Modelos de precios hedónicos en desarrollos

inmobiliarios
Introducción
El obtener un sistema para conocer y predecir el costo de los bienes inmuebles ha llevado
a la creación de distintos modelos, entre ellos el de los precios hedónicos donde a partir
de diferentes variables, se les da un valor definido y se jerarquizan dependiendo de la
importancia de estos, este sistema a adquirido importancia en los últimos años, pues
permite obtener estimaciones teniendo los datos suficientes, por eso es importante
conocer de que trata el modelo de precios hedónicos.
Desarrollo
El modelo de los precios hedónicos fue desarrollado en 1974 por el economista Sherwin
Rosen, Este método parte de la idea de que el conjunto de características que componen
un bien heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el
precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por
tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez
estimada la ecuación de precios hedónicos. Este es el fundamento del sistema de precios
hedónicos, al suponer que el precio total de un bien se puede descomponer en sus
distintas características, a su vez que supone que cada una de ellas es un componente
del valor de mercado.
A partir de ese fundamento se pueden suponer tres ideas: (a) los bienes poseen
características que determinan su utilidad; (b) cada bien está determinado por más de una
característica y generalmente varias características son compartidas por un grupo de
bienes; y (c) varias de las características que forman parte de un grupo de bienes también
debían estar presentes en los bienes por separado.
Los precios hedónicos se observan con mayor frecuencia en el mercado inmobiliario,
porque los precios de los inmuebles están determinados por las características de la
propiedad en sí, así como por el vecindario o entorno en el que se encuentra, puntos de
interés cerca de el como una playa
La fijación de precios hedónicos captura la disposición del consumidor a pagar por lo que
perciben como diferencias ambientales que aumentan o disminuyen el valor intrínseco de
un bien o propiedad.
En el mercado se demandan y ofrecen productos con un conjunto [z] de atributos. La
función de precios p[z] se obtiene al igualar las cantidades demandadas qd [z] con las
cantidades ofrecidas qs [z] para todos los atributos zi (i=1,..,k).
Wunderm y Gutiérrez (1992) señalan que la estimación de una ecuación de precios
hedónicos no permite inferir cuál es relación funcional exacta a utilizar en el proceso de
estimación. Rosen (1974) también señala que no existe razón para presuponer una
especificación lineal, lo que sólo sería posible si los bienes pueden ser reempacados en
sus atributos o en parte de ellos; sin embargo, supone que esto no es posible o no es
económico hacerlo.
conclusión
aunque bien el modelo de precios hedónicos se plantea como una herramienta que puede
llegar a ser de utilidad, hay que considerar que para llevar a cabo una estimación con este
modelo, es el analista quien debe introducir y dar valor a cada una de las variables, por lo
que si no se hace un estudio previo de cada uno de los valores se puede correr el riesgo
de hacer estimaciones poco precisas.

bibliografía
Christian Rosero, Ronald Campoverde Aguirre (2020) precios hedónicos: valoración de
bienes públicos