1.

Sé un asesor
Inmobiliario
Hoy te quiero contar cómo convertirte en desarrollador inmobiliario desde
cero, yo sé que muchos de ustedes son apasionados de los bienes raíces,
pero no han entrado en el tema y les quiero decir cómo pueden iniciar
porque cuando les pregunto por qué no han iniciado la respuesta que
prevalece siempre es porque no tengo dinero.

Te voy a ser sincero, no es que no tengas dinero, lo que realmente falta es

que tengas grandes conocimientos de bienes inmuebles y que la gente o
inversionistas confíen en ti y esa confianza se gana cuando eres experto en
un tema, si tuvieras estas dos, podrías hacer un edificio con prácticamente
nada de capital.

Si llegara un joven conmigo y me dijera no sé nada, quiero empezar, no

tengo dinero, yo le recomendaría lo primero que es, conviértete en un
asesor inmobiliario porque cuando eres asesor pues realmente no tienes
que invertir nada de dinero, entras a una inmobiliaria, te van a capacitar y te
van a pagar por todo el trabajo que realices ahí.

Te voy a recomendar que no entres a cualquier inmobiliaria, debes buscar

una que tenga un plan de capacitación muy bueno y que sea una
inmobiliaria reconocida, ¿cómo lo vas a saber? Si ves que hay muchas
propiedades en venta en tu ciudad, si ves que es parte de una asociación
inmobiliaria en tu ciudad y el plan de capacitación que maneja incluye
varias etapas que te enseñen todas las bases jurídicas de cómo darle valor
a una propiedad, cómo hacer comparativas de mercado, cómo negociar
una propiedad.

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2. Rodéate de
los mejores
Si eres un buen vendedor y un buen exclusivador vas a empezar a generar
tus primeros ingresos.

Un exclusivador es cuando consigues una propiedad, en una inmobiliaria

vas a tener dos labores esenciales y con las cuales podrás generar ingresos:

1. Llevar propiedades para que la gente te confíe estas y las puedas

vender o rentar.
2. Vender propiedades.

Los siguientes pasos son de vital importancia:

Paso 1. Ahorrar lo más que puedas, puesto que tienes que desarrollar una
capacidad financiera y administrativa, muy importante porque será una
parte clave para los siguientes pasos.

Paso 2. Crear un equipo de ventas, tengo que decir algo muy claro, si no
eres capaz de crear equipos de líderes no vas a llegar muy lejos. Por más
que seas un emprendedor súper capaz y muy inteligente, si no te rodeas de
gente que sea así y mejor que tú, tu impacto va a ser totalmente limitado.

Tienes que aprender ciertas capacidades nuevas como:

Administrar y crear equipos de trabajo.

Debes tener cierto liderazgo.
Saber de finanzas.

2
Paso 3. Lo que vas a hacer es crear tu inmobiliaria, y antes de que
contrates a la primera persona, te recomendaría que generes todo un
proceso de scouting y de contratación.

Yo en algún momento de mi vida tuve de 10 a 15 asesores y no vendían

nada, cuando hice un buen proceso de captación de personas, con las
habilidades que quería que tuvieran y los valores que requería, dos
personas vendían más que 15. Entonces es mucho mejor que tengas una
sola persona a que tengas 5 que no vendan nada, enfócate mucho en no
meter a cualquier persona y que sea alguien que realmente sí va a
vender y que sí va con los valores que tú quieres para tu empresa.

3
3. Compra,
remodela y vende
Después de haber pensado un plan muy bueno para retener a tu talento,
creado todo un esquema de comisiones, recompensas, bonos, un plan de
capacitación y sobre todo seguir ahorrando (entre más ganas dinero, más tienes
que ahorrar); llegamos a la etapa 3, en este momento ya fuiste un gran
vendedor en el paso número 2 ya te convertiste en un experto inmobiliario y
con un gran equipo de ventas.

Lo que hice en el paso 3 fue comprar una propiedad, remodelarla y venderla.

Aquí lo que debes aprender es que ya debes de ser un experto en análisis de

mercado para poder detectar cuándo una propiedad está abajo de su valor. Y
así, cuando veas propiedades que estén por debajo del valor de mercado debes
negociar una oferta apropiada para comprar. Para este punto debes tener cierto
conocimiento en análisis jurídico o asesorarte con expertos, muy importante
para ver que la propiedad que estás comprando no tenga ningún problema
jurídico o de gravamen de algún juicio para que no te cause problemas futuros.

Cuando ya tienes lista la propiedad y cumple con todos los requisitos deseados,
vas a empezar a contratar a un arquitecto o alguien que te ayude a
remodelar lo básico en la misma. <<Yo tuve el error de remodelar, tirar y
rehacer una propiedad, después me di cuenta de que en el mercado no se
paga por esto. Así que enfócate en remodelar el baño, los clósets, la cocina,
esos detalles son lo que la gente valora mucho cuando te quiere comprar una
propiedad. Importante, cuida mucho tu costo al remodelar>>.

Ya que tienes el inmueble listo, es momento de aplicar la capacitación del

equipo de ventas, para que la vendan y lo antes posible recuperes tu dinero. De
la utilidad de esta venta lo que hice fue reinvertir el 100% y seguir viviendo con
lo que ganaba de la parte de la inmobiliaria. Al reinvertir esto, el rendimiento de
esta utilidad va a ser exponencial.

Y con ese capital, en meses, vas a poder comprar 2 departamentos luego 4 y

pues imagínate el crecimiento no va a tener límite si lo sigues haciendo bien.

4
4.
¡Manos a La obra!
Construcción
desde cero (1ra parte)
En el paso anterior mostramos que la opción de remodelar y vender es muy
buena alternativa, pero ahora es momento de ver cómo dar paso a un
proyecto más grande. Ahora que, si no tuviste el capital para comprar un
primer departamento, pero si para remodelarlo, puedes asociarte con una
persona que sea dueño de una propiedad y no tenga dinero para
remodelarla. Así tú pones la parte de la remodelación y con un contrato de
asociación en participación podrás realizar este movimiento, venderla y
repartirse las utilidades entre el propietario y tú.

Al finalizar este proceso, ya debes tener cierto conocimiento del desarrollo

y estar preparado, porque el momento del gran proyecto ha llegado, puesto
que para estar en este punto debes aprender muchísimas habilidades
nuevas, ya que es un proceso un poco más complejo:
Construirás tu primer proyecto desde cero, la sugerencia es que sea algo
pequeño: pueden ser 2 o 4 casitas, unos locales o un pequeño edificio de
departamentos, yo iniciará con un proyecto de entre 4 y 10 unidades.

Los pasos son los siguientes:

1. Buscar terrenos.
2. Definir el esquema de negocio y saber a qué te vas a enfocar, si vas a querer
habitacional, oficinas o urbanización de terrenos.
3. Visitar el área del ayuntamiento de tu municipio que se encarga de decirte
qué puedes construir y en dónde.
4. Buscar a un arquitecto para que te haga un proyecto con planos muy
básicos para visualizar la aproximación de metros cuadrados y que un
ingeniero te puede costear para obtener un presupuesto cercano a la
realidad del proyecto. Con esto último, con tu equipo de ventas podrás
calcular a cuánto vas a poder vender el metro cuadrado de acuerdo con el
producto que estás desarrollando.
5. Una vez analizados todos estos aspectos podrás obtener un análisis
financiero, sumas todos tus costos: valor de terreno, construcción, licencias,
ventas y una serie de costos extras que restarás a tus ventas y esa va a ser de
utilidad. Con esto verás si vale la pena o no comprar ese terreno.

5
4.1
¡Manos a La obra!
Construcción
desde cero (2da parte)
6. Revisión jurídica. El terreno debe ser estudiado desde dentro hasta el área
periférica, por eso debes realizar una consulta ante diferentes secretarías,
hacer los análisis de suelo para que no te lleves sorpresas como por ejemplo,
que tengas agua a pocos metros; y checar en lo financiero - jurídico, que no
haya alguna demanda legal.

7. Compra del terreno. Es importante que cuando compres el terreno generes

un área de gestoría, para que sea más fácil tramitar licencias mixtas y
comiences a licitar con el constructor. Ya que elegiste al constructor y se firme
el contrato tienes dos opciones: que se le pague la obra completa o que le
vayas pagando conforme a los avances de la obra. Cualquiera de las dos, yo te
recomendaría contratar a un ingeniero experto que esté supervisando la obra
para que la calidad, el costo y los tiempos vayan conforme lo planeado.

8. Preventa. Anticipando los tiempos del contrato que firmaste con la

constructora, al tener un gran equipo de ventas empiezas a formular una
estrategia de preventa y con tu asesor fiscal una estrategia fiscal,
posiblemente de reinversión y para que tú crezcas exponencialmente hay que
estar invirtiendo en compra de terrenos.

9. Condominio y administración. Lo mejor es tener un gestor experto que te va

a ayudar en todos los trámites y escrituras. Desde el inicio te recomiendo que
tengas una notaría de confianza que te va a ayudar con toda la tramitología.

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5.
Transforma
tu gran proyecto a un
modelo de negocio exponencial
Este es un paso crítico y si lo logras, abrirás una puerta donde no hay límites
para el crecimiento de tu empresa. Para convertir tu proyecto a un modelo
de negocio exponencial lo que debes hacer es buscar hacer proyectos más
grandes, de 10 unidades en adelante.

Aquí vas a necesitar aprender a emplear una palabra que vas a escuchar
mucho en temas del negocio inmobiliario financiero, esta palabra es
“apalancar”. El apalancamiento es el arte de utilizar dinero de terceros:
Preventas: personas que compran con antelación y con ese mismo estás
construyendo. Este tipo de apalancamientos no tienen impuestos de bancos.
Bancos: te cobran una tasa de interés ya que no es dinero tuyo.
Inversionistas privados.

Hay muchas formas de capitalizarte de terceros y si aprendes a usar bien

esta herramienta clave conocerás lo que es hacer un proyecto sin meter
casi dinero de tu bolsa:

1. Generación de tours inmobiliarios. Al tener un modelo de negocio confiable

en donde la gente quiere estar contigo e invertir porque vio que tu proyecto lo
has hecho con base en números y resultados, habrá gente que te quiera
aportar sus terrenos, inclusive hay personas que tienen el inmueble pero que
no tienen el dinero para desarrollarlo, ahí es donde puedes entrar tú (te
aportan ese terreno que vale 20 millones, donde claramente al estar
terminado el proyecto le vas a pagar un poco más y con producto, entonces ya
no desembolsas ni un peso para la compra de ese terreno).

2. Dirigirse con el arquitecto. A este mismo le vas a pagar con alguna

propiedad para que con eso te haga el proyecto. Es muy complejo tramitar
licencias para que hagas negociaciones con el gobierno y que te dé gente que
no le pagues con producto o con rentas. Aquí diré que, si vas a desembolsar
capital (gastos preoperativos) para pagar licencias y demás gastos con el
gobierno.

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 3. La construcción. Que la preventa sea espectacular depende del producto
(construcción del mismo), de hecho, hemos construido con Brada Grupo
Inmobiliario desarrollos en donde con la preventa pagamos el 100% de la
construcción. Para desarrollos habitacionales es mucho más complejo, pero
puedes hacer una mezcla entre preventa y una línea de crédito puente para
que nunca esté parada.

Al terminar, si te diste cuenta solo gastaste en las licencias puesto que ya

que desarrolles le vas a pagar al resto de las de las personas con
propiedades. Por decir cantidades, de 100 millones de pesos en donde el
terreno costaba 20 y la construcción 50, la utilidad sería de 30 , puesto que
la venta fue de 100 millones y tus costos de 70, posiblemente de esos 30 si
tengas que pagar un poco más al del terreno, y al arquitecto pero al final de
cuentas imagina que vas a ganar 25 millones y tú solo invertiste 3 millones.

8
6. Crear 3 o 5
Edificios en tu ciudad
Para este momento, en el paso 6, tu equipo debe poseer ciertas habilidades
desarrolladas. Cada departamento debe funcionar en completa armonía
puesto que ya está dirigida por líderes y expertos que brillan por su
destreza e ingenio para seguir avanzando.

“Un financiero brillante que te apoye en la parte fiscal, un experto

vendedor, el mejor estratégico en el área de marketing, entre otros”

Al no cumplir este pequeño detalle, en donde cada líder de área sea mejor
que tú, será muy difícil poder llegar a niveles altos puesto que no es viable
una empresa que necesite tanto y consuma todo tu tiempo. Recuerda que
tu objetivo es que la empresa no te necesite para nada y que sola pueda
seguir creciendo tomando en cuenta todos los procesos que se crearon
anteriormente.

Aplica todo lo aprendido y acrecienta el desarrollo.

El objetivo del paso 6 es crear 3 o 5 edificios a la par con los mecanismos de

apalancamiento que ya antes has aplicado, los modelos de negocio
adaptados y mejorados, y un diferenciador en el mercado. Si tus proyectos
son genéricos no vas a vender cómo tú crees, pero si eres experto en ventas
podrás diferenciarte de la competencia.

9
7. Recrea tu empresa
en otra ciudad
Creo que es muy importante la capacidad de recrear toda tu empresa en
otra ciudad. Si ya lo hiciste aquí (en la ciudad donde comenzaste tu
proyecto), e hiciste varios edificios te aseguro que vas a tener la habilidad
de poder ir a otra ciudad y recrear toda tu estructura y procesos, porque
realmente esto que les estoy comentando funciona aquí y funciona en
cualquier otro lugar del mundo.

Aquí en México, si vas de Guadalajara a Monterrey o de Ciudad de México a

Querétaro, tienen distintos nombres las instituciones, pero el proceso y el
análisis es el mismo. Por lo tanto, con esta capacidad vas a poder llegar a las
ciudades más importantes y tener desarrollos de edificios en varias
ciudades de manera simultánea.

“Con el tiempo no será una torre de 10 departamentos, puesto que el

mismo proceso tendrás que aplicar cuando sean torres de 50, 100, 200
o 300 departamentos en las mejores zonas de la ciudad, porque las
bases son exactamente las mismas”

Existen muchos más pasos pero hasta aquí me quedo puesto que los
siguientes son el convertirte a futuro en un fondo de capital, en una fibra en
donde ya es muy complicado desarrollar y en vez de eso vas a captar dinero
para invertir con un montón de desarrolladores porque tú ya eres experto
en analizar proyectos y desarrolladores, pero ese lo vamos a poner como un
punto extra ya que falta mucho para llegar y se los mencionaré en algún
momento. Recapitulemos los 7 pasos por si te perdiste de alguno:

10
 1. Sé un asesor inmobiliario.
2. Rodéate de los mejores.
3. Compra, remodela y vende.
4. ¡Manos a la obra! Construcción desde cero.
5. Transforma tu gran proyecto a un modelo de negocio exponencial.
6. Crea edificios en tu ciudad.
7. Recrea tu empresa en otras ciudades.

Yo te quiero comentar mi ejemplo, empecé hace muchos años sin nada de

capital solo con un sueño y aprendí que con estos pasos que les dije, con el
apalancamiento y con el conocimiento profundo de los bienes raíces
puedes levantar capital y conseguir inversión para formalizar y cristalizar
estos sueños de ser desarrollador.

Cualquiera con actitud, disciplina y estrategia puede cumplir sus

sueños quitando las barreras mentales y dando el siguiente paso.

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