CAPÍTULO V

3.Un
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

I. GENERALIDADES

CONCEPTOS
1.1. Obligación de saneamiento
Por la obligación de saneamiento el que transfiere contractualmente un
bien en propiedad, uso o posesión, responde frente al adquirente por la evic-
ción, por los vicios ocultos y por sus hechos propios, que no permitan destinar
el bien transferido a la finalidad (causa fin licita) para la cual fue adquirido o
que disminuyan su valor.
El saneamiento, ya sea por evicción, por vicios ocultos y por hecho pro-
pio del transferente, solamente procede respecto de bienes susceptibles de uti-
lización y aprovechamiento para un determinado fin y que se puedan comer
cializar en el mercado.
El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transte
rente cuanto a los anteriores a este en la medida en que estuvieran obligados
respecto a sus inmediatos adquirentes.
El fundamento de la obligación de saneamiento radica en la finalidad
propiedad, uso o posesión, o la dismi-
para la cual fue adquirido el bien en en

nución de su valor en desmedro de esa fnalidad que constituye un requisito

de validez del contrato por disposición del articulo 140.3. Si esa finalidad se
ve frustrada como consecuencia de que el adquirente es privado del derecho

adquirido (art. 1491 del CC) o de la existencia de vicios en el bien al momento

 1116 ANÍBAL ToRREs VÁsQUEZ Teoría General del Contrato

de la transferencia (art. 1503 del CC), o por hechos propios del transteren

art. 1524), surge para el transferente la obligación de sanear.

Si el bien ha sido transferido simultáneamente por varias personas, estas

solo están obligadas al saneanmiento en proporción a su cuota parte indivisa,

solidaridad.
excepto que se haya pactado su
Como la obligación de saneamiento está en la naturaleza del contrato,

pero no es de su esencia, las partes pueden ampliarla, restringirla o suprimirla.

No hay obligación de sanear si el adquirente conoció o pudo conocer
el peligro de la evicción o la existencia del vicio, o cuando la transmisión fue
hecha a riesgo del adquirente. Si la adquisición resulta de una subasta judicial
o administrativa, el saneamiento queda limitado a la restitución del precio que
produzca la transterencia.

El Código regula las obligaciones de saneamiento en la Parte General de

los contratos, en Titulo XV, en tres capítulos: Cap. L Disposiciones generales;
Cap. 11. Saneamiento por evicción; Cap. IIL. Saneamiento por vicios ocultos;
Cap. IV. Saneamiento por hecho propio del transferente. Otros Código no
se refieren al saneamiento por hechos propios del transferentes. lgualmente,
otros códigos solamente consideran la obligación de saneamiento en la trans-
ferencia de los bienes a título oneroso06.

1.2. Saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción procede cuando el adquirente es privado to-
tal o parcialmente del derecho de propiedad, uso o posesión del bien adquiri
do, en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un
derecho de tercero anterior a la transferencia, que no permite al adquirente
destinar el bien a la finalidad (licita) para la cual lo adquirió. Por ejemplo,A
vende a B un bien que es de C, por lo que este puede reivindicarlo (art. 927

1096 Ejemplo, Código civil y comercial argentino: Art. 1033. Sujetos responsables. Están obligados
al sancamiento: a) el transmitente de bienes a título oneroso; b) quien ha dividido bienes con
otros; c) sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a titulo
oneroso. Ar. 1035. Adguisición tltulo gratuito. "El adquirente a título
a
gratuito puede cjercer
en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antece-
sores Conforme a esta norma, si bien el adquirente no puede reclamar el saneamiento a
quien
le transmitió, si puede exigirlo a sus antecesores.
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 1117

del CC). Si C obtiene una sentencia definitiva favorable, el comprador B es

privado de su derecho de destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió.
El presupuesto de la obligación de saneamiento es la evicción.

La evicción (del latín evincere, vencer en juicio) se produce como con-

secucncia de una resolución judicial o administrativa firme en razón de un de
recho o mcjor derecho de un tercero sobre el bien, anterior a la transferencia.
Mientras el adquirente no sca privado del derecho adquirido, no hay
obligación de sancar. El peligro de evicción no es suficiente para generar la
obligación de sanear.
El transferente no está obligado a salir en defensa del adquirente en el
juicio que ha promovido el tercero que pretende ser el titular del bien (el trans-
ferente no garantiza el uso pacífico del bien), debiendo sí ser notificado con la
demanda para permitirle salir a juicio si lo tiene por conveniente para defender
el derecho que ha transferido a fin de evitar la obligación de saneamiento.
Producida la evicción el transferente debe sanear al adquirente devol-
viéndolo el valor del bien al momento de la evicción, pagándole los intereses
legales desde que se produjo la evicción, los frutos o su valor si fue obligado a
devolverlos con el bien, las costas del juicio de evicción, los tributos y gastos
pagados por el adquirente, las mejoras hechas por el adquirente que no le han
sido abonadas por el evincente y la indemnización de daños si el transterente
ha incurrido en dolo o culpa al celebrar el contrato (art. 1495 del CC).
En el caso de evicción parcial (por pérdida del derecho sobre una parte
material del bien o de una parte alícuota o por pérdida de un derecho menor
sobre el bien-p. ej,. pérdida del usufructo-, o por pérdida de algunos de
los bienes que conforman un conjunto interdependiente) el adquirente tiene
el derecho de optar por recibir el valor de la parte que pierde o por resolver
el contrato si la pérdida de esa parte hace inúril el bien para la finalidad de la

adquisición.
El derecho de exigir el saneamiento caduca ranscurrido un año a partir
de la fecha en que se produjo la evicción (art. 1500.5 del CC).

1.3. Saneamiento por vicios ocultos

El transferente está obligado al saneamiento por vicios ocultos--llamados

también redhibitorios: defectos, impertecciones, anormalidades, deterioros,
1118 ANÍBAL ToRREs VÁsQUEZ Teoríia General del Contrato

averías o la falta de cualidades prometidas por el transferente cxistentes al

momento de la transferencia. que hacen inútil el bien para la finalidad de la
adquisición o que disminuyen su utilidad para dicha finalidad. y que el adqui-
rente no los ha podido detectar no obstante haber actuado con la diligencia
exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias. Por ejem-

plo, humedades. goteras ocultas, instalaciones eléctricas deficientes, tuberías

de agua que no funcionan correctamente, la aparición de grietas, averías en la
caja de cambios de un vehículo nuevo, la enfermedad de un animal.
También se consideran vicios ocultos las cargas, limitaciones o gravá-
menes ocultos que disminuyan el valor del bien o que lo hagan inútil para la
finalidad de su adquisición, así como la inexistencia de servidumbres activas
declaradas por cl transferente al celebrarse el contrato, que harían apto el bien
para la hnalidad de su adquisición.
Por razón de los vicios ocultos, el adquirente puede optar alternativa-
mente por la acción resolutoriao redhibitoria (actio redhibitoria), destinada a
disolver cl contrato, o por la acción estimatoria o quanti minoris (actio aesti-
matoriae o quanti minoris) a fin de que se le pague lo que el bicn vale de menos
como consecuencia del vicio.
Son efectos de la acción redhibitoria, la obligación de pagar al adquiren-
te: el valor que tendría el bien al momento de la resolución si es que no tuviera
el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición; los
intereses legales desde el momento de la citación con la demanda; los gastos
y tributos pagados por el adquirente; los frutos del bien que estuvieren pern-
dientes al momento de la resolución: y la indemnización de daños cuando ei
transferente ha actuado con dolo o culpa (art. 1512 del CC).
Si los vicios ocultos no hacen inútil el bien para la finalidad de la adquisi-
ción, sino solamente disminuyen signiicativamente esa utilidad, el adquirente
que quiere conservar el bien en esas condiciones por la acción
puede optar
está en la obligación de com-
quanti minoris, caso en el que el transterente
de su
pensarle en lo que el bien vale de menos teniendo en cuenta la tinalidad
adquisición.
Las acciones redhibitoria y estimatoria caducan a los tres meses, si el
de
bien cs mueble, y a los seis, si es inmueble. Estos plazos se cuentan partir
a

En el contrato de obra, el contratista

la recepción del bien (art. 1514 del CC).
obra por el co-
responde si en el curso de cinco años desde la aceptación de la
 de sancamiento 1119
Capítulo V: Obligaciones

mitente, esta se destruye total o parcialmente como consecuencia de vicios en

la construcción (art. 1784).
Si el transferente de un bien mueble garantiza el buen funcionamiento
del bien transferido durante cierto tiempo, el adquirente contará con un plazo
de siete días para comunicar de la existencia de algún vicio o defecto a partir de
su descubrimiento; y podrá entablar la acción correspondiente dentro del pla-
zo de dos meses contados desde el momento de la comunicación (art. 1523)

1.4. Saneamiento por hechos propios del transferente

El saneamiento por hecho propio del transferente asegura que el transfe
rente
no puede el mismo perturbar a su adquirente en el goce pleno, pacíficoy
úil, del bien para el fin al cual está destinado.
Por el principio de buena fe lealtad en el cumplimiento del contrato,
el enajenante debe abstenerse de realizar actos, de hecho o de derecho, que
causen al adquirente desasosiego en el uso
pacífico y útil del bien adquirido
en propiedad, posesión o uso. El transterente, por estar obligado a sanear, no
puede perturbar en el goce del bien al adquirente.
En la naturaleza de los contratos por los cuales se transfiere la
propiedad,
uso o posesión de un bien está la obligación negativa del transferente de abste-
nerse de
perrurbar en el goce pacifico y útil del bien. No se trata del deber ge-
neral que tienen todas las personas de no perturbar lo ajeno, cuya violación da
lugar a la responsabilidad extracontractual (el enajenante causa destrozos en el
bicn, sin de los frutos, ctc.), sino de un deber especial de
se apropia razón
tención que se deriva del contrato, cuya transgresión
abs
origina una responsabili-
dad contractual (por ej., el vendedor que se obliga a no ejercer en lo sucesivo,
en el lugar de la venta, el mismo comercio que se realiza en el establecimiento
que vende, pero incumpliendo esta obligación realiza actos de competencia
desleal contra su comprador).
Solamente hay la obligación de sanear cuando la perturbación se ha rea
lizado; mientras el destino del bien no sea perturbado efectivamente, aun cuan-
do exista el peligro de
perturbación, el adquirente nada ha perdido, por lo que
no tiene nada que reclamarle transferente. Las amenazas de perturbación
a su

carecen de relevancia jurídica; solamente las

perturbaciones que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido o que dis-
minuyan su valor tienen importancia jurídica para los efectos del saneamiento.
 1120 ANIRAL ToRrEs VAsQuEZ / Teoría General del Contrato

Las perturbaciones del transferente pueden ser de hecho o jurídicas. Son

de hecho cuando cl transferente no invoca un
mejor derecho sobre cl bien
transferido que cl que ticne el adquirente, por cjemplo, está obligado al sa-
ncamicnto quien, suyo vecino la
cn un terrcno
que vendió a una per-
a casa
sona
que manifestó al comprarla quc lo hacía en razón de la bella vista que
tenía desde sus ventanas, plante árboles que impidan al comprador gozar de
csa vista. El plantar árboles en terreno propio es licito, pero la circunstancia
del inmueble del vecino ha determinado que el plantío se convierta en un acto
objctable097. Otro cjemplo, A vende un bien a B y luego vende el mismo bien
a C, haciendo inscribir la segunda venta antes que la primera. Quedando cl
primer comprador (B) sujeto a la evicción en virtud del derecho preferente del
segundo comprador (C).
La perturbación de derecho sucede cuando el transferente alega tener
un derecho que formalmente le confiere la ley contra su
adquirente, por ejem-
plo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, quien fallece, siendo su
único hercdero A (vendedor). Este no
podrá hacer valer su derecho de propie-
dad frente a su comprador B,
porque quien está obligado a sanear no puede
reivindicar.
La
mayoría de códigos (el alemán, el español, el argentino, el de Andrés
Bello que rige en Chile, Colombia y Ecuador, el mexicano,
etc.) no regulan el
saneamiento por hecho
propio del transferente, por considerar que el dolo de
este nada tiene
que ver con la evicción que depende de un tercero, y, en todo
caso, el hecho del transferente que
haga inútil o disminuya la utilidad del bien
es un hecho doloso
reprobado por la ley, además de ser una forma de incum
plimiento que no debe merecer una caracterización especial.
2. RESEÑA HISTÓRICA
La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana,
llevada a cabo mediante el cobre y la balanza, llevada
a cabo con cinco testi-
gos más uno que portaba la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce
Tablas. El mancipante vendedor estaba a obligado garantizar la propiedad del
comprador en el caso
que un tercero
impugnase la validez del derecho adqui-

1097 Ejemplo de Mazeaud, Cit. de De La Puente y Lavalle, Manuel, Estudios sobre el

contrato priva
do, t. I1, Cultural Cuzco S.A., Lima, 1983, p. 353.
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 1121

rido por este último. No había

de la evicción mientras el
responsabilidad del vendedor por los perjuicios
comprador no sea privado de la cosa por un tercero
en virtud de una sentencia
judicial.
ENNECCERUs0* escribe: "El procurar la propiedad no era objeto del
cumplimiento, sino del saneamiento. Scgún el Derecho romano, el vendedor
debía efectuar aquellos actos que fuesen adecuados
para transmitir la propie-
dad, sin estar obligado a procurar el derecho pleno, y debía responder de los
perjuicios que derivaran de no haber podido proporcionar la propiedad. Esta
responsabilidad del vendedor no se establecía hasta que el comprador se veía
privado de la cosa por un tercero en virtud de sentencia judicial; sin previa
evicción procesal, el comprador solo excepcionalmente podía proceder con-
tra el vendedor, sobre todo cuando este hubiese vendido a sabiendas una cosa
ajena"

Como señala BaDeNES0, el vendedor estaba obligado a ir en auxilio

del comprador accionado en reivindicación por un tercero a fin de
probar que
era el del bien transferido.
propietario Así sostenía al comprador el pleito,
en

como un tutor sostiene a su pupilo: praestat autoritatem. Si el comprador su-

cumbia, debía pagar el doble del precio. Más tarde, cuando la venta se realizó
por una doble estipulación, el comprador no pudo ponerse en guardia contra
la evicción mediante las palabras mismas de la estipulación: haciéndose pro-
meter por el vendedor rem licere habere, lo que lo autorizaba a reclamar una
indemnización si era despojado. Cuando la compraventa se convirtió en con-
trato consensual, la buena fe que presidía el contrato permitió al comprador
exigir del vendedor la promesa rem licere habere, es decir, la garantía de evic-
ción, que terminó por derivarse del contrato mismo.
Los vicios existentes en la cosa vendida daban lugar a una acción penal

impuesta por los ediles curules encargados de velar por la rectitud de las ventas
hechas en los mercados públicos, denominada actio redbibitoria, por la que
se

el
disolvía el contrato con la devolución del precio recibido por vendedor;
en

caso de negativa debía pagar el

doble del precio. También existió una acción
minoris, destinada a la reducción del
alternativa llamada aestimatoria o quanti

Martín WoLr, Tatado de Derecho civil, t. II (Derecho

1098 ENNECCERUs, Ludwig, Theodor KIPp y
Pércz González Alguer, 3." cd., vol. Primera Parte, Bosch,
yJosé Il,
de obligaciones), trad. de Blas
Barcelona, 1966, p. 70.
Bosch, Barcelona, 1979, t. I, p. 594.
1099 BADENES GASSET, Ramón, Elcontrato de compraventa,
1122 ANnAIToRREs VAsQUEZ Teorla (ieneral del Contrato

precio. Esto ha llevado a parte de la doctrina a denominar a estas acciones

como acciones edilicias100
Más tarde en la compraventa consensual se inclufa una cláusula acceso
ria por la cual se establecía que el vendedor es responsable por los vicios jurí-
dicos que presente la cosa vendida. La cantidad que el vendedor se obligaba a
pagar al comprador en caso de evicción., podía variar del simple al cuádruplo,
pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido
(stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obliga-
ción de sancar como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando
no hubiera pacto.

El antiguo Derecho civil solo daba al comprador una pretensión a la

indemnización plena en el caso de ocultación dolosa de un vicio y en la ausen-
cia de las cualidades afirmadas. Explica EnNECCERUS10 que "la pretensión
se hacía valer en la actio empti, que prescribía a los treinta años. Pero además
de esto, el edicto de los ediles imponía al vendcdor de esclavos y ganado un
deber de sancamiento sobre vicios concretos que no fueran manifiestos y que
en el momento de la venta no hubicran sido comunicados al comprador; en
este caso el comprador tenía el derecho a clegir entre la resolución de la com-
praventa (actio redbibitoria) o una reducción proporcional del precio (actio
quanti minoris). La pretensión a la redhibición prescribía a los seis meses, la
de reducción en el plazo útil de un año. Más tarde las condiciones del edicto
de los ediles, restringidas al principio a las ventas en el mercado de esclavos y
ganado, fueron extendidas a todas las compraventas.
En cuanto a la obligación de saneamiento por hecho propio del transfe
rente, en el Derecho greco-egipcio se encuentra la obligación del vendedor de
no molestar al comprador; en los papiros del s. II a.C. la obligación es asumida
por el vendedor en nombre suyo y de sus herederos. A partir del s. IV d.C.
las
menciones al hecho propio del vendedor son cada vez más raras. Las cláusu-
las de garantía, bajo la infuencia romana, se hacen sentir solo para prever los
ataques de terceros. "En el Digesto se habla de unfieri quominus habere liceat.
Se afirma: ultrum hoc polliceatur per se venientesque a se personas nonfieri, quo-

1100 DE LA PUEN'TE Y LAVALLE, Manuel, Estudios sobre clcontrato privado, Cultural Cuzco, Lima,
1983, t. I, p. 329.
ENNECCERUS, Ludwig, Tiatado de Derecho civil, t. II (Derecho de obligaciones), p. 87.
1101
 Capitulo V: Obligaciones de sancamiento 1123

minus habere liceat, an vero per omne (19. 11, 18. De act empti et vend). Este
fheri. sea obra de Roma o de Bizancio, es el verdadero origen delfactum (hecho
personal y propio) que cl vendedor, o un heredero suyo, realiza contra el com-
prador. Después de la sustitución de la ofensa privada por la judicial, la previ-
sión de una ofensa o hecho personal o propio ya no se cxplica ni puede surgir
si no es por un recurso histórico. La defensa del comprador depende entonces
de una obligación del vendedor, que, convertida en general y extendida a la
ofensa que venga de cualquier parte, ya no hay necesidad de que sea formulada
de modo especihco contra él. El hecho propio cs el primero del cual debían
responder los vendedores en todos los pueblos. El Derecho romano proveea
la defensa del comprador con la exceptio doli, por la que el vendedor era con-
siderado doloso y condenado por tal si reivindicaba lo vendido. Al lado de la
exceptio doli se introdujo la exceptio in factum. La exceptio rei venditae et tradi-
tae surgió para proteger la propiedad bonitaria contra la quiritaria, la cual se
convirtió en un medio de defensa del comprador contra el vendedor. Marcelo
(Digesto, 21,3, 1, 1) informa que si el fundo vendido por ti se convierte des
pués en tuyo, la reivindicación podrá ser rechazada con la exceptio rei venditae
et traditacl102
La regulación de las obligaciones de sancamiento no es uniforme en la
legislación comparada, así tenemos que:
) Los códigos de Francial03, el argentino de Vélez Sarsficld (arts.
1414y ss.), España (arts. 1.461, 1.474y s.), Colombia, Chile (arts.
1837 y ss.), Ecuador, Italia (arts. 1483 y s.), lo regulan en elcontra
to de compraventa, pero sus principios son aplicables a otros con-

tratos en los que se transfiere la propiedad o el uso del bien a título

oneroso04. También el nuevo Código Civil y comercial argentino

1102 BADENES GASSET, Elcontrato de compraventa, cit., p. 588.

1103 Elartículo 1626 del Código Civil francés dispone: "Aun cuando en la venta no se haga ninguna
al
sobre la garantía, el vendedor está obligado de derecho a garantizar adquirente
estipulación
de la evicción que él sufra en la totalidad o parte del objeto vendido, o de las cargas pretendidas
de la ventas.
sobre el mismo, y que hayan declarado en el
no se
momento

evicción la cosa recibida en permuta

1104 Código Civil español. Artículo 1540: "El que pierda por reclamar la indemnización de daños y per-
cambio
podrá optar entre recuperar las que dio
en o

derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras esta subsista

juicios, pero solo podrá usar el
en poder del otro permutante y
sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella
1.553 "Son aplicables al contrato de
(primer pårrato):
con buena fe por un tercero'. Artículo
1124 ANÍBAL TorrEs VÁsQUEZ / 'Teoría Gencral del Contrato

establece que está obligado al saneamiento el transmitente a título

oneroso (art. 1033)

(ii) EI BGB alemán lo regula en los contratos típicos o nominados. Asi,

establece que "el vendedor debe entregar la cosa al comprador libre
de vicios materiales y jurídicos" (art. 433); "la cosa está libre de vi-
cios jurídicos si un tercero no hacer valer frente al compra-
puede
dor derecho alguno sobre la cosa, o solamente los derechos
que de
rivan del contrato de compraventa" (art. 435); la cosa está libre de
vicios materiales, si al tiempo de la transmisión del riesgo tiene las
cualidades convenidas, o si estas no se han convenido, la cosa estali-
bre de vicios si la cosa es idónea para el uso
previsto en el contrato o
uso habitual (art.
para su
434). Si la cosa tiene vicios el comprador
pucde optar entre exigir la corrección del cumplimiento, o resolver
el contrato, reducir el precio
o
(art. 437).
"Si el donante oculta maliciosamente un vicio
do a resarcir al donatario el daño
jurídico, está obliga-
que de ello resulta" (art. 523.1), "si
el comodante oculta maliciosamente un vicio
jurídico o un defecto
de la cosa dada en comodato, está
obligado a resarcir al comodata-
rio los daños que de ello resultan" (art.
600).
ii) El Código Civil mexicano de 1929 regula "la evicción y el sanea-
miento en el libro de las obligaciones, en el título sobre incumpli-
miento de las
obligaciones, artículos 2119 a 2162.
arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la
"Artículo 1.643. Si el enfiteuta fuere compraventa.
perturbado
dominio directo o la validez de la enfiteusis, no
en su derecho
por un tercero que disputa el
podrá reclamar la correspondiente indemniza-
ción del dueño directo, si no le cita de evicción conforme
a lo
Articulo 1.681: "Cada uno es deudor a la sociedad de lo prevenido en el artículo 1.481.
que ha prometido a ella.
sujeto a la evicción en cuanto a las cosas ciertas y determinadas que se haya aportado aQueda
optar la so-
ciedad en los mismos casos y de igual modo
que lo está el vendedor respecto del comprador"
Articulo 1.069: "Hccha la partición, los coherederos están
ción y saneamiento de los bienes reciprocamente obligados a la evic-
adjudicados". Artículo 638: "El donatario se subroga en todos
los derechos y acciones que en caso de evicción
correspondería al donante. Este, en cambio, no
queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donación fuera onerosa, en cuyo
caso
responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del gravamen"
Código Civil argentino. Artículo 1525: "El locador responde de los vicios o defectos graves de
la cosa arrendada que impidieran cl uso de ella,
aunque él no los hubiese conocido, o hubiese
sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la
rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa".
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 1125

iv) El Código portugués, el peruano de 1984, el nuevo Código Civil

y Comercial argentino lo regulan en la Parte General de la Con-
tratación, de modo que son aplicables a todos los contratos sean
nominados (típicos) o innominados (atípicos).
En un principio, la obligación de saneamiento fue considerada como un
efecto del contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslati
vos a título oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso
gratuito.
El derogado Código Civil de 1852,
inspirado cn el Código de Napo-
león, reguló solamente la evicción y el saneamiento en quince artículos. El
bién derogado Código Civil de 1936 trató del saneamiento por evicción
y por vicios redhibitorios en las disposiciones generales de los contratos, limi-
tando su
aplicación a los contratos onerosos los que transhera la
en se
propie-
dad, posesión o uso de una cosa.
El Código Civil vigente de 1984 clasifica a las obligaciones de sanea-
miento en cuatro rubros: 1) disposiciones generales; 2) saneamiento por evic-
ción; 3) saneamiento por vicios ocultos; y, 4) saneamiento por hechos propios
del transferente. Sus normas son aplicables tanto a los contratos a título
one
roso como a título gratuito.
La obligación de sanear por evicción, por vicios redhibitorios y por he-
chos propios del transferente tiene lugar por ministerio de la ley, aunque las
partes no la hayan estipulado expresamente. Las partes contratantes pueden
convenir que la obligación de sancar sea aumentada, disminuida o
suprimida
totalmente. Pero la convención no funciona cuando se pretenda liberar o li-
mitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario
suyo o cuando este, en la celebración del contrato, ha actuado con doloo culpa
inexcusable, porque no se puede tolerar que el transferente se aproveche de
su propio fraude, ni se puede admitir que el adquirente haya querido que lo

engañen impunemente.
La obligación de sanecamiento del transferente por sus hechos propios,
por evicción y por vicios ocultos es objetiva, puesto que responde prescindien-
do de su culpabilidad, por el solo hecho de que el adquirente no puede desti-
nar el bien a la finalidad de la adquisición. El dolo o la culpa del transferente
solamente agrava su responsabilidad haciéndola extensiva al resarcimiento de
los daños por haber conocido o estado en la posibilidad de conocer que no le
 1126 ANÍBAL ToRRES VAsQUEz/ Teoría GGeneral del Contrato

pertenece el derecho que transthere o

que el bien cuyo derecho transfiere ado
lece de vicios ocultos.
Para el Derecho peruano, evicción no es la simple interposición de una
demanda de evicción, sino el despojo al adquirente del bien adquirido por
cfecto de una resolución judicial o administrativa firme dictada en el proceso

judicial de evicción el respectivo proceso administrativo. Vicio ocultoo

o en
redhibitorio es el defecto grave y oculto que se encuentra en el bien adquirido
resarcir que tiene
a título oneroso o gratuito. Saneamiento es la obligación de
el transferente frente al adquirente impedido de destinar el bien a la finalidad
dc la adquisición como consccuencia de la evicción, los vicios ocultos o hechos
del propio transferente.

3. 0BLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

Articulo 1484. Hay lugar a saneamiento en los contratos relativos

el de un bien.
a la transferencia de la propiedad, la posesión o uso

Concordancias: CC: arts. 867, 923, 947, 948, 999, 1027, 1503, 1529,
1602, 1609, 1621, 1648, 1666, 1728. LGS: art. 28
Antecedentes normativos: CC peruano de 1852: arts. 575, 1415. CC

peruano de 1936: art. 1370. CC español: arts. 1.461, 1.47405

se retiere el articulo
1105 Código Civil español. Artículo 1.474: "En virtud del saneamiento a que
de la cosa vendi-
1461, el vendedor responderá al comprador: 1. De la posesión legal y pacifica
da. 2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere".
de la cosa objeto de la
Artículo 1.461: "El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento
Venta"
Nota: El Código Civil español considera al saneamiento como un efecto del contrato de com

praventa, en cambio nuestro Código lo regula como una institución aplicable, en general, a
todo contrato, oneroso o gratuito, por el que se transfiere la propicdad, posesión o uso de un
bien.
saneamiento el quc
Código Civil peruano de 1852. Articulo 575: "Está obligado la y a evicción
dote necesaria, transaccion
enajena algo por título oneroso, como en la venta, permuta, pago, esta
Articulo 1415: "Aunque no se haya estipulado en el contrato la evicción y el saneamiento,
el vendedor sujeto a ellos'.
Código Civil peruano de 1936. Artículo 1370: "Aunquc no se hubiese estipulado la evicciOn
el enajenante estå sujeto a ellos en todos los contratos onerosos
en que s
y el saneamiento,
transfhiere la propiedad, la posesión o el uso de la cosa'"
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 1127

El artículo 1484, al igual que los artículos 1.461y 1474 del Código Ci-
vil español, denomina saneamiento a lo que un gran sector de la doctrina y del
Derecho comparado conoce comogarantía"06, Sanear, en su acepción amplia,
signihca hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepción con-
tractual, es la obligación que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso
oposesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder
utilizar el bien para el fin de la adquisición, como consecuencia de la evicción,
los vicios ocultos o el hecho propio del transferentel07
Es inapropiado el uso de la palabragarantía por evicción y por vicios red-
hibitorios, por cuanto no se comprende qué es lo que garantiza el transterente,
de qué modo se manihesta esa
garantía, si es una garantía personal o real o si se
refiere a la garantía patrimonial
genérica. En el saneamiento por evicción,
antes que produzca la evicción total o parcial no existe obligación de sanear
se

ni
garantia alguna. Es apropiada la expresión responsabilidad por evicción o por
vicios ocultos, pero de
tiene
no se trata una
responsabilidad por incumplimiento que
su
origen en la falta de ejecución de las prestaciones contractuales debi-
das, sino de una responsabilidad cuyo
germen se encuentra en la negociación
misma, pero que se hace ostensible una vez
bien en propiedad, uso o
ejecutada la prestación de dar un
posesión, debido a que el transferente no era titular
del derecho que transfiere o el bien
transferido adolecía de defectos ocultos,
privando adquirente
al de su derecho de poder destinar el bien a la finalidad
de la adquisición. No es una
dolo o la culpa, pues la
responsabilidad que necesariamente se derive del
obligación de sanear existe aun cuando el enajenante
no
haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa solo hará extensiva la
responsabilidad al pago de la indemnización de daños.

106 Por ejemplo, los artículos 1483 y del Código Civil italiano.
ss.

T107 La Corte Suprema ha resuelto:

"Sanear, en su acepción más amplia
acepción contractual el saneamiento considerado como la significa
en su
remediar una cosa
y es
del bien de remediar al obligación del transferente
adquirente por los vicios ocultos del bien, de tal manera
que la
ción del saneamiento, es
complemento de la de entregar y se está obligado a sanear enobliga-
no se
entregó una cosa como debía. Así, la obligación de sanear cubre ese defecto tanto
se

asegura al adquirente que podrá gozar de la cosa conforme

o vacío, y
97-1La Libertad, en El
destino"; Casación N.° 1735-
a su en

Código Civil en su jurisprudencia, Gaceta Jurídica, Lima, 2007,p. 560.

108 Código Civil y Comercial argentino. Artículo 1034: "Garantias
comprendidas en la
de saneamiento. El
obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultosobligación
me lo dispuesto
a en esta sección, sin
perjuicio de las normas especiales'".
confor
1128 ANÍBAL ToRRES VÁsQUEZ / Teoría General del Contrato

Por la obligación de saneamiento, el transferente del derecho de propie-

dad, uso o posesión de un bien, una vez que ha ejecutado su prestación y con
independencia de su buena o mala fe. por no poder el adquirente destinar ese
bien a la finalidad para la cual lo adquirió, o sea, es una responsabilidad objeti-
va poscumplimiento del contrato. La responsabilidad por saneamiento existe
aunque no haya sido estipulada en el contrato.
El saneamiento es regulado por el articulo 1484 como una institución
de aplicación general a todos los contratos, onerosos o gratuitos, traslativos de
la propiedad, uso o posesión de un bien. Se trata de una obligación impuesta
por la ley, pero de esencia contractual ,

Están obligados al saneamiento: a) el transferente de la propiedad, el uso

o la posesión de un bien, a título oneroso o gratuito; b) quien ha dividido bie-
nes con otros (art. 866 del CC)"0; c) sus respectivos antecesores, en la medida
en
que hubieran estado obligados a ello respecto a sus inmediatos adquirentes
art. 1488 del CC).
La obligación de sancamiento comprende: a) el saneamiento por evic-
ción; b) el saneamiento por vicios ocultos del bien; y c)
por los hechos propios
del transferente (art. 1485 del CC).

1109 Casación N.° 1284-2005-Lima, del 31.03.2006: "La obligaciones de saneamiento

que en su
concepción más amplia, significa hacer sanar una cosa, repararla o remediarla; sin
en su embargo,
concepción contractual estricta es considerado como la obligación del transferente
la propiedad, la de
posesión o el uso de un bien de remediar al adquiriente por las consecuencias
de actos de terceros
que invoquen un derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos del
bien y de actos del propio transferente
que, de acuerdo con el derecho peruano, no
destinar el bien a la finalidad la cual fue permitan
1110
para adquirido disminuyan su valor".
o

Artículo 866 (Saneamiento

por evicción en la partición): "Vencido el heredero
sobre los bienes que se le en un
juicio
adjudicaron,
sus coherederos le indemnizarán, a
prorrata, el valor
que ellos tenían al momento de la evicción. Si
alguno resulta insolvente, la
pierde. Esta norma se aplicará por analogía responsabilidad
asumen los solventes el la
y que la
todapartición de bienes comunes. (art. IlI del TP)a
Codigo Civil y Comercial argentino. Artículo 2404 (Evicción): "En caso de
bienes adjudicados, o de sufrir el evicción de los
de aquellos, o de las servidumbres adjudicatario alguna turbación del derecho en el goce pacifico
en razón de causa
herederos responde por la anterior a la partición, cada uno de los
do el heredero vencido correspondiente indemnización proporción
en
parte, soportan
a su

insolvente,
o
perjudicado la parte que le toque. Si alguno de los herederos resulte
su contribución debe ser cubierta
por todos los demás. Ninguno de los herederOs
puede excusar su
responsabilidad haber
por
aunque haya sido por caso fortuito" perecido los bienes
adjudicados en la partición,
 Capítulo V: Obligacioncs de sancamiento 1129

La obligación de saneamiento existe aunque no haya sido estipulada por

las partes. Estas pueden ampliarla, disminuirla o suprimirla. No es válida la
limitación o supresión por un hecho voluntario del transferente, salvo por he
chos concretos, cuya justihcación se exprese en el contrato (arts. 1489 y 1528
del CC).
El transferente de la propiedad, la posesión o el uso de un bien, a título
oneroso o gratuito, contrae la obligación de sanear cuando el adquirente es
despojado del bien por un tercero mediante una resolución judicial o adminis-
trativa firmes, o por los hechos propios del transferente, o cuando existen vi-
cios ocultos que impiden que el adquirente pueda destinar el bien a la finalidad
para la cual fue adquirido. El artículo 1484 elimina la limitación que cxistía en
el Código Civil de 1936, cuyo artículo 1370 lo circunscribía a los contratos
celebrados a título oneroso.
La finalidad perseguida por las partes en los contratos, onerosos o gra-
tuitos, por los cuales se transfiere la propiedad, uso o posesión de un bien,
mueble o inmueble, registrado o no registrado, es que el adquirente pueda des-
tinarlo al fin previsto en el contrato o al que se derive de su naturaleza.

4 OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

4.1.
4.1. Generalidades

Artíiculo 1485. En virtud del saneamiento el transferente está

obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los
vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan
destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido
o que disminuyan su valor.
Concordancias: CC: arts. 1491, 1503, 1524, 1527. L65 art. 28.
Antecedentes normativos: CC españok:arts. 1471.

El transferente debe procurar al adquirente un bien libre de derechos

contra el adquirente privándolo del mis-
que puedan hacerse valer por terceros
mo; libre de vicios ocultos que disminuyan la utilidad del bien o que lo hagan
inútil para su uso corriente o el previsto en el contrato; además el transterente
bien o hacerlo
no puede con su hecho personal y propio disminuir el valor del
inútil para el fin de la adquisición. Desaparecería la finalidad contractual si
 1130 ANÍBAL TorREs VÁsQUEZ / Teoría General del Contrato

después de tener el bien en su poder el adquirente se viera desposeído de él por

cl ataque realizado por un tercero, o viera que el bien adolece de vicios ocul
tos que lo inutilizan para su emplco normal o que disminuyen notablemente
su utilidad, o que el propio transferente con sus hechos personales disminuya
la utilidad del bien o lo inutilice. De ahí que las obligaciones de saneamicn
to comprenden: a) cl saneamiento por evicción, b) el saneamiento por vicios
Ocultos, y c) el saneamiento por hecho propio del transferente.
Nadie adquiere un bien así porque sí, sin un fin o razón de sero móvildi-
recto e inmediato o mediato que le sirve de fundamento. La finalidad a la que
se va a destinar el bien que se desea adquirir en propiedad, uso o posesión es el
clemento determinante de la voluntad. El fin es la condición indispensable de
toda acción humana, salvo que el sujeto carezca de voluntad.

Se adquiere un bien en propicdad, uso o posesión con el fin de desti-

narlo a la producción de otros bienes o servicios, o para revenderlo, donarlo,
entregarlo en garantía, en préstamo, exhibirlo, guardarlo, consumirlo, para
cualquier uso lícito que se le pueda dar en el futuro de acuerdo a su naturaleza,
para usufructuarlo, etc.

Por ejemplo; si el caballo comprado para fines de reproducción es im-

potente (vicio oculto), o si A vende aB un bien que es de propiedad de C, por
lo que este demanda al comprador por reivindicación y obtiene una sentencia
que lo declara propietario y condena a ese comprador a desocuparlo (el com-
prador es eviccionado del bien); o el propietario de un fundo vende la parte baja
conservando las tierras altas y, después de la venta, desde las tierras altas desvía
el curso de las aguas dejando sin agua a las tierras bajas vendidas (el comprador
se ve perjudicado por un hecho propio del vendedor), es evidente, en estos tres
ejemplos, que el adquirente no podrá destinar el bien para la finalidad de la
adquisición, por lo que su transferente debe resarcirlo del perjuicio sufrido.

4.2. Concepto

El saneamiento es la obligación
del transferente de responder cuando
el adquirente no puede utilizar el bien transferido o este
o utilidad como consecuencia de la evicción
disminuye su valor
total o parcial, o la existencia de
vicios ocultos de consideración, o el hecho propio del transferente.
El artículo 1485 define al sancamiento los
en
siguientes términos: "En
virtud del sancamiento el transferente está
obligado responder frente al ad
a
 Capitulo V: Obligaciones de sancamiento 1131

quirente por la evicción. por los vicios ocultos del bien o por sus hechos pro-
pios. que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue
adquirido o que disminuyan su valor. Es decir, el sancamiento es la institución
destinada exclusivamente a que el transferente compense (indemnice, resarza)al
adquirente por la privación de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la
cual fue adquirido o que disminuya su valor para ese efecto como consecuencia
de la evicción, los vicios ocultos del bien o los hcchos propios del transferente.

Del articulo 1485 se desprende que elfundamento del sancamiento por

cvicción. por vicios ocultos o por hechos propios del transferente se encuentra
en la obligación que tiene el transterente de compensar al adquirente por haber
sido privado de su derecho a destinar el bien a la finalidad para la cual lo ad-
que el bien disminuya notablemente su utilidad, o sea, el saneamiento
tiene carácter indemnizatorio; el transferente debe resarcir al adquirente pa-
gándole el valor del bien, los intereses, gastos, costas, entre otros conceptos.
El destino que se dará al bien es el fin o finalidad perseguida por el ad-
quirente al celebrar un contrato de transferencia, y si no se ha previsto en el
contrato la finalidad de la adquisición se dará al bien el destino que se derive
de su naturaleza, es decir, se le dará cl uso normal, corriente.
Es obligación de todo cl que transfiere un bien, obrando de buena fe,
res
ponsable y lealmente, el asegurar al adquirente que el bien podrá ser destinado
a la finalidad de la adquisición.
Si el adquirente no consigue obtener la finalidad perseguida con el con-
rato, al no poder dar al bien el destino para el que lo adquirió, a causa de
hechos propios del transferente, o a que es eviccionado, total o parcialmente, del
derecho de propicdad, uso o posesión del bien, o porque este presenta vicios
oCultos, surge para el ransferente la obligación de sanear al adquirente pagán
dole el valor del bien, los intereses, frutos, y demás conceptos especificados en
la ley (arts. 1495, 1512, 1525), o pagándole lo que el bien vale de menos por
tales causas (arts. 1501, 1513, 1525).

4.3. Fundamento

Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el fundamento de la

obligación de saneamiento: la que considera que el saneamiento es una conse-
cuencia de la obligación de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento
es una obligación degarantizar la posesión pacifcay útil del bien.
 1132 ANÍBAL ToRREs VÁsQUEZ / Teoría General del Contrato

Los que consideran que la obligación de saneamiento es una consecuencia

de la obligación de entregared bien afirman que el transferente debe entregar un
bien como el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligación
entregando un bien que adolece de vicios jurídicos o de vicios materiales, surge
otra obligación de garantizar contra estos vicios, a fin de mantener indemne
al adquirente. Se sanciona al transferente por incumplimiento del contrato, al
no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin importar la finalidad
de la adquisición. Asi, los MAZEAUD!"l expresan:"El vendedor está obligado
a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se haya previsto por
las partes cuando la conclusión del contrato. En consecuencia debe garantía al
comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; bien sea porque
leve consigo, sin saberlo el comprador, una posibilidad de evicción; bien sea
porque se encuentre atectada por un vicio oculto, ignorado por cl comprador.
La obligación de garantía puede ser considerada así como una simple prolon-
gación de la obligación de entrega".
Los que sostienen que la obligación de saneamiento garantiza la
posesión
pacijca y ütil del bien dicen que el fundamento del saneamiento es asegurar,
garantizar, la posesión pacifica y útil del bien, siendo determinante la finalidad
de la adquisición. Así, Badenes manifiesta que "el saneamiento de evicción
asegura la posesión pacífica de la cosa', y "el saneamiento por vicios ocultos
asegura la posesión útil". Por su parte, REzzÓNICO3 dice que "el vendedor se
obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa, y siendo la propiedad
por definición'el derecho de usar y gozar de las cosas de la manera más absolu-
ta, es evidente que aquella obligación del vendedor no se cumple si el compra-
dor es privado de la propiedad total o
parcialmente. Es decir, si los derechos
que adquiere sobre la cosa son menoscabados, si no los goza en su plenitud
e
integridad, por causa de evicción o de vicios ocultos de la cosa'. Continúa
diciendo este autor que "se trata, en verdad, de una obligación derivada de los
principios generales de buena fe y lealtad que presiden el cumplimiento de los
Contratos.

1111 MAZEAUD, Henri, León y Jean, Lecciones de Derecho civil, trad. de Luis Alcalá-Zamora y Cas
tillo, Ejea, Buenos Aires, 1974, Parte tercera, vol. Il (Los principales contratos). p. 267.
1112 BADENES GASSET, El contrato de
compraventa, cit., t. I, p. 583.
1113 REZZÓNICo, Luis María, Estudio de los contratos en nuestro Derecho civil:
Cambio o trueque. Cesión de contratos, 3 ed., Compraventa. Permu
Depalma, Buenos Aires, 1967,. p. 230.
 Capítulo V: Obligaciones de sancamiento
1133

Los que utilizan la palabra garantía sostienen la garantia de sa-

que con
23.047micnto por evicción se garantiza la posesión pacífica, evitando que el adqui
rente sea perturbado por la existencia de derechos de terceros sobre el bien
enajenado, y con la garantia por los vicios de la cosa se garantiza la posesión útil
del bien, o sea se
pone al adquirente a cubierto de vicios en el bien que afectan
su normal utilización'114

Conforme a nuestroordenamiento jurídico no resulta apropiado hablar

degarantía de la obligación allí donde no
hay hipoteca, anticresis,
garantía
mobiliaria (prenda), warrant, fianza, aval, ni referencia alguna, expresa o im-
plicita, sobre la denominada "prenda generall o "garantía general". El trans-
ferente no garantiza su obligación de saneamiento, tampoco garantiza el uso
pacifico y útil del bien por el adquirente, sino se obliga a sanear por evicción
o por los vicios ocultos existentes en el bien o
por sus hechos propios que no
permitan destinar el bien a la finalidad de la adquisición o a la finalidad a la
que normalmente está destinado. La acción de saneamiento a que da lugar la
evicción ola existencia de vicios tiene carácter indemnizatorio: el transferente
debe indemnizar al adquirente cuando por razón de la evicción o de la existen-
cia de vicios ocultos en el
bien, no puede destinarlo a la finalidad para la cual
lo adquirió o por la disminución del valor del bien.
Para nuestro ordenamiento jurídico civil el saneamiento tiene
un funda-
mento indemnizatorio. En todo contrato de transferencia de bienes en
propie
dad, uso o posesión de un bien, el transferente persigue y asegura al
adquirente
que podrá "destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido";
en caso contrario, el transferente está
obligado a sanear al adquirente compen-
sándolo por la pérdida, inutilidad o disminución del valor del bien para cum-
plir con esa finalidad como consecuencia de los hechos personales del trans-
ferente, de la evicción o de los vicios ocultos del bien. Esta es la doctrina que
sustenta a la norma del artículo 1485 que dispone: "En virtud del saneamiento
el transferente está
obligado a responder (no ha garantizar) frente al adquirente
por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no
permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquiridoo
que disminuyan su valor". No queda duda que la institución del saneamiento

1114 Codigo Civil y Comercial argentino. Articulo 1034 (Garantías comprendidas en la obligación
de saneamiento): "El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos con-
forme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales".
1134 ANíBAL ToRREs VÁsQUEZ / Teoría General del Contrato

por evicción, vicios ocultos y hecho propio del transterente sefundamenta en la

necesidad de reparar al adquirente por no poder destinar el bien a la finalidad
para la cual lo adquirió o cuando por tales causas el bien disminuye su valor. La
finalidad de la adquisición es el factor determinante de la obligación de sanear,
no contando para nada la buena o mala fe con que haya actuado el transferente
o si el contrato de transferencia fue a título oncroso o gratuito.
En cfecto, nadie adquicre un bien, en propiedad, uso o posesión sin per-
seguir alguna finalidad, sino que lo adquiere para con ese bien alimentarse,
vestirse, curarse de una enfermedad, recrearse, utilizarlo para construir otro
bien, trasladarse de un lugar a otro, labrar la tierra, abonar las plantas, etc. El
ser humano es estructuralmente finalista, todo lo que hace o deja de hacer es
persiguiendo algún fin, de ahí que en la celebración de los contratos traslati-
vos, por un deber de buena fe, de lealtad, el transferente debe hacer todo lo ne-
cesario para asegurar al adquirente que el bien transferido podrá ser destinado
al fin previsto en el contrato; y si no fuera así, porque el adquirente es despo-
jado del bien por efecto del derecho de un tercero anterior a la transferencia o
porque el bien adolece de vicios ocultos o por hechos propios del transferente,
este está obligado a sanear por esas causales.
El bien no va a poder ser destinado al fin de la adquisición cuando el ad-
quirente es eviccionado del mismo; si la evicción es parcial la utilidad del bien
para dicho fin, o sea su valor, disminuye. Tampoco se podrá utilizar el bien
para el fin de la adquisición o esa utilidad disminuye cuando adolece de vicios
ocultos no conocidos por el adquirente en el momento de la
adquisición. Igual
no
podrá usarse el bien para el destino de su adquisición cuando deviene en
inútil o disminuye su valor como consecuencia de hechos del propio trans-
ferente. Luego, natural que el transferente esté
es
obligado
indemnizar al
a
adquirente por todos los perjuicios que sufre por no poder utilizar el bien para
la finalidad para la cual fue adquirida o
por disminución de su valor.
En suma, virtud del saneamiento, el transferente, en
en
propiedad, uso o
posesión, está obligado responder frente al adquirente cuando este no puede
a

destinar el bien a la finalidad para la cual lo adquirió o por disminución de su

valor, como consecuencia: a) de ser privado definitivamente, total o parcial-
mente, del derecho de propiedad, uso o posesión del bien adquirido en virtud
de un fallo, judicialo administrativo, que reconoce el mejor derecho de un
tercero; b) el bien adolece de vicios ocultos existentes al momento de la trans-
ferencia; y, c) por actos propios del transferente.
 Capitulo V: Obligaciones de saneamicnto 1135

Antes que se produzca la evicción no hay obligación de sanear por esta

razón; el transterente no está obligado a sanear por el solo hecho que terceros
promuevan acciones judiciales o administrativas contra el adquirente alegan-
do que el bien les pertenece en propicdad, uso o posesión; si los terceros pier
den en esas acciones significa que el bien transferido estaba libre de vicios jurí
dicos; solamente si los terceros ganan, surge para el transferente la obligación
de sanear por evicción. De otro lado, si el bien adolece de vicios ocultos, pero
estos no impiden que sea destinado a la finalidad de la adquisición ni disminu-
yen su valor, tampoco hay obligación de sanear; en todo caso, si el vicio oculto
consiste en el error sobre la materia de que está formado el bien (se cree que es
de oro cuando en realidad es de cobre) o sobre una de sus cualidades esenciales
(se cree que el aceite es de oliva, cuando es de maíz), el adquirente tendrá la
acción de anulabilidad por la causal de error esencial (art. 201), pero no la de
saneamiento. El saneamiento por evicción o por vicios ocultos o por hecho
propio del transferente solamente procede cuando no es posible destinar el
bien adquirido al fin que motivó la adquisición o cuando disminuye su valor.
Si esta finalidad se alcanza no se genera la obligación de sanear por estas causa-
les. La evicción, los vicios ocultos y el hecho propio del transferente se valoran
en relación con la finalidad para la cual fue adquirido el bien.
Comentando cl Código Civil italiano, MEsSINEO115 dice que la ley,
en relación con la evicción y los vicios ocultos, concibe a la tutela del com-
prador como una obligación de garantia por parte del vendedor, pero que en
realidad el vendedor responde de la evicción y de los vicios ocultos para que cl
comprador quede indemne; por lo que prefiere hablar, en lugar de garantia,
de responsabilidad por evicción y por vicios ocultos. Esta opinión de MEsSi-
NEO es acertada, pues en realidad el transferente no garantiza sino responde
al adquirente resarciéndole (reponiéndole) su patrimonio perdido a causa de
la evicción, los vicios ocultos o sus hechos propios; no hay obligación de ga
rantía sino de indemnización al adquirente por todo lo que ha perdido (valor
del bien, intereses, frutos, tributos, gastos, mejoras, daños) por tales causas. La
terminología propuesta por Messineo ha sido adoptada por nuestro Código
Civil al disponer en el artículo 1485 que por el saneamiento el transterente
está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, los vicios ocultos
o sus hechos propios.

115 MEssINEO, Francesco, Manualde Derecbo civily comercial, trad. de Santiago Sentis Melendo,
Ejea, Buenos Aires, 1971, t. V, p. 100.
 1136 Teoria eneral del Contrat
ANiRA ToRRE VAsQUF?

4.4. Clases de saneamiento

Como hemos señalado antes, la obligación de saneamiento es de tres
clases: a) sancamiento por evicción: b) saneamiento por vicios ocultos o red
hibitorios: y. c)saneamiento por hecho propio del transferente.

El transferente solanmente está obligado a sanear por la pérdida sufrida

injustamente por el adquirente como consecuencia de la evicción, o cuando
del transferente el bien re
por efecto de los vicios ocultos o el hecho propio
sulta inútil para la hnalidad de su adquisición o cuando disminuyan conside
rablemente su valor para dicha finalidad. El transferente está obligado a salva

guardar al adquirente contra las consecuencias de no poder destinar el

bien a
la finalidad estipulada en cl contrato debido a la evicción, los vicios ocultos o
por sus hechos propios; el transferente responde ante su adquirente indepen
dientemente de su dolo o culpa, elementos que solo tienen relevancia para la
fijación del monto indemnizatorio.

4.5. Contratos en los que procede

Procede la obligación de sanear tanto en los contratos a título onero-
so como en los a título gratuito por los que se transfiere la propiedad, uso o
posesión de un bien. Si la naturaleza jurídica, explicación o tundamento del
sancamiento no consiste en asegurar la equivalencia entre lo que se da como
prestación y lo que se recibe como contraprestación, sino que el adquirente
pueda destinar el bien adquirido a la finalidad de la adquisición prevista en el
contrato, y, a falta de previsión, a su destino normal, y que si no puede darle
ese destino por efecto de la evicción o de los vicios ocultos o por hecho del
transferente, sea indemnizado por todos los perjuicios sufridos, lo mismo da
que el contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito.

5. PRESUNCIÓN DE DESTINO NORMAL DEL BIEN

Artículo 1486. Si no se indica expresa o tácitamente la finalidad

de la adquisición, se presume que la voluntad de las
partes es dar
al bien el destino normal de acuerdo cOn sus
caracteristicas, la
oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar.
Concordancias: CC: art. 1505
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 1137

Si en el contrato no se ha indicado la finalidad de la adquisición, expresa

ni tácitamente, se presume, inris tantum, para fines del saneamiento, que es
voluntad de las partes dar al bien su destino normal, el más contorme a su na-
turaleza, considerando sus caracteristicas, la oportunidad de la adquisición, la
clasc de actividades a que se dedica el adquirente, si cstas fueron comunicadas
al transterente o este las conocía por sus propios medios, y las costumbres del
lugar de ubicación del bien; todo lo cual requiere ser probado en la etapa pro-
cesal correspondiente.
La Corte Suprema ha resuelto: "Si en el contrato no se indica, expresa ni
tácitamente, lafinalidad de la adauisición, debe presumirse que la finalidad de
la adauisición es el destino normal, cuyo contenido debe establecerse en razón de
las caracteristicas del bien objero del contrato, de la oportwnidad de su adquisi-
ción y las costumbres del lugar de ubicación del bien; todo lo cual requiere que
en la etapa procesal correspondiente se establezca, de acuerdo al caso concreto,
el contenido de la presunción aludida, lo quefinalmente es un tema de carácter
probatorio cuyo análisis no está dentro de las atribuciones de la Corte Casato-
r i al 1 6

Es muy variada la finalidad por la que se adquiere el derecho de propie-

dad, uso o posesión de un bien. Por ejemplo, se puede adquirir el derecho de
propiedad de un bien con la finalidad de consumirlo, exhibirlo en una feria,
revenderlo, entregarlo en arrendamiento, comodato, gravarlo en respaldo del
pago de una deuda, guardarlo, etc. Esa finalidad puede ser la convenida por
las partes expresa o implícitamente, caso en el que se habla de "hnalidad de
la adquisición prevista por las partes"; o, si en el contrato no se ha previsto
la finalidad de la adquisición, se presume que las partes quisieron dar al bien
un destino de acuerdo a su naturaleza (un inmueble construido para casa ha-
bitación no puede ser destinado para local industrial; un caballo de paso no
puede ser usado como caballo de carrera), a la oportunidad de la adquisición
el comerciante minorista que compra a un mayorista hace la adquisición para
revender los bienes adquiridos; el que compra a un minorista generalmente
adquiere el bien para su consumo) y las costumbres del lugar (en un lugar don-
de la gente se dedica a la agricultura utilizando la fuerza de los animales, el que
compra una yunta de bucyes lo hace con el fin de dedicarlos a remover la tierra,

1116 Casación N.° 1417-97-Lima, en El CodigoCivilen sujurisprudencia. cit, p. 566.

 1138 ANÍRAL ToRREs VAsQUEZ / Teoría General del Contrato

no para revenderlos o sacrificarlos y consumirlos). El que no se pueda destinar

el bien para la finalidad de la adquisición prevista en el contrato y, a falta de
ella, a la finalidad que se derive de la naturaleza del bien, de las circunstancias
que rodearon su adquisición o de las costumbres del lugar, debido a los he
chos propios del transterente, a la evicción o a los vicios ocultos, genera para el
transterente la obligación de sanear al adquirente.
5. TRANSMIsIÓN HEREDITARIA DE LA OBLIGACIÓN Y DEL DERECHO
DE SANEAMIENTO

Articulo 1487. Tanto la obligación como el derecho de saneamien-

to se trasmiten a los respectivos herederos.
Concordancias: CC. arts. 660, 661, 1218, 1363.

En cuanto a los cfectos de las obligaciones, el principio general reza:

"Desde el momento de la muerte de una persona, los bienes, derechos y obli-
gaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores (art. 660).
Toda obligación se transmite a los herederos, salvo cuando es inherente a la
persona, lo prohíbe la ley o se ha pactado en contrario (art. 1218 del CC).
Como por e saneamiento el transterente debe
responder frente al adquirente
por no poder dar al bien el destino para el que lo adquirió, pagándole una
cantidad de dinero por concepto de valor del bien, intereses,
costos, daños,
entre otros, es incuestionable que esta obligación de dinero se transmite a los
herederos; cstos deben compensar al adquirente hasta donde alcancen los bie-
nes que les ha dejado su causante, por ejemplo, si el causante debía
por sanea-
miento la suma de cien y los bienes ha
que dejado como herencia tienen un
valor de sesenta, los herederos
compensan al adquirente solo por esta última
cantidad7.
Como el saneamiento, elemento natural del contrato, es una
contractual que se enmarca dentro del
obligación
principio general res inter alios acta que
rige los efectos del contrato, principio que establece: "Los contratos solo
pro-
ducen efectos entre las partes que los
otorgan y herederos, salvo en cuanto
sus

1117 Código Civil peruano. Artículo 661: "El heredero responde de las deudas y cargas de la heren-
cia solo hasta donde alcancen los bienes de esta. Incumbe al heredero la prueba del exceso, salvo
cuando exista inventario judicial".
 Capitulo V: Obligaciones de saneamiento 139

a cstos si se trata de derechos y obligaciones no transmisibles" (art. 1363 del

CC), tanto la obligación como el derecho de sanear pasan a los respectivos
herederos de los contratantes. Lo dispuesto por los artículos 1218 y 1363, res-
pectivamente, constituye el fundamento del principio concreto que, al regular
los etectos del saneamiento, dispone que "tanto la obligación como el derecho
de sancamiento se transmiten a los respectivos herederos" (art. 1487 del CC).
Tanto la obligación de saneamiento del transferente como el derecho al
sancamiento del adquirente se transmiten a sus respectivos herederos a título
universal como a sus causahabientes a título particular inter vivos. El adqui-
rente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato transferente como a
los anteriores, en la medida que estos estén obligados a cllo con respecto a sus
inmediatos adquirentes (art. 1488 del CC). En otros términos, el transferen-
te no solamente queda obligado ope legis a sanear a su inmediato adquirente,
sino también a los sucesivos adquirentes; el adquirente puede dirigir su acción
contra su inmediato transferente o contra el transterente originario o contra
cualquiera de los transferentes intermedios.
7. EXTENSIÓN DE LA TRANSMISIÓN HEREDITARIA. CADUCIDAD

Articulo 1488. El adquirente puede exigir el saneamiento tanto

a su inmediato transferente como a los anteriores a este, en la
medida que estos hubieran estado obligados a ello con respecto
a sus inmediatos
adquirentes
Los plazos de caducidad de las acciones de saneamiento contra
los transferentes anteriores al inmediato se cuentan a partir de la
celebración de sus respectivos contratos.
Concordancias: CC: arts. 1485, 1959, 2004, 2007.
Antecedentes normativos: CC argentino: art. 2109.

La obligación de saneamiento no solo se transmite a los herederos a ti-

tulo universal, sino también a los sucesivos transferentes a titulo particular, o
sea, no solo está obligado a sanear el último transferente al último adquirente
Sino que también están obligados a sanear los transterentes anteriores al últi
mo, hasta llegar al transferente originario del cual todos derivan sus derechos.
En las transmisiones sucesivas del bien, el último adquirente puede accionar
por saneamiento contra su inmediato transterente o contra cualquiera de los
anteriores. EI derecho de accionar contra su inmediato transferente deriva del