Ley 27.

551

Tener en cuenta como primera medida, más allá de que no surja taxativamente de la norma
como suele suceder, que el fundamento de esta ley es la de proteger al locatario (y más
específicamente al locatario con destino habitacional), así que siempre analizar las nomas en
este sentido.

APLICACIÓN:

Es muy importante entender que esta ley aplica siempre para los contratos que se firmen
después del 1/7/2020. Es decir, si viene un locatario a querer invocar algún artículo de esta ley
que lo beneficia, mirar siempre la fecha del contrato. Si es anterior a la fecha de entrada en
vigencia de esta ley, no puede invocar ningún artículo de esta nueva norma, su contrato está
regulado por la legislación anterior.

REGLAMENTACIÓN DE LA NORMA:

Esta ley no necesita reglamentación para estar en vigencia, la ley actualmente ya rige para
todos los nuevos contratos.

Sin embargo, hay varios artículos que si necesitan reglamentación para ser OPERATIVOS, por lo
que algunos artículos (que van a estar detallados particularmente cada uno a medida que
vayas leyendo) todavía no son artículos que puedan operar actualmente.

COEXISTENCIA DE NUEVA LEY Y DECRETO 320:

Tener en cuenta que esta nueva ley también hay que mirarla con el Decreto que dictaron por
la pandemia, ambos están vigentes y se aplican en simultáneo.

Importante saber que el DNU prohíbe el desalojo, pero eso quiere decir que prohíbe hacer
ejecutiva la sentencia de desalojo, no prohíbe iniciar el proceso para ir ganando tiempo. Se
suspende (hasta que ya no esté vigente el DNU 320) la ejecución de la sentencia de desalojo,
pero el proceso de desalojo puede ser iniciado.

DOMICILIO ELECTRONICO:

Art. 1. Ley 27.551.

Se puede dejar pactado que las notificaciones sean en un domicilio electrónico.

Acá hay todo tipo de libertad porque no hay obligación de colocar este tipo de domicilio en el
contrato.

Podrían optar por: 1) No fijar domicilio electrónico y que sea sólo físico; 2) Pactar domicilio
electrónico y no físico; 3) Pactar ambos tipos de domicilio y en este caso es muy importante
determinar para qué se va a usar cada uno de forma que sean efectivamente válidas las
notificaciones que se hagan en el futuro (por ejemplo, que todas las notificaciones sean al
domicilio electrónico excepto para la rescisión anticipada que debe ser mediante carta
documento).
Saber que domicilio electrónico no tiene por qué ser solo un mail, podría ser por ejemplo un
número de whatsapp. Eso manéjenlo ustedes de acuerdo a qué tipo de locador y locatario
vayan a tener. Porque lógicamente por ejemplo si los locadores son unos viejos, no va a servir
de nada que dejen pactado un domicilio electrónico.

PRECIO:

Art. 14. Ley 27.551.

Ya no rige la prohibición de indexar los contratos que habían impuesto anteriormente con los
arts. 7 y 10 de la 23.928.

Pero en el caso que se trate de un contrato de locación con destino habitacional, la norma es
de orden público (no pueden pactar algo distinto las partes) y exige lo que ya conoces, pactar
un único valor mensual para el primer año y anualmente se va a actualizar a través del índice
de IPC y RIPTE, que es el único permitido.

(Según lo que estuve investigando, estiman que este índice que pusieron va a ser un
porcentaje mayor al común de las actualizaciones que se pactaban “voluntariamente” entre las
partes, así que a priori parece que la cagaron y se va a ver beneficiado el locador con este
índice).

En síntesis, si es habitacional, hay que cumplir con el valor único mensual y el índice
obligatorio. Si no es destino habitacional, tengo libertad de pactar el precio como quiera.

A tener en cuenta: si la locación fuere mixta (habitacional y algún otro destino) la norma la
toma como si fuere habitacional y habría que acogerse a la normativa del único valor al inicio y
la actualización por índice.

Esto, si bien todavía tiene que reglamentarlo el BCRA, no impide que sea operativo porque
recién la primera actualización va a ser en dentro de 12 meses.

Importante: Se puede pactar el precio en dólares tranquilamente, siempre y cuando se reciban

dólares. Es decir, “no se puede” pactar el precio en dólares y que la moneda de pago sea
pesos argentinos porque en ese caso estaríamos usando un índice diferente al del IPC y RIPTE
que al ser norma de orden público, es el único índice que se puede usar.

HONORARIOS:

Los honorarios yo haría como te dije por whatsapp.

Por más de que ya no exista un monto total de contrato no habría problema para calcular los
honorarios. Deberíamos tomar el único valor mensual pactado para el primer año y
multiplicarlo por los meses de contrato (que como mínimo tienen que ser 36 para un nuevo
contrato) y cobro el total.

Idéntica solución es la adoptada por AFIP cuando se deba pagar impuesto de sellos por el
contrato.
PAGO POR CONSIGNACIÓN:

Art. 15 ley 27.551.

Este artículo le da la posibilidad al locatario de pagar judicialmente cuando el propietario no

quiere aceptar el pago, le explica el procedimiento para poder hacerlo y así no acumular deuda
e intereses.

Lo importante a saber acá es que no es que el inquilino puede hacer cualquier tipo de pago y el
propietario está obligado a recibirlo y si no lo hace el inquilino puede ir y consignar
judicialmente.

El locador, más allá de que al leer este artículo pareciera que no se lo permite, puede
rehusarse a aceptar el pago siempre y cuando sea con causa justa.

Hay que entender en este caso, que en materia de pago hay dos principios básicos que son el
principio de IDENTIDAD y el de INTEGRIDAD.

Identidad en cuanto a que si se pactó en pesos, tiene que pagar en pesos. Integridad en el
sentido que, si el pago es 100, es 100, no puede venir y obligar al propietario a que acepte
pagos parciales.

Entonces, siempre que el inquilino venga a querer pagar, si no cumple con lo básico que es
pagar en la moneda y la cantidad pactada, el propietario puede rehusarse a aceptar el pago
porque tiene justa causa y si quiere consignar judicialmente no se lo van a aceptar tampoco.

DEPOSITO:

Artículo 2 Ley 27.551.

Es un artículo de orden público, solo aplicable y obligatorio para destino habitacional.

Este artículo ya lo debes conocer bien… básicamente se le exige como máximo sólo un mes del
valor del inicio del contrato, se devuelve el deposito cuando se restituye el inmueble y el valor
que se entrega del depósito es el del último mes de contrato.

Si bien es raro, también es lógico. Si hoy te entregan $20.000 y con eso compras dos pares de
zapatillas, se deduce que al finalizar el contrato y devuelvas $28.000 con esa plata debería
comprarte esos 2 mismos pares de zapatillas por inflación.

En síntesis: 1) Solo un mes de depósito del precio pactado al inicio; 2) Se entrega en el

momento que se restituye el inmueble (toda cláusula que indique algo diferente es nula
porque es norma de orden público; 3) Se debe entregar el valor del último mes del contrato.

Si se te ocurre por ejemplo, actualizar el depósito cada vez que se actualice el canon locativo
por el índice de IPC y RIPTE, eso no vas a poder hacerlo porque justamente estarías yendo en
contra del espíritu de esta norma.

El depósito obviamente se puede pactar también en dólares, en ese caso lo ideal sería dejar
asentado que billetes son y que se deberían devolver esos mismos (porque el fundamento del
contrato de depósito es que el depositario debe cuidar la cosa recibida para restituirla al
depositante). También dejar determinado que cambio se va a tomar y como se devuelve el
remanente en caso de que se tuviera que usar el depósito para afrontar algún gasto imputable
al locatario.

El problema acá puede darse en que el depósito se entrega cuando se restituye el inmueble y
pueden venir con posterioridad deudas de servicios, expensas, etc.

En ese caso la misma norma te habilita a retener una suma determinada (podes usar de
referencia el monto que vino en las facturas anteriores) en concepto de garantía para poder
afrontar esos eventuales pagos y de haber un remanente se le devolverá junto con los
comprobantes de lo que se haya pagado. Si bien estaría bueno dejar aclarado en el contrato el
procedimiento que van a utilizar, tampoco es necesario porque el inciso B de este artículo ya
te permite hacer esto que te comento.

Recordar, que esto es una norma de orden público aplicable a contratos con destino de
vivienda, los demás destinos siguen siendo regulados como lo era anteriormente.

Para que sepas, esas cosas de si se aplica a un tipo de contrato o a otro, te podes dar cuenta
porque por ejemplo cuando este artículo comienza diciendo “si el destino es habitacional (solo
se aplica a esos contratos), no puede exigirse: …” (orden público, no podes hacer algo distinto
que perjudique al locatario que es el fundamento de esta ley, proteger al locatario).

Esto quiere decir que, si queres exigirle menos de un mes, podes hacerlo.. pero más que eso,
no.

PLAZO:

Art. 3. Ley 27.551.

El nuevo plazo mínimo legal es de 3 años. Quedan algunos casos exceptuados que el artículo
mismo nombra como por ejemplo los contratos de alquiler temporarios como turismo. Ahí hay
que tener cuidado que, si se hacen varios contratos encadenados por ejemplo de 1 mes, la
norma entiende que si se hicieron varios contratos consecutivos que en sumatoria den como
mínimo 3 meses, se lo tiene como si fuera un contrato habitacional y pasa a ser de 3 años. Así
que tampoco serviría ir haciendo contratos parciales en forma temporaria porque si son
consecutivos, caen en la normativa de contrato con destino habitacional y pasa a ser de 3
años.

A tener en cuenta algo que hace mucho está regulado, pero ahora hace más ruido porque se
extendió el plazo: El mismo artículo dice que “el locatario puede renunciar a este plazo (el
plazo mínimo de 3 años) si se está en la tenencia de la cosa”.

Y acá vuelvo a lo que te dije al principio con la importancia de analizar la norma teniendo en
cuenta el fundamento de la misma que es la protección del inquilino.

El plazo mínimo legal lo que busca es garantizarle cierta estabilidad en la locación al locatario
(en este caso por 3 años, antes 2 años mínimo). La protección/estabilidad que la norma le
brinda al inquilino ya se ve garantizada con el primer contrato que hayan realizado entre las
partes.

Con esto quiero decir que, una vez vencido el primer contrato, el próximo contrato (sea
renovación o prorroga) el locatario puede renunciar al plazo mínimo legal por encontrarse con
la tenencia de la cosa locada y esto te permitiría hacer nuevos contratos por un plazo menor al
de 3 años.

Obviamente todo esto sería posible siempre que el inquilino lo acepte y es muy importante
que en alguna cláusula del contrato de locación el locatario manifieste que por ser una
renovación o prorroga y por encontrarse en tenencia de la cosa locada, renuncia al plazo
mínimo legal de 3 años en base al art. Bla bla bla…

Pero hay que tener en cuenta otras cosas también si llegas a optar por esta opción. Para que se
lo tenga como una “renovación” o una “prorroga” del contrato anterior, no deberían cambiar
mucho las condiciones que vas a colocar en el contrato nuevo de las que había en el contrato
vencido.

Lo que quiero decir es, si solo vas a cambiar el precio (por el nuevo índice) y las fechas del
nuevo contrato, no habría problema porque no hay duda que es una continuación del primer
contrato

Ahora, si tuvieras que modificar muchas cosas más como por ejemplo los locatarios que van a
ocupar el inmueble, los garantes, etc. Ya ahí es más difícil porque se puede llegar a interpretar
que es un nuevo contrato y no una continuación del anterior.

En síntesis: Este plazo mínimo legal de 3 años exigido para contratos de alquiler de cosas
inmuebles es de orden público solo para la primera relación locativa entre las partes. Una vez
cumplido los 3 años y cumplida la estabilidad que la norma pretende darle al inquilino, las
siguientes relaciones locativas posteriores pueden pactarse por un período menor al plazo
mínimo legal.

RENOVACIÓN:

Art. 10. Ley 27.511.

Agrega la posibilidad de imponer una negociación para la renovación del contrato.

Tanto el inquilino como el propietario pueden mediante notificación fehaciente (que podría
ser al domicilio electrónico si así lo pactaron) pueden convocar a la otra parte a la negociación.
Deben notificar dentro de los 3 últimos meses del contrato y una vez notificado, el locador
debe dar respuesta y negociar dentro de 15 días de notificado.

En caso de silencio o negativa de intentar llegar a un acuerdo por parte del locador, la norma
multa al locador con la penalidad de que el locatario tiene vía libre para rescindir
anticipadamente el contrato sin pagar ninguna indemnización.
CONSERVACIÓN Y REPARACIONES:

Art. 5. Ley 27.551.

Exige al locador la conservación de la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido.
Obliga al locador a efectuar todo tipo de reparación que no sea imputable al locatario.

En este artículo habría que dividir entre reparaciones urgentes y las que no requieren urgencia.

Si la reparación es urgente (como ser agua, luz, etc.), el locatario debe intimar al locador a
realizar la reparación, y en caso de silencio o negativa una vez pasadas las 24 horas corridas
desde la notificación (que será al domicilio físico o electrónico dependiendo lo pactado), puede
el inquilino realizar la reparación a cargo del locador.

Si la reparación a realizar no fuere urgente, el locatario tiene que intimar por un plazo no
menor a 10 días corridos, y ante negativa o silencio, puede también realizar la reparación el
inquilino a cargo del locador.

En síntesis, lo importante es que haya una respuesta ya sea por la inmobiliaria o el locador
ante la intimación fehaciente por parte del inquilino (y que exista constancia de que hubo
respuesta), para no habilitarle la posibilidad de hacer la reparación por sí mismo.

FRUSTRACIÓN DEL USO Y GOCE:

Art. 6. Ley 27.551.

Acá no hay nada nuevo. Es lo mismo que estaba regulado anteriormente solo que brinda un
par más de casos en los que podrían invocar la frustración del uso y goce para no tener que
cumplir con las obligaciones pactadas.

Siempre que el inquilino no pueda usar y gozar de la cosa por causas que no sean imputables a
el mismo, puede rescindir o pedir la cesación del pago por el tiempo que no pueda usar la cosa
locada.

Supongo que en la actualidad debe ser muy común aplicarlo. Porque si bien con el DNU 320 si
no pagas no te desalojan, seguís acumulando deuda más allá de que no hayan intereses
porque continuas obligado al pago ya que no hay frustración del uso y goce.

En cambio, mediante la aplicación de la frustración del uso y goce, no acumulas deuda porque
directamente no habría obligación de pago.

CARGAS Y CONTRIBUCIONES:

Art. 8. Ley 27.551.

Anteriormente el pago de las cargas y contribuciones podía regularse entre las partes porque
daba un principio general de cómo debían ser afrontadas y al final decía “salvo pacto en
contrario”

Con la nueva ley, sacaron el “salvo pacto en contrario” por lo que pasa a ser una norma de
orden público y es obligatorio cumplir con este artículo que básicamente determina que los
gastos que se generen por la actividad misma del inquilino van a estar a cargo del inquilino y
que los que no estarán a su cargo son “las que graven la cosa” y “las expensas comunes
extraordinarias”.

Con respecto a las expensas, es lo mismo que antes, el propietario tiene que pagar las
expensas extraordinarias (sin importar como vengan determinadas en el resumen de las
expensas).

El problema está justamente respecto de las que “gravan la cosa”. No hay ninguna duda que
ABL grava la cosa y tiene que pagarlo el locador.

La duda esta respecto de AYSA. Hasta donde yo pude investigar, AYSA debería también pagarlo
el locador (vos manéjalo como quieras) porque es una tasa que grava al inmueble.

El tratamiento va variando dependiendo cada jurisdicción, por eso es bastante confuso. Pero
en la mayoría de los casos AYSA es una tasa que grava directamente al inmueble y por lo tanto
debería afrontar el gasto el locador.

(Voy a seguir investigando en este tema, pero la mayoría de los abogados y escribanos opinan
eso).

Lo ideal sería que hicieras alguna consulta a CUCICBA y que te aclaren un poco como sería esta
situación en CABA para intentar que todos se manejen con una idea uniforme.

En síntesis, yo creo que el locador debería pagar ABL y expensas extraordinarias sin dudas. Con
respecto a AYSA, (más allá de que me parece una locura) como primera medida entiendo que
debería pagarlo también el locador, pero te recomiendo que hagas una consulta a CUCICBA
para ver que tratamiento piensan darle ellos a esta norma acá en CABA.

GARANTÍAS:

Art. 13. Ley 27.551.

Esta norma se aplica solamente para alquileres con destino habitacional. Para contratos de
locación cualquier otro destino no hace falta cumplir con esto.

Determina que el locador no puede negarse a contratar si el potencial locatario le ofrece como
mínimo dos tipos de las garantías mencionadas en el artículo.

Si bien la norma quiere dar a entender que el locador debe aceptar si o si cuando le ofrecen
esos dos tipos de garantías, la realidad es que no es así. Se entiende que lo que quieren lograr
es no frustrar la negociación sin justa causa.

Lo que quiero decir es que, si el inquilino te brinda dos tipos de garantías ejemplo: 1) sueldo de
trabajo bajísimo + 2) Inmueble hipotecado. Si bien está cumpliendo con el requisito de
presentar mínimo dos opciones de garantías, la realidad es que las dos son una cagada y en
ese caso no tiene ninguna obligación de aceptar y contratar.
Aclarar que cuando la norma dice 2 garantías se refiere a 2 tipos de garantías distintas, no es
que el locatario puede ir y presentar 2 recibos de sueldo y exigir que acepte porque en ese
caso no estaría cumpliendo con el requisito de 2 tipos de garantías diferentes.

Además el artículo aclara que el locador no puede (en caso de destino vivienda) exigir al
potencial locatario una garantía que supere de 5 veces el valor mensual de la locación, salvo
que la garantía que se brinda sea un recibo de sueldo, en ese caso puede exigir hasta un
máximo de 10 veces el valor mensual del alquiler.

De todas maneras, el último párrafo de este artículo dice que se tienen que reglamentar las
garantías de los incisos B, C y D para establecer los requisitos que se deben cumplir. Esto trae
como consecuencia la inoperatividad de algunos artículos como te comenté al principio
cuando empecé a escribir esto. Como todavía no están reglamentados los requisitos de los
tipos de garantías del inciso B, C y D, las únicas dos opciones de garantías que te pueden
presentar actualmente son la del inciso A y D (inmueble y recibo de sueldo) así que
actualmente este artículo no es muy operativo hasta que no lo reglamenten bien.

RESCISIÓN ANTICIPADA:

Art. 9. Ley 27.551.

Con respecto al plazo de 6 meses que deben transcurrir para poder rescindir y las multas como
consecuencias en cada caso sigue igual que lo regulado anteriormente.

Las modificaciones/agregados son:

1) El locatario si quiere rescindir, puede hacerlo pero debe dar un preaviso como mínimo de 1
mes respecto de la fecha en que quiere irse sin importar la duración del contrato (pagando lo
que corresponda).

2) Si el locatario rescinde el contrato avisando con 3 meses de anticipación o más, puede

hacerlo sin tener que pagar ninguna multa.

Es importante acá recordar que esta ventaja solo la van a tener los que firmen contratos
nuevos después del 1/7. Porque seguramente en muchos contratos que ya están vigentes, los
inquilinos van a querer imponer esta norma para irse sin pagar y hay que acordarse de que a
esos contratos no les aplica la nueva normativa. No pueden invocar la normativa nueva si el
contrato fue firmado con anterioridad al 1/7.

INTIMACIÓN POR DESALOJO:

Art. 11. Ley 27.551.

Es muy similar a lo ya regulado. Agrega que previamente a la demanda de desalojo se debe

intimar al inquilino a que pague por un plazo no menor a 10 días. Si continuara sin pagar, ahí
ya se puede iniciar demanda de desalojo.

Más adelante hace mención a la entrega de llaves por parte del locatario.
Y lo importante a saber en este caso es que si el locatario quiere entregar las llaves del
inmueble, el locador está obligado a aceptarlas si o sí. En caso de que el inmueble sea
entregado en mal estado, existiesen deudas, etc. Tiene que aceptar las llaves del inmueble
igualmente y realizar las reservas que sean necesarias en algún documento aparte con las
deudas que existan, el estado del inmueble, etc. Y ahí lo ideal sería directamente llamar al
garante e informarle de toda la situación si es que aún no estaba al tanto.

Esto es importante porque es la ley le da la posibilidad al locatario de que, en caso que el

locador no quiera aceptarla las llaves, el inquilino notifica fehacientemente la intención de
entregarlas, y ante negativa o silencio del locador, puede ir y consignarlas judicialmente con
costas a cargo del locador.

Y acá es lo importante de todo esto, una vez que el locatario notifico al locador y entrego las
llaves judicialmente, a partir de ese momento ya no se devenga más deuda por alquileres,
expensas, etc. Es decir, solo va a adeudar lo que debía pagar al momento de entregar las
llaves. Ya no sirve que si el locatario dejo un desastre en el inmueble, el locador lo mantenga
ahí hasta que más o menos se arreglen las cosas.

Hasta ahí son las cosas que me parecieron más relevantes de la ley. Cualquier cosa que no
entiendas o haya algo que no lo haya tratado me avisas y lo vemos.