SUBASTA:

5.1 La subasta voluntaria

El origen etimológico de la palabra subasta proviene de las palabras latinas
sub y hasta, es decir, bajo la lanza, debido a que tiene sus origenes en la
práctica de vender ei botín obtenido en la guerra bajo la lanza del que lo hubiera
obtenido asi. La subasta, pues, nos proporciona la idea de una venta pública
de bienes, con el propósito de adjudicar la venta al mejor posior, es decir, a
quien efrezca más por adquirir el objeto que se ofrece a la venta.
Desde el punto de vista judicial, la subasta se asocia a la venta pública
de bienes que se ordena por un juez, debido especialmente a una ejecución
forzosa, es decir, cuando se obliga a un acreedor por la via jurisdiccional a
que cumpla con una obligación, especialmente liquida y exigible, la cual -al
no poderse pagar directamente en dinero- se establece como alternativa para
hacerla efectiva la venta pública de bienes del deudor, a efecto de resarcir al
acreedor con lo obtenido de la venta hasta por el monto de lo que representa su
crédito frente al deudor. Esta es pues la subasta forzosa judicial, cuya regulación
se encuentra en el Código Procesal Civil y Mercantil, Decreto Ley 107.
Por su parte, la subasta es voluntaria cuando no existe una orden judicial
para que se efectue, con miras a pagarle a un acreedor, sino que la persona,
de manera libre, decide vender algún inmueble que le pertenece. El supuesto
jurídico de la subasta voluntaria consiste, pues, en que el legitimo propietario
de un bien decide, sin coacción ni requerimiento de persona o autoridad alguna,
realizar la venta de algo que le pertenece.

La subasta voluntaria, a su vez, puede ser judicial o notarial. Es judicial

si el propietario del bien que se desea subastar opta por acudir ante un juez
para la realización del trámite y gestión del procedimiento. La subasta notarial
es la que realiza el propietario de un bien, que dispone libremente del mismo
para venderlo, ante los oficios de un Notario dentro de la vía de jurisdicción
voluntaria notarial.
Atendiendo a los supuestos legales contenidos en el Código Procesal Civil
y Mercantil, la subasta voluntaria puede realizarse sobre bienes muebles o
inmuebles. Asi mismo, es factible que sobre el bien en cuestión exista algún
tipo de gravamen 'o anotación ?Con base en todos estos elementos, se puede
afirmar que la subasta voluntaria constituye una alternativa para el propietario,
quien tiene obligaciones que cumplir con respecto al bien o bienes que desea
subastar, y opta por venderlos a través de este mecanismo cuando aún puede de
manera voluntaria lograr un arreglo de compraventa que le sea favorable, antes
de que llegue a ser el caso de que se vea afectado por una ejecución forzosa.
En la práctica, tanto judicial como notarial, la subasta voluntaria es un
procedimiento poco -por no decir nada- utilizado. Sin embargo, su poco o nulo
uso no significa que sea inútil. Antes bien, creemos que lo que sucede es que
se conoce poco, y constituiria una alternativa viable para los propietarios, si es
que contaran con la asesoría legal y notarial adecuada, para evitar una ejecución
forzosa que finalmente puede resultarles -y les resulta- más perjudicial.
En el derecho, en general, y en el derecho notarial en particular, el que una
institución no se utilice no significa que sea inútil. Sino que, como sucede en
este caso, su uso está condicionado al entorno social, cultural, comercial y económico que en
determinado momento prive. En nuestro caso muchas veces
el desconocimiento general entre la población de la ley limita las bondades que
pudieran devenir del uso de determinadas instituciones.
De cualquier forma, es necesario conocer tanto la normativa vigente como
el procedimiento con sus respectivos documentos, que se utiliza en este
asunto de jurisdicción voluntaria, pues constituye normativa vigente y positiva
en nuestro pais.

5.2 Base legal y descripción del procedimiento para la

realización de la subasta voluntaria
La regulación especifica del proceso de subasta voluntaria, tanto en la via
judiciai como notarial, está contenida en el Código Procesal Civil y Mercantil,
Decreto Ley 107, articulos 447, 448 y 449.

En el Esquema 5.1 se representan gráficamente cuales son las fases

necesarias para tramitar la subasta voluntaria y una breve descripción de lo que
corresponde realizar en cada una de ellas, con la referencia legal que le sustenta.
El procedimiento inicia con el acta notarial de requerimiento. En dicha acta el
propietario del inmueble se identifica legalmente demuestra documentalmente
que es el propietario del bien de que se trate y establece las bases sobre
las cuales será realizada la subasta voluntaria. Un elemento importante es
dejar establecido si sobre el bien en cuestión existen gravamenes (hipoteca)
o limitaciones (anotación por causa litigiosa del bien) y que se encuentra
solvente en el pago del Impuesto Unico sobre Inmuebles (IUSI si se trata de
bien inmueble).
De una manera discrecional, es posible que el promoviente decida anunciar
públicamente sobre el evento de subasta voluntaria a través de un edicto. Esto
no lo manda la ley, pero puede hacerse, ya sea en el Diario Oficial o en algün
periódico de mayor circulación, lo cual queda a su discreción. Por no ser un
requisito legal, no se establece como una de las fases del procedimiento en
el Esquema 3.1.
Con posterioridad, debe dictarse la resolución, mediante la cual se dan
por iniciadas las diligencias de subasta voluntaria y se tiene por recibida
la documentación, se establece la fecha en que se realizará la subasta,
identificando el lugar (normalmente es en el propio inmueble que se subasta,
a efecto de que los oferentes lo conozcan).
La resolución debe ser notificada, pero adicionalmente es posible que el
promoviente haya establecido la condición de que se notifique al acreedor
hipotecario -si es que lo hay-, así como a otras personas que pudieran estar
interesadas en participar en el evento. Estas notificaciones adicionales deberán
ser realizadas por el Notario, como parte del procedimiento.

Esquema 5.1
Subasta Voluntaria ante Notario

1. Acta notarial de requerimiento

Acompaña título de propiedad del
inmueble; solvencia de pago del
último trimestre del lUSI. Art. 447
y 449, del Código Procesal Civil y
Mercantil y 2 del Dto. 54-77

2. Primera resolución: Da trámite

a las diligencias, ordenando.
Art. 447 Código Procesal Civil y
-Mercantil y 2 del Dio. 54-77. Dos
 timbres notariales de Q.1.00

3. Notificación de la primera
resolución. Art. 66 y 447 Código
Procesal Civil y Mercantil.

4. Acta notarial de subasta.

En ésta el vendedor acepta o rechaza
las ofertas que le hacen los postores:
Si acepta la oferta, el Notario lo hace
constar y especifica las estipulaciones
del contralo. Art. 448 Código Procesal
Civil Y Mercantil

5. Escritura traslativa de dominio

(compraventa de bien inmueble).
Art. 1790 Código Civil, Decreto
Ley 106.

6. Pago de impuesto. Se cubre

el impuesto de 3% de timbres
fiscales. Art. 2 numeral 9 y 19, Ley
del Impuesto de Timbres Fiscales
y de Papel Sellado Especial para
Protocolos, Decreto 37-92 del
Congreso de la República.

7. Presentación del testimonio de

la escritura, con su duplicado, al
Registro de la Propiedad respectivo
y remisión del testimonio especial.
Art. 37 y 69 del Código de Notariado, Dto. 314 del Congreso dé la República (el
cual debe ser interpretado de acuerdo
a la legislación fiscal vigente Ley del IVA y del IUSI), Y Art. 1132 Código Civil (Supletoriamente)

8. Avisos notariales de traspaso

a DICABI y a Catastro Municipal,
Art. 38 del Código de Notariado y
47 de la Ley del IUSI, Dto. 62-87
del Congreso de la República.

9. Remisión del Expediente al

Director del Archivo General
de Protocolos No hay plazo
para hacerlo. (Sólo lo hay en
rectificación de área, 45 días)
Art 17 Dto. 54-77

Si se publica el edicto, las respectivas copias deberán ser adjuntadas al

expediente. Esto no lo manda la ley, pero de una manera supletoria a los
procedimientos en los que asi se hace con los edictos, se aplica también a esle.
Es normal que para participar en este tipo de eventos se establezca la
condición de constituir un deposito en efectivo o mediante cheque a efecto
de garantizar que quienes han manifestado un primer interés en participar
concurran el dia del evento. Este depósito se constituye ante el Notario, quien
extenderá recibo en el que conste la cantidad que ha depositado el interesado.
El depósito, una vez adjudicado o no el bien, será devuelto a las personas que
no resulten favorecidas o a todas (en el segundo caso). Es posible, también, que
se establezca como una cláusula penal® que quienes constituyan el depósito
y no asistan al evento de subasta voluntaria lo perderán. Esto con el propósito
de asegurar la participación de quienes manifestaron interés.
El dia fijado para la subasta se procede a faccionar y autorizar el acta notarial
respectiva, en la que se identifica a todos los comparecientes, a eiecto de que
realicen la puja de sus ofertas. El vendedor, subastador o promoviente de la
subasta voluntaria, normalmente se reserva el derecho de aceptar o rechazar
las ofertas que se le presenten. O sea que no necesariamente deberá aceptar
la oferta que se le haga. Además, de manera previa, también se establece un
precio base sobre el inmueble, con lo cual el vendedor se asegura que sobre
ese precio podrán aumentar las ofertas que se le hagan y evitar pérdidas de
tiempo con ofertas que no satisfagan sus expectativas.
Si el vendedor acepta alguna de las ofertas que se le hagan, entonces se
deja constancia de ello en el acta y se establecen los correspondientes términos
en que se otorgará la escritura traslativa de dominio (escritura de compraventa).
Al otorgarse la escritura traslativa de dominio, puede concurrir el acreedor hipotecario, a
efecto de que en la misma escritura otorgue la correspondiente
carta total de pago (mediante la cual libera al inmueble del gravamen que sobre
él pesaba, y para asegurar los intereses del comprador).

En la escritura traslativa de dominio es aconsejable transcribir la respectiva

acta de subasta voluntaria, es más, así se acostumbra mencionar que se hara
desde el acta misma.

Faccionada la escritura traslativa de dominio, se procederá al pago del

impuesto, específicamente el 3% por concepto del impuesto de timbres fiscales,
al cual se encuentra afecto el negocio juridico en cuestión, por ser una venta
subsiguiente a la primera inscripción de dominio. La satisfacción del impuesto
de timbres fiscales constituye un requisito previo a que se pueda otorgar
el testimonio, llamado primer testimonio, el cual sirve para que se opere la
respectiva inscripción registral (Registro General de la Propiedad respectivo).
Adicionalmente, deben darse los avisos de traspaso respectivos, tanto a la
Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (DICABI), del Ministerio de
Finanzas Públicas, a efecto de que se proceda a la inscripción de la matricula
fiscal respectiva; y a la oficina de Catastro Municipal que corresponda, según
el lugar en donde se ubique el inmueble, para el control y pago del Impuesto
Único Sobre Bienes Inmuebles.

Cumplido todo lo anterior, la última obligación notarial consiste en remitir el

expediente al Director del Archivo General de Protocolos, a efecto de que se
le archive y custodie.

5.3 Ejemplo práctico

5.3.1 Acta notarial de Requerimiento
En la ciudad de Guatemala, el quince de marzo de dos mil
quince, siendo las diez horas, yo, RICARDO ALVARADO
SANDOVAL, Notario, constituido en mi oficina profesional
ubicada en la cuarta avenida tres guión setenta de la zona
uno, de esta ciudad, a requerimiento del señor JOSE
ESTUARDO CARDONA PASTOR, quien es de treinta
años de edad, soltero, perito contador guatemalteco, de
este domicilio, y se identifica con el documento personal de
identificación (DPI), al que le corresponde el código único
de de identificación número cien, doscientos, trescientos
(100 200 300), extendido por el Registro Nacional de las
Personas de Guatemala, departamento de Guatemala.:
Manifiesta que el objeto de su rogación es para iniciar
las diligencias de SUBASTA VOLUNTARIA EN LA VIA
NOTARIAL, procediéndose de la siguiente manera;
PRIMERO: Expresa elirequirente que es propietario de la
finca urbana inscrita en el Registro General de la Propiedad
de la Zona Central al número quinientos setenta y cinco:
(575), folio doscientos tres (213), de libro seiscientos guión
B (600-B), del departamento de Guatemala, el cual consiste
en casa de habitación, de un nivel, que se encuentra
ubicada en la cuarta avenida tres guion veintiocho de
la zona veintidos de esta ciudad con el área, medidas y
colindancias que le aparecen en su inscripción registral
SEGUNDO: Declara el requirente que es su deseo poner en subasta voluntaria el bien inmueble
identificado en el punto anterior, para lo cual establece las siquientes condiciones
para aceptar las propuestas de los postores: a) PRECIO:
Establece un precio base para la subasta del bien inmueble
de QUINIENTOS MIL QUETZALES. (Q.500,000.00); b)
FORMA DE PAGO: El pago podrá realizarse al contado o a
plazos. Si la modalidad fuera la de realizar el pago a plazos,
éste deberá hacerse bajo las siguientes condiciones:
anticipo equivalente al cincuenta por ciento del precio base
establecido, y el saldo será dividide proporcionalmente en
doce meses, con un recargo en interses equivalente al
veintidos por ciento anual sobre el saldo insoluto; c) DE
LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA: Si la compraventa se
realizare a plazos, el Comprador-deudor deberá constituir
expresamente hipoteca a favor del Vendedor-acreedor a
efecto de garantizar el cumplimiento de la obligación. d)
DERECHO DE PARTICIPACIÓN EN LA SUBASTA: Los
interesados en la subasta para tener derecho a participar en
la misma deberán, como requisito previo e indispensable,
depositar con ocho dias de antelación al evento la suma
de DIEZ MIL QUETZALES (Q.10,000.00), en efectivo
o mediante cheque de cuenta personal de depósitos
monetarios, cantidad que será entregada al infrascrilo.
Notario, quien extenderá recibo en el que se acredite haber
cumplido con este requisito: Una vez concluido el evento de
subasta, el depósito será devuelto a quienes no hubieren
sido favorecidos con la adjudicación en la misma forma
como hicieron el depósito es decir, mediante la devolución
del efectivo o del cheque con el que garantizaron su ….
(Ver página 128 y 129 del libro)

5.3.2 Primera resolución de trámite (o decreto notarial!

OFICINA PROFESIONAL DEL NOTARIO RICARDO

ALVARADO SANDOVAL. CUARTA AVENIDA TRES GUIÓN
SETENTA DE LA ZONA UNO. GUATEMALA, QUINCE DE
MARZO DE DOS MIL QUINCE.…..

I) Con base en el Acta Notarial de Requerimiento que antecede,

se tienen por promovidas las DILIGENCIAS DE SUBASTA
VOLUNTARIA iniciadas por JOSE ESTUARDO CARDONA
PASTOR, del inmueble de su propiedad inscrito en el Registro
General de la Propiedad de a Zona Central al número quinientos
setenta y cinco (575), folio doscientos tres (213), del libro
seiscientos B (600-B), del departamento de Guatemala. II.
Fórmese el expediente respectivo con los documentos antes
identificados. Ill. Nctifiquese a los señores Jose Francisco
Batres Gálvez y Marco Aurelio Buonafina Delgado en las
direcciones indicadas. IV. Se accede al anuncio de la subasta
en la forma y condiciones propuestas. V. Publiquese por
considerarse necesario un solo edicto en el Diario Oficial y en
otro de mayor circulación para dar a conocer sobre 6l evento
de subasta. VI. Se señala el dia treinta y uno de marzo de
dos mil quince, a las diez horas, para llevar a cabo la subasta
voluntaria en la dirección del inmueble. VIl. Téngase presente lo
demás solicitado para su oportunidad. ARTICULOS:66,71,77,
128, 402, 447, 448, 449, del Código Procesal Civil y Mercantil,
Decreto Ley 107; 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de la Ley Reguladora de
la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción Voluntaria,
Decreto 54-77 del Congreso de la República. NOTIFÍQUESE

5.3.3 Notificación
Por motivos de espacio, únicamente se presenta la notificación al
promoviente, en el entendido de que también deberá notificarse a los dos
posibles interesados en participar en la subasta voluntaria.

En la ciudad de Guatemala, el quince de marzo de dos

mil quince, siendo las once horas, RICARDO ALVARADO
SANDOVAL, Notario, constituido en la cuarta avenida
tres quión setenta de la zona uno de esta ciudad, hago
constar que en esta fecha notifiqué a JOSÉ ESTUARDO
CARDONA PASTOR, la resolución de fecha de hoy,
con su respectiva copia, dentro de las diligencias del
procedimiento de SUBASTA VOLUNTARIA que fueron
iniciadas ante mis oficios, quien de enterado si firmó. DOY
FE ——————————————-

Ante mi:
Firma y sello del Notario
5.3.4 EDICTO
Este edicto no lo manda la ley. En el presente caso se cumple con hacerio,
debido a la decisión del promoviente de darle publicidad al evento, "pues el
vendedor es libre para establecer las condiciones que le convengan y para
aceptar las propuestas por el postor (o postores) [Art. 448 del Código Procesal
Civil y Mercantil, Decreto Ley 107]. ( Ver pagina 132 para ejemplo de edicto)

5.3.5 Acta notarial de Subasta (Ver las páginas 134, 135, 136 y 137. Para ejemplo)

5.3.6 Escritura traslativa de dominio (contrato de compraventa

de inmueble urbano al contado por adjudicación en
subasta voluntaria notarial) ( Ver páginas 138, 139, 140, 141, 142, 143 y 144. Para ejemplo)

5.3.7 Obligaciones posteriores

El Notario, una vez suscrita la escritura tiene las siguientes obligaciones
posteriores:
a) Razonar el documento que tuvo a la vista y cuyo contenido sufrió
modificación (Art. 36 del Código de Notariado);

b) Remitir testimonio especial a la Directora del Archivo General de Protocolos,

dentro del plazo de los 25 días hábiles siquientes al otorgamiento de la
escritura, satisfaciendo el impuesto del timbre notarial y fiscal (Art. 37 del
Código de Notariado y Art. 3 de la Ley del Timbre Forense y Notarial, Dto.
82-96 del Congreso de la Republica);

c) Extender al comprador testimonio, con su respectivo duplicado (Art. 6,

Dto. 54-77 del Congreso de la República y ô9 del Código de Notariado),
satisfaciendo en el mismo el Impuesto de Timbres Fiscales, que es del 3%
sobre el valor de la compraventa del bien inmueble (lo cual se puede hacer
mediante el pago del impuesto en formulario de la SAT o adhiriendo timbres
fiscales por el monto del 3% sobre el precio de venta).

d) Dar los avisos de traspaso a DICABI (Matrícula fiscal) y a Catastro Municipal

(Art. 38 del Código de Notariado, reformado por el Dto. 62-87, del Congreso
de la República, Ley del Impuesto Unico Sobre Inmuebles);

e) Cobrar honorarios conforme arancel (ver Art. 106 al 109 del Código de
Notariado).

f) Remitir el expediente al Director del Archivo General de Protocolos (para su

guarda y conservación, Art.7 del Dto. 54-77 y 78 del Código de Notariado)