EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

ARTICULO 1117

Acción Personal y Acción Real Del Acreedor Hipotecario

El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer

adquirente del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de

estas acciones no excluyen el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor,

impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición
diferente de la ley.

El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor
hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndose además en el supuesto de
que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la citada
norma establece que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho crédito
exigiéndole el pago al deudor a través de la acción personal, o al tercero
adquirente del bien hipotecado ejerciendo la acción real.

Frente al incumplimiento del deudor es posible que se den los siguientes

escenarios:

1. Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras

la obligación se encuentre vigente dicho bien no sea transferido,
continuando siempre bajo la esfera patrimonial del deudor.
Si este no cumple con dicho pago, el acreedor podrá:

I) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado para hacerse

pago con lo que se obtenga (que es lo común), o.
II) solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del
deudor (lo que raramente se elige como primera opción, ya que por
lo general se pide solo cuando la ejecución de la hipoteca no llega
a cubrir el monto de la deuda).

2. Que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor,

pero que dentro del plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea
transferido a un tercero, saliendo de la esfera patrimonial del deudor.

La exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda vez que él debe
pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular de la obligación; si no
lo hace, el acreedor podrá:

i) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado (aunque ahora sea de

propiedad del tercero) para hacerse pago con el producto de dicho
remate, o.
ii) solicitar una medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor
para posterior remate y pago.
Se da ordinariamente en un proceso de ejecución de garantías; en donde
teóricamente se unirán la acción personal y la acción real, debido a que al
fracasar la primera el acreedor continúa el proceso solicitando la ejecución y
remate del bien hipotecado que, en mérito de la transferencia, es ahora del tercer
adquirente.

Esto supone, en buena cuenta, que al tercero le alcanza solo la acción real.

De otro lado, además de establecer que el acreedor puede ejercer la acción

personal y o la acción real, la segunda parte de la norma indica que el ejercicio

de la acción personal no excluye a la real y viceversa, disposición que puede
llevar a la errónea conclusión de que el acreedor hipotecario podría satisfacer
doblemente su crédito, esto es, "cobrándole" tanto al deudor como al tercero
adquirente del bien hipotecado.

En otras palabras, el hecho de que el acreedor pueda ejercer ambas acciones

para satisfacer su crédito no significa que tenga el derecho a cobrar dos veces
la misma deuda puesto que basta que el deudor cumpla con el pago o que se
produzca la venta judicial del bien del tercer adquirente, para que la obligación
se extinga; pues claro está que la ley no ampara el ejercicio abusivo de un
derecho.

HIPOTECAS LEGALES

ARTICULO 1118

Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las

siguientes:

1.La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo

haya sido con el dinero de un tercero.

2.La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado

trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya

obligado a pagarle.

3.La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer

amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

La hipoteca nace por mandato legal y no por convenio entre las partes, y que
fluye de la existencia de un crédito vinculado con el inmueble sobre el cual recae
la hipoteca, se aprecia que, en efecto, es la ley la que determina la presencia de
la hipoteca legal vinculada a los créditos (obligaciones) allí señalados, y,
asimismo, que existe una vinculación directa del crédito con el inmueble. A
continuación, analizaremos algunos alcances de los tres supuestos regulados
en el presente artículo.

Supuesto 1 °: La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido

pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.

Con relación al primero de los supuestos previstos, se aprecia que el texto actual
alude al inmueble enajenado, a diferencia del texto del artículo 1026 del
abrogado Código Civil, que se refería al inmueble vendido.

Al respecto, Cabanellas define al término enajenación como el acto jurídico por

el cual se transmite a otro la propiedad de una cosa, bien a título oneroso, ¡como
en la compraventa o en la permuta; o a título lucrativo, como en la donación y en
el préstamo sin interés.

Supuesto 2°: El del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya

proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el
comitente se haya obligado a pagarle.

En el Código vigente se alude a la fabricación o reparación del inmueble, con

mención del contratista y del comitente, lo cual nos remite al contrato de obra
regulado en los artículos 1771 y siguientes del Código Civil.

El referido artículo señala que "por el contrato de obra el contratista se obliga a

hacer una obra determinada y el comitente a pagarle una retribución"

. Supuesto 3°: El de los inmuebles adquiridos en una partición con la

obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

La hipoteca legal "de los bienes adquiridos en una partición con la obligación de
hacer abonos en dinero a otros de los condóminos".

Por este supuesto se grava el inmueble que es objeto de la partición para

garantizar el abono en dinero que debe efectuar el copropietario al que se le
adjudicó el bien.

Esta hipoteca legal surge directamente del acto de partición, por el cual, como
señala el artículo 983 del Código Civil, "permutan los copropietarios, cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a
cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican".

En este sentido, la partición, al implicar la transmisión del derecho real de

propiedad, tiene acceso al Registro y, en consecuencia, también la hipoteca legal
que puede surgir de acuerdo al supuesto comentado.

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA LEGAL

ARTICULO 1119
Las hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. En los demás casos,
el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el
registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden
exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.

. La hipoteca legal es entonces aquella que la ley une al crédito, no siendo

necesario inclusive que se constituya por contrato expreso, de donde se
concluye que el derecho del acreedor surge de la inscripción del contrato del cual
emana"

RENUNCIA Y CESIÓN DE RANGO EN LA HIPOTECA LEGAL

ARTICULO 1120

Las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango

respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

La renuncia y la cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente.

Según faculta el artículo 1120 de nuestro Código sustantivo, el acreedor puede

realizar la renuncia a la hipoteca "anteadamente", es decir, desde el momento

en que se contrae la obligación principal, mandato que, por no ser imperativo,
admite la posibilidad de renunciar por acto posterior, el mismo que puede ser
unilateral.

La renuncia del titular del derecho real es en nuestro Derecho enteramente libre
y puede ejercitarse sin necesidad de contar con el consentimiento de la otra
parte. Es ello consecuencia de que el derecho real se establece precisamente
en interés del renunciante, única persona a quien beneficia.

. No obstante, lo manifestado hasta ahora, teniendo en cuenta el carácter

especial de la hipoteca legal, la renuncia unilateral a la hipoteca, sea esta
antelada o no, requiere documento público o privado que pruebe esta situación
y facilite la desafección del bien gravado con la

hipoteca.

Respeto de la cesión del rango de la hipoteca legal, a favor de otras hipotecas

legales y convencionales, resulta plenamente aplicable el razonamiento seguido
en el caso anterior (renuncia). La hipoteca legal solo lo es en virtud de su forma
de constitución ajustada a los supuestos que señala la ley, situación que no limita
en nada el ejercicio de las facultades otorgadas en las hipotecas convencionales.

El acreedor hipotecario preferente puede válidamente ceder su rango a otro de

menor rango, en virtud de la autonomía privada, intercambiando su posición de
preferencia en caso de ejecución del bien afectado.
¡No existe ningún inconveniente en que la cesión de rango pueda efectuarse
entre un acreedor con hipoteca legal y un acreedor con hipoteca convencional o
viceversa; operando la cesión unilateralmente, sin necesidad del consentimiento
del constituyente de la hipoteca, puesto que en el fondo la cesión no implica
modificación alguna al contrato de hipoteca.

La cesión de rango puede constituirse como un acto a título gratuito u oneroso,

supuestos ambos con los mismos efectos respecto de la cesión.

 Finalmente, podemos resumir lo manifestado reconociendo que la

hipoteca legal

participa válidamente de los principios del especialidad e individualidad, así

como

de los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien. A su vez la

hipoteca legal puede ser reducida por convenio o por mandato del juez, siendo

igualmente, posible su renuncia y/o cesión de rango.

NORMA SUPLETORIAS APLICABLES

ARTICULO 1121

Las reglas de los artículos 1097 a 1117 y 1122 rigen para las hipotecas legales
en

cuanto sean aplicables.

Siendo, la hipoteca legal un caso especial de la garantía hipotecaria como lo

resalta el vigente artículo 1118 del Código Civil, "resulta lógico que rijan para ella
las normas pertinentes de la hipoteca voluntaria", esta consideración
obviamente, debido a la única diferencia entre ellas, es su modo de constitución.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

ARTICULO 1122

La hipoteca se acaba por:

1.Extinción de la obligación que garantiza.

2.Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación. 3.Renuncia

escrita del acreedor.

4.Destrucción total del inmueble.

5.Consolidación.

El artículo materia de comentario trata sobre la extinción de las hipotecas,

ya sean legales o voluntarias.

Se distingue entre las causas de extinción de la hipoteca las que se deben a la

obligación garantizada (incisos 1 y 2) Y las que se refieren exclusivamente al

derecho real de garantía (incisos 3, 4 Y 5).

1. Extinción de la obligación que garantiza

Esta causal es por excelencia el modo principal de extinción, en atención a que

la

hipoteca como derecho real de garantía está estrechamente en conexión con el

crédito o la obligación. La

hipoteca se extingue con la obligación garantizada, por ende, la extinción de la

hipoteca por causas que solo se refieren al derecho real de garantía, no extingue

el derecho personal de crédito.

La extinción puede ser total o parcial, según que comprenda la totalidad de la

hipoteca o se reduzca la cuantía de la responsabilidad hipotecaria (artículos 1115

y 1116 del Código Civil).

Así tenemos que el pago de la deuda es causa de extinción de la obligación.

¡El pago se hace mediante distintas modalidades; el pago directo (artículo 1220),
el

pago por consignación (artículo 1251), la dación en pago (artículo 1265).

2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación

Por efecto de la accesoriedad del derecho real de hipoteca, si la obligación

resulta

anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas señaladas para el

acto jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá las consecuencias y se

extinguirá.

Igualmente, si la obligación se rescinde (artículo 1370 del C.C.) o resuelve

(artículo 1371 del C.C.) conforme a lo pactado o en virtud de la ley, la hipoteca
se

extinguirá.

La hipoteca es oponible a aquellos que hayan inscrito antes de la cancelación,

pero inoponible a los acreedores que hayan publicado sus derechos entre la
cancelación y el restablecimiento de la inscripción.

3. Renuncia escrita del acreedor

Esta causal se sustenta en la autonomía de la voluntad como ocurre con la

renuncia de otros derechos reales. En cualquier momento con independencia de

la subsistencia de la obligación, el acreedor puede renunciar a la garantía
hipotecaria.

El artículo exige renuncia por escrito, por lo tanto, debe ser expresa y no tácita.

4.Destrucción total del Inmueble

Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca

queda sin efecto. Generalmente, para este caso se pacta el derecho a recibir
una indemnización o se contrata un seguro. En caso de que se trate de una

destrucción parcial, la hipoteca subsiste sobre la porción del bien no afectada

porla destrucción, en aplicación de la indivisibilidad de la hipoteca.

El artículo parece referirse a la destrucción material o física del bien, sin

embargo, existe también la posibilidad de la pérdida jurídica del bien. Si bien no
se encuentra expresamente contemplada, la pérdida del dominio o del derecho
real hipotecado también genera la extinción de la hipoteca.

5. Consolidación

Este es un supuesto especial, la doctrina la llama confusión de derechos. No se

refiere al caso general de extinción de la obligación cuando en una misma

persona concurre la cualidad de deudor y acreedor, sino al caso en que el
derecho real de hipoteca se extingue cuando en una misma persona se da la
cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Esto ocurre
porque no es posible que se admita la hipoteca sobre cosa propia.

La consolidación no puede operar en perjuicio de tercero. Si el derecho real está

gravado con otro derecho real, aquel frente al titular de este, subsistirá como si
la consolidación no se hubiese producido.
EJMPLOS

cuando se extingue el usufructo por un

hecho ajeno a la voluntad del usufructuario; la subhipoteca o la hipoteca sobre

el derecho de hipoteca, cuando se extinga la primera; la hipoteca constituida
sobre concesiones administrativas cuando estas caduquen o quedan
extinguidas; cuando se trate de hipotecas sobre bienes litigiosos y la sentencia
sea favorable a la demanda presentada; cuando la hipoteca recaiga sobre bienes
sujetos a condición resolutoria, y esta se cumpla.