Forma de los contratos.

Boleto de compraventa

La forma de los actos jurídicos hace referencia a la necesidad de observar determinadas

solemnidades al momento de la celebración del acto. Si bien la exigencia de la forma responde
a la necesidad de otorgar seguridad jurídica a los negocios, muchas veces ralentizan el tráfico
negocial e incorporan costos adicionales. 

Te proponemos leer la siguiente situación problemática. 

Valerio y Gabriel Servent se dirigieron a la Empresa Constructora Gorriti S.A. la cual

publicitaba la venta de departamentos en el edificio denominado Terrazas II. Acordaron el
precio y celebraron el contrato de compraventa en un instrumento privado que firmaron ambas
partes en el año 2010. 

Valerio y Gabriel abonaron la totalidad del precio acordado y recibieron la posesión del
inmueble. 

En el año 2015 la Empresa Constructora Gorriti S.A. cae en estado de falencia y es declarada
su quiebra sin que los hermanos hayan obtenido la escrituración del inmueble.

Forma de los contratos

Clasi cación de los contratos de acuerdo a la forma

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Forma de los contratos

Al abordar el concepto de forma debemos considerar que la misma se refiere a la exteriorización de la

voluntad de las partes por cualquiera de los medios de expresión que ya conoces. Sin embargo, en materia
contractual, la forma se refiere a ciertas solemnidades que deben observarse más allá de la manifestación
misma, para que el contrato produzca sus efectos.

Por lo tanto, podríamos exponer el concepto de forma desde dos miradas: 

Una amplia por la cual podríamos decir que todos los contratos son formales ya que la
voluntad debe manifestarse de alguna manera para que el acto jurídico efectivamente se
perfeccione. Así el art. 260 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCC) afirma que los actos
voluntarios son aquellos ejecutados “con discernimiento, intención y libertad, que se
manifiesta por un hecho exterior”[1].

[1] Art. 260- Ley Nº 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de
la Nación Argentina.

Una restringida para la cual solo son formales aquellos contratos para los que la ley o las
mismas partes prevén que el negocio deba celebrarse bajo la celebración de ciertas
solemnidades.

En materia contractual, cuando hablamos de la forma de los contratos, lo hacemos desde esta última
perspectiva.
Ventajas y desventajas de la forma

Entre las ventajas que surgen de la celebración del contrato bajo la observación de ciertas solemnidades
podemos mencionar:

Es un modo expreso de manifestación de voluntad de manera que no quedarán dudas, más

allá de posibles interpretaciones sobre su contenido, de su existencia.

Debido a que frecuentemente el cumplimiento de la forma requiere de un plazo más o menos

extenso, los celebrantes gozarán de un tiempo para reflexionar acerca de la conveniencia del
negocio a celebrar y evitar decisiones apresuradas.

Facilita la publicidad ya que permite el conocimiento del acto por terceros.

Sin embargo, la necesidad de observar ciertas formas también tiene sus desventajas:

Puede constituirse en un obstáculo para la circulación del tráfico jurídico, lo cual le quitará
celeridad.

Para el inexperto en los negocios, la inobservancia de las formas más rigurosas puede
ocasionar la invalidez del acto.
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Clasificación de los contratos de acuerdo a la forma

Regla

El CCC deja claramente establecido que la regla en orden a la forma de los contratos es su libertad para las
partes. Ellas pueden dotar al acto de la forma que crean más conveniente, incluso alguna que sea más
rigurosa que la exigida por la ley. 

El artículo 284 expresa “si la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la voluntad, las
partes pueden utilizar la que estimen conveniente. Las partes pueden convenir una forma más exigente que
la impuesta por la ley”[2].

[2] Art. 284- Ley Nº 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.

Clasificación de los contratos formales

Hemos visto que, por razones de seguridad jurídica y protección a los terceros, la ley suele exigir el
cumplimiento de solemnidades más o menos exigentes para la celebración de ciertos contratos. Así,
podemos clasificar a la forma de la siguiente manera:

1. Formas solemnes: aquellas que deben observarse al momento de la celebración del contrato y que
son necesarias para que el mismo sea eficaz. A su vez, esta forma puede ser:
 a. Solemne absoluta: es exigida por la ley para la existencia del acto. Su
inobservancia ocasiona la nulidad absoluta del mismo. Por ejemplo, lo dispuesto
por el artículo 1552 respecto a las donaciones de bienes inmuebles, muebles
registrables, y prestaciones periódicas o vitalicias. 

b. Solemne relativa: el incumplimiento de la forma no ocasiona su nulidad; sin

embargo, el acto no producirá los efectos esperados. Solo habilita a las partes a
solicitarse el cumplimiento de la forma.

En cualquiera de los dos casos, el cumplimiento de la forma determina la posibilidad de producción de

efectos del contrato ya sea invalidándolo por completo o facultando a las partes a exigir su cumplimiento.

2. Forma a los fines de la prueba: en estos casos, la inobservancia de la forma

no priva al negocio de sus efectos, pero dificultará su comprobación en juicio.
Son ejemplo de este último supuesto los artículos 1618 (cesión), 1579
(fianza) y 1158 (locación).

La forma de los contratos en el Código Civil y Comercial

El capítulo 7 del Título II del Libro Tercero del CCC se refiere a la forma de los contratos. 

Como primera regla, el art. 1015 establece que “solo serán formales los contratos a los cuales la ley les
impone una forma determinada”[3] en consonancia con el mencionado art. 284. Es decir que si la ley no
impone una forma determinada para la celebración de un determinado contrato las partes son libres de
celebrarlo de la manera que más les convenga, incluso verbalmente. 

Ahora bien, el art. 1017 enumera una serie de contratos para los cuales es necesaria su celebración por
escritura pública. Ellos son:
[3] Art. 1015- Ley Nº 26.994. Op. cit. 

La adquisición, modificación, extinción de derechos reales sobre inmuebles. En este supuesto

se pueden incluir contratos como la compraventa o la permuta cuando versen sobre bienes
inmuebles, excepto aquellos adquiridos en subasta. Esto se debe a que la subasta judicial es
ordenada durante la tramitación de un expediente el cual constituye un instrumento público por
la necesaria intervención del juez y del martillero (auxiliar de la justicia que verifica el
cumplimiento de todos los recaudos legales) por lo tanto, no es necesaria la posterior
suscripción de la escritura pública.

“Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles”[1]. Este
supuesto está referido a la transacción cuando esta alude a derechos dudosos o litigiosos
sobre inmuebles de manera que se debe interpretar de manera conjunta con el art. 1643 del
CCC.

[4] Art. 1017, inc. b- Ley Nº 26.994. Op. cit.

“Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública”[1].
Esto significa que si un contrato por regla general no tiene una forma impuesta puede que 
deba observar si el contrato principal sí lo fue.                              [5]Art. 1017, inc. c- Ley Nº 26.994.
Op. cit.

“Los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados
en escritura pública”[1]. Esta es una ratificación de la libertad en materia de formas que el
mismo CCC establece. Los contratantes son libres para darle al contrato la forma que crean
más conveniente.

[6] Art. 1017, inc. d- Ley Nº 26.994. Op. cit.

En todos estos casos la exigencia de celebrar el negocio por escritura pública tiene un carácter solemne
relativo ya que su inobservancia, si bien priva al negocio de los efectos que le son propios, faculta a las
partes a exigir el cumplimiento de la forma.
  En el caso de los hermanos Sevent nos encontramos en un claro supuesto de contrato de
compraventa sobre bienes inmuebles para el cual el art. 1017 (inc. a) exige, para su
celebración, la realización de escritura pública con carácter solemne relativo. 

En este caso, la compraventa del inmueble se plasmó en un instrumento privado; es decir,

en un boleto de compraventa.

El boleto de compraventa

Cuando la forma se impone con carácter solemne relativo, su incumplimiento privará de sus efectos propios
al negocio, pero habilita a las partes a solicitar el cumplimiento de su forma. El boleto de compraventa ha
surgido a principios del siglo XX, principalmente, como un instrumento que permite asegurar la celebración
del contrato de compraventa de inmuebles hasta que los celebrantes cumplan con la forma exigida por la
ley. Sin embargo, su arraigada utilización ha generado controversias sobre la naturaleza jurídica del boleto. 

Doctrina tradicional: de acuerdo a lo prescripto en los arts. 285 y 1018 del CCC el boleto de compraventa no
es título suficiente para la transmisión del dominio. Por lo tanto, se entiende que constituye un contrato
preliminar que obliga a las partes a celebrar el contrato definitivo de acuerdo a lo prescripto por la ley.

Doctrina aformalista: para quienes propugnan esta posición, el boleto de compraventa constituye un
contrato de compraventa definitivo. Por lo tanto, es un contrato consensual y su perfeccionamiento se
logrará con el acuerdo al que arriben las partes. Para esta corriente, la escritura pública es un requisito
formal independiente del contrato en sí mismo.

Sin embargo, la jurisprudencia ha modelado esta naturaleza jurídica y le ha asignado determinados efectos
al boleto de compraventa inmobiliaria. Si bien el régimen legal es claro, de manera tal que el contrato
definitivo sólo se perfeccionará con el cumplimiento de la forma, ello no implica negar a las partes la
posibilidad de reclamar las obligaciones propias del contrato; por ejemplo, el pago del precio y la entrega de
la cosa.
  Retomemos la situación de los hermanos Servent. Supuestamente las partes han
cumplido con las obligaciones propias del contrato de compraventa, en tanto los
compradores abonaron el precio y recibieron la posesión de parte de la Empresa
Constructora Gorriti S.A. De manera tal que el mismo constituye un contrato preliminar
con caracteres propios, aunque no es todavía un título hábil para la transmisión del
dominio.

El boleto de compraventa en el CCC

El Código Civil y Comercial de la Nación, al igual que el Código Civil de Vélez, ha incorporado dos
disposiciones que regulan la situación del adquirente de un inmueble por boleto:

Oponibilidad del boleto ante los embargos efectuados por los acreedores del vendedor
(Estudio Grispo, 2018).

“Oponibilidad del boleto ante el concurso o quiebra del vendedor” (Estudio Grispo, 2018,
http://estudiogrispo.com.ar/inscripcion-del-boleto-de-compraventa-inmobiliaria-en-los-
terminos-del-decreto-9622018/).

El artículo 1170 del CCC establece:

El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que

hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: 

a) El comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en la

posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con
los adquirentes sucesivos; 
 b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; 

c) el boleto tiene fecha cierta; 

d) la adquisición tiene publicidad registral suficiente sea registral o

posesoria[7].

[7] Art. 1170- Ley Nº 26.994. Op. cit. 

Artículo 1171:

Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el veinticinco por ciento
del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir
sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio[8].

[8] Art. 1171- Ley Nº 26.994. Op. cit.

Lo celebrado por los hermanos Servent es un contrato cuya forma se exige con
carácter solemne absoluto.

Verdadero.

Falso.
 SUBMIT

Ante el concurso o quiebra del vendedor los hermanos Servent podrán solicitar
al juez que otorgue la escritura pública.

Verdadero.

Falso.

SUBMIT
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Hasta acá aprendimos

Teoría general del contrato

–
El abordaje del derecho privado debe realizarse considerando, en términos de la exposición de motivos del
Código Civil y Comercial de la Nación (CCC), el diálogo de fuentes. Esto quiere decir que el derecho privado
se encuentra ampliamente influenciado por disposiciones del derecho público; en particular, por los
principios de rango constitucional.
 
La libertad de los celebrantes es un derecho especialmente protegido por esta materia. Esto se debe a la
autonomía de la voluntad, la cual implica que los celebrantes son libres para decidir contratar y para,
consecuentemente, configurar su contenido.

Consentimiento contractual. Tratativas

–
El consentimiento es uno de los requisitos de existencia del contrato y es el elemento esencial para
concluir que el contrato ha sido celebrado. Llegar al acuerdo definitivo puede ser consecuencia de un
simple intercambio de voluntades manifestadas de manera tácita o ser fruto de negociaciones más o
menos extensas.

Capacidad e inhabilidad para contratar

 –
La capacidad es uno de los presupuestos de validez de los contratos que refiere a la facultad de las partes
para realizar actos jurídicos por sí mismas o para ser titular de derechos y deberes. Para comprender de
qué manera impacta en la vida del contrato la falta de capacidad de alguna de las partes te proponemos la
siguiente situación problemática.

Forma de los contratos. Boleto de compraventa

–
La forma de los actos jurídicos hace referencia a la necesidad de observar determinadas solemnidades al
momento de la celebración del acto. Si bien la exigencia de la forma responde a la necesidad de otorgar
seguridad jurídica a los negocios, muchas veces ralentizan el tráfico negocial e incorporan costos
adicionales.
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Referencias

Estudio Grispo. (2018). Inscripción del boleto de compraventa inmobiliaria en los términos del decreto
962/2018. Recuperado de http://estudiogrispo.com.ar/inscripcion-del-boleto-de-compraventa-inmobiliaria-
en-los-terminos-del-decreto-9622018/.

Ley Nº 26.994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Ley Nº 340. (1869). Código Civil [derogado]. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

C O NT I NU A R
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