Artículo 1485.

– Saneamiento

En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente

por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su
valor.

Comentario de Daniel Ugarte Mostajo

Sumario: 1. Los supuestos normativos que dan origen al régimen del saneamiento y a la
consiguiente responsabilidad del transferente frente al adquirente. – 1.1. Primer
supuesto: La evicción. Noción y remedios. – 1.2. Segundo supuesto: Los vicios ocultos.
Noción y remedios. – Tercer supuesto: Los hechos del transferente. Noción y remedios. –
2. Las obligaciones de saneamiento y los múltiples regímenes de responsabilidad
contractual en el ordenamiento peruano. Apuntes preliminares sobre un modelo
fragmentado e incoherente de protección del acreedor. – 3. Los modelos de vinculación
contractual: un intento de explicación de la fragmentación e incoherencia existentes en el
ordenamiento peruano. – 4. El régimen del incumplimiento en el moderno Derecho de
contratos como modelo de solución a la fragmentación: Breve introducción.

1. Los supuestos normativos que dan origen al régimen del saneamiento y a la

consiguiente responsabilidad del transferente frente al adquirente.

El artículo 1484 del código civil establece que hay lugar a saneamiento en los
contratos relativos a la transferencia de propiedad, posesión o uso de bienes muebles o
inmuebles1. Eso significa que, en dichos contratos, el transferente tiene la obligación de
responder frente al adquirente en caso se verifiquen determinados supuestos de hecho
que son precisados en el artículo 1485, materia de este comentario.

Los supuestos normativos que dan lugar a la obligación de saneamiento y a la

consiguiente responsabilidad del transferente frente al adquiriente, son: la evicción, los
vicios ocultos del bien y los hechos propios del transferente, siempre que dichos
supuestos tengan como efecto que el bien transferido en propiedad, posesión o uso, no
pueda ser destinado o no sea apto para la finalidad de su adquisición, o que de alguna
manera disminuyan su valor. En cuanto a la finalidad de la adquisición, el artículo 1486

1
Históricamente, desde el Derecho romano, las obligaciones de saneamiento han hecho parte de la
regulación del contrato de compraventa (cfr. FERNÁNDEZ DE BUJÁN, Antonio, Derecho privado romano, Madrid:
Iustel, 10ª ed., 2017, pp. 570-575). Sin embargo, en el Perú, desde el código civil de 1936, el régimen del
saneamiento tiene la particularidad de ampliar su ámbito de aplicación a todos los contratos relativos a la
transferencia de propiedad, posesión o uso de bienes muebles e inmuebles. Además, a diferencia de lo que
ocurría en el código de 1936, que circunscribía la materia a los contratos celebrados a título oneroso, en el
actual código civil el régimen del saneamiento es de aplicación a todo tipo de contrato que verse sobre la
transferencia de propiedad, posesión y uso de bienes muebles e inmuebles, cualquiera sea el título de
atribución patrimonial.
establece que si esta no es indicada por las partes de manera expresa o tácita, se
presume que su voluntad es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus
características, la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar.

Este no es el espacio para realizar un comentario detallado de cada uno de los

artículos que conforman la regulación de los supuestos que dan origen al saneamiento,
por lo que a continuación me limitaré a presentar una breve noción de los mismos y los
mecanismos de tutela o remedios que se conceden al adquirente.

1.1. Primer supuesto: La evicción. Noción y remedios.

Como se ha dicho, el primer supuesto que origina la obligación de saneamiento es

la evicción, que en términos generales consiste en la privación del derecho del adquirente
por la acción legal de un tercero2. En ese sentido, el artículo 1491 señala que se debe el
saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado total o parcialmente del
derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o
administrativa firme, y por razón de un derecho de tercero anterior a la transferencia.

Por lo demás, se entiende que el derecho del tercero era desconocido por el
adquirente cuando celebró el contrato, pues si al celebrar el contrato el adquirente
conocía que el bien era litigioso o ajeno, pierde el derecho a exigir al transferente el
saneamiento por evicción (art. 1500, inc. 4).

Es decir, en el saneamiento por evicción, es necesario que el derecho que invoque

el tercero exista ya al momento de la celebración del contrato entre transferente y
adquirente, y que el derecho del tercero sea desconocido por el adquirente. Pero
además, por regla general3, para que se produzca la evicción, no basta con que el tercero
haya cuestionado judicial o administrativamente la transferencia realizada a favor del
adquirente (cualquiera puede iniciar un proceso con ese fin, pero iniciar un proceso no es
lo mismo que ganarlo), es necesario que el tercero haya salido definitivamente victorioso
en el juicio4. Recién con esta victoria del tercero se produce lo que se conoce como
“evicción”, y recién allí surge, en estricto, la obligación de saneamiento a cargo del
transferente.

2
En realidad, históricamente y conforme a importante legislación comparada, la evicción podría provenir
también de un acto del propio transferente y, como recuerda Manuel De La Puente, así también se recogía
en el artículo 1372 del código civil de 1936, el que, ubicado en el título referente a la evicción, disponía que
aunque se hubiese pactado que no quede sujeto el enajenante a saneamiento, lo estará sin embargo al que
resulte de un hecho personal suyo, precisando que todo pacto en contrario es nulo (cfr. DE LA PUENTE Y
LAVALLE, Manuel, El contrato en general. Tomo III, Lima: Palestra Editores, 2001, p. 638). Sin embargo, en el
código civil de 1984, todos los actos del transferente, incluso aquellos que calificarían como “evicción”,
constituyen un supuesto distinto de obligación de saneamiento.
3
La excepción sería aquella contemplada en el artículo 1492, conforme al cual se produce la evicción
cuando el adquirente, con el asentimiento del transferente, se allana a la demanda del tercero o hace
abandono del bien sin esperar la finalización del proceso.
4
Proceso que puede ser uno de reivindicación, de “mejor derecho de propiedad”, nulidad, anulabilidad,
desalojo o, en fin, cualquier proceso cuya pretensión esté destinada enervar, total o parcialmente, el
derecho de propiedad, posesión o uso del adquirente sobre el bien mueble o inmueble.
 Una vez producida la evicción, y habiendo cumplido el adquirente con las cargas y
condiciones que le son impuestas para poder exigir el saneamiento al transferente5, el
ordenamiento le concede algunos remedios o medios de tutela de sus intereses, que han
sido lesionados por la evicción.

En este sentido, el artículo 1495 señala que, si la evicción (léase: pérdida del
derecho de propiedad, posesión o uso) es total, el adquirente puede exigir al
transferente: el valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad
para la que fue adquirido (junto con una serie de conceptos adicionales precisados en la
norma6); y la indemnización de daños y perjuicios, pero solo cuando el transferente
incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato.

Como se puede apreciar, lo primero que el adquirente puede exigir al transferente

supone, en el fondo, la aplicación del remedio de la resolución del contrato (de hecho, a
este remedio alude expresamente el código para los casos de evicción parcial), el cual
procederá independientemente de la culpa del transferente; es decir, la culpa del
transferente no es un requisito para que este remedio resolutorio proceda. Empero, al
contemplar la norma no la restitución del precio pagado por el bien (efecto propio de la
resolución), sino el pago del “valor del bien” al momento de la evicción considerando la
finalidad para la cual fue adquirido, el remedio resolutorio se ve complementado –
aunque la norma no lo diga– con una indemnización del interés positivo o de
cumplimiento, para la cual tampoco es exigida la culpa del transferente, pero que, sin
embargo, se encuentra limitada a la diferencia, en caso existir, entre el precio pagado y el
valor del bien al momento de la evicción7; ello sin perjuicio de los conceptos adicionales
(intereses legales, frutos, tributos y gastos contractuales, costos y costas, mejoras)
previstos en la norma.

Ahora bien, si el adquirente desea obtener indemnización por daños no

comprendidos en los conceptos arriba indicados (p. ej. desea demandar una
indemnización por lucro cesante o por daño moral, para obtener la satisfacción del
íntegro del interés positivo o interés en el cumplimiento), podrá hacer uso del remedio
indemnizatorio, pero solo si el transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el
contrato.

5
Además de la condición consistente en ignorar, al momento de celebrar el contrato, que el bien era
litigioso o ajeno, las cargas que se imponen al adquirente son las señaladas en el artículo 1500, que en caso
de incumplimiento, dan lugar a la pérdida del derecho a exigir el saneamiento al transferente. Estas cargas
son: 1) Pedir y cuidar que, en caso no haberlo hecho el tercero, se cite al transferente con la demanda del
juicio de evicción. 2) Obtener el consentimiento del transferente para someter la causa (juicio de evicción) a
arbitraje. Si no se cumple con ello y el arbitraje se pierde, el adquirente no podrá exigir el saneamiento. 3)
Obtener el asentimiento del transferente para transigir el juicio de evicción con el tercero. 4) Demandar el
saneamiento dentro del plazo de un año de producida a evicción. Vencido ese plazo el derecho del
adquirente caduca.
6
El artículo 1495 contempla los intereses legales desde que se produjo la evicción; los frutos devengados
por el bien o su valor; los tributos y gastos generados por la celebración del contrato; los costos y costas del
juicio de evicción si fue obligado a pagarlos; y las mejoras hechas de buena fe por el adquirente.
7
Sobre la finalidad indemnizatoria de esta medida, cfr. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, El contrato…, pp. 468-
471.
 Por otra parte, el artículo 1501 contempla los remedios o medios de tutela del
adquirente para los casos de evicción parcial, precisando que, en esos casos, el
adquirente puede exigir el valor de la parte del bien o del derecho que se pierde, lo cual,
en el fondo, sería una aplicación del remedio de la reducción del precio o
contraprestación, acompañado de una indemnización por la diferencia entre el precio y el
valor de la parte del bien o derecho que se pierde. Sin embargo, si la pérdida parcial es de
tal importancia que hace inútil el bien o el derecho para la finalidad de su adquisición, el
adquirente podrá acudir al remedio de la resolución del contrato y considerar el caso
como uno de evicción total, siéndole aplicable lo previsto para dicho supuesto.

Asimismo, a tenor del artículo 1502, el adquirente tendrá el mismo derecho de

opción recién señalado –opción entre el remedio de la reducción del precio o
contraprestación y el remedio de la resolución– cuando se le hayan transferido dos o más
bienes interdependientes o en conjunto, y por razón de evicción haya perdido el derecho
sobre alguno de ellos. En casos como este, el adquirente también podrá optar entre
considerar la pérdida como un caso de evicción total o como un caso de evicción parcial,
dependiendo de la incidencia que la pérdida de uno de los bienes tuvo en la finalidad de
la adquisición, considerada en su conjunto. Por ejemplo, se celebró una compraventa
sobre dos inmuebles contiguos entre sí, cuya sumatoria de áreas permitiría al comprador
desarrollar un proyecto inmobiliario con determinadas características supeditadas a la
existencia de dicha área, finalidad ésta claramente contemplada en el contrato; sin
embargo, luego de celebrado el contrato, se produce la evicción respecto de uno de los
inmuebles. En este caso, a pesar de que la evicción afectó solo a uno de los inmuebles,
esa pérdida hace inviable el proyecto inmobiliario, facultando al adquirente a considerar
el caso como uno de evicción total y, por consiguiente, optar por la resolución del
contrato junto con el pago del valor que ambos bienes tenían al momento de la evicción.

En cualquier caso –evicción total o parcial– el derecho que tiene el adquirente para
obtener el saneamiento a través de los remedios o medios de tutela antes indicados,
caducará al año de producida la evicción; respecto de lo cual no huelga recordar que la
caducidad –a diferencia de lo que ocurre con la prescripción– extingue no solo la
pretensión sino también el derecho material (art. 2003), no admite interrupción ni
suspensión del plazo, a menos que sea imposible reclamar el derecho ante tribunales
peruanos (art. 2005) y, por último, puede ser declarada de oficio por el juzgador (juez o
árbitro), aun cuando no haya sido invocada por la parte interesada (art. 2006).

Estos son los alcances normales de los remedios contractuales que el régimen del
saneamiento concede al adquirente frente a la evicción; sin embargo, no hay que olvidar
que las obligaciones de saneamiento, como elementos naturales del contrato, están
sujetas a la ampliación, restricción o supresión que puedan pactar las partes (art. 1489).
En coherencia con esta facultad, el artículo 1497 establece que si las partes pactan que el
transferente no queda sujeto a la obligación de saneamiento por evicción y ésta (pérdida
total o parcial del bien o del derecho) se produce, el transferente queda obligado a
devolver solo la contraprestación que recibió por el bien o el derecho (ya no su “valor” al
momento de la evicción), a no ser que el adquirente renuncie expresamente a dicha
devolución. En todo caso, dicha renuncia no será válida si el transferente actuó con dolo o
culpa inexcusable al momento de la transferencia.

1.2. Segundo supuesto: Los vicios ocultos. Noción y remedios.

El segundo supuesto está constituido por los denominados vicios ocultos, también
conocidos en doctrina comparada como vicios redhibitorios, en alusión, como se verá, a
una de las típicas acciones o remedios que este régimen de responsabilidad concede al
adquirente.

Los vicios ocultos o redhibitorios son los defectos no ostensibles del bien, es decir,
aquellos defectos que no se pueden ver o percibir con facilidad, en condiciones normales,
por el concreto adquirente, y que existen al momento de la transferencia. En esta línea, el
artículo 1504 precisa que no se considerarán vicios ocultos aquellos que el adquirente
pueda conocer actuando con la diligencia que les es exigible de acuerdo con su aptitud
personal y con las circunstancias del caso concreto.

Cabe señalar que dentro de los “defectos” que configuran los vicios ocultos, se debe
considerar no solo los desperfectos en la materialidad y funcionamiento del bien, sino
también las cargas, limitaciones o gravámenes ocultos (art. 1509), la inexistencia de
servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrar el contrato (art. 1510), así
como la ausencia de las cualidades prometidas por el transferente que le daban valor al
bien o lo hacían apto para la finalidad de la adquisición (art. 1505).

Los remedios contractuales que el ordenamiento peruano concede al adquirente

como medios de tutela para obtener el saneamiento por vicios ocultos son variados:
acción redhibitoria (resolución del contrato); acción estimatoria o quanti minoris
(reducción del precio o contraprestación); indemnización de daños y perjuicios y,
finalmente, pretensión de cumplimiento, esta última bajo las modalidades de sustitución
(reemplazo) y reparación del bien. Obviamente, para la aplicación de algunos de esos
remedios bastará la configuración del supuesto de vicio oculto, mientras que para otros
se exigirá algún requisito adicional, como la culpa o el dolo del transferente en el caso de
la indemnización.

Los típicos y característicos remedios del saneamiento por vicios ocultos están
constituidos por las acciones redhibitoria y estimatoria, que no son otra cosa que la
resolución del contrato y la reducción del precio o contraprestación, respectivamente.

Así, el artículo 1511, que recoge la denominada acción redhibitoria, señala que el
adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está obligado el transferente, la
resolución del contrato, en cuyo caso el transferente debe pagarle el valor que tendría el
bien al momento de la resolución si es que no existiera el vicio que lo afecta, teniendo en
cuenta la finalidad de la adquisición (art. 1512, inc. 1). Además, el adquirente podrá exigir
al transferente el pago de los intereses legales desde el momento de la citación con la
demanda (art. 1512, inc. 2); los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente
(art. 1512, inc. 3); y los frutos del bien que estuviesen pendientes de percibir al momento
de la resolución (art. 1512, inc. 4).

Por su parte, el artículo 1513, que recoge la acción estimatoria o quanti minoris,
establece que el adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de
menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en
cuenta la finalidad de su adquisición; en otras palabras, en virtud de este remedio el
adquirente puede exigir que la contraprestación a su cargo se reduzca en proporción a los
vicios que afectan el bien.

Adicionalmente, en cualquiera de los dos casos (remedio de resolución o remedio

de reducción del precio o contraprestación), el adquirente tiene el derecho a exigir la
indemnización de daños y perjuicios si es que el transferente incurrió en dolo o culpa
respecto de la existencia de los vicios. Es decir, mientras que los dos primeros remedios
no exigen ningún presupuesto adicional al vicio oculto, el remedio indemnizatorio sí
exige, además del vicio oculto, el requisito de la imputabilidad, constituida por el dolo o
culpa del transferente.

Hasta acá se ha visto que en caso de vicios ocultos, el régimen del saneamiento
concede al adquirente tres remedios contractuales: resolución (acción redhibitoria),
reducción del precio o contraprestación (acción estimatoria), e indemnización de daños y
perjuicios. Sin embargo, el ordenamiento peruano contempla, para este supuesto en
particular, un remedio adicional: la pretensión de cumplimiento.

En efecto, el régimen del saneamiento por vicios ocultos concede al adquirente la

posibilidad de hacer valer la pretensión de cumplimiento, pero no bajo la modalidad
tradicional que reviste este remedio, consistente en la ejecución forzada de la prestación
debida (la cual está pensada básicamente para conseguir la entrega de bienes no
fungibles); sino bajo la modalidad de “sustitución” o “reemplazo”, cuando se trata de
bienes fungibles (art. 1508), y la modalidad de “subsanación” o “reparación” de los
defectos, siempre que ello sea posible y los vicios sean de poca importancia. En este
último caso, si el transferente es quien ofrece la reparación del bien y esta rechazada por
el adquirente, sólo quedará a su disposición la acción estimatoria mas no la redhibitoria,
pues se entiende que los vicios, al ser de poca importancia, no hacen inútil el bien para la
finalidad de la adquisición (art. 1515).

El derecho que tiene el adquirente para obtener el saneamiento por vicios ocultos a
través de los remedios o medios de tutela antes indicados, caduca a los tres meses si los
bienes son muebles y a los seis meses si los bienes son inmuebles, plazos que se
computan desde el momento de la recepción del bien por el adquirente (art. 1514).

Por último, al igual que en la evicción, si las partes han pactado que el transferente
no queda obligado al saneamiento por vicios ocultos y por razón de los vicios el bien se
pierde o resulta inútil para la finalidad de la adquisición, el transferente debe devolver
solo la contraprestación que recibió (ya no el “valor” del bien), a menos el adquirente
haya renunciado expresamente a ella (art. 1519). Dicha renuncia no será válida si el
transferente actuó con dolo o culpa inexcusable –conocía o pudo conocer los vicios– al
momento de la transferencia o al momento de pactarse la renuncia (art. 1520).

1.3. Tercer supuesto: Los hechos del transferente. Noción y remedios.

Finalmente, como tercer supuesto que da lugar a la obligación de saneamiento y a

la consiguiente responsabilidad del transferente frente al adquiriente, se encuentran los
denominados hechos propios del transferente, que son todos aquellos actos de este
último, tanto materiales como jurídicos, que perturban el ejercicio del derecho del
adquirente creado por el contrato de transferencia. En este sentido, el artículo 1524
señala que el transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuya
el valor del bien, lo haga inútil para la finalidad de su adquisición, o reduzca sus
cualidades para ese efecto.

Como en su momento lo advirtió Manuel De la Puente8, mientras que los

fundamentos de la evicción y de los vicios ocultos deben existir en el momento de
celebrarse el contrato entre transferente y adquirente, los hechos propios del
transferente pueden ocurrir –y normalmente ocurrirán– después de dicho momento,
como cuando, por ejemplo, el transferente, después de celebrado el contrato, e incluso
después de entregada la posesión al adquirente, entabla acción judicial contra este último
destinada a enervar cualesquiera de los derechos que en virtud del contrato le
corresponden sobre el bien, en cuyo caso, a tenor del artículo 1527, el adquirente tiene la
facultad de deducir excepción de saneamiento (excepción o defensa de naturaleza
sustantiva, por cierto), cuyo efecto es poner fin al juicio de manera definitiva.

Los remedios o medios de tutela que el ordenamiento peruano prevé para este
supuesto son la acción redhibitoria (resolución del contrato) y la acción estimatoria o
quanti minoris (reducción del precio o contraprestación) (art. 1525), y se les aplica los
mismos plazos de caducidad previstos para el supuesto anterior, es decir, 3 y 6 meses,
dependiendo de si los bienes son muebles o inmuebles (art. 1526), lo cual me exime de
mayor comentario al respecto. Sin embargo, toda vez que los hechos del transferente
podrían ocurrir después de celebrado el contrato con el adquirente e incluso después de
la entrega del bien, los plazos de caducidad deberán computarse desde el momento en
que los actos –materiales o jurídicos– que perturban el derecho del adquirente, se
produzcan.

Por último, a diferencia de lo que ocurre en los supuestos de evicción y vicios

ocultos, en los cuales las partes pueden pactar la limitación e incluso la supresión de las
obligaciones de saneamiento, salvo en los casos de dolo o culpa inexcusable del
transferente; en este último supuesto existe norma expresa (art. 1528) que sanciona con
nulidad cualquier pacto que tenga por finalidad liberar o limitar la responsabilidad del
transferente por hecho propio; empero, el juzgador podrá considerar como válida la
exoneración o limitación de responsabilidad por determinados hechos concretos
debidamente justificados en el contrato. Es decir, el juzgador podría considerar como
válida una limitación o supresión de responsabilidad de la obligación de saneamiento a
8
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel, El contrato…, cit., p. 411.
cargo del transferente por hecho propio, siempre que dicha limitación o supresión se
encuentre justificada considerando la economía global del contrato o la distribución de
riesgos contractuales libremente acordada por las partes.

Mi intención hasta este punto ha sido mostrar una vista panorámica –sin ingresar a
mucho detalle– de los supuestos normativos que en el ordenamiento peruano dan lugar a
la obligación de saneamiento y la consiguiente responsabilidad contractual del
transferente frente al adquirente en los contratos que tienen por finalidad la transmisión
de la propiedad, posesión o uso de bienes muebles o inmuebles. No obstante, al abordar
esta temática, es inevitable pronunciarse sobre una problemática presente en los códigos
–como el peruano, pero no solo el peruano– que continúan regulando las obligaciones de
saneamiento como un régimen especial de responsabilidad contractual distinto del
régimen general del incumplimiento del contrato, lo cual muchas veces genera una
duplicidad e incluso multiplicidad de regímenes de responsabilidad contractual en un
mismo ordenamiento, situación ésta que, sin embargo, desde hace algún tiempo viene
siendo superada por lo que autorizada doctrina comparada denomina como el
“moderno” derecho de obligaciones y contratos.

En este sentido, y considerando la finalidad de este comentario, en los puntos que

siguen me limitaré a presentar la problemática antes advertida, para luego intentar una
explicación a la misma, y por último mostrar, en líneas generales, la propuesta de
solución que aporta el “moderno” derecho de obligaciones y contratos.

2. Las obligaciones de saneamiento y los múltiples regímenes de responsabilidad

contractual en el ordenamiento peruano. Apuntes sobre un modelo fragmentado
e incoherente de protección del acreedor.

La responsabilidad contractual, entendida en un sentido amplio9, puede ser definida

como el conjunto de consecuencias que se derivan para el deudor de la inejecución o
ejecución inexacta del contrato, y que trae consigo la insatisfacción del interés del
acreedor10.

Conforme a esta idea, las denominadas “obligaciones de saneamiento” conforman,

en el ordenamiento peruano, un régimen especial de responsabilidad contractual, de allí
que el artículo 1485 del código civil, que vengo comentando, empiece señalando que en
virtud del saneamiento, el transferente está obligado a responder frente al adquirente
ante determinados supuestos o hipótesis normativas (evicción, vicios ocultos, hechos
propios del transferente) que lesionan el interés contractual del adquirente, ya sea
porque impiden que el bien sea destinado a la finalidad para la cual fue adquirido o
porque disminuyen su valor.

9
Digo en “sentido amplio” para distinguir la expresión de su acepción restringida –y ciertamente más
común– que identifica la expresión “responsabilidad contractual” con el régimen de la tutela resarcitoria
por incumplimiento de obligaciones de fuente contractual.
10
Cfr. MORALES MORENO, Antonio Manuel, La modernización del derecho de obligaciones, Navarra: Editorial
Aranzadi, 2006, pp. 19-22.
 Sin embargo, el régimen especial de las obligaciones de saneamiento –cuyo origen,
importa decirlo desde ahora, se encuentra en el particular diseño y características que
tuvo la compraventa en el derecho romano– no es el único régimen de responsabilidad
contractual (entendida en sentido amplio, repito) que se encuentra contemplado en el
ordenamiento peruano, pues junto con la regulación del “saneamiento”, conviven en el
Perú –principalmente en el Código Civil, pero no solo en él– distintos regímenes de
responsabilidad contractual, que hacen de nuestro ordenamiento, en lo que a esta
materia se refiere, un modelo fragmentado, redundante y, en ocasiones, también
incoherente.

En efecto, junto con el régimen especial del saneamiento, en el Perú conviven, al

menos: el régimen general del incumplimiento de obligaciones (con la regulación especial
para los contratos con prestaciones recíprocas, que en sí mismo podría ser un sub-
régimen); el régimen especial de la imposibilidad sobreviniente (denominada “teoría del
riesgo” en las obligaciones de dar, pero con normas dedicadas también a las obligaciones
de hacer y no hacer); el régimen especial de la venta de bien ajeno cuando el comprador
desconoce que el bien no pertenece al vendedor; el régimen especial de la compraventa
por extensión o cabida; o ya fuera del Código Civil, el régimen especial de los contratos de
consumo recogido en el Código de Protección y Defensa del Consumidor.

Todos estos regímenes, y seguramente algún otro no mencionado anteriormente

(p. ej. el régimen especial de la responsabilidad contractual del contratista por los vicios o
ruina de la obra), tienen, al menos, dos cosas en común: todos regulan supuestos de
inejecución o de ejecución inexacta del contrato que tienen como consecuencia la
insatisfacción o lesión de los intereses contractuales del acreedor, y todos contemplan
mecanismos o remedios a disposición del acreedor para la tutela de dichos intereses.

El problema se presenta cuando algunos –o varios– de los supuestos de inejecución

o ejecución inexacta del contrato, son recogidos a la vez por más de un régimen de
responsabilidad contractual, pero donde cada uno de esos regímenes contempla
mecanismos de tutela o remedios contractuales que difieren en sus alcances y nivel de
protección al acreedor. De este modo, ocurre que para supuestos de hecho idénticos, o
en todo caso muy similares, el ordenamiento presenta respuestas distintas, no pocas
veces contradictorias entre sí, dando como resultado que para un mismo supuesto de
inejecución o ejecución inexacta del contrato, haya más de una respuesta jurídica, lo que
conlleva a la constatación, en términos de dogmática jurídica, de un deficiente sistema de
protección al acreedor, que se traduce en un modelo fragmentado y desarticulado de
responsabilidad contractual en sentido amplio.

Para que se entienda mejor lo que vengo diciendo, tenemos, por ejemplo, que los
supuestos de hecho consistentes en los defectos en la materialidad del bien (p. ej. se
descubre que el inmueble materia de compraventa cuenta con tuberías para el agua de
muy baja calidad con un eminente riesgo de colapsar) o en la ausencia de cualidades
prometidas por el transferente al adquirente (p. ej. el ganado adquirido con fines de
reproducción no es apto para tal finalidad), pueden calificar perfectamente como “vicios
ocultos” y, por ende, quedar sujetos al régimen especial del saneamiento arriba
mencionado; pero podrían también, sin mayor dificultad, calificar como supuestos de
“cumplimiento defectuoso” o, según el caso, de “incumplimiento total” del contrato y
serles aplicable el régimen general del incumplimiento y, dentro de este, el régimen de
los contratos con prestaciones recíprocas.

El problema se agrava cuando entre uno y otro régimen de responsabilidad

contractual existen distintos niveles de protección, diferencias que se manifiestan en el
abanico de remedios contractuales disponibles en uno y otro caso: el régimen general del
incumplimiento contempla un sistema de remedios más amplio y más favorable para el
acreedor que el contemplado en el régimen especial del saneamiento; así como en los
plazos de prescripción o caducidad para el ejercicio de tales remedios: mientras que el
régimen general del incumplimiento contempla un plazo de prescripción de 10 años para
el ejercicio de los remedios, el régimen especial del saneamiento por vicios ocultos
contempla plazos de caducidad sumamente reducidos para las acciones redhibitoria y
estimatoria: 3 y 6 meses para bienes muebles e inmuebles, respectivamente, contados
desde el momento de la recepción del bien por el adquirente.

Algo similar puede verse en el supuesto de hecho de la transferencia de bienes que

no están libres de derechos de terceros, como cuando el vendedor vende al comprador
un bien que no es de su propiedad o respecto del cual existe un tercero con mejor
derecho. Este supuesto es recogido en el régimen especial del saneamiento como
condición de la “evicción”, pero también es recogido en la regulación del contrato de
compraventa bajo la denominada venta de bien –total o parcialmente– ajeno (arts. 1539
y 1540) y, por último, constituye asimismo un supuesto de incumplimiento del vendedor
de su obligación esencial de transferir la propiedad al comprador (art. 1529), obligación
que, cabe destacar, no existía en el derecho romano y tampoco existe en el modelo de
vinculación característico de gran parte de los códigos del siglo XIX, ausencia esta que en
dichos modelos justificaba –y en algunos casos sigue justificando– la existencia del
régimen especial del saneamiento por evicción, pero que al no ser una característica de
modelos relativamente más modernos como el peruano (donde el vendedor sí tiene la
obligación de transferir la propiedad al comprador), invita a cuestionarse sobre la
necesidad de un régimen especial y menos favorable para el acreedor, distinto al régimen
general del incumplimiento.

Pero como he venido diciendo, el problema radica no sólo en la existencia de

distintos regímenes para un mismo supuesto de inejecución o ejecución inexacta del
contrato, sino en que esa diversidad de regímenes provee distintos niveles de protección
al acreedor, en alguna medida contradictorios entre sí. De este modo, mientras que, por
un lado, el régimen especial del saneamiento exige precisamente que la “evicción”
(pérdida total o parcial de la propiedad, posesión o uso del bien por sentencia firme) se
produzca para que el comprador (adquirente) pueda hacer efectiva la responsabilidad
contractual frente al vendedor (transferente), resolviendo el contrato y exigiéndole el
valor que tendría el bien al momento de la evicción considerando la finalidad para la cual
fue adquirido (evicción total), o de ser el caso el valor de la pérdida parcial del derecho si
la misma no hace inútil el bien para la finalidad de su adquisición (evicción parcial); por
otro lado, el régimen especial de la venta de bien ajeno concede al comprador el remedio
de la rescisión del contrato (bien totalmente ajeno) o la posibilidad de optar entre ese
remedio y el de reducción de precio (bien parcialmente ajeno), pero en cualquier caso los
concede sin necesidad de evicción. Y, por último, el régimen general del incumplimiento
tampoco exige evicción, pero a diferencia de los dos regímenes anteriores, concede al
comprador un amplio abanico de remedios ante el incumplimiento total o el
cumplimiento parcial por el vendedor de su obligación de transferir la propiedad y un
plazo de prescripción de 10 años para su ejercicio, el cual contrasta claramente con el
plazo de caducidad de 1 año (contado desde que se produjo la evicción) estipulado en el
régimen especial del saneamiento.

La multiplicidad de regímenes y el modelo fragmentado de responsabilidad

contractual al que acabo de referirme, tiene como causa una particular concepción de
vinculación contractual, la cual, sin embargo, no es transversal a todo el ordenamiento
peruano, generando por ende incoherencias como las ya mencionadas. A continuación
me referiré brevemente a los posibles modelos o concepciones de vinculación contractual
que se han presentado a lo largo de la historia, lo que permitirá entender que el régimen
especial del saneamiento de obligaciones responde a un modelo de vinculación
contractual que tuvo su origen en el derecho romano, pero que puede ser superado por
un modelo más realista y acorde con las necesidades del tráfico actual.

3. Los modelos de vinculación contractual: un intento de explicación de la

fragmentación e incoherencia existentes en el ordenamiento peruano.

Por “vinculación contractual” se entiende acá aquello a lo que se obliga la parte

deudora en un contrato. En términos generales, podría decirse que existen tres modelos
de vinculación del deudor: dos tradicionales y uno moderno. Los modelos tradicionales se
caracterizan por brindar una protección limitada al acreedor, mientras que el modelo
moderno se caracteriza por brindar una protección más amplia y unitaria, teniendo a la
satisfacción de los intereses del acreedor como aquello a lo que se obliga el deudor en el
contrato.

Así, mientras que para los modelos tradicionales el deudor se obliga frente al
acreedor a ejecutar su deber de prestación y una vez ejecutado se entiende cumplido el
contrato; en el modelo moderno el deudor se obliga a garantizar un resultado, el cual está
constituido por la satisfacción de los intereses del acreedor tutelados por el contrato. Ello
no significa que el deudor no deba ejecutar las prestaciones a su cargo, sino que dicha
ejecución es un medio para alcanzar el resultado garantizado. Como ha señalado
Fernández Cruz en nuestro medio:

“Dentro del marco de la relación obligatoria debe distinguirse la prestación de la

utilidad. La prestación constituye la conducta del deudor, mientras que la utilidad es
el resultado o provecho que se puede obtener de la primera. Así, el interés del
acreedor tiene incidencia en la utilidad, pues se constituye como la valoración
subjetiva que el acreedor realiza de ella, con el fin de eliminar una necesidad
preexistente. Por tanto, el objeto de la obligación será la utilidad, puesto que es el
 resultado útil lo que satisfará el interés del acreedor. (…) *E+sto implicaría
necesariamente que toda obligación sea de resultado (…)”11.

El profesor español Morales Moreno aborda estos modelos para mostrar la

protección que en cada uno de ellos recibe el comprador frente a la ausencia de
cualidades en la cosa vendida12; no obstante, sus explicaciones son válidas para
comprender la total problemática antes expuesta.

Para empezar, conviene precisar que la alusión a las cualidades de la cosa adquirida
por un sujeto a título de propiedad, posesión o uso, remite directamente a la idea de
finalidad o propósito práctico13 de dicha adquisición; es decir, a la razones o motivos por
los cuales el sujeto adquiere un bien mueble o inmueble (o un derecho sobre el mismo), y
que determinan si el bien es útil o no para destinarlo a la finalidad que lo llevó a
contratar:

“En los negocios de tráfico, lo que impulsa normalmente a la adquisición de una cosa
y a dar un precio por ella no es tanto su propia esencia o identidad cuanto la función
o utilidad que de un modo mediato o inmediato se espera obtener de ella: utilidad
que, a su vez, está predeterminada por la cualidades”14.

Sin embargo, como se verá a continuación, no todos los modelos de vinculación

contractual atienden de la misma forma a esa finalidad o utilidad perseguida.

El primer modelo, denominado del “caveat emptor”, es el primero y más antiguo de

todos, y se caracteriza porque “*s+upone que la falta de cualidades de la cosa vendida
corre a riesgo del comprador; que el vendedor, salvo pacto en contrario, no garantiza al
comprador el estado cualitativo de esta”15. Es decir, es un modelo que, como regla
general16, no toma en cuenta la finalidad o utilidad perseguida por el acreedor
(comprador), pues esta no es parte de la vinculación contractual, no es parte de aquello a
lo que normalmente se obliga el deudor (vendedor). Si el bien entregado no es útil para la
finalidad o propósito práctico de la adquisición, es enteramente problema del comprador.

Este primer modelo de vinculación fue abandonado progresivamente en el derecho

romano, dando paso al modelo o sistema del saneamiento, el cual implica cierta

11
FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón, “La obligación”, en MORALES HERVIAS, Rómulo y PRIORI POSADA, Giovanni (Eds.), De
las Obligaciones en General. Coloquio de Iusprivatistas de Roma y América. Cuarta Reunión de Trabajo,
Lima: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 2012, pp. 27-28.
12
Cfr. MORALES MORENO, Antonio Manuel, “Tres modelos de vinculación del vendedor en las cualidades de la
cosa”, Anuario de Derecho Civil, tomo LXV, 2012, fasc. 1, pp. 5-28.
13
Sobre este concepto consultar: MORALES MORENO, Antonio Manuel, “El “propósito práctico” y la idea de
negocio jurídico en Federico de Castro (Notas en torno a la significación de la utilidad de la cosa en los
negocios de tráfico), Anuario de Derecho Civil, 1983, fasc. 4, pp. 1529-1546.
14
Ibídem, p. 1530.
15
MORALES MORENO, Antonio Manuel, “Tres modelos de vinculación…”, pp. 10-11.
16
Como recuerda Morales Moreno, “la regla del caveat emptor tiene en el derecho romano dos
excepciones: el dolo del vendedor, y la promesa del mismo, adecuadamente formalizada, dirigida a
garantizar ciertas cualidades de la cosa. En ambos casos va a producirse una vinculación del vendedor; en el
primero, conforme a las exigencias de la buena fe, en el segundo, conforme a lo prometido”. Ibídem, p. 11.
vinculación del vendedor en las cualidades y utilidad de la cosa. Este segundo modelo es
el que pasó a gran parte de los códigos civiles, primeramente al code francés de 1804 y,
de allí, a los códigos civiles latinos –incluidos el español y el italiano– en él inspirados.

El modelo del saneamiento se caracteriza por fragmentar la vinculación del

vendedor frente al comprador. Así, el código francés17 –incluso después de la reforma de
2016– prescribe en su artículo 1603 que el vendedor tiene dos obligaciones principales: (i)
entregar la cosa que se vende, y (ii) sanear esa misma cosa18.

En cuanto a lo primero, el propio code establece en su artículo 1604 que la entrega

consiste en la traslación de la cosa vendida a poder y posesión del comprador19; sobre lo
segundo, prescribe en su artículo 1625 que el saneamiento (garantía) que el vendedor
debe al comprador tiene dos objetos: la posesión pacífica de la cosa vendida y los
defectos ocultos de la misma cosa o vicios redhibitorios20.

Nótese dos aspectos muy importantes, el primero, es que en el modelo francés –de
raigambre romana como se dijo– la obligación de entrega no implica la trasmisión de la
propiedad21; es decir, no es obligación del vendedor transferir la propiedad al comprador
(en contraste a lo que ocurre en el ordenamiento peruano vigente, donde el vendedor sí
asume esa obligación); y la segunda, es que la obligación de saneamiento, que es la que
tiene directa relación con la utilidad de la cosa para la finalidad de su adquisición y, por
ende, con la satisfacción de los intereses del acreedor, es una obligación claramente
distinta de la obligación de entrega.

Esto último conlleva a que el régimen de responsabilidad contractual sea uno

claramente fragmentado, en el que pueden encontrarse, al menos, dos regímenes de
responsabilidad: el régimen general del incumplimiento, que abarca las consecuencias de
la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación de entrega de la posesión; y el
régimen especial del saneamiento, que abarca los supuestos que conllevan a la
perturbación de la posesión pacífica (evicción) y los vicios ocultos, supuestos ambos que,

17
Utilizo la edición bilingüe de DOMINGO OSLE, Rafael (coord.), Código Civil francés. Code Civil, traducción de
Álvaro Núñez Iglesias, Madrid: Marcial Pons, 2005.
18
Article 1603.- Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.
19
Article 1604.- La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.
20
Article 1625.- La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur, a deux objets: le premier est la possession
paisible de la chose vendue; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.
21
Recuerda Max Kaser, que en el derecho romano, “el vendedor de una cosa no está obligado, en principio,
a transferir la propiedad de la cosa al comprador y sí solamente a transmitirle la posesión de la misma libre
de toda facultad de intervención en ella fáctica o jurídica, en favor del vendedor mismo o de un tercero
(vacuam possessionem tradi). Así mismo, el vendedor deberá mantener al comprador en la tranquila
posesión y pacífico disfrute de la cosa (habere licere), o más expresivamente uti frui habere possidereque
licere. (Ulp. D. 19, 1, 11 pr. 2.)”; es decir, el vendedor “no está obligado a transmitir al comprador la
propiedad de la cosa. Responde, sí, al comprador por evicción, esto es, en el caso en que un tercero (o el
propio vendedor) por ser dueño de la cosa o titular de un derecho real en la misma, reclama
victoriosamente la cosa al comprador mediante un proceso, privándole de su habere o perjudicándolo”.
KASER, Max, Derecho romano privado, traducción directa de la 5º edición alemana por José Santa Cruz
Teijeiro, Madrid: Reus, 1982, 2ª ed., pp. 190-192.
sin embargo, no son considerados como casos de incumplimiento del contrato, razón por
la cual, justamente, están sometidos a un régimen especial de responsabilidad.

Dicho esto, hay que precisar que en la configuración básica de este segundo modelo
–que como se podrá intuir y explicaré luego, no es exactamente la configuración que el
régimen del saneamiento presenta en el código civil peruano– los remedios que se
conceden no están dirigidos a satisfacer el interés positivo o interés en el cumplimiento
del comprador, sino más bien a colocar a este en la posición en la que se encontraba
antes de celebrar el contrato. En este sentido, ha señalado Morales Moreno, refiriéndose
al saneamiento por vicios ocultos, que:

“El vendedor no se vincula a satisfacer el interés positivo del comprador en que la

cosa tenga las cualidades que debería tener, mediante su reparación o sustitución o
por una indemnización. La vinculación que genera el saneamiento se dirige, más
bien, a satisfacer el interés negativo del comprador. Los remedios del saneamiento
están articulados para colocar al comprador en la situación anterior a la celebración
del contrato. Le permiten desvincularse del contrato (acción redhibitoria) o
reconfigurar la equivalencia subjetiva del contrato, contando con el verdadero
estado de la cosa (acción quanti minoris)”. 22

Y continúa señalando, siempre desde la configuración básica del modelo, que:

“En el sistema del saneamiento, la acción redhibitoria contribuye a la función del

mismo: colocar al comprador en la situación en que se encontraría de no haber
celebrado el contrato. La acción redhibitoria no está articulada con otros remedios
(como la pretensión de cumplimiento o la pretensión indemnizatoria) dirigidos a
garantizar al comprador la satisfacción del interés positivo, conforme al fin de
protección del contrato. La función de la acción redhibitoria se aproxima a la
anulación del contrato por error o a la de la rescisión por lesión. Todas ellas ofrecen
al contratante legitimado una salida del contrato, una desvinculación, como medio
de protección, sin los remedios complementarios orientados a la satisfacción de su
interés positivo. [Asimismo, sobre la acción estimatoria o quanti minoris] [l]a
reducción del precio se inserta, también, en el sistema de remedios del
saneamiento; y es, igualmente, un remedio adecuado a la función de este. Se orienta
a colocar al comprador en la situación en la que se habría encontrado si hubiera
contratado con conocimiento del verdadero estado de la cosa; no a indemnizar el
interés del comprador en obtener el valor de mercado de la cosa en el momento en
que ésta debe serle entregada”.23

Sin embargo, como ya adelanté, este esquema básico del modelo del saneamiento,
perfectamente lógico y coherente con su función, no es el que se presenta en el
ordenamiento peruano.

En efecto, como se ha visto en la primera parte de este comentario, al regular los

remedios frente a la evicción (resolución) y los vicios ocultos (acción redhibitoria y
estimatoria), el código civil peruano permite al adquirente obtener no solo el precio

22
MORALES MORENO, Antonio Manuel, “Tres modelos de vinculación…”, p. 16.
23
Ibídem, p. 17.
pagado por el bien materia de evicción o vicio oculto, sino el “valor” que el bien tendría al
momento de la evicción o el “valor” que tendría al momento de la resolución si es que no
existiera el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta, en ambos casos, la finalidad de la
adquisición. Es decir, el peruano no es un modelo, en lo que al saneamiento importa, que
tenga como función lograr la satisfacción del interés negativo del adquirente colocándolo
en la situación en la que este se encontraba antes de celebrar el contrato, sino que, muy
por el contrario, toma en cuenta la utilidad, finalidad o propósito práctico perseguido con
el contrato, permitiendo que el adquirente obtenga el “valor” del bien –que, por
supuesto, puede ser mayor al precio o contraprestación efectivamente pagada–,
brindándole así la posibilidad de obtener, al menos en parte, la satisfacción del interés
positivo o interés de cumplimiento24.

Lo anterior podría ser suficiente para mostrar la particular función que el régimen
del saneamiento muestra en el Perú; sin embargo, nos quedaríamos cortos, pues lo cierto
es que la satisfacción del interés positivo o de cumplimiento se ve reforzada en nuestro
ordenamiento cuando el código civil concede al adquirente, en caso de dolo o culpa del
transferente (o si las partes así lo pactan25), la posibilidad de sumar el remedio
indemnizatorio a los remedios ya mencionados, pudiendo obtener, de ser el caso, la
indemnización del daño emergente, del lucro cesante y del daño moral que la evicción o
los vicios ocultos le generaron. Es evidente que con este remedio el código civil busca
colocar al adquirente en la posición en la que se encontraría en caso el contrato hubiera
sido fielmente cumplido, es decir, en caso no se hubieran producido la evicción o los
vicios ocultos. Pero eso no es todo, como también se ha visto en la primera parte de este
comentario, tratándose de vicios ocultos el código civil peruano concede al adquirente
también el remedio de la pretensión de cumplimiento en la modalidad de “sustitución” o
“reemplazo” del bien defectuoso (cuando de bienes fungible de trata), y en la modalidad
de “subsanación” o “reparación” de los desperfectos (cuando estos son de poca
importancia), articulando así un amplio abanico de remedios a disposición del adquirente
para la satisfacción de su interés contractual.

Todo lo anterior lleva, inevitablemente, a una evidente superposición en el

ordenamiento peruano entre el régimen especial del saneamiento y el régimen general
del incumplimiento, donde la única y principal diferencia termina siendo de carácter
procesal referida a los plazos de prescripción y caducidad, y donde uno tiene que
cuestionarse porqué los supuestos del saneamiento no son considerados como
verdaderos supuestos de incumplimiento del contrato (o de cumplimiento parcial o
defectuoso) para que puedan quedar sujetos al régimen general de esta materia, que, sin
duda alguna, es más favorable para el adquirente. Si la satisfacción del interés del
acreedor, en este caso del adquirente del bien mueble o inmueble, es lo que lo llevó a

24
Es cierto que al permitir también la recuperación de los costos incurridos o tributos pagados con motivo
de la celebración del contrato, incurre en una evidente contradicción, pues esos costos y tributos son
necesarios para hacer valer el interés positivo o interés en el cumplimiento y, por ende, no deberían ser
recuperados por el adquirente; pero en todo caso, es una contradicción que podría y debería ser salvada
por el juzgador (juez o árbitro) al momento de determinar los conceptos que corresponda mandar a pagar.
25
No olvidar que el alcance de las obligaciones de saneamiento pueden ser ampliadas por acuerdo de las
partes y que estas pueden pactar que el deudor responda por los daños y perjuicios aún en caso de
inejecuciones que no le sean imputables (art. 1317).
contratar, no tiene sentido que la tutela de dicho interés quede fuera de la protección
que brinda el régimen general del incumplimiento o, lo que es lo mismo, que el
incumplimiento se produzca sólo cuando no hay entrega del bien, pero no cuando el bien
que se entrega no es útil o apto para satisfacer la finalidad de su adquisición y, por ende,
no es útil o apto para satisfacer el interés del acreedor tutelado por el contrato.

Lo más curioso de todo es que ya en el derecho romano se dio esta superposición y,

de alguna manera, fue resuelta a favor del régimen general del incumplimiento
representado por la actio empti, la cual progresivamente fue ampliando su ámbito de
aplicación a todos los supuestos de evicción26 y vicios ocultos27, aun cuando el edicto de
los ediles curules, órganos jurisdiccionales de los mercados, había creado un derecho
especial concerniente a la venta de esclavos y animales de tiro y carga, regulando una
responsabilidad independiente de la culpa del vendedor y creando las acciones
redhibitoria y estimatoria o quanti minoris. Lo cierto es que, como recuerda Kaser:

“Mientras en el Derecho postclásico vulgar (salvo en la venta de esclavos) pierde

importancia la garantía de los vicios materiales de la cosa, Justiniano extiende la
responsabilidad edilicia a la venta de una cosa cualquiera (D. 21, 1, pr. Y 63 intp.).
Subsiste la actio empti con (…) ampliaciones (…) y, como ésta sirve para conseguir la
resolución del contrato y la reducción del precio, las acciones redhibitoria y quanti
minoris se conservan solamente por puro obsequio a la tradición”28.

En el caso peruano, la regulación del saneamiento parece ser no solo un “obsequio

a la tradición”, sino también un reconocimiento a la importancia que la satisfacción del
interés del adquirente tiene en el contrato; pero justamente por esto no termina de
entenderse porqué se recoge como un régimen especial distinto al régimen del
incumplimiento, a menos que quiera sostenerse –posición con la cual desde luego
discrepo– que en el Perú la vinculación contractual –aquello a lo que se obliga la parte
deudora– está limitada a la ejecución de las prestaciones comprometidas por el deudor y
no a la satisfacción de los intereses del acreedor tutelados por el contrato.

Precisamente el tercer modelo de vinculación contractual, propio del denominado

“moderno” Derecho de obligaciones y contratos, se sustenta en la satisfacción de los
intereses del acreedor y, en ese sentido, califica como incumplimiento a todo supuesto de
inejecución o ejecución inexacta del contrato que tenga como consecuencia la
insatisfacción del interés del acreedor. Es un modelo que parte de entender que aquello a

26
Si bien al inicio la actio empti, en cuanto a la prestación de la garantía, se aplicó únicamente al caso de
dolo del vendedor, es decir, cuando el vendedor conscientemente vendía una cosa ajena o gravada con
servidumbre; desde Juliano (D. 21, 2, 8) se da la actio empti en todos los casos de evicción, y por el id quod
interest. Cfr. KASER, Max, Derecho romano…, cit., pp. 193-194.
27
En palabras de Kaser: “Con la actio empti respondía el vendedor por los vicios de la cosa sólo en el caso
de haber procedido con deslealtad, esto es, cuando silenciaba dolosamente un vicio existente en la cosa
(dolo malo) o cuando (en la venta, tal vez también en la mancipatio) aseguraba (dictum) que la cosa se
hallaba libre de vicios o que poseía determinadas cualidades (Ulp. D. 19, 1, 13 y 14…). La acción sirve
también para obtener el id quod interest y, en todo caso, la reparación del perjuicio que el comprador,
confiando en que la cosa se hallaba exenta de vicios o en que poseía las cualidades aseguradas, hubiese
experimentado”. Ibídem, p. 194.
28
Ibídem, p. 196.
lo que se obliga el deudor es a garantizar un resultado: la satisfacción de los intereses del
acreedor tutelados por el contrato.

No este el lugar para hacer un desarrollo detenido del modelo de vinculación

contractual recogido en el “moderno” Derecho de obligaciones y contratos. Basta con
anotar brevemente sus características.

4. El régimen del incumplimiento en el moderno Derecho de contratos como modelo

de solución a la fragmentación: Breve introducción.29

El tercer modelo tiene su origen en la Convención de Viena de 1980 sobre

compraventa internacional de mercaderías (CISG, por sus siglas en inglés), con fuerte
influencia en los principales instrumentos de soft law relativos a la contratación30 y en
importantes propuestas o reformas legislativas31; y es un modelo que, entre otras cosas,
se caracteriza por el particular concepto de incumplimiento que postula: un concepto
amplio-unitario y objetivo-neutro de incumplimiento.

En cuanto a la amplitud o carácter unitario del concepto, será incumplimiento

cualquier desviación de las exigencias del contrato en el desenvolvimiento o ejecución del
mismo que derive en la insatisfacción del interés del acreedor32. Esta amplitud permitirá
aglutinar todos los supuestos que conduzcan a la insatisfacción del interés del acreedor, y
permitirá también reducir a la unidad los distintos subsistemas de responsabilidad
contractual existentes en un determinado ordenamiento, como por ejemplo, todo el
régimen de los saneamientos33. En otras palabras, la evicción y los vicios ocultos dejarían

29
Reproduzco en este punto parte de lo expuesto en el siguiente trabajo de mi autoría: UGARTE MOSTAJO,
Daniel, “La imposibilidad por caso fortuito como supuesto de incumplimiento contractual y sus remedios a
propósito de la covid-19. Una aproximación en el derecho peruano desde el moderno derecho de
contratos”, en UGARTE MOSTAJO, Daniel y VIDAL OLIVARES, Álvaro (dirs.), Derecho de Contratos: Perspectivas
actuales (Armonización y Principios. Incumplimiento y Remedios), Valencia: Tirant lo Blanch, 2021, pp. 271-
326.
30
Fundamentalmente los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales, los
Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL, por sus siglas en inglés) y el Proyecto de Marco Común
de Referencia (DCFR, por sus siglas en inglés). Esta doctrina ha tenido influencia también en la redacción de
los Principios OHADAC sobre los Contratos Comerciales Internacionales y de los Principios Latinoamericanos
de Derecho de los Contratos (PLDC).
31
Especialmente la Ley de reforma del derecho de obligaciones alemán de 2001 (vigente desde 2002), la
Reforma del derecho francés de obligaciones y contratos de 2016 y la Propuesta de modernización del
código civil español en materia de obligaciones y contratos de 2009.
32
Una aproximación conservadora frente a la insatisfacción del interés del acreedor como elemento a
utilizarse a la hora de definir el incumplimiento, es la que presenta Antonio Orti. En palabras de este autor,
“para que el interés del acreedor determine si el deudor incurre en incumplimiento es necesario que el
deudor tenga la posibilidad de conocer ex ante y asumir el compromiso de conseguir el particular interés
que el acreedor persigue con el contrato (o de negarse a ello). *…+ La falta de determinación de un
determinado, particular y subjetivo interés del acreedor, determina que sólo se pueda hablar de
incumplimiento por remisión a las exigencias normales o habituales del mercado según el tipo de
prestación de que se trate (objetivas)”. ORTI VALLEJO, Antonio, “Concepto de incumplimiento del contrato,
exoneración e incumplimiento justificado (de los textos decimonónicos a los de soft law)”, Revista Doctrinal
Aranzadi Civil-Mercantil, N° 7, 2016, pp. 33-34.
33
Cfr. MORALES MORENO, Antonio Manuel, Claves de la modernización del derecho de contratos, Bogotá:
Grupo Editorial Ibáñez – Centro de Estudios de Derecho Comparado, 2016, p. 91.
de ser supuestos de hecho generadores de la obligación de saneamiento, para pasar a
conformar supuestos específicos, según el caso, de incumplimiento total, cumplimiento
parcial o cumplimento defectuoso de la obligación, y por ende, sujetos al régimen general
de la responsabilidad por incumplimiento.

Por otra parte, en cuanto a su objetividad o neutralidad, habrá incumplimiento cada

vez que se advierta una inexactitud, total o parcial, entre lo pactado y lo ejecutado,
resultando irrelevante, para la existencia del incumplimiento, que dicha inexactitud sea
imputable o no al deudor34. Como ha advertido una autorizada doctrina comparatista, “el
principio de culpa se halla en retroceso en la evolución jurídica actual” 35 y esto se
manifiesta de forma clara en la moderna construcción del incumplimiento contractual y
sus remedios. De este modo, en el moderno Derecho de obligaciones y contratos, la
“imputabilidad” deja de ser un elemento genérico del incumplimiento, para pasar a
convertirse, eventualmente, en requisito de algún remedio o mecanismo específico de
tutela.

Con las características mencionadas, el incumplimiento material se convertirá en el

presupuesto básico y común de todos los remedios contractuales, pudiendo ser definido
como “cualquier falta de ejecución o de adecuada ejecución de cualquiera de las
obligaciones contractuales, tanto si se produce por culpa o sin culpa del deudor”36;
comprendiendo en el contenido de las obligaciones contractuales o del vínculo
contractual, no sólo los deberes de conducta del deudor (deberes de prestación), sino
también “la existencia o inexistencia de ciertos hechos o circunstancias presupuestos en
el contrato, garantizados por un contratante (deudor) al otro (acreedor)” 37, así como “la
obtención de un determinado resultado de satisfacción del acreedor, que puede no
depender exclusivamente de la buena actuación del deudor”38.

Sin embargo, este concepto amplio y objetivo de incumplimiento no obsta para que
la operatividad de algún remedio o mecanismo de tutela pueda exigir –de manera
adicional al incumplimiento objetivo o material– la presencia de determinado requisito
ulterior o elemento específico, o que su ejercicio quede excluido cuando concurran
determinadas circunstancias. Así, la pretensión indemnizatoria podrá requerir que el
incumplimiento material sea, además, imputable o injustificado y que, por supuesto,
cause daño al acreedor. De la misma forma, la tutela resolutoria exigirá que el
incumplimiento revista cierta entidad39 o gravedad, lo cual tiene que ver con el
34
Cfr. MORALES MORENO, Antonio Manuel, La modernización…, cit., p. 56.
35
ZIMMERMANN, Reinhard, Derecho privado europeo, traducción de Antoni Vaquer Aloy, Buenos Aires:
Astrea, 2017, p. 124.
36
ORTI VALLEJO, Antonio, “Concepto de incumplimiento del contrato…”, cit., pp. 31-32.
37
MORALES MORENO, Antonio Manuel, Claves de la modernización…, cit., p. 90. Esto ocurrirá, por ejemplo,
cuando se vende una empresa que no tiene la situación financiera presupuesta y garantizada por el
vendedor en el contrato. En este caso —como precisa el citado autor— hay claramente incumplimiento del
vendedor.
38
Ibídem, pp. 90-91. En este sentido, también constituye incumplimiento, por ejemplo, cuando en una
intervención quirúrgica de cirugía estética, en la que el médico garantiza al paciente que se producirá la
transformación estética deseada, este resultado no es alcanzado.
39
Cfr. PANTALEÓN PRIETO, Fernando, “El sistema de responsabilidad contractual (Materiales para un debate),
Anuario de Derecho Civil, tomo XLIV, 1991, fasc. 3, p. 1048.
denominado carácter “esencial” del incumplimiento resolutorio40; en cambio, no será
relevante que el incumplimiento sea excusable, pues en el moderno derecho de contratos
la resolución no depende de la culpabilidad del deudor41.

Dicho esto, no queda más por decir que este tercer modelo de vinculación
contractual, que ciertamente no es totalmente ajeno a nuestro ordenamiento, puede ser
útil para salvar la superposición y fragmentación de regímenes de responsabilidad
contractual denunciada en este comentario y, sobre todo, para considerar a la “evicción”,
a los “vicios ocultos” y a los “hechos propios del transferente”, como auténticos
supuestos de incumplimiento contractual que tienen como consecuencia la insatisfacción
de los intereses del acreedor tutelados por el contrato; lo cual permitirá aplicarles el
amplio abanico de remedios ante el incumplimiento y el plazo de prescripción de 10 años
para su ejercicio.

40
Cfr. MORALES MORENO, Antonio Manuel, La modernización…, cit., pp. 29-33. También, PÉREZ GURREA,
Rosana, “El incumplimiento esencial del contrato como categoría independiente del incumplimiento
resolutorio en la jurisprudencia del Tribunal Supremo”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N° 752, pp.
3680-3693.
41
Cfr. ZIMMERMANN, Reinhard, El nuevo Derecho alemán de obligaciones. Un análisis desde la Historia y el
Derecho comparado, traducción de Esther Arroyo i Amayuelas, Barcelona: Editorial Bosch, 2008, pp. 73-81.