Entrega de cantidades a cuenta por cooperativista de vivienda

Fecha: 13 septiembre, 2016

Área profesional: Derecho inmobiliario - urbanismo

El Tribunal Supremo examina si quien anticipa cantidades para adquirir una vivienda en régimen de
cooperativa puede resolver el contrato de incorporación a la entidad por incumplir la cooperativa las
obligaciones legales que se imponen al promotor sobre percibo de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas, o si, por el contrario la cualidad de socio le somete al procedimiento
estatutario de baja voluntaria de la cooperativa.
En este caso, un socio cooperativista de vivienda demanda a la cooperativa y a la gestora de la misma
interesando la resolución y subsidiariamente la nulidad del contrato, así como la devolución de las
cantidades anticipadas por no garantizar las restitución de las mismas, no fijar un plazo de entrega y,
en general, por incumplir el deber de información al consumidor en la adquisición de viviendas.
La cooperativa y su gestora se oponen a la demanda, alegando que la demandante solo quería
desligarse de la cooperativa obviando los cauces estatutarios y que, en atención a la naturaleza del
contrato, no rige para la cooperativa la obligación de avalar o asegurar la devolución de las cantidades
anticipadas, ni fijar plazo de entrega.
El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena solidariamente a las
demandadas a la devolución de las cantidades reclamadas. Entre otros motivos aduce que el socio
cooperativista no deja de ser un consumidor, por lo que tiene derecho a que se aseguren las
cantidades entregadas a cuenta.
La sentencia es recurrida en apelación. La Audiencia estima recurso, argumentando que el contrato en
cuestión es un contrato de inscripción en la cooperativa y no de compraventa sobre plano. En atención
a dicha naturaleza, no son de aplicación las normas de la compraventa de vivienda, pues aunque el
propósito del socio sea adquirir una vivienda, no es una persona ajena a la cooperativa y las
cantidades que abona se corresponden con la distribución entre los cooperativistas de los costes de
edificación. Tampoco la incorporación a una cooperativa es un acto de consumo, pues las entregas de
bienes realizadas por las cooperativas no tienen la consideración de ventas y, por ello, una cooperativa
de viviendas no puede someterse a la LGDCU.
Se recurre en casación por el demandante, alegando doctrina contradictoria, tanto sobre la
posibilidad de aplicar al contrato de inscripción en una cooperativa de viviendas la normativa de
protección de los consumidores y usuarios, como sobre la cuestión de si cabe pedir su resolución al
amparo del CC art.1124, así como la devolución de las cantidades entregadas, con fundamento en el
incumplimiento de la cooperativa de la L 57/1968.
Señala el Tribunal Supremo que la sujeción de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa al
régimen de la hoy derogada L 57/1968 no suscita ninguna duda, ya que esta norma es de aplicación a
la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de
propietarios o sociedad cooperativa. Se considera aplicable en beneficio de los cooperativistas
la garantía de devolución de las cantidades anticipadas, como un derecho irrenunciable.
La garantía de las cantidades anticipadas es una obligación esencial mientras la vivienda no esté
terminada y en disposición de ser entregada, de modo que, la omisión de dicha garantía faculta al
cesionario de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o
resolver el contrato por incumplimiento.
Se estima y reconoce al cooperativista el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no
haber obtenido la garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demanda, sino que se
considera responsable de la constitución de la garantía la sociedad mercantil profesionalmente
dedicada a la gestión de cooperativas, precisamente por su condición de profesional, aun cuando en
puridad no sea el perceptor de las cantidades anticipadas. Cuestión distinta es, una vez recuperadas
las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa, que ha de sujetarse a los estatutos
de la misma.