Español The Complete Guide To Real Estate Finance For Investment Properties

La guía completa de
Inmueble
FINANZAS para
PROPIEDADES DE LA INVERSIÓN
Cómo analizar a cualquier Familia Sola, multifamilia o propiedad comercial
STEVE BERGES
John Wiley & Sons, Inc.
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FINANZAS para
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FINANZAS para
Cómo analizar a cualquier Familia Sola, multifamilia o propiedad comercial
STEVE BERGES
John Wiley & Sons, Inc.
Copyright © 2004 por Steve Berges. Reservados todos los derechos.

Publicado por John Wiley & Sons, Inc., Hoboken, Nueva Jersey.
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Berges, Steve, 1959- La guía completa de bienes inmuebles financian para
propiedades de la inversión: cómo analizar cualquier single -
familia, multifamilia o cm de Berges. p. property/Steve comercial.
Incluye el índice. ISBN 0-471-64712-8 (tela) 1. Bienes raíces - Valoración. 2.
Inversión de bienes inmuebles - Tasa de rendimiento. 3. Bienes raíces - Finanzas.
4. Ingresos residenciales - Finanzas. 5. Bloques de pisos - Finanzas. 6. Bienes
raíces comerciales - Finanzas. Yo. Título: finanzas de bienes inmuebles para
propiedades de la inversión. II. Título.
HD1387. B397 2004 332.63'24 - dc22
Impreso en los Estados Unidos de América.
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
Se ha dicho que hay ángeles aquí entre nosotros. Este libro se dedica a mi hermana,
Melanie, que es uno de ellos. Los ángeles son mensajeros especiales de Dios que han
venido al ministro a las necesidades de Sus hijos acá sobre la tierra. He observado
el lealtad constante de mi hermana a su familia, amigos y fe durante su vida
entera. No una vez tienen alguna vez oí que ella se quejaba de las cargas pesadas
que aguanta. Ha decidido en cambio tomar el camino alto andando en fe y humildad.
Siempre tiene una sonrisa en su cara y palabras elevadoras del estímulo para mi
familia. Sé que la luz y la alegría que irradian de su semblante son realmente la
de un ángel. Mi corazón lanza un grito en la gratitud a ella. Mis labios elogian su
nombre. Mi espíritu se eleva debido a ella. Gracias, Melanie, para su ejemplo de
amor y caridad para todos nosotros que se privilegiamos para ser una parte de su
vida. Gracias por estar un ángel aquí entre nosotros.
Tabla de contenidos
Finanzas de bienes inmuebles de la parte 1
Introducción del capítulo 1 a finanzas de finanzas de bienes inmuebles como una

disciplina la importancia de finanzas mientras se aplica a valor
Capítulo 2
Elementos de la inversión primarios y su efecto en financiación de estrategias

Volumen del horizonte temporal de tipo de actividad de la inversión de propiedad
Capítulo 3
Elementos de la inversión secundarios y su efecto en financiación de estrategias

Coste de cantidad del período de la amortización de fondos de fondos tomados a
préstamo
Capítulo 4
Elementos de la inversión adicionales y su efecto en financiación de estrategias

Penas del pago adelantado de honorarios del préstamo de duración del préstamo
Capítulo 5
La estructuración de sociedades de la equidad de la deuda de la acción de palanca

de instrumentos financieros financiación mezclada y el coste promedio ponderado
de opciones de la capital
■ vii ■
1
3 6 9
13 13 18 21
27 28 31 35
43 43 46 54 61 61 64 67 69
72 76
■ Contenidos ■
Capítulo 6
Medidas de rendimiento de la inversión de bienes inmuebles y proporciones

Vuelta de ingresos netos de vuelta del dinero efectivo de la inversión en ingresos
totales de la inversión en gruesa de la proporción de la eficiencia operativa de la
proporción de cobertura de la amortización de la deuda de la proporción de la
capitalización de ingresos operativos de la red de la inversión alquila
multiplicador que hace funcionar proporción de rentabilidad de la proporción
Capítulo 7
Tasa interna de retorno de análisis del valor actual neto de análisis del valor
actual de análisis del valor futuro de análisis de la inversión de bienes inmuebles
avanzada
Capítulo 8
La valoración de valoración de bienes raíces definió la naturaleza de precio y

valore tres método de la capitalización de ingresos del método de la comparación de
ventas del método del coste de reposición de métodos de la valoración primario
Capítulo 9
Informes financieros y declaración de declaración del equilibrio del estado de

ingresos de horarios de flujos de fondos
81 84 85 86 87 89 92 93 98 99 100
103 103 108 111 113
121 121 122 123 123 126 128
133 136 143 148
La parte 2 Case Study Review: aplicación práctica de análisis de la valoración
153
Estudio del caso del capítulo 10 1: prueba de la casa del alquiler de la Familia
Sola 1: prueba de análisis de ventas comparable 2: análisis del flujo de fondos
Estudio del caso del capítulo 11 2: Familia Sola a conversión de la multifamilia
explorando posibilidades alternativas la relación entre riesgo y recompensa
155 157 162

175 175 180
■ viii ■
■ Contenidos ■
Estudio del caso del capítulo 12 3: estudio del caso del capítulo 13 del bloque de
pisos de la multifamilia 4: conversión de la Familia Sola
a edificio de oficinas comercial
Epílogo de la parte 3 y apéndices
Epílogo del capítulo 14: destinado a grandeza trabajos previos destinados a
grandeza
Apéndice un apéndice B de www.thevalueplay.com índice del glosario de www.symphony-
homes.com
189
203
229
231 231 233
243 245 247 269
■ ix ■
Inmueble
FINANZAS para
Parte 1
Finanzas de bienes inmuebles
Capítulo 1
Introducción a finanzas de bienes inmuebles
Ya que los inversionistas siguen emigrando de la bolsa al verdadero
mercado de la finca, la necesidad del análisis financiero sano de propiedades
rentables es mayor que alguna vez. Como la compra de reservas de vuelo alto sin el
respeto a valores intrínsecos causó a cientos de miles de inversionistas que
pierden sus ahorros de la vida, tan va la compra de bienes inmuebles con la
indiferencia imprudente a valores de la propiedad causan un resultado similar.
Mientras una abundancia de libros se ha escrito en cómo comprar y vender casas, el
mercado es prácticamente carente de cualquier trabajo que expresamente se dirija al
tema de los principios de valoración ya que se aplican a bienes inmuebles. Las
excepciones notables incluyen títulos más caros como Finanzas de Bienes inmuebles e
Inversiones por Brueggeman y Fisher, con un precio de catálogo de 125$, y Análisis
de Bienes raíces comerciales e Inversiones por Geltner, alardeando de un precio de
catálogo de 114$.
La Guía Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversión:
Cómo Analizar a Cualquier Familia Sola, Multifamilia, o la Propiedad Comercial se
concentra en los conceptos del análisis financiero ya que pertenecen a bienes
inmuebles y se quiere para ayudar a llenar el vacío que actualmente existe en
cuanto a este sujeto. Esto representa un contraste marcado de los trabajos antes
mandados a de tres modos primarios. En primer lugar, los otros trabajos son mucho
más caros. En segundo lugar, se han escrito para apelar a un auditorio diferente en
esto se escriben en un formato del manual tanto con el estudiante como con el
profesional en mente. Finalmente, los otros trabajos tratan con principios teóricos
avanzados de
■3 ■
■ finanzas de bienes inmuebles para propiedades de la inversión ■

las finanzas, que son de poco valor al inversionista que con la mayor probabilidad
no tiene fondo en finanzas.
La Guía Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversión,
por otra parte, se diseña para apelar a aquellos individuos que invierten
activamente en propiedades rentables, así como a aquellos que desean invertir en
ellos. Además, aquellos mismos individuos que son ahora inversionistas van a algún
punto tener una necesidad de despojarse de sus posesiones. Si un inversionista
compra o se vende, la base para todas las decisiones se debe fundar en los
principios fundamentales de finanzas ya que se aplican a valoraciones de bienes
inmuebles. El fracaso de entender estos principios clave causará casi seguramente
el fracaso del inversionista individual. A mínimo, colocará él o ella en una
desventaja competitiva entre aquellos que realmente los entienden. Recuerde la
miríada de inversionistas que compraron reservas por ningunos otros motivos que los
cuales recibieran una llamada punta caliente de un amigo o compañero de trabajo - y
quien más tarde colectivamente perdió mil millones de dólares. Un resultado similar
está casi seguro para aquellos individuos que invierten en bienes inmuebles quienes
no pueden ejercer principios de la valoración sanos y no afectar a nada más que el
consejo de alguien que no tiene consejo de dando del negocio, como un agente de
bolsa con una punta supuestamente caliente.
La Guía Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de la Inversión
se quiere adelante para tomar las teorías de finanzas de bienes inmuebles habladas
en otros libros y demostrar cómo se pueden usar en situaciones de mundo real. En
otras palabras, es la aplicación práctica de estas teorías que realmente importa a
inversionistas. Un examen a fondo de varios estudios del caso proporcionará la
plataforma de aprendizaje necesaria a inversionistas para hacer la transición de la
teoría de finanzas de bienes inmuebles a su aplicación práctica. La comprensión del
inversionista se aumentará adelante a través del uso de varios modelos financieros
patentados desarrollados por mí con el único objetivo de tomar decisiones de la
inversión sanas.
Ahora que he establecido sobre qué este libro es, tomaré un breve momento para
establecer sobre qué no es. El término finanzas como usado en todas partes de este
libro generalmente se quiere para referirse a principios del análisis financiero y
no a instrumentos de deudas como préstamos o hipotecas que se usan para financiar
bienes inmuebles. Esto no es un libro sobre
■4 ■
■ introducción a finanzas de bienes inmuebles ■

los métodos creativos de prestar dinero o no estructurar nada abajo tratan. Cientos
de aquellos tipos de libros están disponibles ya, incluso algunos de mis propios.
Mi objetivo en definir expresamente lo que este libro no es sobre tallos de los
títulos engañosos de algunos libros de bienes inmuebles actualmente muy populares
que contienen las finanzas de la palabra en sus títulos. Quizás la frase “finanzas
de bienes inmuebles” significa técnicas de préstamo creativas para los autores que
los escribieron, pero para profesionales enseñados en los principios de finanzas,
la frase cerca un bagaje de conocimientos completamente diferente. Esto no debe
decir, sin embargo, que no hablan de mecanismos de financiación en este libro, ya
que seguramente son. Hablan de la deuda y los instrumentos de la equidad de la
necesidad, ya que sus gastos respectivos se deben correctamente entender para la
medición de vueltas y valores, así como evaluación de las implicaciones de usar
tipos diferentes de instrumentos financieros para tipos diferentes de
transacciones.
Este libro se organiza en tres partes, que comienzan con la Parte 1, que examina
los principios de finanzas de bienes inmuebles. El capítulo 1 introduce el mundo
del análisis financiero ya que se aplica a inversiones de bienes inmuebles. El
capítulo 2 se concentra en elementos de la inversión primarios y su efecto en la
financiación. El capítulo 3 entonces se centra en elementos de la inversión
secundarios, y el Capítulo 4 todavía se concentra en otros elementos de la
inversión y su impacto a la financiación. El capítulo 5 cambia a un examen de los
diversos tipos de deuda e instrumentos de la equidad disponibles y su impacto a
vueltas. El capítulo 6 incluye una discusión sobre varias medidas de rendimiento de
la inversión y proporciones, incluso la vuelta en inversión, proporción de la
capitalización y proporción de cobertura de la amortización de la deuda. El
capítulo 7 se dedica a un análisis más avanzado de inversiones de bienes inmuebles
e incluye temas como el entendimiento de valor actual y conceptos del valor futuro,
tasa interna de retorno (IRR), cálculos y teoría de la carpeta de bienes inmuebles
moderna. El capítulo 8 explora el reino de los tres métodos de la valoración el más
comúnmente usados para las clases diferentes de bienes inmuebles. El capítulo 9
proporciona una discusión sobre informes financieros, incluso cómo entenderlos más
totalmente y cómo los puede usar para tomar decisiones comprar-y-vender prudentes.
La parte 2 toma la mayor parte de la información hablada en la parte 1 y lo usa en
un formato del estudio del caso. El capítulo 10 examina finanzas de bienes
inmuebles como
■5 ■

se aplica a la valoración de casas de la familia sola. El capítulo 11 proporciona
una mirada a fondo a la propiedad que se convierte de un uso al otro. El capítulo
12 es un estudio del caso que examina un bloque de pisos de la multifamilia y anda
el lector a través de un análisis completo. Finalmente, el Capítulo 13 demuestra
cómo el entendimiento de finanzas y los métodos de la valoración diferentes puede
proporcionar oportunidades significativas de crear el valor para el inversionista
astuto convirtiendo una propiedad de la familia sola en un edificio de oficinas
comercial.
La parte 3 consiste en un epílogo que contiene palabras de inspiración y varias
ideas de motivación, apéndices y un glosario extenso.
FINANCIE COMO UNA DISCIPLINA
Si es un estudiante comercial, los dos primeros años del colegio tanto para la
contabilidad como financia a los mayores son casi idénticos. Cada uno requiere el
inglés básico, historia, matemáticas y estudios comerciales generales. Antes del
tercer año del colegio, sin embargo, las dos disciplinas comienzan a trazar cursos
separados. Mientras ambos sujetos tratan con números y dinero, son completamente
diferentes en el modo que hacen así.
La disciplina de la contabilidad, por ejemplo, se centra en principios usados
principalmente con objetivos de contabilidad y está basada en un conjunto de reglas
referido como los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). Aunque
haya un poco de desacuerdo por eruditos de muchos de los fallos más avanzados, los
principios establecidos en GAAP se deben sin embargo firmemente aplicar y adherirse
a registrando entradas. Por regla general, los principios de contabilidad son
reglas rígidas que se deben aplicar para contabilidad y objetivos fiscales.
La disciplina de finanzas, por otra parte, se centra más en la valoración y el uso
del dinero que en el cuidado de registro. Las finanzas son una exploración en el
mundo de micro - y condiciones macroeconómicas que afectan el valor de activos de
un negocio, responsabilidades e inversiones. Mientras hay seguramente las reglas y
las leyes que gobiernan los principios de finanzas, es un sujeto que permanece
fluido y dinámico. La extensión y la contracción de negocios viven y mueren por
aquellos que entienden estas leyes y su efecto en el valor.
■6 ■

Los profesores Lawrence Schall y Charles Haley, autores de Introducción a Gestión
financiera (Nueva York: McGraw-Hill, 1988, p. 10), adelante exponga en la
disciplina de finanzas afirmando que “Las finanzas son un cuerpo de hechos,
principios y teorías que tratan con el levantamiento (por ejemplo, tomando a
préstamo) y usando del dinero por individuos, negocios y gobiernos”. En parte,
acuerdos de finanzas con el levantamiento de fondos para usarse con objetivos de la
inversión de ayudar a estos diversos tipos de entidades a generar una vuelta en su
capital. Además, los autores declaran (ibíd., pps 10-11):
El problema financiero del individuo es maximizar su bienestar usando
apropiadamente los recursos disponibles. Las finanzas tratan con cómo los
individuos dividen sus ingresos entre consumo (comida, ropa, etc.) e inversión
(reservas, obligaciones, bienes inmuebles, etc.), cómo eligen de entre
oportunidades de inversión disponibles, y cómo levantan el dinero para asegurar el
consumo aumentado o la inversión.
Las firmas también tienen el problema de asignar recursos y levantar el dinero. La
dirección debe determinar qué inversiones hacer y cómo financiar aquellas
inversiones. Como el individuo procura maximizar su felicidad, la firma procura
maximizar la riqueza de sus dueños (accionistas).
Las finanzas también cercan el estudio de mercados financieros e instituciones y
las actividades de gobiernos, con la tensión en aquellos aspectos que se relacionan
con las decisiones financieras de individuos y compañías. Una familiaridad con las
limitaciones y oportunidades proporcionadas por el ambiente institucional es
crucial para el proceso de toma de decisiones de individuos y firmas. Además, las
instituciones financieras y los gobiernos tienen problemas financieros comparables
a aquellos de individuos y firmas. El estudio de estos problemas es una parte
importante del campo de finanzas.
Allí lo tiene. Los profesores Schall y Haley han perfilado algunas cuestiones
fundamentales que gerentes de finanzas tanto en privado como en
■7 ■

los sectores públicos tratan con en una base en curso. El levantamiento de la
capital, o deuda o equidad, es esencial para la operación exitosa de una firma. Lo
que es aún más esencial es la dirección apropiada de esa capital.
Recuerdo muy claramente durante mi año del estudiante de segundo año del colegio
siendo enfrentante con la decisión de elegir la contabilidad o financio la
disciplina. Entonces, no sabía que cualquier contable y yo no conocíamos a ningún
analista financiero, por tanto no estaba completamente seguro quien dar vuelta a.
Lo que realmente sabía, sin embargo, era que la mayor parte de mis colegas elegían
la ruta de la contabilidad y me animaron a hacer así también. Después de todo, esto
es donde todos los empleos eran, según ellos. Realmente no me preocupé si esto es
donde todos los empleos eran. Todo por el cual me preocupé se hacía totalmente
absorto en un campo en el cual sería el más feliz.
Mi evaluación de la contabilidad era que era bastante seco y aburrido. La
contabilidad representó tareas mundanas y reiterativas gobernadas por un juego
rígido de principios. Era la grabación de ingresos de una compañía y activos que
reflejaron su valor en ese momento específico a tiempo. Esto típicamente se manda a
en círculos de la contabilidad como una “foto a tiempo”. Completamente francamente,
las fotos me aburrieron. Más me interesé en la fabricación de películas que en la
toma de cuadros. Las finanzas abren un mundo entero de posibilidades que la
contabilidad no pueda soñar hasta con. Toma la foto hecha por contables y lo trae a
la vida explorando el universo enorme no de cual una compañía es, pero mejor dicho,
ese de lo que se puede hacer. Las finanzas escudriñan cada fuerza y debilidad de la
fotografía para medir su potencial verdadero. Agota cada posibilidad de respirar el
aliento de vida en ello. Las finanzas son un campo emocionante que permite que
individuos usen todas las facultades creativas inherentes dentro de ellos para
crecer de modos limitados sólo por la imaginación de alguien.
Sólo me puedo preguntar si mis colegas que eligieron el campo de la contabilidad
son felices en su profesión. En cuanto a mí, elegí el camino menos viajado y no he
mirado hacia atrás desde entonces. Aproximadamente 20 años y tanto más tarde, puedo
decir con toda la sinceridad de mi corazón que para mí era la opción correcta.
Debería añadir que no es mi intención de ofender a aquellos de ustedes que pueden
ser contables o degradarse su papel de un profesional de cualquier modo, ya que los
informes generados por contables proporcionan la información valiosa tanto a
usuarios internos como a externos del financiero
■8 ■

declaraciones. Mi evaluación de la profesión de la contabilidad representa
exactamente esto - mi evaluación.
LA IMPORTANCIA DE FINANZAS MIENTRAS SE APLICA A VALOR
En el Capítulo 4 de La Guía Completa de Inversión en Propiedades del Alquiler
(Nueva York: McGraw-Hill, 2004), describí mi celo de finanzas, junto con una parte
de mi fondo, así:
Déjeme comenzar este capítulo declarando enérgicamente que a fondo disfruto del
sujeto de finanzas, y en particular ya que se aplica a bienes inmuebles. Las
finanzas y los bienes inmuebles son las dos mayores pasiones de mi vida
profesional. Mientras puedo recordar, siempre me he fascinado con el dinero. Esta
fascinación finalmente ayudó a formar mi curso en la vida como mí más tarde majored
en finanzas en ambos mis estudios del graduado y el estudiante universitario.
Después de la graduación, tenía la oportunidad de trabajar como un analista
financiero en uno de los bancos más grandes en Texas. Como la parte del grupo de
adquisiciones y fusiones, mi trabajo allí se centró alrededor del análisis de
objetivos de adquisición potenciales para el banco. De un camino las compañías
crecen es adquiriendo compañías más pequeñas que hacen la misma cosa que hacen.
Esto sobre todo es verdad de bancos. Los bancos grandes se combinan con otros
bancos grandes, y compran o adquieren, otros bancos que son por lo general, pero no
siempre, más pequeños que son. Creo que nuestro banco era entonces aproximadamente
$11 mil millones fuertes en activos totales. Era mi trabajo de analizar bancos que
típicamente se extendían en la talla de aproximadamente $25 millones hasta hasta
aproximadamente $2 mil millones. Usé un modelo bastante complejo y sofisticado para
tasar correctamente el valor de los bancos. Esta experiencia me proveyó de un
entendimiento completo del análisis del flujo de fondos que más tarde apliqué a
bienes inmuebles.
Como muchos de ustedes, en mis años más tempranos, poseí y manejé propiedades del
alquiler y lea aproximadamente cada nuevo libro de bienes inmuebles esto
■9 ■

salió. Pareció que todos ellos dijeron la misma cosa, con variaciones sólo leves en
el tema, unos que cavan en nada abajo técnicas mientras los otros se concentraron
despacio en acumular una carpeta de propiedades, gradualmente construyendo un nivel
de flujo de fondos suficiente para proporcionar una vida, por otra parte conocida
como el enfoque comprar-y-sostener.
Más leí, más descubrí que ninguno de estos libros se concentró lo que importa más
en bienes inmuebles, que siendo la acumulación de propiedades que correctamente se
valoran, así como su disposición subsecuente, con la diferencia que es bastante
suficiente para permitir a inversionistas la oportunidad de sacar ganancia. Los
defensores de la estrategia comprar-y-sostener sostendrían que porque el período de
tenencia se extiende durante muchos años, el precio no importa mientras un
inversionista puede comprar bienes inmuebles con términos bastante favorables. Nada
podría ser adelante de la verdad. Es exactamente esta clase de la mala información
que condujo miles, si no los millones, de inversionistas sobre el acantilado en el
colapso de la bolsa en el período de tres años que comenzó en el año 2000.
El precio no importó mientras subía y los términos estaban bien. Ya que el valor es
una función del precio pagado, y el precio no importó, el valor no importó,
tampoco. Los inversionistas se sobreampliaron comprando en el margen y por otra
parte usando fondos ajenos con absolutamente ningún respeto al valor de un activo.
La mayor parte de estos inversionistas probablemente no tenían base conceptual para
sus decisiones de compra en primer lugar. Al final, muchos de aquellos mismos
inversionistas miraron en el horror que sus ahorros de la vida se evaporaron
directamente antes de sus mismos ojos.
Aunque hubiera comprado y hubiera vendido bienes inmuebles para varios años antes
de mi experiencia en el banco, no era hasta que ganara un entendimiento más
completo de los principios de finanzas aprendidas durante mis estudios del graduado
y mi tenencia en el banco que era capaz de acelerar considerablemente mis objetivos
de la inversión. Desarrollé mis propios modelos financieros patentados, que me
permitieron analizar más totalmente el valor de un activo basado en sus flujos de
fondos y relación de precios a activos similares. La combinación de estos
instrumentos de análisis financieros y un entendimiento sano de principios de la
valoración han permitido que yo aumente mis actividades de la inversión de bienes
inmuebles personales de 25.000$ por año pobres en el volumen a 8$ proyectados a $10
millones este año solos. A través de copia y extensión, que son la parte de un plan
bien definido, totalmente espero aumentar estas proyecciones para comprar y
■ 10 ■

venda más de $100 millones en bienes inmuebles anualmente dentro de los próximos
tres a cinco años. Esto puede ser un poco agresivo para la mayor parte de
inversionistas, pero puedo ver este nivel de la actividad en mi imaginación como
claramente y vivamente como el sol que brilla en toda su gloria durante el día de
un pleno verano. Las piezas se están poniendo ya en el lugar para ayudarme a
conseguir esto no-toodistant objetivo.
El alcanzamiento de objetivos de esta magnitud ejemplifica la diferencia entre las
finanzas y disciplinas de la contabilidad. El mundo de finanzas puede abrir las
puertas de comercio en un modo con el cual los profesionales más de la contabilidad
sólo pueden soñar. Un conocimiento práctico de los principios del análisis del
flujo de fondos conectado con una comprensión del análisis de la valoración
permitirá que inversionistas tracen su propio curso en el sector inmobiliario - o
cualquier otra industria en realidad.
■ 11 ■
Capítulo 2
Elementos de la inversión primarios y su efecto en financiación de estrategias
Conseguir la magnitud de la actividad de la inversión se refirió a en mi
posea el ejemplo personal en el Capítulo 1, un inversionista debe haber definido
claramente objetivos. Los objetivos que establece afectarán directamente sus
estrategias de financiación. Tres elementos de financiación primarios alrededor de
los cuales todos los centros de actividad de la inversión de bienes inmuebles son
el tiempo, el volumen y el tipo de la propiedad (ver el Objeto expuesto 2.1). Una
vez que haya determinado su horizonte temporal, el precio al cual tiene la
intención de comprar y venderse, junto con el tipo de bienes inmuebles en los
cuales invertirá, los instrumentos financieros apropiados se pueden implementar
entonces.
HORIZONTE TEMPORAL
La mayor parte de profesionales de bienes inmuebles incorporan el elemento del
tiempo en su estrategia de inversión. El elemento del tiempo se refiere a la
duración del período de tenencia. En otras palabras, es el tiempo que una pieza
particular de la propiedad de la inversión se quiere para sostenerse. Mientras
algunos inversionistas, por ejemplo, prefieren adoptar un enfoque a corto plazo
«tirando» o «reconstituyendo» casas, otros inversionistas prefieren adoptar un
enfoque del término intermedio, que incluye la compra, la dirección,
■ 13 ■

Exponga 2.1 elementos de financiación Primarios.
1. Horizonte temporal 2. Volumen de actividad de la inversión 3. Tipo de propiedad
de la inversión
y la posesión de propiedad del alquiler durante tres a cinco años. Todavía los
otros prefieren comprar oficina o edificios industriales y sostenerlos durante
períodos hasta 10, 20, o hasta 30 años. El establecimiento de su horizonte de la
inversión antes de obtener la financiación es crucial para el desarrollo de una
estrategia sana. Debe saber de antemano si va a sostener la propiedad durante sólo
un poco tiempo, durante muchos años, o para en algún sitio entre, ya que la
variable del tiempo es usada para calcular tasas de interés. El tiempo también
tendrá un impacto a si obtiene una tasa flotante o un préstamo del tipo de interés
fijo, así como alguna pena del pago adelantado que pueda tener que ver con el
préstamo.
En La Guía Completa de Tirar Propiedades (Nueva Jersey: John Wiley & Sons, 2004),
me expliqué el elemento del tiempo así:
El tiempo puede tener un impacto significativo en la tasa de crecimiento de su
carpeta de bienes inmuebles. El tiempo afecta tales cosas como la tasa impositiva
aplicada a su ganancia o pérdida. El precio del impuesto sobre la plusvalía a largo
plazo ha sido históricamente más favorable que la tasa impositiva a corto plazo. El
tiempo también es la variable en el precio de rotación de inventarios. Los
detallistas grandes quieren aceptar márgenes de beneficio inferiores en artículos
que venden a cambio de un precio de la rotación de inventarios más alto. Podría
usted mejor dicho ganar el veinte por ciento en cada artículo o casa, se vende
■ 14 ■
■ elementos de la inversión primarios y efecto en financiación Stategies ■

¿y tenga un precio de volumen de ventas de uno, o prefiere ganar el ocho por ciento
en cada artículo vende y tiene un precio de volumen de ventas de tres? Vamos a
hacer las matemáticas.
Índice de rotación = ᎏ tuyrneaorvser = ᎏ 11 × el 20% = el 20% = ingresos totales
o
Índice de rotación = ᎏ tuyrneaorvser = ᎏ 13 × el 8% = el 24% = ingresos totales
Este ejemplo simple claramente ilustra que un inversionista puede aceptar una tasa
de rendimiento inferior en cada propiedad comprada y vendida y ganar una tasa de
rendimiento total más alta, a condición de que la frecuencia o precio de volumen de
ventas, se aumente. Debería mencionar que este ejemplo no tiene, por supuesto,
gastos de la transacción en cuenta. Estos gastos pueden o pueden no ser
significativos según su situación específica, pero deben ser factored en analizando
una compra potencial.
Los horizontes temporales de la inversión típicamente caen a una de tres
categorías: corto plazo, término intermedio y largo plazo. Los inversionistas a
corto plazo se definen como aquellos individuos que compran y venden bienes
inmuebles con una duración más corta. Típicamente sostienen sus inversiones menos
de unlos a dos años. Esta clase del inversionista el más a menudo busca ganancias
añadiendo el valor a través de la fabricación de mejoras en la propiedad, o
aprovechando ineficiencias del precio de mercado, que pueden ser causadas por
cualquier número de factores, incluso ventas de la angustia de la pérdida de un
trabajo, una crisis de la familia como el divorcio, o quizás una muerte en la
familia. El período de tenencia más corto no permite bastante tiempo para ganancias
a través de la apreciación de precios natural causada por cuestiones de la oferta y
demanda o presiones inflacionistas.
El inversionista a corto plazo puede procurar además aprovecharse de la utilización
de la estrategia de la rotación de inventarios más alta y, como consiguiente, puede
querer aceptar vueltas más pequeñas, pero con la mayor frecuencia, así realizando
una tasa de rendimiento total bastante más alto que el a largo plazo
■ 15 ■

acérquese, como demostrado antes. Ya que los códigos tributarios corrientes
castigan a inversionistas a corto plazo imponiendo tasas impositivas más altas a
ganancias del capital a corto plazo, deben el factor esto en su análisis antes de
comprar alguna vez una propiedad.
El mecanismo de financiación apropiado también es un papel clave del análisis de un
inversionista. En una estrategia a corto plazo, un inversionista a menudo puede
aprovechar un préstamo con una flotación más favorable o tasa ajustable a
diferencia de un a largo plazo préstamo del tipo de interés fijo. Además, según el
tipo de instrumento financiero los pagos conseguidos, principales no se pueden
requerir. Esta provisión permite que un inversionista minimice su flujo de fondos
sociable haciendo pagos únicamente de interés. El flujo de fondos es el nombre del
juego en bienes inmuebles. Aprenda a usarlo para su ventaja. Finalmente, debería
ser consciente de cualquier pena del pago adelantado que se pueda imponer a la
financiación a corto plazo. Los bancos son sobre todo celebres por tasar este tipo
adicional de ingresos de honorarios por un préstamo. Su decisión de hacer así está
basada en la premisa que ya que el préstamo sea a corto plazo en la naturaleza,
deben cargar honorarios adicionales para compensar sus otros gastos asociados con
la fabricación del préstamo, como gastos administrativos. Ese argumento, sin
embargo, es mismo un uso de prestamistas para justificar el cobro de unos
honorarios del origen del préstamo, que son típicamente un punto, o el 1 por
ciento. Si tiene un historial bueno y es un profesional de la inversión
establecido, las penas del pago adelantado se pueden por lo general negociar abajo
a mínimo, y a menudo se renunciarán todos juntos.
Los inversionistas del término intermedio el más a menudo sostienen sus propiedades
durante al menos dos años, pero no más que cinco años. Esta clase del inversionista
típicamente busca ganancias a través de una combinación de aumentos de valores de
la propiedad, que resultan de la apreciación de precios debido a coacciones de la
oferta y demanda en el mercado local, y haciendo mejoras modestas en la propiedad.
Reducir la deuda para aumentar el flujo de fondos no es una prioridad tan alta para
inversionistas del término intermedio como es para sus equivalentes a largo plazo.
Esta clase del inversionista también tiende a más muy reforzarse que hacen a
inversionistas a largo plazo. Finalmente, desde intermediateterm inversionistas
sostienen sus propiedades de la inversión para mínimo de dos años, son capaces de
aprovechar el precio del impuesto sobre la plusvalía a largo plazo inferior y más
favorable. Ya que los derechos tributarios se escriben actualmente, ingresos
sacados de la venta de activos con una posesión
■ 16 ■

el período más corto que 18 meses se tratará como ingresos ordinarios y por lo
tanto sujeto a una tasa impositiva más alta.
Otra vez, el mecanismo de financiación apropiado es un papel clave del análisis de
un inversionista. En una estrategia del término intermedio, un individuo, como el
inversionista a corto plazo, puede aprovechar un préstamo de la tasa flotante más
favorable. Si el horizonte temporal firmemente se establece como uno que no
excederá cinco años, recomiendo usar instrumentos de la tasa flotante en mayoría de
los casos, ya que casi siempre llevan tasas de interés inferiores que hacen
préstamos del tipo de interés fijo. La excepción a esta recomendación es, sin
embargo, que si se pronostica que los precios se elevan en el futuro próximo, puede
ser mejor cerrarse en un tipo de interés fijo ahora que correr el riesgo de precios
rápidamente crecientes. De manera similar a instrumentos financieros a corto plazo,
puede ser capaz de obtener un préstamo en el cual los pagos principales no se
requieren.
Según las necesidades del vendedor, puede ser hasta capaz de negociar un acuerdo en
el cual ningunos pagos periódicos en absoluto se requieren. Esto incluye tanto al
principal como el interés. He usado esta técnica yo mismo; de hecho, muy
recientemente me cerré según un acuerdo de la tierra valorado en $3,3 millones que
no requerirán a ningún principal periódico o pago de intereses. El vendedor
consintió en llevar la nota y permitir al interés en acumularse. El interés se hará
pagadero en las partes del individuo del tiempo de la tierra se sueltan, que ocurre
cuando mi compañía, Casas de la Sinfonía, construye una casa en ello (ver el
Apéndice B). Entonces, un préstamo de construcción se obtiene para pagar tanto el
interés acumulado como el equilibrio principal al vendedor. Los pagos únicamente de
interés se hacen entonces al banco durante los próximos cuatro meses o por tanto
hasta que la casa se complete y se venda.
Los inversionistas a largo plazo pueden comprar propiedades de bienes inmuebles y
guardarlos en la familia para generaciones. Los sostendrán típicamente para mínimo
de cinco años, pero a menudo mucho más largo. Los inversionistas a largo plazo
buscan ganancias a través del incremento de capital creyendo simplemente y
manteniendo sus inversiones haciendo mejoras en un como - base necesaria. A veces
procuran minimizar la deuda asociada y maximizar el flujo de fondos generado por la
propiedad a través de una aceleración tanto de interés como de pagos principales.
Aunque a corto plazo, los inversionistas que adoptan esta estrategia disminuyan el
flujo de fondos de la propiedad haciendo pagos mensuales más grandes, van
■ 17 ■

finalmente aumente su flujo de fondos eliminando la deuda totalmente. Los
inversionistas como consiguiente, a largo plazo por lo general totalmente no se
reforzan. Generalmente prefieren el flujo de fondos positivo a se en exceso
reforzarse. Los inversionistas a largo plazo son capaces de aprovechar los precios
del impuesto sobre la plusvalía a largo plazo más favorables cuando realmente
deciden finalmente venderse. Además, los inversionistas a largo plazo pueden
decidir aprovechar deferir la obligación tributaria indefinidamente a través de una
provisión perfilada en la Ley del impuesto sobre la renta se refirió como a un
1.031 cambio.
Los inversionistas que adoptan una estrategia a largo plazo desearán con la mayor
probabilidad aislarse de variaciones que ocurren en un ambiente de la tasa de
interés a veces volátil cerrándose en préstamos del tipo de interés fijo en el
momento de la compra. Sin embargo, como inversionistas a corto plazo, pueden
aprovechar préstamos de la tasa flotante más favorables. Según el tipo de financiar
el instrumento los inversionistas usados, a largo plazo pueden o pueden no ser
sujetos a penas del pago adelantado. Algunos instrumentos de deudas, como préstamos
del conducto, llevan penas del pago adelantado pesadas en los primeros años. Los
préstamos del conducto se reservan para propiedades rentables más grandes y por lo
general tienen una cantidad del préstamo mínima de $1 millón, aunque los préstamos
más pequeños estén disponibles. Una pena del pago adelantado compleja siempre casi
se impone a estos tipos de préstamos, ya que los préstamos son securitized y luego
vendido a inversionistas. Las penas del pago adelantado son usadas para asegurar
que garanticen a inversionistas que compran los préstamos una producción mínima en
su inversión relacionada.
VOLUMEN DE ACTIVIDAD DE LA INVERSIÓN
El elemento de volumen es el segundo factor importante que afecta la estrategia de
un inversionista y el tipo de financiación para usarse. Por ejemplo, el aumento del
volumen de unidades compradas y vendidas, o tiró, aumenta la oportunidad del
inversionista de generar ganancias. Del mismo modo, el aumento del volumen de
unidades compradas, manejadas y sostenidas en una carpeta aumenta la oportunidad
del inversionista de generar ingresos.
El aumento del volumen, sin embargo, puede aumentar considerablemente sus gastos de
la transacción, sobre todo si es un inversionista a corto plazo. Si, por ejemplo,
el prestamista le acusa un o dos puntos cada vez obtiene un préstamo para una casa
que va a tirar, los gastos para la financiación
■ 18 ■

puede tener sentido rápidamente y aumentará considerablemente el tipo de interés
annualized. Vamos a mirar un ejemplo. Suponga que compre una casa por 100.000$ para
reconstituir y tirar luego. Vamos a suponer también que sea bastante bueno en hacer
esto y que el tiempo medio le toma para comprar, rehabilitación, y venderse una
propiedad es tres meses.
Precio de compra = Tasa de interés de 100.000$ = honorarios del origen del Préstamo
del 6,0% = tiempo de la Vuelta del 1,0% = 3 meses Interés pagado = $100,000 × el
6,0% ÷ 12 × 3 = honorarios del origen del Préstamo de 1.500$ = $100,000 × el 1,0% =
Interés total de 1.000$ y honorarios = 1.500$ + 1.000$ = tasa de interés Eficaz de
2.500$ = (2.500$ ÷ 100.000$) ÷ 3 × 12 = el 10,0%
Como ilustrado en este ejemplo, aunque la tasa de interés indicada del 6,0 por
ciento se considerara un precio muy competitivo para la mayor parte de
inversionistas, la tasa efectiva del 10,0 por ciento no es casi como competitiva.
De hecho, en un ambiente de la tasa de interés del 6,0 por ciento, muchos
inversionistas no andarían, pero se quedarían en cambio sin el banco si el
prestamista les dijera que la tasa de interés sería el 10,0 por ciento.
Bien, por tanto tal vez 1.000$ no son un asesino del acuerdo para esta inversión
particular, pero ahora déjenos factor en el volumen. En vez de comprar sólo una
casa por año, suponga que haya reunido un equipo de individuos para trabajar con
usted y haya aumentado su volumen a 100 casas por año. 1.000$ en honorarios
adicionales se han hecho ahora 100.000$. ¿Quién quiere dejar 100.000$ en la mesa
para el prestamista? Nadie, esto es quien (además del prestamista).
La mejor manera de eliminar honorarios de este tipo es negociando con su
prestamista por una línea de crédito. Una línea de crédito le proveerá de una
cantidad de dinero predeterminada para dibujar contra financiar no sólo la compra
de las casas, sino también los trabajos de reparación que serán necesarios también.
Una línea de crédito es justo como una tarjeta de crédito, pero con un límite mucho
más alto. Un inversionista puede tomar a préstamo tanto como necesario hasta el
límite del crédito predeterminado. Ya que los fondos sólo se toman a préstamo ya
que son necesarios, esto ayuda a reducir los gastos de transporte totales en los
cuales el inversionista por otra parte podría incurrir.
■ 19 ■
Debería añadir que, por regla general, los prestamistas no ampliarán una línea de
crédito a nadie que no tenga un informe financiero sólido, que incluye reservas de
efectivo fuertes. Las líneas del crédito el más a menudo son no respaldadas, el que
significa que el prestamista no tiene garantía subsidiaria. Los términos el
prestamista y ninguna mezcla incidental juntos sobre así como el agua se mezclan
con el petróleo. Uno podría sacar posiblemente la conclusión que los prestamistas
deben ser inseguros, ya que siempre quieren algún tipo de la seguridad. Supongo que
esto lo podría estirar un poco, sin embargo. En realidad, los prestamistas sólo
quieren proteger sus intereses. Cuando prestan el dinero, les gusta conseguir que
algo de valor a cambio sostenga como la garantía subsidiaria por si acaso las
faltas del prestatario. Con una línea no respaldada del crédito, el prestamista no
tiene tal protección, y esto es exactamente por qué es difícil conseguir préstamos
sin garantía.
Aunque no pueda ser capaz de conseguir una línea no respaldada del crédito, puede
ser capaz de comenzar con una línea asegurada del crédito ofreciendo al prestamista
algún tipo de la garantía subsidiaria. Las formas de la garantía subsidiaria que
puede ser capaz de ofrecer incluyen la equidad en cualquier tipo del activo que
posee, como lo siguiente:
■ Su residencia personal ■ propiedad de la Inversión puede poseer y tener la
equidad en la propiedad Comercial ■ como un edificio de oficinas o equipo ■
Documentos a pagar a usted que es asegurado por un activo (por ejemplo,
de ventas financiadas por los dueños) ■ Instrumentos financieros como reservas,
obligaciones, certificados de
postule, y anualidades ■ Cuentas de retiro (sólo si el prestamista puede asegurar
un interés
en ellos, aunque) ■ Metales preciosos tal tan de oro, de plata, y platino ■ Bienes
muebles como barcos, coches, joyería y piel -
nishings
Una vez que los inversionistas han demostrado a un prestamista que son capaces de
reembolsar préstamos en una base oportuna, el prestamista se puede hacer
gradualmente más cómodo con la ampliación de líneas más grandes del crédito. Esto
dependerá en gran parte de la propia solidez financiera personal de un
inversionista.
■ 20 ■

Si los prestamistas deciden que los inversionistas particulares se dan un toque y
han mermado sus reservas de efectivo, aquellos prestamistas pueden no querer
prestarlos algo. Es todo sobre la construcción de relaciones y confianza durante un
largo periodo del tiempo. No pasa durante la noche, pero pasará mientras un
inversionista es capaz de demostrar que él o ella son responsables y de confianza.
TIPO DE PROPIEDAD
El tipo de propiedad que un inversionista compra es el tercer elemento primario que
afecta la estrategia de un inversionista y el tipo de financiación para usarse. Los
tipos de la propiedad que producen ingresos el más comúnmente se clasifican como
familia sola, multifamilia, o comerciales. El tipo de préstamo obtenido para
cualesquiera bienes raíz será en gran parte determinado por el tipo de propiedad
comprada. Las instituciones financieras proporcionan una serie de productos que se
satisfacen para tipos de la inversión particulares.
La propiedad de la familia sola del término es un poco engañosa, ya que realmente
cerca todos los bienes inmuebles con al menos una unidad viva y no más de cuatro
unidades vivas. En otras palabras, una casa, así como un doble, triplex, y
fourplex, todo se clasifica como propiedades de la familia sola por lo que los
prestamistas se preocupan. Como las propiedades de la familia sola son sin duda las
más comunes de los tres tipos, las hipotecas son disponibles en el acto para ellos
de la mayor parte de instituciones financieras.
Las provisiones del préstamo para propiedades de la familia sola variarán por
supuesto del prestamista al prestamista. Por haciendo compras alrededor de usted o
por usando los servicios de un agente de bolsa de la hipoteca, puede comparar
fácilmente las alternativas disponibles entre prestamistas convencionales y
seleccionar el que que mejor encuentra sus necesidades. En La Guía Completa de
Inversión en Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), me expliqué
en detalles considerables de las intrincaciones de financiación para propiedades de
la familia sola. Lo siguiente es un extracto tomado del Capítulo 5.
La financiación bancaria convencional a menudo está disponible a través de pequeños
bancos locales. Estos tipos de bancos pueden funcionar con sólo una o dos ramas y
tener una pequeña base del depósito de sólo 15$ a $20 millones, o pueden ser algo
más grandes
■ 21 ■

con hasta cinco a diez ramas y $200 millones en depósitos. Una ventaja primaria de
usar un banco local consiste en que a menudo pueden proveer a prestatarios de más
flexibilidad que fuentes más convencionales como una compañía de la hipoteca. Los
bancos locales pueden prestar, por ejemplo, el dinero para comprar una propiedad
del alquiler así como hacer mejoras en ello.
Los pequeños bancos locales también mucho con mayor probabilidad serán familiares
con la área local y tendrían por lo tanto un mayor nivel de la confianza en el
mercado específico que un prestamista regional o nacional más grande iba. Una
relación personal con un banquero local es mucho más fácil también a establecer que
con otros tipos de prestamistas como compañías de la hipoteca convencionales. En un
banco local donde las decisiones se toman en parte basadas en estas relaciones, un
inversionista puede entrar en un banco, introducirse y hablar directamente con el
prestamista. Esto se permite a inversionistas con una oportunidad de vender a sí
así como su proyecto. Una vez que una relación se ha establecido y el banquero le
llega a conocer y es cómodo con usted, las futuras solicitudes del préstamo serán
mucho más fáciles y requerirán probablemente menos documentación, posiblemente tan
poco como actualización de su informe financiero personal.
Los bancos locales son una de muchas fuentes disponibles para financiar propiedades
singlefamily. Las alternativas adicionales que puede desear considerar incluyen la
obtención de una hipoteca, la utilización de una línea existente del crédito, o
tener el vendedor lleva todo o parte de la nota. También puede querer considerar la
utilización de un acuerdo de la opción, que más totalmente se explica en el
Capítulo 5.
La financiación para propiedades de la multifamilia típicamente implica usar una
red de prestamistas institucionales o inversionistas diferentes de aquellas
compañías de la hipoteca que proporcionan la financiación para propiedades de la
familia sola. Recuerde, el criterio primario que separa los dos tipos de la
propiedad es el número de unidades. Se considera que la vivienda para familias sola
es algo de unlas a cuatro unidades, mientras que las propiedades de la multifamilia
son aquellos con cinco o más unidades. En La Guía Completa de Compra y Venta de
Pisos (Nueva Jersey: John Wiley & Sons, 2004), yo
■ 22 ■

descrito varios de los programas de préstamo disponibles para inversionistas de la
multifamilia. Lo siguiente es un extracto del Capítulo 7.
Los programas de préstamo del piso de la especialidad se diseñan expresamente con
el pequeño inversionista de la multifamilia en mente. Son el producto de escuchar
la reacción de inversionistas tal como usted mismo y se han aerodinamizado y se han
adaptado sobre todo para prestatarios en el negocio del piso. Además, ya que muchos
prestamistas se concentran en los préstamos con el tamaño más grande, estos
programas se idearon para servir un una vez segmento pasado por alto del negocio de
préstamo del piso. Las tasas de interés para este tipo del préstamo son por lo
general muy competitivas y típicamente debajo de la flor de la vida. Las cantidades
del préstamo varían según las pautas de aseguramiento establecidas por cada
prestamista, pero generalmente se extienden de aproximadamente 100.000$ a
2.000.000$.
Una variedad de términos se ofrece, incluso un, tres, cinco, siete, y diez años.
Los períodos de la amortización son comúnmente 20 o 25 años, con algunos
prestamistas que ofrecen períodos de 30 años. Otras ventajas de este tipo del
préstamo incluyen honorarios del prestamista, que se guardan a mínimo y
estipulaciones del informe del tercero, que no son a menudo como rigurosas. Una
desventaja primaria de los programas de préstamo del piso de la especialidad es que
la cantidad del préstamo máxima es por lo general aproximadamente $2 millones. Ya
que este tipo del préstamo se diseñó con el inversionista más pequeño en mente, las
cantidades del préstamo máximas se coronan a niveles inferiores.
Este extracto se escribió cuando el tipo de interés principal se cernió
aproximadamente el 71⁄2 por ciento, que, por extraño que pueda parecer, no era esto
hace mucho. Ya que el tipo de interés principal corriente es el 4 por ciento
históricamente bajo, los programas del piso de la especialidad ya no se valoran
debajo de la flor de la vida. Realmente permanecen, sin embargo, a precios muy
competitivos y proporcionan términos y condiciones atractivos diseñados
expresamente para encontrar las necesidades del pequeño inversionista de la
multifamilia.
Para inversiones de bienes inmuebles más grandes como edificios de oficinas,
centros de la tira detallistas o bloques de pisos a gran escala, los instrumentos
financieros usaron se hacen más sofisticados y complejos. Un
■ 23 ■

el mecanismo de financiación comúnmente usado se menciona como un préstamo del
conducto. Los préstamos del conducto son típicamente originados por firmas
institucionales grandes, como compañías de seguros, que por lo general tienen
cientos de millones, o hasta mil millones, de dólares en el capital de inversión.
Otra vez, refiriéndome a La Guía Completa de Compra y Venta de Pisos, describí en
parte la naturaleza de préstamos del conducto ya que se aplican a la financiación
de la unidad de la multifamilia:
La financiación del conducto se diferencia de préstamos bancarios convencionales de
varios modos. En primer lugar, los préstamos del conducto se reúnen juntos cuando
cierto monto en dólares se alcanza, diga $500 millones. Están entonces
«securitized» o envasados juntos y vendidos a inversionistas que procuran mantener
una producción específica o volver en su capital. Ya que los préstamos se reúnen
juntos, es muy difícil pagar un préstamo solo del fondo antes del final del
término, y en muchos casos, el prestatario «se bloquea» o se prohibe pagar por
adelantado el préstamo. Los préstamos bancarios convencionales, por otra parte, no
son securitized, pero en cambio se tratan como préstamos individuales y se
mantienen y atendidos directamente por el banco de publicación.
Otra diferencia clave es que a diferencia de préstamos bancarios convencionales,
que se valoran lejos del tipo de interés principal, los préstamos del conducto
generalmente se valoran lejos de un índice como Notas del Tesoro, que equivalen al
término del préstamo. Un préstamo con un término de 10 años, por ejemplo, puede
usar la Tesorería de 10 años como su cota de referencia. Una extensión es entonces
factored en el precio añadiendo la extensión a la Tesorería de 10 años. Las
extensiones se declaran en «puntos básicos», por tanto una extensión de 215 puntos
básicos es equivalente al 2,15 por ciento. Si la Tesorería de 10 años se valora
actualmente en 5,30 y la extensión es 215 puntos básicos (o «bips» ya que a los
prestamistas les gusta llamarlos), entonces la tasa de interés aplicada al préstamo
sería el 7,45 por ciento. Los préstamos del conducto también se diferencian de
préstamos bancarios convencionales en el nivel de la responsabilidad personal
asociada con cada tipo. Con préstamos del conducto, no hay por lo general
responsabilidad personal mientras hay responsabilidad personal casi siempre llena
de la financiación bancaria convencional.
■ 24 ■
Después de completar una dos o tres escala más pequeña comercial o compras de la
multifamilia usando un mecanismo de financiación más tradicional como un préstamo
bancario convencional, debería estar listo para aceptar el desafío de los préstamos
del conducto más sofisticados. Recuerde, también, que los préstamos del conducto se
diseñan para inversiones con un período de tenencia más largo y por lo tanto no
serían convenientes para un apuro y el tipo del capirotazo de la aplicación.
En el resumen, los tres elementos de tiempo, volumen y tipo de la propiedad se
deben todos considerar colectivamente, más bien que individualmente. Por ejemplo,
el instrumento de financiación usó para un Inversionista A, que adquiere la
propiedad de la familia sola de agarrar una base a largo plazo, es muy diferente
que esto para el Inversionista B, que compra la propiedad de la familia sola de
comprar y venderse en una base a corto plazo. Mientras Inversionista Unas compras
una propiedad cada año para sostener durante muchos años, el Inversionista B compra
50 propiedades cada año y cree que ellos sólo bastante mucho tiempo los
reconstituyen y tiran. Aunque ambos inversionistas compren tipos similares de
propiedades, los mecanismos de financiación para cada inversionista son muy
diferentes. El inversionista A conseguirá con la mayor probabilidad que una
hipoteca convencional de 30 años financie su propiedad, y el Inversionista B usará
con la mayor probabilidad una línea de crédito para financiar sus actividades. Los
mismos principios se mantienen para inversionistas la multifamilia adquisitiva y la
propiedad comercial. De hecho, un cambio de cualquiera de las tres variables tendrá
un efecto directo sobre el instrumento financiero usado en sus actividades de la
inversión. Más familiar se hace con la interacción que ocurre entre estas tres
variables, mejor capaz los deberá usar para su ventaja.
■ 25 ■
Capítulo 3
Elementos de la inversión secundarios y su efecto en financiación de estrategias
En el Capítulo 2, examinamos los tres elementos de financiación primarios
alrededor de que toda la actividad de la inversión de bienes inmuebles se centra.
Son los elementos de tiempo, volumen y tipo de la propiedad. En este capítulo,
hablamos de los tres elementos de la inversión secundarios que afectan actividades
de financiación de bienes inmuebles. Son el coste de fondos, el período de la
amortización y la cantidad de fondos tomados a préstamo (ver el Objeto expuesto
3.1). Es esencial para individuos entender cómo cada una de estas tres variables
afecta la rentabilidad de los diversos tipos de inversiones de bienes inmuebles. Un
cambio material de cualquiera de los tres elementos cambiaría el flujo de fondos de
la propiedad. Para propiedades rentables, el valor de los activos se saca
directamente de los ingresos netos de la propiedad, por tanto un cambio de
cualquiera de los tres elementos secundarios puede tener un impacto a su valor, o
negativo o positivo. Con el modelo financiero apropiado, un inversionista puede
tasar fácilmente el impacto de cambios del valor experimentando con estos tres
elementos o variables.
■ 27 ■

Exponga 3.1 elementos de financiación Secundarios.
1. Coste de fondos 2. Período de la amortización 3. La cantidad de fondos tomó a
préstamo
COSTE DE FONDOS
El coste de fondos es el primero de los tres elementos de financiación secundarios
que afectan la financiación de bienes inmuebles y, por consiguiente, valor de
bienes inmuebles. El coste para tomar a préstamo fondos se expresa en términos de
tasa de interés y representa la parte del pago del préstamo que el prestamista
cobra por prestar el dinero. Los cambios de la tasa de interés cargada para comprar
la propiedad rentable tienen un efecto directo sobre el valor de la propiedad. En
el Capítulo 8, exploramos en grandes detalles los tres métodos de la valoración
primarios, uno de los cuales es el método de la capitalización de ingresos. Este
método de la valoración se apoya en la premisa que una corriente de ingresos se
pueda convertir en un valor de la capital solo. Si hay una reducción de la
corriente de ingresos, el valor de la capital se debe igualmente reducir. Un
aumento a cualquier título del coste de fondos tomados a préstamo tendría un efecto
negativo en la corriente de ingresos de la propiedad de la inversión y reduciría
posteriormente su valor de la capital.
El coste de fondos o tasa de interés, varía extensamente entre prestamistas. Ambos
bancos y compañías de la hipoteca tienden a ser bastante competitivos, como hacer a
prestamistas del conducto. Los bancos típicamente ofrecen préstamos para duraciones
más cortas y valoran sus préstamos usando el tipo de interés principal como la cota
de referencia. Las compañías de la hipoteca, por otra parte, a menudo ofrecen
préstamos para duraciones más largas y los valoran usando un índice como la
Tesorería
■ 28 ■
■ elementos de la inversión secundarios ■

cuentas o el Interbanco de Londres Precio Ofrecido (LIBOR). Igualmente, los
préstamos del conducto también se evaluan de Letras de tesorería. El préstamo se
valora según una extensión, que se añade al término de una Nota del Tesoro y que
equivale al término del préstamo. En otras palabras, un préstamo con un término de
10 años se valora añadiendo una extensión a una Nota del Tesoro de 10 años. Las
extensiones se declaran en lo que se menciona como puntos básicos. Una extensión de
185 puntos básicos es equivalente al 1,85 por ciento. Si la Tesorería de 10 años se
valora actualmente en 4,30 y la extensión es 185 puntos básicos, entonces la tasa
de interés aplicada al préstamo sería el 6,15 por ciento.
El interés pagado en el dinero prestado representa el coste de fondos, por tanto
más alto el precio, mayor la cantidad pagó. Por un préstamo más pequeño de,
digamos, 100.000$, una diferencia del 0,5 por ciento en la tasa de interés tendrá
el impacto sólo mínimo a la viabilidad de una oportunidad de inversión. Por un
préstamo más grande de $1 millón, sin embargo, la diferencia del 0,5 por ciento es
mucho mayor. Solicitando un préstamo, debería hacer todo lo posible para negociar
el precio mejor posible, sobre todo por préstamos más grandes. Recientemente me
encontré con uno de los prestamistas con quien mi compañía, Casas de la Sinfonía,
hace el negocio para examinar nuestros informes financieros a partir del año fiscal
anterior y planear para el próximo año. Ya que hago el valor de varios millones de
dólares del negocio con este prestamista cada año, no dudo en pedir la mejor
fijación de precios. Le recordé que nuestra compañía trabaja con varios otros
prestamistas que están ansiosos de ganar más de nuestro negocio. Mi expectativa
consiste en que me hará pronto una llamada con la fijación de precios más
favorable.
Para ayudar mejor a entender el impacto de varias diferencias en cambios de la tasa
de interés, tome un momento para examinar la Tabla 3.1. Usando una calculadora del
préstamo de bienes inmuebles desarrollada para Casas de la Sinfonía, el efecto de
cambios de tasas de interés se puede examinar por un préstamo bajo de $2,5
millones. El préstamo se extendió la matriz ilustra cómo los cambios del precio
afectan cambios de los pagos mensuales. Con una cantidad del préstamo de $2,5
millones y un precio del 6,25 por ciento, el pago mensual sería 15.392,93$.
Reduciendo el precio en el 0,5 por ciento, el pago se reduce a 14.589,32$, que
representa unos ahorros mensuales de 803,61$ y unos ahorros anuales de 9.643,32$ al
inversionista. La matriz le permite rápidamente y fácilmente examine el efecto de
cambios del precio aplicado a cantidades del préstamo diferentes a precios
diferentes.
■ 29 ■
Carta de la tabla 3.1 de pagos mensuales
Symphony Homes, Inc www.symphony-homes.com el juego del valor www.thevalueplay.com
Cantidad del préstamo: Tasa de interés de 2.500.000,00$: Término del 6,25%: 360
meses
Cantidades del préstamo incrementadas en 5.000$
Interés total pagado: importe de 3.041.454,80$ pagado: 5.541.454,80$

Tasas de interés incrementadas en 1 el 2% ⁄
■ 30 ■
Préstamo / Precio $2.475.000$ 2.480.000$ 2.485.000$ 2.490.000$ 2.495.000$

2.500.000$ 2.505.000$ 2.510.000$ 2.515.000$ 2.520.000$ 2.525.000
El 4,75% $12.910,77$ 12.936,85$ 12.962,94$ 12.989,02$ 13.015,10$ 13.041,18$

13.067,27$ 13.093,35$ 13.119,43$ 13.145,51$ 13.171,60
El 5,25% $13.667,04$ 13.694,65$ 13.722,26$ 13.749,87$ 13.777,48$ 13.805,09$

13.832,70$ 13.860,31$ 13.887,92$ 13.915,53$ 13.943,14
Software de bienes inmuebles de juego del valor, 3.0.01
El 5,75% $14.443,43$ 14.472,61$ 14.501,79$ 14.530,96$ 14.560,14$ 14.589,32$

14.618,50$ 14.647,68$ 14.676,86$ 14.706,04$ 14.735,21
El 6,25% $15.239,00$ 15.269,79$ 15.300,57$ 15.331,36$ 15.362,14$ 15.392,93$

15.423,72$ 15.454,50$ 15.485,29$ 15.516,07$ 15.546,86
El 6,75% $16.052,80$ 16.085,23$ 16.117,66$ 16.150,09$ 16.182,52$ 16.214,95$

16.247,38$ 16.279,81$ 16.312,24$ 16.344,67$ 16.377,10
El 7,25% $16.883,86$ 16.917,97$ 16.952,08$ 16.986,19$ 17.020,30$ 17.054,41$

17.088,52$ 17.122,62$ 17.156,73$ 17.190,84$ 17.224,95
El 7,75% $17.731,20$ 17.767,02$ 17.802,84$ 17.838,66$ 17.874,49$ 17.910,31$

17.946,13$ 17.981,95$ 18.017,77$ 18.053,59$ 18.089,41
www.thevalueplay.com
Ahora vamos a mirar a cómo la reducción del coste de fondos en el 0,5 por ciento ha
afectado el valor de la propiedad. Hemos establecido ya al dueño salvaría 9.643,32$
adicionales cada año. Esto significa que la corriente de ingresos de la propiedad
aumentará por esa misma cantidad. Para capitalizar el valor del aumento de la
corriente de ingresos, simplemente convertimos el flujo de fondos a un valor de la
capital solo, así:
Valor actual de corriente de ingresos
= ᎏ inco ᎏ me = ᎏ 9,64$ ᎏ 3.32 = 120.541,50$
precio de la capitalización
.08
En este ejemplo, un precio de la capitalización o precio de la gorra, del 8,0 por

ciento se asumió. La conversión de los ingresos extra en este ejemplo nos da una
capacidad adquisitiva de la capital sola de 120.541,50$, que es un resultado
directo de la reducción del coste de fondos en sólo el 0,5 por ciento. Aunque pueda
parecer al principio que esto aumentaría el valor de la propiedad, porque el pago
de intereses no afecta NOI, el valor de la propiedad no cambia. Realmente afecta,
sin embargo, la vuelta en inversión (ROI), ya que el flujo de fondos añadido
representa unos ahorros al inversionista, que por su parte aumenta la tasa de
rendimiento. Cuando comienza a entender la relación entre el coste de fondos y su
efecto en valor y vueltas, puede comenzar entonces a tomar la ventaja llena de su
fuerza potente y dinámica. Recuerde que todo que necesita es un cambio en la tasa
de interés para tener un impacto dramático a la tasa de rendimiento.
PERÍODO DE LA AMORTIZACIÓN
El período de la amortización es el segundo de los tres elementos de financiación
secundarios que afectan la financiación de bienes inmuebles. Mientras el interés
pagado por un préstamo se refiere al coste de préstamo de fondos, el período de la
amortización se refiere al tiempo usado para calcular pagos del préstamo si el
préstamo totalmente se amortizara o se reembolsara, durante el período del préstamo
indicado.
■ 31 ■

Un horario de la amortización proporciona una lista u horario, de los pagos para
hacerse sobre la vida del préstamo. Este horario muestra la parte de cada pago que
se aplica al principal y la parte de cada pago que se aplica al interés. Esta
información es útil porque permite que inversionistas vean de un vistazo cuanto del
pago se está aplicando para reducir el equilibrio del préstamo a cualquier punto
dado durante el período el préstamo se amortiza. Más corto el período de la
amortización, más alto el pago; a la inversa, más largo el período de la
amortización, más abajo el pago. Vamos a mirar un ejemplo simple.
Cantidad del préstamo = PV = Tasa de interés de 500.000$ = yo = período de la
Amortización del 6,50% = n = 180; pago = pmt = período de la Amortización de
4.355,54$ = n = 360; pago = pmt = 3.160,34$
En este ejemplo, la diferencia entre un período del préstamo de 15 años y un
período del préstamo de 30 años es 1.195,20$ por mes. ¿La pregunta se hace, es
mejor conseguir un préstamo de 15 años con un pago mensual más alto o un préstamo
de 30 años con un pago mensual inferior? Recomiendo usar el período de la
amortización de 30 años porque proporciona la mayor flexibilidad. Por ejemplo, si
una persona entonces quisiera presentarse más al préstamo cada mes, digamos la
diferencia equivalente del pago de 15 años, él o ella serían capaces de hacer así,
pero no se obligarían a hacer así. Ya que el flujo de fondos es tan importante en
el negocio de bienes inmuebles, los inversionistas deberían hacer todo lo posible
para minimizar las efusiones en efectivo mensuales. Esto incluye la parte gastada
cada mes para principal e interés.
He conocido a otros inversionistas, sin embargo, cuyas intenciones eran comprar una
propiedad de la inversión y sostenerlo para el largo plazo. Muchos de estos
inversionistas prefirieron períodos de la amortización más cortos por tanto podrían
reembolsar el préstamo de la propiedad de la inversión más rápidamente. Hacer tan
les permitiría disfrutar de un flujo de fondos más alto de la propiedad una vez que
el préstamo se reembolsó. Incluso en situaciones como esto, recomiendo incorporar
la flexibilidad en el préstamo usando un período de la amortización de 30 años. El
inversionista puede pagar entonces el préstamo sobre a
■ 32 ■

período de tiempo más corto de ser deseado. De estos camino el inversionista tiene
la opción de pagar un poco extra cada mes, pero no tiene a. Esta opción es sobre
todo importante cuando una unidad es vacante y ningunos ingresos se están
generando.
La tabla 3.2 ilustra un horario de la amortización del préstamo mensual usando
500.000$ como la cantidad tomada a préstamo, una tasa de interés del 6,5 por
ciento, un período de 30 años y un pago adelantado mensual de 217$. Sólo los 39
primeros meses se muestran por la brevedad. Ahora vamos a examinar la Tabla 3.3.
Este horario ilustra el importe aplicado tanto a interés como a principal. Note
cómo el pago de 217$ por mes adicionales redujo el período del reembolso de 30 años
a aproximadamente 25 años. Como se ha establecido ya, hay una compensación al pagar
por adelantado el préstamo ya que el flujo de fondos mensual de la propiedad es
reducido por exactamente la cantidad del principal adicional pagado. En este
ejemplo, cinco años se afeitan del horario del reembolso total, pero 217$ por mes
se sacrifican en el proceso.
Otra razón de usar un período de la amortización más largo consiste en porque,
haciendo tan, la proporción de cobertura de la amortización de la deuda (DSCR)
mejora. Esto es sobre todo importante para prestamistas. Quieren asegurarse que los
bienes inmuebles considerados con objetivos de la inversión generarán bastante
dinero efectivo para atender la deuda. En otras palabras, los prestamistas quieren
y se tienen que asegurar que los bienes inmuebles tiran bastante dinero efectivo
solo para reembolsar el préstamo. La utilización de un período de la amortización
más largo reduce la efusión en efectivo mensual, que por su parte deja más dinero
efectivo disponible para el pago del préstamo. La proporción se calcula así:
Proporción de cobertura de la amortización de la deuda =
ᎏ npetrionpcei ᎏ praatlin+gini ᎏ ntecroemste = DSCR
La proporción es una medida simple de la relación de dinero efectivo generado de
una inversión a la deuda requerida pagar esa inversión. DSCR mínimo varía del
prestamista al prestamista, pero en general puede ser tan sólo 0.75 o hasta 1.40.
La mayor parte de prestamistas buscan DSCR mínimo de 1,00 a 1,20. Este concepto más
totalmente se explora en el Capítulo 6.
■ 33 ■
Horario de la amortización del préstamo de la tabla 3.2 - mensualmente
PMT
Cantidad del préstamo: número de 500.000,00$ de pagos: 360
Interés del principal del mes
Principal total
Tasa de interés: cantidad del pago del 6.500%: 3.160,34$
Interés total
EQUILIBRIO del pago adelantado
Mes de PMT 1 Jan 2005 el 2 de febrero de 2005 el 3 de marzo de 2005 el 4 de abril

de 2005 el 5 de mayo de 2005 el 6 de junio de 2005 el 7 de julio de 2005 el 8 de
agosto de 2005 9 Sep 2005 el 10 de octubre de 2005 el 11 de noviembre de 2005 el 12
de diciembre de 2005 13 Jan 2006 el 14 de febrero de 2006 el 15 de marzo de 2006 el
16 de abril de 2006 el 17 de mayo de 2006 el 18 de junio de 2006 el 19 de julio de
2006 el 20 de agosto de 2006 21 Sep 2006 el 22 de octubre de 2006 el 23 de
noviembre de 2006 el 24 de diciembre de 2006 25 Jan 2007 el 26 de febrero de 2007
el 27 de marzo de 2007 el 28 de abril de 2007 el 29 de mayo de 2007 el 30 de junio
de 2007 el 31 de julio de 2007 32 agosto de 2007 33 Sep 2007 34 octubre de 2007 35
noviembre de 2007 36 diciembre de 2007 37 Jan 2008 38 febrero de 2008 39 marzo de
2008
$669,01$ 672,63$ 676,27$ 679,94$ 683,62$ 687,32$ 691,05$ 694,79$ 698,55$ 702,34$
706,14$ 709,97$ 713,81$ 717,68$ 721,57$ 725,47$ 729,40$ 733,35$ 737,33$ 741,32$
745,34$ 749,37$ 753,43$ 757,51$ 761,62$ 765,74$ 769,89$ 774,06$ 778,25$ 782,47$
786,71$ 790,97$ 795,25$ 799,56$ 803,89$ 808,25$ 812,62$ 817,03$ 821,45 principales
Interese interés total principal total

2.708,33$
$669,01$ 2.708,33
$2.704,71$ 1.341,64$ 5.413,04
$2.701,07$ 2.017,91$ 8.114,11
$2.697,40$ 2.697,85$ 10.811,51
$2.693,72$ 3.381,47$ 13.505,23
$2.690,02$ 4.068,79$ 16.195,25
$2.686,29$ 4.759,84$ 18.881,54
$2.682,55$ 5.454,63$ 21.564,09
$2.678,79$ 6.153,18$ 24.242,88
$2.675,00$ 6.855,52$ 26.917,88
$2.671,20$ 7.561,66$ 29.589,08
$2.667,37$ 8.271,63$ 32.256,45
$2.663,53$ 8.985,44$ 34.919,98
$2.659,66$ 9.703,12$ 37.579,64
$2.655,77$ 10.424,69$ 40.235,41
$2.651,87$ 11.150,16$ 42.887,28
$2.647,94$ 11.879,56$ 45.535,22
$2.643,99$ 12.612,91$ 48.179,21
$2.640,01$ 13.350,24$ 50.819,22
$2.636,02$ 14.091,56$ 53.455,24
$2.632,00$ 14.836,90$ 56.087,24
$2.627,97$ 15.586,27$ 58.715,21
$2.623,91$ 16.339,70$ 61.339,12
$2.619,83$ 17.097,21$ 63.958,95
$2.615,72$ 17.858,83$ 66.574,67
$2.611,60$ 18.624,57$ 69.186,27
$2.607,45$ 19.394,46$ 71.793,72
$2.603,28$ 20.168,52$ 74.397,00

$2.599,09$ 20.946,77$ 76.996,09
$2.594,87$ 21.729,24$ 79.590,96
$2.590,63$ 22.515,95$ 82.181,59
$2.586,37$ 23.306,92$ 84.767,96
$2.582,09$ 24.102,17$ 87.350,05
$2.577,78$ 24.901,73$ 89.927,83
$2.573,45$ 25.705,62$ 92.501,28
$2.569,09$ 26.513,87$ 95.070,37
$2.564,72$ 27.326,49$ 97.635,09
$2.560,31$ 28.143,52$ 100.195,40
$2.555,89$ 28.964,97$ 102.751,29
Equilibrio del pago adelantado $217,00$ 499.330,99$ 217,00$ 498.658,36$ 217,00$

497.982,09$ 217,00$ 497.302,15$ 217,00$ 496.618,53$ 217,00$ 495.931,21$ 217,00$
495.240,16$ 217,00$ 494.545,37$ 217,00$ 493.846,82$ 217,00$ 493.144,48$ 217,00$
492.438,34$ 217,00$ 491.728,37$ 217,00$ 491.014,56$ 217,00$ 490.296,88$ 217,00$
489.575,31$ 217,00$ 488.849,84$ 217,00$ 488.120,44$ 217,00$ 487.387,09$ 217,00$
486.649,76$ 217,00$ 485.908,44$ 217,00$ 485.163,10$ 217,00$ 484.413,73$ 217,00$
483.660,30$ 217,00$ 482.902,79$ 217,00$ 482.141,17$ 217,00$ 481.375,43$ 217,00$
480.605,54 $217,00$ 479.831,48$ 217,00$ 479.053,23$ 217,00$ 478.270,76$ 217,00$
477.484,05$ 217,00$ 476.693,08$ 217,00$ 475.897,83$ 217,00$ 475.098,27$ 217,00$
474.294,38$ 217,00$ 473.486,13$ 217,00$ 472.673,51$ 217,00$ 471.856,48$ 217,00$
471.035,03
■ 34 ■
Horario de la amortización del préstamo de la tabla 3.3 - anual
Cantidad del préstamo: número de 500.000,00$ de pagos: 360
Período del año
Principal pagado durante período
Tasa de interés: cantidad del pago del 6.500%: 3.160,34$
Interés pagado durante período
Total pagado durante período
Total del período del año total de interés anual total principal anual pago anual
El 1 de diciembre de Jan de 2005

8.271,63$
32.256,45$
40.528,08$
8.825,58$
31.702,50$
40.528,08$
9.416,66$
31.111,42$
40.528,08$
10.047,30$
30.480,78$
40.528,08$
10.720,18$
29.807,90$
40.528,08$
11.438,12$
29.089,96$
40.528,08$
12.204,17$
28.323,91$
40.528,08$
13.021,51$
27.506,57$
40.528,08$
13.893,60$
26.634,48$
40.528,08$
14.824,07$
25.704,01$
40.528,08$
15.816,85$
24.711,23$
40.528,08$
16.876,14$
23.651,94$
40.528,08$
18.006,37$
22.521,71$
40.528,08$
19.212,30$
21.315,78$
40.528,08$
20.498,97$
20.029,11$
40.528,08$
21.871,82$
18.656,26$
40.528,08$
23.336,63$
17.191,45$
40.528,08$
24.899,53$
15.628,55$
40.528,08$
26.567,11$
13.960,97$
40.528,08$
28.346,32$
12.181,76$
40.528,08$
30.244,75$
10.283,33$
40.528,08$
32.270,28$
8.257,80$
40.528,08$

34.431,48$
6.096,60$
40.528,08$
36.737,42$
3.790,66$
40.528,08$
38.221,21$
1.330,26$
39.551,47$
CANTIDAD DE FONDOS TOMÓ A PRÉSTAMO

La cantidad de fondos tomados a préstamo es el último de los tres elementos de
financiación secundarios que afectan la financiación de bienes inmuebles. La
cantidad de fondos tomados a préstamo o cantidad del préstamo, es la cantidad de
dinero tomada a préstamo para financiar una inversión. La relación entre la
cantidad del préstamo y el pago al contado es una relación inversa. Ya que la
cantidad de dinero tomada a préstamo para una propiedad de la inversión aumenta, la
cantidad aplicada hacia las disminuciones del pago al contado;
■ 35 ■
El guión I de la tabla 3.4: estado de ingresos formal de 5 años desde el 1 de enero
Coste y asunciones de ingresos
Financiación de asunciones
Proporciones clave
■ 36 ■
Promedio de proyecciones de aumento del alquiler mensualmente alquila

Proyecciones del gasto de funcionamiento
Funcionamiento de ingresos
Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
Gastos de funcionamiento
Flujo de fondos de ingresos operativos neto de operaciones
■ 37 ■
El guión II de la tabla 3.5: estado de ingresos formal de 5 años desde el 1 de

enero
Proporciones clave
■ 38 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 39 ■

a la inversa, cuando la cantidad del préstamo disminuye, los aumentos del pago al
contado. Es lógico suponer que más dinero tomó a préstamo, mayor el pago mensual
será, y menos dinero tomó a préstamo, más pequeño el pago mensual será. Aunque un
inversionista pudiera concluir de este razonamiento que tiene sentido de dejar
tanto dinero como posible para disminuir el pago mensual y así aumentar el flujo de
fondos de la propiedad, esa conclusión sería incorrecta. Según el principio del
dinero de otro gente (OPM), que trata con el concepto de la acción de palanca, el
mayor el porcentaje del dinero tomó a préstamo el mayor que la vuelta en la equidad
será. Aunque el pago mensual aumente tomando a préstamo más, ya que las vueltas se
miden como una proporción de los ingresos generados por la propiedad hasta un total
del capital de alguien invertido en él, la tasa de rendimiento es mayor debido al
aumento de la acción de palanca. Hablan del principio OPM, junto con el principio
de acción de palanca, en mayores detalles en el siguiente capítulo.
Hace varios años, desarrollé un modelo financiero que uso extensivamente para
analizar y evaluar propiedades de la inversión, que llamo Los Ingresos de Juego del
Valor Analizador. En la parte 2, “Case Study Review, La Aplicación práctica del
Análisis de la Valoración”, el modelo se explica en mucho mayores detalles. Por el
momento, sin embargo, me gustaría concentrarme en tres medidas clave en el modelo.
Son la vuelta de ingresos netos en la inversión (ingresos netos ROI), ROI en
efectivo y ROI total. Vamos a tomar un momento para examinar el efecto de cambios
en cantidad de fondos tomados a préstamo en estas tres proporciones mirando dos
guiones diferentes.
En la Tabla 3.4 (el Guión I), el Inversionista A ha usado los Ingresos Analizador
para evaluar un bloque de pisos disponible para la venta con un precio de compra
total de 3.375.000$. Según este guión, el importe de fondos tomados a préstamo por
el Inversionista A es 2.531.250$. Esto deja un equilibrio de 843.750$, o el 25 por
ciento, requerido para el pago al contado. En este guión, el Inversionista A
realizará unos ingresos netos ROI del 5,53 por ciento, ROI en efectivo del 13,51
por ciento y ROI total del 18,46 por ciento en el Año 1 en el capital invertido o
pago al contado en efectivo. Aunque muchos inversionistas se satisficieran por
estas vueltas, vamos a ver si hay un modo para nosotros de mejorarlos.
En la Tabla 3.5 (el Guión II), todas las variables dentro del modelo se creen
constantes y son exactamente lo mismo como en la Tabla 3.4 con la excepción
■ 40 ■

de dos - la cantidad de fondos tomó a préstamo y el pago al contado o la equidad
del dueño. En el Guión II, el pago al contado se ha disminuido a 337.500$, que es
una inversión del 10 por ciento, y la cantidad de fondos tomados a préstamo se ha
aumentado a 3.037.500$. El pago mensual requerido atender la deuda en este guión es
20.509$. Esto se compara desfavorablemente con el pago mensual de 17.091$ en el
Guión I y causa una disminución neta del restante después del flujo de fondos (CF)
fiscal de 3.418$ por mes.
A primera vista, puede ser inclinado a creer que Inversionista un en el Guión soy
mejor de dinero que el Inversionista B en el Guión II, desde el Inversionista Unos
bolsillos 3.418$ por mes adicionales. En el Guión II, el Inversionista B realizará
unos ingresos netos ROI del 4,15 por ciento, ROI en efectivo del 21,61 por ciento y
ROI total del 36,47 por ciento en el Año 1 en el capital invertido. Según nuestro
análisis, el Inversionista B ganará casi dos veces más que al Inversionista A.
Aumentando la cantidad de fondos tomó a préstamo y disminuyendo la cantidad de
fondos invertidos, realmente puede ganar una tasa de rendimiento más alta en su
capital invertido. Mientras es verdad que hay menos dinero efectivo restante al
final de cada período, el inversionista en tarifas del Guión II mucho mejor que el
inversionista en el Guión I. Esto es porque las vueltas se miden como una
proporción del dinero efectivo restante a equidad del inversionista o capital
invertido. Otra vez, invirtiendo menos de su propio dinero, realmente gana una tasa
de rendimiento más alta que por otra parte iba, a pesar de que el dinero efectivo
restante ha disminuido.
En el resumen, los tres elementos de la inversión secundarios que afectan
actividades de financiación de bienes inmuebles son el coste de fondos, el período
de la amortización y la cantidad de fondos tomados a préstamo. El entendimiento de
la interacción entre estas tres variables y su relación el uno al otro es esencial
para tasar cómo los cambios de cualquiera de los tres pueden afectar la
rentabilidad de los diversos tipos de inversiones de bienes inmuebles. Mejor
entiende estos principios, mayor será sus posibilidades para el éxito en el negocio
de bienes inmuebles.
■ 41 ■
Capítulo 4
Elementos de la inversión adicionales y su efecto en financiación de estrategias
En el Capítulo 2, examinamos los tres elementos de financiación primarios
alrededor de que la actividad de la inversión de bienes inmuebles se centra -
tiempo, volumen y tipo de la propiedad. En el Capítulo 3 aprendimos sobre los tres
elementos de financiación secundarios que afectan actividades de financiación de
bienes inmuebles - coste de fondos, período de la amortización y cantidad de fondos
tomados a préstamo. Tres elementos adicionales tienen un efecto en la financiación
de bienes inmuebles: la duración del préstamo, los honorarios del prestamista y las
penas del pago adelantado (ver el Objeto expuesto 4.1). La duración se debe
considerar antes de obtener un préstamo para asegurar que la vida de ello convenga
mejor a las necesidades de un inversionista. También es importante ser familiar con
muchos tipos de honorarios cobrados por prestamistas y saber su efecto en el coste
total de una inversión. Finalmente, los inversionistas también deberían ser
conscientes de cualquier tipo de la pena del pago adelantado que puede ser impuesta
por el prestamista.
DURACIÓN DEL PRÉSTAMO
El primer elemento adicional que tiene un efecto en la financiación de bienes
inmuebles es la duración del préstamo. La duración del préstamo se refiere a la
vida de un préstamo o término. Por ejemplo, una duración del préstamo de 10 años
significa que expirará en
■ 43 ■

Exponga 4.1 elementos de financiación Adicionales.
1. Duración del préstamo 2. Honorarios del préstamo 3. Penas del pago adelantado
el final del período de 10 años y debe a su expiración renovarse o pagarse en su
totalidad. Un préstamo con una duración de 10 años puede o puede no tener un
período de la amortización igual a su período de duración. Mientras que la
amortización se refiere al tiempo usado para calcular la cantidad de pago para
hacerse cada período, la duración se refiere al tiempo el préstamo existirá. Por
ejemplo, un préstamo con una duración de 10 años o término, puede tener un 15-,
20-, o período de la amortización de 30 años. Al final de su término, cualquier
equilibrio del préstamo restante se tendrá que reembolsar en su totalidad si el
prestamista decide no renovarlo o ampliarlo.
Sin tener en cuenta que tipo de la financiación se obtiene para una propiedad de la
inversión, los inversionistas deberían ser familiares con términos del préstamo y
el impacto que tendrán en su financiación de bienes inmuebles. La utilización del
término más apropiado es mejor determinada por el tiempo estimado que una inversión
se quiere para sostenerse. Por ejemplo, los inversionistas que tienen la intención
de sostener una propiedad para el periodo de 10 o más años querrían con la mayor
probabilidad obtener un préstamo del tipo de interés fijo con un término que
corresponde al período de la amortización apretado, que es típicamente 30 años. La
financiación de la propiedad con un término más corto, digamos cinco años,
obligaría a un inversionista a financiar de nuevo la propiedad al final de término,
o en cinco años.
Según el ambiente del precio del interés actual, puede ser mejor cerrarse en un
precio inferior en el momento de la financiación inicial, ya que los precios pueden
cambiar de repente y sin el aviso. Los inversionistas que planean sostener
■ 44 ■
■ elementos de la inversión adicionales y efecto en financiación de estrategias ■

una propiedad durante 10 años o más tendrá que conseguir un préstamo por un margen
de tiempo correspondiente. Si una decadencia en tasas de interés del mercado ocurre
a algún punto en el futuro, un inversionista siempre tiene la opción de financiar
de nuevo. Si las penas del pago adelantado existen, sin embargo, también, deben ser
factored en la decisión de nuevas finanzas. Un aumento de tasas de interés del
mercado no afectará la hipoteca, porque una medida de protección se ha incorporado
para aislar la inversión de un ambiente del precio más alto eligiendo el término de
financiación más apropiado en primer lugar.
Los préstamos que tienen duraciones más largas pueden trabajar a veces a la
desventaja de un inversionista, sobre todo si la propiedad comprada se quiere para
sostenerse durante el sólo rato. Si, por ejemplo, una propiedad de la
rehabilitación se ha identificado y la propiedad se sostendrá durante un año o
menos antes de eliminarla, entonces un préstamo con una duración más corta es
preferible, porque tales préstamos típicamente tienen precios inferiores que
aquellos con duraciones más largas. Esto es porque los prestamistas pueden predecir
más exactamente tasas de interés durante un margen de tiempo más corto que pueden
durante un margen de tiempo más largo.
Una hipoteca de la tasa ajustable de un año o BRAZO, casi con seguridad tendrá una
tasa de interés en los límites de 1⁄2 a 1 por ciento más abajo que un préstamo con
un término de 30 años. Un BRAZO de un año típicamente tiene un tipo de interés fijo
durante los seis primeros meses o un año, y luego se adapta anualmente o
semestralmente a partir de entonces. Un préstamo comparable de un banco puede
llevar un precio para corresponder a un BRAZO de un año, pero también puede tener
un término de un año, significando que en vez del ajuste, el préstamo expirará y
tendrá para satisfacerse por renovación de él o por reembolso de él.
Seleccionando la duración o término que mejor encuentra las necesidades de
financiación de un inversionista, los objetivos de la inversión se deben determinar
primero. Los inversionistas deben establecer de antemano cuanto una propiedad es
sostenerse antes de remitirse a un instrumento de deudas particular. ¿Se comprará
la propiedad y se añadirá a una carpeta que contiene otras propiedades del alquiler
y posteriormente se sostendrá durante muchos años, o se creerá en cambio que para
sólo un período corto del tiempo capturará una ganancia creada haciendo mejoras en
ello? Los inversionistas deberían establecer sus objetivos de la inversión antes de
asumir un compromiso al prestamista y luego elegir un préstamo con una duración que
mejor conviene a la oportunidad deseada.
■ 45 ■

HONORARIOS DEL PRÉSTAMO
El segundo elemento adicional que tiene un efecto en la financiación de bienes
inmuebles es los honorarios del préstamo tasados por el prestamista. Los honorarios
del préstamo vienen a todas las formas y tallas y a todas las clases de disfraces.
Se enmascaran usando términos como tasas de solicitud, examinan honorarios,
asegurando honorarios, honorarios del origen del préstamo, hipotecan honorarios del
agente de bolsa y puntos cobrados durante el cierre. Ya que algunos prestamistas
son demasiado agresivos y tasan unos honorarios o precio para aproximadamente todo,
aconsejo pedir una lista de todos los gastos que se cobrarán tanto por el
prestamista como por el agente de bolsa de la hipoteca (si aplicable). Aunque por
prestamistas de la ley y agentes de bolsa se requieran revelar todos los gastos,
estas cuestiones se deberían dirigir frente. Incluso después de recibir el horario
de gastos, paga para tener cuidado, ya que algunos gastos se pueden revelar en la
declaración del establecimiento en el último momento sólo antes del cierre del
préstamo. Esto sobre todo es verdad usando a un agente de bolsa de la hipoteca.
El Acto de Procedimientos del Establecimiento de Bienes inmuebles federal requiere
que los prestamistas provean a prestatarios de una estimación de la buena fe (GFE)
de los honorarios debidos durante el cierre, y deben hacer así tres días después de
la solicitud de préstamo. Estos honorarios de la hipoteca, también llamados gastos
del establecimiento, cubren varios gastos asociados con la financiación de la
hipoteca. Desde el cierre de gastos por lo general se extienden desde en medio 3 y
el 5 por ciento del precio de venta, es el mejor para esperar hasta la recepción de
una estimación de la buena fe antes de firmar cualquier préstamo. De hecho, es una
idea buena de obtener estimaciones de la buena fe de varios prestamistas y comparar
sus gastos respectivos. Tome sólo un momento para examinar la estimación de la
buena fe en el Objeto expuesto 4.2. La forma pone en una lista 15 honorarios del
prestamista diferentes solos, así como varios honorarios adicionales por partidos
que pueden tener un interés a la transacción.
Aunque al agente de bolsa lo obliguen legalmente a revelar todos los honorarios
razonables y acostumbrados, el agente de bolsa no siempre sabe que honorarios el
prestamista cobrará. El agente de bolsa y el prestamista no son mismos. El agente
de bolsa sirve de un tercero para asistir al comprador en la obtención del tipo más
apropiado de la financiación. Si los agentes de bolsa usan a prestamistas no han
usado antes, pueden no ser conscientes de la estructura de honorarios completa del
prestamista. Yo mismo he sido sorprendido en más de una ocasión por gastos
inesperados que se revelan en el momento del cierre. Sobre todo me sorprendí en un
nuevo construyen al pleito
■ 46 ■
Exponga 4.2 Estimación de la Buena fe (no un compromiso del préstamo).
Esta Estimación de la Buena fe está siendo proporcionada por un agente de bolsa de

la hipoteca, y ningún prestamista se ha obtenido aún.
La información proporcionada abajo refleja estimaciones de los gastos en los cuales

probablemente incurrirá en el establecimiento de su préstamo. Los honorarios
puestos en una lista son estimaciones - los gastos actuales pueden ser más o menos.
Su transacción puede no implicar unos honorarios de cada artículo puesto en una
lista. Los números puestos en una lista al lado de las estimaciones generalmente
equivalen a las líneas numeradas contenidas en la HUD 1 o declaración del
establecimiento de la HUD-1A que recibirá en el establecimiento. La HUD 1 o
declaración del establecimiento de la HUD-1A le mostrará el valor real para
artículos pagados en el establecimiento.
HUD 1
DESCRIPCIÓN DE GASTOS
CANTIDAD
801 honorarios del origen del préstamo % + $
802 honorarios de descuento del préstamo % + $
803 honorarios de la valoración
804 informe de crédito
805 honorarios inspectores
806 tasa de solicitud de seguro de la hipoteca
807 honorarios de la asunción
808 honorarios del agente de bolsa de la hipoteca % + $
809 tasa por servicios relacionada fiscal
810 honorarios de procesamiento
811 honorarios de aseguramiento
812 honorarios de transferencia bancaria
813 tasa de solicitud
814 honorarios del compromiso
La cerradura del precio del 815 prestamista - en honorarios
901
Interés
/ día para
días
902 prima de seguros de la hipoteca
903 prima de seguros de riesgo
904 contribuciones territoriales del condado
906 seguro contra inundaciones
1001
Riesgo INS.
/ MO. durante meses
1002
Hipoteque el INS
/mo. para
meses
1004
Tax & Assmt.
/mo. para
meses
1006
Seguro contra inundaciones
/mo. para
meses
1008
Ajuste del depósito agregado
1101
Establecimiento u Honorarios de Cierre/Depósito
1102
Extracto o búsqueda del título
1103
Examen del título
1105
Honorarios de preparación de documentos
1106
Honorarios del notario
1107
Los honorarios del abogado
1108
Seguro del título
1201
Grabación de honorarios
1202
Impuesto/Sellos de la ciudad/Condado
1203
Impuesto de estado / Sellos
1204
Impuesto intangible
1301
Revisión
1302
Inspección del parásito
«S» / «el B» designa aquellos gastos para ser pagados por el Vendedor/Agente de
bolsa. «El A» designa aquellos gastos que afectan ABRIL «F» designa gastos
financiados.
Estas estimaciones se proporcionan de acuerdo con el Acto de Procedimientos del

Establecimiento de Bienes inmuebles de 1974, como enmendado (RESPA). La información
adicional se puede encontrar en la HUD el Folleto de información Especial, que debe
ser proporcionado a usted por su agente de bolsa de la hipoteca o prestamista, si
su aplicación debe comprar la propiedad privada y el Prestamista tomará un primer
gravamen en la propiedad.
Dirección postal
Dirección de la propiedad
Fecha de preparación de la cantidad del préstamo propuesta
Tipo del préstamo FHA
VA
Tasa de interés estimada número del préstamo convencional
GÉNESIS 2000, INC. * W14.0 * (800) 882-0504
Fecha de la fecha
La página 1 de 1
Fecha
Fecha
Forme GFE (03/95)
■ 47 ■

casa vendimos hace varios meses esto cerrado sólo recientemente. ¡El agente de
bolsa de la hipoteca acusó a su cliente más de 6.000$ en honorarios del agente de
bolsa de una cantidad del préstamo de sólo un poco más de 200.000$! Esto es
equivalente a aproximadamente el 3 por ciento de la cantidad del préstamo. Lo que
me sorprendió aún más, sin embargo, era que el propietario ni siquiera había
recibido una estimación de la buena fe hasta el día antes del cierre.
Los honorarios de la solicitud de préstamo son una acusación que algunos
prestamistas tasen la aplicación entonces formal se hace. Las tasas de solicitud no
se extienden en ninguna parte de ningún precio en absoluto a hasta 500$ en la
propiedad privada de la familia sola. En anuncio más grande o préstamos de la
multifamilia, la tasa de solicitud inicial puede ser hasta 2.500$ a 5.000$. Los
honorarios se cargan para compensar gastos incurridos por el prestamista o agente
de bolsa para artículos como gastos administrativos e informes de crédito. La
justificación de los gastos resulta de una necesidad de recuperar gastos así como
la inhabilidad de algunos candidatos de tener derecho a préstamos. El cobro de una
tasa de solicitud sirve para eliminar aquellos individuos que pueden no ser capaces
de la calificación para un préstamo. Si, por ejemplo, el candidato cree que puede
no ser capaz de tener derecho a un préstamo y sabe que una tasa de solicitud de
250$ se cobrará sin tener en cuenta si se licencia, las posibilidades son no se
molestará con la aplicación. Aunque los prestamistas que cobran una tasa de
solicitud tengan con la mayor probabilidad menos candidatos, la calidad de aquellos
candidatos probablemente será más alta.
Las tasas de solicitud son a menudo negociables. Si sabe que tiene el crédito bueno
y no tendrá problema teniendo derecho a un préstamo, seguramente contarán al
prestamista o agente de bolsa y pedirán la tasa de solicitud para renunciarse.
Muchas veces la respuesta será sí. El partido que toma la aplicación, sin embargo,
puede decidir cobrar los honorarios frente y consentir en acreditarlo atrás a usted
en el momento del cierre. Esto ayuda a reducir el riesgo para el prestamista que el
prestatario cambie a otra compañía de la hipoteca o banco a algún punto en el
proceso. Si el prestatario ha pagado una tasa de solicitud de 500$, por ejemplo, en
una propiedad de la inversión de la familia sola, o quizás unos honorarios de
5.000$ en una propiedad de la multifamilia, y sabe que recibirá un crédito de ello
en el momento del cierre, hay una posibilidad muy buena a través de la cual se
quedará con el prestamista para ver el préstamo al cierre.
Los honorarios que aseguran han ocurrido durante los últimos años aún otra manera
de dar bordadas por gastos suplementarios. La justificación de este precio es
similar a esa de la tasa de solicitud en esto, de manera similar a
■ 48 ■

deben pagar el personal quien pagan tratar la solicitud de préstamo, el
departamento de aseguramiento para su trabajo de asegurar el préstamo. Usando esa
lógica, parece razonable esperar que a algún punto en el futuro, podríamos comenzar
a ver otros tipos de honorarios revelarse, como unos “honorarios del comité del
préstamo” de examinar el préstamo, o quizás unos “honorarios de recursos humanos”
para cubrir el coste de alquilar todos los otros departamentos que nos acusan
honorarios. La lista sólo es limitada por la imaginación de alguien.
Los honorarios del origen del préstamo, todavía otro modo de acusar al prestatario,
son por lo general equivalentes a un punto, o el 1 por ciento, del importe del
préstamo. Por un préstamo de 100.000$, por ejemplo, los honorarios serían 1.000$.
La justificación de estos honorarios está supuestamente basada en los gastos
incurridos por el prestamista para hacer realmente el préstamo una vez que se haya
aprobado. Los documentos legales se deben preparar y tratarse, el préstamo se debe
financiar, y todo se debe correctamente registrar. Algunos prestamistas renunciarán
los honorarios del origen del préstamo totalmente o los harán rodar en la tasa de
interés por el préstamo aumentando el precio por 25 puntos básicos, que es el
equivalente de un cuarto de un punto.
Los agentes de bolsa de la hipoteca ganan la mayoría de sus ingresos de los
honorarios generados colocando préstamos. Ya que no son prestamistas directos, los
agentes de bolsa no ganan nada del interés cobrado. El interés se paga al
prestamista y no al agente de bolsa. Un agente de bolsa de la hipoteca es similar a
un agente de bienes raíces en esto sólo ambos se compensan cuando venden algo.
Ambos tipos de agentes de bolsa se pagan en una base del porcentaje. Mientras pagan
al corredor de bienes raíces una comisión, pagan al agente de bolsa de la hipoteca
puntos. Los agentes de bolsa típicamente culpan entre 1 y el 2 por ciento de la
cantidad del préstamo, a veces más y a veces menos. Los factores que pueden afectar
los honorarios que cobran son artículos como la solvencia del prestatario, la talla
del préstamo y su capacidad de recibir honorarios de la parte trasera del
prestamista. No sea engañado por agentes de bolsa que alegan que el 1 por ciento
por un préstamo de 100.000$ asciende y le dice que hacen sólo 1.000$ en la
transacción. Los agentes de bolsa siempre son casi compensados por el prestamista
diferencias en la extensión del precio cobrado. Por ejemplo, si el tipo base que un
prestamista cobra es el 6,00 por ciento con puntos cero al prestatario, al agente
de bolsa le pagará probablemente unos honorarios de la parte trasera del 1 por
ciento el prestamista. Si el agente de bolsa es capaz de vender el mismo préstamo a
usted en, digamos el 6,25 por ciento, el agente de bolsa puede doblar su ingresos
por el préstamo y recibir el 2 por ciento de
■ 49 ■

el prestamista. Se requiere legalmente que tanto la delantera como los honorarios
de la parte trasera se revelen en la estimación de la buena fe. Los prestatarios
tienen un derecho de saber cuánto se están cobrando por los servicios del
prestamista. Si es un inversionista con el crédito bueno y tiene un informe
financiero personal fuerte, los agentes de bolsa de la hipoteca con menor
probabilidad jugarán tales juegos con usted. Es probablemente familiar con el
término el principio «que se cuide el comprador», pero por si acaso no es, el
comprador “de medios de la traducción literal se precaven” o “dejan al comprador
precaverse”. En caso de honorarios del préstamo, sin embargo, supongo que podríamos
decir “dejan al prestatario precaverse”.
Los puntos a menudo se ponen a disposición de prestatarios para comprar abajo la
tasa de interés aplicada a un préstamo. Ya que un punto es equivalente al 1 por
ciento, un inversionista que paga un punto por un préstamo de 100.000$ pagaría
1.000$ en honorarios sinceros adicionales. Para cada punto pagado, la tasa de
interés por el préstamo es disminuida por aproximadamente 1⁄8 a 1⁄4 de un por
ciento. Esto es sólo una pauta general, ya que las extensiones del precio varían
extensamente entre prestamistas, pero el prestamista con el cual trabaja puede
proporcionar por lo general una cotización exacta mirando hojas del precio. Ya que
las extensiones del precio son dinámicas y cambian con fluctuaciones menores del
mercado, el precio citado puede ser bueno para sólo que momento particular, o puede
ser bueno para el resto del día.
Tome un momento para examinar la Tabla 4.1. En este ejemplo, seis guiones del
precio diferentes se comparan. La cantidad del préstamo de $1 millón y el término
de 240 meses se creen constantes, mientras la tasa de interés y los puntos se
cambian en cada guión. Una tasa de interés baja del 7,00 por ciento con puntos cero
se aplica en la primera línea. En cada guión del precio subsecuente, la tasa de
interés se disminuye en incrementos del cuarto del punto aumentando simultáneamente
la cantidad de puntos de descuento pagados por el prestatario. En el primer
ejemplo, un inversionista que toma a préstamo $1 millón y no paga ningunos puntos y
sostiene el préstamo en todas partes de la duración de su vida de 20 años pagaría
un total de 1.860.717,45$, con un pago mensual de 7.752,99$. En el último ejemplo,
el inversionista toma a préstamo mismo $1 millón para el mismo período de 20 años,
pero en cambio decide pagar cinco puntos de descuento para comprar el precio abajo
al 7,00 por ciento al 5,75 por ciento. El inversionista en este guión pagaría un
total de 1.735.000,42$, que incluye 50.000$ para puntos pagados y tendría un pago
mensual de 7.020,84$. La compra abajo del precio en este ejemplo salvaría al
inversionista 732,15$ por mes y 125.717,03$
■ 50 ■
■ 51 ■
Comparaciones del préstamo de la tabla 4.1
Cantidad del préstamo

$1.000.000,00$ 1.000.000,00$ 1.000.000,00$ 1.000.000,00$ 1.000.000,00$ 1.000.000,00
Tasa de interés
El 0,07% el 0,0675% el 0,065% el 0,0625% el 0,06% el 0,0575%
Symphony Homes, Inc www.symphony-homes.com el juego del valor www.thevalueplay.com
Pagos
Puntos
Pago
Total pagado
240
El 0%
7.752,99$
1.860.717,45$
240
El 1%
7.603,64$
1.834.873,62$
240
El 2%
7.455,73$
1.809.375,53$
240
El 3%
7.309,28$
1.784.227,69$
240
El 4%
7.164,31$
1.759.434,54$
240
El 5%
7.020,84$
1.735.000,42$
Coste de préstamo
$860.717,45$ 824.873,62$ 789.375,53$ 754.227,69$ 719.434,54$ 685.000,42
Coste de puntos
$0,00$ 10.000,00$ 20.000,00$ 30.000,00$ 40.000,00$ 50.000,00

sobre la vida del préstamo. Lo que este ejemplo asume, sin embargo, es que el
inversionista sostendrá la propiedad para el período de veinte años apretado. Si un
inversionista decide con adelanto que una propiedad va a mantenerse en su carpeta
para el largo plazo, entonces tiene sentido de pagar los puntos adicionales por
adelantado frente. Por otra parte, si la propiedad va a sostenerse durante sólo
cinco años, entonces es mejor pagar la tasa de interés más alta con puntos cero. En
este ejemplo, un inversionista tendría que creer que la propiedad durante cinco
años y nueve meses realiza cualquier ventaja de pagar los puntos adicionales. El
punto de equilibrio se puede calcular dividiendo el coste de puntos sobre los
ahorros por mes. En este ejemplo, el punto de equilibrio se calcula así:
Rentabilidad = ᎏ cost of ᎏ points ahorros mensuales
= ᎏ (7.752$.ᎏ 9.590$ −, 0 070$, ᎏ 020.84) = 68,29 meses
Un factor adicional para considerar es lo que el valor futuro de 50.000$ aplicados
hacia los puntos de descuento sería si en cambio fuera usado para comprar otra
propiedad de la inversión. Hemos establecido ya que sobre un horizonte de la
inversión de 20 años, comprando la tasa de interés abajo aplicando 50.000$ salvaría
125.717,03$ además de todos otros gastos. ¿La pregunta se hace, pueden 50.000$ ser
usados para invertir en otro activo durante un período de 20 años para conseguir
una aún mayor vuelta? Para determinar esto, debemos solucionar ya que yo, que soy
el precio requerido ganar una vuelta en la inversión de 125.717,03$. Para
establecer el problema correctamente, sabemos que 50.000$ son el importe invertido,
y 125.717,03$ son el importe devuelto. Usando una calculadora financiera, la
respuesta se puede fácilmente solucionar así:
La inversión inicial = valor actual = PV = 50.000$ (flujo de fondos) Importe volvió
= valor futuro = FV = 125.717,03$ (dinero efectivo
flujo en) Número de años = n = 20
■ 52 ■
Para solucionar para los ingresos totales, solucione ya que yo Tasa de interés = yo
= el 4,72%
Solucionando ya que yo, descubrimos que un inversionista tendría que ganar una
vuelta del 4,72% o mayor de salir delante. Si el inversionista no pudiera ganar al
menos una vuelta del 4,72%, sería pagar a cuenta mejor de dinero la tasa de interés
con 50.000$, asunción, por supuesto, que la propiedad se sostendrá para la duración
de 20 años.
Ahora vamos a suponer que el inversionista tenga una opción alternativa, que debe
invertir 50.000$ en un pequeño bloque de pisos de la multifamilia. Vamos a guardar
también las matemáticas muy simples suponiendo que sea capaz de comprar un edificio
con sólo el 10 por ciento abajo, que no es en absoluto una asunción irrazonable.
Usando esta clase de la acción de palanca, el inversionista es capaz de comprar un
edificio valorado en 500.000$ (50.000$ ÷ 0.10 = 500.000$). Vamos a suponer también
que el inversionista comprara la propiedad en una 10 gorra, el que significa que el
precio de la capitalización es el 10 por ciento. Un bloque de pisos con un coste de
500.000$ y un precio de la gorra de 10 cederá unos ingresos operativos netos (NOI)
de 50.000$, que son la cantidad de dinero dejada terminada después de pérdidas de
la vacante y los gastos de funcionamiento se han descontado de ingresos gruesos. Es
la parte de ingresos disponibles para el servicio o paga, la deuda solía financiar
una inversión. Tome un momento para examinar las ecuaciones siguientes.
Precio = ᎏ net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = ᎏ 50.000$ = 500.000$
0.10
PV de bloque de pisos = ᎏ NOI = ᎏ 50.000$ = precio de la gorra de 500.000$.10
Precio de la gorra = ᎏ net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = ᎏ 50.000$ = el 10,0%
precio
500.000$
Ahora vamos a tomar el análisis un paso adelante calculando la amortización de la

deuda requerida según el préstamo de 450.000$ que se requirió financiar el
edificio. También supondremos que el inversionista use el mismo programa del
préstamo que hizo con la primera inversión, así:
■ 53 ■

Cantidad del préstamo = PV = Número de 450.000$ de años = n = 20 Tasa de interés =
yo = amortización de la deuda Anual del 7,0% = pmt = 42.476,82$
Vamos a tomar un momento para resumir. Hemos establecido que la inversión de
50.000$ en un bloque de pisos de 500.000$ cederá 50.000$ de NOI y será usada para
pagar la amortización de la deuda anual de 42.476,82$. ¿Dónde nos abandona esto?
Vamos a mirar.
50.000,00$ − 42.476,82$ = 7.523,18$ = dinero efectivo restante = vuelta en efectivo
en inversión
7.523,18/50.000,00$ = ROI en efectivo del 15,05%
En este ejemplo, el inversionista ganaría ROI en efectivo aproximadamente del 15
por ciento, que se compara favorablemente con la vuelta del 4,72 por ciento si
mismos 50.000$ fueran usados para comprar abajo la tasa de interés. Es importante
también notar que ROI en efectivo no refleja el valor agregado de los ahorros
fiscales que resultan de la depreciación, tampoco refleja el valor agregado de una
reducción del equilibrio principal o equilibrio del préstamo, que ocurre sobre la
vida del préstamo. En el resumen, parece que nuestro inversionista irá mucho mejor
invirtiendo 50.000$ en un bloque de pisos que comprando abajo la tasa de interés en
la compra de su primera propiedad de la inversión.
PENAS DEL PAGO ADELANTADO
El tercer elemento adicional que tiene un efecto en la financiación de bienes
inmuebles se conoce como una pena del pago adelantado. Aunque pensara un banco u
otra entidad de crédito serían contentos de hacer reembolsar su préstamo, por
extraño que pueda parecer, muchas instituciones financieras acusan a sus clientes
unos honorarios sustanciales de reembolsar un préstamo prematuramente. Esto sobre
todo es verdad en anuncio más grande y préstamos de la multifamilia. Puede pensar,
“¿Por qué querría alguien pagar un préstamo temprano?” Hay dos motivos primarios
los préstamos se pagan por adelantado. El primer es debido a cambios de tasas de
interés. Si, por ejemplo, un inversionista obtuviera un grande
■ 54 ■
préstamo con un tipo de interés fijo del 7 por ciento y precios entonces rehusados
al 6 por ciento, el inversionista querría con la mayor probabilidad aprovechar el
cambio favorable financiando de nuevo. Cuando la gente financia de nuevo, es a
menudo a través de otra institución. Esto significa que el prestamista existente
pierde un préstamo bueno a un competidor y, como consiguiente, pierde los ingresos
asociados con ese préstamo. Para desalentar a clientes de financiar de nuevo
temprano en la vida del préstamo, los prestamistas incorporan una pena del pago
adelantado. Ver el Objeto expuesto 4.3 para una muestra de revelaciones de pena del
pago adelantado.
La segunda razón primaria préstamos se paga por adelantado resultados de un cambio
de la propiedad. Si, por ejemplo, un inversionista obtuviera un préstamo con un
término de cinco años que tenía una provisión para una pena del pago adelantado y
decidió vender la propiedad después sólo un año, el prestamista cobraría unos
honorarios o pena, para pagar por adelantado el préstamo. Hasta el mid1980s más o
menos, la mayor parte de préstamos eran assumable, que significó que el comprador
podría asumir, o transferencia, la nota en su nombre sin necesidad tener de
conseguir un nuevo préstamo. Si el préstamo pudiera ser asumido por otro partido,
entonces no se tendría que pagar por adelantado y ninguna pena se tasaría. Aunque
los préstamos assumable todavía existan, son no casi como comunes cuando solían
ser. De hecho, la mayor parte de pagarés hipotecarios de la familia sola tienen un
“debido en la venta” cláusula, el que significa que la nota se debe reembolsar en
su totalidad si una venta o la transferencia en la propiedad ocurren.
Los honorarios de pena del pago adelantado se estructuran de numerosos modos y
pueden ser a veces sustanciales. Las estructuras de honorarios del pago adelantado
se extienden de una estructura de pena simple que disminuye a una estructura de
honorarios completamente compleja para préstamos del conducto comercialmente
orientados. Por ejemplo, un préstamo con una estructura de pena del pago adelantado
simple que disminuye y tiene un término de tres años puede tener una estructura de
honorarios así:
Pague por adelantado préstamo en año

1 2 3 4
Honorarios de pena del pago adelantado

El 5% el 4% el 3% el 0%
En este ejemplo, si un dinero prestado del inversionista y luego decidido para

reembolsar el préstamo en el Año 1, una pena del 5 por ciento del equilibrio del
préstamo excepcional se impusiera a ella. Si reembolsara el préstamo en su
totalidad en el Año
■ 55 ■

Exponga 4.3 revelación de pena del Pago adelantado (pena del 2% - Misuri).
DEBERÍA PAGAR UNA PENA SI CONTRATA A UN JINETE DE PENA DEL PAGO ADELANTADO PARA
NOTAR Y PAGA POR ADELANTADO TODOS O UNA PARTE DE SU PRÉSTAMO ANTES DE LO PREVISTO
EXPUESTO EN SU NOTA.
¿QUÉ ES UN PAGO ADELANTADO? «Pague por adelantado» significa pagar más que su
principal previsto y pago de intereses. Algo que pague superior a su cantidad del
pago mensual prevista de principal e interés, a condición de que no tenga gastos
tardíos excepcionales u otros honorarios debidos, se aplicará para reducir, o pagar
por adelantado, su equilibrio del préstamo excepcional delante del horario
contemplado en su Nota. La forma más común «del pago adelantado» ocurre cuando
rentabilidad su préstamo en su totalidad por nueva financiación o por venta de su
propiedad y utilización de la venta sigue a la rentabilidad el préstamo.
¿QUÉ ES UNA PENA del PAGO ADELANTADO Y POR QUÉ LO DEBERÍA ACEPTAR? Una pena del
pago adelantado es una pena que debe pagar si paga por adelantado su préstamo. Es
su opción si su préstamo tiene una pena del pago adelantado. En términos generales,
su aceptación de una pena del pago adelantado tiene el valor a su prestamista y a
usted. El prestamista se beneficia porque el riesgo de perder la inversión en su
préstamo se disminuye en los primeros años. Se beneficia porque es capaz de
conseguir una tasa de interés inferior y margen, y/o reducir sus gastos de cierre
del bolsillo. En otras palabras, si quiere renunciar la pena del pago adelantado,
su precio y margen pueden ser más altos, y/o sus gastos de cierre se pueden
aumentar. Pregúntenos cómo su precio y margen y/o gastos de cierre cambiarían sin
el Jinete de Pena del Pago adelantado para Notar.
¿PUEDE HACER PAGOS ADELANTADO SIN PAGAR UNA PENA? Sí. En cualquier período de 12
meses durante el período de la pena del pago adelantado, puede pagar por adelantado
hasta el 20% de su equilibrio del préstamo original
■ 56 ■
sin pena. Después del término de la pena del pago adelantado, puede pagar por
adelantado su préstamo sin la pena.
¿DURA UNA PENA del PAGO ADELANTADO PARA LA VIDA DEL PRÉSTAMO? No. La pena del pago
adelantado sólo se aplica durante el período temprano del préstamo. El “Término de
Pena del pago adelantado más común es tres años, aunque su término de pena del pago
adelantado pueda ser diferente (ver a su jinete de pena del pago adelantado para
notar su término de pena del pago adelantado actual). Una vez que este término ha
expirado, ya no tendrá que pagar una pena del pago adelantado si paga por
adelantado su préstamo.
¿CÓMO SE CALCULA LA PENA del PAGO ADELANTADO? Su pena del pago adelantado es igual
al 2 por ciento del equilibrio de la Nota. Cualquier pago adelantado es pagadero en
el momento de la rentabilidad del préstamo o a la solicitud del poseedor de la
nota.
TÉRMINO DE PENA del PAGO ADELANTADO he hablado de mis opciones del pago adelantado
con mi funcionario de préstamos y he decidido obtener el término de pena del pago
adelantado siguiente:
[] Primero cinco (5) años del préstamo
Iniciales
[] Primero cuatro (4) años del préstamo
Iniciales
[] Primero tres (3) años del préstamo
Iniciales
[] Primero dos (2) años del préstamo
Iniciales
[] Primero un (1) año del préstamo
Iniciales
[] Ninguna pena del pago adelantado
Iniciales
Reconocido por:
_________________________
Prestatario
Fecha
CS-004 09/99 Misuri
_________________________
Prestatario
Fecha
■ 57 ■
2, incurriría en una pena del pago adelantado del 4 por ciento del equilibrio del
préstamo restante. Si el préstamo se reembolsara en el Año 3, una pena del 3 por
ciento se impondría. Finalmente, si pagara por adelantado el préstamo en cualquier
momento durante el Año 4 o a partir de entonces, no habría pena del pago
adelantado.
Vamos a mirar un ejemplo para determinar cómo las penas del pago adelantado afectan
una transacción del préstamo. En este ejemplo, el Inversionista Green acaba de
adquirir un pequeño bloque de pisos de la multifamilia con un precio de compra de
800.000$. Mientras el Inversionista Green ha comprado y ha vendido muchas casas de
la familia sola durante los años, esta transacción representa su primero acuerdo
del piso. Ya que la cantidad del préstamo es considerablemente más que está
acostumbrado al préstamo a través de sus fuentes de financiación tradicionales, el
Inversionista Green se obliga a localizar una nueva fuente de financiación. El
inversionista Green es nuevo al mundo de finanzas altas y está de acuerdo con un
préstamo con honorarios de pena del pago adelantado estructurados así:
Pague por adelantado préstamo en año

1 2 3
Honorarios de pena del pago adelantado

El 4% el 3% el 0%
El inversionista Green se cierra en la propiedad y es ahora el dueño orgulloso de

su primer bloque de pisos. Poco después de la compra de ello, Green resulta
encontrarse con un libro tituló La Guía Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva
Jersey: John Wiley & Sons, 2004), y descubre una técnica que el autor Steve Berges
se refiere como al juego del valor. La estrategia de juego del valor aboga por una
filosofía comprar-y-vender, más bien que un enfoque comprar-y-sostener. La idea es
comprar una propiedad que tiene el potencial del aspecto positivo, cree el valor en
ello haciendo mejoras de la propiedad, aumentando ingresos y disminuyendo gastos, y
posteriormente véndalo para capturar la ganancia, luego circule al siguiente
acuerdo y comience el proceso. El inversionista Green decide poner en práctica la
estrategia de juego del valor con su compra reciente y, después de mejorar la
propiedad y descubrir modos de realzar sus ingresos, decide venderse en el Año 2.
Ahora vamos a mirar a cómo las penas del pago adelantado afectaron su transacción.
Para guardar los cálculos simples, también supondremos que esto sea un préstamo
únicamente de interés sin pagos hechos al equilibrio principal.
■ 58 ■

Precio de compra = cantidad del Préstamo de 800.000$ = Tasa de interés de 680.000$
= Honorarios del origen del Préstamo del 6,25% = tiempo de la Vuelta del 0,0% = 18
meses Interés pagado = $680,000 × el 6,25% ÷ 12 × 18 = $2 pena del pago adelantado
de 63,750 años = $680,000 × el 3,0% = Interés total de 20.400$ y honorarios =
63.750$ + 20.400$ = tasa de interés Eficaz de 84.150$ = (84.150$ ÷ 680.000$) ÷ 18 ×
12 = el 8,25%
Como ilustrado en este ejemplo, aunque la tasa de interés indicada del 6,25 por
ciento se considerara un precio competitivo para la mayor parte de inversionistas,
la tasa efectiva del 8,25 por ciento no es casi como atractiva. Si hubieran dicho a
nuestro Inversionista del buen amigo Green el frente que su tasa de interés sería
el 8,25 por ciento, probablemente habría dicho cortésmente al prestamista,
“Ningunos gracias”, y circularon al siguiente prestamista. Aunque dejara 20.400$
suplementarios en la mesa, porque Green adoptó la estrategia de juego del valor y
la aplicó a esta transacción, era capaz de alejarse con una ganancia generosa. La
próxima vez alrededor, sin embargo, será un poco más sabio negociando con el
prestamista de antemano para los términos mejores posible, que incluye la
eliminación de penas del pago adelantado.
Como un inversionista, debería definir sus objetivos con todos y cada propiedad que
compra antes de que la compre. Esto incluye la definición de su horizonte temporal
de la inversión del tiempo también. Si, por ejemplo, tiene la intención de comprar
una propiedad y poner en práctica la estrategia de juego del valor, sabe que va a
sostener la nota para sólo un período corto del tiempo. Si, por ejemplo, obtuviera
un préstamo de $1 millón con una pena del 5 por ciento en el Año 1 y lo pagara por
adelantado en ese mismo año, sería sujeto al pago de una pena de 50.000$. ¡Ouch!
Nadie quiere dejar tan mucho dinero en la mesa. Puede evitar fácilmente entrar en
una situación como esto sabiendo lo que su horizonte temporal de la inversión lleva
de adelanto. El entendimiento de la naturaleza de penas del pago adelantado y cómo
se aplican le puede salvar potencialmente decenas de miles de dólares. Minimice su
exposición obteniendo un préstamo que no tiene una pena del pago adelantado en
primer lugar. Entonces no se tiene que preocupar de ello.
En resumen, tres inversionistas de consideraciones de financiación adicionales
■ 59 ■
la necesidad de ser consciente a es la duración de un préstamo, cualquier honorario
incidental que pueda ser cobrado por el prestamista o agente de bolsa de la
hipoteca sobre el origen del préstamo y cualquier pena que se pueda imponer a
consecuencia del pago del préstamo temprano. El inversionista prudente debería
obtener la financiación con duraciones más cortas para aprovechar precios más
favorables y también cerrarse en precios para duraciones más largas para aquellas
oportunidades de inversión que pueden tener ciclos vitales más largos. El
inversionista cuidadoso también debería usar un análisis de costo-beneficio para
determinar si tiene sentido de comprar abajo la tasa de interés pagando puntos
adicionales por adelantado frente. Finalmente, el inversionista cuidadoso se hará
familiar con los datos concretos de cualquier cláusula de pena del pago adelantado
debería ellos existir.
■ 60 ■
Capítulo 5
Estructuración de instrumentos financieros
En los Capítulos 2, 3, y 4, aprendimos sobre muchos ele-diferentes
las mentas que directamente afectan la financiación para propiedades de la
inversión. Factores como el horizonte temporal, el volumen de transacciones y el
tipo de propiedad comprada toda la influencia el proceso de toma de decisiones de
un inversionista. Además, financiando elementos como el coste de fondos, el período
de la amortización y la cantidad de fondos tomados a préstamo afectan la viabilidad
y la rentabilidad de una oportunidad de inversión potencial. Finalmente, los
elementos como duración del préstamo, honorarios del prestamista y penas del pago
adelantado también tendrán un impacto a si una propiedad rentable puede encontrar
los criterios de vuelta de un inversionista. En este capítulo, no sólo exploramos
los modos diferentes que los inversionistas pueden estructurar compras, sino
también las ventajas y desventajas de cada uno (ver el Objeto expuesto 5.1).
También analizamos el efecto que estos varios mecanismos de financiación tienen de
vueltas.
ACCIÓN DE PALANCA
Una palanca es un instrumento apoyado por un fulcro que puede ser usado para
levantar objetos pesados. Arquímedes, un matemático griego antiguo y físico,
calculó la ley de la palanca. Se relata que ha dicho que si tuviera un bastante
mucho tiempo de la palanca y un fulcro bastante grande, podría levantar el mundo.
Cuando aplicado a bienes inmuebles, el principio de acción de palanca permite
■ 61 ■

Exponga 5.1 elementos Estructurales.
1. Acción de palanca 2. Deuda 3. Equidad 4. Sociedades 5. Financiación mezclada y
WACC 6. Opciones
inversionistas para comprar propiedades no serían por otra parte capaces de la
compra. La aplicación de la ley de acción de palanca a varios mecanismos de
financiación que están disponibles puede permitir potencialmente que individuos
amplien enormemente la vuelta en sus inversiones. De hecho, sin la acción de
palanca, muchas personas ni siquiera serían capaces de comprar bienes inmuebles ya
que pueden ahorrar apenas bastante dinero para hacer hasta un pequeño pago al
contado.
Los inversionistas usan la ley de acción de palanca para ayudarles palanca las
vueltas en sus posesiones. La aplicación de esta ley sugiere que los inversionistas
usarán una palanca para levantar algo que no serían por otra parte capaces de
levantar. La palanca es apoyada por un fulcro, que se define como el apoyo en el
cual la palanca da vuelta. En caso de bienes inmuebles, el fulcro representa el uso
del dinero de otra gente, comúnmente referido como el principio OPM. Durante un
final de la palanca es los gastos del capital inicial de un inversionista, sin
embargo pequeños puede ser, y durante el otro final de la palanca es los bienes
inmuebles levantados con palanca. El fulcro permite a inversionistas aplicar la ley
de acción de palanca.
La ley de acción de palanca ya que se aplica a restos de bienes inmuebles en la
premisa que el coste del dinero de otra gente debiera ser menos que la vuelta
■ 62 ■
■ estructurando instrumentos financieros ■

en el activo invertido en. Por ejemplo, si un inversionista toma a préstamo fondos
de una institución financiera en la forma de deuda, el coste de esa deuda debe ser
menos que el retorno esperado en los activos en los cuales se invierte. Si no es,
entonces no tiene sentido para tomar a préstamo aquellos fondos, porque el
inversionista perderá el dinero.
Vamos a mirar un ejemplo simple. Si la tasa de interés por un préstamo es el 6,0
por ciento y el retorno esperado en activos (ROA) es el 10 por ciento, entonces la
acción de palanca se dice ser positiva y representaría una oportunidad de inversión
viable. Por otra parte, si el coste de fondos es el 8,5 por ciento y ROA esperado
es el 5,75 por ciento, la acción de palanca se dice ser negativa y no representaría
una oportunidad de inversión viable. La diferencia entre el coste de fondos y el
ROA se menciona como la extensión. Uno de los inversionistas del principiante de
errores más comunes hace está basado en la asunción falsa que cualquier propiedad
comprada con nada abajo debe ser una inversión buena ya que no tuvieron que dejar
ningún dinero. Lo que no pueden realizar, sin embargo, es que si la propiedad tiene
una extensión negativa y un flujo de fondos mensual negativo porque muy se reforza,
la inversión no generará una vuelta positiva. Al contrario, generará una vuelta
negativa que requiere inyecciones de efectivo mensuales que pueden destruir
literalmente a inversionistas si no tienen reservas.
Tome un momento para examinar la Tabla 5.1. Ilustra el efecto de la apreciación de
precios no usando ninguna acción de palanca y una inversión inicial de 500.000$,
que representa el 100 por ciento del precio de compra. La mesa se aplica 5, 10, y
tasas de crecimiento del 20 por ciento por el período de 25 años. Un inversionista
en este guión usando una tasa de crecimiento anual del 5 por ciento disfrutará de
unos ingresos totales del 238,6 por ciento durante el período de 25 años. No mal.
Ahora vamos a comparar las vueltas en la Tabla 5.1 a aquellos en la Tabla 5.2, que
ilustra el efecto de la apreciación de precios en la acción de palanca usando una
inversión inicial de 75.000$ o el 15 por ciento del precio de compra. Esta mesa
también se aplica 5, 10, y tasas de crecimiento del 20 por ciento por el período de
25 años. ¡Un inversionista en este guión usando una tasa de crecimiento anual del 5
por ciento disfrutará de unos ingresos totales del 1.590,9 por ciento notable
durante el mismo período de 25 años! El uso de acción de palanca ha permitido que
el inversionista en el segundo guión disfrute de una vuelta casi siete veces mayor
que el inversionista en el primer guión.
■ 63 ■
Efecto de la tabla 5.1 de acción de palanca en capital invertido que aplica

apreciación anual sólo
Precio de compra: por ciento abajo: pago al contado:
Número de años
5.0%
$500.000 el 100,0%
500.000$
Ret en Inv
1
525,000
5.0%
551,250
10.3%
578,813
15.8%
607,753
21.6%
638,141
27.6%
670,048
34.0%
703,550
40.7%
738,728
47.7%
775,664
55.1%
10
814,447
62.9%
11
855,170
71.0%
12
897,928
79.6%
13
942,825
88.6%
14
989,966
98.0%
15 el 1,039,464 el 107,9%
16 el 1,091,437 el 118,3%
17 el 1,146,009 el 129,2%
18 el 1,203,310 el 140,7%
19 el 1,263,475 el 152,7%
20 el 1,326,649 el 165,3%
21 el 1,392,981 el 178,6%
22 el 1,462,630 el 192,5%
23 el 1,535,762 el 207,2%
24 el 1,612,550 el 222,5%
25 el 1,693,177 el 238,6%
Precio de la apreciación anual
10.0%
Ret en Inv
20.0%
550,000 605,000 665,500 732,050 805,255 885,781 974,359 1,071,794 1,178,974

1,296,871 1,426,558 1,569,214 1,726,136 1,898,749 2,088,624 2,297,486 2,527,235
2,779,959 3,057,955 3,363,750 3,700,125 4,070,137 4,477,151 4,924,866 5,417,353
10.0% el 21,0% el 33,1% el 46,4% el 61,1% el 77,2% el 94,9% el 114,4% el 135,8% el

159,4% el 185,3% el 213,8% el 245,2% el 279,7% el 317,7% el 359,5% el 405,4% el
456,0% el 511,6% el 572,7% el 640,0% el 714,0% el 795,4% el 885,0% el 983,5%
600,000 720,000 864,000 1,036,800 1,244,160 1,492,992 1,791,590 2,149,908 2,579,890

3,095,868 3,715,042 4,458,050 5,349,660 6,419,592 7,703,511 9,244,213 11,093,056
13,311,667 15,974,000 19,168,800 23,002,560 27,603,072 33,123,686 39,748,424
47,698,108
Ret en Inv
20.0% el 44,0% el 72,8% el 107,4% el 148,8% el 198,6% el 258,3% el 330,0% el 416,0%
el 519,2% el 643,0% el 791,6% el 969,9% el 1.183,9% el 1.440,7% el 1.748,8% el
2.118,6% el 2.562,3% el 3.094,8% el 3.733,8% el 4.500,5% el 5.420,6% el 6.524,7% el
7.849,7% el 9.439,6%
Este ejemplo simple ni siquiera tiene el efecto en cuenta de ingresos generados,

beneficio fiscal o reducción principal.
DEUDA En La Guía Completa de Inversión en Propiedades del Alquiler (Nueva York:
McGraw-Hill, 2004), describí el uso de deuda en el extracto siguiente.
■ 64 ■
Efecto de la tabla 5.2 de acción de palanca en capital invertido que aplica

apreciación anual sólo
Precio de compra: por ciento abajo: pago al contado:
Número de años
5.0%
$500.000 el 15,0%
75.000$
Ret en Inv
525,000
33.3%
551,250
68.3%
3 el 578,813 el 105,1%
4 el 607,753 el 143,7%
5 el 638,141 el 184,2%
6 el 670,048 el 226,7%
7 el 703,550 el 271,4%
8 el 738,728 el 318,3%
9 el 775,664 el 367,6%
10 el 814,447 el 419,3%
11 el 855,170 el 473,6%
12 el 897,928 el 530,6%
13 el 942,825 el 590,4%
14 el 989,966 el 653,3%
15 el 1,039,464 el 719,3%
16 el 1,091,437 el 788,6%
17 el 1,146,009 el 861,3%
18 el 1,203,310 el 937,7%
19 el 1,263,475 el 1.018,0%
20 el 1,326,649 el 1.102,2%
21 el 1,392,981 el 1.190,6%
22 el 1,462,630 el 1.283,5%
23 el 1,535,762 el 1.381,0%
24 el 1,612,550 el 1.483,4%
25 el 1,693,177 el 1.590,9%
Precio de la apreciación anual
10.0%
Ret en Inv
20.0%
550,000 605,000 665,500 732,050 805,255 885,781 974,359 1,071,794 1,178,974

1,296,871 1,426,558 1,569,214 1,726,136 1,898,749 2,088,624 2,297,486 2,527,235
2,779,959 3,057,955 3,363,750 3,700,125 4,070,137 4,477,151 4,924,866 5,417,353
66.7% el 140,0% el 220,7% el 309,4% el 407,0% el 514,4% el 632,5% el 762,4% el

905,3% el 1.062,5% el 1.235,4% el 1.425,6% el 1.634,8% el 1.865,0% el 2.118,2% el
2.396,6% el 2.703,0% el 3.039,9% el 3.410,6% el 3.818,3% el 4.266,8% el 4.760,2% el
5.302,9% el 5.899,8% el 6.556,5%
600,000 720,000 864,000 1,036,800 1,244,160 1,492,992 1,791,590 2,149,908 2,579,890

3,095,868 3,715,042 4,458,050 5,349,660 6,419,592 7,703,511 9,244,213 11,093,056
13,311,667 15,974,000 19,168,800 23,002,560 27,603,072 33,123,686 39,748,424
47,698,108
Ret en Inv
133.3% el 293,3% el 485,3% el 715,7% el 992,2% el 1.324,0% el 1.722,1% el 2.199,9%
el 2.773,2% el 3.461,2% el 4.286,7% el 5.277,4% el 6.466,2% el 7.892,8% el 9.604,7%
el 11.659,0% el 14.124,1% el 17.082,2% el 20.632,0% el 24.891,7% el 30.003,4% el
36.137,4% el 43.498,2% el 52.331,2% el 62.930,8%
El dinero de otra gente se puede proporcionar a usted en una de dos formas - deuda
o equidad. El tipo más común de la financiación es la deuda. La deuda el más a
menudo se proporciona en la forma de algún tipo del préstamo que puede venir de
cualquier número de fuentes incluso bancos, compañías de la hipoteca, miembros de
familia, amigos, tarjetas de crédito y préstamos del valor líquido de la vivienda
para llamar a unos cuantos. La financiación con la deuda típicamente requiere que
reembolse un préstamo con términos y condiciones predeterminados como el término
del reembolso (número de años para reembolsar el
■ 65 ■

el préstamo), la tasa de interés y cualquier pena del pago adelantado que se pueda
imponer para pagar un préstamo temprano.
Una ventaja primaria de usar la deuda es su coste inferior de la capital que otras
formas de financiar como la equidad. Otra ventaja de usar la deuda consiste en que
es típicamente más disponible en el acto que la equidad. Una desventaja clave de
usar la deuda es que la deuda se debe atender. En otras palabras, tiene que hacer
pagos periódicos al préstamo. La utilización de la deuda como una fuente de
financiación tendrá por lo general un impacto negativo directo en el flujo de
fondos de su casa del alquiler ya que los préstamos por lo general requieren pagos
mensuales. Debería ser obvio hacia usted que más toma a préstamo para una inversión
particular, mayor su pago mensual será, y mayor su pago mensual, menos la propiedad
después de que el flujo de fondos fiscal será. Como un inversionista elegante, debe
estar seguro que ha estructurado la compra de su casa del alquiler en tal manera
que permitirá que usted atienda la deuda en ello, todo lo que la fuente de esa
deuda es, sin un flujo de fondos negativo. Esto es después de que todos los gastos
se han explicado. Debería tener mínimo de unos 1.1 a 1,2 proporción del flujo de
fondos libre dejado después de que todos los gastos se han pagado para asegurar que
pueda cumplir suficientemente con los requisitos de deudas. La deuda es un
maravilloso instrumento, pero como cualquier instrumento, debe tener el cuidado y
el respeto usándola. Por otra parte se puede encontrar rápidamente en el problema.
Debe estar en el control de su deuda. No permita que su deuda le controle.
De este extracto, aprendemos que las ventajas primarias de usar la deuda consisten
en que es disponible en el acto y que se puede típicamente obtener a un coste
inferior que fuentes de financiación alternativas como la equidad. En el Capítulo
3, examinamos el efecto de tasas de interés diferentes en el valor y las vueltas de
una propiedad rentable. Más abajo el coste de fondos, mayor el flujo de fondos, y
mayor el flujo de fondos, mayor las vueltas de un inversionista.
También aprendimos que una desventaja clave es que la deuda por lo general requiere
que algún tipo del pago periódico se haga. Esto es sobre todo importante porque un
inversionista que compra una propiedad no rentable puede tener un tiempo difícil
hacer el requerido
■ 66 ■

pagos periódicos. Por ejemplo, cuando compro la tierra en la cual construir casas,
mi preferencia debe aplazar todo el interés y pagos fiscales mientras puedo. De ser
posible, estructuro la financiación en tal manera que ningunos pagos son debidos
hasta que mucho se suelte. Cuando una casa está lista para basarse en una parte
particular, todo el interés acumulado y los impuestos se pagan en la parte
entonces. El pago se hace del préstamo de construcción usado para construir la
casa. La estructuración de la financiación en esta manera me permite a la palanca
sin tener la carga de hacer pagos periódicos a la tierra.
Una ventaja adicional de usar la deuda consiste en que la parte de interés del pago
es desgravable, porque el interés se trata como un gasto con objetivos fiscales. Ya
que la parte de interés de un pago de deudas es desgravable, la tasa de interés
eficaz es más baja que por otra parte sería. Esto provee a inversionistas de un
incentivo añadido para usar la deuda, más bien que la equidad, ya que son capaces
de reducir adelante su coste de fondos. Vamos a tomar un momento para mirar un
ejemplo para ver cómo esto trabaja.
La cantidad del préstamo = Tasa de interés de 100.000$ = Interés anual del 6,50%
pagó = $100,000 × el 6,50% = la tasa impositiva del Inversionista de 6.500$ =
Reducción del 35% de impuestos = $6,500 × el 35% = tasa de interés Eficaz de 2.275$
= (6.500$ − 2.275$) = 4.225$ ÷ 100.000$
= El 4,225%
Este ejemplo asume una cantidad del préstamo de 100.000$ y el coste de fondos del
6,50 por ciento. Un inversionista en una categoría tributaria del 35 por ciento
realizaría 2.275$ en ahorros a consecuencia de la reducción de la obligación
tributaria. El coste anual de fondos se reduce de 6.500$ a 4.225$, que por su parte
reduce la tasa impositiva eficaz al 4,225 por ciento.
EQUIDAD
Otro método común de financiar una inversión es levantando la capital en la forma
de equidad. Mientras que la deuda representa el dinero que se toma a préstamo, la
equidad representa el dinero que se invierte. La financiación de la equidad puede
ser proporcionada por cualquier número de fuentes y comúnmente
■ 67 ■

implica la formación de una sociedad legal o corporación. La familia, los amigos,
los socios y los inversores privados pueden ser todos fuentes buenas de
financiación de la equidad. Una de las causas principales de usar la financiación
de la equidad es minimizar el dinero efectivo que se derrama de propiedades
rentables. El reembolso de la financiación de la equidad se puede estructurar en
cualquier número de caminos. Por ejemplo, puede consentir con el inversionista en
pagar un porcentaje especificado de las ganancias al final de cada cuarto,
semestralmente, o hasta anualmente. También podría consentir en aplazar todos los
pagos hasta cuando la propiedad se venda. El compartimiento de ganancias con un
inversionista de la equidad puede estar basado en ingresos, plusvalía o cualquier
combinación de los dos. La conservación de tanto dinero efectivo como posible,
sobre todo en los años más tempranos de la inversión cuando las reservas de
efectivo tienden a ser más pequeñas, puede significar la diferencia entre éxito y
fracaso en el negocio de bienes inmuebles.
Aunque no tan común como los prestamistas que proporcionan la financiación en la
forma de préstamos o deuda, varios inversores institucionales quieran financiar
proyectos de inversión en la forma de equidad. En otras palabras, en vez de prestar
el dinero a compradores, los inversionistas contribuyen la capital en la forma de
equidad. En la esencia, se hacen accionistas. Las contribuciones de la capital de
inversionistas de la equidad permiten que los inversores privados más pequeños
reforcen en anuncio más grande o propiedades de la multifamilia que por otra parte
no serían capaces de la compra.
Los inversionistas de la equidad típicamente requieren una vuelta mínima en su
inversión que es más alta que si los fondos se hubieran tomado a préstamo. Además,
porque son accionistas, los inversionistas de la equidad también esperan compartir
en las ganancias de una propiedad que resultan de su venta. La mayor parte de los
inversores institucionales más grandes esperan colocar sumas grandes de la capital
y a menudo ni siquiera considerarán un proyecto menos de $5 millones en la talla.
Ya que financiarán hasta 80 o el 90 por ciento de la capital requerida, el inversor
privado tendrá que estar preparado para invertir mínimo del 10 a 20 por ciento.
Vamos a mirar un ejemplo para ver cómo esto podría trabajar para un centro de la
tira comercial con un precio de compra de $5 millones.
Precio de compra = equidad Total de 5.000.000$ = el 20% = $5,000,000 × el 20% =
parte Institucional de 1.000.000$ = el 80% = $1,000,000 × el 80% = parte del
Inversionista de 800.000$ = el 20% = $1,000,000 × el 20% = 200.000$
■ 68 ■
La estructuración de la financiación en esta manera permite a inversionistas más
pequeños la oportunidad de adquirir propiedades rentables más grandes que sería por
otra parte posible. En este ejemplo, el inversionista es capaz de comprar una
propiedad de $5 millones comercial con sólo 200.000$. En vez del 15 a 20 por ciento
normal abajo, el inversionista tiene que subir con sólo el 4 por ciento del precio
de compra total, así:
Parte del inversionista de precio de compra total = ᎏ 200$ ᎏ, 000 = el 4%
$5.000.000
Las firmas institucionales como acompañar con inversionistas locales que son
familiares con el mercado en un área específica. Los inversionistas locales a
menudo tienen una idea buena de la cual las áreas son preferibles por varios
motivos. Por ejemplo, pueden tener la perspicacia en la cual las áreas disfrutan
del crecimiento, positivo, hasta fuerte y qué áreas se deterioran y se deberían
probablemente evitar. Los inversionistas locales también pueden ayudar con, o hasta
ser responsables de, la dirección de la propiedad.
No suponga que las firmas institucionales estén preparadas con un libro de cheques
abierto que espera a invertir en la primera propiedad que les trae. Esto no es el
caso. Estos inversionistas han acumulado fondos grandes de la capital porque tienen
mucho cuidado, no porque lanzan el dinero a cada oportunidad presentada a ellos.
Como un inversionista más pequeño que es familiar con el mercado local, tendrá que
seleccionar con cuidado una propiedad que cree tiene el potencial y representa una
inversión sana. Entonces tiene que estar preparado para reunir un plan de negocios
bien planeado, que incluirá datos específicos para el área y la propiedad, como la
tasa de desempleo, tasas de vacantes medias y precios del alquiler para propiedades
similares. Los inversores institucionales son muy selectivos cuando compran
propiedades, tan preparados para venderlos no sólo en la propiedad y el área, pero
en usted también.
Colaboración
La combinación de sus propios recursos con aquellos de un compañero es otra manera
de levantar la financiación para propiedades de la inversión. El tipo de compañero
al cual me refiero en esta sección es un amigo, miembro de familia o conocido
comercial. Esto se diferencia del inversor institucional grande
■ 69 ■

descrito en la sección de financiación de la equidad anterior. Las sociedades se
pueden estructurar en una variedad de caminos. Por ejemplo, las inyecciones de
capital por compañeros pueden tomar la forma de deuda o equidad, los compañeros
pueden jugar un activo o un papel pasivo, y los términos para las provisiones del
reembolso se pueden definir en cualquier número de caminos creativos. Mientras la
introducción de un compañero seguramente tiene sus ventajas, probablemente uno de
los aspectos más provocativos encuentra el que con el cual puede trabajar.
Si su compañero participa simplemente prestando el dinero en la forma de deuda,
entonces una cantidad fija se reembolsará a ese compañero según términos y
condiciones predefinidos. A diferencia de fuentes más tradicionales de financiación
de la deuda, los pagos se pueden estructurar de cualquier manera dos de ustedes
convienen. Por ejemplo, puede consentir en hacer tanto a principal como pago de
intereses, pagos únicamente de interés, o quizás aplazar todos los pagos hasta que
la propiedad se venda. Sin tener en cuenta cómo los pagos se estructuran, la
cantidad reembolsada se predetermina como expuesto en un pagaré totalmente
ejecutado y no está basada en la rentabilidad de la propiedad. Además, dos de
ustedes pueden decidir asegurar el préstamo por la propiedad, o puede decidir
asegurarlo por alguna otra forma de la garantía subsidiaria, o puede decidir no
asegurar el préstamo en absoluto. A mínimo, el pagaré se debería atestiguar y
registrable. Dos de ustedes pueden decidir no registrar la nota para cualquier
número de motivos, pero el compañero que presta el dinero debería tener el derecho
de registrar el instrumento si él o ella así eligen. Una alternativa a asegurar la
financiación de la deuda de un compañero debe obtener la financiación de la
equidad. Si su compañero consiente en invertir en su proyecto usando la equidad,
entonces él o ella compartirán el riesgo con usted. Si su proyecto va al sur, la
inversión de su compañero en el proyecto va al sur con usted. Por otra parte, si
golpea un jonrón, su compañero marcará directamente junto con usted. Tanto usted
como su compañero disfrutarán de la ventaja de compartimiento en las ganancias.
Los compañeros pueden tomar un papel activo o pasivo de ayudarle a manejar y hacer
funcionar la propiedad. Por ejemplo, puede decidir tener sus compañeros activamente
participan aprovechando cualquier habilidad juegos que pueden tener. Si tienen
habilidades de la dirección buenas, por ejemplo, puede querer que ellos ayuden a
manejar la propiedad. Por otra parte, puede decidir hacer sus compañeros desempeñar
un papel completamente pasivo en donde su única contribución es el capital de
inversión. En el resumen, permitiendo compañeros participar puede ser beneficioso
para usted por
■ 70 ■

el suministro del capital adicional para un proyecto que por otra parte puede ser
fuera de alcance económicamente. Finalmente, los compañeros pueden ser capaces de
contribuir servicios o habilidades específicas de las cuales puede carecer.
Hemos hablado de varias de las ventajas de trabajar con compañeros. Ahora vamos a
tomar un momento para examinar algunos desafíos. Quizás el más grande de ellos
encuentra al compañero adecuado trabajando con. Como un matrimonio quienes están en
la melodía el uno con el otro puede vivir y trabajar y soñar juntos en la armonía
año tras año, tan pueden los compañeros colaborar para conseguir el gran éxito
financiero. Como en un matrimonio, el éxito requiere dan y toman en la relación.
Los compañeros deben ser capaces de ponerse el uno junto con el otro y colaborar en
un espíritu de armonía. Siempre debe haber un esfuerzo cooperativo ejercido por
cada compañero. Esto no significa que no pueden haber desacuerdos, para seguramente
habrá; sin embargo, tiene que tener la capacidad de resolver sus diferencias
pacíficamente.
También ayuda a definir claramente deberes de cada compañero y responsabilidades y
permitir entonces que ellos trabajen dentro del convenido el marco. Como con
nuestros cónyuges, somos a veces demasiado rápidos para criticar y también reducir
la marcha al elogio. Es atractivo micromanejar el rendimiento de otra gente e
indicar que “no lo hacen el camino correcto”. El funcionamiento estrechamente
juntos con un compañero toma sólo el equilibrio correcto de temperamento y respeto
el uno al otro. Los maridos y las mujeres a menudo buscan durante años para
encontrar al compañero adecuado; hasta entonces, los matrimonios a menudo causan el
divorcio. El descubrimiento del compañero adecuado trabajando con no pasa durante
la noche. Aun cuando cree que puede haber encontrado al socio de negocio adecuado,
la relación puede fallar para cualquier número de motivos.
Debería considerar de antemano antes de formar alguna vez una sociedad cómo su
fracaso potencial puede afectar la relación que tiene con ese individuo, sobre todo
si es un miembro de familia. Sé de un caso particular donde un suegro invirtió la
mayor parte de sus ahorros en la construcción residencial de su yerno. Dos años más
tarde, el negocio de la familia fue el vientre cuando el yerno declaró la
bancarrota. Estoy seguro que este fracaso colocó una tensión enorme en las
relaciones de la familia. En una nota más exitosa, sin embargo, soy compañeros
iguales con mi cuñado, Don Mahoney, en nuestra empresa constructora residencial,
Casas de la Sinfonía. Respeto su papel del constructor del maestro
■ 71 ■

de nuestras casas, y por su parte respeta mi papel del constructor del maestro de
nuestra compañía. No trato de decirle cómo construir las casas, y no trata de
decirme cómo construir la compañía. Esto no debe decir que no tenemos la entrada el
uno para el otro. Me ofrece sus comentarios y opiniones, que agradecidamente
acepto, y le ofrezco mis comentarios y opiniones. Aunque tengamos nuestras
diferencias de vez en cuando, ha sido definitivamente una sociedad mutualmente
ventajosa para nosotros. Sin Don para asegurar que todos y cada la casa se
construya como debería ser, no habría sido capaz de disfrutar de una fracción del
éxito en nuestra compañía que hago hoy. Igualmente, sin mí para desarrollar nuestro
negocio, Don no tendría casi tantas casas para construir como hace hoy.
FINANCIACIÓN MEZCLADA Y EL COSTE PROMEDIO PONDERADO DE CAPITAL
Comprando propiedades rentables, sobre todo más grande, los inversionistas a menudo
combinan varias fuentes de financiación, tanto incluso deuda como incluso equidad.
Por ejemplo, un inversionista puede comprar un 450unit bloque de pisos usando una
primera hipoteca para el 70 por ciento del precio de compra total más mejoras,
luego levantando más el 15 por ciento del precio de compra total más mejoras a
través de medidas de la equidad, luego tomando a préstamo el 10 por ciento
adicional del total para mejoras de capital de otro prestamista, y finalmente,
invirtiendo el 5 por ciento de su capital propio. Ya que las cuatro fuentes
diferentes que proporcionan la financiación cobrarán con la mayor probabilidad
precios diferentes, un precio mezclado se debe calcular. Este precio mezclado se
conoce como el coste promedio ponderado de la capital (WACC). WACC de una compañía
es la tasa media de vuelta requerida por todos sus acreedores e inversionistas.
El cálculo del WACC para un negocio o compañía permite a sus dueños determinar el
umbral para futuros proyectos o inversiones. Si una firma de bienes inmuebles la
posesión de una carpeta de propiedades, por ejemplo, calculó su WACC en el 7,40 por
ciento, asumiendo el coste de la firma de la capital se creyera constante, tendría
que ser capaz de ganar mínimo del 7,40 por ciento para justificar la inversión en
otra propiedad. Si el retorno esperado fuera menos del 7,40 por ciento, la firma
retendría sus recursos de la inversión hasta que una oportunidad más favorable se
presentara.
■ 72 ■

El coste de la firma de la inversión de la capital es calculado por la primera
determinación del peso de cada componente de deuda o equidad y luego multiplicación
de ese peso por su coste respectivo. Tome un momento para estudiar la fórmula
siguiente.
Coste promedio ponderado de capital = (proporción de deuda × coste de deuda) +
(proporción de equidad × coste de equidad) = WACC
La fórmula también se puede escribir así:
΂ ΃Weighted coste promedio de capital = ᎏ bondsb+ons ᎏ edcsurities
΂ ΃× precio de la obligación + ᎏ bondssec+usr ᎏ eitcieusrities × precio de valores =
WACC
΂ ΃ ΂ ΃B S
WACC = ᎏ B + S × RB + ᎏ B + S × RS
donde
WACC es el coste promedio ponderado de la firma de capital B es el valor de
obligaciones, o la deuda, usada para financiar S es el valor de reservas, o la
equidad, usada para financiar RB es el coste de deuda o tasa de interés RS es el
coste de equidad o el retorno esperado en la equidad
Ahora vamos a aplicar la fórmula WACC a un ejemplo. Asuma lo siguiente:
Valor de carpeta de bienes inmuebles = deuda pendiente Total de $25 millones =
equidad excepcional Total de $20 millones = Coste promedio de $5 millones de deuda
= Coste promedio del 6,20% de equidad = el 10,40%
■ 73 ■
΂ ΃WACC = ᎏ $ DE 20.000$, 2 ᎏ 000,000+0, 050$, ᎏ 0000,000 × EL 6,20%
΂ ΃ ΂ ΃+
ᎏ $ de 20.000$, ᎏ 050,000+0,0 050$, ᎏ 000.000

× el 10,40% =
ᎏ $ $20,00 0.000 25,000,000
΂ ΃× EL 6,20% + ᎏ 5,00$ ᎏ 0.000 EL 10,40% × = (.80 ×.0620) 25.000.000$ + (.20

×.1040) =.0496 +.0208 =.0704 = EL 7,04% = WACC
En este ejemplo, el coste promedio ponderado de la capital para la carpeta de

bienes inmuebles es el 7,04 por ciento. Si la firma de la inversión que poseyó la
carpeta decidiera comprar otra propiedad, sus gerentes examinarían con cuidado la
estructura de costes de la firma. Se requirió que la asunción de una estructura de
costes similar comprara la propiedad, entonces el umbral del gerente sería mínimo
del 7,04 por ciento. Esto significa que los ingresos totales de la propiedad deben
ceder una corriente de ingresos de al menos el 7,04 por ciento para aumentar los
ingresos totales a la firma. Algo menos que esto significa que el coste de
financiar la propiedad sería mayor que los ingresos ganados de él y tendría por lo
tanto un impacto negativo en ganancias.
Aunque el cálculo WACC sea un instrumento útil para individuos o negocios que
invierten por una escala más grande, es tan útil para aquellos individuos o
negocios que invierten por una escala más pequeña. Como un ejemplo, un
inversionista que compra un edificio de $1 millón comercial debe sacar 200.000$ de
su fondo de inversión, que ha estado constituyendo de una tasa de rendimiento del
12,0 por ciento. Tomará a préstamo 800.000$ restantes con una tasa de interés del
6,0 por ciento. El WACC en este ejemplo sería así:
΂ ΃WACC = ᎏ $800,0$ 0 ᎏ 8000 +, 0 020$ ᎏ 00.000 EL 6,00% ×
΂ ΃ ΂ ΃+
ᎏ $800,0$ 0 ᎏ 2000 +, 0 020$ ᎏ 00.000
× el 12,00% =
ᎏ 800$ ᎏ, 000 1.000.000$
■ 74 ■

΂ ΃× EL 6,00% + ᎏ 200$ ᎏ, 000 × EL 12,00% = (.80 ×.0600) 1.000.000$
+ (.20 ×.1200) =.0480 +.0240 =.0720 = EL 7,20% = WACC
A primera vista, parece que porque el WACC es el 7,20 por ciento, nuestro
inversionista es la salida mejor de dinero de su dinero en el fondo de inversión
por tanto puede seguir ganando el 12,00 por ciento mejor dicho el 7,20 por ciento
mostrado en el cálculo; sin embargo, porque la acción de palanca financiera se
introdujo, esto puede o puede no ser el caso. Si la propiedad se comprara a un
precio de la capitalización del 8,50 por ciento, que significa que sus ingresos
operativos netos serían 85.000$ anualmente antes del interés. La aplicación de un
cálculo únicamente de interés simple requeriría la amortización de la deuda anual
así:
Ingresos operativos netos = Amortización de la deuda de 85.000$ = $800,000 × el
6,00% = Ingresos netos de 48.000$ antes de impuestos = 37.000$
Ahora vamos a comparar las ganancias de 37.000$ a la producción en los ahorros de
nuestro inversionista de ser dejados en su fondo de inversión.
Ahorros del fondo de inversión = tasa de rendimiento Esperada de 200.000$ =
Ganancias del 12,00% antes de impuestos = Diferencia de 24.000$ entre inversiones =
37.000$ − 24.000$ = Producción de 13.000$ en la equidad del inversionista =
37.000/200.000$ = el 18,50%
En este ejemplo simple, introduciendo el concepto de la acción de palanca
financiera, el inversionista sería capaz de ganar una tasa de rendimiento del 18,50
por ciento comprando el edificio comercial contra una tasa de rendimiento del 12,00
por ciento dejando su dinero invertido en un fondo de inversión. El cálculo del
coste promedio ponderado de la capital permite al inversionista entender mejor su
coste verdadero de la capital. Aunque tome a préstamo fondos con una tasa de
interés del 6,00 por ciento, porque invierte fondos que ganarían por otra parte el
12,00 por ciento, su WACC verdadero es el 7,20 por ciento.
■ 75 ■

OPCIONES
Los acuerdos de la opción son usados por inversionistas para ganar el control de un
activo sin necesidad tener de tomar el derecho legal a ello. Las opciones dan a
inversionistas el derecho legal comprar un activo a un precio predeterminado. El
uso de opciones es usado por inversionistas cada día en la bolsa para ganar el
control de los derechos de comprar o vender diversos tipos de valores. Un
inversionista podría comprar, por ejemplo, una opción de venta para 1.000 partes de
Intel con un precio de huelga de 35$. Esto da al inversionista el derecho de vender
partes de Intel en 35$. El modelo Black-Scholes es el estándar en el cual las
opciones se valoran. Como con todas las opciones, el tiempo t es una de las
variables que determinan su valor. Los inversionistas tienen el derecho de ejercer
una opción en su discreción dentro de un período de tiempo determinado del tiempo.
Mientras es posible que un inversionista compre o se venderá en exactamente el
momento oportuno para cerrarse en una ganancia, también es posible que la opción
expire sin valor y que el inversionista perderá el dinero invertido para comprarlo.
En caso del inversionista que compró una opción de venta para 1.000 partes de
Intel, se espera que el precio de la reserva se caiga de modo que el inversionista
lo pueda vender al precio de huelga más alto de 35$ después haberlo comprado a toda
costa menos que su precio de huelga.
Una opción trabaja esencialmente el mismo camino con bienes inmuebles que hace con
una reserva. Algunos vendedores pueden requerir que el comprador encuentre
obligaciones adicionales, como la asunción de la responsabilidad de interés e
impuestos; sin embargo, estos artículos son negociables. Cuando una opción se usa
con bienes inmuebles, los inversionistas tienen el derecho legal comprar una pieza
especificada de la propiedad a un precio predeterminado dentro de un margen de
tiempo dado. Como con reservas, el t expirará finalmente sin valor si la opción no
se ejerce. A algún punto antes de la expiración del acuerdo de la opción, el
inversionista se puede entrenar su derecho de comprar la propiedad a cualquier
precio se estableció. Además, ya que un interés legal se sostiene en la propiedad,
ese interés es por lo general transferible. Esto da al inversionista el derecho de
vender la propiedad sin tomar alguna vez el derecho a ello. Las opciones son unos
inversionistas del instrumento fabulosos puede usar para comprar la propiedad con
muy poco dinero efectivo de su propio. Esto sobre todo es verdad si otro comprador
se encuentra antes de necesidad tener realmente de tomar el derecho a ello. Otra
ventaja de usar opciones es que proveen
■ 76 ■

los inversionistas con la capacidad de limitar su exposición del riesgo en una
propiedad particular a sólo el premio pagaron la opción. Si el inversionista decide
no ejercer el derecho de comprar, la opción expira sin valor, y sólo el premio
pagado por la opción se pierde. Según el valor de la propiedad sustancial, una
opción puede costar potencialmente decenas de miles de dólares. Mientras esto puede
representar una grande cantidad del dinero, tener presente que el precio pagado por
una opción es con relación al valor de la propiedad buscada. Aunque el modelo
Black-Scholes sea el estándar usado para valorar opciones para reservas, los
premios de la opción para bienes inmuebles están típicamente basados en cualquier
precio es negociado por los partidos que tienen un interés a ello. Personalmente he
pagado en todas partes aproximadamente del 1 por ciento del precio de compra total
a hasta el 5 por ciento para una opción.
Algunas actividades de la inversión de bienes inmuebles empleadas por Casas de la
Sinfonía incluyen el uso de opciones para el desarrollo y la construcción de casas
de la familia sola. Las opciones son usadas para adquirir derechos a la propiedad
de añadir sin tomar alguna vez el título legal hasta que estemos listos para
comenzar la construcción. La compañía realmente tiene, sin embargo, un interés
registrable a la propiedad. En el Capítulo 2, me referí a una transacción de bienes
inmuebles reciente que valía $3,3 millones. Un acuerdo de la opción era usado para
adquirir los derechos a esa propiedad, que da a Casas de la Sinfonía la capacidad
de añadir cualquiera de las partes en una comunidad entera a un precio
predeterminado. Cuando nuestra compañía tiene un acuerdo de compra para construir
una nueva casa para un cliente en una de aquellas partes, entonces ejercemos la
opción en esa parte y tomamos el derecho legal a ello. Aunque realmente tengamos un
precio de huelga predeterminado, o el precio de compra, en todas las partes,
interés e impuestos comienza a acumularse desde la fecha el acuerdo se firma. La
ventaja para nosotros en este caso consiste en que aunque realmente tengamos que
pagar finalmente aquellos gastos, somos capaces de aplazarlos hasta que estemos
realmente listos para comenzar la construcción en mucho. Esta provisión permite que
nosotros minimicemos nuestro flujo de fondos sociable y así retengamos tanto
capital activo como posible para aprovechar otras oportunidades potenciales.
Vamos a tomar un momento para comparar el uso de un acuerdo de la opción de esta
transacción al uso de la financiación bancaria tradicional. Usando una opción,
éramos capaces de ganar el control de las partes en una comunidad entera con sólo
el 1 por ciento abajo. En comparación, comprando
■ 77 ■
la tierra desarrollada a través de medios más tradicionales como el banco que

financia típicamente requiere al menos un pago al contado del 20 por ciento.
El guión 1: el guión 2 del acuerdo de la opción: financiación bancaria tradicional
El dinero efectivo del Total de honorarios de la Opción del precio de compra

requerido
$ de $3.300.000 el 1% 3,300,000 × el 1% = 33.000$
Diferencia = 660.000$ − 33.000$ = 627.000$
$ de $3.300.000 el 20% 3,300,000 × el 20% = 666.000$
En este ejemplo, usando un acuerdo de la opción permitió que yo ganara el control

de una comunidad entera con sólo 33.000$. Si me hubiera acercado a un banco para
financiar el proyecto, se habrían requerido 660.000$ en el dinero efectivo total.
La utilización de un acuerdo de la opción me proveyó de una reducción favorable
neta en cantidad del dinero efectivo requerido de 627.000$. Creo que estaría de
acuerdo conmigo que esto es una suma de dinero significativa. El uso de una opción
aquí permitió que yo tomara la ventaja llena de la ley de acción de palanca ganando
el control de bienes inmuebles valorados superior a $3 millones por el 1 por ciento
pobre del precio de compra. ¡Ahora esto es lo que llamo la acción de palanca!
Las ventajas de usar una opción en este caso son dobles. La primera ventaja
consiste en que si tenemos la dificultad vendiendo nuevas casas a compradores
anticipados en esta comunidad particular, no tenemos que aguantar la carga en curso
y coste de poseer las partes. La única cosa que tenemos en peligro es nuestro
dinero de la opción. La segunda ventaja consiste en que si realmente debiéramos
comprar las partes, la venta provocaría un aumento de impuestos debido a un valor
fiscal nuevo y mucho más alto, porque el valor de partes terminadas es mucho más
alto que cuando el revelador primero comienza a mejorar la tierra. Esto es porque
en el estado de Michigan, los valores de la propiedad no se reexaminan hasta que
una transferencia de la propiedad haya ocurrido. Son en cambio coronados en un
aumento máximo por un cambio de precios similares a ese del Índice de precios al
consumidor (CPI). Como los nuevos dueños, las Casas de la Sinfonía las obligarían
entonces a asumir la obligación tributaria nueva, más alta.
En el resumen, el uso de opciones puede ser un instrumento increíblemente eficaz
para inversionistas de bienes inmuebles que se interesan en la ganancia del control
de la propiedad de la inversión sin necesidad tener de tomar el derecho a ello. Las
opciones permiten a inversionistas ganar el control de la propiedad con muy poco
dinero abajo,
■ 78 ■

que así permite que ellos maximicen el uso de acción de palanca. Recomiendo, sin
embargo, que los acuerdos de opciones se usen prudentemente. Recuerde que el tiempo
es una de las variables de un acuerdo de la opción, y cuando t expira, la opción
también. Con cuidado estudie el mercado ya que se aplica a su oportunidad de
inversión particular antes de destinar cualquier capital a ello para determinar si
la probabilidad del resultado es favorable. Esto ayudará a minimizar el riesgo de
cualquier pérdida de la capital.
■ 79 ■
Capítulo 6
Medidas de rendimiento de la inversión de bienes inmuebles
y Proporciones
Los inversionistas usan una variedad de métodos de ayudarles a evaluar el potencial
oportunidades de inversión. Éstos se extienden de un enfoque tan no científico como
una punta caliente de un agente de bienes raíces que supuestamente tiene conexiones
interiores, a reglas generales del pulgar, a modelos matemáticos avanzados que
analizan cada faceta de ingresos de una propiedad y gastos. Mi experiencia ha
consistido en que la mayoría de inversionistas menos con experiencia realmente no
tiene ni idea cómo ir sobre analizar correctamente bienes inmuebles, sobre todo
cuando viene a multifamilia y propiedades comerciales. La mayor parte de ellos
confían en la utilización de ventas comparables de propiedades similares de ayudar
a tasar el valor. Aunque esto sea un lugar bueno para comenzar, no se debería de
ningún modo considerar exhaustivo. Un enfoque más integral requiere el uso de todo
o parte de las 10 medidas de rendimiento esenciales perfiladas en el Objeto
expuesto 6.1. Un dominio cuidadoso de estas medidas es crucial para su éxito en
este negocio. ¿Sin entenderlos, cómo puede posiblemente saber si paga demasiado una
propiedad? ¿Igualmente, cómo puede saber si se pone muy? La respuesta es usted no
puede.
Un método primario de medir relaciones que existen entre las variables de los
componentes de ingresos de una inversión es a través del
■ 81 ■

Exponga 6.1 Diez rendimiento esencial
medidas.
1. Vuelta de ingresos netos en inversión 2. Vuelta en efectivo en inversión 3.
Ingresos totales en inversión 4. Ingresos operativos netos 5. Proporción de la
capitalización 6. Proporción de cobertura de la amortización de la deuda 7. Índice
de rotación 8. Multiplicador de alquiler grueso 9. Proporción de operaciones 10.
Proporción rentable
uso de proporciones. Una proporción es una ecuación matemática usada para expresar
la relación entre juegos o grupos de números. El uso de proporciones para analizar
propiedades rentables es esencial para correctamente y totalmente entienda sus
valores respectivos. Además, las proporciones proporcionan una medida o la regla
general del pulgar de modo que el valor de una propiedad específica se pueda
rápidamente determinar con relación a propiedades similares que pueden estar en
venta.
Dos preceptos se deben recordar aplicando el análisis de la proporción. El primer
es la noción que el valor es relativo. En La Guía Completa de Inversión en
Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill, 2004), describí este precepto
así:
El inversionista elegante sabe que quizás más importante que cualquier otra parte
del proceso de la inversión tiene a
■ 82 ■
■ medidas de rendimiento de la inversión de bienes inmuebles y proporciones ■

entendimiento cuidadoso del concepto de valores de bienes inmuebles. Me gusta
comparar el proceso de casas del alquiler adquisitivas a esa de la compra para un
nuevo coche. Si es algo en absoluto como la mayor parte de personas, antes de que
compre un nuevo coche probablemente mirará todos los anuncios de periódico
relacionados con el tipo del coche que quiere. Entonces llamará probablemente a
varios de los distribuidores locales para juntar un poco de información general y
determinar qué modelos tienen en la reserva. Después de esto, comenzará la
comparación que hace compras andando a varias representaciones para ver qué ofrece
la mejor oferta. En algún sitio a lo largo del camino, habrá reducido su selección
de coches a un o dos modelos. Finalmente, comenzará la tarea ardua de la
negociación de precio y términos con el dependiente. Ya que ha hecho compras
alrededor completamente un poco ya, es familiar ya con el precio del coche y lo que
representa un valor bueno. Un valor bueno en este caso significa que el precio es
igual a o menos que el valor justo de mercado con relación a todos otros coches que
son similares en diseño y rasgos. Si no puede llegar a un acuerdo con el
dependiente, entonces está en el siguiente distribuidor para intentar otra vez
hasta finalmente, ha encontrado sólo el coche correcto a sólo el precio correcto.
¿Desde la compra de una casa del alquiler con objetivos de la inversión cuesta en
alguna parte de cinco a diez veces más que un nuevo coche, no cree que estuviera en
sus intereses vitales pasar al menos tanto tiempo haciendo compras para una casa
como hace un coche? Sí, por supuesto iba. Más casas que mira en un mercado
particular, mayor entiende sus valores relativos. El hecho que una casa de 1.200
pies cuadrada con tres dormitorios, dos baños y un garaje de dos coches se valora
en 125.000$ en una vecindad particular no significa absolutamente nada por sí
mismo. Sólo es cuando compara el precio de esa casa al precio de todas otras casas
similares en la misma área que su precio se hace significativo.
Usando la lógica descrita aquí, hemos establecido el precepto que en efecto, el
valor es relativo. Esta lógica nos lleva al segundo
■ 83 ■

el precepto, que es ese rendimiento medidas es relativo. La noción que el valor es
relativo nos lleva a concluir que las medidas de rendimiento que capturan aquellos
valores también deben ser relativas. Por ejemplo, lo que se podría considerar un
precio de la gorra bueno en un área se podría muy bien considerar pobre en otra
área. Estas áreas no tienen que estar en partes diferentes del país, tampoco.
Pueden estar completamente fácilmente en la misma área metropolitana. Ya que los
precios de la gorra son una función de valores de la propiedad, y los valores de la
propiedad son en parte determinados por la ubicación de la propiedad, una propiedad
de la inversión en un menos que la vecindad deseable ordenaría que un precio de la
gorra más alto (y precio inferior) atraigan a compradores que prefieren una
producción más alta. A la inversa, una propiedad de la inversión en una vecindad
muy deseable ordenaría que un precio de la gorra inferior (y precio más alto)
atraigan a compradores que prefieren un activo de calidad más alta.
La noción que el valor y las medidas de rendimiento son relativos es esencial para
inversionistas para tanto entender como aplicarse. Sin este conocimiento, sería muy
fácil pagar demasiado una propiedad. Esté sin falta para el factor estos preceptos
en analizando oportunidades de inversión potenciales.
VUELTA DE INGRESOS NETOS EN INVERSIÓN
Es una cosa casi todos los inversionistas tienen en común un deseo saber la
respuesta a la pregunta, “¿Cuánto haré en mi inversión?” Puso otro camino, los
inversionistas quieren saber lo que la vuelta en sus dólares invertidos será, o
cual su vuelta en inversión (ROI) será. La medida de rendimiento ROI se puede
aplicar para medir la eficacia de todos los tipos de activos y es sobre todo útil
en bienes inmuebles. La medida ROI captura la relación entre ingresos netos y
capital invertido, flujo de fondos y capital invertido, e ingresos totales del
activo y capital invertido.
La primera de estas medidas, vuelta de ingresos netos en la inversión, captura la
relación entre ingresos netos y capital invertido. Esto es provechoso para gerentes
de finanzas que se concentran principalmente en el estado de ingresos tradicional.
Los ingresos netos se sacan restando todos los artículos que se clasifican como
gastos para el reportaje
■ 84 ■

objetivos de ingresos gruesos. Los ingresos netos se calculan tanto antes como
después de impuestos. Se hace un poco complicado en esto siempre que un pago se
aplique a una hipoteca, no todo el pago se trata como un gasto. Por ejemplo, el
interés, los impuestos y la parte de seguros de un pago se tratan como gastos. La
parte principal del pago, sin embargo, se trata como un artículo del balance y no
tiene efecto en el estado de ingresos. Cuando un pago se aplica al principal, dos
cosas pasan. En primer lugar, el dinero efectivo se reduce, y en segundo lugar, el
equilibrio del préstamo se reduce. El balance permanece exactamente en el
equilibrio, ya que un activo es usado para reducir una responsabilidad por una
cantidad equivalente.
Los ingresos netos medida de rendimiento de ROI se calculan así:
Ingresos netos ROI
= ᎏ gross inc ᎏ ome − o ᎏ perating ᎏ expenses ᎏ− intere ᎏ st − depr ᎏ eciation la
equidad del dueño
Exploramos esta medida de rendimiento más totalmente estudiando un ejemplo
detallado en la parte 2, «Case Study Reviews».
VUELTA EN EFECTIVO EN INVERSIÓN
La segunda medida de rendimiento se menciona como la vuelta en efectivo en la
inversión, también conocida como la vuelta del dinero efectivo en dinero efectivo.
Es la proporción entre el dinero efectivo restante después de la amortización de la
deuda y capital invertido, también conocido como la equidad del dueño. Esta
proporción diferencia de los ingresos netos ROI en el cual excluye todos los
artículos no monetarios, como el gasto de la depreciación, e incluye la parte de no
ingresos de pagos del préstamo que se hacen a equilibrios del préstamo principales.
Por regla general, los inversionistas tienden a concentrarse más en esta medida de
rendimiento que hacen en los ingresos netos la medida de ROI ya que representa la
vuelta en efectivo en su inversión.
La medida de rendimiento de ROI en efectivo se calcula así:
■ 85 ■

ROI en efectivo = ᎏ remainin ᎏ g dinero efectivo a ᎏ fter debt ᎏ service inversión en
efectivo
ROI en efectivo, entonces, es la proporción entre el dinero efectivo restante
después de la amortización de la deuda y capital invertido o equidad del dueño.
Esta proporción de rendimiento es importante para inversionistas porque mide las
vueltas en efectivo mensuales y anuales en el dinero efectivo que han invertido.
INGRESOS TOTALES EN INVERSIÓN
La tercera medida de rendimiento se menciona como los ingresos totales en la
inversión. Los ingresos totales en la inversión son similares a ROI en efectivo con
una distinción importante - explica esa parte de la vuelta que no es el dinero
efectivo, a saber, la reducción del principal. En otras palabras, tiene la parte en
cuenta del préstamo que es reducido cada período por los pagos que se aplican al
equilibrio del préstamo restante o la parte principal del pago del préstamo. ROI
total es la proporción entre el dinero efectivo restante después de la amortización
de la deuda más pagos principales y capital invertido. ROI total se calcula así:
ROI total
= ᎏ remaining ᎏ cash aft ᎏ er deuda se ᎏ rvice + p ᎏ rincipal r ᎏ eduction inversión en
efectivo
La proporción de rendimiento de ROI total hace exactamente ya que su nombre
implica. Proporciona una medida de los ingresos totales del capital de un
inversionista capturando tanto las partes en efectivo como no monetarias de la
vuelta. La parte no monetaria es similar a la fabricación de un pago de la casa
amortizado por el período de años. El valor está allí en la forma de una
concentración de equidad y una disminución en la responsabilidad o hipoteca, ya que
el equilibrio del préstamo se reduce un poco a la vez durante varios años. La
ganancia se realiza en la forma de dinero efectivo en el momento de la venta. ROI
total se puede calcular tanto como medidas de rendimiento antes del impuesto como
como limpias.
■ 86 ■

INGRESOS OPERATIVOS NETOS
La cuarta medida de rendimiento se conoce como ingresos operativos netos (NOI). Los
ingresos operativos netos son los ingresos que permanecen después de que todos los
gastos de funcionamiento se han pagado. También es la cantidad de ingresos
disponibles para atender la deuda de la propiedad - en otras palabras, pagar en
cualquier equilibrio del préstamo excepcional como la nota de sellerfinanced o una
hipoteca. Los ingresos operativos netos también son el numerador en el cociente
usado para calcular el precio de la capitalización. NOI se calcula así:
Ingresos brutos − gastos de funcionamiento totales = ingresos operativos netos
Los ingresos operativos netos son una figura clave para entender porque es
necesario calcular el precio de la gorra de una propiedad. También puede ser usado
para estimar el precio de venta aproximado de una propiedad rentable. Por ejemplo,
si sabe que los edificios de oficinas en un mercado dado se venden por un precio de
la gorra estimado del ocho (el 8 por ciento), y el NOI de un edificio particular es
240.000$, entonces el precio de venta estimado para el edificio debería ser
aproximadamente $3 millones. El cálculo se hace así:
ᎏ Net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = precio de venta precio de Cap
ᎏ 240.000$ = 3.000.000$.08
Ahora tome un momento para examinar la Tabla 6.1. La mesa proporciona un ejemplo
detallado de cómo NOI se saca en un bloque de pisos típico. Estas cifras variarán
extensamente, por supuesto, entre bloques de pisos según factores tal como si el
arrendatario o la dirección pagan utilidades, tasas impositivas locales, salarios y
otros factores.
■ 87 ■
Ingresos operativos de la red de la tabla 6.1

Gross ingresos previstos menos vacante
Ingresos de utilidad de ingresos del alquiler netos otros ingresos - lavandería,
Misc.
Ingresos brutos
Útiles de oficina de honorarios del régimen administrativo & generales publicidad
legal y de la contabilidad
General total & Administrativo
Reparaciones y reparaciones de mantenimiento, mantenimiento, hacen tierras de
servicios de la patrulla de servicios del contrato de Readies y ajardinamiento
Reparaciones totales y mantenimiento
Sueldos e impuestos sobre la nómina de mantenimiento de la oficina de la nómina
Sueldos totales y nómina
Utilidades teléfono de la basura de la alcantarilla y agua de gas eléctrico
Utilidades totales
Otro seguro de impuestos de bienes inmuebles
Total otro
Gastos de funcionamiento totales
Ingresos operativos netos
Anual
700,489 24,340 676,149 71,877 16,760 764,786
26,767 4,691 1,404 1,938 34,801
69,664 5,088 4,831 4,751 84,334
33,780 21,920
9,176 64,876
82,459 20,056 54,548 8,387
1,378 166,827
38,536 19,447 57,982 408,821 355,965
■ 88 ■

PROPORCIÓN DE LA CAPITALIZACIÓN
La quinta medida de rendimiento se menciona como la proporción de la capitalización
o precio de la gorra, que es la proporción entre ingresos operativos netos y precio
de venta. Como las otras medidas de rendimiento, el precio de la gorra es una
medida relevante, el que significa que un precio de la gorra favorable en un
mercado se puede considerar desfavorable en otro mercado. El precio de la gorra se
calcula así:
ᎏ Net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = Precio de venta del precio de la capitalización
El precio de la gorra es un indicador de valor que mide la conversión un pago único
o una serie de pagos, tal como en una perpetuidad, en un valor solo. El proceso de
ingresos que se convierten en un valor solo entonces es lo que nos referimos como a
la capitalización. El precio de la gorra captura esta medida en un valor solo. Es
muy similar a la producción en un instrumento financiero como un certificado de
depósito. En La Guía Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva Jersey: John Wiley
& Sons, 2004), hablé de esta medida de rendimiento crucial con mucho detalle. Lo
siguiente es un extracto del Capítulo 4.
Como puede ver, esta proporción es realmente un cálculo muy simple usado para medir
la relación entre los ingresos generados por la propiedad y el precio por el cual
se está vendiendo. Para ayudar a poner esto en una mejor perspectiva para usted,
vamos a referirse atrás al principio de este capítulo cuando hablamos de
certificados de depósitos. Sabíamos que el valor de un CD fue calculado por su
producción respectiva. ¡Las medidas del precio de la gorra que exacto misma
relación!
Valor actual de CD = ᎏ inrcaotme e = ᎏ 10.0,0500$ = 200.000$
O mirarlo otro camino...
■ 89 ■

Precio = ᎏ incPoVme = ᎏ 21.000$$, ᎏ, 000000 =.05 = el 5%
La compra de un bloque de pisos como relacionado con esta ecuación realmente es no
diferente que la compra de un CD de su banco local. Como un inversionista, quiere
pagar o invertir cierta cantidad de la capital a fin de conseguir una vuelta
deseada. Sabe que los precios pagados por bancos de CD variarán dentro de una
variedad dada, digamos el 4 el %-6%, por tanto hará compras con la mayor
probabilidad alrededor un poquito para encontrar el precio más favorable. Lo mismo
es verdad de bloques de pisos. El precio pagó, o producción en su inversión,
variará dentro de una variedad dada, generalmente el 8 el %-12%, según una variedad
de condiciones del mercado incluso cuestiones de la oferta y demanda, el ambiente
del precio del interés actual e implicaciones fiscales impuestas por local, estado
y autoridades federales.
Vamos a mirar un ejemplo. Sabemos que NOI se saca restando gastos de funcionamiento
totales de ingresos brutos. Si debiera pagar todo el dinero efectivo por un bloque
de pisos, entonces NOI representa la parte de ingresos que son los suyos para
guardar (antes de impuestos y mejoras de capital), o la producción en su inversión.
¿Si considerara la compra de un bloque de pisos que cedió 50.000$ anualmente y el
vendedor tenía un precio inicial de 800.000$, la debería comprar? Vamos a enchufar
los números a nuestra ecuación y vamos a averiguar.
Ingresos operativos netos = 50.000$
Precio de venta = 800.000$
Precio de la gorra = ᎏ pNriOceI = ᎏ 85.000$$, ᎏ, 000000 =.0625 = el 6,25%
En este ejemplo, puede ver que el precio inicial de 800.000$ nos provee de una
producción de sólo el 6,25%. Déjenos
■ 90 ■

suponga que las propiedades comparables en este mercado particular se vendan por
precios de la gorra del 10%. Armado con ese conocimiento, podemos determinar
fácilmente un valor más razonable para la propiedad solucionando para el precio de
venta así:
Precio de la gorra = ᎏ pNriOceI
Precio = ᎏ caNpOraIte = ᎏ 50.1,0000$ = 500.000$
Así pues en este ejemplo, basado en la información limitada tenemos, sabemos que el
piso es demasiado caro en 300.000$. Entendiendo esto simple, la ecuación aún
potente es fundamental para tasar correctamente el valor. Armado con este
conocimiento, puede determinar rápidamente si el precio inicial de un bloque de
pisos es razonable.
El precio de la gorra es una de las medidas de rendimiento más importantes
disponibles para inversionistas. Puede ver por el ejemplo ilustrado aquí que un
inversionista que es desconocido con esta proporción clave podría haber pagado
demasiado potencialmente el bloque de pisos en 300.000$ asombrosos. Debería añadir
que no siempre puede confiar en el consejo u opinión de un corredor de bienes
raíces cuando viene al análisis de propiedades rentables como bloques de pisos.
Muchos agentes bien intencionados no entienden valoran un poco mejor que el hombre
medio. A menos que los agentes se especialicen en multifamilia o propiedad
comercial, no entenderán con la mayor probabilidad realmente el valor de un activo
rentable. También he encontrado mi parte de agentes que realmente trabajan en esta
industria y quienes todavía no entienden el valor. Mi consejo a usted se debe
familiarizar con precios de la gorra mirando y analizando tantas propiedades
rentables como puede. Haciendo tan, será capaz de confiar en su propio juicio y no
las opiniones de otros.
El precio de la gorra es una medida de rendimiento importante para usarse no sólo
con bloques de pisos, pero con cualquier clase de
■ 91 ■

bienes inmuebles rentables. El precio de la gorra es tan importante, de hecho, que
es la premisa en cual de tres métodos de valoraciones tradicionales están basados.
Hablan del método de la capitalización de ingresos, ya que se manda a, en mayores
detalles en el Capítulo 8, “La Valoración de Bienes raíces”.
PROPORCIÓN DE COBERTURA DE LA AMORTIZACIÓN DE LA DEUDA
La sexta medida de rendimiento se conoce como la proporción de cobertura de la
amortización de la deuda (DSCR). El DSCR es una proporción que mide la relación
entre el dinero efectivo disponible después de que los gastos de funcionamiento se
han pagado y se requiere que el dinero efectivo haga los pagos de deudas
requeridos. Esta proporción es sobre todo importante para prestamistas, ya que
quieren asegurar que la propiedad considerada con objetivos de la inversión genere
bastante dinero efectivo para cubrir a cualquiera y todas las obligaciones de
deudas. En otras palabras, quieren y se tienen que asegurar que los bienes
inmuebles tiran bastante dinero efectivo para reembolsar el préstamo. La proporción
de cobertura de la amortización de la deuda se calcula así:
Proporción de cobertura de la amortización de la deuda =
ᎏ npetrionpcei ᎏ praatlin+gini ᎏ ntecroemste = DSCR
La proporción es una medida simple de la relación de dinero efectivo generado de
una inversión a la deuda requerida pagar esa inversión. DSCR mínimo varía del
prestamista al prestamista, pero en general puede ser tan sólo 0.75 o hasta 1.40.
La mayor parte de prestamistas buscan DSCR mínimo de 1,00 a 1,20.
Varios factores pueden afectar el DSCR. Por ejemplo, si un inversionista aumenta el
período de la amortización de 20 años a 30 años, el pago mensual disminuirá. Ya que
NOI no es afectado por un cambio en el período de la amortización, el DSCR
aumentará. Tome un momento para examinar las Tablas 6.2 y 6.3. Las dos mesas son
idénticas excepto el período de la amortización, que es 20 años en años de la Tabla
6.2 y 30 en la Tabla 6.3.
La utilización de un período de la amortización de 20 años en la Tabla 6.2 causa un
DSCR del 116,03 por ciento. Si mínimo del prestamista requiriera DSCR
■ 92 ■

era el 120,00 por ciento, esta propiedad fallaría, porque se cae debajo de mínimo.
Esto no necesariamente significa que el prestamista rechazaría el préstamo, sin
embargo, ya que la compensación de factores se puede tener en cuenta. Ahora tome un
momento para estudiar la Tabla 6.3.
En este ejemplo, un período de la amortización del préstamo de 30 años se usa, que
causa una disminución en cantidad del dinero efectivo requerido atender la deuda
cada mes. El DSCR en este ejemplo es el 138,65 por ciento, que se compara
favorablemente con el DSCR del 116,03 por ciento en la Tabla 6.3. Ya que mínimo del
prestamista hizo falta que DSCR sea el 120,00 por ciento, la propiedad estructurada
con el período de la amortización más largo de 30 años cumple con el requisito
mínimo del prestamista.
PROPORCIÓN DE LA EFICIENCIA OPERATIVA
La siguiente medida de rendimiento se menciona como la proporción de la eficiencia
operativa (OER). El OER es un cálculo que mide los gastos de funcionamiento de una
propiedad de la inversión con relación a su talla. La proporción es útil tanto para
multifamilia como para propiedades de bienes raíces comerciales. Se calcula como la
proporción de gastos de funcionamiento totales a pies cuadrados totales. El
resultado proporciona una medida de cómo eficazmente la propiedad se puede hacer
funcionar. Más abajo el número, menos cuesta para manejar y hacer funcionar la
propiedad. El cálculo se hace así:
Proporción de la eficiencia operativa = ᎏ total ope ᎏ rating e ᎏ xpenses = pies
cuadrados de OER
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 6.2 y 6.3, los gastos de funcionamiento
totales en el Año 1 son 120.000$ y los pies cuadrados totales son 38,200. OER que
resulta es 3.14, calculado así:
OER = ᎏ 120.000$ = 3.14 38,200
Este cálculo nos dice es que cuesta 3,14$ por pie cuadrado por término medio para
hacer funcionar la propiedad. Las capturas de la proporción de la eficiencia
operativa
■ 93 ■
Proporción de cobertura de la amortización de la deuda de la tabla 6.2
La financiación y asunciones de financiación de análisis de ingresos
Proporciones de alquiler clave
■ 94 ■
Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 95 ■
Proporción de cobertura de la amortización de la deuda de la tabla 6.3
■ 96 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 97 ■

la relación entre gastos de funcionamiento y talla y puede ser por lo tanto una
medida útil en la evaluación de propiedades similares. Si OER medio en un mercado
específico es 3.00, o 3,00$ por pie cuadrado, entonces se consideraría que esta
propiedad es dentro de la variedad, pero ligeramente encima del promedio.
MULTIPLICADOR DE ALQUILER GRUESO
La siguiente medida de rendimiento se menciona como el multiplicador de alquiler
grueso (GRM). El multiplicador de alquiler grueso mide la relación entre el precio
de compra total de una propiedad y su gruesa programó ingresos. Es la proporción de
precio a ingresos. El cálculo GRM se hace así:
El multiplicador de alquiler grueso = ᎏ pur ᎏ chase pr ᎏ ice = gruesa de GRM programó
ingresos
El GRM es similar al precio de la gorra en el cual captura la relación entre
ingresos y precio; sin embargo, hay dos diferencias primarias. El primer es que
mientras el GRM mide la relación entre ingresos gruesos y precio, el precio de la
gorra mide la relación entre ingresos netos, o NOI y precio. La segunda diferencia
es que una proporción se invierte comparado con el otro. Por ejemplo, el precio de
compra es el numerador en el cociente GRM, pero es el denominador en el precio de
la gorra. Mientras un precio de la gorra más alto se prefiere a un precio de la
gorra inferior, GRM inferior se prefiere a GRM más alto. Esto es verdad porque la
proporción disminuirá el más abajo el precio de compra es con relación a ingresos.
También disminuirá el más alto los ingresos son con relación al precio de compra.
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 6.2 y 6.3, el GRM de 5,09 medidas la
relación entre el precio de compra total y la gruesa programó ingresos en el Año 1.
GRM = ᎏ 1,00$ ᎏ 2.000 = 5,09 196.800$
■ 98 ■

En el modelo usado para hacer el cálculo, ambas mejoras y gastos de cierre han sido
factored en el análisis. Aunque no haya mejoras de este ejemplo, típicamente se
incluyen si los gastos de capital principales se esperan. Si se espera que las
mejoras aumenten los ingresos gruesos, que, también, se deberían tener en cuenta.
El GRM se puede calcular según un ya que - es base sin cambios o mejoras en la
propiedad, o en una base formal, que incluye ambas mejoras y el aumento esperado de
ingresos que resultarían de las mejoras.
FUNCIONAMIENTO DE PROPORCIÓN
La siguiente medida de rendimiento usada para analizar propiedades de producción de
ingresos es la proporción de operaciones (OR), que es la proporción entre gastos de
funcionamiento totales e ingresos brutos. Como la proporción de la eficiencia
operativa, proporciona una medida de cómo eficazmente una propiedad dada se está
haciendo funcionar. Mientras que el OER mide la eficacia con relación a los pies
cuadrados totales de una propiedad, el O mide la eficacia con relación a los
ingresos de una propiedad. El cálculo se hace así:
Proporción de operaciones = ᎏ total ope ᎏ rating e ᎏ xpenses = O ingresos brutos
Según el tipo de la propiedad de ingresos, un O se puede extender aproximadamente
del 30 por ciento a hasta el 70 por ciento o aún más. Las propiedades comerciales
tienden a tener un inferior O ya que pasan por la mayor parte de los gastos para el
arrendatario. Las propiedades de la multifamilia, por otra parte, tienden a tener
un algo más alto O desde los gastos por que pasan varían. Por ejemplo, un bloque de
pisos hecho funcionar como “todas unas cuentas pagadas” propiedad tendrá
seguramente gastos más altos con relación a sus ingresos comparado con una
propiedad similar en la cual las utilidades son pagadas por los arrendatarios.
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 6.2 y 6.3, el O de
■ 99 ■

El 58,5 por ciento mide la relación entre gastos de funcionamiento totales e
ingresos brutos y se calcula así:
O = ᎏ 120.000$ = EL 58,5% $204.960
El resultado en este ejemplo del 58,5 por ciento está algo en el lado alto, pero no
se cae fuera de la variedad de proporciones normales. Un inversionista que espera
crear valor en una propiedad rentable examinaría con cuidado cada factor que
contribuye a los gastos de funcionamiento. En otras palabras, un nivel más alto O
puede señalar que las reparaciones y el mantenimiento son anormalmente altos, o
quizás que los gastos de la dirección se podrían recortar. A la inversa,
excepcionalmente bajo O podría señalar que no todos los gastos de funcionamiento se
están relatando. Si las reparaciones y el mantenimiento, por ejemplo, se conocen
hacer un promedio del 10 a 15 por ciento de ingresos brutos, pero se están
relatando como sólo 3 o el 4 por ciento, entonces la propiedad está en la
excepcionalmente buena condición o no todo se está relatando.
PROPORCIÓN RENTABLE
La medida de la ejecución de la inversión final que examinamos se conoce como la
proporción rentable (BER), que mide la relación entre afluencias en efectivo
totales y efusiones en efectivo totales. El BER es similar al O en esos ambos las
proporciones usan gastos de funcionamiento totales como la parte o todo el
numerador e ingresos brutos como el denominador. La diferencia entre los dos es que
el BER incluye como la parte del numerador la amortización de la deuda. El BER
sirve de una medida de rendimiento de flujos de fondos de una propiedad, y el O
saques como una medida de rendimiento de ingresos y gastos.
Como el nombre de la proporción rentable implica, el punto de equilibrio es el
punto al cual las afluencias en efectivo totales son exactamente iguales a las
efusiones en efectivo totales. Una propiedad con un flujo de fondos negativo tiene
una proporción mayor que 1,0, el que significa que sus efusiones en efectivo
exceden sus afluencias en efectivo; a la inversa, una propiedad con un flujo de
fondos positivo tiene una proporción
■ 100 ■

menos de 1,0, el que significa que sus afluencias en efectivo exceden sus efusiones
en efectivo. La proporción rentable se calcula así:
Proporción rentable = ᎏ total opera ᎏ ting expe ᎏ nses + deb ᎏ t ingresos brutos del
servicio
= BER
En los ejemplos ilustrados en las Tablas 6.2 y 6.3, el BER sería calculado
añadiendo los gastos de funcionamiento totales de 120.000$ a la amortización de la
deuda de 61.276$ y luego dividiendo esta suma por los ingresos brutos de la
propiedad de 204.960$. Tome un momento para examinar el cálculo.
BER = ᎏ 120,0$ ᎏ 00 + 6$ ᎏ 1.276 = EL 88,4% $204.960
La propiedad en este ejemplo tiene un flujo de fondos positivo ya que el BER es el
88,4 por ciento, que es menos de 1,0, o el 100 por ciento. Fuertemente recomiendo a
inversionistas que han adoptado una estrategia comprar-y-sostener de invertir en
sólo aquellas propiedades que tienen un flujo de fondos positivo y un BER de menos
de 1,0. Hacer por otra parte medios que el dinero efectivo adicional se debe
invertir cada mes. Una propiedad con un flujo de fondos negativo es justo como mis
tres hijos crecientes. ¡Constantemente tienen hambre y se tienen que alimentar todo
el tiempo! ¡A menos que tenga bolsillos profundos, una propiedad hambrienta comerá
su almuerzo si no tiene cuidado! Si compra una propiedad para una rehabilitación
rápida o capirotazo, entonces un flujo de fondos positivo no es tan importante,
porque no necesita la misma cantidad de dinero efectivo para sostener el proyecto.
El flujo de fondos negativo, junto con las mejoras del edificio, es factored en el
análisis para determinar si el proyecto representa una oportunidad viable.
En el resumen, cada una de las 10 medidas de rendimiento de la inversión de bienes
inmuebles habladas en este capítulo puede ser usada por inversionistas para asistir
en analizar correctamente oportunidades de inversión potenciales. Los
inversionistas sabios que deciden dominar estos principios sin duda ganarán la
mayor percepción de valores de la propiedad y su valor con relación a oportunidades
alternativas.
■ 101 ■
Capítulo 7
Análisis de la inversión de bienes inmuebles avanzado
En el capítulo anterior, examinamos 10 bienes inmuebles diferentes invierten -
las medidas de rendimiento de ment, que nos permitieron entender mejor cómo una
propiedad rentable funcionaba a un punto dado a tiempo. Se considera que estas
medidas son medidas estáticas, significando que no tienen la actuación de una
propiedad en cuenta durante más de un período de tiempo. En cambio, el rendimiento
se mide a un punto específico a tiempo o durante un período de tiempo, por ejemplo,
un mes o un año. Este capítulo se concentra en métodos avanzados del análisis de la
inversión de bienes inmuebles midiendo el rendimiento durante períodos de tiempo
múltiples. Estos conceptos financieros tratan con el valor del dinero en el tiempo
y son sobre todo provechosos para individuos que invierten en bienes inmuebles
sobre un período prolongado del tiempo.
ANÁLISIS DEL VALOR FUTURO
La primera de estas medidas financieras se menciona como el valor futuro (FV). El
concepto del valor futuro procura determinar el valor de una inversión durante
períodos de tiempo múltiples usando el principio de composición. Este principio es
usado para atribuir el interés ganado en el interés. Por ejemplo, interese ya que
se aplica al dinero es simplemente el coste del dinero al prestatario y los
ingresos al prestamista. El interés compuesto es el interés pagado en el interés
del prestatario y
■ 103 ■

el interés ganado en el interés por el prestamista. El concepto del valor futuro
ayuda a inversionistas a saber lo que una propiedad particular valdrá durante un
período determinado del tiempo.
Vamos a mirar un ejemplo simple para entender mejor el concepto de valor futuro y
composición. El banquero Smith ha ofrecido pagar al Inversionista Jones el 5 por
ciento anualmente para un certificado de depósito sostenido durante tres años.
¿Cuánto va la inversión inicial del Inversionista Jones de 1.000$ valer al final de
período de tres años? Para encontrar la solución, comenzamos introduciendo los
términos siguientes.
PV = valor actual = el valor de una inversión hoy FV = valor futuro = el valor de
una inversión a algún punto en
el futuro i = la tasa de interés n = el número de períodos
En este ejemplo, nuestros términos se aplican así:
¿PV = FV de 1.000$ =? yo = el 5,00% n = 3 años FV en Año 1 = 1.000,00$ (1 +.05) = ×
1.05 de 1.000,00$ = FV de 1.050,00$ en Año 2 = 1.050,00$ (1 +.05) = × 1.05 de
1.050,00$ = FV de 1.102,50$ en Año 3 = 1.102,50$ (1 +.05) = × 1.05 de 1.102,50$ =
1.157,63$
En este ejemplo, al final de Año 3, el Inversionista Jones recibiría un total de
1.157,63$ del banquero Smith. Ahora vamos a mirar la solución del mismo problema
otro camino.
FV = PV (1 + i) 3 FV = 1.000$ (1 +.05) 3 FV = 1.000$ (1.1576) FV = 1.157,63$
La aplicación de principios del valor futuro a bienes inmuebles ayuda a
inversionistas a determinar el valor de su capital invertido a algún punto distante
en
■ 104 ■
■ análisis de la inversión de bienes inmuebles avanzado ■

el futuro. Un conocimiento práctico del principio de composición es esencial para
el entendimiento de los efectos de vueltas que se generan durante períodos de
tiempo múltiples. Es este componente de composición que permite que el crecimiento
de una inversión acelere con el tiempo. Tome un momento para examinar el Objeto
expuesto 7.1.
El objeto expuesto 7.1 ilustra la diferencia entre tasas de crecimiento en una
inversión inicial de 1.000$ ganando el 10 por ciento por año durante un período de
25 años. La línea que tuerce bruscamente gana el interés a un precio compuesto, y
la línea que es lineal gana el interés a un precio simple. El valor futuro de una
inversión de 1.000$ ganando el interés del 10 por ciento y compuesto anualmente más
de 25 años es 9.850$. En la comparación, el valor futuro de una inversión de 1.000$
ganando el interés simple del 10 por ciento anualmente más de 25 años es sólo
3.400$. En este ejemplo, el poder de composición ha permitido que una inversión
crezca en un precio casi tres veces más rápido que la otra inversión.
Objeto expuesto 7.1
Efecto de interés compuesto contra interés simple.
10$
Interés compuesto de 8$
Interés simple de 6$
4$
2$
Período de 25 años de 0$
■ 105 ■
Miles

Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 7.1. Esta mesa proporciona el factor o
valor por el cual una inversión se puede multiplicar para calcular su valor futuro
con una tasa de interés específica y período de tiempo. Por ejemplo, para averiguar
cuánto una inversión de 25.000$ que crece en un precio del 12 por ciento valdría en
15 años, localice el valor correspondiente en la mesa y multiplíquela por la
cantidad de la inversión, así:
FV de 25.000$ en el 12% en 15 años, donde PV = 25.000$ yo = el 12,00% n = 15 años
valor Correspondiente de la Tabla 7.1 = 5.47357 FV = × 5.47357 de 25.000$ =
136.839$
Aunque la Tabla 7.1 sea útil en la ayuda a determinar el valor futuro de una
inversión, se limita con los precios y períodos de tiempo dentro de la mesa. Una
calculadora financiera, por otra parte, puede ser usada para calcular el valor
futuro de una inversión de cualquier talla por lo menos durante cualquier período
de tiempo. La mayor parte de calculadoras financieras son muy fáciles de usar.
Mientras cualesquiera tres de las cuatro variables se conocen, el cuarto se puede
fácilmente solucionar para. Como un ejemplo, un inversionista con 5.000$ quiere
saber cuanto debe sostener una inversión que crece en una tasa anual del 8 por
ciento antes de que su inversión valga 25.000$. En este ejemplo, debemos solucionar
para n firmando la calculadora los valores conocidos así:
PV = FV de 5.000$ = 25.000$ yo = el 8,00%
Una vez que estos valores se han entrado, entonces simplemente solucionan para n.
n = 21 años
En el resumen, el concepto del valor futuro permite a negocios e individuos
determinar el valor de una inversión a algún punto en
■ 106 ■
■ 107 ■
Capacidad adquisitiva de la tabla 7.1 de 1$ a varios precios del interés compuesto

y períodos de tiempo
Año el 2,00% el 4,00% el 6,00% el 8,00% el 10,00% el 12,00% el 14,00%
1.02000 1.04000 1.06000 1.08000
1.10000
1.12000
1.14000
2
1.04040 1.08160 1.12360 1.16640
1.21000
1.25440
1.29960
1.06121 1.12486 1.19102 1.25971
1.33100
1.40493
1.48154
1.08243 1.16986 1.26248 1.36049
1.46410
1.57352
1.68896
1.10408 1.21665 1.33823 1.46933
1.61051
1.76234
1.92541
1.12616 1.26532 1.41852 1.58687
1.77156
1.97382
2.19497
1.14869 1.31593 1.50363 1.71382
1.94872
2.21068
2.50227
8
1.17166 1.36857 1.59385 1.85093
2.14359
2.47596
2.85259
1.19509 1.42331 1.68948 1.99900
2.35795
2.77308
3.25195
10
1.21899 1.48024 1.79085 2.15892
2.59374
3.10585
3.70722
11
1.24337 1.53945 1.89830 2.33164
2.85312
3.47855
4.22623
12
1.26824 1.60103 2.01220 2.51817
3.13843
3.89598
4.81790
13
1.29361 1.66507 2.13293 2.71962
3.45227
4.36349
5.49241
14
1.31948 1.73168 2.26090 2.93719
3.79750
4.88711
6.26135
15
1.34587 1.80094 2.39656 3.17217
4.17725
5.47357
7.13794
16
1.37279 1.87298 2.54035 3.42594
4.59497
6.13039
8.13725
17
1.40024 1.94790 2.69277 3.70002
5.05447
6.86604
9.27646
18
1.42825 2.02582 2.85434 3.99602
5.55992
7.68997 10.57517
19
1.45681 2.10685 3.02560 4.31570
6.11591
8.61276 12.05569
20
1.48595 2.19112 3.20714 4.66096
6.72750
9.64629 13.74349
21
1.51567 2.27877 3.39956 5.03383
7.40025 10.80385 15.66758
22
1.54598 2.36992 3.60354 5.43654
8.14027 12.10031 17.86104
23
1.57690 2.46472 3.81975 5.87146
8.95430 13.55235 20.36158
24
1.60844 2.56330 4.04893 6.34118
9.84973 15.17863 23.21221
25 1.64061 2.66584 4.29187 6.84848 10.83471 17.00006 26.46192
El 16,00%
1.16000 1.34560 1.56090 1.81064 2.10034 2.43640 2.82622 3.27841 3.80296 4.41144
5.11726 5.93603 6.88579 7.98752 9.26552 10.74800 12.46768 14.46251 16.77652
19.46076 22.57448 26.18640 30.37622 35.23642 40.87424
El 18,00%
1.18000 1.39240 1.64303 1.93878 2.28776 2.69955 3.18547 3.75886 4.43545 5.23384
6.17593 7.28759 8.59936 10.14724 11.97375 14.12902 16.67225 19.67325 23.21444
27.39303 32.32378 38.14206 45.00763 53.10901 62.66863
El 20,00%
1.20000 1.44000 1.72800 2.07360 2.48832 2.98598 3.58318 4.29982 5.15978 6.19174
7.43008 8.91610 10.69932 12.83918 15.40702 18.48843 22.18611 26.62333 31.94800
38.33760 46.00512 55.20614 66.24737 79.49685 95.39622

el futuro aplicando el principio de composición hasta un total de la inversión
inicial. Mientras cualesquiera tres de las cuatro variables se conocen, la cuarta
variable desconocida se puede fácilmente solucionar para.
ANÁLISIS DEL VALOR ACTUAL
En la sección anterior, examinamos el concepto que trata con el valor del dinero en
el tiempo ya que se aplica a algún punto en el futuro. Este concepto, referido como
valor futuro, permite que nosotros determinemos el valor de una inversión o
instrumento financiero en un futuro tiempo introduciendo la noción de composición.
En esta sección, examinamos el concepto de oposición directa, conocido como el
valor actual (PV). El valor actual se saca ajustando el valor futuro conocido de un
activo con una tasa de interés predeterminada o tasa de descuento, de un futuro
punto conocido a tiempo hacia atrás a su valor hoy. El análisis del valor actual es
un instrumento usado por profesionales de la inversión cada día en una miríada de
decisiones comerciales, incluso la inversión en activos como el equipo para usarse
para la extensión, instrumentos financieros que ceden una corriente de ingresos
particular y bienes inmuebles rentables como edificios de oficinas.
La noción de valor actual permite que inversionistas calculen el valor futuro
conocido de un activo o instrumento financiero en dólares de hoy a través de un
proceso referido como rebajando. Por ejemplo, contesta a una pregunta tal como,
“¿Cuánto tengo que invertir hoy si quiero retirarme en 10 años con $1 millón en una
inversión conocida ceder el 12 por ciento?” En este ejemplo, nuestros términos se
aplican así.
¿PV =? FV = 1.000.000$ yo = el 12,00% n = 10 años
Para solucionar este problema, recuerde la ecuación del valor futuro así:
FV = PV (1 + i) n
Ahora vamos a volver a escribir la ecuación para solucionar para el valor actual de
un activo, así:
■ 108 ■

FV = PV (1 + i) n PV = FV 1 \(1 + i) n PV = 1.000.000$ 1 \(1 +.12) 10 PV =
1.000.000$ 1 \(3.1058) PV = 1.000.000$ ×.321973 PV = 321.973$
Necesitaría 321.973$ para invertir hoy en un activo que cede el 12 por ciento para
ser capaz de retirarse en 10 años con $1 millón. Experimentando con el tiempo y los
elementos de la tasa de interés de la esta ecuación, los inversionistas pueden
explorar varias opciones que pueden estar disponibles para ellos. Por ejemplo, si
no tiene 321.973$ hoy para invertir, pero todavía quiere retirarse con $1 millón,
podría ampliar o el valor del tiempo o aumentar la producción. El ajuste de la una
o la otra de estas variables disminuiría la cantidad de dinero tenía que conseguir
su objetivo.
Ahora tome un momento para examinar la Tabla 7.2. Esta mesa proporciona el factor o
valor por el cual una inversión puede por el multiplicado para calcular su valor
actual con una tasa de interés específica y período de tiempo. Por ejemplo,
calcular el valor actual de una inversión rebajó a un precio del 12 por ciento que
valdría 25.000$ en 15 años, localizar el valor correspondiente en la mesa y
multiplicarlo por la cantidad de su valor futuro, así:
PV de 25.000$ en el 12% en 15 años, donde FV = 25.000$ yo = el 12,00% n = 15 años
valor Correspondiente de la Tabla 7.2 =.18270 PV = 25.000$ ×.18270 = 4.567$
El concepto de cálculos del valor actual es un instrumento fundamental y esencial
usado por firmas en muchos aspectos de hacer funcionar sus negocios. Mientras los
cálculos del valor futuro confían en el proceso de composición para sacar el valor,
los cálculos del valor actual confían en el proceso de descuento para sacar el
valor. Los cálculos del valor actual permiten que inversionistas determinen el
valor de un activo cuyo futuro
■ 109 ■
■ 110 ■
Valor actual de la tabla 7.2 de 1$ a varios precios del interés compuesto y

períodos de tiempo
Año
El 2,00%
El 4,00%
El 6,00%
El 8,00%
El 10,00%
El 12,00%
El 14,00%
El 16,00%
0.98039
0.96154
0.94340
0.92593
0.90909
0.89286
0.87719
0.86207
0.96117
0.92456
0.89000
0.85734
0.82645
0.79719
0.76947
0.74316
0.94232
0.88900
0.83962
0.79383
0.75131
0.71178
0.67497
0.64066
0.92385
0.85480
0.79209
0.73503
0.68301
0.63552
0.59208
0.55229
0.90573
0.82193
0.74726
0.68058
0.62092
0.56743
0.51937
0.47611
0.88797
0.79031
0.70496
0.63017
0.56447
0.50663
0.45559
0.41044
7
0.87056
0.75992
0.66506
0.58349
0.51316
0.45235
0.39964
0.35383
0.85349
0.73069
0.62741
0.54027
0.46651
0.40388
0.35056
0.30503
0.83676
0.70259
0.59190
0.50025
0.42410
0.36061
0.30751
0.26295
10
0.82035
0.67556
0.55839
0.46319
0.38554
0.32197
0.26974
0.22668
11
0.80426
0.64958
0.52679
0.42888
0.35049
0.28748
0.23662
0.19542
12
0.78849
0.62460
0.49697
0.39711
0.31863
0.25668
0.20756
0.16846
13
0.77303
0.60057
0.46884
0.36770
0.28966
0.22917
0.18207
0.14523
14
0.75788
0.57748
0.44230
0.34046
0.26333
0.20462
0.15971
0.12520
15
0.74301
0.55526
0.41727
0.31524
0.23939
0.18270
0.14010
0.10793
16
0.72845
0.53391
0.39365
0.29189
0.21763
0.16312
0.12289
0.09304
17
0.71416
0.51337
0.37136
0.27027
0.19784
0.14564
0.10780
0.08021
18
0.70016
0.49363
0.35034
0.25025
0.17986
0.13004
0.09456
0.06914
19
0.68643
0.47464
0.33051
0.23171
0.16351
0.11611
0.08295
0.05961
20
0.67297
0.45639
0.31180
0.21455
0.14864
0.10367
0.07276
0.05139
21
0.65978
0.43883
0.29416
0.19866
0.13513
0.09256
0.06383
0.04430
22
0.64684
0.42196
0.27751
0.18394
0.12285
0.08264
0.05599
0.03819
23
0.63416
0.40573
0.26180
0.17032
0.11168
0.07379
0.04911
0.03292
24
0.62172
0.39012
0.24698
0.15770
0.10153
0.06588
0.04308
0.02838
25
0.60953
0.37512
0.23300
0.14602
0.09230
0.05882
0.03779
0.02447
El 18,00%
0.84746 0.71818 0.60863 0.51579 0.43711 0.37043 0.31393 0.26604 0.22546 0.19106
0.16192 0.13722 0.11629 0.09855 0.08352 0.07078 0.05998 0.05083 0.04308 0.03651
0.03094 0.02622 0.02222 0.01883 0.01596
El 20,00%
0.83333 0.69444 0.57870 0.48225 0.40188 0.33490 0.27908 0.23257 0.19381 0.16151
0.13459 0.11216 0.09346 0.07789 0.06491 0.05409 0.04507 0.03756 0.03130 0.02608
0.02174 0.01811 0.01509 0.01258 0.01048

el valor se conoce en dólares de hoy rebajándolo atrás a un precio especificado o
requerido. El entendimiento del principio de valor actual permite a empresarios
tomar decisiones prudentes que se relacionan con el uso de capital disponible con
objetivos de la inversión.
ANÁLISIS DEL VALOR ACTUAL NETO
En la sección anterior, aprendimos sobre la utilización de fórmulas del valor
actual para determinar el valor de un activo en dólares de hoy de un valor futuro
conocido a una tasa de descuento específica y período de tiempo. En esta sección,
examinamos otro instrumento financiero usado para medir inversiones. Se conoce como
el valor actual neto (NPV). El análisis financiero de activos usando cálculos del
valor actual neto es idéntico a ese de cálculos del valor actual con una excepción.
En un cálculo del valor actual, un inversionista simplemente quiere determinar
cuanto se debería invertir hoy para ganar una tasa de rendimiento particular
durante un período determinado del tiempo, entonces solucionar para PV es todo que
se requiere. En un cálculo del valor actual neto, sin embargo, el coste de la
inversión se conoce ya. A causa de esto, los inversionistas que procuran comprar un
activo rentable usan la fórmula PV para rebajar el valor del activo atrás en una
tasa de rendimiento esperada mínima predeterminada. Si el valor actual del activo
excede su coste, la diferencia es NPV positivo. En este caso, el inversionista
aprobaría la compra del activo ya que encontró o excedió su tasa de rendimiento
esperada mínima. Si, sin embargo, el valor actual del activo es menos que su coste,
la diferencia causa NPV negativo en cuyo caso, el inversionista rechazaría la
compra ya que no encontró su tasa de rendimiento esperada mínima.
Vamos a mirar un ejemplo para entender mejor cómo el cálculo del valor actual neto
puede ser útil para un negocio. Asuma un negocio que tiene una tasa de rendimiento
requerida mínima del 8 por ciento considera la compra de un activo rentable con un
precio de compra de 500.000$. Se espera que el valor futuro del activo en ocho años
sea $1,1 millones. ¿Usando la tasa de rendimiento requerida mínima del 8 por
ciento, debería la compañía comprar el activo? Para contestar a esa pregunta,
debemos solucionar primero para su valor actual.
■ 111 ■

PV de $1,1 millones en el 8% en 10 años, donde FV = 1.100.000$ yo = el 8,00% n = 10
años valor Correspondiente de la Tabla 7.2 =.46319 PV = 1.100.000$ ×.46319 =
509.512$
Para determinar el valor actual neto de esta inversión, el coste inicial del activo
se debe restar ahora del valor actual.
NPV = PV − cuestan NPV = 509.512$ − 500.000$ = NPV de 9.512$ = 9.512$
Ya que el NPV es positivo, encuentra la tasa de rendimiento mínima requerida por el
negocio y por lo tanto merece la consideración adicional. Un mayor NPV que medios
cero que no sólo el activo encuentra la tasa de rendimiento mínima, pero por
definición, esto realmente lo excede. Substituyendo el valor real del activo para
PV, podemos solucionar ya que yo usando una calculadora financiera, así:
¿PV = FV de 500.000$ = 1.100.000$ n = 10 años i =?
Usando una calculadora financiera, entre en los valores como ilustrado para cada
una de las tres variables conocidas. Sin falta entre en el PV de 500.000$ como un
valor negativo ya que representa un flujo de fondos. Todas otras variables se
deberían entrar como valores positivos. La solución ya que soy así:
PV = FV de 500.000$ = 1.100.000$ n = 10 años i = el 8,20%
■ 112 ■

Para resumir, la producción en esta inversión es el 8,20 por ciento, que excede la
tasa de rendimiento mínima requerida por el negocio. Analizando estos tipos de
oportunidades de inversión, recuerde que las firmas deben tener su coste en cuenta
de la capital. En este ejemplo, si el coste de la compañía de la capital fuera el
6,00 por ciento, que invierte en el activo cedería el 2,20 por ciento incremental.
El cálculo del valor actual neto es un instrumento comúnmente usado por
inversionistas de muchas industrias diferentes, incluso bienes inmuebles.
TASA INTERNA DE RETORNO
En la sección anterior, el principio de análisis financiero del valor actual neto
nos permitió calcular primero el valor actual de una inversión y luego restar el
valor real del activo de su valor actual. Los cálculos NPV se hicieron con una tasa
de rendimiento mínima ya establecida por la firma. En esta sección, en vez de
solucionar para el NPV, solucionamos para la tasa interna de retorno (IRR). El
cálculo IRR mide la producción o tasa de rendimiento en una inversión, más bien que
su valor actual. Se supone que el valor actual sea el coste inicial del activo. El
cálculo IRR mide la producción de una serie de flujos de fondos a través de un
período de tiempo determinado del tiempo e incluye el coste del activo, los flujos
de fondos del activo y el valor de salvamento del activo al final de su período de
servicio. En caso de planta y equipo, el período de servicio de un activo se puede
agotar al final de período debido a la caída en desuso funcional o técnica. Se dice
que el período de servicio de bienes inmuebles, que realmente pueden aumentar en el
valor con el tiempo, se agota cuando la propiedad se despoja.
Vamos a mirar un ejemplo. Suponga que el Inversionista Lincoln quiera añadir un
espacio adicional a un pequeño centro de la tira detallista. Se estima que los
costes de la construcción para añadir el espacio son 100.000$. Como ilustrado en la
Tabla 7.3, Lincoln tiene dos opciones. En el Guión 1, puede dar en arriendo el
espacio al Arrendatario un de un acuerdo de la opción del arriendo durante tres
años a un precio de 10.000$ por año y luego vender el espacio al final de período
de tres años por 110.000$. En el Guión 2, puede arrendar el
■ 113 ■

espacio al Arrendatario B de un acuerdo de la opción del arriendo durante seis años
a un precio de 10.000$ por año durante los tres primeros años y 12.500$ durante los
próximos tres años, luego venda el espacio al final de período de seis años por
120.000$.
La tasa interna de retorno en el Guión 1 es el 12,94 por ciento. Los ingresos
generados del valor de los tres años de flujos de fondos son el equivalente de
ganar una tasa de rendimiento annualized del 12,94 por ciento en la inversión
inicial del Inversionista Lincoln de 100.000$. Si, sin embargo, el Inversionista
Lincoln decide sostener la propiedad durante seis años, su producción aumenta al
13,40 por ciento. Como los IRRs en este ejemplo están ligeramente cerca, pueden
haber otros factores como cuestiones fiscales que podrían afectar la decisión de
Lincoln de elegir un guión sobre el otro; sin embargo, con si no intervienen otros
factores, la producción más alta en el Guión 2 sugiere que el Inversionista Lincoln
debiera elegir esta alternativa sobre el Guión 1.
Vamos a mirar otro ejemplo usando Los Ingresos de Juego del Valor Analizador, un
modelo patentado usado para analizar propiedades de ingresos como bloques de pisos.
En la Tabla 7.4, los flujos de fondos de un bloque de pisos de 50 unidades se
examinan para determinar su tasa interna de retorno respectiva.
En la Tabla 7.4, note los flujos de fondos netos de la sección de la inversión en
la parte inferior de la mesa. Esta sección es usada para mostrar los flujos de
fondos netos de la propiedad. El primer valor en el Año 1 sección de la salida de
514.250$ − es un valor «flujo de fondos» que representa la equidad inicial del
dueño. Esto es seguido de un valor «flujo de fondos en» de 683.618$, sacados
añadiendo los valores siguientes.
Tasa interna de retorno de la tabla 7.3
Flujos de fondos
Guión 1
Flujo de fondos de la inversión inicial en año 1 flujo de fondos en año 2 flujo de

fondos en año 3 flujo de fondos en año 4 flujo de fondos en año 5 flujo de fondos
en año 6 tasa interna de retorno
(100,000) 10,000 10,000 120,000
El 12,94%
Guión 2
(100,000) 10,000 10,000 10,000 12,500 12,500 el 132,500 el 13,40%
■ 114 ■
La equidad del dueño reducción del Principal de flujos de fondos Limpia gana
terreno al Total de venta
$514.250$ 97.983$ 46.385$ 25.000

683.618$
El flujo de fondos en la capacidad adquisitiva de 683.618$ supone que el dueño

venda la propiedad al final de Año 1 a un precio de la gorra del 9,43 por ciento,
que es comparable al 9,50 precio de la gorra en el momento de la compra (mostrado
en la sección de proporciones clave). Si la propiedad se vendiera al final de
primer año, basado en sus flujos de fondos proyectados ganaría una tasa interna de
retorno del 32,93 por ciento. Tome un momento para examinar los flujos de fondos
netos de la inversión en el Año 3. El flujo de fondos inicial, que es la equidad
del dueño, de 514.250$ es lo mismo como en el Año 1 guión. Los ingresos ganados a
partir de Años 1, 2, y 3 son entonces factored en, así como la reducción del
principal y gane terreno a la venta de 450.000$. Basado en los flujos de fondos
proyectados en el Año 3 guión, la propiedad generaría un IRR del 46,05 por ciento.
Ahora tome un momento para examinar los flujos de fondos netos de la inversión en
el Año 5. Los flujos de fondos se sacan en la misma manera que en los dos guiones
anteriores, pero incluyen ingresos y reducción principal durante Años 4 y 5
también. Basado en los flujos de fondos proyectados en el Año 5 guión, la propiedad
ganaría una tasa interna de retorno del 40,21 por ciento.
Mientras el cálculo de la tasa interna de retorno es ampliamente usado por
inversionistas para medir la producción en una serie de flujos de fondos, hay una
advertencia. El cálculo IRR trabaja mejor cuando el flujo de fondos inicial es
negativo y todos los flujos de fondos subsecuentes son positivos. Los valores
negativos adicionales en la corriente del flujo de fondos pueden crear
potencialmente soluciones múltiples. En un extracto tomado de Análisis de la
Inversión para Decisiones de Bienes inmuebles (Chicago: Comercio de Dearborn, 1997,
p. 222), los autores Greer y Kolbe notan que el cálculo IRR puede ser problemático
en ciertas condiciones. Los autores afirman el siguiente.
■ 115 ■
Hoja de trabajo de análisis de la propiedad de la tabla 7.4 los ingresos de juego

del valor Analizador
Proporciones clave
■ 116 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 117 ■

Los problemas asociados con la tasa interna de retorno pueden causar señales de
decisión contrarias de esto y otros enfoques del flujo de fondos rebajados.
Generalmente, tal conflicto se levanta porque la señal de la tasa interna de
retorno se deforma. De ser prestado atención, podría causar el error de la
inversión serio. La disonancia potencial proviene de particularidades de la
ecuación de la tasa interna de retorno, que puede ceder más de una solución, y de
problemas asociados con la asunción de reinversión inherente en opciones entre
inversiones alternativas que exponen modelos diferentes del esperado después de
flujos de fondos fiscales.
Los matemáticos y los analistas igualmente han intentado resolver los problemas que
ocurren con cálculos IRR que resultan de la inversión en señales en una serie de
flujos de fondos. Tres de más métodos comunes solían dirigirse estas cuestiones son
(1) la tasa interna de retorno modificada o MIRR, (2) la tasa ajustada de la
vuelta, y (3) la tasa de rendimiento de gestión financiera. Según Greer y Kolbe, el
método MIRR “soluciona problema de la raíz múltiple rebajando todos los flujos de
fondos negativos atrás al tiempo en el cual la inversión se adquiere y componiendo
todos los flujos de fondos positivos expiden al final del año final del período de
tenencia”. El enfoque modificado elimina el problema de inversión de las señales y
proporciona una solución única a una serie de flujos de fondos. La tasa ajustada
del método de vuelta supone que el inversionista tenga en fondos ajenos de la
esencia a partir de un período y los reembolsara en otro período, otra vez
intentando tratar con cambios positivos y negativos de valores. Finalmente, el
método de la tasa de rendimiento de gestión financiera, desarrollado por M Chapman
Findley y Stephen D. Messner, integra dos precios intermedios. El primer, un precio
del coste de la capital, se aplica a la negativa lo que se rebaja atrás al
principio del período de tiempo de la inversión donde t = 0. El segundo precio es
un precio de reinversión y se aplica a valores positivos que se componen adelante
al final del período de tiempo de la inversión.
En el resumen, este capítulo se ha concentrado en varios métodos avanzados del
análisis de la inversión de bienes inmuebles midiendo el rendimiento durante
períodos de tiempo múltiples. Estos instrumentos de análisis financieros permiten
■ 118 ■

individuos y negocios para evaluar inversiones que se extienden durante varios
períodos de tiempo y tienen varias corrientes de flujo de fondos. La mayor parte de
uso de métodos de análisis financiero cálculos que rebajan y componen para expresar
la suma de una corriente de flujos de fondos en valor actual o en términos del
valor futuro, así permitiendo a inversionistas tomar decisiones basadas en tasas de
rendimiento mínimas predeterminadas.
■ 119 ■
Capítulo 8
La valoración de bienes raíces
VALORACIÓN DEFINIDA
Una valoración es una estimación de valor de un objeto o valor.
Las valoraciones son usadas para determinar el valor tanto de efectos personales
como de bienes raíces. Por ejemplo, puede querer hacer hacer una valoración
independiente en un anillo de diamantes con una etiqueta de precio de 20.000$ antes
de invertir esa clase del dinero en ello. La valoración se podría usar entonces con
objetivos de seguros tal como resultó después el anillo se perdió o se robó. Las
valoraciones también son usadas para determinar el valor y el valor de bienes
raíces, como tierra o edificios. En Valoración de la Propiedad de Ingresos
(Massachusetts: Heath Lexington Books, 1971, p. 9), el autor Guillermo N. Kinnard
declara el siguiente ya que está relacionado con el proceso de la valoración:
Una valoración es una conclusión profesionalmente sacada sobre el valor presente o
el valor de derechos especificados o intereses a un paquete particular de bienes
inmuebles bajo condiciones del mercado estipuladas o estándares de decisión.
Además, es (o debería ser) basado en el juicio profesional y la habilidad de un
practicante entrenado. Sus conclusiones se deberían presentar de un modo a fondo
lógico y convincente hacia un cliente o un tercero interesado que requiere que la
estimación del valor ayude a tomar una decisión o solucionar un problema que
implica los bienes inmuebles antes mencionados.
■ 121 ■

Una opinión de la valoración por lo general se entrega en la forma escrita. Un
informe de evaluación profesional debería contener como mínimo los ingredientes
esenciales de una valoración identificada como (1) la identidad y descripción legal
de los bienes inmuebles; (2) el tipo de valor estimado; (3) los intereses
valorados; (4) las condiciones del mercado o estándares de decisión en términos de
los cuales la estimación del valor se hace (con frecuencia identificada
especificando «un desde» fecha o fecha de vigencia para la valoración); y (5) la
propia estimación del valor. Además, el informe debería indicar los datos y
razonamiento empleado por el tasador en el alcance de su conclusión del valor,
cualquier condición especial o que limita que afectara a su análisis y conclusión,
y la certificación del tasador y firma.
LA NATURALEZA DE PRECIO Y VALOR
Como Kinnard claramente declara, el proceso para valorar bienes raíces bien se
define y específico. Aunque objetivo en su formato, los valores de la propiedad
varíen extensamente por muchos motivos. Una casa de 1.000 pies cuadrada con tres
dormitorios y dos baños, por ejemplo, puede valer sólo 60.000$ en Dallas, Texas,
mientras en Hollywood, California, que misma casa se puede vender por 150.000$. Los
valores de bienes inmuebles son afectados por muchos diferentes micro - y fuerzas
macroeconómicas, incluso cuestiones de la oferta y demanda, el ambiente del precio
del interés actual, condiciones económicas locales y nacionales, la deseabilidad de
la ubicación y diferencias en tasas impositivas. Los mismos estándares de la
valoración aplicados a una pieza particular de bienes raíces en una región pueden
ceder resultados completamente diferentes para una pieza similar de bienes raíces
en otra región. Igualmente, una valoración de aquellas mismas propiedades hoy sería
casi seguramente diferente que una valoración condujo hace 10 años.
Aunque los términos el precio y el valor sean similares en el sentido, no son lo
mismo. Una valoración es una estimación de valor y no proporciona ninguna
indicación de lo que el precio realmente se pagará por una pieza de bienes raíces.
Por ejemplo, un individuo que hace compras para un nuevo refrigerador determinará
primero todos los rasgos deseados que debe tener, y luego comenzar a hacer compras
para una correspondencia a sus requisitos. Una vez que un modelo es
■ 122 ■
■ la valoración de bienes raíces ■
seleccionado, hará compras con la mayor probabilidad entonces alrededor en varias
ubicaciones para determinar qué tienda ofrece el mejor precio. Comprando el
refrigerador al precio más bajo disponible, no sólo el comprador es capaz de
ahorrar el dinero, pero también se dice que ha recibido el mejor valor. Aunque dos
refrigeradores idénticos en dos ubicaciones diferentes puedan tener lo mismo
revenden el valor, el que que al principio se vendió por menos dinero tiene un
mayor valor equivalente.
La valoración proporciona la base por el precio, pero los compradores y los
vendedores son libres de negociar. Kinard afirma, “En el mercado perfecto de la
teoría económica, los compradores informados y racionales no pagarían ya e
informaron y los vendedores racionales no aceptarían menos, que el valor presente
de las futuras ventajas esperadas de la propiedad de un activo”. A consecuencia de
varias diferencias en condiciones económicas, sin embargo, el precio actual pagado
puede ser, y a menudo es, diferente que el valor indicado en un informe de
evaluación. El precio es por lo tanto una reflexión del pasado. Es lo que ha
ocurrido ya. El valor, por otra parte, refleja el precio que se debería pagar “en
el mercado perfecto de la teoría económica”. El valor es por lo tanto un pronóstico
de precio. Es lo que puede ocurrir a algún punto en el futuro, no lo que ha
ocurrido a algún punto en el pasado.
TRES MÉTODOS DE LA VALORACIÓN PRIMARIOS
Tres métodos primarios son usados por tasadores para determinar el valor de bienes
inmuebles: el método del coste de reposición, el método de la comparación de ventas
y el método de la capitalización de ingresos. (Ver el Objeto expuesto 8.1). Cada
método de la valoración tiene su lugar y sirve una función única en la evaluación
del valor de bienes raíces. Las propiedades comerciales como centros detallistas,
edificios de oficinas, y bloques de pisos, por ejemplo, confían principalmente en
el método de ingresos, mientras las casas de la familia sola típicamente confían en
el método de la comparación de ventas.
MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN
El método del coste de reposición o enfoque del coste, el más comúnmente se usa
para estimar el valor nuevo de bienes materiales para
■ 123 ■

Exponga 8.1 Tres métodos de la valoración primarios.
1. Método del coste de reposición 2. Método de la comparación de ventas 3. Método
de la capitalización de ingresos
objetivos de seguros. Por ejemplo, debería una casa destruirse en un huracán, una
compañía de seguros querría saber que el valor real la sustituye. El método de
ingresos y el método de la comparación de ventas son de poca o ninguna consecuencia
en la estimación de costes de reposición. La póliza de seguros que tiene en su
residencia personal con la mayor probabilidad incluye una política del coste de
reposición con ajustes superiores incorporados que automáticamente aumentan cada
año debido a subidas de gastos de trabajo y materiales. Butler Burgher, Inc., una
firma de la valoración en Houston, Texas, declararon lo siguiente en un informe de
evaluación que se completó para uno de mis proyectos del piso.
El enfoque del coste está basado en la premisa que el valor de una propiedad pueda
ser indicado por el coste corriente para construir una reproducción o reemplazo
para las mejoras menos la cantidad de depreciación evidente en las estructuras de
todas las causas más el valor de la tierra y ganancia empresarial. Este enfoque al
valor es particularmente útil para valorar nuevas o casi nuevas mejoras.
El enfoque del coste de reposición el más comúnmente se usa estimando los valores
reales asociados con la sustitución de los bienes materiales de una casa o
edificio. Por ejemplo, para un edificio de oficinas
■ 124 ■

completamente destruido por el fuego, el valor establecido del enfoque del coste
sería útil en la ayuda a determinar exactamente cuánto una compañía de seguros
pagaría por los daños que resultan.
Un factor adicional tenido en cuenta cuando el enfoque del coste de reposición se
usa es la depreciación, que cerca el empeoramiento, la caída en desuso funcional y
la caída en desuso externa. Se dice que el empeoramiento ocurre cuando la propiedad
pierde el valor debido al desgaste medio por el período del tiempo. Por ejemplo, se
dice que un 10year-viejo tejado que tiene una vida de 25 años se ha deteriorado o
se ha depreciado, por 10/25, o el 40 por ciento. La caída en desuso funcional se
describe como una pérdida en el valor de la propiedad que resulta de diseños de
casa anticuados o equipo mecánico. El valor de una casa con calentadores espaciales
sólo de gas más bien que calefacción central, por ejemplo, negativamente se
afectaría. Finalmente, la caída en desuso externa se describe como una pérdida en
el valor de la propiedad que resulta de cambios de la vecindad circundante o
comunidad. Por ejemplo, el valor de una casa negativamente se afectaría si se
localizara en una vecindad que había experimentado un aumento significativo del
delito. Un aumento de tráfico y niveles de ruido también puede contribuir a una
decadencia en el valor.
La razón fundamental subyacente del enfoque del coste de reposición es que un
comprador informado no querría pagar más una casa particular que el coste de
construir una casa idéntica en una parte clasificada de manera comparable en una
vecindad similar. La fórmula básica para calcular el enfoque del coste de
reposición es así:
Coste de reposición = coste de construcción − depreciación + valor de la tierra
Vamos a mirar un ejemplo. Suponga que la propiedad sustancial sea similar en
diseño, talla y calidad a una nueva casa que cuesta 100.000$ para construir, no
incluso la parte. La propiedad sustancial tiene 30 años y se ha depreciado en el
valor en el 25 por ciento debido a desgaste normal y rasgón, así como una
decadencia general en la vecindad en la cual se localiza. El valor de la parte se
estima en 20.000$. Usando el enfoque del coste de reposición, el valor de la
propiedad sustancial se calcula así:
■ 125 ■

Coste de reposición = 100.000$ − ($100,000 × el 25%) + 20.000$
Coste de reposición = 100.000$ − 25.000$ + 20.000$ = 95.000$
En este ejemplo, ya que la propiedad sustancial ha disminuido en el valor, usar el
enfoque del coste de reposición indica una capacidad adquisitiva de 95.000$. Esto
se compara con un valor total de 120.000$ para una nueva casa, que incluye una
parte comparable, para una diferencia de 25.000$, la cantidad de pérdida sufrida
por la propiedad sustancial de la depreciación.
MÉTODO DE LA COMPARACIÓN DE VENTAS
El segundo método de la valoración primario es el método de la comparación de
ventas, o el enfoque del mercado, que es el método juzgó el más apropiado para la
determinación apropiada de valor para casas de la familia sola. Esto incluye tanto
viviendas unifamiliares ocupadas por los dueños como non-owneroccupied. El método
de la comparación de ventas es sin duda el enfoque el más comúnmente usado de los
tres métodos, porque el número de viviendas unifamiliares es mucho mayor que
cualquier otro tipo de la propiedad. Este método está basado en la lógica que el
precio pagado por ventas recientes de propiedades parecidas representa a los
compradores de precios quieren pagar y es por lo tanto representativo del valor de
mercado verdadero. El precio pagado puede variar por muchos motivos, incluso
cambios de tasas de interés, cambios de tasas de desempleo, cambios de condiciones
económicas generales, así como cambios del coste de materiales y tierra. Todos
estos factores se combinan para causar cambios de la oferta y demanda de
propiedades disponibles.
El método de la comparación de ventas está basado en la premisa de substitución y
mantiene que un comprador no pagaría más bienes raíces que el coste de comprar un
sustituto igualmente deseable en su mercado respectivo. Este método también supone
que todas las ventas comparables usadas en el proceso de la valoración sean
transacciones de longitud del brazo legítimas para ayudar a asegurar la exactitud
de los datos usados en el informe. El método de la comparación de ventas además
dispone que las ventas comparables usadas han ocurrido bajo condiciones del mercado
normales. Por ejemplo, esta asunción excluiría propiedades compradas y vendidas
■ 126 ■

en condiciones de la extinción del derecho de redimir - es decir los comprados de
los bienes inmuebles de un banco poseídos, o REO, carpeta.
El método de la comparación de ventas típicamente examina tres o más bien
propiedades y ajusta su valor basado en semejanzas y diferencias entre ellos. Por
ejemplo, si la propiedad sustancial tuviera un garaje de dos coches y la propiedad
comparable tenía un garaje de tres coches, un ajuste se haría para la diferencia
traer los valores más el uno de acuerdo con el otro. En este caso, el valor de la
propiedad comparable se ajustaría hacia abajo para compensar la unidad del garaje
adicional. En otras palabras, el valor de la unidad del garaje adicional se resta
para hacerlo el equivalente de un garaje de dos coches. El Burgués del mayordomo
proporciona la aclaración adicional del método de la comparación de ventas:
El enfoque de la comparación de ventas se funda en el principio de substitución que
cree que el coste para adquirir una propiedad de sustituto igualmente deseable sin
la tardanza excesiva generalmente pone el límite superior de valor. En cualquier
momento dado, los precios pagados por propiedades comparables son interpretados por
muchos para reflejar el valor de la propiedad valorada. La validez de una
indicación del valor sacada por este enfoque es pesadamente dependiente de la
disponibilidad de datos de ventas recientes de propiedades similares en ubicación,
talla y utilidad para la propiedad valorada.
El enfoque de la comparación de ventas es presupuesto sobre el principio de
substitución - un principio de la valoración que declara que un comprador prudente
no pagaría ya bienes raíces que el coste de adquirir un sustituto igualmente
deseable en el mercado abierto. El principio de substitución supone que los
compradores considerarán las alternativas disponibles para ellos, que actuarán
racionalmente o prudentemente sobre la base de su información sobre aquellas
alternativas, y ese tiempo no es un factor importante. La substitución puede asumir
la forma de la compra de una propiedad existente con la misma utilidad, o de
adquirir una inversión que producirá una corriente de ingresos de la misma talla
con el mismo riesgo que esto implicado en la propiedad antes mencionada....
■ 127 ■

Las acciones de compradores típicos y vendedores se reflejan en el enfoque de la
comparación.
Según el Burgués del Mayordomo, el método de la valoración de la comparación de
ventas examina como propiedades y ajusta sus valores respectivos basados en
semejanzas y diferencias entre ellos. Este método el más a menudo se usa en la
valoración de casas de la familia sola. Recuerde que el objetivo de usar este
método es determinar el valor de la propiedad sustancial. A diferencia del enfoque
del coste, que procura establecer el coste de reconstrucción para la propiedad
sustancial, el enfoque de la comparación de ventas procura establecer su valor de
mercado. También recuerde que el valor de mercado de una propiedad no es lo mismo
como su precio. El objetivo del tasador es determinar un valor que refleja el
precio más probable que un comprador quiere pagar por una propiedad particular dada
propiedades similares de elegir de.
Mientras el uso de ventas comparables o comps, ya que también se mandan a, es un
factor importante para considerar en el análisis de estimar el valor de propiedades
rentables más grandes, dan por lo general el mayor peso al método de la
capitalización de ingresos hablado en el siguiente segmento. El método de la
comparación de ventas se diseña para examinar y comparar los atributos físicos de
bienes raíces, no los ingresos generados por ello.
MÉTODO DE LA CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS
El tercer método de la valoración primario es el método de la capitalización de
ingresos, usado para valorar bienes raíces que generan algún tipo de ingresos, que
se emplean con objetivos de la inversión. En la Valoración de la Propiedad de
Ingresos, el autor Kinard describe el proceso de capitalización así:
Los bienes inmuebles son un bien de equipo. Esto significa que las ventajas de
poseerlo - si en la forma de ingresos del dinero o servicios, o ambos - se reciben
sobre un período prolongado del tiempo. Operacionalmente, esto significa más de un
año; de hecho, es típicamente para 10, 20, 40 o más años.
■ 128 ■

En todo el análisis económico y análisis de la inversión, del cual la valoración de
bienes inmuebles es una parte integrante, el valor de un bien de equipo se
establece y se mide calculando el valor presente, desde una fecha de la valoración
particular, de las futuras ventajas esperadas (ingresos) al dueño durante un
período del tiempo especificado. El proceso de convertir una corriente de ingresos
en un valor solo se conoce como la capitalización. El resultado del proceso de la
capitalización es un presente que vale estimación. Esto es la cantidad de capital
que un prudente, típicamente informaba que purchaserinvestor pagaría desde la fecha
de la valoración del derecho de recibir los ingresos netos del pronóstico durante
el período especificado.
La descripción sucinta de Kinard de capitalizar un activo clarifica el proceso y es
tan profunda que lleva la repetición: “El proceso de convertir una corriente de
ingresos en un valor solo se conoce como la capitalización”. El método de la
capitalización de ingresos, entonces, apropiadamente es usado para valorar
edificios como centros detallistas, edificios de oficinas, unidades de almacenaje
mini, edificios industriales, parques de la caravana, y bloques de pisos de la
multifamilia, para llamar a unos cuantos. El valor capitalizado de bienes inmuebles
rentables se saca directamente del flujo de fondos neto o ingresos generados por el
activo. Los inversionistas comparan las tasas de rendimiento producidas de diversos
tipos de activos contra sus riesgos percibidos e invierten su capital en
consecuencia. Suponiendo que el riesgo se crea constante, la vuelta de un
inversionista en la capital es lo mismo sin tener en cuenta si se saca de bienes
inmuebles, reservas u obligaciones. Para entender más totalmente el método de la
capitalización de ingresos, vamos a dar vuelta otra vez al Burgués del Mayordomo.
El enfoque de la capitalización de ingresos está basado en el principio de
anticipación que reconoce que el valor actual de las ventajas de ingresos futuros
se saca de la propiedad de bienes raíces. El enfoque de ingresos es el más
aplicable a propiedades que se consideran con objetivos de la inversión, y se
considera muy confiable cuando los ingresos adecuados / datos del gasto están
disponibles. Ya que los ingresos que producen bienes inmuebles el más a menudo son
comprados por inversionistas, este enfoque es válido y generalmente se considera el
más aplicable.
El enfoque de la capitalización de ingresos es un proceso de estimar el valor de
bienes raíces basados en el principio
■ 129 ■

ese valor directamente se relaciona con el valor actual de todos los futuros
ingresos netos atribuibles a la propiedad. El valor de los bienes raíces es por lo
tanto sacado capitalizando ingresos netos por la capitalización directa o por un
análisis del flujo de fondos rebajado. Sin tener en cuenta la técnica de la
capitalización empleada, hay que intentar estimar unos ingresos operativos netos
razonables basados en los mejores datos del mercado disponibles. La derivación de
esta estimación requiere que el tasador proyecte 1) ingresos brutos potenciales
(PGI) basados en un análisis del registro de alquileres sustancial y una
comparación del sujeto a propiedades competidoras, 2) pérdida de ingresos de
proyecto de vacante y colecciones basadas en la historia de la ocupación del sujeto
y sobre relaciones de la oferta y demanda en el mercado del sujeto..., 3) saque
ingresos brutos eficaces (EGI) restando la vacante y pérdida de ingresos de
colección de PGI, 4) proyecte los gastos de funcionamiento asociados con la
producción de la corriente de ingresos por análisis de la historia de operaciones
del sujeto y comparación del sujeto a propiedades competidoras similares, y 5)
saque ingresos operativos netos (NOI) restando los gastos de funcionamiento de EGI.
Para resumir los comentarios de Butler Burgher, el valor actual de un activo fijo
directamente se relaciona con sus futuros ingresos operativos netos. Para entender
más totalmente el método de la capitalización de ingresos, vamos a dividirlo a su
nivel más básico analizando un instrumento financiero simple como un certificado de
depósito o CD. Cuando la gente compra CD, invierten un monto en dólares
especificado que gana un tipo de interés predeterminado durante un período de
tiempo predeterminado. Vamos a mirar un ejemplo simple. ¿La asunción de una tasa de
interés del mercado del 4,0 por ciento, cuánto querría un inversionista pagar por
una anualidad que cede 4.000$ por año? La respuesta fácilmente se soluciona tomando
una proporción de los dos valores, así:
Valor actual = ᎏ income = ᎏ 4.000$ = precio de 100.000$.04
■ 130 ■
En otras palabras, si un inversionista compró un certificado de depósito por

100.000$ que cedieron el 4,0 por ciento anualmente, podría esperar ganar 4.000$
sobre el curso de un período de un año. No importa si los ingresos siguen
indefinidamente. El valor actual o valor capitalizado, permanece lo mismo y
producirá una corriente de ingresos de 4.000$ mientras sigue sosteniendo el
certificado de depósito de 100.000$. En este ejemplo, hemos convertido la corriente
de ingresos de 4.000$ en un valor solo, que es 100.000$. El proceso para estimar a
multifamilia y propiedades comerciales es esencialmente lo mismo. La corriente de
ingresos futuros esperada se convierte en un valor de la capital solo. Vamos a
tomar un momento para comparar la fórmula para calcular el valor actual de un CD a
la fórmula para calcular el valor actual o valor capitalizado, de una propiedad
rentable como un bloque de pisos.
Valor actual de CD = ᎏ income = ᎏ 4.000$ = precio de 100.000$.04
Valor actual de bloque de pisos
= ᎏ net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = ᎏ 4.000$ = 50.000$
.08
Precio de la gorra = ᎏ net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = ᎏ 4.000$ = el 8,0%
precio
50.000$
¿Puede ver qué similar estas fórmulas son? En principio, son idénticos. En este
ejemplo, un individuo que invierte 100.000$ en un certificado de depósito con una
producción del 4,0 por ciento ganará unos ingresos de 4.000$. Ya que la producción
en el bloque de pisos es más alta en el 8,0 por ciento, sólo 50.000$ es necesario
para ganar unos ingresos de 4.000$. En ambos ejemplos, la corriente de ingresos
producida por los dos activos se convierte en un valor de la capital solo. El
proceso es muchísimo lo mismo para determinar el valor de la reserva de una
compañía. La proporción se menciona como una proporción P/E. Es la proporción del
precio de la acción de una compañía dada a las ganancias generadas por esa
compañía, así:
■ 131 ■

Proporción de P/E = ᎏ price = ᎏ 10,00$ = 10 ganancias 1,00$
Inverso de proporción P/E = proporción de E/P = ᎏ earnings = ᎏ 1,00$ =.10 precio
10,00$
Valor actual de 1,00$ de ingresos de reserva = ᎏ = ᎏ = 10,00$
precio.10
En este ejemplo, un inversionista que compra una acción por un precio de 10,00$
podría esperar ganar una vuelta del 10 por ciento, o 1,00$. Si intenta estimar el
valor de un certificado de depósito, una propiedad rentable o una acción, el
proceso es lo mismo. La corriente de ingresos de cada activo se convierte en un
valor de la capital solo. La producción en cada activo es diferente, sin embargo, a
consecuencia de varios premios del riesgo asignados por sus mercados respectivos.
El certificado de depósito es esencialmente una inversión sin riesgo con una tasa
de rendimiento garantizada y por lo tanto ofrece la producción más baja. El bloque
de pisos lleva más riesgo debido a la dinámica del tanto micro - como
macroeconomía, que afecta el alojamiento y por lo tanto ofrece una producción algo
más alta. Finalmente, la parte de acciones de la compañía lleva el aún mayor riesgo
debido a la volatilidad inherente en la bolsa, medida como la beta, y por lo tanto
ofrece la producción más alta entre las tres clases del activo.
En el resumen, cada uno de los tres métodos de la valoración primarios sirve una
función única estimando el valor usando enfoques diferentes. Según el tipo de
propiedad valorada, tres enfoques se pueden tener en cuenta, cada uno con su peso
respectivo aplicado como juzgados apropiado. Butler Burgher afirma, “El proceso de
la valoración es concluido por una reconciliación de los enfoques. Este aspecto del
proceso considera el tipo y la fiabilidad de datos del mercado usados, la
aplicabilidad de cada enfoque al tipo de propiedad valorada y el tipo de valor
buscado”.
■ 132 ■
Capítulo 9
Informes financieros y horarios
Los informes financieros son cruciales para aquellos que los usan por provid-
información de ing necesaria para tomar decisiones en cuanto a una organización.
Los usuarios de informes financieros se clasifican como internos o como externos.
Los usuarios internos de informes financieros incluyen la contabilidad y financian
grupos, gerentes, altos ejecutivos y miembros del consejo. Este grupo usa
declaraciones para medir el progreso de la compañía, evaluar su fuerza e
identificar áreas donde la mejora es necesaria. Los usuarios externos de informes
financieros típicamente caen a una de tres categorías: inversionistas, el gobierno
y el gran público. Los inversionistas incluyen tanto a acreedores como deudores,
que confían en la información de informes financieros para tomar decisiones de
financiación en cuanto a equidad y deuda. Las agencias estatales incluyen local,
estado, y autoridades del impuesto federal, así como varias agencias reguladoras.
Finalmente, para corporaciones que en público se cambian, la información se
proporciona al gran público.
Los informes financieros representan el producto final del proceso de la
contabilidad. Por ejemplo, toda la información contenida en un estado de ingresos
es el resultado final de cientos o hasta miles de entradas individuales. La
información presentada en el informe es el resultado final de aquellas entradas
individuales. Cada vez el inventario se compra y más tarde se revende, una entrada
se debe hacer en el sistema de contabilidad. El inventario se hace un coste de
bienes vendidos y fluye a través del sistema como un gasto; cuando el artículo se
vende, esa venta se trata como
■ 133 ■

ingresos. La diferencia entre ingresos y coste de bienes vendidos es ingresos.
Haciendo funcionar una propiedad rentable, los servicios, no inventario, generan
los ingresos y artículos como gastos administrativos, empleados, interés, y los
impuestos se tratan como gastos. La diferencia entre los ingresos y los gastos es
ingresos.
Al establecer un sistema de contabilidad, hay varias cosas de considerar. Por
ejemplo, un negocio debe determinar si actuará sobre un sistema del acumulado de la
contabilidad o en un sistema en efectivo. Bajo el método del acumulado de
considerar, los ingresos se reconocen cuando los bienes y los servicios se dan, no
cuando el dinero efectivo se recibe. Por ejemplo, si el dueño de un edificio de
oficinas comercial que funciona bajo el método del acumulado comprara una póliza de
seguros de un año en junio, registraría cada mes el gasto asociado con la parte del
premio que se había usado. Cuando la política al principio se compra, más bien que
registrarlo como un gasto, se registra como un activo, típicamente bajo la
categoría del seguro pagado por adelantado. Con cada mes de paso, un duodécimo del
premio se quita del seguro pagado por adelantado y se trata como un gasto. El
método del acumulado de considerar tentativas de corresponder más estrechamente
tanto a ingresos como a gastos con el período en el cual ocurren, más bien que
cuando el dinero efectivo se cambia. Se dice que este método tiene un efecto del
allanamiento en el estado de ingresos de una compañía. Casi todos los negocios más
grandes usan el método del acumulado de considerar, y muchos el negocio más pequeño
hace también.
El método en efectivo de considerar, por otra parte, reconoce que tanto los
ingresos como los gastos en el pago a plazo se hacen. Si, por ejemplo, el dueño de
varias casas del alquiler comprara pólizas de seguros individuales en varios
tiempos en todas partes de un período determinado y expensed la cantidad entera
entonces las políticas se pagaron por, usaría el método en efectivo de considerar.
El método en efectivo de considerar partidos tanto ingresos como gastos con el
período en el cual el dinero efectivo se cambia, más bien que con el período en el
cual ocurren. Aunque algunos negocios más pequeños usen el método en efectivo de
considerar, muy pocos, si alguno, los negocios más grandes usan este método.
Todos los estándares de la contabilidad se gobiernan por lo que se llama principios
de contabilidad generalmente aceptados (GAAP). La contabilidad financiera y el
reportaje de asunciones, estándares y prácticas que un negocio individual usa en la
preparación de sus declaraciones todos se regulan por
■ 134 ■
■ informes financieros y horarios ■

GAAP. Los estándares para GAAP son prescribidos por cuerpos autoritarios como
Financial Accounting Standards Board (FASB). El FASB es un cuerpo independiente, no
gubernamental que consiste en siete miembros. Los estándares aplicados por FASB
están basados en consideraciones prácticas y teóricas que han evolucionado durante
varios años en la reacción a cambios del entorno económico. Los fallos publicados
por el consejo se reconocen como autoritario.
Los tres informes financieros comunes más útiles para propiedades rentables son el
estado de ingresos, equilibran la declaración y la declaración del flujo de fondos.
(Ver el Objeto expuesto 9.1.) Estas declaraciones son usadas para relatar la
situación financiera de una compañía en una base periódica, tal como mensualmente,
cada tres meses, o anualmente. Un comprador anticipado de una propiedad rentable se
clasificaría como un usuario externo de estos informes financieros. A fin de a
correctamente y exactamente tasan la situación financiera de este tipo de la
propiedad, el agente de bolsa o el vendedor deberían amueblar al comprador
anticipado por los dos o tres años más recientes de estados de resultados
operativos históricos. La capacidad de examinar varios períodos provee a
inversionistas de un cuadro más completo de la capacidad de la propiedad de
funcionar durante un largo periodo del tiempo. Los inversionistas deberían ser
capaces de descubrir cualquier tendencia que esté presente, como el aumento regular
de alquileres. A la inversa, un inversionista que observó piso o alquileres que
disminuyen con aumentos correspondientes de los puestos vacantes concluiría
posiblemente el mercado en el cual el área particular se ha ablandado. Esto también
podría indicar problemas de la dirección, que se pueden mucho más fácilmente vencer
que un mercado declinante.
Los estados de resultados operativos históricos no siempre son disponibles en el
acto por un motivos o el otro, y cuando son, no siempre son exactos, sobre todo en
propiedades más pequeñas donde ningún sistema de contabilidad formal se usa. Los
vendedores o sus agentes de bolsa deberían ser capaces de proporcionar mínimo del
período de 12 meses más reciente de datos de operaciones. El período de 12 meses
rastreador es el más importante porque permitirá a compradores anticipados evaluar
exactamente la actuación más reciente de una propiedad rentable. Examinando
detalladamente cada uno de los 12 meses pasados, los inversionistas pueden calibrar
la estabilidad relativa de los ingresos, gastos e ingresos operativos netos de una
empresa.
■ 135 ■

ESTADO DE INGRESOS
El primer informe financiero el más comúnmente usado por inversionistas es el
estado de ingresos. El estado de ingresos es usado para medir ingresos de una firma
y gastos sobre un período de tiempo determinado del tiempo. Relata los ingresos
netos o pérdida neta de las actividades de operaciones de una propiedad y forma la
base para decisiones relacionadas con la inversión. El estado de ingresos presenta
un resumen de las actividades de ganancias de una propiedad rentable durante un
período de tiempo indicado, tal en cuanto a un año fiscal entero o para un cuarto
particular. Relata los ingresos generados y cualquier gasto que ocurriera. Los
ingresos de operaciones menos gastos de funcionamiento son iguales a los ingresos
operativos netos de la propiedad. Un análisis a fondo del estado de ingresos puede
proveer a inversionistas de la percepción del nivel de la rentabilidad existente de
una propiedad y una indicación de su futura rentabilidad. Los inversionistas
comúnmente usan el rendimiento histórico de una propiedad de ayudar a predecir o
pronosticar su capacidad de ganar ingresos futuros.
Ya que el estado de ingresos es usado para capturar las ganancias de un negocio,
debe tener en cuenta factores que afectan aquellas ganancias. Mientras una cadena
de tiendas como Wal-Mart genera ingresos principalmente de la venta de bienes, los
ingresos del inversionista de bienes inmuebles son
Exponga 9.1 Tres informes financieros primarios.
1. El estado de ingresos 2. La declaración 3 del equilibrio. Declaración de flujos
de fondos
■ 136 ■

sacado de alquileres. Los inversionistas también pueden sacar ingresos a través de
la venta de propiedad, pero si esto no es su negocio primario, los ingresos así
generados se pueden tratar como unas ganancias de capital, más bien que como
ingresos. Por ejemplo, en la construcción residencial, estamos en el negocio de
vender casas. Nuestro estado de ingresos se establece mucho como una firma
industrial en esto todo el trabajo y materiales requeridos construir una casa no es
expensed hasta que la casa realmente se venda. La venta de la casa produce
ingresos, y en este caso, ingresos, trabajo y flujo de materiales a través de lo
que se menciona como el coste de bienes vendidos. Aunque los estados de ingresos
varíen de negocio al negocio y compañía a la compañía, generalmente comparten
varios de los mismos componentes básicos. Todos los estados de ingresos deben
reflejar tanto los ingresos que fluyen a través del negocio como los gastos. Estas
dos categorías primarias típicamente se refieren ingresos como de operaciones y
gastos de funcionamiento. La diferencia entre estos dos se conoce como ingresos
operativos netos. Ya que el gasto por intereses puede variar extensamente debido a
la estructura del capital de una propiedad, no se incluye bajo gastos de
funcionamiento, pero se trata como una categoría separada llamada el gasto por
intereses. Finalmente, la diferencia entre ingresos operativos netos y gasto por
intereses produce ingresos netos brutos.
Tome un momento para estudiar la Tabla 9.1 para entender mejor cómo varios
componentes de un estado de ingresos colaboran. El estado de ingresos presentado en
este ejemplo se diseña para servir a un inversionista en el negocio del alquiler y
se usaría principalmente para una propiedad de la multifamilia. Se puede fácilmente
modificar eliminando categorías que no son necesarias o añadiendo categorías
adicionales para satisfacer las necesidades del negocio individual o entidad. Por
ejemplo, el dueño de un edificio comercial no necesitaría todos los artículos
mostrados en este ejemplo. Muchos de los gastos, como mantenimiento del área común
e impuestos, se pasan directamente a través de a los arrendatarios. El estado de
ingresos se puede fácilmente modificar para reflejar las necesidades específicas de
la compañía que sirve. Los inversionistas que llevan tiempo para estudiar y
examinar los estados de ingresos de muchas propiedades serán capaces pronto de
entender su contenido informativo y tomar decisiones comprar-y-vender sanas basadas
en la información presentada en ellos.
■ 137 ■
Estado de ingresos de la muestra de la tabla 9.1
■ 138 ■
■ 139 ■

La primera categoría primaria en el estado de ingresos hace funcionar ingresos. Los
ingresos de operaciones para la propiedad del alquiler consisten en todas las
fuentes de ingresos como ingresos programados de la gruesa, pérdida de la vacante,
ingresos de utilidad y otros ingresos. Los ingresos programados de Gross
representan el 100 por ciento de los ingresos potenciales de una propiedad del
alquiler si cada sola unidad o espacio se ocuparan. En otras palabras, si la tasa
de vacantes fuera el cero y cada arrendatario pagó el 100 por ciento de su alquiler
respectivo, los ingresos del alquiler para la propiedad se maximizarían. La pérdida
de la vacante representa la cantidad de ingresos perdidos debido a las unidades no
alquiladas. Los descuentos promocionales y las concesiones, así como delincuencia,
también se caen bajo la categoría de la pérdida de la vacante. Otros ingresos
incluyen ingresos coleccionados para honorarios tardíos, tasas de solicitud,
ingresos del lavadero, ingresos de la máquina vendedora y cualesquiera ingresos que
se puedan coleccionar para utilidades. También puede incluir ingresos para el
interés ganado en el dinero sostenido en cuentas que llevan el interés como cuentas
del mercado de dinero.
La segunda categoría primaria en el estado de ingresos es gastos de funcionamiento.
Esto incluye todos los gastos que tienen que ver realmente con hacer funcionar una
propiedad rentable, tal como generales y administrativos, nómina, reparaciones y
mantenimiento, utilidades, e impuestos y seguro. No incluye el gasto de la
depreciación, el gasto por intereses o ninguna amortización de la deuda. La
depreciación es, por supuesto, expensed con objetivos fiscales, pero esto se trata
por separado en una declaración preparada explícitamente con objetivos del impuesto
federal. El objetivo en esta sección es entender mejor el estado de ingresos de
modo que pueda ser usado para evaluar una propiedad para su valor usando el método
de la capitalización de ingresos, y también permitirnos pronosticar mejor el
potencial de la propiedad para futuras ganancias. Ya que la depreciación no es un
gasto verdadero en el sentido que afecta la cuenta de caja (excepto mejoras de
capital más pequeñas), por lo general no se incluye en un estado de ingresos
estándar con objetivos del informe financiero. Ya que no nos preocupamos por las
consecuencias fiscales en esta coyuntura, desatenderemos la depreciación.
Los gastos generales y administrativos incluyen desembolsos para artículos como
útiles de oficina, honorarios legales y de la contabilidad, publicidad y gastos de
mercadotecnia y honorarios de la dirección de la propiedad. Los gastos de la nómina
consistirían en todos los gastos relacionados con aquellos el personal
■ 140 ■

directamente empleado por la entidad que hace funcionar la propiedad del alquiler.
Los gastos relacionados incluyen la nómina para el personal de la oficina,
mantenimiento y basa a empleados, impuestos sobre la nómina, compensación de los
trabajadores, impuestos del empleado estatales y federales y ventajas como el
seguro y 401 programas (k). Los gastos de la nómina no deberían incluir ningún
gasto para el trabajo realizado por subcontratistas, aunque pueda amueblar todos
los materiales y pagar a los subcontratistas sólo por su trabajo. Estos tipos de
gastos se caen en reparaciones y mantenimiento. Makereadies para pisos, servicios
del contrato, seguridad y servicios de patrulla, reparaciones generales y
materiales relacionados y servicios de ajardinamiento se debería todo incluir en
reparaciones y mantenimiento. Los gastos de utilidad consisten en todos los
desembolsos relacionados con el uso de utilidad de la propiedad del alquiler, tal
como eléctricos, de gas, agua y alcantarilla, retiro de la basura, servicios de
cable y gastos telefónicos. En muchos casos, estos gastos se pasan directamente a
los arrendatarios y por lo tanto no se incluirían aquí.
Los impuestos y el gasto de seguros también caen a la categoría de gastos de
funcionamiento. Típicamente incluyen desembolsos para impuestos de bienes inmuebles
y primas de seguros para bienes materiales como el edificio y cualquier pérdida de
ingresos que resultan del daño al local. Las primas de seguros para equipo de la
caldera, bombas, equipo de la piscina y otra maquinaria también caen a esta
categoría. Según el tipo concreto de propiedad hecha funcionar, muchas de estas
subcategorías pueden o no se pueden requerir. Además, también puede haber un poco
de ausencia con sus objetivos particulares. Esta sección se proporciona para dar a
inversionistas una idea general de artículos que se pueden encontrar en un estado
de ingresos y no se quieren para ser inclusivos.
La tercera categoría primaria en el estado de ingresos es ingresos operativos netos
(NOI). Aunque NOI sea generalmente sólo un artículo de la línea solo, esto es el
elemento más importante de un estado de ingresos. Los ingresos operativos netos se
calculan así:
Ingresos brutos − gastos de funcionamiento totales = ingresos operativos netos
Los ingresos operativos netos son los ingresos restantes después de que todos los
gastos de funcionamiento se han explicado. También es la cantidad de ingresos
disponibles para atender cualquiera de la deuda relacionada de la propiedad.
Además,
■ 141 ■

los ingresos operativos netos son el numerador en el cociente usado para calcular
el precio de la capitalización o precio de la gorra, de que hablaron detalladamente
en el Capítulo 8 bajo el “Método de la Capitalización de Ingresos” de valorar
propiedades rentables.
La cuarta categoría primaria en el estado de ingresos es el gasto por intereses.
Esta categoría incluye la parte de interés de cualquier pago de deudas hecho en la
propiedad. El gasto por intereses se coloca debajo de ingresos operativos netos,
más bien que encima de ello en gastos de funcionamiento desde el método en el cual
una pieza particular de la propiedad de la inversión se financia y se capitaliza
varía extensamente. Por ejemplo, el Inversionista A podría comprar un centro de la
tira comercial usando la equidad de deudas y de sólo el 15 por ciento del 85 por
ciento, mientras el Inversionista B puede decidir comprar un edificio idéntico
usando la equidad de deudas y del 50 por ciento del 50 por ciento. Si el gasto por
intereses se tratara bajo la categoría del gasto de funcionamiento, los ingresos
operativos netos que resultan para ambas propiedades serían diferentes. Esto es
porque el gasto por intereses del Inversionista A es más alto porque usa la deuda
del 85 por ciento. Mientras tanto, el gasto por intereses del Inversionista B sería
más bajo porque usa una estructura de financiación comprendida de la deuda de sólo
el 50 por ciento. Si el Inversionista C quisiera comprar uno de los dos edificios
para su propia cartera de inversiones, no sería capaz de evaluarlos
consecuentemente, porque las estructuras de financiación son diferentes. Parecería
al Inversionista C que el centro de la tira detallista del Inversionista B era más
provechoso que la propiedad del Inversionista A, porque el Inversionista B tiene un
gasto por intereses inferior.
Si esto parece un poco confuso, examine el estado de ingresos mostrado en la Tabla
9.1 y experimento con el gasto por intereses moviéndolo encima de la categoría NOI.
También recuerde que los ingresos operativos netos son el numerador en el cociente
usado para calcular el precio de la gorra. Ya que NOI sería diferente para
propiedad del Inversionista A y propiedad del Inversionista B, el precio de la
gorra que resulta sería diferente o la propiedad se precian tendría que ser
diferente para conseguir el mismo precio de la gorra.
La quinta categoría primaria en el estado de ingresos es ingresos netos. Los
ingresos netos son simplemente la diferencia entre ingresos operativos netos y
gasto por intereses. En el ejemplo en la Tabla 9.1, la cifra mostrada es ingresos
netos brutos y no ingresos netos limpios. Los usuarios externos de informes
financieros no necesariamente se preocupan por cuanto
■ 142 ■

cobre los impuestos el dueño o el vendedor de una propiedad pagan porque su tasa
impositiva probablemente será diferente. Los ingresos netos limpios serían muy
probablemente diferentes del dueño al dueño para el más pequeño a propiedades
medianas.
DECLARACIÓN DEL EQUILIBRIO
El segundo informe financiero el más comúnmente usado por inversionistas es la
declaración del equilibrio o balance ya que a veces se manda a, que es usado para
relatar activos de una propiedad, responsabilidades y equidad. Relata la situación
financiera de una propiedad a un punto específico a tiempo. En efecto, la
declaración del equilibrio provee tanto a usuarios internos como externos de una
foto de la situación financiera de una propiedad rentable en una fecha específica.
Los informes el más a menudo se imprimen en mensual, cada tres meses, e intervalos
anuales. La declaración del equilibrio puede ser útil en la información que provee
sobre la liquidez de una propiedad y su flexibilidad financiera, que puede ser
crítica a veces para encontrar obligaciones a corto plazo inesperadas. Un usuario
externo como un prestamista, por ejemplo, puede examinar la proporción de la deuda
a la equidad y decidir que el negocio muy se reforza ya y que ninguna capacidad de
préstamo restante existe.
El balance también se puede usar en la medición de la rentabilidad de una propiedad
rentable. Por ejemplo, relacionando los ingresos netos de una compañía con la
equidad del dueño o con los activos totales, las vueltas se pueden calcular y
usarse para tasar el nivel de la compañía de la rentabilidad con relación a
negocios similares.
La vuelta en activos (ROA) es usada para medir la relación entre ingresos netos y
activos totales. En otras palabras, la proporción mide la vuelta en los activos
totales desplegados por un negocio. Se calcula así:
Vuelva en activos = ᎏ net in ᎏ come = activos del total de ROA
ROA = ᎏ 166$ ᎏ, 200 = EL 4,46% $3.727.060
■ 143 ■

La Vuelta En la Equidad o HUEVA, es usada para medir la relación entre Ingresos
netos y Capital total. Esta proporción ayuda a medir la vuelta en la equidad total
de un inversionista en una propiedad. Se calcula así:
Vuelva en la equidad = ᎏ net in ᎏ come = capital total de la HUEVA
HUEVA = ᎏ 166.200$ = EL 25,38% $654.764
Ahora mire a la Tabla 9.2 para entender mejor cómo varios componentes de una
declaración del equilibrio colaboran. La declaración del equilibrio ilustrada en
este ejemplo se diseña para servir a un inversionista en el negocio del alquiler y
se podría usar para dueños de familia sola, multifamilia o propiedades comerciales.
La declaración se puede fácilmente modificar eliminando aquellas categorías que no
son necesarias o añadiendo categorías adicionales para satisfacer las necesidades
del negocio individual o entidad.
Tres categorías primarias son la parte de cada declaración del equilibrio: activos,
responsabilidades y equidad. Tome un momento para examinar las ecuaciones del
balance siguientes.
Activos = responsabilidades + equidad
Activos − responsabilidades = equidad
Activos − equidad = responsabilidades
Observe que los dos lados de la ecuación son iguales, de ahí la declaración del
equilibrio del nombre. Los dos lados del balance siempre deben igualar el uno al
otro, ya que un lado muestra los recursos del negocio y los otros espectáculos del
lado quien amuebló los recursos (es decir, los acreedores). La diferencia entre los
dos es la equidad.
La primera categoría primaria en una declaración del equilibrio se conoce como los
activos de una compañía. Los activos de un negocio son las propiedades o
■ 144 ■

los recursos económicos poseídos por el negocio y típicamente se clasifican como
activos corrientes o como no corrientes. El activo realizable es aquellos que se
esperan convertirse en el dinero efectivo o usarse o consumirse dentro de un
período relativamente corto del tiempo, generalmente dentro de un ciclo de
operación de un año. Activo inmovilizado o no corriente, son aquellos activos cuyas
ventajas se extienden a lo largo de los períodos más largos que el ciclo de
operación de un año. Para propiedades rentables, el activo realizable incluye
cantidades debidas, pero todavía no tranquilas, como cuentas por cobrar, dinero
efectivo, depósitos de seguridad (con empresas de servicios públicos o proveedores,
por ejemplo), artículos pagados por adelantado como primas de seguros y
provisiones. El activo inmovilizado incluye artículos como edificios, equipo y
tierra.
La segunda categoría primaria en una declaración del equilibrio se conoce como las
responsabilidades de una compañía. Las responsabilidades de un negocio son sus
deudas o cualquier reclamación que otro negocio o individuo puedan tener contra la
entidad de operaciones. Las responsabilidades también se pueden clasificar como
corrientes o no corrientes. El pasivo exigible es aquellos que requerirán el uso de
activo realizable o esto se descargará dentro de un período relativamente corto del
tiempo, por lo general dentro de un año. Pasivo a largo plazo o no corriente, son
aquellas responsabilidades más largas que un año en la duración. El pasivo exigible
incluye cantidades debidas a acreedores para bienes y servicios comprados a
crédito, como cuentas por pagar, sueldos y salarios debidos a empleados o
contratistas, depósitos de seguridad (depósitos hechos por los arrendatarios antes
de acercarse), impuestos pagaderos, y documentos a pagar. El pasivo a largo plazo
incluye hipotecas pagaderas y cualquier clase de la financiación secundaria
asegurada contra la propiedad, como préstamos para financiación de equipo o mejoras
de capital.
La tercera categoría primaria en una declaración del equilibrio se conoce como la
equidad de una compañía. La equidad de un negocio representa esa parte de valor
restante después de que todas las obligaciones se han satisfecho. En otras
palabras, si la posición de un inversionista en una entidad se debiera
completamente liquidar vendiendo todos los activos y posteriormente satisfaciendo a
todos los acreedores, cualquier beneficio restante representaría la equidad. Ya que
la ley da a acreedores el derecho de obligar la venta de los activos del negocio a
encontrar sus reclamaciones, se considera que la equidad en un negocio es
subordinada de la deuda. Tal como resultó después una compañía declara la
bancarrota, las obligaciones a los acreedores se satisfacen primero, y las
obligaciones a dueños o accionistas se satisfacen últimas.
■ 145 ■
Declaración del equilibrio de la muestra de la tabla 9.2
■ 146 ■
■ 147 ■

Las dos categorías primarias de la equidad son (1) las contribuciones del dueño y
(2) utilidades retenidas. La equidad del dueño representa esa parte de la capital
que un inversionista ha invertido personalmente. Por ejemplo, si un inversionista
dejó 400.000$ en un edificio de $2,5 millones comercial y más tarde gastó 150.000$
adicionales en mejoras de capital, la equidad del dueño sería 550.000$. Las
utilidades retenidas representan esa parte de ingresos dejados en o retenido por el
negocio. Si un negocio genera ganancias positivas, aquellas ganancias se mencionan
como ingresos netos y por consiguiente aumentan la cuenta de utilidades retenidas.
A la inversa, si un negocio genera ganancias negativas, aquellas ganancias se
mencionan como una pérdida neta y por consiguiente disminuyen la cuenta de
utilidades retenidas. Si la compañía tiene ganancias positivas, y aquellas
ganancias no se dejan en la compañía, pero en cambio se gastan al dueño, entonces
las disminuciones de la equidad por una cantidad correspondiente a consecuencia del
empate del dueño.
DECLARACIÓN DE FLUJOS DE FONDOS
El tercer informe financiero el más comúnmente usado por inversionistas es la
declaración de flujos de fondos, que es usada para medir las afluencias en efectivo
y efusiones producidas por vario funcionamiento, inversión y financiación de
actividades de un negocio. Estas actividades afectan compañías y sus informes
financieros respectivos de modos diferentes. Por ejemplo, los ingresos pueden fluir
en el bloque de pisos de un inversionista de sus operaciones del alquiler y
posteriormente derramarse de él a través de la compra del nuevo equipo. En este
ejemplo, tanto el estado de ingresos como la declaración del equilibrio se afectan,
desde flujos de fondos en de alquileres y se desembolsa entonces para comprar
activos como el equipo.
Mientras que la declaración del equilibrio mide activos de una firma,
responsabilidades y equidad a un punto específico a tiempo, la declaración de
flujos de fondos mide una firma de operaciones, inversión y financiación de
actividades por el período del tiempo. Puede ser usado para medir flujos de fondos
más de un mes, un cuarto, o un año entero. La declaración de flujos de fondos se
quiere para usarse tanto junto con el estado de ingresos como junto con la
declaración del equilibrio. Usando tres informes financieros
■ 148 ■

juntos, tanto los usuarios internos como externos pueden evaluar mejor las fuerzas
y las debilidades de una compañía. Tome un momento para examinar la declaración de
flujos de fondos en la Tabla 9.3.
Las actividades del flujo de fondos comúnmente se clasifican como funcionamiento,
inversión o como financiación de actividades. Las afluencias en efectivo de
actividades de operaciones ya que pertenecen a propiedades rentables incluyen
ingresos coleccionados de alquileres, depósitos, ingresos de utilidad, lavandería e
ingresos que venden e ingresos por intereses. Esencialmente, cualquier fuente de
dinero efectivo que fluye a través del estado de ingresos bajo el título de
ingresos de operaciones se licencia de una afluencia en efectivo de actividades de
operaciones. Las efusiones en efectivo de actividades de operaciones incluyen
gastos hechos, como aquellos para dirección, reparaciones y mantenimiento,
ajardinamiento, contribuciones territoriales, seguro y pagos a proveedores.
Esencialmente, cualquier fuente de dinero efectivo que se derrama del negocio bajo
el título de gastos de funcionamiento se licencia de una efusión en efectivo de
actividades de operaciones.
Las afluencias en efectivo de invertir actividades ya que pertenecen a propiedades
rentables incluyen la venta de activos, colecciones por préstamos o crédito que se
han ampliado (p.ej., cuentas por cobrar), y la venta de instrumentos de la equidad
o deuda. Una sociedad de inversiones de bienes inmuebles que sostiene varias
propiedades en su carpeta puede vender, por ejemplo, uno de sus edificios. Hacer
tan se clasificaría como una afluencia en efectivo de invertir actividades, ya que
uno de los activos, un edificio, se vendió. Las efusiones en efectivo de invertir
actividades incluyen la compra de activos, la extensión de crédito o préstamos y la
compra de instrumentos de la equidad o deuda. Una sociedad de inversiones de bienes
inmuebles, por ejemplo, puede decidir diversificarse invirtiendo su dinero efectivo
excedente en los valores de otra compañía en una industria sin relaciones. Hacer
tan se clasificaría como una efusión en efectivo de invertir actividades, ya que un
activo como valores se compró.
Las afluencias en efectivo de financiar actividades ya que pertenecen a propiedades
rentables incluyen la emisión de deuda a largo plazo o acciones, así como fondos
obtenidos a través de cualquier tipo del préstamo de la actividad. Por ejemplo, una
sociedad de inversiones de bienes inmuebles puede obtener una hipoteca para comprar
un edificio de oficinas para añadir a su carpeta de propiedades, o puede asegurar
una línea de crédito para hacer mejoras de capital. Las efusiones en efectivo de
financiar actividades incluyen el
■ 149 ■
Declaración de la muestra de la tabla 9.3 de flujos de fondos
■ 150 ■
■ 151 ■

el pago de dividendos en la equidad resultó, desempeñando la deuda o la equidad que
se había publicado, y el reembolso de fondos ajenos. Una sociedad de inversiones de
bienes inmuebles puede decidir, por ejemplo, desempeñar una serie de obligaciones
que se publicaron para levantar el dinero efectivo. Hacer tan se clasificaría como
una efusión en efectivo de financiar actividades.
Finalmente, los cambios netos en el flujo de fondos de funcionamiento, inversión y
financiación de actividades se agregan para proporcionar el cambio total de flujos
de fondos para una compañía. Para conciliar la declaración de flujos de fondos, el
dinero efectivo a principios del período se añade al cambio neto en el dinero
efectivo total, que debería corresponder al dinero efectivo al final de período.
Por ejemplo, en la Tabla 9.3, suponga que el período medido fuera desde el
principio del año civil, o el 1 de enero, al final del año civil, o el 31 de
diciembre. El dinero efectivo que comienza el 1 de enero es 50.212$. Esa cifra se
añade entonces al cambio neto en el dinero efectivo total de 77.964$ para
proporcionar el dinero efectivo que termina de 128.176$. Esta cantidad debería
corresponder exactamente a la cantidad de efectivo mostrada en la declaración del
equilibrio el 31 de diciembre.
En el resumen, el estado de ingresos, la declaración del equilibrio y la
declaración de flujos de fondos proveen tanto a usuarios internos como externos de
la información vital sobre el bienestar financiero de una compañía o negocio. Son
igualmente como útiles para inversionistas que evalúan propiedades rentables
potenciales. La declaración del equilibrio es un instrumento estático que refleja
la situación financiera de una compañía a un punto específico a tiempo. El estado
de ingresos y la declaración de flujos de fondos, por otra parte, son instrumentos
dinámicos que reflejan la situación financiera de una compañía, y los cambios de su
posición, por el período del tiempo Usando estos informes financieros el uno junto
con el otro proporcionarán la mayor parte de ventaja para inversionistas que
evalúan oportunidades de inversión potenciales.
■ 152 ■
Parte 2
Case Study Review: aplicación práctica de
Análisis de la valoración
Capítulo 10
Estudio del caso 1: casa del alquiler de la Familia Sola
En este estudio del caso, examinamos una casa de la familia sola para determinar
si es digno de nuestro capital de inversión con objetivos del alquiler. Para
analizar correctamente este tipo de la propiedad, dos pruebas se deben aplicar. La
primera prueba aplicada a nuestra propiedad sustancial es la prueba de análisis de
ventas comparable. Cualquier tipo del activo, si ser de oro, de plata, reservas,
obligaciones, o bienes inmuebles, se debería comprar a un precio menos que o igual
a su valor justo de mercado (FMV). Pagar más que FMV implica que un premio se ha
tasado. Cualquier tipo del premio pagado se debe totalmente justificar. La segunda
prueba aplicada a nuestra propiedad sustancial es una prueba de análisis del flujo
de fondos. Una propiedad de la inversión debe tener el flujo de fondos suficiente
para cubrir gastos, a mínimo. Si un flujo de fondos negativo existe, el
inversionista debe estar preparado para inyectar el capital en el activo en una
base en curso. Si el capital se debe continuamente invertir, las vueltas negativas
resultarán probablemente. Si una propiedad tiene vueltas negativas, como algún otro
tipo del activo, hay poco punto en la inversión en ello.
En este primer estudio del caso, analizamos la propiedad aplicando la prueba de
ventas comparable y la prueba de análisis del flujo de fondos. En el siguiente
estudio del caso, miramos un uso alternativo para esta misma propiedad de evaluarlo
para un uso mejor y más alto. La propiedad en este primer estudio del caso es una
oportunidad de inversión actual que compré hace varios meses. La casa se localiza
directamente a través de la calle de un lago allsports hermoso en Lago Orion. No se
considera que la propiedad es lakefront, pero mejor dicho visión del lago. Mientras
las casas en el lakefront típicamente se venden
■ 155 ■

por 200$ por pie cuadrado y, las casas de visión del lago se venden por entre 120$
y 140$ por pie cuadrado. La propiedad sustancial cae a la segunda categoría, con un
par de excepciones, que es la razón me intereso en ello en primer lugar. La casa se
sienta directamente a través de la calle del lago en un poco más que tres cuartos
de un acre y resulta ser la única parcela de tierra únicamente situada con espacio
de la parte buildable y múltiplo residencial (RM) dividido en zonas. Esto significa
que es el paquete de la ni-una-sola-familia, pero mejor dicho un paquete de la
multifamilia que acomodará más de una unidad del condominio o la casa. Como
aprenderá en el siguiente estudio del caso, el uso alternativo como el múltiplo
residencial es donde el valor real de la propiedad está.
Un sobresueldo adicional incluido en este acuerdo es lo que junto con la tierra y
la casa son dos resbalones del barco. El vendedor de la propiedad resultó poseer 28
pies de la fachada del lago directamente a través de la calle de la casa, y este
paquete es patria actualmente de dos resbalones del barco y una grúa motorizada o
levantamiento del barco. Este chiringo de la tierra también resulta ser deeded por
separado de la propiedad principal, que permitió que yo tomara posesión de los
resbalones del barco libres y claros inmediatamente después del cierre. El acuerdo
se estructuró con la casa principal y propiedad comprada según un contrato para el
convenido precio, con el resbalón del barco del contrato de la antera por sólo 10$.
Tome unos minutos para examinar la Tabla 10.1, con cuidado estudiando los ingresos
de la propiedad cuando fluye a través del modelo. En esta mesa, la propiedad se
analiza usando el precio inicial original del vendedor de 370.000$. La hoja de
trabajo que ve es un modelo patentado al cual me desarrollé rápidamente y
fácilmente analice oportunidades de inversión de la casa del alquiler potenciales.
Lo llamo La Casa del Alquiler de Juego del Valor Analizador. Una vez que los datos
necesarios se han juntado, se pueden introducir en el modelo, y en sólo unos
minutos, el usuario puede saber con un bastante alto grado de la exactitud si un
acuerdo tiene sentido basado en criterios de la inversión predeterminados. El
usuario sólo necesita la llave en las variables, y el modelo realiza todos los
cálculos automáticamente. Aunque a primera vista el modelo pueda parecer complejo,
es realmente completamente fácil de usar.
Comenzamos analizando esta propiedad como si fuera a usarse como una casa del
alquiler sólo. El objetivo último en este ejemplo particular es alquilar la casa
mientras las aprobaciones necesarias de la comisión de planificación local se están
obteniendo. El alquiler de la casa en esta situación es un sobresueldo, desde la
mayor parte del tiempo, nuevo
■ 156 ■
■ estudio del caso 1: casa del alquiler de la Familia Sola ■

la construcción no incluye la propiedad rentable como esto. Los ingresos de los
alquileres se quieren para ayudar a compensar los gastos de transporte del proyecto
de construcción, de que hablarán adelante en el siguiente estudio del caso. Por el
momento, sin embargo, vamos a comenzar analizándolo como una casa del alquiler de
la familia sola para determinar si encuentra los criterios como expuesto en
nuestras dos pruebas, la prueba de ventas comparable y prueba del flujo de fondos.
PRUEBA 1: ANÁLISIS DE VENTAS COMPARABLE
La primera sección del modelo permite que el usuario entre en la información para
ventas de casa comparables. Esta información es necesaria para ayudar a hacer
proyecciones exactas del valor de reventa estimado de una propiedad de la inversión
y puede ser fácilmente obtenida por casi cualquier reactivo de venta de bienes
inmuebles local. De hecho, si les pregunta, los corredores de bienes raíces pueden
enviar el comps en línea a su dirección de correo electrónico, a la cual puede
tener acceso entonces vía Internet. Después en esta sección es una provisión que
permite que usuarios modifiquen el precio de venta del comps. Esta sección provee a
usuarios de la capacidad de comparar propiedades en una base de manzanas-toapples,
como un tasador haría. Por ejemplo, si la propiedad sustancial tiene un sistema de
aire acondicionado central y la propiedad de venta comparable no hace, el precio de
la venta comparable se tendrá que revisar hacia arriba en los ajustes a la sección
de precios. Esto es exactamente cómo los corredores de bienes raíces y los
tasadores sacan el valor de mercado de una casa. Comienzan con un precio medio por
pie cuadrado de varias casas similares que se han vendido recientemente y modifican
para compensar diferencias en el valor.
La sección de promedios comp simplemente toma un promedio de los precios de venta
de los tres comp para subir con un precio de venta medio. Este número es dividido
entonces en el precio medio por pie cuadrado. El resultado es un precio medio
ponderado por pie cuadrado. También hay una provisión que permite que usuarios
apaguen la sección comps o en. Como los usuarios se hacen cada vez más familiares
con un mercado específico o vecindad, probablemente sabrán ya cual el precio de
venta medio por pie cuadrado es, por tanto los datos de ventas realmente no tienen
que ser keyed en. En cambio, la sección comps se puede apagar y la propia
estimación del usuario se entra en.
■ 157 ■
Hoja de trabajo de análisis de la propiedad de la tabla 10.1. La casa del alquiler

de juego del valor Analizador
Comp #1
Análisis del valor de Propety Comp #2
Comp #3
Promedios de Comp
Propiedad sustancial 421 Moroni Blvd.

Valores de la propiedad
Ajuste a Comps 2.50 0.00
2.50 (2.50)
■ 158 ■

Funcionamiento de gastos de funcionamiento de ingresos
Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 159 ■

En este ejemplo, tres ventas comparables de propiedades similares en
características y cerca en la talla a la propiedad sustancial se usaron. El
objetivo era usar casas en ubicaciones deseables que también tienen visiones del
lago. En la sección de la propiedad sustancial, simplemente entre en el precio de
compra de la casa analizada. En este ejemplo, el precio inicial original por el
vendedor era 370.000$. El precio inicial es un lugar bueno para comenzar el
análisis, pero los usuarios también pueden experimentar fácilmente con el modelo
cambiando simplemente el precio inicial, que es exactamente lo que vamos a hacer en
la Tabla 10.2. Después de entrar en el precio de compra, los pies cuadrados de la
propiedad sustancial se entran, que en este ejemplo es 2,800. El precio de venta
medio por pie cuadrado de la sección comps se alimenta entonces en la sección de la
propiedad sustancial. El precio de compra por pie cuadrado automáticamente se
calcula y luego multiplicado por los pies cuadrados de la propiedad sustancial bajo
los valores de la propiedad y ajuste a secciones comps.
El ajuste a la célula comps es usado para crear un valor justo de mercado (FMV)
estimado usando una variedad de valores de la propiedad para tres guiones
diferentes - el mejor caso, con la mayor probabilidad, y caso peor. En este estudio
del caso, 2,50$ por pie cuadrado se usan; sin embargo, el número se puede cambiar a
algo que quiera que él sea. Ya que el mejor caso estimó el valor justo de mercado,
el modelo añade 2,50$ al precio por célula del pie cuadrado en la sección de
promedios comp, y luego multiplica la suma de los dos en los pies cuadrados de la
propiedad sustancial. La capacidad adquisitiva positiva de 2,50$ es visible bajo el
ajuste al título de comps. Aquí está cómo el cálculo trabaja:
Estimación del mejor caso de valor justo de mercado
(Precio medio por pie cuadrado + ajuste a comps)
Los × sujetan pies cuadrados de la propiedad = estimación del mejor caso
de FMV (137,127$ + 2,50$) × 2,800 = 390.956$
La estimación más probable del cálculo FMV en el modelo ni añade, ni resta la
capacidad adquisitiva de 2,50$ al precio por pie cuadrado
■ 160 ■

célula en la sección de promedios comp. Como puede ver en la Tabla 10.1, se pone al
cero. Este cálculo es simplemente el producto del precio medio por pie cuadrado y
el número de pies cuadrados. Tome un momento para examinar el cálculo.
La estimación más probable de valor justo de mercado
El precio medio por pie cuadrado × sujeta pies cuadrados de la propiedad
= la estimación más probable de × 2,800 de 137,127$ FMV = 383.956$
Para la estimación del caso peor de FMV, el modelo resta 2,50$ del precio por
célula del pie cuadrado en la sección de promedios comp, y luego multiplica la
diferencia de los dos por el número de pies cuadrados de la propiedad sustancial.
Tome un minuto para examinar los cálculos.
Estimación del caso peor de valor justo de mercado
(Precio medio por pie cuadrado − ajuste a comps)
Los × sujetan pies cuadrados de la propiedad = estimación del caso peor
de FMV (137,127$ − 2,50$) × 2,800 = 376.956$
El objetivo de crear tres guiones diferentes en el modelo es proporcionar una
variedad de valores justos de mercado estimados. Esto permite que el usuario evalúe
FMV muy mínimo que se podría esperar en la gama baja de la escala de precios y FMV
muy más alto que se podría esperar durante el final alto de la escala de precios.
En este ejemplo, la utilización de 2,50$ proporciona una variedad total de 5,00$
por pie cuadrado - de + 2,50$ a 2,50$ −.
Ahora vamos a tomar un momento para interpretar la salida. ¿Qué nos dice el modelo?
Los tres valores diferentes nos proveen de una estimación mínima para FMV y una
variedad de valores hasta una estimación máxima para FMV. Para la propiedad
sustancial de pasar la primera de las dos pruebas, que es la prueba de ventas
comparable, debe encontrar un umbral mínimo de cualquier valor mayor que el cero
tomando la diferencia de
■ 161 ■

el FMV y el precio de compra actual. En este ejemplo, la propiedad sustancial pasa
la prueba según tres guiones de precios reflejados en el modelo, con capacidades
adquisitivas positivas de 20.956$ para la estimación del mejor caso, 13.956$ para
la estimación más probable y 6.956$ para la estimación del caso peor. Si todo lo
demás parece bien en el resto del modelo, es aceptable tener un valor negativo bajo
la estimación del caso peor. Las estimaciones más probables y las estimaciones del
mejor caso, sin embargo, deben tener valores positivos. La diferencia en valores
mostrados en cada uno de estos tres guiones representa un descuento del precio de
compra actual al mercado. Hasta ahora, bien. Nuestra propiedad sustancial ha pasado
la primera prueba.
PRUEBA 2: ANÁLISIS DEL FLUJO DE FONDOS
La segunda prueba implica analizar todos los ingresos y gastos que afectan el flujo
de fondos de la propiedad. Bajo el título de asunciones de ingresos y el coste, el
precio de compra, el coste de mejoras y el cierre de gastos se entran y sus valores
se suman para proporcionar el coste total de la inversión. Debajo del coste las
asunciones son las asunciones de ingresos. Para determinar el alquiler apropiado al
precio, me puse en contacto con una empresa de gestión de la propiedad local
familiar con los alquileres en el área, que recomendó cobrar aproximadamente 1.750$
por mes en el alquiler. Bajo otros ingresos, incluí 250$ por mes, que representa el
alquiler que podría cobrar por los dos resbalones del barco que vienen con la
propiedad. Aunque un puerto deportivo local en el mismo lago cobre 2.000$ por
temporada por resbalones del barco, elegí 1.500$ por temporada para cada uno de los
dos resbalones del barco para ser un poco más competitivo. Esto sale a una media a
un precio de 250$ por mes. Los ingresos totales estimados para la propiedad
sustancial, incluso los resbalones del barco, son 2.000$ por mes.
En la sección de la equidad del dueño bajo la financiación de asunciones, un valor
del 10,00 por ciento se entró, ya que este valor al principio se quiso para ser mi
inversión en la propiedad. Debajo de esto, un valor del 6.000 por ciento se entró
para la tasa de interés, y 30 años se entraron para el período de la amortización
en la columna anual. El modelo automáticamente calcula tanto el anuario como el
pago mensual. La equidad del dueño, la tasa de interés, y período de la
amortización son todas las variables que se pueden fácilmente cambiar. La
experimentación con estas variables permite que usuarios del modelo vean cómo el
cambio de ellos afecta la salida.
■ 162 ■

La sección de proporciones de alquiler clave es sobre todo importante y captura
datos esenciales para el análisis total de la propiedad sustancial. Todos estos
cálculos se hacen automáticamente y sólo cambian cuando las variables que los
afectan se cambian. Los ingresos del alquiler por pie cuadrado, por ejemplo,
proveen una medida con la cual medir los ingresos del alquiler relativos al mercado
en conjunto. Aunque esta medida se calcule cada mes, también se podría calcular
anualmente. En nuestro ejemplo, el valor es.63$ por pie cuadrado que es bajo
comparado con casas del alquiler más pequeñas. Esto es porque el alquiler por pie
cuadrado es por lo general más alto para casas más pequeñas y gotas ya que las
casas se hacen más grandes. La misma relación también se mantiene para comprar una
casa. En términos generales, el precio por pie cuadrado baja al más grande la casa,
porque con cada casa gastos generales construidos, ciertos se deben vencer (tierra,
calefacción, ventilación y equipo de aire acondicionado, etc.). Una vez que estos
gastos generales se han vencido, el coste de añadir que los pies cuadrados
adicionales se hacen mucho más bajos.
También bajo las proporciones de alquiler clave el título es el precio de la
capitalización, de que hablaron extensivamente en el Capítulo 8. Recuerde que el
precio de la gorra es la proporción entre los ingresos operativos netos y el precio
de compra. Como puede ver, esta proporción es realmente un cálculo muy simple usado
para medir la relación entre los ingresos generados por la propiedad y el precio
por el cual se está vendiendo. También recuerde que esta proporción mide la misma
relación en cuanto a un certificado de depósito. El precio que queremos pagar por
el CD es una función de su producción, o mejor dicho, los ingresos que genera. Esto
es exactamente consecuente con la relación entre el precio de una propiedad
rentable, la producción que un inversionista espera recibir en su inversión y la
capacidad de la propiedad de generar ingresos.
ᎏ Net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = Precio de compra del precio de la capitalización
precio de la gorra = ᎏ 15.330$ = el 4,104% $373.500
Según la sección de proporciones de alquiler clave en este ejemplo, note el precio
de la gorra del 4,10 por ciento. Este número representa la producción de la
propiedad
■ 163 ■

en conjunto ya que está basado en su precio de compra total y no la equidad. Es la
vuelta en la inversión o ROI, que mide esa relación. Un precio de la gorra de sólo
el 4,10 por ciento para el inversionista con experiencia debería levantar
inmediatamente una bandera roja. Este precio es anémico a lo más. Como gana más
casas del alquiler de la familia sola de análisis de experiencia, comenzará a
apreciar más totalmente la importancia de entender precios de la capitalización.
Como verá, este precio de la gorra bajo corresponde directamente con la capacidad
de la propiedad de generar bastantes ingresos para satisfacer todos sus gastos
relacionados y atender su obligación de deudas. Sin mirar hasta el resto de la
salida, sé que esta propiedad no tendrá el flujo de fondos positivo debido al
precio de la gorra bajo.
El multiplicador de alquiler grueso (GRM) mide la relación entre los ingresos
brutos previstos y el precio de compra total. GRM alto en este ejemplo debería
levantar otra bandera roja al inversionista con experiencia. Más abajo el GRM,
mejor. Esto es verdad porque más abajo el precio de compra con relación a los
ingresos de la propiedad, más abajo la proporción. También, más alto los ingresos
con relación al precio de compra, más abajo la proporción será.
El ᎏᎏ Purchas ᎏ e precio ᎏ = multiplicador de alquiler grueso Gross programó
ingresos del alquiler
GRM = ᎏ 373.500$ = EL 17,786% $21.000
Finalmente, en la sección de proporciones de alquiler clave también es un cálculo
que mide los gastos de funcionamiento de la propiedad con relación a su talla. Se
calcula como la proporción de gastos de funcionamiento totales a pies cuadrados. El
resultado proporciona una medida de cómo eficazmente la propiedad se puede hacer
funcionar. Más abajo el número, menos cuesta para manejar y hacer funcionar la
propiedad. El cálculo se hace así.
ᎏ Total op ᎏ erating e ᎏ xpenses = Pies cuadrados de la proporción de la eficiencia
operativa
OER = ᎏ 7.620$ = 2,72$ 2,800
■ 164 ■

La siguiente sección del modelo permite que el usuario a llave en aumentos del
alquiler y cambios de gastos de funcionamiento pronostique durante un horizonte
temporal de cinco años la rentabilidad de la casa del alquiler. En este ejemplo,
entré en el 0 por ciento para el primer año tanto para aumentos del alquiler como
para gastos de funcionamiento porque esto mejor representa mis expectativas de la
propiedad. Durante Años 2 a 5, he tenido aumentos modestos en cuenta tanto de
ingresos como de gastos. La utilización de un horizonte temporal de cinco años le
da una mejor idea de cómo una inversión funcionará durante un período de tiempo más
largo, a diferencia del análisis de ella sólo ya que funciona hoy.
La siguiente sección del modelo hace funcionar ingresos. El modelo decide que la
gruesa programó ingresos del alquiler basados en los ingresos del alquiler
mensuales estimados entrados según la sección de asunciones de ingresos y el coste.
En este ejemplo, una tasa de vacantes del 5,0 por ciento se usó, que representa
aproximadamente dos semanas y media del año. El valor para otros ingresos es los
ingresos del alquiler de los dos resbalones del barco, que otra vez se sacan de la
sección de asunciones de ingresos y el coste.
Según la sección de gastos de funcionamiento, los gastos se estiman basados en lo
que sabe para ser verdad sobre la propiedad, y también en la información que se
asume o se estima. En este ejemplo, las reparaciones y gasto de mantenimiento es
relativamente bajo, representando sólo el 5,2 por ciento de los ingresos brutos de
la propiedad. Las reparaciones y el mantenimiento a menudo dirigen hasta el 10 a 15
por ciento, a veces aún más alto. Ya que la propiedad sustancial es bastante nueva
y en la muy buena condición, asumí un precio inferior de sólo 100$ por mes. Los
honorarios de la dirección de la propiedad típicamente se extienden aproximadamente
del 3,5 por ciento a hasta el 10,0 por ciento, según la talla y el tipo de la
unidad del alquiler. El valor participó en impuestos se estima ser 350$ por mes. Ya
que no usaré a ningún empleado para esta propiedad, se supone que los sueldos y los
salarios sean el cero. Los arrendatarios son responsables de sus propias
utilidades, por tanto este valor, también, se ha puesto al cero. Usé 25$ por mes
para honorarios profesionales tal como resultó después necesito a mi abogado para
examinar cualquier de los documentos. Se supone que los gastos de publicidad sean
el cero porque la empresa de gestión de la propiedad es responsable de esto.
También hay otras tres variables que se pueden poner a algo que sea necesario, pero
en este caso, se supone que todos sean el cero. Finalmente, todos los gastos de
funcionamiento se suman para proporcionar los gastos de funcionamiento totales.
■ 165 ■
Los ingresos operativos netos se calculan tomando simplemente la diferencia entre
ingresos brutos y gastos de funcionamiento totales, que es 1.278$ por mes en este
ejemplo. Este número entonces fluye abajo al flujo de fondos de la sección de
operaciones y se hace el dinero efectivo total disponible para la revisión del
préstamo. En la columna mensual, la capacidad adquisitiva de 2.015$ para la
amortización de la deuda se saca de los cálculos del modelo según la sección de
asunciones de financiación. ¿Recuerde el precio de la gorra anémico del 4,10 por
ciento del cual hablamos antes? Concluimos que hay una correlación directa entre
esta proporción y la capacidad de la propiedad de la inversión de generar bastantes
ingresos para satisfacer todas sus obligaciones, incluso la deuda. En este ejemplo,
tenemos un valor negativo de 738$ por mes. Esto significa que, basado en toda la
información sabemos sobre la propiedad sustancial y dado las asunciones que se han
usado, un inversionista que compra esta propiedad según estos términos y
condiciones tendrá que descascarar 738$ por mes suplementarios sólo para cubrir
gastos. ¿Suena a mucho, verdad? Por supuesto no. La capacidad adquisitiva de
reducción principal de 335$ en la columna mensual realmente ayuda algo, pero esta
cantidad va para pagar a cuenta la deuda de la propiedad y por lo tanto todavía
representa el dinero efectivo que se está gastando. Sólo se usa aquí para ayudar a
medir la vuelta total y la rentabilidad del proyecto.
Aunque la propiedad sustancial pasara la primera prueba según la sección de ventas
comparable del modelo, falló la segunda prueba miserablemente. Esto es por qué es
absolutamente crítico para aquellos individuos que piensan que casas del alquiler
adquisitivas entienden cómo analizar correctamente oportunidades de inversión
potenciales. Un inversionista debe ser capaz de entender el valor de una propiedad
con relación a su comunidad circundante y debe asegurar entonces que pueda generar
bastantes ingresos para encontrar todas sus obligaciones, incluso instrumentos de
deudas.
Antes de que circulemos, vamos a tomar un momento para examinar las últimas pocas
proporciones en el modelo. La primera proporción es la proporción de cobertura de
la amortización de la deuda (DSCR), hablada con mucho detalle en el Capítulo 3.
Recuerde que la proporción es usada para medir la capacidad del dinero efectivo
disponible de atender la deuda. Un valor de medios del 1,0 por ciento que allí es
bastante exactamente en efectivo para cubrir todas las obligaciones de deudas. Algo
menos del 1,0 por ciento significa que no hay bastante dinero efectivo para cubrir
aquellas obligaciones de deudas y algo
■ 166 ■

mayor que medios del 1,0 por ciento que no sólo allí es bastante para cubrir la
deuda, sino también que allí quedará un poco. Es la parte dejada sobre esto más nos
interesamos en. Esa parte representa la vuelta en efectivo en una inversión,
también conocida como ROI en efectivo. La proporción en este estudio del caso se
calcula así:
ᎏ Total cash ᎏ available ᎏ for préstamo ᎏ servicing Amortización de la deuda
= Deuda de CF revisión de proporción
DSCR = ᎏ 1.278$ = EL 63,39% $2.015
ROI en efectivo es el centro del objetivo de un inversionista. Recuerde que esta
proporción mide la parte en efectivo de la vuelta contra el monto en dólares total
del dinero efectivo invertido en una propiedad. En este ejemplo, la proporción es
negativa, significando que hay una vuelta negativa en la inversión, porque el flujo
de fondos no es suficiente para encontrar todas las obligaciones. El flujo de
fondos es negativo. La proporción se calcula así:
ᎏ Remaini ᎏ ng CF fr ᎏ om ops = vuelta en efectivo en la equidad del Dueño de la
inversión
ROI en efectivo = ᎏ − 8.855$ = −63.39% 37.350$
El objetivo primario de analizar la propiedad sustancial en la Tabla 10.1 era
determinar su valor con relación a ventas comparables y determinar su capacidad de
generar bastantes ingresos para satisfacer todas sus obligaciones usando el precio
inicial del vendedor. Según el análisis en este estudio del caso, hemos concluido
hasta ahora que mientras la propiedad de la inversión encuentra la prueba de ventas
comparable, no encuentra la prueba del flujo de fondos. A este punto, podríamos
rechazar o la propiedad como una oportunidad de inversión viable y movimiento al
siguiente
■ 167 ■

acuerdo, o podríamos experimentar con las variables para determinar lo que tomaría
para la propiedad de conformarse con nuestros criterios. Mi preferencia debe
experimentar con el modelo desde entonces, haciendo tan, puedo volver al vendedor y
explicar con lógica y razonamiento por qué la propiedad es demasiado cara, al menos
con mis objetivos. La mayor parte de vendedores quieren escuchar, y después haber
hecho así, a menudo concederá al menos algunas concesiones.
Con esto en mente, el siguiente paso en el análisis debe comenzar a experimentar
con las variables. Vamos a comenzar planteando la pregunta siguiente: ¿A qué precio
se puede comprar la propiedad usando los ingresos mensuales totales existentes de
2.000$ de modo que un flujo de fondos rentable se pueda conseguir? Usando el
modelo, podemos solucionar rápidamente para el precio de compra correcto ajustando
simplemente el precio hacia abajo hasta que el flujo de fondos restante de
operaciones sea exactamente cero. Ahora tome un minuto para examinar la Tabla 10.2.
¡A fin de conseguir un punto de equilibrio de cero en el análisis del flujo de
fondos, el precio de compra se debe ajustar a 233.250$ sorprendentemente bajos!
Recuerde que el precio inicial del vendedor era 370.000$. Esto es una diferencia de
136.750$. ¿Cree que la mayor parte de vendedores querrían aceptar tan mucho menos
para su propiedad? En mayoría de los casos, la respuesta es no. En anuncio más
grande y más caro o propiedades de la multifamilia, sin embargo, los vendedores
saben que las valoraciones están basadas en ingresos y que el precio de su
propiedad debe reflexionar el yendo la tasa del mercado libre. Si no están
preparados para venderse en tasas del mercado libre, hay una posibilidad buena que
su propiedad sentará en el mercado mucho tiempo.
Ya que es improbable que el vendedor querría reducir el precio inicial en 136.750$,
vamos a mirar el cambio de una otra variable. En este ejemplo, planteamos la
pregunta siguiente, “¿Cuánto alquiler se tiene que ordenar cubrir exactamente todos
los gastos asociados con la propiedad?” La solución para la respuesta se hace
aumentando simplemente los ingresos del alquiler sólo bastante para cubrir gastos
dejando el precio de compra en el precio inicial original de 370.000$. Ahora tome
un minuto para examinar la Tabla 10.3.
Después de examinar la Tabla 10.3, puede ver que se requeriría que 777$ por mes
adicionales de ingresos del alquiler consigan nuestro objetivo de cubrir gastos.
Lamentablemente, el mercado no apoyará
■ 168 ■

ese nivel del alquiler por esta propiedad, el tan aumento de los alquileres en 777$
por mes no es práctico. Puede ver el valor de tener un instrumento como el modelo
usado en estos ejemplos. La clase de la información objetiva y analítica
proporcionada por el modelo se puede acostumbrar muy con eficacia para la ventaja
de un inversionista simplemente compartiendo la salida del modelo con el vendedor.
En este ejemplo particular, tenía varias discusiones complementarias con el
vendedor que le explica que mi evaluación inicial de su propiedad había decidido
que el precio que preguntaba era demasiado alto y no apoyaría la deuda requerida
financiarlo. Adelante le expliqué que tengo relaciones con varios prestamistas y
que la obtención de la financiación apropiada para comprar su casa no sería ningún
problema. También le dije que ya que la propiedad se usaría con objetivos de la
inversión, el prestamista querría asegurarse que había ingresos del alquiler
adecuados para cubrir todos los gastos, y en particular, la nota al banco. Después
de escuchar mi explicación sobre por qué sería difícil comprar su casa en el precio
inicial lleno, el vendedor estuvo de acuerdo que tal vez había algún cuarto para
negociar. Tiré varios 330.000$, que no parecieron espantarle. Consentimos en pensar
en ello durante unos días y luego regresar juntos. En el siguiente capítulo, ya que
exploramos un uso alternativo para la propiedad, también miraremos los detalles de
compra de esta transacción.
En el resumen, en este estudio del caso examinamos una casa de la familia sola para
determinar si sería conveniente con objetivos del alquiler basados en nuestro
análisis. Para analizar correctamente esta propiedad, dos pruebas se aplicaron. La
primera prueba era la prueba de ventas comparable, que la propiedad sustancial pasó
según la salida del modelo. Decidimos que la casa se podría comprar a un precio
menos que o igual a su valor justo de mercado (FMV) y que ningún premio se
requeriría basado en el precio inicial del vendedor. La segunda prueba aplicada a
nuestra propiedad sustancial era la prueba de análisis del flujo de fondos. En este
estudio del caso, la propiedad tenía un flujo de fondos negativo significativo y
por lo tanto falló la prueba según la salida del modelo. Entonces experimentamos
con variables diferentes en el modelo para averiguar lo que se requeriría traer
esta propiedad de acuerdo con nuestros criterios de la inversión. Aprendimos esto
por tampoco
■ 169 ■

Comp #1
Comp #3
Promedios de Comp
2.50 (2.50)
■ 170 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 171 ■

Comp #1
Comp #3
Promedios de Comp
2.50 (2.50)
■ 172 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 173 ■

disminuyendo el precio de compra de la casa o aumentando sus ingresos del alquiler,
la propiedad se podría conformar con nuestros estándares de la inversión. En este
ejemplo, sin embargo, la reducción del precio de compra y el aumento de alquileres
eran completamente significativos y no serían por lo tanto prácticos, desde ni el
vendedor ni el mercado aceptarían de ellos.
■ 174 ■
Capítulo 11
Estudio del caso 2: Familia Sola a conversión de la multifamilia
EXPLORACIÓN DE POSIBILIDADES ALTERNATIVAS
En el estudio del caso anterior, examinamos un alquiler de la familia sola
la casa situó a través de la calle de un lago de todo-deportes para determinar si
sería conveniente con objetivos de la inversión. Mientras la propiedad sustancial
pasó la prueba del valor justo de mercado, falló la prueba de análisis del flujo de
fondos. Después de experimentar con varias de las variables para averiguar lo que
tomaría para traer la propiedad de acuerdo con nuestros criterios de la inversión,
se determinó que los cambios requeridos eran demasiado sustanciales y que sería
poco práctico para hacer así. Este que es el caso, ahora vamos a concentrar nuestra
atención en un uso alternativo para la propiedad. La casa se sienta directamente a
través de la calle del lago en un poco menos de un acre de la tierra y, como
mencionado en el capítulo anterior, resulta ser la única parcela de tierra
únicamente situada con espacio de la parte buildable y múltiplo residencial (RM)
dividido en zonas. El valor subyacente de esta propiedad no está en su uso
corriente como un paquete singlefamily, pero mejor dicho, su valor real está en la
división por zonas de RM, que la propiedad ya tiene, y la talla de la parte en la
cual se sitúa.
El objetivo primario de este capítulo es animar a lectores a pensar fuera de la
caja. En otras palabras, quiero que usted piense siempre
■ 175 ■

modos diferentes de crear el valor en las oportunidades de inversión considera. El
principio mirando la propiedad para lo que es y análisis de ello en consecuencia.
Entonces considere cualquier uso alternativo para la propiedad de determinar si no
hay quizás un uso mejor y más alto para ello. También pueden haber otros modos de
crear o añadir el valor a una propiedad, tal como haciendo varias mejoras en ello,
convirtiendo el almacén no usado al espacio rentable, ampliándose o ampliando una
instalación existente, o quizás añadiendo el garaje rentable o el almacén a un
edificio de oficinas o bloque de pisos. El punto es, los inversionistas deberían
entrar en el hábito de cambiar sus mentes en la cuarta velocidad buscando la
oportunidad dondequiera que pueda existir - y sobre todo dondequiera que no exista.
En el capítulo anterior, aprendimos que el vendedor indicó que podría querer
considerar un precio de venta de 330.000$. Según lo convenido, permitimos que
varios días pasaran antes de regresar juntos. Sabía que el vendedor estaba deseoso
de venderse y quiso volver a Colorado donde su familia vivió. También me dijo que
su abuela le dio la casa hace aproximadamente seis años, que me llevó a creer que
no debió muchísimo en ella. Con esto en mente, decidí sondar más abajo ofreciendo
275.000$, una cifra que creía que rechazaría probablemente. Mi objetivo verdadero
era colocar en 300.000$, creyendo que se alejaría probablemente con 200.000$ más o
menos. Como resultó, el vendedor realmente rechazó de hecho la oferta inferior de
275.000$, pero quiso aceptar la cifra algo más alta de 300.000$. Recuerde que ya
que su precio inicial original era 375.000$, el convenido el precio inferior
representó unos ahorros en costes directos a mí de 75.000$. Esto los ahorros no
vinieron fácilmente, pero en cambio requirieron nutrir constante de la relación
entre nosotros, así como el uso de varia táctica de negociación hablada en La Guía
Completa de la Inversión en Propiedades del Alquiler (Nueva York: McGraw-Hill,
2004).
En el capítulo anterior, establecimos que tomaría un precio de venta de 236.750$
para cubrir gastos exactamente en el flujo de fondos de la propiedad. ¿Con ese que
es el caso, por qué supone que querría pagar más que los flujos de fondos de la
propiedad apoyaría? Mi objetivo para comprar esta propiedad del comienzo era doble.
En primer lugar, quise los dos resbalones del barco que vinieron con el acuerdo
para el uso privado, sobre todo ya que eran ya deeded por separado del paquete
principal. En segundo lugar, quise el ligeramente menos de un acre de la tierra
■ 176 ■
■ estudio del caso 2: Familia Sola a conversión de la multifamilia ■

en que la casa se sentaba para construir varias unidades del condominio para Casas
de la Sinfonía. La casa existente en la propiedad resulta ser de la construcción
modular, el que significa que se puede desmontar y moverse a otra parte justo antes
de que la construcción en los condominios comienza. Aunque los ingresos del
alquiler de la casa no sean suficientes para cubrir todas las obligaciones de la
propiedad, ayudará seguramente a compensarlos durante próximos varios meses
consiguiendo el proyecto aprobado a través de la comisión de planificación local.
Aunque espere un flujo de fondos negativo durante varios meses, estos gastos de
transporte han sido factored en el coste total del proyecto. Este proyecto, a
propósito, se ha oficialmente llamado “65 Condominios de la Isla del Parque”. Los
65, a propósito, se refieren a la dirección física del proyecto y no al número de
unidades del condominio.
En este capítulo, analizamos el proyecto de la Isla del Parque y miramos modos de
conseguir el uso más alto y mejor de la propiedad. El hecho que la propiedad se
divide en zonas actualmente para unidades múltiples, se combinó con el hecho que
tiene sólo una vivienda unifamiliar en ello nos dice que es infrautilizado, sobre
todo ya que se sienta en casi un acre de la tierra. Aunque un acre de la tierra sea
pequeño comparado con muchos otros proyectos del condominio, las ordenanzas de
densidad existentes permitirán que nosotros construyamos un total de nueve unidades
de dos dormitorios. Además, ya que la petición del sitio es que se localiza
directamente a través de la calle de un lago muy popular, la tierra también
acomodará tres unidades de almacenaje del barco adicionales. Se diseñan para ser 25
pies de la longitud, que permitirá que dueños almacenen sus barcos y así los
provean del acceso conveniente. Los dueños tendrían que almacenar por otra parte
sus barcos fuera de sitio, que realmente terminaría por costarles más que la compra
de una de las tres unidades disponibles. Ya que hay sólo tres unidades de
almacenaje del barco, se espera que se vendan rápidamente.
A fin de maximizar la rentabilidad de este proyecto, debemos identificar primero
sus coacciones. Por ejemplo, sabemos que la talla de la tierra en la cual construir
las unidades es sólo menos de un acre. También sabemos que los requisitos de
densidad existentes permitirán un máximo de nueve unidades del condominio en una
parcela de tierra esta talla. La siguiente coacción para identificarse es realmente
una función de mercadotecnia. Según la investigación condujimos, el punto de
precios ideal para unidades como éstos está entre 175.000$ y 200.000$. De un
puramente psicológico
■ 177 ■

perspectiva, es el mejor para guardar los precios debajo de 200.000$, por ejemplo,
199,000$ o menos.
Hemos identificado primeros dos de un total de tres coacciones primarias. En primer
lugar, hemos establecido que un máximo de nueve unidades se puede construir, y en
segundo lugar, que los puntos de precios se deberían caer entre 175.000$ y
199.000$. La coacción restante es una función tanto de ganancia como de
mercadotecnia y es la que que se debe solucionar para. ¿La pregunta es, qué
unidades del condominio de la talla se deberían construir para proporcionar el
nivel óptimo de la ganancia encontrando al mismo tiempo las demandas del mercado y
considerándose ser un valor bueno? En el capítulo anterior, establecimos esa
propiedad de visión del lago típicamente se vende por entre 120$ y 140$ por pie
cuadrado. ¿La pregunta entonces se hace, qué unidades de la talla se deberían
construir que proporcionará el nivel óptimo de la ganancia, se valorará entre
175.000$ y 199.000$, y al mismo tiempo promedio entre 120$ y 140$ por pie cuadrado?
La solución para las unidades con el tamaño óptimo requiere que la rentabilidad
total del proyecto se maximice trabajando dentro de las coacciones conocidas. Para
hacer esto, todos los gastos fijos y variables del proyecto se deben identificar
primero y luego introducirse en un modelo. El siguiente paso debe crear una matriz
de la ganancia en la cual varios niveles de la rentabilidad se calculan basados en
los gastos fijos y variables relacionados con la construcción de unidades con el
vario tamaño dentro de los parámetros conocidos. Ya que esto no es un libro sobre
la construcción residencial, no me molestaré en proporcionar el detalle a los
gastos relacionados o la matriz de la ganancia. Puede permanecer seguro, sin
embargo, que realmente existen y que mucho tiempo y energía entró en su creación.
Lo que proporcionaré, sin embargo, es un resumen de los gastos, talla de unidades y
ganancias esperadas asociadas con el proyecto. Tome un momento para examinar la
Tabla 11.1.
Examinando la información sumaria contuvo en la Tabla 11.1, debería ser
inmediatamente evidente que la propiedad sustancial en este estudio del caso era
considerablemente infrautilizada como una residencia de la familia sola. En el
estudio del caso anterior, el proyecto se rechazó porque falló la prueba de
análisis del flujo de fondos. Incluso después de experimentar con las variables en
nuestro modelo, se juzgó poco práctico para perseguir con nuestro capital de
inversión porque era hasta ahora fuera de la línea. El vendedor habría rechazado el
precio de venta anormalmente bajo de 233.250$ y el mercado habría rechazado el
precio del alquiler total anormalmente alto de
■ 178 ■
Condominios de la isla del parque de la tabla 11.1 65: gastos proyectados e

ingresos
Descripción del artículo

Unidades del condominio
Gastos proyectados
Interés de construcción de desarrollo de tierras y cierre de mercadotecnia de
impuestos y comisiones
Gastos proyectados totales
Ingresos proyectados
Balada Mozart I premios del sitio de almacenaje del barco del vals de Mozart II
Ingresos proyectados totales
Ganancias proyectadas
Coste/Pie de pies de Sq total

1,497
22.27 5.51 72.63 1.78 0.67 4.05
106.92
1,301 1,406 1,600 1,614
250 0
Número de unidades
Por unidad
Total
19
33,333 8,250
108,700 2,667 1,000 6,067
160,017
300,000 74,250 978,300 24,000 9,000 54,606
1,440,156
2 349,800 2 379,800 1 209,900 4 799,600 3 50,100 0 31,000

1,820,200
380,044
2.777$. Los inversionistas menos con experiencia se habrían alejado probablemente

de este proyecto en estas condiciones. Un inversionista astuto tal como usted
mismo, sin embargo, entiende cómo importante debe pensar fuera de la caja para
cualquier manera posible de crear el valor donde ninguno existió antes.
En este ejemplo particular, la culminación de tres factores únicos dio a luz a una
oportunidad que nunca puede haber cobrado vida por otra parte tenía nosotros no
sido en el hábito de explorar posibilidades alternativas. En primer lugar, el hecho
que esta parcela de tierra se dividió en zonas ya RM naturalmente facilitó la
construcción de unidades del condominio. En segundo lugar, el hecho que la parcela
de tierra era bastante grande para acomodar varias unidades proporcionó la
rentabilidad amplia a un proyecto de esta talla. Finalmente, nuestra buena voluntad
de examinar esta oportunidad desde otro punto de vista causó el nacimiento de un
proyecto que resultará finalmente ser completamente provechoso de nuestra compañía,
Casas de la Sinfonía.
■ 179 ■

LA RELACIÓN ENTRE RIESGO Y RECOMPENSA
La mayor parte de inversionistas son conscientes de la relación entre los dos
conceptos de riesgo y recompensa. Se dice que los dos términos muy se correlacionan
en esto mayor el riesgo potencial en una inversión, mayor la recompensa potencial.
No hay, por supuesto, ninguna garantía que habrá cualquier recompensa, ya que un
riesgo potencial implica que también hay una posibilidad potencial de la pérdida.
Esta relación se conoce como la beta refiriéndose a reservas. Se dice que una
reserva individual que tiene una correlación exactamente igual a ese del mercado
tiene una beta de 1,0. Se puede esperar por término medio que una reserva con una
beta de 1,0 gane una vuelta igual a ese del mercado dado un nivel igual del riesgo.
Una reserva con una beta mayor que 1,0 se puede por término medio esperar ganar una
vuelta más alto que el mercado, sino también lleva un nivel más alto del riesgo que
ese del mercado, que es evidente por su volatilidad aumentada. A la inversa, una
reserva con una beta menos de 1,0 se pueden por término medio esperar ganar una
vuelta más abajo que el mercado, sino también llevan un nivel inferior del riesgo
que ese del mercado, que es evidente por su volatilidad aumentada.
La relación entre riesgo y recompensa existe entre todas las clases del activo,
incluso nuestro favorito, ese que es bienes inmuebles. Quizás uno de los
inconvenientes más grandes y los mayores riesgos para cualquier proyecto de
desarrollo inmobiliario tiene que tratar con cualquier número de unknowns, que
puede causar tardanzas y reveses potenciales, así haciendo subir el coste del
proyecto y reduciendo su rentabilidad. Los problemas típicos que pueden provenir de
un proyecto de desarrollo incluyen transacciones con desafíos legales, cuestiones
técnicas, dividiendo en zonas cambios y las aprobaciones requeridas por autoridades
locales.
En caso del proyecto de la Isla del Parque, el desafío más grande del cual afronté
luchaba contra el ayuntamiento. El proyecto ya tenía la división por zonas
apropiada, por tanto ningunos cambios de división por zonas se requirieron.
Ningunos desacuerdos se estaban solicitando, tampoco, que también puede causar
tardanzas potenciales. La obligación legal de la comisión de planificación en este
asunto era examinar el proyecto de asegurar que se conformara con las ordenanzas
locales ya que se escribieron actualmente. Nuestro equipo de arquitectos,
ingenieros y abogados colaboró a partir del mismo principio a tomar cada precaución
para asegurar que el proyecto se diseñara para conformarse con todas las leyes,
códigos y ordenanzas para minimizar cualquier tardanza que podría por otra parte
■ 180 ■

levantarse. Después de examinar el proyecto y decidiendo que estaba de hecho en la
conformidad, la obligación de la comisión de planificación era aprobarlo entonces y
permitir que nuestra compañía comenzara la construcción después haber obtenido los
permisos necesarios. Lamentablemente, las cosas no fueron tan suavemente como
habíamos esperado.
Tenía cada expectativa a partir del mismo principio que este proyecto fuera
suavemente ya que ningunos cambios de división por zonas o desacuerdos se
requirieron, por tanto había esperado tener las aprobaciones finales de la comisión
de planificación más tarde que el mes de febrero. Esto permitiría que nuestros
equipos empiecen con la construcción del proyecto hacia marzo, que era el edificio
principal y venta de la temporada, y haríamos vender el proyecto y no completamos
más tarde que julio o agosto, justo a tiempo para el principio de la nueva sesión
escolar. Lamentablemente, fuimos encontrados con la resistencia a cada nivel por la
comisión de planificación. La resistencia provino de dos miembros claves de la
comisión que tenía una reputación de ser el anticrecimiento. Completamente por
casualidad, nos dimos cuenta de varios comentarios despectivos hechos por estos
miembros claves en un foro público en el cual un periodista resultó estar presente.
El artículo siguiente se trajo a mi atención el día después de que se publicó el 4
de febrero en Lake Orion Review:
Titular de noticias: anuncio del periódico del condominio molesta consejo
Los funcionarios del pueblo se sorprendieron ver un anuncio para condominios de la
Isla del Parque en la Prensa de Oakland el 21 de enero. El pueblo de miembros del
Consejo de Lago Orion expresó la consternación el 26 de enero por el cronometraje
del anuncio. Según el gerente del Pueblo LO JoAnn Van Tassel, el revelador, Casas
de la Sinfonía, es un largo camino de conseguir cualquier final BIEN del pueblo.
“Sólo han estado aquí una vez y marzo es el más temprano estarán de vuelta en la
comisión de planificación”, añadió. “Creo que es deplorable. Esto reflexiona sobre
la credibilidad del candidato”.
El presidente del consejo Bill Siver, que también es un miembro del PC, dijo que es
(el anuncio) una basura del dinero de las Casas de la Sinfonía.
■ 181 ■

“No están adelante a lo largo que cuando vinieron a nosotros en la comisión de
planificación. Si tomaran dinero de alguien, creería que era el fraude”, añadió.
El anuncio menciona que el desarrollo consiste en nueve condominios parecidos a un
centro de vacaciones con una visión del lago. El anuncio muestra un dibujo de una y
dos unidades de la historia. El sitio web de las Casas de la sinfonía menciona que
el desarrollo viene pronto - 2004. Los mapas de la ubicación se ponen en una lista.
Una foto muestra a dos chiquitos que se aprovechan de una playa muy arenosa.
El sitio dice que la comunidad proveerá a un residente del acceso fácil a una
variedad de actividades del lago incluso el canotaje, pesca, esquí, natación,
snowmobiling y pesca del hielo.
Cinco minutos después de leer este artículo del periódico bastante espantoso,
estaba por el teléfono con mi abogado. Después de mandar por fax una copia del
artículo con él, también, expresó el choque y la incredulidad que los comentarios
de esa naturaleza estaban siendo libremente hechos por funcionarios públicos en un
foro público. Mi abogado recomendó que como un principal de Casas de la Sinfonía,
responda con una carta al redactor para presentar nuestro lado de esta cuestión.
Redactó su propia carta al abogado que representa el pueblo solicitando que las
partes responsables inmediatamente publiquen una declaración de retractación y que
si no hicieran, consideraríamos seriamente a cualquiera y todos los remedios
legales disponibles para nosotros.
Llamé al redactor del periódico al día siguiente para hablar con ella del artículo
que se había impreso. Indicó una buena voluntad de imprimir mi respuesta en la
edición siguiente del papel, que sería el miércoles siguiente (el periódico se
publica cada semana). Aquí está la carta que envié a ella:
El viernes, 6 de febrero
La Respuesta de Lake Orion Review a artículo impreso el 4 de febrero: el Anuncio
del Periódico del Condominio Molesta la Carta del Consejo al Redactor:
Como el Principal de Casas de la Sinfonía, mi reacción inicial era uno de choque y
ultraje al artículo impreso en su el 4 de febrero edición de periódico en cuanto a
la aprobación de
■ 182 ■

el condominio propuesto proyecta en 65 Park Island Drive en el Pueblo de Lago
Orion.
Nuestra compañía decidió comenzar a anunciar el proyecto del condominio propuesto
en enero en un intento de generar interés y preventas potenciales de las casas.
Esto es una práctica común entre constructores y reveladores y es seguramente
dentro de nuestro derecho legal hacer así.
En el espíritu de cooperación, me encontré personalmente con la Sra. Van Tassel en
el verano de 2003 y me di el aseguramiento que el Pueblo sería soportante de
nuestro deseo de desarrollar esta parcela de tierra. Se determinó que el proyecto
se diseñaría sin la petición de dividir en zonas cambios ya que ya tenía la
división por zonas apropiada en el lugar, y también que ningunas peticiones de
desacuerdos se harían. Nuestra intención era minimizar tardanzas a fin de
aprovechar el período de construcción óptimo en la primavera de 2004. El proyecto
se ha diseñado del mismo comienzo para estar en el pleno cumplimiento con las leyes
vigentes y ordenanzas ya que se escriben actualmente.
Su artículo declaró que el gerente del Pueblo de Lago Orion JoAnn Van Tassel dijo
“al revelador, Casas de la Sinfonía, es un largo camino de conseguir cualquier
final BIEN del pueblo”. La Sra. Van Tassel se cita entonces, “sólo han estado aquí
una vez y marzo es el más temprano estarán de vuelta en la comisión de
planificación”, añadió. “Creo que es deplorable. Esto reflexiona sobre la
credibilidad del candidato”.
La Sra. Van Tassel actúa de alguna manera equivocadamente bajo la premisa falsa que
no tengamos derecho de anunciar nuestro proyecto. Al en público estatal que
nuestras acciones son «deplorables» y que esto de alguna manera reflexiona sobre
nuestra credibilidad es profundamente ofensivo. La Sra. Van Tassel ha olvidado a
quién el cliente está en este proceso de aplicación. No es el Pueblo quien ha
pagado la tasa de solicitud, pero Casas de la Sinfonía. Los miembros del consejo
tienen una obligación legal examinar nuestro proyecto en una manera oportuna. Su
trabajo es asegurar que nuestro proyecto cumpla con ordenanzas ya que se escriben
actualmente, y luego aprobarlo una vez que se haya determinado que esto
■ 183 ■

está en la conformidad. He sido personalmente tratado con el desacato extremo por
la Sra. Van Tassel en más de una ocasión. Encuentro este comportamiento que
completamente me preocupa.
Su artículo también cita al presidente del Consejo Bill Siver, que también es un
miembro del PC diciendo que, “es (el anuncio) una basura del dinero de las Casas de
la Sinfonía”. Los estados adicionales del Sr. Siver, “no están adelante a lo largo
que cuando vinieron a nosotros en la comisión de planificación. Si tomaran dinero
de alguien, creería que era el fraude”, añadió.
La reclamación del Sr. Siver que nuestras actividades son de alguna manera
fraudulentas no sólo profundamente ofende mí y los otros miembros del equipo de
Casas de la Sinfonía, sino también me hace avergonzado de creer que soy un miembro
de la misma comunidad que este hombre. Mi compañero, Don Mahoney, y soy ambos
residentes de Lago Orion. Esto es donde hemos decidido criar a nuestras familias,
esto es donde nuestros hijos asisten a la escuela, y esto es donde gastamos
nuestros dólares fiscales.
Soy afligido por las acciones y declaraciones hechas por miembros del consejo del
Pueblo de Lago Orion, y en particular, los hechos por la Sra. Van Tassel y el Sr.
Siver. Estas declaraciones calumniosas y calumniosas no se han hecho con
absolutamente ninguna base del hecho y sin el respeto al carácter y la integridad
de nuestra compañía. Espero precisamente una retractación por el consejo y una
apología pública impresa de la primera página de su periódico.
Doy la bienvenida a la oportunidad de hablar adelante de este asunto con usted o un
representante del periódico. También pediría que como un periodista y en la
imparcialidad a Casas de la Sinfonía, considere la imprenta de esta carta en The
Lake Orion Review.
Atentamente, Casas de la Sinfonía del Principal de Steve Berges
Como resultó, Lake Orion Review imprimió mi carta al redactor en su totalidad el
miércoles siguiente. En el interino, tanto la Borla de la Furgoneta como Siver
publicaron declaraciones de la retractación después de la orientación
■ 184 ■

con el abogado del pueblo. Aunque sus cartas se escribieran individualmente, eran
similares tanto en tono como en formato. Las dos cartas se imprimieron en Lake
Orion Review durante el mismo día y en la misma página que mi carta al redactor. Lo
siguiente es la carta escrita por el Sr. Siver e impresa en el periódico.
El Abogado del Pueblo ha expedido a mí una carta del 6 de febrero de..., abogado
para Casas de la Sinfonía y su principal, Steve Berges, en cuanto a la declaración
siguiente atribuida a mí por The Lake Orion Review en su el 4 de febrero edición -
“Si tomaran dinero de alguien, creería que era el fraude”.
Aunque no recuerde si la lengua citada es exactamente lo que dije durante
Comentarios del Consejo en la reunión del 26 de enero, me preocupé por la
imparcialidad del 65 proyecto del Condominio del parque Island anunciado como si
era un proyecto aprobado cuando no tenía la aprobación del plan del sitio del
Pueblo.
Sin embargo, habiendo examinado al Abogado del Pueblo el 9 de febrero nota al
Consejo, ahora entiendo que el revelador de este proyecto del condominio propuesto
puede ser capaz de tomar depósitos según acuerdos de reserva preliminares antes de
aprobación del plan del área del Pueblo y grabación del Hecho del Maestro con el
Registro de Hechos.
Por lo tanto, si esto es verdad, al grado los hice, retraigo los comentarios
atribuidos a mí en Lake Orion Review del 4 de febrero. No eran nada más que una
expresión de mi opinión personal de y frustración de la situación sin la ventaja de
la decisión judicial sólo recibida y sin ninguna intención de acusar Casas de la
Sinfonía o el Sr. Berges de cualquier conducta ilegal.
Fechado: el 9 de febrero firmado: Guillermo Siver
Aunque me alegrara de ver una retractación rápida de sus comentarios inadecuados,
me decepcioné en el tono de ambas cartas. Ni la Borla de la Furgoneta ni Siver
expresó ningún nivel del remordimiento que podría descubrir en sus cartas. El punto
fundamental es que alguien finalmente resistió
■ 185 ■

el abuso de autoridad expuesto por ellos y no tenían otra opción, sólo responder.
En efecto se apoyaron en una esquina. Bastante tristemente, nuestros funcionarios
públicos a veces olvidan quien paga sus sueldos. Olvidan a quién el cliente es y
para quien trabajan. Algunos funcionarios públicos se hacen tan intoxicados con el
poder que pierden la vista de sus deberes cívicos y, haciéndolo así, se hacen
ciegos a las necesidades de las mismas personas que los llaman al saque.
Aunque la relación entre riesgo y recompensa muy se correlacione, es una relación
que se puede con cuidado manejar para proveer a inversionistas de la probabilidad
más alta de un resultado favorable. El desafío más grande que encuentro entre la
gente con quien visito es su inhabilidad de asumir el riesgo. Por muchos motivos
diferentes, temen el desconocido y tienen miedo del fracaso. Lo que trato de
ayudarles a entender es que debe fallar bien en algo. Sólo porque no tenemos éxito
cada vez tratamos de hacer algo no significa que somos fracasos. Sólo es cuando
dejamos de intentar esto nos hacemos fracasos. ¿Puede imaginar que niños docentes
montan una moto y luego petición de ellos para marcharse o rendirse la primera vez
caen? Por supuesto no. Lo siguiente es un extracto que está relacionado con el
riesgo tomado de La Guía Completa de Compra y Venta de Pisos (Nueva Jersey: John
Wiley & Sons, 2004).
Creo que para una variedad de motivos, algunas personas son naturalmente más
cómodas con el riesgo que otros. La educación que recibimos dentro de nuestras
familias es uno de los factores más importantes que contribuye a nuestro amor
propio y seguridad en sí mismo. Cuando reflexiono atrás sobre mi propia infancia,
es con el gran cariño que recuerdo las palabras alentadoras de mi madre. Me recordó
muchos, muchas veces durante los años que Dios me había dado talentos y que se
debían usar y no gastarse. A menudo me decía que podría hacer algo que me
concentré. Durante mis años adolescentes, lamentablemente, no me concentré a la
mayor parte de nada que vale la pena. No era hasta más tarde que oí sus palabras
inspiradoras repetidas veces en mi mente, pinchándome a lo largo, y no era hasta
entonces que finalmente comencé a creerla. Para aquellos de ustedes con niños,
puede recordar el
■ 186 ■

la historia del Pequeño Motor Que Podría. El Pequeño Motor se esfuerza
poderosamente por tirar una carga pesada de juguetes para entregarse una colina
escarpada. Como el Pequeño Motor lucha encima de la colina, dice, “Creo que puedo,
yo creer que puedo, yo creer que puedo..”. Siempre que mis hijos de cinco años y de
tres años me digan, “Papá, no lo puedo hacer”, suavemente les recuerdo del Pequeño
Motor. Como recuerdo las lecciones a mi madre que cantó los cantos de alegría y
estímulo en cada oportunidad, me esfuerzo por continuar esta herencia en su memoria
dentro de mi propia familia.
Sin tener en cuenta si recibió la dirección de un padre, miembro de familia, o el
amigo, estableciendo un nivel aceptable de la comodidad con el riesgo es un proceso
que se puede desarrollar un paso a la vez a través de sus experiencias de la vida.
Mientras este proceso puede venir más naturalmente para unos, todos y cada uno de
ustedes tiene la capacidad de asumir el riesgo en grados variados. A veces se
debería empujar a tomar ese paso inicial, pero debe querer andar fuera de su zona
de comodidad, empujar los límites un poquito. Esto es el único modo que puede
aprender y progresar. Con todos y cada paso, ganará la confianza en sus
capacidades. Es esta confianza que le permitirá por último conseguir sus objetivos
y alcanzar su potencial lleno.
En el resumen, aprendimos que es completamente posible tomar un proyecto que puede
parecer estar muerto en el agua y encontrar una manera de resucitarlo. En el
estudio del caso anterior, la propiedad sustancial pasó la prueba de la comparación
de ventas, pero falló la prueba del flujo de fondos, así dándolo por lo visto
muerto en el agua. En este capítulo, sin embargo, un uso alternativo para la
propiedad fue descubierto por nuestra buena voluntad de pensar fuera de la caja.
Para pensar fuera de la caja, acuérdese de tomar cada oportunidad de pensar en
modos diferentes de crear el valor en las oportunidades de inversión que considera.
El principio mirando la propiedad para lo que es y análisis de ello en
consecuencia. Entonces considere cualquier uso alternativo para la propiedad de
determinar si uno trabajará. Entre en el hábito de cambiar su mente en la cuarta
velocidad buscando la oportunidad dondequiera que pueda existir - y sobre todo
dondequiera que no exista.
■ 187 ■
Capítulo 12
Estudio del caso 3: multifamilia
Bloque de pisos
En el estudio del caso anterior, examinamos la conversión de un single -
la casa del alquiler de la familia situada a través de la calle de un lago de todo-
deportes en una propiedad del condominio de la multifamilia y habló de la noción de
pensamiento fuera de la caja. También hablamos de algunos escollos que desafían a
inversionistas trabajando con funcionarios locales. En este capítulo, analizamos un
proyecto de la multifamilia que ya tiene 24 unidades, sino también tiene alguna
tierra adicional que podría acomodar potencialmente más 80 unidades. Evaluamos esta
oportunidad de inversión en su capacidad de generar una tasa de rendimiento
aceptable en una base puramente independiente. En otras palabras, aunque la
propiedad pueda apoyar la construcción de unidades adicionales, su valoración debe
estar basada en su capacidad de generar ingresos ya que actualmente existe.
Mientras el valor se puede atribuir a la tierra suplementaria, un inversionista que
compra esta propiedad únicamente para sus ingresos operativos corrientes no debería
querer invertir el capital adicional sin tener un uso para ello. Hacer tan causaría
pagar demasiado de la propiedad. Entonces evalué esta oportunidad, no tenía interés
en construir las unidades del condominio adicionales en este mercado particular.
Esta propiedad de 24 unidades fue traída primero a mi atención por un agente de
bienes raíces con el cual había estado trabajando durante algún tiempo. Después de
traslado
■ 189 ■

a Michigan, descubrí que las propiedades que miraba aquí no eran casi tan de precio
competitivo como aquellos en Texas, donde acababa de venir de. Mi experiencia en
Texas me había enseñado mantener un enfoque disciplinado y paciente a la inversión
en bienes inmuebles. Había aprendido que si fuera bastante paciente, la oportunidad
correcta se presentaría finalmente. Esperaba que este proyecto particular
encontrara mis criterios de la inversión, ya que había estado buscando durante
aproximadamente un año.
Antes alguna vez ir a mirar una propiedad, lo hago un hábito de examinar los
informes financieros relacionados primero. Si el acuerdo tiene sentido después de
dirigirlo a través de mi modelo en el primer pase, puede valer la pena mirar a
ello. En este caso, la salida de mi modelo indicó que las vueltas eran débiles a lo
más. Creía, sin embargo, que todavía valía la pena mirar a ello ver si podría haber
un modo que podría añadir o crear el valor y también conseguir que la reacción
directa del vendedor determine si había cualquier flexibilidad en su precio
inicial. Había sido un rato ya que algo había venido hasta cerca de revelarse a mi
pantalla del radar que vale la pena mirar, por tanto con esto en mente, quedé en
encontrarme con el agente de bolsa y el vendedor.
Unos días más tarde, mi compañero y yo se encontramos con el agente de bolsa, el
vendedor y un gerente de la propiedad anticipado en el bloque de pisos. Mi primera
impresión de la propiedad era que aunque fuera del camino trillado, pareció
justamente bien mantenerse. Según el vendedor, no tenía problema guardándolo
alquilado. Esta declaración, sin embargo, era inconsecuente con el hecho que dos
unidades habían sido vacías durante más de un mes. Aunque uno de ellos estuviera en
la necesidad obvia de la reparación, el otro era limpio y listo para ir. Según el
vendedor, tenía un arrendatario anticipado que se interesó en una unidad, pero no
había decidido. Metí ese hecho en la espalda de mi mente, creyendo que ya que la
propiedad no era tan visible como otros, puede influir negativamente en su tasa de
vacantes. Tanto el agente de bolsa como el vendedor hicieron todo lo posible
venderme en el potencial del aspecto positivo de la propiedad con la construcción
de unidades adicionales y no pareció eran muy flexibles en el precio inicial. Les
pregunté por qué, si el desarrollo de las unidades adicionales fuera una
oportunidad tan buena, el vendedor no hacía esto. El vendedor respondió que “sólo
quiso vender la propiedad” por tanto se podría retirar. He oído la razón «retirar»
de venderme más
■ 190 ■
■ estudio del caso 3: bloque de pisos de la multifamilia ■

tiempos que me gusta contar. Pienso cuando los vendedores usan ese término, lo que
realmente significan es son cansados de la broma con la dirección de su propiedad.
La tabla 12.1 contiene los datos en nuestro modelo, Los Ingresos de Juego del Valor
Analizador, que era usado para analizar esta propiedad. Tome un momento ahora para
examinarlo.
En la esquina izquierda superior de la Tabla 12.1 es una caja “Coste marcado y
Asunciones de Ingresos”. Esta caja es usada para introducir las asunciones básicas
por las cuales la mayor parte de la salida del modelo se determinará. En este
ejemplo, el precio de compra total de los pisos era 1.550.000$. Estimé el valor de
tierra en 400.000$ y el valor del edificio en 1.150.000$. Los valores atribuidos a
la tierra y entradas de construcción afectan un cálculo de la depreciación hecho en
el modelo, pero son esencialmente irrelevantes si la tasa impositiva adelante abajo
en el modelo se pone al cero. Mi valor de la entrada inicial para las mejoras era
el cero, ya que la propiedad estaba en la relativamente buena condición y no esperé
hacer cualquier mejora de capital. Se estimó que los gastos de cierre en este
ejemplo eran 20.000$. Estos valores se suman entonces para asumir un coste total de
1.570.000$. Después de coste las asunciones son las asunciones de ingresos. La
propiedad consistió en 24 unidades, que, según el vendedor, se alquilaron en una
tasa media de 720$ por mes. El modelo calcula el producto de estos dos valores para
determinar los ingresos mensuales gruesos, que en este ejemplo son 17.280$.
Ahora mire a la caja marcada “Financiando Asunciones”. Sabemos que el precio de
compra total es 1.570.000$ basados en las entradas de nuestras asunciones del
coste. La equidad del dueño es una variable introducida por el usuario para
determinar la cantidad de dinero requerida comprar la propiedad. Ya que las mejoras
y los gastos de cierre se incluyen en el precio de compra total, esto se debe tener
en cuenta entrando en la cantidad de equidad. A veces algunos gastos de cierre se
pueden hacer rodar en la financiación, y a veces el vendedor pagará a algunos de
ellos. Ya que cada transacción de cierre es diferente, el modelo provee al usuario
de la flexibilidad para estimar su gastos en efectivo totales en esta sección. Si
algunos gastos de cierre se hacen rodar en el préstamo o pagados por por el
vendedor es irrelevante. El importe de dinero efectivo requerido por el
inversionista,
■ 191 ■
Hoja de trabajo de análisis de la propiedad de la tabla 12.1. Los ingresos de juego

Proporciones clave
■ 192 ■
Promedio de proyecciones de ingresos del alquiler mensualmente alquila

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 193 ■

incluso el cierre de gastos o mejoras, se introduce en esta célula. La tasa de
interés y período de la amortización es introducida entonces por el usuario para
calcular tanto los pagos anuales como mensuales. Entonces miré esta propiedad, se
consideró que un tipo de interés del mercado competitivo era el 8,0 por ciento, y
mi prestamista ofreció 25 años como el período de la amortización. Basado en las
asunciones de financiación firmó el modelo, la amortización de la deuda mensual se
calcula para ser 9.997$ o 119.963$ anualmente.
Los siguientes embalan el modelo se marca “Proporciones Clave”. La única entrada
para esta sección es el primer valor, que se identifica como los pies cuadrados
totales; todos otros datos en esta sección son salidas que son calculadas
automáticamente por el modelo. En este ejemplo, los pies cuadrados totales eran
25,700, que nos da un número medio de pies cuadrados por unidad de 1.070. Éstas
eran unidades bastante con el tamaño bueno para pisos de dos dormitorios, que
consideré para ser un más para la propiedad. El alquiler medio por pie cuadrado se
calculó para ser.67$. El coste promedio por pie cuadrado se calculó en 61,09$,
dándonos un coste total por unidad de 65.417$, que era un poco cara para pisos
alquilados a este precio inferior. He pagado tan sólo 15.000$ a 20.000$ por unidad
para pisos, por tanto muy no me excité con el pago de más de 65.000$ por unidad
para éstos. El multiplicador de alquiler grueso, hablado en el Capítulo 6, se
calculó para ser 7.57. Después es los gastos por unidad, que divide los gastos de
funcionamiento totales en el número de unidades, causando 3.448$. Este número es
dividido entonces en los pies cuadrados medios por unidad para proporcionar el
gasto medio por unidad, que en este ejemplo causó 3,22$. Se consideró que ambos de
estos cálculos del gasto estaban de acuerdo con el mercado.
La siguiente sección del modelo es usada para pronosticar cambios que pueden
afectar tanto ingresos como gastos. Por ejemplo, si los alquileres por la propiedad
eran debajo del mercado, un ajuste para aumentarlos se podría hacer. Igualmente, si
los gastos parecieron ser fuera de la línea, también, se podrían aumentar o
disminuirse como juzgados apropiados. En este ejemplo, los alquileres estaban de
acuerdo con condiciones del mercado corrientes, así había poco cuarto para
aumentarlos en el Año 1. Los gastos de la propiedad también parecieron estar de
acuerdo con el mercado, por tanto el valor se puso al cero.
■ 194 ■

La siguiente sección del modelo hace funcionar ingresos. El modelo lee el valor de
ingresos mensual grueso del coste y sección de ingresos e introduce automáticamente
en la gruesa programó ingresos, que en este ejemplo son 17.280$. Un factor de la
vacante consecuente con el mercado local se resta entonces de los ingresos
programados de la gruesa para producir ingresos del alquiler netos. El siguiente
valor, otros ingresos, incluye cualquier tipo de ingresos como tasas de solicitud,
honorarios tardíos, ingresos de utilidad, vendiendo ingresos e ingresos por
intereses. Este bloque de pisos particular ganó aproximadamente 350$ por mes en
otros ingresos, sacados principalmente de lavandería y servicios que venden. La
suma de ingresos del alquiler netos y otros ingresos causa ingresos brutos. En este
ejemplo, los ingresos brutos son 16.766$ por mes o 201.192$ por año.
Después de explicar todos los ingresos de operaciones, entonces nos movemos a
gastos de funcionamiento. Los gastos de funcionamiento incluyen todos los gastos
cotidianos incurridos para hacer funcionar la propiedad a excepción del interés,
que se explica más tarde. Por ejemplo, los gastos de funcionamiento incluyen tales
artículos como reparaciones y mantenimiento, honorarios de la dirección, impuestos,
seguro, utilidades, ajardinamiento y cualquier otro gasto de funcionamiento
cotidiano. Esta sección no incluiría, sin embargo, mejoras de capital a largo plazo
como sustitución de un tejado entero o ampliación del aparcamiento. En este
ejemplo, los gastos de funcionamiento totales ascienden a 6.795$ por mes y 81.536$
por año. Como indicado en el modelo, esta cifra representa aproximadamente el 40
por ciento de los ingresos brutos de la propiedad.
Según el tipo de la propiedad rentable, los gastos de funcionamiento totales se
pueden extender en todas partes aproximadamente del 25 por ciento de ingresos
brutos a hasta el 65 por ciento de ingresos brutos. Si los gastos corren más alto
que esto, la propiedad tendrá un tiempo difícil con la mayor probabilidad con el
flujo de fondos. Los edificios comerciales que usan un arreglo del arriendo neto
triple, en el cual los gastos se pasan a los arrendatarios, tienden a tener gastos
de funcionamiento inferiores, mientras las propiedades de la multifamilia
típicamente caen a la variedad del 40 a 60 por ciento. Un factor primario que
considerablemente afecta gastos de funcionamiento es si la propiedad se submide.
Por ejemplo, algunos bloques de pisos más viejos hicieron instalar un metro del
maestro en el momento de la construcción. En este tipo de la situación, los pisos a
menudo se alquilan como “todas las cuentas pagadas”, y el propietario o el dueño
asumen la responsabilidad de pagar todo el
■ 195 ■
utilidades. A la inversa, en la mayor parte de bloques de pisos más nuevos, las

unidades individualmente se miden, y los arrendatarios son responsables de sus
propias utilidades. Esto considerablemente reduce los gastos de funcionamiento
totales para el dueño.
La siguiente sección del modelo es ingresos operativos netos. Recuerde que el valor
para NOI es crucial, ya que es el numerador en el cálculo del precio de la gorra.
NOI anual es este ejemplo es 119.656$, que nos da un precio de la gorra del 7,62
por ciento, así:
Precio de la gorra = ᎏ net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = ᎏ 119$ ᎏ, 656 = el 7,62%
precio
1.570.000$
El modelo entonces calcula el interés del primer año anual basado en la cantidad
del préstamo, tasa de interés, y período de la amortización, que en este ejemplo es
103.007$. La depreciación es entonces factored en con objetivos fiscales; sin
embargo, prefiero evaluar propiedades rentables en una base antes del impuesto,
porque esto es el modo que un prestamista la evaluará. La tasa impositiva por lo
tanto se puso al cero, el que significa que el valor determinado para la
depreciación es irrelevante en este ejemplo.
La siguiente sección del modelo, flujo de fondos de operaciones, es sobre todo
importante ya que nos dice cuanto dinero efectivo está disponible para atender
cualquier deuda relacionada con la propiedad. El modelo comienza añadiendo atrás en
los ingresos netos después de impuestos, depreciación e interés en darnos el dinero
efectivo total disponible para atender la deuda, que en este ejemplo es 119.656$ -
el mismo valor que NOI ya que la tasa impositiva se pone al cero. La amortización
de la deuda anual es 119.963$, el que significa que la propiedad generará un flujo
de fondos negativo de 307$ por año en una base antes del impuesto. Debajo de esto
es la reducción principal, que es la cantidad aplicada para pagar a cuenta el
préstamo en el Año 1. Cuando la reducción principal de 16.956$ es factored en, los
ingresos totales en esta propiedad son 16.649$.
Debajo del flujo de fondos de la sección de operaciones, el modelo nos provee de la
información necesaria para tomar una decisión en la viabilidad de esta oportunidad.
En este ejemplo, el flujo de fondos a la proporción de la amortización de la deuda,
también conocida como la proporción de cobertura de la amortización de la deuda
(DSCR), es menos de 1. La mayor parte de prestamistas requieren DSCR mínimo de 1,00
a 1,20. Personalmente prefiero ver el DSCR encima 1.20 como un nivel mínimo para
asegurar
■ 196 ■

que la propiedad tenga el flujo de fondos adecuado para cubrir cualquier obligación
relacionada con la deuda. También note que tanto los ingresos netos como ROIs en
efectivo son negativos y que sólo ROI total es ligeramente positivo. Ninguna de las
vueltas mostradas aquí es aceptable. Debajo de las vueltas es una sección que
muestra los flujos de fondos netos de la inversión, seguida de mi sección favorita,
precio de la salida estimado y ganancia en venta. Esta sección del modelo permite
que el usuario evalúe el valor de reventa potencial de una propiedad basada en
precios de la gorra específicos para su área. En este ejemplo, la capacidad
adquisitiva de $1,6 millones en el Año 1 tiene un precio de la gorra
correspondiente del 7,48 por ciento.
Ya que la propiedad no generaría ingresos suficientes para cubrir la deuda y
proporcionar una tasa de rendimiento aceptable, opté por no comprarlo. El vendedor
no quiso negociar el precio, y la experiencia me ha enseñado que es mejor alejarse
de un acuerdo que comprar algo que lamentaré más tarde. Vamos a tomar un momento
para experimentar con el modelo para ver lo que tomaría para traer la propiedad de
acuerdo con nuestros parámetros de la inversión. Tome un momento para examinar la
Tabla 12.2.
La tabla 12.2 es idéntica a la Tabla 12.1 con una excepción - el precio de compra
se ha reducido de $1,55 millones en la Tabla 12.1 a $1,3 millones en la Tabla 12.2.
Ahora vamos a mirar a cómo la reducción de 250.000$ del precio afecta la salida en
el modelo. En primer lugar, el coste unitario medio en la sección de proporciones
clave fue reducido en aproximadamente 10.000$ en la Tabla 12.2. Ya que el precio de
compra se redujo en la Tabla 12.2, el precio de la gorra aumentó del 7,62 por
ciento al 9,06 por ciento. Los ingresos y los gastos de funcionamiento permanecen
sin alterar, así ahora vamos a mirar a cómo el DSCR se afectó. Recuerde que en la
Tabla 12.1, eran ligeramente menos de 1,0. Esto se compara con sólo bajo 1,19 en la
Tabla 12.2. Esta proporción mejorada seguramente se consideraría más favorable a
prestamistas. Ahora vamos a cambiar nuestro foco a la sección de vueltas. Los
ingresos netos ROI son desfavorables en ambas mesas, en gran parte debido al valor
depreciable considerado por el modelo. Prefiero concentrarme en ROI en efectivo y
ROI totales, que en la Tabla 12.2 enormemente se mejoran. Aunque las vueltas sean
más favorables en este segundo guión, todavía son marginales. Vamos a pellizcar el
modelo una vez más ajustando la tasa de interés a un nivel más de acuerdo con tasas
del mercado libre de hoy. Tome un momento para examinar la Tabla 12.3.
■ 197 ■

Proporciones clave
■ 198 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 199 ■

Proporciones clave
■ 200 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 201 ■

La tabla 12.3 es idéntica a la Tabla 12.2 con una excepción - la tasa de interés en
la Tabla 12.3 se ha ajustado hacia abajo del 8,0 por ciento al 6,0 por ciento.
Vamos a comenzar con la financiación y sección de asunciones esta vez. Note que la
amortización de la deuda anual se ha reducido de 100.861$ a 84.197$ - una
diferencia de más de 16.000$. Ahora mire a la sección de proporciones clave. Ni un
solo de estos valores ha cambiado, incluso el precio de la gorra. Aunque pueda
parecer al principio que el precio de la gorra debería aumentar ya que añadimos más
de 16.000$ al punto fundamental, el valor permanece sin alterar porque el gasto por
intereses se cae debajo del NOI, que es el numerador en la ecuación del precio de
la gorra. Vamos a bajar ahora a la sección NOI del modelo. Note que los ingresos
netos han mejorado en casi 22.000$, que es la diferencia en cantidad del interés
pagado anualmente. Esta diferencia favorable en el gasto por intereses tiene un
impacto significativo en la cantidad de efectivo dejada después de satisfacer todos
los requisitos de deudas, que por su parte tiene un impacto favorable al DSCR y las
proporciones de vuelta. Por ejemplo, el DSCR ha aumentado de aproximadamente 1,19
en la Tabla 12.2 a ligeramente más de 1,42 en la Tabla 12.3. Los prestamistas mucho
con mayor probabilidad financiarían esta inversión con más alto DSCR que iban el
modelo anterior. ROI en efectivo y ROI total también han mejorado enormemente y
serían considerados ahora una tasa de rendimiento aceptable por la mayor parte de
inversionistas. Simplemente reduciendo la tasa de interés, esta inversión se ha
movido de una posición ligeramente aceptable a una que es definitivamente
aceptable.
En este estudio del caso, analizamos un proyecto de la multifamilia de 24 unidades
de ver si encontró nuestros criterios de la inversión. Evaluamos esta oportunidad
de inversión en su capacidad de generar una tasa de rendimiento aceptable en una
base independiente. Concluimos que la propiedad no encontró la tasa de rendimiento
aceptable de un inversionista al precio que se estaba ofreciendo para la venta.
También aprendimos que reducir el precio lo trajo más cerca a una tasa de
rendimiento aceptable, pero todavía era marginal a lo más. Finalmente, reduciendo
la tasa de interés dos puntos porcentuales llenos, el punto fundamental
favorablemente se afectó, ya que los ingresos netos mejoraron dramáticamente, así
produciendo un efecto positivo en ROI en efectivo de la propiedad y ROI total. La
utilización de Los Ingresos de Juego del Valor a los cuales el Analizador en este
estudio del caso nos permitió rápidamente y fácilmente hace cambios del modelo e
inmediatamente ve su efecto en su salida.
■ 202 ■
Capítulo 13
Estudio del caso 4: conversión de la Familia Sola a edificio de oficinas comercial
En este estudio del caso, examinamos la conversión de una familia sola
residencia a uno de espacio de oficina comercial. También examinamos las
diferencias entre los dos métodos de la valoración usados para cada tipo de la
propiedad - el método de la comparación de ventas y el método de la capitalización
de ingresos. Este ejemplo le ayudará a entender adelante por qué es tan importante
hacerse familiar con todos los tres de los métodos de la valoración hablados en
este libro. Siendo familiar con los enfoques diferentes, es posible crear el valor
en una propiedad simplemente cambiando el modo que está acostumbrado a un uso más
alto y mejor.
La casa de la familia sola en este ejemplo es la que que compré hace
aproximadamente un año con el único objetivo de convertirlo al espacio de oficina.
Se localiza en el centro de la ciudad de una comunidad pequeña pero creciente en
una autopista estatal que corre directamente durante el medio de ciudad. También se
localiza en lo que se considera ser un área de tráfico alta, que da la gran
visibilidad de construcción y exposición por los 22.000 motoristas que lo pasan
cada día. Cuando la casa al principio se construyó atrás en 1903, era probablemente
inconcebible que la calle que corre delante de la casa se haría finalmente la
autopista estatal que es hoy. Esta casa de dos pisos tiene aproximadamente 2.400
pies cuadrados del espacio que bien se satisface para convertirse al espacio de
oficina. Además,
■ 203 ■

hay un sótano grande que se usa para el almacenaje. Aunque la casa se hubiera
justamente bien mantenido durante los años, se requirió que las reparaciones
extensas y las mejoras la convirtieran con éxito en el espacio de oficina
utilizable.
Durante la mayor parte de los 100 años pasados, la casa se había ocupado como una
residencia. Realmente me encontré recientemente, sin embargo, con un viejo artículo
del periódico que destacó el uso de la casa como un pequeño hospital durante un
breve período a principios de los años 1900. El vendedor corriente de la casa había
vivido allí aproximadamente desde 1980. A partir del tiempo él y su esposa
compraron la casa, el crecimiento significativo había ocurrido en el área. La
pareja mayor había estado tratando sin éxito de vender la casa durante
aproximadamente un año con la ayuda de un corredor de bienes raíces. Con nuevas
comunidades desarrolladas en los alrededores, no muchas personas quieren vivir de
una autopista estatal ocupada. Puede excluir a familias con pequeños niños. Ser
esto cerca de un camino ocupado sería demasiado peligroso para ellos. Puede excluir
a los mayores, también. Prefieren comunidades tranquilas con aceras y farolas. ¿A
quién abandona esto? Nadie, realmente, excepto tal vez un tipo como mí buscando
espacio de oficina barato.
La casa está realmente en una ubicación ideal para un edificio de oficinas. La
ubicación de tráfico alta es sobre todo atractiva en esto permite a nuestra
compañía, Casas de la Sinfonía, aumentar enormemente su identidad de la marca y
reconocimiento del nombre en esa comunidad particular. Aproximadamente 22.000
motoristas pasan por nuestro signo alegremente encendido todos y cada día, 365 días
por año, y como hacen, se hacen cada vez más familiares con nuestro nombre.
Finalmente, muchos de ellos vendrán a nosotros buscando los servicios que
ofrecemos. Con 2.400 pies cuadrados del espacio, el edificio es bastante grande
para encontrar nuestras necesidades corrientes. Además, es una alternativa mucho
más barata al arrendamiento de oficina o espacio comercial en la misma área, y
seguramente mucho más barato que oficina adquisitiva o espacio comercial.
Ya que mi compañero y yo necesitamos sólo una pequeña oficina para nosotros, mi
idea en la compra del edificio era formar o nuestra propia hipoteca y compañía del
título y oficina de bienes inmuebles tradicional, o arrendar el espacio excedente a
otra hipoteca o compañía de bienes inmuebles. La combinación de aquellos servicios
es un adecuado perfecto para un constructor de construcción residencial. La idea
era crear un efecto synergistic entre los tres tipos de servicios que permitirían a
nuestra compañía crecer en
■ 204 ■
■ estudio del caso 4: conversión de la Familia Sola a oficina comercial ■

un precio acelerado. Como los compradores anticipados visitan una de nuestras casas
modelas, los podemos enviar a nuestra compañía de la hipoteca para la financiación.
Tener una compañía del título en el mismo edificio nos provee de mucha
conveniencia. Más bien que ir en coche a otra ubicación, gastando medio día en el
tiempo de viaje y el cierre actual, puedo seguir ahora trabajando en mi escritorio
y despedirme en todo cuando el agente de cierre está listo. La compañía de bienes
inmuebles proporciona servicios comprar-y-vender tradicionales, con un agente de
bolsa y agentes que tienen su propia red de compradores y vendedores. Ya que la
compañía de bienes inmuebles es un afiliado de Casas de la Sinfonía, fuertemente
animamos a los agentes a traer a sus clientes a una de nuestras comunidades nuevas
y de casa. Los agentes son, por supuesto, libres de vender cualquier casa a sus
clientes, pero proporcionamos incentivos a vender a estos clientes una de nuestras
casas. Los corredores de bienes raíces también se benefician porque son capaces de
obtener los listados de clientes que tienen que vender su casa antes de comprar un
nuestro. ¡Según este acuerdo, triunfos de Casas de la Sinfonía, la hipoteca y
triunfos de la compañía del título, los triunfos de la compañía de bienes
inmuebles, y lo más importante, los triunfos del cliente!
Como antes mencionado, esto es por qué el entendimiento de las diferencias de los
tres métodos de la valoración del mercado es tan importante. Si puede agarrar la
lógica subyacente y los principios fundamentales de cada método, los puede usar
para su ventaja para crear el valor. En este caso, considerando la propiedad como
una casa de la familia sola, el método de la valoración más apropiado era el
enfoque de ventas comparable. Esto era el método el tasador usado cuando salió para
valorar la propiedad. Examinó otras propiedades similares a la propiedad sustancial
y modificó si es necesario para sacar un valor que era el más apropiado para la
propiedad en su uso como una residencia. Ahora que la casa se ha convertido a un
edificio de oficinas rentable, su uso ha cambiado del residencial al anuncio. El
valor del edificio ya no está basado en ventas comparables de casas similares. Está
en cambio basado en los ingresos producidos de sus alquileres. Como hemos aprendido
ya, el método de la capitalización de ingresos es el método más apropiado de
valorar una propiedad como esto.
Mi objetivo entrar en esta transacción tan siempre era, para aplicar el principio
OPM - es decir usar como la mayor parte del dinero de otra gente
■ 205 ■

tan posible y tan poco de mi propio dinero posible. Siendo un siglo viejo, la casa
necesitó tanto reparaciones como mejoras de capital. También había los gastos
adicionales para convertir la propiedad del uso residencial al uso comercial. El
dueño y yo convinimos en un precio de venta de 188.000$ con una reparación y/o la
concesión de la mejora de 40.000$, haciendo el precio de venta eficaz 148.000$.
Para evitar pagar el seguro de la hipoteca privada (PMI) costoso, obtuve un
préstamo del 80 por ciento, dejándome con un pago al contado del 20 por ciento del
precio de compra, o 37.600$. Durante el cierre, recibí una concesión a las
reparaciones necesarias y mejoras para el convenido la cantidad de 40.000$. Exponga
13,1 espectáculos cómo el acuerdo se estructuró.
La estructuración de la transacción en esta manera permitió que yo limitara el
dinero efectivo del bolsillo con el 20 por ciento del valor del acuerdo total en el
momento del cierre. Ya que recibí el crédito de mejoras, mi dinero efectivo outof-
de-bolsillo actual durante el cierre era el cero. Esto es una manera creativa y
eficaz de sacar el dinero efectivo de un acuerdo durante el cierre, sobre todo
cuando tiene una necesidad inmediata para el dinero efectivo, tal en cuanto a
mejoras de la propiedad. Para aprovechar esta estrategia de financiación, hay dos
advertencias de las cuales debería ser consciente. El primer es que la casa tiene
que valorar para un valor bastante alto en su condición existente. En este ejemplo,
la casa tuvo que valorar para el precio de venta de 188.000$ antes de cualquier
reparación o las mejoras se hicieron. Esto significa que el tasador tuvo que
encontrar ventas comparables existentes legítimas que podría usar para apoyar el
precio de compra.
La segunda advertencia consiste en que tiene que tener un prestamista que quiere
trabajar con usted permitiendo el crédito durante el cierre. Mientras la mayor
parte de prestamistas permitirán que el comprador reciba algún tipo del crédito,
generalmente lo limitan con en todas partes del 3 a 5 por ciento del precio de
venta para ayudar a reducir los gastos del bolsillo para cerrar gastos. Por lo
general tengo la mayor parte de éxito usando a un agente de bolsa de la hipoteca
tratando de estructurar un acuerdo como esto más bien que ir directamente a un
prestamista. Muchos bancos de la comunidad más pequeños, sin embargo, trabajarán
con usted mientras entienden lo que trata de hacer. Además, pueden requerir que los
fondos creídos durante el cierre se coloquen en una cuenta de garantía bloqueada y
sólo se gasten después de que las mejoras se han hecho.
Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 13.1, “Hoja de trabajo de Análisis de
la Propiedad”. La hoja de trabajo ilustrada aquí es un modelo I patentado
■ 206 ■

Objeto expuesto 13.1 estructura del Acuerdo: familia sola a conversión del edificio
de oficinas comercial.
1. Precio de venta: 188.000$ 2. Pago al contado: 37.600$ (el 20%) 3. Término: 30
años 4. Tasa de interés: el 6,0% 5. Dinero efectivo atrás durante cierre: 40.000$
se han desarrollado a rápidamente y fácilmente analizan oportunidades de inversión
de juego del valor potencial. Lo llamo La Rehabilitación de Juego del Valor
Analizador. Una vez que haya juntado los datos necesarios, puedo introducir la
información en el modelo y en menos de cinco minutos saben dentro de un nivel
razonable de la exactitud si una oportunidad de la rehabilitación tiene sentido
basada en mis criterios de la inversión. Todo que tengo que hacer es clave en la
información y el modelo automáticamente hace todos los cálculos. Aunque el modelo
se diseñara expresamente para tirar y oportunidades de la rehabilitación, su
aplicación es conveniente aquí, porque sabemos que la propiedad requerirá mejoras
sustanciales. El objetivo en la utilización de este modelo es estar seguro que
nuestra inversión, a mínimo, cubrirá gastos usando ventas comparables para
determinar su valor.
Según la sección de asunciones de compra, la información de la propiedad básica se
pone en una lista, incluso un nombre del proyecto, dirección e información de
precios. El valor de la tierra realmente no importa mientras el precio de la tierra
más el precio de la casa es igual al precio de compra total. En la caja de
asunciones de compra, usé 148.000$ (30.000$ + 118.000$) para el precio de compra ya
que esto es el precio de venta eficaz neto de la casa. Hay dos secciones para la
financiación
■ 207 ■
Hoja de trabajo de análisis de la propiedad de la tabla 13.1. La rehabilitación de

juego del valor Analizador
Asunciones de compra
La financiación de asunciones - primario
La financiación de asunciones - secundario
■ 208 ■
Estimación para mejoras
■ 209 ■
Comp #1
Comp #2
Comp #3
Promedios de Comp
Propiedad sustancial 123 estado del Sur S.
Descripción
Ajustes a Comps
5.00
El mejor caso con la mayor probabilidad el caso peor

asunciones - un para financiación primaria y el otro para financiación secundaria.
La sección de financiación primaria se usa para la fuente primaria de financiación,
que puede estar en la forma de un préstamo de una compañía de la hipoteca, banco o
particular, ya que este ejemplo ilustra. Los términos del préstamo para el precio
de compra se reflejan en las asunciones de financiación - caja primaria.
La sección de financiación secundaria se usa para cualquier préstamo adicional
asegurado, como una línea del valor líquido de la vivienda de crédito (HELOC). Los
préstamos del valor líquido de la vivienda son generalmente fáciles a obtener,
sobre todo si su crédito es decente. Para mejoras más abajo costadas, puede querer
usar todo el dinero efectivo. Por otra parte, si el coste de las mejoras es mayor
que la cantidad de capital quiere usar, luego esto es la sección apropiada para
usar. Los precios y los términos son típicamente diferentes para una línea de
crédito, como una línea del valor líquido de la vivienda o una tarjeta de crédito,
que son para una hipoteca regular, también dos secciones para la financiación
permiten que usted determine más exactamente los gastos de transporte o tasas de
interés. El coste total de mejoras para este proyecto se estimó en 40.000$. Este
total se entró en la estimación para la sección de mejoras y se captura en la
financiación de asunciones - secundario. En este caso, ya que la financiación
primaria y secundaria se combinará en una nota, la misma tasa de interés y el
término se usan. Para calcular el pago total, los dos valores se añaden juntos.
Bajo la estimación para la sección de mejoras, hay varias categorías que aseguran
la estimación de los gastos prácticamente todo en una casa - en este caso, un
edificio de oficinas pronto futuro. Las estimaciones para la sección de mejoras son
organizadas por orden alfabético por la categoría, con subcategorías relacionadas
como necesario. La estimación de estos gastos exactamente es sobre todo importante
para el análisis apropiado de hacer mejoras por una escala más grande, tal que se
ilustra en este ejemplo. Más experiencia que tiene como un inversionista, más fácil
se hace para estimar gastos.
La siguiente sección del modelo da a inversionistas la capacidad de entrar en la
información para ventas de casa comparables. Esta información es necesaria para
ayudar a hacer proyecciones exactas del valor de reventa estimado de una propiedad
de la inversión. Cualquier agente de ventas le puede proveer de datos de ventas
comparables para su área. También puede examinar Internet para ver listados en su
área, que le dará una idea buena de por qué las casas se venden.
■ 210 ■

Además, una provisión en esta sección tiene la adaptación en cuenta del precio de
venta del comps. Esta provisión permite a inversionistas comparar manzanas con
manzanas. Por ejemplo, si la propiedad sustancial tiene un garaje de dos coches y
la venta de casa comparable tiene un garaje de tres coches, el precio se debería
revisar hacia abajo en los ajustes a la sección de precios. Esto es exactamente
cómo los corredores de bienes raíces y los tasadores determinan el valor de mercado
de una casa. Comienzan con un precio medio por pie cuadrado de varias casas
similares y hacen la compensación de ajustes para estimar el valor.
En este ejemplo, la venta comparable #1 tenía un precio de venta de 179.900$, con
un ajuste hacia arriba de 1.200$, causando un precio de venta ajustado de 181.100$.
Ya que la casa tenía 2.200 pies cuadrados, el precio medio por pie cuadrado después
de que los ajustes son 82,32$. La venta comparable #2 tenía un precio de venta de
186.500$, con un ajuste hacia arriba de 1.800$, causando un precio de venta
ajustado de 188.300$. Ya que la casa tenía 2.320 pies cuadrados, el precio medio
por pie cuadrado después de que los ajustes son 81,16$. La venta comparable #3
tenía un precio de venta de 189.450$, con un ajuste hacia abajo de 2.600$, causando
un precio de venta ajustado de 186.850$. Ya que la casa tenía 2.275 pies cuadrados,
el precio medio por pie cuadrado después de que los ajustes son 82,13$.
La sección de promedios comp simplemente toma un promedio de los precios de venta
de los tres comp para subir con un precio de venta medio, que en este ejemplo es
185.283$. Los ajustes al precio de venta son mínimos, causando un ajuste ascendente
de sólo 133$, que nos da un precio de venta medio ajustado de 185.417$. Ya que los
pies cuadrados medios de las tres casas son 2.265 pies cuadrados, el precio medio
por pie cuadrado después de que los ajustes son 81,86$. El resultado es un precio
medio ponderado por pie cuadrado de las tres casas.
La sección de promedios comp también tiene una provisión que permite que usuarios
apaguen la sección comps o en. Un inversionista que es familiar ya con valores en
un área dada sabrá con la mayor probabilidad el precio de venta medio por pie
cuadrado, por tanto las ventas comp datos no se tendrían que entrar en. En cambio,
la sección comps se puede apagar y el valor estimado se puede entrar entonces.
El precio de venta medio por pie cuadrado de la sección de promedios comp se
alimenta entonces en la sección de la propiedad sustancial. Toda la información
antes keyed en el resto del modelo se resume en esta sección. Los pies cuadrados de
la propiedad sustancial deben ser
■ 211 ■

conocido de modo que una comparación exacta se pueda hacer. En este ejemplo, son
2.400 pies cuadrados. El precio de compra por pie cuadrado automáticamente se
calcula, como es el coste total de las mejoras por pie cuadrado. Los dos números se
añaden entonces juntos para proporcionar el coste total del proyecto. En este
ejemplo, el coste total de mejoras de 40.000$ se añadió al precio de compra total
de 151.000$. La suma que resulta fue dividida entonces en 2.400 pies cuadrados,
para un precio total por pie cuadrado de 79,59$. Este número es la base de costo y
representa el coste total de la casa después de que todas las mejoras se han hecho.
Debajo del precio total por pie cuadrado sección es una provisión que permite que
usuarios estimen el tiempo total en meses para la finalización y revendan. En otras
palabras, calcula los gastos de transporte para el interés, un factor que muchos
inversionistas menos con experiencia no consideran. Si la casa es su propio, sin
embargo, el número se debería establecer al cero, ya que recibe la ventaja de vida
allí mientras las mejoras se están haciendo. En el ejemplo aquí, el número de meses
se establece a cuatro ya que esto es el tiempo estimado tenía que hacer las
mejoras, y también ya que no hay ventaja de la casa mientras las reparaciones se
están haciendo.
El ajuste a la célula comps es usado para crear el precio de venta estimado si un
inversionista debiera revender la propiedad después de las reparaciones y las
mejoras se hicieron. Esta sección proporciona una variedad de tres guiones de
ventas diferentes - el mejor caso, con la mayor probabilidad, y el caso peor. En
este ejemplo, 5,00$ por pie cuadrado se usan, pero el valor se puede poner a
cualquier número se desea. Para el precio de venta del mejor caso, el modelo añade
5,00$ al precio por célula del pie cuadrado en la sección de promedios comp y luego
multiplica la suma de los dos en los pies cuadrados de la propiedad sustancial.
Aquí está cómo trabaja:
Precio de venta del mejor caso
(Precio medio / pie cuadrado + ajustes a comps)
Los × sujetan pies cuadrados de la propiedad = precio de venta del mejor caso
(81,86$ + 5,00$) × 2,400 = 208.464$
■ 212 ■

El cálculo del precio de venta más probable en el modelo ni añade, ni resta la
capacidad adquisitiva de 5,00$ al precio por célula del pie cuadrado en la sección
de promedios comp. Es simplemente el producto del precio medio por pie cuadrado y
los pies cuadrados. Tome un momento para examinar el cálculo siguiente.
El precio de venta más probable
El precio medio / pie cuadrado × sujeta pies cuadrados de la propiedad
= el × 2,400 de 81,86$ del precio de venta más probable = 196.464$
Para el precio de venta del caso peor, el modelo resta 5,00$ del precio por célula
del pie cuadrado en la sección de promedios comp, y luego multiplica la diferencia
de los dos en los pies cuadrados de la propiedad sustancial.
Precio de venta del caso peor
(Precio medio / pie cuadrado − Ajuste a comps)
Los × sujetan pies cuadrados de la propiedad = precio de venta del caso peor
(81,86$ − 5,00$) × 2,400 = 184.464$
El objetivo de crear tres guiones diferentes en el modelo es proporcionar una
variedad al precio de venta estimado. Esto permite que usuarios del modelo evalúen
el muy mínimo que se podría esperar en la gama baja de la escala de precios, y el
muy mayoría que se podría esperar durante el final alto de la escala de precios.
Tome un momento para referirse atrás a la Tabla 13.1. El precio de compra, las
mejoras, las tasas de interés, los impuestos y los gastos de cierre permanecen
constantes entre tres guiones, ya que estos valores no son afectados por el ajuste
a la variable comps de 5,00$. El margen de beneficio es el monto en dólares que se
puede esperar de la venta después de que todos los gastos se han explicado. La
vuelta en la inversión se calcula como la proporción del margen de beneficio
■ 213 ■

dividido en el dinero efectivo total invirtió en la propiedad. Se calcula para el
guión más probable, así:
Vuelva en inversión
ᎏ Primary ᎏ down pa ᎏ ymPeronfti+t m ᎏ seacrgoinndar ᎏ y abajo p ᎏ ayment = ROI
ᎏ $30,20$ 03 + ᎏ 87 8.000$ = el 1,01%
Después de la factorización en gastos de la transacción, el margen de beneficio en
el guión más probable muestra una ganancia pobre de sólo 387$, que nos da ROI
anémico de sólo el 1,01 por ciento. A primera vista, parece que la inversión en
este proyecto sería una basura completa de nuestro capital de inversión. Recuerde,
sin embargo, que el valor mostrado aquí es antes de cualquiera de las mejoras
realmente se han hecho. Ahora vamos a tomar unos minutos para estudiar la Tabla
13.2. Aunque este modelo sea similar a La Rehabilitación de Juego del Valor el
Analizador, es realmente completamente diferente. Este modelo se conoce como Los
Ingresos de Juego del Valor Analizador, de que hablaron en mayores detalles en el
Capítulo 12. Es usado para medir el valor de una propiedad rentable, como un bloque
de pisos o nuestro pronto para ser el edificio de oficinas convertido.
En la Tabla 13.2, note que tenemos el mismo precio de venta de 148.000$, más
40.000$ en mejoras, más 3.000$ en el cierre de gastos y otros gastos, para un total
de 191.000$, que hicimos en la Tabla 13.1. También note que la información en la
sección de asunciones de financiación es exactamente lo mismo, salvo que se
consolida en una sección, más bien que dos. La sección de proporciones clave en la
Tabla 13.2 captura datos importantes con relación a la propiedad rentable. El
número más importante para concentrarse para este ejemplo es el precio de la
capitalización. El precio de la gorra, como recuerda, es la proporción entre
ingresos operativos netos y precio de venta.
ᎏ Net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = Precio de venta del precio de la capitalización
■ 214 ■

o
ᎏ Net ope ᎏ rating i ᎏ ncome = precio de venta precio de Cap
El precio de la capitalización o producción, en una propiedad rentable variará
dentro de una variedad dada y generalmente se cae entre 8 y el 12 por ciento. Los
precios de la gorra son conducidos por una variedad de condiciones del mercado,
incluso la oferta y demanda de bienes inmuebles, el ambiente del precio del interés
actual, el tipo y condición de la propiedad, su ubicación e implicaciones fiscales
impuestas por local, estado y autoridades federales. Según la sección de
proporciones clave en la Tabla 13.2, note el precio de la gorra del 14,32 por
ciento. Este número representa la producción de la propiedad en conjunto ya que
está basado en el precio de venta, no la equidad. Recuerde que la vuelta en
inversión (ROI) mide la relación entre equidad y vueltas. Una producción del 14,32
por ciento sería excepcional en un certificado de depósito. También se considera
alto en bienes inmuebles. Esto indica que el precio de venta de la propiedad es
bajo con relación a su capacidad de generar ingresos en su estado recién convertido
como una oficina. Traducido, significa que compramos la propiedad en un precio de
ganga y que hay mucho aspecto positivo en el acuerdo.
El alquiler mensual medio está basado en un precio de 1$ por pie cuadrado por mes o
12$ por pie cuadrado anualmente, multiplicado por los pies cuadrados de la casa,
que nos da 2.400$ de ingresos del alquiler por mes. En el mercado en el cual el
edificio se localiza, este precio es conservador. Mientras una tasa de vacantes del
5 por ciento se usa, tres - a acuerdos del arriendo de cinco años son típicamente
las condiciones de arrendamiento mínimas. Ya que el arriendo será un arriendo neto,
no hay gastos, ya que les pagará todo el arrendatario. Ahora mire en el fondo de la
Tabla 13.2 a los tres precios de la salida estimados diferentes. Basado en la
información sabemos para ser verdad en cuanto a tasas del mercado libre y precios
de la capitalización, la propiedad se puede vender al final de Año 1 a un precio de
la salida de 292.000$, a un precio de la gorra muy conservador del 9,37 por ciento,
que cederá una ganancia atractiva en la venta de 100.000$ excluyendo gastos de la
transacción. La tasa interna de retorno (IRR) se saca midiendo la tasa de
rendimiento con el tiempo dada una serie de flujos de fondos (tomado de CFs neto de
la inversión - salida de un año). En este ejemplo, el IRR es a
■ 215 ■

Proporciones clave
■ 216 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5
■ 217 ■
¡el 312 por ciento respetable en Año 1! Para inversionistas que piensan esta clase
de la vuelta puede ser ilusiones, dejarme recordarle que estos números son
realmente conservadores y están en la gama baja del mercado basado en el precio de
12$ por pie cuadrado. Ahora tome un momento para estudiar la Tabla 13.3, las Nuevas
finanzas Analizador.
Las Nuevas finanzas Analizador proveen a inversionistas de una alternativa a la
venta de su propiedad rentable. Considerando cierto conjunto de suposiciones,
calcula la cantidad del préstamo máxima que un inversionista puede tomar a préstamo
basado en los ingresos que la propiedad genera. En la Tabla 13.3, la cantidad del
préstamo máxima basada en una proporción de LTV del 80 por ciento es 244.444$. El
Analizador de Nuevas finanzas también nos dice que tenemos que ser capaces de
conseguir una valoración en cantidad de 305.554$, que no deberían estar demasiado
difíciles basado en el precio de la gorra del 8,954 por ciento indicado en la
sección de proporciones clave de esta mesa. Ya que el nuevo préstamo sería un
préstamo comercial y no una hipoteca residencial, usamos un ligeramente tasa de
interés más alta del 6,75 por ciento y un período de la amortización más corto de
25 años. Ahora vamos a tomar un momento para examinar el efecto de estos cambios.
Nueva cantidad del préstamo:
244.444$
Pague el préstamo existente:
152.800$
Dinero efectivo atrás a inversionista:
91.644$
La nueva financiación de la propiedad basada en el método de la capitalización de

ingresos ha permitido que nosotros justifiquemos un valor mucho más alto que un
basado en el método de ventas comparable. En este ejemplo, la nueva financiación
aplazaría el dinero efectivo de 91.644$ en su bolsillo. ¡Estoy seguro que estaría
de acuerdo conmigo que puede encontrar algo haciendo con tan mucho dinero!
Vamos a mirar uno más ejemplo. Haremos un cambio rápido de los Ingresos Analizador
ajustando los ingresos del alquiler hacia arriba, de 12$ por pie cuadrado a 16$ por
pie cuadrado, que es al final superior de tasas del mercado libre, y ver cómo esto
afecta el valor de la propiedad. Todas otras asunciones permanecen lo mismo. Tome
un minuto para estudiar la Tabla 13.4.
■ 218 ■
Como puede ver, aumentando los alquileres, aumentamos considerablemente el valor de

la propiedad. Esto es similar al aumento de los ingresos generados por un
certificado de depósito. Ya que la producción se cree constante, es el valor del
certificado que se debe aumentar. Con el precio de la gorra sostenido constante en
los Ingresos Analizador en aproximadamente el 9,5 por ciento, los incrementos de
precios de la salida estimados de 292.000$ en la Tabla 13.2 a 385.000$ en la Tabla
13.4. Si la propiedad se vendiera al final de Año 1, la ganancia estimada en venta
es 194.000$, que representa un aumento de 93.000$ sobre la ganancia estimada en
venta de la Tabla 13.2. Ahora tenemos dos versiones diferentes o guiones, de esta
propiedad - un en la parte inferior de ingresos por pie cuadrado y un al final más
alto de ingresos por pie cuadrado. Esto nos provee de una amplia variedad de
valores de 292.000$ a 385.000$. Estos valores son una función directa de los
ingresos producidos por la propiedad; más ingresos del alquiler que pueden ser
justificados por tasas del mercado libre locales, más valioso la propiedad se hace.
Ahora vamos a examinar el efecto de estos cambios de nuestras Nuevas finanzas
Analizador en la Tabla 13.5.
Las mismas asunciones que usamos en el ejemplo anterior en la Tabla 13.4 se han
aplicado al modelo en la Tabla 13.5. La cantidad del préstamo máxima basada en una
proporción de LTV del 80 por ciento es 325.925$. La salida también nos dice que
tenemos que ser capaces de conseguir una valoración en cantidad de 407.406$, con un
precio de la gorra del 8,954 por ciento, como indicado en la caja de proporciones
clave. Aquí está cómo mira.
Nueva cantidad del préstamo: Pague el préstamo existente: Dinero efectivo atrás a
inversionista:
$325.925$ 152.800$ 173.125

En este caso, somos capaces de obtener un nuevo préstamo en cantidad de 325.925$,
pagar el viejo préstamo de 152.800$ y meter en el bolsillo la diferencia de
173.125$. Esto es otro ejemplo potente de qué eficaz la estrategia de juego del
valor puede ser. Hemos tomado una propiedad existente y hemos creado el valor
sustancial en él cambiando su uso del residencial al espacio de oficina comercial.
El ROI en el original
■ 219 ■
Nuevas finanzas de la tabla 13.3 Analizador

Nuevas finanzas mínimas - dinero efectivo
Proporciones clave
■ 220 ■
Año 1
Financie de nuevo matriz nuevas finanzas de Max
CF/DS
■ 221 ■

Proporciones clave
■ 222 ■

Actual mensualmente
Año 1
Año 2
Año proyectado 3
Año 4
Año 5

■ 223 ■
Nuevas finanzas de la tabla 13.5 Analizador

Nuevas finanzas mínimas - dinero efectivo
Proporciones clave
■ 224 ■
Año 1
Financie de nuevo matriz nuevas finanzas de Max
CF/DS
■ 225 ■

la inversión de 38.200$, de ser vendidos usando las asunciones en la Tabla 13.4, es
el 508 por ciento.
Vuelva en inversión
ᎏ Primary ᎏ down pa ᎏ ymPeronfti+t m ᎏ seacrgoinndar ᎏ y abajo p ᎏ ayment = ROI
ᎏ 194.000$ = el 507,85% $38.200
Estoy seguro que estará de acuerdo conmigo que hay gran valor en la utilización de
modelos dinámicos como los ilustrados en este estudio del caso. Por keying en las
asunciones básicas, el usuario puede muy cambiar fácilmente unas variables para ver
rápidamente los cambios correspondientes e identificar cualquier potencial del
aspecto positivo que pueda existir en una propiedad. El apéndice A proporciona la
información adicional en cuanto a la disponibilidad de los modelos usados en este
ejemplo.
En el resumen, La Guía Completa de Finanzas de Bienes inmuebles para Propiedades de
la Inversión ha cubierto varios temas financieros clave. Este bagaje de
conocimientos permitirá a individuos y negocios quienes invierten activamente en
propiedades rentables, así como a aquellos que desean invertir en ellos, tasar más
exactamente el valor inherente dentro de cada propiedad. Hemos tomado las teorías
de finanzas de bienes inmuebles habladas en otros libros y demostramos cómo se
pueden usar en situaciones de mundo real explorando su aplicación práctica. El
análisis cuidadoso de cuatro estudios del caso diferentes ha proporcionado la
plataforma de aprendizaje necesaria para hacer la transición de la teoría de
finanzas de bienes inmuebles a su aplicación útil y apropiada. La comprensión del
inversionista se ha aumentado adelante demostrando varios modelos financieros
patentados diseñados con el único objetivo de tomar decisiones de la inversión
sanas.
Un entendimiento completo de los conceptos presentados aquí proporcionará además
una base sana a tomar todas las decisiones de la inversión de bienes inmuebles. Si
un inversionista compra, posesión o venta de la propiedad rentable, la base para
todas las decisiones debe
■ 226 ■

fúndese en los principios fundamentales de finanzas ya que se aplican a
valoraciones de bienes inmuebles. El fracaso de entender estos principios clave
causará casi seguramente el fracaso del inversionista individual. A mínimo,
colocará él o ella en una desventaja competitiva comparado con aquellos que
realmente los entienden. Recuerde del Capítulo 1 a los millones de inversionistas
que compraron reservas por ningunos otros motivos que porque recibieron una punta
caliente de un amigo o compañero de trabajo. Ya que la burbuja de acciones
ordinarias rápidamente se desinfló, muchos de aquellos inversionistas apoyados
inútilmente como sus ahorros de la vida evaporados en el aire enrarecido. Un
resultado similar está casi seguro para aquellos individuos que invierten en bienes
inmuebles quienes no pueden ejercer principios de la valoración sanos y quienes no
afectan a nada más que el consejo de alguien que no tiene consejo de dando del
negocio, como un agente de bolsa con una punta caliente. Ahora tiene dentro de sus
manos los instrumentos apropiados para ayudarle a evitar los errores costosos
hechos por otros inversionistas de bienes inmuebles. Le animo a usar estos
instrumentos para la mayor medida posible. La realización del bagaje de
conocimientos contenido aquí le permitirá conseguir su potencial más lleno y
dominar el mundo de finanzas de bienes inmuebles.
■ 227 ■
Parte 3
Epílogo y apéndices
Capítulo 14
Epílogo: destinado a grandeza
TRABAJOS PREVIOS
En el Capítulo 14, el último capítulo de La Guía Completa de Compra
y Vendiendo Bloques de pisos, escribí sobre las cinco llaves al éxito. Lo siguiente
es un extracto tomado del Capítulo 14.
El centro de este libro está en el armamento de usted con los instrumentos
específicos necesarios para identificar a candidatos de adquisición potenciales,
adquirir y manejar aquellas propiedades una vez identificadas, poner en práctica
técnicas sanas para crear el valor, y finalmente, capturar todo ese valor, o tanto
de ello como posible, a través de varias estrategias de salida. El proceso por el
cual todo esto se puede llevar a cabo restos, creo, en seis llaves que son
cruciales para el éxito. Estas llaves no tratan con los procesos mecánicos
implicados en compra y venta de bloques de pisos, pero se basan en principios
fundamentales para la propia vida. Estas leyes tratan con la psique humana.
Gobiernan nuestros pensamientos, que por su parte dirigen nuestras acciones. El
fracaso de entender estas llaves - que puede proporcionar la fundación de
felicidad, y por último del éxito - garantizará casi seguramente su fracaso.
■ 231 ■

Las seis llaves a éxito
1. Entendimiento de riesgo 2. El vencimiento de miedo de fracaso 3. Dominando
coraje 4. Aceptación de responsabilidad 5. Buena voluntad de perseverar 6. La
definición de su sentido de objetivo
Después de completar el libro sobre compra y venta de pisos, escribí La Guía
Completa de Tirar Propiedades. En el Capítulo 11, el capítulo concluyente, escribí
sobre los tres principios del poder. Lo siguiente es un extracto tomado del
Capítulo 11.
En este capítulo, hablaré de lo que me refiero como a los tres principios del
poder. Estos tres principios no tienen absolutamente nada para hacer con bienes
inmuebles en particular, aún todo para hacer con su éxito en ello. En realidad, los
tres principios del poder se pueden aplicar a cualquier negocio o profesión y no se
limitan sólo con bienes inmuebles. Además, estas leyes se pueden usar en su vida
personal y, cuando correctamente aplicado, pueden ser una fuente de gran alegría y
felicidad a usted y a aquellos con quien se asocia.
Aunque tenga una pasión de invertir en bienes inmuebles, las cosas que escribo en
este capítulo son mucho más importantes para mí que el descubrimiento de la
siguiente casa comprando o venderse. Estos principios están en el muy principal de
mi sistema de creencias. Son una parte integrante de a quién soy. Son lo que me
obliga todos y cada día a esforzarme por una perfección que sé que nunca conseguiré
en esta vida. Es mi esperanza de inspirarle a incorporar estos tres principios del
poder en su sistema de creencias. Hacer tan le permitirá alcanzar el nivel superior
de logro del cual es realmente capaz. Se autorizará para realizar la medida de su
creación, alcanzar su potencial y disfrutar de la vida de regalos abundante tienen
que ofrecer.
■ 232 ■
■ epílogo: destinado a grandeza ■

Los tres principios de poder
1. El principio de visión 2. El principio de pasión 3. El principio de autonomía
Ya comienza probablemente a conseguir la idea. Los 13 primeros capítulos de este
libro se han dedicado al tema de finanzas de bienes inmuebles y, más expresamente,
cómo analizar a familia sola, multifamilia y propiedades de la inversión
comerciales. En el Capítulo 14, es mi deseo de proveerle de algo más que sólo el
cómo-tos de finanzas de bienes inmuebles, como hice en los capítulos concluyentes
de libros anteriores. Es mi creencia sentida que cada uno de nosotros tiene que
entender un bagaje de conocimientos fuera de nuestra profesión elegida que trata
más expresamente con varios factores que pueden ayudar a prepararnos para hacerse
exitosos. Si puedo ofrecer hasta un trozo del consejo que le ayudará a conseguir
sus objetivos, todo lo que puedan ser, entonces el tiempo que he tomado para
escribir este capítulo habrá valido cada minuto de ello.
DESTINADO A GRANDEZA
Para graduarse del colegio, mi esposa encantadora, Nancy, me presentó un regalo que
todavía uso y aprecio hasta este día. Es un reloj de pulsera de oro y de plata
generoso que lleva el sello académico de la universidad de Arroz de su cara.
Inscrito al dorso del reloj son las palabras inspiradoras de fe de una esposa y
confianza en su marido - SHB, la Clase de ’94, Destinados a la Grandeza. En un
esfuerzo concertado de cumplir con sus expectativas de mí, a menudo he pensado en
lo que exactamente la frase “destinada a la grandeza” significa. Uno podría
presuponer que la frase se refiere al logro de una estación alta o posición en la
vida: un ejecutivo de una Fortuna 500 compañía, quizás un líder del Congreso como
un representante o senador, tal vez hasta un miembro del gabinete o ayudante
personal del presidente. Durante los años, sin embargo, he venido para concluir que
la grandeza no se encuentra en las posiciones altas del mundo - excepto en los ojos
de hombre - pero mejor dicho que está dentro de a
■ 233 ■

el corazón de la persona. La grandeza está en las pequeñas acciones de la bondad
que demostramos para nuestro prójimo cada día. La grandeza está en la humildad,
compasión y caridad que exponemos hacia nuestros amigos y vecinos. La grandeza está
dentro de cada uno de nosotros.
Aunque la inversión en bienes inmuebles sea una maravillosa cosa, en realidad tiene
muy poco para hacer con alcanzamiento de la grandeza o descubrimiento de nuestro
objetivo verdadero en la vida. Parece que la mayor parte de los libros de bienes
inmuebles y cursos disponibles de gurúes de la TV de noche promueven la noción de
enriquecerse como un medio de conseguir la felicidad verdadera en la vida. Los
defensores de esta teoría en gran parte se confunden. ¿Mientras los bienes
inmuebles son uno de los vehículos más eficaces puede usar para acumular la
riqueza, se ha parado alguna vez para pensar realmente en por qué quiere hacerse
rico en primer lugar? ¿Es porque sueña con un nuevo coche, quizás un nuevo barco, o
hasta una casa más grande? Aunque éstos sean objetivos que vale la pena, hay mucho
más a la vida que la acumulación de bienes materiales.
Soy confidente que muchos de ustedes han determinado ya donde en la vida quiere ir,
es decir ha establecido objetivos bien definidos y tiene un plan de acción para su
viaje en la vida. Mientras es importante que haya determinado donde en la vida
quiere ir, lo que es aún más importante es por qué quiere ir allá. Si todavía no ha
puesto un curso para usted en la vida, le animo a hacer así. Sin la dirección
clara, se encontrará vagando sin rumbo fijo al día, sacudiéndose de un lado a otro
a través de las aguas de la vida ya que el viento y la lluvia descienden
despiadadamente sobre usted. Si ha puesto ya su curso de la acción y ha determinado
donde su viaje en la vida le tomará, entonces le animo a establecer por qué ha
elegido su curso particular, si no ha hecho ya así. ¿Qué le obliga todos y cada día
a perseguir el sueño de su vida? ¿Por qué ha elegido este curso particular? ¿Qué
realmente quiere llevar a cabo? Sin entender realmente sus propios motivos
subyacentes, las posibilidades son la primera tormenta que viene romperá sus
esperanzas y sueños, como un barco que viaja a través del océano puede ser roto por
chaparrones.
Por favor permita que yo sea tan valiente para sugerir una causa digna y noble para
buscar la riqueza. Cada uno de nosotros se ha dotado de un juego único de regalos y
talentos. Para cada uno de nosotros que ha sido
■ 234 ■

concedido la capacidad de acumular la riqueza, hay al menos mil otros que no
tienen. Con la bendición de riqueza también viene la carga de responsabilidad. Cada
uno de nosotros tiene la capacidad de bendecir las vidas de aquellos alrededor de
nosotros que menos tenemos suerte quizás que somos. A través de nuestra propia
generosidad, tenemos la capacidad de mostrar adelante un aumento enamorado a muchos
que están en la necesidad. El líder religioso Gordon B. Hinckley relaciona la
historia siguiente en la cuestión de diciembre de 2000 de una revista llamada La
Bandera. Es una historia potentemente móvil de amor y compasión, un ejemplo fino de
nuestra capacidad de tender la mano a otros que están en la necesidad.
Hace unos años había una pequeña escuela de un cuarto en las montañas de Virginia
donde los muchachos eran tan ásperos que ningún profesor había sido capaz de
manejarlos. Un profesor joven, inexperto se presentó, y el viejo director le
exploró y preguntó, “¿Compañero joven, sabe que pide un redoble horrible? Cada
profesor que hemos tenido aquí durante años ha tenido que tomar un”. “Lo
arriesgaré”, contestó
El primer día de la escuela vino, y el profesor apareció para el deber. Un
compañero grande llamado a Tom susurró, “No necesitaré ninguna ayuda con éste. Le
puedo lamer yo mismo”. El profesor dijo, “Buenos días, muchachos, hemos venido para
conducir la escuela”. Gritaron e hicieron la diversión en lo alto de sus voces.
“Ahora, quiero una escuela buena, pero admito que no sé a menos que me ayude.
Suponga que tenemos unas reglas. Me dice, y los escribiré en la pizarra”. Un
compañero gritó, “¡Ningún robo!” El otro gritó, «a Tiempo». Finalmente, diez reglas
aparecieron en la pizarra. «Ahora», dijo el profesor, “una ley no está bien a menos
que haya una pena atada. ¿Qué haremos con uno quién rompe las reglas?” “Le pegan a
través de la espalda diez veces sin su abrigo en”, vino la respuesta de la clase.
“Esto es bastante severo, muchachos. ¿Está seguro que está listo para apoyar a
ello?” El otro gritó, “Yo segundo el movimiento” y el profesor dijeron, “¡Bien,
viviremos por ellos! ¡Clase, venga al pedido!”
■ 235 ■

En un día más o menos, “Tom Grande” encontró que su almuerzo se había robado. El
ladrón se localizó - un pequeño compañero hambriento, aproximadamente diez años.
“Hemos encontrado que el ladrón y él se deben castigar según su gobierno - diez
rayas a través de la espalda. ¡Jim, subido aquí!” el profesor dijo. El pequeño
compañero, temblor, subió despacio con un abrigo grande sujetado hasta su cuello y
suplicó, “¡Profesor, me puede lamer tan con fuerza como usted quiere, pero por
favor, no quite mi abrigo!” “Quitan su abrigo”, dijo el profesor. “¡Ayudó a hacer
las reglas!” “¡Ah, profesor, no me haga!” ¿Comenzó a relajarse, y qué vio el
profesor? El muchacho no tenía camisa en y reveló un pequeño cuerpo tullido
huesudo. “¿Cómo puedo azotar a este niño?” pensaba. “Pero debo, debo hacer algo si
debo guardar esta escuela”.
Todo era tranquilo como la muerte. “¿Cómo es que no lleva una camisa, Jim?”
Contestó, “Mi padre murió y mi madre es muy pobre. Tengo sólo una camisa y la lava
hoy, y llevé el abrigo grande de mi hermano para guardarme caliente”. El profesor,
con la vara en la mano, vaciló. En ese momento “Tom Grande” brincó a sus pies y
dijo, “El profesor, si no se opone, tomaré la paliza de Jim para él”. “Muy bien,
hay cierta ley que uno se puede hacer un sustituto del otro. ¿Todo se concuerda?”
¡Lejos vino el abrigo de Tom, y después de cinco golpes que la vara rompió! El
profesor se dobló su cabeza en sus manos y pensó, “¿Cómo puedo terminar esta tarea
horrible?” ¿Entonces oyó los sollozos de la clase, y qué vio? Pequeño Jim había
alcanzado y había agarrado a Tom de ambas armas alrededor de su cuello. “Tom,
siento que robé su almuerzo, pero era horrible hambriento. ¡Tom, le amaré antes de
que muera para tomar mi paliza para mí! ¡Sí, le amaré para siempre!”
Qué ejemplo tan enorme del amor Tom Grande es a nosotros. Su corazón estaba lleno
de la compasión por su pequeño amigo frágil llamado a Jim. ¿Quién habría creído que
hasta uno de estos muchachos rough-tumble era capaz de demostrar tal caridad para
otra persona? Por tanto está con cada uno de nosotros. Tenemos la capacidad de
“tomar la paliza de Pequeño Jim
■ 236 ■

para él” por simplemente extender la mano para abrazar a aquellos alrededor de
nosotros. No es necesario que nuestras acciones de la bondad estén por una escala
grande y grandiosa. Son las acciones simples de la bondad hacia otros todos y cada
día que hacen una diferencia. Ata el cordón de zapatos de su hijo, o ayuda a su
cónyuge con los platos o mueve con pala la nieve para la pequeña vieja viuda a
través de la calle. Seguramente la grandeza está dentro de estas acciones simples
de la benevolencia.
La ley de amor se centra alrededor de nuestra capacidad de ampliar la caridad y la
compasión el uno hacia el otro. Esto incluye a nuestra familia, amigos y socios.
Cuando demostremos nuestro amor hacia otros a través de nuestras acciones, casi con
seguridad se devolverá a nosotros en una forma o el otro. La ley de amor implica
que alguna forma de la acción se requiera de nosotros. El principio siguiente es
fundamental para un entendimiento apropiado de lo que significa amar a alguien: el
Amor es un verbo que requiere la acción. Lo que siente dentro es la fruta de ese
amor. Este principio es tan importante, lleva la repetición: el Amor es un verbo
que requiere la acción. Lo que siente dentro es la fruta de ese amor. Tantas
personas mantienen la noción equivocada a quien para amar a alguien realmente deben
gustarle ellos muy. Mientras esto es un principio bueno, hay mucho más para amar
que esto. Según el principio, debemos demostrar nuestro amor por otros a través de
nuestras acciones.
Amar a nuestros hijos, por ejemplo, significa mostrar que amor proporcionando algún
nivel del servicio en su nombre. A partir del tiempo nuestros hijos nacen, estamos
continuamente en su servicio. Los alimentamos, cambiamos su empaña, báñelos,
vístalos, enseñe ellos y juego con ellos. Sentimos cariño por ellos cuando están
enfermos, los consolamos, y rezamos por ellos. A través de estas muchas acciones
diarias del servicio, los amamos. Los sentimientos buenos que tenemos dentro son la
fruta de ese amor. Para aquellos de ustedes que son padres, tome un minuto para
reflexionar seriamente sobre este principio realmente notable y profundo del amor.
De toda la gente sabe y siente cariño, mi conjetura es que sus sentimientos del
amor son probablemente los más fuertes para sus hijos. Por supuesto tiene
sentimientos del amor por sus padres y por supuesto tiene sentimientos del amor por
su cónyuge, pero si parece a mí, los sentimientos de amor que tiene para sus hijos
son a diferencia de cualquiera que ha experimentado antes alguna vez.
■ 237 ■

Los niños son la esencia de vida. Son la esperanza del futuro. La grandeza está
dentro de cada uno de ellos. Tengo tres maravillosos niños yo mismo. Me he dotado
de tres hijos finos. Son Philip que es la edad siete, Samuel que es la edad cinco,
y mi pequeño Benjamin que es la edad un. Estos muchachos han añadido una nueva
dimensión entera al sentido de amor por mí y mi esposa Nancy. Sobre todo me
impresiono por sentimientos del amor por Ben, que es fresco de la presencia de
nuestro Padre Divino. Cuando contemplo los ojos azules, hermosos de mi pequeño Ben,
parece a mirar detenidamente directamente a las ventanas de cielo, a través del
cual puedo ver claro a través de a la eternidad. Es completamente puro e inocente,
inmaculado por las manchas del mundo. A menudo estoy sin poder dormir por la noche
después de que ha ido a sueño y mirada con el temor y la admiración en este Dios
del niño hermoso ha confiado en mi cuidado. Me maravillo de la pureza y virtud que
irradia de su semblante. Me maravillo de su confianza completa y total en mí. Como
alcanza hasta mí de sus manos diminutas, me contempla para la fuerza, para la
dirección, y para el amor. Y cuando es sobre todo feliz, sus chillidos de placer y
risa llenan mi alma de la alegría indescriptible.
Estos sentimientos aplastantes del amor intenso tengo para él, así como para mis
otros hijos, tallo de mi servicio a ellos todos y cada día. Estas acciones diarias
del servicio son simplistas en la naturaleza e incluyen pequeñas cosas como la
ayuda de ellos a vestirse por la mañana, leyendo con ellos durante el día y
arrodillándose con ellos en el rezo por la noche. Son las acciones pequeñas y
consecuentes de la bondad y ame esto sus hijos recordarán el más sobre usted. Le
animo a llevar tiempo para ellos todos y cada día. La grandeza está en el regalo de
amor y servicio a sus hijos. El mejor de todos, este regalo del amor le cuesta
solamente su tiempo. Regar a sus hijos con cosas materiales como juguetes y motos
no es el camino hacia sus corazones. Riéguelos en cambio con su amor.
En La Guía Completa de Compra y Venta de Bloques de pisos, escribí las palabras
siguientes:
Albert Einstein proporciona un poco de percepción del objetivo del hombre en la
vida. Declara, “El esfuerzo humano más importante es los esfuerzos para la
moralidad en nuestras acciones. Nuestro equilibrio interior y hasta nuestra misma
existencia dependen de ello. Sólo moralidad en nuestro
■ 238 ■

las acciones pueden dar la belleza y la dignidad a la vida”. Esta belleza y
dignidad en la vida a la cual el Sr. Einstein se refiere nos pueden proveer de un
sentido de paz y felicidad. Creo por último que esto es exactamente por qué cada
uno de nosotros se esfuerza. Sé que soy. Busco una calidad de vida más alta, no
sólo para mí, pero para los más cercanos a mí. El proceso de la acumulación de la
riqueza desafía que nosotros crezcamos de modos que nunca pensamos posibles.
Proporciona un conducto a un avión más alto en la vida autorizándonos a alcanzar
nuestro potencial lleno. Es simplemente un medio para un final. La riqueza nos
permite enriquecer las vidas de aquellos alrededor de nosotros que podemos no tener
suerte tan como somos para cualquier número de motivos. Nuestro objetivo es mucho
mayor que acumular la riqueza por la porción sólo de nosotros. No sugiero que
trabajemos mucho todas nuestras vidas para acumular la riqueza sólo para volvernos
y regalar todo esto. Lo que sugiero, sin embargo, es que una vez que bastante
tengamos suerte de haber conseguido nuestros objetivos, tanta felicidad está en dar
de nosotros y de lo que hemos alcanzado a través de nuestros trabajos.
Encarnado dentro de este sentido del objetivo es el catalizador subyacente que nos
puede propulsar a alturas inimaginables. Nos da una razón de alcanzar lejos más
allá de qué podemos ser por otra parte capaces. Como procuramos bendecir las vidas
de otros, las puertas se abren para nosotros de cual brillo los ejes brillantes de
la luz que ilumina el camino. Aprendemos a alcanzar desinteresadamente más allá del
alcance de nuestras propias necesidades de modo que pudiéramos levantar a aquellos
alrededor de nosotros. Este sentido del objetivo nos da la esperanza - espera una
calidad de vida más alta y espera aliviar las cargas de aquellos alrededor de
nosotros que somos pesados cargado.
Sólo hace unas semanas, tenía una oportunidad bastante extraña de “aliviar las
cargas de aquellos alrededor de nosotros”. Conduciendo abajo la autopista sin
peaje, vi una furgoneta aparcada en el lado del camino. Sobre media milla por
delante de la furgoneta vi a un hombre y un muchacho joven que anda abajo el hombro
de la autopista sin peaje. Tan pronto como los vi, creía a mí que eran
probablemente fuera del gas. No sé por qué, pero me sentí obligado a hacerme a un
lado y preguntarles si necesitaran ayuda. Esta impresión era fuerte
■ 239 ■

y era casi como si no podía pasar por ellos, por tanto me paré para ver si
necesitaron ayuda. Bastante seguro, se habían quedado sin el gas. Tomé al hombre,
cuyo nombre era Kevin y su hijo, que tenía aproximadamente seis años más o menos, a
la gasolinera en la siguiente salida. Compraron un pequeño gas puede, lo llenó, y
después los devolví a su furgoneta. Teníamos una visita agradable yendo en coche.
Estaban muy agradecidos por la ayuda. Abandoné al hombre y su hijo que pregunta a
mí por qué me había molestado en pararme y ayudar. Esto es la primera vez en más de
10 años que he parado para asistir a alguien en el lado del camino así, supongo
principalmente de la preocupación por la seguridad de mi familia así como mí. Oye
historias en las noticias sobre miradas y comienza a no confiar en cualquiera.
Sinceramente creo que la mayor parte de personas están básicamente bien dentro, y
tal vez a veces sólo tenemos que ser más confiados de ellos. Soy agradecido que
tenía la oportunidad de ayudar a este hombre y su hijo. Nunca sabe. La próxima vez
podría ser yo y uno de mis hijos jóvenes varados en el borde del camino esperando
que un forastero amable se pare para echar una mano.
Durante muchos años ahora, he sentido una necesidad aplastante dentro de mi propia
vida para devolver algo de mí, ser una influencia para siempre, reembolsar una
deuda de la gratitud a mi Creador para todo lo que me ha dado. Me pregunté para
casi como mucho tiempo cómo podría ir sobre hacer esto. He descubierto durante los
años que más procuro alinear mis acciones con la voluntad de mi Creador, mayor es
mi alegría y felicidad. En estos años recientes, me ha concedido la oportunidad de
expresarse a través de mis escrituras a cada uno de ustedes. Espero que de algún
pequeño modo aprenda algo que será de valor a usted, algo que cambiará su vida para
el mejor.
Es con toda la energía de mi corazón que espero y rezo que cada uno de nosotros
procure encontrar modos de echar una mano a nuestras familias, a nuestros amigos y
vecinos, y a todos aquellos con quien nos asociamos. Sé que ya que hacemos así
nuestras propias vidas enormemente se bendecirán y que experimentaremos la alegría
y paz interior que viene con dar de nosotros. Hay bastante guerra y la matanza en
todo el mundo hoy para durar cien vidas. No vamos a contribuir al odio que tan
violentamente consume esta tierra. Vamos a levantarse en cambio y contarse por
aquellas causas nobles y honorables que sabemos para ser verdad y sólo y estar
dignos alguna vez de la obra de nuestro Creador. Como nosotros
■ 240 ■

cada uno destina a ser embajadores de calidad y virtud, sé que juntos nuestros
esfuerzos enormemente se ampliarán y harán seguramente una diferencia en las vidas
de aquellos alrededor de nosotros, ya que cada uno nos destinamos a la grandeza.
La familia siempre ha sido la piedra angular de la sociedad americana. Nuestra
nutrición de familias, conserve y pase a cada generación sucesiva los valores que
compartimos y apreciamos, valores que son la fundación de nuestras libertades. En
la familia, aprendemos nuestras primeras lecciones de Dios y hombre, amor y
disciplina, derechos y responsabilidades, dignidad humana y debilidad humana.
Nuestras familias nos dan diariamente ejemplos de estas lecciones puestas en
práctica. En levantamiento e instrucción de nuestros hijos, en el suministro del
cuidado personal y compasivo de los ancianos, en el mantenimiento de la fuerza
espiritual del compromiso religioso entre nuestra gente - en éstos y muchos otros
caminos, las familias de América hacen contribuciones inmensurables al bienestar de
América.
Hoy más que alguna vez, es esencial que estas contribuciones no se den por supuesto
y que cada uno de nosotros recuerda que la fuerza de nuestras familias es esencial
para la fuerza de la nación.
- El presidente Ronald Reagan

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Carta de la tabla 3.1 de pagos mensuales

Symphony Homes, Inc www.symphony-homes.com el juego del valor www.thevalueplay.com

Interés total pagado: importe de 3.041.454,80$ pagado: 5.541.454,80$

Préstamo / Precio $2.475.000$ 2.480.000$ 2.485.000$ 2.490.000$ 2.495.000$

El 4,75% $12.910,77$ 12.936,85$ 12.962,94$ 12.989,02$ 13.015,10$ 13.041,18$

El 5,25% $13.667,04$ 13.694,65$ 13.722,26$ 13.749,87$ 13.777,48$ 13.805,09$

Software de bienes inmuebles de juego del valor, 3.0.01

El 5,75% $14.443,43$ 14.472,61$ 14.501,79$ 14.530,96$ 14.560,14$ 14.589,32$

El 6,25% $15.239,00$ 15.269,79$ 15.300,57$ 15.331,36$ 15.362,14$ 15.392,93$

El 6,75% $16.052,80$ 16.085,23$ 16.117,66$ 16.150,09$ 16.182,52$ 16.214,95$

El 7,25% $16.883,86$ 16.917,97$ 16.952,08$ 16.986,19$ 17.020,30$ 17.054,41$

El 7,75% $17.731,20$ 17.767,02$ 17.802,84$ 17.838,66$ 17.874,49$ 17.910,31$

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Valor actual de corriente de ingresos

= ᎏ inco ᎏ me = ᎏ 9,64$ ᎏ 3.32 = 120.541,50$

En este ejemplo, un precio de la capitalización o precio de la gorra, del 8,0 por

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Horario de la amortización del préstamo de la tabla 3.2 - mensualmente

Cantidad del préstamo: número de 500.000,00$ de pagos: 360

Interés del principal del mes

Tasa de interés: cantidad del pago del 6.500%: 3.160,34$

EQUILIBRIO del pago adelantado

Mes de PMT 1 Jan 2005 el 2 de febrero de 2005 el 3 de marzo de 2005 el 4 de abril

Interese interés total principal total

$2.704,71$ 1.341,64$ 5.413,04

$2.701,07$ 2.017,91$ 8.114,11

$2.697,40$ 2.697,85$ 10.811,51

$2.693,72$ 3.381,47$ 13.505,23

$2.690,02$ 4.068,79$ 16.195,25