La anticresis

La anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de ser

puesto en posesión de un inmueble de su deudor hasta el completo pago del crédito, y de
percibir sus frutos y rentas con cargo de imputarlos anualmente sobre los intereses, si se
le deben, después sobre el capital. El código civil dominicano establece en su art. 2085 y
2086 que:

Art. 2085.- La anticresis no se establece sino por escrito. El acreedor no adquiere por
este contrato sino la facultad de percibir los frutos del inmueble, con obligación de aplicarlos
anualmente a cuenta de los intereses, si los hay, y después a cuenta del capital de su crédito.

Art. 2086.- El acreedor está obligado, si no se hubiere convenido en otra cosa, al pago
de las contribuciones y cargas anuales del inmueble que tiene en anticresis. Debe igualmente,
bajo pena de daños y perjuicios, proveer a la conservación y las reparaciones útiles y
necesarias del inmueble, deduciendo, ante todo, de los frutos, los gastos relativos a estos
diversos objetos.

El Dr. Juttin Curi, explica que en la anticresis es un tipo de garantía particular que consiste
en el uso por parte del acreedor de un bien de su deudor para hacerse pago de una deuda. Cabe
resaltar que de los artículos 2085- 2091 existen pocas por no decir nulas jurispurdencias locales
sobre lo contemplado en dichos artículos.

La anticresis  se trata de un derecho real ya que  esta se le otorga al acreedor el derecho de
usar y disfrutar de un bien y este derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien. Además,
como puede ejercerse el derecho de retención sobre el inmueble que genere un derecho preferente a
favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda hace de la anticresis un derecho real.

Diferencia entre anticresis e hipoteca.

La anticresis se diferencia de la hipoteca por el hecho de que la anticresis requiere la entrega del bien
al acreedor, sin embargo, la hipoteca no requiere la tradición del bien al acreedor. La anticresis
requiere para ser válida la entrega física al acreedor y no de la inscripción del gravamen como pasa
en el caso de una hipoteca..
Los elementos o características de la anticresis

Es un contrato real ya que  en la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho
de usar y disfrutar de un bien determinado, y ese derecho es oponible a terceros constituye un
derecho real.

Es un contrato unilateral, ya que surgen obligaciones para el acreedor, no obstante a eso

pueden nacer obligaciones a cargo del constituyente. En este aspecto vendría siendo un contrato
sinalagmático perfecto.

El acreedor anticresista debe conservar el inmueble y restituirlo al termino de la obligación.

 Es oneroso ya que en la anticresis se establece el goce y uso del inmueble. Por esta razón se
clasifica como oneroso.

Es un contrato indivisible ya que el acreedor retendrá el bien hasta que se concluya la

obligación.

Sección iii- Distinción con otras operaciones

La anticresis está quedando en desuso ya que en la práctica se han creado otros mecanismos
que da al acreedor las mismas ventajas sin requerir la desposesión y sin que el acreedor tenga que
administrar el inmueble.

Cesión de alquileres y arrendamientos rusticos:

La anticresis y la cesión de alquileres y arrendamientos rusticos no están sometidas al mismo

régimen de publicidad. En la paractica se esta sustituyendo la anticresis por la hipoteca ya que existe
una amplia ventaja de no llevar la desposesión del constituyente. A diferencia de la hipoteca la
anticresis confiere garantías no solo al al inmueble sino que también a los frutos que el mismo pueda
generar.

Venta con pacto de retroventa

El código civil establece en su art.1659 que” La facultad de retracto o retroventa, es un pacto

por el cual se reserva el vendedor el derecho de volver a tomar la cosa vendida, mediante la restitución
del precio principal y el reembolso de que se habla en el artículo 1673”

La anticresis difiere de la venta con pacto de retroventa en que :

1- La anticresiis no es traslativa de propiedad. Solo otroga al acreedor la facultad de percibir

los frutos y rentas del inmueble. La vanta con pacto de retroventa hace al comprador
propietario .
2- El anticresista es un verdadero acreedor que puede perseguir el pago e todo lo debido. No
solo sobre el inmueble sino sobre todos los bienes del deudor.
3- En la anticresis los riesgos de perdida fortuita continúan recayendo sonre el
constituyente mientras que en la retroventa recaen sobre el comprador.

Constitución de anticresis

Condiciones generales:

Para que la anticresis sea efectiva el obligatorio que en constituyente sea el propietario del inmueble
o que tenga un derecho real sobre este inmueble. También se requiere que el inmueble cedido en
anticresis sea enajenable. Existen otras condiciones que impiden que sea objeto de anticresis. El
legislador prevé que el inmueble constituido como bien de familia queda excluido de posibles
hipotecas e anticresis.
En caso del constituyente estar en estado civil casado deberá contar con la aprobación del otro
conyuge en caso de estar casados sobre comunidad de bienes. Si el conyugue está casado mediante
separación de bienes se puede realizar un contrato de anticresis ya que el inmueble es de su
propiedad y no de un patrimonio familiar.

Sobre el desapoderamiento del constituyente:

La constitución de anticresis requiere de la entrega del inmueble del que se tiene posición. El hecho
de que exista desapoderamiento garantiza la seguridad de esta garantía. En caso de que el inmueble
no se ponga en posesión se cataloga como promesa de anticresis. Para que el contrato este formado
de forma correcta se requiere el desapoderamiento del inmueble puesto en garantía. El
desapoderamiento debe de ser permanente pues el inmueble solo se entrega cuando se extinga la
obligación.

Condiciones de publicidad

Los requisitos de publicidad tienen por finalidad hacer oponible a terceros el derecho del anticresista.
Esta publicidad puede realizarse mediante documentos tales como los documentos notariales o
privados (Autenticos).

Cabe destacar que un contrato de anticresis no publicado es valido entre las partes pero no oponible
en la pignoración y la adquisición de las rentas, por lo que el anticresista corre el riesgo de no poder
oponer su derecho a un adquiriente o a un acreedor hipotecario que haya publicado regularmente
antes que él un derecho sobre el inmueble.

La anticresis tiene que ser publicada por ante el registro de titulo esto siemore que el inmueble este
registrado.

Forma y prueba

El art 2085 establece y cito

“Art. 2085.- La anticresis no se establece sino por escrito. El acreedor no adquiere por este contrato sino
la facultad de percibir los frutos del inmueble, con obligación de aplicarlos anualmente a cuenta de los
intereses, si los hay, y después a cuenta del capital de su crédito”

Respecto a la prueba se guía del art 1341 que establece que“… Debe extenderse acta ante notario o
bajo firma privada, de todas las cosas cuya suma o valor exceda de treinta pesos, aun por depósitos
voluntarios; y no se recibirá prueba alguna de testigos en contra o fuera de lo contenido en las actas, ni
sobre lo que se alegue haberse dicho antes, en, o después de aquellas, aunque se trate de una suma o
valor menor de treinta pesos…”

Efectos de la anticresis:

Derecho de hacer suyos los frutos: este es el derecho más importante que la ley concede al acreedor y
dentro de él están comprendidos los siguientes aspectos:
 Uso del Inmueble y de los Frutos
 Derecho de retener el inmueble
 Derecho de persecución
 Derecho de preferencia.
 Derecho de hacer vender el inmueble

Obligaciones del acreedor anticresista:

 Imputar los frutos

 Conservar y mantener el inmueble
 Pagar las contribuciones y cargas
 Restituir el inmueble