o entesautárquicos, sean
l o ~ a t a r i o sSegún
~ ~ ~ .el CCCN, al actuar el Estado inquilinoen el ámbitodel derecho
322 Spota, lnstitucionesdederechocivil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.V, p. 111.
323 E~taexcepciónyaestabaprevistaenelart.56.ap.2"delreglamentodelaley13.581-14.288
(decr. 732/54). En sentido similar, el inc. b) del art. 3Ode la ley 14.821, que recibió el inc. f ) del decr.-
ley 2186157.Tambiénelinc. b)del art. 3'de la ley 16.739, el inc. a) del art. 3Ode la ley 18.880~ el inc.
b)del art. 3"de la ley 20.625~por úItirno.elart.2"de la ley 23.091, no habiéndose previstocomoex-
cepciónen el Proyecto de 1998.
324 Estaexclusiónestabaprevistaenelart. 56.ap.3"del reglamentodealquileres previsto por
el decr. 732/54para las leyes 13.581y 14288; el inc. d)del art. 3'de la ley 14.821que recibió el inc. e)
delart.2"deldecr.-ley2186157;el inc.e)delart.3"dela ley 16.739, mientrasquela ley 18.880nocon-
templaba el supuesto, al igual que la ley 20.625.Tambiénfue prevista con otra redacción en la de-
rogada ley 23.091, art. 2".
325 Spota,lnstitucionesdederechocivil,2"ed..act. por Luis Leiva Fernández,2009,t.V, p. 113.
326 Esta exclusiónseencontrabaen la derogada ley 23.091 y reconocía susantecedentesen el
inc. m) del art. 3'de la ley 16.739, queexcluia desu prórroga a las locacionesenlasque el locatario
era el Estado nacional, los provinciales. las municipalidadeso losentesautárquicos, en el art.4'de
la ley 18.880quepreveiauna prórrogaen beneficiodelestado locatario, comoasitambiénen la ley
21.342,quecontenia igualmenteprevisionesrespectodel estado locatario. La ley 23.091 habia ter-
minado la discusión que se habia planteado en tornoa la aplicabilidad del art. 1507 del CCal Esta-
do locatario pues el referido articulo se referia a las locacionesdestinadas a vivienda, actividad co-
mercial. industrial o deservicios, no encuadrándoseestrictamenteen ninguna de ellasel destino a
oficina pública. La derogada ley23091al referirsea "otrosdestinos"englobaba a losdestinosaofi-
cina pública, pero los excluía del plazo minimo. VéaseSpota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed..
act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.V, p. 114.
privado, y serle aplicables las leyes comunes, considera igualmente que no se debe
excluir de dicha aplicación el plazo mínimo. Tampoco el Códigovigente hace refe-
rencia al contrato de hotelería u hospedaje, que se encontraba excluido del plazo
mínimoen el art. 27 de la ley 23.091 derogada, lo cual escorrecto, en atención a que
se trata deotra figura contractual.
5 - Exclusiones en la NLA
El art. 4"de la ley 27.551 sustituyó el art. 1199 del CCCN por el siguiente: "Excep-
cionesalplazo mínimo legal. No se aplica elplazo mínimo legala loscontratos de
locación de inmuebleso parte de ellos destinadosa:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación desupersonal extranjero diplomático o consular.
b) Habitación con mueblesquesearriendencon finesde turismo, descanso osi-
milares. Sielplazo delcontrato odeloscontratosconsecutivossuperalostres
meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
C) Guarda de cosas.
d) Exposiciónu oferta de cosas o servicios en unpredio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan p o r objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en elcontrato y que de-
be normalmente cumplirse en elplazo menorpactado".
El nuevo art. 1199 mantiene los cinco casos en los cuales no se aplicará el plazo
mínimo legal, con modificaciones en los casos de locacionestemporarias, en cuan-
to al plazo y a los contratos consecutivos. Los casos que la ley contempla como ex-
cluidosdel plazo mínimo son entonces:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados u organismos in-
ternacionales, asícomotambiénel destinadoa habitacióndesu personalex-
tranjero diplomático o consular. La norma, como dijimos, no incluyea todo
el personal del consuladoo de una embajada o de un organismo internacio-
nal, sinosoloa aquellosextranjeroscon rangodiplomáticoo consular.
b) La habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso
o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera
lostresmeses, se presumeque no fue hechocon esosfines. Esdecir, sedismi-
nuyó el plazo a tres meses a losefectos de la presunción y seagregó "ode los
contratosconsecutivos", que no estaba en la redaccióndel CCCN. El agrega-
do tiendea evitar la burla a la ley, a través de la instrumentación decontra-
tossucesivospor el máximo acogidoen la norma y queexcluye la presunción
en contrario.
c) La guarda de cosas.
DANIEL MOEREMANS
d) La exposición u oferta de cosaso serviciosen un predio ferial.

e) Finalidaddeterminada. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los con-
tratosquetengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determina-
da expresada en el contrato y quedeba cumplirse normalmenteen el plazo
menor pactado. Esta excepción, con otra redacción, ya se encontraba pre-
vista en el art. 1508del CCderogado.Alosefectosde la aplicación de la mis-
masedebeexplicitarcon suficiente claridad en el contratocuál esel destino
de la locación que justifica el apartamientoal plazo mínimo.
f) Contrato de hotelería. Tal como dijimos, ni el CCCN ni la NLA hace referen-
ciaal contratode hotelería u hospedaje, que se encontraba excluidodel pla-
zo mínimoen el art. 27de la ley 23.091-derogada,locual escorrecto, en aten-
ción a quesetrata deotra figura contractual. Si los menciona el decr. 320120,
tal comoveremos.
5 10. EFECTOS DEL CONTRATO DE LOCACldN

El contrato de locación produce efectosque impactan en el campo de los dere-
chos personales. Como contrato bilateral obliga a ambas partes. Las obligaciones
emergenteses lo queanalizaremos a continuación.
a) Obligaciones dellocador
1 - Obligacióndeentregarlacosa
El locador asume la obligación de entregar o conceder al locatario el uso y goce

de la cosa locada327.Estamosanteuna obligación e ~ e n c i a l ~ ~la~cual
s i n no hay loca-
ción, pero que puede quedar contextualmente cumplida cuando se acude a la con-
tratación manual. El art. 1200329del CCCN prescribe las modalidades de dicha en-
trega: "Entregarla cosa. Ellocadordebe entregarla cosa conforme a lo acordado.A
falta deprevisión contractualdebeentregarla en estado apropiadopara su destino,
excepto losdefectosque ellocatario conoció opudo haberconocido". El artículo re-
ferido reafirma que el locador "debe entregar la cosa", en el sentido de que la con-
cesión del uso, uso y goce, solo severifica mediante la efectiva entrega de la cosa330.
En este sentido esta obligación se asemeja con la entrega a que se obliga el vende-
327 Art. 1187 del CCCN

328 MarcadéfAe. 516CódigoCivil Ve1ezanoAnotado)señala. con razón,queestá obligación
no es solode la naturaleza del arrendamiento, como podría hacerlocreerel textofrancés, sinode
la esencia misma.
329 Concordancias: arts. 988.1051 a 1058y 1185.
330 Salvat, Tratado de derecho civilargentino. Contratos. 1946, t. V. p. 372.
Sediferencian en cambio, por la finalidad que persigue la entrega de la cosa

en unoy otrocontrato: en la compraventatransferirla propiedad de l a ~ o s a ~en ~ *la,
locación la mera tenencia. La dación a efectuar sesujeta a las reglasgeneralessobre
la tradición, en susvariadasformas. En cuanto al tiempo, lugar y gastos de entrega,
el CCCN no contiene en este punto disposiciones especiales, por lo que habrá que
aplicar los principios generales, si no se hubiera expresamenteconvenido algo dis-
tinto. En cuantoal tiempo, entendemosque la entrega deberáefectivizarse, si nada
se ha acordado, como máximo al momento de comenzar la vigencia el contrato. La
cosa debe ser entregada "con todoslosaccesorios, aunque hayansido momentáne-
amenteseparadosde ella"333.Esta obligación presenta en la locación ciertas notas
de particular interés, porqueen su aplicación hay que tener en cuenta el tipo de uso
concedido. Por lodemás, la inclusiónde losaccesoriosformapartedel contenido na-
tural del contrato, detal maneraque laspartes,en usodelaautonomía privada, pue-
den excluirlos. Y porque forman parte del contenido natural, se comprende que se
computen -salvo pacto en contrario- los accesorios "cuando se contrajo la obli-
gación" o al momento de contraerse la misma, ya que es de prever que las partes, al
describir la cosa, tienen presente la cosa a ese tiempo, pero nada impediría que to-
men otro tiempo cualquiera.
La cosa debeser entregada "conforme lo acordado". Si no hubiera previsión ex-
presa, el locador debe entregarla en estado apropiado para su destino334.La juris-
prudencia335durante lavigencia del Código derogado ha aclarado queesta obliga-
ción se prolonga durante toda la vigencia del vínculo locativo. Así ha dicho que "la
obligación del locador deentregar la cosa en buen estado no queda circunscriptaal
momento en que el inquilino recibe la tenencia del bien, sino que involucra todo el
lapsodela locación paramantenerloen el goce pacíficoy paragarantizarleel usopa-
ra el cual hasidocontratado, máximesi la ineptitud de la cosa únicamente puedeser
corroborada con posterioridada la fechadel contrato, loquedesvirtúa la presunción
iuristantum consagrada en el art. 1514del CC".
Hay dos casosen los que la cláusula natural de la obligación de entregarla en es-
tado apropiado para su destino cesa: "cuando el locatario conoció los defectos" y
"cuando pudo haber conocido esos defectos", en ambos supuestos al momento de
recibir la tenencia de la cosa. Así la jurisprudencia, durante la vigencia del Código
Arts. 1147,1148y concs. del CCCN.

332 Art. 1l37del CCCN.
Conforme ari. 746 del CCCN.
334
CACCSan Martin, Sala 1,20/5/03, "Faroppa, Luis R. c. Romero, Claudina y otros", Lexis, On
Line, n030012888.cita a CSJN, 1811U61, CSJN-Fallos, 251:502, cit. por López Mesa. CódigoCivilyle-
yescomplementarias, 2007, t. III, p. 171.
CNCiv., Sala A. 10/7/00, "LuacesClaj S.R.L. c. Malimovka, Flora Celia", elDial-AEl968.
DANIEL MOEREMANS
derogado ha afirmad^^^^: "Si el locatarioal momentode recibirel inmueblenode-

jó constancia alguna de la necesidad de que el locador arreglara desperfectosexis-
tentes, puede presumirse que la cosa fue entregada en buen estado, como es obli-
gación del locador (art. 1514, CC), máxime cuando se ha expresamente dicho en el
contratoqueel inmuebleserecibeen'perfecto'estadodefuncionamiento"337,de-
biendo cargar con losgastosque se realicen con el fin dedevolverla en los términos
pactados338.Este principio no se aplica, sin embargo, cuando losvicios no parecían
manifiestosnieranfácilmente~erificables~~~. Esdecir, paraaplicarlaexcepción pre-
vista en la norma debemosdistinguir si el vicio o defecto era manifiesto o si el mis-
mo era oculto. En el primer caso, si eran manifiestosoeran fácilmenteverificablesy
el locatario nada dijo, seconsidera queel locador cumplió con su obligación. Si en
cambio, losvicioso defectoseran ocultoso nofácilmenteverificables, el locador in-
cumpliócon su obligación.
En casode incumplimientodelaobligación por partedel locador, el locatariopo-
drá exigir su cumplimiento, como asítambién suspender el cumplimiento del con-
t r a t ~ ~ ~resolverel
Oo con más losdañosy perjuicios. Respectodeestaobli-
gación, durante lavigencia del Código derogado, la j u r i ~ p r u d e n c i aha
~ señalado
~~
que: "Elpropietariodelinmueblelocadoesresponsableporlaslesionessufridaspor
los inquilinosal intoxicarsecon el monóxidodecarbono proveniente de unasestu-
fas instaladas en forma anti-reglamentaria, en virtud de lo dispuesto tanto por el
CACCMardel Plata,Sala II. 10/2/06, "Acosta,Ofelia c. Milichio,Claudioyotro". LLBA.2006

(mayo) 529, cit. por LópezMesa, Código Civilyleyescomplementarias,2007, t. III, p. 170.
Tambiénsesostuvoque: "El art. 1514del CCconsagra una presuncióndeque la cosa fue
entregada por el locadoren buen estado de conservación, cuando el locatarioentra en posesión y
noexigereparacione$ esdecir la ley sientael principiodeque-salvoreservaencontraric-el bien
fuedado porel locadorenestadode usoapropiado parasudestino"(CACCAzul, 18/6/96,"Biagide
Cóppola, María E. c. Pulido, Rodolfo", LLBA. 1996-1004).
338 CNCiv., Sala H. 18/2/03. "Importeca S.A. c. Vozoso, Rubén O.". LL, "Suplemento Especial
Contratos", 2003(febrero) 134, cit. por López Mesa, Código Civilyleyescomplementarias,2007. t.

III, p. 170.
339 CNCiv., Sala D. 8/2/05, "Mayorga, Sandra c. Marraccini, Nelly C.", DI. 2005-2-104; LL.2005-
C-303.
340 Art. 1031del CCCN
341 Exart. 1083y concs. del CCCN.
342 CACC Mercedes, Sala 1,15/6/06, "Pietrafesa, Susana M. y otroc. Ferrari, Osvaldoy otros",
LLBA, (septiembre) 1085, cit. por López Mesa, Código Civily leyescomplementarias, 2007, t. III, p.
169. En igual sentido, la CNCiv.. Sala G.6/7/04, "Lezcano, Luisa Ramona c. Pontieri, Lydia Dalmira".
eDial-AA2301, cit. por López Mesa, Código Civily leyescomplementarias, 2007, t. III, p. 170, cuan-
do afirmóque pesa sobreel locatario el deberde responderporlosdañosy perjuiciosocasionados
al inquilino. derivadosde losviciosexistentesal momentode recibir la unidad.
art. 1113 del CC, como por el art. 1514 del CC pues, no debía entregar el departa-
mento en locación en condicionestales que sus inquilinos pudieran perder su vida
por defectos de construcción o instalación deaccesorios".
2 - De conservar la cosa con aptitud para el usoconvenido
La obligación nuclear del locador consiste no solo en entregar la cosa, deconfor-

midadalo pactado, oenel estadoapropiado parasudestino, con lasexcepcionesque
se han analizado, sino también unavez entregada, de mantener en eseestadoal lo-
catariodurantetoda lavigencia del contrato. Es por elloqueel art. 1201343delCCCN
estableció: "Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su
propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si
al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce conveni-
do,el locatario tienederechoaquese reduzcaelcanontemporariamenteen propor-
ción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato
exart. 1220, inc. a)".
Esteartículofuesustituido por el art. 5'dela ley27.551, por loquequedóredac-
tado de la siguiente manera: "Art 1201: Conservarla cosa con aptitudpara el uso
convenido. Ellocadordebe conservarla cosa locada en estado de servir al uso y go-
ce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija eldeterioro en su calidad
o defecto, originado por cualquier causa no imputable allocatario. En caso de ne-
gativa osilencio dellocadorante un reclamo dellocatario debidamente notificado,
para que efectúe alguna reparación urgente, e l locatario puede realizarla p o r sí,
con cargo a l locador, una vez transcurridas a l menos veinticuatro horas corridas,
contadas a partir de la notificación. Silas reparacionesno fueran urgentes, elloca-
tario debeintimarallocadorpara que realicelasmismasdentro de unplazo queno
podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la inti-
mación, cumplido el cualpodrá proceder en la forma indicada en elpárrafoprece-
dente. En todosloscasos, la notificación remitida aldomicilio denunciadoporello-
cador en elcontrato se tendrá por válida, aun siellocadorse negara a recibirla o no
pudiese perfeccionarsepor motivos imputablesalmismo".
Comovemosel nuevotexto hasuprimidola palabra "originado"acontinuación
de "deterioro", y la ha llevado al final del primer párrafo, sustituyendo la enume-
ración que traía el CCCN sobre la imputación del hecho, estableciendo en su lugar
que el deterioro por el cual responde el locador es de "calidado defecto de la cosa
originadoporcualquiercausanoimputableallocatario".También ha incorporado
343 Concordancias:arts.1187,1200,1207 y 1220, inc.a),siendosufuenteel inrnediataelart.
1133 del Proyectode 1998.

DANIEL MOEREMANS
el procedimientoquedebeseguirel locatarioen casode producirse un deterioroen

lacalidad odefectodelacosaoriginadoen cualquier causa noimputableal mismo.
Ha eliminado por otra parte la mención a que: "Si a raízde losdeteriorosse deben
efectuar reparacioneso innovacionesa cargo del locador que interrumpa o turba
el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca temporaria-
mente el alquiler en proporción a la gravedad de la turbación, o según las circuns-
tanciasa resolver el contrato", lo que puedesurgirde lodispuestoen el art. 1203de
la NLA.
Es decir, el locador con posterioridad a la entrega de la cosa está obligado a: a)

conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido, y b) efectuar
a su cargo la reparación queexija el deterioro en la calidad o defecto de la cosa, ori-
ginado en causas no imputables al locatario.
a) La primera obligación que surge entonces después de la entrega de la cosa
es la de conservarla en estado de servir al uso y goceconvenido. Esto implica
la obligación de hacersecargode todos los gistos de conservación para que
pueda servir al destino pactado o que surge de las normas supletorias.
b) La segunda obligación del locador es la deefectuar a su cargo las reparacio-
nesquefueran necesariasencaso de deterioro en la calidad odefectode la
cosa, originadosencausasno imputablesal locatario. Pordeteriorodebeen-
tenderse,segúnel diccionariodela RealAcademiaEspañola, laacciónyefec-
todedeteriorar, y por tal: 1. Estropear, menoscabar, poner en inferior con-
dición algo; 2. Empeorar, degenerar. Ahora bien, el deterioro natural, de-
rivado del uso de la cosa o del transcurso del tiempo nodeben ser reparadas
por el locador, sino por el locatario, salvo que se presente el primer supues-
to, esdecir que a raíz del deterioro la cosa no pueda servir al destino conve-
nido. En este último caso, setratará no degastos para reparar el deterioro, si-
no para conservar la cosa para que pueda servir al destino acordado. El loca-
dor está obligado a hacer la reparación de los deterioros y simultáneamen-
te está autorizado a obrar en tal sentido. Al estarlo, el locatario no podría
oponerse a que las haga. Lo másque puede hacer es renunciar a su derecho,
pero no privar de la autorización. Si renunciaa su derecho, la mejora será fa-
cultativa para el deudor. No está obligado en cambio a velar por el correcto
funcionamiento de todas las instalaciones, sino solo aquellas que hacen al
aspecto estructural de la cosa locada. En tal sentido la jurisprudencia resol-
vió durante la vigencia del Código derogado que3? "Si la locadora sedes-
prendió de la tenencia del inmuebledestinadoa hotel, no puede ser consi-
derada responsable por los daños padecidos por un tercero, quien sufriera
un accidente al caer por unasescaleras, yaque si la locación tiene un destino

precisamentedeterminado(hotelfamiliaryoficinasadministrativas), noes-
tán a cargo del locador todas las instalaciones requeridas para la explota-
ción para la que se usará el local, sino solamente las que se refieren a su es-
tructura".
Del art. 1201 surge entonces queel locador tiene la obligación de conservar
y de reparar la cosa locada en el caso deque la misma presenteviciosde Cali-
dadodefecto dela cosa locada, como asítambién deteriorosoriginados por
causas no imputablesal locatario. Dentrode las causas no imputablesse en-
globan en principio, los hechos de terceros, no incluyéndose, a nuestro en-
tender, el caso devía de hecho de terceros que solo afecten el uso y goce de
la cosa por el locatario, ya que en tal supuesto el locador no es responsable,
ni recaesobreel mismo, obligación degarantía, salvo quedichasvíasde he-
cho de terceros tomasen el carácter de fuerza mayor, por ejemplo, guerra,
ataquede bandosarmados, etcétera. En el casodedeteriorosproducidospor
terceros, si el locatario demanda a estosy puedeobtener el cobro, no podrá
reclamar al locador la reparación. Si el locador realiza las reparacionesy lue-
go el locatario obtiene la reparación del tercero, tendrá que restituir loco-
bradoal locador. Se incluyen naturalmentelosdeterioroscausadosporfuer-
za mayor, y caso fortuito, comoasítambién cualquier otracausa no imputa-
ble al locatario.
En tal supuestoel locador debeefectuar a su cargo las reparacionesquefue-
ran necesariasen caso de deterioro en la calidad o defecto de la cosa, o por
cualquier causa no imputable al locatario. Encasodeproducirseundeterio-
ro, el locatario debe reclamar al locador la reparación en forma fehaciente.
En caso de negativa o silencio del locador, la norma distinguesegún se trate
de reparacionesurgenteso no. En el primer supuesto, el locatario puede re-
alizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas
corridas, contadasa partir de la notificación. Este plazo puede en alguna cir-
cunstancia resultar excesivo, por loquedependerá del tipo dedeterioro de
que se trate. Si es tan urgente que no pueda esperar ni siquiera las24 horas
que establece la norma, a los efectos de evitar el agravamiento de daños,
consideramos que debe realizar las reparacionesy notificar de ello al loca-
dor, de conformidad a lo establecido por el art. 1710, inc. b) del CCCN. Si las
reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para
querealicelasmismasdentrodeun plazoque no podrá ser inferioradiezdías
corridos, contadosa partir de la recepciónde la intimación, cumplido el cual
podrá proceder en la forma indicada anteriormente. Se aclara que, en todos
los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en
el contrato (que puedeser el correo electrónico, conformea la modificación
del art.75del CCCN, a travésdel art. l 0 d ela ley 27.551), setendrá porválida,
DANIEL MOEREMANS
aun si el locador se negara a recibirla0 no pudiese perfeccionarsepor moti-

vos imputables al mismo.
Las dos obligaciones mencionadas (de conservación y de reparación), se consi-

deraban antesde la ley 27.551 como normassupletoria*de la voluntad de las par-
tes. Estas podían apartarse del régimen de la lexsupletoria, con la salvedad de que
el dolo del deudor no era naturalmentedispensable, al igual que la culpa grave. La
nueva normaesimperativa parael locador, de maneratal queresponderáauncuan-
do se hubiera acordado algo distinto. Por otro lado, derogó el derecho del inquili-
noa pedir ladisminución del alquiler en proporción a lagravedad de laturbacióno
según lascircunstanciasaresolver el contrato. Ello por cuanto, a nuestro entender,
aplicando lo dispuesto en el art. 1203 se llega a similar resultado.
3 - De pagar mejoras necesarias
Conforme lo disponeel art. 1202345:"Ellocadordebepagarlasrnejorasnecesa-

rias hechasporellocatarioa la cosa locada, aunque no lo haya convenido, sielcon-
trato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la co-
sa"346.En principio, el locadordebe hacersecargode losgastosdeconservación de
la cosa, mientras queel locatario asume la obligación deabonar los gastos de man-
tenimientode lamismaydeconservaciónenelcasodequesean imputablesaéI.Sin
embargo, puede ocurrir que el locatario haya abonado mejoras necesarias. En tal
caso,consideramosquesepresumequelasmismasseamortizarándurantelavigen-
cia del plazo locativo. Es por ello que, si dicha amortización no es posible, sin culpa
del locatario, el locador debe pagar las mismas, puesde otra forma se produciría un
enriquecimiento sin causa a su favor. Esta obligación no es exigible en caso de que
el contrato se resolviera por destrucción de la cosa locada, obviamentesin culpadel
locador. La interpretación que proponemos pareciera que es inconsistente con el
art. 1211, párr. 2"del CCCN, ya quedispone estetextoque el locatario puede recla-
marelvalor de lasmejorasnecesarias.Es porelloque Borda347interpretaqueen to-
do caso debe el locador restituir las mejoras hechas por el locatario. Pero de ser así
qué sentido tendría la norma, pues bastaba la mención del art. 1211, párr. 2". Ade-
más, leído a contrariosensu, diría queel locador no debe pagar las mejoras necesa-
rias hechasporel locatario, si el contrato noseresuelve por culpadeél antesdel pla-
zo establecido contractualmente. Es por ello que, consideramos que se puede in-
terpretar quesi el locatario asumió la ejecución de mejoras necesariasno puede re-
345 Concordancias:art. 1297.

346 Véase Salvat, Tratado de derecho civilargentino, 1946, t. V p. 401
347 Borda,A., Locación, 2019, p. 178.
clamar el pagodelas mismasal locador, exceptoqueel contratoconcluya ante tem-

pus por causas no imputables al mismo y salvo destrucción de la cosa.
El Código derogadoestablecía queel locadortambién debe abonar las mejoras,
cuando siendo estasvoluntarias, es decir aquellasde mero lujo, recreo o deexclusi-
va utilidad para el locatario, en caso de que el contrato se rescindiera por culpa del
locador (art. 1539, inc. 5"del Códigoderogado).Tratándosede locacionesportiem-
po indeterminado preveíael Códigoderogado,queel locadordebíaabonarlas me-
jorasvoluntariascuandoel locadorsolicitaba la restitución de la cosa, sin que haya
tenido tiempo el locatario de disfrutar de ellas (arts. 1539, inc. 6"y 1577 del CCde-
rogado). La disposicióndel art. 1202del CCCNesdispositivaycede, en principio, por
pactoen contrario.
4 - Frustración del uso y goce de la cosa locada
El derogadoCódigodeVélezen el art. 1604en los numerales3 y 4establecía que

la locación concluye por destrucción de la cosa y por imposibilidad del destino es-
pecial para el cual la cosa fue expresamente locada. A su turno, el CCCN prescribía
en el art. 1 2 0 3 ~"Frustración
~~: del usoogocede lacosa. Si por casofortuitoofuer-
za mayor, el locatarioseveimpedido de usar o gozar de la cosa, oesta no puedeser-
vir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesa-
ción del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el ca-
so fortuito noafectaa la cosa misma, susobligacionescontinúancomo antes".
Es decir, el CCCN normativizaba las consecuencias del casuscuando el locatario,
en virtud del mismo, se vea impedido en el uso y goce de la cosa o esta no podía ser-
vir para el objeto de la convención. En tal supuesto, se preveían dos consecuencias
posibles, según la imposibilidad sea permanenteosolotemporaria. En el primersu-
puesto, el locatario puede pedir la rescisión del contrato. En el segundo, lacesación
de la obligación del pago de losarriendos por el tiempo en que no pueda usar y go-
zar de lacosa. Se prescribía igualmentequeen ambossupuestos, cuandoel casusno
afecte la cosa misma, las obligaciones del locatario continúan como antes. El caso
fortuito previsto en la norma es una especie del género "causa ajena", excluyente
de r e s p ~ n s a b i l i d a d ~ ~impide
~ q u e al deudor el cumplimiento de la prestación pro-
metida, produciéndose un efecto liberatorio. Los requisitos que normalmente se
exigen para configurareste límiteinfranqueablede responsabilidad,secorrespon-
348 Concordancias:arts. 955,956,1091 y 1187

349 ATt.955,paTteladelCCCN.Elefectoesencialqueproduceelcasofortuitoesliberaraldeu-
dorde la responsabilidad porsu incumplimiento. Nosoloqueda eximidode la prestación prometi-
da, sinotambién de pagar losdaños y perjuicios. La liberación de responsabilidadestá dada por la
medida de la imposibilidaddecumplir(CACC Morón, Sala 11,1911 1/92, "Bori, Manuel c.Asociación
Civil ClubCamposde Golf Las Praderasde Luján slDañosy perjuicios", 28891 RSD-297-92s).
DANIEL MOEREMANS
dencon laextraordinariedad delevento(elacontecimientoestáfueradeloquefre-

cuentemente o habitualmentesucede); con su consecuente imprevisibilidad (estal
cuando resulta imposible de prever, porque no hay razón para pensar que sucede-
rá)oensucaso,consu inevitabilidadoirresistibilidad. Un hechoesirresistiblecuan-
do, aunque haya sidoefectivamente previsto, no puedeser evitado, a pesar de ladi-
ligenciaque haya sido puesta p a r a e l l ~Respectoaeste
~~~. último requisito, lajuris-
prudenciade la Cámaracivil de la provincia de Buenos Aires, durante lavigencia de
Código derogado, sostuvo que: "La irresistibilidad, es la nota esencial del casofor-
tuito. Puede ocurrir, queel acontecimientosea previsibley aunque el deudor lo ha-
ya previsto; pero ello ordinariamente notiene relevancia si importa una fuerza in-
vencible (art. 514, C C d e r ~ g a d o ) " ~Ademásse
~'. menciona como otro elemento el
de la "exterioridad", es decir, que el hecho resulte ajeno al supuesto responsableo
exterioral riesgooviciodelacosaoactividad r i e ~ ~ o sEn a materia
~ ~ ~ . contractual se
incorporan otroselementos indispensables: que el hecho sea sobrevinienteal naci-
miento de la obligación; quese presente como actual y contemporáneo al tiempo
del cumplimiento y que represente un obstáculo insuperable para el deudor, esde-
cir, que genere la imposibilidad dedar cumplimientoa l a ~ b l i g a c i ó n ~ ~ ~ .
350 "Para que el caso fortuito o fuerza mayortengan carácter liberatorio de la responsabili-
dad del deudor por incumplimiento, debe tratarse de un hecho que aunque la previsión humana
puedaanticiparlo no se puedanevitarsusconsecuencias"(CNCom.. Sala B. 26/3/93, "Sucarrat. Gus-
tavo c. Banco Galicia y Buenos Aires S.A. s/Ord.", LL. 1994-E-437).En igual sentido se sostuvo que:
"Elsucesoqueconstituyacasofortuitoofuerza mayordebeserademásdeinevitable-sea porque
no pudo preverse. sea porque, aunque previstoo previsible, no pudo ser evitado-, extraordinario,
anormal y ajeno al presunto responsable, es decir que no hubiera ocurrido por su culpa" (SCBA,
11/8/92. "IsslerCarlosAlbertoc. Pcia.de Buenos Airess/Dañosy perjuicios".Ac.45606S, disponible
enjuba.scba.gov.ar/VerTextoCompleto.aspx?idFallo=7927).
CACCMorón, Sala 11,19/1 1/92. "Bori, Manuel c. Asoc. Civ. Club Camposde Golf Las Prade-
rasde Luján zlDañosy perjuicios", 28891, RSD-297-92s.
352 "El casofortuito, comofactor eximentede responsabilidad, nosolodebetenerlascondi-
cionesgenéricasdeimprevisibilidadoinevitabilidadcontempladasporelart.514del CC,sino,ypar-
ticularmente en materia de accidentesen los que intervienen maquinas, motores, edificios, insta-
lacioneseléctricas. revestir así mismo, la nota de "extraneidad" con la cosa - e s t o es, notener con
la mismavinculaciónalguna-, de modo tal queescapeatoda previsión, cuidado, mantenimiento
ovigilancia"(CACC la Mar del Plata, Sala 1,25/9/96, "Sosa, Juan A. y otrosc. ConsorcioPropietarios
Stella Maris Primero ilndemniz. daños y perjuicios", 97428, RSI-253-96S, DJBA, 152-71;JA. 1997-
111-252; LLBA, 19970868).
Casofortuitoofuerza mayor. La fuerza mayor porsísola no eximede resp~nsabilidad~si-
no que ha de reunir algunos requisitos propios para que sea causal exculpatoria, debiendo estar
fundada en un hechoextraordinario,fuera de locomún, de locorriente, imprevisiblee inevitable,
exteriory extraño al riesgo de la actividad (CACC Rosario, Sala 1.2411 1/09, "Travacio, Rodolfo Pas-
cual c. Paternó. Roberto y otrosslDañosy perjuicios", Rubinzal, On Line, RCJ 12910110).
En cuanto a los efectos, el art. 1203 del CCCN establecía que el locatario puede
pedirla rescisión del contrato, si porcasofortuitoofuerza mayor seveimpedidode
usar y gozar de la cosa o si esta no puede servir para el objeto de la convención en
forma Se ha señaladoqueestasolución responde, por un lado, a la
idea de que las cosas perecen para su dueño y por el otro, al hecho de que no resul-
taya posible para el locador cumplir con la obligación de mantener al locatario en
el uso y goce de la Analizado desde el punto de vista del locatario, conti-
nuar con el contrato, sin posibilidad deseguir usando y gozando de la cosa, impli-
caría la frustración de la finalidad del vínculo, careciendo de causa la subsistencia
de la obligación de pagar el precio (art. 1090del CCCN). "Si ello esasí, ya setratede
la pérdida delacosa odela inadecuación parael destinotenidoen mirasal contra-
tar, ambossupuestostienenvirtualidadextintivadel contrato, con laconsiguiente
obligación recíproca de restitución de lo que se hubiese percibido y no ejecutado
recíprocamente que, por efecto de la extinción, deviene como pago sin causa (art.
793 del CCdel derogado Código), quedando el cumplidor autorizado para repetir-
1011356
La doctrina era coincidenteen estesentido.~síSpota~~~afirmabaque: " ... Ello-
cador haderepararla cosaquese deterioró por un eventofortuito. Empero, esede-

ber no seextiendeal supuesto dedestrucción total o parcial de la cosa, por esecaso
fortuito (v. gr., Aubry et Rau, Cours, 3'ed., t. III, p. 342, tex. y no7). En verdad, la des-
354 CACCNeuquén,Sala l. 15/6/99. "Grimau,CarlosA. sllncidentede revisiónenautos Parque
Cavihue5.A. s/Concurso preventivo y quiebra", (3328 RSD-280-99.Allí.si biensetrataba de unca-

sode tiempocompartido, seaplicaronanalógicamente lasdisposicionessobreelcontratode loca-
ción afirmando: "Los efectosde la destrucción de la cosa o de la imposibilidad desu usoconforme
loconvenido(...), deben ser inferidosde las normasatinentesa los principiosde institucionesaná-
logas (art. 16, CC) y en este cometido la figura contractual que guarda mayor analogía con la mo-
dalidaddeltiempocompartidoes, indudablemente,lalocacióndecosas( ...)Enelmarcodetalana-
logía,estimoqueresultan plenamenteaplicablesal casolaspre~isionesdelosincs.3:4~y6"delart.
1604del CC, en cuanto tienen porconcluida la misma en las hipótesisde pérdida de la cosa objeto
delcontrato, imposibilidaddeldestinoespecialaqueestuvieseafectadayporcasofortuitoque hu-
biera imposibilitado principiarocontinuarlosefectosdelcontrato.Sielloesasí,yasetratedela pér-
dida de la cosa o de la inadecuación para el destino tenido en miras al contratar, ambossupuestos
tienenvirtualidad extintiva del contrato, con la consiguienteobligación recíproca de restituciónde
loquese hubiese percibidoyque, porefectode laextinción,devienecomo pagosincausa(art. 793,
CC)quedandoel cumplidorautorizadoa repetirlo".
355 Salvat, Tratadodederechocivilargentino. 1946,t.V. p.379,quien igualmenteenseñaque
el vocablo "destrucción" (tanto total o parcial) debe interpretarse en sentido amplio, abarcando
no solo loscasosdedestrucción propiamentedicha, sinotambién losde pérdida odesaparición.
CACCNeuquén,Sala 1.15/6/99, "Grimau,CarlosA. sllncidentede revisión en autos Parque
Cavihue S.A. slConcurso preventivo y quierba", CA 328, RSD-280-99, Lex Doctor.
357 Spota, lnstitucionesde derecho civil. 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009. t. V. p. 39.
DANIEL MOEREMANS
trucción total implica resolucióncontractual ...".B ~ r d a ~ ~ ~ e n s e ñ a b a"... q u Espo-

e:
sibleque, duranteel cursode la locación, lacosasufradañosporcasofortuitoofuer-
za mayor. El problemadebeser estudiadocon relación a las hipótesisdedestrucción
total, destrucción parcial y. simple deterioro (...) En el caso de destrucción total el
~
contratoqueda rescindido (art. 1521 del Códigoderogado), sin queningunadelas

partes pueda reclamar indemnización alguna de la otra (es la consecuencia natural
de la fuerza mayor). Tampoco tienederecho el locatario a reclamar los daños y per-
juicios sufridos en las mercaderías o muebles que son de su propiedad, con motivo
de la destrucción de la cosa locada por un casofortuitoo de fuerza mayor (...) La re-
solución del contrato se produce ipso iure en el instante de acaecimiento del he-
cho ...". Clavell B ~ r r á s ~ ~ ~ s o s tque:
e n í a"... Por aplicación de los principiosgenera-
les sobre imposibilidad de pago (arts. 888,890 y 895 del Código derogado), el con-
trato de locación urbana queda rescindido, si el inmueble es destruido totalmente
(arts. 1521 y 1604, inc. 3" del Código derogado), sin que ni el locatario ni el locador
puedan exigir a la otra parte la reconstrucción, aunque el locador haya sido culpa-
ble de la destrucción o haya contractualmente extendido su responsabilidad al ca-
so defuerza mayor. La reconstrucciónsoloserá exigiblesi el locadorse hubiereobli-
gado a ella. El locatario tampoco podrá reclamar indemnización alguna al locador
por los perjuiciosque haya sufrido en su persona o en sus bienes a consecuencia del
casofortuito ...".AsuturnoLópezdeZavalía360refiereque:"... Lalexsupletoriaha
regulado los supuestos de destrucción material por caso fortuito, con reglas dife-
rentes a las del deterioro (...) Si la destrucción es total, 'el contrato queda rescindi-
do' (...), denotando que es un efecto que se produce con automatismo, indepen-
dientemente de nuevas declaraciones de voluntad, esto es, 'de pleno derecho'se-
gún laterrninologíadelart. 1722francés(...)Si lacosa(ciertaoincierta,alcontratar)
entregada (quedando, por ende, individualizada la incierta), se destruye, estamos
ante la imposibilidad de hacer gozar: Lasvicisitudesde la cosa influyen sobre el fa-
cere. Es un facereque, a los efectos aquícontemplados, puede ser conceptualizado
como una continuada dación de la misma cosa que fue inicialmenteentregada (...)
La rescisiónoperada, al provenir decaso fortuito, no da al locatario derechoa recla-
mar indemnización al locador. Y como el contrato 'queda rescindido', el locatario
no podrá pretender queseefectúen reconstrucciones, ni el locadorobligarloaque
lasespere. Dado que la destrucción total de la cosa no supone la desaparición abso-
lutadeella, puedeocurrirqueel ex locatariocontinúe, de hecho, en latenencia. Co-
mo ha dejado de ser locatario, no deberá alquileres, y su situación será la de un te-
nedor ilegítimo".
358 Borda, G.. Tratado de derechocivil. Contratos.4"ed.. 1979, t. l. no686,ps. 569y 570.
359 Clavell Borrás, Elcontrato delocación urbana en elCódigoCivil. 1978, pto. 77.1, p. 330.
360 LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte especial. 1992, t. III, pto. IV. p. 160.
Si la destrucción es parcial, lo que se determinará por exclusión, es decir cuando

haya destrucción que no sea total, puede el locatario pedir la disminución del pre-
cio o la rescisión del contrato, según fuere la importancia de la partedestruida (art.
1203, CCCN).
Como vemos, las opiniones se centraban principalmente con relación a la des-
trucción total o parcial de la cosa y no a la imposibilidad de darlea la cosa el destino
especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada. Sin embargo, nosotros
considerábamos que también resultaba aplicable a este supuesto, por aplicación
analógica del art. 1604del CCderogado, comoasítambién envirtud de loestable-
cidoen el art. 1090del CCCN. Recordemosqueestetexto prescribeque: Frustración
delafinalidad. Lafrustracióndefinitivade la finalidaddel contratoautorizaa la par-
te perjudicada a declarar la resolución, si tienesu causa en una alteración decarác-
ter extraordinario de las circunstancias existentesal tiempo de su celebración, aje-
na a las partes y que supera el riesgo asumido por la que es afectada. La resolución
esoperativa cuandoesta partecomunica su declaración extintiva a laotra. Si lafrus-
tración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución solo si se impide el
cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo deejecución es esencial".
El CCCN exceptuaba de esta regulación, el supuesto de que el caso fortuito no
afectara la cosa misma otambién, debemos agregar, no produceque la cosa pueda
servir para el objeto de la convención. En dicho supuesto, prescribía el art. 1203 del
CCCNquelasobligacionesdel locatariocontinúan como antes.
El contrato de locación en el tiempo del COVID-19

El tema de la imposibilidad de dar a la cosa locada el uso o destino previsto con-
tractualmente, se actualizó con igual virulencia que la causa del mismo, es decir a
raízdel COVID-l9yel DNU361queestablecióel aislamientosocial preventivoyobli-
gatorio. Al respecto nosotrossostuvimos362que es unánime el criterio en la doctri-
na de que las medidas de aislamiento obligatorio establecido por el PEN a raíz del
Coronavirus(COVID-19), constituyen un caso que se encuadra en las previsionesdel
art. 1730 del CCCN (caso fortuito o fuerza mayor). Por otra parte, a diferencia a lo
que lamentablemente estamos acostumbrados (emergencias sociales y económi-
cas), en el casosetrata principalmentede una emergencia sanitaria, quetienetam-
bién efectoseconómicos negativos, cuyasdimensionesaún nose han determinado
El Decreto AcuerdodeNecesidady Urgencia 297120.del1913120, dictado porel PoderEje-

cutivoNacional, queestablece. "afin de proteger la salud pública, para todas las personasqueha-
bitan en el paiso se encuentren en él en forma temporaria, la medida de"ais1amiento social, pre-
ventivo y obligatorio". Lavigencia de dichodecreto, comosabemos, fue prorrogada.
362 Moeremans,Elcontratodelocacióninmobiliarioeneltiempodelcoronavirus(Covid-19),
Rubinzal, On Line. RCD 151812020.
DANIEL MOEREMANS
oevaluado, pero que seconsideranserán extraordinariostantoen la economía na-

cional como mundial. Estos efectos se ven agravados por la crisis económica que
atraviesa nuestro país y que ha afectado avastossectoresde la economía.
Otra particularidad que presenta el COVID-19 es la temporalidad, es decir, no se
trata (o por lo menosasíesperamos)deuna situación deimposibilidad definitiva, si-
no meramente temporal. No se sabe aún si la cuarentena y sus distintasfases se ex-
tenderá o no. Síse puede afirmar que tardeo temprano, la causal de fuerza mayor
desaparecerá, aunque, susefectos negativos se prolongarán en el tiempo, agrava-
dos en lo económico con la recesión, inflación, endeudamiento, etcétera, que pe-
san sobrenuestro país. Latemporalidaddel casusdesdeel puntodevistajurídicoes
relevante, porque si se tornara definitivamente imposible el cumplimiento de la
obligación, esta se extinguiría363.En cambio, si la imposibilidad es temporaria se
aplica el art. 956 del CCCN que establece que solo tiene efecto extintivo cuando el
plazoesesencial,o cuandosu duración frustre el interésdel acreedor de modo irre-
versible. En los otros supuestos se suspenden los efectos del contrato, mientras du-
re el casus.
En materia de contrato de locación inmobiliaria, el tema del casusestá tratado
entreotrospuntosenelart. 1203del CCCN. En unainterpretación literaldel mismo,
el contrato continúa produciendo sus efectos, como antes, al no haber afectado la
cosa en sí. Esdecir,desdeel puntodevistadel locatario,estedebería pagar el precio
de la locación convenido y toda otra prestación de pago periódico asumida con-
v e n ~ i o n a l m e n t e ~como
~ ~ , así también las cargas y contribuciones por la activi-
dad3'j5.En estesentido, el casusno seasimila a la imposibilidad real de pagoenvir-
tudde unasituacióndeemergencia,sinomás bien alaonerosidad sobrevinientedel
mismo (art. 1091del CCCN), productode un hecho extraordinarioe imprevisible, es
decir máscercadelateoríade la i m p r e ~ i s i ó n ~ ~ ~ yteoríadela
dela frustración del fin
del contrato367.
En el referidoartículoanalizábamoslasituación delas partesen el contrato. Res-
pecto del locatario podían haberse producido las siguientes situaciones: a) uso y
gocedel inmueble: en el casode la pandemia, la situación del locatarioesdiferen-
tesegúnquesetratedeunalocacióncon destino habitacionala la de una comercial
u otro destino, aunque tienen en común queel caso fortuito temporario no afectó
a la cosa misma locada, o sea que esta sigue existiendo, por lo que en principio no
363 Art. 955, parte ladel CCCN.

364 Arts. 1187y 1208del CCCN.
sería aplicable la disposicióndel art. 1203 del CCCN, si se interpretara este en forma
literal. Tratándosededestino habitacional, el locatario lejosde habersevisto priva-
do del uso de la cosa, en general, hace un uso más intensivo (o por lo menos por el
aislamiento social debería hacerlo). En el caso de otro destino, en particular el co-
mercial, hay quedistinguir si la finalidad del contrato se pudo o nocumplir duran-
te el tiempo del aislamiento, debiéndose analizar si el locatario explota o lo hacía
un servicio esencial o no. En este último supuesto, el destino no pudo llevarse a ca-
boenforma presencial, mientrasqueen el primerosí; b) En cuanto al pagodel pre-
cio, también afirmábamos que se debía distinguir el caso de los locatarios que si-
guieron percibiendo sus ingresos, por ejemplo, los empleados públicoso privados
al que se lesiguió pagando sus haberes en forma normal pese al aislamiento o por
realizar tareas home office, de aquellos otros que partir del aislamiento sufrieron
una mermatotaloparcialdesusingresos.Luegocombinamoslasvariantesafirman-
do que tratándose de locación habitacional y cobro del salario en su totalidad, pa-
recería que no habría motivos para que no abonen totalmente el precio locativo,
pues la ecuaciónfinanciera del contrato no se havisto modificada. En cambio, si su-
frió una reducción desus ingresosofuedespedidoosuspendido sin haberes(antes
de la prohibición por DNU) o con haberesdisminuidos, la situación cambia, ya que
el contrato se le tornará excesivamente oneroso, pues se habrá quebrado la ecua-
ción económica osinalagmafuncional por un hechoextraordinario y sobrevinien-
te368; C)En el casodelocacionescon destinos no habitacionales, en los cuales el lo-
catario no haya podido usar el inmueble para la finalidad prevista, y por ende tam-
poco se hayan obtenido durante el período de aislamiento ingresos, el impacto es
pleno. En menor medida aquellosque hayan podidodestinar la cosa al fin previsto,
pero susingresoshan disminuidosignificativamente. Y en menoro nula medida los
quecontinuaronafectándolosaldestinoparaqueselocósinsufrirmermaensusin-
gresos, como por ejemplo en general los supermercados.
En cuanto al locador: en ningunodeloscasosmencionadosha recuperado la te-
nenciadel inmueble. La mismasigueen poder del locatario. Debecontinuarsopor-
tando en principio los impuestosque gravan el mismo (inmobiliario) y lostributos
derivados de la locación. Para él puede ser también cierto que el precio de la loca-
ción es un ingresocon el cual cuenta para adicionar a su módicajubilación o ingre-
sos habitualesy losdestina a la satisfacción de sus necesidades básicas369.En el caso
de que se tratara de un locador solvente, estetambién cuenta como ingreso la ren-
ta de ese bien para atender al cumplimientodesusobligacionesfrentequizásasus
empleados, seguridad social o gastoscorrientes, por lo que el no pago del canon lo-

369 Esta situacióndevulnerabilidaddellocadorha sido receptadaen el decr.320120, queana-
lizaremos luego, debiendoel locadoracreditaresta circunstancia.
DANIEL MOEREMANS
cativo puedegenerar el quiebreen mayor o menor medida, desu propia cadena de

pagos. ¿Cuáles la solución entoncesquesedebería aplicar? En los casos en que no
se haya impactado el ingreso de los locatarios, el contrato debería cumplirse tal co-
mo está pactado, sobre todo en materia de locacioneshabitacionales y en las loca-
cionesno habitacionalesdestinadosa lacomercialización de bienesoserviciosesen-
ciales. En lossupuestosenquesíseha impactadoen algunadelasvariablesreferidas,
se debe aplicar el art. 1091 del CCCN, pudiendo la parte afectada solicitar extrajudi-
cialmentelaadecuacióndel contrato, en basea la doctrina del esfuerzocompartido.
Si no se lograra un acuerdo, se deberá requerir la intervención judicial. En principio
se debería ofrecer pagar lo que se considere justo en base a un criterio de buena fe.
No sería de buena fe negarse a pagar i n totum el precio, si continúa de alguna ma-
nera en el uso y goce del inmueble, como por ejemplo, utilizándolo para depositar
su stockde mercadería y realizando e-commercede sus productos. El esfuerzo com-
partido parte de la premisa de que las partes en alguna medida han sido afectadas
por el eventoextraordinarioe imprevisibley quesedeben reajustar las prestaciones
en basea un criteriode buenafey equidad,demanera tal deobtener cada unosu li-
bra de carneen la medida de lo posible, pero sin sangrede la otra al decir deShakes-
peare.
El contrato, en principio, no puede resolverse ni por el locador ni por el locata-
rio, salvo en los casos en que el plazo sea esencial o no se hubiera transferido late-
nenciadel mismoocuandose hubiera frustradoen forma permanentesu finalidad.
Excepcionalmentecuando el destino no sea posible alcanzar en forma definitiva o
asimilableporeltiempoatal,ocuandoelplazoesesencialocuandolaecuacióneco-
nómica ofinanciera del contrato se rompió definitivamente, el contrato podrá res-
cindirse.
5 - El nuevoart. 1203de la ley 27.551
El art. 6'de la ley 27.551 sustituyó el art. 1203 del CCCN plasmando la siguiente
redacción bajo el mismo título, o sea "Frustración del uso y goce de la cosa"370.El
texto reza: "Sipor causas no imputables a l locatario, este se ve impedido de usaro
gozar de la cosa, o esta no puede servir para e l objeto de la convención, puedepe-
dir la rescisión del contrato, o la cesación delpago delprecio p o r e l tiempo que no
pueda usaro gozarde la cosa. Sino se vieseafectada directa o indirectamente la co-
sa misma, susobligacionescontinúancomo antes".
La norma actual prescribe que, si por una causa ajena al locatario y por lo tanto
excluyente de su responsabilidad, este no puede usar o gozar de la cosa o darle el
destino previsto en el contrato, este puede pedir la rescisióndel contrato o la cesa-
370 Concordancias:arts.955,956,1090,1091,1187,1730,1732,1733,1734,1736;decr. 320120

deemergencia pública.
ción del pago del precio mientras dura la privación del uso y goce. Como vemos, se
abandona la mención de la fuerza mayor como especie de causa ajena y se adopta
el género, por cuanto se refiere a cuando "por causasno imputablesallocatario".
En el último párrafo se mantiene la redacción en cuantoa que si no sevieseafecta-
da (agregándose) "directa o indirectamente" la cosa misma, sus obligaciones con-
tinúan comoantes. En estesentido hubiera sido convenienteagregarexpresamen-
te también que si la causa ajena impide servirse de la cosa para el destino que está
previsto en el contrato, aunque noseviera afectada directa o indirectamente la co-
sa, será de aplicación la primera partedel artículo, puesevidentemente se produci-
ríaunafrustracióntotalo parcialdela finalidad del contrato, sin perjuiciodequese
puede aplicar lateoríadelafrustración delfin371locual puede llevara laaplicación
delateoríade la impre~isión~~~aplicándose el criteriodel esfuerzocompartido, co-
mo es el caso durante la obligación de aislamiento social preventivo y obligatorio,
establecido por el decr. 297120 y suscomplementos o prórrogas.
6 - Garantía porvicios derivados de la pérdida de luminosidad

de la cosa locada
Conformeal art. 1204 del CCCN373,la pérdida de luminosidad del inmueble ur-
bano por construcciones en fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la re-
ducción del precio ni a resolver el contrato, salvo el caso de dolo del locador. Es de-
cir, no reputacomoviciooculto ni comprendidadentrodela responsabilidad porsa-
neamiento la pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en
lasfincasvecinas.Es por elloquelecierraaI locatario la posibilidaddesolicitar la re-
ducción del precio o de resolver el contrato, salvo dolo del locador. El CCCN recepta
laopinióndeladoctrinaen el sentidodeque,según la realidad en lasciudades, con
el auge de las construcciones de edificios en altura en propiedad horizontal, no se
puedeconsiderar a la pérdidade luminosidad como un vicio oculto, que habilite el
derecho del locatarioa solicitar la disminución del precio locativo o la rescisión del
vínculo.Todo ello dejando a salvo el casodedolodel locador. La norma actual, cuya
fuente inmediata se encuentra en el art. 1135 del Proyecto de 1998, tiene una ex-
plicación histórica. Setratadedespejartodadudadequela pérdidadeluminosidad
en los inmuebles urbanos no puede ser considerado como un vicio que habilite el

373 Textualmente el art. 1204del CCCNestablece: "Pérdidade luminosidaddelinmueble. La
pérdida de luminosidaddelinmueble urbanoporconstruccionesen las fincas vecinas, noautoriza
allocatarioasolicitarla reducción delprecio nia resolverel contrato, excepto que medie dolo del
locador". Concordancias:art. 1187y 1051.
DANIEL MOEREMANS
derecho del locatario a solicitar la disminución del precio locativo o la rescisióndel

vínculo, contrariamente a lo que seestablecía en el art. 1605 del derogado CC, que
había adoptado la solución contraria. La disposición del CCCN se aplica, como diji-
mos, salvo en el caso de dolo del locador.
7 - Compensación legal
El art. 7" de la ley 27.551 agregó al CCCN como art. 1204 bisel siguiente: "Com-
pensación. Losgastosyacreenciasquese encuentrana cargo dellocadorconforme
lasdisposicionesde esta sección, pueden ser compensadosde pleno derecho por el
locatario con loscánoneslocativos, previa notificación fehacienteallocadordelde-
talle de losmismos".
La compensación como sabemoses una forma de extinción de lasobligaciones.
El art. 921 del CCCN la definede la siguiente manera: "La compensacióndelasobli-
gaciones tienelugarcuandodospersonas, porderechopropio, reúnenla calidadde
acreedory deudor rec$rocamente, cualesquieraque sean las causas de una y otra
deuda. Extinguecon fuerza depago lasdosdeudas, hasta elmontodela menor, des-
de el tiempoen que ambas obligaciones comenzaron a coexistir en condiciones de
sercompensables". Conforme a la definición, la misma requiere dos obligaciones
distintasentrelosmismossujetos,siendocadaunodeellosporderechopropiodeu-
dor y acreedor respecto del otro. En el caso de la locación se trata de la obligación
de pagar el precio de la locación a cargo del locatario y de losgastosy acreencias le-
galmente a cargo del locador, que fueron atendidos por el locatario.
La compensación, tal como ha sido señalado374tiene una finalidad práctica ya
quesimplificalasoperacionesyfacilitalae~incióndelasobligaciones."Evitalosin-
convenientesdeun doble pago, reduciéndoloa unosolocuando lasdeudassondis-
tintas. Soslaya la circulación ytransportededineroquedebendarseen pago, redu-
ciendo así losgastosde logística ...".Implica también un escudo procesal, ya queen
caso de pretender uno de losacreedoresel pago íntegro de la obligación, puede el
deudor-acreedor demandado oponer como defensa la existencia de un crédito en
contra del actor. En el caso de la locación tiendea asegurar igualmente el cobro por
partedel locariodeloscréditosquetuvieracontrael locador porgastosy acreencias
a cargo deeste y no satisfecho oportunamente.
La compensación incorporada por la ley 27.551 constituye un caso de compen-
sación legal (art. 922, CCCN), es por ello queseconfigura de pleno derecho, cuando
se configuran todos los requisitosque la ley exige. Cabe destacar que, si bien la ley
menciona que la compensación se produce con los cánones locativos, en rigor, la
374 Tanzi - Papillú, en Código Civily Comercialexplicado. Obligacionesycontratos, Ricardo L

Lorenzetti (dir.). 2020, t. l. p. 342y siguientes.
compensación procede a nuestro entender solo con el precio locativo y no con las
demás prestaciones accesorias convenidas. Por otro parte, se enseña, que si bien la
compensación se produce de pleno derecho, sin embargo, la misma no puede ser
declarada de oficio, sino que debe ser invocada por las partes y sus efectos son re-
troactivosa al momento de la coexistencia de la~~obli~aciones"~.
En cuanto a los requisitos para que proceda la compensación, los mismossurgen
de losarts. 923 y 1204bisdel CCCN. Del primeroconsideramosque no existen dudas
que se presentarían los requisitosprevistosen los incs. a) y b), porquesetratade una
relación locador-locatario, donde el locatario está obligado a pagar el precio de la
locación y el locador a restituir los gastos y acreencias, que estando originariarnen-
te a su cargo fueron satisfechos por el locatario. En cuanto al último requisito, para
que el crédito del locatario sea exigible debe tratarse conforme al art. 1204 bis de
gastos y acreencias originariamente a cargo del locador. ¿Cuálesson esos gastos y
acreencias mencionados en el texto? Se trata de los mencionados en la Sección 4",
es decir, los que se encuentran a cargo del locador conforme a lo dispuesto en los
arts. 1200 a 1212 del CCCN. Entre ellos tenemos las obligaciones derivadas de los
arts. 1201,1202,1207y 1211, párr. 2"del CCCN.
Es decir, entre dichos gastos se encuentran los referentes a las reparaciones ur-
gentes para conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, que no hubieran
sido realizados por el locador en el plazo establecido en la norma y los no urgentes
que no hubieran sido satisfechos por el locador en un plazo no inferior a diez días
corridos, contadosa partir de la notificación por partedel 1ocatario.Tambiénseen-
cuentran las mejoras necesarias realizadas por el locatario, conforme lo estableci-
do en el art. 1211 del CCCN.
En cuanto al requisito de la liquidez del crédito del locatario a los efectos de la
compensación, recordemosqueel art. 924 del CCCN prescribeque "una vezopues-
ta, la compensación legalproduce sus efectos a partir del momento en que ambas
deudasreciprocascoexistenen condicionesdesercompensadas, aunque elcrédito
nosealíquidoosea impugnadoporeldeudor". Asuturno, el art. 1204bisrequiere
como requisito de la compensación que el locatario notifique fehacientemente al
locador el pago realizado por su cuenta y de detalle de los mismos. Al indicar que
debe detallar los gastos realizados a cargo del locador, deberá obviamente indicar
el monto que pretende compensar. Si hubiera discusión sobre el tema, lo cual pue-
deversar sobre si correspondía o no al locador atender el pago, si eran adecuadosy
proporcionados, lo que surgirá del detalle y monto de los mismos, la cuestión de-
berá resolversejudicialmente. Hasta tanto consideramos que el locatario deberá
abonar el saldo del precio locativo, si lo hubiere.
375 Tanzi -Papillú, en Código CivilyCornercialexpl~cado.Obligacionesycontratos, Ricardo L.
Lorenzetti (dir.), 2020,t. 1, p. 343.

DANIEL MOEREMANS
8 - Obligación accesoria del locador de recibir el precio locativo
Como todo acreedor, el locador tiene la obligación de percibir el precio locativo

adeudado por el locatario, es decir de cooperar en la liberación del locatario. Si se
negaraa hacerlo, puedeel locatarioconsignarjudicialmenteel mismo.Asílo había
reconocido ladoctrinay lajurisprudencia, aplicándoselasnormasdel pago porcon-
signación (art. 756 y SS., CC). Requisito para ello es acreditar queel locador se nega-
ba injustificadamente a recibir el pago. En tal sentido se sostuvo: "La necesidad de
la pruebadelaactitudobstativadel acreedor para recibir el pago,quetienequesu-
ministrar el deudor, es una consecuencia del carácter excepcional que revisteel pa-
go por consignación, y que no está librada al capricho del obligado, para que éste
esté autorizado a Doner en movimiento el a ~ a r a t oiudicial, el deudor tiene aue ser
conducido a ello por un motivo serio que eitá pre;isado ajustificar; a falta de esa
prueba, si el acreedor pideel rechazode lademanda deconsignación, corresponde
rechazarla"376.
También se afirmó que: "Es procedente la consignaciónde los alquileres deven-
gadosluegodel vencimientodel contratode locación, puesla ausenciadeun reque-
rimiento de devolución i m ~ o r t aestimar aue ha continuado la locación concluida
'bajo sus mismos términos"'377. En cuanto hasta qué momento se podía consignar
para enervar la acción de desalojo por falta de pago, se sostuvo queello era posible
hasta la notificación de la demanda de desalojo.
A los efectos de evitar que el locatario habitacional moroso se viera impedido a
purgar su mora y evitar así el proceso dedesalojo, el art. 5' de la ley 23.091 impuso al
locador la obligación de intimar previamenteel pagode la suma adeudada, estable-
ciendo un plazodediezdías para ello, indicandoademásel lugaren quedebía hacer-
seel mismo, paraqueno pudierael locadoreludirelofrecimientodepagodeloadeu-
dadoyviabiIizarasílarescisióndeIcontrato. Estaprevisiónfueseguidaporelart. 1222
del CCCN~mantenida por la reforma de la ley 27.551, agregando una previsión ex-
presa sobre la posibilidad deconsignar el inmueble locado, tal comoveremos.
En cuanto a la consignación del precio, el art. 15 de la ley 27.551 establece bajo
el título "Consignación" losiguiente: "Siellocadordeuninmuebleserehusareaco-
brar e l canon locativo, según lo dispone e l art. 1208del CCCN, el locatario debe in-
timarlo de manera fehaciente a quelo reciba dentro de lascuarenta yocho horassi-
guientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, e l locatario
dentro de las tres días hábiles siguientes a l vencimiento delplazo estipulado en la
notificación, debeprocedera la consignaciónjudicialdelmonto adeudado, o me-
376 CNCiv., Sala A, 18/4/12, "Estructuras y Servicios S.A. c. Losada, Alberto s1Consignaciónde
alquileres",APIJURII 13212012.
377 CNCCF, Sala 11.911 1111, "Consorcio de Propietarios El Bosque Country Club c. Consejo Na-
cional de Niñez,Adolescencia y Familia yotro".AP/JUW699/2011.

diante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 23.345 y

regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo con las mo-
dalidadesque fijen alefecto lasdistintasjurisdiccionesprovin«'ales,elgobierno de
la CiudadAutónoma de BuenosAires y en su caso e l Banco Central de la República
Argentina, estando losgastosy costascorrespondientesa cargo del locador".
Es decir, la ley 27.551 introdujo un mecanismode consignaciónjudicial en mate-
ria delocacionesen casodeincumplimientode laobligaciónaccesoriaacargodel lo-
cador. En cuanto a los requisitosy efectos, el artículo prescribe: a) el locatario debe
haberrequeridoal locadorlarecepcióndelcanon locativoen un plazode48 hs.acon-
tar desde la recepción de la notificación. La norma habla de negativa a recibir el ca-
non locativo (queesel resultante del preciode la locacióny de las prestacionesacce-
sorias, conformea lodispuesto por el art. 1208del CCCN), peroen rigor seaplicaráen
la práctica principalmenteal precio de la locación. El requerimiento debe realizarse
en formafehaciente en el domicilioconstituidocontractualmente(el queconforme
al nuevoart. 75del CCCNpuedeserenun correoelectrónico,oen su defectoen el do-
micilio real); b) el locador debe haberse negado a recibirlo o guardado silencio so-
bre laaceptación del ofrecimientode pago. Ellosignificaquesecontinúaconla línea
queestablecequesi no hubo negativadepagoenformaexpresaotácita (atravésdel
silencio)noprocedelaconsignaciónjudicial; c)queinicieelprocesodeconsignación
judicial dentro de los 3 días hábiles siguientesal vencimiento del plazo del requeri-
miento paraquelo reciba. Si lo realizadentrodeeste plazo, se libera consignandoel
capital adeudado, o sea, el precio del alquiler y las demás prestaciones adeudadas,
debiendo las costas ser soportadas por el locador renuente. Si lo hiciera despuésdel
plazo establecido, siguiendo la lógica de la regulación de la consignación del in-
mueble regulada también en la ley 27.551 (en el art. 1222 del CCCN), ello no obsta a
que pueda hacerlo, pero a nuestro entender deberá consignar el monto adeudado
con más los interesesy accesorios hasta la notificación del proceso de consignación,
conforme se desprende del art. 908 del CCCN. La consignación, según establece la
norma, debe realizarla sea mediante depósito judicial, sea mediantecheque cance-
latorio, deconformidada lasprevisionesdela ley 23.345~lasregulacionesdel BCRA.
Si la consignación resulta admisible como pago por consignación, por reunir los re-
quisitos, losgastosy costasdeben ser soportados por el locador.
La dudase presenta en el caso deque no resultara por un ladoadmisibley por el
otro si esta normativa prevalecesobre las disposiciones que traen los códigos pro-
cesalesen materia decostas. Una cuestión similarseplanteóa la luzde lo dispuesto
porelart.760del CCderogado, debatiéndosesicorrespondíalaaplicacióndela nor-
ma de fondo o las disposiciones procesales de orden local. W a ~ a r ~ ~ ~ e n s e que
ñaba
al respectose habían sostenidoopinionesencontradas: a) que la norma de fondos
378 Wayar, Derecho civil. Obligaciones, 2002, t . ll. p. 251.

DANIEL MOEREMANS
debía tener estrictaaplicación en todos lossupuestos, con exclusión de las reglasde

carácter procesalcontenidasen las legislacioneslocales. Seargumentabaquela im-
putación de los gastos del juicio entraña una cuestión de responsabilidad civil, si-
milara la que plantea la imputacióndelosotrosgastosdel pago, de manera tal que
no habría motivos para que una y otra cuestión resulten resueltas de manera dife-
rente; b) las normas locales prevalecen sobre la norma fondal, ya que la Constitu-
ción Nacionalotorgaa lasprovinciaslafacultaddelegislaren materia procesal (arts.
75, inc. 12,y 121, CN); c)unaterceraIíneainterpretativasosteníaunaaplicaciónfle-
xiblede la normadefondo, debiéndoseaplicar la misma con las limitacionesconte-
nidas en las reglamentaciones procesales. En opinión de Wayar, que compartimos,
tal como adelantamos, las costas deben ser impuestasa quien resultavencido en el
juicio. Excepcionalmente cuando concurran las circunstancias que cada ordena-
miento procesal dispone, el vencido puede ser eximido del pago de las costas, sin
queello impliqueviolación a la normade fondo, yaque una aplicación irrestricta de
la misma puede llevar a notorias injusticias, como, por ejemplo, cuando no resulta
admisibleocuandoel locador nodio motivos para litigar.
b) Obligaciones dellocatario
1 - Generalidades
Se pueden clasificar lasobligacionesdel locatariodela siguiente forma: a) obli-

gaciones de pagar el canon locativo; b) obligación de usar la cosa conformes dere-
cho; C)obligación de conservar la cosa en buen estado; d) obligación de restituirla
al finalizar el contrato. También como obligaciones accesorias se puede mencionar
la de permitir al locadorentraral inmueblealquilado a losefectosdeejecutar las re-
paraciones a su cargo y de poner en conocimiento cualquier acto de turbación a su
derecho.
2 - Obligación de pagar el canon convenido
El pago del canon locativo es la obligación nuclear del locatario. Ello surge de la
propia tipificación del contrato de locación (art. 1187, CCCN). El CCCNaclara que el
canon locativocomprendeel preciodela locación, oarriendo, comoasítambién to-
da otra prestación de pago periódicoasumida convencionalmente por el locatario.
En defectode pagodel canon, el locadortieneacción ejecutiva. Supletoriamentese
establece que el pago se debe hacer sea cosa mueble0 inmueble por anticipado: si
la cosa es muebledecontado. Si es inmueblepor período mensual.
En tal sentido el art. 1208379prescribe: "Pagar elcanon convenido. Lapresta-
ción dineraria a cargo del locatario se integra con e l precio de la locación y toda
379 Concs.arts. 1187,1196y l222del CC.

otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente p o r e l locatario.

Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, elpago debeser he-
choporanticipado:si la cosa es mueble, de contado;^ si es inmueble, porperíodo
mensual". De esta manera el Código vigente erradicó la duda de un sector de la
doctrina sobre si el pago de expensas u otras prestacionesaccesorias, forman par-
tedel precio locativoy gozan de la posibilidad de accionar ejecutivamente. Recep-
tando el proyecto de Código Civil de 1998 en su art. 1139, considera que tanto el
pago del precio de la locación, cuanto el pago de otra prestación periódica asumi-
da convencionalmente por el locatario, integran el canon locativo. De esta forma,
la falta de pago de los servicios u otras prestaciones periódicas asumidosconven-
cionalmente, produce los mismosefectosque la faltade pagodel preciodel alqui-
ler,agregandoelCódigovigentequelafaltadepagotantodelalquilerpropiamen-
tedicho, cuantodelasotras prestacioneshabilita lavía ejecutiva (con independen-
cia de que el locador hubiera abonado o no por ejemplo, las expensas), mención
que no tenía el Proyecto de 1998, por considerárselo propio de los códigos defor-
ma.
Laspartespueden acordarentoncesqueel locatariosoportaráel pagodelasex-
pensasordinariasu otrosgastosde la unidad funcional locada. En tal casoestasin-
tegran el canon locativo o alquiler380.Según enseña S a l g a d ~ ~se~ trata
', de una
deuda compleja integrada por varias prestacionesque no podrían ser saldadas si
no se pagan estas; es decir el pago no sería íntegro si solo se hubiera satisfecho el
montodel alquiler382.El autorantescitadoseñala, tal comovimos, que la ley 13.512
derogada noefectuaba una distinción conceptual entreexpensasordinariasy ex-
traordinarias. Las primeras comprenden los gastos relativos a la utilización, man-
t e n i m i e n t o ~refacción de loselementoscomunes, que no impliquen modificacio-
nes o alteraciones sustanciales de la naturaleza de ellos y que tengan por objeto
asegurarel normal usoygocedelacosacomún aquienestienenderecho. Estosgas-
tosseconsideran necesarios paraasegurara los habitantesel disfrutedela misma.
Las expensas extraordinarias son siempre necesarias pero exceden el marco de la
administración ordinariay de la manutención y reparación también ordinaria. Te-
niendo en cuenta los usos y costumbres del mercado y la pauta de la buena fe, se
afirmaba que no pesa sobre el inquilino la obligación de abonar las llamadas ex-
CNCiv.,SalaL, 15/9/99,"Mielnik,Simónc.Buquete,CarlosL.yotros",JAA2000-11-566;CNECC,
Sala 11,22/4/87, BJCNECC, no2, sum. 317, cit. por Salgado, Locación, comodatoy desalojo, 2010, p.
58, nota 51.
38' Salgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, ps. 58 a 60.
382 CNECC, Sala 1,26/3/87, BJNECC, no2, sum. 315; ídem, Sala 11,9/12/83, ED, 117-621; CNCiv.,
Sala H. 2311 1/90, "Schneiderc. Suárez", Isis, sum. no 1265; DI, 1995-2-925, cits. por Salgado, Loca-
ción, comodatoydesalojo, 2010. p. 58. nota 50.
DANIEL MOEREMANS
pensasextraordinariasquepesanencabezadel locador383.Estapautafuelasegui-
da por la ley 27.551, que en el art. 1209384reformado establece que el locatario:
"No tiene a su cargo e lpago de las que graven la cosa n i las expensas comunes ex-
traordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo dellocatario aquellasex-
pensas que deriven degastos habituales, e n t e n d i é n d ó ~ e ~tales
o r aquellos que se
vinculan a los servicios normalesy permanentes a disposición del locatario, inde-
pendientemente de que sean consideradoscomo expensas comunes ordinarias o
extraordinarias".
El art. 1209 distribuyeentre las partes la cuestión del pago deobligacionesacce-

soriasaldel precio locativo. Éldistinguetressituaciones: a) lostributosque graven
la cosa; b) las expensas, y c) lascargasy contribucionesque se originen en el desti-
no quese le dé a la cosa locada:
a) En el primer caso considera que deben ser soportados por el locador, asu-
miendo quesu costo ya integrael preciode la locación. Es por elloque, node-
ben ser soportados por el locatario. Adiferenciadeloqueestablecíael CCCN,
en el sentido deque expresamente mencionaba queera dispositiva, la refor-
ma eliminó esta posibilidad, por lo que, a nuestro entender, se trata de una
norma imperativa, sin perjuiciodequese podría incorporarsu costoen el pre-
cio de la locación. En concreto, lostributosque gravan la cosa son a cargo del
locador, aun cuando hubieran sido estipuladasa cargo del locatario. En este
sentido se deberá modificar parcialmente la interpretación judicial quesos-
tenía que podían quedar a cargo del locatario. Asíen el caso "Tiemroth, Gra-
ciela Beatriz c. Staicos, Claude Christian y otros"385,se sostuvo que si fueron
asumidos por el locatario integran el precio locativo y su incumplimiento ha-
bilita al locador a resolver el contrato. "La jurisprudencia nacional es contes-
t e en que los importes que el locatario se ha obligado a abonar por impues-
tos,servicios,expensascomunesyotrosintegranelpreciodelalocación,siem-
prequeconsteen el contratoquedeben serpagadosporaq~eI"~~~.También
CNCiv., Sala K,7/2/89, "Alesrequi,OscarElíasc. EralnesejS.A. s/Consignación",Isis,sum. no

32. cit. porsalgado, Locación, comodatoydesalojo, 2010, p. 59, nota 52.
384 Concordancias:arts. 1208,1219 y 1222.
385 CAC Neuquén, Sala 11, 7/8/08, "Tiemroth, Graciela Beatriz c. Staicos, Claude Christian y
Otros", cita online. AR/JUR/16466/2008.
El fallocita como antecedentesfallosde la CNCiv., Sala C, 29111/89, "Koldobsky c. Espósi-
to", Base Lex Doctor, sent. 52593; Sala l. 11/12/90, "Pasqualini c. Benaglia", Base Lex Doctor, sent.
81757; idem, 18/9/95. "Di Pasqua c. Rodríguez", Base Lex Doctor, sent. 89024; CACC La Plata, Sala l.
3/8/89,"Carlosc.Antonio Barillari S.A.", Base LexDoctor, RSI-582-89 1; idem, 2/5/01, "Carrascoc.Al-
quisalet". Base Lex Doctor, RSI-444-11.
se ha afirmado que "si no hay un contrato escrito o prueba fehaciente que

acreditara el acuerdo verbal en tal sentido, los impuestos y expensas son a
cargo del locador"387.Las tasas pueden ser objeto, a nuestro entender, de
convención ente las partes, esdecir, se puede establecerválidamente que el
ABLo similaresen las provinciasestén a cargo del locatario, salvoquefiscal-
mente se las haya configurado como un impuesto que grava la cosa y no la
prestación de un servicio. El pacto entre locador y locatario, respecto del pa-
go de tasas y servicios, es inoponible frente al acreedor, que siempre podrá
demandar su cobro al titular dominial. Se trata de un caso de asunción im-
perfecta de deuda.
b) En cuantoa lasexpensas, comovimos, la norma distingue y califica lo que se
entiende por expensas comunes ordinarias a cargo del locatario. La norma
es clara que lasexpensascomunesextraordinarias, aun cuando la asamblea
deconsorcistas o el administrador las nomine como ordinarias, son a cargo
del locador. Las expensas comunes ordinarias, a nuestro entender, pueden
estar a cargo del locatario. Las expensas ordinarias tienden por objeto, se-
gún la norma losgastos habituales, entendiéndose portalesaquellosquese
vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.
Esdecir, losgastosrelativosa la utilización, mantenimientoy refaccióndelos
elementos comunes, y que tengan por objeto asegurar el normal uso y goce
delacosacomúnaquienestienen derecho. Sin perjuiciodeloexpuesto, Lei-
va Fernández considera que la norma limita aún más el concepto de expen-
sasordinarias, ya quesolo podrían ser consideradastales lasquesevinculan
a los servicios normales y habituales, tema que generará según su pronósti-
co no pocas dificultades en la práctica. También menciona, en opinión que
compartimos, que la calificación de expensascomunesordinariasoextraor-
dinariasse realizará conformeal destinodelas mismas, independientemen-
tedel nomenque el administrador del consorcio o la Asamblea deestele hu-
biera consignado.
Las cargas y contribuciones que se originen en el destino que se le dé a la
cosa locada, seconsideranquesoncargasocontribucionespropiasde laac-
tividad que se realiza en o con la cosa locada y por lo tanto deben ser so-
portadas exclusivamente por el locatario. En cuanto a las impensas, es de-
cir los pagosdeservicioseléctricos, sanitarios, telefónicos, son en principio
a cargo del locatario, salvo quese hubiera pactado que sean a cargo del lo-
cador.
387 CNCiv.,Sala D. 18/9/19, "Prieto, MarceloOscarc.Moran, María Bernardas/Cobrodesumas
dedinero", Rubinzal, On Line, RCJ 12955119.

DANIEL MOEREMANS
Mora en elcumplimiento de la obligación

Habiéndoseestablecido un plazodeterminado, la mora en el pagodelosarrien-
dos y demás prestaciones se produce e ~ r eAfalta~ ~ de~ .plazo expreso, la ley consi-
dera que el pago se debe hacer por anticipado; si la cosa es mueblesde contado y si
es inmueble por período mensual, con lo cual la mora se produce previa intimación
del locador389.Si bien el texto no menciona dónde debe hacerse el pago a falta de
convención expresa, deberá hacerseen el lugar donde severifique la entrega de la
cosa, yque, en el casode los inmuebles, seráel desu situación permanente390.La ley
acuerda al locador el derecho de iniciar la acción ejecutiva y por el art. 1219, inc c)
puede también rescindir el contrato en caso de falta de pago durantedos períodos
consecutivos, previa intimación de pago, en la forma prescripta en el art. 1222 del
CCCN, texto según ley 27.551, en el casode inmueblescon destino habitacional. Se
recuerda que tratándose de inmueblesalquilados con estedestino no puede el lo-
cador requerir el pagodealquileresanticipados por períodosmayoresa un mes391.
3 - Obligación de usar la cosa conforme a derecho
El art. 1194del CCCNprescribequeellocatariodebedara lacosa locadael desti-

no acordado contractualmente. Si nada se hubiese pactado, el locatario tiene que
darleel destinoquetenía lacosaal momentodelocarse,oelqueseledaacosasaná-
logasen el lugar donde la cosa seencuentra oel quecorrespondea la naturaleza de
la cosa. En el art. 1205 el CCCN ratifica que el locatario debe usar de la cosa confor-
me a derecho y en forma exclusiva al destino establecido expresa o supletoriamen-
te. Dicho destino no puedeser variado, aunqueello nocause perjuicio al locador. Si
lo hiciera. tal conducta es considerado uso abusivo vcausal de rescisióndel contra-
to392.En efecto, el referido artículo393establece: "Prohibición devariar el destino.
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamentepa-
ra el destino correspondiente. No puedevariarlo aunque ello no cause perjuicio al
locador". Las partes pueden entonces determinar explícitamente el uso o goce al
quese destinará la cosa. En defectode pacto explícito, entran a funcionar lasdispo-
siciones s u p l e t ~ r i a sVa
~ ~de
~ .suyo que la ley nunca puedequerer un uso deshones-

390 López de Zavalía, Teoría de los contratos. Parte especia1,1992, t. III, p. 230.
391 Art. 1196. inc. a).
392 Art. 1219. inc.a).
393 Concordancias:arts. 1187,1194,1195y 1219.
to,oexcluyenteenelsentidodelart. 1195del CCCN. Determinadocuálesel usocon-

venido (explícita o implícitamente), estaremosen condicionesdedeterminarcuán-
do corresponde hablar de cambio de destino o uso abusivo. Para el convenido ex-
plícitamente, hay queatenerse a los términos de la cláusula respectiva, y los Iímites
que de allí resultan. La interpretación debe realizarseen forma restrictiva y rígida.
Para el convenido implícito, lavaloración de lo queescambio de destino, debe ha-
cersecon mayor elasticidad. Con lasalvedad apuntada, la sanción parael cambiode
destino es común al caso de pacto explícito y de pacto implícito. En caso de incum-
plimiento de la obligación de usar y10 gozar de la cosa conforme a los Iímites esta-
blecidos expresa o implícitamente, el locador puede rescindir el contrato ex art.
1219, inc.a).
4 - Obligación de conservar la cosa en buen estado
El locatariodebemantener lacosa y conservarla en el estado en quela recibió. En

caso de que haga abandono de la cosa, sin dejar quien la mantenga y10 conserve se
considera incumplida esta obligación y por lo tanto el locador puede solicitar con-
formeal art. 1219, inc. b) la rescisión del contrato. Por otro lado debe responder por
cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, salvo que
se trate de deterioros causados por el locador o sus dependientes. Responde tam-
bién porladestruccióndelacosa por incendio, nooriginado por casofortuito. Ental
sentido, el art. 1206395prescribe: "Conservarlacosaen buenestado. Destrucción. El
locatario debemantenerla cosayconservarla enelestado en que la recibió. No cum-
ple con esta obligación sila abandona sin dejar quien haga sus veces. Respondepor
cualquierdeterioro causadoa la cosa, inclusoporvisitantesocasionales,pero nopor
acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la
cosa por incendio no originado en caso fortuito". El CCCN establece entonces que
pesa sobre el locatario la obligación de mantener la cosa y conservarla en el estado
en que la recibió, lo que resulta coherenteen atención a queesél, el quetiene la co-
sa bajo su poder material. Considera quese incumple con esta obligación en el caso
de abandono. La Cámara Civil en Documentosy Locaciones de Tucumán, Sala 11396,
precisóel conceptodeabandonoen lossiguientestérminos: "...Son calificados por
Salas - Trigo Represas, Código Civil anotado, t. II, p. 268 de la siguiente manera: 'El
abandonoa quese refiere este artículo y el art. 1562, inc. lo, es la dejación material
de la cosa sin persona que la cuide, provocando o pudiendo producir su deterioro; y
se exterioriza a través de aspectos materiales que exteriorizan inequívocamente la
intención del locatario de desprenderse del uso y goce de la cosa arrendada'. Así
395 Concordancias:arts.1187,1201 y 1203.

396 CACDLTucumán, Sala 11.24/8/17, sent. n0228, reg. no00049670-01.
DANIEL MOEREMANS
también la doctrina señala que abandonar (como es el caso de autos), en principio

significadesistiro renunciaraalgo, esteabandono puedeserexpresootácito. En los
casos referidos a la locación de inmuebles, el abandono está íntimamente relacio-
nadocon la faltadeocupación, porque el objeto principal de loscontratos locativos
es habitar o usar una finca (cfr. Mosset Iturraspe, J. - Novellino, N., La locación ysus
procesosjudiciales, ps. 70 y 71). El art. 434del CPCCconstituye una adecuada regla-
mentación del exart. 1564del CCyse hallasupeditadaa la circunstanciadequeel in-
mueblese encuentre efectiva y totalmentedesocupado y no se hubieredejado per-
sona alguna en el mismo. El precepto en estudio, reproduce en lo sustancial lo que
disponeel art.49 dela ley nacional 21.342 (LocacionesUrbanas):'Denunciadoporel
locadorqueel locatario ha abandonado el inmueblesin dejar quien haga susveces,
el juez recibirá información sumaria al respecto, ordenará laverificación del estado
del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deberá inquerir a los vecinos
acerca de la existencia y paradero del locatario y mandará librar oficio a la policía al
mismo efecto. No teniendo razón del paradero del locatario el juez mandará hacer
entrega definitiva del inmueble al locador'. Es decir que la norma autoriza al juez,
no ya a adoptar las medidas necesariaspara la conservación de la cosa locada, sinoa
entregar definitivamenteel inmuebleal locador para su disposicióny Iibredisponi-
bilidad. Constatado en autos el abandono del inmueble, al poner en posesión del
mismo al señor L., ya no se trató de una información sumaria a fin de proceder a la
entrega provisional del inmueble, como medida cautelar (conforme lo dispone el
art.415-entregaanticipada-), sinoqueverificadoel abandonodefinitivo, con in-
tención manifiesta de no conservar su tenencia, dejándolo desocupado, con riesgo
de que pueda entrar en él cualquier persona extraña, se produjo la entrega inme-
diata al locador. Por ello, al ser el objeto procesal de la acción de desalojo el de obte-
nerel reintegrodel inmuebley habiéndoseproducidoel abandono por partedel lo-
catario, dando lugara un nuevostatusiuris, mutó lostérminosde la relación litigio-
sa, tornando la cuestión abstracta (d. sentencia no133 del 24/3/00, CSJT)".
También incumplesu obligación de conservar la cosa en buen estado, el locata-
rio que dejare de hacer las mejoras a que se obligó o que no repara cualquier dete-
riorocausado a la cosa, salvoque los mismos provengan por acción del locador o de
susdependientes. Cuando hace mención a "deterioro" el Código aclara que se tra-
ta de "cualquier deterioro", es decir se aplica la norma aun cuando no se trate de
deterioros menores (que normalmente son causados por las personas que habitan
el siempre que sean causados por el locatario o por visitantesocasio-
nalesy no por el locador o susdependientes.
El art. 1206 soluciona en su última parte una cuestión que había suscitado críti-
cas mayoritarias en la doctrina en el Código derogado. Se trata del tema de la des-
397 LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte especial.1992. t. III. p. 251 y siguientes.

trucciónde la cosa por incendio quesegún el Códigoderogado seconsiderabacaso

fortuito, salvo que el locador acreditara culpa del locatario, sus dependientes, et-
cétera. En efecto, el art. 1572 del CCderogado, receptando lassolucionesde loscó-
digosdeLuisiana ydeVaud yapartándosedesistemafrancés, considerabaiuristan-
tum que constituía el incendio un caso fortuito hasta que el locador o el que fuera
perjudicado, probara laexistencia deculpa por partede las personasdesignadasen
el artículo anterior (locatario, susagentes, dependientes, cesionarios, subarrenda-
tarios, comodatarios o huéspedes). Esta disposición, como dijimos, había sido criti-
cada por la mayoría de la doctrina -Llerena, Rezzónico, Borda, Lafaille, Llambías,
Salvat, Díaz deGuijarr0,Abatti - Rocca (h)398-y seapartaba de la solución prevista
en otraslegislaciones, dondese sentabael principiocontrario: el locatariodeberes-
ponder por el incendio, salvo que pruebe que se produjo por caso fortuito o por el
hecho de un tercero (CCfrancés, art. 1733; italiano, art. 1588; brasileño, art. 1208,
etcétera), lo cual se considera más razonable por ser locatario el que se encuentra
en la tenencia del inmueble. Abatti y Rocca (h) afirmaban que incluso se ha presen-
tado el supuesto dequeel locador producido el incendio debió indemnizar al loca-
tario por el valor de la mercaderíaallídepositada, que en algunos extremos puede
valer más que el propio inmueble, a pesar de que en la mayoría de los supuestos el
incendio proviene del descuido o negligencia del locatario, cosa que generalmen-
te es muy difícil de probar por parte del locador. Por ello, consideraban que el art.
1572derogadodebía reformarse, en el sentido dequeen caso de incendio, el loca-
tario es responsable del mismo, salvo que demuestre que el mismo se produjo por
caso fortuito ofuerza mayor. Esta es la solución receptada por el Proyectode Códi-
go Civil de 1998, que en su art. 1137 imponeal locatario la obligación de responder
por cualquierdeteriorocausadoa la cosa por incendio no originado en casofortui-
to. Este artículo es, a su turno, fuente inmediata del art. 1206 del CCCN, que expre-
samente establece que el locatario responde por la destrucción de la cosa por in-
cendio nooriginadoen caso fortuito, locual debeser acreditado porel locatario. La
Cortesuprema deJusticiadeTucumán, Sala Civil y Penal, sostuvo399:"Por otro lado,
cabedestacar que la recurrente no ha producido ninguna prueba relevante0 sufi-
ciente tendiente a demostrar que el evento dañoso debe ser considerado como un
caso fortuito, resultando carga dequien alega la interrupción del nexocausal acre-
ditar el acaecimiento del mismo. En cuanto a este tópico se ha expresado 'que la
prueba del caso fortuito esa cargo del deudor que pretende liberarse; ya quefren-
teal hechodel incumplimientose presume laculpadeldeudor; paradestruirlapre-
suncióndebeacreditarel casus(JorgeMossetIturraspe, Responsabilidadpordaños,
398 Basta conver Abatti - Roca (h), Caso fortuitoy fuerza mayoren la locación urbana, LL, On
Line.
399 CSTucumán, 28/9/17, sent. no1491. reg. 00049945-01.
DANIEL MOEREMANS
t. IV, 'Lasexigentes', p. 48), y que actualmentese encuentra superada la presunción

contenidaen la normadel art. 1572 del CC, manifestandoel autor citadoqueal per-
judicado le bastará para destruir la presunción y, por tanto la excusa del locatario,
con lademostración dela'interioridad'del incendio, entendiendo por exterioridad
tanto como que se originó en una descarga eléctrica, hecho de la naturaleza, o en
la propagación de la ignición comenzada en inmueblesvecinos, etcétera'. En el ca-
so deautos, no puedeatendersea la eximenteinvocada, en tantoy en cuantocomo
seexpusiera utsupra ningún medio probatorio se ha producido tendientea acredi-
tar la concurrencia delos requisitosquecaracterizan a un suceso como casofortui-
to, ni demostrado el locatario haber obrado con la diligencia y cuidado necesarios
para que el hecho nose produjera. La jurisprudenciadesde hacetiempose ha incli-
nadoen este sentido:'El incendio, porsísolo, noconstituyecaso fortuito, debiendo
por lo tanto, quien intenta excusar su responsabilidad, acreditar quesu ocurrencia
ha sido el resultado de aquel. Para demostrar que el incendio sedebió a casofortui-
toson inoperantes lasexpresionesqueatribuyenelsiniestroacausasignoradas, im-
previsibleso supuestas, pues se requiere una demostración cabal y positiva de que
concurrieroncausasexterioresinevitableseimprevisibles,queconfigurenlaeximen-
te alegada' (CNCiv., Sala E, 18111/58, 'Monte Aceval y Cherny (Soc. de Resp. Ltda.) c.
Camafi yCía.', LL, 94-497). En igual sentidose pronuncia un fallodela mismacáma-
ra, Sala C: '... El caso fortuito y la fuerza mayor-queel Código menciona general-
mentecomoconceptossinónimos,aunqueen realidad noloson-constituyen mo-
tivos de liberación de responsabilidad por cuanto se trata de hechos imposibles de
prever o, aún previstos, que no han podido evitarse' (art. 514 y su nota). Ha de te-
nerseen cuenta, sin embargo, quequedan excluidoslosacontecimientosque, aun-
quegraveseimportantes,se hallandentrodelanormalidadrelativadeproducción.
En este orden de ideas, considero oportuno reproducir los siguientes conceptos:
l... Encuantoalcaso fortuito mencionadoen el art. 514del Ccdeberecordarseque
no lo constituyen los acontecimientos que ocurren normalmente; y que ha de tra-
tarse de algo extraordinario, superior a lo común' (Lafaille, CUBO de lasobligacio-
nes, t. 1, no 197). Al tratar este problema dice Fernández, quecuando se alude a he-
chosque no han podido preverse, o que previstos no han podido evitarse, ha de ser
en el entendimiento del carácter relativo de talescircunstancias: bien entendi-
l...
do-expresa-noen formaabsoluta, porqueen rigor nada es imprevisible, sino re-

lativamente, de acuerdo con las circunstancias de persona, tiempo y lugar, etcéte-
ra ...' (op. cit., t. 1, ps. 290 y 291). Por aplicación de tales principios y abandonando
una antigua jurisprudencia, los tribunales han decidido que el incendio no consti-
tuye, porsísolo,casofortuitoofuerza mayor(conf. Lafaille, loc. cit., p. 104; Fernán-
dez, ídem, p. 262) doctrina judicial hoy uniforme y reiterada ... (CNCiv., Sala C,
18/5/61, LL, 103-428)".
Estadisposiciónesporotroladosupletoria, y por lotanto puedeser dejadade la-
do por las partes, ya que no se encuentra interesadoel orden público. Durante lavi-
gencia del Código derogado se discutió si se podía pactar lo contrario a lo estable-

cido en la ley supletoria que contenía una solución inversa a la actual. Mosset Itu-
rraspey N ~ v e l l i n o ~ ~ ~ e n s e ñ aque
b a las
n partes pueden convenir, por una cláusula
expresa, liberar de las consecuencias del caso fortuito (art. 513 del Código deroga-
do), vale decir que la víctima asume tales consecuencias. La jurisprudencia mayori-
tariaapoyóestasolución401.LaCámaradeSan aIfundarlasostuvo: "... Có-
mo bien lo explica el juez de Primera Instancia (...) Ciancaglini está eximido de res-
ponder por losdaños, envirtud dequeel contrato delocación preveía expresamen-
te tal exención. En efecto, la cláusula 9"del contrato glosado (...), estipula que 'en
ningún caso el locador respondepor los hechosculpososy/odolososdetercerasper-
sonas, cometidosen la personay bienesdel 1ocatario.Tampocorespondeporlosda-
ños y10 accidentesque se produjeren como consecuencia de pérdidasdegas, agua,
incendio, etcétera'. Si bien los arts. 1515v ss. del CC~onen en cabeza del locador la
obligación de mantener al locatario en el uso y goce pacífico de la cosa y de resar-
cirlo de losdañosquesufra por laturbación aún envirtud decaso fortuito ofuerza
mayor, en el sublite, en uso de la autonomía de la voluntad las partes convinieron
expresamente la dispensa contenida en la segunda parte de la cláusula 9" citada
(arts. 1137,1197 y concs., CC-derogado, acotamos-). Vale decir que, como bien
lo ponede relieveel sentenciador, el casofortuitoa cargo del locadoresel queata-
ñea la cosa objeto del contrato, en cuanto puede privar-total o parcialmente-al
locatario del disfrute de la misma. Y aun cuando ello se intente extender al supues-
to de daños como los de autos, en el caso ocurrente, las partes previeron la irres-
ponsabilidad del locador".
El CCCNenformacorrecta prescribequeen casode incendioel locatario respon-
de por la destrucción de la cosa, salvo queacredite queel mismo seoriginóen un ca-
400 Mosset lturraspe-Novellino, La locaciónysuspmcesosjudiciales. 1997, ps. 345y 346.

401 "El régimen legal de las prestaciones atinentes al mantenimiento del buen estado de la
cosa locada. puedeser modificadoporconvencióncontractual. incluso respecto de lasconsecuen-
ciasdelcasofortuito"(CSJN, 111/61,"S.A.C.I.G.A.F.l.c. Embajada dela Repúblicadeltalia", CSJN-Fa-
110s. 251:501). "Si en el contratose pactóexpresamenteque la locataria relevaba al locador por in-
cendio y filtraciones y se haría cargo de mantener asegurado el local y los muebles comprendidos
en la locación, contra incendio, dañosy similares, no puede luego sostenerse queesa eximiciónde
responsabilidaddel locadorsea contraria a lodispuestoen el art. 953 del CC" (CACC, Sala M, "Prie-
to. Margarita c. Constantino, Vittorio s/Sumario", sentencia definitiva C. M169699); "La cláusula
del contratode locaciónquedispensaal locadorde responsabilidadderivada de daños producidos,
por pérdidasde gas, agua. incendio, etcétera, es perfectamenteválida por no afectarel orden pú-
blico" (CACC San Isidro, Sala 1,20/8/93, "Simkin, Mario O. c. Ciancaglini, Nicolás", DJ, 1994-1-583;
JA, 1994-11-471).
402 CACCSan Isidro, Sala 1,20/8/93, "Simkin. MarioO. c. Ciancaglini, Nicolás", DJ, 1994-1-583;
JA, 1994-11-471.
DANIEL MOEREMANS
so fortuito, ya que esél el que se encuentra en mejorescondiciones de acreditar la

existencia del casus. Si el incendio se produjo por su culpa o por culpa devisitantes
ocasionales (que no sea el locador o sus dependientes), no existen razones para
apartarse de los principios generales de la responsabilidad civil.
- Reparaciones
El Código Civil prescribe que el locatario a los efectos de cumplir con su obliga-
ción de conservar la cosa debe, tratándose de cosas muebles efectuar los gastos de
conservacióny mantenimiento, mientrasque se trata de cosas inmueblessolodebe
hacersecargodelosgastosquedemandelasmejorasdemeromantenimiento,pues
delaconservacióndelacosadebehacersecargoel locador. Ental sentidoel art. 1207
del CCCN establece403:"Mantenerla cosa en buen estado. Reparaciones. Sila cosa
es mueble, e l locatario tiene a su cargo e l gasto de su conservación y las mejoras de
mero mantenimiento; y solo estas si es inmueble. Si es urgente realizar reparacio-
nesnecesariaspuedeefectuarlas a costa dellocadordándole aviso previo". En este
textoel CCCNdistinguesegúnque la cosa locada sea mueble0 inmueble. En el pri-
mer supuesto afirma que recae en cabeza del locatario abonar los gastos que de-
mande la conservación de la cosa y el mantenimiento de la misma. En el caso de in-
mueble debe el locatario hacerse cargo de las mejoras de mero mantenimiento, a
los efectos de conservar la cosa en el estado en que la recibió o apto para el destino
establecido expresa o implícitamente, como asítambién lasdeconservación en ca-
so dedeteriorosimputablesal mismo.
En el caso de inmuebles, vimosque conformeal art. 1201 del CCCNel locador, en
principio, tiene la obligación de afrontar los gastos que demande la conservación
de la cosa. En cuantoa las mejorasde mero mantenimiento esel locatarioquien de-
be hacerse cargo. Es decir, las reparacionesque no se originen en deterioros origi-
nados en la calidad o defecto de la cosa imputablesal locatario, deben ser soporta-
das por éste. Se recuerda por otra parte que, si el contrato se rescinde sin culpa del
locatarioantesdelvencimientodel plazo, el locatariotienederechoaobtenerel pa-
go de las mejoras necesarias por parte del locador (ex art. 1202, CCCN). Por otro la-
do, el artículo quese analiza, y tratándose de inmuebles, el locatario debeen caso
de urgencia también realizar las reparaciones necesarias para la conservación del
inmueble a costa del locador, dándoleaviso previoy cumplimiento al procedimien-
to establecido en el nuevo art. 1201, texto ley 27.551. Esta facultad constituye una
aplicación del principio general en materia de obligacionesde hacer404,con la par-
403 Concordancias:arts.1201,1202y 1206. Fuenteinmediata dedichotextoeselart. 1141 del

Proyectode 1998, que prescribequeel locatariodebe restituir la cosa locada en el estadoen que la
recibió.
ticularidad de que el locatario puede ejecutarlas, sin necesidad de autorización ju-

dicial previa, siempre y cuando justifique que se encontraba en una situación que
noadmitíademorayquehabíanotificadoallocador,conformealart. 1201del CCCN
(textosegún ley 27.551).
5 - Obligación de restituir la cosa locada
El locatario debe restituir la cosa locada al locador, al finalizar la locación por

cualquier causa. Dicha restitución debeefectuarla en el estado en la que la recibió,
excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regu-
lar, salvo pactoen contrario.También debeel locatarioentregaral locadortodaslas
facturas, recibos, constancias de los pagos a que estaba obligado a realizar y que
efectuóen razón de la relación locativa y que resulten atinentesa lacosaoa losser-
vicios que tenga. En tal sentido, el art. 1291 del CCCN405establece: "Restituirla co-
sa. Ellocatario, a l concluir e l contrato, debe restituir a l locador la cosa en e l estado
en que la recibió, excepto losdeteriorosprovenien tesdelmero transcurso del tiem-
p o y el uso regular. También debe entregarle las constanciasde lospagosque efec-
tuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentesa la cosa o a losservicios
que tenga".
Respecto del estado en que se debe restituir la cosa, setendrá quedistinguir se-
gún quese haya descriptoo no en el contratoel estado de la misma, al momento de
recibirsepor el locatario. En el primer caso, el locatario cumplecon su obligación en
tanto y en cuanto la restituya, en lasmismascondicionesquela recibió,salvo losde-
terioros propios del uso y el merotranscurso del tiempo. Si el locatario recibió la co-
~ ~
sa sin descripción desu estado, se presumeque la recibió en estado apropiado para

su destino406.En tal caso, el locatariocumplesu obligación en tantoy en cuanto res-
tituya la cosa, en condicionesaptas parael cumplimientodel destinoacordado. En
ambos supuestos se libera el locatario restituyendo la cosa con los deterioros pro-
piosdel uso, producido por el tiempo o por otras causas inevitables, o por el efecto
de la cualidad o vicio propio de la cosa, no imputables al locatario407.Si la cosa hu-
biese perecido parcialmente o se hubiera destruido parcialmente, cumple con su
obligación entregando la cosa sin la parte que hubiese perecido o sido destruida,
siemprequetal circunstancia se hubiera producido sin culpa del locatario. Estasdis-
posiciones son supletorias, por lo que pueden válidamente ser dejadas de lado por
convención en contrario. En este aspecto la jurisprudencia ha sostenido que408:"El
405 Cuya fuente inmediata esel art. 1141 del Proyeciode 1998.
407 VeaseCSTucumán, 11/9/00, "B.J. B.y otroc. Pcia. deTucumán", LLNOA.2001-417.
408 CSTucumán, 11/9/00,"B. J. B. y otroc. Provincia deTucumán", LLNOA, 2001-417.
DANIEL MOEREMANS
locatario debe restituir el inmueble tal como lo recibió del locador, sin perjuicio de
losdeteriorospropiosdel uso normal, del desgaste, envejecimiento uobsolenciade
la cosa alquilada por el tiempo o causas inevitables, salvo pacto en contrario que le
obligarea realizar las mejoras locativaspara mantener la cosa en perfecto estado".
1 - Efecto en caso de incumplimiento
El art. 11 de la ley 27.551, sustituyó el art. 1222 del CCCN, tal comoveremos. En el
tema que estamosanalizando el tercer párrafo prescribe que "habiéndose verifica-
do la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituirla te-
nencia delinmueble locado.Ante elincumplimiento dellocatario, ellocadorpuede
iniciarla acciónjudicialde desalojo, la que debesustanciarseporelproceso previsto
alefectoencadajurisdicciónyencasodenopreverunprocedimientoespecial, elmás
abreviado que establezcansusleyesprocesaleso especiales". Es decir, que a falta de
cumplimiento de la obligación de restituir al extinguirse la locación por cualquier
causa, el locador puede iniciar la acción de desalojo por el procedimiento especial
previsto en cada jurisdicción y en el caso de que no lo hubiera por el que fuera más
abreviado.
11 - ¿Puede el locador negarse a recibir la cosa por no encontrarse la misma

en el estado en que debe ser restituida?
¿Qué ocurre si el locador afirma que la cosa no se encuentra en las condiciones

pactadasy se niega a recibirla?, ipuedeel locatario en tal supuesto consignarjudi-
cialmente la cosa, en el caso de un inmueble las llaves del mismo?Antes de la ley
27.551 nosotrosconsiderábamosquesedebíatener en cuenta los interesesde cadá
uno de loscontratantes. El locatario ocupa en el caso, la posición dedeudor deam-
basobligaciones (derestituiry en lascondicionespactadasexpresa o implícitamen-
te). En el supuesto deque no seaceptara el derecho a liberarse de su obligación por
no encontrarse la cosa en condiciones, su obligación de restituir quedaría incum-
plida y por ende debería continuar abonando los arriendos o losdaños y perjuicios
por el uso indebido del inmueble y los demás rubros derivados del uso y de la falta
de restitución. Es decir, la situación se agravaría, ya que si efectivamente la cosa no
seencuentra en el estado debido y el locatario no puede materialmenteacondicio-
nar la cosa para cumplir su obligación, su situación de morosidad se puede prolon-
gar indefinidamente. El locador en caso de no recibir la cosa en lascondicionesde-
bidas, sufre también un perjuicio pues no solo deberá proceder a reparar la misma
o a acondicionarla, sino también deberá privarse por un tiempo devolver a poner
la cosa en el mercado. Sin embargo, puede accionar para que el locatario cumpla
con su obligación de acondicionar la cosa o bien puede hacerla él mismo o a través
de un terceroa cargodel deudor. También puede reclamar del deudor (locatario) el
resarcimiento de los daños derivados de la imposibilidad de realquilar inmediata-
mente la cosa. Estederecho, sin embargo, noagrava la situación del locatariocomo
deudor, sino que la alivian, pues por lo pronto ya se libera de la obligación de resti-
tución, quedándole pendiente exclusivamente la de reparación. En cabeza del lo-
cador esta solución no le agrava su posición, ya quetiene el derecho de requerir la
reparación de la cosa o su acondicionamiento o en su defecto la de hacerlo a cargo
deldeudory laderec~amardaños~ perjuicios, incluidoslosderivadosdela privación
de la posibilidad de arrendar nuevamente el inmueble. Luego, parece justo soste-
ner que si bien en principio el locador tiene derecho a su libra de carne, en caso de
incumplimiento, no puedeobtenerse "con sangre" del locatario, sinoquedebe re-
cibir la cosa y proceder luegoa reclamar lasobligacionesincumplidas.Esta solución
la considerábamoscorrectay era la sostenida por una importante corrientedoctri-
naria y jurisprudencial. La SCBA409sostuvo durante la vigencia del Código deroga-
do: "Elart. 1611del CCestablecetressituacionesenlasquefacultaal locatario,fren-
te a la negativa del locador a recibir la cosa, a ponerla en depósito judicial, cesando
desdeesedíasu responsabilidad por el alquilero renta, salvoel derechodel locador
para impugnar el depósito: a) que la locación sea de tiempo indeterminado; b)
que se haya acabado el tiempo de la locación, y c) que tuviera el locatario derecho
para resolverla (...) Si bien sobreestatemáticaexisten di~crepanciasendoctrina[~'~1
(...)juzgo que la impugnación del locador a que se refiere esta norma solo puede
fundarseen que no concurren los supuestos de hecho previstosen la misma". Asilo
haentendidotambién laalzada,al resolverque" ...si bienesciertoqueenelcasode
autos el inmueble locado presenta diversos deterioros (fs. 75/76,128vta., 2901294,
6201621 vta.), los demandados no pueden negarsea recibirlo; ello, sin perjuicio del
eventual reclamo por los daños que pueden formular, por la vía pertinente ..."
(fs.655). "El locador no se puede negara recibir las llavesy pretender que el locata-
rioefectúe previamente la reparación de losdeteriorosque presente lacosa locada
y estén a su cargo, en todocasosu derechoselimita a hacer constar el estadodecon-
servación de la cosa alquilada, losdañosodesperfectos, cuandoel accionantela en-
trega, sin abstenersea recibirla". En igual sentidoel mismo tribunal4" citado afir-
mó que "el locador no puede negar a recibir las llaves y pretender que el locatario
efectivice previamente la reparación de los deterioros que presente la cosa locada
409 En la causa Ac. SCBALPAC74790S 19/02/200274.790, "Municipalidadde Necochea c.Ae-
robus Soc. de Hecho. Consignación", disponible en juba.scba.gov.arlVerTextoCompleto.aspx?id-

Fallo=81698.
410 El fallo cita a Rezzónico, Estudiode loscontratosen nuestro derechocivil, 3"ed.. 1969, t.
2, p. 360; Borda, Tratadodederecho civil. Contratos. 4aed., 1979, t. l. p. 635y ss.;AcuñaAnzorena,
Conclusión de la locaciónyresponsabilidaddellocatarioporno devolverla cosa en lascondiciones
debidas,JA, 69-704.
411 Inre "Roig, María Cristinac.Violetto, Miguel CarlosslEntrega de inmueble", sent. n0257,
LLBA, 1997-116.
DANIEL MOEREMANS
y que están a su cargo. En este caso su derecho se limita, cuandoel accionante la en-
trega,a hacerconstarel estadode conservación delacosa alquilada, losdañosodes-
perfectos, sin abstenerse de recibirla. Si bien el inquilino tiene la obligación de de-
volver la cosa como la recibió, ello no implica ni justifica la resistencia del locador a
recibirla, sin perjuicio del derecho de este a solicitar por la vía y forma que corres-
ponda la reparación de losdaños y perjuicioscorrespondientes, si así lo creeconve-
niente"4'2.
La Cámara Civil desantiagodel Esteroen losautos "CredimasS.A. c. EstofánJor-
ge y otros s1Consignación de llaves de local sostuvo con criterio con-
cordante que: "En tal sentido cabedecir que la existencia de desperfectos no es un
obstáculo para la recepción del inmueble locado ni puede erigirse en un impedi-
mento. Por el contrario, toda vez que la obligación de restituir existe, el locador no
puedeoponerse. Sin perjuicio, claro está, de su derecho a dejar constancia del esta-
doen queseencuentra lacosay de efectuarsobredicha base,enfuncióndelaspau-
tascontractuales, el pertinentereclamo(arts. 161l,1616yconcs., CCderogado). Es
que una solución distinta,frenteal conflictoquese puedesuscitar en el actodeen-
trega, reconociendo un derecho de negativa a recibir la cosa sin límite, hasta tanto
el locatario la deje en estado satisfactorio, importaría una solución antifuncional
dentro de la economía del contrato, sustrayendoel bien del mercado, imponiendo
al inquilino laobligacióndecontinuarabonandoel preciodealgoquenoutiliza, in-
necesario ello, toda vez que el acreedor puede hacer uso de los modosalternativos
que le confiere el art. 505 del CC ...". El fundamento de la posición sostenida se la
encontrabaenlosarts. 1198y 1071del CC,comoasítambiénenelart.218del CCom.,
cuando establecía el principio de interpretación afavorde la liberacióndel deudor
(elloexclusivamente en cuantoa la obligación de entrega del bien). En igual senti-
d ~ s e a f i r m ó ~"La
' ~ :directiva fonda1 invocada en sustento de su derechoa resolver
anticipadamenteel contrato y consignar judicialmenteel inmueble (art. 1611, CC)
reconoce la facultad del locatario de consignar la cosa ante la negativa del locador
a recibirla (...) En esta última opinión se ubican Machado, ~ o r d a y ~ aen ~ ocambio
,
Acuña Anzorena, siguiendo un antiguo precedentede la Corte Suprema de la Na-
ción (inrelColl, Juan Manuel c. Godeken,Juanl, CYN-Fallos,XLVII-11O)sostieneque
basta con que el locatariodesocupe la cosa y la ponga a disposición del locador pa-
412 En igual sentido. LL, 23-50, 12-378 y 615, 10-1043.7-614.8-22; JA, 63-1007, 55-1060.44-
718.38-1004; ED, 116-626, 109-385.44-129;CACCZaLa Plata,Sala II.sent. B.73.810,"Spavento",del
1/4/93; CNECC, Sala l. sent. no78.531, "Matz", del 7/1U87; Sala IV, sent. no73.831, del 23/2/87; Sala
VI, sent. no28.558, "Salem", del 3/8/87.
413 LL, On Line, con comentariode Daniel Moeremans. publicadoen LLNOA.
414 CACC2aCÓrdoba,6/5/08, "Cooperadora de la Escuela ltalo Argentina Dante Alighieri de
lntercambioCultural Argentino Italiano c. Briñón. Ana María", LLC, 2008(agosio)765.
ra liberarsede responsabilidad. Enesamismadirecciónsehasostenidoqueen la me-

dida en que se trate de un ofrecimiento serio y fehaciente, esta solución es la más
acorde con la literalidad del art. 1611 (derogado) y con las reglas que gobiernan el
pago por consignación como asimismo con las reglasde la buena fe que informan
loscontratos, puessi el locatario pretendeladevolución delacosa, auncuando pue-
dan quedar pendientes conflictos entre las partes respecto del acabado cumpli-
miento del contrato, el locador no puede negarse a la devolución de la cosa, te-
niendosolo derecho a dejar constancia desu disconformidad afin de reclamar por
vía independientesusderechos(...) el locatario solo es responsabledel pago de los
alquileres hasta el momento en que severifica un ofrecimiento serio y fehaciente
deentrega (conf. en sentidosimilar, CSM, '~iblassi,Angelac. Pérez Hugo', LL,2002-
C-350). Analizada la plataforma fáctica de la presente causa a la luz de tales linea-
mientos, cabeconcluir acerca de la sinrazón de la negativa de la locadora a recibir
el inmueble".
Durante la vigencia del CCCN esta solución se fundaba igualmente en lo dis-
puestoen el art. 1710, incs. b)y c), ysufundamento radicaen un principiode buena
fe, lo que impideagravar losdañosque se producirían al deudor, en caso de negati-
vaa recibir el inmueblelocado.
El art. 11, último párrafo de la ley 27.551, sustituyóel art. 1222estableciend0,en
sentido concordante con la solución ya propugnada, que: "En ningún caso elloca-
dorpuede negarsea recibirlas llaves del inmueble o condicionar la misma, sinper-
juicio de la reservapor las obligacionespendientes a cargo dellocatario. En caso de
negativa o silencio frente al requerimiento porparte delinquilino a efectos de que
se le reciba la llave delinmueble, este puede realizarla consignaciónjudicialde las
mismas, siendo losgastosy costasa cargo dellocador. En ningún caso se adeudarán
alquileres n i ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación
fehacienterealizada allocadora efectosdequereciba lasIlavesdelinmueble, siem-
pre que e l locatario efectúe la consignaciónjudicial dentro de los diez días hábiles
iiguientesa la misma, o desde que le-fuera notificado allocadoreldepósito judicial
de lasIlavessila consignaciónse hubieseiniciado despuésdelvencimiento dedicho
plazo ".
Esdecir, el art. 11 dela ley 27.551 introdujo un mecanismodeconsignación judi-
cial, cuyo régimen general se encuentra regulado en el art. 904y SS. del CCCN. En el
caso de laconsignación judicial del inmueblelocado, se apartaría deloestablecido
en el art. 905 del CCCN, pues el pago (restitución del inmueble en las condiciones
pactadas) no sería integro, peroen rigor es procedente laconsignación pordisposi-
ción de una normaespecial, locual resulta consistentecon lasexcepcionesprevistas
en el art. 869 del CCCN.
Ello surgedel artículo transcriptocuando estableceque "en ningúncasoelloca-
dorpuede negarsea recibirlas llaves del inmueble o condicionar la misma, sinper-
juicio de la reservap o r las obligacionespendientesa cargo dellocatario".
DANIEL MOEREMANS
En cuantoa losrequisitosy efectos,elartículo prescribe: a)el locatariodebe ha-

ber requeridoal locador la recepcióndel inmueble; b) el locador debe haberse ne-
gadoa recibirlooguardadosilenciosobrela recepción. Cumplido losdosrequisitos,
resultaadmisiblequeel locatariorealicelaconsignaciónjudicialdelasmismas,sien-
do losgastos y costasa cargo del locador. La norma distingue si la consignaciónju-
dicial se inició dentrodelosdiezdías hábiles de haber remitido el requerimiento el
locador. En tal caso, no se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación acce-
soriaa partir del díadefecha del requerimiento extrajudicial deentrega. Si lo hicie-
ra con posterioridad, el devengamiento de alquileres y de las demás prestaciones
accesoriascesará desdeque le fuera notificado al locador el depósito judicial de las
llaves. En cuanto al tema de las costas, nos remitimosa lo ya manifestado al comen-
tar la consignación del precio locativo.
5 11. REGIMEN DE MEJORAS. ABSTENCI~NDE REALIZAR

MEJORAS PROHIBIDAS
a) Mejoras
El CCCN ha regulado
- principalmente en los arts. 1211 y 1212 el régimen
- de me-
jorasen el contrato de locación, prescribiendo las mejoras que el locatario puedeo
no realizar, y quién debe soportar el costo de las mismas. Estasdisposicionessonsu-
pletorias, de manera tal que las partes pueden configurarlas de manera diferente.
Como principio general el CCCN prescribe que el locatario puede realizar mejoras
en la cosa locada. Por excepción debe inhibirsede hacerlascuando: a) las mejoras
se encuentren prohibidas en el contrato; b) cuando alteren las sustancia o forma
de la cosa, y c) cuando haya sido interpelado a restituir la cosa. En el caso dequese
haya previstodequeestáautorizadoa hacer mejorasdebe soportar loscostos delas
mismas, sin son mejoras útiles y las de mero lujo o suntuarias. En el caso de mejoras
necesarias puede reclamar el pago del valor de las mismas al locador.
En estesentidoel art. 1211 del CCCN4I5prescribe: "Regla. Ellocatariopuedere-
alizarmejorasen la cosa locada, excepto que esté prohibido en elcontrato, alteren
la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene de-
recho a reclamar elpago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son
mejorasnecesarias, puede reclamarsu valorallocador".
El Código derogado el art. 1533 establecía al respecto: "No habiendo prohibi-
ción en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización especial del locador,
puede hacer en la cosa arrendada, con tal que no altere su forma o que no haya si-
do citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utili-
415 Concordancias:arts.1201,1202,1207,1212y 1934. Fuentedelarticuloeselart. 1142del
Proyecto de 1998.
dad o comodidad. Despuésde hechoel contrato, el locador no puede prohibir al lo-

catarioque haga mejoras". El derogado Código Civil especificaba tres reglasdesti-
nadasa prevenir dificultadeso planteosentre las partes: a) el art. 1534del CCesta-
blecía que: "En las casas y predios urbanos, y en los edificios de los predios rústicos,
no podrá el inquilino hacer obras que perjúdiquen la solidez del edificio, o causen
algún inconveniente, comoel rompimientode paredes maestras para abrir puertas
oventanas. Puede,sinembargo,quitaromudardivisionesinternas,abrirenesasdi-
visiones puertas o ventanas, o hacer obras análogas, con tal que desocupada laca-
sa, la restituya en el estado en que se obligó a restituirla o en que la recibió si así lo
exigieseel locador"; b)si la locaciónfuesedeterrenosenlasciudadesopueblosde
campaña, entiéndaseque hasido hechaconautorizaciónal locatariodeedificaren
ellos, siendo por cuenta del locador las mejoras necesariaso útiles. Como se ha se-
ñalado416,el codificador se refería en estetexto a terrenosque por su ubicación es-
tán destinadosa la edificación. Siendoasí, seconsidera que el contrato lleva implíci-
ta la cláusula de poder el locatario edificar en ellos; c) si la locación ha sido de terre-
nos incultos, seentiendetambién que hasido hecha con autorización al locatariode
hacer en elloscualquiertrabajodecultivoocualesquieramejoras rústicas (art. 1536,
CCderogado). Se refería en este caso a losterrenos ubicados fuera de las ciudades o
pueblosy que por su naturalezaestán destinadosal cultivo. Es por elloqueel Código
permitía al locatario realizar en él cualquiertrabajo decultivo o mejora rústica.
En el Código vigente se establece que el locatario puede realizar mejoras, salvo
queesté prohibidocontractualmente, oalteren lasustanciaoforma de lacosa, o ha-
ya sido ya requerido a la restitución de la cosa. En el art. 1934del CCCNsedistinguen
cuatro tipos de mejoras: a) mejora de mero mantenimiento: la reparación dedete-
riorosmenoresoriginadosporel usoordinariode lacosa. Según el art. 1207del CCCN
son a cargo del locatario las mejoras de mero mantenimiento, tanto en el caso de
mueblescomo inmuebles. En el primer supuesto también asume el costo deconser-
vación,queen materiainmobiliariadebesoportarlas,enprincipio,el locador; b)me-
jora necesaria: la reparación cuya realización es indispensablepara la conservación
de la cosa. Según el régimen del CCCN las mejoras necesarias están a cargo del loca-
dor. Si fueron realizadas por el locatario tiene derecho reclamar su valor al locador;
C)mejora útil: la beneficiosapara cualquier sujeto de la relación posesoria, y d ) me-
jora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Si
bien el Código no distingue, se considera que la posibilidad de efectuar mejoras se
refiere a las útiles y a las suntuarias, ya que a las de mantenimiento está obligado el
locatario y las necesarias está obligado el locador, pudiendo hacerlas el locatario a
costa del locador, si fueran urgentes, dándoleaviso previo417.
416 Salvat, Tratado de derecho civilargentino, 1946, t. V, p. 397.

DANIEL MOEREMANS
En cuantoal pago de las mejorase1CCCNprescribeque el locadortiene la obliga-

ción de pagar las mejoras necesarias, como asítambién las reparaciones que hiciera
el locatario en caso de urgencia4I8.El locador está obligado igualmente al pago de
las mejoras si fueran necesariaso útiles y sin culpa del locatario se resolvieseel con-
trato4I9, aunque no se hubiera obligado a pagarlas. También el locador debe abo-
narlasmejoras,cuandosiendoestassuntuarias,esdeciraquellasdemerolujo,recreo
o deexclusiva utilidad para el locatario, el contrato se rescindiera por su culpa.
b) Abstención de realizarmejoras en caso

deprohibición. Efectos
El CCCN regula la situación de que a pesar de la prohibición de efectuar mejoras,

el locatario no seabstenga. En tal supuestoseconsidera que dicha actuación implica
unaviolacióna laobligación deconservarlacosaenelestadoen que larecibió, loque
habilita lavíaresolutoriaprevistaenelart. 1219, inc.b)del CCCN.Elart. 1212420pres-
cribe: "Violación a l régimen de mejoras. La realización de mejorasprohibidas en e l
artículo anterior viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se reci-
bió". Esdecir, correctamenteconsiderael CCCN, quela realización demejoras prohi-
bidas implica una violación al deber de conservar la cosa en el mismo estado en que
larecibióyqueporlotanto,alserunincumplimientodeunaobligación principal ha-
bilita la vía rescisoria. A los efectos de subsumir la conducta del locatario en la pre-
sente norma, se debe considerar qué tipo de mejoras se trata, pues como se dijo las
de mero mantenimiento no solo debe realizarlas, sino quetambién está obligado a
hacerlas. En cuanto a las necesarias, si ellas son urgentes, también está habilitado a
realizarlasa costa del locador, debiendo dar aviso previo a este, a losefectosde que
las realice.
5 12. C E S I ~ NY SUBLOCACI~N
a) Cesión de la posición contractual
El CCCN, al tratar el tema de la cesión del contrato por parte del locatario, esta-
blece que, en principio, éste puede hacerlo, siemprey cuando el locador lo consien-
ta antes, simultáneamenteodespuésdela ~ e s i ó n ~ ~ ~ . T a mse b iprescribequesi
én la
conformidad es anterior (es decir, prevista contractualmente) la cesión solo tiene
418 Arts. 1207y 1201 del CCCN.

420 Concordancias:arts. 1201,1202,1207,1211,1219. inc. b). Fuente: art. 1143 del Proyecto
de 1998.
efecto una vez notificada al locador por instrumento público o privado de fecha
cierta. Por otro lado, establece dos criterios interpretativos: a) que la prohibición
contractual deceder importa ladesublocar yviceversa; b) que a pesar dequese ha-
ble de sublocación, si el locatario se obliga a conceder a un tercero el uso y goce de
la totalidad de la cosa locada, se trata de una cesión de la posición contractual y no
de una sublocación. El art. 1213422prescribe "Cesión. Ellocatariosolopuedeceder
suposición contractualen los términosprevistosen los arts. 7636yss. La cesión que
no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.
La prohibición contractual de ceder importa la de sublocary viceversa. Se conside-
ra cesión a la sublocación de toda la cosa".
La norma regula lacuestión delacesión de la locacióncomounaespeciedecesión
de posición contractual, por lo que resultan de aplicación las disposiciones del art.
1636 y SS. del CCCN. El CCCN considera que la cesión del contrato por parte del loca-
tariosoloesposiblesiexisteconformidadexpresadel locador, conformidadquepue-
de haberse previsto contractualmente, esdecir al momento decelebrarseel contra-
to de locación, ser simultánea al momento de la cesión o con posterioridad a la mis-
ma. Por otro lado, como se dijo, establece dos pautas interpretativas respecto al te-
ma: a)quelaprohibicióncontractualdecederimportaladesublocaryviceversa; b)
que a pesar de que se hable de sublocación, si el locatario se obliga a conceder a un
tercero el uso y goce de la totalidad de la cosa se trata de una cesión de la posición
contractual. En cuantoa losefectos de la cesión, los mismosemanande lo dispuesto
en el art. 1637y ss. del CCCN. Por el art. 1636 del CCCNdesde la cesión, o desde la no-
tificación al locador, el cedenteseaparta desus derechos y obligaciones, losqueson
asumidospor el cesionario. Sin embargo, en cuantoa lasobligaciones, dichoaparta-
miento essolo en principio, pues puede haberse pactado algo distinto. En efecto, el
párr. 2"del art. 1637 del CCCNprescribe queel locador conserva susaccionesen con-
tra del locatario si ha pactado con este el mantenimiento de susderechos para el ca-
so de incurnplimiento del cesionario. Pero aún en tal supuesto, puede llegar a libe-
rarse de responsabilidadsi el locador no notifica el incurnplimiento al locatario pri-
mitivo (cedente)dentrodelostreintadíasde producido.También son deaplicación
lo dispuesto en los arts. 1638,1639 y 1640 del CCCN. Este último artículo prescribe
que: "Lasgarantíasconstituidaspor terceraspersonasnopasanalcesionario,sinau-
torizaciónexpresadeaquellas", esdecir, si noexisteconformidad del fiador en lace-
sión, la fianza seextingue.
bJ Sublocación
El CCCN establece que solo se puede sublocar el uso y goce parcial de la cosa lo-
cada, pues la "sublocación" de la totalidad de la cosa implica cesión de la posición
422 Concordancias:arts. 1636y SS.,1620. Fuente: art. 1144 del Proyeciode 1998.
DANIEL MOEREMANS
contractual. El CCCN prescribeque si no está prohibido, se puedesublocar parte de

la cosa locada. Paraellodebe comunicar al locador por medio fehaciente: a) su in-
tención de sublocar; b) indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se
proponecontratar; c)eldestinoqueel sublocatarioasignaráa lacosa. El CCCNpre-
vé que a pesar de no encontrarse prohibida la sublocación, el locador puede opo-
nersedentrodel plazo dediezdíasdenotificado, locual debe notificarenformafe-
hacienteal locatario. En casodesilencio seconsidera que asientecon la sublocación
propuesta. Por último, se prescribe que la sublocación contratada pese a la oposi-
ción del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, im-
porta unaviolacióna la prohibición dealterareldestinodelacosa locada, loque ha-
bilita la vía rescisoria prevista en el art. 1219, inc. a) del CCCN.
El art. 1214423del CCCN regula entonces la sublocación en los siguientes térrni-
nos: "Ellocatario puede dar en sublocaciónparte de la cosa locada, si no haypacto
en contrario. Para ello debe comunicarallocador, p o r medio fehaciente, su inten-
ción de sublocar e indicarle e l nombre y domicilio de la persona con quien se pro-
pone contratar, y e l destino que elsublocatario asignará a la cosa. El locadorsolo
puede oponersepor medio fehaciente, dentro delplazo de diezdíasde notificado.
Elsilencio dellocadorimporta su conformidadcon la sublocaciónpropuesta. La su-
blocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los tér-
minos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar e l destino de la cosa lo-
cada". Esdecir, el locador puede expresamente prohibir la sublocación o bien lace-
sión del contrato, loque implica también prohibición desublocar. Si no fuera el ca-
so, el locatarioquepretendasublocarsolo partede lacosa locada, debe notificar en
forma fehaciente al locadorsuvoluntad de hacerlo. El Códigoestableceademásde
laforma de la notificaciónsucontenido, puesla mismadebe indicar: a)suvoluntad
desublocar; b)el nombre y domiciliodelsublocatario; c)el destinoquesepreten-
dedar a la cosa que se sublocará. Dentro del plazo de diez días de recibida la notifi-
cación, el locador puede oponerse a la misma. De hacerlo el locatario debe abste-
nerse de hacerlo. Si de todos modos lo hiciera incurreen causal de rescisión del con-
trato, por cuanto se considera que se configura la causal de rescisión por variación
dedestino (art. 1219, inc. a). Si nada dice, la ley presume queasienteen la subloca-
ción propuesta.
Relacionesentresublocadory sublocatario
El CCCN establece que el subcontrato es un nuevo contrato mediante el cual el

subcontratantecrea afavor del subcontratado una nueva posición contractual, de-
rivadade la que aquel tieneen el contrato principal. Es por elloque, entresubloca-
423 Concordancias:arts. 1069y SS.,1213y 1219, inc.a). Fuente:arts. 1145y 1146del Proyecto
de 1998.
dor y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las que se
establecen en capítulodesublocación. Sin embargo, sedeja aclaradoqueen el nue-
vocontratoestáimplícita,comoformandopartedelcontenidocontractual, lacláu-
sula de usary gozar de lacosa sin transgredirel contrato principal. En tal sentidoel
art. 1215424establece: "Entresublocadorysublocatario rigen lasnormasprevistas
en elcontrato respectivoylasdeeste Capítulo. Está implícita la cláusula de usarygo-
zarde la cosasin transgredirelcontratoprincipal". Esdecir, el CCCN puntualiza que
el subcontrato implica un nuevo contratoentrelossubcontratantesentre locatario
sublocador y sublocatario. Es por ello que este nuevo contrato se regirá por las dis-
posiciones que las partes hayan acordado. Sin embargo, como dicho contrato ge-
nera en cabeza del sublocatario una posición contractual derivada de la que goza
el sublocador, es que no se transgredir el contrato principal en lo que se refiere al
uso y goce de la cosa. Si así se lo hiciera incurriría en causal de rescisión contractual
por violación a lo dispuesto en el art. 1219, inc. a).
- Acciones directas
El CCCNregulalosefectosde lasublocaciónentreel locadoryel sublocatario. Par-
te dela premisa quelasublocación noaltera losderechosyobligacionesemergentes
del contratodelocación entre locador y locatario. Respectodel sublocatario le reco-
noceal locador acción directaa losefectosdel cobrodel alquiler adeudado por el lo-
catario, en la medida de la deuda del sublocatario. También le puede exigir el cum-
plimientode lasobligacionesque la sublocación le impone, inclusive el resarcimien-
tode losdañoscausadospor el usoindebidodelacosa. Asuturno,elsublocatariotie-
ne acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación. Por último, establece que la con-
clusión por cualquier causa determina la cesación del subarriendo, excepto que se
haya producido por confusión. Ental sentido, el art. 1216425prescribe: "Accionesdi-
rectas. Sin perjuicio de sus derechosrespectoallocatario, e l locador tiene acción di-
recta contra e l sublocatario para cobrar e l alquiler adeudado por el locatario, en la
medida de la deuda delsubl~catario.~ambién~uedeexi~irdeeste elcumplimiento
de lasobligacionesque la sublocaciónle impone, inclusiveelresarcimiento de losda-
ños causadospor uso indebido de la cosa. Recíprocamente, elsublocatario tiene ac-
ción directa contra ellocadorpara obtenera su favorelcumplimiento de lasobliga-
cionesasumidasenelcon trato de locación. La conclusióndela locacióndetermina la
cesación delsubarriendo, excepto que se haya producido por confusión".
En concreto, el CCCNaclara que la sublocación no altera lostérminosdel contra-
to de locación entre locador y locatario. También reconoceacciones directastanto
424 Concordancias:arts.1069y ss. 1214y 1219, inc.a). Fuente:art. 1147del Proyeciode 1998.
425 Concordancias:arts.1071,1072y 1214. Fuente:art. 1148del Proyectode 1998.
DANIEL MOEREMANS
al locador contra el sublocatario, cuanto del sublocatario contra el locador. El loca-

dor puede exigir por vía directa al sublocatario el pago de los arriendos adeudados
por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario hacia el sublocador. Ade-
más, puedeexigirleel cumplimiento detodas lasobligacionesemergentesdel con-
trato desublocación, como así también las que supletoriamente se prevén para es-
te como así también las consecuencias del incumplimiento, es decir el
resarcimiento de losdañoscausadospor el uso indebido de la cosa y obviamente la
rescisión del subarriendo. El sublocatario a su turno puede exigirle en forma direc-
ta al locador el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de loca-
ción oderivadosde la legislación supletoria, como por ejemplo, la realización de las
mejoras necesarias para el uso y goce de la cosa conforme al destino previsto. A pe-
sar de que no se dice expresamente puede también reclamar los daños y perjuicios
derivados del incumplimiento. Por último, la norma prescribeque, salvo el caso de
confusión, laconclusión del arriendo implicatambién ladelasublocación.
5 13. EXTINCI6N DEL CONTRATO
a) Cumplimientodelplazo y rescisión anticipada
El CCCNestablecequesonmodosespecialesdeextinción de la locación: a) la ex-

tinción del plazo resolutorioal cual está sujeta o la notificación dequese da porcon-
cluido el contrato, si vencido el plazo pactado o el mínimo establecido por la ley, el
locatariocontinuóenel usoygocedel inmueble(art. 1218, CCCN),y b) la resolución
anticipada prevista en el art. 1221 del CCCN. El art. 1217427del CCCNestablece: "Ex-
tinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación: a) e l cum-
plimiento delplazo convenido, o requerimientoprevisto en elartículosiguiente, se-
gún el caso; b) la resolución anticipada ".
1 - Cumplimientodel plazo
El CCCNestableceentoncesen el inc. a) del art. 1271 quese extingue la locación

por vencimiento del plazo o requerimiento notificando la extinción del vínculo,
cuando la misma continuó a su vencimiento, hipótesis prevista en el art. 1218 del
CCCN.
Laextinción del contrato por vencimientodel plazo, esun efecto normal del pla-
zo extintivo o resolutorio, que debe estar de acuerdo, como vimos, con los plazos
mínimos y máximos establecidos en el CCCN, los cuales constituyen normas de or-

427 Concordancias:arts. 1187,1219,1220 y 1221. Fuente:art. 1149del Proyectode 1998.
den público, renunciable solo por el locatario en el caso de plazo mínimo, cuando
se encuentra en tenencia del inmueble428.
2 - Continuación de la locación
También puede ocurrir que, a pesar del vencimiento del plazo, el locatario con-
tinúe en el uso y goce del inmueble, con el consentimiento expreso o tácito del lo-
cador. En tal supuesto el CCCN siguiendo la línea del Código derogado desterró la
idea de una tácita reconducción,estableciendo la continuación de la locación con-
cluida, y bajo sus mismos términos, hasta que cualquiera de las partes de por con-
cluido el contrato mediante notificaciónfehaciente. Por otro lado, prescribequeel
hecho de recibir pagosdurantelacontinuaciónde la locación no implica una tácita
reconducción,sinosiempre la continuación dela locaciónconcluida. Al recibirsedi-
cha notificación,seextinguelalocación. El art. 1218del CCCN429establece:"Conti-
nuación de la locación concluida. Si vence elplazo convenido o elplazo mínimo le-
gal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, no
hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en losmismos términos
contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido e l contrato me-
diante comunicación fehaciente. La recepcióndepagosdurante la continuación de
lalocaciónnoalteralodispuestoenelprimerpárrafo". Según enseñavélezen la no-
ta al art. 1622 del CCderogado, siguiendo las enseñanzasde Marcadé, sería muy ar-
bitrario crear una reconducción, un nuevo contrato, por la continuación del arren-
damiento en el uso de la cosa, que las másde lasveces sucede por una mera condes-
cendenciadel locador.Vélez luegoderealizar un paneosobreel tema en el derecho
comparado concluye que "todo es arbitrario en las resolucionesde los códigos cita-
dos. Nosotros seguimos al Código de Prusia, que no admite la tácita reconducción
sin el consentimientoexpresodel propietario".
El CCCNvigentesigue la mismatendencia, la quesefundaen unacuestión depo-
Iítica legislativa. Esdecir, salvo prórrogaexpresa manifestada por escritodeconfor-
midada lodispuestoenelart. 1188del CCCN, la continuación en la locación unavez
vencido el plazo convenido o el mínimo legal, no implica una tácita reconducción,
sino la continuación de lavigencia del contrato en los mismos términos, hasta que
cualquiera de las partes notifiqueen forma fehaciente su voluntad de extinguir el
contrato. El CCCNvigenteha aclarado un aspectoquenoestabaabarcadoexpresa-
mente en el art. 1622 derogado e incorporó una pauta interpretativa, vinculada a
la recepción de pagos durante la continuación de la locación. Respecto del primer

429 Concordancias:arts. 1187,1188y 1217. Fuente: art. 1150del Proyectode 1998(sinel últi-
mo párrafo).VéaseDNU320/20,quesuspendióen principio hastael30/9/20laaplicacióndeestear-
ticulo.
DANIEL MOEREMANS
puntoel CCCNaclaraquecualquierade laspartespuededarporextinguidoelvíncu-

lo, debiendo notificar a la otra en forma fehacientesu decisión. En el Código dero-
gadotextualmentesolootorgabaestafacultad al locadormas noal locatario. Sein-
terpretaba de todos modos queambos podían extinguir la locación. Por otro lado,
respectodelos pagos, el CCCNdisipa la posibledudasobresi hubo prórroga onodel
contrato concluido, por el hechode recibir pagosdurante la continuación de la lo-
cación. En este sentido establece que "la recepción de pagos durante la continua-
ción de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo", es decir, por el solo
hecho de recibir pagos el locador, no implica queexista una prórroga del contrato.
Para considerar prorrogado el contrato debe haber un pacto expreso formalizado
por escrito. Respecto de la reconducción, la jurisprudencia había sostenido los si-
guientescriterios: "Lalocaciónconcluidacontinúaen losmismostérminosquefue-
ron convenidos en el contrato, hasta que el locador pida la devolución de la cosa,
desdequeesteesel principioque rigeel artículocitado, loquesepuede requerir en
cualquiertiempo, sea cual fuere el lapso en el cual el locatario haya continuado en
el uso y gocedel bien. Esto noes másque una Iógicaconsecuenciade lo normado en
el inc. lodel art. 1604del CC, según el cual la locación concluye si fuera contratada
por tiempo determinado, acabado ese tiempo, de modo que cuando el plazo loca-
tivo havencido, setorna inmediatamenteexigible laobligación del locatarioderes-
tituirel inmueblealquilado,sin queseanecesaria laintimación del locadorparaque
el inquilino caiga en mora, desde que la simple intimación -judicial o extrajudi-
cial- basta para que sea considerado moroso"430.También ha "Podría
haber existido una tolerancia de la parte locadora que no promovió el juicio de in-
mediato; peroestosolo hubieraconfigurado lasituación previstaen el art. 1622del
CC-prórroga precaria, sin tácita reconducción- por cada mes que los locatarios
hubieran abonado, lo que presuponía por parte de estos la invocación y prueba de
cada unodeesos pagos. Pero, detodos modos, la notificación de la demanda de de-
salojo habría importado, desde luego, la cesación de esa tolerancia. En suma, no
probada eficazmente la prórroga, la causal fundante ha quedado acreditada (art.
1604, inc. lo,CC)".
bJ Resolución (rescisiónJanticipada
El CCCN prescribequeconcluye la locación por la resolución (rectusrescisión) an-

ticipadadelcontrato. Esloquesurgedelart. 1217, inc. b)del CCCN,artículoesteque
debe ser integrado con lo dispuesto por el art. 1221 del CCCN, que establece dicha
430 CNCCF, Sala 1,15/4/99, "Ejército Argentino c. Prensadora Constituyentes", LL, 2000-C-188.
431 CNCiv., Sala G, 26/6/91, "Giuzzini Bianchi, Blanca y otro c. Fiorentino de Grasso, Josefa y
otros". LL. 1992-A-12; DI, 1992-1-363.
facultad solo a favor del locatario y en las condiciones que se mencionan a conti-
nuación. El art. 1221 del CCCN432prescribía: "Resolución anticipada. El contrato de
locación puedeser resueltoanticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es
un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en for-
ma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el pri-
mer año devigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto
deindemnización, lasumaequivalenteaun mesy mediodealquileral momentode
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lap-
so; b)enloscasosdelart.1199,debiendoabonarallocadorelequivalenteadosme-
sesde alquiler". Esdecir, se otorgaba, siguiendo lo dispuesto en la ley 23.091, pero
sin mencionar el plazo del preaviso, al locatario la facultad de rescindir en forma
unilateral y anticipadamente el vínculo locativo, una vez superado el plazo de seis
meses de vigencia del contrato. Para ello debería preavisar al locador en forma fe-
haciente~ pagar una multa por la rescisión anticipada. Dicha multa será el equiva-
lente a un mes y medio de alquiler si la rescisión se opera antes del año devigencia
del contratovdeun messi se realiza con ~osterioridad.En loscasosdecontratosex-
ceptuadosdél plazomínim~~~~,deberáa~bonarelequivalenteadosmesesdearrien-
do, si el plazo excede los seis meses.
Esdecir, por un ladoel CCCN haestablecido plazosmínimosde duracióndel con-
trato de locación inmobiliaria, pero, por otro lado, tal como se ha señalado434,se
ha morigerado su rigidez respecto del sujeto tutelado, al permitir rescindir unila-
teralmente el contrato, bajo ciertas condiciones. Las normas mencionadasconsti-
tuyen una excepción a favor del locatario del principio del pacta suntservanda y
encuentra su fundamento en el orden público de protección435.En el caso de de-
cidir el locatario rescindir el vínculo, se le reconoce al locador una indemnización,
la que seencuentratarifada legalmente y queen general será inferior a la queco-
rrespondería de computarse el tiempo restante de ejecución del contrato. La doc-
trina señalabadurantela vigenciade la derogada ley 23.091, locualesaplicableen
la actualidad, que la facultad de rescindir anticipadamentesin causa el contratoes
exclusivay excluyente del locatario. El locador en ningún caso tieneestafacultad.
El unilateralmentesolo puede rescindir con causa el vínculo. Si por vía convencio-
nal se le hubiese reconocido esta facultad al locador, tal cláusula sería nula por al-
terar el plazo mínimo Tampoco puede el fiador ejercer la facultad resci-
432 Concordancias:arts. 1198y 1199.

434 Frustagli- Hernández, Problemasactualesde laslocacionesurbanas, LL. 2008-C-812.
435 Frustagli-Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812.
436 Frustagli- Hernández, Problemasactualesde laslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812.
DANIEL MOEREMANS
~ o r i aEl~ejercicio
~ ~ . de la facultad rescisoria estaba sujeto a lossiguientes requisi-
tos: 7) ejecución del contrato por un período mínimo. La ley mencionaba que se
puede hacer uso de esta facultad recién cuando el contrato se ha ejecutado por lo
menosdurante seismeses. Si bien elloesasí, se podríaejercer la facultad rescisoria
antesde dicho plazo, pero en tal caso la indemnización deberá incluir los períodos
locativos hasta dicho plazo mínimo y demás obligaciones asumidas por el locata-
rio (por ejemplo, pago de expensas, costo fijo de los servicios, etcétera). En tal su-
puestoel locadorquedaríaen la mismasituaciónquesi hubieratranscurridoel pla-
zofijado legalmente, por lo que no existiría agravio alguno; 2) preaviso: el CCCN
establece que el locatario debe preavisar al locador, en forma fehaciente, su vo-
luntad de rescindir el contrato. A diferencia de la derogada ley 23.091, no se esta-
blecía un plazodesesenta díasdeanticipación a lafecha prevista para la restitución
del inmueble, por lo queseconsidera que deberá preavisar en un plazo razonable,
lo que se evaluaría según las circunstancias del caso. La manifestación rescisoria
constituye una declaración unilateral devoluntad extintiva, aclarando lajurispru-
d e n ~ i a ~ ~ ~ q u e e s t a f a c u"...
l t a no
d respondeexclusivamenteal principiodeorden
público de protección, sino que también está interesado el orden público de di-
rección y el decoordinación, por lo que locadora y locatariade un inmuebledesti-
nadoacomercionopueden oponer al ejercicio deaquella facultad la cláusulacon-
tractual por lacual renunciabana lafacultadderescindiranticipadamente", y que:
"La ley 24.808, queextendióel derechode rescisión anticipada al locatariocomer-
cial, ubicó esta norma en forma inmediata al art. 29 de la ley 23.091, como art. 29
bis, lo que implica que al legislador nacional no podía pasarle desapercibido, por
la metodología utilizada por él mismo, queestaba introduciendoa favor delas lo-
cacionescomercialesuna facultad que el citado art. 29 declara inmersa en una ley
deorden público. Aun cuando una ley no diga expresamenteque es de orden pú-
blico, el juez, interpretándola en formasistemática, puededecir que sí loes, ya que
unaseriede pautaslegales pueden llevarlea la convicción de quelaconvención ce-
lebrada por las partes no puede apartarse de las disposiciones previstas por el le-
gislador". En cuanto a la omisión de hacerse la notificación en forma fehaciente,
la misma esválida si se acredita que el locadortenía conocimiento de la voluntad
de rescindir anticipadamente. Así lo sostuvo la jurisprudencia al afirmar439:"Si
437 LaCACCConcordia,Sala111,613/97,"Cardoso,NicolásT.yotrac.Carballo,Eulogioyotra", LL.

1999-C-727.41.452-5; LL, 1998-2-83. ha recordado que el legitimado para ejercer la facultad de res-
cindir esexclusivamenteellocatario, porloqueel fiador noseencuentra legitimado para ejercerla.
438 SC Mendoza, Sala 1,1016103, "Triunfo Coop. de Seguros Ltda. en ConsolidarAFJPc. Triun-
foCoop. deSeg. Ltda.", JA, 2004-111-432.
439 TCPBA,SalaI,27/11/08,"Uvilla,Robertolamanduc.González,Jorge", LL,OnLine,ARIJURl
1731912008.
bien la comunicación noestuvo realizadaen forma fehacientecomo loexigeel art.

8" de la ley 23.091, el reconocimiento que hace el propio locador de haberla reci-
bido con una anticipación aún mayor a los dos meses desde la restitución judicial
de la vivienda, hace que deba tenerse por cumplido con el preaviso, lo que deter-
minael rechazodel agravioentratamiento". El preavisopodrá realizarseantesde
ese período detiempo para dar por rescindido el contrato Iuegodetranscurridoel
sexto mes. Tal ocurriría por ejemplo cuando el preaviso securse iniciado el quinto
mesde la relación locativa, ocon anterioridad. Incluso puedeel locatario rescindir
omitiendo dar cumplimiento al preaviso después de transcurridos los seis meses.
En tal supuesto, además de la multa tarifada de la ley, deberá abonar lo corres-
pondientea losarriendosy demásrubrosduranteel plazo del preavisoomitido, el
que deberá fijarse atendiendo en el régimen del CCCN a las circunstanciasdel ca-
so. Al respecto la j u r i s p r ~ d e n c i ahabía
~ ~ señalado que: "La norma del art. 8'de la
ley 23.091 hagarantizadoal arrendador un lapso mínimodeduración decontrato
de seis meses, de cuyos alquileres siempre será acreedor, aunque la resolución sea
intentada por el inquilino antes de su transcurso"441,y que: "El incumplimiento
por partedel locatario de la obligación de comunicar la resolución anticipada del
contrato con sesenta díasde antelación a travésde un medio fehacientegenera a
favor del locador un crédito por losalquileres quese devenguen durante el plazo
del preaviso". Es irrelevante a los efectos de la facultad de rescindir a favor del lo-
catario que este no haya caído en mora en el pago de los arriendos. Así lo ha en-
tendido la j u r i s p r ~ d e n c i a "Aun
~ ~ : en el supuestode que el locatario haya incurri-
do en mora en el pagodel alquiler, este tienederechoa resolver anticipadamente
el contratoen lostérminosdel art. 8'de la ley 23.091, a fin de evitar el incremento
de la deuda. El hecho de que el locatario se encuentre en mora respecto del pago
de los alquileres no faculta al locador a oponerse a la voluntad de aquel de extin-
guir anticipadamente el contrato, puesel art. 8'de la ley 23.091 no prevé el pago
en término del canon locativo como requisito para la procedencia de la resolución
anticipada"; 3) indemnización tarifada: el locatarioque rescindía el contrato an-
tes de su extinción por el vencimiento del plazo pactado, debía pagar una indem-
nización establecida en el CCCNy quedependía del tiempoque hace uso dedicha
facultad. De hacer uso de esta facultad en el primer año devigencia del contrato,
debía pagar al locador la suma equivalentea un mes y medio dealquiler, calcula-
"O CACClaSanNicolás,10/7/03,"Salgado, Davidc.Sosa, Maria Mercedesy otros".JUBA.sum.

8856753.
"' CACC laSanNicolás, 1/3/02,"Liberalesde Bojanich,JuanaA. c.SiemensS.A.". LLBA, 2002-
1469.
442 CNCi~.,SalaJ,7/4/05,"ElMaltésS.A.c.AkgulianMardirosyotro",DJ,ejemplardel21/9/05,
p. 170.
DANIEL MOEREMANS
do al momentodedesocupar lavivienda,salvoquese hubiera pactado una indem-

nización menor o ninguna. Si se hace uso deesta facultad transcurrido un año, de-
bía pagar una indemnización de un mes de alquiler, en ambos casos más el plazo
de preaviso, si este se hubiera omitido. Se ha apuntado que cuando se trata de lo-
caciones con destino económico donde el canon no se hubiera pactado mensual-
mente será necesario distribuir el monto total convenido por períodos mensuales
a los fines de poder determinar el quantum de la indemnización según los pará-
metros legales443.Tratándose de locacionesexceptuadasdel plazo mínimo, la in-
demnización prevista asciendea un equivalentea dos mesesdealquiler. La indem-
nización tarifada de origen legal debe ser pagada al momento de restituirse el in-
muebleysin necesidad de prueba del perjuicio reala4. Es por elloque "correspon-
de revocar la sentencia que desestimó el reclamo del locador atinente al rubro in-
demnización por falta de acreditación del daño, toda vez que el art. ' 8 de la ley
23.091 releva al locador de prueba alguna y determina en un solo mes la compen-
sación si la opción resolutoria se efectivizó transcurrido el primer año de vigencia
de la relación 1 0 c a t i v a " ~ ~ ~ .
¿Podíanlas partes pactar una indemnización más agravada que la prevista en el
art. 1221del CCCN?Dichacuestiónseplanteódurantelavigencia dela derogada ley
23.091. La respuesta en base a lo que venimos remarcandoy en virtud de lo que dis-
ponía el art. 29 de la ley 23.091 parecía quedebeser negativa. Así lo había sostenido
la jurisprudenciaa6 al afirmar que: "Aunque las partesal celebrar el contrato de lo-
cación hayan convenido, en franca contradicción con la normativa defondo, una in-
demnización con motivo de la rescisión, que excede los Iímites demarcados por la
norma de referencia, y considerando que las normasde la ley de locacionesurbanas
son de orden público, y por lo tanto, indisponible para las partes, corresponde ajus-
tar dicha indemnización a los Iímites legalmente establecidos". Sin embargo, en al-
guna oportunidad se ha convalidado una indemnización agravada tratándose de
una locación con fines económicos, considerando que se estaba en presencia de un
contrato paritario y por las característicasdel vínculo locativo (plazo de la locación,
valor del inmueble locado, etcétera). Así se dijoa7 que "la cláusula por medio de la
444 Leiva Fernández, en Código Civilanotado, 1992, t. 111-8, p. 137; Lorenzetti, Tratado de los
contratos. Partegeneral, 2000. t. II, p.437.
CACC laSanNicolás, 1/3/02, "Liberalede Bojanich, Juana A. c. SiemensS.A.". LLBA. 2002-
1469.
CNCi~..SalaK,8/3/06,"InvestigacionesdeMercadoSudamericanaS.R.L.c.Administración
Ana CotelloS.A.", LL, ejemplardel 3/5/06, p. 10.
CACC5"Córdoba. 10/4/07, "CIMASociedadColectivac. Compañiade RadioComunicacio-
nes MóvilesS.A.", LLC, 2007-698, convotodel doctorGranillocon disidencia del doctor Griffi.
cual las partes de un contrato de locación convinieron la cuantía que debía pagar
quien rescindiera el contrato de manera anticipada no resulta abusiva, puesto que
se trata de un contrato de larga duración que involucra un inmueble de altovalor,
motivo por el cual la fijación de la indemnización ampliada se presenta congruente.
Es que la declaración de orden público de una ley, en manera alguna obsta a que las
partes, en el marco deun contrato paritario, puedanvariar los requisitos parafijar la
indemnización por rescisión anticipada delvínculo, valoración quedebe efectuarse
tomando en cuenta las condiciones mismas del contrato en examen. Y que habién-
dosecelebrado un contrato de locación con carácter comercial, de magnitudes con-
siderables, por el términodediezañosy entreempresasdesimilarenvergaduraeco-
nómica, debe aplicarse la cuantía que las partes pactaron, en virtud del principio de
autonomía de lavoluntad, para el caso de rescisión anticipada, puesesde orden pú-
blicoelderechoauetieneel locador aobtener un resarcimientoantelafaltadecum-
plimiento del contrato, no la indemnización tarifada y expresada por el art. 8'de la
ley 23.091 ". El voto en disidencia reafirmó la posición mayoritaria en el sentido de
que resulta inaplicable la indemnización que las partes de un contrato de locación
pactaron para el caso de rescisión anticipada, apartándose de la prevista por la ley
23.091, dado quedicha normativa hasidodeclarada de orden público, no pudiendo
admitirse la discriminación o exclusión de artículo alguno ante semejantecategori-
zación.
¿Esposible queel locador renunciea percibir indemnización alguna?Seconside-
ra perfectamente válida la renuncia y si la misma fue aceptada por el locatario alce-
lebrar el contrato, no podrá luego el locador retractarsede la misma y perseguir su
cobroalegandoquesetrata de una normadeorden público, porque si bien se ha di-
cho que se trata de un orden público de dirección y coordinación, se considera que
principalmente se trata de un orden público de protección de quien resulta la parte
débil de la relación, esdecir, el locatario y no en protección del locador.
La norma referida seaplica, en principio, soloal contratooriginarioy no asuspró-
rrogaso renovaciones, salvo que las partes expresamente lo pacten aplicables. Aun-
quese ha afirmado queen caso de rescindirseelcontrato prorrogado con posteriori-
dadalvencimientodel plazocontractual originario, sedebeabonar un mesde indem-
nizaciónM8.Esta interpretaciónsoloseríafactibleen elcasode prórrogaexpresa, mas
no en el caso de mera continuación de la locación concluida del art. 1218 del CCCN.
También se había establecido la plena compensaciónentre el depósito de garantía
con la indemnización prevista por rescisión anticipada, ya que ambos son créditos Ií-
quidosy exigiblesM9,ellosiempre y cuando no haya otra deuda pendiente de pago.
Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL. 2008-C-812.

"9 CNCiv.,SalaJ,8/6/05,"Spadavecchia, Roxanac. Dorra,Máximo",DJ,ejemplardel26/10/05,
p. 578.
DANIEL MOEREMANS
Por último, se ha postuladoen ladoctrina quesedebedistinguirentre la rescisión

unilateral, que surgía de losarts. 8" y 29 bisde la ley 23.091 derogados y la rescisión
bilateral (distracto) que surgía del art. 1200del CCderogado, que no daría derecho
a indemnización alguna, salvo que algo distinto se hubiera pactado al celebrarse el
distracto. Así se ha afirmado que450"... la situación de hecho en la cual el locador
acepta-sin oposición ni reservas-la restitución del inmuebleantesdelvencimien-
to del plazocontractual, permitiría inferir la existencia de un acuerdo rescisorio". Es
por elloque, si bien el locador puede renunciar al plazodel preaviso, a losefectosde
que no se interprete como un mutuo disenso, este debe exigir el pago de la indem-
nización tarifada al tiempo de recibir el inmueble, o en su defecto, reservar el dere-
cho de hacerlo con posterioridad, con sustento en el principio general de buena fe.
En estesentidolaCACCMorón451sostuvoqueparaqueseproduzcalaresoluciónan-
ticipadaqueautoriza la ley23.091 (derogada)esnecesarioquesecumplanlosrequi-
sitos previstos en el art. 8', de allí que si lo que se ha hecho es recibirvoluntariamen-
te el inmueble locado, haciéndose reserva de reclamar lasdeudaspendientes, se es-
tá en presenciade una rescisión por mutuoacuerdo que no da derecho a exigir la in-
demnización por falta de preaviso. Sin embargo, esta jurisprudencia noera pacífica.
Asíse había sostenido que: "La circunstancia dequeel locador haya recibidodecon-
formidad el inmueblequefueentregadoenformaanticipadapor el locatariono im-
pide percibir la indemnización prevista por el art. 8"de la ley 23.091 salvo que así lo
manifieste expresamente, dadoqueel derechodel locatario a rescindir voluntaria y
unilateralmente el contrato que se obligó a cumplir en su integridad es de carácter
excepcional y perjudica a su co-contratante"452.
El art. 9"dela ley 27.551 sustituyóel art. 1221453delCCCN por el siguiente: "Re-
solución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto (rectus rescindi-
451 CACCMorÓn, Sala II, 10/10/96, "Botta, María de las Mercedesc. Ferreira, Bernabé", LLBA,
1997-477, cit. por Frustagli - Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-
812, nota 57.
452 CNCiv., Sala E, 24/2/06. "Massari,VictoriaA. otroc. Goñi, Pab1oA.y otros", LL, 2006-B-567.
con nota de Marcelo Hersalis, cit. por Frustagli - Hernández, Problemasactualesde laslocaciones
urbanas, LL, 2008-C-812, quienes reseñan también el fallo de la CNCiv., Sala E, 6/3/06, "Scrirnaglio
deschaad. Maria A. c. Zicavo, Marioy otros", Lexis, no70022905,dondesesostuvo: "Los locatarios
reconocieron no haberabonado la indemnización por resolución anticipada, no acreditandoque
la locadora renuncióa su cobroy dadoque la intención de renunciar nose presumey la interpreta-
ción de los actos que induzcan a probarla debe ser restrictiva (art. 874. CC),sumado a que el con-
trato exige una manifestación expresa, cuadra aplicar lo convenido, razón por la cual. la indemni-
zación por daños y perjuiciosdeberá limitarse a los importes que tanto la ley como el contrato es-
tablecen, esdecir, a un mesy medio del monto del alquiler pactado".
453 Concordancias:arts.1198.1199.y 1221 bis.
anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han

transcurrido seis mesesde contrato, debiendo notificar en forma fehacientesu de-
cisión al locador con al menos un mesde anticipación. Si hace uso de la opción reso-
lutoria en el primer año devigencia de la relación locativa, debe abonar al locador,
en conceptodeindemnización, la suma equivalentea un mesy medio dealquiler al
momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcu-
rrido dicho plazo. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la
notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcu-
rridosal menos seis meses del contrato, no corresponde indemnización alguna por
dicho concepto; b) en los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equi-
valentea dos mesesdealquiler".
El nuevo texto mantiene la facultad afavor del locatario, cualquier sea el desti-
no de la locación inmobiliaria, a rescindir el contrato transcurridos losseis primeros
meses locativos. Para ello debe preavisar en forma fehaciente por lo menos con un
mes de anticipación su decisión. En este sentido aclaró cuál es el plazo mínimo del
preaviso, cuestión que había sido omitida en el CCCN. En este sentido disminuyó el
plazo de sesenta días que establecía el art. 8 ' de la ley 23.091, estableciéndolo en
treinta días como mínimo. Al igual que ocurría con anterioridad al nuevo texto, en
el caso de decidir el locatario la rescisión del vínculo, en principio, se le reconoce al
locador una indemnización, la que se encuentra tarifada legalmente y que en ge-
neral será inferiora la quecorrespondería decomputarseel tiempo restante deeje-
cución del contrato. A losefectosde rescindir el contrato, sedeben cumplir actual-
mente los siguientes requisitos: a) ejecución delcontrato por un período mínimo:
la ley menciona que se puede hacer uso de esta facultad recién cuando el contrato
se ha ejecutado por lo menos durante seis meses. Tal comovimos, se podría ejercer
la facultad rescisoriaantes de dicho plazo, pero en tal caso la indemnización debe-
rá incluir losperíodoslocativos hastadicho plazo mínimoy demásobligacionesasu-
midas por el locatario (por ejemplo, pago deexpensas, costo fijo de losservicios,et-
cétera); b)preaviso: la ley establece que el locatario debe preavisar al locador, en
forma fehaciente, su voluntad de rescindir el contrato, por lo menoscon un mesde
anticipación, una vez que hayan transcurrido por lo menos seis meses de vigencia
del contrato. Puede preavisar con anterioridad de manera de rescindir el vínculo al
séptimo mes. Pero en tal caso deberá abonar también un mes el canon locativo, ya
que la rescisiónsetorna permitida en rigor alcomenzar el octavo meslocativo, com-
454 Véase el art. 1079delCCCNal referirsea la operatividad de losefectosdela extinción por

declaraciónde una de las partes.Exceptodisposiciónlegal en contrario: a) la rescisiónunilateraly
la revocaciónproducenefectosolopara el futuro; b)la resoluciónproduceefectosretroactivosen-
tre las partesy noafecta el derechoadquiridoatitulooneroso portercerosde buena fe. Nosotros
considerarnosqueenelcasodelas locacionessetratadelafacultadde rescindirunilateralmenteel
contrato y susefectos por la naturaleza delvinculo se producensolo para el futuro.
DANIEL MOEREMANS
putando los seis meses que deben transcurrir más treinta días de preaviso; c) in-
demnización tarifada: el locatarioquerescindeelcontratoantesdesuextinción por
el vencimiento del plazo pactado debe pagar, en principio, una indemnización es-
tablecida en la ley y quedependedel tiempo en que hace uso dedicha facultad. De
hacer uso de esta facultad en el primer año devigencia del contrato, debe pagar al
locador la suma equivalente aun mesy medio dealquiler, calculadoal momento de
desocupar lavivienda. Si se hace uso deesta facultad transcurrido un año, debe pa-
gar una indemnización de un mes dealquiler, en amboscasos másel plazo de prea-
viso, si este se hubiera omitido, y salvo que se hubiera pactado una indemnización
menor o ninguna. Tratándose de locaciones exceptuadas del plazo mínimo, la in-
demnización actualmente asciendea un equivalente a dos meses.de alquiler. La in-
demnización tarifada deorigen legal debeser pagada al momento de restituirseel
inmueble. La norma referida seaplica en principiosoloal contratooriginarioy noa
sus prórrogas o renovaciones, salvo que las partes expresamente lo pacten aplica-
ble. No se debe indemnización en el caso de mera continuación de la locación con-
cluidaexart. 1218del CCCN.Tambiénseguirávigentela interpretación respectode
lacompensaciónen el sentidodequeson compensableseldepósitodegarantíacon
la indemnización prevista por rescisión anticipada, ello siempre y cuando no haya
otra deuda pendiente de pago.
La ley trae una novedad: en los inmuebles con fines habitacionales, en caso de
queel preavisosehayaefectuadosuperadoslosprimerosseismesesdealquiler,con
una anticipación de tres meses o más, el locatario no debe abonar indemnización
alguna por la rescisiónanticipada. Ello porcuanto la leyconsideraqueel locadortie-
ne tiempo suficiente para poner nuevamente en alquiler el inmueble y así evitar
cualquierdaño por la rescisiónanticipada. Esta facultad, comoveremos, ha sido cri-
ticada por la doctrina, pues no se compensa al locador en modo alguno por la resci-
sión anticipada, a pesar de que puede haber sufrido efectivamente un daño, al no
poder relocarel inmuebleenforma inmediata.
CJ Renovación delcontrato
El art. 10de la ley 27.551 agregó el art. 1221 bis455del CCCN. Dicho texto prescri-
be: "Renovación delcontrato. En loscontratosdeinmueblesdestinadosavivienda,
dentro de los tresúltimosmesesdela relaciónlocativa, cualquiera delaspartespue-
deconvocara la otra notificándola en forma fehaciente, a efectosdeacordarla re-
novación del contrato, en un plazo no mayor a quince días corridos. En caso de si-
lencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debida-
mente notificado, ellocatariopuede resolver el contrato de manera anticipada sin
pagarla indemnización correspondiente".
El texto de la nueva norma prescribeentoncesqueen losinmueblesconfines ha-

bitacionales, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de
las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, para nego-
ciar la renovación del contrato, en un plazo no mayor aquincedíascorridos. Si la ini-
ciativa de renovación la toma el locadory el locatáriosilencia o no quiere renovar el
contrato, no existe en tal supuesto ninguna consecuencia, pues el locador no pue-
de rescindir anticipadamenteel contrato, ni se le impone sanción alguna al locata-
rio, salvo que este decida rescindir anticipadamente el vínculo (lo cual en la prácti-
ca resultará extraño, quedando solo tres meses para concluir el plazo contractual).
De ser así se aplicará el art. 1221 del CCCN.
Si la iniciativa de renovar el contrato la toma el locatario, notificando en forma
fehaciente al locadory este guarda silencioo rechaza la oferta de renovación, la ley
habilitaal locatarioa~escindirelcontratodemaneraanticipada,sinpagaren tal-is
puesto indemnización alguna. La norma leimponeen definitivaal locadorunaobli-
gación de negociar de buena fe la renovación del contrato durante un plazo de
quincedíascorridos. Hastaaquíparecería unasoluciónsimilara laestablecida para
los contratos de larga duración456.En ese marco consideramos que el locatario de-
bería no encontrarse en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, pues no re-
sultaría razonableeimplicaríaa nuestro mododever un a b u s ~ d e d e r e c h o ~ ~pre-
~,el
tender renovar el contrato, cuando estaría incumpliendo el contrato vigente. Del
ladodel locadora su turno no parececonformeal principiode buenafequeseleim-
ponga renegociar un contrato para el futuro, cuando el presente del mismo es in-
satisfactorioanteel incumplimientodel locatario.
En caso de negarse a negociar sin causa justificable el locador o silenciar ante la
invitación del locatario, el contrato no queda renovado, sino que habilita al locata-
rioa rescindir el contrato anticipadamente sin necesidad de preavisar ni deabonar
indemnización alguna. En tal supuesto la rescisión deberá notificarse en forma fe-
haciente, indicando cuándose hará efectiva, a losefectosde noagravar lasituación
del locador, devengándose hasta esa fecha el pago del precio locativo. Sorprende
en cambio la norma, cuando sanciona al locador en caso de haber negociado de
buena fecon el locatario, pero sin haber llegadoa un acuerdosobre la renovación.
En nuestro derecho sabemosquesedebe negociar de b ~ e n a f epero ~ ~ ~ello
, no im-
plica la obligación de perfeccionar un contrato, si no seestá de acuerdo, pues la im-
posición decontratar chocaría con el art. 958del CCCN, sin quese pueda justificar la
misma por la invocación del orden público de protección. Solo se podríajustificar la
norma si la negativa a llegar a un acuerdo fuera de mala fe. Además, la norma, a

457 Vedado porel art. IOdel CCCN.
458 Arts. 9'. 961 y concs. del CCCN.
DANIEL MOEREMANS
nuestroentender, resulta ineficiente paraobtenerelfin buscado. En efecto, si loque

se pretende es dar continuidad al vínculo locativo, el incentivo de decir que si fraca-
sa la negociaciónde renovación porfaltadeconsentimientodel locador, puedeel lo-
catario rescindir sin multa el contrato, cuando faltaría en el mejor de los supuestos
dos meses y medio de locación, en la práctica no quesea suficiente. Cree-
mosque el locatario preferirá continuar el contratoantesde rescindirlo anticipada-
mente, salvo queencuentre otra opción con anterioridad. Por el lado del locador, al
notificársele la obligación de negociar y contando con quince días corridos para ha-
cerlo, puede comenzar a buscar nuevas opciones para dar en locación, cosa quede
todos modos habría hecho aun sin negociar la renovación, o sea que se encontraría
en una situación similar a la que tendría si no existiese la norma. Además, si el loca-
dor considera que el locatario es un contratantevalioso, no solo por el precio del al-
quiler, será el primer interesado en renovar el contrato. Es por lo considerado que
pensamos que, el agregado es por lo menos innecesario y deja sin compensación al
locador que haya negociado de buena fe la renovación, sin quese haya llegadoa un
acuerdo, lo cual carecedejustificación.
dJ Resolución imputable allocatario
El CCCNprescribequeellocador puede rescindir el contratoen lossiguientessu-

puestos: a) por cambio de destino o uso irregular en los términosdel art. 1205 del
CCCN (aunque no cause perjuicio al locador); b) por falta de conservación de la co-
sa locada, osu abandono sin dejar quien haga susveces, y c) por falta de pago de la
prestación dineraria convenida, durantedos períodos consecutivos.
En talsentidoel art. 1219459delCCCNestablece: "Resoluciónimputablealloca-
tario. Ellocadorpuede resolver elcontrato: a)porcambio de destino o uso irregu-
lar en los terminosdelart 1205; b)por falta de conservación de la cosa locada, o su
abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación di-
neraria convenida, durante dosperíodos consecutivos".
El incumplimiento de las obligaciones principales del locatario, habilitan, a fa-

vor del locador, la vía rescisoria, la que constituye una extinción anómala del con-
trato de locación. Dichos incumplimientos, como vimos, son:
a) Cambio de destino o uso irregularde la cosa locada. Se recuerda que por el
art. 1205 del CCCN, el locatario debe usar y gozar de la cosa conforme a de-
recho y exclusivamentepara el destinocorrespondiente. No puedevariarlo,
aun cuando ello no cause perjuicio al locador. Es decir, cualquier variación,
en principio, del destinoserá causal de rescisión del contrato, nosiendoapli-
459 Concordancias:arts. 1187,1205,1206,1207,1208y 1222.Fuente:art. 1151 del Proyectode

1998.
cable la jurisprudencia que sostenía que: "El cambio de destinodebeser re-

levante, caso contrario la rescisión sería a b u ~ i v a " Sí ~ en
~ ~cambio,
. seconsi-
deraqueseráde aplicación aquella jurisprudenciaque sosteníaque: "Si hay
un cambio de destino, conocido por el locador, y el contrato continúa, hay
aceptación en la continuación del contrato"461,y ya no sería viable la resci-
sión del contrato. Ello se funda en el principio general de buena fe y del ne-
movenirecontrapropiumfactumpotest,esdecirquenadiepuedevenircon-
. r o. ~ iactos.
tra sus ~ o s La facultad del locador de rescindir el vínculo de todos
modos debe ser ejercida f ~ n c i o n a l r n e n t e ~lo~cual
~ , habrá que analizar en
cada caso concreto.
b) Por falta de conservaciónde la cosa locada o abandono sin dejar quien haga
susveces. Sevioqueporelart. 1206del CCCN,el locatariodebemantener la
cosa y conservarla en el estado en que la recibió haciendo a tal fin las repara-
ciones~ mejorasde mantenimiento. Si incurnplecon dicha obligación queda
habilitada la rescisión del contrato, en especial si abandona la cosa, sin dejar
quien la cuide. La jurisprudencia ha afirmado463en tal sentido que: "...Son
calificadospor Salas-Trigo Represas, Código Civilanotado, t. II, p. 268de lasi-
guiente manera: 'El abandonoaquese refiereesteartículoy el art. 1562, inc.
l o , es la dejación material de la cosa sin persona que la cuide, provocando o
pudiendo producir su deterioro; y se exterioriza a través de aspectos mate-
riales que exteriorizan inequívocamente la intención del locatario de des-
prenderse del uso y goce de la cosa arrendada'. Así también la doctrina se-
ñalaque abandonar (como esel casodeautos), en principio significa desistir
o renunciara algo, este abandono puedeserexpresootácito. En loscasos re-
feridos a la locación de inmuebles, el abandono está íntimamente relacio-
nado con la falta de ocupación, porque el objeto principal de los contratos
locativoses habitar o usar una finca (cfr. Mosset Iturraspe,. . J. - Novellino,. N.,.
La locación ysusprocesosjudiciales, ps. 70 y 71)".
C) Por falta depago de la prestación dineraria convenida durantedosperíodos
consecutivos. Al igual que el Código Civil y la ley de locaciones urbanas de-
rogados, el CCCNvigente habla de falta de pago de dos períodosconsecuti-
vos y no de dos meses. Se recuerda que a falta de convención se debe inter-
460 Riccio, Conclusión dela locación urbana. Causalesdedesalojo, 1992, p. 36; Lorenzetti, Tra-
tado de loscontratos. Partegeneral, 2000, t. II, p. 428.

461 Lorenzetii, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2000.t. 11, p.428.
463 CACDLTucumán, Sala 11,24/8/17, "Lazarte, Clemente Enrique c. Cooperativa de Trabajo
Educativo Independencia Limitada s/Desalojo", sent. no228, reg. n000049670-01.
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pretar que tratándose cosas muebles el pago se debe hacer por anticipado y
si esinmueblepor anticipado por período mensual, demanera quealcomen-
zar el segundo mes impago, ya seencuadraráen el supuestode hecho previs-
t o en la norma. Por otro lado, se recuerda que cuando la ley habla de la pres-
tación dineraria locativa, se refiereal preciode la locación~lasdemáspresta-
ciones dinerarias que el locatario se hubiera obligado a solventar. Se debe
aclarar por últimoque, tratándosedeinmueblescondestinohabitacional pa-
ra habilitar la facultad rescisoria se debe cumplimentar en principio lo dis-
puesto por el art. 1222 del CCCN.
- Intimaciónde pago previo para habilitar

la vía rescisoria porfalta de pagoen las locaciones
con destino habitacional
En las locaciones con destino habitacional, tanto la ley 23.091, el CCCN y la ley
27.551 (art. 1l), prescribenquea losefectosderescindirelcontratoporfaltadepa-
go, el locador debe, previo a la demanda de desalojo, intimar fehacientemente al
locatario el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo que no debe ser infe-
rior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, debien-
do consignar el lugar de pago. En efecto, el art. 5' de la ley 23.091 prescribía que:
"Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador
deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca será inferior a diezdías corridoscontadosa partir de la re-
cepción de la intimación, consignandoel Iugardepago".Al respecto, seafirmóque
este recaudo establecido en la ley de locaciones urbanas, setrata de un presupues-
to procesal para el desahucio del inmueble, cuyo incumplimiento o cumplimiento
defectuoso no producirá, en principio, el rechazo de la acción.
Este artículo fue receptado en el CCCN en el art. 12Z4" que prescribió: "lnti-
mación de pago. Si el destino de la locación es habitacional, previamente a la de-
manda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar feha-
cientementeal locatarioel pago de la cantidad debida, otorgando paraello un pla-
zoque nunca debeser inferioradiezdíascorridoscontadosa partir de la recepción
de la intimación, consignando el lugar de pago".
Finalmente, la ley 27.551 en su art. 11 si bien sustituyó el art. 1222 del CCCN, en
su párr. lo mantuvoel textodel art. 5'de la ley 23.091 y 1222 del CCCN, agregando
en el párr. 2" que: "La notificación remitida aldomicilio denunciado en elcontrato
porellocatariose tienepor válida, aunsiestesenegara a recibirla onopudieseper-
feccionanepormotivosimputablesalmismo". Y en el párr. 3"que: "Cumplido elpla-
zo previsto en elprimerpárrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extin-
464 Concordancias: arts. 886.1187.1208.1209y 1219.

ción de la locación por cualquier motivo, e l locatario debe restituirla tenencia del
inmueble locado. Ante e l incumplimiento del locatario, e l locadorpuede iniciar la
acciónjudicial de desalojo, la que debe sustanciarse por elprocesoprevisto a l efec-
to en cada jurisdicción, y en caso de no prever un procedimiento especial, e l más
abreviado que establezcan susleyesprocesalesoespeciales"465.
La normavienea complementar,en materia delocacionesconfines habitaciona-
les, lo dispuesto por el art. 1219, inc. c) del CCCN. La finalidad de la misma es evitar
que el locatario habitacional sevea sorprendido por actitudesdesaprensivas del lo-
cador, destinadas a lograr la rescisión del contrato, sin haberle otorgado la posibili-
dadde purgarsu mora466.Lanorma nomodifica loestablecidoenelart.886delCCCN
respecto de la mora automáticaen lasobligacionesa plazocierto, sinoque en loque
atañe a la facultad rescisoria en las locacioneshabitacionales le agrega una exigen-
cia complementaria: el requerimiento previo. La doctrina noescontestesobre la na-
turaleza jurídica de este requerimiento. Algunos autores467sostienen que se trata
de un requisito de carácter procesal prejudicial, cuya inobservancia provoca el re-
chazodelademanda.Otros, reconociéndolela misma naturaleza, afirman quesu in-
cumplimiento o cumplimiento defectuoso no obsta, en principio, al progreso de la
acción.Setratadeunadeclaracióndevoluntad recepticiadestinadaa habilitarlavía
judicial para demandar la rescisión del contrato por falta de pago, cuya inobservan-
cia, puede provocar, en principio, el rechazo de la demanda. Se dice que se trata de
unadeclaracióndevoluntad recepticiaporquese perfeccionacuando ladeclaración
devoluntad fue recibida por el locatario468.Seconsideraquela declaraciónfue reci-
bida por el locatario, cuando ellaseencuentraen la esfera del destinatarioen forma
tal que él puedetomar conocimientode dicha declaracióny bajocircunstanciasnor-
males se puede contar con el conocimiento de Es por ello que seconsidera
recibida la declaración, aunque realmente no la hubiese recibido, por haberse au-
465 Recordemos por otra parte que el último párrafo del referido artículo reguló el procedi-
miento consignatorio a favordel locatario. en caso deque el locadorse negara a recibir la cosa lo-
cada.
466 Véase CACDL 2" Nom. Tucumán, 22/2/89, "Sosa Moraleda, Luis M. c. María C. Corbalán
slDesalojo", inédito.
467 Aivarez Alonso, Arrendamientos urbanos. Exposición general de la ley 21,342,1976, p.
347; Riccio, Locacionesurbanas. Ley23.091.1986, p. 39. En sentidoconcordanteel doctorGalgano
(CNECC, Sala V. 28/2/86. "Cudin5.A. c. Confitti, Carmelo", LL, ejemplardel 11/6/86) sostuvo que"la
intimaciónfehaciente prevista en el art. 5" de la ley 23.091 no es para constituiren mora al locata-
rio, sinoquees unaexigencia ineludible impuesta por una ley deorden público para habilitar laac-
ción de desalojo porfalta d epago, sin cuyocumplimiento notendráviabilidad".
469 Br0x,AllgemeinerTeildesBGB,8.Auflage,Koln-Berlin-Bonn,München,1984,p.79;Me-
dicus,AllgmeinerTeildesBGB, Heidelberg, 1982, p. 23.
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sentadovoluntariamentedesu domiciliocontractua1470,osenegaraa recibirla. Eslo

que actualmente en forma expresa establece el art. 1222, párr. 2", texto según ley
27.551, al prescribir que: "La notificación remitidaaldomiciliodenunciado enelcon-
trato(quepuedesere1 electrónicoconformea1nuevotextodel art. 75,exIey27.551),
se tienepor válida (es decir por recibida agregamos), aunsiello~atariose~ne~ara a
recibirla o no pudiera perfeccionarsepor motivosimputablesalmismo".
En principio, la faltade requerimiento puede producir el rechazodelaacción,por-
queavecesel requerimientoes innecesario, tal como loveremosinfra. En cuantoa la
forma del requerimiento la ley exige un medio fehaciente, esdecir cualquier mecanis-
mo que acrediteque el destinatario ha tenido la posibilidad de tomar conocimiento
de la intimación (escritura pública, carta documento, notificación recibida por el loca-
tario, e-mailconstituido, etcétera)471.Lo ideal será que se realicepor escritura públi-
ca, pero también se puede utilizar, como dijimos, cualquier otro medio comunicante
quereúnael requisitode probar la recepción de la intimación oqueel destinatariose
negóa recibirla o que nose pudo perfeccionarpor causas imputablesal mismo.
1 - Contenido del requerimiento

La norma en su primer párrafo establece que debe indicar la cantidad debida,
otorgar un plazoquenuncadebeserinferioradiezdíascorridos, contadosdesdeel
dia de la recepcióny debeconsignar el lugar de pago.
1.1 - Cantidad debida

El locatarioseencuentraenmoradesdeelvencimientodelplazo paraabonarlos
arriendos o desde la constitución en mora, en caso de que no hubiese plazo expre-
so. Esto significa que el locatario debe no solo el capital sino también los intereses
moratoriosy punitorios, si se hubieran pactado. Por ello, el locador puede reclamar
el capital con máslosinteresesdevengadoshasta la fechadela intimación. En cuan-
to al monto de los intereses, será el pactado o losquese utilicejudicialmente. Se ha
discutido qué ocurre si el locador reclama más de lo realmente adeudado. Según
una opinión472,la pretensión debeser rechazada por haber incurrido enpluspeti-
470 Ensentido concordante la CNECC, Sala 111,7/5/75, LL, 1975-D-269.sostuvoque "el requisi-
to de la intimación previa del art. 13 de la ley 20.625tiene por objetoacordar al inquilino la opor-
tunidadparaabonarloadeudadoantesdepromoverelpertinentejuiciodedesalojo,perosielcum-
plimiento de este requisito nose hizo posible por un hecho imputable al locatario(v. gr., ausencia
voluntaria) esa falta de recepción del telegrama intimatorio (en realidad debió decir falta de co-
nocimiento del telegrama intimatorio) no puede constituir un antecedente para desestimar sin
más, la demanda interpuesta''
471 Ocomodijo la SCTucumán, sent. nD442,del 17/6/98, setrata de"un medioqueasegure la
comunicación material de la misma y permita comprobarla con posterioridad a su realización".

472 Riccio. Locacionesurbanas.Ley23.091.1986. p.43.
tio. Másacertada seconsidera laopinión de que habráquetenerseen cuenta lascir-

cunstanciasdel caso, teniendo presente el principio de buena fey el ejercicio regu-
lar de los derechos. Es por ello que pensamos que el locatario debería por lo menos
abonar el último arriendo conocido, con los intereses, sin perjuiciode fijar ulterior-
mente el monto realmente adeudado473,pues caso contrario se premiaría la mala
fe y el abuso de derecho del deudor, en arasde un requisito formal. En sentidocon-
cordante la Cámara Civil en Documentosy LocacionesdeTucumán474durantelavi-
genciade la ley 23.091 derogada sostuvoque: "Tanto másnocorrespondetenerco-
mo invalidada la intimación que pudo, escierto, haberseexcedidoalgoenel impor-
te reclamado, cuanto que la parte demandada no solo reconoce que ha incurrido
en atrasosdevarios mesesen su obligación de pagar, comoqueni consignójudicial-
mente la queseconsideraba correcta, ni siquiera aúnen el presentejuicio procedió
a su depósito para demostrar que de su parte no existe una actitud limitada a eva-
dir la obligación d e s u s ~ a r g o " ~ ~ ~ .
Si se intima una suma menor a la adeudada, el locador puede intimar posterior-
menteel monto realmente adeudado. Sin embargo, algunosautores476consideran
que en tal caso el plazo para el pago corre recién a partir de la segunda intimación,
mientras que otros en forma acertada consideran que corre a partir del primer re-
querimiento, puesa partir deese momento el locador pusoen movimiento la potes-
tad rescisoria. Loque puedeocurrir esqueental casoel locatariopodríaenervar lafa-
cultad pagando la suma originariamente reclamada, a no ser que el locador se haya
reservadola facultad de reclamar oportunamenteel montoqueen realidadseadeu-
da, pues lo que la ley quiereesevitar sorpresas mas no beneficiar al deudor remiso.
473 La SCTucumán, in re "Maciel deGuasch, Rosa y otros c. Gobierno de la Provincia deTucu-

mán", fallo inédito del 111U66, sostuvo que: "En modo algunoes admisible la pretensión de que
duranteel trámite de fijación de nuevo alquiler, el locatario no abone el no reajustado, como sur-
ge de los principios generales (...) porque por lo menos el viejo alquiler es una deuda cierta, cuyo
pagonoofrece ningunadificultad ...".
474 CACDLlaNom.Tucumán.16/12188,"Delpero.8artoloméCarlosc.JuanCarlosGaluccis~De-
salojo", inédito.
475 La Cámara en el fallo mencionado cita la opinión deJorge Orlando Ramírez en la obra El
juicio de desalojo, que en las ps. 182y 183 sostiene que: "La exigencia de esta intimación previa no
puedeserdejadatotalmentea un lado, ya queseríaapartarsededisposicioneslegalesexpresas, pe-
roe1intérpretedebeaauarconsumaflexibilidadcuandosetrata deanalizarsucontenido, ya que
portratarsedeunrecaudoformalquesupeditael reconocimientodeunderecho,suinterpretación
no debe efectuarse de modo tal que prevalezca sobre la verdad objetiva, cuya necesaria primacía
esconcordecon el adecuadoserviciodejusticia ycompatiblecon la garantía enjuicio. Nodebeca-
erseenun excesoritual manifiestoni permitirqueel locatarioejerzaabusivamentesuderecho(art.
1071, CC)oejecuteelcontratodemalafe(art. 1198, CO.
476 Riccio, Locacionesurbanas. Ley23.091.1986, p.43.
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1.2 - El requerimiento debe otorgar un plazo de diezdías corridos

a partir de la recepción
La ley establece un plazo mínimo, loque nosignificaque el locador pueda otor-

gar un plazo mayor o manifestar que se computarán exclusivamente los días hábi-
les. Lo que el locador no puede hacer es fijar un plazo menor. Si lo hace, considera-
mos que el requerimiento esválido pero el deudor tendrá siempre el plazo legal a
los efectos de pagar y evitar así la rescisión del contrato. Caso contrario, el locador
habrá habilitado lavía judicial. En tal sentido la jurisprudencia ha sostenido duran-
telavigenciadeladerogada ley20.62Sque: "Sisefijóen la intimación previa un pla-
zode48 hs.,esdecir, menoraldecincodíasestablecidosporelart. 13de la ley 20.625,
esta circunstancia no invalida la intimación, si el deudor pudiendo pagar, no lo hizo
dejando transcurrir con exceso el término legal sin depositar el importe adeuda-
do"477.Ergo, si el locador demanda el desalojo antesde haberse cumplido el plazo
legal, el locatario podrá enervar el mismo depositando judicialmente el importe
adeudado, siendo las costas en tal caso a cargo de aquel. Pero, si no lo hace y en la
contestación de la demanda se limita a alegar que el requerimientoes nulo por no
haber otorgado el plazo legal, consideramos que la demanda sería procedente478.
El plazo comienza a correr a partir de la recepción de la notificación o de la negati-
va a recibirla o de la imposibilidad de perfeccionarsela recepción por causas impu-
tables al locatario.
1.3 - Debe la intimación consignarel lugar de pago
Esta disposición que parece sobreabundante, atento a que normalmente los

contratos de locación establecen el domicilio de pago o en su defecto la ley suple-
toria lo prevé, se justifica atento al fin tuitivodela ley. Esta procura evitar el planteo
de cuestiones litigiosas, en cuanto al lugar donde se debe cumplir con la obliga-
~ i ó nIncluso
~ ~ ~algún. fallo ha rechazado la demanda de desalojo por no haberse
cumplido con esta exigencia480.No se comparte esta opinión. El hecho de no ha-
berse indicado el lugar del pago, no es siempre suficiente para rechazar la acción,
puesconforme al principio de buena feque debe reinar en los negocios, el locata-
riotendríaque pagarenel Iugardesignadoenelcontrato,sienel mismoseencuen-
tra uno designado, caso contrario sería el del locatario, en cuyo debería intimar a
477 CACClaSanMariín, 18/3/75,"Baldi,AdelmoR.c.MariinezIrum,Eduardo", LL, 1975-C-92.

478 Véase CNECC, Sala VI, 28/2/86, "Cudin S.A. c. Confitti, Carmelo", LL, ejemplarde 11/6/86.
ps. 1 a 5.
479 Riccio. Locacionesurbanas.Ley23.091.1986, p.43.
CNECC, Sala IV, 23/9/64. "Rodríguez Lópezc. Zamudio", JA, ejemplar del 17/3/65. cit. por
Riccio, Locacionesurbanas.Ley23.091.1986. p.46.
que reciba el pago y eventualmente consignar el mismo, posibilidad que ahora se

encuentra positivizada (art. 15, ley 27.551)481,que hemos analizado con anteriori-
dad.
1.4 - El requerimiento no es un acto personalísimo

Una cuestión que se planteój~dicialmente~~~fue la desabersi el requerimiento
es un acto personalísimo.Al respecto, López de Zavalía sostuvo lo siguiente: "Con-
sidero inadmisible la tesis de que la intimación sea un acto personalísimodel loca-
dor no susceptiblede representación (...) No puede argumentar (el locatario) que
el intimantecarecíadefacultades, puesesonolosabíay no resultadela intimación
que se limita a invocar un poder; tuvo en sus manos el art. 1938 (CCderogado)y no
lo utilizó".
1.5 - lnnecesariedaddelrequerimiento
El requerimiento de pago es innecesario cuando el deudor ha demostradofeha-

cientementesuvoluntad de n o ~ u m p l i rEn ~ aplicación
~~. deeste principio, se ha con-
sideradoqueel requerimientoestambiénválido, cuando a pesarde no haber reuni-
do los requisitos legales, esde suponer que de haberse requerido correctamente, el
deudordetodasmanerasno h u b i e s e ~ r e s t a d oEnestesentidose
~~~. pronunció IaCá-
mara ~acional de~~elacionesen l o s v i l y comercial ~ s ~ e c i a l , ~ a l cuandosos-
a~¡~~~,
Recordemosque este artículo establece: "Consignación. Si el locadorde un inmueble se

rehusasea cobrar el canon locativo, según lo dispone el art 1208 del CCCN, el locatario debe inti-
marlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de lascuarentay ocho horassiguientesasu no-
tificación. En caso de silencio o negativa del locador; el locatario, dentro de los tres días hábiles si-
quientesal vencimiento delplazo estipulado en la notificación, debeprocedera la consignaciónju-
dicial del montoadeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones
de la ley 25.345 y regulacionesdel BCRA, de acuerdo a las modalidadesque fijen al efecto las dis-
tintasjurisdiccionesprovinciales, elgobierno de la CABA y en su caso el BCRA estando losgastosy
costas correspondientesa cargo del locador".
433 Larenz, LehrbuchdesSchuldrechts, Band I.AllgemeinerTeil, 14.Auflage, München 1987,

p. 346. Él sostiene, junto con la totalidad de la doctrina alemana, que la intimación es innecesaria
cuandoellaesostensiblementesinsentido(cuandoeldeudorseniegaseriamenteaprestar)ocuan-
do ella es contraria a la ley o a la finalidad del contrato, ocuando según lascircunstanciases inne-
cesaria atentoal principiode la buena fe.
484 Doctrinasentada por nuestra SCTucumán. enautos"Maciel deGuaschRosay otrosc. Go-
bierno de la ProvinciadeTucumán",fallo inéditodel 1/12/96,conelvotodel doctor LópezdeZava-
lía en concordancia con la opinión de Enneccerus(Derechodelasobligaciones, no51, 11.1).
485 CNECC, Sala VI, 28/2/96, "Cudin S.A. c. Confitti, Carmelo", LL, ejemplar del 11/6/86, ps. 1 a
5,cit. por Riccio, Locacionesurbanas. Ley23.091.1986, ps. 166y 167.Véase igualmenteAbatti -Griffi
DANIEL MOEREMANS
tuvo que "la intimación previa de pago a la promoción de la acción de desalojo es

un requisito formal cuyo cumplimiento no puede ser evaluado con prescindencia
de lascircunstanciasdelcasode maneratal queel pronunciamiento judicial que re-
chace la acción por falta dedicho recaudo se convierta en una decisión inicua aleja-
da de la verdad objetiva, y que solo satisface y seagota en un acatamiento a lasfor-
masjurídicas. Rechazar la acción por incumplimientodel art. 5' de la ley 23.091,ha-
biendoel locatarioal contestar lademanda, ysolicitarel rechazodela acción por no
habersedado cumplimiento con el requisito previsto por dicho artículo, sin desco-
nocer la falta de pagode losarriendosy manifestando que los mismosdeben serre-
clamadosoportunamente por laactoraa travésdela intimación prevista, sin inten-
tarcumplircon loadeudadooal menosdarexplicaciones,configuraría un exceso ri-
tual con apartamiento de la verdad objetiva"486.Con igual criterio la Cámara Civil
de Documentosy Locacionesdela l a Nominación deTucumán487sostuvo:"Con res-
pecto a la otra causal -falta de pago-si bien es cierto que el ejecutante no aplicó
la formalidad exigida por la ley 23.091,no es menos cierto que al utilizar la medida
preparatoria, que es anterior a la acción de desalojo, el accionante reconoció ex-
presamente ser deudor (...) Desde esa manifestación (23/7/87)no utilizó los recur-
sos que le eran menester para revertir su situación de moroso, por lo que la forma-
lidad legal que pretende hacer valer la sentenciante se desdibuja por los antece-
dentes antes mencionados". Es decir, la ausencia de intimación, solo llevará al re-
chazo de la acción de desalojo, si corrido el traslado de la demanda, el locatario so-
- Roca (h). El reconocimiento de la deuda en el desalojo por falta de pago, purga la omisión de re-
querimientoprevio, LL, 1986-C-196; LL. On Line, AR/DOU20123/2001.
EncontralaopinióndeldoctorGárganoenelfallomencionadoennota104,comoasitam-
bién Riccio, Locaciones urbanas. Ley23.091, 1986, p. 168, y CACDL 2" Nom. Tucumán, in re "Fajre,
Fernandoc.Guerrero, RobertodDesalojo",dondesesostuvoque" ... surgequeenautosnosolono
se ha invocado la cusal considerada.sinoque tampoco se han cumplido los requisitosdel art. 5"de
la ley 23.091,dela previa intimacióndel pagodelacantidaddebida. plazo parasucumplimientono
inferioradiezdiascorridosy lugarde pago". En igual sentidoelvotoendisidencia del doctorNorry,
inre"Apás, Eliasc.JavierMoreno",citado precedentemente.Alliel doctor Norrysostuvo:"En autos
nohasidoacreditada, porcuentadequienaccionóporella.el habercursadoporcualquiermedioin-
timación al demandado requiriendo el pago de a lomenosdos mesesdearriendosyavencidos. Ra-
mirez, Eljuiciodedesalojo.1988,p. 18Oyss.,glosandoaPalacioyTominosostieneque"laintimación
previa es un presupuestoformal, y aúncuando luegose afirma al respecto que en el análisis del re-
caudo en cuestión no debe caerse en exceso ritual manifiesto", ratifica que "se debe ser estricto
cuandoseaspiraatener porcumplida la intimaciónqueella exige, pretendiendosustituirla porac-
tosque noson tales (...) Enconsecuencia noes posibleobviar para la procedenciadel desalojofun-
dado en la causal de falta de pago, la preexistencia del requerimientoanticipado, aunque este úl-
timo no requerirá fórmulas sacramentales y puesto que es factible cumplimentarlo de cualquier
manera fehaciente".
CACDL laNom.Tucumán, 23/12/88. "Apás, Elíasc.JavierMorenos/Desalojo". inédito.
loalegaquenosehadadocumplimientocon lodispuesto por el art. 1222del CCCN,

sin pagar loquesuponeadeudaro por lo menosel últimoaIquilervigente. Su con-
ductaen tal caso demuestra queel requerimiento era innecesario. En cambio, si ini-
ciada la acción, el locatario paga, aquella debe ser rechazada con costas, por cuan-
to demuestra auede haber sido intimado conforme al art. 1222 del CCCN, hubiera
saldado lo adeudado y no se habría habilitado la acción dedesalojo.
11 - Efectosdel incumplhiento de pago: obligación de restituir. Desalojo
El párr. 3"del nuevoart. 1222textodela ley 27.551 establecequesi el locatario no

abona lo adeudado o se extingue el contrato, debe restituir la tenencia del inmue-
ble. Dicha restitución debería hacerla en un plazo no mayor dediezdias, aplicando
analógicamente lo dispuesto por el art. 1223 del CCCN. Si no lo hace queda habilita-
da la acción de desalojo por parte del locatario, acción que debe sustanciarse por el
proceso especial previsto en cada jurisdicción o el sumarísimo.
e) Resoluciónimputableallocador
El CCCN regulacuándoel locatario puederescindir el contrato por incumplimien-

to de las obligaciones del locador. Los casos aprehendidos son dos: a) por incum-
plimiento a la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goceconve-
nido, y b) por incumplimiento de la obligación de saneamiento. Estosdossupues-
tosseconsideran incumplimientosgravesque habilitan lavía rescisoria. En tal sen-
tido, el art. 1220488prescribe: "Resolución imputable allocador. Ellocatariopuede
resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con
aptitudpara eluso y goce convenido; b) la garantía de evicción o la de viciosredhi-
bitorios". Esdecir, el CCCNenumeradoscausasderescisiónafavordel locatario: a)
por no haber el locador conservado la cosa con aptitud para el uso y goce conveni-
do (art. 1201, CCCN). Al respecto la j u r i ~ p r u d e n c i aha~ sostenido
~~ con relación al
Código derogado: "Corresponde rechazar la demanda por resolución de contrato
incoada por el locatariodeun inmueblecon fundamento en lascondicionesde de-
terioro en queseencuentra el bien, puessi el actor hubiesecumplido con la obliga-
ción de cargar con los gastos de mantenimiento y realización de refacciones que
asumió al momento de celebrar el contrato, el progresivo detrimento de la propie-
dad no se hubiera producido. La cláusula cuarta reza textualmente: 'Los gastos de
mantenimiento de la propiedad y sus instalacionescomo asimismo toda refacción
de cualquier índole o magnitud corren exclusivamente por cuenta de la locataria
Concordancias: arts. 1033 y SS..1201,1202,1203y 1204. Fuente:art. 1152del Proyeciode

1998.
489 En CACC Morón, Sala 11,7/4/09, "Atencio, Liliana E. c. Martinez, Antonio O.", LLBA, 2009
(julio) 677.
DANIEL MOEREMANS
En la cláusula décima seconvenía que el locador no respondería por los daños

(...)l.
y perjuicios que pudiera ocasionar la propiedad arrendada y10 losocupantesde las

mismascon Iinderosocon quienesaccedanal inmueble, cualquierasea lacausaque
de origen a los mismos. Nada nos indica que nos hallemos ante un contrato por ad-
hesión ni tampoco que el locador sea la parte más fuerte del vínculo (...) no existe
razón ni fundamento alguno que, en la exégesis contractual, amerite desatender,
mejor dicho (o borrar) lo específicamentepactado por las partes y que juega orgá-
nicamente en el contexto contractual -arts. 1137,1197 y 1198, CC-( ...) Armoniza
perfectamente, además, con la obligación de la locataria de entregar el bien, al fi-
nalizar el contrato, en las mismascondicionesenque lo había recibido, salvo el des-
gaste natural producido por el tiempo y buen uso (cláusulas primera y décimo pri-
mera), pacto que es perfectamente lícito (esta Sala en causa no55.263 R.S. 123108).
La actora ni siquiera refiere haber intentado, por su cuenta, algún tipo de repara-
ción. Loasídicho implica un incumplimientodesu parte"; b) tambiénse habilita la
rescisión del contratosi el locador incurnplecon susobligacionesderivadasdela ga-
rantía de saneamiento, es decir por evicción y vicios redhibitorios.
1 - Evicción
El CCCN regula la responsabilidadpor evicción a partir del art. 1044. Este artículo
prescribe que: "La responsabilidadpor evicción asegura la existencia y legitimada
delderecho transmitido yseextiende: a) toda turbación dederecho, totaloparcial,
que recaesobreelbien, porcausa anterioroconcomitantea la adquisición; b) losre-
clamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad i ntelectual o
industrial, excepto que si e l enajenante se ajustó a especificaciones suministradas
poreladquirente, y c)las turbacionesde hechocausadasporeltransmitente". El art.
1045 excluyede la responsabilidad: a) lasturbacionesde hecho causadas porterce-
ros ajenos al transmitente; b) las turbaciones de derecho provenientes de una dis-
posición legal; c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la trans-
ferenciayconsolidado posteriormente. Sin embargo, eltribunal puedeapartarsede
esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.
Comovemosla regulacióngeneralserefierea la responsabilidadporevicción ori-
ginadas en enajenaciones que implican transferenciasde derechos, es decir que no
son directamenteaplicablesal contrato de locación, donde el locador no transfiere
ningún derecho real y por tanto el locatario no adquiere tampoco ningún derecho
real sobre la cosa locada. Es por ello que, alguna doctrina prefiere hablar de respon-
sabilidad porturbacióny noderesponsabilidad p o r e v i c ~ i ó nLópezdeZavalíaen-
~~~.
señaquecuaIquieradelasdosdenominaciones(porevicciónoporturbación)sonad-
490 Véase LópezdeZavalia, Teoría deloscontratos. Parteespecial, 1992, t. III, p. 178y siguien-
tes.
misibles, empleadasconreservas. Si se olvidan las reservas, ambasson objetables. La

de "garantía o responsabilidadpor evicción" presenta el inconveniente de aludir a
una excesiva aproximación con el régimen de la evicción en lasenajenaciones; la de
"garantía o responsabilidadporturbaciones" produce el efecto contrario de un ex-
cesivo alejamiento. El prefiere reservar el vocablo "turbaciones" para designar los
ataques queseverifican a la posicióndel locatario y por loscualesel locador respon-
de. En cambio, el término "evicción" lo reserva para designar aquellosataquesque
implican unaefectivaprivacióndelusoygoce(cuantitativaocua1itativamente)ouna
afectación asu carácterdepacíficoimputablesal locadoryque hacen loresponsable.
Es decir, el locador garantiza al locatario el uso o goce pacífico de la cosa. Afirma Ló-
pez de Zavalía quesi el locatario seve privadodel uso ogoce, transitoriamente (por-
que luego recupera la cosa), o en forma definitiva está evicto en el sentido del régi-
mendelaevicciónenlaslocaciones,ydebeserindemnizado.Añadequeen rigor,pa-
rael locatario nocabría imaginar quesevea privadodesuderechodetal, porquesu
derechoes personalcontra el locador, y ese loconserva; cuandoseve privadodel uso
o goce, su estado no es el de un titular privado de su derecho, sino el de un acreedor
impago, que conserva el derecho, pero lo ve insatisfecho. Respecto de las turbacio-
nes sedistinguen lasturbaciones de hechoo dederecho. Las primerasseríanlosata-
quesverificadossinqueelturbadorafirmederechosdepropiedad,servidumbre, uso
o goce de la cosa. Las de derecho, en cambio, independientemente que tenga o no
el turbador derecho en definitiva, son aquellas que se fundan en la afirmación del
turbador de alguno de los derechos mencionados. En materia de locación, la res-
ponsabilidad cubre lasturbacionesdederecho. En caso deturbación el locadorestá
obligadoadefenderyen su casoa indemnizar al locatario por perturbacionesdede-
recho queemanen deterceros.
El locador responde también de las turbaciones de hecho de él o de sus depen-
dientes. En efecto, el locador garantiza al locatario el uso o goce pacíficos de la cosa
y por lo tanto no puede turbar al locatario, ni de hecho ni de derecho. Constituyen
actos perturbadores de hecho del locador a título ejemplificativo los siguientes: a)
injuriar al inquilino, sus allegados o dependientes, e impedir su acceso al inmueble;
b) penetrarenel inmuebleen contradelavoluntaddel inquilino,salvoquesea para
efectuar alguna reparación que estuviera a su cargo; c) rechazar la corresponden-
cia dirigida al locatario; d )si una parte del inmueble queda a cargo del locador por-
queelcontratoquesehacelebradonoessobrelatotalidaddel mismo, implicaríatur-
bación el realizar actosen esa porción que leobstaculicen al inquilino el normal uso
y goce, etcétera.
En cuantoa lasturbacionesdetercerosajenosal locador, el locatario no tieneac-
ción contra aquel, sino contra el tercero responsablede las Si esasaccio-
491 Doctrina del art. 1528del CCderogado.

DANIEL MOEREMANS
nestienen tal envergadura que por no siendo imputables al locatario le impiden el

usoy gocede la cosa de manera irresistible, será deaplicación lodispuesto en el art.
1203 del CCCN.
2 - Vicios redhibitorios
Según enseña López dezavalía, la teoría de losvicios redhibitoriosen la locación

presenta sus diferencias respecto a la que rige para las enajenaciones. En las enaje-
nacionespara que un vicio sea conceptuado redhibitorio, debe reunir las siguientes
características: ser de hecho, grave, oculto, ignorado y existente al tiempo de la ad-
quisición. En la locación no es necesarioque se dé la última característica, puestam-
bién se computan losvicios sobrevinientes.En cuanto a las otras cuatro característi-
cas, habría algunas particularidades. En materia locativa, a diferencia de la compra-
venta, en doñde el vendedor no responde, en principio, por los vicios que sobrevie-
nen después de la tradición, en materia de locación, el locador responde por los de-
fectos oviciosque aparezcan con posterioridad a la entrega de la cosa. Lópezde Za-
valíaseñala queesnecesariodistinguirentreeldeteriorodelacosadelvicioodefecto
de la misma. En el primer supuesto setrata de un "defecto, técnica, jurídica y econó-
micamente subsanable". En tal casoel locadordebereparar la cosa, pudiéndolo ha-
cer el locatario a costa del locador, conforme surge del art. 1201 del CCCN. En el se-
gundo supuesto, el locatario podría pedir la suspensión de la obligación de pagar el
precio o la rescisión del contrato. Es lo quesurgedel art. 1203 del CCCN, texto según
ley 27.551, cuando prescribe que si el locatario se ve impedido por causas no impu-
tables a él, de usar o gozar de la cosa o esta no puede servir para el objeto de la con-
vención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesacióndel pago del precio por el
tiempo en que no pueda usary gozar de la cosa. Por otra parte, si la causa es imputa-
ble al locador podrá el locatario además reclamar la indemnización de daños y per-
juicios. Por lo demás, se recuerda que la pérdida de luminosidad prevista en el art.
1204del CCCN no constituye ningúnvicioque habilite la rescisión del contrato, sal-
vo el caso dedolo del locador.
La norma no indica que también constituye causal de resolución por incumpli-
miento del locador, el hecho de no haber hecho entrega de la cosa, lo que constitu-
ye una obligación principal plasmada en el art. 1200 del CCCN. Por otra parte, en
cuantoa la obligación de saneamiento sedebería haber regulado expresamenteel
mismo en esta materia por su especialidad.
114. EFECTOS DE LA EXTlNCldN DEL CONTRATO

a) Obligación de restituirla cosa
Comoconsecuenciadelaextinción delvínculolocativo,emergeencabezadel lo-

catario la obligación de restituir la tenencia de la cosa locada. La obligación de res-
tituir la tenencia de la cosa, hasido reafirmada por el nuevo art. 1222, párr. 3"de la
ley27.551, cuandomencionaque "habiéndoseverificadolaextincióndelalocación
por cualquier motivo, e l locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado".
Con carácter interpretativo el CCCN menciona que no se aplica a loscasos de extin-
cióndela locación porvencimientodel plazooporresoluciónanticipada (art. 1217),
ni porfaltadepagodelaprestacióndinerariaconvenida,durantedosperíodoscon-
secutivos (art. 1291, inc. c), lo dispuesto sobre el procedimiento previsto en el Códi-
go para lacláusula resolutoria implícita. SeestableceporúItimoqueel plazo deeje-
cución de la sentencia de desalojo no puedeser menor a diezdias, entendemos há-
biles. El art. 1223492del CCCN prescribe: "Desalojo. Alextinguirse la locación debe
restituirse la tenencia de la cosa locada. Elprocedimiento previsto en este Código
para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo p o r las
causasde losarts. 1217y 1219, inc. c). Elplazo de ejecución de la sentencia de desa-
lojo no puede sermenor a diez días". Tanto el actual art. 1222, cuanto el art. 1223
del CCCN, prescriben que el incumplimiento de la obligación de restitución habili-
tael procedimientodedesalojo493.El procesodedesalojoesaquel quetieneporob-
jeto una pretensión tendientea recuperar el usoy gocede un bien inmueblequese
encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obliga-
ciónexigiblederestituirlooporrevestirel carácterdesimple intrusoaunquesin pre-
tensionesa la posesión494(art. 680, CPCCN). Tal como vimos, conforme al art. 1222,
textosegún ley 27.551, el desalojosesustanciarápor el proceso previstoal efectoen
cada jurisdicción o en su defecto por el másabreviado.
b) Derecho dellocatario siellocadornorecibe la cosa
El locatario debe restituir la cosa en las condiciones pactadas. El también como

deudor de la obligación de restituir la cosa, tiene derecho a su turno que el acree-
dor la reciba, a los efectos de liberarse no solo de responsabilidad en cuanto al pa-
go de los arriendos, sino también de responsabilidad por cualquier otra causa que
pudiera surgir de su carácter de locatario. Es por ello que el 1222, texto según ley
27.551, ensu último párrafo prescribeque: "Enningúncasoellocadorpuedenegar-
se a recibirlasllavesdelinmueble o condicionarla misma, sinperjuicio de la reserva
porlasobligacionespendientesa cargo del locatario. Encaso de negativa o silencio
frente a l requerimientoporparte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave
493 Lorenzetti. Tratadodeloscontratos. Partegeneral. 2000, t. II, p.441.

494 Palacio, Derechoprocesalcivil.Procesosdeconocimiento (sumarios)yde ejecución, 1990,
t.VII. p. 98.
DANIEL MOEREMANS
delinmueble, este puede realizar la consignaciónjudicialde las mismas, siendo los

gastosycostasa cargodellocador ...". Respectode lascostas, ello ya había sidosos-
tenido por la jurisprudencia. Asíen losautoscaratulados "Credimas S.A. c. Estofán,
Jorge y otros Konsignación de llavesde local comercial"495,el demandado se ha-
bíaindusoallanadoa lademandadeconsignación.Anteestoel juezdeprimera ins-
tancia impuso lascostasen el orden causado.Anteta1 pronunciamientoambaspar-
tesapelaron lasentenciaen dichacuestión, resolviendo laCámaraCivi1de1a2"Nom.
de Santiago del Estero la revocación de la misma y la imposición de costas al de-
mandado (locador). En el caso de que el locatario no hubiera intimado a la recep-
cióndela cosa locada, pensamosque lascostasdeberíanimponersea este, priman-
do, tal como hemosvisto, lasdisposiciones localessobrelo dispuesto en la norma de
fondo.
CJ Cláusula resolutoria implícita
El CCCN aclara que en el caso deextinción del vínculo por cumplimiento del pla-
zoconvenidoo requerimiento de restitución de la cosa-por continuación de la lo-
cación-(art. 1217) oen el caso de rescisiónpor incumplimientode la obligación de
pago por dos períodosconsecutivos(art. 1219, inc. c), no se aplica el procedimiento
previsto para la cláusula resolutoria implícita prevista en el art. 1078 y concs. del
CCCN.
dJ Plazo de ejecución de la sentencia
Por último, el CCCN en el art. 1223496establece el plazo mínimo en que deberá

ejecutarse la sentencia de desalojo, fijándolo en diez días cualquiera sea la causal
de la misma. El plazo debe computarse en días hábiles procesales, a nuestro enten-
der y no en días corridos por tratarse de plazos procesales.
e) Facultadessobre mejoras útiles o suntuarias
El CCCN regula el tema del destinode las mejoras útilesy suntuariasefectuadas

por el locatariodurantelavigenciadel vínculo, prescribiendoque en principio pue-
de retirarlas, salvo que algo distinto se hubiera pactado en el contrato o si la sepa-
ración ocasiona un daño a la cosa osi el hechode separarla no le ocasiona provecho
alguno. Por último, establece que, si se hubiesen efectuado mejoras útiies o sun-
tuariasenviolación a una prohibicióncontractual, el locador puedeadquirir lasme-
495 LL, On Line, con comentariode Daniel Moeremans. publicadoen LLNOA.

496 VéaseDNU320/20,quesuspendiólosdesalojos,aunconsentenciafirme,enla medidaque
el locatarioestuviera en la tenencia del inmueble, en principio, hasta septiembrede 2020.
joras pagando noel valor de las mismas, sino el mayor valor queadquirió la cosa. En
efecto, el art. 1224497establece: "Facultadessobre las mejoras útileso suntuarias.
El locatario puede retirar la mejora útilo suntuaria alconcluirla 1ocación;pero no
puede hacerlo siacordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separaciónse si-
gue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. E/ locadorpuede
adquirirla mejora hechaenviolación a unaprohibicióncontractua1,pagando elma-
yor valor que adquirió la cosa ".
Tal como vimos, el tema de las mejoras se encuentra regulado en los arts. 1202,
1211 y 1212 del CCCN. Dichos textos se complementan con lo dispuesto en el art.
1224del CCCN. Es decir, el locatario puede realizar mejorasen la cosa locada, salvo
que esté prohibido en el contrato, alteren la sustancia de la cosa o su forma o haya
sido interpeladoa restituirlacosa.También seanalizóquetienederechoa reclamar
el pagodelasmejorasnecesariasal locador, puesen principioestedebe hacerlaspa-
ra posibilitar que el locatario pueda utilizar la cosa conforme al destino previsto.
Otra cosaocurrecon respecto a las mejoras útilesy de mero lujoy suntuarias. Ellassi
estuvieran permitidas contractualmente y no alteraran la sustancia o forma de la
cosa o no fuera interpelado a restituir, podrían ser realizadas por el locatario a su
costa. El locatario notienederechoa reclamarel pagodelasmismas. Es porelloque,
al finalizar el vínculo locativo puede en principio retirarlas, salvo que se haya pac-
tadoalgodistinto. Este principiocede también en el caso deque el retiro de las rne-
jorasocasione un daño a la cosa o no le reporteal locatario beneficioalguno, en cu-
yo caso no puedeextraerlasy quedan en beneficio del inmueble. En este supuesto,
salvo que algo distinto se hubiera pactado, el locador debería pagar el valor de las
mismas, por aplicación del principiode prohibición deenriquecimiento sin causa y
analógicamente lo dispuesto en la segunda parte, pues en caso contrario estaría el
locatarioen peorescondicionesqueel locatarioque hizo mejoras prohibidas. En el
caso de que el locatario hubiera efectuado mejoras útiles o suntuariasen violación
a una cláusula contractual, el CCCN le reconoceal locadorel derechodeadquirir las
mismas pagando noelvalor de las mejoras, sino el mayor valor que hubiera adqui-
ridoel inmueble como productodelas mismas. En estesupuestocedetambién la fa-
cultad del locatario de retirar las mejoras útilesy suntuarias, si el locador quieread-
quirirlasy pagarelmayorvalorquehubieraadquiridoelinmueble.Elloesasíentan-
to y en cuanto no se hubiera acordado algo diferente.
fJ Facultad de retención
El locatario está facultado a ejercer el derecho de retención, en lostérminos del
art. 2587 y concs. del CCCNy por endea no restituir la tenencia de lacosa, en casode
497 Concordancias:arts.1202,1211 y 1212. Fuente:art. 1155del Proyectode 1998.

DANIEL MOEREMANS
queel locadorleadeudaresumasdedinero por mejoraso gastosqueson a cargode

este498.En tal caso puede el locatario percibir los frutos naturales que la cosa pro-
duzca y si lo hace, al momentode la percepción, debe compensar esevalor con la su-
ma que leesdebida, en concordancia igualmentecon el art. 2590del del CCCN. En
tal sentido, el art. 1226499reza: "Facultadde retención. Elejercicio delderecho de
retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa pro-
duzca. Si lo hace, almomento de la percepción debe compensarese valorcon la su-
ma que le es debida ".
Tal como se ha afirmadoso0,el derecho de retención reconocido al locatario se
fundaen razonesdeequidad, puessería injustoqueel locadorpuedasolicitarla res-
titución del inmueble, sin antes haber pagado al locatario el valor de las mejoras y
gastos realizadosen beneficio del inmueble locado, que sean a cargo de él. Es por
ello que el juez puede autorizar a quese sustituya el derecho de retención por una
garantía suficienteso1.Leiva Fernándezso2considera quesetrata de un derecho de
retención anómalo, puesautoriza el uso de la cosa al soloefecto deextinguir el cré-
dito por compensación. "Empieza a ejercersecomo retención, peroconcluyecomo
c o m p e n s a ~ i ó n " Se
~ ~aplican
~. en lo demás las disposiciones del art. 2587 y ss. del
CCCNen lo pertinente. En la forma queseencuentra regulado el derechodereten-
ción, se evita la pérdida fructífera devalores, ya que en caso contrario el ex locata-
rioqueretiene la cosa no podría usarla y el del exlocadorque por no pagar el crédi-
to que adeuda, severía privado devolver a darla en alquiler.
g) Caducidad de la fianza
El CCCN prescribe, receptando lodispuestoen el art. 1582 bisdel Códigoderoga-

do, que la fianza rige hasta el vencimiento del plazo locativo, excepto con relación
a la obligación de restitución del inmueble, en las condicionesqueveremos. Esde-
cir, a partir de la extinción del plazo cesan, en principio, las obligaciones del fia-
-
dorSo4,salvoen lo referentea laobliqaciónderestituirel inrnueble.Sivencidoel con-
trato, el locatario continúa en el uso y gocede la cosa locada ose pacta una renova-
ción o prórroga expresa o tácita sin el consentimiento expreso del fiador, este que-
498 Conf.arts. 1201,1202y concs.del CCCN.

499 Concordancias: arts. 1201,1202,1204 bis (t.0. ley 27.551). 1211,2587,2590, Fuente: an.
1156 del Proyecto de 1998.
Salvat, Tratado de derecho civ;largentino, 1946, t. V. p. 407.
Enconcordanciacon el art. 2590del CCCN.
Spota,lnstitucionesdederechocivil,2'ed.,act. por Luis Leiva Fernández,2009,t.V, p. 159.
Spota,lnstitucionesdederechocivil,2'ed.,act. por Luis Leiva Fernández,2009,t.V, p. 159.
Véase DNU 320120 que modifica temporalmente esteartículo.
da liberado ipso iure. Se prescribe igualmente que es nula toda disposición antici-
pada que extienda la fianza, sea simple, solidaria o como codeudor o principal pa-
gador, del contrato de locación original. El CCCNen el art. 1225505prescribe: "Ca-
ducidadde la fianza. Renovación. Lasobligacionesdelfiador cesanautomáticamen-
te a l vencimiento delplazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución
en tiempo delinmueble locado. Se exige elconsentimiento expreso del fiadorpara
obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido elplazo del
contrato delocación. Esnula toda disposiciónanticipada queextienda la fianza, sea
simple, solidaria como codeudoroprincipalpagador, delcontrato de locación ori-
ginal".
1 - Breves nociones del contrato de fianza
1 - Concepto
El art. 1574 del CCCN506define al contrato de fianza de la siguiente manera:
"Hay contrato de fianza cuando una persona se obliga accesoriamentep o r otra a
satisfacer una prestación para e l caso de incumplimiento. Si la deuda afianzada es
de entregar cosa cierta, de hacer que solo puede ser cumplida personalmente por
eldeudor, o de no hacer, e l fiadorsolo queda obligadoa satisfacerlosdañosque re-
sulten de la inejecución".
Apartirde ladefinición surgequeel contratodefianza seconfigura cuando una
persona, (en rigor debió decir "parte"), llamada fiador o subfiador (en caso de ser
fiador del fiador), se obliga accesoriamente, frente al acreedor de la obligación,
quien acepta esta obligación accesoria, a satisfacer la prestación de un tercero obli-
gado, encasodequeesteno lo hiciera507.Esdecir, esunc~ntratodegarantía~~~ce-
lebradoentre un tercero ajeno a la obligación principal, con el acreedor de esta, en
Concordancias:arts. 1547,1580; y 444y 526, DNU 320120.

Concordancias:957748,756,757,760,761,765773y 778,1577,1738. Fuente: ari. 1486del
Proyectode 1998.
Envirtuddeloexpuesto,esnecesarioqueeldeudorseencuentredeterminado.Entalsen-
tido, la CNCom.,SalaA, 14/10/08."Aliberti,GustavoFabiáns/Conc. prev. sllnc. derev. prom. por Ban-
co de la Ciudad de Buenos Aires", LL, On Line, AR/JUR/16610/2008, ha afirmado que: "El contrato
de fianza no puede considerarse en principio configurado en la medida en que el deudor no esté
individualizado, quedando, por ende, indeterminado su objeto. ya que si no se sabe quien es el
afianzado, tampoco se sabe en definitiva cuáles son las obligaciones alcanzadas por la garantía.
pues uno de los elementos para que pueda ser individualizada una obligación es la identificación
de la persona del deudor".
Setratade una especiede negociodegarantia.Al respectovéase Ariza, Contratodefian-
zaen elcódigo Civily Comercial, LL, "SuplementoCódigoCivil y Comercial de la Nación. Contratos
en particular". 2015. p.457 y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
virtud del cual seobliga a responder por el deudor de la referida obligación, en ca-
so de incumplimiento de este509,en forma accesoria, con la totalidad de su patri-
monio510.De manera tal queadiferenciade lasgarantíasreales(prenda, hipoteca,
etcétera), el fiador responde con todosu patrimonio, yaqueel acreedor notieneun
privilegio sobre determinado bien del fiador, sino que posee una pretensión con-
currente con los demás acreedores de aquel.
11 - Caracteres
El contrato defianza tiene lossiguientes caracteres:
Consensual, porque se perfecciona con el solo consentimiento del fiador y
acreedor.
Nominado y tbico. El contrato de fianza es nominado porque tiene un no-
men y ademástípico porque posee una regulación lega1511.
Formal"adprobationem". Desdeel puntodevistadela pruebadel negocio,
el contrato requiere la forma escrita512.
Accesorio. La eficacia del contrato de fianza se encuentra supeditado a la
existenciadeun contrato principal al cual accede, yaque por esenciatiene la
finalidad de garantizar al acreedor el cumplimientodelaobligación a cargo
de untercero. Esporelloque,si bien puedetenerporobjetoobligacionesfu-
turas, solo será eficaz, si el contrato principal l l e g a a e x i ~ t i r ~ ~ hapuntua-
~.Se
Conf. Ariza, quien afirma que: "La responsabilidad del fiador se producirá ante casos de
estricto incumplimiento del deudor afianzado como asítambién cuando se configura la más am-
pliasituacióndeinsolvenciadeldeudordandolugarasuconcurso preventivooquiebra (arts. 1584,
inc. a), 1586y 1597". Véase igualmente Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial,
JulioC. Rivera -Graciela Medina (dirs.), 2017, p. 725.
Conf. Di Chiazza. en Locacióndecosas. Contratos. Parteespecial, JulioC. Rivera -Graciela
Medina (dirs.), 2017, p. 723, quienconcita a FernándezGómezLeo, enseña que la fianza esuntipo
especial de garantía, que se configura cuando un tercero se compromete como garante, sin afec-
tación de bienesdeterminados, de la obligación contraída oa contraer porel deudorafianzado. Y
que si se quiere excluir un bien determinado de los alcances de la fianza se lo debe consignar ex-
presamente por escrito, pues el principio es el carácter inclusivo de la totalidad de los bienes que
constituyen el patrimonio del deudor.
l Art. 1574y SS.del CCCN.
Conf. Di Chiazza. en Locacióndecosas. Contratos. Parteespecial, JulioC. Rivera -Graciela
Medina (dirs.), 2017, p. 732.
Es por ello la regulación que en el Código deVélez se estableció en los arts. 1988, 1989 y
1990. Particularmente en el art. 1994 del CCse establecía aue: "La fianza no ouede existir sin una
obligación válida. Si la obligación nunca existió, o está extinguida, o es un acto o contrato nulo o
anulado, será nula la fianza. Si la obligación principal sederiva de un acto o contrato nulooanula-
lizado que la accesoriedadimplica que la fianza, en todassusclases, se deter-

mina como relación subordinada a una obligación principal quees la garan-
tizada. "Estecarácter proyectasusconsecuenciasalo largo detoda la relación
desdeel perfeccionamiento,enel momentode hacerseefectivayhasta su ex-
t i n ~ i ó n " ~Unaexcepción
'~. aesteprincipioseestatuyeen materia de nulidad
del negocio principal por incapacidaddel deudorsTs,tal comoveremos.
Subsidiario. En principio, la obligación que asumeel fiador essubsidiariade
la obligación asumida por el deudor Es por ello que, se requiere
queel acreedor procuredel deudor principal el cobro desu acreencia y en ca-
so de no poder lograrlo, recién puede el acreedor dirigirse en contra del fia-
dor, salvo que se presenten lossupuestos prescriptosen el art. 1590del CCCN.
Esuncontratoincoloroencuantoala gratuidaduonerosidad. LópezdeZa-
valíasT7,sostieneque paradeterminarsi esgratuito u oneroso habráquedis-
tinguir en primer lugar si al fiador se le prometió una retribución o no. Si se
la prometió, cabria preguntarsesi la promesa emanódel acreedor0 del deu-
dor. En el primer supuesto, afirma que el contrato sería oneroso, aunque se-
ría dudoso de encontrarnos en ~resenciade un contrato de fianza, sino más
bien de un seguro de crédito. En el caso de que la retribución fuera pagada
por el deudorestaríamosen un contrato afavor deterceroque también sería
oneroso,analizadalaatribucióndesdelaópticadelfiador.En loscasosenque
el fiador no recibe ninguna retribución hay quedistinguir según el maestro
LópezdeZavalía,según que la fianza sea anterior, coetánea o subsiguientea
la obligación principal, y según la causa fuente de la obligación principal.
Cuando la fianza es subsiguientea la obligación principal, cualquier fuera la
do, será nula la fianza. Si la obligación principal sederiva de un acto o contrato anulable. la fianza
también será anulable".
Conf. Di Chiazza, en Locacióndecosas.Contratos. Parteespecial, JulioC. Rivera -Graciela

Medina (dirs.), 2017, p. 729. Este autor señala que un tema vinculado y relevante es el de la pres-
cripciónde lafianza.Seentiendea1 respectoquedadoel carácteracces~riodelafianza~operada la
prescripción liberatoria de la obligación principal, pera también la prescripción de la fianza. y ello
inclusocuandoeldeudorafianzado renuncieexpresaotácitamenteal beneficiodela prescripción,
porquetal renuncia resulta inoponiblealfiador.VéaseAriza, Contratode fianzaen elcódigo Civil
yComercia1, LL, "SuplementoCódigo Civil y Comercialde la Nación.Contratosen particular", 2015,
p. 457 y siguientes.
Art. l576del CCCN.
Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial. JulioC. Rivera -Graciela Me-
dina (dirs.),2017, p. 731.
LópezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Parte general, 1975, ps. 60y 61.
DANIEL MOEREMANS
fuente de la misma, sería siempregratuita. En el casodeser coetánea oante-

rior a un contrato quetiendea garantizar, seaplicaría la regla deque lo "ac-
cesoriosiguelasurtedelo principal" en lasrelacionesentre acreedoryfiador.
Alejandro Borda5I8nos dice que la fianza en materia de locaciones es nor-
malmenteunactojurídicogratuito.Especialmentelafianzaprestadaporuna
persona física en un contrato de locación de inmuebles, ya que la misma se
da con la finalidad altruista de ayudar al locatario basado en un vínculo de
amistad o parentesco por el que eventualmente ambos puedan estar liga-
dos, pretendiendo, la mayor de lasveces, remediar el problema devivienda
del locatario.
- Naturalmente unilateral, pues solo el fiador quedará eventualmente obli-
gado5I9.Si hubiera una atribución al fiador por partedel acreedor, comovi-
mosqueesposible, el negocio será creditoriamente bilateral, aunqueyaes-
taríamosfrentea un segurodecrédito.
- Sujetoacondicionesgeneralesdecontratación520. Enmateriacomercial,fi-
nanciera o de locaciones, es un negocio normalmente sujeto a condiciones
generalesdecontratación. En general en estos casos, tanto el contrato prin-
cipal como la cláusula de fianza accesorio, son celebrados mediante instru-
mentos pre-redactados, no quedándole otra alternativa, tanto al deudor
cuanto al fiador, decelebrar el contrato tal cual está redactado521,situación
esta, que sumada a la gratuidad de la fianza, coloca a quien adhiereal con-
tratoen una posición dedebilidad jurídica,yaquenocuentacon libertad de
configuración, quedándole solo la posibilidad deaceptar el contenido con-
tractual propuesto o no celebrar el contrato (takeitorleave it)522. De ser así
se leaplicarán igualmentelasdisposicionessobreloscontratosporadhesión
a cláusulas generales predispuesta^^^^.
Aleatorio. Leiva F e r n á n d e apunta
~ ~ ~ ~ que el contrato de fianza es aleato-
rio, desdeel punto devista de la obligación del fiador. Estecarácter noresul-
Borda,A., La fianza en elcontrato de locacióndecosas, LL, 1994-8-1131y siguientes.

Conf. Di Chiazza, en Locacióndecosas. Contratos. Parteespecial, JulioC. Rivera -Graciela
Medina (dirs.), 2017. ps. 733 y 734.
520 DiChiazza. en Locacióndecosas. Contratos. Parteespecial. JulioC. Rivera -Graciela Medi-
na (dirs.), 2017. p. 734.
521 Borda, A,, La fianza en elcontrato de locación de cosas, LL, 1994-8-1131.
522 Véase en materia locativa las consideraciones antes de la sanción del CCCN de Salguero.
Alcancedela fianza enla locación, LL, 1992-C-152ysiguientes.
523 Art. 984y SS.del CCCN
524 Leiva Fernández, Elalea en loscontratos, 2002.
ta de la subclasificación de loscontratosonerosos, porquevimosque lafian-

za normalmente será gratuita, sino desdeel punto devista del sacrificio pa-
trimonial delfiadorquepuedeo no acontecer. Esdecir, el fiador estarácom-
pelido a responder por las obligaciones afianzadas en la medida en que el
deudor principal incumpla con sus obligaciones. Desdeeste punto devista,
la obligación del fiador dependerá del hechofuturoeinciertodel incumpli-
mientodel deudor principal525.
Esuncontratodeduraciónydeejecucióncontinuada, puesdesdelaforma-
ción del contrato hasta laextincióndesusefectos, transcurre un cierto tiem-
po, normalmente untiempocorrido, por loquetambién esdeejecucióncon-
tinuada.
Puedeserun contrato deconsumo. Conformeal art. 1093 del CCCNel "con-
trato deconsumo eselcelebrado entreunconsumidoro usuario finalcon una
persona humanaojurídicaqueactúeprofesionaluocasionalmenteocon una
empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada,
que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o serviciospor
parte de consumidores o usuarios, para su uso privado, familiaro social". De
conformidadaestetextoyalodispuestoenlosarts. 1"y2"delaley24.240t.o.,
el contrato de fianza puede ser deconsumo si el negocio al cual accede es un
negocio de consumo, ya que lo accesorio en este caso seguirá la suerte de lo
principal. De ser así, el fiador tendrá la protección derivada de este tipo de
contratos previstasen el CCCN, y de la ley 24.240t.o. y art. 42 de la CN.
111 - Diferenciascon otrasfiguras
El contrato de fianza presentaciertassimilitudescon otrosnegociosdegarantía

osimilares. Es por elloque resulta interesantedistinguirlos:
Con lascartasdecrédito o de recomendación o depatrocinio. Son aquellas
en las que se asegura la probidad y solvencia de alguien que procura crédi-
tos. No obliga al que lasentregó, salvo que fuesen dadas de mala f e o negli-
525 Ariza, ContratodefianzaenelCódigoCivilyComercial, LL, "SuplementoCódigoCivily Co-

mercial de la Nación. Contratosen particular", 2015, p.459, manifiesta queseafirma dequesetra-
ta de un contratoconmutativo, porcuanto para el fiadoresclaro el alcancequecomo máximoten-
drá su eventual responsabilidad, que no es otro que la extensión de su obligación garantizada. Si
consideramosqueelcaráaerconmutativoesunasubclasificacióndeloscontratosonerosos.quelos
distinguendelosaleatorios, lafianzagratuita no puedeserconsideradaconmutativaenestesenti-
do. Si loquesequiere manifestaresque la obligación del fiadortiene un Iímiteen la obligación del
deudory por lo tantoescierta, compartimos la opinión, dejandoenclaro queademásdeese límite
la obligacióndelfiadorsisería aleatoria encuanto a su existencia, puesdependede un hechofutu-
roe incierto para su nacimiento. Unavez nacida siseconocecuálesel grado del sacrificio.
DANIEL MOEREMANS
gentemente526,o que se hubiera obligado expresamente. En tal supuesto

deberá indemnizar los daños sufridos, por aquel que da crédito o contrata
confiando en tales manifestaciones.
Conlascartasdepatronazgo. Setratade unadeclaración delasociedad ma-
dre (el patrono), frente al acreedor de una sociedad filial (la protegida), en
el sentido de que velará por la liquidez financiera de esta última. Es enton-
cesunagarantía personalque brinda lasociedad madre paraquelasociedad
filial pueda acceder a créditos527.Existen diversos tipos de cartas de patro-
n a ~ g oSe~diferencian
~~. delafianza en quesetratade unagarantíaen gene-
ral bancaria, cuya configuración depende del contenido de la carta y que es
másflexible aueel contratodefianza.También suponeuna relaciónde "Kon-
zern" o de agrupamiento empresario, no necesarioenel casode la fianza.
Con lasgarantíasa primera demanda. ~ o n f a n tlai define~ ~ ~ como un com-
promiso bancariode pagar una cierta suma dedinero a la primera demanda
del beneficiario, haciendo referencia solamente al texto del compromiso,
sin posibilidades de invocar el contrato de base y con reserva de la hipótesis
defraude. Distinguiéndoladelafianzaafirmaquela diferencia radicaríaen
queeste tipo degarantías, la relación garante-beneficiario es independien-
t e del negocio base, cosa que no ocurre con la fianza dada su accesoriedad.
En el derecho se afirma que constituiría una fianza con la parti-
cularidad que las partes acordarían que el fiador seobliga a abonar el mon-
t o requerido por el acreedor hasta la suma de la fianza, sin la posibilidad de
hacervalerendichainstancianingunadefensacontraelacreedor. Dichasde-
fensas las podrá oponer al acreedor eventualmente en un juicio de repeti-
ción. Esta figura está regulada en el art. 1810y SS. del CCCN bajo la denomi-
nación de garantías unilaterales. Se establece que solo en el caso de fraude
o abusos manifiestos del beneficiario, que surja de la prueba instrumental,
el garante o el ordenante puede requerir que el juez fije una caución ade-
cuada queel beneficiario debe satisfacer antes del cobro531.

527 Schwintowisky, Bankrecht(Prüfedein Wissen), München, 1994, p. 339 y siguientes
528 Véase al respecio Bonfanti, Contratosbancarios.1993, p. 341 y siguientes.
s29 Bonfanti, Contratosbancarios,1993, p. 348
530 Schwintowisky, Bankrecht(Prüfedein Wissen), München, 1994. p. 319. Véase Ariza, Con-
trato de fianza en el Código Civily Comercial. LL, "Suplemento Código Civil y Comercial de la Na-
ción. Contratosen particular". 2015, p.459.
531 Alegría, Elaval, BuenosAires, 1975, p.2,cit. porBonfanti, Contratosbancarios,1993, p.365
y siguientes.
Con elaval. Se ha definido el como un acto unilateral no recepticio

de garantía, otorgado por escrito en el título o fuera de él, en conexión con
unaobligacióncartularformalmenteválida,queconstituyeelotorganteen
responsable garante de pago. Comparándolo con la fianza se dijo533que
mientrasen el contratodefianza existeunaobligación con dosdeudores, en
el aval existen dos deudores y dos obligaciones autónomas. En la fianza la
obligación del fiador se extingue por razones personales del deudor, mien-
trasque no ocurre lo propio en el aval. En la fianza el fiador puedeoponer al
acreedor las excepciones personales del deudor, lo que no ocurre en el aval.
El fiador en principio continúa obligado mientras subsista la deuda, mien-
trasaueel avalistaaueda liberadosi la letradecambiooel cartular no fuera
válida por ausencia de algún requisito. La j u r i ~ p r u d e n c i aha
~ ~puntualiza-
~
doloquevenimosafirmandocuandosostuvo: "El aval esunaobligación uni-
lateral por lacual una personaquedaobligadaal pagode unadeudaconte-
nida en un título como deudor directo y principal frentea tenedores legiti-
mados. Así pues, el aval no tiene el carácter de accesorio como la fianza co-
mún, ni tampocotienecomocausa próximaa uncontrato, pueslaobligación
asumida por el avalista es cartular y esa es la razón por la cual no es posible
avalar cualquier obligación sino únicamente, aquellas emergentes de títu-
loscambiarios,yaseafirmadoen esascondicioneseltítulo ('poraval','en ga-
rantía'o'similar') ofirmando un documento por separado, pero individua-
lizado perfectamente lostítulosqueseavalan. Y esto último es así por cuan-
t o siendo la obligación que el avalista contrae cartular, entre sus caracteres
se encuentra el de la literalidad que supone que lostérminosexpresados en
eldocumentoindividualizanydelimitanelderechoen él consignado, dema-
nera tal que el título tiene solamente el contenido que resulta de lo escrito.
Pese a no encontrarse previsto expresamente por la ley 24.452, este requisi-
t o de certeza y determinación de la obligación asumida resulta de la esencia
mismadelan~turalezadelostítulosca~biariosy set~rnaim~rescindible~a-
ra permitir el conocimiento de la deuda garantizada, asegurando la efecti-
vidad del instituto del aval cambiario. En el caso de estudio, el instrumento
532
Bonfanti, Contratosbancarios. 1993, p. 366.
533 CACCComúnTucumán,Sala 11,4/5/03,"s/Cobroejecutivo-especialesfuerodeatracción",
sent. no771, reg. n000014315-00.
534 Conf.Ariza. ContratodefianzaenelCódigo CivilyComercial, LL, "SuplementoCódigoCi-
vil y Comercialdela Nación. Contratosen particular", 2015, p.460.ApuntaqueAlejandroBorda ha
sostenidoque la categoría del principal pagadoresconfusay poco útil, dada la diversidaddefigu-
rasde garantía que se incluyen en el CCCN (véase Borda, A,, La fianza principalpagador: Una figu-
ra confusa que debesuprimirse, 11,2012-F-835).
DANIEL MOEREMANS
agregadocuya naturalezasediscute, másalládeladenominación con la que

se lo tituló (aval) y de los términos empleados en su texto ('fiador'; 'obliga-
cionesafianzadas'; extensión de la'fianza'), para que pueda realmente cali-
ficarse como aval, debía haber establecido, además de cumplir las formas
prescriptas por el art. 52 de la ley 24.452, una relación entre aquello que se
avalaba y el aval propiamente dicho; es decir, debía determinarse en ese ÚI-
timo, en forma clara y precisa, los instrumentos que constituían su objeto. Y
ello esasí por una razón práctica: las obligaciones cartulares pueden ser ga-
rantizadas por distintos medios, entre loscualesseencuentra la fianza y por
ello esquetambién la doctrina en la materia no seencuentra dividida al mo-
mento de negar explícita o implícitamente la posibilidad de avales genéri-
cos, sin vinculación alguna con los títulos que se pretenden garantizar, más
allá desu ~osibievaiorcomo fianza comercial (Escuti, Títulosde créditos; Vi-
llegas, La nueva leydecheques; Richard - Zunino, Régimen de cheques; Ale-
gría, Elaval;Cámara, Letradecambioypagaré, t. II, entreotros)".
Fianzayobligaciónsolidaria. La diferencia radica en que mientrasel fiador
es un obligado accesorio, con las característicasque ello importa, el deudor
solidarioes un obligado principal. Ladistinción parece menosnítida respec-
todel llamado "priñcipa¡ pagador", puesconformea lodispuesto porelart.
1591 del CCCN se lo considera, cualquiera fuera la denominación como un
deudor solidario y se aplican las normasdel co-deudor solidario. Esta redac-
ción no implica, sin embargo, que se trate de un deudor solidario. Elfiador-
principal pagador sigue garantizando a nuestro entender accesoriamente
la obligación del deudor p r i n ~ i p a l ~ ~ ~ . Ahaafirmado
sílo la j u r i ~ p r u d e n c i a ~ ~ ~
cuandosostuvoque: "Deberevocarselasentenciaqueordenó Ilevaradelan-
t e la ejecución contra el fiador que seobligó como'principal pagador', al no
haberseverificado en la quiebra de la deudora afianzada la acreencia recla-
CNCom., Sala B. 12/12/17, "Arg. Capita1kS.A. c. Desarrollos Mendocinos S.A. y otros1Eje-

cutivo", LL, On Line,AR/JUR188671/2017.
Borda, A,, La fianza y la locación de cosas. El caso "Warat"y una oportunidadque n o de-
bedesaprovecharse, LL, 2000-C-604. Esteautorafirma "el hecho queel art. 2005del CCestablezca
que al principal pagador se leapliquen lasdisposicionessobreloscodeudoressolidarios no signifi-
ca quedejedeserfiadory noseadvierte razón alguna para responsabilizarloenforma másamplia
que al fiador puro y simple en otro aspecto que no sea el derecho del acreedor a exigir el cumpli-
miento directo de la obligación". Así, pues, en este orden de cosas, continúa el citado autor afir-
mando que debe tenerse presenteque: a) el principal pagador no deja de ser fiador con relación
al deudor principal aunqueel acreedor haya adquiridoel derecho de demandarlo comosi fuera el
obligadoprincipal; b)elmodeloprácticamenteexcluyentedelacontrataciónmodernaeseldefia-
dor principal pagador, convirtiendo a la locación en un verdadero contrato con cláusulas predis-
puestas ...".
mada y habiendo desistido el pretenso acreedor del reclamo contra la falli-

da, pues no existe obligación a cargo del co-deudor solidario, ya que la ga-
rantía otorgada en carácterde principal pagador presupone necesariamen-
t e una obligación subsistentey exigible respectodel deudor principal". Asu
turno en materia de locaciones se ha impuesto como costumbre, que el fia-
dorseobliguecomodeudorsolidarioy principal pagador. Ellonoimplica,co-
mo dijimos que pase a ser un co-deudor solidario, tal como lo ha sostenido
calificada d o ~ t r i n a ~ ~ ~ - ~ ~ ~ .
Con elseguro de caución. Tal como ha sido señalado, el seguro de caución
esun negociodegarantía peroque noseconfundecon lafianza, puessetra-
ta deun contrato d e s e g u r ~ e s p e c i a lquetiene
~~~, la particularidad dequeel
tomador es el propio deudor y que el siniestro seconfigura por su propio in-
cumplimiento540.Por otro lado, el aseguradotieneacción directa en contra
de la compañía de seguros en caso de incumplimiento de las obligaciones
asumidas, siendo solo oponibles las cláusulas de cobertura, mas no las deri-
vadasdel incumplimiento del pago de las primas u otrascircunstanciasderi-
vadas del contrato de seguro. La opinión de que no se trata de un contrato
de fianza, sino de seguros no es unánime. Asíseafirmó en criteriovacilante
que541:"El ~ e ~ u r o d e c a u c i no
ó nparticipadela
~~~ naturaleza jurídica delos
seguros, ya que el siniestro dependede la voluntad del tomador, con lo cual
queda excluido el riesgo, quees uno de loselementos esenciales detodo se-
Borda.Alejandro, La fianza en elcontrato de locaciondecosas, LL, 1994-8-1131

CACDLTucumán, Sala 1,719111, "sICobroejecutivo", sent. n0413
539 Véase CSJN, 3016192, "Estado Nacional (Ministerio de Economía - Secretaría de Intereses
Marítimos) c. Prudencia Cía. Argentina de Seguros Generales S.A. slCobro", CSJN-Fallos, 315:1406,
señalándose que: "Adiferencia del seguro clásico o general, en el cual la persona del tomador y la
del beneficiariocoinciden. con el segurode caución no es así. pues la persona que concluye el con-
tratoesdistintaaladelsujetoquedetentalatitularidaddelinterésfrentealasegurador.queesquien
debe hacer efectiva la garantía generándoseasí, dosvínculosjurídicosdiferentes: por un lado la re-
lación asegurador-aseguradoque resulta de loestablecidoen las condicionesgeneralesy particula-
resdela pólizadesegurodecauciónemitiday, porlaotra,elvínculoasegurador-tomadorquesema-
nifiesta a travésdelvínculo contractual establecido por la solicitud de seguro, el cual esextrañoal
aseguradoy, porlotanto, inoponiblea este(...) Enestetipodeseguros,el aseguradoencuentraen
el asegurador un nuevo responsable que añade su responsabilidada la del obligado primigenio,
que se supone solvente y fiel cumplidor de sus obligaciones portratarse de una entidad asegura-
dora (...) Ergo producidoel siniestro, la obligacióndel aseguradores principal ...".
Garrone, Derecho comercial, 2004, p. 1012.

542 CACCZaLa Plata, Sala l. "Basurio.Alberto Hernán c. CalenosS.A.s1Resolución de contra-
to. Indemnizacióndedañosy perjuicios". 90625, RSD-257-6S, Jurisprudencia Lex Doctor.
DANIEL MOEREMANS
guro,sinoquesetratadeunafianzasolidaria". En estesentid0,s.e ha resuel-

t o que: "En los seguros de caución, el contrato celebrado asume las mismas
funcioneseconómicasque la garantía que un determinadodeudor otorga a
favordel acreedor para asegurarleel cumplimientode unafuturaobligación
pecuniaria. Por ello, el asegurador se obliga al pago de una suma estipulada,
por el mero incumplimiento del deudor. Se trata técnicamente de una 'fian-
za', y no de un seguro, ya que su función consiste en servir de 'garantía' del
cumplimiento de la obligación mediante la agregación de un segundo deu-
dor en 'paridad de grado', el cual debe cumplir como si fuere el deudor mis-
mo, porloquenosetratadeuncontratodeindemnización. Elcontratodese-
guroes una relaciónjurídica bilateral y autónoma en lacual la obligación del
aseguradorestásubordinadaa un eventodañosoe incierto. Ensíntesis, en es-
te1Gpo'de seguros, el asegurado encuentra en el asegurador un nuevo res-
ponsable que añade su responsabilidada la del obligado primigenio, que se
supone solvente y fiel cumplidor desus obligaciones por tratarse de una en-
tidad aseguradora.Osea, pertenecea loscontratosde garantía cuyoobjeto
es la eliminación del riesgo de la mora que funciona a modo de fianza soli-
daria,con la particularidad, que ladiferencia de lafianzaclásica,deestarsu-
bordinada a un eventodañosoe incierto (siniestro)queen el casoestaría da-
do por la faltade pago, insolvenciaomorosidaden elcumplimientoporpar-
t e del tomador del seguro que hace emerger en plenitud la obligación del
asegurador de pagar la deuda al asegurado en la medida de la suma asegu-
rada"543.Aunque también se ha sostenido, en opinión que compartimos,
que no es una fianza, sino un seguro, y que "no obstante el 'seguro de cau-
ción'noserun contratodefianza, sino un contratodeseguro, lociertoesque
secaracterizapor su subsidiaridad, esdecir que no es un contratoautónomo
sino accesorio de otro principal (similar a lo quesucede con los seguros por
accidente de trabajo, a los que amparan al crédito por insolvencia, o el de
caucione~aduaneras~~~. Seaqueseconsiderealsegurodecaución como una
fianzaocomoun seguro, lociertoesquesetratadeuncontratodegarantía,
que es accesorio de otro principal, en cuya virtud, el asegurador se obliga a
pagar la obligación del asegurado, en caso de que este incurriera en incum-
plimiento. Vale decir, que por la deuda del deudor principal, se agrega un
"3 ConcitadeBachillerNúñez,Segurodecaución, 1995, ps.43y44.CACC.Sala 11,7/6/04,"Inc.

Prov. desegurosDr. Jaime Hernán Figueroa c. h i l a de Karamaneff, Julia S. y otross/Cumplimiento
deobligación", sent. 11-23?,
"4 Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial, JulioC. Rivera -Graciela Me-
dina (dirs.), 2017, p. 728, aclarando que dependerá ello de lo pactado en el contrato y de las cir-
cunsianciasdel caso.
nuevo obligado, quees el asegurador, para responder de la deuda si el deu-

dor no cumple".
IV - Contenido prestacional
El párr. 2" del art. 1574 del CCCNdispone quesi el objeto de la obligación prin-
cipal es la entrega de cosas ciertas por parte del deudor, o de hacer intuitoperso-
nae, el fiador responde por los daños derivados del incumplimiento. A contrario
sensu implica que, si la deuda esde dar cosas inciertas o de hacer pero que puede
ser cumplida por un tercero, el fiador deberá en el primer casoentregar lacosa y en
el segundocumplir la prestación de hacer545.En el casodeobligacionesdedar su-
mas de dinero, como es el caso del fiador locativo, será este el objeto de su obliga-
ción accesoria.
V - Especie de fianzas
Tradicionalmente sedistingue entre convencional y legal ojudicial. La fianza es

convencional cuando surge del consentimiento del fiador y acreedor. Será legal o
judicial cuando la fianza sea impuesta por la ley o losjueces, aclarandoalgunosau-
toresqueendefinitiva la fianza0 bienesconvencional oeslegal, pueslosjuecesso-
lo podrán requerirla cuando se encuentre previsto en el Código de Procedimiento
correspondiente oen la ley de fondo, por locual la fuenteessiempre legal.
Sedistingue igualmente la fianza simple, de la solidaria y la del co-deudor princi-
pal pagador. Es simple cuando el fiador goza del beneficio de excusión y siendo va-
rios co-fiadores el beneficio de división. Es solidaria cuando el fiador carece de los
mencionados beneficios. Así el art. 1590 del CCCNestableceque la fianza será soli-
dariacon el deudor principal, cuandoasíse hubieseconvenido,ocuandoelfiador re-
nunciareel beneficiodeexcusión delos bienesdel deudor. La fianza solidaria node-
jade ser una obligación accesoria. Ello no le quita el carácter de accesoriedad. Sim-
plemente el fiador carece del beneficio de excusión y si son varios co-fiadores el de
división. Cuando una persona se obligue como principal pagador, el CCCN sostiene
que será considerado como deudor solidario, aplicándoseleen tal caso las disposi-
cionessobre los co-deudoressolidarios.A nuestro entender, el principal pagador si-
guesiendo un obligadoaccesorio mássolidario. Sin embargo, porello no seconvier-
te en un deudor principal. Esto tiene relevanciaa losefectos de determinar la extin-
ción de la fianza por vía de consecuencia, tal comoveremos546.
Esta opinión noes pacifica en la doctrina, ya queexisten opinionesqueconsideran queel

co-deudor principal pagadores un deudor solidario. Al respectovéase Di Chiazza, en Locación de
cosas. Contratos. Parteespecial, Julio C. Rivera -Graciela Medina (dirs.), 2017, p. 739y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
VI - Efectos entre elfiadoryelacreedor

VI. 1 - Beneficio de excusión
El art. 1583547 del CCCN prescribe: "Beneficio de excusión. El acreedorsolopue-
de dirigirse contra e l fiador una vez que haya excutido los bienes del deudor. Silos
bienesexcutidossolo alcanzanpara unpagoparcial, elacreedorsolopuededeman-
daral fiadorporelsaldo".
Como adelantamos, en la fianza simple uno de los beneficiosque goza el fiador
es el llamado beneficio deexcusión, el que implica, tal como surge del texto, que el
acreedor solo puede dirigirsecontra el fiador unavez que haya excutido o ejecuta-
do los bienes del deudor principal548.Tal como señala Leiva F e r n á n d e se~ ~trata
~~
de un derecho del fiador a oponersea hacer efectiva la fianza, en tanto el acreedor
no haya ejecutado todos los bienes del deudor. En cuanto a la naturaleza procesal
del beneficio se ha señalado queconstituye una excepción dilatoria sustancial y re-
quieredela invocacióndelfiador,debiéndolaoponeralcontestarlademanda,cuan-
dosetratede unjuicioordinarioosumarísimooaloponerexcepcionesen el casode
juicio ejecutivo bajo el rubrode "inhabilidad de título". Si no lo hace, se considera
que ha renunciadotácitamenteaoponerel beneficio,con laexcepcióndeque prue-
bequeel deudor principal haadquirido bienescon posterioridad alvencimientode
los plazos referidos. Seseñala igualmentequeal oponerel beneficioelfiadornoes-
tá obligado a individualizar los bienes del deudor que podrían ser embargados. Al
acreedor le bastaría demostrar que ha interpelado y que no existen bienes regis-
trablesa nombredel deudor principal550.Nosotrosconsideramosqueno bastan es-
tas acciones para considerar excutidos los bienes del deudor, sino que es necesario
haber realizadoacciones infructuosasde cobro por partedel acreedor551,salvo en
loscasosdeexcepción. Naturalmenteal ser la obligación del fiadoraccesoria a ladel
Conf.Ariza, Contrato de fianzaenel Código CivilyComercial, LL. "Suplemento CódigoCi-

vil y Comercial de la Nación. Contratosen particular", 2015, p.461.
Leiva Fernández, Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017. t. IV. p. 550.
549 Leiva Fernández, Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017, t. IV, p. 551.
Ensentido concordante, la CNCom., Sala D. 22/5/09. "LocalunoS.A. c.ALBACia. Argenti-
na de Seguros S.A.". LL, ejemplar del 19/1/10, p. 4; LL, On Line. AñíJUR/20558/2009, sostuvo: "Re-
sulta procedente la excepcióndefalta deexcusión previa opuesta en una demanda promovida, por
el locadorde un inmueblea fin de obtenerel cumplimientodel seguro contratado porel locatario
para garantizarel pagode losalquileressi, elactorse limitóa iniciar una ejecución dealquileresen
lacual sedispusola inhibicióngeneral de bienesdelejecutado, pero nodemostró haberrequerido
informesalosdistintosregistrospúblicosnilaobtenciónderespuestasnegativasrespectodelaexis-
tencia de bienesa nombredel locatario,ya quedicho procedernoessuficiente para tenerporcum-
plido el beneficio de excusión convenidoen el contrato de seguro"
Art. 1580 del CCCN.
deudor principal y al no poder obligarseen mayor medida a la que se obligó el fia-

dor, en caso deque los bienesexcutidos por el acreedor solo alcanzan para un pago
parcial, el acreedor solo podrá reclamar al fiador por el saldo, con más los acceso-
rios, y los gastos que razonablemente demande su cobro, incluida las costas judi-
cialeP2.
VI.2 - Excepcionesalbeneficio de excusión

El art. 1584553prescribe que: "El fiador no puede invocar e l beneficio de excu-
siónsi: a)eldeudorprincipalse ha presentado en concursopreventivo o ha sido de-
clarada su quiebra; b) eldeudorprincipalno puede ser demandadojudicialmente
en el territorio nacional o carece de bienes en la República; c) la fianza esjudicial;
d) e l fiador ha renunciado a l beneficio".
En estoscasoselacreedorpuededemandartantoalfiadorcuantoaldeudorprin-
cipal o al primero, sin necesidad de excutir los bienes del segundo o siquiera de-
mandarlo. En los casos de que hubiera co-obligados el art. l585554del CCCN pres-
cribe: que "El fiadorde un codeudorsolidariopuede exigirla excusión de los bienes
de losdemáscodeudores. Elqueafianza a un fiadorgoza del beneficio de excusión
respecto de estey del deudorprincipal".
En cuanto a lasdefensasqueel fiador puede oponer al acreedor, el art. 1587555
del CCCN establece que: "El fiadorpuede oponer todas las excepcionesy defensas
propiasylasquecorrespondanaldeudorprincipal, aun cuando estelas haya renun-
ciado". Es decir, el fiador como obligado accesorio puede oponer frente a la ejecu-
ción del acreedor, en primer término todas las excepciones que podría oponer el
deudor principal, y aun este cuando hubiere renunciado a ello, siempre que no se-
an deexclusiva incumbencia deeste, esdecir en cuanto no sean inherentesa su per-
sona. Así no puede oponer la invalidez de la fianza por la incapacidad del deudor
principal556.En lo demás, puede entonces realizar todos los cuestionamientos so-
bre el negocio afianzado que refieran a su validez, extensión y extinción. También
puede naturalmente oponer todas las excepciones y defensas que tuviere a título
552 Concordancias arts. 8", 948,1590,1591. Fuentes: art. 1412 del Proyecto del Ejecutivo de
1993 y en el art. 1494del Proyecto de 1998, con excepción del caso de la renuncia que no figuraba
entre lasexcepciones previstasenel Proyectode 1998.
553 Concordancias:art. 834. Fuente: art. 1495del Proyecto de 1998.
554 Concordancias:art. 742. Fuente: art. 1497 del Proyecto decódigo Unificado, que sinteti-
zan las previsionesde losarts. 2010a 2023del Código devélezderogado.
Art. 1576del CCCN.
Elart. 2022delCódigodeVélezestableciaque:"La renunciavoluntaria que hiciereeldeu-
dordela prescripcióndeladeuda,odeotracausadeliberación,odela nulidadorescisióndelaobli-
gación, noimpidequeel fiador haga valeresasexcepciones".
DANIEL MOEREMANS
personal y como fiador en contra del deudor principal. La renuncia voluntaria por
pariedel deudor dealguna excepción, o detodas, o dedefensasen contra del acre-
edor son inoponibles en contra del fiador, quien detodos modos puedeoponerlas.
La finalidad de la norma esevitar que el fiador sevea perjudicado por actosdel pro-
pio deudor, quien eventualmente puede renunciar a sus derechos en cuanto sean
disponibles, perodicha renuncia no puede perjudicar aterceros, en estecasoalfia-
dor5S7.Envirtud de lodispuesto por el art. 1588del CCCN558:"Noesoponiblealfia-
dor la sentencia relativa a la validez, o exigibilidadde la deuda principaldictada en
juicioalqueno hayasidooportunamentecitadoaintervenir". El textotiendea ase-
gurarel derechodedefensa del fiador, comotercero interesado. De manera tal que
la sentencia que eventualmente sedicte sin la participación, le es inoponible y por
ende no le priva de oponer las excepciones o defensasque hubiera podido oponer
si hubiera sidocitado. Ental sentido se a ~ l a r a ~ ~ ~ qpotestativo
uees para el acreedor
pedir la citación del fiador como tercero al iniciar la demanda o una vez que se ha-
ya trabado la litiscon el deudor principal. La falta de citación no produce la invali-
dezdedicho proceso, solo queen virtud del principioresinteraliasuidicata, lasen-
tenciaquesedicte no leseráoponiblealfiador, quien podráalegar lasexcepciones
odefensasquetuvieretantoatítulo persona1,cuanto lasquetuviereel deudorprin-
cipal, respectode la validez o exigibilidad de la deuda principal.
V1.3 - Beneficio de división
Conformeal art. 1589560delCCCN: "Sihaymásde un fiador, cada uno responde

por la cuota a que se ha obligado. Si nada se ha estipulado, responden porpartes
iguales. Elbeneficio de división esrenunciable". En el caso de fianza simple, si exis-
tenvariosco-fiadores,estosademásdel beneficiodeexcusiónfrentealdeudorprin-
cipal, gozan del llamado beneficio de división. En virtud del mismo, el co-fiador so-
lo respondefrenteal acreedor por la cuota en quese hubiera obligado o en caso de
que nada se hubiera dicho por partes iguales. Es por ello que, si el co-fiador es de-
mandado por el acreedor al cumplimientode latotalidad dela obligación afianza-
da, puedeinterponer, tratándosede unjuicioordinarioo sumarísimo, como excep-
ción sustancial que el acreedor debe dividir la deuda entre todos losco-fiadores en
forma mancomunada. Tratándose de un proceso ejecutivo podrá interponer una
excepción de inhabilidad parcial de la deuda. Se aplican en tal supuesto lasdisposi-
Concordancias:arts. 856,857,925,1574; 1577,1591,1597. Fuente: art. 1498 del Proyecto

de 1998, que generaliza la solución queVélez había establecido en el art. 2023.
Leiva Fernández, Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017, t. IV, p.461.
559 Concordancias:art. 825y ss. Fuente: art. 1499del Proyecto de 1998, similara lo dispuesto
por el art. 2024del derogado Código deVélez.
ciones de las obligaciones mancomunadamente simples561.Este beneficio al igual

queel deexcusión esdisponibleorenunciable. Demaneratal quesi un co-fiador hu-
bieracumplidocon latotalidad delaobligación, estetendráademásdelderechode
subrogaciónencontradeldeudor principal, lasaccionesderegresoencontradelos
co-fiadores, por la partequea cada uno le corresponde562.Por último, este benefi-
cio no aplica en el caso en el caso de fianza solidaria ocuandoel co-fiador se hubie-
ra obligado como co-deudor principal pagador.
V1.4 - Fianza solidaria
Conforme al art. 1590 del CCCN563:"La responsabilidad del fiador es solidaria

con la del deudor cuando asíse convenga expresamente o cuando e l fiador renun-
cia albeneficiodeexcusión". Conformese desprendedel art. 1590del CCCNlafian-
za es solidaria en dos supuestos: a) cuando así se la ha pactado con el acreedor de
la obligación principal, es decir cuando de la configuración del contrato surge que
el fiador se constituyó como fiador solidario, y b) cuando el fiador renuncia expre-
samente al beneficio de excusión. Esto implica que no seconfigura como solidaria
cuando el co-fiador renuncia exclusivamenteal beneficio de división, siendo esen-
cial para latipificación delafianzasolidariaque haya renunciadoal beneficiodeex-
~ u s i ó nEl~fiador
~ ~ . solidario siguesiendo un obligado accesorioy subsidiario de la
obligación principal, siendodeaplicación losderechosque goza el fiadoren lafian-
za simple, con excepción del beneficio de excusión y si fueran varios del beneficio
de división565.ESdecir, por el hecho de ser solidaria la fianza no lo constituye al fia-
dor en un obligado solidario. Según enseña Leiva Fernández la fianza solidaria im-
plica una solidaridad imperfecta, que debeser distinguida de la obligación solida-
ria. Ya vimosque para nosotros la principal diferencia radica en que el obligado so-
lidarioesunobligadodirectoy principal, mientrasqueelfiadorsolidariosiguesien-
do un obligado accesorio y subsidiario, ya que su obligación esexigible frente al in-
cumplimiento de la obligación afianzada y en los términos de la misma. En la obli-

562 Concordancias: aris. 1574,1584, inc. d). Esta norma es idéntica a la proyectada en el art.
1500 del Proyecto de 1998.
Art. 1583 del CCCN.
Ental sentido la CACCComúnTucumán,Sala 111,28/4/08,"8anco EmpresariodeTucumán
Coop. Ltdo. c. Reinoso, Javier Angel y otro", LL, On Line, AFüJUR/3451/2008, sostuvo que: "Si en el
contrato de fianza se alude a la renuncia expresa a los beneficiosde excusión y división es porque
setrata de unfiadory node un codeudorsolidario. yaqueental casonoseria necesaria la mención
a los beneficios de excusión y división que se renuncian".
Leiva Fernández. Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017. t. IV, p.436.
DANIEL MOEREMANS
gación solidaria en cambio, losdeudoressolidariosquedan obligadosen conjunto

o separadamentey al mismotiempo566.
V1.5 - Principalpagador
El art. 1591567 del CCCN regula el caso del principal pagador, estableciendo:
"Quien se obliga como principalpagador, aunque sea con la denominación de fia-
dor, esconsiderado deudorsolidario ysu obligaciónse rigeporlasdisposicionesapli-
cables a las obligacionessolidarias". El artículo plantea la problemática de la natu-
ralezajurídicadel denominado "fiador principal pagador". ¿Esun fiador particular
o se trata de un obligado solidario? La respuesta tiene importancia práctica puesde
afirmar el carácter solidario, no le serán aplicables los principios derivados de la ac-
cesoriedad de la fianza. El Código parece inclinarse por la solución de considerar al
principal ~-
~
pagador como un deudor solidario a diferencia del fiador solidario. En tal
sentido Leiva F e r n á n d e ~ ~ ~ ~ a f i r m a qprincipal
u e e l pagadoro lisoy llano pagador re-
vistela calidad de co-deudor solidario, y ello esextensible a la obligación del princi-
pal pagador surgida con posterioridad al del otro u otros co-deudores solidarios.
"Por lo expuesto esque son las normasatinentesa obligacionessolidarias lasaplica-
bles a este tipo de fianza". Sin embargo, la redacción del artículo no es tan contun-
dente como el art. 2005 del Código velezano que decía "será deudor solidario",
mientrasqueactuaImentesediceque"esconsiderado",conlocual se puedeafirmar
queel principal pagador siguesiendo un obligado accesorio aunque no subsidiario.
La .iuris~rudencia
. sobre el tema ha afirmado aue569:"Dado aue el fiador se consti-
tuyó en principal pagador y que expresamente seconsignó en el contrato de fianza
que podía ser demandado en forma directa como codeudor solidario, no cabe re-
querir al acreedor la previa interpelación al deudor principal, pues, al haber asumi-
do tal carácter, reconoció el derecho que le exija directamente y en cualquier mo-
mento, el pago de las operacionesafianzadas", y queS7O:"El ejecutante no necesita
requerir previamente al deudor principal el cumplimiento de la obligación, dado
que los fiadores demandados se constituyeron en principales pagadores, y, por lo
tanto, en los términos del art. 1591 del CCCN, el acreedor tiene derecho a exiair - di-
rectamente y en cualquier momento el pago de las operaciones afianzadas, con la
facultad de accionar en forma simultánea, indistinta o conjuntamente contra cada

567 Concordancias:obligacionessolidarias(art.827yss.).Fuente:art. 1501del Proyectode199R
Leiva Fernández,Tratadode loscontratos. Parteespecial,2017. t. IV. p.435.
569 CNCom.. Sala A, 11/4/14. "Cooperativa de Viv. Cred. y Cons. Red Hipotecaria Ltda. c. Fi-
gueroa. María Laura sIEjecutivo", LL, On Line,ARlJUR/22847/2014.
CNCiv..SalaJ,28/5/18,"GarantizarS.G.R.c.Donzino, MaximoyotroslEjecución hipoteca-
ria". LL. 2018-D-126; LL, On Line,AR/JUR/20370/2018.
unodelossuscriptos".Yque57':"Lademandapromovidaencontradelcodeudorso-
lidario afianzado interrumpió la prescripción en relación al fiador, dado que la acto-
ra promovió demanda ejecutiva en base a un documento privado que judicialmen-
te se tuvo por reconocido, integrándoseel título ejecutivo con el contrato de fianza
y con el pagaré librado por el afianzado, es decir que en ningún momento el acree-
dorpromovióunaaccióncambiaria,yaqueelfiadordeltítulonoesunobligadocam-
biarioy consecuentemente, noesdeaplicación el plazode prescripciónqueel art. 96
del decr.-ley 5965163, sino que habiéndose obligado el deudor ejecutado como fia-
dorprincipal pagador, envirtud delodispuestoporelart.2005del CCfiadordebeser
considerado codeudor solidario, rigiendo por tanto la directiva que establecen los
arts. 713 y 3994del mencionado cuerpo legal que disponen que en el caso de olas
obligaciones solidarias cualquier acto que interrumpa la prescripción en favor de
uno de los acreedores o en contra de uno de los deudores, aprovecha o perjudica a
losdemás".
VI1 - Efectos entre el deudory el fiador
El art. 1592572 del CCCN prescribe: "Subrogación. El fiador que cumple con su
prestación queda subrogado en los derechos del acreedor ypuede exigir e l reern-
bolso de lo que ha pagado, con sus interesesdesde el día del pago y los daños que
hayasufrido cornoconsecuencia dela fianza". Si el fiador cumple la obligación asu-
mida por aquel, tienederecho a perseguir el cobro de lo abonadodel deudor prin-
cipal. La formade hacerloesatravésdelasubrogación de losderechosdel acreedor
frenteal deudor. Lasubrogacióncomprendetodaslasgarantíasyseguridadesotor-
gadasal acreedor por el deudor, sean anteriores o posteriores a la celebración del
contratodefianza (comoprendas, hipotecas, etcétera). Esdecir, el fiadoralefectuar
el cumplimientode laobligación pasa aocuparla posiciónjurídicaqueteníael acre-
edorfrenteal deudor principal, gozando por ende detodoslosderechosaccesorios
asu crédito, sin quesea necesarioque recurraa otrasfigurascomoel mandato0 ins-
tituciones como la del enriquecimiento sin causa. También puede reclamar al deu-
dor losinteresesde loque hubiera pagado,comoasítambién losdañosque hayasu-
frido como consecuencia de la fianza. La idea es entonesqueel fiador quedeen la
mismasituación queteníade no habercumplido la obligación afianzada. El deudor
puede oponer al fiadortodas las excepciones y defensasque podría haber opuesto
al acreedor, si hubiera sido demandado por este, y que el fiador no hubiera opues-
t o o probado0 no hubiera interpuesto losrecursosaptospara eliminaroene~arla
CACCCA Rio Cuarto, 29/12/16. "Banco Integrado Departamental Coop. Ltdo. c. Airasca,
Roberto Lorenzo zlEjecutivo", LL, On Line, AR/JURI102886/2016.
Concordancias:acciónsubrogatoria (art. 739); pago (art.865~ SS.);modosdeextinciónde
la obligación(arts. 921 y SS.,933y SS.);subsistenciadel plazo (art. 1586).
DANIEL MOEREMANS
pretensión del acreedor573.En tal sentido el art. 1593574del CCCN establece: "Avi-
so. Defensas. El fiador debe daraviso aldeudorprincipaldelpago que ha hecho. El
deudor puede oponer a l fiador que paga sin su consentimiento todas las defensas
que tenía contra elacreedor;ysieldeudorhapagado alacreedoran tesde tenerco-
nocimiento del pago hecho p o r el fiador, este solo puede repetir contra el acree-
dor". Asu turno el art. 1594del CCCN prescribe: "Derechosdelfiador. Elfiador tie-
ne derecho a obtener el embargo de los bienes del deudor u otras garantías sufi-
cientes si: a) le es demandado judicialmente elpago; b) vencida la obligación, el
deudor no la cumple; c) e l deudor se ha obligado a liberarlo en un tiempo deter-
minado y no lo hace; d) han transcurrido cinco años desde e l otorgamiento de la
fianza, excepto quela obligaciónafianzada tenga unplazo másextenso; e) eldeu-
dor asume riesgosdistintos a los propios del giro de sus negocios, disipa sus bienes
olosda enseguridaddeotrasoperacione$ fl eldeudorpretendeausenta~edelpa-
íssin dejarbienessuficientespara elpago de la deuda afianzada". Es decir, el fiador
tienederechoendeterminadascircunstanciasasolicitarembargode bienesdel deu-
dor u otras medidas u otrasgarantíasen supuestosen que peligre la posibilidad de
repetircontraaquel loquedebiera pagara1acreedor. Estosderechos nacen antesde
queel fiador pagueal acreedor. El CCCN ha eliminado la posibilidad de queel fiador
pidaal deudor laexoneración de la fianza, derechoqueestaba previstoen el Código
velezano en el art. 2025 del CC, aunqueen el casode fianza sin plazo de extinción, la
misma seextingue si transcurren cinco añosdesdeel otorgamiento de la fianza.
Por lo demás, el art. 1595 575 del CCCN reza: "Subrogación. Elcofiador que cumple
la obligación accesoria en exceso de la parte que le corresponde, queda subrogado
en los derechos delacreedor contra los otros cofiadores. Si uno de ellos resulta in-
solvente, la pérdida essoportada p o r todos los cofiadores, incluso el que realiza el
pago". El artículoregulaentonceslasituación deque hayavariosfiadoresy unode
ellos haya pagado en excesode la parteque lecorresponde. En tal supuesto, puede
ademásde repetir en contra del deudor, puedereclamara losco-fiadores loque hu-
biera pagado en exceso. Por otra parte, si unodelosco-fiadores resultara insolven-
te, la partedel mismo es soportada por todos los co-fiadores, incluso por aquel que
realizóel pago. Ello sin perjuiciode repetir en contra del deudor principal.
Vlll - Extinción de la fianza

Lafianza, conformesedesprendedel art. 1596576delCCCN, se "extingueporlas
siguientes causales especiales: a) sipor hecho del acreedor no puede hacerse efec-
Leiva Fernández, Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017. t. IV. p.466.

574 Concordancias:aris. 856,857,1574,1594,1595.
575 Concordancias:aris. 825,842,742 y 1587.
576 Concordancias:aris. 856~857~880~931~933~942~946~952,955~
1578,1641.
tiva la subrogación del fiador en las garantías reales o privilegios que accedían a l
crédito a l tiempo de la constitución de la fianza; b) sise prorroga elplazo para e l
cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador c) si
transcurren cinco años desde el otorgamiento de la fianza general en garantía de
obligacionesfuturasy estasno hannácido; d)sielacreedor~oiniciaac~iónjudicial
contra eldeudor dentro delossesenta díasde requerido por e l fiadoro dejaperimir
la instancia". La fianza se extingue por vía principal, es decir por causales que son
propias de la fianza y por vía de consecuencia, es decir derivado del carácter acce-
soriodela misma, en especialel cumplimiento por partedel deudor de la obligación
afianzada, o cualquier otra circunstanciaextintiva de la obligación La
regulación deesta causal deextinción surgedelodispuesto en losarts. 856y 857 del
CCCN.
VIII. 1 - Supuestosde extinción porvía principal
A pesar de su carácter de accesoriedad, la fianza tienecausales propias deextin-

ción. En general, setrata desupuestosen queel fiador no podrá repetir del deudor
principal el pago realizado o se dificulta el mismo o se agrava su situación por he-
chosdel acreedor. Los supuestos previstosson:
Sipor hecho del acreedor no puede hacerse efectiva la subrogación del fia-
dor en lasgarantíasreales o privilegios que accedían al crédito a l tiempo de
la constitución de la fianza. Esta forma de extinción parte de la premisa de
que el fiador debe poder subrogarse de todos los derechos del acreedor, en
casodeque pague ladeuda afianzada. Es por elloque, si altiempodelacons-
titución de la fianza el acreedor contaba con determinadas garantías reales
o privilegios y luego renuncia a los mismos, tal agravamiento de la situación
del fiador conlleva la extinción total de la fianza.
La prórroga delplazopara elcumplimiento de la obligacióngarantizada sin
consentimiento expresodel fiador. Esotro supuestode agravamiento de la
situación del fiador al tiempode la constitución delafianza. De permitirse la
continuidad de la fianza pese a la prórroga del cumplimiento de la obliga-
ción principal por partedel fiador, sedejaría indefinidamentealfiadoraex-
pensasdel acreedory del deudor. El casotípicoesla prórrogadel contratode
locación despuésdevencidoel plazo locativo, el quea partir del art. 1582bis
del Códigovelezano, recibido por el art. 1225 del CCCN produce la extinción
de la fianza, salvo consentimiento expreso del fiador con posterioridad a la
constitución de la fianza. Según el CCCN entonces cualquier prórroga del
577 Véase Ariza, Contrato de fianza en el Código Civily Comercial, LL, "Suplemento Código
Civil y Comercialde la Nación. Contratosen particular". 2015, p.462.
DANIEL MOEREMANS
plazo del cumplimiento de la obligación principal sin consentimiento expre-

so del fiador produce la extinción de la fianza. Dicho consentimiento debe
prestarse al momento de producirse la prórroga y no en forma anticipada.
Transcurso delplazo de cinco añosdesdeelotorgamiento de la fianza gene-
ral en elcaso de garantía de obligaciones futuras. Este supuesto se encuen-
tra regulado por el art. 1578del CCCN. En virtud del mismo se acepta la posi-
bilidad deafianzar en términosgenerales obligacionesfuturas. Sin embar-
go, se pone un límitetemporal. Transcurridoscincoañosseextingue la fian-
za, salvo pacto en contrario578.
Sie l acreedor no inicia acciónjudicial contra e l deudor dentro de los sesenta
días de requerido p o r e l fiador o deja perimir la instancia. Es decir, vencida
la obligación principal, el acreedor debería iniciar lasacciones judiciales de
cumplimientoy proseguirlas.Si no lo hiciere, el fiador puede intimarloaque
las inicie0 prosiga, según el caso, dichasacciones,deforma tal que, si el acre-
edor no lo haceen el plazodesesenta díascontadosdesdeel requerimiento,
o iniciadas deja perimitir la instancia se extingue la fianza. Tal como señala
Leiva F e r n á n d e ~esunasolución
~~~, derivada del principiogeneral de buena
fe. Se pretende evitar en caso de existir un fiador solvente, el denominado
"retrasodesleal en el cobrodel crédito".
VIII.2 - Novacion
Lafianzatambiénseextinguedeconformidada loestablecidoporelart. 1597580

del CCCN por novación: Este artículo prescribe: "La fianza se extinguepor la nova-
cióndela obligaciónprincipalaunqueelacreedorhagareservadeconservarsusde-
rechos contra e l fiador. La fianza no se extingue p o r la novación producida por el
acuerdopreventivo homologado deldeudor, aun cuando no se haya hecho reserva
de lasacciones o derechoscontra e l fiador".
En el caso se regula una forma de extinción por vía de consecuencia de la fianza,
pues la novación produce la extinción de una obligación con sus accesoriosy el na-
cimiento de una nueva. De manera tal que, si el acreedor consiente en novar su cré-
dito, se extingue la fianza, aun cuandoel acreedor haya hecho reserva deconservar
La CNCom., Sala C, U8118, "BancoSantanderRioS.A. c. BCBaltic Argentina y otro slEjecu-

tivo", LL. On Line, Añ/JUR/37162/2018, sostuvo que: "El certificado de deuda no puede ejecutarse
contra el fiador, dadoqueel titulo lleva una fecha posterioral vencimiento de la fianza, sin perjui-
cio de la posibilidad de la entidad ejecutantededemostraren el marcode un juicioordinario pos-
terior, que la deuda que reclama se originó mientrasse encontrabavigente la aludida fianza".
Leiva Fernández, Tratadodeloscontratos. Parteespecial, 2017, t. IV, p. 476.
Concordancias:arts. 934,940. Ley 24.522, novación (art. 55).
sus derechos en contra del fiador. Naturalmente no se produce la extinción de la

fianza, si el fiador consienteen continuargarantizando la nueva obligación, ya que
la norma esdispositiva.
La segunda parte de la norma se refiere al caso particular de que la novación se
hayapr~ducidocomoresultadodeunacuerdopre~entivo h~molo~adodeldeudor,
aun cuando no se haya hecho reserva de lasaccioneso derechoscontra el fiador. La
teleología de la norma es mantener vigente la fianza por su función de garantía.
Existen en cambio discusiones sobre el quantum de la obligación581.Nosotros en-
tendemos que el fiador afianzará el monto acordado en el acuerdo homologado,
pues de otra forma se agravaría su situación, al no poder repetir más allá de dicho
monto. Seaclara, nuevamente, quelafianzasubsisteauncuandoelacreedor no ha-
ya hecho reserva de lasaccioneso derechos contra el fiador.
V111.3 - Evicción
El art. 1598582establece: "Evicción. La evic«ón de lo que el acreedor ha recibido

en pago deldeudor, no hace renacerla fianza". El supuesto de hecho previsto en la
norma esel siguiente: el acreedor puede recibir en pagode lo debido, bienesdistin-
tos a los previstos originariamente en la obligación. En tal caso, se extingue la obli-
gación principal y porvía deconsecuencia la fianza. Luego si el acreedor esevictode
los bienes entregados, dicha situación no hace renacer la fianza, la que habrá que-
dado definitivamente extinguida. Dicha norma esdispositiva y por lo tanto cedeen
el caso de queel fiador consienta en continuar respondiendo en caso de evicción.
2 - La fianza locativa
La fianza en el contrato de locaciónesaquel contratocelebrado por el locadory

un tercero (fiador), normalmente instrumentadoen el mismocontratodelocación,
que presupone la configuración de un vínculo obligacional con carácter principal
(entre locadory locatario), en virtud del cual el fiador garantizael cumplimientode
lasobligacionesdel locatario,en especial la obligacióndepagarel arriendoocanon
locativo y la obligación de restituir el inmueble0 lacosa locada, alvencimiento del
plazo resolutorio. Al tratarsede un contratoaccesorio, para queel crédito del acre-
edor contra el fiador sea exigible, debedemostrar el acreedor previamente, la rela-
ción locativa que lo vincula con dicho deudor principal583.Normalmente el fiador
se obliga como co-deudor solidario y principal pagador. En tal caso para un sector
Véase al respecio Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial, JulioC. Ri-
vera -Graciela Medina (dirs.), 2017, p. 772y siguientes.
Borda. Tratado dederechocivil. C0ntratos.4~ed..1979, p. 622.
DANIEL MOEREMANS
de la doctrina continúa siendo un deudor accesorio. Sin embargo, otro sector afir-
ma584queseconvertiríaen un deudor principal, lo cual severía avalado por el art.
1591 del CCCN.
1 - Alcance de la fianza en la locación
Al respectose pueden analizar dosaspectos: 1 ) quéobligacionescomprende la

fianza, y 2) cuál eslaextensión temporal de lasobligacionesdelfiador.
l. 1 - Obligaciones comprendidas
El art. 1582del CCderogadoestablecíaque"lasfianzasocaucionesdela locación

osublocación, obligan a losquelas prestaron, nosoloal pagode losalquilereso ren-
tas, sinoa todaslasdemásobligacionesdelcontrato, si no se hubieseexpresamente
limitado al pago de losalquilereso rentas". Esdecir, conforme al Códigocivil dero-
gado, la fianza o caucionesde la locación, como regla, seextendía al cumplimiento
detodaslasobligacionesemergentesdel contratodelocación. Sinembargo, laspar-
tes en ejercicio de su autonomía privada, podían limitarlo exclusivamenteal cum-
plimiento del pago delosalquilereso rentas, como asítambién al cumplimiento de
otras obligaciones, como por ejemplo, la de restituir al vencimiento del plazo loca-
tivo el inmueble libre de ocupantes y10 en las mismas condicionesen que se lo reci-
bió.
Es de práctica que en los contratos de locación el fiador se obligue a responder
por el monto de las cláusulas penales y por las costas y gastos causidicos derivados
~ ~ ~ -
del juicio dedesalojo o de cobro dealquileres. Cabía preguntarseentonces si el fia-

dorefectivamente respondía por losrubrosantesmencionados.El tema fue resuel-
to, durante lavigencia del Códigoderogado afirmativamente. Asien el caso "Bruz-
zone, RubensO. c. Mourente, E ~ t e r " seafirmó
~ ~ ~ , que el locador goza de la acción
ejecutiva para el cobrode losalquileres (art. 1578, CC) incluyéndose la cláusula pe-
nal, entre los rubrosreclamablesen el i u i c i o e i e c ~ t i v oEn
~ ~sentidoconcordante
~. la
jurisprudencia había afirmado: El inc.d0deli r t . S23 del CPCCNasignala calidad de
títuloejecutivoalcréditoporalquileresoarrendamientosdeinmuebles. Estavíano
se limita al rubro mencionado en el art. 1578del CC, pues el concepto está amplia-
do en el art. 1581, que extiendeel trámite a cualquier otra deuda derivada de la lo-
584 Véase Abrevaya. La posición delgarante en la ejecución de losalquileres, LL, 1999-F-964.

585 Con comentario de Molina Quiroga. Cláusulapenalyfianzaenelcontratodelocación, LL.
1997-C-578.
CNCiv.,Sala A, 9/10/95, LL, 1996-E-148.VéaseCNCiv.. Sala G, 15/3/95, LL, 1996-8-578,fallo
94.284; idem,Sala K,31/10195,LL, 1996-8-1 1l.fallo94.133; ídem, SalaG,21/5/96, LL, 1996-E-674,fa-
Ilo 39.132-5, cits. por Molina Quiroga, Cláusulapenalyfianza en elcontratode locación, LL, 1997-
C-578.
cación, entre lasqueseencuentrael créditodevengadoen conceptodecláusula pe-

naP7.Y que "procededemandar ejecutivamente la cláusula penal pactada para el
. ,
caso de aue el locatario no desocu~arevdevolviera la cosa arrendada al vencer la
locación"588,y: "Habiéndose convenido en el contrato de locación que la mora se
producirá sin necesidad de interpelación, cabe incluir en la ejecución de alquileres
el importe líquido y exigibleque resulta de la cláusula penal estipulada para el caso
de retardo en su pago, pues tiende el carácter de un accesorio de los arriendoscon-
venidos"589,y "tratándose de cobro de una suma accesoria de los alquileres (cláu-
sula penal pactada para el caso de no devolución de la cosa al vencimiento del con-
trato de locación), nocabeduda dequeel título encuadra dentrode las previsiones
del inc. 6"del art. 523del CPCCN, a lo que cabeagregar que no habiéndosecuestio-
nado la autenticidad del contrato de locación y siendo el importe de la cláusula de
quesetrata fácilmenteliquidable, la procedencia de lavía ejecutiva no puedecues-
t i o n a r ~ e " y~"a
~ ~pesar
, dequeel art. 1578del CClimita laacción ejecutiva al cobro
de alquileres, ella también procede por cualquier otra deuda derivada de la loca-
ción (art. 1581, CC), pues si bien esta última norma señala al locatario cuando este
essublocador, se ha llegadoa la conclusióndequeesfacultad del acreedor, en casos
idénticos, y que se encuentran amparadas con el proceso ejecutivo, las deudas por
reparación de deterioros, pago de mejoras a las que el locatario se obligó contrac-
tualmente y que pagó el locador a costa de aquel, cláusula penal por retraso en el
pago del alquiler, repetición de impuestos, suministro de luzeléctrica y servicio te-
lefónico ya pagadosqueestaban acargodel i n q ~ i l i n o " ~En ~ cuantoa
'. los honora-
rios y gastoscausídicos,sesostuvoquequien seobligacomo fiador, liso y llanosoli-
dario y principal pagador, co-deudor de las obligaciones del locatario, asume una
obligaciónsolidariayestáobligadoal pagode los honorariosygastoscausídicosori-
ginadosen el proceso seguido contra el afian~ado~~~,deconformidad a loestable-
cido en el art. 2005 del CC. En este sentido la j u r i s p r ~ d e n c i ahabía
~ ~ ~sostenido que
"los términos inequívocos del contrato de locación por el que el demandado asu-
CCCSala l. Bahia Blanca. 13/6/95, "Tarodo de Hejt, Susana c. Olguin, Carlos Daniel y otros
iCobro de alquileres", Biblioteca del Colegio de Abogados de Bahia Blanca, 9400911995; RC J
19474109.
ED, 58-237.
589 ED, 58-237.
590 CNPaz, Sala IV, 8/9/69, ED, 37-289.
591 CNECC, en Albremática. 1993, ref.478.068.
Art.2005del CC:"Cuandoalquien seobligarecomo principal pagador,aunqueseaconla
calificación de fiador, será deudor solidarioy se le aplicarán las disposiciones sobre deudores soli-
darios".
593 CNCiv., Sala A. 2914n5, ED, 62-251.
DANIEL MOEREMANS
mió la calidad de fiador solidario, liso y llano pagador de todas las obligaciones
emergentesde esecontrato y lasque resultan de la ocupación y entrega del inmue-
ble" y que importóasumirla calidad dedeudor solidario con arregloal art. 2005del
CC, hacenquelaobligación de pagarlos honorariosreguladosal abogadoen losjui-
cios de desalojo y cobro de alquileres sea solidaria y no simplemente mancomuna-
da", como a ~ í t a m b i é n ~ ~ ~"Si
q uentre
e : locador y locatario seacordó la prórroga de
la locación, aumentándoseel precio, el fiador solidario, lisoy llano y principal paga-
dor, no responde por la transacción efectuada en el juicio sin su intervención, pero
sí por cumplimiento de la obligación originaria"595.El Códigovigente, con carácter
general en materiadefianza, estableceenelart. 1580del CCCN,que: "Exceptopac-
to en contrario, la fianza comprendelosaccesoriosdelaobligaciónprincipaly logas-
tos que razonablemente demande su cobro, incluidas las costasjudiciales", con lo
cual los principios mencionadosen primertérmino continúan vigentes.
1.2 - Extensión temporal de la garantía del fiador
En principio lagarantía del fiador seextiende hasta el vencimiento del plazo loca-
tivo. A partir dedicho momento, frenteal locador, si el inmueble no es restituido pe-
se a su requerimiento, lo que motivará una acción de desalojo, el fiador será respon-
sable por losdañosy perjuiciosderivadosdel incumplimientodedicha obligación.
Si vencido el plazo de la locación, el locatario continúa en el uso y goce del in-
mueble locado por acuerdo expresootácitocon el locatario, sepresentódurante la
vigencia del Código derogado un problema interpretativo, germen de los debates
quetuvieron lugartantoen ladoctrinacomoen la jurisprudencia. En efecto, por un
lado, el art. 1622 del CCder~gado~~~establecía: "Si terminadoel contrato, el loca-
tario permaneceen el uso y gocede la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita
reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos tér-
minos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cual-
quier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y
gocede la cosa". Por el otro, el art. 2046 del CC, establecía que "la prórroga del pla-
zo del pago hecha por el acreedor, sin consentimiento del fiador, extingue la fian-
za"597.Sise interpretaba literalmenteel art. 1622del CCderogado,tendríamosque
la continuación del contrato en sus mismostérminos implicaría queelfiadorteóri-
594 CNPaz, Sala ll. 17/4/68, ED, 25-609.

595 Conf. Busso, Código Civil. t. V. p. 133. n034; Borda, Tratado, no1862; Llambias, Obligacio-
nes, t. 11-A, no1237, p. 254, cits. por Molina Quiroga, Cláusulapenalyfianza enelcontratode loca-
ción, LL, 1997-C-578.
596 Actual art. 1281 del CCCN, con similar redacción.
597 El actual CCCNestablece en el art. 1596 que se extingue la fianza (inc. b) si se prorroga el
plazo para el cumplimientodela obligacióngarantizada. sin consentimiento del fiador.
camente seguiría obligado hasta que el locatario solicite la restitución de la cosa.

Por otro lado, si se entendía que existía una prórroga del plazo de pago (en el caso
de la obligación de restitución), el vencimiento del plazo originario extinguiría la
fianza. La situación del fiador se agravaba cuando se obligaba como principal pa-
gador y hasta queel locatario haya restituido la cosa libredetodo ocupantey ocu-
pación y en las mismas condiciones en que la recibió.
La doctrina, anterior a la introducción del art. 1585 bisderogado, distinguió se-
gún se hubiera o no incluido en el contrato la obligación del fiador hasta la restitu-
ción dela cosa locada598.Un sector sostenía que, habiéndoseincluido quela respon-
sabilidad del fiador seextendía hasta latotal desocupacióndel inmueble, respondía
este independientementedelvencimientodel plazooriginariamentepactado599.Es
decir, seconsiderabaengeneral, queel fiador continuabaobligado hastael momen-
tode la restitución, salvoque hubiera mediadoentrelocadorylocatarioprórrogade
la locación, ya que dicho convenido es inoponible al fiador. Otro sector doctrinario
soloreconocíalaobligacióndelfiadorhastaelvencimientodel plazooriginariamen-
te pactado600.Lo propio ocurría en la jurisprudencia. Así por un lado se sostuvo
que601:"Losefectosde un nuevocontratodelocación o la prórrogade otroanterior
celebradosexclusivamenteentrelocador y locatario no seextienden al principal pa-
gadorqueno ha intervenidoenesa nuevacontratación".Otrosaplicaban lasolución
contraria. En este rumbo se menciona la doctrina plenaria de la CPaz en pleno del
15/9/43 602 y CNPaz e n p l e n ~ ~ ~ ~ .
La derogada ley 25.628 incorporó al Código Civil de Vélez el art. 1582 bis, el cual
establecíaque: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento
del término de la locaciónsalvo la quederivede la no restitución a su debidotiempo
del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse
en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez con-
cluido este. Será nula toda disposición anticipadaqueextienda la fianza, sea simple,
solidaria comocodeudoro principal pagador, del contratode locaciónoriginal".
598 Salguero. Alcance de la fianza en la locacion, LL. 1992-C-152.

599 Véansefallosde la Sala Fde la CNCiv., "Sirlin c. Garone", R. 198.715, del 26/8/96; "Gordon
de Lamovsky c. Bustos". R. 347.985, del 29/5/02, entre otros, cits. en CNCiv., Sala F. 4/9/02, "Matta,
Sofía O. c. Martín, Carlos A. slDañosy perjuicios". convoto preopinantedel doctorZannoni.
VéaseSpota, lnstitucionesdederechocivil, Zaed.,act. porLuis Leiva Fernández.2009, t.V,
p. 118.
60' CNCiv.,SalaC,"ConsorcioAv. LasHeras 1643157~.Cafoncelli", LL, 1995-A-83; ED, 161-195.
LL, 7-1078;JA. 59-1015
LL, 36-468; JA, 1970-V-423, comentando Leiva Fernández en Spota, lnstitucionesdedere-
chocivil, 2"ed.. 2009, t.V, p. 120, queen ambos plenariosse inclinan por mantenerla responsabili-
dad del fiador, solidarioen uncaso, obligado hasta la restitución del inmuebleenel otro.
DANIEL MOEREMANS
Medianteesta normase pretendió poner fin a doscuestionesquetenían dividi-

daa ladoctrinayjurisprudencia: lo referidoa laextensióntemporal delaobligación
derivadadelafianza6O4yladeterminacióndelaextensión dedichaobligaciónfren-
tea la prórrogatácitaoexpresadelcontratodelocación convenidoentreel locador
y el locatario. La norma protege los intereses de quien reviste el carácter de parte
débil del contrato, ya queel fiador normalmente garantiza obligacionesde terce-
ros basados en un vínculo de amistad o parentesco mediante la suscripción de un
contratocon contenido predispuestoy en lascondicionesdefiador, liso llanoy prin-
cipal pagador, o codeudor solidario, asumiendo su obligación hasta la efectiva res-
titución del inmueble.
Esta norma fue recibida por el actual CCCNen el art. 1225, que prescribe: "Cadu-
cidadde la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente
al vencimiento delplazo de la locación,~xcepto la que derive de la no restitución en
tiempo delinmueblelocado. Seexigeelconsentimiento expresodel fiadorpara obli-
garse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido elplazo de la lo-
cación. Es nula toda disposiciónanticipada que extienda la fianza, sea simple, soli-
daria como codeudoroprincipalpagador,delcontrato de locación
11 - Sujetosprotegidos
La norma protege no solo a lostres tipos de fiadores: el fiador simple, el solidario
y el principal pagador, sino también, en principio, al codeudor, cuando dicha obliga-
ción tiene naturalezade garantía. Ella constituye, bajoesteaspecto, una respuestaa
la regla que la costumbre ha impuesto, deconstituir al fiador nosoloen principal pa-
gador sino también en codeudor solidario606.Decimos "en principio", por cuanto
hay quedistinguir el caso del codeudor que usa y gozadel bien locado, deaquel otro
quesolotienedetalel nombre, peroqueen realidad noesmásque un fiador. En efec-
to, tal como se ha señalado607,una cosa esser fiador y otra esser codeudor, ya que la
accesoriedad de la fianza no existe en la co-deuda. Así si el codeudor no usa ni goza
del bien, no obtiene ninguna ventaja del contrato de locación celebrado, no existe
ningún crédito que se oponga a la deuda que contrae, ello son indicadoresde que el
título de codeudor es solo un refuerzo de la garantía del locador. Este es el caso pre-
604 Losfundamentosdel Proyectode la ley 25.628hacenreferenciaalaexistenciadefaIlosdis-

cordantesy secita lo decidido en la causa "Corneille, D. y J. C. Ruax. Mariano y otro". Véase al res-
pecto Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2" ed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V, p. 120.
606 Conf. Borda. A,, La fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL, ejemplar del
16/9/02, p. 2.
607 Conf. Borda, Lafianzayelnuevoartículo 1582bisdelCódigo Civil, LL,ejemplardel16/9/02,
p. 2y siguientes.
vistoen la normaquecomentamos, locualsedesprendedesusfundamentos,queha-

cen referenciaa una relación contractual delaque no participadirectamente. Perosi
ese co-deudor usa y goza del bien (esdecir, ocupa el inmueblecomo co-locatario) no
se justifica queselimite su resp~nsabilidad~~~.Tampocosejustifica si el fiador simple
o fiador solidario o principal pagador en realidad es quien-ocupael inmueble como
locatariode hecho (casode unaempresaque loca paraque habiteel inmuebleunde-
pendiente de la misma), puesallídesaparecela finalidad tuitivade la ley. En esteca-
so, el fiador no sería fácticamente un tercero ajeno a la relación contractual. La bue-
nafeseopondría aque invoquesu carácter defiador para liberarsedesu obligación,
cuandoquizáesél mismoquien permaneceenel usoy gocedelacosaa pesardelven-
cimiento contractual. La norma seaplica sea la fianza gratuita comoonerosa, locual
ha sido criticado609porque beneficia tanto a los fiadores gratuitos-amigosy - . fami-
liaresqueporrazonesafectivas,gratuitamentearriesgansu patrimonio-comoalos
onerososquesuelenofrecerse en losavisosclasificadosde los periódicos.Tambiénse
aplica a favor del fiador del sub-locatarioy a los fiadores de relaciones locativasque
tengan porobjeto una partedel inmuebleounauniversalidadcomo porejemplo, un
fondo de comercio. Comprende, por último, al fiador inmobiliario cualquiera sea el
destino del inmueble locado, o la persona del locatario (v. gr., el Estado).
111 - Negocios incluidosy excluidos

El art. 1225, tal como se ha señalado durante lavigencia del derogado art. 1582
bis6I0,se refieresoloa lafianza, masnoa lasotrascauciones.Noseencuentran abar-
cadas entonces otras garantías como las reales que pueda haber constituido el lo-
catario (depósitos en garantía o prenda irregular) ni el seguro de caución, ni otros
institutossimilaresalafianza.Tampocoseaplicaen elcasodecontinuacióndelalo-
cación por abandono, fallecimiento del locatario o por continuación del contrato
comoefectodelaatribución de laviviendaenel casodedivorcio (art.442, CCCN)y/o
cese de la unión convivencial (art. 526, CCCN).
En cuanto a los negociosdecarácter locativo, sediscuteen doctrina cuálesseen-
contrarían abarcadas. Borda6I1sostenía con relación al derogado Código Civil que
En contra, Leiva Fernández, La fianza en la locación del nuevo artículo 1582 bis del Códi-
go Civil, LL, ejemplardel 29/8/02, p. 1, para quien la mencióndel codeudorestá ligadoal alcancede
la fianza solidaria. pero que en modo algunoveda la posibilidad de que exista codeudor (oco-lo-
catario) sin derechoa ocuparel inmueble.
Spota, lnstitucionesdederechocivil. Zaed., act. porLuis Leiva Fernández, 2009,t.V. p. 121

y siguientes.
Borda, A,, La fianza y e l nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL, ejemplar del 16/9/02,
p. 2.
DANIEL MOEREMANS
incluía a las locaciones inmobiliariasen general, atento la referencia que a ese tipo
de bien haceel primer párrafo. De esta manera quedan comprendidos losarrenda-
mientos urbanosy rurales, pues las normas del Código Civil eran de aplicación sub-
sidiaria a ellos. Leiva Fernández6I2considera en cambio, que la norma excluye las
llamadas relacionesjurídicas contractuales de contenido locativo, tales como los
contratos dearrendamiento rural, aparecería, mediería, garajey leasing. Nosotros
consideramos que esta es la interpretación correcta, desde el punto devista literal
de la norma. A las demás relacionesse leaplicarán las disposiciones generales de la
fianza.
IV - Distintossupuestos de extinción de la fianza

contemplada porla norma
La norma consideraque el fiador solo debe responder, en principio, hasta elven-

cimientodel plazo locativo. Considera injusto queestedeba continuar garantizan-
do el cumplimiento de la obligación de pago y10 lasdemásemergentesdel contra-
to másallá del plazo por el que se obligóaccesoriamente. Es por ello que, se prescri-
beque la fianza se extingue automáticamente, es decir ipso iure, por el vencimien-
to del plazo de la locación, sin necesidad de ninguna declaración por parte del fia-
dor ni resoluciónjudicial alguna613.Sin embargo, conformeal art. 1225 del CCCN la
responsabilidad del fiador subsiste, si el inquilino incumple su obligación de resti-
tuir el inmueble locado, duranteun tiempo prudencial que letomeal locador pedir
el desalojo. El fiador queda en esta hipótesis obligado, tal como puntualizaremos,
al pago de losdañosy perjuiciosoriginados por la falta decumplimiento por parte
del locatariode la obligación de restituir, como asítambién por la eventual cláusu-
la penal que se hubiera pactado en tal circunstanciay losgastoscausidicosque ra-
zonablemente se hubieran originado614.Cesa, en cambio, la responsabilidad deri-
vada por el incumplimiento de la obligación de pago de los alquileres y por las de-
másdeudasasumidas por el locatarioque noestén comprendidasen el conceptode
canon locativo, como, por ejemplo, expensas, impuestosy serviciose indemnizacio-
nes por pérdidas de la conexión a servicios públicos, como así también de aquellas
obligacionesque no deriven de la restitución en tiempo de la cosa locada. Es decir,
612 Leiva Fernández, La fianza en la locación del nuevo artículo 1582 bisdel Código Civil, LL,
ejemplar del 29/8/02. p. l .
613 Spota,lnstitucionesdederecho~ivil,2~ed..act.
por Luis Leiva Fernández.2009,t.V. p. 123.
Véase DNU 320120.
614
Conf. Spota, lnstitucionesdederechocivil, Zaed..act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.V,
p. 124, quien cita el fallo de la CNCiv., Sala 1,25/6/96, "Bruzzone, Rubens c. Mourente, Ester", LL,
1997-C-579y la opinión de Molina Quiroga, Cláusula penalyfianza en elcontrato delocación, LL,
1997-C-578.
vencidoel plazode locación, cesaautomáticamente, segúnel art. 1225del CCCNto-

da obligación, salvo la quederive de la no restitución del inmueblelocador asu de-
bido tiempo. Queda subsistente, una vezvencido el plazo, la obligación del fiador
frentea lasconsecuenciasde la falta de restitución del inmueble, como asítambién
por la eventual cláusula penal que se hubiera pactado para el caso de incumpli-
miento de dicha obligación, comoasítambién losdemásdañosy perjuicios, gastos
y costas que el incumplimiento de la obligación ocasione al locador.
Si hubiere renovación o prórroga, tácita oexpresa, el fiadorquedadesobligado,

excepto que preste su consentimiento expreso con posterioridad al vencimiento
contractual. Tresson lassituacionesprevistas en la norma:
1. Renovación delcontrato. En estecaso setrata de un nuevovínculo locativo,
por loque las partes pueden configurar al contrato con lascláusulasquecon-
sideren convenientes. Larenovacióndebesercelebradaporescritoconforme
a lo dispuesto por el art. 1188 del CCCN. El locador no está obligado a respe-
tarel plazomínimo locativosegúnel destinodequesetrate, puesellosolose
impone al primer contrato y no a sus renovaciones o prórrogas615.En gene-
ral, se prevé nuevamente el pago de comisión, si en el contrato originario in-
tervino un agenteinmobiliarioy se pueden constituir nuevasgarantíastanto
reales (como un nuevo depósito en garantía, aunque en general permanece
elanteriorcomosiseconstituyeraunonuevo)comopersonales(fianzasocau-
ciones). Tratándose de un nuevo contrato siempre se consideró que se debía
contar nuevamente con el consentimiento del fiador, a losefectosde quees-
t e continúe obligado. Es por ello que la doctrina ha señalado que, en el caso
de renovación del contrato, la norma nada agrega a este respecto616.
2. Prórroga tácita. Laideaquedejaenclaroelart. 1225delCCCNesquesielcon-
tratotenía una fechadeexpiración y la locacióncontinúa, en lostérminosdel
art. 1218 del CCCN, las partes (locador y locatario) han prorrogado sus efec-
tos, esdecir subsisten lasobligacionesoriginarias,hastaquecualquierade las
partesdé por concluido el contrato mediantecomunicación fehaciente, y las
consecuenciasposterioresno pueden ser impuestasal fiador617.Sedestierra
definitivamente entonces la corriente interpretativa anterior a la introduc-
ción del derogado art. 1585 bis, en virtud de la cual el fiador, en caso de pró-
taja gozarde un nuevo plazomínimolegal"

616 Leiva Fernández en Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed.. 2009, t. V. p. 126.
Conf. Borda, A,, L a fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL, ejemplar del
16/9/02, p. 2.
DANIEL MOEREMANS
rroga tácita, quedaba obligado sine die y al arbitrio del locador y10 locata-
rio6I8hasta tanto decida alguno deellos poner fin al contratodelocación.
3. Prórroga expresa. La prórroga expresa debe ser celebrada por escrito (art.
1188, CCCN). Normalmentese modifica el plazo del contrato originario, de-
jándosevigentes las demás normas de aquel. Sin embargo, es también fre-
cuente quese incremente el precio locativo. Tampoco en este supuesto rige
nuevamente el plazo mínimo6I9.Si bien el art. 1596, inc. b) del CCCN resol-
vería la cuestión en el sentidode la extinción de la fianza, con anterioridad y
durante la vigencia del Código derogado, la jurisprudencia era vacilante al
respecto. Como señala Leiva F e r n á n d e ~ ~mientras
~O algunos tribunales de-
clararon extinguida la fianza, sea estasimpleo solidaria621,otrosseinclina-
ron por considerar que losefectos se extienden sin limitaciones622,o limita-
ron a su efectoa lafianza simple, continuandoobligadotantoelfiadorsoli-
d a r i ~ como
~ ~ ~aquel
, que se obligó hasta la restitución de la tenencia624,
aunque locadory locatario hayan modificado plazosy preciosdela locación.
Con la actual redacción no habrá dudas en la jurisprudencia, ya que expre-
samente se afirma que la fianza caduca, en principio.
En cuanto a lavigencia temporal de la obligación del fiador unavezvencidoel

plazo contractual por la restitución del inmueble y sus accesorios, consideramos
que la fianza subsiste siempreque el locador inicie en un tiempo razonable el pro-
ceso de desalojo correspondiente y no consienta en forma expresa o tácita la pró-
Salvo como menciona Leiva Fernández, en Spota, Instituciones de derecho civil, 2" ed.,
2009, t.V, p. 129, deabusodederecho.Asílosostuvo la doctrina en el caso "Luppino, Saveiroc. Ga-
Ilina,Armando", LL. 1999-A-404, entreotros.
619 Conf. Leiva Fernández.enSpota, lnstitucionesdederechocivil,2"ed.,2009,t.V, p. 127, re-
cordando que paraesteautoren la renovaciónsirigeel plazo minimoy enestosediferenciarian la
renovaciónde la prórroga expresa.
620 Leiva Fernández, en Spota. Institucionesde derecho civil, 2"ed., 2009, t. V. p. 127.
621 CACC laSan Isidro, Sala 1, 16110186, "Leonardi de Fauque, Lucia B. c. Adomat, Ana M. y
otro", DJ, 987-1-39. cit. por Leiva Fernández, en Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2" ed., 2009, t.
V. p. 127. nota 178.
622 CNCiv.,Sala 8,31110196,"Sisatsky. Davidc.8orenstein.JorgeE.y otros", LL, 1997-D-114;DJ.
1997-1-535, cit. por Leiva Fernández, en Spota. lnstitucionesdederechocivil, 2"ed.. 2009. t.V, p. 127.
623 CNCiv., Sala A, 6110199. "Rossi de Colotta. María Antonieta c. Cardozo, Esteban Enriquey
otros", ED. 186-363,cit. por Leiva Fernández, en Spota, lnstitucionesde derecho civil. 2" ed., 2009.
t.V, p. 127. nota 180.
624 CACClaMardelPlata,Sala11,2U8I96,"PáezTisera,Albac.8lancoRío,Martinayotro", LL-
EA, 1996-1057, cit. porLeiva Fernández, enSpota, lnstitucionesdederechociv~l,2"ed.. 2009,t.V. p.
127,nota 181.
rroga o renovación del contrato. Esta tesis se funda en los siguientes argumentos:
a)laletradela ley,yaqueexigeencasodeprórrogaexpresaotácitaelconsentimien-
to del fiador para que este continúe obligado; b) la teleología de la norma, que
tiende a proteger al fiador; c) porque no se agrava la situación del locador, quien
puede, en casodeincumplimientodelaobligación del fiador, iniciarla acción dede-
salojo.
Cabe destacar que la extinción de la fianza opera ipso iure, según lo expresado
porel artículoen cuestión con lapalabra "automáticamente".Porlotanto, nose re-
quieredeclaración por partedel fiador, ni judicial alguna para quedar desobligado
de las obligaciones referidas625,salvo, como lo prevé el párr. 2" del art. 1225 del
CCCN, que el fiador consienta en forma expresa, continuar garantizando las obli-
gacionesdel locatario.
V - Nulidadde la cláusula queanticipadamente extiende la fianza.

Carácter de la nulidad
El art. 1225del CCCN prescribequeserá nula toda disposiciónanticipadaqueex-
tienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del con-
trato de locación original. La teleología de la norma es evitar los fraudes a la ley,
proscribiendo cláusulas en el contrato original o con posterioridad y antes del ven-
cimiento contractual, que extiendan la fianza a las renovaciones o prórrogas del
contrato. Se considera en tal caso una cláusula nula, de nulidad relativa, puesel in-
terés comprometido es solo del fiador626.Es por ello que dicha nulidad es confir-
mabley por lo tanto prescriptible.
El legislador ha previstoquela extincióndelafianza por el merovencimientodel
plazo contractual es insuficiente para proteger debidamente al fiador. En efecto, si
la normase hubiera agotadoen ello, habríacabidolaposibilidaddequeel fiador re-
nunciara a ese derecho admitiendo en forma expresa quesu responsabilidadse ex-
tendiera hasta la efectiva entrega de la cosaal locador627.Con esta norma se impide
tal fraude a la ley. Ahora, para que el fiador continúe obligado será necesario: a)
convenirlo en forma expresa, y b) con posterioridad al vencimiento contractual628.
625 Leiva Fernández, La fianza en la locación delnuevoartículo 1582bisdel Código Civil, LL,
ejemplar del 29/8/02, p. 2.
626 Leiva Fernández, La fianza en la locación del nuevo artículo 1582bis del Código Civil, LL,
ejemplardel 29/8/02, p. 2; Borda.A., Lafianzayelnuevoartículo 1582bisdelCódigoCivil, LL.ejem-
plardel16/9/02, p. 3.
627 Borda, A,, La fianza y e l nuevoartículo 1582 bis del Código Civil, LL. ejemplar del 16/9/02,
p. 3.
628 Leiva Fernández, La fianza en la locación delnuevoartículo 1582bisdel Código Civil, LL,
ejemplardel 29/8/02, p. 2; Borda,A., Lafianzayelnuevoartículo 1582bisdelCódigo Civil, LL,ejem-
plardel16/9/02. p. 3.
DANIEL MOEREMANS
Respectode la convenciónexpresa, tal como enseña Leiva F e r n á n d e ~se ~ encuen-

~~,
travedada la forma tácita. Afirma quesiendo un contrato accesorio de un contrato
de locación inmobiliariaque requiere formaescrita, el consentimientodeberá exte-
riorizarsedeesta manera. Porotro ladoagregamosqueel art. 1579del CCCNrequie-
reparalafianza laformaescrita;encuantoaqueelconsentimientoseprestecon pos-
terioridad al vencimientocontractual, surgedela prohibición de prestarloen forma
anticipada. Enefecto, elconsentimientoanticipado resulta nulodenulidad relativa.
En cuantoa losco-deudoresseincluyen dentrodela protección 1egal.Al respectoca-
berealizarlasmismasdistincionesqueseefectuaronenelsentidodeanalizarsiquien
figuracomocodeudoresen realidad un garante0 bien esun co-locatario. En este ÚI-
timosupuesto, la norma no tendría aplicación. Síen cambio en el casode tratarsede
una garantía.
En concreto, la norma tiende a proteger al fiador como parte débil en la contra-
tación. Ello por cuanto: a) el contrato se pre-redacta por la parte locadora o sus re-
presentantes~intermediarios, pudiendo decidir solo si concluye o no el contrato,
pero carece por lo general de toda libertad de configuración; b)tratándose de lo-
caciones habitacionaleselfiador normalmente se obliga por amistad o compromi-
sosocial ofamiliarcon el locatario, careciendoel negociodesdesu puntodevista de
interés económico; c) porque analizando los intereses en juego, en nada se perju-
dica la posición del locador, quien en casode no obtener la restitución del inmueble
al vencimientodel plazocontractual o el cumplimientode lasdemásobligaciones,
deberá, si desea mantener la garantía, accionar judicialmente; d) porque evita ac-
titudes abusivas por parte del locador, quien consiente en permitir la continuación
de la ocupación del inmuebleante la presencia de un garante solvente, quien des-
c~n~cenormalmente si el locatarioseencuentraen mora en el cumplimientodesus
obligaciones. También es positiva la norma en cuanto concluyó la discusión doctri-
naria y jurisprudencia1sobre la naturaleza asumida por el co-deudor principal pa-
gador, al sostener que este no deja de revestir la naturaleza de un obligado acceso-
rio, por más que sea solidario, con las consecuenciasjurídicas que ello implica. Por
último, lanorma, procuraimpedirelfraudea laley,al proscribirla posibilidaddere-
nuncia anticipada de derechos por parte del fiador.
515. MODIFICACIONES A LA NORMATIVA

DEL CORRETAJE INMOBILIARIO VINCULADA
A LA LOCACIÓN INMOBILIARIA
La ley27.551 en su art. 12sustituyóel art. 1351 del CCCN por el siguiente: "Inter-
vención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas laspar-
629 Leiva Fernández, en Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed.. 2009, t. V. p. 130.
tesledeben comisión, exceptopacto en contrario oprotesta de una delaspartesse-

gún elart. 7346del CCCN. No existe solidaridad entre laspartes respecto delcorre-
dor. Siinterviene un corredorporcada parte, cada uno de ellossolo tiene derechoa
cobrar comisión de su respectivo comitente. En las locacionesde inmuebles la in-
termediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer
el corretaje inmobiliario conforme a la legislación local".
a) Elcontrato de corretaje
El art. 1345 del CCCN define al contrato de corretaje afirmando: "Hay contrato
de corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a me-
diar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de
dependencia o representación con ninguna de laspartes". La doctrina630ha defi-
nido al contrato como el acuerdo entrecorredor y comitente por el cual el primero
se obliga, mediante retribución, a buscar la persona o cosa necesaria para la con-
clusión del negocio proyectado por el segundo, determinando obligaciones para
amboscontratantes. Esdecir, setrata de un contrato envirtud del cual el comitente
encarga al corredor que intermedie en la negociación y conclusión de un negocio o
una serie de negocios, obligándose a pagar una retribución, normalmenteen caso
de éxito en la gestión, sin tener con el comitente ni relación de dependencia ni re-
presentación. Es por ello, que el negocio o negociosque se concluyan no repercuti-
rá en su esfera de interés. sino en la de las Dartes contratantes.
El contrato de corretaje forma parte de los contratos de colaboración y gestión
deinteresesajenos, cuya esencia tal como ha sido afirmado en la jurisprudencia es-
pañ01a~~' reside en la prestación de serviciosencaminadosa la búsqueda, localiza-
ción y aproximación defuturoscontratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar
propiamentecomo mandatario0 representanteodependientesdealgunadeellas.
bj Caracteresdel contrato
El contrato decorretaje presenta los siguientescaracteres:

Esbilateral: porquegeneraobligacionesacargodeambaspartesyesasobli-
gaciones son recíprocas (art. 966, CCCN).
Oneroso: comotodo contrato bilateral, el corretaje es un contrato oneroso
(art. 967, CCCN).
Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial. JulioC. Rivera -Graciela Me.
dina (dirs.),2017, p. 513.
SentenciasdelTribunalSupremoespañol defechas 1013192y 19110193.
DANIEL MOEREMANS
Aleatorio: por cuanto en general las ventajas patrimoniales del corredor,

quedan sujetas al hecho incierto del éxito en la gestión. Las obligaciones en
cambiosonciertasal momentodel perfeccionamientodel contrato(art. 968,
CCCN). Ellassurgendelodispuestoenelart. 1347del CCCNyloacordadopor
las partes. Asu turno, las ventajas del comitente también quedan sujetas al
hecho incierto del éxito en la gestión, al igual que el sacrificio patrimonial,
ya quesolo deberá pagar la retribución, si el negocio previsto se celebra. En
cuantoa la retribución, el art. 1350del CCCNprescribe: "Elcorredortienede-
recho a la comisión estipulada si elnegocio se celebra como resultado de su
intervención. Sino hay estipulación, tiene derecho a la de uso en el lugar de
celebración delcontrato o, en su defecto, en ellugaren que principalmente
realiza su cometido. A falta de todasellas, la fija eljuez". Esto significa que,
salvo que algo distinto se haya pactado, el cumplimiento por parte del co-
rredor depende de queel contrato secelebre, lo que presupone la actividad
previa de oferta y búsqueda de interesadosy puesta en contacto con el co-
mitente, o que no se lo haga por voluntad del comitente, mas no a que se
cumpla o ejecute el contrato principal632.En caso de éxito y tal como surge
del art. 1350del CCCN, tienederecho a percibir la comisión pactada633,cuyo
monto mínimoni máximo puedeser cercenada por leyeslocalesarancelarias
(art. 1255, párr.2", CCCN).Si nosela hubiera pactado, lacornisiónsefijaráde
acuerdoa losusosen el lugardecelebracióndecontratooen el lugaren que
principalmente realiza su cometido. Afalta de todasellas, la fija el juez. En
632 En la jurisprudencia española seafirmó queJ'la actividad de mediación inmobiliaria con-

sisteen la prestacióndeserviciosdirigidosal encuentro de personasque aceptan lascondicionesde
una compraventaoarrendamientoquedirigea la agenciaquien lecontrata susservicios, y lasobli-
gacionesqueasumesecontraen exclusivamentea poneren conexión a losque pretenden ser con-
tratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el
contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo u ocuparse de su consumación (véase la
Sentencia dictada por la 1ltma.AudienciaProvincialdeourenseen fecha 1711 1116). En estesentido.
y según señalan los arts. 1717,1725 y 1727 del CC, al actuar el agente como mediadoro mandata-
rio. la relaciónjurídica objetode la Mitermediaciónqueda constituida entre lapersonaqueseinte-
resa porsu oferta -adquirente o arrendatario-y la que le encargó la gestión. a la que represen-
taba, por loquelaacciónencaminada aresolverlaobligacióncontraída únicamente podía serdiri-
gida contra el propietario porcuya intermediación actuaba. El agente, salvo apoderamiento y re-
presentaciónexpresa, nointervienedirectamenteen la conclusióndelcontratofinal, aunqueesté
autorizado a recibir cantidades a cuenta. si bien coadyuva eficazmente al mismo y su propia fun-
ción es predominantementepregestora,al hacerposible contratar; y cesa una vezque pone en re-
lacióna laspartes. que son lasque handecelebrarelfuturo convenio(véanse, entre otras, lassen-
tenciasdel Tribunal Supremoespañoldefechas21110/65,3/3/67y 6110190).
LOShonorariosdel mediador suelen consistir en una cuota o porcentaje que, salvo pacto
en contrario, secalculacon relación al valorrealytotaldelnegocioconcluido.
este caso será de aplicación igualmente el art. 1255, párr. 2" del CCCN que
prescribe que "cuando dicho precio debe ser establecidojudicialmente so-
bre la base de aplicación dedichasleyes (arancelarias), sudeterminación de-
be adecuarsea la labor cumplida p o r el prestador (en e l caso e l corredor). Si
la aplicación estricta de los iranc~lesloiales
conduce a una evidente e injus-
tificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la
laborcumplida, eljuezpuede fijar equitativamente la retribución".
Esno formal, ya que la ley no exige ninguna solemnidad al momento de la
celebración del negocio (art. 969 y SS., CCCN). Rigeal respectoel principio de
libertad deformas634.Sin perjuicio de lo cual, a losefectos de la prueba con-
sideramos que es un negocio que es de uso i n ~ t r u m e n t a rSin
~ ~perjuicio
~. de
ello, si se ha ejecutado el contrato, el mismo puede ser acreditado por cual-
quier medio de prueba, incluso testigos636.ES por ello que, a falta de instru-
mento escrito, si sediscutiera el monto de la comisión, el mismo deberáfijar-
seen basea lo dispuesto por el art. 1350del C C C N ~ ~ ~ .
- Es tijJicoynominado, por cuanto la ley le ha asignado un nombre y ha regu-
lado el mismo (art. 970, CCCN)638.Cabe destacar aue la actividad del corre-
dor tiene un marco regulatorio que excede lo dispuesto en el art. 1345 y SS.
En efecto, seaplican el decr.-ley 20.266173 que rigen la actividad de martille-
rosy corredores, con excepción de lodispuesto por losarts. 36,37 y 38del de-
creto-ley, derogados por el art. 3'de la ley 26.994~la normativa local que re-
gula la actividad de los corredores inmobiliarios, cuyos colegios en general
tienen el gobierno de la matrículay el tribunal de ética, comoasítambién es-
tablecen honorarios sugeridos. Atendiendo esta circunstancia el art. 1355
del CCCN prescribe: "Normas especiales. Las reglas de este capítulo no obs-
tan a la aplicación de las disposiciones de leyesy reglamentosespeciales".
Esdeduración, porcuantosusefectosseprolonganeneltiempo. Porsu na-
turalezasesuponequetranscurreuntiempoentrelaencomiendadelages-
tión y su finalización. En materia locativa se prevé normalmente un plazo
de intermediación de treinta días con facultad de renovación. La celebra-
cióndel negociofueradel plazo previstoen la autorización ha llevadoaque
Art. 969del CCCN.

Arts. 1019y lO2Odel CCCN.
Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial. JulioC. Rivera -Graciela Me.
dina (dirs.), 2017, p. 520.
DANIEL MOEREMANS
se plantee jurisprudencialmentesi el corredor tiene derecho al cobro de la

comisión, habiéndose afirmado su procedencia, si el negocio es celebrado
por el comitente con una parte presentada por él durante la vigencia del
contrato.
C) Perfeccionamiento del contrato de corretaje. Sujetos
El art. 1346 prescribe: "Conclusión delcontrato de corretaje. Sujetos. Elcontra-

to de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado para el ejercicio
profesionaldelcorretajeporsuintervenciónen elnegocio, sinprotesta expresa he-
cha saberalcorredorconternporánearnentecon elcornienzo desuactuación o por
la actuación de otro corredorporelotro comitente. Sielcomitente es unapersona
de derechopúblico, elcontrato de corretaje debe ajustarsea lasreglasde contrata-
ciónpertinentes. Puedenactuarcorno corredorespersonashurnanasojurídicas".El
artículo en cuestión es poco claro en su redacción639.Se refiere al perfecciona-
miento del contrato en forma tácita, no comprendiendo en su texto el perfeccio-
namientoexpresodel mismo, previsto en la definición del art. 1345del CCCN.
Es decir, se prevén dos formas de perfeccionamiento: a) expresa: cuando el co-
mitente, encomiendaal corredor para que medie en la negociación y conclusión de
uno o varios negocios, sin que exista representación o relación de dependencia, a
-
cambiode unacomisión en casode éxito, y el corredor acepta la encomienda. En es-

tecaso, noseaplica lo mencionadoen el art. 1346respectodela protesta, puessi en-
comendó la intermediación, nopuedeincausadamenterescindirelcontrato,so pena
de incurrir en responsabilidad contractual; b) tácita con relación al otro interesa-
doM0. De la lectura de la primera parte surgiría que el contrato de corretaje queda
639 Di Chiazza, en Locación de cosas. Contratos. Parte especial, JulioC. Rivera -Graciela Me-
dina (dirs.), 2017, p. 522.
Elderechoespañol seaparta deestasolución alestablecerla jurisprudencia que:"La rela-
ciónquesurgedelcontratodecorretajeesuna'relacióntriangular',formada porel agentey losin-
teresadosen el contrato; entre estos no hay relacióncontractual alguna hasta el momento en que
presten el consentimiento sobreel contrato mediado. Entreel agentey su clienteexiste la relación
contractual de servicios ya definida más arriba, y entre el agente y el tercero que acepta las condi-
cionesofertadastampocoexiste relación contractual alguna, ya queen loscontratosde mediación
ocorretaje la relacióncontractualsolose proyecta respectoa la partequeleconfirióelencargo(vé-
anse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 3019198 y 5111/04). salvo que el en-
cargosea bilateral, porloque losactosdesarrolladosentreeltercero interesadoy el agentenoson
actos contractuales independientes. son actos debidos de recepciónde ofertasen el cumplimiento
del encargo concluido con su cliente (véase la sentencia dictada por la Iltma. Audiencia Provincial
de Madrid enfecha 5/7/07), Es porello que ha deentendersequeel pacto decobro decomisiónso-
lodespliega efectosen lasrelacionesentreelagentemediadory sucliente,sin quenunca puedaser
opuesto a una tercera persona, que no quedavinculada porel acuerdo devoluntades de los otros
dossujetos.Comodecía elTribunal SuperiordeJusticia deNavarra, ensentencia defecha 8/4/05, el
también perfeccionadoenforma tácitacon el tercero interesadoen el negocio (dis-

tintoal comitente originario), cuando esteconoceque un corredor, habilitado pa-
ra el ejercicio profesional del corretaje, está intermediando en el mismo y no reali-
za protesta expresa notificada al corredor contemporáneamente con el comienzo
de la actuación. La protesta implica negativa al perfeccionamiento del contrato de
corretaje en forma tácita. No queda perfeccionado tampocosi el corredor nose en-
cuentra habilitado para el ejerciciode la profesión, puesesto es un requisito legal-
menteestablecido. Por último, tampocoqueda perfeccionadoen formatácita, si las
partes manifiestan que solo el comitente originario será el responsable de la comi-
~ i ó n ~No ~ es
' . necesaria la protesta cuando el tercero interesado cuenta con el con-
cursodeotro corredor. ~n ia letra de la ley, "actuación deotrocorredor por el (otro)
comitente".
El art. 1351 del CCCNaclarael artículoanterior en el casode intervención de uno
o varios corredores al prescribir: "Sisolo interviene un corredor, todaslaspartes le
deben comisión, exceptopacto en contrario oprotesta de una de laspartessegún
elart 1346delCCCN. No existesolidaridadentre laspartesrespecto delcorredor. Si
interviene un corredorporcadaparte, cada uno de ellossolo tienederecho a cobrar
comisióndesurespectivocomitente". Esdecir, en principioen caso deactuación de
un solo corredor matriculado y habilitado, ambas partesson, nuevamente en prin-
cipio, deudorasde la comisión correspondiente. Dicha deuda essimplemente man-
comunada y no solidaria. Este principio cede en el caso de protesta de la actuación
del corredor por partetercero no comitente originario en lostérminosdel art. 1346
o cuando se ha acordado algo en contrario. En el caso de actuación de un corredor
por cada parte, cada uno de ellossolo tiene derecho a cobrar comisión desu respec-
tivocomitente, esdecir dequien perfeccionóenformaexpresaelcontratoconél, sin
quesea deaplicación lo dispuesto en el art. 1346del CCCN.
La ley 27.551 en su art. 12 agregó que: "En las locaciones de inmuebles la inter-
mediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el
quela intermediaciónsatisfaga los interesesde lasdospartescontratantespuestasen relación por

la actividaddel agente noconviertea ambasendeudorasde la comisión; esel comitentede la ges-
tión mediadora y noel mediatariooterceroque, porefectodelagestióndesplegada, terminacon-
tratandocon aquel, el obligadoal pago de los honorariosdevengados por ella. En estesentido. la
jurisprudencia haseñalado reiteradamenteque lacomisión habrá de pagarlaquientomó la inicia-
tiva de la mediación del agente (véanse, entreotras, IassentenciasdelTribunal Supremodefechas
5/6/78,20/11/84y 16/3/96).Tal iniciativa podrá proceder, según loscasos. tanto delvendedor,como
del comprador;también puedesurgirdeambos. sea mediante unencargo conjunto.sea mediante
encargos independientes, para laventa y la compra respectivamente.que. concentradosen un mis-
moagentemediador, terminanconfluyendoen unacomúnoperación. Eneste últimocaso, a la du-
plicidaddeencargosy gestiones podrá tambiéncorresponderel cobrodecomisión deambos".
Art. 1351del CCCN.

DANIEL MOEREMANS
corretajeinmobiliarioconformea la legislación local". Esdecir, queparaqueseper-

feccione el contrato de corretaje debe tratarse de un corredor inmobiliario matri-
culada y habilitado para ejercer el corretaje inmobiliario. Digo que matriculado y
habilitado porquese puede haber matriculadoy noencontrarsela matrículaactiva
y por ende no estaría habilitado para el ejercicio de la profesión. Es por ello que, en
el caso de existir un colegio profesional de corredores inmobiliarios, solo los matri-
culadosactivosestánhabilitadosy pueden ejercer el corretajey perfeccionar el con-
tratoG4*.
M2 Entalsentido resulta interesanteelfallo recaídoen losautoscaratulados"ColegiodeCo-
rredores Inmobiliarios de Entre Rios c. Goyeneche", donde se dijo: "Que la Constitución Nacional
ha reservado a los estados provinciales la organización y gobierno de la matricula decorredor, así
como también el contralor de la capacidady aptitud para desempeñarseen el medio local. En uso
detalesfacultadesennuestra provinciasedictóla ley9739queestablecelasobligaciones.derechos
y sanciones de que son pasibles los corredores.Además, se enuncian detalladamente las inhabili-
taciones, idoneidadesy demásrequisitosquedeben cumpliraquellas personasquesolicitensu ins-
cripción en el registro de la matricula. Sobre el particular, cabe recordar que la Corte Suprema de
Justicia de la Nación ha dejado sentado que la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrí-
cula de corredores resulta' ... impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idonei-
dad, correccióny responsabilidaddequienes sededican ...' a talesactividades(conf. CSJN, 17/3/87,
'Caracciolo, Ernesto y otro c. San Luis, Provincia deslcobro decomisión', CVN-Fallos, 310:570y ED,
141-248).Además. cabe precisarquecompeteal poderde policía local el adecuado control del de-
sempeño legal de las profesiones, atribución que las provincias han delegado y atribuido a los co-
legios profesionales, quienes tienen el gobierno y control de la matrícula y de la actividad profe-
sional; sin perjuiciode lajurisdicciónde los poderesdel Estado-cfr. Carello, LuisA., Lacolegiación
profesional de los corredores públicos inmobiliarios, LLLitoral, 2008 (junio) 473. cita online: ARI
DOU121112008;TS Córdoba, 'Colegiode Agrimensores de la Provincia de Córdoba', sent. no8, del
1518112-. Que en nuestra provincia el ejercicio del corretaje inmobiliario se encuentra esencial-
mente regulado por lasdisposicionesde la ley provincial 9739 y disposiciones pertinentesde la ley
nac. 25.028. Que el Colegiode Corredores Públicos de Entre Rios, en tanto entidad de derecho pú-
blico no estatal. tiene a su cargoel gobierno y control de la matricula profesional para el ejercicio
delcorretaje inmobiliarioentodoelterritorioprovincial(arts. l0,2". 1l.yconcs., ley9739).Quecon
la acción promovida la entidad profesional actora pretende hacercesar el ejercicio irregularde la
profesióndecorredorinmobiliarioporpartedeldemandado,aquienatribuyela realizacióndeac-
tosdecorretaje sin estar matriculado. Que el Colegioactorestá legitimado para demandarloque
aquípretende,deacuerdoa lodispuesto por losarts.2". 11.33, inc.j), 56y concs. de la ley 9739. Que
es requisito obligatorio para ejercer la actividad decorretaje inmobiliario en nuestra provincia es-
tar matriculadoen el ColegiodeCorredores Públicoslnmobiliariosde Entre Rios(art.3'. ley cit.). De
loanterior se desprende que el ejerciciodel corretajesin estardebidamente matriculado importa
unejercicio ilegal deesa profesión. Queel demandado cuenta contítulo profesional de Martillero
Públicoy CorredordeComercio (cfr. fs. 17); y ademásseencuentramatriculadocomo martillero pú-
blico (cfr. fs. 61). pero no lo está como corredor público inmobiliario. De ellose sigue, como lógica
consecuencia,que RicardoAriel Goyeneche noseencuentra habilitado paraejercerelcorretaje in-
mobiliarioen la provincia de Entre Ríos".
CAPITULO
II
LA LEY 27.551. CONSIDERACIONES GENERALES
Tal como lo vimos, la ley 27.551 modificó parcialmente algunos artículos del
CCCN, incorporó los arts. 1204 bis, y 1221 bisy agregó en el Título II una legislación
complementariaalcontratode locación inmobiliario. EnelTítulolll incorporóel Pro-
grama Nacional de Alquiler Social, destinadoa la adopción de medidasquetiendan
afacilitarel accesoa unaviviendadignaen alquiler mediante la contrataciónformal
yen elTítulo IVprescribiósobre losmétodosalternativosderesolución deconflictos,
modificando el art. 6'de la ley 26.589.
La norma se aplicará a los contratos que se suscriban, a partir del día siguiente a
su entrada en vigencia (arts. 7", CCCNy 23, ley 27.551 *), salvo respecto al plazo mí-
nimo legal, en el caso de tratarse de prórrogas o renovacionesde contratos ante-
riores, yaquese podrá pactar un plazo menor al prescripto, ya queel plazomínimo
rige para el contrato original y no para sus prórrogas o modificaciones. Es decir, la
norma es operativa, salvo en los artículos o aspectos que expresamente menciona
que deben ser reglamentados (v. gr., art. 13, NLA).
Cabe destacar que, del contenido de la normativa sancionada, no solo emergen
disposicionesaplicablesal contrato de locacióninmobiliario, sino también a todoti-
po decontratos. También contiene disposicionesdederecho defondoy de procedi-
miento, como es el caso por ejemplo, del proceso de consignaciónde llaves o de al-
quileres. Incluye cuestiones registrales, pues como vimos se prevé la registración de
todos loscontratosde locación por ante la AFIP. Y por último, como dijimos, incluye
disposicionessobre métodos alternativos de resolución de conflictos como es el te-
' Promulgada porel decr. 580120, del 2916120. publicada en el 60, el 3016120.
Art. 23: "Lasdisposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente aldesu
publicación enelBoleth OficialdelaRepÚblicaArgentinayseránaplicablesparaloscontratosque
se celebren a partirdesu entrada en vigencia".
DANIEL MOEREMANS
ma de la mediación en materia locativa. Es por ello que, Leiva Fernández3sostiene

que se trata de una ley ómnibus, aunque predominantemente agregamosvincula-
da a las locacionesinmobiliarias.
Respecto de ellas, se ha afirmado también, que, a diferencia de la ley 23.091 de
LocacionesUrbanas, la actual no solo se aplica a las locaciones urbanas, sino a todo
tipo de locacionesinmobiliarias,distinguiendosí, como lo hicieron lasanteriores re-
gulaciones, las locacionescon fines habitacionales de las demás, razón por la cual,
Leiva Fernández4comentaquehubiera sido más prolijo regular las locacionesconfi-
nes habitacionalesen forma conjunta, en un capítulo, dada la particularidad de las
mismas. También consideramosque metodológicamente las disposicionesdelcapí-
tulo segundode la ley podrían haberse incorporadodirectamenteen el CCCN,en Iu-
gar de hacerlo como regulación complementaria, tal como lo hemos hecho al inte-
grary comentar en el capítulo anterior la normativavigente.
5 16. TlTULO l. REFORMAS AL CCCN

a) Domicilio especial
En el art. l o sustituyó el art. 75 del CCCN por el siguiente: "Domicilio especial. Las
partes de un contrato pueden elegir un domicilio para e l ejercicio de los derechosy
-
obliqacionesque de élemanan. Puedenademás constituir un domicilio electrónico
en elque se tengan poreficaces todas lasnotificaciones, comunicacionesyemplaza-
mientosque allíse dirijan". Comovemos la norma no seaplica solamenteal contra-
to de locación inmobiliario, sino a todo tipo de contratos. Leiva Fernándezsafirma
que incluso podría aplicarseatodotipode actojurídico, pero esta interpretación no
surge expresa en el texto de la ley. El autor citado comenta que ya con anterioridad
a la norma se podíaconstituircomodomicilioespecial, porejemplo, un posterestan-
te en el correo, que equivaldría en la actualidad a una casilla de correo electrónico,
por loqueladisposición normativa nosería novedosau original. Sin perjuiciodeello,
consideramosqueesprácticamente interesante la posibilidadqueprevé la ley, sobre
todo por la comodidad y bajo costo del medio utilizado, aunque actualiza toda la
problemática del correo electrónico como medio de prueba6.
En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
cesiblea travésdespotify, publicada el 23/7/20.
En "Nueva Ley de Alquileres". entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
En "Nueva Ley de Alquileres". entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
AlrespectopuedeverseMoeremans-GonzaloCasas,Proteccióndele-mailcomoextensión
delderecho a la intimidad, LL, 2007-E-740.
bJ Requisitospara acceder a una vivienda

en el carácterdelocatario
El art. 2" de la ley reformó el art. 1196 del CCCN, prescribiendo, como vimos: "Lo-
caciónhabitacional. Si eldestino es habitacionalnopuede requerirseallocatario: a)
Elpago dealquileresanticipadosporperíodosmayoresaunmes, b) depósitosdega-
rantía o asimilables, porcantidadmayordelimporte equivalente alprimermesde al-
quiler. Eldepósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equi-
valente alprecio delúltimo mesde la locación, o la parteproporcionalen caso de ha-
berse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. Elreintegro deberá hacer-
se efectivo en elmomento de la restitución delinmueble. En elcaso de existiralguna
deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientesa l período
contractualyquealmomentode la entrega delinmueble no hubiesesido facturada,
puedeacordarsesupago tomando alefecto los valoresdel último servicio o expensas
abonado, o bien ellocadorpuede retener una suma equivalentea dichosmontosco-
mo garantía depago. En este último caso, una vez que ellocatario abone las facturas
remanentes, debepresentarlasconstanciasallocador,quien deberestituirde mane-
ra inmediata lassumasretenidas, c)elpago de valor llave o equivalentes, d) la firma
depagaréso cualquier otro documento que no formeparte delcontrato original".
Cotejando con el texto sustituido, se modificó el inc. b) del CCCN que antes men-
cionaba "depósitosdegarantíao exigenciasasimilables, por cantidad mayor del im-
porte equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado" y se
agregó el inc. d) respecto a la firma de pagarés o cualquier otro documento que no
forme partedel contratooriginal, que no figuraba en la redacción del CCCN. Esdecir,
actualmente a los efectos de facilitar el acceso formal a una vivienda en locación, se
restringela posibilidad de requerir al potencial locatariodepósitosdegarantíasupe-
rioresalequivalentealprimermesdealquiler. LeivaFernández7,enopiniónquecom-
partimos, critica la modificación, por cuanto no tiene en consideración el plazo del
contrato. Esdecir, la restricciónes la mismasea queel contrato se celebre por el plazo
mínimo legal, actualmentede tres años, o que se extienda aveinte años quesería el
máximo, en las locacioneshabitacionales.En amboscasosregirá la limitación, siendo
queen el segundo los riesgosde incumplimientocontractual y de deterioro de la co-
sa son superlativamente mayores. La garantía debería ir de mano del plazo locativo,
puescuanto mayor sea el mismo, superior es la contingencia que debería cubrir.
Por otra parte, regula el valor que se debe restituir, estableciendo que debe ser
devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de
locación o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior
a un mesdealquiler. Esta modificación, cuyafuente inmediataesel párr. 2"del art.4'
' En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
cesiblea travésdeSpotify, publicada el 23/7/20,
DANIEL MOEREMANS
de la ley 23.091, lavaloramosacertada, sobretodo por la inflación reinante en nues-

tropaís,yparaerradicarabusosenestesentidoporpartedeloslocadores,queseobli-
gana restituir el monto históricodel depósito. Deesta manerasemantieneconstan-
te el valor del depósito, evitando que soporte el locatario el deterioro del poder ad-
quisitivodela moneda.También se regula la oportunidad en quedebeefectuarse la
devolución del depósito en garantía, cuestión que no había sido regulada por el
CCCN ni por la ley 23.091. Lo que se busca es evitar excesos o abusos por partede los
locadoresqueenerven el derechodel locatario deobtener la restitución del depósi-
to en garantía. Es por ello que exige que se lo restituya, en la regla, al momento de
hacerse efectiva la restitución del inmueble. En el caso de que hubiera deudas pen-
dientes por servicios públicosdomiciliarioso expensas, correspondientesal período
contractual, yque al momento deentregarse el inmuebleno hubiesensidofactura-
das, brinda ;1 ley lassiguientesopcionesa las partes: a) tomar losvaloresdel último
servicio oexpensasabonadoy restituir ocomplementarel saldo, o b) puede el loca-
dorretenerunasumaequivalenteadichosmontoscomogarantíadepago hastaque
el locatario losabone. Unavezqueeste presentelasconstanciasdepagodeberíares-
tituir el depósitode inmediato, salvo a nuestroentender queseadeudaren otrassu-
masdedineroderivadasdeincumplimientoscontractualesquenoprovengan de los
rubros mencionadosen la norma. Una vez canceladas la totalidad de lasobligacio-
nes pendientesde cumplimiento, la teleología de la norma esque se devuelva el de-
pósito en forma inmediata.
En cuanto al agregado del inc. d), ya vimos que lo que se pretende no es necesa-
riamente evitar la duplicación degarantías, puescomovimos, se pueden emitir pa-
garés, siempre que los mismosformen parte del contrato original. Lo que se busca
esevitar,anuestroentender,quedichotítuloabstractopuedaserutilizadoparaeje-
cutar deudas que no se encuentran incluidas en el contrato. Tiende a erradicar la
práctica negocia1de acordar un precio en el contrato instrumentado y el saldo real
del mismoplasmarloatravésdelasuscripcióndepagarés,queporsu naturaleza,sa-
bemos, son títulos abstractos. La reforma en este sentido puede llevar al plantea-
miento de cuestiones similares a las debatidas con relación a los pagarés de consu-
mo, puessi no figuran en el contrato, y seejecutara el mismo, el locatario podría in-
terponer la excepción de inhabilidad detítulo, fundado en queel mismose originó
en un contrato de locación con fines habitacionalesy en violación a lo dispuesto en
elart. 1196, inc.d),solicitandoademásqueeljuezdéintervenciónalaAFlPantesde
continuar el juicio, a losefectos correspondientes.
C) Plazo mínimo de la locación de inmueble (art 34 ley 27.551).

Excepcionesalplazo mínimo legal (art 49
El art. 3"de la NLAsustituyóel art. 1198del CCCN. Este prescribe: "Elcontratode

locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y deter-
minado mayor, se considera celebrado p o r e l plazo mínimo legal de tres años, ex-
ceptoloscasosdelart. 1199.Ellocatariopuederenunciara esteplazosiestáenla te-
nencia de la cosa ".
El legislador consideró adecuado mantener unificado el plazo mínimo locativo,
sea con destino habitacional u otro destino, pues en ambossupuestossegarantiza
la permanenciay laestabilidad del locatarioen el inmueblelocado, por un plazode-
terminado. También se hizo eco de la opinión de que debía asegurarse al locatario
una estabilidad mayora dosaños, salvo en loscasos mencionadosen el art. 1199 del
CCCN.Tambiénconfirmóquee1plazomínimoestáfijadoafavordel locatarioyque
por lotantoesrenunciable,en tantoy en cuanto el este seencuentreen la tenencia
delacosa. Esdecir, noesrenunciableenformaanticipadaa laentregade lacosa. Es-
ta modificación asu turno hasidocriticada por Leiva Fernández8,quien afirmaque,
dada la situación inflacionaria en nuestro país, exigir un contrato de tres años con
la única posibilidad de actualizar el precio anualmente en las locaciones habitacio-
nales, retraerá lasofertas de inmueblesen locación. Además, favorece la elusión re-
curriendoaotrasfigurasjurídicasquenorequieren unplazomínimolegal,comopor
ejemplo, el derecho real de uso, etcétera.
Asu turno, la NUisustituyóelart. 1199 estableciendo: "Excepcionesalplazomí-
nimo legal. Noseaplica elplazo mínimo legala los contratos de locación de inmue-
b l e oparte
~ de ellos destinadosa:
a) Sededeembajada, consuladouorganismointernacional, yeldestinado a ha-
bitación desupersonalextranjero diplomático o consular.
b) Habitación con mueblesquesearriendencon finesde turismo, descanso osi-
milares. Sielplazo delcontrato odeloscontratosconsecutivossuperalostres
meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
C) Guarda de cosas.
d) Exposiciónu oferta de cosas o servicios en unpredio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan p o r objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en elcontrato y quede-
be normalmente cumplirse en elplazo menorpactado".
El nuevo art. 1199 mantiene los cinco casos en los cuales no se aplicará el plazo
mínimo legal, previstos en el CCCN. Los casos que la ley contempla como excluidos
del plazo mínimoson:
a) Lascontratacionesparasedesde embajadas, consulados u organismosinter-
nacionales, así como también el destinado a habitación de su ~ersonalex-
tranjero diplomático o consular. La norma no innovó en este punto.
En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
DANIEL MOEREMANS
b) La habitación con mueblesquese arrienden con finesde turismo, descanso o

similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivossupera los
tresmeses, se presume que nofue hecho con esos fines. Esdecir, sedisminuyó
el plazo máximodeestoscontratos(para que nose presuma que son destina-
dos a vivienda, es decir con fines habitacionales), que pasaron de seis a tres
meses y se agregó "o de los contratos consecutivos", que no estaba en la re-
dacción del CCCN. Esteagregadose loconsidera innecesarioal decir de Leiva
Fernándezg,por cuantoal sercontratosconsecutivossetrataenrigor del mis-
mo contrato. Se mantiene la presunción iuris tantum de que, de exceder el
plazo de tres meses, se considera que se trata de un contrato con fines habi-
tacionales.
c) La guarda decosas. Estecasose mantiene inalterado.
d) La exposición uoferta decosasoserviciosenunpredio ferial. ídem anterior.
e) Finalidaddeterminada. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los con-
tratosquetengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determina-
da expresada en el contrato y quedeba cumplirse normalmenteen el plazo
menor pactado. Esta excepción ya estaba prevista en el CCCN. Lo importan-
te a los efectos de la exclusión es que en el contrato se exprese claramente
cuál es lafinalidad determinadaoespecífica que habilita aapartarsedel pla-
zo mínimo legal.
f ) Contratode hotelería. La NLA no hace referencia al contratode hotelería u
hospedaje, que se encontraba excluido del plazo mínimo en el art. 27 de la
ley 23.091 derogada, lo cual escorrecto, en atención aquesetratadeotrafi-
gura contractual. Si los menciona el DNU 320120.
d) Obligación dellocador de conservar la cosa con aptitud

para el uso convenido (art S",ley 27.551)
El art. 5"de la NLA sustituyó el art. 1201 del CCCN, quedando redactado de la si-
guiente manera: "Conservar la cosa con aptitudpara e l uso convenido. El locador
debe conservarla cosa locada en estado deserviral usoy goce convenido y efectuar
asucargo la reparación queexija eldeterioro ensucalidado defecto, originadopor
cualquiercausano imputableallocatario. Encaso denegativa osilencio dellocador
ante un reclamo dellocatario debidamentenotificado, para queefectúealguna re-
paración urgente, ellocatariopuede realizarlaporsi; con cargo allocador, una vez
transcurridasal menos veinticuatro horas corridas, contadasa partir de la notifica-
ción. Silasreparacionesno fueran urgentes, ellocatariodebeintimarallocadorpa-
En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavía WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
cesiblea travésdeSpotify, publicada el 23/7/20.
ra querealice lasmismasdentro de unplazo que no podrá serinferiora diezdíasco-

rridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido e l cual podrá
proceder en la forma indicada en elpárrafo precedente. En todoslos casos, la noti-
ficaciónremitida aldomiciliodenunciadoporellocadorenelcontratose tendrápor
válida, aun si el locadorse negara a recibirla o no pudiese perfeccionarsepor moti-
vos imputablesalmismo".
El nuevo texto, comodijimos másarriba, suprimió la palabra "originado" acon-
tinuación de "deterioro", y la ha llevado al final del primer párrafo reemplazando
la enumeración que traía el CCCN sobre la imputación del hecho, estableciendo en
su lugar queel deterioro por el cual respondeel locador, y debe reparar, escualquie-
raque repercuta en su calidad o genere un defectoquetenga un origen no imputa-
ble al locatario, o sea causa ajena al mismo. También ha incorporado el procedi-
mientoquedebeseguirel locatarioen casode producirse un deterioroen la calidad
odefectodelacosa no imputableal mismo. Haeliminado por otra parte la mención
a que: "Si a raíz de los deterioros se deben efectuar reparacioneso innovacionesa
cargo del locador que interrumpa0 turba el usoy goce convenido, el locatario tiene
derecho a quese reduzca temporariamente el alquiler en proporción a la gravedad
de la turbación, o según las circunstanciasa resolver el contrato", lo que puede sur-
gir de lo dispuesto en el art. 1203 de la NL4. En lo demás, nos remitimos a la lectura
de lo quecomentamossobre la obligación del locador deconservar la cosa con apti-
tud para el uso convenido. En cuanto al procedimientoen casode producirse un de-
terioro no imputable al locatario, este debe requerir al locador en forma fehacien-
te la reparación. En casodenegativaosilenciodel locador, la norma distinguesegún
se tratede reparaciones urgenteso no. En el primer supuesto, el locatario puede re-
alizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menosveinticuatro ho-
rascorridas, contadasa partirde la notificación al locador. Pensamosquesipor la na-
turaleza de la urgencia, el locatario no pudiera razonablemente esperar las 24 ho-
ras, las debería hacer a cargo del locador. Si las reparacionesno fueran urgentes, el
locatariodebe intimaral locador paraquerealice lasmismasdentrodeun plazoque
no podrá ser inferior a diez díascorridos,contadosa partir de la recepciónde la inti-
mación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada anteriormente. Se
aclara que, en todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por
el locadoren el contrato(quepuedeserel correoelectrónico, conformea la modifi-
cación del art. 75 del CCCN, a través de la ley 27.551), se tendrá por válida, aun si el
locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarsepor motivos imputablesal
mismo.
e) Frustración del uso o goce de la cosa fart 6', NLAJ
El art. 6" de la ley 27.551, como vimos, sustituyó la redacción del art. 1203 del
CCCN manteniendo el mismotítulo, o sea "Frustración del uso y goce de la cosa". El
DANIEL MOEREMANS
texto prescribe: "Sipor causas no imputables a l locatario, este se ve impedido de

usar o gozar de la cosa, o esta no puede servirpara el objeto de la convención, pue-
depedirla rescisióndelcontrato, o la cesación delpago delprecioporel tiempo que
no pueda usaro gozarde la cosa. Sinose viese afectada directa o indirectamente la
cosa misma, sus obligaciones continúan como antes".
La norma actual es masamplia que laanterior, quesolocontemplabaelcasofor-
tuito o fuerza mayor, como especie de causa ajena. El actual texto prescribe que si
por una causaajenaal locatario y por lotantoexcluyentedesu responsabilidad,es-
te no puede usar o gozar de la cosa o darleel destino previsto en el contrato, puede
pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio mientras dura la pri-
vación del usoy goce. En el último párrafo se mantiene la redacción en cuantoa que
si nosevieseafectada (agregándose)"directaoindirectamente" lacosa misma,sus
obligacionescontinúan comoantes. Enestesentido hubierasidoconvenienteagre-
gar expresamente también que si la causa ajena impide servirse de la cosa para el
destino que está previstoen el contrato, aunque noseviera afectada directa o indi-
rectamente la cosa en sí, será de aplicación la primera parte del artículo, pues evi-
dentemente se produciría una frustración total o parcial de la finalidad del contra-
to, sin perjuicio dequese puede aplicar la teoríadela frustración del fin (art. 1090,
CCCN), lo cual puede llevar también a la aplicación de la teoría de la impre~isión'~,
aplicándoseel criteriodel esfuerzo compartido, como esel casodurante la obliga-
ción de aislamiento social preventivo y obligatorio, establecido por el decr. 297120
y sus prórrogas.
f) Compensación.Art 1204bis (texto agregado

porelafi. 7"de laley27.551)
El art. 7" de la ley 27.551 agregó al CCCN como art. 1204 bisel siguiente: "Com-
pensación. Losgastosyacreenciasqueseencuentrana cargo dellocadorconforme
lasdkposicionesde esta sección, pueden ser compensadosde pleno derecho por el
locatario con loscánoneslocativos, previa notificación fehacienteallocadordelde-
talle de losmismos".
La compensación como sabemoses una forma deextinción de lasobligaciones.
Lacompensación incorporada por la ley 27.551 constituye un casodecompensación
legal".Seconfiguradeplenoderechocuandosepresentan todoslosrequisitosque
la ley exige. Cabedestacar que, si bien la ley menciona que la compensación se pro-
duce con loscánones locativos, en rigor, la compensación procede a nuestro enten-
der solo con el precio locativo y no con las demás prestacionesaccesorias conveni-
lo Art. 1091 del CCCN.

das. En cuanto a los requisitos para que proceda la compensación, los mismos sur-
gen de los art. 923 del CCCN y del art. 1204 bis. Del primero consideramos que no
existen dudasque se presentarían los requisitos previstosen los incs. a) y b) porque
se trata de una relación locador-locatario, donde el locatarioestá obligado a pagar
el preciodela locacióny el locadora restituir losgastosyacreencias, quiestandoiri-
ginariamente a su cargo (v. gr., reparaciones de deterioros no imputables al locata-
rio) hayan sidosatisfechos por el locatario. En cuantoal último requisito, paraqueel
crédito del locatario sea exigible debe tratarse conforme al art. 1204bisde gastos y
acreenciasoriginariamentea cargodel locador. ¿Cuálessonesosgastosyacreencias
mencionados en el texto? Se trata de los mencionados en la Sección 4", es decir, los
queseencuentranacargodellocadorconformealodispuestoenlosarts. 1200a1212
del CCCN. Entreellostenemoslasobligacionesderivadasdelosarts.1201,1202,1207
y 1211, párr. 2" del CCCN. Esdecir, entre dichos gastos se encuentran los referentesa
las reparaciones urgentes para conservar la cosa con aptitud para el uso convenido,
que no hubieran sido realizados por el locador en el plazo establecido en la norma
y los no urgentesque no hubieran sidosatisfechosporel locador en un plazo no in-
ferior a diezdíascorridos, contadosa partir de la notificación por partedel locata-
rio. También se encuentran las mejoras necesariasrealizadas por el locatario, en el
caso del art. 1202yconforme lo establecido en el art. 1211del CCCN. Además, el art.
1204bis requiere como requisito que el locatario notifique fehacientemente al lo-
cador el pago realizado por su cuenta y dé detalle del mismo. Al indicar que debe
detallar los gastos realizados a cargo del locador, deberá obviamente indicar el
monto que pretende compensar. Si hubiera discusión sobre el tema, lo cual puede
versarsobresicorrespondíao noal locadoratenderel pago,sieran adecuadosypro-
porcionados, lo que surgirá del detalley monto de losgastos, la cuestión deberá re-
solverse judicialmente. Hasta tanto, consideramos que el locatario deberá abonar
el saldo del precio locativo, si lo hubiere. En caso de resultar ajustada a derecho la
compensación nada más deberá hasta ese momento. En caso contrario deberá el
saldocon más losinteresescorrespondientes.Respectodeestepunto Leiva Fernán-
d e ~ ~ ~ c r i t i c a q unorma
e l a no haya previsto el derecho decompensación también a
favor del locador.
gJ Pagar cargasy contribucionesporla actividad (art 8'de la ley27.551,

que sustituyó elart 1209del CCCN)
La NLA sustituyó el art. 1209 del CCCN, estableciendo que: "Pagarcargasycon-

tribucionesporla actividad. Ellocatario tiene a su cargo elpago de lascargasy con-
tribuciones que se originen en el destino que se le da a la cosa locada. No tiene a su
l2 En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
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cargo elpago delasquegraven la cosa nilasexpensascomunesextraordinarias.So-

lo puede establecerseque estén a cargo dellocatario aquellasexpensasquederiven
de gastos habituales, entendiéndosepor tales aquellos que se vinculan a los servi-
cios normales ypermanentes a disposición del locatario, independientemente de
que sean consideradoscomo expensascomunesordinariaso extraordinarias".
El nuevoartículoderogó la posibilidad dequelas partesenejerciciodela libertad
deconfiguración13 pudieran pactar algoen contrario, presentándose la norma co-
mo imperativa. En segundo lugar, se incorporó el tema de lasexpensas, prescribién-
dosequeel locatario notieneasucargolasexpensascomunesextraordinarias.La re-
dacción de la norma no es feliz en cuanto a la interpretación de las expensasque sí
pueden estar a cargo del locatario. Nosotros entendemos que a pesar de la literali-
dad de la norma pueden estaracargodel locatario lasexpensascomunesordinarias.
En cambio, Leiva Fernández14interpretando literalmente la norma respecto de las
expensas, considera que solo podrían a estar a cargo las expensas comunes ordina-
rias que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vin-
culan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, indepen-
dientementede cómo se las nomine. Él critica la norma por cuanto considera queva
acomplicar la liquidacióndelasexpensaspor partedel administrador,quien dentro
de lasexpensasordinariasdeberádistinguir aquellasquesevinculan a servicios nor-
rnalesy permanentesadisposicióndel locatariodeaquellasotrasexpensascomunes
ordinariasquenosevinculan agastos habituales.
Así lascosas, a nuestro entender el nuevo art. 1209 de la NLA distribuyeentre las
partes la cuestión del pago de obligaciones accesorias al del precio locativo. Sedis-
tinguen tressituaciones: a) lostributosquegraven lacosa; b) lasexpensas,y c) las
cargasy contribucionesquese originen en el destino quese ledéa lacosa locada.
a) En el primer caso considera que deben ser soportados por el locador, asu-
miendo que su costo ya integra el precio de la locación. Los tributos enton-
cesquegravanlacosanodebensersoportadosporel 1ocatario.Lastasaspue-
den ser objeto a nuestro entender de convención ente las partes, es decir, se
puedeestablecer válidamente que el ABLosimilaresen las provinciasestén
a cargo del locatario.
b) En cuantoa lasexpensas,el texto esclaro queseencuentran acargodel loca-
dor lasexpensascomunesextraordinarias, aun cuando se lasdenomine como
expensas comunes ordinarias. En cuanto a las comunes ordinarias nosotros
consideramos que sí pueden quedar a cargo del locatario, independiente-

l4 En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavía WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
mentedel nomen queel administrador del consorcio le hubiera consignado.

En estesentido la norma tiendea proteger al locatariofrentea decisionesde
la asamblea de consorcistas o del administrador del consorcio que incluyan
determinadosgastoscomoexpensascomunesordinarias,siendoqueenrigor
setratarían deextraordinarias.
C) Lascargas y contribuciones que seoriginen en el destino que se le dé a la co-
sa locada. Ellas deben ser soportadas por el locatario.
hJ Rescisión anticipada a favordellocatario (art gOdelaley 27.551

que sustituyó elart. 1221 delCCCNJ
El art. 9" de la ley 27.551 sustituyó el art. 1221 del CCCN por el siguiente: "Reso-
lución anticipada. Elcontrato delocaciónpuedeserresuelto (rectusrescindido) an-
ticipadamenteporellocatario: a) Sila cosa locada es un inmuebley han transcurri-
do seismesesdecontrato, debiendo notificar en forma fehacientesu decisiónallo-
cador con a l menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en
elprimeraño de vigencia dela relación locativa, debeabonarallocador, en concep-
to de indemnización, la suma equivalente a un mesy medio de alquiler a l momen-
to de desocupar elinmueble yla de un messila opción se ejercita transcurrido dicho
plazo. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación
al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos a l me-
nos seis meses del contrato, no corresponde indemnización alguna por dicho con-
cepto. b) Enloscasosdelart. 1199, debiendoabonarallocadorelequivalentea dos
meses de alquiler".
El nuevo texto mantiene la facultad a favor del locatario, cualquier sea el desti-
no de la locación, a rescindir el contrato transcurridos los seis primeros meses loca-
tivos. Para ello debe preavisar. La NLA aclara que la notificación debe ser hecha en
forma fehacientecon un mesdeanticipación. Enestesentidoaclarócuál esel plazo
mínimo del preaviso, cuestión que había sido omitida en el CCCN y sí previsto en el
art. 8"de la ley 23.091, que lo había fijadoen sesenta días. Al igual queocurría con
anterioridad al nuevo texto, en el caso de decidir el locatario la rescisión del víncu-
lo, se le reconoce al locador una indemnización, la que seencuentra tarifada legal-
mentey queen general será inferior a laquecorresponderíadecomputarseeltiem-
po restante de ejecución del contrato.
A los efectosde rescindir el contrato, se deben cumplir actualmente lossiguien-
tes requisitos: a) ejecución del contrato por un período mínimo: la ley meñciona
que se puede hacer uso de esta facultad recién cuando el contrato se ha ejecutado
por lo menos duranteseis meses; b)preaviso:la ley establecequeel locatariodebe
preavisar al locador, en forma fehaciente, su voluntad de rescindir el contrato, por
lo menoscon un mesde anticipación, unavez que hayantranscurrido por lo menos
seis mesesdevigenciadel contrato; c) indemnización tarifada:el locatarioque res-
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cinde el contrato antes de su extinción por el vencimiento del plazo pactado debe
pagar una indemnización establecidaen la leyy quedependedel tiempoen que ha-
ceusode dicha facultad. De hacer uso de esta facultad en el primer año devigencia
del contrato, debe pagar al locador la suma equivalentea un mesy mediodealqui-
ler, calculado al momento de desocu~arla vivienda. Si se hace uso de esta facultad
transcurrido un año, debe pagar una indemnización de un mesde alquiler, en am-
bos casos más el plazo de preaviso, si este se hubiera omitido, y salvo que se hubie-
ra pactado una indemnización menor o ninguna. Tratándose de locaciones excep-
tuadas del plazo mínimo, la indemnización asciendea un equivalente a dos meses
de alquiler. La indemnización tarifada de origen legal debe ser pagada al momen-
to de restituirse el inmueble.
La NLA trae una novedad: en los inmueblescon fines habitacionales, en caso de
queel preavisosehayaefectuadosuperadoslosprimerosseismesesdealquiler,con
una anticipación de tres meses o más, el locatario no debe abonar indemnización
alguna por la rescisiónanticipada. Ello por cuanto la ley considera queel locador ha
tenido tiempo suficiente para poner nuevamente en alquiler el inmueble y así evi-
tar un daño por la rescisión anticipada. Este párrafo de la norma ha merecido la crí-
tica de Leiva Fernández, quien considera queseafecta el derecho de propiedad del
locador al producírsele un perjuicio (la rescisión anticipada, lo que implica que no
percibirá renta), sin compensación alguna.
iJ Renovación del contrato de locación. Obligación de negociar

(art lOde la ley27.551 que introdujo
el a r t 1221 bis al CCCNJ
El art. 10de la NLA introdujo uno de los textos más polémicosde la reforma al ré-
gimen 1ocativoinmobiliario.Serefierea la renovación del contratodelocación, plas-
mado en el agregado art. 1221 bis del CCCN. Este establece: "Renovación del con-
trato. En loscontratosdeinmueblesdestinadosavivienda, dentro de los tres últimos
mesesdela relación locativa, cualquiera de laspartespuedeconvocara la otra noti-
ficándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en
unplazo no mayora quince díascorridos. Encaso desilencio dellocadoro frente asu
negativa de llegara un acuerdo, estando debidamente notificado, ellocatariopue-
de resolverelcontrato de manera anticipada sinpagarla indemnización correspon-
diente ".
El textodelanuevanorma prescribeentoncesque,en losinmueblesconfinesha-
bitacionales, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de
las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, para nego-
ciar la renovación del contrato, en un plazo no mayor aquincedíascorridos. Si la ini-
ciativa de renovación latoma el locador y el locatariosilencia o no quiere renovar el
contrato, no existeen tal supuesto ninguna consecuencia, puesel locador no pue-
de rescindir anticipadamenteel contrato, ni se le impone sanción alguna al locata-

rio, salvo que este decida rescindir anticipadamente el vínculo (lo cual en la prácti-
ca resultará extraño), quedando solo tres meses para concluir el plazo contractual.
De ser así se aplicará el art. 1221 del CCCN. Si la iniciativa de renovar el contrato la
toma el locatario, notificando en forma fehacienteal locadory este guarda silencio
o rechaza laoferta de renovación, la ley lo habilitaa rescindir el contratode mane-
ra anticipada, sin pagar en tal supuesto indemnización alguna. La norma leimpone
en definitiva al locatario una obligación de negociar de buena fe la renovación del
contrato durante un plazo de quince días corridos. Hasta aquí parecería una solu-
ción similar a la establecida para loscontratosde larga duración (art. 1011, CCCN).
En caso de negarse a negociar el locador o silenciar ante la invitación del locatario,
el contrato noqueda renovado,sinoque habilita al locatarioa rescindir el contrato
anticipadamente, sin necesidad de preavisar ni de abonar indemnización alguna.
Sorprende en cambio la norma, cuando sanciona al locador a pesar de haber nego-
ciado de buena fecon el locatario, pero sin éxito por no haberse puesto deacuerdo
las partes. En nuestro derecho sabemos que se debe negociar de buena feT5,pero
ello noimplica perfeccionar uncontrato, ni laobligación de hacerlo, si noseestáde
acuerdo, pues la imposición de contratar chocaría con el 958 del CCCN, sin que se
pueda justificar la misma por la invocación del orden público de protección. Ade-
más, la norma, a nuestro entender resulta ineficiente para obtener el fin buscado.
En efecto, si lo que se pretende es dar continuidad al vínculo locativo, el incentivo
dedecirquesi fracasa la negociación derenovación porfaltadeconsentimientodel
locador, puedeel locatario rescindir sin multa el contrato, cuando faltaría en el me-
jorde lossupuestosdosmesesypicodelocación, en la práctica no pensamosquesea
suficiente. Creemosqueel locatario preferirácontinuar el contratoantesde rescin-
dirlo anticipadamente, salvoqueencuentreotraopcióncon anterioridad. Por el la-
do del locador, al notificársele la obligación de negociar y contando con quince dí-
as corridos para hacerlo, puedecomenzar a buscar nuevas opciones para dar en lo-
cación, cosa quede todos modos habría hecho, si su voluntad fuera de no renovar
el contrato, o sea que se encontraría en una situación similar a la que tendría si no
existiesela norma. Además, si el locador considera queel locatarioes un contratan-
te valioso, no solo por el precio del alquiler, será el primer interesado en renovar el
contrato. Es por lo considerado, que pensamos que el agregado era innecesario y
que la sanción (o consecuencia) que prevé la norma no es un incentivo para la reno-
vación del contrato. Además, pensamosque para quesea aplicable la sanción al lo-
cador, el locatario no debería encontrarse en mora en el pago del canon locativo,
pues noseríade buena fe pretender prorrogar un contratoquenocumpleni es ra-
zonableparael locador negociar con quien ni siquiera purgósu mora.
l5 Art. 958 del CCCN.

DANIEL MOEREMANS
jJ Intimación depago y desalojo de viviendas

(art 11 de la ley27.551 quemodificó elart 1222 del CCCNJ
El art. 11 de la ley sustituyó el art. 1222 del CCCN estableciendo: "Intimación de

pago
~ - y . desalojo de vivienda. Sieldestino de la locación es habitacional, previamen-
tea la demanda de desalojopor falta depago de alquileres, ellocadordebeintimar
fehacientementeallocatario elpagodela cantidaddebida, otorgandopara ello un
plazo que nunca debe serinferiora diez díascorridos contados a partir de la recep-
ción de la intimación, consignando ellugar depago. La notificación remitida aldo-
micilio denunciado en elcontrato por el locatario se tiene por válida, aun sieste se
negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido elplazo previsto en elprimerpárrafo de este artículo, o habiéndose veri-
ficado la extinción de la locaciónporcualquiermotivo, ellocatario debe restituirla
tenencia delinmueblelocado.Anteelincumplimientodellocatario, ellocadorpue-
de iniciarla acciónjudicialde desalojo, la que debe sustanciarseporelprocesopre-
visto al efecto en cada jurisdicción, y en caso de no prever un procedimiento espe-
cial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún
caso ellocadorpuede negarse a recibirlas llaves delinmueble o condicionarla mis-
ma, sin perjuicio de la res~rvaporlasobligacionespendientesacargo delloca tario.
En caso denega tiva osilencio frente alrequerirnien toporpartedelinquilino a efec-
tosde que se le reciba la llave del inmueble, este puede realizar la consignaciónju-
dicialde las mismas, siendo los gastosy costasa cargo dellocador. En caso de nega-
tiva o silencio frente al requerimiento porparte del inquilino a efectos de quese le
reciba la llave del inmueble, este puede realizar la consignaciónjudicial de las mis-
mas, siendo losgastos y costasa cargo del locador. En ningún caso se adeudarán al-
quileresni ningún tipo de obligación accesoria a partir deldía de la notificación fe-
haciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siem-
pre que el locatario efectúe la consignaciónjudicial dentro de los diez días hábiles
siguientesa la misma, o desde que le fuera notificado allocadoreldepósitojudicial
de la llave, si la consignaciónse hubiese iniciado después del vencimiento de dicho
plazo ".
La norma viene a complementar, en materia de locaciones con fines habitacio-
nales, lo dispuesto por el art. 1219, inc. c) del CCCN. La finalidad de la misma es evi-
tarqueel locatario sevea sorprendido poractitudesdesaprensivasdel locadordes-
tinadasa lograr la rescisión del contrato, sin haberleotorgado la posibilidad de pur-
gar su moral6.La norma no modifica lo establecido en el art. 886del CCCN respecto
de la mora automática en lasobligacionesa plazo cierto, sino que en lo que atañea
l6 VéaseCACDL2"Nom.Tucumán,2UU89,"SosaMoraleda,LuisM.c.MariaC.CorbalánslDe-
salojo, inédito.
la facultad rescisoriaen las locaciones habitacionales leagrega una exigencia com-

plementaria: el requerimiento previo. Se trata de una declaración de voluntad re-
cepticia porque se perfecciona cuando la declaración devoluntad fue recibida por
el locatario17.Seconsidera que la declaración fue recibida por el locatario, cuando
ella se encuentra en la esfera del destinatario en forma tal que él puede tomar co-
nocimientodedichadeclaracióny bajocircunstanciasnormalessepuedecontarcon
el cono~imientodeaquel~~. Esporelloqueseconsidera recibida ladeclaración, aun-
que realmenteno la hubieserecibido materialmente por haberseausentadovolun-
tariamentedesu domiciliocontractua119,ose negaraa recibirla. En cuantoa lafor-
ma del requerimiento la ley exige un medio fehaciente, esdecir cualquier mecanis-
mo queacreditequeel destinatario ha tenido la posibilidad detomarconocimien-
to de la intimación (escritura pública, carta documento, notificación recibida por el
locatario, e-mailconstituido, etcétera)20.Cumplido el plazo previsto, sin que el lo-
catario purgue su mora, debe restituir la tenencia de la cosa locada. En caso de no
hacerlo, el locador puede iniciar el proceso de desalojo. Tal procedimiento se sus-
tanciará por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción o en su defecto por el
más abreviado.
El párr. 4Odel art. 1222 prescribeun procedimiento consignatorio para el casode
que el locador se niegue a recibir la restitución del inmueble, el que por su redac-
ción, se aplica a cualquier supuesto de extinción del contrato y no solo a la causada
por falta de pago. Allí se establece a los efectos de evitar la agravación de la situa-
ción dedeudor del locatario que: "En ningún caso el locador puede negarse a reci-
bir las llavesdel inmuebleo condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las
obligacionespendientesacargodellocatario. En caso de negativaosilenciofrente
al requerimiento por partedel inquilino aefectosdequese le reciba la llavedel in-
mueble, este puede realizar la consignaciónjudicial de las mismas, siendo los gas-

l8 Brox.AllgemeinerTeildesBGB, 8.Auflage, Koln -Berlin - Bonn. München, 1984, p. 79; Me-
dicus, Allgmeiner TeildesBGB, Heidelberg, 1982, p. 23.
l9 En sentidoconcordante. la CNECC, Sala 111,7/5/75, LL, 1975-D-269, sostuvoque"e1 requisi-
to de la intimación previa del art. 13 de la ley 20.625 tiene porobjeto acordar al inquilino la opor-
tunidad paraabonarloadeudadoantesdepromoverelpertinentejuiciodedesalojo, perosielcum-
plimientodeesterequisito nose hizo posible porun hechoimputableal locatario(v.gr.,ausenciavo-
luntaria) esa falta de recepción del telegrama intimatorio (en realidad debió decirfalta deconoci-
mientodel telegrama intimatorio) no puedeconstituir unantecedente para desestimarsinmás, la
demanda interpuesta.
20 O como dijo la SCTucumán, sentencia n0442, del 17/6/98, se trata de "un medioque ase-
gure la comunicaciónmaterial de la misma y permita comprobarla con posterioridada su realiza-
ción".
DANIEL MOEREMANS
tosy costasa cargo del locador ...". Esta norma fuecriticada por Leiva Fernándezzl
en su redacción, ya que manda imponer las costas del proceso, invadiendo jurisdic-
ción provincial, por tratarse de cuestiones de forma, aun en el caso de que no sea
procedente la consignación. Nosotros estimamos que en el caso de no ser proce-
dente la misma o siéndolo no exista res~onsabilidaddel locador al no haber moti-
vado a la iniciación del proceso (por ejemplo, el locatario no intimó a la recepción
iniciándose directamente la consignación), las costas deberían ser soportadas por
el locatario oen el mejor de loscasos por el orden causado y no imponérsela al loca-
dor. En estesentido nos inclinamos por la aplicación prevalente de los códigos pro-
cesales. En cuanto a los efectos de la consignación surge del texto de la norma, en
cuanto a la obligación de pago de alquileres y prestaciones accesorias. Ello será así
en la medida en quesecumplan losrequisitosestablecidosen la norma en cuantoa
la intimación y posterior inicio del juicio de consignación.
kJ Necesidad de contar con título habilitante para el ejercicio del corretaje

para tener derecho a percibir la comisión de la parte que no contrató
originariamente los servicios (art 12 de la ley 27.551
que modificó el art 1351 del CCCNJ
El art. 12dela NLAsustituyóel art. 1351del CCCNporelsiguiente: "Intervención

de uno o de varios corredores. Sisolo interviene un corredor, todas laspartes le de-
ben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de laspartessegún el
art. 1346delCCCN.Noexistesolidaridadentrelaspartesrespectodelcorredor. Siin-
terviene un corredor por cada parte, cada uno de ellossolo tiene derecho a cobrar
comisión desu respectivo comitente. En laslocacionesde inmueblesla intermedia-
ciónsolopodrá estara cargo de unprofesionalmatriculado para ejercerelcorreta-
je inmobiliario conforme a la legislación local".
Esdecir, a losefectosdetenerderecho a percibir la comisión, en laslocacionesin-
mobiliarias el corredor debe encontrarse matriculado para ejercer el corretaje in-
mobiliario conformea la legislación local. Nosotrosentendemosqueademásdees-
tar matriculado, debeencontrarse habilitado parael ejerciciodel corretaje. Deotro
modo, no puede legalmente ejercer el corretaje inmobiliarioy mucho menostener
derecho a percibir una comisión. La reforma se considera correcta, a los efectos de
erradicardel mercadoaquienesintermedian regularmenteen el mercado locativo
sin estar habilitado paraello. Ademásaclara la obligación de pagar lacomisión por
quien no contrató originariamente al corredor y el derecho que tiene este de no
aceptarla intervencióndel mismo,a losefectosde liberarsedel pagodelacomisión.
21 En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavía WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
Por lodemásaclara lasituación en casodeintervenciónde un corredor porcada par-

te, en cuyo caso la comisión será soportada por cada comitente expreso.
5 17. T¡TuLO II. REGULACIÓN COMPLEMENTARIA DE LAS LOCACIONES

a) Garantías. Introducción
El art. 13 de la ley 27.551 prescribe: "Garantía. En laslocacioneshabitacionales,

en e l caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer a l locador a l me-
nos dos de lassiguientes garantías: a) título de propiedad inmueble; b) aval ban-
cario; c) seguro de caución; d) garantía de fianza o fiadorsolidario; o e) garantía
personaldellocatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingre-
soso cualsuierotro medio fehaciente. En caso desermásde un locatario, debensu-
marse losingresos de cada uno de ellos a losefectosde este artículo.
El locadornopuede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco ve-
cese1valormensualde la locación, salvo quese trate delsupuesto previsto en elinc.
e), elquepuede elevarsedicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo talescon-
dicionesellocadordebeaceptarunadelasgarantíaspropuestasporellocatario. En
los supuestosde los incs. b), c) y d), la reglamentación debe establecerlos requisitos
que deben cumplir laspersonasque otorguen estas garantías asícomo las caracte-
rísticasy condiciones de las mismas".
El artículo en cuestión, tal como dijimos, y lo reafirmó la doctrina22,es poco cla-
ro, técnicamente impreciso, einnecesario. Lafinalidad dela norma esfacilitar el ac-
ceso formal a lavivienda con fines habitacionales por partede los potenciales loca-
tario~.Sin embargo, parece haber seguido el legislador un lenguaje más cercano a
la praxisinmobiliaria quejurídico, locual obviamenteescriticable.
Literalmente, pareciera partir de la premisa que las futuras partes en el contra-
to se han puesto de acuerdo en general, durante las tratativas c ~ n t r a c t u a l e so-
s~~
bre las condiciones particulares del contrato de locación, restando resolver entre
otrosel tema delasgarantías requeridas para asegurar en general el cumplimiento
de las obligaciones derivadas del contrato, y en especial, mas no la única, la del pa-
go del precio locativo y de las prestaciones accesorias. Cabe destacar, sin embargo,
que el futuro locador puede no exigirle al potencial locatario garantía comple-
mentariaalguna,satisfaciéndoleel patrimoniodeeste, patrimonio,quecomosedi-
ce, técnicamenteen forma imprecisa, es la prenda común de losacreedoreso bien
su historial crediticio.
22 En "Nueva Ley de Alquileres". entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
cesibleatravesdeSpotify, publicada el 23/7/20,En igual sentido, Frustagli.enYoutube,Thompson
Reuters Argentina, "Nueva Ley de Alquileres".
23 Art. 990 y ss. del CCCN.
DANIEL MOEREMANS
La ley,en lugarde dejar libradoel tema ala libertad contractual, saleen "auxilio"
del locatario, imponiéndole("debe")queofrezca por lo menosdosopcionesdel me-
núquebrinda parasatisfacerestaexigencia.¿Puedeofrecerotragarantía,apartede
lasmencionadasenel menú?Literalmentedebeofrecerporlomenosdosdelasmen-
cionadas, no queriendo ello decir que pueda ofrecer otra, quese adicionaría. ¿Quid
si solo ofrece una y no de las referidasen la norma?El locador podría considerarfra-
casada las tratativas, sin que ello implique una negativa injustificada para la cele-
bración del contrato. ¿Perosila ofrecida essuficiente?Sedirá en tal casoqueel loca-
doraceptaría y quetoda disquisiciónsobre la cuestión setornaría abstracta. Segura-
mente será así, peroentonces ¿enqué beneficia al locatario imponerlelaobligación
de brindar lasopcionesdel menú, si con el plato únicodel díae incluso no incluidoen
la carta puedeverse satisfecho el locador?
Como referimos, laenumeración pareciera sertaxativa por elverbo "debe" esta-

blecida en la norma. Sin embargo, consideramos que debe interpretarse como me-
ramente enunciativa, porque deotro modo lejos de proteger al potencial locatario
lo perjudicaría. Las "garantías" enumeradasson:
a) Títulodepropiedadinmueble: ¿Bastala exhibición del títulodeuna propie-
dad para que el locatario garantice su obligación, o es necesaria que se en-
tregue el mismo, para de alguna manera asegurar que el bien permanecerá
en poder del locatario?¿Y si lo entrega al título, será en qué carácter?¿Eltí-
tulodebeser de una propiedad propia0 puedeser deunaajena? Estossonal-
guno de los interrogantes que surgen de la norma, pues la entrega de un tí-
tulo no constituyeen sentido técnico ninguna garantía complementaria a la
genéricadetodoacreedor. En general, en la praxisinmobiliariasesolicitaque
el garante ofiadorsea propietario y queseobliguea mantener la propiedad
en su patrimonio durante la vigencia del contrato o por lo menosque notifi-
que si modifica la situación dominial, de manera tal de permitir que el loca-
dorexija una nuevagarantía. Esverdadquetambién el título puedeservir pa-
raacreditarsolvenciadel locatario, peroa nuestroentender el nudotítulo no
es útil para garantizar el cumplimiento de la obligación, ni para afectar ese
bien al cumplimiento del contrato, sino en todocaso para acreditar queden-
tro del patrimonio existe una propiedad. Incluso, en rigor, el mero título no
basta para saber si la propiedad seencuentra libre de gravámenes, o afecta-
da al régimen de familia o ya prometida en venta. Tampoco acredita obvia-
menteel tema posesorio, pudiéndosetratar de una propiedad de titularidad
del locatario, quien hacemásde20añosseencuentra poseída por un tercero.
Todo ello lleva a concluir que el mero título es insuficiente en principio para
obtener una garantía extra por parte del locador.
b) Garantíapersonaldellocatario que se documenta con recibo de sueldo, cer-

tificado deingresoso cualquierotromedio fehaciente: en caso de ser másde
un locatario, deben sumarse los ingresosde cada uno deellos. En rigor, tam-
poco setrata de una garantía, sino la justificación de ingresos, lo cual consti-
tuye un requisito inicial para acreditar que se podrá materialmente dar cum-
plimientoa lasobligacionesasumidas,en especial laobligación depago.Téc-
nicamentecomovimos, el locatario garantiza con su propio patrimonio. Con
la certificación deingresosselograacreditarqueel locatariotiene un flujode
fondossuficiente para cumplir. Además, nuevamenteesinsuficiente la justi-
ficación de ingresos, pues si sequieretener un cuadro pleno de situación pa-
trimonial se debería evaluar entre otros aspectos, lasobligaciones ya asumi-
das y losantecedentes crediticios del potencial locatario. Por lo demás, la ley
decidequeessuficientequeseacrediteingresos hasta un máximodediezvi-
ceselvalor mensual delalocación, locualesarbitrario. Dichovalor puedequi-
zásresulteexorbitanteo exiguo, según loscasos. Supongamos un alquiler de
$15.OOOmensuaies,deberíaacreditarel locatarioun ingresode hasta 150.000
(no distinguiendo la norma si son brutos o netos). O puede ser insuficiente
pues la garantía es no solo sobreel precio locativo, sino sobre lasdemásobli-
gacionesemergentesdel contrato.
C) La garantía de fianza o fiadorsolidario: el primer lugar se distingue dossu-
puestos cuando en realidad es uno solo, con una relación de genero a espe-
cie. El género degarantía personal de un tercero es la fianza y la misma pue-
de ser simple o solidaria. Esdecir, la fianza solidaria como sabemoses una es-
pecie de fianza, con lo cual era innecesaria la distinción, bastando solo decir
"fianza". En estecasoseestá ofreciendo que un terceroasumirá la calidad de
fiador. Como setrata de un tercero, él deberá obviamente prestar su consen-
timiento paraconstituirseen tal. En la práctica el locatario proponeun fiador
y acompaña con la propuesta la documentación que avala la solvencia del
mismo. Si se acepta, el fiador suscribeelcontrato de locación como tal, inclu-
yéndose el contrato de fianza, en sus distintas especies, en una cláusula del
mismo. Conforme a la NLA se deberá reglamentar los requisitos que deben
cumplir las personas que otorgue una fianza, así como las caracteristicas y
condiciones de la mismas, sin distinguir siquiera si se trata de un fianza gra-
tuita u onerosa. Esto parece totalmentedesproporcionado. Novemosen es-
t e tema comprometido el orden público en ninguna de sus especies, por lo
quecondicionar la posibilidaddeconstituirseenfiadoroqueel locadoracep-
te a una persona a lo queestablezca la reglamentación pareceviolatorio a la
libertad contractual y puede llegar incluso a ser discriminatorio para las per-
sonasque queriendoser fiadoras por unacuestión deamistad osolidaridad,
no reúnan los requisitos, caracteristicasy condicionesque exija la reglamen-
tación. Cosa distinta puedeocurrir tratándosede empresaso sociedades, cu-
DANIEL MOEREMANS
yo objeto sea otorgar fianzas onerosas, en cuyo caso se puede pensar en una
reglamentación de la actividad.
d) "Aval" bancario: en rigor el aval es una garantía que se otorga sobre efec-
tos comerciales -una letra de cambio (art. 32, decr.-ley 5965 t.o.), pagarés,
etcétera- a los efectos de obligarse en forma autónoma al pago de la mis-
ma. Si segarantiza el cumplimientode un contratotécnicamentesetrata de
un contrato de fianza y no de aval. Y si lo otorga un banco o institución fi-
nanciera, estamos en presencia de un contrato de fianza bancaria, denomi-
nado en la jerga financiera "aval bancario".
e) Seguro decaución: estees un negocio asegurativo, en virtud del cual se res-
pondeen caso de incumplimientodel deudor de una obligación caucionada.
Tal comovimos presenta el seguro decaución particularidades,que lodistin-
guen del resto de los seguros patrimoniales, como v. gr., que es el propio to-
mador quien puede producir la generación del siniestro, al incumplir con sus
obligaciones, que la aseguradora debe responder con independencia desi el
tomadortienecoberturafinanciera,etcétera. La reglamentación enestosdos
últimos casos (aval bancario y seguro) parece razonable, pues se trata de ac-
tividades reguladas, debiéndose complementar por la autoridad de aplica-
ción los recaudosde los mismos.
2 - Montos a garantizar
El úItimopárrafodelartículo, prescribe queel locador no puede requerir unaga-

rantía que supere el equivalente a cincoveces el valor mensual de la locación, salvo
como vimos en el caso de que se trate de una garantía personal del locatario, en el
cual sepuedeelevardichovalorhastaun máximodediezveces.Estosignificaquetra-
tándosedefianzas, aval bancarioy segurosdecaución se pone un topea la garantía
decincovecesel valor mensual de la locación al montoy en el casode la certificación
deingresosbastaríaconqueacredite ingresoshastadiezvecesdichovalor,loquerei-
teramos puede resultar insuficiente o exorbitante según los casos, destacando que
nosolosegarantizael pagodel precio locativo, sinotambién lasdemásprestaciones
accesoriasy el resto de lasobligaciones emergentesdel contrato de locación.
La norma prescribeque, si el locatario ofrecealguna de las referidas garantías,
el locador debe aceptar una de las garantías propuestas, lo que pareciera sugerir
que debecelebrar el contrato, lo cual a nuestro entender no esasí, ya queconserva
el locador la libertad de conclusión, lo cual surge reitero del art. 958del CCCN.
3 - Conclusión
Consideramosqueel tema de las garantías, es una cuestión que en principio de-

be quedar librada a la libertad contractual y que en caso de los potenciales locata-
riosvulnerables o hiper-vulnerables, debe ser misión de la seguridad social y del Es-

tado buscarmecanismosidóneosparafacilitarelaccesoa unaviviendadigna, talco-
mosedesprendedelTítulo III (art. 19, incs. b y c, NLA). Lo másllamativodela norma
en análisisesque, unavez presentadoel menú de lasdosopciones, pareciera queel
locador tiene o debeaceptar una de las garantías propuestas por el potencial loca-
tario, a pesar deque lasofrecidas no sean satisfactorias. Ni siquiera se prevé la posi-
bilidad dequeleexija otrasopcionesdel menú legal. Esdecir, pareciera limitarsesu
libertad contractual, puesa pesar denoestar deacuerdocon lasgarantíasofrecidas
por el potencial locatario, el locador debería contratar, en contradicción a lo esta-
blecido por el art. 958del CCCN. Compartimos la opinión d e F r ~ s t a g l i ~ el
~ esenti-
n
dodeque noseestablece una obligación decontratar, ya que la mismaseríainútil.
Ello por cuanto el locador podría en general no aceptar otrascuestionesy rechazar
la oferta de locación, sin puntualizar que se trata de insuficienciasdegarantías. Por
lo demás, la norma pareciera partir de la premisa que lo que se garantiza es solo el
preciolocativo, cuando en realidad debería garantizar el cumplimientodelcontra-
to, que excede dicho rubro. Por otro lado, no toma en consideración el plazo con-
tractual, lo cual es relevante por el incremento del riesgo que existe para el locata-
rio. Por lo demás, nosesabesi al otorgarse "aval" bancarioosegurodecaución, es-
te será el monto máximo asegurado, en cuyo caso nuevamente la garantía podría
ser insuficiente.
bJ Ajustes
El art. 14 de la NLA prescribe bajo el título de "Ajustes" lo siguiente: "Loscon-

tratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuadosde l o dispuesto en
7 y 1O de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de
los arts. '
inmueblesdestinadosa uso habitacional, elpreciodelalquilerdebe fijarsecomo va-
lor único y p o r períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes
anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones n i otras metodologí-
as que induzcan a errorallocatario. A los finesdispuestosen elpárrafo anterior, los
ajustesdebenefectua~eutilizando un índiceconformadoporpartesigualesporlas
variaciones mensualesdel índice de precios a l consumidor (IPC) y la remuneración
imponiblepromedio de los trabajadoresestables (RIPTE), que debeserelaborado y
publicado mensualmenteporelBanco Centralde la RepúblicaArgentinal'.
La ley, comovimos, se ha hecho ecode laopinión dequeen el contexto actual de
una economía i n f l a ~ i o n a r i a
es~impensable,
~ la aplicación de un nominalismo or-
todoxo, pues además de ser contrario a la equidad y a la buena fe contractual, ge-
24 Frustagli, enYoutube,Thornpson ReutersArgentina, "Nueva Ley de Alquileres"

25 Según losíndicesoficialesla inflaciónduranteelaño2019ascendióal54%.
DANIEL MOEREMANS
neraría efectos negativos tanto para los inquilinos, los locatarios y el mercado in-
mobiliario en general. Es por ello que es correcto que se permitan mecanismospa-
ra mantener el sinalagma funcional del contrato, ya que no hay queolvidar que en
definitiva la necesidad de prever actualizacioneso adecuaciones de precio o cláu-
sulasdeestabilización no son causa de la inflaciónexistente(puespo~hipótesis hoy
están prohibidasy tenemosde todas formas inflación), sinosu consecuencia. Es por
elloquela NLAexceptúadelaprohibicióndeindexarprevistaenlaley23.928yau-
toriza a indexar el precio locativo, distinguiendo según la locación tenga fines ha-
bitacionales u otrosdestinos. En el primer caso, esdecir locaciones con fines no ha-
bitacionales, las partes pueden en ejercicio de la autonomíade lavoluntad elegir el
mecanismoqueconsideren másconvenienteasusintereses,comoasítambién acor-
dar precio escalonado o al valor de la mercadería que se comercializa en el inmue-
ble, o tomar el valor del dólar americano en susdistintasvariantes, el IPC, etcétera.
Respecto de los inmueblescon fines habitacionales, la ley impone limitaciones:
por un lado, prescribe que el precio de la locación debe fijarse en un valor único y
por períodosmensuales.Ello Ilevóa la discusión doctrinariasi es posibleacordar un
precio escalonado sea ascendente0 descendente, pues ya no habría un valor único
por períodosmensuales.Leiva Fernández, seinclina por considerar queestaría pro-
hibido, mientrasque para Frustagliqueno loestaría. Nosotrosconsideramosqueli-
teralmente seencuentra prohibido, aunque se debe interpretar en el caso concre-
to en base a la teleología de la norma. Si el pacto resulta más beneficioso para el lo-
catario, el mismo seríaválido, por ejemplo, en el casodeprecioescalonadodescen-
dente y en el ascendente también, si de los cálculos del mismo, es más favorable al
locatarioqueel previsto legalmente. En casocontrariose podría declarar la nulidad
de la cláusula, siemprea pedidode parte, yaque la nulidad no podríaser declarada
de oficio, debiéndose integrar la misma por el mecanismo previsto legalmente.
En segundo lugar, la repotenciación del precio puede realizarse solo anualmen-
te, contrariamente0 lo que ocurre hoy en la plaza locativa, donde se realiza en for-
masemestral. Laterceralimitaciónquetraeesqueparaactualizarsedebeutilizarun
índice26conformado por partes iguales por lasvariacionesmensuales del índice de
precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabaja-
dores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el
Banco Central de la República Argentina. El resultando de la indexación, si el incre-
mento de los salarios acompañara relativamente la inflación (lo cual es esperable o
deseable), puede resultar incluso superior al que se utiliza actualmente, por ejem-
plo, en Tucumán, donde se suele acordar un 17% semestral, por lo que la previsión
legal puederesultaren la práctica nocivoalosinteresesdel locatario. Por úItimo,con-
26 Similaral prescriptoenelart. 10de la derogada ley 23.091, perosin ladeduccióndel20%.

sideramosquea losefectosdequeel locador noeluda lanormaimponiendoun pre-

cio mayor al real (el popular "por las dudas") con una cláusula de bonificación con-
dicionada, la NLA prohíbe que se incorpore en el contrato, bonificaciones ni otras
metodologíasque induzcan a error al locatario, en cuanto al precio real de la loca-
ción. Esto nosignificaquela bonificación si seencuentra clara yjustificada no pueda
ser acordada, ya que en definitiva si esen beneficio del locatario, nodebería ser cen-
surada.
CJ Consignación
El art. 15 de la ley 27.551 establece bajo el título "Consignación": "Siellocador

de un inmueblese rehusarea cobrar elcanon locativo, según l o dispone elart. 1208
del CCCN, ellocatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro
de lascuarenta yocho horassiguientesa sunotificación. En caso desilencio o nega-
tiva del locador, e l locatario dentro de las tres días hábilessiguientes a l vencimien-
to delplazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignaciónjudicial
delmontoadeudado, omediantechequecancelatorio, deconformidadconlaspre-
visiones de la ley 23.345 y regulaciones del Banco Central de la RepúblicaArgenti-
na, de acuerdo con las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones
provinciales, elgobiernodela CiudadAutónoma de BuenosAiresyensucasoel Ban-
co Centralde la RepúblicaArgentina, estando los gastosy costascorrespondientes
a cargo del locador".
Esdecir, la ley 27.551 introdujo respectodel pagodel precio (a pesar de que se re-
fiera al canon locativo) un mecanismo de consignación judicial, cuyo régimen ge-
neral se encuentra regulado en el art. 904 y SS. del CCCN. En el caso de la consigna-
ción judicial del precio, el mismo, conformea loestablecido en el art. 905 del CCCN,
el mismodebeser íntegro, (pues habla dela consignacióndel montoadeudado), de
maneratal quesi nofuera tal, notendríaderecho, salvoviolación a lodispuestoen
losarts. 9" y 10 del CCCN, a nuestro entender a recurrir al mecanismo previsto en el
art. 15 de la NLA.
En cuantoa losrequisitosy efectos,elartículoprescribe: a)el locatariodebe ha-
ber requerido al locador la recepcióndel precio locativo en un plazode48 hs. a con-
tar desde la recepción de la notificación; b) el locador debe habersenegado a reci-
birlo o guardado silencio sobre la recepción; c) que inicie el proceso de consigna-
ción judicial dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo del
requerimiento. Si lo hiciera después siguiendo la lógica de la regulación de la con-
signación del inmueble, no implica que no podrá hacerloen el futuro, perodeberá
consignar el monto adeudado con más los intereses hasta la notificación del proce-
so de consignación. Cumplido los requisitos, resulta admisiblequeel locatario rea-
lice la consignación judicial del precio locativo, sea mediante depósito judicial sea
mediante cheque cancelatorio, de conformidad a las previsionesde la ley 25.345 y
las regulaciones del BCRA, siendo los gastos y costas a cargo del locador. Si la con-
DANIEL MOEREMANS
signación resulta inadmisible por no reunir los requisitos para ella, los gastosy cos-
tasserán acargodel locatario, ya que deberán aplicarse la normativa de loscódigos
procesales correspondientes.Se puede criticar la norma que se refiera a cuestiones
procesales como es el tema de las costas judiciales, reconociendo al mismo tiempo
queson lasjurisdiccioneslocales lasque regularán las modalidades para realizarla.
De llevaracabo laconsignación atravésdecheque cancelatorio, seráel BCRAel que
deberá reglamentar el tema.
d) Obligación a cargo del locador de declarar e inscribir

los contratos de locación. Facultada loslocatarios
y fiadores (art 16, ley 27.551)
El art. 16 de la NLA prescribe: "Loscontratosde locación de inmueble deben ser

declaradospor ellocador ante la Administración Federalde lngresosPúblicos de la
Nación (AFIP), dentro delplazo, en la forma ycon losalcancesque dicho organismo
disponga. La Administración Federal de lngresos Públicos (AFIP) debe disponer un
régimen de facilidadespara la registración de contratos vigentes. Elincumplimien-
to dellocadorlo hacepasibledelassancionesprevistasen la ley 11.683(t.0. en 1998
y sus modificaciones). Cuando se inicien accionesjudiciales a causa de la ejecución
de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, eljuez debe in-
formara la Administración Federalde lngresosPúblicosde la Nación (AF1P)sobre la
existencia delcontrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de laspartespuede infor-
marla existencia delcontrato a la Administración FederaldelngresosPúblicosde la
Nación (AFIP) a los finesdispuestos en elpresente artículo, en los términosque esta
autoridad disponga".
Esta normatiene una finalidad fiscal, esdecir no tiendea proteger al locatario, si-
noa incentivar la recaudaciónfiscale indirectamentela transparenciaen materia lo-
cativa inmobiliaria. La norma establecedosobligacionesa cargo del locador: a) de-
clarar el contratode locaciónfrente al AFIP, y b) inscribir el mismoen el AFIP, a través
de un régimen de facilidades que este deberá reglamentar. En caso de incumpli-
miento de la obligación de registración, lo hace pasible al locador de las sanciones
que prescribe la ley 11.683 t.0. Estasobligaciones recaen exclusivamente en cabeza
del locador, lo cual escriticable, ya queen todocaso locadory locatariodeberían ha-
cerlo. Para el locatario la inscripcióny declaraciónes potestativa, ya que prescribe el
texto que cualquiera de las partes puede informar al AFIP la existencia del contrato,
a los finesdispuestoen el presente, en lostérminosqueel organismo recaudadordis-
ponga. Leiva F e r n á n d e apunta
~ ~ ~ que la regulación hará que en la práctica locado-
27 En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavía WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac-
res renuncien o desistan deacciones por incumplimiento contra el locatario, ante la

posibilidad de este de informar la existencia del contrato o de la obligación del juez
de notificar al AFIP la existencia del juicio. Por otro lado, ha afirmado que también
federaliza el sistema publicitario registra1de los contratos de locación, invadiendo
cuestiones locales.
Esta obligación de inscripción se la podría denominar como una especie defor-
maadpublicitatem,quesería«adpublicitatemadfiscum~~,con la particularidadque
a losefectosdeincentivarel cumplimiento, la NLA prescribequeeljuezantesdeco-
rrer traslado de la demanda en virtud de un contrato de locación, dará vista al Fisco
a losefectosdequetomela intervención quecorresponda, lo quedesde ya conside-
ramosquedebeserfuera del proceso en sí, ya queel fisco noes parte ni siquiera in-
teresada en el mismo. Es porelloque, unavezquese hagaconocerel proceso, el mis-
mo debecontinuar, corriendotraslado de la demanda ode la ejecución propiamen-
te dicha, sin esperar que el Fisco actúede alguna manera en el marco del juicio.
Comentario del doctor LeandroStock
En el análisis del art. 16 de la ley 27.551 aparece como necesario abordarlo pri-
mero desde el alcancedesu disposición para, aposteriori, definir lasconsecuencias
del mismo.
La primera partedel primer párrafo del artículo estableceque "loscontratosdelo-
cación de inmuebles deben ser declaradospor el locador ante la Administración Fe-
deralde lngresosPúblicosde la Nación, dentro delplazo, en la forma y con losalcan-
ces que dicho organismo disponga. La Administración Federalde lngresos Públicos
debe disponer un régimen de facilidadespara la registración de contra tos vigentes".
Queda claro que la registración comprenderá no solo a los contratos que se ce-
lebren a partir del 1"dejulio de202Osino que loscontratoscelebradoscon anterio-
ridad a esa fecha, y que ya hubieren estado en vigencia, también deberán registrar-
se según el régimen que disponga AFIP.
El art. 16 circunscribeel deber de registrar los contratos en la persona del loca-
dor, con lo cual las consecuencias nocivasde la falta de registración solo pueden re-
caer sobre este.
De esta manera, una vez operativa la norma, esdecir cuando ya exista el sistema
de la Administración que permita la registración de loscontratos, el incumplimien-
to de la misma hará incurrir al locador en la sanción prevista en el artículo a conti-
nuación del art. 39dela ley 11.683,el cual prevéuna multa para lossupuestosdevio-
lacionesalasdisposiciones "...previstasenlosregímenesdeinformaciónpropiadel
contribuyente (...), establecidosmediante ResoluciónGeneraldela Administración
Federalde lngresosPúblicos".
Esta sanción es acumulablecon lasdel artículo agregado a continuación del art.
38 y, por consiguiente, además de la multa del artículo antes mencionado podría
DANIEL MOEREMANS
aplicarse ladeltipocorrespondientea la "omisióndepresentarlasdeclaracionesju-

radasinformativasprevistas en los regímenesde informaciónpropia del contribu-
yen te (...), establecidosmediante resolución general de la Administración Federal
de IngresosPúblicos, dentro de los plazos establecidosal efecto ". Se trata, en este
caso de una sanción queadvienesin necesidad de requerimiento previo de la Admi-
nistración al cumplimiento del deber en infracción que se agrava en razón del suje-
to incumplidor -sociedades, empresas, fideicomisos, asociaciones o entidades de
cualquier clase constituidas en el país, o de establecimientosorganizados en forma
deempresasestablesdecualquier naturaleza u objeto-pertenecientesa personas
deexistencia física o ideal domiciliadas, constituidaso radicadasen el exterior.
No resulta aplicable al incumplimiento al deber de registración de la ley 27.551
la sanción de clausura establecida en el art. 40 de la ley 11.683 por cuanto si bien el
tipo del inc. b) se refiere a quienes "... no llevaren registracioneso anotaciones de
sus adquisicionesde bienes o servicios o de sus ventas, o de las prestacionesde ser-
vicios de industrialización, o, si las Ilevaren, fueren incompletas o defectuosas, in-
cumpliendo con las formas, requisitosycondicionesexigidosporlaAdministración
Federal de IngresosPúblicos", en el caso del art. 16 de la ley 27.551 se trata de una
registración que no lleva el locador, sino que lleva la AFlPa partir de la información
que le proveeel locador.
En aquellossupuestosen que se hubiereefectuadounajusteodeterminación al
locador comoconsecuencia dela omisión de impuestosque involucre la omisión en
ladeclaración deingresosresultantesdela locación deinmuebles, la imputación de
un comportamiento defraudatorio no puede ser como consecuencia de la invoca-
ción de la presunción del inc. a) del art. 47 en cuanto dispone que esa presunción
opera cuando "medie una grave contradicción entre loslibros, registraciones ...",
odel inc. b)quecreael indicioa partirdelsupuestode "nollevarseoexhibirselibros
de contabilidad, registraciones ...", porque en estos supuestos no es el contribu-
yentequien no lleva la registración sino que este se limita a no cumplir el deber de
informar la existenciade un contrato para quesea registrado por la Administración.
Sin bien el art. 16comentado hace la salvedad de que sin perjuiciode la obliga-
ción del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato
a la AFIPa losfinesdispuestosen el presente artículo y en lostérminosqueesta au-
toridad disponga, noes posible explicar en términosjurídicos la racionalidad de la
imposición del deber deinformarsoloen la personadel locador,atribuyéndoleaes-
te lasconsecuenciasdelincumplimientode la misma y marginando de todo efecto
al locatario.
Debemos tener presente que los regímenes de información están construidos
sobre la baseteórica de quecoadyuvan a determinar la obligación tributaria y ave-
rificaryfiscalizarel cumplimientoquedeella hagan loscontribuyentesy responsa-
bles. En la omisión de exteriorizar un contrato de locación pueden hallarse com-
prometidas lasobligacionestributarias no solo del locador-por los ingresos resul-
tantesde la locación-sino también del locatario-por los importes de laseroga-

cionesnodeclaradasquepermiten igualmentedimensionar la capacidad contribu-
tiva-. Precisamenteel art. 18de la ley 11.683 utiliza como indicio para la construc-
ción de la presunción de gananciase IVAomitidos "... elalquilerquepaguenporla
locación de inrnuebles destinados a casa-habitación en e l respectivo período fis-
cal...".
Deesta manera, la liberación del locatariodel deber impuestoal locador noen-
cuentra una explicación jurídica plausible dentro del sistema tributario.
Sin perjuiciodeelloyenelsupuestodequeellocatario hubiereinformadoaAFlP
la existencia del contrato, el suministro de esa información haría desaparecer las
c~nsecuenciassancionatoriaspor la omisión en que podría haber incurrido el loca-
dor, porque habríaquedadosatisfechoel propósitoquejustifica la norma: proveer
a la Administración de la información necesaria para poder determinar lasobliga-
cionestributarias y facilitar sus tareas deverificación y fiscalización.
En el supuesto deque la información hubieresido brindadatempestivamenteso-
lo por el locatario ni siquiera podría referirse la existencia de un peligro en el com-
portamientoomisivodelocador. Elderechoquiereque lasobligacionesseancumpli-
das, y al permitir la norma en análisisque cualquiera de las partes pueda informar la
existencia del contrato a la AFIP, aclarando que esa información lo es a los finesdis-
puestosen la norma, aunqueel deber recaigasolosobreel locador, lasancióna pesar
de la satisfacción del propósito de la norma traduciría a la pena en una venganza.
Elalcance que corresponda
Toda delegación legislativa partede un principio elemental: la delegación cons-

tituyeperseunaexcepción al principio general de quesolo el poder legislativodic-
ta disposiciones de carácter legislativo. De esta manera, si la delegación es una ex-
cepción, debeestar fuertemente regulada porqueen el ejercicio de las facultades
delegadaspueden comprometerse derechos y libertades individualesy colectivas.
Queda claro, entonces, que toda delegación debevenir precedida de un patrón
ocriterioclaroque guieal órganoafavoLdel cual sedelegal Esa claridad debeope-
rar nosolo para el órganodelegado sinotambién para que el contribuyente pueda
verificar o constatar que existe un correlato entre lo que se delega y el ejercicio de
lo delegado.
Esta idea nos permite definir los principiosgenerales de la delegación:

1. La delegación sin basesestá prohibida.
2. Si la basede la delegación esambigua, confusa, genérica o indeterminada,
es posibleafirmar que no hay base.
En el párrafo final del artículoquecomentamosseadvierteunseveroerror en la

técnica legislativa, precisamente por la absoluta indefinición de las facultades de-
DANIEL MOEREMANS
legadas. El último párrafo del art. 16 establece que "cuando se inicien accionesju-
dicialesa causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado
de la demanda, e ljuez debe informar a la Administración Federal de IngresosPú-
blicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia delcontrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda".
La ley no establece ninguna base, criterio o pauta orientadora sobre cuál será el
alcance y10 efectos que sobre el proceso de ejecución tendría la intervención de la
AFIP. Hadejado libradoa la regulación de la Administración ladeterminación delos
finesa que empleará la información remitida por el juez del proceso de ejecución
del contrato de locación.
El exceso de la norma no solo resulta del hecho que introduce una norma proce-
sal en un ámbito de regulación exclusivo de los códigos procesales provinciales, al
establecer como recaudo orevio al trasladode la demanda la notificación a AFIPde
la existencia del contrato, sino que, además, delega en esta última el determinar
cuálesserán los fines a que corresponderá su intervención.
La única intervención de la Administración podría ser a losfinesdepoderdeter-
minar la existencia de alguna obligación tributaria del locador o del locatario, sin
queello pueda teneralgún tipode consecuenciasobreelprocesojudicial por loque
no podría ser obstáculo para queel juez-queadmita la constitucionalidad de tal
precepto-, luego de informar a AFIP sobre la existencia del contrato, sin esperar
ningún tipodeacto y10 intervención deesta, continúecon el trámite regulado por
el Código Procesalaplicable en su jurisdicción.
8 18. TITULO III. PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL
El Título IIIde la ley crea un "Programa Nacional de Alquiler Social", cuyo ante-
cedente más próximo es la derogada ley 23.091, que había establecido un sistema
de promoción de locaciones destinadas a vivienda. El art. 10 de la ley 23.091 pres-
cribía: "Creación y características.Créase un sistema con medidasde promoción pa-
ra locacionesdestinadasavivienda, con lassiguientescaracterísticas: a) incorpora-
ción voluntaria y optativa de los contratantes; b) instrumentación por contrato de
locación tipificado, obligatorio y registrado según se establezca en la reglamenta-
ción; c) el plazo mínimo de la locación será de tres años; d) seguro obligatorio de
garantía del contrato de locación, con intervención de la Caja Nacionalde Ahorro y
Seguro.Elmismoaseguraráal locadorelcumplimientodetodaslasobligacionesdel
locatario, incluyendo indemnizaciones por supuestosdeocupación indebida o da-
ñoscausadosa la propiedad.Asimismo, cubrirá al grupofamiliarlocatarioen lossu-
puestosdefallecimientodeltitular, incapacidadtotal permanenteotemporariadel
mismoy en todocasodegravedad justificada. La prima será pagadaen iartesigua-
lesentre el locador y el locatario; e) el precio de la locación será reajustado trimes-
tralmente según índice de actualización elaborado oficialmente por los Institutos
de EstadísticasyCensos de la Nacióny de las provinciasen base a la evolución de los

precios al consumidor y, salarios, promediados en partes iguales y rebajado dicho
índice en un 20% no acumulativo; f ) lasviviendas que podrán incorporarse al sis-
tema deberán ser lascomprendidasen lascaracterísticasdecomún o económicade
la Res. 368í76 de la ex Secretaría de Vivienda y Urbanismo; g) los beneficios impo-
sitivos que se establecen en losartículossiguientes ...".
El art. 17 de la ley 27.551 crea, como dijimos, el Programa Nacional de Alquiler
Social, destinadoa la adopción demedidasquetiendan afacilitarel acceso a unavi-
vienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Por el art. 18 se esta-
blececuál seráel organismo rector, prescribiendoque seráel Ministeriodel Interior,
ObrasPúblicasyVivienda, a travésdela Secretaríadevivienda. Él será el encargado
del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alqui-
ler Social creado por el art. 17. Ata1 fin la Secretaríadevivienda debe:
a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situa-
ción deviolenciade géneroen el marcode lo previsto en la Ley de Protección
Integral a lasMujeres26.485y por las personasadultasmayores,velando por
la no discriminación de las mismas.
b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accio-
nardeentidadesqueotorguengarantíasdefianzaosegurosdecaución pa-
ra contratos de alquiler deviviendas.
C) Propiciar lacreación delíneasdesubsidiosocréditos blandosaefectosdefa-
cilitar el acceso a la locación deviviendas.
d) Diseñar eimplementar mecanismosorientadosa ampliar la ofertadealqui-
leresde inmuebles destinados a lavivienda.
e) PromoverenconjuntoconlaAdministraciónNacionaldelaSeguridadSociaI
la adopción de medidasque permitan facilitar el acceso al alquiler a jubila-
dos, pensionadosy titulares de la prestación por desempleo.
f ) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector queten-
ga por objeto facilitar el acceso a unavivienda digna en alquiler para todas
aquellas personas que se encuentren en situación devulnerabilidad.
g ) Fomentar la creación de mecanismos tendientesa asegurar el efectivo cum-
plimiento por partedel locadory del locatariode lasobligacionesa su cargo.
h) Apoyar a quienestengan dificultades para cumplir con los requisitosdega-
rantia, depósito y demásgastos necesarios para obtener una vivienda en al-
quiler, siemprequeel destinodela locación seael devivienda familiar única
en lostérminosy con losalcancesqueestablezca la reglamentación.
i ) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro
obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones
por dañoy ocupación indebida del inmueble.
DANIEL MOEREMANS
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locata-

rio, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favore-
cery ampliar la oferta dealquileresde inmueblesdestinadosa lavivienda y
facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
Porelart.20sefacultaalaSecretaríadeViviendauórganoqueenel futuro la re-

emplaceadictar las medidasque resulten pertinentesa losfinesde la adecuada im-
plementación del Programa Nacional de Alquiler Social.
Las medidas programáticas mencionadas son adecuadas y conducentes para el
cumplimiento de los deberes del Estado frente a los sectores vulnerables de la so-
ciedad en materia de la obtención deunaviviendadigna prevista en el art. 14bisde
la CN. Solo restaveren la prácticacómoseconcretizan lasaccionesprogramadas,de
manera tal que no solo queden en buenas intenciones.
19. TITULO IV. METODOS ALTERNATIVOS

DE RESOLUCl6N DE CONFLICTOS
El art. 21 de la ley prevé que: "ElPoderEjecutivo nacional, a travésdelárea com-

petentedelMinisterio deJusticiayDerechosHumanos, en forma concertada conlas
provinciasy la ~ i u d a d ~ u t ó n o m
deaBuenosAires, debe realizarlas acciones nece-
sariaspara fomentar eldesarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitoso
de bajo costo, aplicando métodos específicospara la resolución de conflictos deri-
vadosdela relación locativa". Esta pretensión programática secomplementa ope-
rativamentecon el art.22de la ley, quemodificael art.6'dela ley26.589, elqueque-
da redactado de la siguiente manera: "Aplicación optativa delprocedimiento de
mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución e l procedimiento de
mediaciónprejudicialobligatoria esoptativopara elreclamantesin que elrequeri-
do pueda cuestionar la vía ".
La ley 27.551 seaplicará a loscontratosquesesuscribana partirdel díasiguientea

su entrada en vigencia28,salvo respecto al plazo mínimo legal, en el caso de tratarse
de prórrogaso renovacionesdecontratosanteriores, ya que se podrá pactar un pla-
zo menor al prescripto, el que solo rige para el contrato original. La nueva ley, como
dijimos, no solo contiene disposicionesaplicables al contrato de locación inmobilia-
28 Art. 23: "Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficialde la República Argentina yserán aplicablespara loscontratosque
se celebren apartirde su entrada en vigencia".
rio (no limitándose a las locacionesurbanas), sino también a todo tipo de contratos,
como por ejemplo, el temadel domicilioespecial (art. 75del CCCNmodificado).Tam-
bién contiene disposicionesde derecho de fondo y de procedimiento, como ese1ca-
so por ejemplo, del proceso de consignación de llaves o de alquileres. Incluye cues-
tiones registrales, pues como vimos se prevé la registración de la AFIP. Y por último,
incluye disposicionessobre métodosalternativosde resoluciónde conflictosen ma-
teria locativa.
En cuanto a la valoración de la misma, tenemos posicionescríticas a la misma co-
mo la de Leiva ~ e r n á n d e quien,
z ~ ~ partiendo de la premisa de que no existía ningu-
na necesidadde modificar la actual regulación, destaca como puntosobjetables los
siguientes: 1. El ajustede precioanual en laslocacionescondestino habitacionalen
un paísdonde la inflación esaltísima. 2. El locatario puede resolver anticipadamen-
te el contrato en un supuesto, sin compensar la pérdida que puede sufrir el locador.
3. Se sanciona el patrimonio del locador, si no se renueva el contrato, porque en tal
supuesto el locatario puede rescindir el contratosin penalidad alguna. 4. Seautori-
za al locatario a compensar créditos pero no al locador. 5. Secrea un régimen espe-
cífico deexpensasacargo del locatario, lo quetraerá problemasa losconsorcios. 6.
Selimitael depósitodegarantíaa unvalordesvinculadodel plazo del contrato, por-
que aun cuando el contrato tenga una duración superior a tres años, solo se le pue-
de exigir el depósito de garantía de un mes, a pesar de que se incrementa exponen-
cialmenteel riesgo. 7. Secrea un índiceespecialpara la actualización del valor loca-
tivo en el caso de fines habitacionales,que no se sabequé resultado tendrá. Incluso
se habrían hecho cálculos que arrojan cifras mayores a las que actualmente pagan
los inquilinos. 8. Se pone en cabeza del locador la obligación de registrar el contra-
toantela AFIP. 9.Se presionaal locadornoal locatario,al poner enconocimientode
AFlPcualquier causa vinculada al contratode locación, por lo queel locador puede
llegara desistirdereclamos, oallanarse a reclamosdel locatarioantesdequeelAFIP
sea notificado del contenido de la demanda. 10. En el caso de consignación de Ila-
ves, se impone al locador gane o pierda las costas del proceso. Esto además invade
competencia local, yaquees untema procesalprovincial. Por loqueconcluyequees-
ta ley lejos de beneficiar al locatario terminará perjudicándolo. Como asítambién
perjudicará a la sociedad toda al producir que se retraigan capitales para construir
viviendascon destino para locación. En cuanto al locador, él pronostica que se bus-
carán mecanismosenalgunoscasosparaeludirla normativa. Nosotroscompartimos
parcialmente lascríticas, tal como lo hemos comentado más arriba.
La nueva norma refleja la vocación política de regular el mercado de las locacio-
nes, porel indudableinteréssocialque,sobretodo,las locaciones habitacionales,tie-
29 En "Nueva Ley de Alquileres", entrevistavia WhatsAppal doctor Luis Leiva Fernández, ac.

DANIEL MOEREMANS
nen en la sociedad. Esen el punto regulatorio donde másse pone en evidencia los Ií-
mites que tiene o debe tener la legislación civil y las funciones del Estado. Nosotros
coincidimosen la línea de pensamientoqueconsidera queel Estadodebe intervenir
en estecontrato por la importancia que tieneel acceso a la vivienda digna y la nece-
sidad de protegeia la parte débil en la relación, siendo esto congruente cón el espí-
ritu del CCCNy la constitucionalización del derecho privado. Sin embargo, conside-
ramos que no se debe ahogar o limitar desproporcionalmente el principio de auto-
nomía de la voluntad. Porquesi se lo hace, lejos de ayudar a solucionar el problema
del acceso a la vivienda, se lo agrava, al retraerse la oferta de los inmuebles en loca-
ción, lo que produce un incremento de losvalores locativos, sin dejar de mencionar
la baja de inversiones en el sector. Es por ello que, si algo enseñó la historia en esta
materiaesque hayqueencontrarunsanoequilibrioentrelosinteresesenjuego,de-
jando un margen razonablea la libertad negocial, pues en definitiva las malasdeci-
siones políticas lastermina pagando la parte másvulnerable.
Desde el punto devista del método legislativo, se podría haber incorporado las
disposiciones complementarias en materia de locación inmobiliaria en el mismo
cuerpo del CCCN. Nos parece que el aspecto netamente fiscal de la ley se podría ha-
beromitido,yaqueel mismonotienecomodestinatariolaproteccióndela partevul-
nerable ni coadyuvaral mandato constitucional del facilitar el accesoa unavivienda
digna, sino a acentuar las obligaciones tributarias de los locadores, que ya no eran
pocas. La redacción de algunas normas como por ejemplo, en materia degarantías,
la renegociación de la prórroga del contrato, distan de ser técnicamente precisas y
son efectivamente deficientes. En el temadelasexpensassegenerauna discusión en
vano, pues bastaba decir queel locatario solo puedeobligarse al pago de lasexpen-
sascomunesordinarias, independientemente del nombre que la asamblea del con-
s o r c i o ~el administrador del consorcio le hubieran asignado, aventandotoda discu-
sión al respecto. En cuanto a losaspectos positivos: a) la reforma al art. 75 en cuan-
to a la posibilidad de constituir como domicilio especial una casilla de correo elec-
trónico, ya que facilita las notificaciones entre las partes; b) lo atinente al depósito
degarantíaen cuantoa su actualización, es razonableyjusta. En cuanto a laoportu-
nidad deladevolución la norma escorrecta, masincompleta, ya que pueden quedar
pendientes otras obligaciones, que no se refieran estrictamente al canon locativo,
talcomovimos; c)loatinentealafirmadepagarés,puedeenlaprácticallevaraplan-
tear cuestionessimilares a las derivadas al pagaré de consumo; d ) en cuanto al pla-
zo mínimo nos parececorrecto,pudiéndose haber aclaradoqueel plazorigesolopa-
ra el primer contrato y no para sus prórrogas o renovaciones; e) En cuanto a las ex-
cepcionesalplazo mínimo, novemosdiferenciassustanciales,yaque, si partimosde
la base que los contratos consecutivos deben ser considerados como prolongación
del anterior, hablamos entonces de un mismo contrato; f ) el procedimiento para
que el locador cumpla con la obligación deconservar la cosa con aptitud para el uso
convenido, es positivo al dar una pauta de actuación por parte del locatario. El últi-
mo párrafo del art. 1201 esaplicación del principiode que una notificación seconsi-
dera "recibida" cuando el destinatario ha tenido posibilidad deconocer el conteni-
do de la misma, no habiéndola conocido por cuestiones imputables a él; g) El art.
1203amplíalossupuestosdelafrustraciónal hablardecausasajenaallocatario,aun-
quesedebió incluirexpresamentea nuestro entender el caso dequese frustre tam-
bién el uso para el fin o destino previsto contractualmente; h) el tema de la com-
pensación, ya había sido reconocido por la jurisprudencia, pudiendo la ley haberla
sido establecido efectivamente a favor de ambas partes; i) la reforma del art. 1221
es opinable, ya que eventualmente el locador puede poner nuevamente el inmue-
bleen el mercadoy evitar así una pérdida patrimonial; j) el art. 1221 bisvimosque
es uno de los puntos más polémicosde la nueva ley; k) el nuevo art. 1222 es correc-
ta, aunquesi nada se hubiera modificado la soluciónseríasimilar. En cuantoa la con-
signación se receptó la doctrina y jurisprudencia sobre el tema, aunque ampliado y
regulando losefectos, loque noocurrióen cuanto a la consignacióndel precio. El te-
ma de las costas, debió librarse su regulación a lasdisposiciones locales. Además, de
regularse, se debería haber establecido que si no son procedentes las consignacio-
nes, las costas deben imponerse al locatario o en el orden causado, si hubo razones
para litigar; 1) el tema de que el corredor matriculado es el único habilitado para el
ejerciciodel corretaje inmobiliarioen rigor debióestablecersepara todos loscasosy
no solo en materia de locaciones. Debió agregar que debe tratarse de un corredor
matriculado y habilitado para el ejerciciode la profesión; m) el tema de las garantí-
as, es objetabledesde diversos puntos devista, tal como mencionamos; n) en cuan-
to al ajuste del precio de la locación, el art. 14 es positivo en cuanto posibilita las ac-
tualizaciones en general y negativo en cuanto a que en materia de locaciones habi-
tacionales parece extenso el plazo en que se puede actualizar (unavez por año) y li-
teralmentecierra la posibilidad de pactar un precioescalonado, uotrasformasdede-
terminarel precio. Sinembargo,en rigor, hay quereconocerqueel problemadefon-
does la inflación, yaquelascláusulasdeactualización noson causa de la inflación si-
nounodesusefeios; ñ)encuantoalaobligacióndedeclaracióneinscripcióndelos
contratos por anteel AFIP, lo consideramosinconvenientey contraproducente.
Es positiva la creación del Programa Nacional de Alquiler Social, como así tam-
biénfomentar la utilización de la herramientadela mediación para la resoluciónal-
ternativadeconflictosentre locadoresy locatarios, a losefectosde minimizar la Ila-
mada grieta entre ambos.
CAPITULO
III
EL CONTRATO DE LOCACIÓN
EN LA EMERGENCIA: DNU 320120 * **
En atención quea la fecha1 seencuentravigente una normativa de emergencia

que impacta en el contrato de locación, normativa queen principio se extiende ac-
tualmente hasta finesdeenero de2021, aunquesu efectosse prolongan másallá, y
que impacta en los contratos anteriores a la pandemia y al aislamiento social pre-
ventivoyobligatorio, prescriptoporelPEN, hemosconsideradonecesarioincluiren
estetrabajo un breveanálisisdelasreferidasnormativas, aclarando desde ya que la
vigenciadel DNU puede prorrogarse pordecisión del PEN, locual puedellevara que
por un tiempo coexistirán en la práctica lasdisposicionesdel CCCN, el DNU 320120,
y su prórroga por el decr. 766120 y la ley 27.551, siendo esta última aplicable, como
vimos, a loscontratosquesecelebren con posterioridad al 29 de junio de 2020, tal
como vimos.
La pandemia mundial del coronavirus, que Ilevóa queel PEN dictara, entre otras
medidas, el aislamiento social preventivo obligatorio2, constituye sin dudas un ca-
* Publicado en el BO del 29/3/20. prorrogado por el decr. 766120 del 24/9/20 (publicado el
25/9/20).
** El presentetrabajo reproduceen susustancia lo mencionado en nuestrotrabajo anterior
sobre el tema publicado en la obra colectiva La reconstrucción del derecho argentino post crisis.
Marcelo López Mesa (dir.), IJ Editores, Buenos Aires, 2020.
' Agosto de 202Odel tiempo del coronavirus
El DecretoAcuerdo de Necesidady Urgencia297120, del 19/3/20, dictado por el Poder Eje-
cutivoNacional,queestablece, "afinde protegerla salud pública, para todaslas personasqueha-
bitan en el país o se encuentren en él en forma temporaria, la medida de'aislamiento social, pre-
ventivoy obligatorio'". Lavigencia dedichodecreto. como sabemos. fue prorrogado ya envarias
oportunidades.
DANIEL MOEREMANS
so fortuito ofuerza mayor, excluyente de responsabilidad3,siendo una especiede

"causa ajena". En un trabajo anterior4 mencionamos que a diferencia a lo que la-
mentablementeestamosacostumbrados(emergenciaseconómicas,sociales), en el
casosetrata principalmentedeunaemergenciasanitaria, con la particularidad que
tiene también efectos económicos y sociales negativos, cuyas dimensiones aún no
se han determinado o evaluado, pero queseconsideran serán extraordinariostan-
to en la economía nacional como mundial. La emergencia sanitaria agravó la crisis
económicay social que ya antes atravesaba y atraviesa nuestro país y quediera mo-
tivoa la sanción de la ley 27.541 5. También señalamos que otra particularidad que
presenta el casusactual es la temporalidad, esdecir no se trata, en principio (y esde
esperar), de una situación de imposibilidad definitiva, ya quetarde otemprano, la
causal de fuerza mayor desaparecerá, aunque, sus efectos negativos se prolonga-
rán en el tiempo. En estesentido, el art. 956 del CCCNestablece auecuandoel casus
es temporarii solo tiene efecto extintivo de la obligación cuando el plazo es esen-
cial, o cuando su duración frustre el interés del acreedor de modo irreversible6. En
los demás supuestos solo se suspenden los efectos del contrato.
En materiade contratode locación inmobiliaria, el temadelcasus, estaba tratado
en el art. 1203 del CCCN, el quevimosfue modificado por el art. 6'dela ley 27.551 7.
Este artículo establecía que "si por caso fortuito o fuerza mayor (actualmente por
causas no imputables al locatario), el locatario se ve impedido de usar o gozar de la
cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión
del contrato, o la cesación del pagodel precio por el tiempo que no pueda usar o go-
zar de la cosa. Si el caso fortuito noafecta (directa0 indirectamente, dice actualmen-
te) a la cosa misma, susobligacionescontinúan como ante^"^. Esta redacción (y la ac-
tua1)seapartódel CódigodeVélezgen el sentido deque literalmente resultaba solo
aplicable la rescisión, si el casusafecta la cosa misma, directa o indirectamente, mas
Arts. 1730y 955, parte ladelCCCN.

Moeremans, El contrato de locación inmobiliario en el tiempo del coronavirus(Covid-19),
Rubinzal, On Line, RCD 151812020.
Sancionadael21/lU19, publicadaenelBO,del23/1U19.
El art. 956 prescribeque:"La imposibilidadsobrevenida,objetiva, absolutaytemporaria de
la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencialo cuando su duración frustra el in-
terés del acreedorde modo irreversible".
Reemplazando la especie(casofortuitoofuerza mayor) por el género (causas no imputa-
blesal locatario),~agregando las pa1abras"directa o indirectamente"a la cosa misma, enelsegun-
do párrafo
La cursiva nos pertenece.
Art. 1604, inc. 4"que establece que la locación concluye por imposibilidad del destino es-
pecial para el cual la cosa fueexpresamente arrendada.
nocuandoafecteel destino de la locación. En casocontrario, en teoría, lasobligacio-

nesemergentesdelcontratosiguen comoantes. Nosotros propugnamos,sin embar-
go, la aplicación deesta norma (extensiblea la actual redacción) para el supuestoen
que el destino para el que se celebró el contrato no pudiera ser cumplido por el casus
o causa ajena al locatario. AsídijimoslO:"Si ello es así, ya se trate de la pérdida de la
cosa odela inadecuaciónpara el destinotenidoen mirasal contratar, ambossupues-
tostienenvirtualidad extintiva del contrato, con la consiguiente obligación recípro-
ca de restitución de lo que se hubiese percibido y no ejecutado recíprocamenteque,
por efectode la extinción, devienecomo pago sin causa, quedando el cumplidor au-
torizado para repetirlo"". La doctrina era coincidenteen estesentido al interpretar
el CCderogado. Nosotrossostenemosque,cuando ladestrucción de lacosa estotal o
parcialocuandosolose puedecumplirparcialmenteeIdestinoparaelcual lacosafue
locada, puede el locatario, pedir sea la disminución del precio o la rescisión del con-
trato, según fuere la importancia de la parte destruida o que no se puede afectar al
destino para el cual estaba prevista. Por otro lado, el art. 1090 del CCCN prevé el su-
puestode la frustración dela finalidad del contrato, siempre que se presenten los re-
quisitos establecidos en la norma, aclarando que "si la frustración de la finalidad es
temporaria, hay derecho de resolución solo si se impide el cumplimiento oportuno
de laobligación cuyo tiempo deejecución esesencial". Así por ejemplo, si se hubiese
alquilado un local comercial para vender productosde pascuas, al no poder cumplir-
se la finalidad, podía el locatario rescindir el contrato, sin responsabilidadalgunaT2.
Si la frustración essolo temporaria, se suspendeel cumplimiento de lasobligaciones
en la medida de la imposibilidad decumplir la finalidad tenida en vista al contratar.
La pandemia y el aislamiento social preventivo y obligatorio por otro lado, desde
la perspectivadel locatario nose asimilaa la imposibilidad real de pago, sinoen algu-
nascircunstancias, másbiena laonerosidadsobrevinientedelmismo, productodeun
hechoextraordinarioeimprevisible,esdecirmáscercadelate~ríadelaimprevisión'~.
Analizábamos, en el trabajo primeramente mencionado, la situación tanto del
locatariocuantodel locador, según el destino de la locación. Si el destino es habita-
cional, en rigor, lejos de la privación de uso para el destino previsto, el mismo fue
másintensoenvirtudde lasmedidasdeaislamientosocial preventivo yobligatorio.
En cambio, si se trata de otro destino, habrá que analizar si es uno de los excluidos
del aislamientoo no. En el primercaso,el usonoquedaría limitado(porejemplo, su-
permercado o venta de artículos declarados esenciales), mientras que en el segun-
lo Moeremans, en Código CivilyComercialdela Nación, Ricardo L. Lorenzetii(dir.),2015,t.VI.

l1 CACC Neuquén, Sala 1,15/6/99, "Grimau, CarlosA. sllncidentede revisión enautos Parque
CavihueS.A. s/Concurso preventivo y quiebra", CA 328. RSD-280-99. LexDoctor.
DANIEL MOEREMANS
do (por ejemplo, destino comercial en actividad no declarada esencial), no se pudo

utilizar temporalmenteel mismo para el destino principal previsto, limitándose el
uso en todo caso a la guarda de mercaderíaso bienes del local. A su turno en cuan-
to a laobligación de pagodel alquiler, decíamosque había quedistinguir entrelos
casosen queel inquilino seguía percibiendo sus ingresos, de aquellosotrosen que
no ocurría lo mismo o que el ingreso previsto de la actividad, había sido nulo o me-
nor por la prohibición olimitacióndelaactividad misma. En cabezadel locadora su
turno tenemos la circunstancia de que en general no pudo disponer del inmueble
locado,yaqueel mismosiguióen latenenciadel locatario, quien aunqueriendo res-
tituir el inmueble, no lo pudo hacer por las restriccionesvigentes.Combinando los
distintosfactores, consideramosque en loscasosen que no se haya impactado el in-
gresodeloslocatarioscon destino habitacional, el contrato debería cumplirsetal co-
moestá pactado, pueslaecuacióneconómicafinancieraseguíainalterada. En lossu-
puestosen quesíse había impactado en alguna delasvariables referidas, sedebería
aplicar el art. 1091 del CCCN, pudiendo la parte afectada solicitar extrajudicialmen-
te la adecuación del contrato, en basea la doctrinadel esfuerzocompartido. Si no se
lograra un acuerdo, sedeberá requerir la intervención judicial o prejudicial, según
queexistao no la posibilidad demediación. El locatariodeberíaofrecerpagarloque
se considere justo en base a un criterio de buena fe, recomponiendo el sinalagma
funciona1.A nuestro entender, no sería de buena fe negarse a pagar in totum el pre-
cio, si continúa dealguna manera en el uso y goce del inmueble.
El contrato, en principio, no puede rescindirse con causa unilateralmente ni por
el locador ni por el locatario, salvo casos particulares, por ejemplo cuando el desti-
no no sea posible alcanzar en forma definitiva, o el plazo es esencial o la ecuación
económica ofinanciera del contrato se rompió definitivamente. Es decir, conside-
ramosquelasituación producida por el casus,en el supuestodequese hubieraafec-
tado el sinalagmafuncional, debería resolverseatravésde la aplicación dela teoría
del esfuerzo compartido.
5 22. EL DECR. 320120 l4
El visto y los "considerandos" del decr. 320120 hablan fundamentalmente de la

pandemiadelcoronavirusy susefectos.Asíene1párrafoseispuede leerseque: "Nos
l4 El decr. 320120fue publicado el 29/3/20 bajo el título de "Emergencia Pública. Alquileres".

Sobreel tema puedenverse Leiva Fernández,Annushorribilis:laemergencialocativaen2020;Abat-
ti - Rocca (h), Emergencialocativa; Hernández, La emergencia en alquileresderivada del coronavi-
rus, apropósito delaslocacionesinmob~liarias.Pasado, presente, futuro, todosellosen LL, ejemplar
del 14/4/20.
encontramosante una emergenciaSanitariaqueobliga al gobiernoa adoptar me-

didasy decisionesconel objetivodevelar por lasalud pública, pero, también, paliar
los efectos de las medidas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la
prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta si-
tuaciónexigeextremaresfuerzosparaenfrentarnosololaemergenciasanitaria, si-
no también la problemática económica y social. En efecto, el Estado debe hacerse
presente para que los y las habitantesde nuestro país puedan desarrollar susvidas
sin verse privadosdederechoselementales, comoel derechoa lasalud, perosin des-
cuidar otros, como el derecho a la vivienda".
En el séptimo puede leerse que "la emergencia antes aludida, con sus conse-
cuenciaseconómicas,tornademuy dificil cumplimiento, para una importantecan-
tidad de locatarios y locatarias, hacerfrentea sus obligacionesen los términos esti-
puladosen los contratos, redactadospara una situación muy distinta a la actual, en
la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado lacotidianeidad, los
ingresos y las previsionesde los y las habitantesdel país".
En los párrafosoctavo, novena, décimo y décimo primero se ratifica esta idea al
disponer: "Queademás muchostrabajadores y trabajadoras, comerciantes, profe-
sionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven afectadosfuerte-
mente sus ingresos por la merma de la actividad económica, lo que origina una re-
ducción de los mismos, con la consecuentedificultad que ello genera para afrontar
todas lasobligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su
alimentación,saludysuvivienda (...)Queen estecontexto, sedificulta para unagran
cantidad de locatarios y locatarias dar cumplimiento a diversas obligaciones de los
contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de
pagodel precio de la locación (...) Que en estecontexto, muchos locatariosy locata-
rias, en el marcode esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientoscontractua-
les, y ello, a su vez, puededesembocar,finalmente,en el desalojo de lavivienda en la
cual residen. Ello agravaría aún más lacompleja situación queatraviesan y lascondi-
cionessocialesimperantes (...) ~ u asimismo,la
e obligación decumplir con las medi-
dadeaislamientosocial, preventivoyobligatorio,dificultaaún másla posibilidadde
buscar y hallar nueva vivienda".
Luegoeldecretoreafirmaqueelderechoaunaviviendadignaestáamparadopor
normas constitucionalesy por normasconvencionalescon jerarquía constitucional.
Y queen virtud de lo expuesto se dicta como una medida transitoria que se encuen-
traenmarcadaen la emergenciadeclaradaen losdecretosantesreferidos (loscuales
hacen mención, como vimos, a la emergencia sanitaria) y que el DNU tiene como fi-
nalidad proteger el interés público, y los medios empleados son justos y razonables
como reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, "Avico c. De la Pesa",
CSJN-Fallos, 172:21). Que también la CSJN ha avalado la constitucionalidad de las le-
yes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como
losdelassentenciasfirmes,siemprequenosealterelasustanciadeunosyotras(CSJN-
DANIEL MOEREMANS
Fallos, 243:467)15.Que, en casos de necesidad de protección del interés público, el

gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el
límite de que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las res-
triccionesqueimponelaconstitución.Seremarcaque lassituacionesextraordinarias
justifican remediosextraordinarios(CSJN-Fallos,238:76).Y autoevaluandoel decre-
to manifiesta que "las medidasadoptadassonrazonables, proporcionadascon rela-
ción a la amenaza existentey destinadasa paliar una situación social afectada por la
epidemia, para evitar queseagravey provoque un mayor deterioroen la salud de la
población y en la situación social, en particular que una partede la población se vea
privada del derecho a lavivienda".
El decreto de prórroga 766120 señala, luego de referirse a la pandemia actual, lo
que requirió, por partedel Gobierno, laadopción de medidastendientesavelar por
la salud pública, extremando simultáneamente los esfuerzos para coadyuvar a las
problemáticas económicasy social. "Que, en este contexto, se dictó el decr. 320120,
cuya validez fue declarada a través de la Res. no33 del Honorable Senado de la Na-
ción del 13 de mayo de2020, con el fin de garantizar el derecho a la vivienda en el
marco de la pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica
imperante en el mundo. Que la emergencia sanitaria antes aludida, con susconse-
cuencias económico-sociales, ha dificultado para una importantecantidad de loca-
tariosy locatarias, la posibilidadde hacerfrenteasusobligacionesen lostérminoses-
tipulados en loscontratos suscriptos con anterioridad a la aparición de la pandemia
deCOVID-19, la cual ha modificado lacotidianidad y lasprevisionesde losy las habi-
tantesdel país (...) Queel contexto sanitario descripto se ha extendidoen el tiempo,
persistiendolasdificultadesqueafronta unagran cantidad de locatariosy locatarias
y que dieran oportunamente lugar al dictado del decr. 320120 (...)Que la extensión
temporal adoptada por el presentedecreto respecto de las medidas oportunamen-
te tomadas medianteel dictado del decr. 320120, resulta razonable y proporcionada
con relación a laamenazaexistente, destinadaa paliarlasituaciónsocial lacualse ha
vistoafectada por la pandemia deCOVlD-19. Queel objetivo de la presente medida
noesotroqueevitarel agravamientodela problemática respectodelaviviendaexis-
tente en nuestro país, lo cual traería aparejado un mayor deterioro del tejido so-
cial ...".
En general compartimos el diagnóstico que se hace sobre los efectos de la pan-
demiaen las relaciones1ocativas.Tambiéncoincidimosqueel temade la l~cación'~,
l5 Véase el art. 965: "Derecho de propiedad. Los derechos resultantes de los contratos inte-
gra el derecho de propiedaddel contratante", habiendo afirmado tanto doctrina como jurispru-
dencia que este derecho no es absoluto y que es renunciable.Conf. Bidart Campos, Manualde la
Constituciónreformada, 1997, t. II, p. 118.
l6 Moeremans, "Comentario al contrato de locación", en Código Civily Comercialde la Na-
ción. RicardoL. Lorenzetti (dir.). 2015, t.VI.
principalmente habitacional, esun tema trascendente parael bienestar social, con-

siderándose, comovimos, que el tema del acceso a una vivienda digna prevista en
el art. 14bisdela CN, incluyetambién a las locaciones17.
Al analizar si el decreto y su prórroga cumplen con el estándar de razonabilidad,
proporcionalidad, temporalidad, etcétera, mencionados, recordamosque laCSJNT8,
sostuvo quea los efectosde la constitucionalidad de las normasdeemergencia, ellas
deben ser razonables, limitada en el tiempolg, declarada la situación deemergencia
por el Congreso, un remedio y no una mutación en la subsistenciao esencia del dere-
cho adquirido por sentencia o contrato, y que esté sometida al control jurisdiccional
deinconstitucionalidad, todavezque lasituación deemergencia, a diferencia del es-
tado de sitio no suspende las garantías constitucionales. Que "el derecho de emer-
gencia" no nace fuera de la constitución, sino dentro de ella; sedistingue por el acen-
topuesto,según lascircunstanciaslopermitanyaconsejen,enelinterésdeindividuos
ogruposde individuos, o en el interésde la sociedad toda. Y rescatotambién el crite-
rio,dequesi la normativadeemergenciacumplecon losrequisitosmencionados:"No
hay violación del art. 17 de la Constitución cuando por razones de necesidad se san-
ciona una norma queno privaa los particularesde los beneficiospatrimonialeslegíti-
mamente reconocidos ni les niega su propiedad y solo limita temporalmente la per-
cepción de tales beneficios o restringe el uso que pueda hacerse de la propiedad".
También destacamos que el DNU 320RO y su prórroga en los considerandostratan y
motivan fundamentalmente laemergenciasanitariadesdelaópticadel locatario ha-
bitacional, no el quetiene otro destino, a pesar de que en su texto abarca también a
los locatarios con otros destinos e incluso a casos de arrendamiento rural. El decr.
320120porotraparte,quetiene 17artículos, según dacuentaense~icioInfoleg.gob.
ar, modifica o complementa en mayor o menor medida siete normas20.
l7 También resultanaplicablesla menciónal Pactolnternacionalde DerechosEconómicos, So-

ciales~Culturalesensuart. ll,aclarandodesdeya quea nuestroentender la mandaoelcompromi-
soes para lavivienda condestino habitacional y por partede IosEstados, node los particulares.
l 8 VéaseCSJN. 27/12/90. "Peralta, Luis Arcenioy otroc. NaciónArgentina (Ministeriode Eco-
nomía) iAcción de amparo",SAIJ, FA90000451.
l9 Sedijoallítambién respectode la temporalidad, que la normativa de emergenciadictada
en momentosde perturbación social y económica tienen caráctertransitorio. Y que "la 'tempora-
lidad'quecaracterizaa laemergencia,comoqueresulta de lascircunstanciasmismas.no puedeser
fijada deantemanoen un número precisodeañosy meses. Laemergenciaduratodoeltiempoque
duran lascausasque la han originado".
20 Las leyes 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías Rurales, del 18/9/48, t.0.; ley 17.454del
7/11/67, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación; ley 26.994. del 6/5/10, sobre Mediación y
Conciliación; ley 26.994, del 8/10/14, Códigocivil y Comercial de la Nación; ley 27.541, del 23/12/19
sobre Emergencia Pública; decr. 260120. del 12/3/20, Emergencia Sanitaria, y el DNU 297120. Aisla-
mientoSocial, Preventivoy Obligatorio, del 2013120.
DANIEL MOEREMANS
bJ Marco deemergencia (art J"2'l

Se incluye la regulación de lodispuesto por el decr. 26012022ysusmodificatorios,
el decr. 297120, que incluyen a la pandemia por el coronavirus en la ley 27.541 de
emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, tari-
faria, energética, sanitaria y social. Esta inclusión deja dudas no sobre la existencia
deun casus, sinosobrela extensión de lasfacultadesdel PEN para dictarnormasvin-
culadasa las relacioneslocativas, ya que las delegaciones previstasen la ley 27.541
y la normativavinculada a la pandemia, tienen como principal destinatario al Esta-
do y no a los particulares. Recordemos empero que el Senado ha ratificado la vali-
dezdel DNU.Anuestro entender, lacrisiseconómica,social, fiscal, etcétera, que pa-
dece la sociedad en su conjunto no escoyuntural, sino una crisis estructural y cróni-
ca, que no se solucionan necesariamentecon las medidas que se propugnan en el
decreto, siendo estas solo un paliativo. Por otra parte, se externalizan efectos de la
referida crisis, en principio, en loslocadores, cuandoen rigoresel Estadoatravésde
la seguridad social, el que debería brindar una solución los locatarios en situación
devulnerabilidad, precisamentepor loestablecidoenelart. 14bisy porelart. 11del
Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Esta misión es-
tá expresamente reconocida en el Capítulo III de la ley 27.551.
cJ Locaciones alcanzadas(arts. 9"y 1I J ~ ~

Las locaciones alcanzadas por el decreto son: a) las que tienen destino habita-
cional única, sea urbana o rural; b) de habitaciones destinadas a vivienda familiar
21 Art. lo:"Marcodeemergencia.Elpresentedecretosedicta enelmarcodela emergenciapú-

blica en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sa-
nitaria ysocial establecidapor la ley27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuestapor
eldecr: 260120ysu modificatorio, lo dispuestoporeldecr: 297/20ysusnormascomplementarias".
22 Envirtud del decr. 260120, del 12/3/20.se amplia la emergencia pública en materia sanita-
ria establecida por ley 27.541. envirtud de la pandemia declarada por la Organización Mundial de
lasaluden relaciónconel coronavirusCOVID-19,porel plazodeunañoa partirde la entrada envi-
gencia del presentedecreto.
23 Art. 9': contra tos alcanzado^. Lasmedidasdispuestasenelpresentedecretoseaplicarán
respecto de lossiguientes contratosde locación: l . De inmuebles destinadosa vivienda Única ur-
bana o rural. 2. De habitaciones destinadasa vivienda familiaro personal en pensiones, hoteles u
otrosalojamientossimilares. 3. De inmueblesdestinados a actividadesculturaleso comunitarias.
4. De inmuebles ruralesdestinadosa pequeñasproduccionesfamiliaresypequeñasproducciones
agropecuarias. 5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 6.De inmuebles alquilados por
profesionalesautónomospara el ejercicio de suprofesión. 7. De inmueblesalquiladospor Micro,
Pequeñasy Medianas Empresas(MiPyMES)conforme lo dispuesto en la ley24.467ymodificatorias.
destinadosa la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 8. De inmueblesalquiladospor
o personal en pensiones, hotelesuotrosalojamientossimilares; c) losdestinadosa

actividadesculturalesocomunitarias; 4losinmueblesruralesdestinadosapeque-
ñasproduccionesfamiliaresypequeñasproduccionesagropecuarias;e)losinmue-
bles alquilados por personas monotributistas, destinados a la prestación de servi-
cios, al comercio o industria; f) losalquilados por profesionale~autónomosparael
ejerciciodesu profesión; g) losalquilados por Micro, Pequeñasy MedianasEmpre-
sas(MIPyMES),conformea lodispuestoen la ley24.467~modif.destinadosa la pres-
tación de servicios, al comercio o industria; h) los alquilados por cooperativas de
trabajo o empresas recuperadas, inscriptasen el INAES.
Conforme al art. 11 del DNU no seaplica en loscasosdearrendamientoso apar-
cería~ rural contempladosen la ley 13.246, con lasexcepcionesprevistasenel art. gO,
inc. 4", y los contratos de locación temporarios previstos en el art. 1199 del CCCN.
Abarca entoncesaquellaslocacionesenque la parte locataria tieneprima facie una
situación devulnerabilidad, comprendiendo no solo a las locaciones habitaciona-
les(según surgiría delosconsiderandosdel DNU y su prórroga), sinotambiénaque-
llas que tienen fines comunitarios, culturales o comerciales o empresariales, cuan-
do los locatariosse encuadren en las categorías mencionadas. Es por ello que, en el
caso de las locacionestemporarias, por no presentar el locatario el carácter devul-
nerable no se aplica. Tampoco tratándoseen el caso deaparcerías ruralesen el caso
de la ley 13.246, con la excepción mencionada en el art. 9", inc. 4".
dj Suspensión de desalojos (art
El DNUsuspendelaejecucióndelosdesalojoshastael30deseptiembrede202Oen
todo el territorio nacional, cuyo objetosea de loscontratos individualizadosen el art.
9",siemprequeel litigiosehaya promovido porel incumplimientodelaobligaciónde
Cooperativasde Trabajoo EmpresasRecuperadasinscriptasen el Instituto Nacional de Asociativis-

moyEconomía Social(1NAES)". Art. 11: "Exclusión.Quedan excluidosdelpresente decreto loscon-
tratos de arrendamiento yaparcería rural contemplados en la ley 13.246con las excepcionespre-
vistasenelart 99 inc. 44 yloscontratosde locación temporariosprevistosen elart 1199del CCCN.
24 Art. 2': "Suspensión de desalojos.Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día
30de septiembre delaño en curso, la ejecución de lassentenciasjudicialescuyo objetosea eldesa-

lojo deinmueblesde losindividualizadosen elart gOdelpresentedecreto, siempreque ellitigiose
haya promovidoporelincumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación yla te-
nencia delinmueblese encuentre en poder de la parte locataria, suscontinuadoreso continuado-
r a s - e n los términos delart 1190del CCCN-, sussucesoreso sucesorasporcausade muerte, o de
un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. Esta medida alcanzará también a los lanzamientos
ya ordenadosque nose hubieran realizadoa la fecha de entrada en vigencia delpresente decreto.
Hasta eldía30deseptiembre de este año quedan suspendidoslosplazosde prescripción en lospro-
cesos de ejecución de sentencia respectivos".
DANIEL MOEREMANS
pago y la tenencia del inmueble seencuentreen poder de la parte locataria, sus con-
tinuadoresocontinuadoras,en lostérminosdel art. 1190del CCCN,sussucesoresosu-
cesoras por causa de muerteo de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. Esta
medida alcanza también a los lanzamientosya ordenados que no se hubieran reali-
zado a la fecha de entrada devigencia del decreto. Hasta el 30 de septiem-
bre 202Oquedan suspendidos los plazosde prescripción en los procesosdeejecución
desentenciarespectivos.Tal suspensiónfue prorrogada por el art. lo del decr. 766120,
hasta el 31 deenerode2021, plazoqueestimo será prorrogado nuevamente.
La pretensión del DNU es que no seejecute la orden de desalojo a los locatariosy
demáspersonasmencionadas,quehubieransidodemandadospordesalojo basados
en lacausal defalta de pago. La suspensión será hasta e131/1/21 y siempre queseen-
cuentren en la tenenciadel inmueble.Así redactado presentavariospuntoscuestio-
nables: a) la temporalidad dela causa de la falta de pago: si bien en la actualidad en
virtud de la medida de entrega anticipada puede el locatario recuperar la tenencia
del inmuebleantesdel dictadode lasentenciadefinitiva, la causa puede provenirde
muchosañosatrásy aun asíel locatario renuentese beneficia de la suspensión de la
ejecución del desalojo. Por ejemplo, una persona no pagó sus arriendos en el año
2015 o antes. Se le inició proceso de desalojo. Después de cinco años obtuvo el loca-
dor una sentencia y la orden de desahucio. El CCCN le exige esperar diez días (hábi-
les a nuestro entender) para proceder al mismo. Llegadoa este punto, si no efectivi-
zó la medida, deberá ahora esperarteóricamente hasta el 31 de enero de 2021 (si es
que no se prorroga nuevamente el DNU, en virtud del art. 13, para llevarlo a cabo),
obviamente sin que dicha espera se vea realmente compensada económicamente,
puessi nopagóesmuy probableque no pagará tampocoel plazodegraciaquese le
otorga. Osea, para que sea razonabley proporcional se debió limitar, a nuestroen-
tender, temporalmente la falta de pago causado por la pandemia y las medidas de
aislamientosocial oenel mejorde losescenariosparaellocatariodesdeel dictadode
la ley de emergencia social (diciembre 2019), mas en ningún caso con anterioridad;
b) temporalidad de la suspensión: en diversos artículos del DNU se fijó como fecha
terminisdelos beneficiosel30deseptiembrede2020. Nosotrossostuvimosqueadi-
chafechaera posiblequeconcluyera laemergenciasanitaria (locual con el diariodel
lunesvemosquenoesasí),peroilasocial económica?Esperábamosquesí,pero ... el
término de conclusiónde la suspensión es arbitrario. Si vemos lo que está ocurrien-
doen estosmesesdeaislamientoyenlasituación social, seguro noconcluiráa esafe-
chae130deseptiembrede12020 ni el 31 de enero de2021 y habilitará seguramente
nuevasprórrogas,premiandoal deudor moroso. En estesentido, sedebería en rigor
aplicar ladoctrinade IaCSJN respectodel derechode laemergencia yestablecerque
la suspensión se prolonga durantetodo el tiempo que dura la emergenciasanitaria
y no fijar deantemano un número preciso de mesesoaños; c) comovemos la causal
de la suspensión no es ni la pandemia, ni siquiera la emergenciasocial dictada en di-
ciembrede2019, sino unasituación preexistente,yaqueen nuestropaísseguramen-
te nadieobtuvo una sentencia dedesalojo hasta hoy por una causal defaltade pago
en diciembre2019oen marzo2020. Estotampoco,a nuestroentender, superael test
deproporcionalidad niderazonabilidad, puesnotiendeasuperarunasituacióncau-
sada por una emergencia, sino pre-existente; d) por otro parte, como la causal del
desalojoseríala faltade pagoe~clusivamente,nocaerían dentrodesu órbita losde-
salojos por extinción del contrato por vencimiento de plazo anterioresal 20de mar-
zo (art. 3") u otras causales, con lo cual, si se quisiera evitar los desalojos en general,
la regulación sería insuficiente. En cuanto a la causal de falta de pago, hubiera sido
másIógiconocomputara losefectosdel impagoel períodoemergencial. Deesta ma-
nera seevitaría ser demandado por desalojo por falta de pago, duranteel estadode
emergenciao en el plazo mencionado en el DNU.
El texto de la norma dice queseaplica atodoel territorio nacional.Tal interpreta-
ción, desde el punto devista constitucional parecería chocar con los arts. 5" y 75, inc.
12 de la CN, ya que las cuestiones procesalesson de competencia local, por lo que la
invitación a adherirsea la Ciudady a las provinciasmencionadasenel art. 12, podría
haberse extendido a este supuesto, aunque la jurisprudencia de la SCJN sostuvo en
precedentesanálogoslaconstitucionalidaddetalextensión.Enefecto, lasuspensión
delosdesalojosmediantenormativadeemergencia noesnovedosaen nuestro país,
nisuscuestionamientosconstitucionales.Síobviamentelapandemia,ylacausal, por-
queen lasnormasanterioresestabanfundadasen laemergencia locativaen especial
y al revésde lo queocurreen el presente, se excluía comocausaldesuspensión de las
sentencias, lasmotivadaspor la causal defalta de pago precisamente.Solo para ejem-
plificar en fecha 15 de mayo de 1959 la CSJN dictó diversas sentencias referentesa la
constitucionalidad de la suspensión de desalojos25.En el caso "Nadur Amar c. Bore-
Ili", se recordó que la Corte ya en los meses.de diciembre de 1934y marzo de 1935 al
resolver loscasos "Avico c. de la Pesa" y "ConradoYaben c. Alberto Lavallén y otra",
queversaron sobre losarts. l0y4"de la ley 11.74126 (sobre moratorias hipotecarias),
afirmó la validez constitucional "en cuanto manifestacionesde la policía de emer-
gencia", aquellasdisposicionesqueconceden una moratoria razonablea losdeudo-
resu obligados, entendiendo portal lasuspensiónde los remedioslegalesoacciones
que algunas veces suelen otorgarse por ley en ocasión de desastres económicos
(CVN-Fallos, 172:21y291). En materiade locacionesrecordóque"tanto laley 12.847,
sancionada el 20deseptiembrede 1946, como la ley 12.998, sancionada el 6deagos-
to de 1947 (cuanto la ley 14.438 y sus prórrogas) disponían la suspensión del trámite
de los juicios pendientes sobre desalojos de casas, departamentos o piezas destina-
25 VéaseCSJN. "Nadur, Amarc. Borelli, Francisco",SAlJ. FA599967743 ídem, "Russo, Angel y

otra c. Delle Donne, E. sIDesalojo", SAIJ, FA59000000; "Ottolagrano, [talo Juan c.Verardi, Arturo
sIDesalojo", CSJN-Fallo, 243:465.
26 Del2819133, publicadaenelBO.el17I10133. no11812.
DANIEL MOEREMANS
dasa habitación por el términoqueellasestablecían. Porotra parte, la suspensiónde

los desalojos resueltos por sentenciasfirmes, que todas estas leyes, y otras de la mis-
ma especie, ordenaron, ha sido expresamente reconocida por esta corte como cons-
titucional (CSJN-Fallos, 204:195; LL,41428,fallo n020.420yotros posteriores) y es in-
dudable que, en una extensión análoga la establecida por la ley 14.438~ sus prórro-
gas, también aquellas importaban efectivamente una suspensión del trámite de la
actividad jurisdiccional en tales juiciosdurante un cierto tiempo. Que esta Corte, en
diversos pronunciamientos, ha reconocido a las leyes de suspensión de desalojos y
prórroga de locacionesdictadasen el paísdurante los últimosaños, a partir de la ley
12.847, sancionadael20deseptiembrede 1946, el carácterde 'leyesdeemergencia',
estoesdeleyesexcepcionalesimpuestasporlanecesidadderivada de loque se hade-
nominado la'crisisde lavivienda'. Esverdad queesta legislaciónestávigenteen el pa-
ísdesdehacedemasiadosaños.Perolatemporaneidadquecaracterizaa laemergen-
cia, como que resulta de lascircunstanciasmismas, no puedeserfijada de antemano
en un número preciso deañoso meses.Todo lo quecabeafirmar razonablementees
que la emergencia dura todo el tiempo que duran las causas que la han originado.
Tampococorrespondealosjuecesapreciarsisononoeficaceslosmediosqueemplea
el legislador para remediar la necesidad pública que determina la emergencia, pues
laeleccióndeesosmedioscorrespondenaturalyordinariamentealospoderesdego-
bierno y no estásupeditadaa laaprobación delosjueces". En el caso "~usso,Ángelc.
De Delle Donne", se afirmó que: "Esta Corte ha reconocido en situaciones de emer-
gencia la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporalmente tanto los
efectosde loscontratos librementeconvenidos por las partescomo losefectosde las
sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (...) a fin de
proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de ca-
rácter físico, económico de otra índole. En estos casos, ha dicho el gobierno'está fa-
cultado paraestablecerla legislaciónqueconsidereconveniente (...),conel Iímitede
quetal legislaciónsea razonabley nodesconozca lasgarantíasindividualeso las res-
tricciones que la misma Constitución contiene en salvaguarda de las instituciones li-
bres'".CabeindicarqueenestefallosemencionaqueenCVN-Fallos,235:17127,don-
desedeclaró la inconstitucionalidad de las leyesde emergencia por cuanto se trata-
ban de situacionesen lascualesya había sentencia firme de desalojo. Nótese queen
el casodel decreto quecomentamos lascontiene.
27 Caso "Hilario Eduardo Ibarra c. Emilio González", donde se sostuvo que "esviolatoria de
las garantías constitucionales de la propiedad y de la defensa en juicio la sentencia de la Cámara

que, confundamento en la inspecciónocular dispuesta en la alzada y pronunciándosesobre cues-
tiones no comprendidas en la apelación, revoca el fallo anterior de primera instancia queordena-
ba el desalojoy que se hallaba firme. Dicho agravio no puede subsanarse invocando el carácterde
orden público de la ley 13.581, pues la estabilidadde lassentenciasjudicialesestambiénexigencia
detal carácter, conjerarquía demás, constitucional".
e) Prórroga de loscontratoslart. 3y2&

El DNU prescribió que se prorrogan hasta el 3019120, lavigencia de los contratos
de locacióndelosinmueblesmencionadosenelart.9°, cuyovencimiento hayaope-
rado desde el 2013120 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte
locataria, etcétera, y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del
3019120. La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el
art. 1218 del CCCN. La parte locataria podrá optar por mantener la fecha de venci-
miento pactado por las parteso prorrogar dicho plazo por un término menor al au-
torizado. El ejercicio de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la
parte locadora con antelación suficienteque deberá ser por lo menosdequincedí-
as de anticipación a la fecha devencimiento pactada, si ello fuera posible. En todos
los casos la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo pe-
ríodo de la partefiadora.
La norma modifica, en principio, en forma temporaria, lo dispuesto por el art.
1218del CCCN29.Esdecir, laextinción del contrato implicatemporariamente la re-
conducción en principio (ya que puedeser extendida) hasta el 30deseptiembrede
2020. Para quesea aplicable la norma debe tratarseo bien de un contrato yavenci-
do, en que el locador no ha intimado en forma fehaciente la restitución del inmue-
ble hasta el 20de marzo de2020 y la locación ha continuado en sus mismos térmi-
nos (excepción hecha del tema del precio) o bien contrato cuyo vencimiento operó
el 20 de marzo o con posterioridad. De nuevo vemos que los contratos que vencie-
ron con anterioridad a la crisissanitaria y a la económica-social también son impac-
tados por el decreto y el locador no podrá intimar ya a la restitución del inmueble.
28 Ari. 3': "Prórroga decontratos. Prorrógase,hasta eldía30deseptiembredelcorrienteañ0,

la vigencia de loscontratos de locación de los inmuebles individualizadosen elart 99 cuyo venci-
miento haya operado desde el20de marzo próximopasadoyla tenencia delinmueblese encuen-
treenpoderdelapartelocataria,suscontinuadoresocontinuadoras-enlostérminosdelart 1190
delCCCN-, sussucesoresosucesorasporcausademuerte, o de unsublocatarioo unasublocataria,
si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del30 de septiembre de este
año. La referida prórroga también regirá para loscontratosalcanzadosporelart 1218 del CCCN.
La parte locatariapodrá optarpormantenerla fecha del vencimiento pactado porlas partesopor
prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cual-
quiera de estasopcionesdeberá notificarseen forma fehacientea laparte locadoraconantelación
suficiente que deberá ser; por lo menos, de quince días de anticipación a la fecha de vencimiento
pactada, siello fuere posible. En todosloscasos, laextensión delplazocontractualimplicarálapró-
rroga, porelmismo período, de lasobligacionesde la parte fiadora".
29 Dicho artículo establece: "Sivenceelplazoconvenidoo elplazo mínimo legal enausencia
de convención, yellocatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la
continuación de lalocación en losmismostérminoscontratados, hasta quecualquiera de laspartes
dé porconcluido elcontrato mediante comunicación fehaciente. La recepción depagosdurante la
continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primerpárrafo".
DANIEL MOEREMANS
Compartimos que tal como surge de los considerandosdel decreto, "la obligación
decumplir con las medidasdeaislamiento social, preventivoy obligatorio, dificul-
ta aún más la posibilidad de buscar y hallar una nuevavivienda" (y agregamos para
el locador la posibilidad si sedesocupara de encontrar un nuevo locatario). Lo cier-
to esquedicha situación se justifica sin duda para las locaciones habitacionales, pe-
ro mientrasdure la emergenciay el aislamientoobligatorioe incluso por un tiempo
prudencial posterior, cumpliendoasíla pautadeladoctrinade IaCSJN, en losfallos
que hemosreferenciado. Pero, nospreguntábamosiporqué hastael30deseptiem-
bre? Ya mencionamosqueera posibleque la emergencia sanitaria haya concluido
(loquesabemos noesasí), aunque yaen octubre20201oshechos lodesmientan. Pe-
ro, si se funda en la emergencia económica, social, etcétera, seguramente sus efec-
tosse prolongarán y dará pie para que se prorrogueesta disposición, lo cual no es
pernicioso per se, puesel locador que acuerda el precio de la locación por un nuevo
períodoy estáconformecon la relación locativa, enatención aquesu locatariocum-
ple razonablementesus obligaciones, no querrá en los hechos discontinuar la rela-
ción. Pero ello, a nuestro entender, debiera ser librado, fuera del período de emer-
gencia,aloquelaspartesconvengan,conformesurgedelart. 1218del CCCN. Lapo-
sible lectura de que esta situación se prolongará en el tiempo, producirá lo ya co-
nocido (deja vu) en el mercado de las locaciones. El retraimiento de los inmuebles
destinadosa locación y el encarecimientode los precioslocativos para losnuevosal-
quileres, loquese acentuará por lasdisposicionesdela ley 27.551.
Por lo demás, la norma menciona el tema de la fianza, disponiendo que, contra-
riamente a lo mencionado en el art. 1225 del CCCN30,continuará obligado el fiador
hasta, en principio, septiembrede 2020. Esta disposición da prevalenciaa los intere-
ses del locador, en compensación de los beneficios para el locatario, en detrimento
delosderechosdelfiador,quien esun terceroen la relacióny habíaobtenido normas
tuitivasasufavor,envirtuddehaberasumidounaobligaciónnormalmenteporcues-
tionesdeamistad, solidaridado familiares, temasobre el cualvolveremosal analizar
el art. 5" del decreto.
La norma dispone que es aplicable en la medida que el locatario no manifieste
su voluntad en sentido contrario, sea renunciando al derecho de permanecer en el
inmueble, sea reduciendo el plazo. Para ello deberá notificar en forma fehaciente
o por medioselectrónicos, dadas las circunstancias, su voluntad en contrario o mo-
dificatoria de la regulación legal.
30 Art. 1225 del CCCN: "Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento
delplazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo delinmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiadorpara obligarse en la renovación o prórroga expresa
otácitadelcontrato de locación, una vezvencidoelplazo delcontrato delocación. Esnula toda dis-
posición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudoro principalpaga-
dor, del contrato de locación original".
La prórroga va de la mano con el congelamiento de los alquileres, es decir que

durante la vigencia de la prórroga no se podrá reajustar el precio locativo, excepto,
la excepción prevista en el art. 10 del decreto, pues si el locador es vulnerable tam-
bién, podrá acordar un nuevo precio para el período de prórroga obligatorio.
En esta disposiciónnuevamenteconsideramosseexternaliza una función del Es-
tado. Noesfunción de los particulares, fuera ya de la emergencia sanitaria, solucio-
nar los problemas a los locatarios, cuando estos se fundan en cuestiones económi-
casosociales.AlIídebeasumir el Estadosusobligacionescomogestordelbienestar
general y de la seguridad social y no hacer cargo del mismo a los particulares, en el
caso los locadores. En esta dirección se orienta el Capítulo IIIde la ley 27.551, a cuya
lectura nos remitimos.
Loquemencionamosa la fecha de publicación del DNU en cuanto al plazodeex-
piración de sus efectos, se ha cumplido. El art. 2'del decr. 766120 prescribe: "Prórro-
ga de contratos. Prorrógase hasta el31 de enero de 2021 elplazo de vigencia de los
contratosindicado en elprimerpárrafo delart 3"deldecr. 320120, para loscontratos
cuyo vencimiento opereantesdel31 deenero de2021 ". Comovemos el decreto de
prórroganadadicesobreloscasosdecontinuacióndelalocaciónreguladosenelart.
1218del CCCNnidelosefectossobreelcontratodefianza,sin perjuicioqueel art.4'
prorrogó lavigenciadel art. SodelDNU.
f) Congelamiento delprecio de los alquileres. Deuda

por diferencia deprecio (arts. 4"y 6v3'
1 - Introducción
Laobligación, por partedel locatariodepagar una suma de dinero, es, comovi-

mosanteriormente, un elementoesencial particular del contratodelocación deco-
Art. 4O: "Congelamiento de preciosde alquileres. Dispónese, hasta el30 de septiembre del
año en curso, elcongelamiento delprecio de laslocacionesdeloscontratosde locación de inmuebles
contempladosen el art 94 Durante la vigenciade esta medida se deberá abonarel precio de la loca-
ción correspondiente al mesde marzo delcorrienteaño. La misma norma regirá para la cuota men-
sualquedebaabonarla parte locatariacuandolasparteshayanacordadounpreciototaldelcontra-
to. Lasdemásprestacionesdepago periódicoasumidasconvencionalmenteporlapartelocatariase
regirán conforme lo acordado porlaspartes". Art. 6 ': "Deudaspor diferencia de precio. La diferen-
cia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagarporla apli-
cación delart 49 deberáseráabonada porla parte locataria en, almenos trscuotasycomo máximo
seis, mensuales, igualesyconsecutivas,con vencimientola primeradeellas, en la misma fecha delven-
cimiento delcanon locativo que contractualmente correspondaalmesde octubre delcorrienteaño,
yjunto con este. Las restantescuotas vencerán en el mismo día de losmeses consecutivos.Este proce-
dimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantesserá de aplicación aun cuando hubie-
re operado el vencimiento del contrato. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios
nipunitorios, nininguna otra penalidadprevista en elcontrato, y lasobligacionesde la parte fiado-
DANIEL MOEREMANS
as^^. El CCCN ha conservado respectode las locaciones habitacionales las prescrip-

ciones que contenía la ley 23.091 respecto del precio en resguardo de los intereses
del locatario33habitacional. Tales disposiciones fueron complementadas en la ley
27.551. Envirtud de queel contratode locación esdeejecución continuada, y de la
prohibición de indexar o actualizar las deudas dinerarias en los contratos de larga
duración -provenientede la ley 23.928deconvertibilidad, prohibición que aún se
conserva vigenteen general (ya no en materia locativa a partir de la ley 27.551) por
imperio de la ley de emergencia 25.561 y sus prórrogas-, en el marco de una eco-
nomía inflacionaria, hizo surgir la necesidad de buscar mecanismos jurídicos para
mantener más0 menos inalterado el sinalagma funcional o la ecuación económica
financieradel contrato. Es por elloque losoperadoresjurídicos habíanensayadodi-
versas herramientas: a) precioen moneda extranjera como m~nedaesencial~~; b)
precio en moneda extranjera como cláusula de ajuste; c) canon cuotativo; d) pre-
cio escalonado o progresivo; e) pacto de negociación periódica; f ) porcentual del
valordel inmueble; g)correcciónmensual por intereses. La ley27.551,comovimos,
modificó en el art. 14, esta situación, al autorizar la actualización del precio locati-
vo, aunque con limitacionesen el casodedestino habitacional.
2 - «Congelamiento» del precio
El decr. 320120 prescribe que hasta el 30 de septiembre 2020, se dispone el con-

gelamientodel preciode las locaciones mencionadasen el art. 9'. Durante lavigen-
ciadeesta medidasedeberáabonar el preciodela locacióncorrespondienteal mes
de marzo del corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual quede-
- ~
ba abonar la parte locataria cuando las partesacordaron un preciototal del contra-

to. Las demás prestaciones asumidas convencionalmente por la parte locataria, se
ra permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artr. 1225y 1596,
incs. b)yd) delCCCN. Laspartespodránpactaruna formadepago distintaquenopodrá sermásgra-
vosa para la parte locataria que la establecida en elprimerpárrafo de esteartículo"
32 Art. 1187 del CCCN: "Hay contrato de locación siuna partese obliga a otorgara la otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambiodelpago de un precio en dinero. A l contrato de loca-
ción seaplica ensubsidio lo dispuesto con respectoalconsentimiento,precioyobjeto delcontrato
decompraventa".
33 "Sieldestinoes habitacional, no puede requerirseal locatario: a)el pagodealquileresan-
ticipados por períodos mayores a un mes; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por
cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contrata-
do;c)el pago devalor llaveo equivalentes". Lo propio ha hecho la ley 27.551. comovimos.
34 Véase Spota, lnstitucionesde derecho civil, Zaed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V,
p.466;Alterini. Obligacionesenmonedaextranjerayla hipoteca, LL, 1987-E-873; Mosset lturraspe

- Lorenzetti, Derecho monetario, 1989, p. 122y siguientes.
regirán conformeloacordado por las partes. Si bienel art.4°habladecongelamien-

to de precios de alquiler, lo que pareciera dar la idea de que los alquileres perma-
necerán invariables temporariamente, en rigor lo queseestablece es la invariabili-
dad de la exigibilidad de la totalidad del precio de los alquileres (si lo hubiera) com-
prendidosdesde marzo de 2020 hasta septiembre de 2020, dejando en suspenso la
diferencia, para ser pagada a partir de octubre 2020. Esta disposición no afecta las
demás prestacionesdepago periódica asumidaconvencionalmente por el locatario
y queconjuntamentecon el precio, componen el llamado canon 10cativo~~. Esdecir,
la norma no impacta en nada el pago de las impensas ni de las expensas ordinarias,
las quedeberán cancelarsealpreciovigente de cada período.
La norma determina que el precio, cualquiera sea la modalidad convenida36se
mantendrá invariableduranteel período mencionado, esdecir desde marzoa sep-
tiembre2020. Se "congela" el mismo. Sin embargo, como mencionamos, ello es par-
cialmente cierto. El locatario esverdad podrá seguir pagando el mismo precio, pero
deberá pagara partirdeoctubrede202Oladiferencia. Setrataentoncesnodeunver-
daderocongelamiento, sinode unaesperadelaexigibilidad del nuevovalor locativo
emergentedel contrato, debiendoabonar por ende, el precioyavigente. Setratade
un alivio financiero, puessedifiere sin costo el pago de la diferencia, pero no de una
solución de fondo. Esta medida, al no distinguir, seaplica a todas las modalidadesde
fijación de precio, inclusoal llamado preciocuotativo, en cuyocaso podría incluso no
llegar a beneficiar al locatario, sino a perjudicarlo (por ejemplo, si se fija un porcen-
tajedel productodelaexplotación,y el monto, por laemergenciasanitaria,esmenor
al de febrero de2020. Según la norma debería pagar el mismo alquiler). En estecaso
lo más justo es respetar el contrato y que el inquilino pague lo convencionalmente
acordado. En el caso más corriente de precio escalonado, la norma no impacta de la
misma manera al total del universo decontratos de locación involucrado. En efecto,
en aquelloscontratosen losqueestaba previsto la modificación del precioen marzo,
la normalosimpactaenforma plena. Peroenaquellosqueyavariaron el precioen fe-
brero ocon anterioridad, el impacto será menor. Esdecir, hay locatariosque severán
beneficiadospor la normay otrosqueseveránapenasbeneficiadosocasinada, locual
poneenduda la bondaddelartículo,desdeestepuntodevista. Porotraparte,seacla-
ra que el congelamiento es temporario hasta el 30 de septiembre de 2020. La fecha
lucía nuevamentearbitraria, por cuantosi bien es probable, aunqueen laactualidad
se ve más lejos, que concluya la pandemia o por lo menosel aislamientoobligatorio,
Art. 1208 del CCCN.

36 Respedodel precio de la locación puedeverse Moeremans,Ladeterminacióndelprecioen
la locación, LL, 2014-C-249.También Moeremans, La locación en El Código Civily Comercial. Precio
enmonedaextranjera, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario", no l. "Contratos. Parte Es-
pecial", 2017.
DANIEL MOEREMANS
no ocurre, ya dijimos, lo mismo con los efectoseconómicosde la misma y menos con

los pre-existentes. Por lo demás, tal como lo mencionamos más arriba, existen situa-
cionesen losque laecuacióneconómicafinancieradelcontratonose ha alterado. Por
ejemplo, inmuebledestinadoavivienda. Locatarioempleado públicoque percibesu
sueldo en forma plena y quizás con incremento. En estos supuestos no parece razo-
nable "congelar" el precio, pues el casus no lo ha impactado. En otros supuestos, la
emergencia sanitaria afectóel contrato casi en forma plena: comerciantequeno pu-
do abrir las puertas de su negocio y debería pagar el alquiler. Que le aplacen por seis
meses un incremento del 17 al 20% del valor del último mesde alquiler (si es quede-
bía aumentarse en marzo de2020), durante seis meses, y luego leden un plan de pa-
gosdetresaseismeses,le baja presióna lasituación, pero nolesolucionaelfondo,so-
bretodocuando no podría literalmenteinvocar el art. 1203del CCCN,atentoaqueel
casus no afectó la cosa misma y la locación debiera seguir como antes. Si, en base a
nuestra interpretación, invoca el casus, pues el inmueble no pudo ser utilizado ple-
namente para el destino previsto, consideramosqueel precio mientras dura el aisla-
mientodebierao bien nopagarse,si la privaciónde usoestotalodisminuirse,sielmis-
mo es parcial (por ejemplo, por usarlo para el depósito y guarda de mercadería). Hu-
biera sido más útil aclarar el alcance del art. 1203 del CCCNy dejar librado a negocia-
ción de las partes el impacto si lo hubo en la ecuación económica del contrato en ba-
sea1criteriodel esfuerzocompartido. Deesta manerasesolucionaríadefinitivamen-
te la cuestión contractual. La cuestión de fondo (crisiseconómica,social, etcétera) es
máscomplejadesolucionar y nodepende de las partesdel contrato.
En cuantoal efectodel congelamiento, y deacuerdoa loquevenimoscomentan-
do, el art. 6"prescribe que "la diferencia que resultara entre el monto pagadocon-
tractualmentey el quecorresponda pagar por aplicación del art.4O(osea que, repe-
timos, secongela laexigibilidad del aumentoy noel precio),deberáserabonada por
la parte locataria en al menos tres cuotas y como máximo seis mensuales, iguales y
consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del precio loca-
tivo que contractualmente correspondaal mes de octubre de 2020 y junto con este.
Las restantes cuotas vencerán en el mismo día los meses consecutivos. Este procedi-
miento para el pago de cuotas de las diferencias resultantes sera de aplicación aun
cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Por este aplazamiento no se
podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna
otra penalidad prevista contractualmente.
Comovemosentonces, el locatariotienederechoa pagar ladiferencia,conforme
al DNU,a partirdeoctubrede2020, sin ningún tipodecostofinancieroocontractual.
Ese1locador quien debe cargar con el diferimientodel pagode la diferencia. En este
punto,discrepamoscon lasolución. Escorrectoquedeterminadasempresaspromo-
ciones la venta de sus productos a cero costo de financiación, pues de esta manera
pueden ahorrarseotroscostosy obtener aun una rentabilidad. Escorrectoqueel Es-
tado imponga a las entidades financieras tasas de interés bajas para créditos desti-
nados a fines específicos (fomento, sociales, etcétera), pues estas serán subsidiadas
por el propio Estadoocompensadasdeotraforma. Loque nocreemosqueesté bien
es externalizar el problema de un grupo de la sociedad para trasladarlo a otro gru-
po: Dilatar el problema de los locatarios, haciendo soportar los efectos de la espera
a los locadores. Hubiera sido más coherente, que el propio Estado subsidie créditos
para aquellosque no puedan pagar el alquiler por lacrisissanitariaacero interésde
financiación. De esta manera internalizaba el costo, brindando una solución tem-
poraria a los locatarios, sin afectar a la otra parte de la relación. Estecriterio esesbo-
zado en el Capítulo IIIde la ley 27.551, lo cual consideramoscorrecto.Por otra parte,
la normasuponíaqueen octubrede2020, los inquilinosafectadospodrían,ya noso-
lo pagar el monto contractualmente pactado, sino que además deberán pagar du-
rante tres o seis meses la diferencia adeudada. Se preveía la posibilidad de acordar
una forma de pago distinta, en rigor más extensa, pero no puede ser esta más gra-
vosa parael locatario. Con lo cual, si en nadase ha modificado laestructura de ingre-
sos del locatario, la de egresos sentirá el impacto ya que tendrá una sobrecarga. Es
por ello que, en Tucumán por ejemplo, el presidente del Colegio de Corredores In-
mobiliarios37aconsejónoaplazarelpagodelosarriendos,sinonegociarel preciodu-
rante la pandemia, cosa que hicieron gran partede los locatariosy locadores.
Por último, seafecta la posición del fiador, pueslasobligacionesdesu partefiado-
ra permanecerá vigentes hasta la total cancelacióndel saldo insoluto, sin resultar de
aplicación losarts. 1225 y 1596, incs. b)y 03 del CCCN. Estosignificaqueelfiadorverá
agravadasu situación. A pesar de loestablecidoen el art. 1225del CCCNahora no po-
drá invocarelvencimientodelcontrato para liberarsedesuobligacióndepago.Elcon-
tinuaráobligadoauncuandoelcontratose hubieravencidoycontinuadola locación.
Lasdudasen cuantoa laexpiración del plazo fijadosen el DNU, seconvirtieron en
certeza, puesconformea losarts. 3"y 5"del decretode prórrogase estableció: "Con-
gelamiento de precio de alquileres: Prorrógase, en los mismos términos y condicio-
nes, yhasta el37 de enero de2021, elplazo previsto en e l a r t 4'deldecr. 320120", y
en elart. 5": "~eudas~ordiferencia de ~rorrógase hasta elmesde febrero de
2021, en los mismos términos y condiciones, elplazo establecidopara e l mes de oc-
tubre de 202Oen elart 6'deldecr. 320120".
gj Subsistencia de la fianza (art 59 38
El art. 5"del DNU disponeque hastael30deseptiembrede2020, o hastaqueven-

za la prórrogaopcional prevista en el art. 3', párr. 3", y agregamos lo dispuesto en el
37 Publicación del diario "La Gaceta", ejemplar del 5/4/20.

38 Ari. 5': "Subsistencia de fianza. No resultarán deaplicación, hasta el30de septiembre del
año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en e l a r t 39 párr. 39 e l a r t 1225 del
CCCNnilascausalesde extinción previstasen losincs. 6) y d) delart 1596del CCCN".
DANIEL MOEREMANS
art. 6", párr. 1O, no resultarán de aplicación ni el art. 1225 del CCCN, ni lascausalesde
extinción de la fianza previstosen los incs. b) y d) del art. 1596del CCCN. Se mantie-
ne la fianza, en principio, no solo hasta el 30 de septiembre de 2020, sino hasta que
se cancele la diferencia de precio. Es por ello que, el decreto agrava la situación del
fiador. Este ya no queda desobligado al vencimiento del plazo contractual (si fuera
anterioraseptiembrede2020), sino quecontinúa nosolo hasta esa fecha, sino pro-
bablemente hasta marzo de2021 respetodel saldo insoluto resultantedel "conge-
lamiento del alquiler", o de la falta de pago del precio o del pago tardío (art. 7') si
es que el pago de este se pactó en seis cuotas iguales mensuales y consecutivas. No
sedicequé pasaríasi se pactaran docecuotas porejemplo, ¿continuaría obligado el
fiador? En base a la interpretación favordebitoris, considero que el fiador tendrá
como tope hastaseiscuotas.El fiadortambién es parte débil en la relación y se obli-
gó por una cuestión de solidaridad, amistad, etcétera, por lo cual toda extensión de
su situación obligacional debe ser interpretada restrictivamente. Por otra parte, y
en virtud del mismo principio, consideramos que a partir del 30 de septiembre de
202Odeberíaquedar liberadoel fiador respectodelasdemásobligaciones,si esque
el locador acuerda expresa o tácitamente continuar con el contrato sin consenti-
mientodel mismo.
En el caso del párr. 2"del art. 3: consideramosque la norma no resulta deaplica-
ción, pesea la vocación de la normativa emergencial. Ello por cuanto si el contrato
había vencido y el locatario continuó en el uso del inmueble, sin el consentimiento
expresodel fiador, la fianzaautomáticamente habíacesado,consolidándoseesede-
rechoafavordelfiador. Luego nosela puede hacer renacer laobligación, so penade
conculcar definitivamentesu derecho de propiedad (art. 17, CN), por lo que en este
punto la norma sería inconstitucional, yaqueimplicaría una modificación sustancial
desu derecho, al hacer renacer unaobligación queipso iurese habíaextinguido. Por
último, remarcamosla deficientetécnica legislativa respectodelasobligacionesdel
fiador, ya que si bien se lo menciona en forma expresa en el art. So, también se hace
mencióny reitera su posiciónen losarts. 3",6"y 7", loquesedebería haber unificado
en el art. 5'.
El decr. 766120 prorroga igualmente laobligación del fiador al disponer en el art.
4": "Subsistencia de Fianza: Prorrógase hasta el 31 de enero de2021 el plazo previs-
to en el art. 5' del decr. 320120".
hJ Deudaspor falta depago (art
El art. 7" del decr. 320120 dispone que las deudas que pudieren generarse desde
el 29/3/20 y hastael3019120,originadasen la falta de pago, pagosfuerade término,
39 Art. 7":"Deudas por falta de pago. Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de
entrada en vigencia del presente decreto y hasta el30 de septiembre delaño en curso, originadas
o pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, tres cuotas y como máximo seis,
con vencimientoen la misma fecha devencimientodel arriendodel mesdeoctubre
de 2020. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la
tasa pasiva para plazosfijosen pesosatreintadíasque pagael BNA. Nopuedenapli-
carse intereses moratorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad. Las partes po-
drán establecer una forma de pago distinta pero más beneficiosa para el locatario.
Se suspende la posibilidad de rescindir el contrato de locación por falta de pago,
mencionado en el inc. c) del art. 1219 del CCCN. Por lo demás, se establece que las
obligacionesdel fiadorpermaneceránvigentes hasta la total cancelación, loque ya
fueobjeto de comentario anterior.
Esteartículoamplía lo mencionadoen el pto. 6'en cuantoa laobligación de pa-
go del precio de locación. Si bien no lo dice expresamente, pero en base a una in-
terpretación armónica, no sea plica a las prestacionesaccesoriascomoimpensas, ex-
pensas, etcétera. Se incluye entonces las consecuencias de la falta de pago del pre-
cio entre los períodos abrillseptiembre de 2020. En estos casos si el locatario paga
tardíamente, los intereses compensatoriosdeben refinanciarse y abonarsea partir
deoctubrede2020, con un interéscompensatorio, cuya tasa no puedeser superior
a la que paga el BNA para sus depósitosa plazo fijo a treinta días. Esdecir, en estos
casos si bien se difiere la posibilidad de pago se produce un anatocismo a favor del
acreedor, quien podrá percibir interesessobreintereses,aunque limitados.
En el caso de falta total o parcial del precio, lo que se adeude entreel 29demar-
zode202O(en rigor será a partir deabril, puessalvoquesepaguea mesvencido, el
alquiler del mes de marzo ya estaba devengado y vencido), hasta el 30 de septiem-
brede 2020, se podrá pagar en tres mesesen la forma y con el interés mencionados.
En estos casos no habrá anatocismo, pues lo que se debería sería parte del capital.
En todosloscasosseestablece una espera (hastael30deseptiembrede2020), aun-
que afirmábamos que dicha fecha podía ser prorrogada en virtud de lo dispuesto
en el art. 13 del decreto. Esdecir, hasta el cumplimiento del término la deuda no es
exigible judicialmente. También se prescribe una obligación de refinanciar la deu-
dacon unatasa de interés regulada (no puedesuperar latasa pasivadel BNAatrein-
en la falta de pago, en pagosrealizadosfuera de losplazoscontractualespactadoso enpagospar-

ciales, deberán abonarse en, almenos, trescuotasy como máximoseis, mensuales, igualesy conse-
cutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo
que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse inte-
resescompensatorios,losquenopodránexcederla tasa deinterésparaplazosfijosenpesosa trein-
ta días, que paga elBanco de la Nación Argentina. No podránaplicarse interesespunitoriosni mo-
ratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes
hasta la total cancelación,sin resultar de aplicación losarts. 1225~1596,incs. b) y d) del CCCN. Las
partespodránpactaruna forma depago distinta que no podrásermásgravosa para laparte loca-
taria que la establecida en elprimerpárrafo de esteartículo. Durante elperíodo previsto en elpri-
merpárrafo delpresente artículo noserá de aplicación elinc. c)delart 1219del CCCN.
DANIEL MOEREMANS
ta días) y una suspensión de la facultad del locador de declarar la rescisióno resolu-

ción del contrato por falta de pago de dos períodos consecutivos.
Como vemos entonces, el locatario está facultado en definitiva hasta el 30 de
septiembre a no pagar el precio, a hacerlo en forma tardía o a hacerlo parcialmen-
te, sin queello implique i n c ~ m p l i m i e n t oLoadeudado
~~. podrá pagarloa partir de
octubre de 2020, con un interés compensatorio a tasa pasiva del BNA, excluyéndo-
seotrotipo decostofinancieroo contractual. Ese1locadorquien debecargar con el
diferimiento del pago a una tasa regulada, pero sin ningún tipo de compensación
osubsidio por partedel Estado. Esdecir, seexternaliza nuevamenteel problema de
un grupo de la sociedad para trasladarloa otro grupo. A nuestro entender, hubiera
sido mejor que el propio Estado subsidiaria créditos para aquellos que no puedan
pagar el alquiler por lacrisissanitaria acero interésdefinanciación o a un bajo cos-
to. De esta manera internalizaba el problema, brindando una solución a los locata-
rios,sin afectara laotra partedela relación.Ahora bien, consideramostarnbién que
el derecho a no pagar puntualmente debe ser ejercido en el marco de la buena fe
por lo que no deberían poder invocarlo aquellosque no sufrieron el impacto en la
ecuación económica del contrato. Ellos deberían cancelarlo. En los demás casos
también por el principio de buena fese debería compartir el esfuerzo y, solo en ca-
so excepcionales, no pagar.
Por otro lado, reiterábamosel optimismodel gobierno deconsiderarquea par-
tir de octubrede 2020, podrá pagar enteramente el alquiler y la diferencia adeu-
dada másel interéscompensatorio. Esperábamosque esta predicción se cumplie-
ra y no que sevolviera a caer en la prórroga de la prórroga, ya prevista como vál-
vula de escapeen el art. 13 del decreto. Este deseo fue incumplido, puesen virtud
de lodispuesto por el art. 6'del decr.766120sedispuso: "Deudasporfaltadepago:
Prorrógasehasta el31 de enero de2021 elplazo establecido hasta eldía30desep-
tiembre de2020, previsto en elart. 7Odeldecr. 320120". Asimismo prorrógase has-
ta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo esta-
blecido para el mesdeoctubrede 202Oen el art. 7Odel decr. 320120. Por último, res-
pecto del fiador se agrava nuevamente su posición, tal como lo hemos referido an-
teriormente.
40 La CNCiv., Sala E, 14/7/20, LL. On Line,AR/JUR/2369112020, respecto a la suspensióndeeje-

cuciones hipotecarias previstas en el art. 3'del DNU 319120, afirmó la constitucionalidad del DNU
afirmando que: "La suspensión de las ejecuciones hipotecarias propuesta en el art. 3" del DNU
319120porel lapsoallimencionadono revisteentidadsuficiente paraalcanzarel umbralformalde
admisibilidadquedemanda ladeclaracióndeinconstitucionalidadrequerida, puesel peticionario
tampoco brinda razonessuficientes que permitan considerar que, en un contexto absolutamente
extraordinarioy novedosocomoeselqueactuaImentetransita la República-bajola pandemiade
COVID-19- la mencionada pauta configure una irrazonable restricción de los derechos de su re-
presentada".
iJ Vulnerabilidad dellocador (art. 10)

El art. 10 del decr. 320120 prescribeque: "Quedan excluidosde lo dispuesto en el
art. 4"delpresente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa
delcanon convenido en el contrato de locaciónpara cubrir sus necesidades básicas
o las de su grupo familiarprimario y conviviente, debiendo acreditar debidamente
tales extremos".
La norma es plausible en el sentido deconsiderar al locadortambién como parte
vulnerable. El locador no necesariamente el señor "Barrigasw4'que tiene fortuna y
esrentista,sinoqueel locadorpuessertambiénaqueltrabajadorquedespuésdemu-
chosañosdeahorroadquirió un inmueblepara tener un ingreso para paliar su mó-
dica jubilación o que se privó de adquirir otros bienes o servicios para ahorrar para
adquirir un inmueblecuya renta leservirá para complementar sus ingresos. Es criti-
cable, sin embargo, quesoloabarqueal locador hiper-vulnerable, pues para quedar
excluidodela posibilidadde nocobrartemporariamenteel nuevo precio, debeacre-
ditarquedependedel canon (en rigordel precio) parasubvenirasusnecesidadesbá-
sicaso lasdesugrupo primarioy conviviente, locual loconsideramosexagerado.Pe-
roaún en estesupuesto: idequésirve quenose postergueel cobrodel nuevo precio,
si de todos modos el locatario puede no pagar hasta el 30 de septiembre y luego re-
financiar la deuda conforme al art. 6'del decreto? Evidentemente es incongruente
lavocación del art. 10con lodispuestoen el art. 6'. Es porelloquedebemosincluiren
la excepción del art. 1O, también lodispuesto en el art. ,
6 que en el caso de postular-
'
se su aplicación sería irrazonable, y por ende inconstitucional.
Esteartículoprescribequedentrodelosveintedíasvistadel29demarzode2020,
el locador debe comunicar a la parte locataria, los datos necesarios para que esta
pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias depósitos por cajero au-
tomático para efectuar los pagosaqueestéobligada. Esta medida parece lógica en
el marco de la vigencia del aislamiento social preventivo y obligatorio, pues pagar
una obligación no es causal de exclusión de la prohibición de aislamiento. Ahora,
pasada la situación de emergencia, la cuestión cambia, pues ya no habría motivos
para no continuar pagando, según lo pactado por las partes y dentro de la legisla-
ción vigente. Decimosesto último porqueante la vigencia de la ley antievasión (ley
25.345 t.o.), todo pago superior a mil pesos, debería hacerse por vía estás vías y los
demás medios previstos (depósitos, giros, chequeso tarjetasdecrédito o débitos),
por lo cual la norma pasada la vigencia de aislamiento social en rigor sería sobrea-
bundante. La realidad, sin embargo, es distinta. En la práctica se prefiere el cobro
41 Personajede la serie televisiva del "Chavodel8".

DANIEL MOEREMANS
en efectivo a los efectos de evitar los mayores costos asociados a la bancarización

(ingresos brutos, comisiones, crédito y débito bancario, etcétera), sin dejar de in-
cluir loscasosde elusión oevasión fiscal.
En el caso que nosocupa, la cuestión esque se impone una obligación decomu-
nicar al locatario los datos necesarios para que pueda realizar transferencia o de-
pósito en cajero del precio de la locación. Esta comunicación deberá realizarla den-
trode losveintedíasvista. La norma no estableceel medio comunicante, pero para
acreditarsu cumplimientodeberíaser por un mediofehaciente, esdecirquese pue-
da acreditar la recepción del mismo. Se incluyeel correo electrónico, WhatsApp, et-
cétera. Comunicado que sea, el locatario puede optar en pagar por los medios uti-
lizados si lo quisiera. Es decir, es totalmente potestativo para el locatario el medio
con el que cumplirá su obligación de pago.
La cuestión más interesante de dilucidar es el efecto en caso de incumplimiento
de la obligación de comunicación. Si no comunica esta posibilidad durante el perío-
dodel 29 de marzo hasta el 11 deabril (yaque la ley no habla dedías hábiles), el lo-
cadorcaeráen moradeesta ob1igación.Y a partirdeallí jcuál sería laconsecuencia?
A mi entender la única consecuencia es que el locatario tampoco caería en mora en
el pago de los arriendos, si alegara que quería cumplir, pero como no se le comuni-
có no lo pudo hacer. Pero, como ya tiene una espera legal acordada, la consecuen-
cia sería que no se devengarían los intereses compensatorios establecidos. Debe-
mosporotra parte recordarqueel locatariotiene un deberdecolaboración. De ma-
nera tal, que si seve imposibilitado de pagary no se le comunica la cuenta dondese
debería depositar o transferir, él conoceque losalquileres se pagan en forma men-
sual, y en baseal principio de la buena fedebería comunicarse con el locadory zan-
jarel tema, puesaeste últimoseguramente le interesarácobrartambién. Si fuera el
locador quien no cooperara para que el locatario se libere, debería este recurrir al
procedimiento consignatorio.
k) Mediación obligatoria(art 12)
Esteartículosuspendepor el plazo de un año, a partir del 29 de marzo de2020 la

aplicación del art. 6Ode la ley 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos re-
guladosen estedecreto. Se invita a lasprovinciasy a la CABAa establecer la media-
ción previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias
vinculadascon laaplicación del presentedecreto. En la referida ley era optativo pa-
ra el reclamante la mediación en loscasosde ejecucióny desalojos. En virtud del de-
creto se deja sin efecto por el término de un año tal opción, declarándola obligato-
ria. Desde el punto de vista del derecho de la emergencia, la norma trasciende a
nuestro entender desde el punto devista temporal, la emergencia sanitaria, sobre
todo pensando que propugna la suspensión de los desalojos hasta el 30 de sep-
tiembrede2020. En cuantoa lospagossíguardamayorcongruencia ya queel tema
puede prorrogarse hasta seis mesesvistade octubre de 2020. Sin embargo, dada la
celeridad de esos procesos pre-judiciales, creemosque la mediación ayudará a des-
comprimir eventualmente las cuestiones que se podrían presentar por aplicación
del decreto, obligando a una instancia alternativa de resolución de conflictos, que
se ha mostrado en la práctica comoefectiva, agregando el decreto que la mismade-
berá ser gratuita o a un costo bajo, en atención a la cuestión social en juego. Se invi-
ta a lasdemásprovinciasy a la CABAa adherirsea este mecanismo de resolución de
conflictos para los temas exclusivamentevinculados al decreto (desalojos por falta
de pago, cumplimiento de la obligación de pago del precio), reconociendo que es
una potestad de las provinciasy de la CABA hacerlo, lo que no se dice expresamen-
te en el art. 2" respectode los desalojos. Recordemosque la vocación a utilizar mé-
todosde resolución deconflictosalternativosen materia de locacióntambién se ha
plasmado en la ley 27.551. El decr. 766120 en su art. 7'extendió por el plazo de seis
meses, a partir del 30de marzo de 2021, la suspensión establecida en el art. 12 del
decr. 320120.
1) Posibilidad de prórroga de la emergencia(art 13)
Se faculta al PEN a prorrogar los plazos previstos en el presente decr. 320120. Es

decir, se prevé la posibilidad de prorrogar los plazos mencionados anteriormente,
delegando en el PEN la facultad de hacerlo. Esta cláusula es constitucionalmente
ajustada, en la medidaen quese mantenga laemergenciasanitariay lasrnedidasde
aislamientoobligatorio.Si cesan losmotivosquejustificaroneldictadodemedidas
extraordinarias, cesa también el estado deemergencia. En uso de esta facultad es
que dictó el decr. 766120 de prórroga como vimos, quedando subsistente la posibi-
lidad de dictar luego una nueva prórroga en la medida, reiteramos, que se man-
tenga la emergencia.
No hay dudas deque la actual emergencia sanitaria ha impactadoen loscontra-

tosde locación, aunque no en todos loscasosen la misma proporción.Tampoco hay
dudas de que la emergencia sanitaria es temporal y que se ha producido una alte-
ración momentánea de las bases del negocio al decir de Larenz.Ante el quiebre de
las bases del contrato la regulación ya existente podía dar soluciones a las cuestio-
nesque planteó la emergencia sanitaria, sobre todo a través de la aplicación de la
teoría del esfuerzo compartido. Creemos en la sensatez de las partes para llegar a
una solución negociada sobreel impacto negativo que ha producido la crisisdel co-
ronavirusy susefectosagravatoriosdelacrisiseconómica y social. En caso dequeasi
nofuera, la mediaciónesun instrumentoválido para llegaraeste resultado. Ensub-
sidio detodas ellasserá el juez, quien deberá resolverlosintegrando el contrato en
DANIEL MOEREMANS
basea lascircunstanciasexistentes.Lo que no sele puede pedir al locadoresqueso-

porteexclusivamente losefectos ni de la pandemia ni de la inflación ni quecargue
con la crisiseconómica-socialde los locatarios. Paraello estáel Estado, queesel ges-
tordel bien común.
El decr. 320120~su prórroga nosolucionan ni solucionarán los problemasdefon-
do existentes en nuestro país en materia locativa, los cuales en este caso lamenta-
blemente sobrevivirán al coronavirus y no terminarán ni en septiembre de 2020 ni
en octubrede2021, a pesar de lavisión optimista del decreto. Lo propioocurrirá an-
te unaeventual prórroga de plazos.Tampococonsiderasituacionesparticularesco-
mo la del contratodelocación perfeccionado, perosin posibilidad deejecución por
el decreto de aislamiento social preventivo y obligatorio. Es decir, los supuestos de
queel inquilino no pudo mudarsey tomartenenciadel inmueblealquilado, no pu-
diendo tampocoel locador darlo en locación a un tercero, sin violar el contrato. En
estecasode nuevo, según nuestra opinión, hay que recurrir a la casuísticay a la doc-
trinadel esfuerzocompartido.
Ental sentido, hay quetrabajarintensamenteparaencontrarvacunaseficientes
para no solo combatir el virus que nos asola, sino también para disminuir la infla-
ción, la pobreza, la marginalidad, la falta de educación y acceso a los bienes cultu-
rales, lascondicionesindignasdetrabajo, el trabajo informal, el desempleo, la deu-
da pública, los gastos improductivos, las carencias en el sistema sanitario, el cierre
masivo de pequeñas y medianasempresas, etcétera, todo ello a los efectosde cum-
plir el sueño de una gran Nación para nosotros, para nuestra posterioridad y para
todos aquellosquequieran habitar el suelo argentino.
CAPITULO
IV
LA LOCACIÓN COMO CONTRATO DE CONSUMO
por ESTEBAN JAVIER ARIAS CAU *
El contrato de locación siempre ha estado en tensión porque existen intereses

contrapuestos, no solo del locador y del locatario sino también por la injerencia ca-
davez mayor de un terceractor, comoesel Estadoquien dicta leyesque, de un modo
u otro, regulan loselementosdel contrato.
Así, advertimos que el contrato de locación en general tiene un impacto social
importante en esta sociedad posmoderna en la cual se tiende a proteger la vivien-
da y el trabajo de las familias, ambos bienesescasos, que repercuten por de pronto
en la locación urbanay losarrendamientos rurales.Se trata, portanto, deuna "par-
teentrañabley trascendentedela historiadenuestra nación"'. En efecto,entrelas
herramientas utilizadas por el Estado denunciamos un marcado intervencionismo
legislativo, en virtud del dictado de leyesdeemergencia2, que influyen en losele-
mentos de estecontrato: cosa, precio y plazo3.En particular, en losdos últimos.
* Abogado por la Universidad Nacional deTucumán. Magísteren Derecho Empresario por

la UniversidadAustral. Secretariode la sedeJujuy del "Instituto Noroeste", pertenecientes la Aca-
demia Nacionalde DerechoyCienciasSocialesdeCórdoba.ProfesorAsociadoenla cátedra de"De-
rechocivil III-Contratosengeneraly particular"yProfesorAdjuntode"Derechodeusuariosycon-
sumidores".dela UniversidadCatólicadeSantiagodel Estero, DepartamentoSanSalvador(DASS).
JuezdeCámara Civil y Comercial del PoderJudicial deJujuy.
' Moeremans-Rousset,Locacionesurbanas. Ley23.091.2004, p. 9.
Caberecordarelart.4"dela ley 13.581,actualmentederogada. La ley 23.091 deLocaciones
Urbanas también establecía impuestos diferenciales a las viviendas deshabitadas. Remitimos al
análisisdeHernández-Frustagli,"Contratodelocacióndecosas",enNicolau.Fundamentosdede-
rechocontractual, 2009, t. II, p. 296y siguientes.
Otero, "Locación de cosas", en Esper, Manual de contratoscivilesy comerciales. Parte es-
pecial. 201 1, p. 234, quien afirma: "el plazo de las locaciones, urbanaso rurales. prorrogando una
DANIEL MOEREMANS
Sin embargo, es indudableque la locación con destinoavivienda, comercioo in-

dustria, ha de merecer una razonable intervención del legislador para evitar el abu-
so de posición dominante, finalidad que amerita un régimenjurídico especial. Esta
eslaagudaobservación de Lorenzetti cuandodecía: "El principio protectorioen ma-
teria de locacionesdebe disponer de una tecnología jurídica más sofisticada que la
ensayada hasta el presenten4.En consecuencia, el orden público que tiñe a todo el
contrato de locacióndecosas, incideespecialmente en materia de precio y plazos5.
Sin embargo, a todo este rico panorama que nos resulta familiar, debe agregar-
seel ingrediente del derechodedefensa del consumidor que ha modificado drásti-
camenteal contrato de locación, transformándolo en un contrato deconsumo. Por
último, lasanción del Códigocivil y Comercial hatraído una nueva regulación jurí-
dica, no exenta de dificultades técnicas como de interpretación.
En suma, en primer lugar, nos proponemos analizar la incorporación de la cate-
goría del contrato paritario en general y de la locación en particular al Código Civil
y Comercial; luego, en segundo lugar, el contrato de consumo como relación loca-
tiva y las consecuenciasjurídicasque impactan sobre su configuración jurídica, as-
pectos muchasvecessoslayadoso subestimados por las obras especializadas6.
Una primera mirada a las consecuencias jurídicas que ambos criterios jurídicos
imponen al contrato de locación deconsumo severá en las páginas que siguen.
525. LOS CONTRATOS EN EL C6DIGO CIVIL Y COMERCIAL
El Código Civil y Comercial, con vigencia a partir del 1" de agosto de 2015, reco-
nociódostiposcontractualesprincipales, a saber: 19 contrato paritario (art. 957);
2")ontrato de consumo (art. 1093).
y otra vez los términos contractuales libremente acordados por las partes, y el precio de losarren-
damientos, sea congelándolo, reduciéndolo o permitiendoaumentos menoresy escalonados".
Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral,2aed.,2007,t. II, p. 321,agregandoque

la "intervención directa en lospreciosy en los plazosse ha mostrado ineficaz para lograr unacceso
masivo al usoy gocede lavivienda, compatiblecon la finalidad rentistica de los propietarios. La in-
tervención indirecta que provee el actual derecho del consumidor, mediante el control adminis-
trativo y judicial de la oferta, losdeberesde información, cláusulasabusivas, se presenta más ade-
cuadoen el contextode la regulación institucional del mercado".
Adelantamos una particularidad, biendestacada por Leiva Fernández, quien expresa que
"el plazo mínimo legal es de orden público obligatorio para el locador, pero solo facultativo para
el locatarioen cuyo beneficio está establecido. quien puede renunciarlo. Porserdeorden público,
esirrenunciableconcarácteranticipado'~-enCódigoCivilanotado.JorgeJ. Llambias-AtilioA.Al-
terini, 1985.t. 111-B. p. 158-.AmpliarenSpota,lnstitucionesdederechocivil,2"ed.,act. porLuisLei-
va Fernández, 2009, t.V, p.441.
Borda, A,, Locación, 2019, p. 11: "Si la locación es de consumo, se aplicará un sistema pro-
tectoriodel locatario, con una marcada prelación normativa endefensa desus intereses ...".
Se distinguen, por tanto, desde un punto de vista metodológico dos modos de

celebración de contratos, según que existiere libertad de conclusión y de configu-
ración porque laspartesactúan en una relación de igualdad, tanto técnica comoju-
rídica por un lado mientras que, por otro lado, ambas libertades están restringidas
envirtud deuna relación jurídicaasimétrica,tratándosedeuna relación jurídicade
consumo.
a) Delmétodo
En primer lugar, el Código Civil y Comercial de la Nación, siguiendo una meto-

dologíaalemana, comienzacon unapartegeneral, en el Libro Primeroen el cual de-
sarrolla la "persona humana" (Título l), la "persona jurídica" (Título 2), los bienes
(Título 3), "hechos y actos jurídicos" (Título4) y la transmisión de derechos (Título
5). La utilidad de una partegeneral estriba en queseencuentren previstos todoslos
conceptosfundamentalesqueserán tratadosa lo largo del Código, estableciéndo-
se unasuertedereglasquedeterminan unaarmazón nocionalyque luegoen la par-
te especial serán excepcionadascuando corresponda.
En segundo lugar, incluye unapartegeneraldelcontrato, siguiendo el método
del Proyecto de 1998, en el Libro Tercero, "Derechos personales", Título 2, "Con-
tratosen general" en el cual dispone trece capítulos, a saber: Capítulo 1, "Disposi-
cionesgenerales", Capítulo 2, "Clasificación de los contratos", Capítulo 3, "Forma-
ción del consentimiento", Capítulo 3, "Incapacidad e inhabilidad para contratar",
Capítulo 5, "Objeto", Capítulo6, "Causa", Capítulo7, "Forma", Capítulo 8, "Prue-
ba", Capítulo9, "Efectos",Capítulo 10, "Interpretación", Capítulo 11, "Subcontra-
to", Capítulo 12, "Contratosconexos", Capítulo 13, "Extinción, modificación yade-
cuación del contrato".
En tercer lugar, con una técnica completamente novedosa y casi inesperada-
mente, también incorporaen el Libro III,Título3 los "Contratosdeconsumo" reco-
nociéndose la categoría como una fragmentación del tipo contractual clásico opa-
ritario.
Sin embargo, antesdedefinir el contratodeconsumo incluyeuna noción de re-
lación deconsumo, lo cual noesacertado porque la relación jurídica deconsumo es
el género y el contrato de consumo es, precisamente, una de susespecies.
En efecto, así, incluye en el Capítulo 1 la definición de "Relación de consumo"
(art. 1092) y luego una noción del contrato deconsumo (art. 1093). Esta metodolo-
gía excedeinclusoa las regulacionescodificadasdel derechocomparado. Por ejem-
plo, el BGB incorporóen el 5 13 al consumidor como sujetodederecho, pero lo hizo
en la partegeneraly al nodefinirel contrato; tampocoincorporaal contratodecon-
sumoensu articulado, perosi una regulación delascondicionesgeneralesdelacon-
tratación.
Por último, en el Título4denominado como "Contratosen particular", incorpo-
ra en treinta y un capítulosa loscontratostípicoso nominadosdentrodelCódigoCi-
DANIEL MOEREMANS
vil y Comercial. Como nuevoscontratos nominados, ahora incluidos en la parte es-

pecial, podemos mencionar al Contrato de suministro (Capítulo 3), Leasing (Capí-
tulo S), Transporte (Capítulo 7), Consignación(Capítulo 9), Corretaje (Capítulo 1O),
Contratos bancarios(Capítu1012), Factoraje(Capítu1013), Contratoscelebradosen
bolsa o mercado de comercio (Capítulo 14), Contratos asociativos (Capítulo 16),
Agencia (Capítulo 17), Concesión (Capítulo 18), Franquicia (Capítulo 19), Cesión de
posición contractual (Capítulo 27), Contrato de arbitraje (Capítulo29), entreotros.
Se advierte que los nuevoscontratosson todos mercantilesodederechocomer-
cial, encontrándose algunos ya en el Código de Comercio (por ejemplo, cuenta co-
rriente) y otros que gozaban de tipicidad social (por ejemplo, agencia, concesión y
franquicia) y que ahorafueron tipificados, incorporándose en el nuevo texto unifi-
cado. De este modo, se siguió la posición mayoritaria en la doctrina, mediante la
cual se unifican las obligaciones y los contratos civiles con los mercantiles, reco-
giéndose "diversassolucionesdelderechomercantilque, porsu dinámica, han mar-
cado su impronta en el tráfico y que muy bien pueden considerarse, en la sociedad
moderna, solucionesde derecho comúnu7.
6) La definición de contrato en el Código

Civil y Comercial
El Código Civil y Comercialdefine al contrato clásico o paritario en su art. 957, en

estostérminos: "Definición. Contrato eselactojurídico medianteelcualdoso más
partesmanifiestansu consentimientopara crear, regular, modificar, transferir0 ex-
tinguir relacionesjurídicaspa trimoniales".
1 - Antecedentes
Adelantamos que se ha seguido en su texto al Proyecto de Código Civil de 1998

(art.899),conunaredacciónmuysimilar,decidiéndoseporincluirunadefinicióndel
contrato, incluyéndoseel epígrafecorrespondiente, como lo dispone una correcta
técnica legislativa.
Sin embargo, metodológicamente, se han suprimido las cinco definiciones de
contrato que contenía el art. 899 y se ha dejado solamente aquella del inc. a), que
regula al denominado contrato paritario o discrecional, a los fines de evitar equi-
vocaciones.
Cfr.. "Nota de Elevaciónde la Comisión", en Reformasal Código Civil. Proyectoynotasde

la Comisióndesignadapordecreto468/92,1993, p. 18: "Por eso en materia decontratossetipifican
aquellosqueeltráficoha incorporadoa suspráciicas;así,el leasing,el suministro, laagencia,y la con-
cesión,yotrosque,comoelfideicomiso. puedenconstituirun medio pato para darsatisfaccióna in-
teresesque no hansido debidamenteatendidosen la legislación tradicional".
2 - Análisisy crítica
Se adopta la tesis del contrato como especie dentro del acto jurídico, decisión
que nos pareceacertada porque "permitesin atisbosaplicaranalógicamentelas re-
glas legisladas sobre tal instituto a este, para completarlo o en aquellos temas que
no se hubiera legisladoen forma concreta portratarsedesu ca~safuente"~. Setra-
ta, por supuesto, de un acto voluntario Iícito patrimonial. En tal sentido, el art. 259
expresa: "Acto jurídico: Elactojurídico es elacto voluntario lícito que tiene p o r fin
inmediato la adquisición modificación o extinción de relaciones o situacionesjurí-
d i c a ~ " Debetratarse,
~. portanto, deun actovoluntario (art. 260) ejecutadocon dis-
cernimiento intención y libertad, no prohibido por la ley, quetiene por fin directo
una relación o situación jurídica. Recordemos que la distinción entre relación y si-
tuación se refiere a que la primera es dinámica, y la segunda estática.
Se suprime la noción de persona por el término técnico de partes como equiva-
lentea centro de interés o centro imputativo de intereses, que puede estar a su vez
integrado por personas humanaso jurídicas.
También se suprime el término declaración por el vocablo manifestación que
permite incluir en su formulación tantoaquellasexteriorizacionesdevoluntad por
medios declarativos como aquellos no declarativos. El art. 262 expresa: "Manifes-
tación de voluntad. Losactospueden exteriorizarseoralmente, porescrito, porsig-
nosinequívocosoporlaejecucióndeun hechomaterial". Como regla el silencio no
es considerada como manifestación de voluntad (art. 263) contractual, de igual
modoalart.919del CC, exceptoquesetrate"delaley, delavoluntaddelaspartes,
de los usos y prácticas, o de una relación entre el silencio actual y las declaraciones
precedentes" (por ejemplo, art. 1246, inc. b, enel procedimientodecancelacióndel
leasing).
En virtud de la unificación civil y comercial, se ha dispuesto un criterio de inte-
gración del contrato (art. 964), quecomprendelasnormasindisponibles(inc. a), las
supletorias (inc. b), y por último los usos y prácticas (inc. c).
Se utiliza el término consentimiento entendido como el encuentro de la oferta
ydelaaceptación, porel cual los "contratosseconcluyen con larecepcióndelaacep-
tación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para de-
mostrar la existencia de un acuerdo" (art. 971), comoseexpresa en el art. 263 preci-
tado. En otros términos, se ratifica al "consentimiento [como] el presupuesto rele-
vante para arribar a la constitución del contrato y no la simple declaración de vo-
Kitainik, "Contratos en general". en Código Civily Comercialde la Nacióny normascom.

plementarias.Análisisdoctrina1yjurisprudencial.AlbertoJ. Bueres (dir.), 2014, t. 1, p. 556.
En el Códigocivil encontramos la noción deacto jurídicoen el art. 944.
DANIEL MOEREMANS
luntades, porque ello no necesariamenteimplica la intención dealcanzarestafigu-

rajurídica"lO.
Setoma partido por latesisampliadelcontrato,adiferenciadel CódigoCivilfran-
cés", admitiéndose la posibilidad que el contrato pueda hacer nacer, modificar,
transferir o extinguir relacionesjurídicas. El antecedente inmediatode la locución
relaciónjurídica la encontramosen el CódigoCivil italiano de 194212(1321), y que
hapasadoa Latinoamérica plasmadaen loscódigos~ivilesdePerú~~(art. 1351)y Bo-
livia14(art.450). También la utiliza el Anteproyecto decódigo Europeo de Contra-
tosT5(Capítulo IV, no 14, art. lo).
Por último, a fin de aventar dudas, se incluye como palabra final el término "pa-
trimonial" l6 para dejar fuera de su ámbito deaplicación todosaquellosactosjurídi-
cos no patrimoniales, siguiéndose el modelo del Código Civil italiano. Sin embargo,
ello debe ser analizado juntamentecon el objeto del acto jurídico (art. 279, CCCN)y
el objeto de loscontratos (art. 1003).
El art. 279 dispone: "Objeto. Elobjeto delacto jurídico no debeser un hecho im-
posible oprohibidopor la le^ contrario a la moral, a las buenascostumbres, a l or-
lo Kitainik, "Contratos en general", en Código Civily Comercialde la Nacióny normascom-

plementarias. Análisis doctrinalyjurisprudencial,Alberto J. Bueres (dir.). 2014, t. l. p. 556: "Esto
también permite determinarque el contrato será un acto jurídico bilateral o plurilateral en su ca-
so".
l1 El CódigoCivil francésdispone en su art. 1101: "El contrato es una convención por la cual
una o más personasse obligan, hacia otra ovarias más, a dar, hacero no haceralguna cosa". Por su
parte, el art. 1108disponelascuatro condiciones para lavalidezde una convención, a saber: "Cua-
trocondicionessonesencialespara lavalidezdeuna convención:elconsentimientodela parteque
se obliga, su capacidad de contratar, unobjeto ciertoqueforma la materia del negocio, una causa
lícita en la obligación".
l2 El CódigoCivil italianode 1942(art. 1321),dice:"Elacuerdodedosomáspartesparacons-
tituir, regularoextinguirentresíuna relaciónjuridica patrimonial".
l 3 El Código Civil de Perú de 1984 (art. 1351) define: "El contrato es el acuerdo de dos o más
partes para crear, regular, modificar o extinguir una relaciónjuridica patrimonial".
l4 El Códigocivil de Bolivia de 1975(art.450)define: "Hay contratocuandodoso másperso-
nasse ponen deacuerdo para constituir, modificaro extinguirentresíuna relaciónjuridica".
l5 El Anteproyecto de Código Europeode Contratos lo define: "El contrato esel acuerdo de
dos o varias partes destinado a crear, reglar, modificaro extinguir Lna relación juridica que puede
incluir obligacionesy otros efectos aunquesea a cargoae Lna sola oe las partes".
l6 Kitainik, "Contratos en general", en Código Civily Comercialde la Nacióny normascom-
plementarias.Análisisdoctrinalyjurisprudencial, Alberto J. B~eres(dir.). 2014. t. l. p. 556: "Cubre
todas lasvariablesgeneradorasde efectosjurídicos portratarsede un actojurídico (crear, regular,
modificar, transferir o extinguir) y atinentesa cualquier clase de derecho patrimonial (además de
personales, los realese intelectuales)y nosolo relativoa lasobligaciones".
denpúblico o lesivodelosderechosajenoso dela dignidadhumana. Tampocopue-

de ser un bien que por un motivo especialse hayaprohibido que l o sea "17.
El art. 1003, a su vez, reza: "Disposicionesgenerales. Se aplican alobjeto delcon-
trato lasdisposicionesde la Sección 1",apítulo 5, Título IVdelLibro Primero de es-
te Código. Debeser lícito, posible, determinado o determinable, susceptiblede va-
loración económica y corresponder a un interés de laspartes, aun cuando este no
sea patrirnonial".
Sin embargo, noestáclarocuálesson loslímitesde las personasparadisponerso-
bre su propio cuerpo (por ejemplo, vender partes, sangre o comercializar los órga-
nos). El Códigocivil italiano (art. So) prohíbelosactosdedisposiciónsobreel propio
cuerpo "cuando ocasionen una disminución permanente de la integridad física".
Por lo cual, mediante una interpretación a contrariosensupodríamosafirmar que
seria lícitos aquellos actos de disposición del propio cuerpo cuando solo ocasiona-
ren una disminución transitoria o no permanentede la integridad física.
Esta situación no es teórica ni mucho menos un ejemplo de gabinete, y la situa-
ción empeora cuando leemosel art. 17 del CCCN, que reza: "Derechossobreelcuer-
p o humano. Los derechossobre e l cuerpo humano o sus partes no tienen un valor
comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o socialysolopueden
ser disponiblesporsu titularsiempre que se respete alguno de esos valoresysegún
lo dispongan lasleyesespeciales".
En efecto, recordemos que los contratos también pueden ser a título gratuito,
en los cuales hay una ventaja sin el correlativo sacrificio (art. 967); por lo cual, rea-
firmar su valor civil y no comercial no termina por desechar convencioneso pactos
quepuedanacordarsobrepartesdel cuerpo humano,abriendouna parteque pue-
de ser integrada por las leyes especiales, con resultadosdisvaliosos.
CJ Elcontrato de consumo
1 - Antecedentes
La doctrina especializada entendió que el contrato de consumo constituye la

causa de la relación jurídica trabada, entendiéndose por tal "aquel que se celebre
entre un proveedor de bieneso servicios profesional y un adquirente a título one-
roso que contrate para destinar los bienes o servicios para su consumo final o de su
grupo familiar o social, siendo indistinto su concreción o no, mediantecondiciones
generales"18.
l7 Conf. arts. 279 (objeto) y 280 (convalidación), Sección 13 "Objeto del acto jurídico". Capí-
tulo 5, "Actosjurídicos". TítuloIV, "Hechosy actosjuridicos" del Libro Primero, "Parte general".
l 8 Wajntraub, Protecciónjurídicadelconsumidor:Ley24.240ysureglamentación, 2004, p. 25
y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
Se hadicho porzenterque "puede definirseal contratodeconsumo, comotodo

contrato celebrado entre un proveedor profesional y un consumidor final, sobre
bienes o servicios destinados a su propio beneficio o al de su grupo familiar o so-
cial"lg. Con un sentido más minucioso, se ha dicho que "contrato de consumo es el
celebrado a título oneroso o gratuito entre un consumidor final -persona física o
jurídica-,conunapersonafísicaojurídicaqueactúaprofesionalmente,aúnenfor-
ma ocasional y que tenga por objeto la adquisición de bieneso servicios por parte
del primero, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar y
El legislador de la ley 24.240 adoptó la fuente contractual para regular el deno-

minadocontratodeconsumo(arts. 19 2"y 10, LDC), quesecaracteriza pornoser un
tipocontractualtípico,sinoquesuperfeccionamientodependedelossujetos,elob-
jeto y que tenga como causa el destino final, familiar o social, del consumidor o
usuario. Por ejemplo, un contrato de compraventa de una cosa mueble o un con-
trato de locación será de consumo si se verifican las calidades subjetivas del consu-
midor y del proveedor como la causa final; en caso contrario, seguirá regido por el
texto paritario y supletorio (art. 962) del Código Civil y Comercial.
En efecto, en los "Fundamentosdel Anteproyecto", seexpresaque "correspon-
de regular los contratos de consumo atendiendo a que no son un tipo especial más
(por ejemplo, la compraventa), sino una fragmentación del tipo general de loscon-
tratos, que influye sobre lostiposespeciales (ejemplo: compraventa deconsumo) y
deallíla necesidad de incorporar su regulación en la partegeneralm2'.
Por lo tanto esfactible distinguir a loscontratosen tres grandes sectores22,a sa-
ber: 19 loscontratosdiscrecionaleso paritarios regulados por la autonomía priva-
day lasnormasdeorden públicodecoordinación, queadoptan un estándar desocia-
bilidad basados en la buena fe, abuso del derecho, y que presuponen una situación
de igualdad entre laspartes; 2)' contratoscelebradosporadhesiónquesecaracte-
rizan porque una de las partes redacta o predispone las cláusulas contractuales,
quedándole a la otra parte solo la opción de aceptarlas o rechazarlas, aplicándose
l9 Zentner, Contrato deconsumo. Teoría general, 2010, p. 70.

20 Rossi, "Derecho del consumidor:ámbitodeaplicación, documentodeventa y garantía le-
gal, a la luzde la reforma de la ley 26.361". en Ariza, La reformadelrégimen dedefensadelconsu-
midorporley26.361,2008, p. 21 y siguientes.
21 "FundamentosdelAnteproyectodeCódigoCivil y Comercialde la Nación", enel Proyecto
de CódigoCivilyComercialdela Nación,TituloII."Contratosengeneral".Cfr. LópezdeZavalia. Te-
oría de loscontratos. Parte general. 4"ed.. 1997, t. l. p. 134, quien concluye: "Cuando ese criterio
clasificadosasumecarácterlegislativo, ya nointeresa elquesetratede uncontratotipicooatipico.
Las reglas establecidas para el reagrupamiento constituyen normasgenerales".
22 Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral. 2004, p. 680.
reglasespecialesde interpretación (contraproferentem)y un orden públicodepro-

tección. Se ha dicho queconstituyen una "categoría intermedia entre loscontratos
discrecionalesy l o s d e c ~ n s u m o " ~39
~ ;el contrato deconsumoseperfeccionacuan-
do haysujetos (consumidor, proveedor), objeto . ycausa
. deconsumo, dentrode una
relación deconsumo y se rige por el régimen protectorio (LDC). En esta categoría,
puede ser celebrado o no por adhesión a condicionesgeneralesde la contratación,
siendo más intensa la protección del orden público de protección.
El CódigoCivily Comercialadoptóparcialmenteesta posturadoctrinariaporque
no regula de modo a ~ t ó n o m o ~contrato ~el por adhesión en virtud que lo incluye
como una modalidad deformación del consentimientocontractual (arts. 984a989)
y define al contratodeconsumo. De otro lado, seexpresóque "pregona un triple ré-
gimen: 1) contrato discrecional -el contrato actual de la Parte General del Código
Civil-; II) contrato por adhesión a cláusulas generales predispuestas; III) contrato
de consumo"25.
Sin perjuicio de ello, en cierta manera, prevaleció en la Comisión de reformas la
idea queel "derecho de losconsumidores impacta sobre el tipo contrato en gene-
ral y luego en algunos tiposespecialesen particular. Esdecir, la idea esque se trata
deunaespeciede parteespecial de la partegeneral deloscontratos(véaseTítulo 111,
pto. 1)"26.
La afirmación antedicha implica que cada contrato en particular admite su mo-
dalidad de consumo, método opinable, porque el operador jurídico en cada caso
deberá determinar si, por ejemplo, el contrato de compraventa escivil, comercial o
de consumo.
2 - Definición legal del contratodeconsumo
El Código Civil y Comercial incorpora a su texto normativo (art. 1093) la noción

decontrato deconsumo-lo cual no constituye una novedad para el derecho com-
p a r a d ~ ~ ~ - c esta
o n noción: "Contrato deconsumo. Contrato deconsumo eselce-
23 Lorenzetti. Tratado de loscontratos. Partegeneral, 2004. p. 680.

24 Conf. Borda, A,, Locación, 2019, p. 9: "El Código Civil y Comercial regula este tipo de con-
tratoal referirse a la formación del consentimiento, pero dentrode las normasgeneralesdel con-
trato (arts. 984a 989). loqueno pareceacertado, puesdebió sertratadode manera autónoma res-
pecto del contrato paritario".
25 Cfr. Gastaldi, "Loscontratosen general". en ComentariosalProyectode Código Civily Co-
mercialdela Nación, JulioC. Rivera (dir.), 2012, p. 580.
26 Sozzo, La resistematizaciónde la regulación delconsumo en el Proyecto de Código Civilde
2012, en "Revista Derecho Privado", 2013, p. 96.

27 Conf. Suescún Melo, Derecho privado. Estudiosde derecho civily comercialcontemporá-
neo. Zaed., 2004, t. II, p. 22, mencionándosealCódigocivil de la ProvinciadeQuebecde 1993: "En
DANIEL MOEREMANS
lebrado entre unconsumidoro usuario finalcon unapersona humana ojurídica que

actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o
prestadora de servicios, pública o privada, que tenga p o r objeto la adquisición, uso
o gocede los bienesoserviciosporpartedelosconsumidoreso usuarios, para su uso
privado, familiaro social".
Desde el punto devista de la técnica legislativa, advertimos que el texto está in-
tegrado por un párrafo único, bastante extenso por cierto, que dificulta su lectura
pero que permite conocer la finalidad de la norma. Con buen criterio, conforme lo
recomienda la buena l e g í ~ t i c aseincluye
~~, un e ~ í g r a f e rúbricacon
~~o carácterpre-
vio al texto legal a los efectos de adelantar el contenido de la norma. Sin embargo,
cuestión diversa es opinar en torno o no a su acierto. Habíamos adelantado que el
texto era extenso y su lectura nos advierte de dos ideas complementaria^^^, de na-
turaleza subjetiva. Si lo leemos abstrayéndonosde los demás artículos, tanto ante-
riores (art. 1092: relación de consumo) como posteriores (art. 1094: interpretación
y prelación normativa), nosdaría unavaga idea sobrequeseregularáal contratode
consumo. El propio cuerpo normativo en muchas normas utiliza el epígrafe "con-
cepto"; sin embargo, nosotros preferimosel vocablo "definición" y por eso propo-
nemosel siguiente: "Definición del contratodeconsumo".
Utiliza númeroscardinalesen cifrasarábigas. En lo que resulta objeto decrítica,
incorpora la cópula disyuntiva "o" entre las palabras "consumidor" y "usuario fi-
nal" que podría haberse suprimido por el vocablo genérico de "consumidor", sin
desconocer lasopinionesencontrario. Encambio,siestá bien utilizadaal distinguir
la persona humana "o" jurídica porque se trata de un ámbito subjetivo específico
deesta ramajurídica, quetienesuorigenen una decisión de política legislativa. No
nosconvencela utilización devariostérminossinónimosque pueden inducira con-
fusión al intérprete. Así, habríamos aconsejado solo el uso de términos concretos
este último, en la clasificaciónde loscontratossecrea una nueva categoría: la delcontratodel con-

sumidor...".
28 Ubertone, "Epigrafiado",enSvetaz-Grosso-Luna-PérezBourbón-Ubertone. Técnicale-

gislativa. 1998, p.38: "Auna breve referenciaalcontenidodelartículo, ubicadaal principiodel mis-
mo".
29 Leiva Fernández,Fundamentosdetécnicalegislativa,1999, p. 132. Luego,enla p. 139, brin-
da su conclusión propiciando: "El uso del epígrafe, en cada unode los artículosde una norma ge-
neral. no en sus párrafos. apartados o incisos, ubicado luego del número del artículo, que esté se-
parado por un punto, si escompuesto porabarcardostemas. que usetipografía itálica para distin-
guirse, que noseescriba entreguiones, ni entre paréntesisni entrecorchetes. ni al margen".
30 Svetaz, "La estructura del texto normativo", en Svetaz - Grosso -Luna - Pérez Bourbón -
Ubertone, Técnica legislativa, 1998, p. 31: "es una unidad de texto normativo, y en lo posibledebe
contener una sola norma".
como "consumidor" o "proveedor", por ejemplo, y luego hubiéramosdesarrollado

odefinidocada unode losconceptos utilizados.
Confundamentoen el método, también hasidoobjetodecrítica ladefinición del
contrato de consumo, posteriormente a la relación de consumo, afirmándose que
existe una "dobleregu¡ación innecesaria, puessi lo relevantea losfinesde laaplica-
ción del plexo consumeril lo constituye la 'relación de consumo', es decir, que no es
necesaria la configuración del contrato de consumo propiamente dicho, no se ad-
vierte el sentido desu regulación autónomau3'. En tales términos, Leiva Fernández
expresaque"1a dificultad consisteen establecer sus reglasgeneralesno solo en caso
de colisión con las de los contratos en general ante las que deberían prevalecer por
su especialidad, sino en loscasosdesilenciode lasreglasdec~nsumo"~~.
En primer lugar, desde el ámbito subjetivo las partes contractuales (art. 1023,
CCCN) son dos: a)consumidor ousuariofinal; b) persona humanaojurídica; empre-
sa pública o privada.
En segundo lugar, desde el ámbito objetivo se advierte que la materia del con-
trato de consumo estriba en bienes o servicios. El término más adecuado. sin em-
bargo, seríael de p r o d ~ c t o s ~ ~ permiteincluir
que ambostérminosy secondicecon
el derecho comparado C~lombia~~).
En tercer lugar, desde el ámbito causal la adquisición, uso o goce de los bienes o
servicios por partede los consumidores requiere un destino, esto esparasu usopri-
vado, familiarosocial. Ello implicaqueaquelloscontratosquenotengandestinofi-
nal o beneficio propio, familiar o social no serán, técnicamente, de consumo y por
lo tanto no les será aplicableel régimen p r ~ t e c t o r i o ~ ~ .
' JunyentBas-MolinaSandoval-Garzino-HerediaQuerro.LeydeDefensade1Consumidor.
Comentada, anotada yconcordada, 2013, p. 55.
32 Leiva Fernández. Tratadodeloscontratos. Parteespecial.2017.t. l. p. 115, proponiendoac-
toseguido: "En todo casoen la Argentina debían haberse derogado las leyes referidas para evitar
la doble normativa".
33 Tartuce. "Direito material", en Tartuce - Neves, Manualde direito do consumidor. Direito
materialeprocessual, 3aed., 2014, p. 87: "El producto puede ser un bien material (corpóreootan-
gible)o inmaterial (incorpóreo o intangible)".
34 CDC,art.3°:" ... 5 1.Productoescualquierbien. muebleoinmueble, materialoinmaterial.
5 2. Servicioes toda actividadofrecida en el mercado de consumo bajo remuneración,inclusive las
de naturaleza ban~aria~financiera,
crediticia y securitaria. excepto las resultantesde las relaciones
de carácter laboral".
Ley 1480, art. 5": "Definiciones. Para los efectosde la presente ley, se entiende por: 1. Cali-
dad (...)2. Cláusula de prórroga automática (...)3. Consumidoro usuario(...)8. Producto:Todobien
oservicio ...".
36 Borda, Locación.2019. p. 11: "Existenotrassituacionesqueresultandudosas,talescomoel
alquiler de un local comercial o de un consultorio médico (...) entendemos que no pueden califi-
DANIEL MOEREMANS
Por último, el vínculo contractual que se instrumenta mediante un contrato de

consumo reconoceaspectospropios del contrato en general, en tanto "acto jurídi-
co mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, re-
gular, modificar, transferir0 extinguir relacionesjurídicas patrimoniales" (art. 957,
CCCN).
Sin embargo, al mismo tiempo, se especifican porque el consentimiento en ge-
neral es prestado por un sujetovuInerable37y además bajo la modalidad por adhe-
sión (art. 984, CCCN), restringiéndose al máximo las tratativas preliminares ya que
son reemplazadas por la información (art. 1100, CCCN) y la publicidad (art. 1101,
CCCN). También la regulación jurídica se limita a la adquisición como a l uso o goce
decualquier bien o servicio, pero al mismo tiempo, comprende loscontratos nomi-
nados e innominados (art. 970, CCCN).
dJ El contrato de locación
1 - El método. Análisis comparativo
El Código Civil sistematizaba al contrato de locación en el Libro II, Sección III, Tí-
tuloVI,nominado "Dela locación",en 129artículoscomprensivosdesdeelart. 1493
al 1622, juntamentecon la locación de obra y servicios, en un método que se juzgó
i n c o n ~ e n i e n t eSin
~ ~embargo,
. también debía ser complementada por la ley 23.091
de "locacionesurbanas" y la ley 13.246de "arrendamientos rurales".
El CódigoCiviIy Comercial, en cambio, haseguidoelesquema previsto por el Pro-
yecto de Código Civil para la República Argentina de 199839,dividiendo el Capítu-
carse como contratosde consumo pues el inmueble alquilado integra el procesode comercializa-
ción (comercial o profesional) del locatario".
Frustagli, "El contrato de consumo", en Contratosen el Código Civily Comercialdela Na-

ción, NoemiL. Nicolau-CarlosA. Hernández(dirs.),2016, p.443:"Enelcontratodeconsumoel pro-
ceso deformación del consentimiento resulta signado por la vulnerabilidad de una de sus partes,
el consumidor, y la superioridad de la otra, el proveedor".
Borda. Manualdederechocivil. Contratos, act. por Alejandro Borda. 21aed.. 2008. p. 341.
Conf. LópezdeZavalia, Teoríade loscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2001, t. III. p. 7, quienafirma-
baque la redaccióndeestearticulo crea una falsa expectativa o imagen, la deencontrarnosfrente
a un único modelogenéricodecontratoconcuatrosubtipos. a saber: "locaciónde uso,degoce.de
obra ydeservicioscuando en realidad, solo podemosdistinguir una locacióndecosay una deacti-
vidad, siendo la locación decosasde uso o degoce, y la locación deactividad sea esta de obra o de
servicios".
Debe reconocerse como autor intelectual de toda la regulación de la locación en el Pro-
yectode 1998aljurista Luis F. P. Leiva Fernández,quien intervinocomoSecretariodelaComisiónde
Juristas, designada mediantedecr. 685195. Conf. Leiva Fernández, Elalea en loscontratos. Contra-
tosaleatoriosen elderecho civil. 2002, p. 37, nota 172: "Como Secretario de la Comisión de Refor-
lo 4 en siete secciones, comprensivas de 39 artículos (arts. 1187 a 1226), reducién-

dosesignificativamente la configuración deestecontrato, en comparación al Códi-
go deVélez.
En efecto, el Proyecto de 1998establece una "regulación general, que permite
luego las indispensables adaptaciones que se deben hacer por vía de la legislación
especial"40.
2 - Definicionesdoctrinarias
Ladoctrina definíaal contratodelocacióndecosascomoaquel "cuando una per-

sona (locador) seobliga a entregar el uso y gocede una cosa durante un ciertotiem-
poaotra(locatario)queasuvezseobligaapagarun pre~ioendinero"~'. Deallí,exis-
tía acuerdoautoral y sededucía quesus elementoseran tres: cosa, p r e c i ~ y p l a z o ~ ~ .
Porsuparte, elcontratodelocación urbana fuedefinido "comoaquel en queuna
parte, llamada locador o arrendador, seobliga a conceder el uso o uso y goce de un
bien inmueble ubicadoen lasciudades, pueblos, o zonasdeturismo, con destinoa
vivienda, comercio, industria, mixtoy otrosfines, por un ciertotiempo, y laotra par-
te, llamada locatario o arrendatario, se obliga a pagar un precio en dinero por ese
uso o uso y goce y a restituirlo en el plazo fijado c~ntractualmente"~~.
mas del Código Civil queelaboró el Proyecto decódigo Civil de 1998 para la RepúblicaArgentina,
se me encargó, por los Miembros de la Comisión, elaborar el anteproyecto de diversos institutos:
loscontratosdejuego, apuesta, contratooneroso de rentavitalicia. locación de cosasy el derecho
de retención".Tambien intervino en la redacción del textovigente. Conf. Leiva Fernández, "Loca-
ción",en ComentariosalProyectodeCódigo CivilyComercialdela Nación2012.JulioC. Rivera(dir.),
2012,p.663:"ElproyectodeCódigoCivilyComercialde2012seelaboróapartirdelProyectodeCó-
aigocivil de 1998 para la RepúblicaArgentina.Asi looispuso la Comisióncreada pordec. 19112011
ysenoscomunicóa losjuristasquecolaboraciónensuelaboración. En lo personal. a mimetocódos
veces pergeñar lasnormas del contratooe locación.La primera en 1998. siendosecretariode la Co-
misión creaoa por aecr. 685195 por delegación desus miembros. y ahora enel Proyecto actual".
40 Lorenzetti. Tratado deloscontratos. Partegeneral, 2007, t. II, p. 322: "Esta característica lo

muestra especialmente apto para flexibilizar las locaciones en el ámbito de los contratos de em-
presa, pero essumamente austera a la hora de incorporar normas protectoriasde losderechosdel
locatario ...".
4'
Borda, Tratadodederechocivil. Contratos,Baed..act.porAlejandroBorda.2005,t. l. p.453.
42 Otero, "Locación decosas". en Esper, Manualde contratoscivilesycomerciales. Parte espe-
cial, 2011, p. 234. Conf. Hernández- Frustagli. "De la locación", en Código Civildela RepúblicaAr-
gentina explicado. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía. Ricardo L. Lorenzetti (dir.), 201 1, t. IV, p.
786: "Sinembargo,desde nuestra perspectiva, laconstruccióndeltipo legal muestratreselementos
constitutivos"; Lorenzetti, Tratado de loscontratos. Partegeneral, 2a ed.. 2007, t. II, p. 328.
43 Moeremans- Rousset, Locacionesurbanas.Ley23.091.2004, p. 10: "El queen principio no
puedese inferior al plazo mínimolegal,fijado en la ley, ni superioral de diezaños".
DANIEL MOEREMANS
Bien se ha dicho, que la "disyunción 'o'utilizada en la primera parte del párrafo

primero (...) indica una enumeración de las diferentes prestaciones a que puede
obligarseel locador"44. En talestérminos, sedistingueentreel uso y el goceen vir-
tud que el primero es la utilización de la cosa, mientras que el segundo implica el
aprovechamiento de los frutos o productosque ella produce, admitiéndose una lo-
cación de uso, locación degoce, locación de uso y goce. Con la particularidad, que la
locación de goce "al tratarse de la percepción de losfrutos, incluiría necesariamen-
te su uso, abarcando asíamboss~puestos"~~.
3 - Definición legal del contratode locación
Art. 1187. "Definición. Haycontrato de locación si una parte se obliga a otorgar

a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio delpago de unprecio en dine-
ro.
A l contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto a l con-
sentimiento, precio y objeto delcontrato de compraventa".
1 - Técnica legislativa
El art. 1187 del CCC~eligiódefinir~~aI contratode locación, siguiéndose los pos-
tulados de la moderna técnica legislativa que así lo aconseja, a fin de facilitar el co-
nocimiento de instituto jurídico quese trate.
Comparando lasdefinicionesdel art. 1493del CCy lavigenteadvertimosquese
modifica el nomenjurisdel contrato, puesto que ahora se llama simplemente loca-
ción, conforme lo previsto en el Capítulo IV, "Locación" del Proyectode l99847.De
esta manera, se han receptado las críticas doctrinariasvertidas en torno al método
de agrupar como género a la locación y distinguirlas en tresespecies, como hizo el
codificador. Por lo tanto, a partir de ahora y en nuestra opinión, el contrato sede-
Hernández - Frustagli, "De la locación", en Código Civilde la RepúblicaArgentina explica-

do. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía, Ricardo L. Lorenzetti (dir.), 2011, t. IV, p. 786: "De todas
maneras, las locacionesquesoloconcedenuso pueden reconocer un goce limitado".
45 Otero, "Locación de cosas", en Esper, Manual de contratos civilesy comerciales. Parte es-
pecial, 2011, p. 235: "Esdecir: la locación implicará el goce-y, porlotantotambiénsu uso-cuan-
do la naturaleza de la cosa asilo imponga y no hubiera una prohibicióno limitación especialmente
establecida en el contrato".
46 De igual modo, el Proyecto del Ejecutivo de 1993 también definió el contrato citado (arts.
1074y 1075).
47
El ari. 1121 del Proyectode 1998 definía al contratodeeste modo: "Definición. Hay con-
tratode locaciónsiuna parieseobliga aotorgaraotra el usoygocetemporariodeunacosa,a cam-
bio del pago de su precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto res-
pecto al consentimiento, precio y objeto del contratodecompraventa".
nomina simplemente como locación a secas, y no locación de cosas como se lo no-

minaba en la ley derogada.
Debemosdenunciar, sin embargo, que no sedenominan a laspartescontractua-
les, por lo menosen su definición, reservándoseprimafacieestatarea para ladoctri-
na. En efecto, la definición legal utiliza el término técnico de "parte" (arts. 966,977,
1021,1023 y concs., CCCN),en una depurada técnica. RecordemosqueVélez los Ila-
mó "locatario", "arrendatario" o "inquilino" para aquel que usay gozade la cosa,
ensucarácterdetenedor;yalqueconcedeeseusoygoceloIlamó "locador" ~ " a r r e n -
dador". No obstanteello, hemos podido encontrar rastrosde su nominación, tanto
parael locador (arts. 1193,1200,1201,1202,1205,1214),comoparael locatario(arts.
1190,1194,1198,1200,1202,1203,1204,1205,1206,1207,1208,1209,1210,1211,
1213,1214); incluso más, se utilizan los términos de sublocadorysublocatario (art.
1215). Por lo tanto, la ausencia de nominación de cada una de las partes del contra-
toen la definición constituye un defecto u omisión técnica porque, con independen-
cia de los sujetos, para que se perfeccione como tal se requiere tanto un locador co-
mo un locatario.
De su comparacióncon aquella contenida en el art. 1121 del Proyecto de 1998, se
adviertequeladefiniciónvigente ha incluido la preposición " ~ o n " ~ a n t e s drespec-
e
toa1"consentimiento, precioyobjetodelcontratodecompraventa". Porúltimo,se ha
incluido expresamente el tiempo como elemento contractual específico del contra-
to, conforme lo había aconsejado la doctrina, medianteel vocablo " t e m p ~ r a r i o " ~ ~ .
11 - De los elementos del contrato

En primer lugar, la obligación del locador consisteen otorgar o conceder el uso
ygocede unacosa. Recordemosqueensu momento LópezdeZavalía,sosteníacon-
forme el art. 2145 del CC, que hace comprender en el derecho real de uso tanto las
facultades de uso, como de goce, en la extensión y con los límites que seestablezca
en eltítulo. Conceptualmente, parafraseándoseaLeiva Fernández,esútil entender
el usocomo lafacultad deempleo de la cosa, y el gocecomo la de percepción defru-
tos, admitiéndose queél "tipo locación resulta flexible por cuanto admite su confi-
guración mediante la concesión del uso y goce, o solo del uso de la cosa locada"50.
Conf. Nuevagramática de lalengua española. Manual, 2010, p. 557: "29.1.1". Las preposi-
cionesson palabras invariablesy casi siempreátonasquesecaracterizarporintroducirun comple-
mento, queen la tradición gramatical hispánicasedenomina término".
49 Lorenzetti, Tratadode loscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007, t. II. p. 327: "Son elemen-
tostipificantesdeestecontrato, la transferencia onerosa del usoy gocesobre una cosa sometida a
un plazo resolutoriodeterminado".
Hernández-Frustagli, "De la locación",en Código Civildela RepúblicaArgentina explica-
do. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía. RicardoL. Lorenzetti (dir.), 2011, t. IV, p. 786.
DANIEL MOEREMANS
Lo realmente característicodeestecontratoesel nocompromisode transmisión

del derecho real de dominio o de la posesión sobre la cosa que el locatario recono-
ceencabezadel locador. Enefecto,quién "ejercelatenencialograventajasdelaco-
saquesonconferidas porunderecho real o p o r ~ n o p e r s o n a l "Dichodeotro
~~. mo-
do, la finalidad típica del contratode locación consisteen la "transferencia delate-
nencia de modo que el locatario usa y goza de la cosa reconociendo en otro la pro-
piedadu5*.
En segundo lugar, del texto transcripto (art. 1187) se confronta que la materia
del contrato de locación sería unacosa, que puedeser mueble (art. 227) o inmueble
(art.225), opartematerialdeun inmueble. Empero, advertimos,quetambién pue-
den darse en locación las universalidades(arg. art. 118853),en virtud de la unifica-
ción de la materia civil y comercial: por ejemplo, la locación de un fondode comer-
~ i oEllo,
~ ~mal. que nos pese, poneenjaqueladefinicióndiseñada.En efecto, la más
calificadadoctrinasosteníaque, si porejemp10,sequería locarenel régirnendevé-
lez un inmueblecon un fondo decomercio, por el inmueble podía procederse me-
diante la locación, más no así para el fondo de comercio, operación a la que debían
aplicársele las reglas de la cesión de derecho^^^. Recordemos, el fondo decomercio
consiste en una "universalidad jurídica conformada por cosas y derechos (...) No
obstante, el negocio seráválido como contrato atípico al quesupletoriamente (...)
podrán aplicársele por analogía las normas que rigen la locación de cosa^"^^. Aho-
ra, si bien se permite la locación de universalidades (y, por ende, de fondos de co-
mercio) se observa la inadecuación de la definición al resto del articulado (art. 16),
habiéndose consideradoademásunadeformacióndela "figura jurídicade la loca-
~ión"~~.
8orda.A.. Locación, 2019, p. 51: "Esclaro. entonces, que no hay transmisión del domino ni
de la posesión sobre la cosa, que siempre correspondenal locador".
52 Moeremans, en Código Civily Comercialde la Nación, Ricardo L. Lorenzetti (dir.), 2015, t.
VI, p. 541.
FundamentonD188delProyectode 1998.
" Spota, lnstitucionesdederecho civil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.V, p. 5.
Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007. t. II. p. 352.
56 Hernández - Frustagli. "De la locación", en Código Civilde la RepúblicaArgentina explica-
do. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía, Ricardo L. Lorenzetti (dir.), 2011. t. IV. p. 809.
8orda.A.. Locación, 2019, p. 107:"Nospareequeesta concepcióndeforma la figura juridi-
ca de la locación L..) pero tratándose de derechos casi siempre será imposible distinguir al titular
del derechode la persona que logoza, pues la titularidad nosignifica nada si no está unida al dis-
frute (...) Por ello, y másallá de de considerar equivocada la tesis de la posibilidad de arrendar de-
rechos(...) lociertoesque en nuestro régimenjuridico no hay posibilidad deaceptarla".
En tercer lugar, como elemento característicoadvertimos la nota de ternporali-

dad, tan próximaa losderechospersonales,y tan propiadeestecontrato por laexis-
tencia de un plazo resolutorio que delimita en el tiempo el ejercicio del uso y goce
concedido. En otras palabras, se han receptado las críticas doctrinarias y se ha in-
corporado como novedads8a la definición del contrato, resaltándose la significa-
ción del plazo en la locación "todavezque no se conciben el uso y goce sin un nece-
sariomarc~temporal~~". Recordamos,queen ladefinición del CódigodeVélez(art.
1493, CC) si bien no había alusión directa a este límite temporal, la prescripción del
art. 1505 del CC(que prohibía extensionestemporales mayores a diez años) senta-
ba la base legal de tal conclusión.
En cuartolugar, se requiere un precioendinero, obligación típicay principalísima
del locatario. Sin embargo, surgeel interrogantede latipificación contractual cuan-
do se ha pactado el precio en moneda extranjera (arg. art. 765), debiéndose estarse
a lo normado por el art. 970en materia de contratos innominados. El contrato revis-
te carácterconsensual. El preciodebeserdeterminad~odeterminable~~ (art. 1133).
Ante el silenciosobreelvalor locativo, debeestarse por la remisión del último párra-
fo a lo dispuesto en el art. 1144, y entender queel mismo esel corrientede plaza pa-
ra el tipo decosa locada.
Por último, se dispone en el segundo párrafo una remisión al contrato de com-
praventa que será aplicable en subsidio "con respecto al consentimiento, precio y
objeto".
111 - Caracteres
De la definición legal y desu análisisdeducimosloscaraderesdel contratode loca-
ción, a saber: l ) nominado6'; 2) típico; 3) consensual; 4) bilateral6*; 5) oneroso63;
59 Hernández- Frustagli, "De la locación", en Código Civilde la RepublicaAqentina explica-

do. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía. RicardoL. Lorenzetti (dir.), 2011, t. IV, p. 787.
Borda,A.. Locación.2019, p. 53:"nosparecerazonable( ...)quehabrá locaciónsiempreque
lacontraprestaciónseadeterminableendinero, siemprequeel precio( ...)se refiera a cosasquees-
tanvinculadascon la explotación económica queel arrendatario realiza enel bienarrendado".
61 Moeremans. en Código Civily Comercialde la Nación, Ricardo L. Lorenzetti (dir.). 2015, t.
VI. p. 542. El art. 970 del CCCN prefiere llamar nominador a los contratos "según que la ley los re-
guleespecialmenteo no", loque para nosotros remite masa la noción de tipicidad.
62 ES un contrato bilateral porqueambaspartesqbedan reciprocamenteobligadas(art. 966)
y ademasdichasobligaciones son correspectivas. es decir, que una seexplica por la otra.
63 Lasventajasqueel contrato procura a ambas partesexigen correlativossacrificios.El loca-
dorconcedeel usoy gocede la cosa durante un tiempo y recibe un preciooalquiler respectivo.
DANIEL MOEREMANS
6)conmutativoM; 7) detracto sucesivo65; 8) o n0forma1~~; 9) transmi-

sible; 10)discrecionalo predispuesto; 1 1 ) civil, comercial odeconsumo; 12) pue-
de ser i n t u i t o p e r ~ o n a e ~ ~ .
Se trata de un contrato nominado (art. 970) porque la ley le brinda un nombre
jurídico o nomenj u r i ~ ~ ~ .
La ley le otorga una regulación en el cual incluye su concepto, elementos, dere-
chosy obligaciones configurándolo, por lo menos en doctrina, como un contrato tí-
pico porque es un contratocon un tipocontractual. Con el régimen derogado, secri-
ticabaqueel tipolocación "nodiferenciaba losdi~ersosdestinos"~~, pudiéndoseen-
contrar una locacióncivil, otra comercial, de consumo, etcétera, aspecto que si bien
no fue soslayado por el legislador no fue debidamente regulado o reglamentado.
Se trata de un contrato consensual porque se perfecciona por el consentimien-
to7' de las partes, habiéndoseeliminadoen principio loscontratos reales.
Esun contrato bilateral porque ambaspartesquedan recíprocamenteobligadas
(art. 966) y además dichas obligaciones son correspectivas, es decir, que una se ex-
plica por la otra.
Lasprestacionesdeusoygocecomoel preciosonciertosy determinados; esdecir, "lasven-

tajas para todos loscontratantesson ciertas" (art. 968).
65 El plazoconstituye unelementoesencial enel contratode locación decosas, y porendese
trata de un vínculo jurídico que se extiende o se prolonga necesariamente a través de un tiempo
máso menosdilatado.
66 Conf.art. ll88delCCCN. Ennuestraopinión,setratadeunaformaimpuestaa losfinespro-
batoriosentantoel instrumento,ya sea públicooprivado, solotiene porvirtud reflejar0 acreditar
losderechosyobligacionesdelaspartesy
~ - hacerlooponiblea losterceros.Compartenelaserto: Her-
nández-Frustagli. "Dela locación". en ~ódi~oCivildelaRepÚblica Argentinaexplicado. Doctrina,
jurisprudencia, bibliografía, Ricardo L. Lorenzetii (dir.), 2011, t. IV, p. 794: "la falta de instrumenta-
ción porescrito no impide la eficacia del actocuando haya mediado principiodeejecución". Conf.
Leiva Fernández, "Locación", en Comentariosal Proyecto de Código Civily Comercial de la Nación
2012. Julio C. Rivera (dir.), 2012, p. 665.
67 AriasCáu-Nieto, "Locación".en CódigoCivily ComercialdelaNacióncomentado, JulioC.
Rivera -Graciela Medina (dirs.), 2014. t. III, p. 929. Porejemplo, la locación decosa mueble no regis-
trable no requiere la instrumentación por escrito.
Borda, Manualdederecho civil. Contratos. act. por Alejandro Borda, 21aed., 2008, p. 427:
"Es un contrato intuitopersonae".
VI, p. 542.
70 Hernández - Frustagli. "De la locación". en Código Civilde la RepúblicaArgentina explica-
do. Doctrina,jurisprudencia, bibliografía, RicardoL.Lorenzetti(dir.),201l.t. IV. p.790: "Deestafor-
ma encontramoshoy una pluralidaddesubtiposlocativos, con matices propiosqueseexpresanen
buena partede la regulación que habremosdecomentar".
71 Moeremans- Rousset, Locacionesurbanas.Ley23.091.2004, p. 10.
Es un contratooneroso porque lasventajasqueel contrato procuraa ambaspar-

tesexigen sacrificioscorrelativos. El locador concede el uso y gocede la cosa duran-
te un tiempo y recibe un precio0 alquiler respectivo, queguarda " e q ~ i v a l e n c i a " ~ ~ .
El alquiler refleja0 debería reflejar un porcentajedel valor de mercadodel inmue-
ble, con más otros rubros.
Esconmutativo porque las prestacionesde uso y gocecomo el precio son ciertosy
determinados;esdecir, "lasventajasparatodosloscontratantessonciertas" (art.968).
Es un contrato detracto sucesivo porqueel tiempoes un elemento relevante pa-
ra su configuración, especialmente en virtud de su extensión aveinte años para la
locación habitacional y decincuenta años para otrosdestinos (art. 1197).
Es un contrato queadmite la dobleconfiguración de formal o noformal. El Códi-
go Civil y Comercial, en su art. 969 admite ambas clasificaciones, puesto quetratán-
dosede "cosasmueblesnoregistrablesouniversalidadqueincluyecosasmueblesno
registrables, laafirmación esindudable, por lo menosdesdeel puntodevistasolem-
ne173 . Por su parte, más adelante el art. 1188 parecería actualizar esta interesante
polémica, puesto que concluyeque "debe ser hecho por escrito", inclusive para sus
prórrogasy modificaciones.
Estransmisible, tantoensufazactivacornopasiva, porquese "transmiten losde-
rechos y obligaciones de los heredero^"^^, carácter ratificado por los arts. 1189 y
1190del CCCN.
El contratode locación puedeserdiscrecional (art. 957)o por adhesión acondicio-
nes generales75(art. 984), según que las partes mantengan una igualdad jurídica y
económica; oporel contrario, una de las partessea predisponentey la otra solo pueda
aceptaronoelcontenidocontractual,respectivamente.Enprincipio,enaquelloscon-
tratos civiles será discrecional y en los comerciales será predispuesto, pero con el in-
crementoen la oferta deedificiosdedepartamentos, sujetosalrégimen de propiedad
horizontal, la excepción se ha transformado en regla ya quecasi la totalidad de con-
tratos son predispuestos, tanto recaigan sobre muebles registrables o i n m u e b l e ~ ~ ~ .
72 Borda, Manualde derecho civil. Contratos. act. por Alejandro Borda, 21aed.,2008, p. 342.
VI, p. 543. Cfr. Borda, A,, Locación. 2019, p. 61: "Resulta que la forma escrita impuesta en estosca-
sossolo hace la prueba del contrato y noa suexistencia. Por lo tanto. estamosante una forma pro-
batoria (art. 1020). nosolemne".
74 Cifuentes(dir.)-Sagarna(coord.), Código Civil. Comentadoyanotado. 2003.t. II. p.323, re-
firiéndosea losarts. 1496y 1498del CC.
75 Lorenzetti. Tratado deloscontratos. Partegeneral, 2"ed., 2007, t. II. p. 334.
76 Hernández- Frustagli, "De la locación",en Código Civilde la RepÚblicaArgentinaexplica-
do. Doctrina, jurisprudencia, bibliografía, Ricardo L. Lorenzetii (dir.), 2011, t. IV, p. 792: "En mate-
riamobiliaria.lacuestiónsepresentaconfrecuencia habidacuentadelaexistenciadeempresasde-
DANIEL MOEREMANS
Además, conforme la entidad económica, se los puede distinguir en un macrocon-

trato o microcontrato.
I V - Clasificación: civil, comercialy de consumo
Un aspecto que debe ser destacado esqueel contrato de locación según su fina-
lidad y configuración técnica admite también ser calificado como un contrato civil,
comercialy de consumo. Dicho deotro modo, según lossujetos, el objeto y el desti-
no de la locación se admitesu clasificaciónen civil, comercial y de consumo.
Sin embargo, esta configuración técnica no se ha plasmado normativamenteen
el Código unificado porquesolo se han regulado aquellas reglasqueson aplicables
al contratocivil y comercial, en su fragmentación del tipocontractualparitaria (arg.
art. 957 y concs.).
En efecto, salvoen aquelloscontratos bancariospara consumidores (Cap. 12, pa-
rágrafo 2, arts. 1384a 1389), ninguno de los demás contratos en particular trae un
apartado específico con normas relativasal derecho del consumidor.
Por tanto, ello implica, que será una tarea de la doctrina o de la jurisprudencia
delinear los contornos del contrato de locación en su modalidad de consumo, co-
metidoal cual, nosdedicaremosen las páginasquesiguen.
e) Locación de consumo
Por razonesde método, diremos que en la mayoría de las operacioneseconómi-

casquesecelebran a diario serán contratos de locación deconsumo, en tanto el lo-
catario sea un consumidor y destine al inmueble o mueble para su destino final; y
del otro lado, seencuentreconfigurado un proveedor.
Con el régimen derogado, seafirmabaquela locaciónserá cornercial cuando una
parteoambassean comerciantes,ya sea personasfísicasojurídicas; la cosa locadasea
m~eb1e~~;yeldestinosea mercanti178.Alsuprimirseelsujetoyelobjetomercantil es-
ta diferencia queda de lado. En efecto, con la unificación civil y comercial producida
por el nuevo texto legal, la locacióncomercial será aquella que no sea deconsumo.
Por último. cuando no sea una locación deconsumo ni cornercial. la locación se-
rá En otras palabras, cuando no severifiquen ninguna de las circunstancias
antedichasy con carácter residual, la locación será civil.
dicadasa lucrarcon la concreción de contratos de locación, como ocurre, por ejemplo, con la loca-
ción deautomotores, con osinfinesdeturismo. Lo propiosucedeen el ámbitoinmobiliario".
77 Porejemplo, la locación de cosas muebles registrables: automóviles.

Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral. 2"ed.. 2007. t. II, p. 334.
79 Moeremans, en Código Civily Comercialde la Nación, Ricardo L. Lorenzetti (dir.), 2015. t.
VI, p. 545: "Es un contrato civil ...".
Veamos, pues, lasconsecuenciasde la configuración técnica dela locación como

Contrato deconsumo.
5 26. DE LA RELACI~NDE CONSUMO

De modo preliminar, corresponde indagar sobre la noción de relación de con-
sumo.
a) Antecedentesnormativos
El denominado derecho del consumidor ingresó formalmente al derecho nacio-

nal mediante el dictado de la ley 24.240, en el año 1993, cuyo título fuede "Defensa
del consumidor", luegode un trámite legislati~o~~quedemoró seisaños.Adelanta-
mos, que para una lectura másamena nos referiremosa la ley 24.240 mediante la si-
gla LDC.
El derecho del consumidor, o bien mejor dicho, losderechosde losconsumidores
se incluyen, por lo menos desde el puntodevista desu reconocimiento constitucio-
nal, en aquellos llamados de tercera generación y, como veremos en seguida, han
obtenido su expresa aceptación en las Cartas Magnas internacionales8', posibili-
tándose el uso de nuevas herramientas hermenéuticas, especialmente en derecho
privado. En realidad, hay una mutua interrelación entre el derecho público y el pri-
vado, produciéndoseun cisma en la clasificaciónromanista atribuida al jurisconsul-
to Ulpianodeambas ramas de la teoría general del derecho, originando una rama
autónoma, también designadamicrosistemapor la mayoría de la doctrina especia-
lizada, y que correde un modo transversal por todo el tronco del derecho. En otras
palabras, adelantamos no estamos en presencia de derecho civil o comercial, o de-
recho procesal o administrativo, sino de una rama de "carácter interdisciplinario o
m~ltidisciplinario"~~, aunque con una fuerte impronta contractual.
En un primer momento tuvo la finalidad deequilibrar las relacionesjurídicasde
carácter estructural con el comerciante o empresario, quien -en no pocasveces-
utilizó su poder de negociación (económico y jurídico) para abusar de su posición
dominante, en desmedrodel otro polode la relación, por locomún una personafí-
Alterini,A., Contratos. Civiles. Comerciales. Deconsumo. Teoríageneral, 2006, p. 153y SS.

Ampliar en Alterini, A,, "Las reformas a la ley de defensa del consumidor. Primera lectura. 20 años
después", enAA.W., Reforma ala LeydeDefensa del Consumidor, RobertoVázquezFerreyra (dir.),
2008, ps. 3 a 23.
" En Europa, especialmente en la década de los'70, losderechosde los consumidoresalcan-
zaron rangoconstitucional. a saber: a) Constitución de Portugal de 1976, art. 81. inc. m); b) Cons-
titución de España de 1978. art. 51, quefueel modelo de nuestroart.42de la CN.
82 Alterini,AtilioA., Loscontratosdeconsumo, LL, 1993-E-1058a 1071,esp. p. 1060.
DANIEL MOEREMANS
sica, generalmente con la inclusión de cláusulas predispuestas o condicionesgene-

rales de la contratación. El derecho de información, especialmente, sobre aquellas
potenciales consecuencias dañosas de los alimentos de primera necesidad o de los
medicamentosseincluyeen esta etapa. Sin embargo, esdableadvertirqueelvoca-
bloconsumidorseutilizabamásen un sentidoeconómicoquejurídicoenvirtudque
su configuracióntécnicadependíadelascaracterizacionespropiasdecadarégimen
jurídico, porque existían diferencias en el derecho comparado que no permitían
sostener un concepto unívoco.
En un segundo momento, en virtud desu naturaleza expansivaa3,no solo com-
prendió a las personas físicas o naturales, como partedébil de la relación, sino que
incluyó también a las personasjurídicas habilitándoselas quecuenten con normas
tuitivas que les permitan revertir situaciones de desequilibrio contractual. Incluso,
para algunos, esta nueva rama jurídica también podría tutelar los intereses de las
pequeñasempresasensu relación con el gran empresario; en cambio, paraotrosse-
ría necesaria una ley decondicionesgeneralesde la contratación, de modo deevi-
tar la utilización del régimen del consumidor en supuestos ajenos a su espíritu.
En un tercer momento, y que creemos es el actual, se ha extendido a aquellas si-
tuacionesjurídicas incluso en lasque no hay un contrato, comprendiendoal consu-
midor final, al consumidor fáctico, al hipervulnerable como también aquellos ter-
cerosa la relación jurídica de consumo, denominándolosafectadosoexpuestosque
pueden sufrir algún dañocomoconsecuenciadesu proximidad oaconsecuenciade
una relación deconsumo. En otras palabras, si bien noson consumidoresstrictosen-
suselosconsideracomotales bajo ladenominacióndeequiparadosalconceptotéc-
nico para que puedan utilizar algunas acciones, especialmente resarcitorias, en
contra detoda lacadenadecomercialización y,deestemodo,obtener la reparación
del daño sufrido.
En el derecho patrio, sin embargo y previo desarrollo de la doctrina, su incorpo-
ración cronológicafueprimeroatravésdelasancióndela LDCa4enelaño 1993, lue-
gocon la incorporación del art. 42 a la CN, la modificación integral producida por la
ley 26.361, que"constituye una reforma integral al régimen dedefensadel consu-
midor, que pesea mantener la numeración y estructura del texto originario, puede
ser vista como una nueva ley, atento a la cantidad y calidad de las modificaciones
Conf.Alterini. A,, Contratos. Civiles. Comerciales.Deconsumo. Teoría general, 2006, p. 136

yss.,quienmencionaelconocidodiscursodel15demarzode1962delPresidentedelosEstadosUni-
dosdeAmérica, John. F. Kennedy,anteel Congreso desu paísafirmandoque"consumidor, porde-
finición. nos incluyea todos" y mencionandola incorporacióndealgunosdesusreglaspropias, co-
mo por ejemplo la regulación de loscontratos por adhesión y lascláusulasgeneralesde contrata-
ción, a loscódigosde raízdecimonónicay romanista.
&2 Que además de nacer diezmada por el decreto de promulgación del Poder Ejecutivo, fue
sucesivamente modificada por las leyes 24.568.24.787 y 24.999.
producidasma5. Esta reforma, a nuestro juicio, implica unacorrecta reglamentación

de los derechos de los consumidoresy usuarios, incorporados a la Constitución Na-
cional.
Por último, lasanción delCódigoCivily Comercial por intermediodela ley26.994
que consagró el reconocimiento de la categoría del derecho del consumidor en el
nuevo texto unificado, como veremos a continuación, constituyó un avance nor-
mativoderelevanciaa la disciplina.
bJ Concepto
El derecho de los consumidores y usuarios se caracteriza por tutelar a un sujeto

especial(consumidor o usuario) brindándole herramientasjurídicas que restablez-
canel equilibriocontractualcon laotra partede la relación jurídica, aquiencalifica
comoproveedor.Advertimos,demodo preliminar, queexistendostendenciasa6,en
materia de política legislativa, al regular esta rica y relativamente reciente temáti-
ca,distinguiéndosedesdequeópticadebehacerse: a)derechodelconsumo; b)de-
recho de los consumidores.
La relación de consumo es, a nuestro juicio, una especie dentro del género rela-
ción jurídica, pero restringida a los denominados derechos personaleso de crédito.
Es decir, se trata de un vínculo jurídico que une a un acreedor con un deudor sobre
una prestacióndecontenido patrimonial, caracterizándoseesta relación por la desi-
gualdad estructural, de índole jurídica y económica, que permite considerar a una
partedébil o profanoy a laotra comofuerteo profesional. El primero recibeel nom-
bredeconsurnidoro usuarioyel segundoesllamadoproveedorde bienesoservicios.
Entre sus elementos tenemos a los sujetos, el objeto, la causa y el vínculo, y que
desarrollamosa continuación:
1 - Los sujetos
Lossujetosde la relación son el proveedorde bienes y servicios por una parte, y

el consurnidoro usuario como el otro término de la relación. Aquí podríamos reali-
zar un distingo entre el consumidor y el usuario, ya que el primero es quien consu-
me el bien o servicio perfeccionando el contrato de consumo; mientras que el se-
gundoesquien utilizadicho bien oservicio peroquenocontrata. Empero, comove-
C~nf.Hernández,"Impactodelrégimendedefensadelconsumidorsobrelateoríadelcon-
trato". en Nicolau, Noemí, Fundamentosdederecho contractual, 2009, t. l. p.424.
Se hadichocon razón queexistendosconcepcionesdistintasal momentodeabordarladis-
ciplina. El derechodel consumocomo un capítulo dentrodel derecho de la regulación económica
oderechodelmercado.0 bien,elderechodelosconsumidoresconfundamentoenelprincipiopro-
tectorio. Conf. Lorenzetti. Consumidores, 2"ed.. 2009, p. 8, quiencomparte la segunda concepción.
DANIEL MOEREMANS
remos luego, a losfinestuitivos la LDClosequipara perdiendo importancias losfi-

nes prácticos la distinción. En cambio, lo que si corresponde dejar en claro es que el
régimen del consumidor será aplicable, con preeminencia normativa, en la medida
en queseconfiguren lostérminosde la relación de consumo: esdecir el consumidor
y el proveedor, en el marco establecido por la LDC.
La noción deconsumidorque utilizaremosderivadelacienciaeconómica, quie-
nes lo consideran un mero "sujeto de mercado que adquiere bienes o usa servicios
para destinarlos a su propio uso o satisfacer sus propias necesidades, personales o
familia re^"^^. La nota característicadeeste consumidor estriba en que es el térmi-
noofin delacadenadecornercialización, yaqueconsumeel bien y no lo utilizapa-
ra incorporarloa un procesode producción. El proveedor, por el contrario, adquie-
re bienes o utiliza servicioscomo mediosdestinadoa un proceso, ya sea de produc-
ción o de comercialización. En otras palabras, diríamosqueel consumidor busca el
valorde uso; en cambio, el proveedor pretende el valor de cambio del bien o servi-
cio.
Por supuesto, esta noción económica sirve desustento a la noción jurídica y de
allí la toma el legislador para establecer los requisitos legales de ambos términos
de la relación, propia y específica de nuestra sociedad deconsumo, generalmente
asimilándolas a la de contratante y de comerciante, pero esto no es lineal ni ho-
mogéneo.
En suma, la noción de consumidor desde el punto devista jurídico no es técnica-
mente una personaqueagota un bien, sinoserá aquella quecelebra un acto decon-
sumo o un contrato de consumo o verifica un hecho de consumo, perdiendo rele-
vancia parasu configuración, sindejardetenerla, lafacetacontractual. En igual sen-
tido, el proveedor no debe ser asimilado al comerciante o empresarioya que puede
incluirse en el concepto al Estado en sentido lato (Nación, provincia y municipios), o
bien a personas humanas, sean quedesarrollen o no habitualmentesu profesión co-
mo tales. Como bien diría Lópezde Zavalía, el legislador comoel poeta, pueden cre-
ar significados nuevos a vocablosvulgares dándoles un sentido técnico jurídico di-
verso del común o coloquial.
2 - El objeto
El objeto o materia de la relación de consumo consiste en obtener un bien o un
servicio mediante el pago de un precio. Sin embargo, en su redacción originaria la
LDCdecidió regular de un modo restrictivo el objeto, mediante una enumeración
que limitaba lascosaso servicios susceptiblesdeun contrato deconsumo, comove-
remos másabajo.
Wajntraub, Protección jurídica del consumidoc Ley 24.240 y su reglamentación, 2004, p.

22.
Sin embargo, no siempre el objeto de la relación de consumo será adquirido o

litilizado a título oneroso, admitiéndose también su factibilidad gratuita.
3 - Lacausa
Lacausa deesta relación deconsumo consisteen adquirir bieneso servicios para

destinarlosalconsumoo beneficiopropiodelconsumidorousuario,desugrupofa-
miliar o social. En cierto sentido, puede cumplirse la noción económica en tanto el
consumidor agota el circuito económico, pero no siempre ello es así, admitiéndose
ciertas excepciones parciales.
Deotro lado, la relación deconsumo puedeser contractual onocontractual; y,a
su vez, como adelantamos, dentro del ámbito contractual se permite la atribución
onerosa0 gratuita. En otrostérminos, si esdefuentecontractual estaremosen pre-
sencia del contrato de consumo, que puedeser a títulooneroso o gratuito; si esde
fuente extracontractual "se refiere a hechos dotados de virtualidad jurídica como
para vincular a consumidorescon proveed ore^"^^.
En suma, la relación de consumo, en cuanto asu extensión y siguiendoa Farina,
abarca "todas las circunstancias que rodean o se refieren o constituyen un antece-
dente o son una consecuencia de la actividad encaminada a satisfacer la demanda
de bienesoservicios paradestino final deconsumidoresy usuarios"89,yquepermi-
ten delimitar el ámbito de protección o deaplicación del régimen del consumidor.
CJ Raigambre constitucional
La relación de consumo ha sido plasmada en la Constitución Nacional por medio

del art. 42, institucionalizando la protección del consumidor o usuario. Deeste mo-
do se ha incorporado al elenco de nuevosderechosy garantías, siguiendo una ten-
dencia en el derecho comparadog0.
Rossi, "Derechodel consumidor:ámbitodeaplicación. documentodeventa y garantía le-

gal, a la luzde la reforma de la ley 26,361". en Ariza, La reforma delrégimen dedefensadelconsu-
midorporley26.361,2008, p. 20, agregándosecomosupuestosla"publicidadque hagadeun pro-
ducto oserviciotiene efectosjurídicos (art. 8", LDO. Lo mismoocurrecon una oferta, en los térmi-
nosdel art. 7'de la LDC, o la información que se brinde a un clienteque ingresa al local o consulta
telefÓnicamente(ati.4". LDO. Sontodosactosanteriorese independientesde unaeventualy pos-
teriorcontratacióny, sin embargo, igualmente resultancausa fuente de la relación deconsumo".
89 Farina, Relacióndeconsumo(apropósitodelart 42dela ConstituciónNacional),JA, 1995-
1-886.
90 En Europa, especialmente en la década de 105'70, losderechosde los consumidoresalcan-
zaron rangoconstitucional, a saber: a) Constitución de Portugal de 1976, art. 81. inc. m); b) Cons-
tituciónde Españade 1978,ati. 51,quefueel modelodenuestroart.42dela CN.
DANIEL MOEREMANS
En particular, nosinteresaelart. 51 de la Constituciónde Españade 1978,dentro

delcapítulo III) "De losprincipiosrectoresde la políticasocial yeconómica "quesir-
vió como antecedentey que reza:
1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usua-
rios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud
y los legítimos intereseseconómicosde los mismos.
2. Los poderes públicos promoverán la información y la educación de losconsu-
midoresy usuarios, fomentarán sus organizaciones y oirán a estas en las cues-
tionesque puedan afectara aquellos, en lostérminosque la ley establezca.
3. En el marcodelodispuesto por losapartadosanteriores, la ley regularáelco-
mercio interior y el régimen de autorización de productos comerciales".
d) La relación locativa
NuestroCódigoCiviIseñalabaensuart. 1493que habrálocacióncuando "... dos
partesse obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por ese uso, goce, obra o
servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama en este Có-
digo locatario oarrendatarioo inquilino, y el que lo recibe, locadoroarrendador. El
precio se llama también arrendamiento o alquiler".
Como bien enseñaba López de Zavalía, la redacción de este artículo crea una fal-
sa expectativa o imagen, la de encontrarnos frente a un único modelo genérico de
contrato con cuatro subtiposgl, a saber: locaciónde uso, de goce, de obra y de servi-
cioscuandoen realidad, solo podemosdistinguir una locacióndecosa y unadeacti-
vidad, siendo la locación de cosas de uso o de goce, y la locación de actividad sea es-
ta deobra odeservicios. Por nuestra parte, adherimosa esta idea envirtud que lalo-
caciónes un término empleado por unidad lingüística pudiendocambiarselos nom-
bresy mantenerse en su sustancia los contratosen cuestión.
Por lo tanto, para referirnosa la locación de cosas, primeramente simplificamos
el art. 1493 y decimosque habrá locación de cosascuando una persona seobliga a
conceder el uso y10 gocede una cosa a otra, a cambio de un precio cierto en dinero.
Empero,en segundo lugar, habremosdeefectuar una especificación más: nosrefe-
rimosa la locación deinmuebles.
El interéssocial, losvaivenesdel mercadoy la innegablevinculación entreladig-
nidad humana y lavivienda, hacen que la locación de cosa inmueble adquiera un
acentuado interés por parte del legislador, loque lo llevó a sancionar una serie de
leyesg2ymuchasotrasmásqueoperabancomoparchesa la problemáticasocialsal-
91 LópezdeZavalia, Teoríadeloscontratos. Partegeneral, 2"ed., 2001. t. III, p. 7

92 Ellassonlasleyes11.156.11.157.11.201.11.231.11.318y 13.581.
vaguardando su dudosa constitucionalidad en el poco feliz concepto de emergen-

cia.
Sin embargo, es indudableque la locación con destinoavivienda, comercio o in-
dustria, hade merecer una razonable intervención del legislador paraevitarel abu-
so deposición dominante, finalidad queamerita un régimenjurídicoespecial. esta
es la aguda observación de Lorenzetti cuando decía: "El principio protectorio en
materia delocacionesdebedisponerdeuna tecnologíajurídica mássofisticadaque
la ensayada hastael presenteug3.En cambio,comoveremosluego, la naturalezaju-
rídica del propioderecho del consumidor es, precisamente, la de un sistema de nor-
masautónomo que pretende, en la relación deconsumo, equiparar lasdesventajas
que implica el abuso de posiciones dominantesde los proveedores.
El régimen de locacionesurbanasseestructuróa partir de la ley 23.091 queesta-
blece ciertaspautas mínimas sobre el tiempo de locación, las formalidades y la in-
dexación del precio, con más un régimen de promoción deviviendas. Sobre estas
pautas,seotorga unciertomargendetutelaal inquilino. Desdeestaidea, podemos
advertir que la reforma introducida por la ley 26.361, permitió la convivenciade las
normas de la locación de cosas en general y de la locación urbana en particular con
el derecho del consumidor, luego, surgen los interrogantes propios para delimitar
la aplicabilidad de este régimen y como se efectúa la integración normativa.
Sin embargo, advertimosque estatendencia semantuvoen el régimen especial,
peroseperdiólaoportunidad deincorporar al CódigoCiviIyComerciaI una regula-
ción específica de la locación de consumo, que como adelantamos, se omitió como
tendencia metodológica en todos loscontratosen particular, con la salvedad de los
contratos bancarioscon consumidores.
127. EL SUSTRATO SUBJETIVO

La relación de consumo posee un ámbito o sustrato subjetivo queconstituye un
primer elemento para cualificarla como tal, y que ha sufrido una evolución norma-
tiva desdesu redacción originaria hasta nuestrosdías, quedesarrollaremosa conti-
nuación.
En otras palabras, la relación de consumo ha sido definida como el vínculo jurí-
dicoentreun consumidory un proveedor, y por lotanto, demodo previoserequie-
re indagar en torno a los ambostérminos antedichos.
93 Lorenzetti. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, Zaed., 2007,t. II, p.321,agregandoque

la "intervención directa en los preciosy en losplazosse ha mostrado ineficaz para lograrunacceso
masivoal uso y gocede lavivienda, compatiblecon la finalidad rentística de los propietarios. La in-
tervención indirecta que provee el actual derecho del consumidor, mediante el control adminis-
trativo y judicial de la oferta, los deberes de información, cláusulasabusivas, se presenta másade-
cuadoen el contexto de la regulación institucional del mercado".
DANIEL MOEREMANS
a) El consumidor
La nociónjuridica deconsumidor en general, y la de consumidor inmobiliario en

particular, ha tenidovaivenes normativos hasta arribar a la configuración del Códi-
go Civil y Comercial.
1 - Consumidor inmobiliario: posición restrictiva
La ley 24.240en su redacciónoriginaldel año 1993define, en su art. lo, a loscon-

sumidores o usuarios como "las personas fisicas o juridicas que contratan a titulo
oneroso para su consumo fina l o beneficiopropioodesugrupofamiliarosocial: a)
la adquisición o locación de cosas muebles; b) la prestación de servicios; c) la ad-
quisicióndeinmueblesnuevosdestinadosavivienda,inclusoloslotesdeterrenoad-
quiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas inde-
terminadas".
Autorizada doctrina explica que la caracterizacióndel consumidor admite con-
cepcionesobjetivasy subjetivas, y que en ambas podemosencontrar un componen-
te positivo y otro negativog4.Así, en las primerasel elemento positivo consiste en la
"exigencia de queel acto de intermediación sea realizado por un profesional del co-
mercio, y el elemento negativo atañe al sujeto calificado como consumidor, que no
debe actuar profe~ionalmente"~~. En cambio, en lasconcepcionessubjetivas el ele-
mento positivo consiste en que el "sujeto debe destinar la adquisición a su uso per-
sonalofamiliar; perolacalidad profesional del intermediario resulta indiferenteug6.
Por nuestra parte, si bien utilizamos idéntica terminología que la postura doc-
trinaria citada, diferimos en el significado que otorgamos a losvocablos en donde
subjetivoserá relativoa las personasosujetosque intervienen en la relación decon-
sumo; y por el contrario, el términoobjetivocorresponderáa la materia uobjetode
la relación deconsumo, especialmentevinculadoal contenidodeaquella.
Así, desde el punto de vista subjetivo advertimos que el legislador nacional in-
cluyó originariamente como consumidores tanto a las personas físicas como juridi-
cas, tomandouna posturaampliaen consonanciaconel derechocomparadog7ycon
94 Comparten esta posición doctrinaria: Alterini, A,. Contratos. Civiles. Comerciales. Deconsu-
mo. Teoríageneral,2006,p. 152;LópezdeZavalia, Teoríadelos~ontratos.Partegeneral,4~ed.. 1997,

t. l. p. 139yss.; Lorenzetti. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004.t. l. p. 151ysiguientes.
95 Conf.A1terini.A.. Contratos. Civiles. Comerciales.Deconsumo. Teoríageneral,2006, p. 152.
Másadelante,elautorconsidera quela definiciónobjetiva hasidoadoptada porla ley 24.240ensu

redacción originaria
96 Alterini, A,, Contratos. Civiles. Comerciales. De consumo. Teoría general, 2006, p. 152.
97 Por ejemplo, la "Ley General para la Defensa de los consumidoresy usuarios y otras leyes
complementarias" de España. mediante Real Decreto Legislativo 112007 define al consumidor, en
la propia legislación del Mercosurg8,a pesar de lascríticasque existieron en el seno

del Congreso Nacional al discutirsesu textog9.
Sin embargo,como bien sedijoalgunavezpor Gabriel Stiglitz, el espíritu delde-
recho del consumidor está "ligado a la defensa de las personas físicas"loO,aserto
que compartimos; en cambio, solo por excepción puede aplicarse el régimen a las
personasjurídicas, en particulara lasasociacionesyfundaciones, incluyéndosea las
sociedades comerciales, en casos muy p a r t i ~ u l a r e sy~en
~ ' base a criterios restricti-
vos ya esbozados por la doctrinalo2.Se ha aclarado, que no es el "destino final y se
requiere que, además, el acto sea extraño a su actividad profesional, es decir, no lo
incorporede manera directaa la actividad productiva"103.
suart. 3": "Aefeciosdeesta norma y sin perjuiciode lo dispuestoexpresamenteensuslibrosterce-

roycuarto,son consumidoreso usuarioslaspersonasfisicasojurídicasqueaciúanen unámbitoaje-
noa una actividad empresarial o profesional".
98 El Código de Defensa del Consumidor del Brasil, ley 8078, en su art. 2" prescribe: "Consu-
midorestoda persona física o jurídica queadquiereo utiliza produciososervicioscomodestinata-
riofinal. Equipáreseaconsumidor,alascolectividadesdepenonasque,aunqueindeterminable, ha-
yan intervenidoen las relacionesde consumo". La ley paraguaya de Defensa del Consumidor 1334,
ensuart.4". dice: "Alosefeciosde la presente ley, seentenderá:a) Porconsumidory usuario a toda
persona física o jurídica, nacional oextranjera queadquiera, utiliceodisfrute comodestinatariofi-
nal de bienesoserviciosdecualquier naturaleza".
99 Conf.Antecedentesparlamentarios, 1995, ps. 6 a 122.
'O0 Stiglitz, Interpretación del contrato poradhesión entre empresas (elespíritudelderecho
del consumidor está ligado a la defensa de las personas físicas), nota a fallo de la CNCiv., Sala H.
2U9/94."CarrefourArgentinaS.A.c.KidsandCo.S.R.L.", LL, 1995-C-18.Ensucomentarioafirmaque:
"Desdeel puntodevistaconceptual,sonconsumidorestambiénlaspenonasjuridicas.perocuestión
distinta es resolver si estas requieren de una protección especial, conferida por un sistema jurídico
específico. Pareceincuestionableunarespuestanegativa. pues la protecciónacentuada queseotor-
ga alconsumidor,sesustentaen la carencia desuficientediscernimientoy perspicaciaencuestiones
económicasyjuridicas. Y ello no ocurre como regla con las personasjurídicas, que presuponen co-
,.
nocimientovex~eriencia en el mercado. asistenciatécnica.etcétera". Conf.Alterini -Ló~ezCabana
-Stiglitz, La protección delconsumidoren elmarco deun proyectode ley, LL, 1989-8-1002.Ampliar
enAriasCáu, Pautasdeinterpretaciónparaloscontratosentre empresas(celebradosporadhesión),
en "RDCO", 2001-787 a 805.
'O1 Un ejemplo de la aplicación de la LDCa una empresa comercial puedeverse en CNCom.,
Sala A, 2111 1/00. "ArtemisConstruccionesS.A.c. Diyón S.A. y otro", LL, 2001-8-839.
'O2 Lorenzetti, Consumidores, 2"ed.. 2009, ps. 92 a 95.
'O3 Lorenzetti, Consumidores, 2"ed.. 2009, p. 128. endondeaclara, queesta es la interpreta-
ción másajustada, "pero implica, a suvez, diferenciarsituaciones, porque una especie es la que se
refiere a la compra de un bieno servicio para usarlosy otra para integrarlosal proceso productivo.
La primera está incluida y a la segunda no".
DANIEL MOEREMANS
Comocontrapartida a la posición subjetivalatosensu reseñada, el legislador ori-

ginal solo admitió una fuentede obligación (el contrato) y un modo (título onero-
so)con una finalidad específica (consumofinal),si bien luegoen la reglamentación
sequiso ampliar su tutela cuando se recibieran a título gratuito cosasoservicios,en
"función de una eventual contratación a título oneroso"'04.
Comoadelantamos,elcontratodeconsumoeslacausade larelaciónjurídicatra-
bada, entendiéndose por tal "aquel que se celebreentre un proveedor de bieneso
servicios profesional y unadquirenteatítuloonerosoquecontrateparadestinar los
bienes o servicios para su consumo final o de su grupo familiar o social, siendo in-
distinto su concreción o no, mediante condiciones generales" 'O5.
La característicafundamental consiste en queel consumidor contrate para su con-
sumo final o beneficio propio, o de su grupo familiar o social, resultando a talesefec-
tossustancialel destinolo6quepensódarle al momentode perfeccionarel contrato.
Por ello, se ha dicho con acierto, que el consumidor "es el sujeto de derecho que en
ciertos contratos obtiene del proveedor (y excepcionalmentede otro consumidor),
atribuciones con cierto destino" 'O7, y siendo el destino final del acto del consumo el
"elementodeterminantedelanocióndeconsumo,queloseparaclaramentedeotros
supuestos, referidos principalmente a la intermediación industrial o comercial" 'O8.
Desdeel puntodevista objetivose incluyódentrodesu ámbitodeaplicación, la
adquisición o locación de cosas muebles, la prestación de servicios y la adquisición
de inmuebles nuevos. Estees, en otras palabras, el objeto de la relación jurídica o la
materia del contrato de consumo.
Teniendo en cuenta el objeto de la exposición, nos detendremos solo en el aná-
lisis de la noción de consumidorinmobiliario y mobiliario.
Pues bien, según el art. lo, inc. a) se considera consumidor tutelado por el régi-
men del consumidor cuandosecontrate laadquisición o locación decosas muebles.
Adelantamos, que el vocablo adquisición al igual que la noción de consumidor tie-
ne una connotación más económica que jurídica, por lo cual no debe interpretarse
de un modo restringido y además pone el acento en la acción de adquirir o consu-
mir más queen el acto jurídico de consumo, asimilableal contrato.
'O4 Decr. 1798194, reglamentación del art. lo,

inc. a): "Serán considerandos asimismoconsu-
midoreso usuariosquienes, enfunción deuna eventual contratacióna títulooneroso. reciban atí-
tulogratuitocosasoservicios (porejemplo: muestrasgratis)".
'O5 Wajntraub, Protecciónjurídica del consumidor Ley24.240ysu reglamentación, 2004, D.
25y siguientes
'O6 Conf. LópezdeZavalía, Teoría deloscontratos. Partegeneral, 4aed., 1997, t. l. p. 139, no-
ta 89.
'O7 LópezdeZavalía, Teoría de loscontratos. Partegeneral,4aed., 1997, t. l. p. 136.
'O8 Lorenzetti. Tratadode loscontratos. Partegeneral, 2004, t. l. p. 152.
Con relación a lo locación de muebles, detengámonos un momento y nos pre-

guntemosquequisodecir el legislador con la locución locación decosasmuebles.
En ese momento se encontraba vigente el art. 1493 del CC, que habrá locación
cuando dos partes de obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de
una cosa, y ;1 otra a pagar-por ese uso un precio determinado en dinero. ascosa as
mueblesadmitían su clasificaciónen muebles registrables (por ejemplo, automóvi-
les) y no registrables.
Explicando la definición legal, se ha dicho que "para las cosas que no son produc-
tivasdefrutos, la locación esde uso. Para lasfructíferas, en principio, la locación esde
goce (uso y goce); para que quede limitada al uso, es preciso que las partes así lo ha-
yan convenido" ?O9. Porotra parte, se entiendeque lascosassonmueblescuando, co-
mo diría Perogrullo, no son inmueblesya que pueden trasladarse de un lugar a otro.
Sin embargo,el término debía interpretarse en sentido amplio incluyéndose tam-
bién,siemprequeexistaun contratodeconsumo, al contratodeleasingreguladopor
laley2S.248110,peroapartirdel momentoenque"seejerzalaopcióndecompra" ll1.
En el caso de las cosas inmueblessolo consideró la adquisición l2 y sujeta a con-
diciones específicas, excluyéndose113de su aplicación por ende a la locación deco-
sasinmuebles, que continuaron regidas por el Código Civil y por la entoncesvigen-
te ley 23.091, regulatoria de las locaciones urbanas. Sin embargo, su eventual in-
clusión estuvo latente en el debate, especialmente vinculada a la actividad de los
agentes inmobiliarios. En tal sentido, se dijo: "Pero me parece que conviene que
asociemos el tema de los agentes inmobiliarios con los problemas de locación y la
manipulación que permanentemente soportan propietarios e inquilinos cuando
agentes inmobiliarios advenedizosespeculan con los intereses de las partesu114.
'O9 Conf. LópezdeZavalía, Teoríadeloscontratos. Partegeneral,2aed.,2001,t. III, p. 19.

Ley 25.248deContratode Leasing(BO,14/6/00).
11' Lorenzetii. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004.t. l. p. 163.
112 Compartirnosel pensamientode LópezdeZavalia cuando afirma que setrata de unaad-
quisiciónensentidoeconómico.y nojuridica, porlotanto no hayquerestringirelconceptoa la no-
ción detítulo y modo, esdeciradquisición porescritura pública ytradición, porquedeese modose
desprotegeria al consumidor. Asíconcluye: "Por un lado, noes necesario esperara la tradición par
que ya corresponda hablar de un adquirente consumidor; por el otro, estimamos que tampoco es
necesario que haya escritura pública, por lo que un comprador por boleto es consumidor ..." (Ló-
pezdeZavalia, Teoría de loscontratos. Partegeneral, 4"ed., 1997. t. l. p. 139, nota 87).
113 A pesar de que el Anteproyecto de Ley de Defensa del Consumidor elaborado por Atilio
Alterini, Roberto LópezCabanay Gabriel Stiglitz,fundamento inspiradorde la ley 24.240, nocon-
tenia dicha exclusión (Alterini - López Cabana -Stiglitz, La protección delconsumidoren elmarco
de un proyecto de ley, LL, 1989-8-1002).
114 AntecedentesParlamentarios, 1995, p. 79. exposicióndel diputado Aguado.
DANIEL MOEREMANS
Decimos a condicionesespecíficasporquedichaadquisición de inmueblestenía

requisitos legales, estoesdebía incluir solo inmuebles nuevoso lotes, destinadosa
vivienda, y solocuando laoferta sea pública y dirigida a persona indeterminada. En
el decreto reglamentariosedefinió al inmueble nuevo comoaquel "a construirse,
en construcción oque nunca haya si do ocupad^"^^^.
En el caso del consumidor inmobiliario, por lotanto, la adquisición a título one-
roso debía tener por objeto inmuebles nuevoso lotesdeterrerocuyodestino debía
ser la vivienda para el consumidor, o su grupo familiar. Nos preguntamos cómo se
determinabael destino, ¿deun modoobjetivoosubjetivo?Parala primera posición
eldestinodel bieninmuebleseexteriorizabaobjetivamente116.Paralasegundapo-
sición, y a la cual adherimos, la contratación "debe ser con fines de vivienda, com-
putándoseelfin subjetivo, y sobreentendiéndose quedebetratarsedeviviendadel
adquirenteo desu grupo familiaro social"117.
Se advierte, por lo tanto, que en su redacciónoriginaria, la LDCeligió, como op-
ción de política legislativa, regular restrictivamenteal denominadoconsumidor in-
mobiliario. Una de las razones que se esgrimieron en el debate parlamentario fue
que "habría que buscar la forma de incluirlosen una legislación específica, y no en
este proyecto de leyu118.
Cabe recordar, que a la época de sanción de la ley (1993) las operaciones inmo-
biliarias, como las que estamos acostumbrados hoy, se encontraban en desarrollo
pero gracias al régimen de la convertibilidad se generalizaron rápidamente, a sa-
ber: a)constitucióndebarrioscerradosocountries; b)construccióndeedificiosde
departamentos o consorcios, previa oferta pública o financiación de organismos
públicos y privados c) operacionesde compraventas de barrios completos, previa
licitación pública o privada; etcétera.
Sin embargo, se dejó de tutelar aquellas situacionesdecompraventas inmobi-
liarias, denominadassingulares, y en lascuáles podríaestar presente un proveedor
Cfr. decr. 1798194. reglamentacióndel art. lo,

inc. c).
Farina. Defensadelconsumidory del usuario. 1995.5 14.
117 Conf. LópezdeZavalia. Teoría deloscontratos. Partegeneral, 4aed.. 1997,t. l. p. 139. quien
en la nota89amplia su posturadiciendo:"Anosotrosnosparece: a) pordestinodel inmueble node-
beentenderse, aquí, el objetivo que proclama, por sidecirlo, el inmueble (v. gr., porsutipo de cons-
trucción) sino el subjetivodel adquirenteal tiempo de la adquisición, el fin para el que lo adquiere.
Ello resultade loquea renglón seguido expresa el mismo inciso, cuando habla de loslotesadquiridos
conelmismo fin (...) b)el inc.~),quecontempla laadquisicióndeinmueblesy lotes, integraelart. lo.
cuyo genérico encabezamiento requiere que la persona contrate para suconsumo final o beneficio
propio o desugrupo familiarosocial(...); c) lasdificultadesque puedan presentarse para determi-
nar la intención no son exclusivas de la adquisición de inmuebles, pues también aparecen para los
muebles, porloquesi noconstituyenóbiceparaestos,tampoco handeconstituirlo paraaquellos".
Conf.AntecedentesPar1amentarios.1995, p. 48, exposición del diputado Rubeo.
en el marco del art. Zodela LDC, ya sea por ser un corredor inmobiliario-adopte
o no la técnica societaria-o bien un particular con varias propiedades que se de-
diquea la compraventa o la locación11g,pero en las cuales no se daban los requisi-
tosdel art. lo, inc. c). Además, sedejaron de lado lasoperacionessobre inmuebles
usados.
Comoejemplode lavariedad deoperacionesque podrían darse, en el ámbitode
la autonomía privada, "puede manifestarsedediversasformasen tornoal régimen
jurídico para posibilitar estasadquisiciones. Así, es factible que la adquisición con-
sista en la celebración de un contrato de leasing. También se reconoce la constitu-
ción de verdaderos planes en los que los suscriptores pagan cuotas periódicas co-
rrespondientesalvalor del bien, de resultasde lo cual en determinado momento se
logra la transferencia del inmueble. También se recurre a formas asociativas, en al-
gunos casos organizadas a través de asociaciones civiles, asignándose un determi-
nadovalorsobreel inmuebleenconstrucción y en otrosafigurasc~operativas"'~~.
En otras palabras, la normativa del consumidor setornó complementaria de "otras
normas protectorasde los derechosdel adquirenteen general" 12'.
Esta exigua regulación impidió, en un principio, el desarrollo de la noción y no
fuetratada inextenso por la d ~ c t r i n a ' ~mucho
~ y menos por la jurisprudencia en-
contrándosesolocasosaisladosy con solucionesinequitativas. Así, en una especie
judicial, se negó la aplicación de la ley de defensa del consumidor, con relación a
los vicios redhibitorios, considerando aplicable el art. 4041 del CC, en desmedro
del art. 18dela LDC, en estostérminos: "Esta inclusión, un tanto particular, obliga
a ser cauteloso al decidir qué normas son aplicables a los supuestos bajo juzga-
miento, particularmente si se advierteque son numerosos los preceptosconteni-
dosen la ley queen modo alguno puedeconsiderarse tengan por finalidad reglar
la compraventa inmobiliaria (menciono a solo título deejemplo los capítulosV1y
119 Ental sentidose había consideradocomo relación deconsumoa la locacióndeinmuebles

urbanosdestinadosavivienda cuando el locador presenta rasgosde profesionalidady el locatario
alquila para su uso personal o de su grupo familiaro social. a pesarde la exclusión expresa del art.
lo. Conf. Márquez -Calderón, La tutela delconsumidorde losderechosde usoygoce de un inmue-
ble. La locacióny la ley24.240, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario", no2004-2, "Loca-
ción de cosas inmueblesy equivalentes", p. 293.
120 Ariza, Elconsumidorinmobiliarioylaprescripción,LL, 2003-E-737
lZ1 Schvartz, Defensa de losderechosde losconsumidoresyusuarios. Manual teórico-prácti-
co, 2005, p. 52, mencionandoque"la ley 14.005, referida aventa en lotesy porcuotas periódicas, y
la ley 19.724de prehorizontalidad, cuyas normas protectoras de losadquirentes se encuentranvi-
gentesen interpretaciónarmónica con la LDC.
122 Como ejemplo del pocodesarrollo doctrinario del tópico, remitimos a Mosset Iturraspe,
Defensa del consumidor: Ley24.240.2" ed., 2003; Schvartz, Defensa de los derechos de los consu-
midores~ usuarios. Manual teórico-práctico. 2005, p. 51.
DANIEL MOEREMANS
VII), aunen lascircunstanciasmentadasporel inc. c)del art. lo, asícomoqueel art.

3°..."123.
Esta omisión, reiteramos con origen en la política legislativa adoptada, poco a
poco, fue dejada de lado y la doctrina especializada fue extendiendo el marco in-
terpretativodelderechodelconsumidoraparcelasnocubiertasexpresamente, por
víade la hermenéuticajuridica y con fundamentoen elprincipio tuitivoincluidoen
el art.42dela CN. Comoejemplo, para aquellos proveedoresquesedesempeñaban
como corredores inmobiliarios, seafirmó que "si carecede losconocimientosapro-
piados para determinar estosaspectostécnicos, deberá munirsedel asesoramiento
correspondienteo bien advertir al potencial adquirente o locatario que debecon-
sultar con un profesional especializado sobre ese extremo, porque no se halla en
condicionesde suministrar i n f ~ r m a c i ó n ~ ~ ~ vyeadecuada
raz en ese aspecto"'25.
Para finalizar, en nuestro concepto y para dichó régimen, el consurnidorinrnobi-
liariopuedeserentendidocomoaquelqueintervieneen uncontratodecompraven-
ta de un inmueble nuevo a título oneroso y destinado a vivienda, pero para encon-
trarse tutelado en el marco de la LDC, debía haberlo adquirido además mediante
oferta pública dirigido a personas indeterminadas (art.,'7 LDC), a un proveedor in-
cluidodentrodel marcodel art. 2Odela LDC. Apesarde laopinión quetambién sede-
bió incluir a la locación urbana, en tanto existiera relación deconsumo, en el ámbito
de la LDCconcluimosqueexistía unavalla legal que impedía considerarlacomotal.
2 - La noción amplia de consumidor inmobiliario. Ley 26.361

Relación deconsumoinmobiliaria
La modificación producida por la ley 26.361 de 2008 en el art. lo, derogando las
limitacionescontenidasen la nociónprirnigenia de consumidor, implica por lógica
consecuencia su extensión subjetiva. Esto es, que se entienda como tal a "toda per-
sona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u
onerosacomodestinatariofinal en beneficiopropioodesugrupofamiliarosocial",
nos ~ e r m i t e nverificar la inclusión de la noción a m ~ l i a
del consumidor inmobilia-
rioli6. En efecto, el legislador al agregar el vocabló bienes en sentido lato, com-
123 CNCiv.,Sala 1,18/7/03,"Sanz,Sonia M.C.Del Plata PropiedadesS.A.yotro", LL,2003-E-341.

124 Con respecioa lasconsecuenciasdela inobservanciadeldeberdeinformación, remitimos
a: Arias Cáu, La violación del derecho de información como falta formal y sus consecuencias, Mi-
crojuris, MJD4124, seccióndocirina, ago. 2008.
lZ5 Schvartz, Defensa de losderechosde losconsumidoresyusuarios. Manual teórico-prácti-
co, 2005, p. 45.
lZ6 Conf. Alterini, A,, "Las reformas a la ley de defensa del consumidor. Primera lectura. 20
años después", en M.W.,Reforma a la Leyde Defensa del Consumidor, RobertoVázquez Ferrey-
prende tanto la noción de cosa mueble o inmueble, ya sea relativa a la adquisición,

utilización y por ende ala locacióndecosas,especialmentealalocación urbana (ley
23.091).
De este modo se expandió la noción contractual de consumidor abarcándose su
aplicación a aquellossupuestosque implican otrasfuentes, como la voluntad unila-
teral, el acto ilícitoy por supuestoel contrato, queesladenominada relación decon-
sumo, legisladaen el art. 3Ode la LDC.En otros términos, se pasó del acto de consu-
mo al hecho deconsumo, entendido como relación deconsumo en sentido amplio.
En la configuración del consumidor inmobiliario quedó subsumida, en nuestra
opinión, la locación de i n m u e b l e ~ ' ~
antes
~ , excluida, lo cual podía traer inconve-
nientes en la interpretación en virtud de la mala técnica legislativa utilizada, espe-
cialmente para aquellos casosde superposiciones entre la ley 24.240 aplicable a las
relacionesdeconsumoquevinculenun proveedory unconsimidory laintoncesley
23.091, específicade locaciones urbanas. Por ello, se había dicho, con razón, queen
"todos los casos en que se pueda identificar una relación de consumo, prevalecela
primera, dado su fundamento constitucional y la regla de procedencia en la aplica-
ción que la propia norma contiene"128.
Sin embargo, al modificarse parcialmente algunos artículos de la ley - a u n q u e
sustancialmente, a nuestro juicio-sin mejorar la técnica legislativa o incluir apar-
tados específicosde protección, nos permiten compartir el pensamiento de cierta
doctrina crítica que ha dicho, con referencia a la ley 26.361, que la "muy pobre re-
dacción de la mayoría de las normas, lo cual habrá de torturar a la doctrina y juris-
prudencia para encontrarles un sentido sensato"129,por ejemplo, la adición relati-
va de la adquisición de derechosen tiemposcompartidos, clubesde campo, cemen-
teriosprivadosy figuras afines.
ra (dir.), 2008, p. 5: "El textoactualamplia la protección al abarcar la contrataciónsobretoda espe-

ciedecosas...".
12' Molina Sandoval, "Reformas sustanciales", en AA.W., Reforma a la Ley de Defensa del
Consumidor, RobertoVázquez Ferreyra (dir.), 2008, p. 83, quienexpresa: "Hoy también se permite
IaaplicacióndelaLDCalaslocacionesdeinmuebles(destinadosaviviendaoa localescomerciales)".
128 Lorenzetti, Consumidores, Zaed., 2009, p. 134.
129 Stiglitz - Pizarro, Reformas a la ley de defensa del consumidor, LL, 2009-8-949. quienes
agregan "si es que en algunos casos lo tienen. Es verdaderamente preocupante que emanen del
Congresode la Nación leyestan mal elaboradas...". En particular, remitimosa Hernández, "Impac-
todel régimen dedefensa del consumidorsobrela teoría del contrato", en Nicolau, Noemi, Funda-
mentos de derecho contractual, 2009. t. l. p. 425; Leiva Fernández, "La ley 26.361 de afuera hacia
adentro", enAA.W., Reforma ala LeydeDefensa del Consumidor, RobertoVázquezFerreyra (dir.),
2008, p. 67. En general, puedeconsultarse con provecho las reglasde técnica legislativa o legística:
Leiva Fernández, Fundamentosdetécnica legislativa, 1999.
DANIEL MOEREMANS
Enefecto, lamencióndelossupuestoslegalescitadosteníaunaclarafinalidaddi-
dáctica a los efectos de evitar interpretaciones restrictivaspor parte de los intérpre-
tes; pero, también es cierto que no se trata de una técnica legislativa moderna. Así,
en consonancia con lo expuesto, Frustagli y Hernández afirman que "creemos que
eseagregado debe interpretarseen el sentido más favorableal consumidor, quesu-
pone afirmar la inclusión de las operaciones inmobiliarias" I3O. Brindando algunos
ejemplos, Gregorini Clusellas, explica que "los consumidores, compradores de in-
muebles nuevos paravivienda, permanenteotransitoria, o lotesde terrenoadquiri-
dos para tal fin, al igual que los locatariosque contratasen para el mismo objeto no
comercial, la construcción o reparación de sus viviendas, están indistintamente tu-
telados por la ley" I3'.A mayorabundamiento, el art. 2Odela LDC"enunciacomoac-
tividades posibles del proveedor a la construcciónde bienesdeevidente referen-
ciaaIcampoinmobiliario-yelart. 10,quealocuparsedeldocumentodeventa,alu-
detanto a operaciones mobiliariascuanto a inmobiliarias" 132.
Por otro lado, se emitieron fallosquetrataron diversostópicos relativosa la no-
ción tratada. Así, en los autos "Carrión c. Gama S.A." se decidió, entreotrosaspec-
tos, sobrela prescripcióndeuna acción de nulidad dedeterminadascláusulasde un
contratodecompraventa inmobiliaria, por entender queconteníacláusulasabusi-
vas y que desnaturalizaban la obligación del vendedor, encuadrándoselas en los
arts. 36 y 37 de la LDC. En el caso se trataba de un contrato de compraventa inmobi-
liaria en dólares estadounidenses, por el cual se pretendió la aplicación de la ley
26.167 para el pago del saldo del precio'33.
130 Frustagli - Hernández, Primerasconsideracionessobre los alcances de la reforma a la Ley

de Defensa del Consumidor; con especialreferenciaa la materia contractual. JA, número especial.
2008-11,fasc. 9, p. 6. Conf. Leiva Fernández, "La ley 26.361 deafuera hacia adentro". e n M . W . . Re-
formaala LeydeDefensadelConsumidor, RobertoVázquezFerreyra (dir.),2008, p.70, queaclara:
"La ley 26.361 si bien no incluyeexpresamentea los inmuebles, si deja claro que losabarca pues no
solo no prevé la anterior limitación sino que hace referencia expresa a derechos de tiempos com-
partidos ...". Cfr. Santarelli. "Novedades en el régimen de contratación con el consumidor", en
M . W . , Reforma ala LeydeDefensa del Consumidor, RobertoVázquez Ferreyra (dir.), 2008, p. 13,
cuando menciona que "toda transacción inmobiliaria llevada a cabo por unconsumidorestará su-
jeta a la normativa enanálisis".
13' Gregorini Clusellas, Elconsumidorinmobiliario. Su tutela en la ley24.240reformadapor
la ley26.361,JA. número especial. 2008-11,fasc. 9, p. 50.
132 Conf. Hernández, "Impacto del régimen de defensa del consumidor sobre la teoría del
contrato", en Nicolau, Noemi. Fundamentosdederecho contractual, 2009, t. l. p. 426.

l 3
CACCCórdoba.SalaVI.28/4/09, "Carrión. MarioAntonioc.Gama S.A.s/Ordinario", Micro-
juris, MJJ4386. Remitimos a nuestra ponencia presentada en las "XXII Jornadas Nacionales de De-
recho Civil" y que fuera publicada en AriasCáu, Laprescripciónliberatoriay elderecho delconsu-
mo, Micmjuris, MJD4370. seccióndoctrina. sep. 2009.
Cabe preguntarse, entonces, cuáles son los elementosque caracterizan esta re-
lacióndeconsumoinmobiliaria. Para~arbagallo~~~,queelvínculoseconfiguracon:
a) que no se trate de una relación paritaria singular entre particulares; b) el carác-
ter dedestinatario final del inmueble por partedel consumidor; c) la profesionali-
dad del proveedor; d) la prescindenciade la naturaleza del inmueble.
Compartimos el criterio de Ariza, quien afirma que la "textura abierta del sis-
tema de defensa del consumidor a este respecto deja en manos de la dogmática la
elaboración de un marco previsibledederechos y obligacionesde las partesa tra-
vésde la integración entreel régimen tradicional y los nuevos mecanismosprotec-
torios" 1 3 5 .
La ley 26.361 revitaliza, entonces, la noción amplia de consumidor y concreta la
relación de consumo que implica nuestrotextoconstitucional. Másaún, sederogóel
párrafo de la ley 24.240 originaria, en su art. 2Oque rezaba: "No tendrán el carácter
de consumidores o usuarios, quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman
bienes o servicios para integrarlos en procesos de producción, transformación, co-
mercializacióno prestacióna terceros". Con locual resultaría posiblesostener, en un
primer análisis que, el alquiler de un local para vender determinados productos co-
mercialmente, puede quedar amparado dentro de su protección. Empero, sucede
queel empresario no alquila para subarrendar y hacer de esa actividad su fuente de
lucro, lo hace de un modo tal en que, indirectamente, la operación económica en
cuestión sevuelca en un proceso productivo.
Si bien la mentada derogación puede conducir a ciertas dudas, a nuestro enten-
der, el empresario que alquila un inmueble para allí desarrollar susactividades no
encuentra amparo en la ley 24.240 modificado por ley 26.361 toda vez que una in-
terpretación teleológica de la norma manda analizar si este se halla en una situa-
ción de desventaja o desconocimiento del mercado, lo que se supone no sucede en
estossupuestos; y requiere el destino final o beneficio propio. Amásdeello, subsis-
ten las normas de la ley de locaciones urbanas. En otras palabras, no lo considera-
mosconsumidorfina1136.
134 Barbagallo, La protección delconsumidorinmobiliarioantela ley26.361, en "XXII Jorna-
das Nacionales de Derecho Civil", no5, Córdoba, 2009, p. 196, quien agrega: "El hecho reviste im-
portancia puesal carecerdetrascendenciael tipode inmueble, debemoscentrarnosen la posición
juridica de las partes en el acto de consumo para verificar si nos hallamos o no frente a un caso al-
canzadoporlatutelaosi porelcontrariosetrata deuna relaciónsingularparitaria regida porelde-
recho común".
Ariza, "Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor", en La reformadelrégimen
dedefensa delconsumidorporley26.361,ArielAriza(coord.), 2008, p.41.
Distintoscriterios seestán abriendocamino: "Sin perjuiciode habersidoadquiridoel ro-
dado por una persona juridica y para un fincomercial, toda vezque el tomador no tuvocomo des-
tino principal del bien utilizarlo para procesosde producción ode comercialización, corresponde
DANIEL MOEREMANS
3 - El consumidor en sentidoestricto. El usuario

El hipervulnerable
Elconsumidorensentidoestrictocomprendetoda "personafísicaojurídicaque
adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita o onerosa como destinata-
riofinal, en beneficio de su grupo familiar osocial" (art. lo, LDC). Por ello, para ser
consideradoconsumidor, desde una perspectivaestricta,esnecesario"asumir el rol
de contratante al adquirir el bien o servicio de que se trata. Además, debe actuar
como destinatario final, lo cual significa que el producto o servicio es retirado de
mercado" 137.
La modificación de la ley 26.361 mantiene comosujeto protegido al consumidor
como persona física y jurídica138.En este último aspecto, si bien el espíritu del dere-
cho del consumidor está ligado a la persona fisica que es la posee lavulnerabilidad
jurídica más intensa, no es menoscierto queel legislador patriotambién quiso pro-
tegerala personajurídica,comobiendiceHernández"cuandoactúenfueradelám-
bito de su actividad profesional, es decir, de su objeto social o giro comercial" 139.
En nuestra opinión, lo ideal sería la protección de las personasjurídicasa través
de una ley general decondicionesgenerales de la contratación I4O, y no por el régi-
desestimarel agravio del fabricante en cuanto a la inaplicabilidad de la ley de Defensa del Consu-
midor para fundarsu responsabilidad'' (CNCom.,Sala C, 6/3/09, con nota de LuisCrovi,JA, 2009-IV-
323).
13' Hernández, "Impacto del régimen de defensa del consumidorsobre la teoria del contra-
to", en Nicolau. Noemí, Fundamentosdederechocontractual,2009, t. l. p.427.
Enidénticosentido,enLatinoaméricapuedeverseelCódigodeConsumidordeBrasil(art.
2"); la ley 17.189 de Uruguay (art. 2"); la ley 1334de Paraguay (art. 3"); el reciente "Código de pro-
tección y defensa del consumidor de Perú", ley 29.571 de 2010, en su art. IV: "Definiciones. 1.1 Las
personas naturales o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales pro-
ductos oservicios materialese inmateriales, en beneficio propio ode su grupo familiar osocial, ac-
tuandoasíen unámbito ajenoa una actividadempresarial o profesional. No se considera consumi-
dor para efectos de este Códigoa quien adquiere, utiliza o disfruta de un producto o servicio nor-
malmentedestinado para losfinesdesuactividad como proveedor". En Europa, la LGDCUde Espa-
ña, según Real Decreto Legislativo 112007, art. 3": "Aefectosdeesta norma y sin perjuiciode lo dis-
puestoexpresamenteen sus librosterceroy cuarto, son consumidoreso usuarios las personasfísicas
ojurídicasqueactúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional".
139 Hernández, "Impacto del régimen de defensa del consumidorsobre la teoría del contra-
to",en Nicolau. Noemí. Fundamentosdederechocontractual, 2009.t. l. p.427, quienagrega:"Ello
concede un margen de protección a las empresas cuando actúanfuera de su ámbito de experticia
profesional. donde pueden presentar la mismavulnerabilidadque la persona fisica".
140 Una variante es aquella llevada a la práctica por el Código Civil y Comercial, mediante la
regulación del contrato por adhesión a lascondicionesgeneralesde la contratación, como una mo-
dalidad deformacióndel consentimiento en el contrato paritario(arts. 984a 989).
men del consumidor. Empero, receptando la categoría legal, creemosen una inter-
pretación restrictiva aplicable solo aquellas personasjurídicas que no tengan fina-
lidad de lucro, como ser asociaciones civiles o fundaciones, y por ende excluimos a
aquellas sociedades comerciales que tienen un objeto comercial, por más que me-
diatamente cuando consuman como destinatarias finales no adauieran o utilicen
el bien o servicio para su actividad comercial.
En virtud del segundo párrafo del texto del art. l o de la LDC(t.0. ley 26.361)que
reza: "Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser partede una re-
lación de consumo, como consecuenciao en ocasión de ella adquiere o utiliza bie-
nesoservicioscomodestinatariofinal, en beneficio propioodesu grupo familiar o
social", se ha dicho que surge la categoría de usuario, toda vez que se trata de los
"merosutilizadoresdel productooservicio, confrecuenciavinculadosfamiliaroso-
cialmentecon el adq~irente"'~'.
La redaccióndel precepto esconfusa porque habla deaquel consumidor que no
es parte de una relación de consumo, pareciendo quequisiera restringir el término
al mero vínculo contractual, por lo cual el usuario es aquel que no contrata pero se
sirveo utiliza el bien, en su beneficio, en virtud deser partedel grupo familiar oso-
cial del consumidor en sentido estricto. En realidad estamos en presencia del usua-
rio, a quien se equiparacon el consumidorstrictosensuotorgándolealgunasaccio-
nes, especialmente, en materia resarcitoria.
La doctrina también ha inferido la categoría del subconsumidor, hipervulnera-
ble o consumidores particularmentedébiles expresándoseque"debe atenderse de
modo especial a aquellas relacionesde consumo constituidas con sujetos particu-
larmentevulnerables" 142, comoson losancianos, niños y losenfermos, extranjeros,
analfabetos, etcétera.
4 - El consumidor expuesto o equiparado
El último párrafodelart. lomencionabacomoconsumidorequiparado "aquien

decualquier manera estáexpuesto a una relación de consumo".
Es decir, que tenemos el consumidor que contrata o utiliza un bien o servicio; al
usuarioquesin ser partesesirvedel bien oservicioy por últimoacualquieraquees-
té expuesto a una relación de consumo. Se ha sostenido con razón que el párrafo
141 Hernández, "Impactodel régimen de defensa del consumidor sobre la teoría del contra-
to", en Nicolau, Noemí, Fundamentosde derecho contractual, 2009. t. l. p. 428.
142 Hernández. "Impactodel régimendedefensa del consumidorsobre la teoría del contra-
to", en Nicolau, Noemí, Fundamentosdederechocontractual, 2009, t. l. p.429, quien remata:"No
basta con miraral consumidor medio. sino que es necesario reconocersus particularesvulnerabili-
dades".
DANIEL MOEREMANS
"adolecede una redacción oscura quetraerá dificultadesa la horade su aplicación

judicial" 143.
La doctrina intentóexplicar la noción del consumidor expuesto como aquel que
se encuentra en situación de dañarse, con sustento en el precedente "Mosca"144,
afirmando queseaplica para estos casos145: a) de potenciales consumidores, fren-
tea campañaspublicitariaso prácticascomercialesindeterminadaslesivasdesusin-
tereses; b) cuando seencuentreel en peligro la seguridad de los productos o servi-
cios incorporados por el proveedor al mercado.
El problema se incrementó cuando se consideró como expuesto a una relación
de consumo al tercero víctima de un siniestro automovilístico, cuando se conside-
raba como consumidor a losefectos de gozar del entonces plazo trianual en mate-
ria de prescripción de la relación deconsumo.
5 - El locatario comosujeto protegido
de la LDC,la mayoría de la
Como se advirtió, en la redacción originaria del art. lo
doctrina especializadaen derechodel consumidor interpretóque la locación urbana
estaba implícitamente excluida de la legislacióntuitiva. Para cierta doctrina, en cam-
bio, con la modificación dela Constitución Nacional en el año 1994al constitucionali-
zarse la relaciónde consumo, se producíauna inconstitucionalidad sobrevinientedel
art. 1"y, por ende, "bastarácon entender derogada laexclusióndecategoríasdecon-
sumidorestutelados por la Constitución Nacional y no alcanzados por la ley"146.En
nuestra opinión, esta interpretación era meritoria pero contrariaba el texto expreso
de la ley que consideró, si bien de modo opinable, regular la materia del contrato de
consumo, restringiendo al consumidor inmobiliario a un supuesto de ofertas a po-
tenciales consumidores sobre inmuebles nuevos, y por ende descartar a los demás
contratosque nosean decompraventa. Sin embargo, la modificación dela ley 26.361
puso lascosasen su lugar, aunquecon una técnica legislativa muy imperfecta147.Em-
'41 Rossi. "Derechodelconsumiaor:ambitodeaplicación. doc~mentoaeventay garantia le-

".
gal. a la luzde la reforma de la ley 26.361 en Ariza. La reforma delrégimen dedefensadelconsu-
midorporley26.361,2008, p. 30, afirmándoseseguidamenteque"si se buscaba ampliarel campo
desujetos protegidos por la LDCse lo podría haber hecho de otra manera".
144 CSJN, 6/4/07, "Mosca, Hugo A. c. Provinciade BuenosAiresy otros",JA, 2007-11-483.
14= Conf. Hernandez, "Impacto del régimen de defensa del consumidor sobre la teoría del
contrato", en Nicolau, Noemi, Fundamentosdederecho contractual, 2009, t. 1, p.428.
Conf. Márquez - Calderón, La tutela del consumidor de los derechos de uso ygoce de un
inmueble. La locación y la ley24.240. en "Revista de Derecho Privado y Comunitario". no2004-2,
"Locación de cosas inmueblesy equivalentes", p. 314.
'41 Se haceeco de esta imperfección, Gregorini Clusellas, afirmando luego, con relación a la
inclusiónde la locación de inmueblesen el régimendel consumidor, que: "Pensamosqueesta últi-
pero, no hay duda hoy que el contratode locación decosas inmuebles, y en especial
la locación urbana, seencontrabatutelada por el régimen del consumidor, siempre
y cuando se perfecciona una relación deconsumo.
En efecto, entendemos por comercializaciónde bienesen sentido lato a aquella
que "incluyecontratoscomocompraventasde mueblese inmuebles, nuevoso usa-
dos, o locación de mueblese inmuebles (...) siempre que sean comercializados por
un proveedor a un consumidor"148.
En el caso del locatario como consumidor en sentido estricto se infiere que es
aquel que perfecciona un contratode locaciónde un bien inmueble para destinarlo
avivienda, ya sea para si osu grupofamiliaro social, como destinatariofinal. Dentro
dela relacióndeconsumotambiénseencuentran protegidos, comoconsumidoreso
usuarios, su grupo familiar a pesar de no haber sido técnicamente parte en el víncu-
locontractual comotambién todasaquellaspersonasqueseencuentrenviviendoen
el inmueble (v. gr., servicio doméstico).
Por último, ello no obsta a que, personas expuestasa esa relación de consumo,
queden también amparadas por la ley. Por ejemplo, piénsese en la publicidad que
se hagaa potencialesconsumidoresindeterminadosyqueserá motivode prelación
al momento decontratar, conformeel medio quese haya utilizado para informar-
seo bien en eventualesdaños, paracasosenquese incluyaalgún tipo de publicidad
discriminatoria (v. gr., locatariosdeterminados, excluyéndoseafamiliasoestudian-
tes universitarios, o por razón desexo, religión, o ideas políticas).
En las locaciones urbanas con destino a vivienda, aparece, usualmente, todo un
grupo familiar expuesto a ese contrato, ellos, entendemos, también son consumi-
dores, que se encuentran vinculados al proveedor inmobiliario y por ende, legiti-
madospara accionar por la LDC, facultad que no podrían alegarexlege23.091, am-
pliándosenotablementela legitimación activa.
También esfactible detectar personasexpuestasa esta relación deconsumo, co-
mo serían por ejemplo, losvecinos. El último caso mencionado nos resulta intere-
~ ~
sante; creemos que, ante daños y perjuicios que le produzca al vecindario esa rela-
ción locativa-sean por la culpa del inquilino, sea por la culpa del locador-se po-
drá accionar no solo por el régimen legal propio de las relacionesdevecindad sino
también, por la LDC. ¿Ydequésirveesto úItimo?Suponiendoque, porejemplo, un
ma inclusión noestuvoentrelospropósitosdelosautoresdela reforma, pero podría resultarde los

términosempleados, y cabrían argumentosa favory en contra sobre losquevolveremos" (Elcon-
sumidorinmobiliario. Su tutela en la ley24.240 reformada por la ley 26.361, JA, número especial.
2008-11,fasc. 9, p. 50).
148 Rossi, "Derecho del consumidor:ámbitodeaplicación,documentodeventa y garantía le-
gal, a la luzde la reforma de la ley 26,361". en Ariza, La reforma delrégimen dedefensadelconsu-

midorporley26.361.2008. p. 26.
DANIEL MOEREMANS
vecino en un departamentosufre humedad por ruptura de uncañoquecorrespon-

deal inmueblealquilado. Ahora bien, el inquilino informaestasituación a la inmo-
biliaria quien con total desidia, dejaavanzar el cuadro hastagenerar cuantiososda-
ños en la propiedad del vecino; en estecaso, por LDCesevecinopodría accionar no
solo contra el propietario del inmueble arrendado sino también contra la inmobi-
aunque ya se han ensayado en jurisprudencia soluciones fundadas en la
responsabilidad contractual del propietario de una cosa r i e s g ~ s a ' ~ ~ .
En conclusión, con la modificación producida por la ley 26.361 a la LDC, entende-
mosque se dejaron de lado todasaquellasdudasque la locación urbana, como re-
lación de consumo, se encuentra protegida por la constitución Nacional, la propia
LDCen tanto reglamentaria del art. 42 de la Carta Magna, y portodo el plexo nor-
mativo aplicable, directa o indirectamente, al consumidor o usuario, ya sea de una
ley general como el Código Civil o de una ley especial, como es la propia ley 23.091,
denominada de "Locaciones Urbanas".
6 - El consumidor locatario en el Código Civil y Comercial
Con la sanción del Código Civil y Comercial, y la consiguiente derogación de la

ley 23.091 de locaciones urbanas, entendemos que las consideraciones efectuadas
más arriba mantienen vigencia.
En primer lugar, con ligerasvariantes, se ha mantenido la noción deconsumidor
desarrollada en el art. 1092. En tal sentido, se considera como tal a la persona hu-
mana o jurídica que utiliza en forma onerosa un bien mueble sea registrable o no
como también un inmuebleo una parte materia de un inmueble (art. 1188, CCCN)
comodestinatariofinal, en beneficio propio, desugrupofamiliarosocial (art. 1092,
CCCN). La noción deconsumidorcomo personajurídicadebeserconsideradadema-
nera restrictiva y en la medida que el inmueblenosea destinadoa una explotación
comercial, profesional o industrial.
En segundo lugar, la noción vigente del contrato de locación (art. 1187, CCCN)
permite considerar al locatario151como consumidor, en la medida que celebre un
contrato de consumo152(art. 1093, CCCN). El locatario puede ser consumidor con-
149 Para un criterio contrario bajo el amparo de la legislación anterior a la ley 26.361. véase
CNCiv., SalaA,9/07."Alcoba, Juan Carlos Horacioy otroc. Mele. Marta Diana slDañosy perjuicios",
Rubinzal, On Lhe, RC J 853108.
lS0 CNCiv., Sala l. 20liI01, "Bernárdez, Ricardo c. Calviño de Pinal. Aurora s1Daños y perjui-
cios", Rubinzal. On Line, RCJ 13300109.
lS1 AriasCáu, "Capitulo4. Locación". en Código Civily Comercialdela Naciónynormascom-
plementarias, AlbertoJ. Bueres (dir.), 2018, t. 3C, p. 768.
lS2 Arias Cáu - Nieto, "Locación", en Código CivilyComercialde la Nación comentado, Julio C.
Rivera -Graciela Medina (dirs.), 2014, t. lll, p. 928.
tratanteen tanto ha celebrado el contrato de consumo, comotambién -en senti-

do extensivo-en ciertas circunstancias dañosas podrá ser considerado como tal el
usuario,esdecir,aquel que no hacelebradoelcontratoperosesirveoutilizaelbien
locado, por ejemplo, para el caso de muertedel locatarioo deventa de la cosa loca-
da (art. 1189, CCCN). Cuando setratare de un inmueble0 una parte material la lo-
cación también puedeser continuada "por quién lo habitey acredite haber recibi-
dodel locatarioostensibletratofamiliar" (art. 1190, CCCN). Porúltimo, tambiénse-
rá considerado locatario el consumidor hipervulnerablecuando se tratarede "per-
sona incapaz0 con capacidad restringida" (art. 1195, CCCN). Como bien lo recuerda
Borda, la "protección se ensancha, además del caso de la guarda, a las hipótesis de
representación y asistencia del locatario o sublocatario a las personas incapaces o
con capacidad r e ~ t r i n g i d a " ' ~ ~ .
Entercer lugar,si bien loverificaremosluego,correspondeadelantarqueno hay
restriccionesdetinteobjetivoal habersesuprimidoel párrafo relativoaadquisición
de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementeriosprivados y fi-
guras afines.
En cuarto lugar, al derogarse la distinción entre locación urbana y rural, esfacti-
ble que el consumidor celebre un contrato de locación inmobiliaria sobre un bien
con destino habitacional (art. 1196)con independenciadel lugardondeseencuen-
tre, sea en lasgrandes urbescomo en loscountriesoclubesde campo.
PorúItimo,essusceptibledecríticano haberincluidounapartadoespecíficoden-
tro del Capítulo4, "Locación" dentrode loscontratosen particular, dejando todoal
ámbito de la interpretación, sea doctrinal, sea judicial.
En suma, la noción deconsumidor mobiliarioo inmobiliario requierelaconfigu-
ración técnica concreta (arts. 1092, CCCN; lo y 3", LDC) en general y la noción espe-
cífica del locatario (arts. 1187,1196,1205, CCCN) en particular. Y, si hubiere dudas,
se aplicará el criterio másfavorable al consumidor (arts. 1094,1095, CCCN; 3", LDC).
6) El proveedorinmobiliario
En el otro término de la relación jurídica deconsumoencontramosalproveedor
debienesy servicios,definidoenel art.2'dela LDC,ensu redacciónorigina1,que re-
zaba: "Quedan obligadosal cumplimientodeesta leytodaslas personasfísicasoju-
rídicas, de naturaleza pública o privada que, en forma profesional, aun ocasional-
mente, produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o presten servicios
lS3 B0rda.A.. Locación.2019, p. 119. Luego.enla p. 120seexplaya recordandoque"nuestro

oaís haaorobado. mediantela lev26.738. laConvenciónsobrelosDerechosdeIasPersonasconDis-
capacidad [donde] se consagran los principios de no discriminación, igualdad de oportunidadesy
accesibilidad(art. 34 incs. b, ey f)".Todo ello. en consonancia con losarts. 1"y 2"del CCCN.
DANIEL MOEREMANS
a consumidoreso usuarios. Seexcluyen del ámbito de esta ley los contratos realiza-
dos entre consumidores cuyo objeto sean cosas usadas".
La noción de proveedor se compone de dos elementos154:a) la realización de
ciertasconductastípicas (producir, importar, distribuir o comercializar cosaso pres-
tar servicios a consumidores o usuarios; b) la profesionalidad en la realización de
esasconductas.
La redacción de la norma recuerda el art. lo del CCom. en cuanto definía al co-
m e r ~ i a n t e ' ~especialmente,
~, en los tópicos "en forma profesional" y "ocasional-
mente", siendoa nuestroentender ladenominación correcta deempresario, yasea
individual o social. Por lo tanto, afirmamos que tanto la noción de consumidor co-
mo la de proveedor son complementarias: "De manera tal que solo los consumido-
reso usuariosdefinidosen el art. loseencuentran protegidos poresta ley y en tan-
to y en cuanto contraten con un proveedor de cosas o servicios, definidos en el art.
2".Y a la inversa, si se presenta el segundo aspecto más no el primero, los provee-
doresde cosas o servicios no estarían alcanzados (obligados) por la misma" 156.
1 - Noción
Comofigura contrapuesta en tornode lasnuevaselaboracionesdel consumidor

inmobiliario,correspondeenesteapartadoanalizarlafiguradel locadorcomopro-
veedor. En tal sentido, el texto legal define al proveedor como: "Eslapersona física
o jurídica de naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional,
aun ocasionalmente, actividades de producción, montaje, creación, construcción,
transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercialización
de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo proveedor está
obligadoalcumplimiento de la presenteley" (art.,'2 LDC).
De otro lado, se infiere también una noción de proveedor del análisis del art.
1093 del CCCN, en estostérminos: "Contrato de consumo. Contrato de consumo es
elcelebrado entre un consumidoro usuario finalcon una persona humana o jurídi-
ca que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bie-
lS4 Seguimos en la clasificación a Márquez -Calderón. La tutela delconsumidorde losdere-

chosdeusoygoce de un inmueble. La locaciónyla ley24.240, en "Revista de DerechoPrivadoy Co-
munitario", no2004-2, "Locación decosas inmueblesy equivalentes", p. 297.
lS5 Porrazonesdeespacio,remitimosalanálisisquedesarrollaLópezdeZavalia,enelcualsos-
tiene: "Para el proveedor no se exige que los actos de provisión sean la profesión habitual. Basta
con que sean. por asídecirlo, la profesión ocasional, pues en esto consiste el actuar en forma pro-
fesional ..." (Teoríadeloscontratos. Partegeneral.4"ed.. 1997.t. l. p. 143y s~.).
lS6 Moeremans, Contratación bancaria y ley de defensa de losconsumidores(ley24.240). LL,
1997-E-1267:"Están incluidosen cambio, loscontratosque celebren proveedoresconconsumido-
resy quetenga porobjeto cosas usadas".
nesoprestadora deservicios,públicaoprivada, que tengaporobjeto la adquisición,

uso o goce de los bienes o serviciosporparte de los consumidoreso usuarios, para
su uso privado, familiar o social".
De su complementación se sigue, que el proveedor podrá ser una persona hu-
mana (art. 19, CCCN) ojurídica (art. 141, CCCN), de naturaleza pública o privada.
Esta persona será quién ofrece la locación de inmuebles, por lo general, organi-
zado comercialmente, es decir, de modo profesional, pero admitiéndose también
su modalidad ocasional. Llegamosasí, a la primera complicación. Las locaciones ur-
banas con destino a vivienda frecuentemente vinculan a una persona o grupo fa-
miliar con otra persona común y corrienteque, en la mayoría de lasveces, obtiene
sus ingresos de otrasactividadesy entrega en locación algún queotro inmuebleen
el queinvirtiópara tener una renta más. ¿Cuándopuededecirsequeesa personase
transforma en proveedor para la ley? Dependerá de las circunstanciasdel caso.
En efecto, según el art. 3Ode la LDC, la relación de consumo ese1 "vínculo jurídico
entre el proveedory el consumidor o usuario". Nos preguntamos, pues: ¿Puedeha-
berrelacióndeconsumotrabadaconquiensoloalquilaunavivienda?Pensemos,por
hipótesis, en un jubiladoquecobró un juicioen contradel Estadoy con su producido
adquirió undepartamentoquealquila para percibiruna rentacomplementaria, jse-
rá proveedor?Sinembargo, por otra parteestáclaroqueen la actual redacción dela
LDC, el concepto de proveedor se ha extendido peroello, en modo alguno, autoriza
aaplicarloasituacionesquedifíciImenteencuadranen su art. 2'.
Laúnicaformade hallar "profesionalismoycomercialidad" en lacelebraciónde
contratos de locación, exige por parte del locador una organización de empresa
(art. 320, CCCN);es la idea de organización profesional la que, unida asu contraca-
ra, el consumidor, hace nacer la relación deconsumo.
Una persona cualquiera que alquila un inmueble suyo a determinada persona,
quizás con un contrato tipo que halló en lnternet o compró en una librería, difícil-
mente pueda ser proveedor; y en esavinculación, resulta másquesuficiente la tute-
la del contratode locación del Código Civil y Comercial. En cambio, cuando una per-
sona hace de la locación una actividad más habitual y con cierta organización, por
ejemplo, una persona humana quevive delas rentasque producen treso cuatro in-
muebles, que los alquila desde hace tiempo, queconoce medianamente los porme-
nores económicosy legales del mercado inmobiliario, entonces si puede ser catalo-
gado a nuestro juicio como proveedor. Empero, insistimos, esto será siempre una si-
tuación de hecho que debe ser sopesada por losjueces y teniendo en cuenta queen
caso de duda se estará a la soluciónjurídica másfavorable al consumidor (arts. 1094
y 1095, CCCN).
Podríamos decir, entonces, que cuando se alquila un inmueble sin intermedia-
ción profesional, la regla es la aplicación del Código Civil y Comercialcon exclusión
del régimen de defensa del consumidor, hecha la salvedad del caso apuntado. En
cambio,distintoeselsupuestocuandointervieneelcorretajeinmobiliario-con los
DANIEL MOEREMANS
alcancesquerealizaremosluego-y las "inmobiliarias", dondeallíaparece la puer-

ta por la cual el régimen protectorio puede regular las locaciones habitacionales.
No se nosescapa que, en prácticamentetodaslasjurisdicciones,existen colegios
o entidades que agrupan a las compañías inmobiliarias, en la cual podrían encua-
drar en la exclusión legal (art. ,'2 i n fine, LDC); pero en este caso, debe analizarsesi
las mismas ejercen un control efectivo sobre la conducta de sus matriculados-de
ordinario, la leyexigeel títulodemartillero público-atravésde un tribunaldeéti-
ca.Apartedeello, la notadeorganizaciónempresarialestan preponderanteen es-
te aspecto -a diferencia del abogado, el médico o el contador-que entendemos
debeser aplicada sin másel régimen tuitivo (CCCN; LDC).
Sobre este aspecto, nos explayaremosa continuación.
2 - Exclusiones
La ley 24.240, en su art. 2 O , excluyó a los servicios prestados por profesionales li-
berales, denominadosahorasocialespor Mosset Iturraspe, en la medidaque posean
parasu prestaciónel doble recaudodeltítulo universitarioy matriculación en un co-
legio profesional. La ley presupone, por tanto, que este doble controldecalidad de
acceso a la profesión que otorga el título y luego de ejercicio en materia deontoló-
gica o ética por parte de los colegios profesionalesjustificaría la exclusión. Sin em-
bargo, como bien sostiene Piedecasas, la "prestación del servicio hace a la calidad y
contenido del mismo y ninguno de estos controles opera sobre este aspecto, con lo
cual la norma crea una situación de privilegio inatendible, en pos de la protección
global y real del consumidor en tod~ssusaspectos"~~~.
Sin embargo, con independencia de la crítica doctrinaria, lo cierto es que -en
principio-aquellas profesiones liberalesseencuentran exentasde la aplicación de
la LDC, y en el caso particular del negocio inmobiliario, habría que distinguir el ar-
quitecto, el ingeniero, el corredor inmobiliario, el martillero público, etcétera.
La ley 26.361 mantiene la exclusión del ámbito de protección del consumidor de
los profesionalesliberales,que habíasidoseveramente~riticado~~~por ladoctrinaal
sancionarse la LDC. Se tratade una delasescasasexcepcionesdel régimen del consu-
midor, y como tal debe ser de interpretación restrictiva. Para estar incluido en la ex-
cepción se requiere prestar un servicio de una profesión liberal que posea título uni-
versitario y matrículaotorgada por un colegio profesional reconocidooficialmente.
lS7 Piedecasas, Losserviciosylaleyde defensa delconsumidor, en "Revista de Derecho Priva-

doy Comunitario", n02005, "Contratosdeservicios-11". p. 31 1, agregandoque la "norma crea una
situación de privilegio inatendible. en pos de la protección global y real del consumidor en todos
sus aspectos".
lS8 Portodos:Wajntraub,Protecciónjurídicadelconsumidor:Ley24.240ysureglamentación,
2004, p. 35y siguientes.
Empero, si está incluida la publicidad (arts. 1101 a 1103; 8",LDC) aconsumidores

potenciales indeterrninadosque los profesionales realicen.
Por último, Lorenzetti precisaquecasosnoseencuentransujetosa laexclusión le-
gal, a saber159: a) los profesionales universitarios que ejerzan independienternen-
te la profesión sin estar matriculados; b) losprofesionalesuniversitariosqueejerzan
suactividad bajolaformadeempresa; c)losprofesionalesuniversitariosqueejerzan
independientemente con matrícula y hagan publicidad de sus servicioscon caracte-
rísticasespecialesdeprestación.
La hipótesis b) puede ser deducida del agregado del art. 1093 transcripto más
arriba: empresaproductora de bieneso prestadora deservicios, pública oprivada.
Si bien el legislador no adoptó la técnica de la empresa, como lo hizo el Código
Civil italiano de 1942, en tanto para nuestro régimenjurídicoel sujeto es la persona
humana o la jurídica, comoempresario individual osocial, respectivamente,locier-
to esqueesfactible encontrarlealguna utilidad. Dicho deotro modo, laempresa es
objeto y no sujeto. Por lo tanto, dicho agregado de la empresa "prestadora de ser-
vicios" puede ser utilizado para excluir de la excepción legal, precisamente, aque-
lloscasosde profesionales liberales160contítulo universitario y sujetosal contralor
de un colegio profesional que desarrollen su actividad bajo la forma de empresa
(art. 320); esdecir, dentrode un ente (personajurídica) queactúeo intervenga en el
tráfico como intermediaria de bienes o servicios, que cuente con elementos rnate-
riales, inmaterialesy laborales.
3 - Intermediación inmobiliaria
Lacontratación inmobiliariacomodeotros negociospuederealizarsededosma-

neras, ya sea deforma directa entre las partesde la relaciónjurídica, ya sea deforma
indirecta, mediante terceras personas que aproximen o aconsejen a las mismas.
La primera forma era, generalmente, la más utilizada en la época de la sanción
del Código Civil, en virtud que las poblaciones o ciudades poblados no eran muy
grandesy losciudadanosseconocíanentretodos, celebrándose loscontratosentre
pares o como son conocidosen la actualidad, contratosparitarios. La segunda, por
el contrario, es propia del sigloMyen especial a partir dela SegundaGuerra Mun-
dial, cuando la denominada geografía urbana comienza a ser motivo de estudio,
originándosedistintasdisciplinasquelaanalizandesdeángulosdisímiles,corno "la
sociología, laestadística, lageografía física, lacartografía, la aerofotograrnetría, la
psicología social, la economía, el urbanismo, la medicina, la agrimensura, la histo-
lS9 Lorenzetti. Consumidores, 2"ed.. 2009, p. 132.

Pensemos en los abogados que integran estudios jurídicos; los contadores que trabajan
enconsultorasocalificadorasde riesgo; arquiteciosen estudios homónimos, etcétera.
DANIEL MOEREMANS
ria, etcétera"I6l, Ilegándoseaentendera la gran urbeociudad como sistema, en la

cual los ciudadanos tanto de predios urbanos como rurales perdían la cotidianei-
dad, por lo cual la técnica contractual quese utiliza es la contratación por adhesión
y generalmente por intermedio de un profesional.
Así, los distintos contratos sobre bienes inmuebles como la compraventa, la lo-
cación,elfideicomiso, las permutas, lastransferenciasdefondosdecomercio, las hi-
potecas, el leasing, son celebrados mediante la ayuda o colaboración de un inter-
mediario o profesional quien intermedia entre la oferta y la demanda, contactan-
do a las futuras partes contractuales.
Como bien lo sostiene Mosset Iturraspe, no se puede desconocer la importancia
que juegan los intermediarios inmobiliarios en la actual sociedad de masas, ya que
son "ellos los profesionaleshabilitados para dar a las partes la información requeri-
da, necesaria o pertinente en cada caso. Son ellos los profesionales habilitados jurí-
dicamente para evitar abusos o usuras, coadyuvando a que las transaccionesse ha-
gan porsujusto precio, sin caer en elvicio dela lesión (art. 954, CC). Son ellosquienes
debenvelar por la legitimación para negociar decada una delaspartes, en lacalidad
que pretenden invocar: legitimación para vender o comprar. Situación compleja
frentea una sucesión abiertaoen casosdecomunidad de bienes"'62.
Desde el punto jurídico, por tanto, podemos afirmar que el intermediario jurídi-
co es "aquel sujeto cuyo rol o actividad es aproximar a dos o más personas con la fi-
nalidad deque celebren entre sí un determinado negocio, acto o contrato, sin cons-
tituirse en partecontratantedel acuerdo u operación que se concierte como conse-
cuencia de su actuación" 163.
Tanto el Código Civil y Comercial (arts. 1092,1093) como en la LDC(arts. 1" y 2")
seincluyealosserviciossiemprequesecelebrenentreconsumidoresyproveedores,
por ende-como regla-estará comprendidoel "administrador deunconsorcio, el
corredor inmobiliario, lasempresasque realizan intermediación en el mercado in-
mobiliario" 164. En otras palabras, toda prestación de servicios, sea a título oneroso
16'
Calegari de Grosso, Urbanizacionescerradas. Temas de derecho urbanístico. 2009, p. 94.
Enestaobra,querecomendamos, laautoraesquematiza laevolución urbana,denominándolasre-
voluciones urbanas, en cuatroetapas.
lK2 Mosset Iturraspe, Losserviciosdelcorredorinmobiliario, en "Revista de Derecho Privado
ycornunitario". n02005."Contratosdeservicios-ll".p.9yss.,agregandoluegoenla notaquees"ha-

bitual que un heredero. de una sucesión abierta, pretenda dar en locación ovender, sin caeren la
cuenta de la titularidad del derecho que invoca:dominio, derechos y acciones. posesión, tenencia,
etcétera".
Conf. Esper, Intermediacionencontratosinmobiliarios, 2010, p. 2, quien aclara que la inter-
mediaciónjurídica "puede tener lugar en todotipodecontratosy actos, sea queversen sobre cosas
muebles,inmuebleso,incluso,sobreotrotipode bienes,comoderechospatrimoniales,porejemplo".
164 Lorenzetti. Consumidores, Zaed., 2009, p. 136.
o gratuito, a favor de un consumidor o usuario convierte a su agente activo en un

proveedor en el marco del régimen tuitivo.
Por ejemplo, una compañía inmobiliaria que interviene en locacioneshabitacio-
nalesesunaauténtica empresa, con conocimientodel marco legal y económicode la
actividad. Ellos intermedian aunando la oferta y demanda de inmuebles, ofreciéndo-
los al público, y, asumiendo algunas prestacionesaccesorias, cobran por ello una co-
misión calculada en función de lasdirectivasdel mercado. Se encargan de la correcta
formalizacióndelcontrato, del tratocon el locatarioo inquilino,enocasionesdecier-
tas prestaciones accesorias -como algunas reparaciones menores- y asesoran, o
prestan un servicio paraqueel dueño pueda hacer las reparacionesdemayor monto.
El locatarioquecontrataatravésdeunainmobiliariatrabaindudablementeuna
relación con un proveedor de serviciosqueademás, ahora, deberá actuar como ga-
rante de ciertas obligaciones del locador, específicamente, las que emanan del ré-
gimen protectorio -deber de información, de seguridad, garantía, etcétera-, y
todoello por imperiodel art. 11 yconcs. dela LDC. Desdeeste puntodevista, noca-
ben dudasqueaquíexiste una relación deconsumo, trabada entre el locatario y la
inmobiliaria, debiendo esta última ajustar su comportamiento a las directivas del
CCCN y LDC-aunque la locación como contrato no se perfecciona con la inmobi-
liaria, sino con el propietariodel inmueble lógicamente-.
Corresponde, pues, interrogarse: si larelación entreel locatarioy la inmobiliaria
traduce una relación de consumo, jes relación de consumo aquella perfeccionada
entreel inquilinoy el locador?j Y quésucede entre el locadory la inmobiliaria?
Creemos que la respuesta a la primera pregunta se brinda por la segunda. El lo-
cador no es tan solo un contratante más que, entrega un bien suyo, con cierto des-
conocimiento del mercado inmobiliario, para dar en locación, a una empresa de co-
rretaje quese beneficia deesa decisión para organizar su rédito económico. El loca-
dor, muchasveces, al igual que el locatario, desconoce la economía y el marco legal
de la operatoria, conocimiento que sí posee la inmobiliaria. En resumidas cuentas,
podría existir tanto una relación de consumo entre locador y la empresa inmobilia-
ria, como entre locatario e inmobiliaria.
1 - Elcorredorinmobiliario
El corredor inmobiliario presta un servicio a las partesde un negocio inmobilia-
rio y que consiste en una obligación de hacer: "trabajar en el acercamiento, la su-
peración de losobstáculos o trabas, mostrar el negocio como atractivo para ambas
partes, sin asumir la representación de ninguna de ellas, actuando en su nombre y
de su cuenta" 165.
Mosset Iturraspe, Losserviciosdelcorredorinmobiliario, en "Revista de Derecho Privado

y Comunitario", n"2005, "Contratosdeservicios-11". p. 7.
DANIEL MOEREMANS
El corredor inmobiliario no es un mandatario, no es un mero nuncio0 mensaje-

ro; tampoco es un martillero, existiendo portanto diferencias en cuanto a su labor,
la autorización con la que cuenta para realizar su tarea e incluso en materia del co-
bro de honorarios, o en rigor de comisión, y de gastos. En tal sentido, surge como
una necesidad ineludiblequeel "afianzamientodel quehacer, la normativa seocu-
pa de esa actividad, para preservar a sus adherentes, otorgarles relevancia, impo-
niendo requisitosdecapacidad, estudio e inscripción; está de por medio el valor se-
guridad jurídica, la tranquilidad de quienes recurren a esas personas, que buscan
idoneidad, destrezay conocimientos" 166.
Entonces, cabe preguntarse, jurídicamente ¿qué es un corredor? Pues bien, el
Código Civil y Comercial reguló en el Capítulo 10, del Título IV, "Contratos en parti-
cular", el contratodecorretaje (arts. 1345a 1355).
Así, lodefineen estostérminosel art. 1345: "Definición. Haycontratodecorreta-
je cuando una persona, denominada corredor[167],se obliga ante otra, a mediar en
la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de depen-
dencia o representacióncon ninguna de laspartes".
La definición legal coincide parcialmentecon la definición doctrinaria de corre-
dorinmobiliario, que lo consideraba como "aquella persona física o jurídica que in-
termedia profesionalmenteentre la oferta y la demanda de bienes raíces, con lafi-
nalidad de preparar, promover ofacilitar la celebración de un acto jurídico vincula-
do con ellos" 168. Puede advertirse, entonces, que el corredor actúa de modoprofe-
sionalentre las futuras partes de un acto jurídico relativo a una cosa inmueble (por
ejemplo, compraventa, locación, etcétera) intentando aproximarlas, aconsejándo-
iaseinterviniendoen las tratativas previascon la finalidad de arribara un contrato.
Empero, al mismotiempo, celebra un contratocon una deellas. En otras palabras, es
un mediador o un intermediario o un gestor o un tercero con relación a lasverdade-
ras partes (art. 1023, CCCN) del contrato, pero al mismotiempo, celebra un contrato
decorretajecon una deellas. Si gracias a su intervención o mediación las partes per-
feccionan el contrato recibe, como contraprestación, una comisión de una o de am-
Mosset Iturraspe, Losserviciosdelcorredorinmobiliario, en "Revista de Derecho Privado

y Comunitario". no2005. "Contratosdeservicios-11". p. 16.
'61 Adviériase que, a diferencia del art. 1187que no enumera o enuncia a las partesdel con-
trato de locación, la norma citada en el texto si lo haceconel contratodecorretaje.
Esper, lntermediación en contratosinmobiliarios. 2010, p. 29.
169 El ProyectodeCódigoCivildel Poder Ejecutivode 1993, ensuart. 1293, prescribía: "El co-
rredortendrá derechoa la comisión estipulada si el negocio secelebra como resultadodesu inter-
vención.Afalta de estipulación, tendrá derecho a la de uso enel lugardecelebracióndel contrato
o, en su defecto, a la que fije el juez". Utilizamos para la cita la obra Reformasal Código Civil. Pro-
yecto y notas de la Comisióndesignada por decreto 468192, 1993.
Lasnotastípicasdel corredor inmobiliario, p o r t a n t o , ~ o n ' ~a)esunsujetoque

~:
intermedia (art. 1347, inc.a, CCCN)entrelaofertay lademandade bienesraíces; b)
encamina su actuación a promover o concertar negociosjurídicos (art. 1347, inc. b,
CCCN) sobreesos bienes; c) noescolaborador, subordinado ni, al menosen princi-
pio, representante (arg. art. 1345, CCCN) de ninguna de las futuras partes contra-
tantes; d) percibe una retribución por su labor, denominada comisión (art. 1350,
CCCN).
Empero, a su vez, se ha considerado que el corredor celebra un contrato deco-
rretaje con su comitente que lo vincula, pero carece de dependencia o representa-
ción (art. 1345, CCCN). Esdecir,queel "corredor notiene representación porqueno
obra porcuentay orden deotro, nicelebraelcontratoa nombredequien leformula
el encargo"171.
Con Esper, lo podemos definir como "aquel contrato, en el sentido técnico-jurí-
dicodelart. 1137del CCCN,envirtuddelcualunaparte,denominadacomitente,so-
licita a otra, designada corredoro agente inmobiliario, la búsqueda de potenciales
interesadosen celebrar un negocio jurídico determinado sobre bienes inmueblesy
se compromete al pago de una retribución económica en caso de que el contrato
pretendid~finalmentesecelebre"'~~.Setrata, para Lorenzetti,deun "contratotí-
pico decolaboración gestoria no representativa, consensual, conmutativo, onero-
so, comercial"173.
En lo que nos interesa, con anterioridad a la modificación de la ley 26.361, reco-
nocidadoctrinapropicióconsiderarala locacióndeinmueblescomo relacióndecon-
sumo, cuandoel locador presentabarasgosde profesionalidad en el giro inmobilia-
rio,yel locatarioalquilael inmuebleparasuusopenonalodesugrupofamiliaroso-
cial, a pesar de la expresa omisión legal, como ya analizamos más arriba, sustentan-
do una interpretación constitucional y finalista.
En el caso específico del corredor inmobiliario, creyeron encontrar un ámbito
propicio para evitar la exclusión legal del art. 2Ode la LDC, afirmando que "si la rela-
ción locativa seentabla a travésde la mediación de una empresa decorretaje inmo-
biliario, el locatariogozará,frenteaesta, dela protección dela ley deconsumo, pues
170 Seguimos la enumeración de Esper, Intermediación en contratosinmobiliarios. 2010. p.

31.
171 Lorenzetii, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007.t. II, p. 299.
172 Conf. Esper.1ntermediaciónencontratosinmobi1iarios.2010, p. 32. El Proyectodecódigo
Civildel PoderEjecutivode 1993,ensuart. 1290,lodefinecomo:"Habrácontratodecorretajecuan-
do una persona, denominadacorredor,seobligueanteotra,denominadacomitente,a mediaren la
negociación y conclusión de uno ovarios negocios, sin tener relaciónde dependencia o representa-
cióncon ninguna de las partes".
173 Lorenzetii. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007, t. II, p. 300.
DANIEL MOEREMANS
esta relación encuadra perfectamente entre las previstas por la normativa (art. lo,
inc. b)"174.
Recordemosqueel régimen legal protectorioincluyea losserviciossiempreque
se celebren entre consumidores y proveedores, por ende -como regla- estará
com~rendidoel "administrador de un consorcio, el corredor inmobiliario, las em-
presasque realizan intermediación en el mercado inmobiliario" 175.
En nuestra opinión, envirtuddela noción restringida deconsumidor inmobilia-
rio que adoptó la LDCen su redacción originaria no era acertada la postura antedi-
cha porlassiguientesrazones: a)el eventual locatarionocelebrabao períecciona-
ba un contrato de prestación deservicioscon el corredor, en el marco del art. lo, inc.
b); b) la exclusión expresa del art. 2', párr. 3" que no comprendía a las profesiones
liberales que requieran título universitario y matrícula otorgada por colegios pro-
fesionales.
En primer lugar, el denominado contrato decorretajetienesus particularidades
porque su perfeccionamiento depende del propio corredor, en virtud de su carác-
ter de b i l a t e r a l i r n p e r f e c t ~toda
~ ~ ~vez
, que el "único obligado inicialmente en el
acuerdo de corretaje es el comitente: su obligación consiste en pagar al agente in-
mobiliario lacomisión que hubieraacordadocon él, en el supuestode queel nego-
cio encomendado finalmente se celebrara entre comitentev tercero co-contratan-
te"177.Por lo tanto, de modo elíptico puede afirmarse la existencia de un contrato
pero quevincula al comitente con el corredor, y no con la otra partecontractual, a
quien el mediador aproximaal negocio jurídico.
EnsegundoIugar,lanormativanacionalaúnvigenterequierecomocondición ha-
bilitante parael ejerciciode laactividad del corretaje "poseertítulo universitarioex-
pedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentacionesvigentes y
que al efecto se dicten"'78. Por otra parte, si bien la ley 25.028 omitió toda referen-
cia a la proliferación de sociedades de corredores, es dable advertir que cada juris-
174 Márquez- Calderón, La tutela delconsumidorde losderechosde usoygoce de un inmue-

ción decosas inmueblesy equivalentes", p. 316.
17= Lorenzetti. Consumidores, Zaed., 2009, p. 136.
17= Mosset lturraspe, Contratos, 1995, p. 59.
17' Conf. Esper, Intermediación en contratosinmobiliarios, 2010, p. 48, agregando que esta
"obligaciónqueasumeel comitentecon el intermediario inmobiliarioes, todavía, decaráctercon-
dicional, desdequesi el contratoquese pretendeconcertarconeltercero interesado nose perfec-
cionara, el comitente no quedaría obligado para con el corredora abonarle la comisión ni, menos,
a reintegrarle losgastos este hubiere realizado. salvoque locontrariose hubiereestipulado entre
comitentey agente de bienes raíces(art.37, inc. b, decr.-ley 20.266/73)"
178 Art. 32, inc. b), decr.-ley 20.266/73.
dicción local exige parael ejercicioválidodelaactividaddecorretajela matriculación

en el organismo competente. Esdecir, que la "inscripción en esa matrícula es habili-
tanteo legitimante para desempeñar válidamente la actividad de corretaje" 179.
El debate no resulta bizantino en nuestros días, puesto que si bien la modifica-
ción producida por la ley 26.361 ha extendido la noción de consumidor inmobilia-
rio pasandodel actodeconsumo al hechodeconsumo en su art. lo; por el contrario,
no haderogado laexclusióndelasprofesionesliberalesdelvigenteart. 2'dela LDC.
Por lotanto, salvo la publicidad quese hagadesu ofrecimiento, "noestán compren-
didos en esta ley los servicios de profesiones liberales que requieran para su ejerci-
ciotítulo universitarioy matrículaotorgada porcolegiosprofesionalesreconocidos
oficialmenteo autoridad facultada para ello".
Cabe preguntarse, por ende, si la LDCresuIta aplicable al denominado corredor
inmobiliarioadvirtiéndosedostendenciasdoctrinarias. En la primera, en laopinión
de Esper, es indudable que "la labor cotidiana del corredor consiste en la comercia-
lización de inmuebles a terceros, potenciales consumidores, queda claro quesu ac-
tuación encuadra perfectamente en la categoría jurídica deproveedor creada por
la ley 24.240"Ia0, prestando un servicioa un consumidor protegido.
En nuestra opinión, habría que realizar un distingo entre las sociedadescomer-
ciales de corredores y los corredores considerados como personas humanascon tí-
tulo universitario y matriculación en colegios profesionales de corredores. En tal
sentido, afirmamos que la legislación protectoria resulta aplicable a las primeras y
noasía lossegundos, porencontrarseexpresamenteexcluidosdeLDC, salvoen ma-
teria de publicidad. Por el contrario, como bien afirma Ariza, si "no existe colegia-
ción o no obtuvo el intermediario el título habilitante exigido por la ley, la posibili-
dad de considerarlosexcluidos no rige"'81.
En definitiva, el corredor inmobiliario presta un servicio profesional queexigetí-
tulouniversitario yademássiseencuentrainscriptoencolegiosprofesionales182,de-
sarrollando su labor de manera liberal, quedaría exento de la aplicación de la LDC,
en virtud del párrafo segundo del art. 2', como lo demostramos en este apartado,
179 Esper, Intermediación en contratosinmobiliarios, 2010, p. 98

laO Esper,Intermediaciónencontratosinmobiliarios,2010, p. 295:"Por lotanto, suconducta
toda deberáajustarsealosdictadosdela legislacióndeconsumo,sumamentegravosa para lospro-
veedoresy claramente beneficiosa para los usuariosy consumidores".
18' Ariza, "Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor", en La reformadelrégimen
de defensa del consumidorporley26.361, Ariel Ariza (coord.), 2008, p. 47.
la2 M0~~etIturraspeanoticiaqueenelmesdejuniode2005,enlaprovinciadeMendozaypor
ley 7372, se creó el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios (Losserviciosdelcorredorinmobi-
liario, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario", no2005, "Contratos de servicios-ll", p. 17,
nota 31).
DANIEL MOEREMANS
quedando por tanto "excluidos los casos en que esas actividades sean llevadas a ca-
bo por un profesional liberal"183.
Fuera del acierto o no de la opción de política legislativa, lo cierto es que podría
encuadrar en la exclusión legal, que porotro ladoesla únicavía deescape del régi-
men protectorio.
11 - La empresa: la constructora
Existen otros supuestos que exceden el corretaje en el cual los intermediarios

asumenobligacionesenundeterminadonegocioinmobiliario,incluyéndosela "di-
fusión del emprendimiento y predispone los instrumentos precontractuales de la
operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, quedará obligado
en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica r e a l i ~ a d a " ' ~ ~ .
En efecto, lossupuestosantedichos no admiten duda alguna quese encuentran
enmarcadosdentro de la relación deconsumo, y si además, realizan su actividad en
formaorganizada, sea bajo unaformasocietariao unipersonal, deben cumplir con
toda la normativa tuitiva del consumidor inmobiliario, especialmente si su objeto
social radica en la construcción de unidades habitacionales que luego ofrecerán a
los futuros locatarios.
CJ La necesidadde regular esta materia
La relación locativatieneunatremenda importancia económico-socialenvirtud

que lasfamilias de nuestro país no tienen accesoa unavivienda digna, a pesar de la
proclamación del art. 14bisdela CN.
Sin embargo, en materia de locación se advierte una paradoja ya que por un la-
do nuestro Código Civil contenía una reglamentación excesiva y que además "pre-
vé una gran diversidad de soluciones para casosque no difieren demasiado" la5. En
cambio, los proyectosde reforma del Código Civil han tendido a disminuir los artí-
culosque regulan estecontratoTa6.
Lorenzetti, Consumidores, Zaed., 2009, p. 136

lS4 Ariza, "Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor", en La reforma delrégimen
de defensa del consumidorporley26.361, Ariel Ariza (coord.), 2008, p. 48.
lS5 Conf. Spota, lnstitucionesdederechocivil. 2"ed., aa. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.V,
p. 141: "Porejemplo, ¿Qué razón sustantiva lleva a distinguir entre plazos mínimos en locaciones
condestino habitacionaloconotrosdestinos?Máximeteniendoenconsideraciónquesialgunadis-
tinción cabe efectuar, lo más probable es que sea considerada por las partes del contrato al redac-
tarlo. ¿Tienequehaberen el Código Civil normassobre plazosdedesahucio?".
lS6 Leiva Fernández, Laslocacionesurbanas en losproyectosde reforma del Código Civil, en
"Revista de Derecho Privado y Comunitario", no2004-2, p. 359y SS.;cfr. Spota, lnstitucionesde de-
recho civil. Zaed., aa. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V. p. 139y siguientes.
Por otra parte, en sus iniciosy por razonesde política legislativa, se excluyó de la
protección de la legislación del consumidor a la locaciónde inmueblesy que derivó
en intentosdoctrinarios, loablesporcierto, de ingeniosa hermenéutica para incluir
a dicha parcela en el ámbito tuitivo. Con la modificación de la ley 26.361 del régi-
mendelcons~midor~ laderogacióndelaspectoobjetivooriginai,~denominado~or
nosotroscomomateria deconsumo,se ha ampliado-deun modo notable-el ám-
bitodeaplicación del consumidor inmobiliario.
En el mediode losdebatesque produjo laexclusión delalocaciónde inmuebles,
con anterioridad al año 2008, la doctrinaadvirtió dosopciones para modificar la te-
mática, a saberIa7: a) la modificación de la ley 24.240suprimiendo las limitaciones
materiales del art. lo que puedan excluir del ámbito legal categorías de consumo;
b) dictar normas específicas para las categorías de consumo no alcanzadas por el
textooriginario. En nuestrocaso, con relación a las locaciones urbanas, podrían ha-
berse emitido disposiciones protectorias del locatario consumidor, relativas al de-
ber de información como el contenido de los documentos, redacciónde loscontra-
tosy prohibición de cláusulasabusivas,viciosredhibitorios,responsabilidad porda-
ños, etcétera.
La ley26.361 prefirióderogarlasexclusionesmateriales, locual implicaqueel in-
térpretedeberá analizar cada uno de lossupuestosen loscuálesinfluye el régimen
del consumidor, en la relación locativa y que será motivo del apartado correspon-
diente. Esta decisión de política legislativa, si bien puede compartirse, no fue Ileva-
da debidamente a la práctica porque la aplicación directa del régimen del consu-
midor, sin tener en cuenta las particularidadesdel contratodelocación, la influen-
cia socioeconómica, su necesidad para una gran porción de habitantes de nuestro
país, produce demasiados inconvenientes. En tal sentido, se dijo por Ariza que los
"quince años transcurridos desde la sanción de la ley 24.240 hasta la modificación
introducida por la ley 26.361 no dieron motivos relevantes para sostener quedicha
limitación en el tipo de operacionesamparadas por la ley resultase inconveniente
oque, con elementos provenientesde la praxis, se haya podidovalorarcomoacon-
sejable una ampliación de las relaciones jurídicas que tengan por objeto un inmue-
ble" Ia8.
La reforma introducida por la ley 26.361 ha permitido, sin embargo, abrir el de-
bate sobre esta temática pero las lagunas son excesivas. Es necesario centrarse so-
bre el carácter de proveedor inmobiliario, el que no es claro: ¿Cuántos inmuebles
la' Márquez -Calderón, La tuteladelconsumidorde losderechosdeusoygocede un inmue-

ble. La locacióny la ley24.240. en "Revista de Derecho Privado y Comunitario". no2004-2, "Loca-
la8 Ariza, "Contratación inmobiliaria y defensa del consumidor", en La reforma delrégimen
de defensa del consumidorporley26.361, Ariel Ariza (coord.), 2008. p. 39.
DANIEL MOEREMANS
debealquilar un propietario paraadquirir la notade profesionalidad?Entendemos

también que debe incluirse expresamente en la ley a los servicios prestados por las
compañías inmobiliarias paraevitar queestas, so pretexto dela necesidadde un co-
rredor al frente de las mismas, pretendan excluirsede la ley echando mano al art. 2,
párrafo segundo de la ley 24.240.
El Código Civil y Comercial ha incrementado la dificultad porque requiere de-
terminar en cada caso si hay un contrato paritario (art. 957) o un contrato de consu-
mo (art. 1093). Unavezdeterminadoello, corresponde indagarencadacasoelcum-
plimientode los deberesdel proveedor, nacidostantodel régimen unificado como
del protectorio.Tarea complejay difícil.
Porello, tardeo temprano, se deberá regularesta parcela demodoespecíficoen
la LDC, ya sea a través de una regulación especial del consumidor inmobiliario, in-
troduciendo normasespecíficaspara la locación de consumo en el Código Civil y Co-
mercial o bien en la ley protectoria. Esta última es la técnica legislativa que nos pa-
rece másadecuada en virtud de la importancia jurídica y social de la locación, y que
recomendaríamos.
dJ Elimpactode la LDCen la relación locativa

La ley24.240, a partir desu modificación por la ley26.361, ha producidounirnpac-
toen ladenominada relación locativa influyendosuespíritu protectorioencada una
de las institucionesvinculadasconel consumidor. Por otro lado, la sanción del Códi-
go Civil y Comercial impone un diálogo de fuentes entre la regulación del contrato
tipo locacióny el régimen protectorio. Dicho deotro modo, deberá analizarseel ré-
gimen general y el régimen especial'89,y por último integrar ambos regímenes le-
gales bajo la luzde la relación deconsumo, de raigambreconstitucional.
Como veremos más adelante, en el apartado "Efectos derivados de la LDC", la
óptica del consumidor permite abrir nuevos derroteros que, desde ya avizoramos,
modificaran jurisprudencia pacífica de los tribunales y -porque no- interpreta-
ciones anterioresque gozaban de un rigor asimilablea la cosa juzgada.
Porelloel mejor método-a nuestrojuicio-no consisteen esquematizardirec-
tricesgenerales,sin perjuiciode su utilidad dogmática, sino indagaren cada una de
las instituciones y en aquellos casos concretos que se presenten, mediante su ade-
cuada reglamentación. Empero, nodesconocemosla importanciadeunateoría ge-
lag Comobiendecía LópezdeZavalía, logeneraly loparticularsontérminosrelativos.Sinem-

bargo. la Ley de Locaciones Urbanas"es una ley particular, especial, que rigesolo para las locacio-
nes urbanas, pero dentro deella cabe distinguir lasdisposicionesgenerales para todaslas locacio-
nes urbanas, y aquellas que son particulares para las locacionescondestino avivienda" (Teoría de
loscontratos. Partegeneral, 2"ed.,2001, t. III, p.401). Mutatismutandispuede predicarse lo mismo
el régimende la ley 2 4 . 2 4 0 sus
~ modificaciones.
neral del derecho del consumidor, especialmente en materia hermenéutica, por

ello lededicaremos un apartado especial al final del Capítulo.
5 28. EL SUSTRATO OBJETIVO

Desdeel punto devista objetivo en la redacción originaria de la LDCse incluyó,
dentro de su ámbito de aplicación y como materia contractual, la adquisición o lo-
cación de cosas muebles, la prestación de servicios y la adquisición de inmuebles o
lotes nuevosdestinadosavivienda del consumidor. Estees, en otras palabras, el ob-
jeto de la relación jurídica o la materia del contrato de consumo, y que desarrolla-
remos a continuación.
a) Materia del contrato de consumo

Como bien recuerda Lorenzetti, el derecho privado "ha usado la noción decosa,
luego la de bien, yfinalmente la de producto, tratandosiempredereceptar loscam-
bioi e c o n ~ m i c o s ~ se
~ uiban
e produciendo" lgO. Se entendía, vigente el Código de
Vélez, quecosaseranaquellosobjetosmaterialessusceptiblesdetenerunvalor(art.
231 1, CC). Cuando a estos objetos materiales se los somete a un proceso o elabora-
ción, ya sea industrial ofabril, por intermedio de una empresa, se obtienen los pro-
ductos. Los bienes, por su parte, era aquellosobjetosya sea materialeso inmateria-
lessusceptibles de tener un valor (art. 2311, CC).
Por locual, si nos preguntábamoscual erael objetodela relación deconsumores-
pondíamos que era los bieneslgl, en virtud que dicho concepto era el más amplio y
nos permitía incluirtanto a lascosas muebleso inmueblescomo a los productosque
tienen unaelaboración industrial.Comoyamencionamos,la LDCensu redacciónori-
ginaria restringió su regulación a la fuente contractual, y de allí a ciertos contratos,
cuando se perfeccionaban a título oneroso y cuando el consumidor destinaba esta
adquisición o prestación de un servicioasu consumo final, odesu grupo familiar.
Así, en su redacción primigenia, la LDCutilizó como técnica legislativa determi-
narelcontenidoo la materiadeciertoscontratosdeconsumo. Con especialrelación
al denominado consumidor inmobiliario, se adoptó una noción restringida, como
yaloestudiamosmásarriba, situacióncomprensibleteniendoencuenta la largadis-
cusión parlamentaria que tuvo el proyecto de ley en el seno del Congreso de la Na-
ción, pero no aceptable desde una buena legística.
lgO Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004, t. l. p. 159.

lgl Conf., Lorenzetti, Tratado de loscontratos. Partegeneral, 2004, t. l. p. 160, quien afirma
que la "nociónde bien debe mantenerse porser másamplia que la de producto y permite incluira
los inmuebles, que normalmente nosufrenelaboración. Esta última categoría (...) ingresa al dere-
cho del consumo por un requisito subjetivo y no objetivo; no es la cosa en sila que provoca la apli-
caciónde la ley sino su comercialización, esdecir, su usoa travésde un proveedortipico".
DANIEL M O E R E M A N S
Así, en su art. l o incluyó a la adquisición o locación decosas muebles (inc. a) y la

adquisición de inmuebles nuevosdestinadosavivienda, cuando la oferta sea públi-
ca y dirigida a personas indeterminadas (inc. c). Pues bien, utilizando entonces una
herramienta del método dogmático y mediante la interpretación a contrariosen-
su, podríamosseñalar que no se incluyeron como materia de un contrato de consu-
mo los siguientes tópicos: a) locación de cosas inmuebles; b) adquisición de in-
muebles usados destinados a vivienda; y en este último caso, cuando además care-
cierandeofertapúblicayfuerandirigidosapersonadeterminada; c)aquelloscon-
tratoscelebrados entre consumidores sobre cosas usadas (art. , '2 párr. lo).
1 - Adquisición olocaciónde muebles
El art. lo, inc.a)de la LDC,ensu redacción originaria, regulaba laadquisicióny lo-

cación de cosas muebles, por lo cual excluía expresamente la locación de cosas in-
mueblesdel ámbito tuitivo del régimen del consumidor. Supuesto, en principio, jus-
tificado porque el legislador pensó que el locatario, en tanto contratante débil, ya
contabacon suficienteprote~ción~~~en el marcode una legislaciónespecífica(exley
23.091),que regulaba los aspectos más relevantesde dicho contrato y que además,
envirtud de razonesdeíndoleeconómicoysocial,tambiéntenía una injerenciatras-
cendente del orden público. Sin embargo, a nuestro juicio, la afirmación antedicha
resulta parcialmenteverdadera, comoveremos luego, puesto que la técnica legisla-
tiva utilizada dejaba varias lagunasque resultaban muy difícilesde superar.
Pues bien, entonces, el legislador incluyócomo materiadel contratodeconsumo
tanto laadquisición como la locacióndecosasmuebles.Eltérmino "adquisición" tie-
ne una connotación máseconómica quejurídica, y al mismotiempo, resulta másam-
plioquelameracompraventadebienesose~icios.Entalsentido,jurídicamente, hay
"adquisición cuando, en virtud de un título o causa legítima, un derecho se incorpo-
ra al patrimonio de una persona, que se convierte, a partir de ese momento, en su
nuevotitular. Desdeese instante, el titular del derechoadquiridoostenta la facultad
de disposición de uso ogocesobre la cosa, o la facultad deser beneficiariode un ser-
vicio que otra persona debe prestarle"lg3.Sin embargo, por lo general, estarán in-
cluidoslos "productosalimenticios, bienessuntuarios,indumentaria, mobiliario, et-
cétera" Ig4.
192 Conf. Lorenzetii, Tratadodeloscontratos. Partegeneral. 2004, t. l. p. 163.

lg3 Wayar,Tarjetadecréditoydefensadelconsumidor:Relacionesentreusuario,emisoryco-
mercioadherido, 2000, p. 57, luegoaclara que setrata de una "adquisiciónderivativa, en el senti-
dodeque presuponela celebraciónanteriordeuncontratoquelesirvedecausa". En nuestrocaso,
el contratoque leantecedeesel contratodeconsumo.
Por otra parte, la locación de cosas muebles implicaba otorgar o conceder el uso
y gocede una cosa muebleal consumidor. Aquíse incluían aquellossupuestosclási-
cos como el contrato de leasing regulado por ley 25.2481g5.Un caso muy habitual,
especialmente en períodosvacacionales,era por ejemplo el alquiler de automóvi-
leso camionetas para finesturísticos.
Sin embargo, esta categoría también incluye ciertos supuestos conflictivos, co-
mo por ejemplo los valores bursátiles o acciones. Así, es sabido que el consumidor
bancario no solo perfecciona contratos tradicionales como la apertura de una caja
deahorroo una cuenta corriente bancaria o un depósitoa plazo fijo, sino que, últi-
mamente, lasentidades bancarias han incluido dentrodesusproductosa favor del
consumidor la oferta de fondos de inversión o la intermediación de comprasde ac-
ciones. En el Código del Consumidor de Brasil (ley 8078) no se los incluye expresa-
mente, por lo cual la doctrina ha considerado que estos inversores no son consumi-
dores, y además "porque su protección surge de otras leyes" Ig6.
Decíamosqueenvirtud de la técnica legislativa utilizada por la LDC, se interpre-
tó por la doctrinalg7que se excluía expresamentede su regulación a las locaciones
de inmueblesTg8,ya sea urbana o rural. Ya sea porque no ingresaba en el concepto
estricto de consumidor (art. l o )o bien porqueel proveedor (art. 27 no comprendía
entresusactividadesladetransferirocederel usodecosas, comoyaestudiamosmás
arriba. Porello,sesostuvoque la ley especial-en nuestro caso la ley 23.091-y que
también tenía una función protectoria, resulta suficiente para el locatario, en tan-
to parte débil de la relación locativa.
Sin embargo, con razón también se afirmó qua la ley de locaciones urbanas no
contiene pautas en materia de "información brindada al locatario, no establece di-
rectivasacercadela protección desu salud e integridadfísica, nodeclaravinculantes
las ofertas a potenciales locatarios indeterminados, ni tiene por incluidas en el con-
tenidodelcontratolasprecisionespublicitarias.Tampocoestablecepautasacercade
cláusulasabusivas, ni contiene reglasacerca de la responsabilidaddel locador" Ig9.
lg5 Lorenzetii. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004.t. l. p. 163, quienac1ara"a partir
quese hiciera la opción decompra".

196 Cfr. Lorenzetti, Tratado deloscontratos. Partegeneral. 2004, t. l. p. 161. quien menciona
las leyes7913189y 6024174de la República Federativa del Brasil.

lg7 Lorenzetii, "La relación de consumo", en Defensadelconsumidor, 2003, p. 93
lg8 En las"XVJornadas Nacionalesde Derecho Civil", la Comisión n03, ensus recomendacio-
nes de lege ferenda propuso: "... 3) Debe incorporarse la locación de inmueblesal ordenamiento
específicotuitivo del consumidor"(JA, 1996-1-938).
lg9 Márquez -Calderón, La tuteladelconsumidorde losderechosde usoygocede un inmue-

DANIEL MOEREMANS
2 - Prestación de servicios
El encuadramiento de ciertos contratos que tienen que ver con el uso y goce de
la cosa inmueble o bien con la prestación de servicios relacionada con ella, siempre
y cuando se perfeccionaran entre un proveedor de bienes y servicios y un consumi-
doro usuario, posibilitó a la doctrina extender la aplicación de la LDCa pesar de la
laguna legal a otrasfigurascontractuales. Detal modo, se protegióa consumidores
vinculadoscon loscontratosdeleasing200,hospedaje, garage y tiempocompartido.
En el caso particular de la exclusiónexpresa, a contrariosensudel contratodelo-
cación de inmuebles, sesostuvo por Schvartzqueel corredorinmobiliario al prestar
una tarea de "intermediación y asesoramientoconstituyela . prestación de un servi-
~
cio, razón por la cual esa actividad se halla dentro del espectro contemplado en el
inc. b) del art. l o de la LDC"20'. En posición similar, se afirmó que la proliferación de
empresas inmobiliarias, destinadasal alquiler de inmuebles paravivienda familiar
es un hecho notorio, configurándose los rasgos característicosquecondujeron a la
adopción de la legislación especial deconsumo: "un sujeto profesional (la empresa
inmobiliaria) contrata desdeuna posición de fortaleza, desde un mayor aparato de
información, mediante un esquema de instrumentos contractuales predispuestos
y conforme a un mecanismo de adhesión (sin posibilidad de discutir loscontratos)
con un particular (el locatario)quedesconocepor logeneralel asunto inmobiliario
y seve obligado a aceptar las condicionesque leson expresadas, sin posibilidad de
discutirlas"202.
Sin embargo, a nuestro criterio, esta posición resultaba por lo menos forzada ya
quepodíamosestaren presenciade un proveedordeunse~icioconfigurándoseun
términodela relación jurídica (proveedor) pero noel otrotérmino (consumidor in-
mobiliario restringido), por lo cual podíamos concluir que la LDCno era aplicable,
en virtud de la falta de cumplimiento de los requisitos establecidos para el otro po-
lo de la relación contractual de consumo. Por supuesto, la consecuencia lógica -y
por endesumamentecriticable-consistíaen que no resultaban aplicableslosprin-
cipios tuitivos de la norma de protección, con referencia al deber de información,
incumplimientoscontractuales,viciosredhibitoriosytérminosde prescripción, más
favorablesy quesi seencontraban previstosen el marco del consumidor. Por ello, la
doctrina intentóeludiresta prohibición legislativa, Ilegándoseaafirmarquela pro-
tección legal sí comprendería "a las locaciones realizadas entre particulares, pero
200 Fresneda Saieg- Frustagli-Hernández, Leasing, 2002, p. 20.

201 Conf. Schvartz. Defensa de losderechos de los consumidoresyusuarios. Manual teórico-
práctico. 2005, p. 44.
202 Márquez- Calderón, La tutela delconsumidorde losderechosdeusoygoce de un inmue-

ción decosas inmueblesyequivalentes", p. 305y siguientes.
mediante una intermediación inmobiliaria, a losfinesde la protección del locatario

frentea la empresa de corretajeU2O3.
Empero, como yavimos, el corretajecomo contrato entre el comitentey el corre-
dor no ingresabaen la relación de consumo originaria de la LDCy mucho menos po-
día incluirse como tal al servicio prestado, entendido en sentido lato, porque tam-
poco había contratoentreel corredory el futuro locatario.
3 - lnmueblesdestinadosavivienda. Requisitos
El art. lo, inc. c) de la norma en estudio introduce la noción de consumidorinmo-

biliario aunque, una vez más reiteramos, con una descripción sumamente restrin-
gida puesto que solo tutela la adquisición de inmuebles nuevos con destino a vi-
vienda, incluido lotesdeterrenos, cuando laofertasea públicay dirigidaa personas
indeterminadas.
Entre losrequisitoslegalesquesedeterminaronparaconfigurar la nocióndecon-
sumidorinmobiliario,advertimoslossiguientes: I~adquisicióndeinmueblesnue-
vos; 2")destinados avivienda; 39 oferta pública y dirigida a personas indetermi-
nadas. Veamosen detalle:
En primer lugar, se requería que se tratara de una adquisición de un inmueble
nuevo, por contraposición a uno ya utilizado. Una vez más se quiso salvar esta es-
cueta regulación por medio del decr.-regl. 1798194en el cual se especificó el con-
ceptodeinmueblenuevo, y definiéndose por nuevo "el inmueblea construirse, en
construcción o que nunca hayasidoocupado" (inc. c), incluyéndosetambién inclu-
yéndoselaventadeviviendasprefabricadas(inc. b), ampliándose,deeste modo, el
concepto legal.
En segundo lugar, este inmueble nuevo debía ser destinado o tener como desti-
no lavivienda, yaseadel propioconsumidor quien perfeccionabael contratodecon-
sumo o bien de su grupo familiar. El destino de vivienda "es coincidente con la idea
de destino final que determina la existencia de un contrato de consumo"204.Cabe
preguntarsecómodeterminarnoseldestinodelmismo, o bien, cuáleraelcriteriopa-
ra hacerlo. Dos posiciones intentaron brindar respuesta al interrogante. Para la pri-
mera posición, eldestinodel bien inmuebleseinferíadeun m o d o o b j e t i ~ oseex-
~~~y
203 Márquez -Calderón. La tuteladelconsumidorde losderechosdeusoygocede un inmue-

ble. La locacióny la ley24.240, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario", no2004-2,"Loca-
ción decosas inmueblesy equivalentes", p. 305,quienes concluyen: "Más seencuentra alcanzado
por el art. lo, inc. b,de la ley 24.240,configurando la intervención de una empresa inmobiliaria la
prestaciónde unserviciocon rasgosde profesionalidad"
204 Wajntraub, Protecciónjurídica del consumidor: Ley24.240~
su reglamentación, 2004,p.
28,quienademásagrega que lostérminos"vivienda" y "residencia"son sinónimos.
205 Farina, Defensa delconsumidorydelusuario, 1995.5 14.
DANIEL MOEREMANS
teriorizabadesu propio diseño. En tal sentido, Lorenzettiafirmabaque: "No se tra-

tarádeuna mera intencionalidad subjetiva, muy difícil de probar en el casoconcre-
to, sinodel destino del inmueble, quees un elementoobjetivoquesurgedel propio
diseño; esestaconcepcióndel inmueble laque leadjudica undestino normal ysufi-
ciente para calificar como talU2O6.
Para la segunda posición, y a la cual adherimos, la contratación "debe ser con fi-
nesdevivienda, computándoseel fin su bjetivo, y sobreentendiéndoseque debetra-
tarse de vivienda del adquirente o de su grupo familiar o En tal sentido,
nos parece que la intención del destino del inmueble lecorrespondeal consumidor,
y no al inmueble, siempre y cuando estequiera otorgarle una finalidad devivienda,
yasea parasi mismoodesu grupofamiliar.Asimismo, esta intencionalidaddebedar-
se al momento del p e r f e c c i ~ n a m i e n t o
del
~ ~contrato
~ de consumo. En cuanto a la
cuestión probatoria que menciona la posición contraria, si bien razonable, estima-
mos que en el marco del art. 3' de la LDCen caso de duda "se estará siempre a la in-
terpretación más favorableal consumidor".
En tercer lugar, aunque no por ello menos relevante, la oferta del inmueble por
parte del proveedor debe ser pública y dirigida a personas indeterminadas, por lo
cual deberá recurrirse necesariamentea la publicidad.
Entre loscontratosdeusoy goce incluidosdentrodela adquisición de inmuebles
nuevos, yaadvertimoselcontratodeleasing regulado por la ley 25.248, y enesteca-
so particular del leasing inmobiliario cierta doctrina, incluso antes de la modifica-
ción producida por la ley 26.361, sostuvo que "la ley 24.240 es aplicableaún antes
del ejercicio de laopcióndecompra, por cuantoel leasingcomporta unafigura uni-
206 Conf. Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral.2004, t. 1, p. 162, brindandoel si-
guienteejemplo:"Una persona puededestinaravivienda un inmueble normalmentecomercial,o

modificar una casa para poner un kiosco, pero noson hechos relevantes, sin perjuiciodesu prueba
enel casoconcreto".
207 Conf.LópezdeZavalia,Teoríadeloscontratos. Pariegeneral.4aed.,1997,t.l. p. 139,quien
en la nota 89amplía su postura diciendo: "Anosotros nos parece: a) pordestinodel inmueble no

debe entenderse, aquí, el objetivo que proclama, por sí decirlo, el inmueble (v. gr., por su tipo de
construcción) sino el subjetivo del adquirente al tiempo de la adquisición, el fin para el que lo ad-
quiere. Ello resulta de loque a renglón seguido expresa el mismo inciso, cuando habla de los lotes
adquiridosconelmismo fin(...); b) El inc. c),quecontempla laadquisicióndeinmueblesy lotes, in-
tegra el art. 1'. cuyo genérico encabezamientorequiere que la persona contrate parasuconsumo
finalo beneficio propio odesugrupo familiarosocial(...); c) Lasdificultadesque puedan presen-
tarse para determinar la intención no son exclusivasdela adquisiciónde inmuebles, puestambién
aparecen para los muebles, por lo que si no constituyen óbice para estos, tampoco han de consti-
tuirlo para aquellos".
208 En otras palabras, se ha dicho por Lorenzetti, que la ley noexige un "destino permanen-
te, sino genético, es decir, presente en la celebracióndel contrato, puesto que habla de la oferta"
(Tratadodeloscontratos. Pariegeneral, 2004, t. l. p. 163).
taria cuya finalidad económica es también única: la financiación de la adquisición

de un bien determinado"209.
A modo de conclusión, sosteníamosque la LDCen su redacciónoriginal estable-
cía que las nociones de consumidor y proveedor eran ~ornplernentarias~~~. Por lo
cual, "solo los consumidoreso usuariosdefinidos en el art. l ose encuentran prote-
gidos por esta ley y en tantoy en cuanto contraten con un proveedor decosaso ser-
vicios, definidosen el art. 2 O . Y a la inversa, si se presenta el segundoaspecto más no
el primero, los proveedores de cosas o servicios no estarían alcanzados (obligados)
por la
bJ La locación urbana
La ley 23.091 delimitaba su ámbitode aplicación por la ubicación geográfica y el

destino2I2.En relación a la primera delimitación, debía hallarsedentrodel ejido ur-
bano, cuestión que dependerá en definitiva de las disposiciones municipales no
aplicándose la norma a las locaciones rurales, inclusoaquellasque tienen pordesti-
no la vivienda, el comercio, la industria y cualquier otro destino "urbano"; a con-
trario, una locación de inmueble ubicado en el ejido urbano con destino agrario,
mal podría ser incluido en este régimen.
Pues bien, entonces nos preguntábamos que era destino urbano. Al respecto,
afirma LopezdeZavalía es urbana "la actividad humana queconfigura un destino
que no desentona con lo que es de esperar, según las costumbres, que se desarrolle
dentro deuna ciudad o pueblo"213.
Por lo tanto, la determinación del destino no solo essubjetiva en virtud que son
las propias partes lasque disponen el uso de la cosa; por el contrario, también esob-
jetiva214,deconforrnidadaaquelloparalocualhabitualmenteseemplea la unidad
209 Conf. Márquez -Calderón, La tutela delconsumidorde losderechosdeusoygoce de un in-

mueble. La locaciónyla ley24.240, en "Revista de Derecho Privadoy Comunitario", no2004-2,"Loca-
cióndecosas inmueblesyequivalentes", p. 209y s ~Compartenel
. aserto: Fresneda Saieg -Frustagli -
Hernández, Leasing, 2002, p. 20. En contra: Lorenzetti, Tratado de loscontratos.Partegeneral, 2004,
t. l. p. 163, quienaclara queseaplicasolola ley 24.240"a partirquese hiciera la opcióndecompra".
210 CNCAF,Sala 1,13/7/99, "FronthS.A.c.SecretariadeComercioeInversores", LL, 1999-E-468.
quienaplicó la LDCa un contratocelebradocon el objetodeadquirir una unidad de unedificiode
propiedad horizontal en construcción.
21l Moeremans, Contrataciónbancaria y ley de defensa de losconsumidores(ley24.240), LL,
1997-E-1267,quienafirma:"Estánincluidosencambio. loscontratosquecelebrenproveedorescon
consumidoresy que tenga por objeto cosas usadas".
212 LópezdeZavalía.Teoríade loscontratos. Parte general, 2"ed.. 2001.t. III, p. 393.
213 LópezdeZavalía, Teoría de loscontratos. Parte general, Zaed., 2001. t. III, p. 399.
214 Conf. Lorenzetti. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007, t. II, p. 329.
DANIEL MOEREMANS
entregada en locación. Este criterio es un importante correctivo para evitar que so

pretextodeextrañosdestinos, pueda dejarseal locatariofuera del amparode la ley
23.091 y, ahora correlacionada con la LDC, debeentenderseen caso de duda a favor
del consumidor.
El derecho del consumidor, entonces, abarca ahora todo el universo de locacio-
nesdeinmuebles-coordinándose con la entonces ley de locaciones urbanasen el
segmento contractual antes descrito-, especialmente en aquellos casos de loca-
ciones urbanasdestinadasaviviendadeun consumidoro usuario, odesugrupofa-
miliaro social.
Recordemosque el contrato de locación urbana era "aquel en que una parte,
llamado locador o arrendador, se obliga a conceder el uso o uso y goce de una bien
inmueble ubicado en las ciudades, pueblos, o zonas de turismo, con destino a vi-
vienda, comercio, industria, mixto u otrosfines, por un ciertotiempo, y la otra parte,
llamada locatariooarrendatario,seobligaa pagar un precio en dinero por ese uso
o uso o goce y a restituirlo en el plazo fijado contractualmente (el que en principio
no puede ser inferior al plazo mínimo legal, fijado en la ley, ni superior al de diez
años)"215.
El Código Civil y Comercialha derogado la ley de locaciones urbanasy tieneotro
criterio delimitador.
En efecto,ahoraesposibledistinguirentreunalocación habitacional (art. 1196,
CCCN) y otros destinos que no sean tales (arg. art. 1197, CCCN). El destino habita-
cional se especifica por el tiempo de locación que no puedesuperar losveinte años
(art. 1197, párr. l o )y porque no se puede requerir pagosdealquileresanticipadosa
unmes(art. 1196,inc.a)nidepósitosdegarantíasoexigenciasasimilables(art. 1196,
inc. b) ni, por supuesto, valor llave (art. 1196, inc. c). Dicho deotro modo, el destino
habitacional será por locomún aquel propiodel contratode locación deconsumo,
y que encuadraba parcialmenteen la derogada ley de locaciones urbanas.
Por el contrario, todosaquellosdestinos216quenosecircunscriban al habitacio-
nal, como por ejemplo comercio, industria, agrarios o profesionales podrán tener
como plazo máximo cincuenta años (art. 1197, párr. lo)y pagos anticipados mayo-
res a un mes, garantías y valor llave.
En suma, conforme adelantamos, la locación habitacional no requiere ubica-
ción geográfica algunaadmitiéndosetantoaquella dentro del éjido urbano como
también aquella en countries, dejándose de lado el criterio de la derogada ley de
locaciones urbanas, bastándose por lo tanto el destino habitacional exclusivo o
mixto.
215 Moerernans- Rousset, Locacionesurbanas.Ley23.091.2004, p. 10.

216 B0rda.A.. Locación,2019, p. 122:"Nadaseestablece,encarnbio, respectodelosinrnuebles
destinadosal cornerciooa la industria oal ejercicio profesional".
- Barrios cerrados y «countries»
El términogeneralmenteutilizado por ladoctrina internacional esaquel de "de-

rechourbanís~co,queconsideramos~sel másamplioyadecuado,todavezquedoc-
trinariamente seajusta a la tendencia actual del objeto y la finalidad de regulación
de lasnormasjurídico-urbanísticas,quecomprenden tantoa losasentamientos hu-
manos urbanoscomo rurales, asícomo el ordenamiento del territorio, incluidassus
relacionescon el medio ambientey los recursos naturales"217.
La noción de urbanizacionescerradas como género, siguiendo la posicióndeCa-
legari deGrosso, presentan lossiguientes~aracteres~~~: a) son urbanizacionespues
seencuentranubicadasdentrodeunáreaposmetropolitana; b)enprincipiosonpri-
vadas; c) adoptan formas coparticipativas de propiedad como una afirmacióndel
carácter privado de todas estas urbanizaciones; d) el cerramiento perimetral o ac-
ceso restringido a lasvíasdecirculación interna y el mantenimiento de la circulación
interna en el dominio privado; e) se encuentran sometidos a un régimen urbanísti-
coespecial; f)ensuorganizaciónyrégimendominialsesuperponennormasdecom-
petencia nacional, provincial y municipal; g) por un avancedela legislaciónlocalso-
bre la legislaciónde fondo; h)comparten una característicaque es el cerramiento y
laseguridad privada, yciertosserviciosprivadosalinterior; i ) losserviciosquesepres-
tan dentro del compÍejo son administrados por organizaciones(consorcio, consejo,
administración) en principio conformadas o designadas por los titulares de las dis-
tintas unidadesqueconforman el complejo (asamblea); j ) existediversidad decon-
tratosentre la administración, lostitularesy losterceros k ) lesesaplicable la Ley de
Protección del Consumidor con los alcances del art. lo de la ley 26.361; 1) el mante-
nimientode losserviciosinternos (calles, espaciosverdes, seguridad, tratamientode
efluentes; etcétera) sesolventa mediante un pago periódicodesus beneficiarios Ila-
madoexpensaocontribución; m)se busca,a travésde lagobernanza, un argumen-
to de rediseñoy renovación de la que no está ausente la participación de sus titula-
res; n) latransformación del espacio urbanocomo una respuesta en términosadap-
tativos a loscondicionantesde la globalización.
Los barrios cerrados se caracterizan "por un desarrollo particularmente desti-
nado avivienda permanente, de menoresdimensionesque losclubes privados, ge-
217 Calegari deGrosso, Urbanizacionescerradas.Temasde derechourbanístico. 2009, p. 3.

218 Calegari de Grosso, Urbanizacionescerradas. Temasde derecho urbanístico, 2009. p. 160
y ss. Luegoafirmaquese ha preferido"designarlasconel nombrede'urbanizacionescerradas',en-
globando de esta manera unode loselementos de mayor relieve en la conformación de su propia
naturaleza jurídica. Especie de microsociedad que conforma una unidad compleja y que simple-
mente respondea u nuevocicloen la historia del desarrollo urbano, signado porel miedoy la inse-
guridad. aunqueen la historia de la humanidad, ya lo hemosdicho, las murallas caencuando pasa
el peligroy se recupera la confianza".
DANIEL MOEREMANS
neralmente limitado al cierre perimetral, la vigilancia, el control de acceso, las ca-

lles internasy una reducida infraestructura; pueden ubicarseen áreas urbanas"219.
Cómo recordamosmásarriba, el régimen originario de la LDCya resultabaapli-
cable a la adquisición de un inmueble nuevo o un lote de terreno destinado a vi-
vienda del consumidor o de su grupo familiar o social, cuando el lote o la casa se si-
tuaba en un barrio cerrado. Así, el derecho de información (art. 4'), como la oferta
a consumidores indeterminados (art. 7') regían el contrato de consumo220.En tal
sentido, comenta Calegari de Grosso que, a través de los medios gráficos y electró-
nicos se "realiza la mayor difusión publicitaria de las urbanizacionescerradas, des-
de mediados de los años noventa, se editan suplementos semanales, la publicidad
de las revistasespecializadas, lasexposicionesanualesquedifunden estos empren-
dimientos; se habla entonces de consumismo e c ~ l ó g i c o " ~ ~ ~ .
Con mayor razón si el documento de venta tiene la naturaleza de contrato pre-
dispuesto, se aplican los arts. 10 y 37 de la LDCen torno a la interpretación de las
eventualescláusulasabusivas.En materia de barrioscerrados, con motivo de la mo-
dificación producida por la ley 26.361 y con expresavinculación al denominado do-
cumento deventa del art. 10, se ha dicho que "estos requisitos deberán constar en
tododocumentoqueelconsumidordeba firmardesdeel momentoqueseiniciaese
proceso y quedar sentado en el boleto de compraventa"222.
Por supuesto, con la reforma de la ley 26.361 se terminó con el debate sobre su
aplicación, aplicándoseen idéntico sentido a los denominados "countries".
Sin embargo, el Código Civil y Comercial tiene su propia noción de consumidor
(art. 1092) y derogó el agregado de la ley 26.361 que se refería a la "adquisición de
derechosentiemposcompartidos, clubesdecampo, cementeriosprivados y figuras
afines", por lo cual, corresponde interrogarse si tanto la adquisición como la loca-
ción de casas, departamentos u otros se encuentran ahora incluidos dentro del ré-
gimen tuitivo. La respuesta positiva se impone porque no hay restricción alguna,
tanto desde el puntodevista subjetivo ni objetivo, solo en la causa final: "destina-
tariofinal, beneficio propio, desu grupo familiaro social".
219 Calegari de Grosso, Urbanizacionescerradas.Temasde derecho urbanístico, 2009, p. 290.
Puede verse en la p. 294y 5s. un listado de urbanizaciones cerradas con registro en la provincia de
Buenos Aires, actualizadoal 3015108.
220 CATrelew, Sala A, 2016108, "H., M. N. c. M., J. R. dDañosy perjuicios", MJJ37641
221 Calegari de Grosso, Urbanizacionescerradas.Temasde derecho urbanístico. 2009, p. 219,
concluyendoqueesta"ofertaserealizaatravésdeunamediaciónpublicitariaydeestudiosdemar-
keting".
222 Calegari deGrosso, Urbanizacionescerradas.Temasdederechourbanístico, 2009, p. 221.
destacándosequeen cuantoa las"garantias, sedebetenerencuenta queellastienen una protec-
ción mucho mayoren la legislaciónvigente relacionada conestetipodeoperacionesy queel desa-
rrollode la jurisprudencia deberá coordinaren cada caso particular".
Porotro lado, hemosvistoqueel destinode la locaciónno requiere su ubicación,

habiéndoseabandonadoeléjidourbano. En otraspalabras,elconsumidor inmobi-
liarioen general y la locacióndeconsumoen particular seencuentradentro del ám-
bito protectoriodel régimen general (CCCN)como especial (LDC), en la medida que
se perfeccione una relación deconsumo (arts. 1092, CCCN; l o a3", LDO.
cj Los efectos derivados del régimen del consumidor
Pues bien, corresponde indagar en los efectos derivados del régimen protecto-
rio sobre el contrato de locación.
Desde un punto de vista general, habíamos sostenido más arriba que el contra-
to de locación admitía su configuración tanto como formal como también nofor-
mal. Ello dependedel criterio autora1por el cual consideramoselvocablo forma. En
rigor, todosloscontratossonformalesporque unode suselementoses, precisamen-
te, laforma.Sinembargo,elart. 1188del CCCNdisponequeel"contratodelocación
de cosasinmuebleo mueble registrable (...)o departe materialde un inmueble, de-
beserhechoporescrito". En talestérminos, se dijo que " la forma escrita impuesta
en estoscasossolo hace a la prueba del contrato y no a su existencia"223;aserto con
el cual coincidimos224.
El contrato de consumo también tiene carácter formal "en ciertos supuestos en
los que se impone la observancia de solemnidad o la inclusión decontenidos obli-
gatorios en el documento contractual (arts. 10,25,32,35,36, LDC)"225.
1 - El deber de información
El derecho de información ha sidotratado por la doctrina contractual clásica co-

mo un derecho accesorio o derivado del principio de buena fe, considerado como
previo a la formalización del contrato, incluyéndolo en la etapa de tratativas pre-
vias, presuponiendo la paridad contractual de las partescontratantes y que luego
se integrabaal plexocontractual.
La Ley de Defensa del Consumidor, por su parte, ha modificado esta postura to-
mándolo como un derecho esencialdel consumidor, que necesariamente integra el
contenido contractual y presuponiendo que una de las partes (proveedor/predispo-
nente) posee mayor fortaleza que la otra (consumidor/no predisponente) en virtud
223 B0rda.A.. Locación.2019, p. 61.

224 Arias Cáu, "Capítulo4. Locación", en Código Civily Comercialdela Naciónynormascom-
plementarias,Alberto J. Bueres(dir.),2018, t. 3C. p. 781: "En nuestra opinión, setrata de una forma
impuestaa losfines probatoriosentantoel instrumento,ya sea públicoo privado,solotiene porvir-
tud reflejar0 acreditar losderechosy obligacionesde las partesy hacerlooponiblea losterceros".
225 Zentner, Contratodeconsumo. Teoría general, 2010, p. 84.
DANIEL MOEREMANS
del conocimiento técnico sobre los productos que ofrece; y jurídico, ya que redacta
unilateralmente las cláusulas del contrato y generalmente no permite su modifica-
ción en los puntossustanciales. Para Ariza, esta evolución del desarrollode la obliga-
cióndeinformaciónhaseguidotresfases226:a)laprimerafasedereconocimientode
la existencia de un deber secundario deconducta, derivado de la buena fe; b) con la
LDCque reconoce la existencia deuna obligación legal de información, plasmada en
su art.4"; c) La constitucionalizacióndel deber de información en el art. 42 de la CN.
1 - Concepto
De modo preliminar, corresponde caracterizar a la información "como un ele-

mento deconocimiento suministrado espontánea u obligatoriamente por una par-
te, laquese halla informada (deudor),a la otraque, pordesinformada,en principio
se constituyeen acreedora a (de) la información"227.Comoveremos másadelante,
la finalidad es morigerar el desequilibrio contractual existente en las partes (rela-
ción profesional-profano), demodoqueel consumidortenga posibilidadesdeelec-
ción y que, en definitiva, laaceptación delaoferta sea contandocon todosaquellos
elementosque indujeron la misma.
Lageneralidadde losautoresadmiteun derechoa la información quecorrespon-
dealconsumidorousuario;yporotraparte,uncorrelativodeberdeinformaciónque
recae en el proveedor, del bien o servicio. En tal sentido, el deber de información ha
sido definidocomo "el deberjurídico obligacional, decausa diversa, queincumbeal
poseedor de la información vinculada con una relación jurídica o con la cosa involu-
crada en la prestación, oatinentea actividadessusceptiblesdecausardañosa terce-
ros o a uno de los contratantes, derivadosdedichosdatos, y cuyo contenido ese1de
poner en conocimiento de la otra parte una cantidad de datossuficientes como pa-
ra evitar losdañoso inferioridad negocia1que pueda generarseen la otra parte si di-
cha información no se
Desde la contracara, siguiendo a CarranzaTorre~~~~, podemosdecir queel dere-
cho de información concreta su contenido en tres libertades básicas, a saber: a) la
libertad de buscar información, que implica el acceso a travésde las fuentesde in-
formación adecuadasa la información y a opinionesde todo tipo; b) la libertad de
difundirinformación,facultad activaqueprotegea la personaquetransmite la in-
226 Ariza, "Formación del consentimiento en el contrato de consumo", en Nicolau, Funda-

mentosde derecho contractual, 2009, t. l. p. 468 y SS.Sin embargo, agrega que en la actualidad se
"señalatambiénquelaobligaciónde informaciónostentacarácteraccesoriode laobligación prin-
cipal consistenteenla entrega de la cosa oen la prestacióndel servicio".
227 Stiglitz, Eldeberde informacióny los viciosdelconsentimiento, LL, 2005-C-1445.
228 Lorenzetti, Consumidores, Zaed., 2009, p. 205y siguientes.
229 Carranza Torres, Elderecho a la información delconsumidor, ED, 209-278.
formación en el hecho mismo de la difusión asícomo en la búsqueda y el contenido

de la misma; c) la libertadderecibirinformacióncontrapartidadelalibertaddedi-
fundir,que implica la libertadde recibirtodotipode informacióneideas,en princi-
pio, transmitidas por los medios de comunicación social. Dicha libertad, resguarda
laautonomíadelaspersonasyal mismotiempoasegurael funcionamientodelade-
mocraciagarantizandoel libreintercambiode ideasen el ámbito público.
Por ello, esválido afirmar que estamosen presencia de un derecho-deberdein-
formación, desdeque "estederecho reconocidoal consumidor en el art.42de la CN
halla su exacto correlato en el deber de información impuesto al proveedor por el
reformadoart. 4'de la LDC"230.
11 - La Ley de Defensa del Consumidor: El derecho de información

en el Código Civily Comercial
La ley 24.240 original en su art. 4', por su parte, especificó el objeto de este de-
recho, reglamentando que "quienes produzcan, importen, distribuyan o comer-
cialicen cosas o presten servicios, deben suministrar a los consumidoreso usuarios,
enformaciertayobjetiva, informaciónveraz,detallada,eficazysuficientesobrelas
característicasesenciales de los mismos".
Compartimos la opinión ya brindada porwayar, cuandoafirmaba la defectuosa
técnica legislativa utilizada en la redacciónde la norma toda vez que se realiza una
nueva enumeración de los proveedores, cuando podría haberse hecho un reenvío
al art. 2"de la LDC. Además, "carece, por ejemplo, de la mención deque la actividad
debe realizarseenforma profesiona1,con loque podría plantearseladudasobrelos
sujetoscomprendidos en las obligaciones que impone el art. 4°"231.
En lo que nos interesa, se reglamenta en el artículo citado el derecho constitu-
cional prescripto en el art. 42 de la Carta Magna, agregándose tópicos no previstos
para la información como ser: cierta y objetiva; detallada, eficazysuficiente.
Es criticable que todos loscaracteresde la información versen solo sobre lasca-
racterísticasesencialesdel bien porque pueden existir cualidadesespecíficasque lo
determinen de otros de similares características.También entendemos que debió
decir bienesen vez de cosas por ser un concepto jurídico más amplio. Sin embargo,
se advierte que la finalidad de la norma tiende a que se brinde al consumidor todo
el conocimiento necesario para que su elección232no seencuentreviciada de error,
230 Agüero, "El derecho a la información en el nuevo régimen de la ley 26,361". en Ariza, La
reforma del régimen de defensa delconsumidorporley26.361.2008,p. 59.
231
Cfr. Wayar, Tarjeta de crédito ydefensa delconsumidor: Relacionesentreusuario, emisor
ycomercioadherido, 2000. p. 201 y siguientes.
232 En la etapa precontractual la información comprende"todasaquellascircunstanciasque
refieren a la prestaciónen siy a lascondicioneseconómicasyjuridicasdel productoocontratación
DANIEL MOEREMANS
manifestándose lasvirtudesy potencialesdefectosdel producto oservicioofrecido

con relación a otros desimilarescaracterísticas.En tal sentido, sostiene Mosset Itu-
rraspeque "lainformaciónapuntaadardetallessobreel bienoservicioqueseofre-
ce, tipo, calidad, composición, intervinientes, etcétera"233.
para ello el legislador recurrea diversostérminosespecíficosquesonredundan-
tesy algunasvecesseoponen. Esta información debeser objetiva, esdecir desapa-
sionada, rigurosa, sin distorsionarla con agregados ilusorios o propagandísticos.
Como bienglosaWayar,aquienseguimosen laexposición,está "prohibido brindar
información que provoque una distorsión de la realidad o induzca al usuario a un
engañ0"~3~.
Además, requiere que los datos técnicos se expongan de manera detallada con
relación a las bondadesdel producto; empero, esta exigencia se oponecon el voca-
blosuficiente que, por definición, comprendesolo las característicasesenciales del
producto. Esta interpretación literal, sin embargo, entendemosque no debeserse-
guida puesto que, quizás, son las características accidentales del producto, bien o
servicio aquellas que lo distinguen o cualifican del universo restante235.Se advier-
te, portanto, que la información "debeser suministrada de modotal que pueda ser
comprendida por cualquier persona, debeestar exenta decodificacioneso nomen-
claturas técnicaso inasibles para el hombre común"236.
La reformade la ley 26.361 modificóel textodel art.4Ocitad0, con una técnica le-
gislativa más adecuada, de la siguiente manera: "Elproveedor está obligado a su-
ministraral consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con
las características esenciales de los bienesy servicios que provee, y las condiciones
de su comercialización. La información debe ser siempre gratuita para el consumi-
doryproporcionada con claridadnecesaria que permita su comprensión".
Desdeel puntodevistasubjetivose ha resumidoal sujetoobligadoa cumplircon
el deber de información con el sencillovocablo deproveedor, quedebe ser interpre-
tadoconformeel art. Z0delaLDC, con unatécnica legislativa másefectivay queper-
del servicio, tiende a facilitar la emisión de un consentimiento esclarecido. informado y portanto

plenamente eficaz". Conf. Wajntraub. Protecciónjurídica del consumidor: Ley 24.240 y su regla-
mentación. 2004. p.49 y siguientes.
233 Conf. Mosset Iturraspe, Defensadelconsumidor. Ley24.240.2"ed.. 2003, p. 28.

234 Wayar, Tarjeta de créditoydefensa delconsumidor:Relacionesentreusuario, emisoryco-
mercioadherido, 2000, p. 206.
235 AriasCáu, Panoramageneraldela ley26.361, Microjuris, MJD4089, sección doctrina, jul.
2008.
236 Schvartz, Defensa de losderechosde losconsumidoresyusuarios. Manual teórico-prácti-
co. 2005, p. 67.

mite luego, tantoa ladoctrina comoal legislador, introducir modificaciones-am-

pliandoo restringiendo la noción-sin quese pierdael sentido técnicodelvocablo.
Desde el punto de vista objetivo, el conocimiento suministrado deber hacerse de
forma "cierta, clara ydetallada", dejándosede lado losadjetivoscalificativosdeve-
raz, efica~~suficiente. Esta redacción, creern~s,~uesu~eráen claridad a laanterior,
lo cual aplaudimos237porque permite centrarse en los contornos correctos del co-
nocimiento que debe brindar el proveedor.
Sin embargo,el legislador incluyóexpresamentesolo la información esencialdel
producto, bien o servicio, lo que estimamos disvalioso porque insistimosen ciertos
casos es, precisamente, alguna cualidad accidental la que permite distinguir a los
productos de sus similares. Por ejemplo, piénsese en un consumidor que adquiere
un televisor que será utilizado para ver programas en alta definición (high defini-
tion), pero que duda entre un plasma, un LCD o un sistema LED. Aquí10 accidental
se transforma en esencial.
La reformadela ley26.361 agrególafrase "y lascondicionesdesu comercializa-
ción", y queestimamosacertada. Así, para Frustagli y Hernández, ello implica "alu-
dira lascondicionescontractualesbajo lascualesseofrecey/oformalizael negocio,
puestoqueenesafaselainformacióndeberáestar referidaatodasaquellascircuns-
tanciasrelativasa la prestaciónen si,y a lascondicioneseconómicasyjurídicasdeac-
ceso al producto o servicio, habida cuenta queen estecasotieneel propósito de fa-
cilitar la emisión de un consentimiento esclarecido, informado y por tanto plena-
m e n t e e f i ~ a z "En
~ ~otraspalabras,
~. la frasecobra importancia en los "contratosde
prestación deserviciosen losquedeberá informarseadecuadamenteloscostoseco-
nómicos de las distintas prestaciones en el tiempo, los cargos y, en definitiva, todas
aquellas modalidadesque redundarán en un encarecimientoqueel proveedorco-
nocequese producirá con el curso de la relación"239.
Por último, se incorporó la gratuidaden estos términos: "La información debe
ser gratuita parael consumidory proporcionada conclaridad necesaria quepermi-
237 En contra: Alterini, A,. "Las reformas a la ley de defensa del consumidor. Primera lectura.
20añosdespués",enM.W.,Reformaala LeydeDefensadelConsumidor,RobertoVázquezFerreyra
(dir.), 2008, quienafirma: "El texto no mejora al que ha sidosubrogado, encuantoestetambiénexi-
gia que la informaciónfuera veraz, objetiva, detallada, eficazysuficiente"; Ariza, "Formación del
consentimientoenel contratodeconsumo",en Nicolau.Fundamentosdederechocontractua1.2009,
t. 1. p.473, afirma que"nose logra advertir porqué la reforma de la ley 26.361 suprimiódel art.4Ola
exigencia deobjetividad y eficacia de la información".
238 Frustagli- Hernández, Primerasconsideracionessobre losalcancesde la reforma a la Ley
de Defensa del Consumidor; con especialreferenciaa la materia contractual, JA, número especial.
2008-11,fasc. 9. ps. 3 a 14.
mentosde derecho contractual, 2009, t. l. p. 472.
DANIEL MOEREMANS
ta su comprensión". La incidencia de la gratuidad, agrega Ariza, cobrará "mayor

trascendencia en la información que deba brindarse durante lavigencia del contra-
to que en la que concierne a la etapa precontractual, puesto que esta última por su
propiocarácter us~almenteesgratuita"~~~. En loque nosinteresa, elvocablo "pro-
porcionada" nos parece feliz ya que "permitirá distinguir al consumidor, conforme
los parámetros de edad, especialización, estudios, formación, y demás caracteres
quetendrán importancia al momento del caso concreto"241.
Una cuestión importante radica en la carga de la prueba. Siguiendo la filosofía
de la ley y en especial el principio de interpretación contenido en el art. 3', está cla-
ro que pesa sobreel proveedor la "prueba dequeefectivamentecumplimentóaca-
badamenteel deber de informaren lostérminosyalcancesdel art.4'dela LDC"242,
tomándose la dudaafavordel consumidor.
Se han señalado loslímitesdel deber bajoanálisis, por calificada doctrina, pre-
cisandoque este radicaen los "hechosampliamenteconocidos, denominadosno-
torios" y tiene relación con el nexo causal todavezqueel "deber de informar que
seomitetiene relevanciacausalcuandosu incumplimientoimpideconocer, loque
no ocurre si el hecho es ampliamente conocido o lo es con una simple diligencia
media"243.
En lo sustancial, pues, la reforma no ha modificado la teleología del deber de in-
formación, de raigambre constitucional, pero se ha ganado en claridad desde el
puntodevista de latécnica legislativa utilizada. En otras palabras, en puridad, cre-
emosque la reforma permitirá nuevosdesarrollosdelconocimientoabrindarse por
el proveedor y la proporcionalidad que deberá tener en cuenta, según el nivel del
consumidor, en cada caso.
Por último, el art. 1101 del CCCN ratifica el criterio antedicho, en estostérminos:
"Información. Elproveedor está obligado asuministrarinformación alconsumidor
en forma cierta y detallada, respecto de todo l o relacionado con lascaracterísticas
esenciales de los bienesy servicios que provee, las condiciones de su comercializa-
ción y toda otra circunstancia relevante para el contrato. La información debe ser
siempre gratuita para elconsumidoryproporcionada con la claridadnecesaria que
permita su comprensión".
240 Ariza. "Formación del consentimiento en el contrato de consumo", en Nicolau, Funda-

mentosdederecho contraaual, 2009. t. 1, p.473.
241 AriasCáu, Panoramageneraldela ley26.361, Microjuris, MJD4089, sección doctrina, jul.
2008.
242
Schvartz, Defensa de losderechosdelosconsumidoresyusuarios. Manual teorico-prácti-
co, 2005, p. 67. Conf.Wayar, Tarjeta de créditoydefensa delconsumidor:Relacionesentreusuario,
emisorycomercioadherido, 2000, p. 210.
243 Mosset lturraspe -Wajntraub, Leydedefensadelconsumidor:Ley24.240.2008, p. 73.
En primer lugar,seimponeal proveedor laobligación legal desuministrar infor-

mación "en forma cierta y detallada". En segundo lugar, la información secircuns-
cribe, en principio, respectode "todo lo relacionado con lascaracterísticasesencia-
les" de aquellos bienes y serviciosque provee; a lo cual se agrega, también lascondi-
ciones de su comercialización como también de "otra circunstancia relevante" del
contrato de consumo que celebre el consumidor. En tercer lugar, esta información
antedicha constituye un derecho correlativo del consumidor. En cuarto lugar, la in-
formación debeser siempre "gratuita" y "proporcionada" con la claridad necesaria
que permita su comprensión, remitiéndonosa lo antedicho.
111 - Consecuencias desu violación

Unavez desarrollado conceptualmenteel deber de información, su fundamen-
to constitucional y su reglamentación general tanto en el Código Civil y Comercial
como en la ley 24.240, corresponde ingresar a un aspecto práctico sustancial y que
tiene quever con las consecuenciasque derivan de su incumplimiento, y esto suce-
de "cuando no se presta toda la información obligatoria o cuando la que se presta
no es correcta o no se corresponde con la realidad"244.
Habría que distinguir aquellasconsecuenciasantesdeperfeccionarseel contra-
to, de las consecuencias que surjan durante su ejecución, como también la legiti-
mación (activa o pasiva) que corresponda.
Desde el aspecto subjetivo, la omisión o incumplimiento del deber de informa-
ción puede ser invocado, en primer término, por los consumidoresy usuarios, con-
sumidores hipervulnerables, etcétera. En segundo término, podrá ser denunciado
por la autoridad deaplicación, entendida en sentidoamplio y comprensivadel or-
den nacional y local, conforme lo prescripto por el art. 41 de la LDC. Sobre esto no
existen mayores dudas. Está claro, también, que el sujeto pasivo será el proveedor
(arts. 1093, CCCN; 2", LDC), entendido en sentido amplio y puede comprender en el
resarcimientoeconómico atoda la cadena de comercialización.
Desde el punto devista objetivo, siguiendo a Ariza, se admiten diversas hipóte-
sis245: a) posibilidad de anulación total o parcial del contrato (art. 37, último pá-
rrafo,LDC); b)posibilidaddereclamarelcumplimientoexpostfacto; c)posibilidad
dedañosderivadosde un encarecimiento de la prestación; d ) ineficaciadelascon-
diciones generales no entregadasal consumidor (art. 10, LDC).
Adelantamos que el incumplimiento total o parcial de este deber por parte del
proveedor por sí mismo, sin ninguna clase de interpretación, hace nacer la respon-
244 Ariza. "Formación del consentimiento en el contrato de consumo". en Nicolau, Funda-

mentosde derecho contractual. 2009, t. l. p. 474.
mentosdederecho contractual, 2009, t. l. p . 4 7 5 siguientes.

~
DANIEL MOEREMANS
sabilidad del incumplidor. En nuestra opinión, el incumplimiento del deber de in-

formación posee naturaleza ~ b j e t i v a seacredita
~ ~ ~ y con la simple constatación de
la omisión o deficiencia en la transmisión del conocimiento a cargo del proveedor,
siempre proporcionadoa lacalidad desu interlocutor, ya sea consumidor determi-
nado o potencial, aplicándose la carga de la prueba al proveedor. Este deber com-
prende todo el iter contractual, incluyendo las tratativas previas, el perfecciona-
mientocontractual, laejecución posterior y la garantía correspondiente, compren-
sivosde la relación deconsumo, según los parámetros legalesfijadosen el art. 3'de
la LDC.
Empero, además, la infracción es meramente formal, esdecir, que unavezviola-
do el derecho de información no interesa su dispensa posterior originando la obli-
gación de responder del proveedor, de manera automática, tanto frente al consu-
midor comofrentea la Secretaríadecomercioo lasautoridadeslocalescorrespon-
dientes247.
Las consecuencias para el proveedor, a nuestro juicio, pueden ser las siguientes:
a) el consumidor puede pedir la n ~ l i d a d ~ ~contrato,
~ d e l según lo previsto por el art.
37de la LDC. Sin embargo, se ha dicho que "nocualquier defectoen la información
proporcionada al consumidor conduce a la anulación del contrato. Será necesario
que se acredite que el consumidor habría considerado relevante la información
omitida para decidir lacontratación"249.Con relación a los bienes puede "plantear
246 Mosset lturraspe-Wajntraub, Leydedefensadelconsumidor:Ley24.240,2008, p.68:"No

se requiere intención. El incumplimiento del deberde información esdecarácter objetivo". Com-
parte el aserto, Wajntraub, Protecciónjurídica del consumidor: Ley 24.240 y su reglamentación,
2004, p. 49.
247 AriasCáu. La violación delderecho de información como falta formalysusconsecuencias,
Microjuris, MJD4124, sección doctrina, ago. 2008.
248 Al respecto, Frustagli y Hernández manifiestansudisconformidadconla reforma cuando
dicen: "No seobservan, sin embargo, avances significativos en cuantoa lassanciones emergentes
de la violación del deber de informar, manteniéndose las normas que aluden a la eventual invali-
dezdel negocio, quesedesprendedel párrafotercerodel artículo 37de la ley, que no ha merecido
reforma alguna" (Primerasconsideracionessobrelosalcancesdela reforma a la Leyde Defensadel
Consumidor. con especialreferenciaala materia contractua1,JA. número especial. 2008-11,fasc. 9.
ps.3a14).
249 Ariza, "Formación del consentimiento en el contrato de consumo". en Nicolau, Funda-
mentos de derecho contraaual, 2009, t. l. p. 476. Debería tratarse, agrega de "información rele-
vanteoesencial para la relación". La información "debe limitarsea loqueobjetivamentesoncues-
tionestrascendentes. y útilesal consumidoro usuario a los fines de una toma dedecisión libree in-
dependiente, siendo claro que el deber de información no puede ser llevado al extremo de preten-
dene queel obligado a cumplirlose sustituya en la toma de la decisión sobre la oportunidady con-
veniencia en la celebración delcontrato". Conf.Agüero, "El derechoa la información en el nuevo ré-
la cuestión en el terreno de losvicios redhibitorios, en la medida que, en la hipóte-

sis, no se le ha comunicado el estado de la cosa"250.Puededemandar la reparación
dedañossufridos; b) laautoridad de aplicación, porsu parte, podrá iniciar un pro-
cedimientode oficio (art.45, LDC) e imponer las sanciones previstasen el art.47 de
la LDC.
IV - Su aplicación a la locación
Veamos ahora que aspectos de la contratación de consumo tienen importancia

en la locación como contrato deconsumo: a) hechosque pueden influir en el per-
feccionamientodel contrato, como la información en torno a la cosa251(art. 1192,
CCCN), canon locativo (art. 1208, CCCN), plazo (arts. 1197 a 1199, CCCN) de la loca-
ción; b)elrégimenaplicablealoseventualesviciosdelacosa,comotambiénlasme-
joras (arts. 1211 y 1212, CCCN) que pueda estar facultado a introducir el locatario;
~)laposiblemodificacióndeldestino,parcial,delacosalocada(art.1194, CCCN); d )
la publicidad (art. 1101, CCCN) que haya realizadoel proveedory quefuera motivo
de la contratación.
En sentido genérico, portanto, seadviertequelaempresa inmobiliaria, oel pro-
veedor inmobiliario tiene el primer deber elemental de informar al futuro locata-
rio sobre el estado del inmueble-calidad de sus materiales, de los accesorios que
se incluyen, como una cocina o calefón-y sobre toda otra información que pueda
incidir en su voluntad contractual-por ejemplo, vecinos peligrososo molestos-,
y ellodebe hacerse por escrito. Estees uno de losdeberes, que referido al inmueble
entregado en locación, hace solidariamente responsablea la empresa inmobiliaria
en caso de incumplimiento.
También deberá ser motivo de previa información de aquellas eventuales cláu-
sulas contractuales del futuro contrato, que puedan ser restrictivas del ingreso y
egreso del grupo familiar del locatario (art. 1195, CCCN) o de prohibiciones (arts.
gimende la ley26.361". enAriza, La reformadelrégimendedefensa delconsumidorporley26.361,

2008, p. 64.
250 Wayar, Tarjeta decréditoydefensa delconsumidor:Relacionesentreusuario, emisoryco-

mercio adherido, 2000. p. 21 1.
251 CNCAF,Sala11,10/8/00."ViviendasRolóndeSitecaS.R.L.c.S.C.el.", LL,2OOl-B-96;DJ.2001-
2-397. "El deber de información previsto por el art. 4"de la ley 24.240 cobra especial relieve en el
desarrollo de las negociaciones previas a la concreción del contrato-en el caso, los compradores
de unavivienda en cuotasnofueron informadosal momento deabonarse la seña deciertos requi-
sitos relativosal productovendido-todavezqueesen ese momento cuando la parte debecono-
cer la existencia de una causa de invalidezdel contratoy dar noticia de ella la otra parte".
DANIEL MOEREMANS
2 - El régimen de losvicios
1 - La definición de viciosredhibitorios. La adquisición

El art. 2164 del Código de Vélez nos brindaba una definición252legal prescri-
biendo queson "vicios redhibitorios losdefectos ocultosde la cosa, cuyo dominio,
uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición,
que la hagan impropia para su destino, si detal modo disminuyen el uso deella que
al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos
por ella"253.
Conforme la redacción del preceptocitado, a nuestro juicio, se podían inferir las
requisitosdelosdefectosocuItos,delasiguientemanera254: 1)debetratarsedeun
vicio material en la cosa en sí misma; 2) existente al tiempo del negocio; 3) el ne-
gocio debe ser de transmisión a título oneroso; 4) debe estar oculto; 5) debe ser
grave; 6) el adquirentedebe haberlo ignorado; 7) nodebe haber pactoexpresode
irresponsabilidad porvicios redhibitorios.
En primer lugar, este defecto en la cosa es un vicio fáctico o de hecho, a diferen-
ciadelagarantíadeevicción queesunviciodederechoojurídico, siendoambases-
peciesde la garantía d e ~ a n e a m i e n t o ~ ~ ~ .
252 Siempreserecuerda la nota deVélezSanfieldal art.495del CCpara sustentarla inconve-
niencia de introducir definiciones en una ley. Sinembargo, bien leída esta esel propio codificador
quienseocupa.luego,deseñalarquepuedenadmitirseestascuando"contenganuna regladecon-
ducta, o por la inmediata aplicación desusvocabloso porsu influencia en lasdisposicionesdeuna
materia especial". Conf. Leiva Fernández, Fundamentosde técnica legislativa, 1999, p. 271 y SS.A
nuestrojuicio, esteeselcasodeladefinicióndeviciosredhibitorioscontenidaenelart.2164del CC.
Ampliaren Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V, p.
963 y siguientes.
253 El Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993, en su art. 918, dijo: "Son vicios redhibitorios los
defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso, goce o posesión, se transmitió portítulo oneroso.
existentesaltiempode la adquisición, que la hicieren impropia para sudestino porrazonesestruc-
turaleso funcionales, si de tal modo disminuyerenel uso de ella que, de haberlos conocido, el ad-
quirente no la habría adquirido0 habría dado menos porella".
254 Hemos seguido algunas notasdecifuentes (dir.)-Sagarna (coord.), Código Civil. Comen-
tadoyanotado, 2004, t. III. p. 47;Ampliaren: LópezdeZavalía,Teoría deloscontratos. Partegene-
ral,4"ed.. 1997, t. l. p. 785, quien afirma: "Para que undefecto dé lugara la acción redhibitoria, de-
betratarsedeunviciode hecho, oculto, ignorado, graveyexistentealtiempode la adquisición".Ad-
viértaseque no incluye laonerosidadcomo requisito. dándola porsobreentendida. Para Wayar, los
requisitosson: a)debetratarsedeviciosocultos; b)debensergraves; c)decausaanterioroconco-
mitante al acto de transmisión; d)desconocidos por el adquirente (Evicción y vicios redhibitorios.
1992.t.2,p. 137).
255 Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004.t. 1, p.671 y ss.,quienagregaque
lagarantíadesaneamientoesun"géneroconceptual queabarca: 1)lagarantíadeevicción; 2) los
viciosredhibitorios.y 3)el saneamientoque permitequeel adquirenteejerza la accióndecumpli-
En segundo lugar, en cuanto al tiempodelviciodebeexistir como regla256almo-

mento del negocio o en rigor de la adquisición (art. 2168)257que debe ser entendi-
do cuando se hizo la tradición de la cosa (arg. art. 577, CC) y no cuando se celebró o
se perfeccionó el contrato, aplicándose la teoría del título y del modo258.Aquíco-
rrespondedistinguirentrecosasciertasy cosasingenere. En el primer caso, seapli-
ca la redhibición en sentido estricto; en cambio, en el segundo caso, es susceptible
deacumularseunaacción de cumplimiento. Por excepción, elvicio "puedeser pos-
terior a la transmisión del riesgo de la cosa, como ocurre en el contrato de locación
(art. 1525), o hacer eclosión esevicio odefectodespuésde la tradición pero recono-
ciendo su causa adecuada en una etapa anterior o coetánea con esa tradición de la
cosa o transmisión del riesgo"259.
En tercer lugar, se advierte queel contrato debeser onerosotodavezquelasac-
ciones redhibitorias no "comprenden a los adquirentes a título gratuito"260(art.
2165), con excepción de la donación en virtud de la aplicación extensiva que pres-
cribeelart.2180del CC.
En cuarto lugar, un caráctersustancialde la especieen estudioestriba en que de-
beestar oculto, por~posiciónaaparente~~' (art.2173)ovisible,circunstanciadehe-
miento, solicitandoal garanteque perfeccioneel tituloosubsane losdefectos (...) oque loindem-

nice de losdañossufridos ...".
256 Decimoscomoregla todavezque porexcepción "puedeser posteriora la transmisión del

riesgode la cosa, como ocurre en el contrato de locación (art. 1525). o hacer eclosión esevicio o de-
fecto después de la tradición pero reconociendo su causa adecuada en una etapa anterior o coetá-
nea ..." (Spota. lnstitucionesdederechocivil, Zaed., act. por LuisLeivaFernández, 2009,t.VII. p. 971).
257 En la notavélezsarsfield agrega. sin embargo, que sigue la opinión deTroplong. en ma-
teria probatoria "que el adquirente, que esel demandante, debe probar la existencia del vicio en
el momento"
258 Puedenvene lasdistintas hipótesisen LópezdeZavalia, Teoría deloscontratos. Partege-
neral.4"ed.. 1997, t. l. p. 789y SS.Ampliaren Padilla, Estudiosde derecho civilyregistralinmobilia-

rio, 1995. p. 93.
259 Spota, lnstitucionesde derecho civil. 2" ed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. VII, p.
971.
260 El Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993. en su art. 919, dijo: "El enajenante garantiza la
ausencia devicios redhibitorios de la cosa. También son responsablespor ellos losantecesoresdel
enajenanteque la hubiesentransferido a título oneroso. Losadquirentesa títulogratuito podrán
ejerceren su provecho la garantía que habría podidoejercer su antecesorenel derechoadquirido
porél".
26'
CNCiv.. Sala M, 7/9/07. "Consorcio Capdevila 2850167~.ConstruccionesdeViviendas para
la Armada (COVIARA) y otros", DJ, 2008-1-844, con nota de Alejandro Borda. Cfr. Mosset Iturraspe,
Contratos, 1995, p. 487, el vicio aparentees"aque1 que puede seradvertido, por servisibleo reco-
nocible, porquien ejerce una profesión u oficio (art. 2170, CC)".
DANIEL MOEREMANS
cho quedeberá determinarseen cada caso. Sin embargo la cuestión no estan sen-
cilla, existiendoopinionesencontradasen 10sautores~~~. Por nuestra parte, con Ló-
pezdezavalía, consideramosqueel carácter deocultooaparentedebe ser apriori
"prescindiendo de un determinado y concreto adquirente, pero teniendo en vista
la cosa deque se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios"263.
En quinto lugar, elviciode la cosa debeser graveen el sentidoque la desnaturali-
ceo haga impropia parasu destino. Estacircunstanciaimplica un juicioobjetivolsub-
jetivo porquesetiene en cuenta la naturaleza0 esenciadelacosay "el destino o uso
que le ibaa dar el adquirente concreto"264,siemprey cuandoel enajenante hubiera
tenido conocimiento del mismo. Empero, unavez másy siendo coherentescon lo ya
expresado, hayquetener en miraal a d q ~ i r e n t e m e d i o
para
~ ~ determinarsi
~ unvicio
revisteo no la gravedad suficiente para calificarlo de redhibitorio.
En sexto lugar, el adquirente debe ignorarlo, es decir, carecer de conocimiento
del defecto y actuar de buena fe, lo que nos lleva el tema del error266.Ahora bien,
la redhibición no procedecuando no huboerror perosíconocimientodelvicio (arg.
262 Las tres opiniones pueden esquematizarse del siguiente modo: a) el vicio es aparente
cuandoespercibidoporeladquirente,aunqueseavaliéndosedelaopiniónoasesoramientodeter-
ceros; b) elvicio esocultocuando no puede ser percibido porel adquirenteconcreto, enviriudde
suscondiciones personales; c)elvicioesaparente uocultoa priori,teniendo encuenta la cosa que
setrata, siendo la imagenel adquirentetipoo medio.Ampliaren Cifuentes (dir.) -5agarna (coord.).
Codigo Civil. Comentado y anotado. 2004, t. III. p. 47. Comentario al art. 2164. aonoe incl~yenlos
autoresquesostienen cada posicióndoctrinaria. a cuyo tenor remitimos.
263 LópezdeZavalia,Teoriade1oscontratos.Partegenera1.4"ed., 1997.t.l. p.786.c~andoex-
plicita: "Es a la imagen del adquirente medio. al tipo y oportunidadoeexamen queél verifica que
hayquerecurrir,ysolosetendraencuenta lavisióndeun perito,cuandoporla naturalezadelaope-
ración fuera deesperarque el adquirente se hiciera asesorar porterceros, como acontecería si hu-
biera unacomplejidadtécnicaenlacosaosetrataradeunaoperacióndegranenvergadura".Conf.
Lorenzetti, Tratado de loscontratos. Parte general, 2004, t. l. p. 299.
264 Conf. Cifuentes (dir.) -5agarna (coord.), Código Civil. Comentado yanotado, 2004, t. III,
p. 48.
265 Conf. LópezdeZavalia, Teoríadeloscontratos. Pa1tegeneral,4~ed.,1997.t. 1, p.788.Conf.
Lorenzetti. Tratadode loscontratos. Partegeneral. 2004. t. l. p. 299. El Proyecto del Poder Ejecuti-
vo de 1993, ensuart. 926, prescribía: "Seconsideraraqueelvicioesocultocuando nosea aparente
para una persona que cuente con conocimientos ordinarios a su respecto.Solo se requerirá espe-
cial preparacióncientificaotécnicacuandolacosa revistieseunacomplejidadqueexcedelacomún.
conforme a los usos del lugar de celebración del contrato". CNCiv., Sala G, 271505. "De Gall Melo,
Lucrecia c. Saw, Patricio B.", Lexis, n070021845: "Noesadmisiblequese pretenda exigira la actora
la posesióndeconocimientostécnicoscomopara poderdeterminarsi dicha instalacióneléctrica se
hallaba o noen condiciones".
266 Comp. Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t.
VII, p. 974y SS.;CNCom., Sala D. 23/8/07, "0campo.Antonio c. Fiat Auto Argentina S.A. y otro", LL,
2007-F-55a 60.
art. 2170) porqueel enajenante lodeclaró (art. 2169, a contrario). Oen aquel caso,
que hubo error pero este no resulta invocable por el adquirente porque debía co-
nocerlo por "su profesión u oficio" (art. 2170).
Por último, si bien no estécnicamente un requisito, pensamosque no debe sosla-
yarse una circunstanciaque abarca a toda la noción desarrollada y consiste en queel
vicio redhibitorio es una cláusula naturaldel contrato que la ley - e n el caso, el Códi-
go Civil- inserta supletoriamente en el plexo contractual ante el silencio de las par-
tes (art. 2173); sin embargo, esta garantía puedeconvertirse en accidental, si las par-
tes modifican la ley, ya sea porexcesoo bien pordefecto, confundamentoen laauto-
nomía privada. Por ejemplo, pueden "restringir, renunciar0 ampliar su responsabili-
dad por losviciosredhibitorios",conforme la pauta autorizada por el art. 2166267del
CC, siendo que el límite a la autonomía de la voluntad "está dado por el dolo, por lo
que la supresióno disminución de la garantía si huboengaño, serían nulas"268.
11 - De las accionescomprendidas
Lasaccionesqueseoriginabanante el cumplimientode los requisitosesbozados

en el art. 2164 del CC, en materia de compraventa y contratos análogos como la lo-
cación, siguiendo a las fuentes romanasson la redhibitoria o también conocida co-
mo rescisoria269y la quantiminoriso estimatoria.
La primera tiene por objeto la devolución de la cosa al vendedor por ser impro-
pia para su destino esencial o bien para aquel que le pensaba otorgar el adquiren-
te; en cambio, en la segunda se persigue que se disminuya su precio al menor valor
de la cosa que posee el vicio, ya que todavía es susceptiblede uso o goce por parte
del adquirente. Se ha dicho por Lorenzetti, en cuanto al cálculo del menor valor de
267 El Proyectodel Poder Ejecutivo de 1993.en su art. 924,prescribía: "La garantía por vicios
redhibitoriosfuncionará sin necesidad de ser mencionada en el contrato. Las partes podrán, de co-
múnacuerdo, ampliarla, restringirlaosuprimirla, siempreque no hubiese malafeenelenajenante.
Este, aunque se hubiese excluido la responsabilidad por losvicios redhibitorios, deberá responder
poraquellosque hubieseconocidoodebidoconocer". Conf. CACCLomasdeZamora,Sala II, 15/9/05.
"Colleni, Liliana A.C.Buroni,JuanA. yotros". Lexis, n070020244.encuantoafirma:"Y estotambién
se enlaza con la imputación de nulidad de losactores. respecto a locual se impone recordarque, en
principio, esetipode estipulaciónno es inválida perse, entantose encuentra expresamente previs-
ta por disposiciones legales que no han sido cuestionadas en cuanto a su constitucionalidad".
268 Conf.Cifuentes(dir.)-Sagarna (coord.), Código Civil. Comentadoyanotado, 2004,t. III, p.
52.En idéntico sentido, véase Lorenzetti, Tratado de loscontratos. Partegeneral, 2004,t. l. p. 295;
Spota. lnstitucionesdederechocivil, 1980.t. IV, p. 21 1.
269 Conf.LópezdeZavalía.Teoríadeloscontratos.Partegeneral,4aed..1997,t.l,p.794,quien
consideraquesunaturalezajurídicaes,precisamente,ladeunarescisión,enestostérminos:"Esuna
rescisión unilateral prevista en el contrato, que solo tiene efectos interpartes y no en relación con
terceros".
DANIEL MOEREMANS
lacosa, quelajurisprudencia hadifundido la ideaque "debetenerse presente loque

determine la prueba pericia1al respecto y, subsidiariamente, el costo de las repara-
c i ~ n e s "Empero,
~ ~ ~ . hayquetener en cuentaquelaconjunción "o" implicaqueelad-
quirentepodrá intentar271una u otra, pero unavezelegidaalgunadeellasya no po-
drá intentar la otra (art. 2175), agregándoselaacción dedaños para el supuestoque
se intente laredhibitoriay siemprequeelvendedor haya conocidoelvicioy no lo ha-
ya manifestadoal adquirente(art. 2176)272:esdecir,procedeencasodedoloycomo
accesoria de la actio redhibitoria.
Porelcontrario, losadquirentesyenajenantesdeotroscontratosquenoseande
compraventa carecen273de la acción estimatoria, porque no tienen el elemento
"precio" en dinero, con la excepción del supuesto de la locación de cosa (art. 1525,
CC) queveremosen seguida. Por ende, tampoco tendrían-en p r i n ~ i p i o ~ ~ ~ac--la
ción de daños por expreso valladar legal, siendo en principio una cuestión de polí-
tica legislativa. Por último, nodebeolvidarsequesiempresubsistelaaccióndecum-
plimiento en cabeza del acreedor (adquirente) cuando le interesa contar con la co-
sa, objeto del contrato, y siempre que sea susceptible de reemplazarsepor otra de
idéntica naturaleza y calidad (in genere).
En conclusión, en nuestra opinión, esta especie de la garantía de saneamiento
otorga al adquirentede una compraventa 4 de una locación, con las particulari-
dadesqueveremos rnásabajo-cuatro acciones: a) acción redhibitoria; b) acción
estimatoria; c) acción de daños y perjuicios como accesoria; d) acción de cumpli-
miento para cosas de género.
111 - Los vicios redhibitorios en la locación.

Comparaciónydiferencias. Lasacciones
La teoría de los vicios redhibitorios en las enajenaciones, desarrollada más arri-

ba, tienesemejanzasy diferenciascon su equivalenteen la locacióny que serán mo-
270 Conf. Lorenzetii. Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2004, t. l. p. 299y ssiguientes.

271 Conf. Mosset Iturraspe, Contratos, 1995, p. 488, en su opinión se trata de acciones alter-
nativas.
272 La buena fese presumey debe probarel comprador la mala fe, perosi porsuoficio, arteo
profesiónelvendedordebiaconocerlosviciosquetenia la cosavendida, quela hacen impropia pa-
ra sudestino, sepresumequeesculpable.Conf. Cifuentes (dir.)-Sagarna(coord.), CódigoCivil. Co-
mentadoyanotado. 2004, t. III. p. 62, comentario al art. 2176.
273 SC Mendoza, Sala 1,4/3/02, LLGran Cuyo, 2002-675.
274 Decim~~enprincipioporqueexistejurisprudenciaminoritariaqueentiendequeesviable
laacumulación deaccionesconfundamentoen que laacciónqueestableceel art. 2176esla misma
que la derivada dela existencia dedolo incidental a quese refiereel art. 934del CC. Cfr. Lorenzetti,
Tratado de loscontratos. Partegeneral. 2004, t. l. p. 300.
tivo de explicación en este apartado. En materia conceptual se ha dicho que todo

"vicio oculto que torne inapta la cosa para su destino, o que si lo hubiere conocido
el adquirenteatítuloonerosodel dominioocondominioodel derechode usoygo-
ce hubieradado menor precio portal cosao usoogoce, importa unvicio redhibito-
rio, siempreque esedefecto de la cosa existiera -por regla general-antes o en el
momento de la adquisición (arts. 2164 y 2168). El vicio redhibitorio, no solo puede
sobrevenir en la compraventa, sino también en todo contrato por el cual surja la
causa-fuente para que se adquiera, a título oneroso"275.
Como ejemplos devicios redhibitorios en la locación, se ha afirmado por Loren-
zetti que son "los defectos de la construcción, el mal estado de las chimeneas que
impiden su uso, el exceso de calor dado por losaparatos instalados, el humoexcesi-
vo de una chimenea vecina, la obstrucción de cañerías de desagüe, la existencia de
en las paredes, las infiltraciones en las bodegas o sótanos, la falta o
mala calidad del agua potable, las enfermedades contagiosas que han contamina-
do el inmueble, la existencia de insectos o animales dañinos en la casa arrendada
(ratones, chinches, pulgas, cucarachas, arañas, etcétera), la existencia de malosolo-
res, la inundación periódica de un sótano"277.
Por de pronto, el art. 1605del CCtraia un supuesto legal expreso para el caso de
fincas urbanas al "volverse oscura la casa por motivos de construccionesen lasfin-
cas vecinas, o amenazar ella ruina", supuesto que ha sido criticado por anacrónico
por Leiva Fernández al afirmar que no debería ser vicio, "ya que no constituye un
defectode la cosa"278.
Por de pronto, entre lassemejanzasadvertimos que los caracteres del vicio red-
hibitorioen lalocaciónson: a)vicioodefectode hecho; b)grave; c)oculto; d) ig-
norado. En cambio, entre lasdiferenciasanotamosque, mientrasen laenajenación
se requierequesea existente al tiempo desu adquisición (tradición), en la locación
276 Se trata en realidad de un síntoma de un defecto, que puede ser deterioro o un vicio red-
hibitorio, distinguiéndosequeel primero puede serreparadoy el segundoorigina las accionesedi-
licias. Con López de Zavalía afirmamos que la "línea separativa pasa por un criterio devaluación
económica" (Teoríade loscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2001, t. III, p. 209).
277 Conf. Lorenzetti, Tratadodeloscontratos. Partegeneral, 2"ed.. 2007, t. II. p. 386.
278 Conf. Leiva Fernández, Contratosde locación. Reformasal Código Civil, 1994. t. 8, p. 63.
Ampliaren Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. V. p.
152, dondeafirma que"esta suertedevicio redhibitorio.tampocoestal, ya queel defecto, si lo hay,
no provienedelacosaobjetodel contrato. sinodeotracausaajenacomoesla construccióndeledi-
ficio lindero". La norma se mantuvoen el Proyecto de Códigocivil para la RepúblicaArgentina de
1998,en suart. 1135, peroenestostérminos:"Pérdidadeluminosidaddelinmueble. La pérdidade
luminosidaddel inmueble urbano porconsiruccionesen lasfincasvecinas, noautoriza al locatario
a solicitar la reduccióndel precio ni a resolverel contrato, salvoque medie dolodel locador".
DANIEL MOEREMANS
el vicio puede sertambién posterior osobreviniente (art. 1525, CC). En efecto, en el

contrato de locación el vicio redhibitorio "puede surgir después de celebrado el
contratoy noobstanteque no exista, en rigor, en lacosa misma"279.
Empero, ademásdeesa diferencia sustancial, también es posible advertir distin-
gos o matices entre los requisitos que comparten.
En primer lugar, adelantamos que el vicio redhibitorio es un defecto materia10
de hechoen la cosa locada, en contraposición al defecto dederechoy quedaorigen
a la evicción. Esta otra especie de la garantía de saneamiento tiene consecuencias
en la locaciónya queel locador está obligadoa mantener al locatario en el goce pa-
cíficodelacosadurantetodoeltiernpodela locación(art. 1515, CC)y porlógicacon-
secuencia a defender, y por ende indemnizar, al locatario cuando sea demandado
portercerosque reclamen sobre la cosa derechosde propiedad o servidumbre (art.
1527, CC). Como bien lo destaca LópezdeZavalía, en la locación lo que interesa "es
la privación efectiva del uso o goce, por quien afirma (aunque no lo tenga) un de-
rechocontrarioal del que el locador sostuvo c o m o s ~ y o " ~ ~ ~ .
En segundo lugar, se exige que el vicio sea grave que impida el uso o goce de la
cosa. Ahora bien, la doctrina se ha preguntadoqueimplica elvocablo grave; o me-
jor dicho, cual esel alcanceen extensión (total o parcial) eintensidad (absolutoo re-
lativo) del vicio. Se ha respondido que debe "interpretarseque la gravedad del vi-
cio debe sertal que la haga impropia (a la cosa) para su destino, como seexpresa en
el art. 2164, o bien que las molestiassean serias, totales o parciales, permanenteso
temporarias, pero que importen sacrificios considerables y no previstos para el lo-
~atario"~~'.
Pornuestraparte,sin ingresarenlasdistintasclasificacionesdelderechofrancés,
consideramosque nose "requiere undefectoque produzca un impedimentoente-
ro en extensión (total) ni entero en intensidad (absoluto). Lo que se requiereesal-
go que resultará de un juicio devalor, apreciando extensión e intensidad, para ver
si, en el caso concreto, es algo grave"282.
279 Spota, lnstitucionesde derecho civil, Zaed., aci. por Luis F. P. Leiva Fernández, 2009, t. V. p.
354,afirmándosequeasume "matices propios"en la locación. Para unacritica a la nota alart. 1525

del CC, remitimosa LópezdeZavalia, Teoríadeloscontratos. Partegeneral,2aed.,2001,t. III. p.203.
280 LópezdeZavalia, Teoríadeloscontratos. Partegeneral,2"ed..2001,t.III.p. 198.Conf.CN-
Civ.. Sala A, 27111/96, LL, 1197-C-607:"El locador debe garantizar al locatario por la evicción de la
cosa locaday responderporlasturbacionesdederechoqueaquelpuedasufrirporpretensionesde-
ducidas por un tercerosobre la cosa locada".
28' Cifuentes (dir.) - Sagarna (coord.), Código Civil. Comentado yanotado, 2003, t. II, p. 369,
comentarioal art. 1525.
282 LópezdeZavalia, Teoríadeloscontratos. Partegeneral,2"ed.,2001.t.III, p.201,quienre-
mata que la "concepción de nuestro Código es parcial-relativa".
En tercer lugar, el defecto ovicio debe ser oculto, por oposición avisible o apa-
rente (art. 1604, inc. So, CC) a simplevista al tiempo del contrato. En cuarto lugar, el
vicio debe haber sido ignorado por el locatario283.
El aspecto práctico esencial estriba en lasacciones autorizadas por el Código en
materiasancionatoriaanteeldescubrimientodelosviciosredhibitorios. Existecon-
senso en queel art. 1525 del CCcomprende lasacciones redhibitoria y estimatoria.
En la primera se persiguela rescisión del contrato (arg. art. 1604, inc. So, CC) y es
producto del vicio de gravedad que afecta la cosa, impidiéndole su uso y goce, por
lo cual el "locatario no tiene por quéverse obligado a continuar con un contrato
que ya no satisface el goce esperad^"^^^. En Iasegunda,se buscaladisminucióndel
monto del alquiler o arrendamiento pero que no impidan totalmentegozar de la
cosa locada, siendo un tema de magnitud y quedeberá ser juzgado en el caso con-
creto.
Con relaciónala acción indemnizatoriasepresentandiferenciasen su compara-
ción con la enajenación de cosas. Cabe recordar quecuando severifica un vicio red-
hibitorio, que ya conocía el vendedor se le agrega a la acción redhibitoria la acción
de daños y perjuicios: esdecir, procede en caso de dolo y como accesoria de la actio
redhibitoria (arts. 2175y 2176, CC).
En cambio, en la locación de cosas el codificador guardó silencio en el art. 1525
lo que para alguna doctrina285implicaba un desconcierto porque se desconocía si
la comprendía o no. Por nuestra parte, siguiendo a López de Zavalía, advertimos
que "en principio no procede una i n d e m n i ~ a c i ó n "Sin
~ ~ embargo,
~. la obligación
de indemnizar surge cuando los daños pueden imputarse a culpa del locador, sien-
dodeaplicación analógica el art. 2176del CC.
Por último, corresponde destacar que toda la reglamentación en materia devi-
cios redhibitoriosdel Códigocivil secaracterizabaporsersupletoria de lavoluntad
de laspartes, que pueden aumentar0 restringire inclusoeliminar estaespeciede la
garantía de saneamiento. En consecuencia, se aplica para el caso que las partes no
hayan dicho nada. Por supuesto, que la "exoneración de garantía es inadmisible
283 El requisitode ignorado se mideen el locatario. LópezdeZavalia, Teoría deloscontratos.

Partegeneral, 2"ed.,2001, t. III. p.202.
284 LópezdeZavalia,Teoríadeloscontratos.Partegeneral,2"ed.,2001,t.III,p.213,calificán-
dola comola regla o principioen materia deviciosen la locación decosas.
285 Borda. G., Manualde derecho civil. Contratos, 21" ed. actualizada por Alejandro Borda.
2008, p. 721.
286 López deZavalía. Teoríade loscontratos. Partegeneral, Zaed., 2001, t. III. p. 215, afirman-
do,ademásqueVélezSarfield noignorabael art. 1721 del CCfrancé lo"significativodelsilencio
seconfirmateniendoencuentra que. para la evicción, el Código ha consagrado expresamentela in-
demnización:art. 1531".
DANIEL MOEREMANS
cuando setrata de unvicioqueocasiona un impedimentoabs~luto"~~~, y excluyén-

dose el dolo del locador, en virtud del principio que el dolo no es dispensable, con-
tenidoen el art. 2166 del CC.
IV - El régimen del consumidor.Elcambio deparadigma.

La noción de vicios
El régimen delosviciosen la LDCresultasingular porqueen principioseestable-

ció para los defectos en las cosas muebles no consumibles o durableso en la presta-
ción deservicios, con notoriasdiferenciasal régimen del Códigocivil, ya sea para el
contrato decompraventa como para el contrato de locación. Sin embargo, a partir
de la modificación producida exlege26.361 resulta de interéscomparar las normas
en virtud de la extensión implícita de la LDCa la locación de inmuebles urbanos. Es-
ta circunstancia, adelantamos, no es óbice para aplicar el Capítulo IVde la LDC, de-
nominado "Cosas muebles no consumibles" a los inmuebles, y por ende, a la loca-
ción de estos, a pesar queexigirá un esfuerzo hermenéutica considerable. En este
sentido, Gregorini Clusellasafirmaquedeotro modo "seconsumaría unadiscrimi-
nación injustificada" si no se aplican los artículos sobrevicios de las cosas muebles
noconsumiblesa los i n m ~ e b l e s ~ ~ ~ .
Por de pronto, brindaremos nuestro concepto del vicio en la LDC, sosteniendo
que existe vicio o defecto, ya sea ostensible u oculto, al momento deperfeccionar-
se la relación o contrato de consumo, en los bienes o servicios que adquiera o utili-
ce elconsumidor o usuario, ya sea a título gratuito u oneroso, cuando se afecte la
identidadentre lo ofrecido y l o entregado osucorrecto funcionamiento, conocién-
dolo o no, posibilitándose a aquel exigir elcumplimiento de la obligación, aceptar
otro bien equivalente o bien rescindir el vínculojurídico, incluyéndose siempre la
acción de dañospor responsabilidadintegralque corresponda.
De la lectura de aquellos artículos289que tratan cuestiones relacionadasy utili-
zando un método esquemático-por defecto de los requisitos del Código Civil-,
afirmamosqueel vicioodefectocontenidoenel régimen del consumidor posee los
287 LópezdeZavalia, Teoría deloscontratos. Partegeneral, Zaed., 2001,t. III, p. 222: "El loca-
dorse ha obligadoa concederel uso ogoce de la cosa, y si ese usoo goce resultan imposibles, nada
ha concedido".
288 Gregorini Clusellas, El consumidorhmobiliario. Su tutela en la ley24.240 reformada por
laley26.361,JA. número especial, 2008-11,fasc. 9. p. 54.

289 Remitim0salosarts.10,10bis,10terdelCapituloIllyalosarts.ll al8delCapitulolV,"Co-
sas muebles no consumibles", de la ley 24.240, modificada por las leyes 24.568, 24.787,24.999 y
26.361. Porsupuesto.también remitimosa la recienteequiparacióndel consumidoro usuario, con
el subconsumidorycon el sujetoexpuesto,del art. 1"de la LDC.
siguientes requisitos290: 19 comprende losvicios de cualquier índole en los bienes

latosensuoen la prestacióndeservicios; 29deben existir al tiempodela relaciónde
consumo, esdecir hayao nocontrato; 3 9 comprende la adquisición o utilización de
bienesoservicios, en formagratuita u onerosa; 49afecta laidentidadentreloofre-
cido y lo entregado, como también su correcto funcionamiento; 59 puedetratarse
deun vicioostensibleo manifiestocomotambién oculto; 6")o requiere necesaria-
mente la gravedad, pudiendoser leve, incluido lo estético; 7")la garantía debe ser
cumplida,aunque el consumidor haya conocidoel defectoodebíaconocerlosporsu
profesión u oficio, no siendo oponible lo previsto por el art. 2170del CC; 8")a ga-
rantía puedeser ampliada pero no restringida, en virtud desu carácter deorden pú-
blico; 9")dmite en todos29' los casos la acción de daños, sin incluir obligacionesal-
ternativas, estableciéndoseunapresunciónjurisetdejureen el art. 18292,inc. a)afa-
vor del consumidor. Veamos en detalle:
En primer lugar, desde el punto devista terminológico, advertimos que se pue-
de hablar del vocablo como género, incluyéndose dos especies: a) vicios
ostensibles; b)viciosocultos. Ladiferenciaconel régimendelCódigoCiviI, portan-
to, essustancialya que permiteal consumidor obtener la reparación osubsanación
de un deterioro, un defectoaparenteu oculto en la cosa locada.
En segundo lugar, losdefectosen los bienesode losserviciosdebenexistiral mo-
mentode perfeccionarsela relación deconsumo, incluyéndosedentrodesusbene-
ficiariosa los consumidores y "sucesivosadquirentes", conforme losarts. lo y 11 de
la LDC, a diferencia del Código Civil que brinda una mayor garantía al comprador
en la compraventa con relación al adquirente deotroscontratos. Empero, también
es relevante que lagarantía abarcacomolegitimadoactivotambién a lossucesivos
290 Arias Cáu. Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la rela-
ción deconsumo, LLPatagonia, año 5, no6, dic. 2008, ps. 544y 554. Ampliaren Spota, Instituciones
dederechocivil, 2"ed.. act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. II. p. 334y siguientes.
291 Elart.10bisanteunincumplimientocontractualgenéricofacultaalconsumidor.asuelec-
ción. a: 1) exigir el cumplimiento forzado; 2) aceptar otro producto equivalente; 3) rescindir el
contratoconderechoa restitución de lo pagado,en todosloscasos,con másdaños. Para el supues-
to de reparación no satisfactoria,según el ari. 17. el consumidor puede: 1) pedir la sustitución de
lacosaadquirida porotradeidénticascaracteristicas; 2)devolverla cosa enelestadoenqueseen-
cuentre; 3) obtener una quita proporcional del precio. Entodos loscasos. "la opción por partedel
consumidor no impide la reclamación de los eventualesdañosy perjuicios que pudierecorrespon-
der".
292 Véase el ari. 18de la ley 8078de Brasil, conocido coloquialmentecomo Códigode Defen-
sa del Consumidor.
293 Porrazonesdeespacio,sugerimoslaconsultadelacasuisticajurisprudencialelaboradaen
Spota, lnstitucionesdederechocivil,2"ed., act. porLuisLeiva Fernández, 2009, t. II. p. 310y siguien-
tes.
DANIEL MOEREMANS
adquirentes, en virtud que la LDCtambién comprende ahora a la compraventa de

cosas u ~ a d a s ~ ~ ~ econsumidores.
ntre
En tercer lugar, la garantía funciona aunque la adquisición o utilización de los
bienes o servicios, haya sido a título gratuito, a diferencia del régimen del Código
Civil, queexige la onerosidad en la transmisión (art. 2165).
En cuarto lugar, el vicio detectado debe afectar la identidad entre lo ofrecido y
lo entregado295,revistiendo importancia en este aspecto la publicidad que haya
efectuado el proveedor del bien (Cap. II, arts. 4" a 6",LDC) como también su correc-
to f ~ n c i o n a r n i e n t o Esdecir,
~ ~ ~ . objetivamente, basta que "la presencia del vicio le-
sione el principio de identidad del y afecte-aun cuando no lo impida-
el correcto funcionamiento de la cosa"298.
En quinto lugar, comoya adelantamos, la mayor diferenciacon la regulación de
losvicios redhibitoriosdel Código Civil, radicaba en q u e e l v i c i ~ ~ la~ ~LDCpuede
de
tratarse de un defectoostensibleo manifiestocomo también oculto. Esdecir, no re-
suItaaplicablelacontroversiadoctrinariadelosviciosaparentes(art. 2173, CC), por
más que haya sido verificable a simple vista y el consumidor tenga la especialidad
del bien adquirido o solvencia profesional.
294 Conf. Lorenzetii, Consumidores, Zaed., 2009, ps. 126y 131.

295 Enestecaso, la "garantía seacerca a lagarantíadecomercialidaddel derechoanglosajón
que hemostratado anteriormente. y a la garantía en la compraventa internacional ..." (Lorenzet-
ti. Consumidores, Zaed., 2009, p. 349)
296 Conf. Gómez Leo - Aicega, Las reformas a la Ley de Defensa del Consumidor. JA, 2008-11-
1374, quienes comentan que "...con anterioridad a la reforma considerábamosque el mal funcio-
namientode la cosa, queseñala al usoodestinodel bien. implica indefectiblemente una diferencia
entre lo ofrecido y lo entregado. Ello, aun cuando en el nuevo texto resulte irrelevante tal coinci-
dencia, pues para que losvicios seanjurídicamenterelevantes basta con queseafecte la identidad o
el funcionamiento, usoo destino. De allíjustamente la diferencia que hemos puesto de resalto res-
pectode losvicios redhibitorios ...".
297 Conf. Picasso -Wajntraub. Lasleyes24.878y24.999: Consolidando la protección delcon-
sumidor,JA, 1998-752a 775.
298 Conf. Mosset lturraspe -Wajntraub. Ley de defensa delconsumidor. Ley24.240,2008, p.
129,finalizando: "Dadoque, normalmente, cualquierviciocreará una diferencia entreloofrecido
-una cosa sin defectos-y loentregado, el primer requisito se torna prácticamentesuperfluo, ra-
zónporlacual laafectacióndelcorrectofuncionamientodelacosa constituiráen la práctica la pau-
ta fundamental a teneren cuenta para la puesta en marcha de la garantía".
299 Unavezmás, recurriendoaautorizadadoctrina,decimos:"Ocurrequeloocultoo noocul-
to tiene quever con la mirada de una persona entendida, experta. experimentada o diligente; la
mirada leaal hacia los consumidores o usuarios no los ubica en esas cateaorías: más bien entre los
A .
necesitadosperoinexperto$deseososdeadquirirperodesconocedoresde bienes,desustiposyca-
lidades" (Mosset lturraspe -Wajntraub, Leyde defensa del consumidor: Ley24.240.2008, p. 27).
En sexto lugar, otragran diferenciaestriba en quenose necesita necesariamen-

tequeeldefectoseagraveenel bien, tornándolo impropio parasu destino,sinoque
puede ser leve incluido lo estético300y originando la responsabilidad. En séptimo
lugar, como ya se dijo, la garantía legal o convencional debe ser cumplida aunque
el consumidor haya debido conocer el defecto odebía conocerlospor su profesión
uoficio, nosiéndoleoponiblelo previsto porelart. 2170del CC, porquesepresume
el debido conocimiento profesional del proveedor como parte fuerte o predispo-
nentede la relación de consumo.
Enoctavolugar,afirmarnossinhesitaciónquelagarantíacontenidaenel régimen
de la LDCpuede ser ampliada pero no restringida, en virtud de su carácter de orden
público (art. 65, LDC) tornándoseen un mínimum inderogable para las partes. Esde-
cir, que esta garantía puede ser modificada convencionalmente por ellas, ya sea ex-
tendiendo los plazoso bien redefiniendo nuevosvicios: arg. art. 2167 del CC.
En noveno lugar, correspondeanalizar otra diferencia sustancial con el régimen
del Código Civil, que consisteen que no se distingueentre lasacciones redhibitoria
y quantiminorisen materia de la acción por daños en la LDC, puesto que la admite
en todos los casos301.En otras palabras, el consumidor tiene siempre la posibilidad
de promover una acción responsabilizatoria en contra del proveedor, establecién-
doseademás una presunciónjurisetdejureen el art. 18, inc. a) afavor deaquel.
Por último, se ha dicho por autorizada doctrina, que la diferencia fundamental
que distingue losvicios redhibitorios y la garantía legal de la ley 24.240 "estriba en
la finalidad a la que apunta cada uno de esos institutos"302,ya que en aquellos se
persigue la resolución del contrato o bien reajustar el precio; en cambio, en estosse
persigue la reparación de la cosa, y solosubsidiariamente, ante una resultado insa-
300 En contra: CACCZaLa Plata, Sala 111,26/9/06, "Sollosqui, Mercedes E. y otroc. VicenteZin-
garoe Hij0sS.A.y otra", LLBA, 2007-682. Por razonesdeespacio, sugerimos la consulta de la casuís-
ticajurisprudencial elaborada enSpota, lnstitucionesdederecho civil, Zaed., act. por Luis Leiva Fer-
nández, 2009, t. II, p. 310y siguientes.
Conf. Lorenzetti, Consumidores, 2"ed.. 2009, p. 352. Recordamos una vez más que el art.
10 bisante un incumplimiento contractual genérico faculta al consumidor, a su elección, a: 1)exi-
girelcumplimientoforzado; 2)aceptarotroproductoequivalente; 3)rescindirelcontratoconde-
recho a restitución de lo pagado, en todosloscasos, con másdaños. Para el supuesto de reparación
no satisfactoria, según el art. 17. el consumidor puede: 1)pedir la sustituciónde la cosa adquirida
por otra de idénticas características; 2)devolver la cosa en el estado en que se encuentre; 3)obte-
neruna quita proporcional del precio.En todosloscasos, "la opción por partedel consumidor no im-
pide la reclamacióndeloseventualesdañosyperjuiciosque pudierecorresponder".
'O2 Mossetlturraspe-Wajntraub,Leydedefensadelconsumidor:Ley24.240,2008,p.129.Conf.
Picasso-Wajntraub,Lasleyes24.878y24.999:Consolidandolaproteccióndelconsumidor,JA, 1998-
761yss., limitandoestedesarrolloa lascosasmueblesnoconsumibles,productodela redacciónori-
ginaria de la ley 24.240.
DANIEL MOEREMANS
t i s f a c t ~ r i o lasdemásacciones,
~~~, incluidas la reparación dedaño. No se nosescapa
que la enumeración de los requisitos precedentes, como resulta obvio, puede ser
susceptible de crítica; por ejemplo, algunos podrían propiciar fundir en un solo re-
quisito la gravedad con la identidad entre lo ofrecido y entregado. Sin perjuicio de
ello, por razonesdidácticas,laenumeración que propiciamos nos parece por el mo-
mento la más adecuada.
V - Los viciosen la locación del Código Civily Comercial
Como hemosvisto, una de lasobligacionesdel locadorconsistía en garantizar el

objeto locado deevicción yvicios redhibitorios. Seaplican en general todas lascon-
sideracionesvertidas más arriba, tanto en materia civil como del consumidor.
Sin embargo, como decisión de técnica legislativa y siguiendo al Proyecto de
1998304,la "pérdida de luminosidaddelinmuebleurbanoporconstruccionesenlas
fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción delprecio nia resolver
el contrato, excepto que medie dolo dellocador" (art. 1204, CCCN).
Por lotanto, la normaveda o prohíbeal locatariosolicitaro requerir la reducción
del precio ni a resolverel contrato paracuandosediere una pérdidadeluminosidad
del inmuebleurbano.Así, la "hipótesisde la pérdidade luminosidad (quepodríaex-
tenderse a la vista, etcétera) no da derecho a la reducción del precio ni, huelga de-
cirlo, a la aplicación del artículo anterior"305.En otras palabras, la pérdida de lumi-
nosidad del inmuebleno hace procedentelaaplicación del art. 1203 del CCCNpues-
toque no se trata de un vicio intrínseco al objeto de la locación, sino que esextrín-
seco. La única excepción contemplada por la norma es el dolo del locador.
Sin embargo, a nuestro juicio, "la norma debeentendersecon cierto gradode
f l e ~ i b i l i d a d "Nodebeolvidarse
~~~. queestospreceptosson aplicacionesde ladoc-
303 Deberecordarsequelasaccionesenunciadasenelart.17delaLDCaciúanen"subsidiode
la acción de reparación satisfacioria del bien. La subsidiariedadqueseñalamos resulta de la litera-
lidadde la disposicióncitada, quesolo habilitaa lasaccionesindicadas,cuando la reparaciónnore-
suItesatisfactoria".Cfr. Frustagli -Hernández,Primerasconsideracionessobrelosalcancesdelare-
forma a la Leyde Defensa del Consumidor. con especialreferencia a la materia contractual, JA, nú-
meroespecial.2008-ll.fasc.9.p. 13.Encontra:Mosset Iturraspe-Wajntraub, Leydedefensadelcon-
sumidor. Ley24.240.2008, p. 121.
304 Proyectode Código Civil para la RepúblicaArgentina de 1998, en suart. 1135, pero en es-
tostérminos: "Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble ur-
bano porconstruccionesenlasfincasvecinas, noautorizaal locatarioa solicitar la reduccióndel pre-
cio ni a resolverel contrato, salvoque mediedolo del locador".
305 Moeremans, en Código Civily Comercialde la Nación. Comentado. Ricardo L. Lorenzetti
(dir.). 2015,t.VI. p.616.

306 AriasCáu - Nieto, "Locación", en Código Civily Comercialdela Nación comentado, Julio
C. Rivera -Graciela Medina (dirs.), 2014, t. lll, p. 964.
trina de la frustración del fin contractual (art. 1090)y que, si se hubiera impuesto
como condición contractual la luminosidad del inmueble (art. 1194), mal podría
entenderse que este artículoveda la extinción del contrato por tal motivo. lgual-
mente, entendemos, nada obsta a la renegociación del canon locativo por este
motivo.
3 - Las cláusulas abusivas del contrato
El sistema tuitivo a favor del consumidor pergeñado en el año 1993 en virtud de

la incorporación de la ley 24.240 al derecho nacional, que introdujo pautas inter-
pretativasespecíficasparaaquellossupuestosincluidosporsuámbitodeaplicación,
todavía no ha alcanzadosu madurez-en comparación con el Códigocivil deVélez
Sarsfield-locual permite hallartodavía posturasencontradasen lajurisprudencia.
De este modo, salvoalgunasnormasespecíficasallíincluidas,comoveremos luego,
no existen en nuestro derecho privado normas generales aplicables a los contratos
predispuestos o celebrados por adhesión a condiciones generales de la contrata-
ción.
En efecto, la interpretación de lascláusulas insertasen contratoscelebrados por
adhesión contó con la paciente elaboración de postulados hermenéuticos, tanto
por la doctrina de los autores307como la judicial308,hasta su definitiva -y parcial,
agregamos-positivización mediante la incorporación del Capítulo IX denomina-
do "De los términos abusivos y cláusulas ineficaces", de la ley 24.240. A diferencia
del derecho comparado309,como ya se adelantó, en nuestro país no contábamos
con una Ley decondiciones Generalesde la C ~ n t r a t a c i ó nni
~ tampoco
'~ habían te-
307 Consultar entre muchos otros: Ojea Quintana, Lascláusulascontraproferentem y favor
debiliscomo modode expurgación deabusosen los contratosmodernos. ED, 184-1521; Paolanto-

nio, El control judicial de las cláusulaspredispuestasy un fallo ejemplar, ED, 176-458; Rezzonico,
Contratoscon cláusulaspredispuestas, 1987.
308 CNCom.,Sala C. 30/9/97."Cannizzaro,JuanCarlosc. Banco MercantilArgentinoS.A.s/Or-
dinario", LL, 1998-8-656.Estefallo resulta ejemplificador al sostener la responsabilidadde la enti-

dad bancaria, que habíadadodebaja incausadamente unatarjeta decréditovisa Internacional con
fundamentoen unacláusulapredispuesta, basándoseenelprincipiogeneral dela buenafe,envir-
tud que los hechosquedieron origen al caso fueron anterioresa lavigencia de la ley 24.240.
Por ejemplo, la Directiva 93/13/CEE de la Comunidad Económica Europea, actual Unión
Europea, sobrecláusulasabusivasen loscontratos celebradosconconsumidores.Ampliaren: Ber-
gel - Paolantonio.LaDireciivadela ComunidadEconómica Europeasobrelascláusulasabusivasen
loscontratoscelebradoscon consumidores, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario". no5,
"Consumidores". 1994, p. 191.
310 En Alemania, la Ley de Condiciones Generales de la Contratación o AGBG del 1" de abril
de 1977. En Portugal el decr.-ley446185que regula lascondicionesgeneralesde la contratación.
DANIEL MOEREMANS
nido éxito los intentos de m ~ d i f i c a c i ó ndel

~ ~ Código
' Civil que incluían regulacio-
nes sobre la técnica negocia1 de la contratación por adhesión, por lo cual nos en-
contrábamos huérfanos de una legislación específica sobre la materia y que tiene
una enorme importancia en la vida económica de nuestros días, caracterizada por
la masificación.
1 - Generalidades
Loscontratos, habíamosafirmado másarriba, pueden clasificarsegenéricamen-
te en dos grandes grupos. Por un lado, los contratosparitarios, negociales o tam-
bién denominadosdiscrecionalesque son aquellos en que lasparteseligen contra-
tary con quién (libertad deconclusión) comotambién determinan el contenidodel
plexo contractual (libertad de configuración) que regulará la relación jurídica. En
materia de interpretación se aplicaba el Código Civil, con las normas cardinaleses-
tablecidas por losarts. 1197 (ley contractual), 1198 (buena fe) y 1071 (abuso dede-
recho) de dicho cuerpo normativo.
Sin embargo, en virtud de la revolución industrial primero y luego de la revolu-
ción posindustrial, especialmente en materia de producción de bienes o servicios,
se hizo necesaria la modificación de la técnica contractual anterior, con sustento en
lacelebracióndecontratosmasivosdirigidosaun públicoindeterminadosobrebie-
nestambién masivos, que dificultaban la negociacióncon cada unodeloseventua-
lesconsumidores.Allí nació la contrataciónporadhesión como técnica negocialen
la cual la libertad de configuración se encontraba severamente limitada, porrazo-
neseconómicas,y lascláusulascontractualeseran predispuestas por una sola de las
partes (el empresario o predisponente), restándole a la otra parte (no predispo-
nenteoadherente) solo la posibilidad deadheriro noal contrato, más no la posibi-
lidad de modificar su c l a ~ s u l a d oSe
~ ~produjo,
~. por tanto, en los hechos un dese-
LosproyectosdemodificacióndeICódigoCiviIysu unificaciónconelCódigodeComercio
contienen normas específicas sobre el tópico, incluyendo definiciones legales y pautas de inter-
pretación, a saber. El Proyecto de Unificación Civil y Comercial de 1987 (arts. 1157 y 1197)y el Pro-
yecto decódigocivil para la República Argentina de 1998 (art. 899).
312 Moisá, Laautonomía dela voluntadylapredisposiciÓncontractuaI, 2005, p.213: "Lascláu-
sulascontractualesen la mayoría de loscasosya no son ni puede ser discutidas una por una, loque
nunca fue tan así. sino que se encuentran prerredactadas por una de las partes (predisponente) y
deben seraceptadaso rechazadas por la otra (adherente). De este modo, en materia contractual.
la autonomía de lavoluntad en los hechosve limitadosuantecedente. la libertaddecontratar, a la
simple libertad deconclusión(contrataro no contratar)^ en algunoscasos ni siquiera eso. La causa
deesta situaciónesel distintopoderdenegociaciónde las partes, el quea travésde la desigualdad
havenidoa conmoverel presupuestoesencialde la autonomíadelavoluntad: la libertad. El nuevo
sistema productivo, sin desconocer las innegablesventajasquesin dudas inclina el fiel de la balan-
za a su favor, trajo consigo la aparición de la gran empresa y con ello el quiebre de la igualdadfác-
tica de los hombres".
quilibrionegocialqueenlamayoríadeloscasossetransformóenabusivo, incluyén-
dose cláusulas de exoneración de responsabilidad, de limitación de derechos, de
aceptación forzosa de renuncias, etcétera3I3.En materia de interpretación se hizo
necesario modificar -o mejor dicho actualizar- la legislación decimonónica de
nuestroCódigoCivil, quepo-rotra parte, por obrade la jurisprudencia yase habían
introducido criterios objetivos, finalidad alcanzada con el dictado de la ley 24.240,
LDC, aunque no fue incorporada al Código, sino que, originariamente, constituyó
un derecho declase314.Especialmente,en susarts. 37 y 38, se positivizaron loscrite-
riosjurisprudenciales, ya adelantados por la doctrina, generalizándose suscometi-
dos, pero aplicables solo al contrato de consumo.
Empero, como bien IoexponeOjeaQuintana, para ingresaralestudiodelatemá-
tica, previamente, debemos abandonar dos tendenciasextremas que perjudican al
intérprete: "a) la que atribuye a esta realidad un signo necesariamente negativo,
una distorsión fatal de la relación sinalagmática contractual por la predisposición
unilateraldelascláusulas. Unasuertededemonizacióndeloscontratosdeconsumo,
que requieren entonces un control minucioso detipo reglamentarista por partedel
Estado sobre los predisponentes, y b) una visión romántica que privilegia la deno-
minada autonomía de la voluntad como principio omnímodo del contrato, desde-
ñandocualquier intentoderevisarel desequilibriodefuerzasentre laspartes, con la
eventual inequidad en la relación c ~ n m u t a t i v a " ~ ' ~ .
Entonces, siguiendo los postulados anteriores, podemosdecir que existe acuer-
do en la doctrina que, el contrato por adhesión sensustricto, puede ser descripto
"comoaquel cuyocontenido normativo, mediante remisión a condicionesgenera-
leso por la inclusión de determinadascláusulas, esta preformulado por una de las
partes, llamadopredisponente, y esaceptadosin modificaciones por la otra, Ilama-
da consumidor o adherenteU3l6.En idénticos términos, también se ha dicho por
313 Porcitaralgunas: a) limitativasde responsabilidadpor incumplimientode la prestación;

b)exonerativasderesponsabilidad porviciosredhibitoriosodeevicción; c)cláusulasqueexcluyen
la excepciónde incumplimiento; d) quedisponen la inversión de la carga de la prueba; e) lafacul-
tadde rescisión unilateral del contrato porla parte predisponentesinobligación de resarcimiento;
f ) que fijan domicilios convencionalesallí donde se domicilia el propio actor; g) cláusulas de pró-
rrogadejurisdicción; h)lasquelimitanlafacultaddeoponerexcepciones; i)lasquereducenlospla-
zosde prescripción; j ) cláusulasque incluyensupuestos de caducidad; entre muchasotras.
314 Apoyando la incorporaciónde las normasque tutelanal consumidoren el CódigoCivil, si-
guiendo el sendero trazado por el BGB alemán, puede verse: Mosset Iturraspe, Lascláusulasabusi-
vasen la ley24.240, a r t 37, yenelProyectodeReforma alcódigo Civilde 1998, a r t 968, ED, 190-671.
315 Ojea Quintana, Lascláusulascontra proferentem yfavordebiliscomo modo de expurga-
ción de abusosenloscontratosmodernos. ED, 184-1521.

316 Wayar, Contratos, 1993.p.299. Lostérminos"predisposición"y"adhesión"serefierena
un mismofenómeno negocialvistodesdedos perspectivasdiversas:el empresarioopredisponen-
DANIEL MOEREMANS
Mosset Iturraspe, que el "contrato se celebra por adhesión cuando la redacción de

sus cláusulas corresponde a una sola de las partes, mientras que la otra se limita a
aceptarlas o rechazarlas, sin poder modificarla^"^^^.
Una de las característicasde esta forma de contratación o técnica negocia1radi-
ca en la preformulación de su contenido (libertad de configuración), que puede
concretarsepor dosvías: "a) mediante la remisión a condicionesgenerales de con-
tratación que ya fueron redactadas y publicitadas por el propio predisponente, sin
que tales reglas se incluyan en el instrumento que suscribe el adherente (hacen re-
ferencia a...); b) mediante la incorporación de aquellascondicioneso de determi-
nadascláusulasqueson puestasa lavista del adherentey que esteacepta rubrican-
do con su firma (cláusulas predispuesta^)"^'^. Empero, lo importante no es la exis-
tencia del formulario sino "el poder que una parte tenga para imponer a la otra el
contenido contractual, no la materialización del contrato"319.
Otra desuscaracterísticasconsiste en que la adhesióndel no predisponente a las
condicionesgenerales o cláusulas predispuestas, sin que le "sea posible introducir
modificaciones en ese contenido normativo"320.Sin embargo, a nuestro juicio, no
existe inconveniente en que el consumidor no pueda introducir modificaciones al
contrato, sinoen que lascláusulas incluidas sean abusivasloquecontradiceel prin-
cipiode buena fe.
Desdeotro puntode vista, se ha dichoqueesta técnica requiere: a) predisposi-
ción; b) generalidad; c) rigidez321.
Dentro de la contratación por adhesión, encontramos al contrato tipo, que es
aquelquesecelebra"mediantela utilizacióndeformulariospreimpresosporelpre-
d i ~ p o n e n t e " Esel
~ ~ ~mecanismo
. de s t a n d a r i ~ a c i ó nmás
~ ~frecuente,
~ puesel pre-
disponente imprimesus condiciones en formulariosque los adherentes deben sus-
te yel adherente, respectivamente. Por lotanto, el "fenómenode la predisposicióncontractual nos

permite reconocerenél doselementos:uncontinentey uncontenido. El continenteestá dado por
elcontratoporadhesiónquealoja a lascláusulaspredispuestasqueconstituyensucontenido,cláu-
sulasque pueden sersimplementepredispuestas-normalmente condiciones generales de la con-
tratación-~ abusivas". Conf. Moisá, Laautonomíadela voluntadylapredisposicióncontractual,
2005, p. 180.
Mosset lturraspe. Contratos, 1995. p. 146.

318 Cfr. Wayar, Contratos, 1993, p. 300.
319 Nicolau, Fundamentosdederecho contractual, 2009, t. l. p. 200.
320 Cfr. Wayar, Contratos, 1993, p. 300.
321 Conf. Lorenzetti. Consumidores, Zaed., 2009, p. 276.
322 Wayar, Contratos, 1993, p. 302.
323 El términostandarización es utilizado en los Principiosde Unidroit (art. 2.19).
cribir, detal suerte que para todos aquellos que quieran contratar con alguna em-
presa, las condicionesson las mismas.
En nuestra opinión, el mejor métodode comprender la particularidad del contra-

to por adhesión resultadesucomparación con el contrato paritarioodis~recional~~~:
a) Contratoparitario: 1 ) lalibertaddeconfiguraciónentendidacomola facul-
tad de amboscontratantesdediscutiry determinar el contenido del contra-
t o no seencuentra limitada de manera alguna; 2) laspartescontratantesse
encuentran en igualdad o equivalencia (art. 1197, CC)y la ley defiende la re-
gla; 3) interpretación general; 4) noexiste lacondición monopólica; 5) los
contratantesse posicionan frente afrentea discutir y elaborar lascláusulas
del contrato.
b) Contratoporadhesión: 1 ) la libertad de configuración queda reducida a po-
c o - ~ a nada- respecto a la partequese adhiere; 2) el adherido se encuen-
tra en situación de inferioridad f á c t i ~ respecto
a ~ ~ ~ de la parte que elaboró el
contenido normativo del contrato; 3) resulta necesarioestablecer reglasde
interpretación propias para la contratación en masa; 4) la situación seagra-
vacuandoel predisponente presta unserviciooproductoen condicionesmo-
nopólicas326,encontrándoseelno predisponenteen un estadodenecesidad,
ya que no podrá darse el lujo de rechazar el contrato; 5) en la contratación
masiva, en cambio, se produceun fenómenodedespersonalizacióndondeel
consumidor es prácticamenteanónimo, produciéndose la masificación.
Para Wayar el género "condiciones" admite dos especies: a) cláusulas, y b) es-

tipulaciones. El término condiciones puede definirse como el "conjunto de reglas,
324 Lascateg~riasdec~ntratoparitarioodiscrecionaltienensuorigendoctrinal,nolegal.Par-
tede la doctrina lasequipara y utiliza comosinónimos. Encambio, otra pariede la doctrina lasdis-
tingue sosteniendo queen la primera se hace referencia a que las partesestán en igualdad de ne-
gociación; en cambio, en los discrecionalesse hace referencia a la existencia del consentimiento,
por oposición a los de adhesión en los cuales no existe tal, solo una mera adhesión a un texto re-
dactado unilateralmente porel predisponente.Cfr. Lorenzetti. Consumidores, Zaed., 2009, p. 282.
325 M0i~á.Laautonomíadelavoluntadylapredisposicióncontractual,2005.p.212,quienex-
plica: "La cuestión de la predisposicióncontractual no es un problema de igualdad o desigualdad
jurídica sinofáctica, que reconocesucausa en la afectación de la libertad contractual comoconse-
cuencia del distinto poder de negociación de las partes, sea por un desequilibrio económico-es-
tructural, sea por un desequilibrio técnico-funcionalo sea porambosa la vez". La cursiva periene-
ceal original.
326 Con razónse ha dichoque"propicia una contratación dist~rsionada~aveces, medianteel
abuso de la posición dominante, favorece en ocasiones el fraude0 la estipulación decláusulasve-
jatoriasosorpresivas" (Nicolau, Fundamentosdederechocontractual, 2009. t. l. p. 202).
DANIEL MOEREMANS
abstractaseimpersonales,formuladasexclusivamentepor un centrodeinterés, que

estándestinadasaintegrarel contenido normativo, uniformeeinvariable, deun nú-
mero indeterminadodecontratosacelebrarseconquienes l a ~ a c e p t e n "Estasre-
~~~.
glas cuando no se insertan en un contrato determinado, pero se hace referencia a
ellas, se denominan "c~ndiciones~enerales decontratación", integrándose al con-
trato y sirviendo de guía para la interpretación. Para Moisá, se las define como "las
cláusulaspredispuestas,destinadasaserincorporadasaunapluralidaddecontratos,
que una parte(predisponente) imponeaotra (adherente)con motivodelacelebra-
ción de un contrato"328.
Unade lasespeciesdel géneroson lasdenominadascláusulaspredispuestasque
son "aquellascondicionesformuladaspor escrito que deben constar, por esa razón
en un documento. Por eso, cuando las condiciones se ofrecen impresasen un for-
mulario, es dable hablar de cláusulas predispuestas a lascualesel consumidor pue-
de o no adherir"329.Se insertan en los respectivos instrumentos y, por ende, se pre-
sumen conocidas por el adherido desde que este estampa su firma en el documen-
to en el que constan.
Con relación a laotraespecie, conocidascomoestipulaciones,siguiendounavez
más a Wayar, podemos definirlas como "aquellas condiciones expresadas verbal-
mentequesedan a conocer al público por medio deamplificadoresoaltavocesen
los centros masivosde
Las condiciones generales de la contratación son un medio jurídico para corres-
ponder a la economía de mercado, con su producción masiva de bienes y servicios,
que necesita llegar del modo más rápidoal consumidor, ahorrandotiempo y dine-
ro. En otros términos, son "la respuesta de la técnica jurídica a lasexigenciasactua-
lesde una economía de escala"331.SU debida utilización produce indudablesven-
327 Wayar, Contratos. 1993, p. 266.

328 Moisá, La autonomía de la voluntadyla predisposicióncontractual, 2005, p. 216,funda-
mentándoseparaladefiniciónenelart. 1.1dela LCGCespañolaysuhomólogaAGBGalemana.Lue-
go,entiendequelosrequisitosdeestasson: a)predisposición; b)imposición; c)generalidad,y d)
contractualidad.
329 Wayar, Contratos, 1993, p. 288. Para Moisá, desde el punto de vista terminológico, cabe
distinguir entre cláusula y condición. Así, afirma: "Llamamos condición a la cláusula predispuesta
dentrode uncontrato.Asuvez, puedesergeneral(condicionesgeneralesdela contratación). si ha
sido redactada para ser incorporada a una pluralidaddecontratos; oparticular, cuandoesta desti-
nada a un contrato individual"(Laautonomíadelavoluntadylapredisposicióncontractual, 2005.
p. 180).
Wayar, Contratos, 1993, p. 288.
Conf. BallesterosGarrido. Lascondicionesgeneralesde loscontratosy elprincipio de la
autonomía de la voluntad, 1999. p. 30.
tajas al predisponente, a saber332:a) simplificación b) previsibilidad

deriesgosy resultados; c)reduccióndecostosy rebajadeprecios.Empero, nosenos
ocultaquesu indebida utilización, también, ocasiona consecuencias negativas pa-
ra el adherente, degenerando en una "función espuria que las convierte en el más
eficazinstrumento para laimposicióndecondicionesabusivas, loqueelderechode-
be tender a prevenir y evitar"334.
11 - Cláusula abusiva. Concepto

En la LDCnose ha definido la cláusula abusiva, permitiendo elaborar su noción a
la doctrina y evitando encorsetar a la ley. Se puededefinir la expresión cláusula abu-
siva en el marcode un contrato deconsumo, siguiendo la posturadeSchvartz, como
"aquella quees introducida por el proveedor en un contratodeadhesión y10 preim-
preso y10 con cláusulas predispuestasoincorporada en forma unilateral por este en
el curso del cumplimiento de lasobligaciones asumidasenel contrato, en menosca-
bo de losderechosque expresamentelas leyes reconocen al consumidor yloafecten
el equilibrio de las prestacionescomprometidaspor las partes"335.
En el derechocomparado, paracalificara unacláusula contractual comoabusiva,
se deben reunir doscircunstancias, de modo acumulativo336: a) que no hayan sido
objeto de negociación individual; b) que originen un desequilibrio importante en-
tre los derechosy obligacionesde las partes.
Sinembargo,elCódigoCivily Comercial incorporóenelart. 1119 unadefinición
legal de cláusula abusiva en estos términos: "Regla general. Sin perjuicio de l o dis-
puesto en las leyesespeciales, esabusiva la cláusula que, habiendo sido o no nego-
332 Conf. Moisá, Laautonomía de la voluntadyla predisposicióncontractual, 2005. p. 219, a

quienseguimosen la enumeración.
Le permiten "uniformar los contratos fijando la competencia de tribunales, el domicilio
de pago.desplazarriesgos(limitaciónoexoneraciónde responsabilidad).establecerrenunciasa la
facultad de apelar u oponerexcepciones" (Nicolau, Fundamentosdederecho contractual, 2009, t.
l. p. 204).
334 Conf.BallesterosGarrido,Lascondicionesgeneralesdeloscontratosyelprincipiodelaau-
tonomía de la voluntad, 1999, p. 36 y ss. Por su parte, Moisá considera que la utilización espuria de
lascondicionesgeneralesdelacontratación,ocláusulasabusivas,originacuatroespecies: a)lasque
amplían los derechos del predisponente; b) lasque limitan las obligaciones del predisponente; c)
lasqueamplíanlasobligacionesdeladherente; d)lasquelimitanlosderechosdeladherente(Laau-
tonomía dela voluntady la predisposición contractual. 2005, p. 220).
335 Schvartz. Cláusulasabusivasen el derecho del consumidor:Análisis de la resolución 53/03
de la exSecretaríadela Competencia, la desregulación yla defensa delconsumidormodificadapor
la resolución26103de IaSecretaría de CoordinaciónTécnica, ED, 204-773.
Cfr. Lasarte. Cláusulasabusivasynulidadparcialdelcontrato,en"Revista de DerechoCom-
parado", no 1,1999, p. 150, quiencomenta la Directiva 93/13 de la Unión Europea.
DANIEL MOEREMANS
ciada individualmente, tieneporobjeto oporefectoprovocarun desequilibrio sig-

nificativo entre los derechosy las obligaciones de laspartes, en perjuicio delconsu-
midor".
Con un epígrafe poco claro, en realidad lo que hace el legislador esdefinir que
seentiendeporcláusulaabusiva.Así, manifiestaqueseráaquella que "habiendosi-
do o no negociada individualmente", dejandoen firmequeaun en el supuesto de
una cláusula que haya podido ser, total o parcialmente, sujeta a una discusión téc-
nica, de igual modo puede ser consideradacomo tal.
En rigor, lo que la individualiza es el desequilibrio entre los derechos y las obli-
gaciones de las partes, siemprey cuando no sea cualquiera, sino que debesersigni-
ficativo y, además, debevolcarseen perjuiciodel consumidor.
En nuestro caso, todaslascláusulasdeun contrato de locación deconsumo pue-
den ser catalogadascomo a b u ~ i v a sen ~ ~la~medida
, que se cumplan los requisitos
precitados.
111 - Reglas de interpretación
Esta técnica de contratación ha motivado reglas específicas de interpretación,

producto de las limitacionesde libertad deconfiguración que tiene para una de las
partes o centros de interés, denominado no predisponente o adherente. Es dable
recordar queestas reglas han sido elaboradas por la jurisprudencia, a travésde una
paciente labor en los casosconcretostraídosa su análisis y que luego han derivado
en sistematizaciones doctrinarias. En nuestros días, la legislación ha emitido nor-
mas específicas a los efectos de plasmar en el derecho positivo directrices de inter-
pretación, como por ejemplo en la LDC(art. 37) para los contratos de consumo; o
bien, en la Ley deTarjetasdeCrédito25.065 (art. 14) paraaquelloscontratosinclui-
dosen su ámbito deaplicación; la ley 14.005 (art. ) 8 que restavirtualidad a la cláu-
'
sula que faculta al vendedor a resolver el contrato cuando se hubiere abonado el
25% del precio ose hubieran introducido mejorasequivalentesal 50%delvalordel
lote. Existen también intentos administrativos como la Res. 5312003 de la entonces
Secretaría de la Competencia, la Desregulacióny la Defensa del Consumidor, que
disponen un elenco de cláusulas abusivas, aunque de modo reciente se ha cuestio-
nado su c o n s t i t ~ c i o n a l i d a d ~ ~ ~ .
337 Borda,A., Locación, 2019, p. 10

Enelámbitojudicial,remitimosaladisidenciadelvocalHitters,enSCBA,17/9/08,"Choqui,
Néstor Petronio c. Coop. Viv. Pen. Y.P.F. Gral. Mosconi slCumplimiento de contrato". Microjuris,
MJJ38740. y su nota Arias Cáu, El consumidor inmobiliario y lascláusulas abusivas: cláusula de pró-
rrogadecompetencia, Microjuris, MJD4513,seccióndoctrina,feb.2010. End0ctrina:AriasCáu-Ve-
ra Mohorade, Lapotestadreglamentariay la dudosa constitucionalidadde la Resolución (SCDDC)
53/03, Microjuris. MJD4890, sección doctrina, sep. 2010.
En primer lugar, entoncesladoctrinajudicial se haocupadodeelaborarestasre-

glas que, a nuestro juicio, son las siguientes339:
a) Interpretación contra elpredisponente. La regla «in dubio contra estipulato-
El fundamento de esta regla radica en que es el predisponente
quien redacta, de manera exclusiva, el textocontractual satisfaciendosus in-
tereseseconómicosendesmedro delaotra parte, por locual en casode duda
debe interpretarse afavordel adherente, en virtud que hacarecidode liber-
tad deconfiguración. O en otros términos, si existiera duda de losdiferentes
significados que tuviere una cláusula predispuesta inserta en un contrato ti-
po,antela nebulosa,debeinterpretarseencontradeaquella partequelases-
cribió o redactó, de modo unilateral. De acuerdo con ojea Quintana esta
"pauta interpretativa se halla positivizada en el art. 1162 del CCfrancésyfue
adoptada por otros códigos: Código Civil uruguayo (art. 1304), Código Civil
español (art. 1288), Código Civil italiano de 1942 (art. 1370), Código Civil bo-
livianode 1975 (art. 518), Códigocivil paraguayode 1987 (art. 7 1 3 ) " ~ ~ ' .
En doctrina autorizada se ha dicho que una cláusula es dudosa cuando es
ambigua, confusa, contradictoria, incompleta o poco legible342.Así, será
ambigua "aquella condición cuyo texto admite dos o más significados di-
versos, lo que es utilizado para confundir al consumidor y menoscabar sus
derechos"343.
Elcódigocivil ycomercial la receptóensuart. 987que reza: "Interpretación.
Lascláusulas ambiguaspredispuestasporuna de laspartesse interpretan en
sentido contrario a la parte predisponente".
339 Arias Cáu, Panoramageneral de la ley26.361, Microjuris, MJD4089, sección doctrina, jul.
2008. Existen otras clasificacionesdoctrinarias, pero a nuestro juicio, la desarrollada en el texto es
la más adecuada desdeel punto devista didáctico y la que compartimos.A modo de ejemplo, con
sustento en la doctrina española. se han distinguidocuatro reglas básicasdeinterpretación de las
condicionesgeneralesdela contratación: a) regla de la prevalencia de la cláusula particular; b) re-
gla de la condición más beneficiosa; c) regla de la condición más importante; d) regla de la inter-
pretación contra proferentem. Conf. Moisá. La autonomía de la voluntady la predisposicióncon-
tractual. 2005, p. 226y siguientes.
340 Puedeconsultarse el estudio histórico del origen de esta locución latina en Moisá, La au-
tonomía de la voluntadylapredisposicióncontractual, 2005, p. 228y SS.,quien concluye que la "re-
glainterpretatiocontraproferentemvelstipulatoremreconocesufundamentoeneldeberde bue-
nafey de hablarclaro (clareloqui) que pesa sobre el predisponente".
341 Ojea Quintana, Lascláusulascontraproferentemyfavordebiliscomomododeexpurga-
ción de abusosenloscontratosmodernos, ED, 184-1521.
342 Wayar, Contratos, 1993, p. 334.
343 Mosset lturraspe -Wajntraub, Leyde defensa delconsumidor: Ley24.240.2008, p. 208.
DANIEL MOEREMANS
b) Interpretación en favor de la parte débil: «favor debilis~.Si bien esta regla

es general para toda la materia de interpretación de los contratos, tiene su
particularidad en loscontratosporadhesión. En rigor, la regla favordebito-
ris ha mutado, según lo sostienen Mossetde E ~ p a n éysWayar,~ ~ ~ en la regla
favordebilis puesto que está comprobado "que lascircunstanciaseconómi-
casdeterminan muchasvecesque el débil seael acreedor"345,en nuestroca-
so, el consumidor de bienes o servicios.
Así, mientrasen loscontratos paritariosresultadifícil conocer quien es la par-
tedébil; porel contrario,enelcontratoporadhesiónelloresultasencillopues-
toquesiempreloesel consumidor ousuario, también conocidocomo no pre-
disponente, con locual-a nuestro juicio-se presumejurisetdejurequese
encuentraen desequilibriocontractual. Esta última conclusión,fuertemente
defendida por la doctrina especializada, a vecesesdesconocidaal momento
de la interpretación de la técnica contractual que nos ocupa.
Empero, para evitar equívocos "es preciso un emplazamientoadecuadodel
concepto de debilidad en materia interpretativa. No se trata aquíde un sec-
tor, clase social o categoría sociológica, a los que el derecho preste su poder
tuitivo,sinodela percepción realistadequehay múltiplessituacionesdede-
bilidad jurídica en la ~ o n t r a t a c i ó n " ~ ~ ~ .
En definitiva, se trata de una situación fáctica de debilidad que debe com-
probarse en el caso.
C) Prioridad de una cláusula sobre otra: condicionesparticulares mecanogra-
fiadasprevalecen sobre las generales. Es sabido que la parte predisponen-
t e redacta exclusivamente las cláusulas del contrato por adhesión; empero,
existen ciertas situaciones especiales que permiten a la parte no predispo-
nente modificar (libertad deconfiguración) ciertascláusulas. En estoscasos,
344 Moisset deEspanés,Elfavordebitorisyla demorajudicial.JA.25-1975-375:"Sindudaque

elfavordebitorisdebesertenidoencuenta porlosjuecescomo principioorientador,aI interpretar
la ley, pero adviértasequeelfundamento deesta regla essiempre una finalidad de justicia, ya que
se propone restablecer el equilibrioentre las partes porque presumequeel deudor sueleser, en la
mayoría de loscasos, la parte másdébil dela relaciónjurídicaobligatoria. Sinembargo, nosiempre
sucede así, y en numerosas hipótesis la situación del deudor no solo es más holgada económica-
mente, sinoque hasta suele encontrarseen situación de preeminencia y gozar de ventajas que le
permiten imponer a su arbitrio las condiciones de la obligación como sucede, por ejemplo, en los
contratosdeseguro,dondela partedébil sueleserel asegurado, esdecir, elacreedor.Entalescasos
no podrá echarse manoal principio del favordebitorispara interpretarlasobligaciones".
345 Cfr. Wayar, Contratos, 1993,p. 335.
346 Ojea Quintana, Lascláusulascontra proferentem yfavordebilis como modo de expurga-
ción deabusosen loscontratosmodernos, ED, 184-1521.
se plantea quesi la cláusula modifica una cláusula impresa, debedarsepre-

eminencia a la modificación. Si la cláusula añadealgún requisito no previsto
en el contrato, también tiene preeminencia. Por último, si se encuentra en
contradicción con otra, también debedárselepreeminencia a la sobre-escri-
ta por sobre la cláusula predispuesta.
Este criterio jurisprudencia1también fue receptado por el Código Civil y Co-
mercial, a saber: art. 986. "Cláusulasparticulares. Las cláusulasparticulares
son aquellasque, negociadasindividualmente, amplían, limitan, suprimen
o interpretan una cláusula general. En caso de incompatibilidadentre cláu-
sulas generalesyparticulares, prevalecen estas últimas".
El fundamento se sustenta en que ha existido "motivo de discusión entre las
partes y manifiestan la verdadera intención de las mismas, aun cuando las
cláusulasgenerales, no hayan sido derogadas e ~ p r e s a m e n t e " ~ ~ ~ .
I V - Res. S C D ~ D 5C3 ~1 2~0 0 3 ~Su

~ ~interpretación
. judicial.
Nuestra opinión
La resolucióncitadaconstituyóunintentodecontroladministrativo previoconel
objetivodeidentificar-medianteuna casuística-aquellascláusulaspredispuestas
incluidasen loscontratosporadhesiónquela Administraciónconsideróabusivasper
se, posibilitándose a los predisponentes la oportunidad de su remoción, dentro de
un plazo, bajo apercibimiento de considerarlas no escritas para el caso de incumpli-
miento.
Cierta doctrina no fue muy benévola con la resolución administrativa calificán-
dola deingenua y de poco sentido práctico. En tal sentido se dijo que "las cláusulas
abusivasya eran tales antesde esta resolución, y si aceptamosqueel proveedor de-
be notificar lasque identifiquecomo tales, lo únicoquetiene fundamento en este
reglamento es precisamentela notificación, pero nuncael carácter leoninode la es-
tipulación contractual"349.
347 M~eremans,lnterpretaciÓndeloscontratossujetosacondicionesgeneralesdecontrata-
ción, LL, 1992-238(caso "Quiroga Ferrandoc. Elangeni S.A.").
348 Luego fue modificada por la Res. 2612003 de la Secretaría de Coordinación Técnica, ac-
tualmentesuprimida.
349 Mosset lturraspe -Wajntraub, Ley de defensa delconsumidor. Ley24.240.2008, p. 317.
En esta obra puede consultarse un análisis integral de lossupuestosestablecidosen la norma ad-
ministrativa, a cuyo tenor remitimos. También puede consultarse, perovalorando positivamen-
te la norma,el comentario de Moeremans-Mansilla, Impacto delaresolucióndelaS.C.D.yD.C.
n053ysuanexo(listado de cláusulasabusivas)en losnegocios bancarios, en ADLA. 2003-C-3795.
DANIEL MOEREMANS
Si bien no se indagó demasiado sobre su constitucionalidad, los propios provee-

dorescumplieron con la notificación a losconsumidores de la existencia de esta re-
solución, por supuesto dejando a salvo también sus event~alesderechos~~~.
La Corte Suprema de Justicia nose ha expedido expresamentesobre la constitu-
cionalidad de la Res. 5312003 en el caso "Plan Óvalo S.A. c. G i m é n e ~ " .~Dor
.~ ' , reen-
víoal dictamen fiscal de la procuradora BeiródeGonqalvez,sinembargo podríamos
interpretar elípticamente que ha reconocido su constitucionalidad.
Recordemos los hechos del caso. Se trata de un contrato de prenda con registro
celebrado entre Carmen E. Giménezy la empresa Plan óvalo^.^. en laciudad devi-
Ila Mercedes, provincia de San Luis, y posteriormente registrado en el Registro Na-
cional dela PropiedadAutomotor no1 dedicha localidad. Anteun incumplimiento
contractual, se promovió la pertinente ejecución prendaria por ante el el Juzgado
Nacional en lo Comercial no10 de la Capital Federal.Ante ello, la demandada plan-
teo una inhibitoria sosteniendo la nulidad de lacláusula de prórroga decompeten-
cia, con fundamento en el art. 37, inc. b) de la LDCy de la resolución administrativa
citada. La procuradora estimóque lascircunstanciasfácticasdel casocon el agrega-
doquela redacción de lacláusula de prórroga era ambigua y contradictoria, impli-
caban la nulidad de la misma, argumentos que fueron compartidos por losvocales
de nuestro Máximo Tribunal. Empero, luego, la Corte Suprema de Justicia de Bue-
nos Aires, en los autos " C h ~ q u i " mediante
~~~, la disidencia del vocal Hitters, ha es-
timado la inconstitucionalidad de la resolución administrativacitada.
Las entidades bancariasfueron las primeras en cumplir con la notificación a sus clientes.
Por ejemplo, el entonces Banco Río remitió una carta en el mes de diciembre de2003 que a su tér-
mino rezaba lasiguienteleyenda: "Informamosa Ud.queen la hipótesisenqueen loscontratosde
consumo celebrados con el Banco existiesealgunacláusula del tenorde lasdescriptas. la misma se
considerará noconvenida,salvocuandoseencuentreautorizadaporleyesespeciales.Sedeja cons-
tancia que se mantendrán vigentes las restantescláusulasque se establecieroncontractualmente.
Noobstanteesta comunicaciónexigida por la Res. 5312003. Banco Río de la Plata S.A. haceexpresa
de derechos respecto de esta normativa y10 su aplicación".
CSJN. 18/10/06, "Plan ÓvaloS.A. de Ahorro para Fines Determinadosc.Giménez, Carmen
Élida s/Ejecución prendaria", Microjuris, MJJ11603, resolviéndose en estos términos: "De confor-
midadcon lodictaminado porla señora procuradora fiscal subrogante, sedeclara queresultacom-
petente para conoceren lasactuacioneselJuzgado Civil, Comercialy Minas n"3 de la Segunda Cir-
cunscripción Judicial de la provincia de San Luis, al que se remitirán. Hágase saber al Juzgado Na-
cional de Primera Instancia en lo Comercial no10".
352 Remitimosa ladisidenciadelvocal Hitters, SCBA, 17/9/08, "Choqui, NéstorPetronioc.Co-
op.Viv. Pers.Y.P.F. Gral. Mosconi s/Cumplimientodecontrato", Microjuris, MJJ38740, y su nota Arias
Cáu, Elconsumidorinmobiliario ylas cláusulasabusivas: cláusula de prórroga de competencia, Mi-
crojuris, MJD4513, sección doctrina. feb. 2010. Véase Alvarez Larrondo. La prórroga de la compe-
tencia como cláusula abusivaen la doctrina legalde la Suprema Corte de la Provincia de BuenosAi-
resyla coincidente incompetencia de oficio declaradaporlajusticia de primera instancia de Azul,
LLBA, 2008 (diciembre) 1171.
En nuestra opinión, teniendo en cuenta la noción de potestad reglamentaria,

como los alcances de la Res. 53/03, compartimos la solución propiciada por el vocal
Hittersenelcaso "Choqui"encuantoconsiderainconstitucionalelactoemitidopor
la Secretaría de la Competencia, la Desregulacióny la Defensa del Consumidor por
haber sidodictado en extralimitación desus funciones. En efecto, el motivo sustan-
cial radica en que la reglamentación de las leyes es una potestad propia y exclusiva
del Poder Ejecutivo de la Nación y que no puede delegarse. La resolución en crisis
ademásfue emitida con un contenido sustancial, más propio de un decreto regla-
mentariode los arts. 37 y 38de la LDCquede un acto administrativo dentro del ám-
bito propio y específico de un Ministerio o Secretaría. Por ello, concluimos que los
proveedores de bienes y servicios pueden legítimamente impugnar la constitucio-
nalidad de la norma y por endeobtener en un tribunal contencioso administrativo
una resolución favorable que deje sin efecto las sanciones impuestas, en el marco
dela Res. 53/03. Por supuesto, queel dictadode un nuevodecreto reglamentariode
la ley24.240 incorporándoseel Anexo únicode la resolución demarrassería unaco-
rrecta solución para este caso. Sin embargo, para el consumidor la situación no se
modifica en lo más mínimo porque tiene los parámetros legales fijados por el art.
37, i n finede la LDCy la presunción favorconsumatorisparaaquelloscasosdudosos
o grises.
V - Aplicación a la locación de cláusulasde competencia
Unode losejessobre losquetrabajaba la ley23.091, era controlar la indexación

-que lo hacía parcialmente, con anterioridad a la sanción de la Ley deconvertibi-
lidad, ley 23.928- y la estipulación de plazos mínimos haciendo nulas todas aque-
llascláusulasque permitieran al locador rescindir la relación locativa en forma an-
ticipada.
Esta última, quizás, era la cláusula abusiva más nociva para una relación locati-
va. Conanterioridad,con fundamentoa los principiosde buenafe(art. 1198, CC) se
han invalidadocláusulasabusivas;yasí ha sidotachada la muyusual estipulación de
renegociación del precio locativoG3.Sin embargo, a partir de la modificación de la
ley 26.361 y siendo aplicable la LDC, cualquier norma predispuesta que, por ejem-
plo, ponga en cabeza del inquilino losdañoscausadosal inmueble por casofortui-
to, podría ser invalidada.
El supuestodelacláusuladeprórrogadecompetencia354es,a nuestrojuicio, una
delascláusulasabusivas habituales, insertasen loscontratosdeconsumo, comoser:
a) contratos bancarios; b) contratosdetarjetasdecrédito; c) mutuoscon garantía
CNCiv.,Sala F. 3/12/08. "Kuschniforr,VictorH. c. Mandelbaum",JA, 2009-IV-519.

354 Vázquez Ferreyra, Lascláusulasde prórroga de la competencia frentea la ley de defensa
delconsumidor, ED, 174-494.
DANIEL MOEREMANS
hipotecaria o prendaria; d) contratos de medicina prepaga; e) contratos de tele-

fonía fija o celular; f ) contratosde locación urbana, etcétera.
El art. 14, inc. i) de la LDCdeclara nulasaquellascláusulasde prórroga dejurisdic-
ción, a diferencia del art. 37, inc. b) de la LDCque lastiene por no convenidas355,se-
ñalándose por la doctrina que su inclusión por los proveedoresimplica comprome-
ter "el derechodedefensay alteraba el espíritu de laconstitución nacional explícito,
en puntoa latutela jurisdiccional del consumidoro usuario"356.En igual sentido, se
dijo: "Estascláusulasson,comodijimos,vejatorias,y porlotantocontrariasalart.37,
inc. b) de la LDC, porque derogan la competencia de los tribunales naturales en de-
trimento de los intereses del cliente"357.
Como bien destaca Aivarez Larrondo las consecuenciasde su inclusión por parte
de los proveedoressondañosas para los interesesdelosconsumidoresenlossiguien-
tesaspectos, que esquematizamosacontinuación358:19 la prórroga decompeten-
cia nosolo implica un desplazamientoterritorial sinotambién normativo (procesal);
2")vita criteriosjurisprudencialesinconvenientes para sus intereses; 3")rigina la
multiplicidad desupuestosdonde "el consumidor del interior, antelacarenciadere-
cursos o conocimientos directamente no concurre a defender sus derechos sufrien-
do todas las consecuenciasque el carácter de rebelde lleva consigo"; 47 la predis-
posición de cláusulas de prórroga de la competencia en un mercado casi exclusiva-
mente dominado por contratos deadhesión, generaba una "fuga de conflictosju-
diciales desde el interior del país hacia la Capital Federal donde el grueso de las em-
presastienesuscasascentrales. Esto no solo genera un perjuicio para el consumidor,
sino también un empobrecimientoyvacío para la actividad profesional deeste lado
de la General Paz".
El caso de las locaciones es sumamente interesante toda vez que el inmueble
arrendado será en muchas ocasiones el domicilio del consumidor. En virtud del art.
37, inc. b) ya citado, entendemosqueesta cláusula podrá sertildada deabusiva y en
consecuencia fundarsesu nulidad por restringir losderechosdel consumidor. Inclu-
sodeberíael juez hacerlodeoficio, envirtud desu carácterdeorden público, nodis-
La diferencia conceptualtiene su importancia práctica, como lodestacan Mosset Iturras-

pe -Wajntraub, Leyde defensa delconsumidor. Ley24.240.2008, p. 209 y SS.,en orden a lostópicos
siguientes: a)legitimaciónamplia; b)aplicacióndeoficioporlosjueces; c)norigeelart. 1051del
CC; d)noes posible su conversión.
Cfr. Wayar, Tarjeta de crédito ydefensa delconsumidor. Relacionesentreusuario, emisor
ycomercio adherido, 2000, p. 230.
357 Conf. Moeremans - Mansilla, Impacto de la resolución de 1aS.C.D. yD.C. no53ysuanexo
(listado de cláusulasabusivas) en losnegociosbancarios, en ADLA, 2003-C-3795.
358 Aivarez Larrondo, Laprórroga de lacompetencia como cláusula abusiva en la doctrinale-
galde la Suprema Corte de la Provinciade BuenosAiresyla coincidenteincompetenciade oficio de-
clarada porla justicia de primera instancia de Azul. LLBA, 2008 (diciembre) 1171.
ponible por parte de los particulares (art. 65) y con expreso fundamento constitu-
cional en el art. 42 de la CN359.
Por último, cabe agregar que la modificación producida por la ley 26.361 al art.
36de la LDC, incluyócomo último párrafoel textosiguiente: "Será competente, pa-
ra entender en el conocimiento de los litigios relativos a contratos regulados por el
presente artículo, siendo nulo cualquier pacto en contrario, el tribunal correspon-
dienteal domicilio real del consumidor".
Por nuestra parte, entendimosqueeste principioprocedimentalodeforma-in-
cluidodeesta manera por la modificación legalcitada-resultabacriticableporque
"parecería restringir la nulidad deaquellascláusulasdeprórroga soloa loscontra-
tos de operaciones de venta de crédito o financieros dejando de lado todos aque-
llos contratos de consumo en general y que también poseen cláusulas de tal natu-
raleza (por ejemplo, contratoide telefonía móvil, compraventa de electrodomés-
ticosen general, computadoras, serviciosde internet, medicina prepaga, contratos
de ahorro previo, etcétera). La reforma debió extender manifiestamente la nuli-
dad360de estas cláusulas a todos los contratos de consumo o de relación de consu-
mo, para evitar quedeba formalmente requerirsesu nulidad invocando losarts. 3"
y 37, inc. b) de la LDC"36'.
Corresponde recordar que la ley 26.993 (BO,19/9/14), estableció en su art. 50 los
requisitosparael accesoalainstanciajudicial, del modosiguiente: "Juezcompeten-
te. Requisito para e l acceso a la instanciajudicial. En las causas regidas por este Tí-
tulo será competente eljuez dellugar delconsumo o uso, elde celebración delcon-
trato, eldelproveedoroprestadoro eldeldomicilio de la citada en garantía, a elec-
cióndelconsumidoro usuario. Eldemandante deberá acreditarelcumplimien to de
la instancia previa de conciliación establecida en e l Título Ide la presente ley".
359 Conf.Arias Cáu, Interpretaciónjudicial en torno al consumidorinmobiliario dentro de la

relación de consumo, LLPatagonia, año 5, n06, dic. 2008, ps. 544 y 554; Aivarez Larrondo, La pró-
rroga de la competencia como cláusula abusiva en la doctrina legal de la Suprema Corte de la Pro-
vincia de BuenosAiresy la coincidente incompetencia de oficio declarada por la justicia deprime-
rainstanciadeAzu1,LLBA, 2008(diciembre) 1171;JCCno2Azul,1110/08."Banco Pcia.deBuenosAi-
resc. Ocanto, Mónica Marcela", LLBA, 2008(diciembre) 1171.
Adviértaseque la opción legislativaelegida porel legisladorde la ley 26.361es la nulidad
de la cláusula y no la ineficacia, como la prevista por el art. 37de la ley 24.240.
AriasCáu. Panoramageneralde laley26.361, Microjuris, MJD4089, sección doctrina, jul.
2008. Para algunos, sin embargo. bastaba aplicarlaanalogía prevista en el art. 16del CCcomopau-
tadeinterpretación. Paraotros. lacláusuladeprórrogadecompetenciadebeserdeclarada nocon-
venida deoficio por losjueces,comoocurrióen elcaso"Banco Pcia.deBuenosAiresc.Ocanto". Por
nuestra parte, hubiéramospreferidosu inclusiónexpresaenelelencodel art. 37de la LDCpara evi-
tardispendiosjurisdiccionalese inseguridadesjuridicas.En contra: Paolantonio, Elcontroljudicial
de las cláusulaspredispuestasy un fallo ejemplar, ED. 176-458.
DANIEL MOEREMANS
4 - El régimende daños
La inclusión de la locación con destino avivienda bajo el régimen de la LDCplan-

tea un interrogante de suma trascendencia; jconlleva la locación de inmuebles la
obligación deseguridad? Entendemosquesí. Deahora en más, toda empresa inmo-
biliaria o proveedor inmobiliario habrá de cerciorarse (dado que su organización y
actividad lo permite)queel inmueblese hallaen condicionesde habitabilidad yque
los artefactos quevayan anexos (v. gr., un calefón) no presenten peligro alguno pa-
ra el locador ni su grupo familiar.
Por otra parte, el locador que no se organiza empresarialmente, esdecir, que no
encuadraen el conceptode "proveedor", seguirá respondiendo por su culpa odo-
lo. Creemosqueestaeslasolución queen justicia correspondetodavezque, la obli-
gación de seguridad se funda en que el proveedor posee una formación y organi-
zación que le permite reducir los riesgos a los consumidores.
En lo que interesaesque el régimen del consumidor otorga accionesgeneralesal
consumidor en sentido estricto, y solo reparacionesespeciales, con fundamento en el
deber de información (art.4'), deber deseguridad (art. 5') yenforma solidaria atoda
lacadenadecomercialización(art.40),a losdenominadosconsumidoresequiparados.
5 - La prescripción liberatoria
1 - Noción
Conceptualmente, se ha sostenido, por autorizada doctrina, que mediante la

prescripción la acción para reclamar el derecho "seextinguesi lostitulares de la re-
lación jurídica permanecen inactivos durante un determinado lapso fijado por la
ley, subsistiendo la deuda solo como obligación En una posición parti-
cular, Spota afirma que la "prescripción es un medio legal de extinción de los dere-
chos por la inacción o no ejercicio de su titular duranteel tiempo establecido por el
derecho objetivo"363.Comovemos, en su opinión, noseextinguelaacción sinodi-
rectamente el derecho364,postura que no compartimos en virtud que una vez ex-
362 Trigo represas- López Mesa. Código Civilyleyescomplementariasanotado, 1999, t. IV-B.

p. 297. Vánsearts. 3949 y4017 del CC.
Spota.Tratadodederechocivi1.Partegeneral, 1959,t.l,vo1.3(10), no2l56,p.5.quienagre-
ga: "Con ello se expresa que su consecuencia jurídica no se reduce a extinguir una pretensión ac-
cionableo demandable del titularde ese derecho. La prescripciónextingueel derechoy no solo la
pretensión oacción". Como se infieredel texto, para el autorcitado la prescripciónes un mediode
extinción de losderechos. Por nuestra parte. no compartirnosel aserto. Porel contrario. con lama-
yoria de la doctrina. afirmamosque la prescripción liberatoria o extintiva, en realidad. extingue la
exigibilidad del derecho, esdecir, su acción. convirtiendo la obligación en natural.
364 Comparten la afirmación: Bueres- Mayo,Aspectosgeneralesdelaprescripciónliberato-
ria, en "Revista de Derecho Privado y Comunitario", 2000, p. 335 y SS.,quienesconcluyen: "Enten-
tinguida laacciónquedasubsistenteelderechosubjetivo(art. 51 5, inc. 2",CC)yade-

más este es un carácter que nos permite distinguir el instituto de la prescripción li-
beratoria de la caducidad de derechos.
Pues bien, por nuestra parte, adoptamos aquella que brinda López Herrera
quien define la prescripción, como "aquel medio deextinción de la acción para re-
clamar un derecho, motivada por la inacción de las partes interesadas durante el
tiempodeterminado por la ley que deja noobstantesubsistenteunaobligación na-
t~ral"~~~.
11 - La prescripción en elderecho del consumido^ Ley 24.240.

Posiciones doctrinarias
En materia de prescripción liberatoria la LDC-en su redacciónoriginal- había
incluido una sola norma, ubicada en el Capítulo XII) denominado "Procedimientos
y sanciones" del Título II, "Autoridad de aplicación. Procedimiento y sanciones",
que es el art. 50, que dispone: "Las acciones y sancionesemergentesde la presente
ley prescribirán en el términodetresaños. La prescripciónse interrumpirá porlaco-
misión de nuevas infraccioneso por el iniciode lasactuacionesadministrativasoju-
diciales".
Cabepreguntarsesiera necesario regularuntipooespecieparticulardeprescrip-
ción liberatoria dentro del régimen del consumidor, circunstancia de política legis-
lativa por demásopinable, ya que una revista al derecho comparado nosdemuestra
su ausencia. Sin embargo, por ahora es una mera hipótesisde gabinete, ya queel le-
gislador nacional eligió regular la extinción de la acción en el régimen del consumi-
dorycon unasola norma,sinestableceruncapítuloespecíficoquenospermitierado-
tardeautonomíaal microsistema.Por locual, necesariamentedebemosrecurriralos
códigos de fondo, ya sea Civil o Comercial, para integrar la relación de consumo en
particular.
Pues bien, ingresando al análisis de la norma surgen inmediatamente algunas
preguntas. Por ejemplo: ¿Cuálesson las acciones emergentes? ¿Todasellas tienen
un plazocomún detresaños?¿Apartirdecuándocorrenlasmismas?¿Cuálessuin-
demosque la llamada obligación natural noes una obligación. Ni siquiera se trata de un deberju-
ridico". Sin embargo. en nuestra opinión, seextingue la acción envirtud de lo regulado por el art.
515, inc. 2"del CCy porque, precisamente, en ello estriba la diferencia con la caducidad.Conf. Ca-
ballerode Aguiar-Ghersi, Prescripciónliberatoria yadquisitiva. Civil. Comercial. Penal, 2006, p. 18.
Empero. no desconocemos otros autores de fuste, entre ellos, por ejemplo Spota. Pizarro y Valles-
pinos, quienes nieganel aserto porconsiderarque la obligación natural noes. ensustancia, verda-
dera obligación. No siendo el objeto principal dicha temática, por lo demás polémica e interesan-
te, desistimosdesutratamiento.
López Herrera. Tratado de la prescripción liberatoria, 2008, t. l. p. 22.

DANIEL MOEREMANS
t e r p r e t a ~ i ó n ?La
~~explicación
~. del artículo de marras produjo una seria controver-
sia doctrinal originando varias posturas extremas que es que matiz amo^^^^ a conti-
nuación:
La primera posición, quedenominamos amplísima, señala que las acciones a fa-
vor del consumidor prescribenen el plazo de tresaños, si el plazo preexistente ha si-
do aumentado por la LDC; de lo contrario, gozará del plazo mayor regido por el de-
recho común, que se mantiene vigente, aplicándose la regla del i n dubiopro con-
~umidor~~~.
La segunda posición, que denominamos conservadora, postula que solo las ins-
tituciones novedosas, introducidas por la LDC, son alcanzadasporel nuevo plazode
prescripción; en tanto, lasomitidasestán regidas por las normasdederecho común
que les resultan aplicables, y que no han sido derogadas expresamente369.
La tercera posición, que denominamos especialísima, postula que a los supues-
tos de leyes especiales, se les continúa aplicando el plazo establecido por la norma
particular,siendoel ejemplotípicolaleydeseguros. Estaposiciónsiguelaregladog-
mática decimonónica que pregonaba que la ley general es derogada por otra ley
general y posterior; en cambio, la ley particular debía ser derogada porotra ley par-
ticular: en nuestrocaso, la LDCsería una leygeneral queno resultaaplicablea las re-
lacionesjuridicas reguladas por leyeso microsistemasespeciales.Participan deesta
posición los autores Stiglitz y C ~ m p i a n i ~ ~ ~ . T a macompaña
bién esta opinión Ariza,
quien afirma: "A nuestro modo dever, han de quedar excepcionados de la aplica-
ción del art. 50 de la ley aquellos supuestosen que el legislador, a travésde una ley
especial, asignó un plazo prescriptivo específico para un contrato particular, pues-
366 Para unanálisisintegraly porrazonesdeespacioremitimosaAriasCáu, Laprescripciónli-

beratoria delconsumo (a la luzde la ley26.361). en "Revista de ResponsabilidadCivil y Seguros",
ago. 2009, añoXl, no8,ps. 30 a 64
367 Conf. Spota, lnstitucionesde derecho civil. Zaed.. aci. por Luis Leiva Fernández, 2009. t. II,
p. 321 y siguientes.
368 Esta postura autoral es seguida por Farina, Defensa delconsumidory delusuario, 3"ed..
2004. p. 518.
369 Esta postura es seguida por Salerno, Prescripciónliberatoriay caducidad, 2002, p. 26
370 L~sautorescitadosconcluyen:"...p ornuestraparte,participamosdelavisiónqueposibi-
lita un intercambioentreel derecho privado patrimonial y las leyesespeciales.deforma tal quees-
tas recojan como mínimo el espíritu de aquel (completándolo o apartándosefundadamente de él)
yque,a suvez, la leyparticularincidaenaquel,desempeñandoel roldefaciordesuevolucióna tra-
vés de la interpretación sistemática del derecho. Constituye una verdadera intercomunicación y
diálogo de las fuentes del derecho. Tal interpretación que atiende a la unidad del fenómeno jurí-
dico ha sido reclamada en innumerablesocasiones por nuestro MáximoTribunal y por la moderna
doctrina". Cfr. Stiglitz-Compiani, Laprescripcióndelcontrato deseguroyla leydedefensa delcon-
sumidor, LL, 2004-8-1231.
to queen este marco loque está en juego es lavaloración del riesgoeconómico que
el contrato implica, lo que no se ve alterado sin más por la ley 24.240. Taleselsu-
puesto delcontrato deseguro. En esos casos los remedioscontractualesse encuen-
transujetosal términodela ley especial. En losdemássupuestos,comoelqueseana-
liza en el fallo comentado, ha de primar la regla general de la Ley de Defensa del
Con~umidor"~~~.
En una cuarta posición, que nominamos como negatoria, se incluyen aquellos
aue ~ m i t e n ~ ~ ~ d i r e c t a mlaawlicación
ente .
de la LDC,. awlicando las normasdedere-
cho común o bien no p r o n ~ n c i á n ' d o s efrentea
~ ~ ~ un planteamiento expreso de las
partes.
Por último, en una quinta posición, que designamos como unificadora, se postu-
laque lasolución esconsiderarqueel art. 50de la LDCUunificalatotalidad de lospla-
zos de prescripción en tres años, encuentra su razón en los principios generales que
rigen la institución de la prescripción liberatoria y en la naturaleza jurídica del Esta-
tutodel Consumidory su normageneral-la LDC-, desarr~lladospreviamente"~~~.
Por nuestra parte, con anterioridad al dictado de la ley 26.361 nos enrolábamos
en esta posición, concluyendo queel plazo ordinario detresañosdebía aplicarsea
todas las acciones nacidas de la relación de consumo, tanto para los consumidores
como para los proveedores375de bienes o servicios, y además implicaba la modifi-
cación de aquellos contratos de consumo alcanzados por la LDC, sean previstos en
leyesgeneralesy especiales. Encontrábamosel f ~ n d a m e n t o ~ ~ ~aplicación
desu en:
a) la naturaleza de microsistemadel consumidor, debiéndose bastarsea símismo y
371 Ariza, Elconsumidorinmobiliarioyla prescripción, LL, 2003-E-737.En contra deesta pos-

tura, hadicho Moeykensquedebe"descalificarsecualquierinterpretaciónquecondicioneosupe-
dite la aplicación de la ley 24.240al hecho deque una ley especial - c o m o lo es la 17.418- prevea
mecanismosde protección para el consumidor" (Aplicacióndela Leyde DefensadelConsumidoral
contrato deseguro, LLNOA. 2004-2005-1165).
372 CNCom.,Sala E.818103, "DinersClubArgentinaS.A.C.yT. c. Rivero,Tomás". LL, 2003-F-461.
373
CSJN, 19/9/02, "Sanz, Sonia M. c. Del Plata PropiedadesS.A.". LL. 2002-F-731.
374 Ossola, La prescripción liberatoria en las relaciones de consumo, LL, 2006-F-1184, quien
desarrolla su explicacióncon sustentoen los dosargumentos citados: a) principios de la prescrip-
ción liberatoria; b) interpretación y aplicación del Estatuto del Consumidory sus normas básicas
(art.42, CNy la LDC), a cuyo tenor remitimos.
Comparte el aserto: Ossola, La prescripciónliberatoria en las relaciones de consumo, LL,
2006-F-1184. quien afirma: "Pero si el tema se aborda en su completa perspectiva. no puede sino
llevarnosa la conclusión dequetambién lasaccionesa favordel proveedoren contra del consumi-
dor, emanadasde la relacióndeconsumo, prescribentodasenel plazodetresaños".
376 Cfr. Arias Cáu, El consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo, Microjuris,
MJD4155, sección doctrina, oct. 2008. Ampliaren Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2"ed.. act.
por Luis Leiva Fernández, 2009, t. II, p. 342y siguientes.
DANIEL MOEREMANS
en virtud quecontenía normas y principios propios377,diferentes de loscontratos

de derecho común; b) el métodoprudencialde i n t e r p r e t a ~ i ó n ~ ~ ~ .
La unificaciónde plazos,ya sea para lasacciones (contractualesy extracontractua-
les) como también para lossujetos (consumidory proveedor)tendía afacilitarel aná-
lisis e interpretación de aquellos supuestos conflictivos, con una finalidad educativa
que no debía desdeñarse en esta materia:Alconsumidor hay que facilitarle las cues-
tioneslegales, no complicárselascon tesis, antítesisyelucubracionesd~ctrinarias~~~.
111 - La ley26.361. Análisisde la modificación
Estaera lasituación imperante hastael mesdeabriIde2008, enel cual sepromul-

gala ley 26.361 380queproduce una modificación integral el régimen del consumi-
377 Cfr. Mosset Iturraspe, Defensa delconsumidor: Ley24.240.2"ed.. 2003, p. 23 y siguientes.

378 Ennuestrocriterioestaesla nominacióncorrectadel métodovigenteenla interpretación
jurídica. Loelegimos envirtud queVigo no brinda un nombre para el método actual que desarro-
lla. En tal sentido, afirma: "Porello. másque mostrar un modelo completo y definitivo, nos propo-
nemosseñalarejemplos, sintomaso reclamosteóricosque hablan a lasclaras de la fractura del mo-
delo dogmático" -Interpretación jurídica (del modelo iuspositivistalegalista decimonónico a las
nuevasperspectivas). 1999. ps. 19 a 43-.
379 Conf. Spota, lnstitucionesde derecho civil, 2" ed., act. por Luis Leiva Fernández, 2009, t. II,
p.325. En igual término: Flass, "La prescripcióndelasaccionesdeconsumo".en LópezHerrera, Tra-
tadodelaprescripción liberatoria, 2008, t. II, p. 970 y siguientes.
Iso Sancionada el 12/3/08. Promulgada el 3/4/08. (80.7/4/08). Para un análisis profundizado
de la modificación producida por la ley 26.361, remitimos a las siguientes obras, generalesy especi-
ficas, que pueden consultarse con provecho:Ariza. La reforma del régimen de defensa del consu-
midorporley26.361,2008; Farina, Defensa delconsumidorydelusuario,4"ed.. 2008; Mosset Itu-
rraspe - Wajntraub, Ley de defensa del consumidor: Ley 24.240.2008; Picasso - Vázquez Ferreyra
(dirs.), Leyde Defensa del Consumidorcomentadayanotada, 2009, t. l. ps. 576 a 582. En los artícu-
los de doctrina: Arias Cáu. Interpretación judicialen tornoalconsumidorinmobiliario dentro de la
relación de consumo, LLPatagonia, año 5. no6, dic. 2008, ps. 544 y 554; Arias Cáu. La prescripciónli-
beratoria del consumo (a la luzde la ley26.361). en "Revista de ResponsabilidadCivil y Seguros".
ago. 2009. año XI, n" 8, ps. 30 a 64; idem, La prescripciónliberatoria y elderecho del consumo, Mi-
crojuris, MJD4370, sección doctrina, sep. 2009;Ariza. "Másque una reforma. Desplazamientosdel
derecho del consumidor en el derecho privado", en M . W . , Reforma a la Ley de Defensa del Con-
sumidor, Roberto Vázquez Ferreyra (dir.), 2008, ps. 49 a 55; Frustagli - Hernández, Primerasconsi-
deracionessobre losalcancesde la reforma a la Ley de Defensa del Consumidor; con especialrefe-
renciaala materiacontractua1,JA. númeroespecial, 2008-11,fasc. 9, ps. 3a 14; Ghersi -Weingarten,
"Visión integral de la nueva ley del consumidor", en M . W . , Reforma a la Leyde Defensa delcon-
sumidor, RobertoVázquezFerreyra(dir.),2008. ps. 57a 65; Leiva Fernández,"La ley 26.361 deafue-
ra hacia adentro", en M . W . , Reforma a la Ley de Defensa del Consumidor, Roberto Vázquez Fe-
rreyra (dir.), 2008, ps. 67a73; Santarelli,"Novedadesenel régimendecontrataciónconel consumi-
dor", enM.W., Reformadla LeydeDefensadelConsumidor,RobertoVázquezFerreyra(dir.), 2008,
ps. 13a 145.
dor,sustituyendo losarts. l0,2",3"y 50delaLDC,en loquese refierealtópicodema-

rras.
El texto legal modificado rezaba: art. 50. "Prescripción. Las acciones judiciales,
las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley prescribirán en el
término de tres años. Cuando por otrasleyes o especiales se fijen plazos
de prescripcióndistintosdel establecido precedentemente se estará al másfavora-
bleal consumidoro usuario. La prescripciónseinterrumpirá por lacomisión de nue-
vas infraccioneso por el iniciodelasactuacionesadministrativasojudiciales".
Cabe alertar que se sustituyó el texto exlege 24.240 sin alterar su ubicación me-
todológica, manteniéndoseel artículo de marras dentro del Capítulo XII, "Procedi-
miento y sanciones", con lo cual aquellos cultores del método exegético continua-
rán con susembates en torno a la aplicación restrictiva de la norma, como por ejem-
plo, en materia de leyesespeciales. En tal sentido, reiteramos nuestra crítica y seña-
lamos quese ha desaprovechado la oportunidad de concluir con el debate produci-
do en torno al método del legislador, pudiéndose haber ubicado la norma en el Ca-
pítuloXIII, "De las acciones" o bien en el Título III, "Disposicionesfinales", como ha-
bíamos recomendado con a n t e r i ~ r i d a d ~ ~ ' .
En primer lugar, advertimos que se ha mejorado la técnica382al distinguir en el
textoque lasaccionesjudicialesylasadministrativasprescriben en el términodetres
años.Sinembargo, seinsisteenquelassancionestambién prescribenenidénticopla-
zolegal. Sehaensayadounainterpretación en tornoaltópico,sosteniéndoseporFa-
rina que "la norma trata de decir que este término de tres años es para efectuar la
pertinentedenuncia por ante la autoridad deaplicación, o bien para queesta inicie
deoficio las actuacionesadministrativas".Por otro lado, a pesar de la extensa discu-
sión semántica que se generó en la redacción original, el legislador machaca con el
vocablo "emergentes", con locual, sederramarán ríosdetinta distinguiéndoseque
acciones surgen de la ley y cuáles son originarias de las leyes generales y especiales
aplicablesa la relación de consumo.
En segundo lugar, se ha ratificado el plazo de tres años que ya existía en el texto
original y que nos parecía razonable teniendo en consideración las acciones en ca-
beza del consumidor, del usuarioy del consumidor equiparado o expuesto. En efec-
EspeciaImente,siguebrindandoargumentosalosespeciaIistasenderechodelseguro.Por
todos: Mangialardi, "La prescripción en el contrato de seguros". en López Herrera, Tratado de la
prescripción liberatoria, 2008. t. II, ps. 897 a 908. Sin embargo. comenta Farina, que en su opinión,
el "art. 50se refieretanto a la prescripciónde los procedimientosadministrativos reguladosen es-
tecap. XII comoa la prescripciónde lasaccionesjudiciales, queconstituyeel contenido del cap.XIII"
(Defensadelconsumidorydelusuari0,4~ed.,2008, p. 541). Compartimos la interpretaciónamplia
antesdela modificacióndela ley 26.361 y la ratificamosnuevamenteahora.con ciertasprecisiones
que haremosenel texto.
382 Remitimosa Leiva Fernández, Fundamentosde técnica legislativa, 1999.
DANIEL MOEREMANS
to, estimamosqueesuntérminosensatoyequilibrado,ni tan escasocomopodríaser

un año ni tan extenso como el plazo decena1contenido en los códigosdefondo. Sin
embargo, dentrodelatendencia moderna383al acortamiento de plazos, en el dere-
cho comparadoy en especial, en el Códigodeconsumo italiano, descubrimosquese
ha elegido un plazo de dos años, mucho menor al nuestro. Comentando este Códi-
goforáneo, Hernándezy Frustagli afirman quela "responsabilidaddelvendedor se
extiende a los defectos que se manifiesten dentro de los dos años de la entrega del
bien. Losderechosdelconsumidor caducan. si dentrode losdos mesesdedescubier-
to el defecto no lo denuncia al vendedor. A su vez, las acciones conferidas al consu-
midor contra el proveedor, en caso dedefecto deconformidad, prescriben en el tér-
mino deveintiséis mesesdesde la entrega del bien"384.Una digresión: La frase de-
fecto de conformidad resulta análoga a nuestros vicios o defectos, pero resulta a
nuestro criterio más amplia en consonancia con el principio de integridad del pago
o bien distinguiéndose entre el producto ofrecido y el efectivamente entregado.
Entercer lugar, en loqueestimamosdegranvalor hermenéutico, se haagregado
la frase: "Cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescrip-
ción distintos del establecido precedentemente se estará al másfavorable al consu-
midor o usuario". En efecto, con la addenda citada concluye-a nuestro juicio-la
discusión doctrinaria en torno a la preeminencia o supletoriedad del régimen del
consumidor,en materiadeprescripción,todavezqueahoraelplazoquedeberáapli-
carsea aquellas relacionesde consumo será aquel másfavorable al consumidor, evi-
tándose "el casode duda" quetanto daño hizoa la interpretación del tópico. Envir-
tud del texto nuevo del art. 3', no ha quedadosombra alguna, que la LDCen cuanto
regula todas aquellas relaciones de consumo t i e n e p r e e m i n e n ~ i asobre
~ ~ ~ las otras
Comparte el aserto. Rivera, La prescripción liberatoria en el Proyecto de Código Civil de

1998. en "Revista de Derecho Privado y Comunitario". 2000, p. 256.Encontra: López Herrera, Tra-
tado dela prescripciónliberatoria, 2008,t. II, p. 738,quien manifiesta: "No escierto que la moder-
nidadimponga unvértigoa lojurídico,queenmateriadeprescripcióndebaconsistirelavancesiem-
preen plazoscadavezmásbreves, puesenalgunoscasoscomoel queestamosanalizandola reali-
dad muestra productoscadavezmáscomplejosen losqueeldefecto puedeno manifestarseentan
pocotiempo". El autorcitadoserefiereavicios redhibitoriosenelCódigoCivil, peroconsideramos
mutatismutandis aplicables sus consideracionesal tópico general del texto.
384 Hernández - Frustagli. El reciente código del consumo italiano. Aportespara reflexionar
sobre el derecho del consumidor en Argentina, LL, 2006-8-764.En materia de prueba, se presume
"salvodemostraciónencontrario, queel defecto manifestado dentrode losseismesesdela entre-
ga existía desdeesafecha.Aunqueen principio pueda pensarseque la presunciónfavoreceal con-
sumidor la doctrina italiana, refiriéndose a idéntica disposición de la Directiva-corresponde a la
Directiva 1999144KEE-, ha dudadodesu real alcancetuitivo".
En tal sentido, remitimosa las palabrasesclarecedorasde Frustagli y Hernándezque afir-
man que "el legislador refiere claramente a un criteriode preeminenciade la Ley de Defensa del
leyes generales y especiales, "sin perjuicio de que el proveedor por la actividad que
desarrolle, esté alcanzado asimismo por otra normativa especifica", por ejemplo:
Los bancos, las entidades aseguradoras, empresas de medicina prepaga, empresas
prestadorasdese~iciospúblicos,empresasdetransporte, empresasdetelefoniace-
lular, locadores de bienes inmuebles. etcétera386.
Ahora bien,quedebeentendersepor másfavorableocuandoserá másfavorable
para el consumidor será una cuestión de hecho, en la cual el juez tendrá un margen
de libertad interpretativa. Empero, no debe perderse devista que la interpretación
másfavorabledebeguiarseporlaregladeorocontenidaenel último párrafodelart.
3" de la LDCque dispone: "Las relaciones de consumo se rigen por el régimen esta-
blecidoenesta leyy susreglamentacionessinperjuicio dequeel proveedor, porlaac-
tividadquedesarrolle,estéalcanzadoasimismoporotra normativaespecífica",otor-
gándose a la mentada preeminencia al régimen del consumidor siempre que exista
una relación de consumo.
Como veremos luego, existe una posición optimista y otra pesimista en torno a
la valoración de la modificación legislativa y que ha producido su eclosión en las
"XXIIJornadasNacionalesdeDerechocivil", de Córdoba. En la primera posiciónco-
menta Flass que "... no podemossino congratular su inclusión expresa en la refor-
ma. Respectode la aplicación del plazo más largo derivado del derecho común, en-
contramosqueel legislador no requiere la dudaen el juzgador, esdecir queel juez
siempre habrá de aplicar el plazo más largo independientemente de toda duda,
exorcizándoseasíla excesiva discrecionalidadjudicial amparada en el razonamien-
Consumidor en orden a la integración del régimen legal aplicable. Se trata de una plausible deci-
sión legislativadeevitar la desintegracióndel régimen dedefensa del consumidor, nosolo respec-
to de las normasvigentessinotambién defuturos intentos legislativosque pudieran pugnarpor la
disminuciónde los nivelesdeprotecciónen áreasespecíficas". Frustagli-Hernández, Primerascon-
sideracionessobre losalcances de la reforma a la Ley de Defensa del Consumidor, con especial re-
ferenciaala materiacontractual.JA, númeroespecial, 2008-11,fasc. 9. p. 7.
Para Alterini. resultan extendidosa tres años los plazosde las accionesjudicialesdelcon-
sumidor,en "elcontratodetransporteterrestre, pordaños personalesy por pérdidatotal o parcial
de la mercadería, que el art. 855del CCom. (...)fija en unoodosaños; en el contrato de transporte
acuático internode pasajerosy de susequipajeso cosas, que losarts. 293y 345 de la ley 20.094(...)
fijan en un año; en el contratode transporteaéreo. pordaños personales o causadosa losequipa-
jesomercancías,queel art.228, inc. lo.del Cód.Aeronáuticofija en unaño;enel contratodetrans-
porte multimodal, que el art. 43 de la ley 24.921 (...)fija en un año; para la acción revocatoria por
perjuicioofraudedesusderechos, queel art.4033del C C f e n unaño(...); para losvicios redhibi-
torios, queel art. 4041 del CCfija en tres mesesy el art. 473 del CCom. permite extender a seis me-
ses. También rige el plazo trienal para las acciones del consumidor por responsabilidadextracon-
tractual, ampliando asíel plazo bienal del art. 4037 del CC". Cfr. Alterini, A,, "Las reformas a la ley
de defensa del consumidor. Primera lectura. 20añosdespués". enAA.VV., Reformad la LeydeDe-
fensa del Consumidor, Roberto Vázquez Ferreyra (dir.), 2008, p. 21.
DANIEL MOEREMANS
tode nodudoergonoaplicoelderechoqueamímeplace ..."387.0traposicióndoc-

trinaria no es tan auspiciosa, destacándoseque "genera una nueva situación de in-
seguridad y de controversia que se había superado, pues el Código Civil establece
una prescripción contractual de diez años y una extracontractual de dos años, lo
cual, por la anterior redacciónseconseguía unificar ambos regímenes para las rela-
ciones de consumo, en tres año^"^^^.
En cuarto lugar, el último párrafodel art. 50se ha mantenido idénticoaltextoan-
terior. Empero, cabe preguntarse, jal noestablecerse causalesdesuspensiónespecí-
ficas, se aplican las genéricas del Código Civil?A nuestro juicio, la respuesta resulta
positiva, peroteniendoencuenta lascaracterísticasdelarelacióndeconsumo,laúni-
ca causal aplicablesería la interpelación oconstitución en mora del deudor. Por otro
lado, se ha dicho que la interrupción por inicio de actuacionesadministrativas sería
aquella prevista solo "en el procedimiento del art. 45, ya que de lo contrario la nor-
maestaríadando una inusitadaamplitud dealternativas para posibilitar la interrup-
ción del cursode la prescripción, desvirtuandola misma"389.Disentimosconesta po-
sición, ya que en nuestra opinión, en virtud del art. 3'de la LDC, debeotorgarseam-
plitudalcriteriode interrupción de la prescripción, considerándoseelvocabloactua-
cionesadministrativas en sentido amplio y no reduciéndoseúnicamente al procedi-
miento a d m i n i ~ t r a t i v establecido
o~~~ por la ley, que por otra parte tiene sus graves
falencia~~~'.
Sin embargo, semantienen lasdudasen tornoa la interrupción de la prescripción
pornuevasinfraccionesyaqueexisteunproblemade prueba paraelconsumidorque
severáenfigurillaspara acreditar la infracción anteriory la nueva infracción a losfi-
nesdecontar con laventaja que leotorga la ley. Sin embargo, Farinasostienequeca-
be otra hermenéutica: "que el empresario se abstenga de cometer infracciones; es-
ta es la finalidad que persigue la ley medianteel criterio adoptado por el art.
Flass, "La prescripción de lasaccionesdeconsumo", en López Herrera, Tratadodelapres-

cripción liberatoria, 2008, t. II, p. 982, quien remata: "Respecto a la prescripción de las accionesde
consumo, la reforma es-a no dudarlo-altamente positiva".
388 Ghersi -Weingarten, "Visión integral de la nueva ley del consumidor", enAA.W., Refor-
ma a la Ley de Defensa del Consumidor, Roberto Vázquez Ferreyra (dir.), 2008. p. 64, quienes re-
matan: "Es una normativa de redacción impropia y solución inadecuada"
389 Mosset lturraspe -Wajntraub, ley de defensa del consumido^ Ley24.240,2008, p. 272.
390 Remitimos a Arias Cáu, Cuestionesdeprocedimiento en la ley26.361 de reforma delcon-
sumidor, LLNOE, año 12, no8,sep. 2008, ps. 731 a 742.
391 AriasCáu, Laprescripciónliberatoriadelconsumo(a la luzdela ley26.361). en "Revista de
Responsabilidadcivily Seguros", ago. 2009. añoXI, no8, ps. 30 a 64.
392 Farina, Defensa delconsumidory delusuario, 4"ed.. 2008, p. 545. Conf. Flass, "La prescrip-
ción de las acciones de consumo", en López Herrera, Tratado de la prescripciónliberatoria, 2008, t.
En suma, una modificación que insiste en cometer los errores detécnica legisla-
tiva denunciados por la doctrina al interpretar la ley 24.240, habiéndose perdido la
oportunidad de subsanarlos. Empero, en nuestra opinión, el criterio de la preemi-
nenciafijado por el art. 3'y ratificado en el art. 50 habrá de aventar las discusiones
alentadas al calor del texto originario de la ley 24.240, y solo ello nos permite afir-
mar que la modificaciónfuefeliz.
IV - LassXXIIJornadasde Derecho Civil». Nuestra posición
En el marco de las "XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil", realizadasen la

ciudad de Córdoba, en el mes de septiembre de 2009 se convocó en la Comisión de
Obligaciones el tema "Prescripción liberatoria". Sin embargo, aquellas ponencias
temáticas presentadas sobre el derecho del consumidor fueron tratadas en la Co-
misión dederecho interdisciplinario.
Al respecto resulta interesa destacar la existencia dedos despachoscon relación
a la interpretación de la modificación producida por la ley 26.361. En el Despacho
A): "Lasaccionesdel proveedor prescribirán en el plazoespecialoen el plazodetres
años, el que fuere menor"393.En el Despacho B), "Las acciones del proveedor y del
consumidor prescribenen idéntico p l a ~ o " 3 ~ ~ .
Laquenosinteresaesel DespachoA), porqueacontrariosensuse interpreta que
el plazodelconsumidor puedeser distintoal plazode prescripciónquecorreencon-
tra del proveedor, generándose en principio una desigualdad de trato para uno de
los términosde la relación iurídicadeconsumo.
Por último, nuestra posición fue la de considerar queel plazo detresañosera un
plazo general para las acciones dentro de la relación de consumo y que por ende se
aplican en igual medida al consumidor y al proveedor395.
II, p. 976: "La acción será prescriptible en la medida en que el proveedor comience a cumplircon la
ley y no incurra en nuevas transgresiones, finalidad que consideramos implicita en la norma y que
paralelamenteconstituyeunaaspiracióngeneralizada".Aspiraciónquecompartimos, peroqueca-
lificamosde ingenua.
393 Conclusionesde las "XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, VCongreso de Derecho
Civil", Córdoba 2009, Comisión de Derecho Interdisciplinario.Afavor: Flass, Santarelli, Tinti, Fran-
co, Calderón, Carignano, Krieger, Ramirez, Sappia, Márquez, Frustagli, Hernández.
394 Conclusionesde las "XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, VCongreso de Derecho
Civil", Córdoba 2009, Comisión de Derecho Interdisciplinario. Afavor: Rua. Di Giusto, Aita Tagle.
Meza,Tale, Garzino, Brandalise, Castillo, Carrasco, Juanes,Alvarez, Urrutia, Rodriguez Fernández,
GutiérrezJuncos, Melchiori.
395 AriasCáu,Laprescripciónliberatoriayelderechodelconsumo,Librodeponenciasalas"XXII
Jornadas NacionalesdeDerechoCivil,VCongresode DerechoCiviI", Córdoba. 2009, ComisióndeDe-
recholnterdisciplinario.ps.21la219; idemen Micmjuris, MJD4370.seccióndoctrina.sep. 2009.
DANIEL MOEREMANS
En efecto, se había sembrado la duda en torno a si el plazo de prescripción ordi-

nariode tresañosseaplica al consumidor y al proveedor de bieneso servicios; o por
el contrario, se aplica soloal consumidor en una relación deconsumo.También sur-
gióel interrogantesobreel plazoaaplicara una relación deconsumocuandoel pla-
zoprevistoenelderechocomún-entendiendo portal,el CódigoCiviIoCódigode
Comercial-es más extenso que el regulado en el art. 50 de la LDC.
Por nuestra parte, habiendo sostenido con anterioridad a la modificación de la
ley 26.361 la tesisdela unificación de los plazosque postula que la solución esconsi-
derarqueelart. 50de la LDCunifica la totalidad de losplazosdeprescripción en tres
años, encuentra su razón en los principios generales que rigen la institución de la
prescripción liberatoria y en la naturaleza jurídica del Estatuto del Consumidor y su
normageneral -la LDC396debem~~ indagar si con la reformase mantienen susfun-
damentos. También colegimosqueel ordinario de tresaños debía aplicarse a
todas lasaccionesnacidasde la ley dedefensa del consumidor, tanto para losconsu-
midorescomo para los proveedores397de bieneso servicios, y además implica la mo-
dificación de aquellos contratos de consumo alcanzados por la LDC, sean previstos
en leyesgeneralesyespeciales.
En cuanto al art. 50de la LDC, el legislador había considerado que cuando otras
leyes "generaleso especiales se fijen plazosde prescripción distintosdel estableci-
do precedentementese estaráal másfavorableal consumidor";empero,a nuestro
juicio, más favorable no siempre debe entendersecomo de plazo más extenso sino
que deberá tenerse en cuenta lascausales de interrupción más ampliascontenidas
en la ley, conforme las circunstancias de hecho. Desde otra perspectiva, se sostiene
que "el plazo de tres años se convirtió en un piso que, por integración normativa,
puede elevarsea lo que las normasgeneraleso especiales determinen, e integrarse
con la LDC"398.Empero, esta elevación es hasta el plazo general, no másallá.
396 Ossola, La prescripción liberatoria en las relaciones de consumo, LL, 2006-F-1184, quien
desarrolla su argumentación con sustento en los dos argumentos citados: a) principiosde la pres-
cripción liberatoria; b) interpretación y aplicación del Estatutodel Consumidory sus normas bási-
cas(art.42, CNy la LDC), a cuyo tenor remitimos.
397 Ossola, La prescripción liberatoria en las relaciones de consumo. LL, 2006-F-1184, quien
afirma: "Pero si el tema se aborda en sucompleta perspectiva, no puede sino llevarnosa la conclu-
sión de que también las acciones afavor del proveedor en contra del consumidor, emanadas de la
relación deconsumo, prescribentodasen el plazodetresaños".
398 Pérez Bustamante, "La reforma de la ley de defensa del consumidor", en AA.W., Re-
forma a la Ley de Defensa del Consumidor, Roberto Vázquez Ferreyra (dir.), 2008, p. 120. quien
agrega: "En consecuencia. respectodecuestionescontractualesserá dediezaños, pero ya no ba-
sando la acciónen el Códigocivil sinoen la integración deestecon la LDC, locual promete la apli-
cacióndesusdisposiciones, incluidas las procesales, sustancial diferencia quesabránapreciar los
litigantes".
Por lo tanto, de una télesis prudencial de los arts. 3" y 50 de la LDC, concluimos
que la Ley de Defensadel Consumidortendríapreeminenciasobrelosdistintos pla-
zos de prescripción fijados por las leyes generales y especiales, aplicándose el más
favorable al consumidor en el caso concreto y conforme los hechos (facta) debida-
mente probados, dentro de un marco tuitivo, conforme los principiosqueesta con-
tiene.
Pues bien, en tornoa losinterrogantesplanteados, concluimosque la modifica-
ción del art. 50 por la ley 26.361 había producido una victoria pírrica de la posición
amplísimasostenida por ~ a r i n atodavezquelafrase"cuando
~~~, porotrasleyesge-
nerales o especiales se fijen plazos de prescripción distintos del establecido prece-
dentementeseestaráalmásfavorablealconsumidor",queimplicabaelquiebredel
sistema unificador postulado por O s s ~ l aEn ~~otras
~ . palabras, la mayor virtud que
tenía la redacción anterior era unificar el plazo de prescripción para el consumidor
en todas lasacciones, contractualesy extracontractuales, y se aplicaba tanto al con-
sumidor como al proveedor. Ahora, entendemos que el consumidor válidamente
podráinvocar un plazomayorcontenidoen unaleygeneral (v.gr.,CódigoCiviIoCó-
digodeComercio)a losfinesde evitar la prescripcióndesu acción, originándose un
desajuste dentro del microsistemadel consumidor, finalidad implícita no buscada
por el legislador.
Enefecto,el legisladorquisoterminarcon losdenominadosconflictoshermenéu-
ticos (v. gr., ley de seguros; ley de tarjetasde crédito) pero creó una inseguridad juri-
dica4O1mayor a la producida en la etapa anterior. Por otra parte, el texto vigente, si-
guiendo la regla deoro del art.3', implica queel plazode tresañoses un pisoque re-
sultaaplicablesoloal consumidor, y noal proveedor402,quedeberá regirse por la ley
general o especial que regulesu actividad.
En suma, desdeeste punto devista, resultaba sumamente criticable la modifica-
ción citada porque, lo reiteramos, implica la quiebra del m i c r o ~ i s t e m debiendo
a~~~
recurrir ahora el juez a las leyes generalesy especiales también. Esperemos que los
399 Esta postura autoral fue postulada por Farina, antes de la modificación de la ley 26.361
(Defensa delconsumidorydelusuario, 3"ed., 2004, p. 518).
400 Ossola, La prescripciónliberatoria en lasrelacionesde consumo, LL. 2006-F-1184a 1203.
401 SU contrapartida es la seguridadjuridica, entendida como la "aptitud para predecir los
acontecimientosjuridicosy dedarle a estos un cursoestable, como la decontrolary neutralizar los

riesgosqueelsistemajurídicodebeafrontar" (Sagüés,Seguridadjurídicayconfiabilidadenlasins-
titucionesjudiciales. LL, 1996-E-957).
402 Farina, Defensadelconsumidory del usuario, 3"ed., 2004, p. 543
403 Empero, se mantienesu naturaleza ocategoria juridica de microsistema, y salvo el aspec-
tocriticado, se ha reforzado por la ley 26.361 dicha caracteristica sustancial.
DANIEL MOEREMANS
juecessean prudentes4"y nogeneren nuevosdebatesentornoa la prescripciónex-

tintiva en las relacionesde consumo.
V - La modificación del Código Civily Comercial.

Su aplicación a la locación
Tradicionalmentese ha interpretado a la locación de inmueblescomo un contra-

todetractosucesivo, sujetoa la prescripciónquinquenal del art.4027 del CC. Sin em-
bargo, debe hacerse la siguiente observación sustentada por calificada doctrina; el
plazo del art. 4027 se circunscribe, en el contrato de locación, al precio locativo que
se devenga mesa mes, deallí la periodicidad que reclama el art. 4027, pero otros ru-
bros, como losdañossufridos por el locador por restitución indebida-por ejemplo,
LópezHerrera-caenen laórbitadelaprescripcióngenéricadecenaldelart.4023405,
en virtud desu naturaleza contractual.
Ahora bien, el art. 50 de la LDCfijaba un plazo genérico de tres años salvo que
otro resulte más favorable al consumidor. Comovimos más arriba, el instituto de la
prescripción liberatoria es uno de los que más interrogantes plantean en el nuevo
esquema de integración normativa que propone la ley 26.361.
Entalestérminos, hastael año201 Ssediscutían doscuestiones: a) jel períodode
prescripción de lasdeudasdealquiler se había reducidoatresaños?; b) las restantes
accionesemergentesdelcontratodelocación, y específicamente lasdel locador, jse
habían reducidodedieza tresaños?
Con relación al primer interrogante,estimamosquenocorresponde,enprincipio
la reducción. La explicación es sencilla, mayormente, la relación de consumo se tra-
ba con una empresa inmobiliaria, y ciertamente, son las deudas hacia dicha compa-
ñía las que merman su término de prescripcióna tres años. De otra forma ingresarí-
amos en la confusa situación en que, si una persona arrienda por si un inmueble su-
yo, tendrá cinco años para demandar el pago dealquileres atrasados mientras que,
si lo hacea travésde una inmobiliaria, solo tendrá tresaños. No creemosque se pue-
da llegaradistinta conclusión por hacer usodel principio interpretativoindubiopro
(art. 3', LDC) toda vezque la relación deconsumo abarca la relación contractual con
laempresainmobiliaria. Ahora bien, existeunaexcepción,cuandouna persona, pro-
pietaria de numerosos inmuebles, se organiza empresarialmente para vivir de sus
rentas; en este caso, como la relación de consumo se traba directamente con el pro-
pietario de los inmuebles, si opera la reduccióndecinco a tresaños.
404 P~rellocompartimoslaconclusióndeVigocuandoafirmaque"elintérpretetiene la res-

ponsabilidad de determinar creativamente desde todo el derecho, la inédita solución justa que
aportará para el caso que debe dirigir o resolver" -Interpretación jurídica (del modelo iuspositi-
vista legalista decimonónico a lasnuevasperspeaivas), 1999, p. 39-.
405 López Herrera. Tratadode la prescripciónliberatoria, 2008. t. II, ps. 531 y 563.
Con relación a la segunda cuestión, debe primeramente analizarse si estamos o

no ante una relación de consumo; luego, si esa relación de consumo traspone la re-
lación contractual locativa, o implica unavinculación contractual con la empresa in-
mobiliariaconexaa la misma; yactoseguido, concluiren la reduccióndetodaslasac-
cionesatresañossalvoenaqu~lloscas~squeotroplazoconvengaalconsumidor. Por
ejemplo, una acción contractual por daños y perjuicios causados por algún artefac-
to en mal estado con quese arrendó el inmueble, prescribiríaa losdiez años, por ser
el plazo más favorable al consumidor (arg. arts. 3" y 50, LDC).
Pues bien, la situación anterior se ha modificado drásticamenteen virtud que el
Código Civil y Comercial, sancionado mediante ley 26.994 modificó, en su Anexo
Il4O6, el art. 50dela ley 24.240con estetexto: "Prescripción. Lassancionesemergen-
tes de la presente leyprescriben en el término de tres años. La prescripción se i nte-
rrumpeporla comisión de nuevas infracciones oporelinicio de lasactuacionesad-
ministrativas".
Como surgede una primera lectura, al haberse suprimido lasaccionesjudiciales
desu texto,elloimplicaquelaprescripcióndelasaccionesquedaraahora regida por
el nuevo texto unificado. En tal sentido, se advierten dostérminos: Por un lado, un
plazo genérico de cinco años (art. 2560, CCCN) para todos aquellos incumplimien-
tosde índolecontractual que no tuvieren un plazo
Porotrolado, habiéndoseunificadolasórbitasresponsabilizatorias, se hafijado
un plazo trianual para todos aquellos reclamos indemnizatorios "dedañosderiva-
dos de la responsabilidad civil" (art. 2562, párr. 29.
En nuestrocaso, dependeráde si el consumidor reclama un incumplimientocon-
tractual (arg. art. 730, CCCN) o bien solicita una indemnización (art. 1708y concs.,
CCCN) el plazo prescriptorio que le toque.
De otro lado, se ha dicho que como "no existe un plazo especial de prescripción
para las obligaciones del locador y del locatario, ellas prescriben en el plazo gene-
ral de cinco años (art. 2560, CCCN), plazo quecomenzará a correr desdeque la pres-
tación sea exigible (art. 2554)"408.
Es evidente que existe una tensión entreel régimen civil clásico y los nuevos brí-
os del derecho del consumidor, e incluso en este último ámbito, hay distintas opi-
nionesentre lo deseado y lo posible, o lo justo y lo útil.
Artículosustituido porel punto3.4delAnexoII de la ley 26.994.B0,8/10/14, Suplemento.

Vigencia: 1" deagostode2015, texto según art. l 0 d ela ley 27.077 (BO,19/12/14).
407 Así, porejemplo, el plazo anual de losvicios redhibitorios (art. 2564, inc.a).
408 Borda.A., Locación. 2019, p. 46.
DANIEL MOEREMANS
En el caso que nos ocupa, la defectuosa técnica legislativa utilizada por el legis-
lador de la ley 26.361 y que fuera incrementada por el Código Civil y Comercial so-
meteal operadorjurídicoaextremar losrecaudosparadeterminar cuandoestamos
en presenciade una relacióndeconsumoycuandono. Encaso positivo,además, de-
berá utilizar la integración de las leyes y sopesar losprincipiosdel régimen del con-
sumidor. Paraellodeberáabandonar loscriteriosclásicosen materiade hermenéu-
tica juridica, más propios de la escuela exegética y recurrir a la prudencia juridica,
aplicando las normas y los principios, ya sea legales o constitucionales, en el deno-
minado diálogo de las fuentes (arts. lo, 2",3",1094,CCCN).
Ello se vuelve más necesario aún en el caso del contrato de locación como con-
trato de consumo, en el cual existen por un lado una necesidad social relevante; y
por el otro, criterioseconómicos imperantes en torno a esta figura contractual.
Por ello, compartiendo la posición de Alterini, creemosquea los "operadoresju-
rídicosnoscompete un papel relevante para armonizaresasexigencias, avecesfran-
camentecontradictorias, porque el derechoesdemasiadotrascendente paraque lo
manipulen losexpertosen merasecuacioneseconómicas, y aún porque la economía
es muy importante para dejarla exclusivamente en manos.de 10stécnicos"~~~.
409 Alterini.A., Loscontratosdeconsumo,LL, 1993-E-1058.

ANEXO I
JURISPRUDENCIA SITEMATIZADA *
A. DEFlNlCldN DE CONTRATO DE LOCACldN
1 Pordefiniciónlalocaciónimplicael usoygocedel bienlocado(art. 1493, CC);yesobvioque

todo lo que se usa se deteriora pero también es obvio que "deterioro" no es "depredación o
destrucción". [CACC Morón, Sala 11, 22/4/08, "Galeppi, Andrea José c. Weibel, Celina Ruth y
otrosícobrode pesos", 55263, RSD-123-8S, sentencia única juntamentecon su acumulado no
552641.
2 No puede reputarsecomo locación porfalta de unodesuselementosesenciales,el precio
determinado en dinero, el contrato mediante el cual una persona cede el uso y goce de ma-
quinariasindustrialesy recibecomocontraprestaciónlaentrega mensualdeunacantidades-
tablecida de mercadería, tratándosedeuncontrato innominado. [CACC la8ahíaBlanca, Sa-
la l, 13/12/05, "Cinti,Aldo D.C.8olsurS.R.L.". 700238511.
3 Laaccióndeducidapor desalojo por incumplimientoenel pago dealquileres, originada a
~artirdelaformalizacióndelcontratode locacióndeoficina oara usocomercial, debesertra-
tada por la justicia comercial, pues, pesea tratarse de una locación inmobiliaria, el mencio-
nado instrumento refierea un "usoexclusivo deoficina comercial deservicios, quedando ex-
presamente prohibido otro destino que el mencionado", lo cual no es subsumible estricta-
mente en el típico alquiler de inmueblesde competencia de la justicia civil. [CNCom., Sala F,
7/2/19, "Camara de AsociacionesdeTransportistasArgentinosde Carga Internacional (ATA-
CI) c. Seguridad Republica S.R.L. síSumarísimo", LL, On Line,AWJUWl384/2019].
B. FORMA
4 Si no seacudióa laforma escrita oara la orórroaa del contrato de locación. la demanda de

desalojo a suvencimiento es procedente, pues la percepciónde alquilerescon posterioridad
al vencimiento del contrato no implica la existencia de un nuevo acuerdo, en tanto ello no
* Compilaciónjurisprudencia1a cargo de LUCIANAGON~ÁLE~ARAGÓN

ANEXO I
prueba la existencia de un título legítimo quejustifique el derecho del locatario a permane-

cer en el inmueble. [CNCiv., Sala E, 3/10/12, "Rodrigo, Alicia Beatrizc. Rinaldi, Graciela Bea-
trizdDesalojo porvencimiento decontrato- sumarísimo", DJ, ejemplardel 17/4/13, p.90; LL,
On Line, AWJUW65266/2012].
5 Ante la ausencia deforma escrita, debe regir lo normado por el art. l o d ela ley 23.091, se-
gúnel cual seconsiderarácomo plazodela locaciónal mínimoallífijado. [SCBA, 9/6/10, "'Ra-
mos, Salvador c. Radio LomenseS.A. dDesalojo", C 105828Sl.
C. TRANSMlSldN POR CAUSA DE MUERTE. ENAJENACldN

DE LA COSA LOCADA
6 Corresponderevocarlasentenciadegradoapeladay,enconsecuencia, rechazar lademan-

da promovida por el actor de desalojo de un inmueble integrante del acervo hereditario de
su padre prefa¡lecido, por derecho p;opio, einvocando sucalidadde heredero, todavezque,
si bien esta Sala ha reconocidolegitimaciónactiva al herederoforzoso para reclamarel desa-
lojo de un inmueble, con cita delart. 3415 del CC, por suceder en forma inmediata al causan-
te, sin intervalo alguno y con efecto retroactivo al día de su muerte, dicho principio no es de
aplicación en el sub lite. En efecto, la legitimación que se otorga al heredero importa que el
derecho a exigir la restitución por parte de quién ocupa el inmueblese haya originado envi-
da del causante y que, por ende, se haya transmitido al heredero a raíz del fallecimiento de
aque1.Y en autos la situación esdiferente puesel contrato de locaciónfue suscripto una vez
fallecido el causante. habiendo sido celebrado oor "la sucesión" reoresentada oor la admi-
nistradorajudicial. ~ntonces,másallá del vencimiento del contrato de locación,'del pago de
oartede loscánones locativosal actorvde la controversia en torno a si el administrador iudi-
cial esel representante legal de la sucesióno si es un delegadodel juezo mandatariojudicial,
habiendo sidosuscriptoel contrato porel administradoresesteo, en su caso, el heredero de-
venidoentitulardel dominiodel inmuebleenvirtudde la particióndel patrimonio relicto, los
únicos legitimados para promover el desalojo. [CCCLM Neuquén, Sala 11,26/4/16, "FloresGi-
ménez, DiegoManuelc.GarreWehbe, EdgarFranciscos/Desalojo",Rubinzal,OnLine, 5078391
2015; RCJ 23931161.
D. CONTINUADOR DE LA LOCACldN
7 El art.gOdela ley23.091 esinaplicablea losinmueblesconfinescomerciales, puesla ley re-

quiere el trato familiar ostensible para continuar con la locación luego del fallecimiento del
locatario para las locacionesdestinadasa vivienda. [CACC 5=Nom. Córdoba, 19/2/01. "Mon-
t i de Bercowsky, María E y otro c.Arrieta, Sofía A. dSuc.", LLC, 2001-10281.
E. OBJETO
1. Cosas
8 El art. 1500 del Código aclara que no rige para el caso de la locación el requisito de la de-
terminaciónestablecidodemanerageneral parael objetodeloscontratosporel art. 1170del
CC, deahíquetratándosede inmuebles, lacircunstanciaqueenel contratoque nosocupa no

-
exista qeneralmenteuna determinaciónestricta de la ubicacióndel espacio locado noempe-
ce para considerar queesta esla figura contractual aplicable;de la misma manera sealquilan
habitaciones. [CACC San Isidro, en pleno, 3/2/00, "Canestrari Hnos. S.A. c. Sun Gard S.R.L. y
otro", LLBA, 2000-3621.
9 El contrato de locación carece de fuerza obligatoria mientras no se determine con sufi-
ciente precisión la cosa locada. [CNCiv., Sala A, 8/3/66, LL, 123-977,13948-51.
2. Contrato reglado por normas administrativas

10 Con relaciónal Estadocomopartedeuncontratodelocacióndecosas, hayquedistinguir
si el mismo es locador o locatario. Cuando el Estado es locador la ley determina con claridad
la aplicación del derecho administrativo y solo subsidiariamentedel régimen civil, todo de
acuerdo con lo normado por el art. 1502 del CC. [JCATCABA no2, 14111/01, "Fundación Na-
varroviola c. GCBA", elDial-BG3A81.
11 El Estado es el locatario, tomando en locación una propiedad que pertenece a un parti-
cular, son deaplicación lascorrespondientesnormasdel derecho civil, ya queel Estado actúa
como persona dederecho privadoen un planode igualdadfrentea la otra parte, sin preemi-
nencia ni privilegio. [SCBA, 7/6/63, JA, 1964-1-3811.
F. TIEMPO DE LA LOCAC16N. PLAZO MlNlMO
12 La importancia de la inversión, y la continuidadde la locación afindequeel negocio sea

redituabley permita en el tiempo recuperar laserogaciones, son razonesdeeconomíasocial
quejustifican la celebracióndecontratosde largaduración. (JNCno90, nov. 2007, "Panameri-
can Mall ~ . ~ . c . ~ a l ~ a r t ~ r ~ e n t i n a ~ . ~ . s / ~ c c i ó ~ d e c [CNCom.,
l a r a t i v aSala
" ) . 6,317109, "Wal-
mart Argentina S.R.L. c. Ossim S.A. s/Sumarísimo", RCJ 221921091.
13 La norma deorden públicoqueestableceel plazo mínimo para la locación de inmuebles

con destino a vivienda, alcanza al fiador, por ser su obligación accesoria de la obligación del
locatario. [CACCCA2" Nom. Ríocuarto, 19111/03, "Antuña, Eduardoc. Quiroga, JuanCarlos
y Sosa, RubénAugustos/Recursodeapelación", Rubinzal, On Line, RCJ 1900/04].
14 El plazo mínimo legal del contratode locación esdeorden público, por lo queesirrenun-
ciablecon carácter anticipado. [CACCCAZaNom. Río Cuarto, 19111/03, "Antuña, Eduardo c.
Quiroga, Juan Carlosy Sosa, RubénAugusto s1Recurso de apelación", Rubinzal, On Line, RCJ
1900/04].
15 La eventual fiiación decomún acuerdo de un nuevocanon locativo, nodetermina, porsí
sola, la novacióndel respectivo contrato ni opera, por ende prórroga alguna del plazo origi-
nario. Peroaúncuandoseentendiera, queel contrato noesuna simple prórroga sino un nue-
vocontrato,estáclaroqueel plazo mínimolegalsolo puedeinvocarseunasolavez. [CCCMPT
la Mendoza, 2/12/09, "Dinámica S.A. c. Bustamante, Mónica Alicia y otros s/Desalojo -venci-
miento de contrato", sumarios oficiales Poder Judicial de ~endozá;Rubinzal, ~ n ~ i nReC,J
19146/10].
ANEXO I
G. OBLIGACIONES DEL LOCADOR
1. Entregar la cosa
16 Si el locatario al momento de recibirel inmueble no dejó constancia alguna de la necesi-
daddequeel locadorarreglaradesperfectosexistentes, puedepresumirsequelacosafueen-
tregada en buenestado, comoesobligacióndel locador(art. 1514, CC), máximecuandoseha
expresamente dicho en el contrato que el inmueble se recibe en "perfecto" estado de fun-
cionamiento. [CACCAzuI, 1816196. "BiagideCóppola,María E.c.Pulido, Rodolfo",LLBA, 1996-
10041.
2. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido.

Compensación
17 El crédito resultante de las reparaciones urgentesy necesariasefectuadaspor el locata-
rio para el pacífico usoy gocedel inmueble puedeseropuesto por compensaciónen la ejecu-
ción de alquileres promovida en su contra, ya que ante el incumplimiento del locador inti-
madofehacientementeal efecto quedó abierta al acreedor la posibilidadde laejecución por
sí o por otro del débito de aquel, por aplicación de los arts. 730,777,1200 y 1201 del CCCN.
[CATrelew, Sala A, 1119115, "Kresteff c. Inda", RCCyC, 2015 (noviembre) 153, con nota dewal-
ter F. Krieger; LLPatagonia 2016 (febrero) 106; LL, On Line, AWJUW3340812015].
18 La excepción decompensación deducida por el locatario debe ser admitida consideran-
do que, por el tenor de los trabajos realizados, los sucesivos intercambios de cartas docu-
mento yel tenorde lasfacturasacompañadasy reconocidasporsusemisores, ellosresponden
alaprevisióndelarts.1514,1515,1516y 1518, CC(arts. 12OOy 1201, CCCN),esdecir,nosetra-
ta de mejorasdisponiblesenel contextodel contratode locación, sino detrabajosnecesarios
y urgentes para hacer que el bien sea efectivamente adecuado para su fin y por ello corres-
pondencomoobligaciónlegal del locador. [CATrelew, SalaA, 1119115, "Kresteff c. lnda", Ru-
binza/, On Line, RCJ 63151151.
19 En el marco de un procesodedesalojo, en el quese hace lugara la demanda ante la falta
de pago de los arrendamientos del demandado, se tiene presente que lo previsto en el art.
1201 del CCCN-que establece que si el locatario ha hecho reparacionesenel bien que han
turbado el uso y goceconvenido, tiene derecho a una reduccióntemporal del canon en pro-
porción a la turbación, o, en su caso, resolver el contrato- no opera de forma automática,
siendo necesaria la previa intimaciónal locador para que proceda a realizar las reparaciones
constituyéndoloen mora y, ante la negativa o incumplimientodeeste, acudir a lavía judicial,
supuestosqueenel caso no se han configurado. En efecto, al responder la demanda, la parte
demandada aludió a desperfectos en el inmueble que habrían comenzado antes de la cele-
bración del contrato, el que establecequeel locatario tiene quince díasdesde la firma de es-
te para reclamar por los desperfectos del bien, y a losque la accionada solo hace mención al
ser intimada para el paqo de losalquileres, cuando había transcurrido ampliamenteese pla-
zo. ~s~orelló~ueen;o&rándosea;reditado~uela locataria incumpliósuóbligacióndeábo-
nar los respectivoscánones locativosy habiendo el actor dado cumplimiento con la intima-
ción que prevéel art. 1222 del CCCN, seconfirma el pronunciamientodegrado en cuantodis-
puso hacer lugara la demanda entablada en lostérminosdel inc. c), art. 1219del CCCN. [CN-
Civ., Sala B. U10118, "Funes, NicolásMartíny otroc. LópezVera, Rosalinay otroslDesalojo por
falta de pago", Rubinzal, On Line, 4165912017; RCJ 73581181.
20 Losarts. 1515y 1516del CCy el art. 1201 del CCCNson inaplicablespara reclamar una in-
demnización del daño producido a quien obtuvo de la demandada un permiso de uso de un
espacio situadoen un centro comercial, para la instalaciónde un lavaderodeautosy sostiene
que los "baches" existentesenel lugar le provocaronun lucro cesante, pues en el caso dichas
normasfueron desplazadas por laspartesen ejercicio de la autonomía de la voluntad, siendo
destacablequeaúncuandosetratasedeunatípica locacióndecosas, podrían las partes haber
desplazado la operatividad de dichas normas, habida cuenta su carácter supletorio de lavo-
luntad de las partes. [CNCom., Sala D. 2719118, "Giacoletto, Mariano Ezequiel c. COTO Centro
Integral decomercialización S.A. dOrdinario", Rubinzal, On Line, 2452312014; RCJ 364.491.
3. Frustracióndel uso de la cosa

21 La frustración del fin del contrato generada por circunstanciasextraordinariasajenasal
riesgoasumidopor la parteafectada permiteaesta últimasolicitar la resolucióndel acuerdo,
solución expresamente consagrada por el art. 1090 del CCCN, que si bien no se aplica al caso
se tiene en cuenta en tanto expresa la intención del legislador, pauta esencialísima de inter-
pretación de la ley. [CNCiv., Sala A, 2418115, "M.V.T., 8.y otroc.JuliaToursS.A.y otro s/Daños
y perjuicios", RCCyC, 2015 (noviembre) 138; RCyS, 2015-Xll-117;DJ. ejemplardel 2/3/16, p.68;
RCyS, 2017-IV-65;AWJUW28309/2015].
22 Aunen lostérminosdel actual art. 1203del CCCN, losejecutadosporcobrodealquileres,
de habersecreído con derecho a efectuar la retención de lassumasdebidas por la imposibili-
dad total o parcial de usar del inmueble locado, ante la oposicióny negativa de la contrapar-
te, debieron articular judicialmente la pretensión para así poder oponer al progreso de esta
acción la defensa en tratamiento, y ademásdebieron consignar judicialmente la entrega de
las llaves. [CNCiv., Sala M, 7/2/17, "Cornaglia, Elba c. Córdoba, Rodrigo y otro slEjecución de
alquileres", Rubinzal, On Line, 1895112016; RCJ 22131171.
H. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
1. Prohibicióndevariarel destino
23 Dado que el inmueblefue dado en locación para ser utilizado exclusivamentecomo ta-
ller mecánico y la denuncia de un menor viviendo en el bien no fue puesta en conocimiento
del magistradodegrado, cabeconfirmar la sentencia queadmitióel desalojo porvencimien-
to del contrato, pues lo expuesto demuestra que el planteo deexistencia de un menortiene
un objetivo meramentedilatorio, máximecuando ello estaba expresamente prohibidoen el
acuerdocelebradopor las partes. [CNCiv.,Sala H. 1716115. "T.S.A.c.5.R. L.s/Desalojoporven-
cimiento de contrato", LL, On Line, AWJUW2929912015].
2. Conservar la cosa en buen estado. Destrucción

24 Acreditadoqueal momentodela restituciónel inmueblepresentabadañosy no habien-
do probado el locatario que tales desperfectosexistieranal tiempo de la firma del contrato,
ANEXO I
del cual surgequeel local fueentregado en muy buen estadodeconservación, cabefijar una
indemnización por esta partida, con fundamento en la obligación de aquel de conservar la
cosaen buenestadoprevistaenelart. 1561del CCenconcordanciaconelart. 1573deesecuer-
po normativo, criteriosque no ha variado mayormente con lo regulado por el Código Civil y
Comercialen susarts. 1206y 1207. [CNCiv., Sala F. 718115, "Yang Kuei Chenc. Di Natale, Mau-
ricio Laureano dCobro de sumas de dinero", RCyS, 2015-XI-103; LL, 2015-F-377, con nota de
Benjamín Moisá; RCCyC, 2015 (diciembre) 182 ;AWJUW2895812015].
25 La obligación del inquilino de conservar la cosa en buen estado y de responder portodo
daño que se causare por su accionar o por el hecho de las personas que con él habitan o sus
empleados domésticos es primordial, al punto que se presume que los daños que existan al
tiempode la restitución seoriginanen su culpa, siendoa sucargo la prueba quesedebe al vi-
cio o defecto de la cosa, o al caso fortuito o de fuerza mayor. [CNCiv., Sala F, 14111116, "Be-
dincol S.A. c. Freddo S.A. dDañosy perjuicios", LL, 2017-C-32, con nota de Iván G. Di Chiazza;
RCyS, 2017-VII-117;AWJUW96697/2016].
26 Cuadra recordar quedeconformidad con lo establecido enel art. 1561 del CC, el inquili-
no está obligadoa conservar la cosa en buen estado y a responder portododaño odeterioro
quesecausare porsuculpa o por el hecho de las personasqueconél habitanosusempleados
doméstico$ concordante con ello, el art. 1573 del CC, le impone el deber de efectuar las re-
paracionesdeaquellosdeterioros menoresque regularmentesoncausadospor las personas
que habitan el inmueble.Tan primordial esaquellaobligaciónqueasumetodo inquilinoque
se presumeque losdañosqueexistan al tiempode la restituciónseoriginanen suculpa, sien-
do a su carqo
- la.prueba que se deben al vicio o defecto de la cosa, o al casofortuito o defuer-
za mayor. La obligación de conservar la cosa en buenestado, que la ley impone expresamen-
teal locatario, sefunda otieneoriqen
- ensucalidad iurídica de merotenedor de una cosa aje-
na, la quedebecuidar como lo hace normalmenteel .propietario,
. fundándosetambiénen su
obligación que resulta principal de restituir al locador la cosa arrendada al término de la lo-
cación y de hacerlo en el mismo estado en que la recibió al comienzo de la relación. Estoscri-
teriosno hanvariadomayormenteconloreguladoporelCódigoCivil yComercial.El art. 1206
del CCCNprevéqueel locatariodebemantener la cosayconservarlaenelestadoenque la re-
cibió, aclarandoquenocumpleconestaobligaciónsilaabandonasindejarquien hagasusve-
ces.También dispone que responde por cualquier deteriorocausado a la cosa, incluso porvi-
sitantes ocasionales, pero no por acción del locador o susdependientes; y por la destrucción
de la cosa por incendio no originado en caso fortuito. A su vez, en el caso de alquiler de in-
muebles, el art. 1207 del CCCNestablece a cargo del locatario las mejoras de mero manteni-
miento. [CNCiv., Sala F, 14111/16, "Bedincol S.A. c. Freddo S.A. dDaños y perjuicios", Rubin-
zal, On Line, 9754112008; RCJ 3341171.
3. Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones

27 El dañomoral padecidoporel locatarioquetuvoque realizar mejorasenel inmueblepor
filtraciones provenientes de la azotea debe repararse, pues la repercusión que en los senti-
mientos del'actor debió generar la imposibilidad de diifrutar plénamente de la propiedad
conforme a su destino y características propias, debido a losestropiciosprovocadosendicho
inmueble por la irrupción defiltracionesprovenientesde la terraza deaquel, justifican la ad-
misión de la pretensión resarcitoria. [CNCiv., Sala D, 23/4/18, "Sáenz, Marianoy otroc. Long-
hi, Ana María y otro dDañosy perjuicios", LL, 2018-D-433;RCyS, 2018-XI-162;AWJUW23888/
2018l.
28 Acreditadoqueal momentodela restituciónel inmueblepresentabadañosy no habien-
do probado el locatario que tales desperfectosexistieranal tiempo de la firma del contrato,
del cual surgequeel local fueentregado en muy buen estadodeconservación, cabefijar una
indemnización por esta partida, con fundamento en la obligación de aquel de conservar la
cosaen buenestadoprevistaenelart. 1561del CCenconcordanciaconelart. 1573deesecuer-
po normativo, criterios que no ha variado mayormente con lo regulado por el CCCN en sus
arts. 1206y1207. [CNCiv.,Sala F. 718115, "Yang KueiChenc. DiNatale, Mauricio LaureanoKo-
bro de sumas de dinero", RCyS, 2015-XI-103; LL, 2015-F-377, con nota de Benjamín Moisá;
RCCyC, 2015 (diciembre) 182; AWJU W28958120151.
4. Pagar el canon convenido
29 Lo convenido en el contrato se infiere en forma inequívoca que se trató de una cláusula

penal "moratoria", estoes un cálculo adelantadode losdañosy perjuiciosdon el elemento
compulsivo propio deestetipo decláusulas-, independientementedel cobro de losalquile-
res, que sufriría el actor en caso de la no devolución en término del bien objeto del contrato,
condicionesestasen que no hay colisiónen la pretensióndecobrarademásde la suma consti-
tutiva de la pena pactada, también el monto de los alquileres devengados durante todo el
tiempo en que permaneciera el demandado en la retención ilegítima del inmueble locado.
Ahora bien, el art. 1208del CCCNestablecelavía ejecutiva para el cobrodel canon locativo. El
canon no essoloel precio de la locación sinoquetambiéncomprendetoda otra prestaciónde
pago periódicoasumidaconvencionalmenteporel locatario.Elconceptodecanon, entonces,
esmásamplioqueel dedel alquilerquesolo esel preciodela locación, y loabarca (conf.Alte-
rini, Jorge y otros, Código Civily Comercialcomentado, t.VI, p. 324). La cláusula penal es par-
te integrantedel contratodelocación por loque noconcurre razón para quesedebaejecutar
porseparado la penaestipuladaendicho instrumentoentantoobligaciónderivadadela mis-
ma relación locativa (arts. 523, inc. 6". 525, inc. 2" y s~., CPCCN; 1578,1581 y concs., CC; y 1208,
CCCN). Del texto de la cláusula penal convenida surge la promesa de pago de una suma Iíqui-
da, fácilmentedeterminablea travésde una simple operaciónaritmética que resulta de mul-
tiplicar el valor convenido por los días de retardo en el cumplimiento de la obligación de en-
trega. El concepto apuntado se trata de obligación derivada de una misma relación locativa
para cuya percepciónforzosa la ley concede al locador la vía ejecutiva (arts. 523, inc. 69 525,
inc. 2Oy SS., CPCCN; 1578,1581 y concs., CC; y 1208, CCCN; cfr. Highton - Areán, Código Proce-
sal ...,t.9, p.445ysuscitas;Fenochietto-Arazi, CódigoProcesal...,t. 11, p.687; Falcón, Enrique,
CódigoProcesal,t.lll, p.623; Palacio, LinoE.,Derechoprocesalcivil, t.VII, p.365, no1058).Ade-
máscabeprecisarqueelementalesrazonesdeeconomíaydeceleridad procesalaconsejanasi-
mismo que el reclamo referido a la cláusula penal en cuestión se dirima también en las pre-
sentes actuaciones a efectosde evitar un dispendiojurisdiccional innecesario; máxime cuan-
do el instrumento del caso confirmascertificadasfue invocadoen el escrito inicial y ninguna
otra medida resultaría necesaria a los efectosde la preparación de la vía ejecutiva. En defini-
tiva, la ejecución pretendidasevincula conobligacionesquereconocenun mismoy únicoori-
ANEXO I
gen, cualesla relaciónlocativaquevinculóa laspartes, noadvirtiéndoseimpedimentoformal

en este estado para proceder ejecutivamentea su respectoen forma conjunta. [CACDLTucu-
mán, Sala III, 4/2/19. "slCobro ejecutivo de alquileres", expte. no8605116, sent. no5, reg. no
00054952-021.
30 LasancióndelnuevoCódigoCivil y Comercialen nada modifica la necesidadde preparar
lavía ejecutiva para el cobro decánoneslocativos, puesel art. 1208 no innova al respecto por
sobre el art. 1578 del Código deVélez-que nunca estuvo en conflicto con los ordenamien-
tos procesalesdecadajurisdicción-pudiendo tenerse por líquida y exigible la deuda por al-
quileressiempreycuandoesté reconocida lacalidadde inquilino, el precioconvenidoyel pe-
ríodo reclamado. [CACircuitoSantaFe,7112/16, "Genesio, Miguel Ángel Maríay otrac.Men-
diburo, Aníbal Alfredo dEjecutivo (revocatoria)", LL, On Line, AWJUWl0782612016].
31 No resulta abusiva la cláusula que impone la renegociaciónanual del preciodel alquiler

en basea la evolucióndel mercado inmobiliario para inmueblesde similarescaracterísticasy
en similarescondicionesa losalquilados. Esque, enfrentadosa un contrato de larga duración
ycon destinocomercial,celebrado entredosempresaslíderescada una en su actividad, loque
se pretendeesuna renegociaciónpactada quetenga porfinalidadadecuarel preciode la lo-
cación a valores reales sobre la base del promedio de tres tasaciones provenientes de inmo-
biliarias previamente seleccionadas por las partes, una de las cuales está elegida por ambas,
enverdad que el precio asíobtenido no podría tildarsedeabusivo. Esmás, la ley 23.091, para
los contratos no celebrados por escrito, faculta al jueza determinar el precio "de acuerdo al
valory práctica de plaza" (art. 1: ley 23.091). No setrata aquíde una hipótesisenqueel loca-
dor pretenda un precioquesupereen forma irrazonable losvaloresde plaza, sinoque, porel
contrario, que ese precio se adecué a dichovalor, lo que constituiría el justo precio. Si es así,
mal puededejarsedelado lo libremente pactado (art. 1197, CC), máximecuandodenegarva-
lidez a dicha cláusula, bien se podría avalar un abuso, aunque de parte del locatario, al pre-
tender mantenervaloresque no representanla realidad del mercado inmobiliario. Esta Sala
tienedichoquelacircunst~nciade~ueia~e~deconvertibilidad hayaprohibidolaindexación
no impideel establecimientodevaloresescalonadosenloscontratosde locación. En loscon-
tratosdelocacióndelocalesdecomerciodebeestarseal precio pactadolibremente, incluidos
losaumentosperiódicosdelosalquileres.Asimismo, escarga del inquilinodemostrarqueta-
les aumentossuperan con crecesel valor locativo en plaza del bien en cuestión, envirtud de
que seestaría violando el plazo mínimo locativo queesde orden púb1ico.Y en el caso, como
sevio, por hipótesis, losaumentos que surgirían de la cláusula cuestionada, llevarían, preci-
samente, a establecerelvalor de plaza loslocalesalquilados.Tampocoseviolaría el plazo mí-
nimo locativo, puestoque la locadora esgrime la aplicaciónde la cláusula reciénal cuartoaño
devigencia del contrato. [CNCiv., Sala E, 116117. "D.S.A. c.v.S.A. s/ConsignacióndeIlaves-V.
S.A. c. D. S.A. y otro s/Dañosy perjuicios", Rubinzal, On Line, 7428812009- 11498712010; RCJ
42881171.
5. Restituir la cosa
32 Los locatariosqueincumplieronsuobligaciónde restituir el bien al vencimientodel con-
trato deben responder porel daño ocasionadoal inmueblecon motivodel accionarvandáli-
co de terceros ajenos a la relación contractual y ocurrido mientras se encontraban en la te-
nenciadel bien. [CNCiv., Sala C, 2/12/09, "~erntz,ÁngelGustavoyotroc. Knoll, NicolásAdol-

fo Alejandro y otros", LL, On Line, AWJUW72375/2009].
33 Si una cosa indivisibleseentregóenlocaciónavariaspersonas, todasellasseencuentran

solidariamente obligados a su devolución; y mientras uno solo continúe en su ocupación, la
obligación de restituir no ha cesado para losdemás. [CACCSan Isidro, Sala I,10/2/15, "R. l. c.
M. P. G. s/Cobro ordinario de sumasdedinero", ED, 261-473; DI, ejemplar del 12/8/15, p. 18,
con nota deAlejandro Borda; LL, On Line, AWJUW136/2015].
34 Al estar reconocidoque laspartesseencuentranvinculadasporuncontratode locación,

cuyo plazo se encuentra vencido, no cabe sino admitir el pedido de desalojo; no probada la
renovacióndel plazoo un nuevo contrato, cabedesestimar el planteo defensivo intentado y
se impone la admisión de la demanda, por haber cesado el derecho del locatario para man-
tenerse enel uso y gocedel inmueble arrendado (arts. 1604y 1622, CC; 1217 y 1223, CCCN).
No enerva tal conclusión la circunstancia de que el Instituto de la Vivienda de la Ciudad hu-
biera rescindidoel boletodecompraventasuscriptocon la madredelaactora, en razónde los
Iímitesdel presentejuicioy dequetal resoluciónadministrativa ha sido impugnadasinquese
sepa si ha sido confirmada; y tampoco obsta al progreso de la acción la prohibición de alqui-
lar sin la autorización del ente administrativo, pues la accionada que habría ejecutado el ac-
to sabiendo o debiendo saber el supuestovicio que lo invalidaba (arts. 1047, CC; 387, CCCN),
no podría alegarlo. [CNCiv., Sala G, 18/2/19, "B., E.V. c. R., J. y otrosIDesalojo porvencimien-
to de contrato", Rubinzal, On Line, RCJ 7091/19].
l. REGIMEN DE MEJORAS
35 Para que una mejora se repute urgente, no basta con que sea necesaria, sino que se re-
quiere que su realización no pueda ser postergada para evitar daños a la cosa arrendada.
[CACCZaParaná, Sala 11,23/8/95, "Reula c.Zarates/Calificación cobro de mejoras", Dirección
de Bibliotecay Jurisprudencia del PoderJudicialde Entre Ríos; Rubinzal, On Line, RCJ 142041
091.
1. Cesión
36 El inquilino que cede el arrendamiento permaneceobligado respecto del acreedor, sal-
voqueesteace~telibrar loquedebeconcretarseenforma inequívoca, razón oor la cualfren-
tea laexistenciadeuna prohibicióndesubarrendamientoexpresaenelcontratodelocación,
nopuedeinferirsequeellocadorhayaaceptadoelcambiodeinquilinoolasublocación. [CN-
Civ., Sala H. 19/9/02, "Ral S.A. c. Aguilera, Arnoldo O. y otro", DI, 2002-3-616; AWJUW30081
20021.
2. Sublocación
37 La obligación contractual del locatario original subsistea pesar de la sublocación o de la
cesión de la locación, y solo la voluntad del otro contratante +.u locador-, podrá eximirlo
ANEXO I
desusobligacionescontraídasenel contratode locaciónoriginario (art. 1596, CC).Enel caso,

corresponde revocar la sentencia que hizo lugara la excepción de legitimación pasiva opues-
ta porel locatariooriginal y, enconsecuencia, disponerel rechazo de la misma, porcuanto de
la cesión de locación agregada a la causa no surge lavoluntaddel locador deeximir al locata-
riooriginal de lasobligacionesasumidas, sino todo lo contrario. [CCCLReconquista, 25/7/13.
"Proarmet S.A. c. Recotex S.R.L. y otros dJuicio ordinario por cobro de pesos", Rubinzal, On
Line, 1012010; RCJ 15251113].
38 El sublocadortienederechoa solicitar el cesedel uso ygocedel inmueblecedido-enel
caso, por falta de pago de los alquileres por parte de los sublocatarios- aun en la hipótesis
que medie prohibición contractual de sublocar. [CACC Necochea, 18110111. "Kinderknecht,
José M. c. Correa, Fabiány otra dDesalojo", Rubinzal, On Line, RCJ 124791111.
3. Relaciones entre el sublocador

y sublocatario
39 Correspondehacer lugara la accióndedesalojo intentada por el sublocador porfalta de
pagodelosalquileresporpartedelossublocatarios, noobstanteexistirunacláusuladeprohi-
bición de sublocar en el contrato de locación, por cuanto al ser la sublocación una nueva lo-
cación, las relaciones del sublocatario son con el sublocador y no con el locador. [CACC Ne-
cochea, 18110111, "Kinderknecht. JoséM.c.Correa, FabiányotradDesalojo", Rubinzal, OnLi-
ne, RCJ 124791111.
40 El inquilino que cede el arrendamiento permaneceobligado respectodel acreedor, sal-
voqueesteaceptelibrar loquedebeconcretarseenformainequívoca, razón por la cualfren-
tea la existenciade una prohibición desubarrendamientoexpresaenel contratode locación,
no puedeinferirsequeel locadorhayaaceptadoelcambiodeinquilinoolasublocación. [CN-
Civ., Sala H, 19/9/02. "Ral S.A. c. Aguilera, Arnoldo O. y otro", DI, 2002-3-616; AWJUW3008/
2002l.
4. Acciones directas
41 La acción de desalojo deducida por el locatario contra el sublocatario resulta proceden-
te, puessi bien el aquíactor incumpliócon la cláusula del contrato original de locación que le
prohibíasubalquilarel inmueble,tal estipulaciónresultaajenaaesteprocesoy noaltera laobli-
gaciónderestituircontraídacontractualmenteporelemplazado. [CACCNecochea,18/10/11,
"Kinderknecht, José M. c. Correa, Fabián y otra sIDesalojo", LLBA, 201 1 (noviembre) 1146;
AWJUW6236112011].
-
42 Cabe hacer lusar a la demanda de desaloio entablada contra el sublocatario de un in-
mueble por la faltade pago del alquilersin queobstea ello el hecho dequeen el fuerocomer-
cial seesté discutiendo la validezv responsabilidadde la transferencia del fondo de comercio
quecondujo a las partesa acordaila s"blocacióndel bien, pues la facultadde usarygozar del
inmueble, comoel títulojurídico del accionanteaexigirel cumplimientodeesedeber, surgen
de lostérminosdel contrato dealquilery no del convenio por medio del cual se acordó trans-
ferirelfondodecomercio. [CNCiv., Sala L. 5/5/06, "Petrolera del Conosurc.American Petrol",
DI, ejemplar del 2911 1106, p. 970;AWJUWl97412006].
43 En materia desublocación, el cuidadovconse~aciónde la cosa locada oesansobreel lo-

catariosublocadorydelsubloc~tarioporla~uardadelacosaqueconlleva ~a'tenencia~uede-
tentan, enatencióna lavinculación contractual admitida (arts. 1530,1561,1562,1562 inc. lo,
1564,1573, CC); máximetratándosede unautomotor. Esta obligación nose halla desplazada
ni neutralizada por laqueincumbeal locadorenvirtuddel art. 1515, paracuya interpretación
debeacudirsea otras normasque limitansusalcances. La extensiónde la obliqación
- del loca-
dor de conservary mantener la cosa, para asegurar al locatario su uso y goce pacíficospor el
tiempo de la locación, está acotada por lodispuesto en losarts. 1516,1517 y 1561, queexclu-
yen l&.supuestosen que las repara;ionesobedezcan a daños imputablesa-Ilocata;io enfor-
ma directa o refleja. En casode pérdida odeterioro, locatario y sublocatarioseeximen ensu-
puestosde caso fortuito, fuerza mayor, vicio o defecto propio~dela cosa. [CACCSan Martín,
Sala 11,6/4/00, "Gómez, Elsa Noemí c. Herrera, Carlos Héctor dCobro de pesos y daños y per-
juicios", 47391, RSD-116-0051.
44 Al estar reconocidoque laspartesseencuentranvinculadasporuncontratode locación,

renovacióndel plazoo un nuevo contrato, cabedesestimar el planteo defensivo intentado y
tenerse enel uso y gocedel inmueble arrendado (arts. 1604y 1622, CC; 1217 y 1223, CCCN).
biera rescindidoel boletodecompraventasuscriptocon la madredelaactora, en razónde los
Iímitesdel presentejuicioy dequetal resoluciónadministrativa ha sido impugnadasinquese
sepa si ha sido confirmada; y tampoco obsta al progreso de la acción la prohibición de alqui-
no podría alegarlo. [CNCiv., Sala G, 18/2/19, "B., E.V. c. R., J. y otrosIDesalojo porvencimien-
1. Continuaciónde la locación concluida

45 La invocada novación por parte del recurrente resulta inaceptable. La circunstancia de
haber continuado el accionadoen el inmueble locadoy abonadoel preciodel alquiler no im-
plica novación de contrato. El art. 933 del CCCN señala que: "La novación es la extinción de
una obligación por la creación deotra nueva destinada a reemplazarla" y exige como requi-
sito esencial la voluntad de novar, art. 934, "Voluntad de novar. La voluntad de novar es re-
quisito esencial de la novación. Encaso deduda, se presume que la nueva obligación contra-
ída para cumplir la anterior no causa su extinción". De lasconstanciasno surge prueba ni in-
dicioalgunoque indique lavoluntadde novar. Por elloy comoseñala laa quo en la sentencia
apelada, la locacióncontinuóen lostérminosdel art. 1218del CCCN hasta queel locador pi-
dió la devolucióndel inmueble.Art. 1218. "Continuacióndela locaciónconcluida.Sivenceel
plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa
enlatenencia delacosa, no haytácita reconducción,sinolacontinuacióndela locaciónen los
mismostérminoscontratados, hasta que cualquiera de las partesdé por concluido el contra-
ANEXO I
to mediantecomunicaciónfehaciente". La recepción de pagosdurante la continuación dela

locación no altera lo dispuesto enel primer párrafo. [CACDLTucumán, Sala 1,18/8/17, "dDe-
salojo", sent. n0261, reg. no00049499-021.
46 Mientrasduraron lastratativas, desdeel vencimiento del contratodelocacióncelebrado

con el anterior propietario hasta el 28/5/13 en la cual el actor se dirige a la locataria para dar
por concluido todo tipo de negociación con la provincia, esta no ocupó indebidamenteel in-
mueble, puesde lasconductasdesplegadaspor las partes, surgeclaramentequeel actorcon-
sintió la ocupación del inmueble envistas a la formalización de un nuevo contrato (doctr. de
losarts. 1622, CC, y 1218, CCCN). Reciéna partirdeentoncespuedeafirmarsequela ocupación
fue contraria a derecho, con la consecuente obligación de pagar daños y perjuiciosde entre
los cuales, el primer concepto a considerar será -por aplicación de los criteriosfijados en la
sentencia no806/2014de esta excma. CSJT-el valor de losalquileresque hubiera tenido de-
rechoa percibir, de haberconcluidoel contrato. Por lotanto, esa partirdeesa fecha (28/5/13),
quela provinciadebía restituirel inmueble, perosinembargo,continuóocupándoloy, poren-
de,semantuvo laobligacióndepagarel preciolocativo, queya estabadeterminado por laCo-
misióndeTasaciones(...) Por loexpuesto, corresponde hacer lugar a este rubro, disponiendo
para estecasoque losinteresesmoratoriossecalcularáncon la aplicaciónde latasa activa car-
tera general (préstamos)nominal anual vencida a treinta días del Banco de la NaciónArgen-
tina, desdequecada suma esdebida. Elloesasí, porcuantoeljuezdebeaplicar, deconformi-
dadal art.622 del CC, losintereses legalesque las leyesespecialeshubieren determinado. Co-
mo noexistenorma legal algunaquedeterminedemaneraexpresa laaplicacióndelatasa pa-
siva o de la activa, esdiscrecional del juezdeterminar la tasa aplicable, teniendo en cuenta la
finalidad resarcitoria dela norma y el contextosocio-económicoenlosúltimosaños. El propio
VélezSarsfield reconoceestacircunstanciacuando en la mencionada nota al art. 622 escribe:
"...Me heabstenidodeproyectarel interéslegal porqueel interésdel dinerovaríatandecon-
tinuoen la República ...". [CSTucumán, 17/10/16, "dDañosy perjuicios", sent. no1277, reg. no
00046263-011.
47 El accionantesolicita ampliación de la demanda por los períodos locativos devengados

con posterioridada la interposicióndelademanda, encontrándosefirmelasentenciaqueor-
dena llevaradelantela ejecucióndealquileresquetiene poracreditada la existencia del con-
tratodelocacióny nosurgiendodesusactuacioneslacancelacióndelacondena.Si biense re-
clamanen esta ampliacióndedemandada por períodos locativos posterioresal vencimiento
del plazo de locación estipulado en el contrato por las partes, lo cierto esquesi los locatarios
demandadospermanecenenel usoy gocede la cosa arrendada, sejuzga como continuación
de la locación concluida y bajo sus mismostérminos, porque el solovencimiento contractual
no determina la extinciónautomática del contrato (art. 1622, CC; en igual sentido, art. 1218,
CCCN). Lacontinuaciónde la tenencia por partedel locatario no implicatácita reconducción,
sino continuación de la locación vencida. Una vez finalizado el plazo contractual de la loca-
ción, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no se juzga que hay tácita recon-
ducción sinocontinuación de la locación bajo los mismostérminosdel contratovencido. Tres
son lascondicionesquesehantenidoencuenta para aplicar la continuidadde la locación: a)
queexista uncontratode plazofijodeduración; b)queese plazo hayatranscurrido,y c)que
el locatario permanezca en el uso y gocede la cosa sin queel locador se oponga -cf. Cifuen-
tes, Santos (dir.) - Sagarna, FernandoA . (coord.), Código Civilcomentado yanotado, t. II, La
Ley, BuenosAires,2003-. Deahíquesi se pretendedomo aquí-el cobrodearriendos por
lavía ejecutiva por períodos posterioresa la fecha devencimientodel respectivocontrato de
locación, debeconsiderarsequeestemantienesu idoneidadcomo título hábil para reclamar
los alquileres, pues estos continúan corriendo hasta que el locatario devuelva el inmueble
(conf. Morello-Sosa -Berizonce, Códigos ...,Zaed.,t.VI-A, p.363). [CACDLTucumán, Sala III,
25/7/16, "s/Cobro ejecutivo dealquileres", sent. n0268, reg. no00045472-021.
48 Si el contratodelocacióntieneunafechadeexpiracióny continúa,en lostérminosdelart.
1622 del CCderogado o 1218 del CCCN, se infiereque locadory locatario han prorrogado sus
efectos, hastaquecualquieradeellosdéporconcluidoel contrato mediantecomunicaciónfe-
haciente, y las consecuencias posteriores no pueden ser impuestas al fiador. [CNCiv., Sala K,
27/12/18. "B. C. de la R.A. c. P. S.R.L. y otross/Ejecucióndealquileres", RCCyC, 2019(abril) 142;
AR/JUW88685/2018].
49 Se hace lugar al recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia que
acogió la acción ejecutiva contra la locataria demandada y la rechazó contra losfiadores. En
su lugar, se resuelve admitir la demanda contra los fiadores en el supuesto donde la ocupa-
cióndel inmueblese prolongó, a pesarde habervencidoel plazoacordado. Elloasí, dadoque
no seencuentra configurado el supuesto del art. 1218del CCCN, esdecir, que no existió en el
caso una continuación de la locación que ameritetener por operada la caducidad de la fian-
za. Al contrario. trascurridos dos meses del vencimiento contractual. la locadora intimó fe-
hacientementea la locatariasolicitando la restitucióndel bieny el pagode loscánoneslocati-
voscorrespondientesa dosmesesdelaocupacióndel inmueble, resaltandoendicha misiva los
reiterados reclamosefectuados. En este sentido, el plazo de dos meses transcurridos desde la
finalización del contrato y la intimación cursada no puede interpretarse como una anuencia
tácita de la locadora de continuar con la locación sino más bien de una tolerancia razonable
para que la inquilina desocupe el inmueble. Asimismo, no se configuró otro de lossupuestos
de la norma mencionada en relación a la existencia de una ejecución del contrato en los mis-
mos contratados inicialmente, ya que justamente la actora inició la acción ejecutiva persi-
guiendo el cobro de los cánones locativosadeudadosdesdeque finalizó el plazo establecido
hasta la desocupación del inmueble por parte de la locataria. En consecuencia, al no darse la
circunstanciaprevista porel art. 1218 mencionado, y que lavoluntaddela locadorade nocon-
tinuarconelcontratofueindubitableal intimarfehacientementeladevolucióndel inmueble
locado y el pago de loscánonesadeudados,sedetermina que iosfiadoresconsewanel víncu-
lo obligacional, en los mismos términos y condicionesenquecelebraron el contrato, tornán-
dolos legitimarios pasivosdel reclamo de la locadora, al no existir prórroga o anuencia de la
actoraenlaocupacióndel inmueblemásalládelavigenciaoriginal (art. 1225, CCCN). [CACC-
CAZaNom. Río Cuarto, 20/9/18, "Funes, Mirta Liliana c. Moyano, EldaVivianay otrosdEjecu-
tivo", Rubinzal, On Line, 2733441; RCJ 314/19].
50 El solo vencimiento del plazo no genera por sí la obligación de indemnizar daños y per-
juicios por la retención indebida del inmueble, sino que esnecesarioqueel locador haga uso
desufacultad de requerir la devolución,ya quesiello no esasí, ante la permanencia del loca-
tarioen el usoy gocedela cosa arrendada, unavezfiniquitado el plazo, seentiendequecon-
tinúa la locaciónconcluida, bajosusmismostérminos, hastaqueel locadorpida ladevolución
ANEXO I
(art. 1622, CC). [CACC2" La Plata, Sala 11,26/2/93, "Barrionuevo c. Fernándezs/Desalojo",ju-

risprudencia de la provincia de Buenos Aires; B72509; Rubinzal, On Line, RCJ 5025/10].
2. Resolución imputable al locatario

51 En el marco de un procesodedesalojo, en el quese hace lugara la demanda ante la falta
1201 del CCCN-que establece que si el locatario ha hecho reparacionesenel bien que han
turbado el uso y goceconvenido; tiene derecho a una reduccibntemporal del canonen pro-
siendo necesaria la previa intimaciónal locador para que proceda a realizar las reparaciones
constituyéndoloen mora y, ante la negativa o incumplimientodeeste, acudir a lavía judicial,
ser intimada para el pago de losalquileres, cuando había transcurrido ampliamenteese pla-
zo. Es porelloqueencontrándoseacreditadoquela locataria incumpliósuobligacióndeabo-
puso hacer lugara la demanda entablada en lostérminosdel inc. c), art. 1219del CCCN. [CN-
Civ., Sala E, 2/10/18, "Funes, NicolásMartíny otroc. LópezVera, Rosalinay otro JDesalojo por
52 La posibilidadconcretaotorgadaal locadorporel art. 1504delCC, implicaqueel locador
puedeintimarallocatarioparaqueceseenel usocontrarioalestablecido, bajoapercibimien-
to desolicitar la resolución con indemnizaciónde losdañosy perjuicios, como lo autorizanel
art. 1559y el inc. 7", art. 1604del CC(delvoto en disidencia del doctor Capalbo). [CACC Ne-
cochea. 12/12/13. "Elverdin, Mirta Elisa c. Curcija S.A. y otross1Dañosy perjuicios- incumpli-
mientocontractual", Rubinzal, On Line, RCJ 1599/14].
3. Resoluciónimputableal locador
53 Para la acción extintiva del contrato resulta determinante lo previsto en el art. 1531 del
CC, en cuanto a que se haya privado al locatario de una parte priniipal de la cosa o del objeto
del arrendamiento, pues la rescisión del contrato allí contemplada está ligada al incumpli-
miento del locador, mientrasque el encuadre como retención anómala presupone la existen-
cia dedeudas por mejorasygastos, cuestiónqueensucaso podrá seraplicada para la liquida-
ción de lasdeudas recíprocasentreloscontratantes. pero queen sí misma esajena a la deter-
minación de la causa de la rescisión o resolución del contrato. [CNCiv., Sala C, 27/5/04, "lnsti-
tuto UniversitarioNacional de Artec. Falak, Luisy otrosKumplimiento decontrato", Rubin-
zal, On Line, RC J 35661041.
4. Resoluciónanticipada
54 Corresponde hacer lugar a la ejecución de alquileres intentada contra los fiadores del
contrato que se disolvió anticipadamente por acuerdo de partes, por cuanto la estipulación
-
en el convenio extintivo consistenteenaueel depósito en aarantía efectuado al celebrarse el
contrato se imputaría a la indemnización por resoluciónanticipada, no agrava la obligación
oriainal asumida por losfiadores, en tantodicha indemnizaciónestaba prevista enel contra-
tode~ocaciónoriijina~.[CACC9aCórdoba,28/3/14, "Chain, María ~ u ~ e n c i aBova,
c . Vicente
y otros sípreparación de la vía ejecutiva -alquileres", Rubinzal, On Line, 2330313136; RC J
2216/14].
55 El ejerciciodela resoluciónanticipadageneralaobligaciónenelcaso, cuandoya hatrans-
currido másde un año devigencia del contrato, de pagar al locador una indemnizaciónequi-
valentea un mesdealquilery preavisarloconunaantelación mínima desesenta díasa la resti-
tucióndel inmueble. Por un lado, seautoriza al locatarioa ejercitar resolución unilateral anti-
cipada del contrato; por el otro se busca evitar mayores perjuiciosal locador compensándolo
con un preaviso y una indemnización.Lo cierto esque la ley 23.091 ha establecido un sistema
de indemnizacióntarifada al acordaral locatarioel beneficiode la resolución unilateral apar-
tándosedel sistema del Código Civil. Puesto queel contrato es para laspartescomo la ley mis-
ma, su incumplimiento no puede dejar de acarrear algún tipo de sanción, aunque sea con la
modalidad civil de la indemnizaciónsustitutiva. [CCCM San Juan, Sala 111,19/9/02, "Siere, Ber-
nardoc.Muñoz,EnriquetayotrosíDañosyperjuicios-sumario", DireccióndelnformáticaÁrea
Documental del PoderJudicial desan Juan; Rubinzal, On Line, RCJ 7430/07].
56 La indemnización por resolución anticipada del contrato de locaciónestá contemplada

para la hipótesisderescisiónunilateral del contrato por el locatarioy no puedeserextendida
poranalogíaa la resoluciónporincumplimientodelaobligacióndepagaralquileresodeotra
que derive del contrato o la ley. [CACC 2" Paraná, Sala 11, 14/12/94, "Trillo, María Inés c. Per-
nizza, María Elena yotross/Juiciodedesalojo-cobrodealquileres-dañosy perjuicios- pagos
detasase impuestos", Dirección de BibliotecayJurisprudenciadel PoderJudicial de Entre Rí-
os; Rubinzal, On Line, RC J 13618/09].
L. EFECTOS DE LA EXTlNCldN
1. Desalojo
57 Resulta procedente admitir la acción de desalojo por falta de pago si ha quedado de-
mostrado queel actor, en su carácter de locador, intimó en forma fehacientea los locatarios
al pago de losarriendo adeudadosy queestos recién cancelaron dicha deuda una vezvenci-
doel plazodegraciaconsagradoporel art.5"dela ley23.091. [CCCMPT3aMendoza,7/11/08,
"Casanova, Bernardo c. Vargas, Roberto Adrián y otros", LLGran Cuyo, 2009 (abril) 279; AW
JuW18011/2008].
58 Enel marcode unprocesodedesalojo,enelquese hacelugara lademandaantelafalta
1201 del CCCN-ue establece que si el locatario ha hecho reparaciones en el bien que han
turbado el uso y goce convenido, tiene derecho a una reduccióntemporal del canon en pro-
siendo necesaria la previa intimación al locador para que proceda a realizar las reparaciones
constituyéndolo en mora y, ante la negativa o incumplimientodeeste, acudir a lavía judicial,
ANEXO I

ser intimada para el .paso- de losalquileres, cuando había transcurrido ampliamenteese pla-
zo. Es porelloqueencontrándoseacreditadoquela locataria incumpliósuobligacióndeabo-
puso hacer lugara lademanda entablada en lostérminosdel inc.c, art. 1219del CCCN. [CN-
Civ., Sala 6, 2/10/18, "Funes, NicolásMartíny otroc. LópezVera, Rosalinay otros/Desalojo por
59 El locadorque inicia unaaccióndedesalojo debedemostrarel incumplimientodel pago

y la intimación requerida como óbice de procedibilidad de aquella, o en su caso, el venci-
mientodel plazo de la locacióno demandarsesufijación, cuanto menos, para que la posición
sustentada pueda surtir efectos, en caso contrario, indudablemente, variando los términos
de la litis, se lesionaría el derecho dedefensa del demandado. [CACircuito Santa Fe, 7/7/15.
"Centurión, Ramón y otra c. Bravo, Rubén Marcelo s/Desalojo", LL, On Line, AWJURB8629/
20151.
60 Esinadmisiblequeen un procesodedesalojoporfaltade pago, el locatarioaleguecomo

pretextosu ignorancia del montodel alquiler, porque, cualquierasea este, laconfesióndeno
haber pagado nada desdeantesdela intimaciónextrajudicial determina la procedenciadela
pretensión. [CNCiv., SalaG, 16/5/07, "Inmobiliaria S.R.L.C. Bohateretz,GregorioI.", LL, On Li-
ne, AWJUW2925/2007].
61 Al estar reconocidoque laspartesseencuentranvinculadasporuncontrato de locación,

renovacióndel plazo o un nuevo contrato, cabedesestimar el planteo defensivo intentadoy
tenerse en el uso y gocedel inmueblearrendado (arts. 1604y 1622, CC; 1217 y 1223, CCCN).
biera rescindidoel boletodecompraventasuscriptoconla madredela actora,en razónde los
Iímitesdel presentejuicioydequetal resoluciónadministrativa hasido impugnada sinquese
sepa si ha sido confirmada; y tampoco obsta al progreso de la acción la prohibición dealqui-
no podría alegarlo. [CNCiv., Sala G, 18/2/19, "B., E.V. c. R., J. y otro s/Desalojo porvencimien-
62 Debeconfirmarseel decisorioque hizo lugara laaccióndedesalojo,todavezquefue ini-

ciada porel locadoratento a queel locatario no le restituyó la cosa locada cuandodio por ex-
tinguidoelcontratoporresoluciónanticipada, puesunodelosefectosdelaextincióndelcon-
trato de locación, seqúnel
- art. 1223 del CCCN, esla restitución de la cosa locada, máximesi el
locatario ofreció restituir e intimó al acreedor a recibir las llaves, pesea queescasosdíasdes-
puésse negó aduciendotenerfirmado un nuevocontrato con el propietario, actitud contra-
dictoria, quedebe interpretarseen contra de la demandada envirtud del principio de buena

fe, ya que lascuestiones planteadassobre la vigencia de un nuevo contrato, resultan ajenas
al acotado ámbito del juicio de desalojo y deben tratarse por lasvías procesales pertinentes.
[CCCMPT Mendoza, 6/3/18, "Yazlli, Guillermo Eduardo c. Mil Millas S.A. slDesalojo", Ru-
binzal, On Line, 255354152958; RC J 44131181.
2. Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias

63 Cabe confirmar la sentencia que hizo luqar a la demanda incoada por la locataria de un
predio rural desalojada envirtudde mandamiento libradoen la causa de usurpaci~nse~uida
contra el locador, por cobro de gastos de siembra del campo arrendado por cosecha sin le-
vantaral momento enquesetuvoqueentregar la posesión del inmueble locado, por cuanto
al hallarnosante un poseedor de mala fe, resultanaplicables los preceptoscontenidosen los
arts. 2427,2440 y 2441 del CC, que autorizan al reclamante a repetir las mejoras útiles confi-
guradas por losgastosdesiembra por ser la propietaria del producido de esaserogaciones, no
tratándose de gastos consewatoriosde la cosa como las mejoras necesarias, sino de aquellos
que rinden un provecho para cualquier propietario o poseedor. [CACC Pergamino, 2019111,
"Productos Argentinos S.R.L. c. Benítez, Dominga y otra slCobro de pesos", Rubinzal, On Li-
ne, RCJ 133671111.
M. CADUCIDAD DE LA FIANZA. RENOVACI6N
64 Carece de significación, ante losclarostérminosdel art. 1582del CCderogado, recepta-

do en similarestérminosporel art. 1225 del CCCN, quese haya pactadoque lafianza subsisti-
rá luegodevencido el plazo contractual y hasta queel locador recibiera el inmueble desocu-
pado en la forma estipulada, ya que esa norma se aplica a los contratosvigentesy en forma
automática, es decir ipso iure. [CNCiv., Sala M, 20112116, "Caprotta, Miguel Ángel c. Vilizio,
ÁIvaro Gastón y otros dEjecución de alquileres", LL, 2017-8-124; RCCyC, 2017 (mayo) 170;
RCCyC, 2017 (septiembre) 245, con nota de Facundo BilvaoAranda;AWJUW8492012016].
65 La condena al fiadorsolo debeextendersehasta lafinalizacióndel contrato, dado quesi
bien el apelante se constituyó en fiador de todas lassumas que pudiera adeudar el locatario
comoconsecuenciadel contratodelocación, lociertoesquela prórroga tácitaconvenida en-
treel locadoryel locatario no puedeserleopuestaa losfiadores, envirtuddel principiode re-
latividad en losefectosdeloscontratos. [CNCiv., Sala E, 2811U18, "P., I.c. L., O. E.yotrosdEje-
cución dealquileres", LL, 2019-A-403; RCy5,2019-4-201;AWJUW81962/2018].
66 Se hace lugar al recurso de apelación interpuesto por la actora contra la sentencia que
acogió la acción ejecutiva contra la locataria demandada y la rechazó contra losfiadores. En
su lugar, se resuelve admitir la demanda contra los fiadores en el supuesto donde la ocupa-
cióndel inmueblese prolongó, a pesarde habervencidoel plazoacordado. Elloasí, dadoque
no seencuentra configurado el supuesto del art. 1218del CCCN, esdecir, que no existió en el
caso una continuación de la locación que ameritetener por operada la caducidad de la fian-
za. Al contrario, trascurridos dos meses del vencimiento contractual, la locadora intimó fe-
hacientementea la locataria solicitando la restitución del bien y el pago de loscánonesloca-
tivoscorrespondientesa dosmesesde la ocupación del inmueble, resaltandoen dicha misiva
ANEXO I
los reiterados reclamosefectuados. En estesentido, el plazo dedos mesestranscurridosdes-

de la finalización del contrato y la intimación cursada no puede interpretarse como una
anuenciatácitadela locadoradecontinuarconla locaciónsinomásbiende unatolerancia ra-
zonable paraquela inquilinadesocupeel inmueble.Asimismo, noseconfiguróotrodelossu-
puestosde la norma mencionada en relacióna la existencia de una ejecución del contrato en
los mismos contratados inicialmente, ya que justamente la actora inició la acción ejecutiva
persiguiendo el cobro de los cánones locativos adeudados desde que finalizó el plazo esta-
blecido hasta la desocupación del inmueble por parte de la locataria. En consecuencia, al no
darse la circunstancia prevista por el art. 1218 mencionado, y que la voluntad de la locadora
denocontinuarconelcontratofueindubitablealintimarfehacientementeladevolucióndel
inmueble locado y el pago de los cánonesadeudados, se determina que losfiadores conser-
van el vínculo obligacional, en los mismos términos y condiciones en que celebraron el con-
trato, tornándolos legitimarios pasivos del reclamo de la locadora, al no existir prórroga o
anuencia de la actora en la ocupacióndel inmueble másalláde lavigencia original (art. 1225,
CCCN). [CACCCAZaNom. Río Cuarto, 2019118, "Funes, Mirta Liliana c. Moyano, Elda Viviana
y otross/Ejecutivo", Rubinzal, On Line, 2733441; RCJ 3141191.
67 Del texto del art. 1225 del CCCN no quedan dudas de que el fiador conserva el vínculo
obligacional, en los mismos términos y condiciones en quese celebró el contrato, tornándo-
lo legitimario pasivodel reclamodel locador hastasuceseautomático, porelvencimientodel
término de la locación, salvo las obligaciones que deriven de la no restitución a su debido
tiempodel inmueble locado, sea al fenecimientodel plazooante la rescisióndel locador, por
unacausalimputableal locatario. [CNCiv.,SalaJ, 18/4/17, "Devesa, Rodrigoyotrosc.Vila, Be-
atrizcarmeny otrosiEjecucióndealquileres", Rubinzal, On Line, 1890412015; RCJ 5600117].
68 Corresponde modificar la sentencia de grado y, en consecuencia, rechazar íntegramen-
te la demanda dedañosy perjuiciosarticulada con relación al garantefiador solidario y prin-
cipal pagador del contrato de locación suscripto toda vezque, a tenor de lo normado por el
art. 1582bisdel CC, la obliqacióndelfiadorcesaautomáticamenteporelvencimientodel tér-
mino de la locación, por lóque debe entendersequeel locador debe tener un papel activo y,
a losfinesdeevitarlaextinción de plenoderechodelagarantía, debecolocaren moraa su lo-
catario intimándolo a devolver la c0sa.Y es el propio actor quien dice que hubo una renova-
ción tácitadel contrato y luego habla más biendeuna prórrogadela locaciónhasta que la lo-
cataria consiguiese un nuevo inmueble. Así pues, la fianza caducó, como entendía la doctri-
na y jurisprudencia a la luz del art. 1582 bis del CC, y lo señala ahora categóricamenteel art.
1225del CCCN.Y a ellocabeagregar doselementosque benefician la posturadel fiador. Uno
esla incertidumbredel momentoenquese produjeron losdañosqueel actor invocayque los
sujetos pasivos negaron. Eracargadel locador probarque losdesperfectosse produjeron por
la conducta de la locataria, dependientes, convivienteso invitados, durante losdosañosque
duróel contrato. La sola posibilidadquese hayan producidodurante lossiete mesesdespués
del fin del plazo fortalece la posicióndel garante. El otro elemento es la extensión de los da-
. .
ños. La sola factibilidad de aue los daños se hubiesen producido durante el tiempo aue me-
dió entrequeel locador recuperó el departamentoy el notario realizó lasconstataciones,di-
cho sea de paso en ausencia de la contraparte, desluce el reclamo frente al fiador quien, en
todo momento, negó los daños. [CCCMPT 3" Mendoza, 2819115, "Minati, José Luis c. Ortiz,
MaríaAlejandray otroiDañosy perjuicios", Rubinzal, On Line, 51280-207350; RCJ 64151151.
69 La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la lo-
cación. Esa cesaciónesautomática, esdecir, ipso iure. Consecuentemente, no necesita de nin-
guna declaración, ni de las partes ni de un tercero (el juez). La extinción de las obligaciones
del garantees, pues, independientedel criterioqueseadopteen punto a cuándose produce
la mora del locatario en la obligación de restituir la cosa. Por ello esel que art. 1225del CCCN
dice "caducidadde fianza" estableciendo que "lasobligacionesdel locador cesanautomáti-
camentealvencirnientodel plazode la locación, excepto la quederivede la no restitución en
tiempo del inmueble locado ...".La consecuencia lógica del aserto legal es que fenecido el
tiempodel acuerdo, si el locador desea quese le restituya el inmuebledebe intimar al locata-
rio y al garante; de lo contrario, este se libera de pleno derecho (ministerio legis). Por eso, se
ha resueltoacertadamenteque"si no medió intimación por partede la locadoraafindeque
el inquilino devuelva la cosa al vencimiento del contrato, la fiadora debe responder única-
mente por lasobligacionespendientesa la fecha de expiracióndel vencimiento del plazo lo-
cativo y no hasta que se hizo efectiva la entrega del inmueble". [CCCMPT 3= Mendoza,
2819115, "Minati, José Luisc. Ortiz, María Alejandra y otro slDañosy perjuicios", Rubinzal, On
Line, 51280-207350; RCJ 64151151.
N. FACULTAD DE RETENCldN
70 El demandado pordesalojo porfalta de pagodebeabonar lascostasdel proceso porque

si bien al contestar la demanda y pretender justificar el incumplimiento imputado, sostuvo
haber ejercido el derecho de retención del art. 1518del CC, es pertinente recordar que esfa-
cultad no le permite efectuar las reparacionesque pueda considerar necesarias, descontan-
do su importedel alquiler, sino que únicamente podrá realizarlas mediante el previo aviso al
locador, quedando facultado -si este no cumpliese con los arreglos- para reclamar judi-
cialmente la condena del locador a efectuarlos y luego, la resistencia al cumplimiento de la
sentencia daráal locatario lafacultadde realizarlosreteniendoel importeabonado,quedes-
contara de losalquileresquetendráque pagar enel futuro. [CNCiv., Sala J, 1915116. "D. N,, B.
c. D., A. y otrosslDesalojoporfalta de pago", Rubinzal, On Line, RCJ 28411171.
ANEXO ll
MODELOS DE CONTRATOS DE LOCACIÓN.
NOTIFICACIONES
A. MODELOS DE CONTRATOS
1. L O C A C I ~ N
COMERCIAL
En la ciudad de ...,el día ...de (mes) del año ..., entre la razón social ..., CUITno..., con do-
.
miciliolegalen calle ...de laciudad de ... yconstituyéndoloen elsiguientedomicilioelec-
trónico: ...@...representadaen esteacto porsu apoderadosr./a. ..., DNI no..., loquejusti-
ficacon el testimoniode poder, otorgado mediante Escritura no...de fecha ... pasada por
ante el Escribano de Registro no ..., de la ciudad de ... el que manifiesta se encuentra vi-
gente, en adelantedenominada LALOCADORAporunaparte, y por laotra parte, ..., CUlT
...-...-..., DNI no... con domicilio real en calle ... de la ciudad de ..., Provincia de ..., consti-
tuyéndolo en el siguientedomicilio electrónico: ...@...,en adelante denominado EL LO-
CATARIO, celebran el presente Contrato de Locación Comercial, el quese regirá por las si-
guientescláusulasy condiciones:
PRIMERA: LALOCADORAcedeenlocaciónal LOCATARlOyésteacepta, un inmueblesitoen

..., Departamento de ..., provincia de ..., padrón no... Dicho inmueble se encuentra per-
fectoestadode conservación. tal comodan cuenta las fotografíasquese agregan en ane-
xoy cuenta con lossiguientesámbitos: ...
SEGUNDA: PLAZO: El plazode la locaciónseestipulaentreintay seis(36)meses,apartirdel

día ...de ...delaño20 ...,de modoquevencerá indefectiblementeeldía ...de ... del año
20 ..., sin necesidad de notificación o requerimientoalguno por partede LALOCADORA.
TERCERA: PRECIO: Opcióna) El precio de la locación se pacta en la suma mensual de S ...

...
(Pesos ...). para el primersemestrede alquiler, S (Pesos ...) para el segundosemestre, S
...(Pesos ...) para el tercer semestre, S ...(Pesos ...) para el cuarto semestre, S ...(Pesos ...)
para el quintosemestre, y S ...(Pesos ...) para el sextosemestre.A la suma mensual men-
cionada en cada periodo, se ledebe adicionar el IVAcorrespondiente.
ANEXO ll
Opción 6) El precio de la locación se pacta en la suma mensual de S ...(Pesos ...), para el

primer semestre de alquiler. Dicho precio será reajustado a partir del séptimo mes de al-
quiler y en forma semestral en base al índice (...IPC) que publica ... (el INDEC) mensual-
mente o el que lo reemplace, tomandocomo mes base del primer ajusteel coeficiente co-
rrespondiente al mes de .... A la suma mensual mencionada en cada período, se le debe
adicionar el IVAcorrespondiente.
Opciónc) Valor Mercadería(ej.cafetería):Elpreciode lalocaciónsepactaen lasumamen-
sual de$ ...(Pesos ...), para el primersemestre de alquiler.Apartirdel séptimo meselva-
lor del precio del alquiler se actualizará semestralmente. en base a la variación del precio
deventa al público de un pocillo de café. (hoy $.....), vigente en cada oportunidad en que
sedeba actualizar.
CUARTA: ESTADO DEL BIEN LOCADO: EL LOCATARIO recibe el inmueble libre de ocupantes
y ocupación y en el estado que dan cuenta las fotografías, que como anexo se agregan al
presente, comprometiéndose EL LOCATARIO a reintegrar el inmueble en las mismas con-
dicionesque lo recibe, salvoel desgaste natural producidoen lascosas por su correcto uso
y el transcursodel tiempo. Correrán acargode ELLOCATARIOlas reparacionesdetodoslos
desperfectosquese produzcan en el inmueble imputablesasu parte, salvoque las mismas
sean estructurales como así también la conservación de los artefactos y accesorios de la
propiedad y los gastos de mantenimiento. a reparación de los desperfectos menores. EL
LOCATARlOdeberádaravisoa LALOCADORAdecualquier dañoquesufriere la propiedad,
como así también en nel caso de ser necesarias reparaciones a cargo del locador, permi-
tiendo a la misma o a sus representantes fehacientemente acreditados el libre acceso a
cualquier dependencia del inmueble.
QUINTA: DESTINO DE LALOCACION:ELLOCATARIO destinará y ocuparáel inmueble exclusi-

vamente parasu actividad comercial en el rubro ..., no pudiendo modificar el destinoesta-
blecido ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en el mismo que no sean las nece-
sarias para el desarrollo de su actividad, sin consentimiento previo por escrito de LALOCA-
DORA. Las mejoras de cualquier naturaleza efectuadas en el inmueble por EL LOCATARIO
quedarán en beneficiode LALOCADORAsinobligación de retribución o indemnización al-
guna, salvoaquellasquepuedanserextraídassindañoal inmueble locado.Tampocopodrá
EL LOCATARIO efectuar ningún acto que atente contra la moral y las buenascostumbresni
teneren la propiedad cosasquepudieran afectarlaseguridad de las personas, objetose ins-
talaciones ni realizar actosque contraríen las normas municipalesvigentes. como así tam-
bién el reglamentodeco-propiedad y administración.Todo tipodetrabajode refacciones
y10 mejoras que EL LOCATARIO desee introducir deberá ser consentido por LA LOCADORA
por escrito.
SEXTA: IMPUESTOS, TASAS, SERVlClOSY EXPENSASORDINARIAS: EL LOCATARIO se compro-

mete a afrontar el pago de los servicios de Luz, Gas, Agua y Expensas ordinarias. como así
también los montosque pudieran corresponder en conceptodeTasa Municipaldealum-
MODELOS DE CONTRATOS DE LOCACI~N.NOTIFICACIONES
brado barrido y Limpieza. Se deja especialmente aclarado que todo impuesto, tasa, con-
tribución o servicio que deba abonarse con motivo de la actividad que realiceel locatario
en el inmueble locado, deberá ser soportado por éste, ya sea existente a la fecha del pre-
sente o que en el futuro se establezca. EL LOCATARIO, entregar fotocopias de los corres-
pondientes recibos pagadosde los rubrosantes mencionadosal momentode pagar cada
período locativo.
S~PTIMA: INTRANSFERIBILIDAD:El presente contrato de locación es absolutamente in-

transferible y su trasgresión se considerará especial causal de desalojo. Asimismo, le que-
da prohibido a EL LOCATARIO subarrendarlo total o parcialmente, ni dar el inmueble en
préstamo, ni permitirsu ocupación porterceros en ningún carácter.
OCTAVA: FALTA DE DEVOLUC16N: EL LOCATARIO deberá restituir el inmueble arrendado a

su vencimiento. No obstante. si por cualquier motivo el inmueble no fuera restituido, sin
perjuicio del ejercicio de lasaccionespertinentes por parte de la LOCADORApara obtener
el desalojo, ELLOCATARlOdeberáabonaren conceptode indemnización, independiente-
mente del precio locativo, por ocupación ilegítima, una suma diaria igual al ... por ciento
del monto del alquiler que resulte, conforme la cláusula segunda, hasta que LA LOCADO-
RA obtenga efectivamente la devolución del bien. Se pacta que dicha indemnización po-
drá ser reclamada por la misma vía que para el cobro de alquileres. En caso de que LA LO-
CADORAestimaranque los dañosy perjuiciosque leocasionare la falta deentrega en tér-
mino fueran superioresa la indemnización pactada, LA LOCADORA podrán reclamar esos
daños. Queda aclaradoque la permanencia de EL LOCATARIO en el inmueble locado, des-
puésdevencido el Contrato, implicará tácita reconducción, por lotanto se podrá exigir la
restitución del bien en cualquier momento.
NOVENA: RESCISI~N:
ELLOCATARIOpodrátranscurridosseis mesesdelocación rescindir el
presente contrato, debiendo preavisar en forma fehaciente con treinta días de anticipa-
ción a la fecha en que se concretará la restitución del inmueble. Producido este supuesto
durante el primer año, LA LOCADORAtendráderecho a percibir en concepto de indemni-
zación por la rescisión anticipada el equivalente a un mes y medio de locación vigente al
momento de la rescisión y de un mes si se produce con posterioridad.
DECIMA: ENTREGA DE LAS LLAVES:Al finalizar el contrato, la entrega del inmueble debe-
rá justificarse por escrito emanado de LA LOCADORAo su representante. Si el LOCATARIO
consignaralasllavessedevengará elalquilerfijadohastaeldíaen queLALOCADORAacep-
te la consignación ose ledé la posesión del inmueble.
D~CIMAPRIMERA:Laviolación por partedel LOCATARlOdecualquieradelasobligaciones

queasume en el presente, darán derechoa LALOCADORAparaoptarentreexigirsu cabal
cumplimientoodar por rescindidoel presentecontratoy exigir el inmediatodesalojo del
inmueblecon másel pago de losdaños y perjuicios pertinentes.
ANEXO 11
DÉCIMA SEGUNDA: RESPONSABILIDAD POR DAÑOS. INCENDIO: LA LOCADORA no asume

ninguna responsabilidad por los daños y perjuicios que pudieran sufrir los dependientes
y10 clientes del LOCATARIO en el interior del inmueble como así tampoco respecto a cual-
quiertipodedañosderivadosde hechosyloaccidentesqueocurrieranen laveredadelmis-
mo. Laconservaciónde laveredadel inrnueble estaráaexclusivocargodel LOCATARIO. Es-
tese obligaa tomar un segurode responsabilidad civil y de incendiodel inmueble locado,
con endoso afavordel Locador
DÉCIMATERCERA: FIANZA: ElSrJSra. ...,CUIT ..., DNI ...condomiciliorealencalle ...Ycons-

tituyéndoloa losefectosdel presente contratoen el siguientee-mail: ...@...seconstituye
en co-deudora principal pagador de las obligaciones emergentes del presente contrato,
renunciando a invocar el derecho de excusión del deudor principal, hasta el vencimiento
del contrato.
DÉCIMACUARTA: DEPÓSITO DE GARANTíA: El locatario entrega en este acto en concepto

dedepósitoen garantía la suma de$ ... (Pesos ...)en concepto dedepósito de garantía del
cumplimiento de lasobligacionesemergentesdel presente contrato. Dicho depósitoserá
reintegradoalvalor del último mes locativo. si correspondiere, al momento de la entrega
del inrnueble en las condiciones pactadas y de acreditarse el cumplimiento de las demás
obligacionesasumidas, nopudiendoenningúnsupuestosercompensadoconel preciode
la locación.
DÉCIMAQUINTA: SELLADO: El selladodel presentecontratoserásoportado por la parte Lo-

cataria, al igual que la certificación de firmas.
DÉCIMA SEXTA: A todos los efectos legales del presente contrato, las partes constituyen
susdomicilios legalesen losarriba indicados, dondesetendrán porválidasy eficacestodas
las notificaciones, y se someten a la jurisdicción y competencia de la Justicia Ordinaria de
la ciudad de ..., con expresa renuncia a cualquier otro fuero y10 jurisdicción que pudiera
corresponderles.
En prueba y deconformidad, sefirmanTRESejemplaresdeun mismotenory a unsoloefec-

to, en el lugary fecha al principio indicados.
2. LOCAL COMERCIAL
PRIMERA: PARTES CONTRATANTES:

a)PARTE LOCADORA: ...CUITn argentinola. mayordeedad, con domicilioen ca-
lle ...de estaciudad, e-mail: ...@... b)PARTELOCATARIA: ...CUITno... condomicilioen ...,
de la ciudad de ..., Provincia de ..., e-mail: ...@...representada en este acto por .... DNI no
...ensucarácterde ...,envirtudde lossiguientesdocumentos habilitantes: ...c)FIADOWA:
Ellla SrJa. ... CUITno... DNI no...,con domicilio en ... de la ciudad de .... Provincia de ... e-
Mail: ...@...
SEGUNDA: MANIFESTACIÓN:La parte LOCADORAdaenlocación a la parteLOCATARlAy es-

ta lo recibe en tal carácter el inmueble ubicado en ...PADRÓN ... no..., de esta ciudad cuya
caracteristicasy especificacionessonlas siguientes:
TERCERA: OBJETO: La parte LOCADORAda en locación a la parte LOCATARlAel inmueble

descripto en la cláusulaanterior, quien lo recibede conformidad y en tal carácter, en el es-
tado deconservación que dan cuenta las fotografíasque comoanexose acompañan.
CUARTA: DURACIÓN: El contrato tendrá una duración de treinta y seis (36) MESES a partir
...
del osea quevencerá el día ....La obligación dedevolverel inmueble libre deocupan-
tes, por parte del inquilinoseoperará de plenoderecho, por el merovencimientodel pla-
zoestipuladoy sin necesidad de requerimientoalguno por la parte LOCADORA.
QUINTA: PRECIO: El precio de esta locación. que se deberá pagar en efectivolmediante

transferencia bancaria a: ...Ichequelibradoa la orden de la locadora se fija en lassiguien-
tessumas mensuales:
1. Desde ...de 20 ... hasta ...de20...:PESOS (S ...). MÁSIVA
2. Desde ...de20 ... hasta ...de20...:PESOS (S ...). MÁSIVA
3. Desde ...de 20 ... hasta ...de 20...:PESOS (S ...). MÁSIVA
4. Desde . ..de 20 ... hasta ...de 20 ...:PESOS (S ...). MÁSIVA
5. Desde ...de 20 ... hasta ...de 20...:PESOS (S ...). MÁSIVA
6. Desde ...de 20 ... hasta ...de 20 ...:PESOS (S ...). MÁSIVA
SEXTA: LUGARYTIEMPO DE PAGO: Los alquileres se abonarán del 01 al 10 de cada mes en

el domiciliode la parteADMINISTRADORA,designadapara tal fina ..., Corredorla inmobi-
liaria, Matricula no ..., con domicilioen calle ... delaciudad de ... Encasode modificación
del lugaro la persona habilitadaa recibir los pagos, esta circunstanciase notificaráa la LO-
CATARlApor medio fehaciente.
SÉPTIMA: DESTINO: Elinmueblequesedaen locación tendrádestinode ... La parte LOCA-

TARlA no podrá variarlo, aun cuando dichocambio no cause perjuicio al LOCADOR. En ca-
sode modificareldestino, odarle un uso irregular, este ÚItimoquefacultadoa rescindirel
contrato por culpa imputable exclusivamente a la parte LOCATARIA, y a solicitar el inme-
diatodesalojo del inmueble, con daños y perjuiciossi correspondiere.
OCTAVA: CONDICIONESGENERALES:a) Conservacióndel inmueble. Es responsabilidadex-

clusiva de la parte LOCATARIA mantener y conservar el inmueble en las mismas condicio-
nes en que lo recibió, salvo los deterioros por el buen uso y el transcursodel tiempo.Toda
reparación y mejoras de mero mantenimiento son a su cargo, excepto aquellos que sean
consecuenciadeacontecimientoscalificadoscomocasofortuitoo de fuerza mayor u otra
causa noimputableal mismo. La parte LOCATARlAnopodrásalvoautorizaciónexpresadel
locador hacer reformas o modificaciones al inmueble locado. En caso de autorizarse las
mismas, éstasquedarán en beneficiode la propiedad, salvoque pudieranextraersesinda-
ANEXO ll
ños al inmueble. El locatario en ningún caso tendrá derecho a reclamar el pago de mejo-
ras útileso de mero lujo o suntuarias.
b) Transferencia: El presente contrato de locación es absolutamente intransferible y su
trasgresión se considerará especial causal de desalojo. Asimismo, lequeda prohibido a EL
LOCATARIO subarrendarlototal o parcialmente, ni darel inmueble en préstamo, ni permi-
tir su ocupación portercerosen ningún carácter.
c) Rescisión delcontratoy ejecución dealquileres. La faltade pagodedos mensualidades
consecutivasoe1incumplimientodeIcontratoencualquieradesuscláusulas, sin necesidad
de requerimiento previo, y sin perjuicio de iniciar la acción ejecutivo de cobro. dará dere-
cho a la parte LOCADORAa dar por rescindido el presente contrato y a solicitar el desalojo
inmediatodel inquilino, reservándoseelderecho de laacción judicial. más losdañosy per-
juicios pertinentes.
d) Serviciosy tasas: Son a exclusivo cargo de la PARTE LOCATARIA los servicios de Luz (...)
servicios sanitarios, Tasa Municipal, Gas, y cualquier otro servicio que solicitare, como así
también todos los cánones municipales, provinciales y nacionales originados en la activi-
dad a realizar en la propiedad.
Cada treinta días la parte LOCATARlAdeberá presentar a la parte LOCADORA en su domi-
cilio, los últimos recibos pagados por losserviciosy tasasarriba mencionadas, a su cargo.
Alconcluirel presentecontrato, LaparteLOCATARIAdeberáabstenemdesolicitara laem-
presas concesionarias de los servicios mencionados la suspensión de los mismos, obligán-
dose la locadora a sustituirlo por él o por el nuevo locatario.
e) Interesesmoratorios: Queda expresamente pactado entre las partesquelosalquileres
que no se abonen a su vencimiento devengarán un interés moratorio equivalente al ...%
del alquiler por día de atraso. El importe resultante deberá ser abonado en el momento
del pagodel alquiler de que se trate.
NOVENA: GASTOSY SELLADOS:Losgastosde legalización y selladosdel presente contrato

serán soportados por la parte LOCATARIA.
DÉCIMA: RESCIS16N:La parte LOCATARlApodrá, transcurrido los primerosseis mesesde la

relación locativa, disolver la contratación debiendo notificaren forma fehacientesu deci-
sión a la parte LOCADORAconuna antelación mínimade 30 díasde la fecha en quese rein-
tegrará lo arrendado. De hacer uso de la opción después de los seis primeros mesesy has-
ta el primer año locativo, la PARTE LOCATARIAdeberá pagara la PARTE LOCADORAelmon-
toequivalentea un mesymediodealquileral momentodedesocuparel inmueble, encon-
ceptode indemnización y el equivalentea un solo messi la opción seejercita transcurrido
dicho plazo, deacuerdo a lo establecido en el art. 1221CCCN.
DÉCIMAPRIMERA: INSPECCI~N: La parte LOCADORAsereservael derechode inspeccionar

el inmueble en forma periódica, debiendo la parte LOCATARlAcomunicarlecualquierda-
ño o desperfecto queocurriera en el mismo. dentro de las72 hs. de producido, ya sea por
su culpa, por el hecho de terceros, por caso fortuito o de fuerza mayor. Asimismo la parte
LOCATARlAseobligaacumpliry hacer cumplir las reglamentacionesy disposicionesmuni-
cipales, provincialesy nacionales, ajustandosu actividad a lasnormaselementalesdecon-
vivencia con losvecinos.
D~CIMASEGUNDA:FIANZA: El SrJSra. de las condiciones personales más arriba, se obliga

comocodeudor Principal pagador de lasobligaciones emergentes del presente contrato.
DÉCIMATERCERA:TRIBUNALESCOMPETENTESYDOMICILIOS ESPECIALES:
a) Los Tribunales Ordinarios de ... serán competentes para entender en cualquier cues-
tión quesurja entre laspartescon motivodel presentecontrato, prorrogándosetodofue-
r o o jurisdicción que por las costasy personas pudiera corresponder.
b) Serán domicilios especiales del contrato, el indicado para la parte LOCADORAencalle
... de esta ciudad y el correo electrónico mencionado más arriba indistintamente, la LO-
CATARlAen ...y ele-mail mencionadoy la FlADORAen ...y en e-mail.
En la ciudadde ...,a losdiasdel mesde ... de Dosmil ...se firman cuatroejemplaresy a un
solo efecto.
Modelo 1
PRIMERA: PARTES: Entre ...,CUITno..., DNI ..., con domicilio real en calle ..., de la ciudad
de ...y constituyéndoloen elsiguiente domiciliodigital: ...@...por una parte. en adelan-
teLAL0CADORA.y ...,CUIT/CUILno..., DNI ...,enadelanteLALOCATARIA,condomiciliore-
al en ...delaciudadde ...,y constituyéndoloen elcorreoelectrónico: ...@...,convienenen
celebrarel presentecontratodelocación, elquese regirá porel presentecontratoy porlas
Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), y las disposiciones complementarias esta-
blecidas en la ley 27.551, y lasque resulten de aplicación.
SEGUNDA: OBJETO: LA LOCADORA cede en locación a LA LOCATARIA, y ésta acepta. el in-

mueblesitoen lacalle ... no....delaciudadde ... Padrón Inmobiliariono ...El inmuebleob-
jetode locación tendrá por destino la vivienda familiar de LALOCATARIA, no pudiendo és-
ta modificarlosalvoconsentimientoexpreso de LALOCADORA(art.1196, CCCN).
TERCERA: PLAZO: Las partes convienen que la presente locación se extenderá por un pia-
zodeTRElNTAY SEIS (36) meses, desde el día ... del mesde ... delaño ... hasta el día ... del
mesde ...del año ... inclusive, de conformidad a loestablecidoenelart. 1198CCCN).
CUARTA: PRECIO. Las partes convienen que el precio de la locación ascenderá a PESOS ...
(9...) mensuales para el primerañode locación.
QUINTA: ACTUALIZACIÓN:Para el segundo y terceraño delocación, el precio mensual de-
finido en la cláusula CUARTA, se actualizará conforme al art. 14 de la ley 27.551. LA LOCA-
ANEXO ll
DORA realizará el cálculo indexatorio con una antelación de QUINCE (15) días al venci-
miento del primer mes del nuevo año de contrato. El nuevo valor le será informado a LA
LOCATARIA porvía electrónica. al menos DIEZ (10) días antes del vencimiento de la fecha
de pagodel precio correspondienteal próximo mesde locación.
SEXTA: PERíODOY LUGAR DE PAGO: LALOCATARlAseobligaa abonar el alquilerconveni-

do por mes entero y adelantado, entre el 1 y el 10 de cada mes. El pago se efectuará por
transferencia o depósito bancarioen la Cuenta no.... CBU ..., CUIT ...-...-....Al efectuarse
el pagoLALOCADORAextenderáaLALOCATARlAlafacturacorrespondiente,dentrodelas
72 hs. siguientes.
S~PTIMA: MORA. La mora en el pago del alquiler se producirá de manera automática al

vencimiento del plazo pactado. En caso de mora se abonará además del precio pactado,
un interés moratorio equivalente a la tasa activa que percibe el Banco de la Nación Ar-
gentina para sus operacionescomerciales,loque deberá serabonado conjuntamente con
el alquiler.
OCTAVA: EXPENSAS, SERVICIOS E IMPUESTOS: LA LOCATARIA tiene a su cargo el pago en

tiempo y forma de los servicios de energía eléctrica, gas y agua. cargas y contribuciones
asociadas al destino de vivienda del inmueble, las expensas que deriven de gastos habi-
tualesordinarios. entendiéndose portales aquellosque sevinculan a los servicios norma-
lesy permanentes a disposición de LALOCATARIA, independientemente de que sean con-
sideradoscomo expensas comunes ordinariaso extraordinarias. LA LOCADORAtiene a su
cargo lascargasy contribucionesquegraven el inmueble (impuesto inmobi1iario)y lasex-
pensas comunesextraordinarias. de conformidad a loestablecidoen el art 1209 CCCN.
NOVENA: TITULARIDAD DE SERVICIOS. LA LOCATARIA dentro de los TREINTA (30) días de

suscripto el presente contrato de locación. transferirá a su nombre los servicios públicos.
el serviciodetelevisión por cable e internet. si los hubiera. Parael casode registrarse deu-
da previaa lade éstecontrato en algunode losservicios, LALOCATARlApodrácancelarla y
compensar con lo adeudado por precio de la locación. Esta decisión deberá anticipársela
porvía electrónica a LA LOCADORA. LA LOCADORA, dentro de IosTRElNTA (30) días de ter-
minadoelcontrato, aseguraráel cambiode titularidad del total de lossewicios, desvincu-
landoasí a LALOCATARlAsaliente.
DECIMA: REGLAMENTOSY CONSORCIO. LA LOCATARIA se compromete a respetar los re-

glamentos de Copropiedad y Administración y el interno del edificio. de los que se hace
entrega decopia en el presenteacto. siendo responsable ante el Consorciode Propietarios
de lastransgresionesestipuladas en los mismos.
DECIMAPRIMERA: MEJORASY MODIFICACIONES.LA LOCATARIA no podrá hacer modifica-

cionesdeninguna naturalezaen el inmueble, sin consentimiento previode LALOCADORA
expresado porvíaelectrónica. Paraelcasoque las modificaciones previstas impliquen me-
joras necesariasen el inmueble, LA LOCADORA deberá reembolsar a LA LOCATARIA lo in-

vertido. Tratándosede mejoras útileso suntuarias, el locador deberá restituir al locatario
solo el mayor valor que la cosa hubiera adquirido, si las mismas no pudieran ser retiradas
sin daño a la propiedad locada.
DÉCIMA SEGUNDA: PROHIBICIÓN: El presente contrato de locación es intransferible. Es

por ello que queda prohibido a LA LOCATARlAcedero subarrendartotal o parcialmente
el inmueble sin consentimientode LA LOCADORA, porcualquiertítulo. Asimismo, queda
estrictamente prohibidousarloindebidamente porLALOCATARlAcontrariandolasleyes,
ni darleotro destinodistintoal establecido devivienda únicamente.
DÉCIMATERCERA:RESPONSABILIDADES:LALOCATARlAtieneasucargolaobligaciónde
conservary mantenerel inmuebley restituirloen el estadoque lo recibió, excepto porde-
teriorosocasionados por el mero transcunodel tiempoy por el uso regular, conforme a lo
establecido en el art. 1210 CCCN. LA LOCADORA, por su parte, deberá entregarlo en los
términosprevistosparaquesirvaal usoy goceconvenidoy aefectuar lasreparacionesque
exijaeldeterioroensucalidadodefecto, originado porcualquiercausa noimputablea LA
LOCATARIA.
DÉCIMACUARTA: REPARACIONES: En caso de negativa o silencio por parte de LA LOCA-

DORA ante un reclamo de LA LOCATARIA debidamente notificado. para que efectúe al-
gunareparación urgenteacargodel mismo, LALOCATARlApodrárealizarla porsíunavez
transcurridas al menos VEINTICUATRO (24) horas corridas, contadas a partir de la recep-
ción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, LA LOCATARIA deberá in-
formar a LA LOCADORA para que realice las mismasdentro de un plazo que no podrá ex-
ceder los DIEZ (10) días corridos, contadosa partir de la recepción de la intimación, cum-
plidoel cual podrá procedera hacerlasa cargo del locador, de conformidad a loestableci-
doen el art. 1201del CCCN.
DÉCIMAQUINTA: ~~~Ó~1~0:Engarantíadelasobligacionescontraídasenestecontrato.
LALOCATARlAdaendepósitoa LALOCADORAlasumade PESOS ... ($ ...), equivalentesal
primer mes de locación. En el momento mismo de restitución del inmueble LA LOCADO-
RAdeberádevolvera LA LOCATARlAeldepósitoen garantía, actualizadosuvaloral del úl-
timo mesdel contratoexart.1196CCCN. Paraelcasoque LA LOCATARIA no presente libre
deuda o existan servicios públicosdomiciliarioso expensas pendientes de pago o liquida-
ción al momento de la entrega del inrnueble. LA LOCADORA podrá retener del depósito
el valor de la última liquidación del servicio ode la expensa pendiente de pago.
DÉCIMA SEXTA: FINALIZACIÓN: Al extinguirse el contrato por vencimiento del plazo u

otracausa, la recepción del inmueblese instrumentaráatravésdel Actade Entrega de Lla-
vesque LALOCADORAconfeccionaráycuyotextoleenviaráa LALOCATARIA48horasan-
tes de producirse la entrega. El Acta informará la fecha y hora de entrega, los nombres
completos de los presentes; detallará el estado del inrnueble, el estado de cumplimiento
ANEXO ll
o no de las obligaciones contractuales y la devolución total o parcial del depósito en ga-

rantía.
DÉCIMASÉPTIMA: FIANZA:-- COMPLETARCON GARANT~AELEGIDA(~~~.

13, ley no
27.551).
DÉCIMA OCTAVA: RESOLUCIÓNANTICIPADA: LA LOCATARIA puede rescindir el presen-

te contratosin expresión de causa, deforma anticipada, unavez transcurridos los SEIS (6)
primerosmesesde relación, notificandosudecisióna LALOCADORAcon UN (1)mesdean-
ticipación. a) Si la rescisión se produceduranteel primer año decontrato, LA LOCATARIA
deberá abonar a LALOCADORAenconcepto de indemnización la suma equivalente a un
mesy medio (1yl/2)dealquiler, b) si se produce despuésdel primeraño, la indemnización
seráde UN (1) mes. Si la locataria, transcurridoslos primerosSEIS(6) mesesde relación, no-
tifica a LA LOCADORAsu decisión de rescindir anticipadamente, con una anticipación de
TRES (3) meses o más, no corresponderá el pago de indemnización por rescisión anticipa-
da deconformidad a lo prescripto por el art. 1221del CCCN.
DÉCIMANOVENA: RENOVACIÓN. entrod del os^^^^ (3) últimos mesesdecontrato, cual-

quiera de las partes podrá convocar, mediante notificaciónfehaciente, a la otra a conver-
sar sobre la renovación de la locación. El silencio de LA LOCADORA, o su negativa a reno-
var el contrato, habilitará a LALOCATARlAa rescindirel contratodeforma anticipada, sin
necesidad de preaviso ni obligación de indemnizar a LA LOCADORAdeconformidad a lo
establecido en el art. 1221del CCCN.
VIGÉSIMA: FALTA DE PAGO: La falta de pago de DOS (2) meses de alquiler consecutivos
daráderechoa LALOCADORAaconsiderarrescindidoelcontratode locación y a iniciarla
acción de desalojo. Previoa ello, LALOCADORAdeberá intimarde modo fehaciente a LA
LOCATARIA el cumplimiento de la obligación y10 el pago de alquileres adeudados, indi-
cando el monto de lo adeudado y otorgando para ello un plazo nunca inferior a los DIEZ
(10) diascorridos para que purgue la mora.
VIGÉSIMAPRIMERA: DOMICILIOS:Laspartesestablecenlossiguientesdomiciliosparato-
dolo relativoal presentecontrato: a) LALOCADORAen ...delaciudadde; ...@...; b) LA
LOCATARlAen el inmueble locado; y ...@....Ambas convienen que las comunicacionesy
emplazamientos entre s i con motivo del presente contrato se efectuarán por vía eiectró-
nicaexclusivamente. Las notificacionescursadasde este modosetendrán porválidasy ple-
namenteeficaces.LOCAD0RAY LOCATARlApodránmodificarlosdomiciliosconstituidos.
Estadecisiónhabráde notificárselademodofehacientealaotra parteconQUlNCE (15)di-
as de anticipación a su cambio.
VIGÉSIMACUARTA: ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ Ó ~ : ~ e d e j a c o n s t a n c i a q u e l a s p a r t e s s e s o m e t e n p o r c u a l -
quiercuestión que se suscitare a raíz del presente contrato, a la jurisdicción de los Tribu-
nalesordinariosdeesta ciudad con renunciaexpresaa cualquierotrofueroojurisdicción.
VIGÉSIMAQUINTA: REGISTRACIÓN:En cumplimiento del art. 16 de la ley 27.551, LA LO-

CADORA registrará el presente contrato ante la AFlP en el transcurso de los próximos
TRElNTA(30) días.
Leido por las partesy de conformidad con su contenidose firman ... (...)ejemplaresde un
mismotenory a un solo efecto.
En este mismo acto LALOCATARlAretira un ejemplar desu contrato, recibe las llaves y to-
ma tenencia del inmueble de conformidad. LA LOCADORA por su parte. retira DOS (2)
ejemplares, una para cumplir con la registración ante la AFlPy otro para sí.
En la Ciudad de .... a los ...días del mesde ...del año 20 ....
Modelo 2
Entre el SrJSra. ..., D.N.I. No..., CUIT No..., nacionalidad argentinola, estado civil: ..., con
domicilio en calle ..., de la ciudad de .... E-Mail: ...@...en adelante el LOCADOR, y por la
otrael/laSrla. ..., D.N.I. ..., CUIUCUIT .... nacionalidad: ...,estadocivil: ..., condomiciliore-
alencalle ...,deestaciudad. ...yconstituyéndoloenel inmueblelocadoyen E-Mail: ...@...,
en adelanteel LOCATARIO, y losSres. .... D.N.I. ..., Y ..., D.N.I. No.... con domicilioencalle
.... departamento ...de la Provincia de ..., E-Mail: ...@...y E-Mail: ...@ ..., en adelante LOS
GARANTES, todos mayoresdeedad y hábiles paracontratar, convienenencelebrar el pre-
sente CONTRATO DE LOCACIÓN, que se regirá por lassiguientescláusulasy condiciones:
PRIMERA: El LOCADORdaen locación al LOCATARIO, un inmueble ubicado en la ciudad

de ..., sobre calle ..., identificado como ..., Padrón Inmobiliario No ..., que consta de: ....
dormitorios, ... baños, living comedor, cocina con mueblesde bajo mesada, 1 artefactode
cocina, calefón, lavadero, asador, todo lo detallado en perfecto estado de conservacióny
funcionamiento, recién pintado. El inmueble no poseeartefadosde iluminación, debien-
do realizar la locataria trámites ante organismos de servicios públicos para el cambio a su
nombre del medidor de energía eléctrica y gas, servicios cuyo pago, al igual que los servi-
cios sanitarios y tasa municipales, serán a cargo de la locataria a partir de la vigencia del
contrato.
SEGUNDA: El plazo de la presente locación se fija en 36 (treinta) meses improrrogables,

contándose a partir del .... y vencerá por lo tanto el día ...Vencido dicho plazo y no con-
cretada la desocupacióndel inmueble, la LOCATARIAabonaráademásdel canon locativo
quecorrespondaen esemomento, unamultadel ...% (... porciento)diario, del montodel
alquilervigenteal últimomes, porcadadíaque permanezcaen la propiedad, todosin per-
juicio deacción legal por daños y perjuicios que en tal sentidose reserva el LOCADOR.
TERCERA: El preciodelalquilersefijaparaelañolocativoenlasumadepesos ...($ ...). Pa-

ra el segundo año y tercer año, el precio de locación se actualizará en base al índice men-
cionado en el art. 14 de la ley 27.551. En todos los casos deberá adicionársele el impuesto
al IVAsidichogravamen seaplicara alas locaciones habitacionales. Laspartesen cualquier
ANEXO 11
supuesto nodejarán de considerar elvalor real de mercadodel inmueble arrendado para

esta plaza, a los efectos de eventualmente repactar el precio acordado. En caso de desa-
cuerdo, las partes sesometen alTribunal deTasaciones del Colegio decorredoresde ... El
alquiler se abonará por mes adelantadodel 1al 10 decada mesen el domicilioespecial de
la Locadora sito en calle ..., o donde El LOCADOR lo indique, sin necesidad de interpela-
ción previa de ninguna índole. La mora se producirá de pleno derecho y sin necesidad de
interpelación alguna. Por cada día de atraso, el LOCATARIO deberá pagar un interés pu-
nitorio diario, desde el día 01 de cada mes equivalente al ... %diario por cada día de mo-
ra. Queda establecido que para el caso en que EL LOCADOR designare un ADMINISTRA-
DOR para percibir losalquileres, estetendrá facultades paracursartodas lascomunicacio-
nes que hagan al cumplimiento del contrato, incluso las intimaciones que por ley corres-
pondieranformularse, aceptando ELLOCATARIO lavalidez de las mismas.
CUARTA: Serán a cargo del LOCATARIO los servicios de LUZ, GAS, SERVICIO DE AGUAY
CLOACAS, y TASAMUNlClPALdealumbrado, barridoy limpieza cualesquiera sean susde-
nominacionesen elfuturo, a partirdelcomienzode la locación y hastaqueel inmueble lo-
cado sea restituido libre de ocupantes y ocupación. Las tasas, cánones, etc. y demás servi-
cios impagos a cargo del LOCATARIOforman parte del canon locativo, pudiendo su cum-
plimiento ser demandados por lavía ejecutiva juntamente con el precio de los alquileres
adeudados. Sedeja constanciaque los Locatariosdeberán solicitarel cambiodel medidor
de luz, gasy aguaasu nombre, cuyocostoesa cargodel Locatario.Alfina1izarla locación,
deberán pasar la titularidad al propietarioen el término de 5 días hábiles.
QUINTA: LA LOCATARlAseobliga a la entrega de las facturas abonadas de los servicios y

tasasa su cargo, juntocon el pago de las mensualidadescorrespondientes.
SEXTA: LALOCATARIAYlos garantes manifiestan y acreditan ser personas de reconocida

solvencia económica, aceptando lisa y llanamente loestablecidoen éste contrato, renun-
ciandoal usodecualquier disposición legal futura respectoa los montosy plazosconveni-
dos ut-supra.
SÉPTIMA: El inmueble se da en locación para ser destinado exclusivamente a VIVIENDA

de la Locataria y de su grupo familiaroquien tuviera tratofamiliar, y no podrá cambiar el
destinodel inmueble ni transferir ni subarrendar, en forma total o parcial, gratuita u one-
rosa. Laviolación de esta cláusula será causal dedesalojo al solo pedidodel LOCADOR. Es-
tá prohibida la introducción en el inmueble detodo tipo de materiales u objetos que por
sus características pudieran ser peligrosastanto para lascosascomo para las personas.
OCTAVA: El LOCATARIO recibe de conformidad el INMUEBLEen perfectoestadode con-

servación y recién pintado. El LOCATARIO se compromete a conservar el inmueble locado
en perfecto estado. tal cual lo recibe, siendo responsable por losdañosy perjuiciosquese
ocasionen en la propiedad que no sean consecuencia del buen uso y del transcurso del
tiempo. Cualquier modificación o mejora que el LOCATARIO quiera introducir o realizar
en la propiedad debe hacerloconelconsentimientoexpresodel LOCADOR. quedandoes-

tablecidoquetodoslosarreglosy modificacionesquedecomún acuerdoestablecieron las
partes, quedaránen beneficiode la propiedad, nosiendoobligacióndel LOCATARlOelre-
sarcimiento o reconocimiento de gasto alguno, salvo que el contrato se rescindiera por
causasno imputablesal locatario. En adelanteesa cargoexclusivodel LOCATARIO el man-
tenimiento y la conservación del inmueble debiendo mantener en perfectas condiciones
el mismo. El LOCATARlOseobligaalvencimientode la locación aentregarel inmueble to-
talmente pintado, manteniendo losmismoscoloresy materiales. El incumplimientodeés-
ta obligación en término ocasionará que el LOCATARIO responda por los daños y perjui-
cios, pudiendocompensartotal o parcialmentecon el depósitode garantía.
NOVENA: ELLOCATARlOse comprometea dar avisode inmediatodetododeterioroque

se produzca en la vivienda. En caso de emergencia. el LOCATARIO deberá aislar la parte
afectada y hacer los arreglos correspondientes que eviten males mayores, y acordándose
posteriormente las responsabilidadesy la forma de pago. Serán a su cargo los daños que
pudiera ocasionar por demora, negligencia0 imprevisión. La parte locadora nose respon-
sabiliza por losdañosy perjuiciosque la parte locataria, sufamiliaoterceras personasosus
bienes pudieran sufrir en la propiedad. aunquese encuentren allítransitoriamente.
DÉCIMA: El LOCATARIO recibe el inmuebledesocupado y la relación locativa se rige por

las disposiciones del Código Civil y Comercial y leyesvigentes en la materia y las cláusulas
pactadas en este contrato decomún acuerdo. Las partesquedan facultadas para pedir su
homologación con eventual ejecución.
DÉCIMAPRIMERA: La propiedad motivodeestecontratoquedasujetaapartirdeesteac-

toa1 derechode inspección por parte del propietario o persona que éste designe.
DÉCIMA SEGUNDA: La falta de pago de 2 (dos) mensualidades consecutivas o el incum-

plimientode cualquierade lascláusulasdeeste contrato, dará derechoa la locadora, pre-
via intimación fehaciente por el plazo de diez días corridos, con las previsionesestableci-
das en el CCCN en el primer caso, a darlo por rescindido, promoviendo desalojo y a recla-
mar losdañosy perjuiciossufridos.
DÉCIMATERCERA:LOSGARANTES. de lascondiciones personales mencionadas másarri-

ba. se constituyen en GARANTES SOLIDARIOS, liso, llano y principal pagador de todas las
obligacionesquesurjandel presentecontrato ysuseventualesresponsabilidadescontrac-
tuales, sin necesidad de interpelación alguna, sin beneficiosdeexcusión ni división. Igual-
mente responde por losdañoso perjuiciosderivadosde todas lasobligaciones principales
y secundarias que surjan de éste contrato. Responden igualmente por eventuales gastos
causídicos. pordañosy perjuiciosaún por restitución tardíade la cosa locada, y el pagode
honorarios profesionales.
DÉCIMA CUARTA: LOS GARANTES declaran bajo Juramento ser el propietario de la pro-
piedad ubicada en ..., Matrícula Registra1 ... Ellosse obligan a notificar al locadoren caso
ANEXO ll
de enajenar, transferir, hipotecar, afectar el inmueble a bien de familia, etcétera, y cual-

quierotroacto que no permita la libre ejecutabilidad por parte del LOCADOR. En tal su-
puesto la locataria deberá sustituir la fianza por otro fiadoro fiadoresquesean propieta-
rios de un inmueble de libre disponibilidad, bajo sanción de dar por rescindido el presen-
te contrato.
DÉCIMAQUINTA: Sinperjuiciodelafianzasolidariayafindegarantizarelpagodelosser-
viciosy demásobligacionesque quedaran pendientesal terminar el contrato, el LOCATA-
RIO entrega en este acto la suma de PESOS ... ($ ...) q ue EL LOCADOR recibe en concepto
de DEPÓSITODE GARANT~A; para ser devuelto al finalizar el contrato al valor del último
mes de alquiler y reintegro de la propiedad completamente desocupaday a entera satis-
facción del LOCADOR, efectuadas previamente las deducciones a que hubiere lugar. En
ningún caso podrá compensarse el depósito en garantía con alquileres adeudados o que
sedevenguen en el futuro.
DÉCIMASEXTA: El LOCATARIO podrá, transcurridos los6 (seis) primeros meses de la rela-

ción locativa, resolver lacontratación debiendonotificar al LOCADORenformafehacien-
tesudecisión con laantelación de 30(treinta)días. El LOCATARlOal hacerusode laacción
resolutoria abonaráal LOCADORen conceptode indemnización el equivalente a unavez
y media el alquilervigente, si la resolución se estableciera entre los 6 meses y el año. Pasa-
doeste se deberá abonar el importe equivalente a un mes. Si el LOCATARlOdecidiera res-
cindir este contrato antes de transcurridos seis meses, deberá abonartodos los alquileres
dedicho períodocon máslosmesesdepreaviso.Si transcurridoslosprimerosseismesesde
la locación, el locatario preavisaracon 3 mesesdeanticipación suvoluntadde rescindir,no
adeudará suma alguna en concepto de indemnización.
DÉCIMASÉPTIMA: AlfinalizarelperiododeLocación,odeocupación,lasparteslabrarán
un Acta de Recepción del inmueble a efectos de constatar el estado del mismo y justipre-
ciar, en su caso. el monto de los daños ocasionados y10 servicios, tasas o contribuciones
adeudados. Este montoserá satisfecho por compensación hasta el monto de lo deposita-
do en garantía. con prioridad sobre las demásdeudas que existieren a esa fecha. y si que-
dare saldo impago afavor del LOCADOR, este deberá ser abonado en efectivo por el LO-
CATARIO dentro de los 3 (tres) días de labrada el Acta. Cumplido este plazo el LOCADOR
podrá realizartales refaccionesy10 reposicionesy accionar judicialmente por la vía ejecu-
tiva contra el LOCATARlOy/osusgarantespara efectivizar el cobrode dicho monto, como
asítambién de lasdeudas pendientes. A la fecha del acta de recepción del inmueble y lue-
gode habersecompensadoel importe por losdañoscausadosal mismo, el LOCATARIOpo-
drá compensar hasta el monto restante de lodepositadoen garantia, los importesdeven-
gados por losconsumoscuyasfacturastengan vencimiento posterior a la fecha de restitu-
ción del inmueble. Si por motivos no imputablesa las partes no fuese posibleel cálculodel
importe exacto devengado a la fecha de restitución, éstas de común acuerdo y en base al
importe promediode lastres últimasfacturas emitidas porcada servicio, estimarán el im-
porte proporcional correspondiente. En casode quequedara un saldo impagoafavor del

LOCADOR este deberá ser abonado en efectivo por EL LOCATARIO en la mencionada fe-
cha. Si no lo hiciese la mora se producirá automáticamentea partirdel día siguientecon el
interés punitorio de la cláusulaTERCERAy el locadortendrá derechoa accionar por lavia
ejecutiva contra EL LOCATARIO y10 GARANTE hasta el cobrode lo adeudado.
DÉCIMAOCTAVA: El sellado, certificación de firmas y todo otro gasto que demandase el

presentecontratoserán soportados por el LOCATARIO.
DÉCIMA NOVENA: DOMICILIOS ESPECIALES: Para todos los efectos legales los firmantes
constituyen lossiguientesdomiciliosespecialesen losque seránvalidastodas las notifica-
ciones~diligenciasquese practiquen, aunque losinteresadosnovivano noseencuentren
en ellas: ELLOCADORencalle ... de laciudad de ..., ELLOCATARIO en el inmueble locado
y LOSGARANTESSOLlDARlOSensu domicilio real, sin perjuiciodeconstituirtodas laspar-
tes también domicilio especial en los correos electrónicos mencionados más arriba. Las
partes podrán modificar el domicilio especial constituido notificando fehacientemente a
otra parte.
VIGÉSIMA: Las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la ciu-

dadde ...,paraentendercualquiercuestiónjudiciaIemergentedelpresentecontrato,con
exclusión de otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles, constituyendo domi-
cilio especial y legal en los mencionados ut-supra.
En prueba deconformidad se firman cinco ejemplares de ley de un mismo tenory a un so-

loefecto, en la ciudad de ...a los ...días del mes de ... de20 ...
Modelo 3
En laciudad de ..., el ...de ...delaño20 .... entre ..., D.N.I. No ..., (CUIT ...), argentino, ma-
yorde edad, con domicilio en ... de la localidad de ..., provincia de .... en adelantedeno-
minada EL LOCADOR por una parte, y por la otra parte, .... D.N.I. ..., CUIT No..., argenti-
nola, mayor de edad, estado civil ..., con domicilio en ..., ..., localidad: ..., provincia de ...
en adelante denominado EL LOCATARIO, y el Sr. ..., D.N.I. No..., CUITNo.... con domicilio
en ...enadelanteelFlADORPRlNClPALPAGADOR,convienenencelebranel presentecon-
tratode Locación. el que se regirá por las siguientes cláusulasy condiciones:
PRIMERA: El LOCADOR manifiestasertitular del inmueble identificadoen planodemen-

sura No..., ubicadoen ...
El locador cede en locación al LOCATARIOy éste acepta en tal carácter el inmueble men-
cionado. Dichoinmueblecuentacon ..., encontrándoseel mismolimpioy librede residuos
de la actividad que desarrollaba. En el inmueble alquiladoseencuentran las maquinarias
que se describen en el anexo 1, las que están en perfectas condiciones de uso y funciona-
ANEXO ll
SEGUNDA: PLAZO: El plazo de la locación se estipula en treinta y seis (36) mesesa partir
deldía ... delaño20 ..., de modoquevenceráindefectiblementeeldía ...delaño20 ..., sin
necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte de EL LOCADOR.
TERCERA: PRECIO: El precio mensual de la locación se pacta en el equivalente al valor en

plazadetantas unidadesde lasiguiente mercadería: ...hoy equivalentea $ Pesos ...Dicha
contra prestación deberá ser abonada del l oal 10 de cada mes por adelantado.
CUARTA: PAGO:Losalquileresseránabonadospormesadelantado,deldíaunoaldíadiez
de cada mes. La falta de pago en tiempo y forma generará un interés diario de cincuenta
pesos($ ........)pro ratatemporisdesdeel primerdíade pago, loquedeberáabonarsecon-
juntamente con el arriendo.
QUINTA: ESTADO DEL BIEN LOCADO: EL LOCATARIO recibe el inmueble totalmente de-
socupadoy en perfecto estado de aseo y conservación, conforme descripción de lacláusu-
la primera, comprometiéndose ELLOCATARlOa reintegrar el inmuebleen las mismascon-
dicionesquelorecibe, totalmente limpio, libredecualquierotrotipode residuo.Correrán
a cargo de ELLOCATARIO las reparacionesde todos losdesperfectosquese produzcan en
el inmueble o en las maquinarias alquiladas. EL LOCATARIO deberá dar aviso a LA PARTE
LOCADORAde cualquier daño que sufriere la propiedad, permitiendo a la misma o a sus
representantes fehacientemente acreditados el libre acceso a cualquier dependencia del
inmueble cuando considere necesariohacerlo.
SEXTA: DESTINO DE LA LOCACION: EL LOCATARIO destinará y ocupará el inmueble y las

maquinariasmencionadasenelanexo Iexclusivamente para laactividadde ..., no pudien-
do modificar el destinoestablecido. El locatario no podrá hacer modificacionesde ningu-
na naturaleza en el inmuebleoen las maquinariasque nosean las necesarias para el desa-
rrollo de su actividad, sin consentimiento previo por escrito de LA LOCADORA. Las mejo-
rasde cualquier naturaleza efectuadas en el inmueble por EL LOCATARIOo en las maqui-
narias quedarán en beneficio de LA LOCADORAsinobligación de retribución o indemni-
zación alguna. Tampoco podrá EL LOCATARIO efectuar ningún acto que atente contra la
moral y las buenas costumbres ni tener en la propiedad cosas que pudieran afectar la se-
guridad de las personas, objetose instalacionesni realizaractosquecontraríen lasnormas
municipales, provinciales o nacionales vigentes. Todo tipo de trabajo de refaccionesy10
mejorasqueELLOCATARlOdeseeintroducirdeberáserconsentidoporLALOCADORApor
escrito.
SÉPTIMA: IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS: EL LOCATARIO se compromete a afrontar el

pago de los servicios de LUZ, para lo cual deberá solicitar el medidor correspondiente,
AGUA, comoasítambién los montosquepudieran corresponder en conceptodeTasa Mu-
nicipal ocomunal. Se deja especialmenteaclaradoque todo impuesto, tasa, contribución
o servicio que deba abonarse con motivo de la actividad deberá ser abonado por EL LO-
CATARIO, comoasítambién losquegraven el presente contrato, a seaexistentea la fecha
del presente o nuevoen el futuro, de manera queel alquiler que perciben LA LOCADORA
lo recibirán libre de descuento por gasto o pago alguno, debiendo en cada oportunidad
de pagarel alquiler mensual. ELLOCATARIO, entregar fotocopias deloscorrespondientes
recibos pagados de los rubros antes mencionados.
OCTAVA. INTRANSFERIBILIDAD: El presente contrato de locación es absolutamente in-

transferible y su trasgresión se considerará causal de rescisión de contrato. Asimismo, le
queda prohibidoa ELLOCATARlOsubarrendarlototaloparcialmente, ni darel inmueble
o las maquinarias en préstamo, ni permitir su ocupación por terceros en ningún carácter.
El incumplimiento de lo pactado en la presente cláusula dará lugar a la rescisión del pre-
sente contratode pleno derecho.
NOVENA: REPARACIONES: EL LOCATARIO dará inmediata cuenta al LOCADOR de cual-

quierdesperfectoquesufriera la propiedado lasmaquinarias, permitiéndosea lasmismas
oasus representantesel libre accesoa cualquierdependencia de la propiedad, cuandoés-
tejuzgue necesariosu inspeccióny permitirá todo trabajo que sea necesario para su con-
servación o mejora sin derecho a cobrar indemnización alguna. El derecho de inspección
deberá realizarse sin entorpecer la actividad del Locatario.
DÉCIMA: FALTADE DEVOLUCIÓN: Rigiéndoseéstecontratodelocación exclusivamente

por lasdisposicionesde la legislaciónvigente, ELLOCATARIO deberá restituir el inmueble
arrendadoasuvencimiento. Noobstantesi porcualquier motivo el inmueble nofuerade-
vueltoasuvencimiento. sin perjuiciodel ejerciciode lasacciones pertinentes por partede
la LOCADORA paraobtener el desalojo. ELLOCATARIO deberá abonar en conceptode in-
demnización, por ocupación ilegítima, una suma diaria igual al diez por cientodel monto
del alquiler pactadoen la cláusula segunda. hastaque LALOCADORAobtengan efectiva-
mente la restitución del bien de entera conformidad. Se pacta que dicha indemnización
podrá ser reclamada por la misma vía que para el cobro de alquileres. En caso de que LA
LOCADORAestimaraquelosdañosy perjuiciosqueleocasionarelafaltadeentregaentér-
mino fueran superioresa la indemnización pactada, LALOCADORApodrán reclamar esos
daños. Queda perfectamente aclarado que la permanencia de "EL LOCATARIO" en el in-
mueble locado, despuésdevencidoel Contratoen ningúncaso, implicarátácita reconduc-
ción, por lotanto se podrá exigir la restitución del bien en cualquier momento. En cuanto
a las maquinarias, si nose restituyeran las máquinasen perfectoestadodefuncionamien-
t o y uso. se deberá abonar una multa diaria de O ... por cada máquina en concepto de in-
demnización hastaque las mismas hayansidoreparadasy puedan ser utilizadasconforme
su destino. En caso de queello no fuera posible deberá abonar la suma el valor de reposi-
ción, sin perjuicio de la multa pactada por la privación de uso y con la reserva de reclamar
los demás dañosy perjuicios que pudieran derivar el incumplimiento.
DÉCIMA PRIMERA: RESCISIÓN: EL LOCATARIO podrá, transcurridos seis meses de loca-

ción, rescindir el presente contrato. debiendo preavisar en forma fehaciente con treinta
ANEXO ll
díasde anticipación a la fechaen queseconcretará la restitución del inrnueble. Producido

estesupuesto LA LOCADORAtendrán derecho a gozar de una indemnización equivalen-
tealvalorde un mesy mediodecontratofijadoen lacláusulasegunda. ELLOCATARIO, de
hacer usode estaopción despuésdel primer añodela relación locativa, deberá abonar en
conceptodeindemnizaciónunasumaequivalenteaun mesdealquileralmomentodede-
socuparel inmueble.
DÉCIMASEGUNDA: ENTREGADE LASLLAVES:Alfinalizarelcontratolaentregadela pro-

piedad y de las máquinassólosejustificará porescritoemanadode LALOCADORAosure-
presentante. Si el LOCATARIOconsigna los mismos, adeudará a LA LOCADORAelalquiler
fijadoen ese momento hastaeldíaen que LALOCADORAaceptelaconsignaciónose ledé
la posesión del inrnueble y de las máquinas sin que esto menoscabe el derecho del LOCA-
DOR deexigir el pagode las penalidades pactadas por ésta circunstancia.
DÉCIMATERCERA: Laviolación por parte del LOCATARIOde cualquiera de las obligacio-

nes que asume en el presente, darán derecho a LA LOCADORA para optar entre exigir su
cabal cumplimientoo dar por resuelto el presentecontrato y exigirel inmediato desalojo
del inmueble con el pago de los daños y perjuicios pertinentes. Se establece este derecho
para LA LOCADORA en forma especial en el caso de la falta de pago de dos (2) mensuali-
dadesdealquileren el plazoyformaestablecidos. En casode incumplimientodel pagode
los alquileres, el presente sirve comosuficientetítulo para habilitar la vía ejecutiva.
DÉCIMACUARTA: GARANT~AS: EISr. ... DNI,CUITNo ...condomicilioen calle ... de laciu-

dad de ..., adelante denominado "GARANTE", se constituyen en fiador solidario y princi-
pal pagador, renunciando en este actoal beneficiodeexcusión, aceptandoserdeudordi-
recto de todas las obligaciones que asume EL LOCATARIO en el presente contrato. Espe-
cialmente se establece que el garante responderá por las sumas fijadas en las cláusulas
QUINTA y OCTAVA del presente, incluso si por cualquier disposición legal, futura LA LO-
CADORAse viera precisado a tolerar una prórroga de la locación en cualquier condición.
También por lascostas, gastosy honorariosque pudieren devengarsecon motivode cual-
quierjuicio que a raíz de éste contrato se viera precisado a iniciar LA LOCADORA, ya sea
por desalojo. cobro de alquileres, cobrode reparacionesy10 indemnizaciones, en los cua-
les pudierasercondenadoel LOCATARIOy podrán ser reclamadasen cualquierjuiciooen
el mismo expediente donde sedevengaron.
DÉCIMAQUINTA: RESPONSABILIDADPOR DANOS:En cuantoa las responsabilidadespor

los dañosy perjuicios de cualquier naturaleza, LALOCADORA noasume ninguna respon-
sabilidad por aquellosque se leocasionen a los dependientesyloclientesdel LOCATARIO
en el interior del inmueble, como así tampoco respecto a cualquiertipo de daños deriva-
dosde hechosyloaccidentesque ocurrieran por la utilización de las maquinarias. La con-
servación de las máquinas estará a exclusivo cargo del LOCATARIO, como así también los
dañosy perjuiciosque pudierasufrirsu personalo terceros. En estesentidoel Locatariose
obliga a mantener indemne al Locadorde cualquier reclamoque porcualquierconcepto

se le iniciara porsertitular del inmuebley de lasmáquinasalquiladas.
CATARIO, sin perjuiciode las penalidadesque se establecen en lasdemáscláusulas, LALO-

CADORApodrán pedirel cumplimientode estecontratoo resolverlo porculpadel locata-
rio y solicitar el inmediato desalojo y restitución de las máquinas. En amboscasosy para el
evento de que EL LOCATARIOdejare abandonada la locación o depositarejudicialmente
las llavesdeberá abonar a LA LOCADORAuna multa igual al alquiler pactado desde la ini-
ciación del juicio hasta el día en que LA LOCADORA tomen la libre y efectiva posesión de
la propiedad y de las máquinasylo de la indemnización por dañosy perjuiciossufridos.
DECIMASÉPTIMA: EL LOCATARIO deberá abonar la suma equivalente a un mes de loca-

ción en concepto de depósito al momento de firmar el contrato. Dicho depósito será res-
tituido al valor del último mes de la locación, al finalizar el contrato. siempre que no hu-
bieran obligaciones pendientes decumplimiento.
DÉCIMA OCTAVA: A todos los efectos legales del presente contrato, las partes constitu-
yen sus domicilios legales en los arriba indicados, dondese tendrán por válidas y eficaces
todas las notificaciones, y sesometen a la jurisdicción y competenciade la Justicia Ordina-
ria de la ciudad de ... con expresa renuncia a cualquier otro fuero y10 jurisdicción que pu-
diera corresponderles.
DÉCIMA NOVENA: UTILIZACIÓN DE LAS MÁQUINAS:

El Arrendatario utilizará las Máquinas exclusivamente para la ACTIVIDAD DE ... Las mis-
massólo podrán ser utilizadas por el Arrendatario. susempleadosy operadores. ElArren-
datario declara conocery estar conforme con las características técnicas de las Máquinas
objetode estecontratoy con su aptitud para el aprovechamiento comercial de la misma.
VIGÉSIMA: M A N T E N ~ M ~ E N T O D E L A S M Á Q U I N A S : E ~ L O C A T A R ~ O ~
tenimiento de las máquinas para que sean aptas para su destino, obligándose a efectuar
los se~icesque fueran necesarios.
VIGÉSIMAPRIMERA: MODIFICACIÓN ENLASMÁQUINAS:~ l ~ r r e n d a t a r i o modificará,

no
agregaráoquitará nadadelasMáquinas,salvola reposiciónde piezasqueel usode lasmis-
mas requieran.
VIGÉSIMA SEGUNDA: DANOSO DESTRUCCIÓNDE LAS MÁQUINAS: En caso de que las

Máquinas resultarendañadasodestruidasporcasofortuitoofuerzamayor, el locatariose
obliga a repararlaso reponerlas.
VIGÉSIMATERCERA: DANOSOCASIONADOSPOR EL USO DE LAS MÁQUINAS: Los daños

y perjuicios, salvo que estos se produzcan como consecuencia de hechos atribuibles al lo-
cador, serán de responsabilidad del locatario, como así también los que se ocasionen por
ANEXO ll
el uso, operación y10 falta o imposibilidad de uso de las Máquinas, (inclusive la falta de
Energía Eléctrica parasu funcionamiento), y queafecten directa0 indirectamente, la pro-
ducción, los beneficiosesperados (lucro cesante) por el locatario, oal medioambiente o a
terceros, (incluyendo los que sean consecuencia de los productos elaborados por las Má-
quinas). La reparación deestos dañosserán por exclusiva cuenta y responsabilidad del lo-
catario. debiendo manteneren todo momento indemneal locador.
VIGÉSIMACUARTA: PROPIEDADDELASMÁQUINAS: LasMáquinas,suspiezas, repuestos,

unidos o no a las Máquinas, son de propiedad del LOCADOR y permanecerán en ese ca-
rácter. El locatario no podrá constituir gravamen de ninguna naturaleza sobre las Máqui-
nas, y deberá comunicar en forma fehaciente al locador dentro de las 24 horas de produ-
cida la traba de embargo o de cualquier otra medida cautelar similar que terceros pudie-
ran pretenderejercersobrelasMáquinas, obligándoseadejarconstanciadequenoespro-
pietario de las Máquinasy a levantar la medida, por el procedimiento máseficazy a
su costa dentrode losquincedías hábilessiguientes.
VIGÉSIMAQUINTA: IMPUESTOS:Debe entenderseque los importesexpresadosen el pre-

sente Contrato, por cualquier concepto que fuere, son netos y no incluyen el Impuesto al
Valor Agregado (IVA), el que, será adicionado a losexpresados importescon arregloa las
especificacionesdelalegislaciónpertinente,ydeconformidadencasodediscrepanciacon
la consulta que al respecto evacue la oficina pertinente de la AFIP. Asimismo, serán por
cuenta del locatario todos los otros impuestos, tasas y10 contribuciones nacionales, pro-
vinciales~municipales, que puedan gravar el funcionamiento, utilización yloaprovecha-
mientode las Máquinas, salvoen el casode retencionesque debiera realizar, lasqueserán
a cargo de la arrendataria.
VIGÉSIMASEXTA: EFECTOS DE LAFINALIZACIÓN:

a. Terminaciónde1Uso:A la conclusión de la locación. porcualquiercausa que fuere, ello-
catariodeberácesarde inmediatoenel usode las Máquinasy entregarlasal locadoral pri-
mer requerimiento, en las mismas condiciones que le fuera entregada. salvo el desgaste
normal producido por el tiempo y el buen uso.
b. Continuación de las Obligaciones delArrendatario: La finalización o rescisión del Con-
trato no desobligará al locatario del cumplimiento de las obligaciones existentes y pen-
dientesdecumplimientodurante la vigencia del mismo.
VIGÉSIMASÉPTIMA: SEGUROS:SeráobligacióndelArrendatarioelcontratary mantener

plenamente vigente desde la fecha de INICIO del presente contrato hasta la devolución
definitiva de las máquinas, un seguro contra todo riesgo sobre las Máquinas arrendada,
por un importe no inferior a Pesos ... por cada Máquina, en compañía aseguradora asa-
tisfacción de La locadora, siendo losgastosque tal cobertura demande porexclusiva cuen-
ta del locatario. En caso de que ante cualquier siniestro la compañia aseguradora decline
su responsabilidad o rechace la cobertura del mismo, sea por falta de pago, vencimiento
de la póliza, culpa grave o cualquier otra razón que invoque, o en el supuesto que el im-
porte de la póliza no cubriere los daños sufridos por las Máquinas, o si el Arrendatario no
haya contratado o renovado la póliza, éste será directamente responsablefrente al loca-
dor de los daños y perjuicios derivados del infortunio hasta el límite mencionado ante-
riormente.
VIGÉSIMAOCTAVA: RESP0NSABILIDAD:LarelaciónquesecreaentreambasPartesenvir-
tud del presente, noconstituye al locatarioen mandatario ni crea relación societaria nide
representación del locador. El locatario no queda autorizado, en forma alguna, a asumir
ocrearobligaciones y responsabilidadesde cualquier índole respectoa tercerosporcuen-
taonombredellocador, comprometiéndosea no realizaractosque puedan induciraerror
aterceros. En su carácterde comerciante independiente, tendráen todo momento la ple-
na responsabilidad de la conducción de su negocio, como asítambién la del personal a su
cargo. debiendo tener especialmente en cuenta el cumplimiento de todas las obligacio-
nes impuestas por las normas legales en vigencia. Las Partes manifiestan que entre el lo-
catario y el locador no existe, ni podrá existir relación laboral alguna, por lo que el Arren-
datario y10 sus empleados no tendrán derecho, bajo ninguna circunstancia, a reclamar al
locador el cumplimiento de cualquier obligación en tal sentido y viceversa. Las Partes se
comprometena mantenerse mutuamente indemnesyasumirlaobligación deabonara la
otra Parte todos los gastos en que ésta pudiera incurrir en razón de: 11las reclamos labo-
rales, impositivos, previsionalesodecualquierotra índolevinculadasconsupersonal,con-
tratistas o sub contratistas, y10 relacionadas con este Contrato; id daños directos causa-
dosal patrimoniode laotra Parte, causados pordolooculpa propiaodesu personal;^ iib
lapoluciónocontaminaciónsobre la superficie del suelo, ocausada porlosdesechosdelas
Máquinas. En consecuencia, cada una de ellas asume plenamente la responsabilidad de
sus respectivas obligacionesfiscales, contractuales, laborales, previsionales, por acciden-
tes de trabajo y anteterceros por cualquier motivo que fuere, como así también todas las
obligacionesqueacadaunadeellaslecompetenenmateriadeseguridade higiene,^ cum-
plimiento de normas y reglamentaciones medio ambientales. A todo evento queda ex-
presamente acordado quetoda suma que una de las Partes deba abonar, judicial o extra-
judicialmente, portal motivo, con máscostosycostas, deberá serreintegrada pora laotra
Parte dentro de las48 (cuarenta y ocho) horasde notificadoal efecto.
VIGÉSIMANOVENA: T0LERANCIAS:Cualquiertoleranciadel locadoren recibir lassumas

que lefueren debidasde acuerdo a este Contrato, fuera de los plazos pactados o en el in-
cumplimientodecualquierade lascláusulasycondicionesdeesteContrato, no podrán ser
interpretadascomoalteracióndel mismoni invocadascomoprecedente paralarepetición
del hecho tolerado resultando innecesario expresar las reservas de derechos del locador
que, en todo supuesto, setendrán por expresamente formuladas.
TRIGÉSIMA: PROBIDADY BUENAFE:LasPartesdeberánseguir,durantelacelebracióndel

presente Contrato, los principios de la probidad y buena fe, los cuales también serán ob-
ANEXO ll
servados por las Partescuandoejerzan susderechosy cumplan susobligacionesen lostér-

minoscontratados. Asimismo, las Partessecomprometen a realizar sus mejoresesfuerzos
paradirimircualesquierdisputa en conexión con el Contratoa travésdenegociacionesdi-
rectas, respetando, de buena fe, susinteresesmutuos. y buscandoalcanzar una resolución
justa y equitativa.
En prueba y de conformidad, se firman cuatro ejemplares de un mismo tenor y a un solo

efecto, en el lugary fecha al principio indicados. Se deja constancia deque cada parte ha-
ce retiro de su ejemplar.
4. LOCACl6N TEMPORARIA
Entre el Sr. ..., Cuit no...DNI No.... nacionalidad ..., mayor de edad, con domicilioen ... de
laciudad de ...,y constituyéndoloenel E-Mail: ...@...,enadelantedenominadoELLOCA-
DOR, por una parte, y ...CUIT/CUILNo... con domicilio en ..., provincia de ..., en adelante
denominada EL LOCATARIO, por la otra parte seconviene en celebrar el presentecontra-
t o de locación temporaria sujetoa lassiguientescláusulas y condiciones:
PRIMERA: EL LOCADOR, en su carácter de propietario, da en locación a EL LOCATARIOy

este lo recibe deconformidad, un INMUEBLEamoblado, ubicado en calle ... de la Ciudad
de ..., Padrón No..., paraqueel mismoseaocupado porel Locatarioy personasvinculadas
al mismo, hasta un máximo de ... personas ( ... ). Si lo ocuparan mayor número de perso-
nas, deberáabonar una multade ... Pesos/dólaresestadounidenses($ ...)(U$S ...) porca-
da de día de incumplimiento y será motivo suficiente de rescisión del presente contrato y
habilitación de lavía de desalojo. El destino del inmueble locado será para vivienda tem-
poral del locatario y personas vinculadas al mismo con fines turísticos (descanso o simila-
res), con prohibición de cualquier otrodestinoque el mencionado.
SEGUNDA: Esta locación seotorga porel periodocomprendidoentreel día ...yel ... (má-
ximodetres meses)fecha definitiva eimprorrogabledel presentecontrato, en que ELLO-
CATARlOdeberádesocuparelinmueblea las10:OOAM. dejarlolibredeocupantesy/ocual-
quierocupación en las mismascondicionesen que lo recibe. salvoel deterioro causado por
el uso y transcursodel tiempo, abonandosi así no lo hiciere una multa diaria de $ o U$S ...
porcada día dedemora en la desocupación del inmueble.
TERCERA: El presente contratode locación es intransferible. Es por elloquequeda prohi-

bido a LA LOCATARlAcedero subarrendartotal o parcialmente el inmueble sin consenti-
miento de LA LOCADORA, por cualquiertítulo. Asimismo, queda estrictamente prohibi-
do usarlo indebidamente por LA LOCATARlAcontrariando las leyes, ni darle otro destino
distinto al establecido devivienda temporaria únicamente.
CUARTA: Elvalordel canon locativo portodoel plazode la locación asciendea la sumade

Pesos/Dólaresestadounidenses ...(SIUSS ...-) habiéndose pagadoen concepto de reserva
lasumade ...(SIUSS ...-), restandoabonaren este acto lasumade ...(SIUSS ...) paracom-
pletar el pago del primer mes y debiéndose abonar del 1 al 5 de cada mes la suma del ...
(USS ...) hasta la finalización del presentecontrato.
QUINTA: Se deja constancia que la línea telefónica número ...se haya instalada en el in-
mueble, habilitada para la realización de llamadas locales exclusivamente. Se deja igual-
mente constancia que el precio del alquiler convenido entre las partes incluye los gastos
por expensas y los correspondientes impuestos municipales. y los servicios sanitarios y de
luz, gasy TV por cable de la unidad locada.
SEXTA: La propiedad se entrega con sus herrajes, vidrios, muebles. instalaciones sanita-
rias, eléctricas, en perfectas condiciones de uso y habitabilidad, conforme dan cuenta las
fotografías que como anexo se acompañan al presente. EL LOCATARIO se comprometea
restituirlo en las mismas condiciones siendo, a partir de la fecha por su cuenta y cargo el
arreglo y reparación de aquello que así lo necesitare, tanto el mobiliario como de las ins-
talacionessanitarias, eléctricasydemás instalacionescon quecuentael inmueble, si el mis-
mo sufriera deterioros por causas imputables al locatario.
SÉPTIMA: REGLAMENTOS Y CONSORCIO: LA LOCATARIA se compromete a respetar los

reglamentosdeCopropiedady Administración y el internodel edificio, de los que se hace
entrega decopia en el presenteacto, siendo responsableante el Consorcio de Propietarios
de lastransgresionesestipuladas en los mismos.
OCTAVA: ELLOCATARlOnopodrárealizarningunamodificaciónenelinmueblesalvocon
expresa autorización por escrito de EL LOCADOR. De otorgársele debe luego reponer las
instalacionesa las mismasformasanteriores. Al finalizarla locación se practicará una revi-
sión del inmueble, como así también del mobiliario, debiendo reponer EL LOCATARIO lo
que faltare o bien a abonarloal precio corriente de plaza.
NOVENA: EL LOCADOR no se responsabiliza por caso fortuito ylofuerza mayor o porex-

plosiones o derrumbes de estructura, inundaciones, incendios, cortos de instalaciones
eléctricasodegas natural,de ningún lugardeledificio, ni de ningún accidentequese pro-
dujera y que nofuera imputable al mismo.
DÉCIMA: Depósitoen garantía: ELLOCATARIO entrega la suma de ...(SI USS ...) en dine-
ro efectivo en el carácter de depósito en garantía del cumplimiento del presente contra-
to, sirviendoei presentede suficiente recibo. Este importe nodevengara intereses, y lese-
rárestituidoaELLOCATARlOalfinalizarlapresentelocaciónunavezcomprobadoelbuen
estado del inmueble y efectuado el inventariode sus muebles.
DÉCIMA PRIMERA: EL LOCATARIO abona en este acto la suma de ... P~SOSIDÓLARESES-

TADOUNIDENES (SIUSS ...), en conceptode primer mesde arriendo, sirviendoei presente
comosuficiente recibo.
ANEXO ll
DÉCIMASEGUNDA: Para el supuesto de controversia judicial, EL LOCADORfija su domi-

cilio en el arriba indicado y el locatario en el inmueble locado. Allí se tendrán por válidas
todas las citaciones que hubiere que realizar, aunque de hecho no estuvieren allí presen-
tes. sometiéndose a LOSTRIBUNALESORDINARIOSde la CIUDAD DE .... con renuncia ex-
presaacualquierotrofueroojurisdicción que porcosaso personas les pudierecorrespon-
der.
DÉCIMATERCERA:El selladodel presente contratoserá soportado por el ...
En prueba de conformidad se firman y otorgan dos ejemplares de un mismo tenor y a un

soloefectoen laciudadde ...alos ... díasdelmesde ... de20...
5. LOCACIÓN PARA FINES DETERMINADOS

Entre ..., CUITNo...,D.N.I. No..., con domicilioencalle ...de laciudadde ..., e-Mail: ...@...
en adelante "ELLOCADOR" y la Empresa ... CUIT, representada por el Sr. ..., DNI No.... lo
que acredita con los siguientes documentos habilitantes: ..., con domicilio legal en calle
..., E-Mail: ...@...en adelante "EL LOCATARIO", convienen en celebrar el presente CON-
TRATO DE LOCACION DE SALON PARA LA REALIZACIÓNDE EVENTO, el que se regirá por
lassiguientescondiciones y cláusulas:
PRIMERA: ELlocadorcedeen locaciónenfecha ...de ...delcorrienteañode hs. ...a hs....

el usoexclusivodelsalón denominado ..., ubicadoen calle ...de Propiedad deaquél yque
consta de las siguientes características: ... El salón alquilado será utilizado exclusivamen-
te para la realización del evento denominado " ...".
SEGUNDA: En conceptodealquilerse pacta lasumade$ ...( en númeroy letras).Dedicho

monto, se depositará en condición de seña y acuenta de precio la sume de $ ...(en núme-
ros y letras) por lo menos con 15 días de anticipación de la fecha del evento, debiéndose
cancelar el saldoa las 24 horasantesde la realización del evento. Si así no lo hiciera el pre-
sente contratoquedará resuelto sin más.
TERCERA: Dentro del precio pactado se incluye, los siguientes bienes y servicios acceso-
rios: ... (por ej. a. Aire acondicionado. pantalla de proyección. micrófono, audio. b. Tiene
disponible. Sanitarios y kitchenette, c. La limpieza del salón, etcétera).
CUARTA: El Locador nose hace responsablede posibles roturasdel mobiliario duranteel

evento, el que producirse deberá ser reparadoso indemnizados por él.
QUINTA: El Locador no se hace cargo por la seguridad de los elementos quese utilizarán
durante el evento.
SEXTA: El locador no tiene ni asume responsabilidad por cortes de luz realizados por la
prestataria del servicio.
ven o recaigan sobre el evento programado, incluyendo lo correspondiente a Sadaicy Aa-

dicapif, si correspondieren. uotrosquesecrearanal momentode la realizacióndelevento.
También agestionary obtener los permisos necesarios para la realización del evento.
OCTAVA: La locataria será única responsable de velar por la seguridad de las personas y
cosas durante la realización del evento. Es por ello que responderá por los daños que pu-
dieran producirse en el salón y10 a las personas asistentes al evento, debiendo mantener
indemne al locador en caso de reclamo en este sentido.
NOVENA: La locataria será única responsable de los contratos que celebre con terceros
para la realización del evento programado, comoasi también de los posibles dañosy per-
juicios a quetuvieren derecho por incumplimiento contractual, debiendo notificar detal
circunstancia a éstos.
DÉCIMA: Las partes constituyen domicilios especiales en los mencionados u t supra. so-
metiéndose a la jurisdicción de lostribunalesordinariosde la ciudad de ...
DÉCIMA PRIMERA: El sellado del presentecontratoserá soportado por la parte locataria

en su totalidad.
DÉCIMA SEGUNDA: En concepto de depósito en garantía por cualquier incumplimiento

en que incurriereel locatario, entrega en esteacto lasumade $ ...losqueserán restituidos
al finalizareleventoy al momentode restituirel inmueble libre de daños.
Leído por las partes y deconformidad con su contenido, se firman dos ejemplares iguales
yaunsoloefecto, alos ...diasdelmesde ...de20 ...
B. MODELOS DE NOTIFICACIONES
1 . INTIMACIÓN DE PAGO PRECIO DEL ALQUILER
En micarácterdelocadordel inmueble ubicadoencalle ..., Padrón No.... envirtuddelcon-
tratode locación celebradoen fecha ..., medirijoa Ud. en su carácterde locatario1Fiador a
que aboneen el plazode48 hs.de recibida la presente, el arriendocorrespondienteal mes
en curso, cuyovencimientooperóel día 10 del corriente, y que asciende a la suma de Pesos
...($...)con más los intereses pactados (queal día de la fechaascienden a Pesos ...($ ...)y
gastos.Todoello bajoapercibimientoencasocontrariodeiniciardeinmediato lasacciones
legalesdecobro ejecutivocorrespondiente. Quedando Ud. intimado, medespido atte.
2. lNTlMACl6N DE PAGO PRECIO DEL ALQUILER DE DOS PERíODOS

CONSECUTIVOS. LOCAC16N CON DESTINO NO HABITACIONAL
En micarácterdelocadordel inmueble ubicadoencalle ..., Padrón No...,envirtud delcon-
tratode locación celebrado en fecha ..., me dirijo a Ud. en su carácter de locatario/Fiador
ANEXO ll
a que abone. en el plazo de 48 hs. de recibida la presente. en mi domicilio o a través de la

transferenciaen lacuenta bancariademititularidad no...,CBU ...,delBanco ...,losarrien-
docorrespondientes a los periodosde ...y ..., cuyovencimiento opera los días 10de cada
mes, y queascienden a la suma de Pesos ... ($ ...) mensuales, con más los intereses paaa-
dos(quealdíadelafechaasciendena Pesos ...($ ...)yg astos.Todoellobajoapercibimiento
en caso contrario de iniciar de inmediato las acciones legalesde cobro ejecutivo y de de-
salojocorrespondientes. Quedando Ud. intimado, medespido atte.
3 . INTIMACIÓN DE PAGO PRECIO DEL ALQUILER

DE DOS PERIODOS CONSECUTIVOS.
LOCACl6N CON DESTINO HABITACIONAL
En micarácterdelocadordelinmuebleubicadoencalle ..., Padrón No..., envirtuddelcon-

trato de locación celebrado en fecha ..., me dirijo a Ud. en su carácter de IocatarioIFiador
aqueabone,enelplazode10díascorridosde recibida la presente, en mi domiciliooatra-
vésde latransferenciaen lacuenta bancariade mititularidad no..., CBU ...,del Banco ...,los
arriendocorrespondientesa los períodosde ...y ...,cuyovencimientoopera losdías 10de
cada mes, y queascienden alasumade Pesos ...($ ...)mensuales, con más losinteresespac-
tados (que al día de la fecha ascienden a Pesos ... ($ ...) y gastos. Todo ello bajo apercibi-
mientoen casocontrariode iniciar deinmediato lasacciones legalesdecobroejecutivoy
de desalojo correspondientes. Quedando Ud. intimado, me despido atte.
4. NOTIFICACIÓN DE VENCIMIENTO
DEL CONTRATO
Enmicarácterdelocadordelinmuebleubicadoencalle ..., PadrónNo...,envirtud delcon-

trato de locación celebrado en fecha ..., me dirijo a Ud. en su carácter de locatario, a los
efectosde notificarle queen fecha ...venceel contratocelebradoy quedeberá restituirel
inmueble locado libre de todo ocupante y ocupación y en las mismas condiciones en que
se lo entregó, como así también presentar los comprobantes de pago de las prestaciones
accesoriasconvenidas.Todoellobajoapercibimientodeque si no lo hiciera iniciaré lasac-
ciones legalesde desalojo. Quedando Ud. notificado, medespido atte.
5. lNTlMACl6N DE RESTlTUCl6N DEL INMUEBLE
Enmicarácterdelocadordelinmuebleubicadoencalle ..., PadrónNo...,envirtud delcon-

trato de locación celebrado en fecha ..., me dirijo a Ud. en su carácter de locatario, a los
efectos de intimarloa queen el plazo de 72 hs. de recibida la presente restituya el inmue-
ble locado libredetodoocupantey ocupación y en las mismascondicionesenque se loen-
tregó, como así también presente los comprobantes de pago de las prestacionesacceso-
riasconvenidas.Todo ello bajo apercibimiento deque si no lo hiciera, iniciaré lasacciones
legales de desalojo. Quedando Ud. notificado, me despido atte.
6. INTlMAClÓN DE RECEPCIÓN DEL INMUEBLE
En mi carácter de locatario del inmueble ubicado en calle ..., Padrón No ..., en virtud del
contratode locación celebrado en fecha ..., me dirijoa Ud. en su carácter de locador, a los
efectosde requerirlea que en el plazode72 hsderecibida la presente, recibael inrnueble
locado libredetodoocupantey ocupacióny en las mismascondicionesen quese me loen-
tregó, como así también los comprobantes de pago de las prestacionesaccesorias conve-
nidas. Todo ello bajo apercibimiento de quesi no lo hiciera, consignaré judicialmente las
llavesdel mismo, a su costa. Quedando Ud. notificado, medespidoatte.
7. NOTIFICACIÓN DE NECESIDAD DE REPARACIONES URGENTES

DE LA PROPIEDAD
contratode locación celebrado en fecha .... me dirijoa Ud. en su carácter de locador, a los
efectos de requerirle proceda, en el plazo de 24 hs. de recibida la presente, a efectuar las
siguientes reparaciones urgentes en la propiedad: ... Todo ello bajo apercibimiento de
quesi no lo hiciera, procederé a repararloasu costa, compensandoel importede las repa-
raciones con el precio del alquiler. Quedando Ud. notificado, medespidoatte.
En mi carácter de locatario del inrnueble ubicado en calle ..., Padrón No..., en virtud del
contratode locación celebrado en fecha ..., me dirijoa Ud. en su carácter de locador, a los
efectosde requerirle proceda, en el plazodelOdíascorridosde recibida la presente, a efec-
tuar lassiguientes reparacionesen la propiedad locada: ....Todoello bajoapercibimiento
deque, si nolo hiciera, procederéa repararloasu costa, compensandoel importede lasre-
paracionescon el preciodel alquiler. Quedando Ud. notificado, medespido atte.
8. INTlMAClÓN PARA RECIBIR EL PAGO
En micarácterde locatariodel inmuebleubicadoen calle ...,PadrónN" ..., envirtuddelcon-

tratode locación celebradoen fecha ...,me dirijoa Ud. en su carácterde locador,a losefec-
tosde requerirleaqueen el plazode48 hs. derecibida la presente, recibael pagodel precio
del inrnueble locado. como así también copia de los comprobantes de pago de las presta-
cionesaccesoriasconvenidas.Todo ello bajo apercibimiento de que si no lo hiciera. consig-
naréjudicialmente los importesdel alquiler.Quedando Ud. notificado, rnedespidoatte.
9. NOTIFICACIÓN DEVOLUNTAD DE RENOVACIÓN

DEL CONTRATO HABITACIONAL
En mi carácter de locatario del inrnueble ubicado en calle ..., Padrón No ..., en virtud del
contrato de locación con destino habitacional, celebrado en fecha ..., cuyo vencimiento
opera en fecha ... me dirijo a Ud. en su carácter de locador, a los efectos de notificarle en
forma fehaciente y en el plazoestablecidoen el art. 1221 bisdel CCCN. mi intención de re-
ANEXO 11
novarel contrato. En virtud deello loconvoco a una reunión a realizarse en fecha ..., en el
inmueble locado, para que acordemos en el plazo máximo legal la renovación del vincu-
lo, bajoapercibimientoencasodesilencioonegativaderescindirconcausaelcontratoan-
ticipadamente. Quedando Ud. notificado, medespido atte.
10. NOTIFICAC16N DE RESCISI6NANTICIPADA DELCONTRATO

CON UN MES DE PREAVISO
contratode locación celebradoen fecha ..., me dirijo a Ud. en su carácterde locador, a los
efectos de notificarleen forma fehaciente, ya superados los primeros seis meses dealqui-
lerycon unaantelación deun mesmidecisión derescindiranticipadamenteelcontratoen
fecha ... En dicho momento le será restituido el inmueble libre de ocupantes yocupación
y en lascondicionespactadas. entregándolecomprobantede pagode las prestacionesac-
cesoriasy la indemnización de ley. Quedando Ud. notificado, medespidoAtte.
1 1. NOTIFICAC16N DE RESCISIÓN ANTICIPADA CON 3 MESES DE PREAVISO

EN EL CASO DE LOCACl6N HABITACIONAL
contratode locación habitacional celebrado en fecha .... me dirijo a Ud. en su carácterde
locador, alosefectosdenotificarleenformafehaciente,yasuperadoslosprimerosseisme-
sesde alquilery con una antelación detres meses mi decisión derescindiranticipadamen-
te el contrato en fecha ... En dicho momento le será restituido el inmueble libre de ocu-
p a n t e s ocupación
~ y en lascondiciones pactadas, entregándolecomprobantede pagode
las prestacionesaccesorias. Quedando Ud. notificado, me despido Atte.
BIBLIOGRAF~AGENERAL
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NOTAS
---.

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DANIEL E.

CON LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 27.551 Y DNU 320120

LOCACIÓN INMOBILIARIA. LIMITACIONES DEL PRECIO EN MATERIA HABITACIONAL.

pr61ogo de MARCELO LÓPEZ MESA

CON LAS MODIFICACIONES DE LA LEY 27.551 Y DNU 320120

LOCACIÓN INMOBILIARIA.LIMITACIONES DEL PRECIO EN MATERIA HABITACIONAL.

prólogo de MARCELO LÓPEZ MESA

Ac. MARCELO LÓPEZ MESA

a) La definicióndel contrato en el Códigocivil derogadoy sucritica - _ _ _ - - _ -

2. La "reserva" en el contratode locacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

b) Capacidad de las partes _ - _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _ _ _ _ - - - _ _

5 7. La referencia al objeto mediato indirecto: la cosa y destino - _ - - _ - _ - - _ - - _ -

5 8. La referencia al objeto mediato indirecto: el precio - _ _ _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ _ _ - _ _

C) El plazo máximo enel CCCN _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ -

5. El nuevo art. 1203 de la ley 27.551 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. Obligación de restituirla cosa locada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 11. Régimende mejoras.Abstenciónde realizar mejoras prohibidas _ - _ _ _ _ _ _ -

5 13. Extincióndelcontrato ____-__---_____---___

las locacionescondestino habitacional - - - _ - - - - - - - -

IV. Distintossupuestosdeextinciónde la fianza contemplada por la norma 230

5 18. Titulo III. Programa Nacional de AlquilerSocial _ - _ - - _ - - _ - _ - - _ - - _ - _ - - 268

C) Losefectosderivadosdel regimendel consumidor _ _ _ _ _ - _ _ _ _ _ - - _ _

4. Pagar el canon convenido - -- - - - - - - -- - - - --- - - - - - - - - -- - - - ---

9. Notificacióndevoluntadde renovacióndel contrato habitacional - _ - - _ - _ - - 465

AFlP Administración Federal de IngresosPúblicos

El tema de la locación, especialmente de viviendas, constituye una parte entra-

' Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812.

incrementar la oferta de inmuebles en locación. Así, a raíz del boom inmobiliario

Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas,LL, 2008-C-812

intereses de los locadores y locatarios. Tal como se ha sostenido4, "el transcurso de

Frustagli- Hernández, Problemasactualesdelaslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812

su legislación complementaria, y las disposicionescontenidas en el DNU 320120, lo

8 2. CONCEPTO DE LOCACldN DE COSAS

fructo, aunqueel precio fuera pagadero en prestacionesperiódicas, y aunque en el

una de las partestransfiriese el uso o gocetemporal de una cosa, y la otra le transfi-

Denominación de las partes

Talcomosurgíadel art. 1493del CCderogadoVélezdenominóa la partequepa-

Zago, encódigo Civilyleyescomplementarias,AugustoC.Belluscio(dir.)-EduardoA.Zan-

que la aclaración ha sido considerada importante, porque individualizaa las partes

6) La definición en el Código vigente

lo Concordancias:arts. 971 y SS.,1129a 1136.

De la definición del art. 1187 del CCCNsurgenlasobligaciones principalesonuclea-

jurisprudenciaT5ha manifestado que: "Probada la existencia de la locación, el pago

El contrato de locación presenta los siguientescaracteres:

l5 STCorrientes, 29/9/05, "Toledo, Mariano A. c. Marty, Norberto E.", LLLiteral, 2006(marro)

Bilateral,puesambaspartesquedanrec~rocamenteobligadasZ1: una acon-

21 Art. 966 del CCCN.

28 Concordancias:arts. 969, 1019y 1020.

Cabedestacarque,conformea loestablecidoenelart. 16delaley27.551, los

29 Elart. 16delTituloII("Regulacióncomplementariadelaslocaciones")dela ley 27.551 pres-

tiene un derecho real sobrela cosa. Esta posiciónfuesostenida porTroplong,

32 Salvat, Tratado de derecho civil argentino. Contratos, 1946, t. 1.

cosa. "Insistirenqueel inquilinonogoza por síde lacosa,sinoquelohaceso-

política legislativa dispuso que en el caso de la locación, si se enajena la cosa

34 Art. 968 del CCCN.

go dealquileres anticipados por períodos mayoresa un Normalmen-

37 Art. 1196. inc.a)

A.Zannoni (coord.), 2003. t.VII. p. 208.

Es un contrato lo que puede tener importancia en la actualidad res-

d) Subtipos de contratos de locación: importancia

43 Lorenzetti. Contratos. Parteespecial, 2003, t. l. p. 500.

e) Contratos reguladospor normasadminictrativs

46 Frustagli - Hernández, Problemasactualesde laslocacionesurbanas, LL, 2008-C-812

5 13. Extincióndelcontrato ----_---_