EFECTOS DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Al igual que tratándose de la condición suspensiva, hay que distinguir si la condición

resolutoria se encuentra pendiente, fallida o cumplida:
1° Efectos de la condición resolutoria pendiente.
La condición resolutoria no afecta a la adquisición del derecho.
La obligación produce sus efectos como si fuere pura y simple. Pero existe la
incertidumbre acerca de si ese derecho vivirá permanentemente o se extinguirá al
verificarse la condición.
Así, por ejemplo, se celebra un contrato de compraventa de un inmueble, y se paga
parte del precio al contado, estipulándose que el saldo, será pagado en el plazo de
tres meses. Mientras no se efectúe dicho pago, hay una condición resolutoria
pendiente, lo que no impide que el dominio se radique en el patrimonio del
comprador.
Consecuencias de lo anterior:
+ El acreedor puede demandar el inmediato cumplimiento de la obligación (o sea, el
comprador puede exigirle al vendedor que cumpla su obligación de entregar la cosa
vendida).
+ Si el título es traslaticio de dominio, puede verificarse la tradición y el adquirente
será dueño de la cosa o derecho, aunque sujeta al peligro de extinguirse o perderse
por operar la condición resolutoria.
2° Efectos de la condición resolutoria fallida.
se consolidan definitivamente los derechos emanados del acto jurídico. La condición
se considera como no escrita y se reputa el acto como puro y simple, desde su
celebración.
3° Efectos de la condición resolutoria cumplida.
Se extingue el derecho para el deudor condicional, y nace el derecho para el
acreedor condicional.
La condición resolutoria cumplida opera retroactivamente. Así, la resolución de un
contrato de compraventa por falta de pago del precio, provoca que éste se repute
no haber existido jamás, y las partes tendrán derecho -en principio-, a que se les
restituya al mismo estado en que se encontrarían si no hubiesen contratado y asi
por ejemplo ende, se ordenará por el juez la cancelación de la inscripción que se
había efectuado a nombre del comprador.
Para estudiar los efectos de la condición resolutoria cumplida, debemos distinguir
entre aquellos que se producen entre las partes y respecto a los terceros.
1º Efectos de la condición resolutoria cumplida, entre las partes.
+ Restitución de la cosa recibida bajo condición: art. 1487.
En todo caso, si la condición resolutoria está establecida en exclusivo beneficio del
acreedor, o sea cuando sólo a él debe restituirse la cosa, y dado que el derecho a
pedir la restitución que sólo a él aprovecha mira a su interés particular, puede
renunciarlo (art. 12). Naturalmente que no ocurrirá tal hecho cuando la cosa deba
restituirse a un tercero.
Además, como la incertidumbre acerca de si la restitución se efectuará o no puede
ser perjudicial para los intereses del deudor, éste tiene derecho a exigir al acreedor
que declare su determinación.
+ Restitución de los frutos: art. 1488.
El principio de la retroactividad sufre aquí una importante limitación: no se deben
restituir los frutos percibidos pendiente la condición
. En concepto del legislador, el deudor adquirió condicionalmente la cosa fructuaria,
pero se hizo dueño de los frutos pura y simplemente. En el mismo sentido, los arts.
1078, 1338 número 1. En consecuencia, se requiere de un texto legal expreso o una
explícita declaración de voluntad para que se deban los frutos percibidos pendiente
la condición (así, en la compraventa, art. 1875, resolución del contrato por no pago
del precio).
2° Efectos de la condición resolutoria cumplida, respecto de terceros.
Se plantea el problema cuando en el tiempo que media entre la celebración del
contrato sujeto a condición y el cumplimiento de dicha condición, el deudor enajenó
la cosa o constituyó sobre ella un gravamen (hipoteca, prenda, usufructo). Cumplida
entonces la condición: ¿Qué ocurre con tales enajenaciones y gravámenes?
Surge en este caso un conflicto de intereses entre el acreedor condicional a quien
debe restituirse la cosa y los terceros en cuyo favor se ha constituido un derecho.
Desde el punto de vista del acreedor, puede sostenerse que el deudor no podía
transferir más derechos de los que tenía y que la enajenación y los gravámenes
deben caducar verificada la condición resolutoria.
Desde el punto de vista del tercero, debe reconocerse que el contrato que celebró
con el deudor es válido y que éste podía enajenar o gravar la cosa; además, el
tercero es poseedor de la cosa. ¿Cuál de estos intereses debe prevalecer? Los
artículos 1490 y 1491 resuelven el conflicto.
El principio fundamental es que la resolución no afecta a terceros de buena fe.
Esta consiste aquí en el desconocimiento por los terceros de la existencia de la
condición.
Para juzgar la buena o mala fe de los terceros, la ley hace una marcada diferencia
entre bienes muebles e inmuebles:
+ Bienes muebles: art. 1490. La buena fe se presume (art. 707) y quien intente la
acción contra los terceros deberá probar la mala fe de éstos (se aplica entonces la
regla general de la buena fe).
Establece el art. 1490 que el acreedor de una cosa mueble a plazo o bajo condición
puede “reivindicarla” contra terceros de mala fe, cumplido el plazo o verificada la
condición.
Las expresiones del art. 1490 no son afortunadas sin embargo. En efecto, el
acreedor no puede reivindicar, porque no es ni ha sido dueño; no puede reivindicar
el acreedor puro y simple y menos puede hacerlo el condicional. La ley ha querido
referirse al que tiene un derecho de dominio limitado por un plazo o una condición,
idea que se habría expresado mejor refiriéndose la ley al poseedor condicional en
vez de al deudor. Se concluye entonces que el art. 1490 ganaría en claridad y
corrección si dijere “el que posee una cosa mueble” en lugar de “el que debe una
cosa mueble”.
En todo caso, de acuerdo al art. 1490, si por ejemplo en una compraventa en la que
se pagará el precio a plazo, y vencido éste el precio no se paga, operando el efecto
retroactivo de la condición cumplida, el comprador se entiende que nunca ha sido
dueño, sino sólo poseedor a plazo o condicional, correspondiendo interponer la
acción reivindicatoria al vendedor, en el evento que el comprador hubiere enajenado
la cosa a un tercero (si no enajenó, la restitución de la cosa operará a consecuencia
de la propia acción resolutoria, en el marco de las prestaciones mutuas).
 Para que el problema que trata el art. 1490 se plantee es necesario que la cosa
mueble “se enajene”. En este artículo, la palabra “enajenación” debemos entenderla
sólo en su acepción restringida de transferencia total o parcial del dominio, y no en
su sentido amplio de constitución de cualquier derecho real sobre la cosa. En efecto,
el art. 1490 es inaplicable a la prenda o cuando se han constituido los derechos de
usufructo y uso ya que tales derechos reales se extinguen por la resolución del
derecho del constituyente.
+ Bienes inmuebles: art. 1491.
La regla es diferente a la del artículo 1490. La condición debe haber constado en el
título respectivo. Varía aquí el régimen de la prueba de la buena o mala fe,
estableciendo la ley una presunción de derecho: el tercero se presume de mala fe
cuando la condición consta en el título respectivo, y de buena fe en caso contrario.
¿Cuando se entiende constar la condición en el título respectivo? El art. 1491 señala
los requisitos:
Primero: es preciso que la condición “conste” en el título, lo que no quiere decir
necesariamente que esté expresamente estipulada, pues también “consta” en el
título la condición resolutoria tácita, cada vez que del título aparezca que esté
pendiente el cumplimiento de una obligación contractual. Así, por ejemplo, cuando
el precio no se pagó de contado en la compraventa.
Segundo: la condición debe constar en el título “respectivo”, es decir, en el título
primitivo u original, que dio nacimiento al derecho condicional. Esto explica la
necesidad de examinar los títulos hasta completar 10 años cuando menos de
posesión inscrita.
Tercero: finalmente, la ley exige que el título se encuentre inscrito u otorgado por
escritura pública. Ello es lógico, porque únicamente de esta manera el acto
condicional tendrá la publicidad necesaria para que pueda presumirse que los
terceros conocen la condición. Cabe indicar que del tenor del art. 1491 se desprende
que las exigencias no son copulativas, basta que el contrato se haya otorgado por
escritura pública, aunque no esté inscrito o que en la inscripción no se refleje la
condición resolutoria.
Se plantea en este punto si la enumeración del art. 1491 es taxativa o si por el
contrario, la regla debe hacerse extensiva a otros derechos reales, como los de
usufructo, uso o habitación, no mencionados en la disposición. La enumeración
sería taxativa, atendido el carácter excepcional del art. 1491, norma que deroga en
favor de los terceros de buena fe el principio general de la retroactividad de la
condición resolutoria cumplida. Como disposición excepcional, debe interpretarse
restrictivamente.
Para los gravámenes no mencionados en el art. 1491 regiría entonces el principio
general: los usufructos y el derecho de uso o de habitación siempre se extinguirán
por la resolución del derecho de quien los constituyó, aunque los titulares de tales
derechos reales estén de buena fe. Tanto respecto del art. 1490 como el art. 1491,
se ha concluido por la doctrina que tienen un campo de aplicación limitado: son
únicamente aplicables a la compraventa, al pacto de retroventa y a la permuta (arts.
1873, 1876 y 1882).

LA ACCIÓN RESOLUTORIA.
Concepto: es la que nace de la condición resolutoria tácita y del pacto comisorio,
para pedir la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones
contraídas. No corresponde aludir aquí a la condición resolutoria ordinaria, porque
según vimos, ella opera ipso facto, resolviendo el contrato (salvo en el caso
excepcional del artículo 1879).
Características:
1º Es una acción personal: compete al contratante diligente. Únicamente pueden
demandar la resolución del contrato las personas que lo han celebrado. Con
posterioridad sin embargo, obtenida la resolución del contrato por el contratante
diligente, podrá dirigirse contra los terceros de mala fe para reivindicar la cosa o para
obtener que se la purifique de los derechos reales constituidos por el deudor
condicional. Cabe agregar que resulta conveniente que la acción resolutoria y la
acción reivindicatoria se entablen conjuntamente, en un mismo juicio, teniendo
presente el art. 3 del CC. y el efecto relativo de las sentencias. El art. 18 del Código
de Procedimiento Civil autoriza el ejercicio conjunto de acciones.
2º Es una acción renunciable: puesto que la ley no prohíbe su renuncia y ella mira
al solo interés del renunciante. La renuncia debe ser expresa. Puede tener gran
importancia, pues en una compraventa, aunque exista saldo de precio, los terceros
adquirentes quedarán protegidos ante el no pago por el comprador, pues si se
renuncia a la acción resolutoria, la primera compraventa no podrá resolverse, y
tampoco por ende las restantes.
3º Es una acción mueble o inmueble: art. 580. Importa lo anterior, para determinar
el tribunal competente.
4º Es una acción transferible y transmisible. Cedido que sea el crédito o muerto el
acreedor titular de la acción, ésta podrá deducirse por el cesionario o por el heredero,
respectivamente.
5º Es una acción divisible, a juicio de algunos, e indivisible, a juicio de otros: cuando
son varios los acreedores, se plantea en la doctrina si cada uno puede ejercer
independientemente la acción resolutoria o si por el contrario, es necesario que
actúen de consuno para ejercitarla. Generalmente, se sostiene que es necesario el
acuerdo de los acreedores, atendido el art. 1526 número 6. Sin embargo, el tema se
discute.
6º Es una acción prescriptible.
Las reglas son diferentes, según se trate de una condición resolutoria tácita o de un
pacto comisorio por la obligación de pagar el precio en el contrato de compraventa.
+ La acción resolutoria que emana de una condición resolutoria tácita o del
pacto comisorio en general (distinto del que se verá más adelante) no tienen reglas
especiales y por lo tanto se le aplican las reglas generales de la prescripción:
1º La acción prescribe en 5 años: art. 2515, 1º.
2º La prescripción corre desde que se hizo exigible la obligación infringida: art. 2514,
2º.
3º La prescripción se suspende: arts. 2509 inciso 1 y 2520.
+ La ley ha establecido reglas especiales tratándose de la prescripción de la acción
resolutoria, que emana de un pacto comisorio por la obligación de pagar el
precio en el contrato de compraventa: 1º Prescribe la acción en 4 años, o en el
plazo menor estipulado por las partes: art. 1880.
2º La prescripción, por ser de corto tiempo, no se suspende: corre en contra de toda
clase de personas (art. 2524).
3º La prescripción no corre desde que la obligación se hizo exigible, sino que desde
la fecha del contrato (art. 1880, 1º).
La doctrina apunta que las diferencias indicadas dejan de manifiesto serias
inconsecuencias:
1º No se divisa razón alguna que justifique que la acción que deriva del pacto
comisorio prescriba en 4 años o menos, mientras que la acción resolutoria que deriva
de la condición resolutoria tácita, prescriba en 5 años.
2º Menos justificado es contar el plazo desde la fecha del contrato, ya que si el
incumplimiento ocurre después de dicho plazo, la acción habrá prescrito antes de
nacer.
3º Se afirma que el plazo de prescripción más breve para este pacto comisorio
resulta inoperante, porque el art. 1878 deja en claro, en relación al art. 1873, que
una vez prescrita la acción derivada del pacto comisorio, queda vigente la que
emana de la condición resolutoria tácita. Esta afirmación es discutible.