TORRE ORUE

UBICACIÓN DEL PROYECTO

VIA EXPRESA MI BANCO GYM

CERTIFICADO DE PARAMETROS

CUALIDADES DEL TERRENO

Ubicación estratégica a una cuadra de la Av.
Paseo de la Republica
Comercio Zonal tiene amplia compatibilidad
con los usos comerciales y de oficinas. (Ord.
1015-MML)

Área de terreno de 3650.00m2 con 04 frentes

hacia Av. Calles y Pasaje.
 AREA DE LOTE: 3650.00m2
ZONIFICACION: CZ
USOS COMPATIBLES : Oficinas.
CERTIFICADO DE PARAMETROS

RETIROS MUNICIPALES : Av. Domingo Orue :5.00 ML

Psje. Jose León : 0.00ML

Jr. Salaverry : 0.00ML

Jr. Juan de Dios : 0.00ML

ALTURA MAXIMA PERMITIDA : Av. Domingo Orue :39.00 ML
Psje. Jose León : 21.00ML

Jr. Salaverry : 21.00ML

Jr. Juan de Dios : 18.00ML

AREA LIBRE: CZ: NO EXIGIBLE

FRENTE MINIMO : CZ: EXISTENTE
LOTE MINIMO : CZ: EXISTENTE
ESTUDIO DE MERCADO CLASIFICACION DE OFICINAS

Nuestro proyecto
clasifica dentro de la
categoría de oficinas A,
sin embargo la
estrategia comercial
será ofrecer el
producto a nivel de
precios de oficinas de
categoría B+

Fuente : Colliers
 MERCADO DE OFICINAS B+ EN LIMA
Fuente : Colliers

• El mercado de oficinas B+
ESTUDIO DE MERCADO

en Lima, esta clasificado

en 04 sub mercados.

• Actualmente el inventario
de oficinas asciende a
193,288 m2

• Surquillo se encuentra en una ubicación estratégica.

• En los próximos años Surquillo será absorbido por el desarrollo inmobiliario de su entorno,
con características similares a estos.
 MERCADO DE OFICINAS B+ EN LIMA

- Según el estudio de mercado

de oficinas B+ del 2T2013, la
ESTUDIO DE MERCADO

disponibilidad es baja, mientras

la Absorción Neta es creciente.
- Surquillo no cuenta con
disponibilidad de oficinas tipo
B+
Fuente : Colliers

Fuente : Colliers
 PROYECCION DE MERCADO DE OFICINAS B+ AÑO 2013
• Se estima que durante el 2013 ingresarán al mercado de oficinas B+ 20,066.00 m2, lo que hará un el
inventario total de oficinas B+ al finalizar el año de 217,828 m2.
• La vacancia total alcanzaría los 6,503.00 m2 correspondiente al 3.0% del total de espacio de oficinas,
lo daría a entender que los 13 563.00 m2, fueron absorbidos durante el proceso de pre-venta.
ESTUDIO DE MERCADO

PROYECCION DE MERCADO DE OFICINAS B+ AÑO 2014

• Durante el 2014 se estima que el mercado de oficinas B+ se incrementará en 13,292.00 m2, lo
que haría un inventario total al finalizar el año de 230,521.00 m2.
• La vacancia total alcanzaría los 4,838.00 m2, correspondiente al 2.1% del total de espacios de
oficinas, lo daría a entender que los 8 454.00 m2, fueron absorbidos durante el proceso
de pre-venta.

Fuente : Colliers
ESTUDIO DE MERCADO
OFERTA

EDIFICIO MORITANI

EDIFICIO LOS NEGOCIOS CONEXIÓN LIMA

TORRE ORUE

Edificio en Construcción Edificio en proyecto Edificio Consolidado

 OFERTA
• Proyecto de Centro Empresarial Marsano
• Empresa: ARMAS DOOMO
• Ubicación: Av. Tomas Marsano con Guardia Civil. Surquillo
ESTUDIO DE MERCADO

• Características:
• Ubicación con principales vías de accesibilidad
• 45 años de presencia en el mercado inmobiliario
 EDIFICIO LOS NEGOCIOS
Único edificio de oficinas consolidado en Surquillo
ESTUDIO DE MERCADO
ESTUDIO DE MERCADO
OFERTA

EDIFICACION EN
DEMOLICION
PRODUCTO

Desarrollo del proyecto inmobiliario

AREA DE LOTE: 3650.00 M2
Torre Orue, que consta de 11 pisos
de oficinas y 4 sótanos para USO : Oficinas
estacionamientos.
ALTURA POR PISO : 3.70M
ALTURA EN PISOS : Av. Domingo Orue: 11 p
Psje. Jose León: 6 p

Jr. Salaverry: 6 p
Jr. Juan de Dios: 5 p

AREA LIBRE: CZ: No Exigible

A. DESTINADA A 14 600.00M2
ESTACIONAMIENTOS (04 sótanos de
VEHICULARES: 3650.00M2 cada uno)

CANTIDAD DE 407 + 10 VISITAS

ESTACIO. TOTAL : ESTACIONAMIENTOS
CABIDA
AREA CONSTRUIDA MAXIMA :
AREAS BRUTA
(AREA COMUN + AREA UTIL):

AREA BRUTA POR NIVEL :

PISO 1° : 2 871.47M2

PISO 2° AL 5° : 11 485.88M2

PISO 6° : 2 407.64M2

PISO DEL 7° AL 11° : 3 841.05M2

AREA BRUTA TOTAL CONSTRUIDA : 20 606.04M2

CABIDA
AREA CONSTRUIDA UTIL MAXIMA :
AREAS UTIL OFICINA Y
COMERCIO:

AREA UTIL POR NIVEL :

PISO 1° : 2 317.47M2 (OFICINA)

PISO 2° AL 5° : 10 925.88M2 (OFICINA)

PISO 6° : 2 267.64M2 (OFICINA)

PISO DEL 7° AL 11° : 3 141.05M2 (OFICINA)

AREA UTIL TOTAL : 18 652.04M2

CABIDA

Esquema de Alturas

AC 1er piso = 2,871.47m2 AC 6to piso = 2,407.64m2

2do al 5to piso AC x piso = 2,871.47m2 7mo al 11avo piso AC x piso = 768.21m2
CABIDA
AREA TERRENO : 3 650.00m2

AREA LIBRE : 591.83m2(16.21%)

CUADRO RESUMEN DE AREAS MAXIMAS CONSTRUIDAS

AREAS COMUNES (ESC, ASC, 1 954.00M2

HALL, RECEPCION)

A. CONSTRUIDA NETA DE 18 652.00M2

OFICINAS:

A. CONSTRUIDA NETA DE 14 600.00M2 (4 SOTANOS)

ESTACIONAMIENTOS :

AREA CONSTRUIDA TOTAL : 35 206.00M2

ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO
ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO
ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO
en USD Unids. m2 Precio x m2 Precio Total Valor %
III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD
Utilidad 4,956,343.9
Pago de IGV -118,739.4
Utilidad antes IR 5,075,083.2 14.8%
IR 1,522,525.0 30.0%
Utilidad despues IR 3,552,558.3
Rentabilidad 10.4%
Sobre Ventas 9.1%
Sobre Inversión 10.4%
Sobre Aporte 34.6%

IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

Aporte de Terreno 10,268,179.2 30.0%
Preventas 6,845,452.8 20.0%
Promotor - Capital 8,556,816.0 25.0%
Fondo de Inversión 8,556,816.0 25.0%

Calculando que se trata de un proyecto de 1.5 años, se puede estimar una TIR anual de 23.1%
Calculando que se trata de un proyecto de 1.5 años, se puede estimar una TIR
anual de 23.1%
ESTRUCTURACIÓN FINANCIERA

APORTE (TERRENO) 10´ 268,179.20 30 %

PREVENTAS 6´845,452.77 20 %

CAPITAL DE PROMOTOR 8´556,815.97 25 %

FONDO DE INVERSION 8´556,815.97 25 %

 ANALISIS FODA
• • El proyecto cambiaría el entorno de
F Ubicación privilegiada y con fácil
accesibilidad a vías principales . O la zona.
• Características del terreno con cuatro • Demanda insatisfecha de oficinas
frentes.
• Dimensiones del terreno: 3650 m2.
• El terreno permite múltiples
posibilidades para el diseño
arquitectónico.
• Cercanía a estación de metropolitano

D • Por ser el primer proyecto de la

empresa inmobiliaria.
A •
•
Zona insegura
En hora punta, el trafico vehicular es
alto e intenso
• Sobre oferta del desarrollo de
proyectos inmobiliarios para oficinas
en los próximos 2 años.
• Restricciones Normativas
RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES Y
• El proyecto tendrá características de oficinas de categoría A pero
la estrategia comercial de precios estará relacionado a uno de la
categoría B+.

• Existe una demanda insatisfecha de oficinas del tipo B+.

• El terreno tiene una buena ubicación, tiene un área de 3,650

m2, tiene cuatro frentes, cerca a estación del metropolitano y
buena accesibilidad a vías principales y distritos contiguos.

• El proyecto tiene una rentabilidad del 10.4% después de

impuestos, sobre el aporte nos da una rentabilidad del 34.6%

• Considerando que se trata de un proyecto de un año y medio el

TIR anual que resulta es de 23.10%.

• Se recomienda incluir en el primer piso áreas del tipo comercial.