CASO PRÁCTICO Nº6

1. Como regla general, ¿implica la hipoteca una excepción al principio de responsabilidad

patrimonial universal del deudor del art. 1.911 del Código Civil? ¿Se puede limitar la
responsabilidad del deudor al bien hipotecado? En caso de ser aceptable esta
posibilidad, ¿cuál sería el previsible efecto económico en las condiciones y en el coste de
la financiación?

El artículo 1911 del Código Civil regula el principio de responsabilidad patrimonial universal,
que implica que el deudor debe cumplir su obligación tanto con su patrimonio actual como
futuro. Es decir, el transcurso del tiempo no es óbice para pagar las deudas, que persistirán
hasta haber sido satisfechas.

En las obligaciones hay, al menos, dos partes implicadas:

• El deudor. Se trata de la persona que debe cumplir una obligación en favor de la

otra.

• Y el acreedor. Se trata de la persona a favor de quien se debe cumplir la

obligación. Esta posición está protegida por nuestro Código Civil, que le permite
exigir el pago o cumplimiento. Para ello dispone de toda una serie de acciones
judiciales. Además, en determinadas ocasiones estará facultado para exigir otras
consecuencias del incumplimiento, como puede ser la resolución de un contrato,
la restitución de una situación jurídica o el pago de una indemnización.

Por tanto, cuando nos encontramos ante una obligación tenemos dos posiciones
contrapuestas. En primer lugar, el deudor, encargado de cumplir la obligación. Y en segundo
lugar el acreedor, facultado para exigir el cumplimiento del deudor incluso por la vía judicial.

La responsabilidad patrimonial derivada de los préstamos hipotecarios puede limitarse

exclusivamente al bien dado en garantía, tal como señala el artículo 140 de la Ley Hipotecaria
(Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946), siempre que se halla pactado
expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. Dice este precepto que: “(…)
podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso,
la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario,
quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes
del patrimonio del deudor.

2. ¿Resultaría de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario? ¿Es obligatoria la tasación para constituir la hipoteca? Conforme a
esta Ley, ¿qué parte debe asumir el coste de la tasación?

En principio, la Ley Hipotecaria no exigía tasación para conceder un préstamo hipotecario. La

tasación no tenía tampoco ninguna relación con otra valoración del inmueble al que siempre
aparece en la escritura de hipoteca, que es el valor para subasta.

Sin embargo, la ley 1/2013 estableció una vinculación obligatoria entre tasación y tipo de
subasta. Todo cambió cuando la ley 19/2015 modificó los artículos 682.2 LEC y 129 LH, y donde
hablaban de tasación “realizada conforme a las disposiciones” de la LMH ahora dicen “que, en
su caso, se hubiere realizado en virtud de” esa Ley. Esto significa que aún después de la
reforma para acceder al ejecutivo hipotecario es necesaria la tasación.
El coste debería de asumirlo los particulares, beneficiando de esta forma a los
prestamistas/usureros, a los que se les facilita utilizar las hipotecas como forma de apropiarse
de los inmuebles, burlando la prohibición del pacto comisorio con tasaciones ridículas (casos
como estos). Y desde luego a los Bancos, que podrán tener la tranquilidad de adquirir bienes a
bajo precio en el caso de que vuelvan los fallidos.

3. ¿Es válida esta cláusula según lo establecido en la Ley Hipotecaria? ¿Es posible el pacto
de las partes al respecto?

De acuerdo con el artículo 1101 del C.C., "La hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los
seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto".

La hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien hipotecado. Si lo que se hipoteca es
una casa, por ejemplo, la garantía se extiende a todos los bienes con los que fue construida:
arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Lo anterior se justifica porque las partes integrantes
forman parte del bien al cual se integraron. Son parte del bien hipotecado.

El artículo 1101 del C.C. permite el pacto en contra, esto es, que se excluyan de la hipoteca las
partes integrantes.

El pacto en contra sí es posible en aquellos casos donde las partes integrantes sí pueden ser
objeto de derechos singulares. En efecto, las partes integrantes siguen la condición jurídica del
bien principal, pero la ley o el contrato pueden permitir su diferenciación o separación
(artículo 889 del C. C.).

4. ¿Quedaría ampliada la hipoteca con el importe de la indemnización? ¿Qué ocurriría

respecto de la parte del inmueble que no ha quedado destruida? ¿Podría la entidad
acreedora y garantizada con hipoteca figurar como primer beneficiario en la póliza de
seguro?

Sí, esos gastos que ha cubierto la compañía de seguros han venido dado por una ampliación en
el importe la hipoteca, donde el particular tendrá que incrementar la cuota que paga cada mes
al banco, a cambio de que este disponga de liquidez para hacer frente a tales situaciones como
una reforma.

Respecto a la parte del inmueble que no ha quedado dañada, por la garantía de incendio, se
cubre solamente la reforma de la habitación que ha sido dañada, pero resulta que la
habitación era muy antigua y por ejemplo no se pueden encontrar puertas similares a la que
había y el seguro se ve en la obligación de cambiarla por otra nueva, pero con características
similares. El problema es que se rompe la armonía estética, puesto que las puertas del resto de
estancias son idénticas a la dañada, pero en este caso la cobertura de daños estéticos en el
seguro de hogar al continente, no ofrece cobertura al cliente puesto que tiene la limitación de
cubrir solo a la estancia afectada.

Contratar un seguro de hogar no es obligatorio excepto en el caso de que la casa esté

hipotecada. Ése es el único supuesto que obliga a un ciudadano a contar con una póliza que
proteja su vivienda. Lo que, si es importante saber, es que no existe obligación alguna de
contratar dicho seguro con la entidad que concede la hipoteca y que se puede contratar con
otra distinta que se adapte mejor a tus necesidades y ofrezca mejor precio. Por tanto, la
entidad acreedora no puede figurar como primer beneficiario en la póliza de seguro.
5. ¿Sería válido, de alcanzarse finalmente, este acuerdo? En caso de impago y de ejecución
de la garantía, ¿cuál sería la forma correcta de proceder?

Considerando que el art. 1.110 C.C contiene una presunción iuris tantum de extinción de las
deudas de plazos y de los intereses anteriores, la posible imputación de los pagos al último
plazo (según el art. 1172) o al capital (si el acreedor lo acepta, ex art. 1173) no tendría mayor
importancia que el establecer una presunción favorable al deudor –que el acreedor podrá
destruir con la prueba correspondiente, si no responde a la realidad- sobre la existencia de un
pago o de una condonación.

El valor normativo del art. 1173 C.C reside en el establecimiento de un nuevo límite a la
libertad de imputación del deudor. Ello quiere decir que cuando la declaración del deudor por
la que determine la imputación de pagos de acuerdo con el art. 1172 C.C, se refiera única o
prioritariamente a la deuda de capital, el acreedor podrá rechazarla junto con la prestación
correspondiente, produciendo así una situación de impago.

Ahora bien, el acreedor puede renunciar a ese derecho, tanto mediante pacto anterior, como
en el momento de pago, o con posterioridad. Por tanto, sí es válido el acuerdo.

Respecto a la segunda cuestión, una vez sea firme en vía administrativa la providencia de
apremio sin que se haya efectuado el ingreso, el recaudador ejecutivo instará la ejecución de
las garantías existentes y, en su caso, procederá al embargo de los bienes y derechos del
responsable para el cobro forzoso de la deuda, mediante su enajenación o adjudicación a la
Tesorería General de la Seguridad Social.

Además, en este caso concreto, la deuda ha sido garantizada a través de una hipoteca, por lo
que se procederá a enajenar los bienes del deudor con preferencia de los bienes aportados
como garantía a otros bienes que posea el deudor.