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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION (SOITAVE – ZULIA)


Afiliada a la UNIÓN PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN (UPAV)
Afiliada a la INTERNATIONAL VALUATION ESTÁNDAR COMMITEE (IVSC)

Ing. Gómez Otero, Erika - Arq. Robles Perozo, José - Ing. Romero Timmer, Oscar
Los inmuebles son considerados bienes complejos por el conjunto de
múltiples atributos ligados a ellos, los cuales difieren entre sí. La dificultad
presentada al momento de la valoración cuantitativa de los elementos
implícitos de las viviendas ha impulsado a distintos investigadores en la
búsqueda de técnicas que permitan incorporar dichas variables que no
pueden ser transadas directamente en un mercado convencional, sino que
son incorporadas de manera indirecta en el precio ya que la decisión del
consumidor al adquirir un bien inmueble no evalúa de forma separada cada
atributo, sino el conjunto de los mismos que componen a la propiedad. Un
bien complejo trae asociado un vector de precios continuos que depende de
las características que estén asociadas a dicho bien.

Es necesario entender como las variables hedónicas pueden influir en los


precios inmobiliarios o en la deseabilidad de estos y cuales serian las
variables más importantes a la hora de tomar decisiones determinantes.
La teoría de los precios hedónicos es la principal metodología de estudio de
precios dentro del mercado de activos inmuebles. Rosen (1974), tomó la
teoría de precios hedónicos desarrollada en un principio por Lancaster (1966)
y la aplicó por primera vez al mercado inmobiliario. Rosen (1974) estableció
las bases teóricas para el desarrollo de la extensa literatura de precios
hedónicos que hoy se conoce. El modelo desarrollado por Rosen (1974) se
basó en dos etapas para obtener los precios en la primera, y las demandas
implícitas para cada atributo en la segunda.

El método hedónico, cuyo supuesto de partida es que el precio de un bien es


la suma de los precios de sus características o atributos, permite
descomponer las alteraciones de precios en variaciones puras del mismo
(manteniendo la calidad constante) y en modificaciones en la calidad del bien
o servicio analizado (ICE, 2001). De este método se generan mercados
implícitos por cada atributo, cuyas demandas y ofertas, no obstante, no son
observables de forma directa (Lever, 2008).
En tal sentido, la metodología de los precios hedónicos constituye un
significativo avance en la modelización de los precios de mercados implícitos
por atributos, proporcionando técnicas econométricas para la obtención de
los precios y demandas implícitas a partir de la medición del precio del bien
compuesto y de la forma en que se efectúe la mezcla de atributos que la
compone. Por ello, la teoría de los precios hedónicos pretende explicar el
valor de un inmueble, entendido como un conjunto de atributos, en función de
cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, las
demandas implícitas (Lever, 2008).
Cuál es la incidencia que ejercen las variables hedónicas de los
apartamentos ubicados en la Avenida 2 “El Milagro”, determinando si influyen
en la deseabilidad y venta de dichos apartamentos, con la estimación de un
modelo econométrico que se ajuste a las condiciones presentes.
• Determinar un modelo de Precios Hedónicos en apartamentos ubicados en
la Avenida 2 “El Milagro”, Parroquia Olegario Villalobos y Santa Lucia, en el
Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
• Estudiar los antecedentes históricos de la aplicación del método de precios
hedónicos.
• Determinar atreves de encuestas cuáles son las variables hedónicas influyentes en
la deseabilidad de los apartamentos ubicados en la Avenida “El Milagro”, Parroquia
Olegario Villalobos y Santa Lucia, en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
• Analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles tipo apartamento en la
Avenida “El Milagro”, Parroquia Olegario Villalobos y Santa Lucia a través de las
siguientes variables: precio por metro cuadrado y las variables Hedónicas
determinadas.
• Medir el grado de influencia de las variables hedónicas que describen el mercado
inmobiliario de los apartamentos ubicados en la Avenida “El Milagro”, Parroquia
Olegario Villalobos y Santa Lucia, en el Municipio Maracaibo, Estado Zulia.
• Construir un modelo econométrico que explicite la relación funcional entre el precio
del bien raíz y sus respectivas características, dotarlo de información estadística y
regresionarlo, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoración
implícita por cada atributo.
Es necesario analizar las variables hedónicas en apartamentos del Sector
Bellas Artes de la ciudad de Maracaibo, debido a que las personas, en el transcurrir de
los años, han estado buscando una mayor tranquilidad, estabilidad y calidad de vida,
presentando estos efectos en el mercado inmobiliario y la oferta y la demanda de los
mismos. La aplicación de propuestas que incluyen variables hedónicas puede influir
notablemente al momento de tomar decisiones que mejoren los procesos con soluciones
prácticas y efectivas para lograr cambios positivos que optimicen los diferentes aspectos
en el ramo inmobiliario.

Por lo tanto el punto fundamental de esta investigación parte de la


metodología de los precios hedónicos planteado por Rosen, que permite cuantificar la
incidencia que posee cada atributo sobre el precio global de un determinado bien.
Adicionalmente, este enfoque ha sido ampliamente utilizado en la valoración de bienes
ambientales, por lo que representa una herramienta que proporciona una medición del
efecto de las variables intangibles asociados al valor de un bien mercadeable
convencional.
Esta investigación constituye un aporte metodológico, que pudiera ser seguida
o validada por otros investigadores, ya que se pretende establecer la forma o
metodología de uso de las variables hedónicas y su importancia a la hora de adquirir
inmuebles. Este tipo de estudio presenta un beneficio para investigadores, profesionales
y estudiantes de universidades, institutos, empresas e instituciones, con un intercambio
de conocimientos, recursos educacionales y tecnológicos para obtener un beneficio
colectivo. Se crearán los fundamentos teóricos para contrastar la realidad en la zona de
estudio en cuestión y los fundamentos teóricos de la investigación, y así, validar los
planteamientos de las teorías con la realidad presente, respaldando los resultados de la
investigación con técnicas válidas. Al recolectar los datos y la información en los
apartamentos del sector en estudio y luego, de un procesamiento estadístico inferencial,
se estimará el modelo econométrico que se ajusta a la muestra, es decir, a estos
apartamentos.

La investigación aportará conocimientos a aquellas personas o tasadores que


desean realizar avalúos inmobiliarios con las características de variables hedónicas,
contribuyendo con la escasa información con que se cuenta en la actualidad, donde se
logre determinar del verdadero peso de las variables mencionadas en un mercado tan
exigente dentro del ámbito valuatorio.
La investigación abarcará el tema de la valoración de bienes inmuebles,
específicamente el estudio de modelos econométricos con inclusión de variables
hedónicas.

Esta investigación tomara en cuentas los referenciales del mercado inmobiliario y


encuestas durante el periodo comprendido entre los años 2015 y 2016.

La investigación se realizará la Avenida 2 “El Milagro”, en las Parroquias Olegario


Villalobos y Santa Lucia, de la ciudad de Maracaibo, municipio Maracaibo, estado
Zulia, Venezuela.
Ing. Gómez Otero, Erika - Arq. Robles Perozo, José - Ing. Romero Timmer, Oscar