LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

La extensión de la hipoteca está regulada por los artículos 1101 y 1107 del Código
Civil (C. C.). El artículo 1101 se refiere a la extensión en cuanto al bien y el artículo
11 07 a la extensión en cuanto al crédito.

De acuerdo con el artículo 1101 del C.C.,"La hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto".

1. LAS PARTES INTEGRANTES

Las partes integrantes son bienes que se han integrado de tal forma a otro bien,
que su separación ocasionaría la destrucción, deterioro o alteración del bien
principal, del bien integrado,. La importancia de las partes integrantes radica en que
siguen la condición jurídica del bien al que se integran. Así, serán inmuebles, si lo
es el bien principal. La hipoteca se extiende a las partes integrantes del bien
hipotecado. Si lo que se hipoteca es una casa, por ejemplo, la garantía se extiende
a todos los bienes con los que fue construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc.
Lo anterior se justifica porque las partes integrantes forman parte del bien al cual se
integraron. Son parte del bien hipotecado. El artículo 1101 del C.C. permite el pacto
en contra, esto es, que se excluyan de la hipoteca las partes integrantes., las partes
integrantes no pueden ser separadas del bien principal. Su separación produciría la
destrucción, deterioro o alteración de los bienes. A modo de ejemplo, no podrían
separarse los ladrillos de una casa. Es más, de acuerdo con el segundo párrafo del
artículo 887 del C.C., "Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos
singulares". Esto significa que las partes integrantes no pueden ser materia de
contratos distintos respecto del bien principal. No podrían ser vendidas y pertenecer
a propietario diferente del bien principal, ya que el nuevo propietario de las partes
integrantes no podría pedir su separación y entrega. Pareciera entonces que no es
posible el pacto en contra. Si se excluyeran de la hipoteca los ladrillos de una casa,
en caso de ejecución del bien por incumplimiento, tendría que venderse la casa sin
ladrillos.
 2. LOS ACCESORIOS

Los accesorios son bienes que están permanentemente afectados a un fin

económico u ornamental de otro bien. Ellos no pierden su individualidad, pero
siguen la condición jurídica del bien al cual han sido afectados económica u
ornamentalmente. Serán inmuebles, por ejemplo, si lo es el bien principal. La
hipoteca comprende los accesorios del bien hipotecado. Si se hipoteca una unidad
inmobiliaria productiva, la garantía se extiende a las maquinarias, a los automóviles
que estuvieran afectados al negocio, etc. Si lo que se hipoteca es una casa, la
garantía comprende las alfombras, los cuadros, etc. El fundamento de la extensión
de la hipoteca a los accesorios es claro en el caso de los bienes afectados a un fin
económico de otro bien. Los accesorios son un elemento importante que hace
producir económicamente al bien principal y es a través de la explotación del bien
como el deudor cumple con su obligación frente al acreedor. Forman un solo todo
con el bien principal. Por ello, el legislador los incluye en la garantía. En el caso de
los accesorios afectados a un fin ornamental, el fundamento no es tan claro. Podría
consistir en que los accesorios aumentan el valor del bien principal y por ende la
garantía del acreedor.

El legislador entonces, los incluye. No obstante, como veremos a continuación, en

la práctica estos accesorios están excluidos de la hipoteca. Los accesorios que
están comprendidos dentro de la hipoteca son los que existen al momento de la
ejecución de la garantía. Los bienes que no estaban permanentemente afectados
económica u ornamentalmente al bien hipotecado cuando se constituyó la garantía,
pero que luego son afectados, también quedan incluidos en la hipoteca .
3. EL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES DE LOS SEGUROS
La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros del
inmueble, lo cual significa que si el inmueble está asegurado y se produce un
siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble. Se produce
así lo que en doctrina se conoce como subrogación real. Thémis26 Cuando
el acreedor hipotecario es un banco o una institución de crédito, el deudor
por lo general queda obligado a asegurar el inmueble y a endosar la póliza
en favor del acreedor. No sucede lo mismo cuando el acreedor no es un
banco ni una institución de crédito. Esto no impide, sin embargo, que el
acreedor contrate por su cuenta el seguro. En este caso, las primas que
pague estarán cubiertas por la hipoteca (artículo 1107 del C. C.). "Si el
inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta
expropiado, la hipoteca se extingue. Pero el acreedor hipotecario se
transforma de titular de un derecho real de hipoteca en acreedor titular de un
derecho de prenda sobre el crédito (cuando la indemnización es debida) o
sobre el dinero (cuando la indemnización se ha satisfecho ya)". En rigor lo
que sucede es que se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de
prenda. Esto se produce porque la hipoteca no puede recaer sobre bienes
muebles.

4. EL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES DE LA EXPROPIACIÓN

Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96~,
inciso 3 del C. C.). En estos casos, sin embargo, la. Hipoteca se extiende al
importe de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de
destrucción total del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un derecho
real de prenda. Un comentario final sobre este tema. La extensión
de la hipoteca al importe de las indemnizaciones de la expropiación (y de los
seguros) puede ser objeto de pacto en contra. Así lo establece el artículo
 1101 del C. C. En consecuencia, es válido excluir de la hipoteca la
indemnización por la expropiación (y por el seguro).
5. SUPUESTOS DE EXTENSIÓN
5.1 Las mejoras
Las mejoras son las modificaciones materiales que se hacen en un bien y
que aumentan su valor económico. Pueden ser necesarias, útiles o de recreo.
Las necesarias impiden la destrucción o el deterioro del bien. Las útiles, sin
ser necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. Las de recreo, sin ser
necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad
(artículo 916 del C. C.).

6. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL CRÉDITO

Según el artículo 1107 del C.C.,"La hipoteca cubre el capital, los intereses
que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas
del juicio".
6.1. El capital La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el
capital. Esto es justamente el objeto de la hipoteca. Por lo general el
monto del gravamen (suma máxima hasta por la cual responde el bien
hipotecado) coincide con el capital. Sin embargo, nada impide que la
hipoteca cubra parte del capital. La responsabilidad hipotecaria sería
entonces menor que el principal del crédito. En este caso, la hipoteca
cubriría solamente la parte del capital que fue garantizado. El monto
del gravamen, ¿puede ser mayor que el principal del crédito? Creemos
que no, debido al carácter accesorio de la hipoteca. Si la
responsabilidad hipotecaria fuese mayor que el capital, la hipoteca
estaría garantizando parte de una deuda inexistente. Más adelante
volveremos sobre este asunto.
6.2. LOS INTERESES
Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la
hipoteca. Lo anterior se justifica porque los intereses tienen el carácter
de una prestación accesoria del crédito principal. El tipo de interés
pactado debe consignarse, en principio, en el documento de
constitución de la garantía hipotecaria e inscribirse en los Registros
Públicos. La razón de esto radica en el carácter especial de la
garantía. En efecto, una forma como los terceros pueden conocer la
responsabilidad hipotecaria del bien es a través de la verificación del
tipo de interés inscrito en los Registros Públicos. Esta, sin embargo,
no es la única forma.

El artículo 1122 del Código Civil Peruano de 1984 establece que la

hipoteca se acaba por:

1) Extinción de la obligación que garantiza.

2) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destrucción total del inmueble.
5) Consolidación.
MODIFICACIONES EN LA HIPOTECA

La hipoteca se puede alterar o modificar de muchas maneras [por ejemplo

cambiando los sujetos; el acreedor puede ceder su crédito (el acreedor
transmite su posición a otra persona, de manera onerosa o gratuita) a otra
persona]. El punto de partida de la Ley es que cuando se transmite la cesión
se notifica al deudor, para que este pague a quien ahora es su acreedor sólo
desde la notificación fehaciente del crédito o su conocimiento efectivo de que
se ha producido la cesión se está obligado a pagar al nuevo acreedor
(concretamente como hay una hipoteca, le hace falta una escritura pública
de cesión para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad)

MODIFICACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La modificación puede reducir el monto de su pago mensual a una cantidad
que usted sí pueda pagarlas modificaciones pueden incluir la prolongación
del número de años que deba debe pagar el préstamo, una reducción de su
tasa de interés, y/o la abstención o reducción del saldo del capital.

Si le ofrecen una modificación del préstamo hipotecario, asegúrese de

entender cómo esto podría cambiar el monto de sus pagos mensuales y la
cantidad total que deberá pagar en el corto y largo plazos.

MODIFICACIÓN QUE SIRVE MEJOR A SUS NECESIDADES

. Si recibe una modificación de préstamo y usted aun así no puede hacer los
pagos, podría perder su vivienda. Si le gustaría obtener más información
sobre sus opciones.
RANGO DE LA HIPOTECA
Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo cual
es necesario determinar que entre las mismas existe preferencia entre ellas
a lo cual se denomina rango de la hipoteca.

En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina

la inscripción en el registro de predios. Por ejemplo si existen cuatro
hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es la que determina el rango
de la hipoteca. No determina el rango la fecha de la minuta ni tampoco la
fecha de la escritura pública, ni la fecha del testimonio, parte o boleta.

Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una

cantidad indeterminada de hipotecas, pero en la práctica generalmente en
una partida registral sólo corre registrada una hipoteca.

Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio

registral de prioridad de rango.

El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en el

artículo 2016 del Código Civil Peruano de 1984 que establece: "La prioridad
en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro".
Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina
Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad
por Rangos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y
medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene
prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se
inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni
tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor
hipotecario que logró inscribir primero su título. Cuando se aplica el principio
registral de prioridad de rango se inscriben las dos hipotecas que se
presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.