Validación de un proyecto inmobiliario

Elaborado por Softec

Softec Consultoría en Proyectos InmobIlIarIos

 Contenido
1. Introducción y objetivos
2. Ubicación del proyecto
3. Mercado analizado y zona de influencia
4. Resumen demográfico
5. Resumen histórico
6. Mercado actual y competencia
7. Análisis comparativo del proyecto frente al mercado
8. Conclusiones
Softec

9. Anexos

2
 1. Introducción
•Antecedentes
Se desea evaluar la situación del mercado habitacional en la zona de
influencia para un proyecto de departamentos ubicado en la Delegación Miguel
Hidalgo.
•Softec
Softec es una firma de consultoría inmobiliaria que lleva en operación desde
1980. Mediante técnicas especializadas para el análisis del mercado habitacional,
Softec evaluará el desempeño del mercado habitacional de la zona y segmentos
de influencia para el proyecto de departamentos bajo estudio.
•Metodología general de análisis
Para la realización de este estudio, Softec utilizó una mezcla de información
pública y propietaria.
El análisis del mercado de vivienda para la zona de influencia del proyecto de
departamentos se realizó con la información de las bases de datos de Softec
Softec

para el polígono que comprende la zona de influencia sobre la demanda del

proyecto y el empleo de los modelos de análisis del mercado habitacional que
Softec ha desarrollado.

3
 2. Ubicación del proyecto
• Ubicación
El proyecto se ubica en ________________, Delegación Miguel Hidalgo, Distrito Federal.
• Proyecto
Anteproyecto: 909 departamentos
Aproximadamente 78 unidades por nivel
37 niveles y planta baja
40 cajones de estacionamiento en sótano

Proyecto
Softec

4
 3. Mercado analizado y zona de
influencia
• Los segmentos inmobiliarios analizados son el
Segmentos bajo estudio: R
Residencial (R) $1’000,000 a $2’300,000 y y RP
Residencial Plus (RP) de más de $2,300,000 a fin
de ampliar el horizonte de análisis del proyecto
de departamentos bajo estudio con base en los Familias objetivo:
proyectos existentes en la zona de influencia del C+ y A/B
proyecto.
• Las familias que constituyen el mercado objeto Zona de influencia para el
se ubican en los segmentos C+ y A/B. mercado inmobiliario:
Colonias que incluyen una
• Con base en la ubicación y el número de proporción importante de
unidades a desarrollar, la zona de influencia se familias C+, con capacidad
conforma por una zona primaria que incluye a económica adecuada
una importante proporción de familias del
Softec

segmento socioeconómico C+ y A/B, a una

distancia no mayor a 2.5 kilómetros del predio,
cuya capacidad económica y rutas de acceso a
otros puntos de la ciudad, las hace susceptibles
de convertirse en compradores potenciales

5
 3.1 Segmentación Softec del mercado de vivienda
• La segmentación Softec para clasificar al mercado de vivienda terminada se basa en el precio
por unidad de los productos ofertados

SEGMENTO RANGO DE PRECIO AREA CONSTRUIDA CARACTERISTICAS DEL FRACCIONAMIENTO

PROMEDIO (M2)
Mínimo

<60SM 30M2 1 a 2 cuartos. Generalmente sin pisos, electricidad y en

$82,500 ocasiones con agua y drenaje. Mayormente autoconstrucción.

Social

61SM-160SM 45M2 Cocina, sala-comedor, 1 a 2 recámaras, 1 baño, 1 cajón de

$82,501-$220,000 estacionamiento, todos los servicios. Casas y departamentos.

Económico

161SM-300SM 55M2 Cocina, sala-comedor, 1 a 3 recámaras, 1 baño, 1 cajón de

$220,001-$410,000 estacionamiento, todos los servicios. Casas y departamentos.
Softec

Medio

301SM-750SM Cocina, sala-comedor, 2 a 3 recámaras, 2 a 3 baños, 1 a 2

100M2 cajones de estacionamiento, todos los servicios. Casas y
$410,001-$1,030,000
departamentos.

Residencial
zona de influencia
Segmentos en la

751SM-1,670SM Cocina, cuarto de T.V., sala-comedor, 3 a 4 recámaras, 3 a 4

200M2 baños, 2 cajones de estacionamiento, cuarto de servicio,
$1,030,001-$2,300,000 todos los servicios. Casas y departamentos.

Residencial Plus

Cocina, cuarto de T.V., sala-comedor, 3 a 4 recámaras, 3 a 5

>1,670SM 200M2 baños, 2 cajones de estacionamiento, cuarto de servicio,
>$2,300,001
todos los servicios. Casas y departamentos.

6
 3.2 Segmentación de familias según
nivel socioeconómico
• Nivel de ingreso como MIN
9%
RP
3% R
5%

determinante de la demanda Productos

MP
8%
E A/B
Dependiendo del nivel de ingresos de 9% 6% C+
11%
las familias, se conformará la demanda M
11%
de productos habitacionales en la C
16%
D Familias
plaza. S
38%
37%

Asimismo, el nivel de ingreso de las D+

21%
familias determinará el tipo de producto
hipotecario al que se puede acceder y E
26%
por tanto, el segmento de producto
inmobiliario a comprar.
• Compradores de producto
Softec

SEGMENTO DE RANGO DE PRECIO

PRODUCTO SM PESOS
Residencial RP
R
> 1,670 SM
> 750 - 1,670 SM
>$2,300 MIL
>$1,030-$2,300 MIL
M > 300 - 750 >$410 - $1,030 MIL
Con base en el ingreso familiar mensual E > 160 - 300 SM >$220 - $410 MIL
S > 60 - 160 SM $80 - $220 MIL
y el potencial de compra de los actuales Min < 60 SM <$80 MIL
SEGMENTO DE RANGO DE INGRESO
productos hipotecarios, las familias C+ INGRESOS
A/B
SM PESOS PROMEDIO
>65 SM $120,000
y parte baja de A/B son potenciales C+ >26 -65 SM $57,500
C > 8 - 26 SM $22,000
compradores de producto del segmento D+
D
> 5.5-8 SM
>2 - 5.5 SM
$8,500
$5,000
Residencial. E < 2 SM < $2,530

7
 3.3 Zona de influencia
• Ubicación de demandantes
La zona de influencia para el análisis del mercado para el proyecto se circunscribe a colonias cercanas con un perfil
de alto nivel socioeconómico y relativamente alta densidad. En esta zona se ubican también una importante cantidad
de proyectos inmobiliarios de departamentos de los niveles Sociall y Medio
Debido al tamaño del proyecto y el perfil de los compradores potenciales, el entorno comparable al proyecto se
delimita en las colonias Los Prados, Miramontes, Morales, Alameda, y Nueva Peña
Softec

RANGO DE INGRESO
SEGMENTO PESOS
Lamartine 336 PROMEDIO
SM
A/B >65 SM $120,000
Colonia
C+ >26 -65 SM $57,500
VIA PRINCIPAL C > 8 - 26 SM $22,000
Límite colonia D+ > 5.5-8 SM $8,500

Polígono de influencia
D >2 - 5.5 SM 8
$5,000
E < 2 SM < $2,530
 4. Resumen demográfico

• 4.1 Concentración de población

• 4.2 Concentración de vivienda
• 4.3 Población demandante de vivienda
• 4.4 Tenencia de vivienda
• 4.5 Situación de pago de la vivienda propia
• 4.6 Concentración de familias A/B
• 4.7 Concentración de familias C+
Softec

9
Softec 4.1 Concentración de población

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

10
 4.2 Concentración de vivienda
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

11
 4.3 Población demandante de vivienda
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

12
 4.4 Tenencia de vivienda
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

13
Softec 4.5 Situación de pago de la vivienda propia

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

14
 4.6 Concentración de familias A/B
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

15
 4.7 Concentración de familias C+
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

16
 5. Resumen histórico

• 5.1 Ventas mensuales por segmento

• 5.2 Valor de las ventas mensuales
• 5.3 Estructura de ventas anual del mercado por segmento
• 5.4 Ventas mensuales por rango de área
• 5.5 Estructura de ventas anual del mercado por rango de área
• 5.6 Ventas mensuales por rango de precio/m2
• 5.5 Estructura de ventas anual del mercado por rango de precio/m2
• 5.6 Evolución del área habitable
• 5.7 Evolución del precio unitario
•
Softec

5.7 Evolución del precio por m2

• 5.8 Absorción histórica según tamaño de proyectos en unidades

17
 Softec
Unidades vendidas por mes

0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
Jun-90

Jun-91

Jun-92

Jun-93

Jun-94

Jun-95

Jun-96

Jun-97

Jun-98

Jun-99

Jun-00

Jun-01

Jun-02

Jun-03

Jun-04

Jun-05
5.1 Ventas mensuales por segmento

0
10
20
30
40
50
60
70

Proyectos vigentes por mes

R
M
RP

PROYECTOS

18
 5.2 Valor de las ventas mensuales

$200,000,000 70

$180,000,000
60

$160,000,000

50
$140,000,000
Valor de las ventas por mes

Proyectos vigentes por mes

$120,000,000
40 RP
R
$100,000,000
M
30 PROYECTOS
$80,000,000

$60,000,000
20
Softec

$40,000,000

10
$20,000,000

$- 0
Jun-90

Jun-91

Jun-92

Jun-93

Jun-94

Jun-95

Jun-96

Jun-97

Jun-98

Jun-99

Jun-00

Jun-01

Jun-02

Jun-03

Jun-04

Jun-05
19
 5.3 Estructura de ventas anual del
mercado por segmento
100%

90%

80%

70%
Unidades vendidas por año

60%

RP
50% R
M

40%
Softec

30%

20%

10%

0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

20
 5.4 Ventas mensuales por rango de área
60

50 350M2+
300M<350M2
280M2<300M2
260M2<280M2
240M2<260M2
40 220M2<240M2
Unidades vendidas por mes

200M2<220M2
180M2<190M2
170M2<180M2
160M2<170M2
30
150M2<160M2
140M2<150M2
130M2<140M2
120M2<130M2
20 100M2<110M2
Softec

90M2<100M2
80M2<90M2
70M2<80M2
60M2<70M2
10 50M2<60M2

0
Dec-90

Dec-91

Dec-92

Dec-93

Dec-94

Dec-95

Dec-96

Dec-97

Dec-98

Dec-99

Dec-00

Dec-01

Dec-02

Dec-03

Dec-04
Jun-90

Jun-91

Jun-92

Jun-93

Jun-94

Jun-95

Jun-96

Jun-97

Jun-98

Jun-99

Jun-00

Jun-01

Jun-02

Jun-03

Jun-04

Jun-05
21
 5.5 Estructura de ventas anual del
mercado por rango de área
100%

90%

350M2+
80%
300M<350M2
280M2<300M2
70% 260M2<280M2
240M2<260M2
220M2<240M2
Unidades vendidas por año

60% 200M2<220M2
180M2<190M2
160M2<170M2
50% 150M2<160M2
140M2<150M2
130M2<140M2
40% 120M2<130M2
100M2<110M2
Softec

90M2<100M2
30% 80M2<90M2
70M2<80M2
60M2<70M2
20%
50M2<60M2

10%

0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

22
 Softec
Unidades vendidas por mes

0
10
20
30
40
50
Jun-90 60
Dec-90

Jun-91

Dec-91

Jun-92

Dec-92

Jun-93
precio/m2

Dec-93

Jun-94

Dec-94

Jun-95

Dec-95

Jun-96

Dec-96

Jun-97

Dec-97

Jun-98

Dec-98

Jun-99

Dec-99

Jun-00

Dec-00

Jun-01

Dec-01

Jun-02

Dec-02

Jun-03
5.6 Ventas mensuales por rango de

Dec-03

Jun-04

Dec-04

Jun-05
<$12,500
$30,000+

23
$12,500<$15,000
$15,000<$17,250
$17,250<$20,000
$20,000<$22,500
$22,500<$25,000
$25,000<$27,500
$27,500<$30,000
 5.5 Estructura de ventas anual del
mercado por rango de precio/m2
100%

90%

80%

70%

$30,000+
Unidades vendidas por año

60% $27,500<$30,000
$25,000<$27,500
$22,500<$25,000
50% $20,000<$22,500
$17,250<$20,000
$15,000<$17,250
40% $12,500<$15,000
<$12,500
Softec

30%

20%

10%

0%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

24
 5.6 Evolución del área habitable

400 m2

350 m2

300 m2

250 m2
Area habitable

M
R
200 m2
RP
Total general

150 m2
Softec

100 m2

50 m2

0 m2
1990 1991 1992 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2004 2005

25
 5.7 Evolución del precio unitario

$14,000,000

$12,000,000

$10,000,000
Precio unitario

$8,000,000 M
R
RP
$6,000,000 Total general

$4,000,000
Softec

$2,000,000

$0
1990 1991 1992 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2004 2005

26
 5.7 Evolución del precio por m2

$40,000

$35,000

$30,000

$25,000
Precio por m2

M
R
$20,000
RP
Total general
$15,000
Softec

$10,000

$5,000

$0
1990 1991 1992 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2001 2002 2003 2004 2005

27
 5.8 Absorción histórica según tamaño
de proyectos en unidades
14.0

12.0

10.0
Absorción promedio mensual

8.0
M
R
RP
6.0
Softec

4.0

2.0

0.0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Tamaño de proyecto (unidades)

28
 6. Mercado actual y competencia

• 6.1 Proyectos vigentes en la zona de influencia

• 6.2. Resumen del mercado por
• 6.3 Tendencia de precios ofertados
6.3.1 Zonificación por precios y tamaño de proyectos
• 6.4 Precios por metro cuadrado
6.4.1 Zonificación por precios por m2 y área habitable de los productos
• 6.5 Absorción vs área y precio
6.5.1 Absorción vs inventarios
• 6.6 Ventas por colonia por segmento
•
Softec

6.7 Avance de ventas por segmento

• 6.8 Participación de mercado por colonia y segmento

29
 6.1 Proyectos vigentes en la zona de influencia
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia Media

Polígono de influencia Residencial
Residencial Plus

30
 6.2.1 Resumen del mercado por segmento

CONCEPTO M R RP TOTAL
PROYECTOS 2 14 31 47
ÁREA MAX 60 m2 120 m2 287 m2 287 m2
ÁREA MIN 57 m2 70 m2 109 m2 57 m2
ÁREA PROMEDIO 59 m2 93 m2 164 m2 138 m2
PRECIO MAX $930,000 $2,213,632 $7,308,480 $7,308,480
PRECIO MIN $624,238 $1,174,533 $1,375,059 $624,238
PRECIO PROMEDIO $777,119 $1,660,759 $3,420,749 $2,784,002
PRECIO POR m2 MAX $15,500 $27,500 $26,155 $27,500
PRECIO POR m2 MIN $10,952 $13,961 $9,822 $9,822
PRECIO POR m2 PROMEDIO $13,226 $18,057 $20,584 $19,518
UNIDADES TOTALES 42 453 460 955
INVENTARIO TOTAL 18 104 138 260
VTAS MENSUALES TOTALES 3 26 20 49
VTAS MENSUALES PROMEDIO POR PROYECTO 1.32 1.87 0.66 1.05
ÉXITO COMERCIAL PROMEDIO 6% 5% 4% 5%
Softec

MESES DE INVENTARIO PROMEDIO 8 6 14 11

PROMEDIO RECAMARAS 2.0 2.0 2.4 2.3
PROMEDIO BAÑO 1.0 1.9 2.5 2.3
PROMEDIO CAJONES 1.0 1.5 2.1 1.9
PROMEDIO NIVELES 5.0 7.3 5.2 5.8

31
 6.2.2 Resumen del mercado por rango de área

CONCEPTO 50M2< 60M2< 70M2< 80M2< 90M2< 100M2< 120M2< 130M2< 140M2<
60M2 70M2 80M2 90M2 100M2 110M2 130M2 140M2 150M2
PROYECTOS 1 1 3 2 2 7 3 4 7
ÁREA MAX 57 m2 60 m2 75 m2 85 m2 92 m2 109 m2 121 m2 138 m2 146 m2
ÁREA MIN 57 m2 60 m2 70 m2 85 m2 91 m2 100 m2 120 m2 134 m2 140 m2
ÁREA PROMEDIO 57 m2 60 m2 72 m2 85 m2 92 m2 103 m2 120 m2 136 m2 142 m2
PRECIO MAX $624,238 $930,000 $1,925,000 $1,600,000 $1,800,000 $2,483,250 $2,451,433 $3,315,272 $3,543,175
PRECIO MIN $624,238 $930,000 $1,174,533 $1,548,208 $1,592,990 $1,444,995 $2,213,632 $2,353,844 $1,375,059
PRECIO PROMEDIO $624,238 $930,000 $1,443,140 $1,574,104 $1,696,495 $1,807,090 $2,307,451 $2,738,735 $2,610,423
PRECIO POR m2 MAX $10,952 $15,500 $27,500 $18,824 $19,565 $22,782 $20,429 $24,199 $25,308
PRECIO POR m2 MIN $10,952 $15,500 $15,660 $18,214 $17,505 $13,961 $18,447 $17,057 $9,822
PRECIO POR m2 PROMEDIO $10,952 $15,500 $20,243 $18,519 $18,535 $17,471 $19,177 $20,138 $18,409
UNIDADES TOTALES 20 22 140 54 47 188 80 84 136
INVENTARIO TOTAL 6 12 43 18 11 31 13 31 38
VTAS MENSUALES TOTALES 2 1 10 3 2 10 3 3 4
VTAS MENSUALES PROM x PROY 1.58 1.05 3.42 1.51 0.88 1.48 1.12 0.82 0.59
ÉXITO COMERCIAL PROMEDIO 8% 5% 6% 6% 4% 6% 4% 4% 3%
Softec

MESES DE INVENTARIO PROMEDIO 4 11 7 5 15 4 4 28 13

PROMEDIO RECAMARAS 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.1 2.0 2.5 2.3
PROMEDIO BAÑO 1.0 1.0 1.8 1.5 2.0 2.0 2.0 2.4 2.4
PROMEDIO CAJONES 1.0 1.0 1.0 2.0 1.0 1.7 2.0 2.0 2.1
PROMEDIO NIVELES 5.0 5.0 9.7 9.0 4.0 6.4 5.0 5.3 7.4

32
 6.2.2 Resumen del mercado por rango de área

CONCEPTO 150M2< 160M2< 170M2< 180M2< 200M2< 260M2< 280M2< Total

160M2 170M2 180M2 190M2 220M2 280M2 300M2 general
PROYECTOS 3 4 3 3 1 2 1 47
ÁREA MAX 154 m2 165 m2 178 m2 185 m2 200 m2 270 m2 287 m2 287 m2
ÁREA MIN 150 m2 160 m2 175 m2 183 m2 200 m2 262 m2 287 m2 57 m2
ÁREA PROMEDIO 153 m2 161 m2 176 m2 184 m2 200 m2 266 m2 287 m2 138 m2
PRECIO MAX $4,027,922 $3,682,672 $4,623,982 $4,764,000 $4,016,362 $5,961,600 $7,308,480 $7,308,480
PRECIO MIN $2,640,520 $2,786,013 $3,452,000 $2,972,560 $4,016,362 $5,535,051 $7,308,480 $624,238
PRECIO PROMEDIO $3,199,045 $3,286,214 $4,042,345 $3,977,608 $4,016,362 $5,748,326 $7,308,480 $2,784,002
PRECIO POR m2 MAX $26,155 $23,017 $25,977 $25,751 $20,082 $22,080 $25,502 $27,500
PRECIO POR m2 MIN $17,146 $17,413 $19,726 $16,155 $20,082 $21,126 $25,502 $9,822
PRECIO POR m2 PROMEDIO $20,942 $20,379 $22,951 $21,612 $20,082 $21,603 $25,502 $19,518
UNIDADES TOTALES 38 52 35 34 11 11 3 955
INVENTARIO TOTAL 9 13 13 9 5 5 3 260
VTAS MENSUALES TOTALES 2 3 2 3 0 1 0 49
VTAS MENSUALES PROM x PROY 0.67 0.81 0.55 0.84 0.35 0.29 0.00 1.05
ÉXITO COMERCIAL PROMEDIO 6% 5% 4% 6% 3% 5% 0% 5%
Softec

MESES DE INVENTARIO PROMEDIO 6 9 26 8 14 11 0 11

PROMEDIO RECAMARAS 2.0 2.3 2.3 3.0 2.0 3.0 3.0 2.3
PROMEDIO BAÑO 2.8 2.5 2.5 3.3 2.5 2.5 3.5 2.3
PROMEDIO CAJONES 2.0 2.0 2.3 2.3 2.0 2.0 2.0 1.9
PROMEDIO NIVELES 4.7 4.0 3.7 3.0 13.0 4.5 3.0 5.8

33
 6.2.3 Resumen del mercado por zonas

CONCEPTO POLANCO BOSQUE DE GRANADA ANZURES MORALES CHAPULTEPEC Total general

CHAPULTEPEC PALMAS MORALES
PROYECTOS 27 3 4 6 5 2 47
ÁREA MAX 287 m2 262 m2 106 m2 109 m2 270 m2 184 m2 287 m2
ÁREA MIN 70 m2 143 m2 57 m2 75 m2 142 m2 121 m2 57 m2
ÁREA PROMEDIO 141 m2 194 m2 81 m2 97 m2 182 m2 153 m2 138 m2
PRECIO MAX $7,308,480 $5,535,051 $1,479,850 $2,483,250 $5,961,600 $2,972,560 $7,308,480
PRECIO MIN $1,229,886 $2,877,087 $624,238 $1,174,533 $2,640,520 $2,257,288 $624,238
PRECIO PROMEDIO $2,894,160 $4,345,374 $1,119,770 $1,737,971 $3,906,577 $2,614,924 $2,784,002
PRECIO POR m2 MAX $27,500 $25,977 $15,500 $22,782 $23,017 $18,655 $27,500
PRECIO POR m2 MIN $9,822 $20,119 $10,952 $15,660 $17,146 $16,155 $9,822
PRECIO POR m2 PROMEDIO $20,273 $22,408 $13,645 $17,782 $21,333 $17,405 $19,518
UNIDADES TOTALES 536 43 133 143 76 24 955
INVENTARIO TOTAL 165 20 25 32 15 3 260
VTAS MENSUALES TOTALES 27 2 7 7 5 1 49
VTAS MENSUALES PROM x PROY 0.98 0.58 1.80 1.23 1.06 0.50 1.05
ÉXITO COMERCIAL PROMEDIO 4% 4% 6% 5% 7% 3% 5%
Softec

MESES DE INVENTARIO PROMEDIO 14 15 5 5 3 10 11

PROMEDIO RECAMARAS 2.2 3.0 2.0 2.2 2.6 2.5 2.3
PROMEDIO BAÑO 2.3 2.5 1.5 2.2 3.0 2.5 2.3
PROMEDIO CAJONES 1.9 2.3 1.5 1.5 2.0 2.0 1.9
PROMEDIO NIVELES 6.4 5.7 6.3 5.2 4.0 4.0 5.8

34
 6.3 Tendencia de precios ofertados
$8,000,000

$7,000,000 y = $26,462x - $921,301

$6,000,000

$5,000,000
M
Precio unitario

R
$4,000,000 y = $10,530x + $681,515 RP
TENDENCIA R
TENDENCIA RP
$3,000,000

$2,000,000
Softec

$1,000,000

$0
0 m2 50 m2 100 m2 150 m2 200 m2 250 m2 300 m2 350 m2
Area habitable

•Tendencias
La gráfica muestra una relación positiva entre el precio y área ofrecida en los segmentos de mercado. La ecuación
permite determinar el precio de mercado para un producto de cierta área, sustituyendo en la ecuación
correspondiente el área del producto (valor de x) para conocer su precio de mercado. Dependiendo de los
atributos del proyecto y producto y de un precio por unidad de salida aproximado, se deberá estimar el segmento
al que pertenecerá el proyecto y con ello emplear la ecuación correspondiente para identificar el precio de
mercado. 35
 6.3.1 Zonificación por precios y tamaño
de proyectos
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia
36
 6.4 Precios por metro cuadrado

$30,000

$25,000

$20,000
Precio/m2

M
$15,000 R
RP

$10,000
Softec

$5,000

$0
0 m2 50 m2 100 m2 150 m2 200 m2 250 m2 300 m2 350 m2
Area habitable

37
 6.4.1 Zonificación por precios por m2 y
área habitable de los productos
Softec

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

38
 6.5 Absorción vs área
7.0
Absorción promedio mensual
6.0

5.0

4.0 M
R
3.0 RP
2.0

1.0

0.0
0 50 100 150 200 250 300 350
Area habitable

2.0
1.8
Absorción promedio mensual

1.6
1.4
Softec

1.2 M
1.0 R
0.8 RP

0.6
0.4
0.2
0.0
0 50 100 150 200 250 300 350
Area habitable

39
 6.5 Absorción vs precio
7.0
Absorción promedio mensual
6.0

5.0

4.0 M
R
3.0 RP

2.0

1.0

0.0
$0 $1,000,000 $2,000,000 $3,000,000 $4,000,000 $5,000,000 $6,000,000 $7,000,000 $8,000,000
Precio unitario

2.0
1.8
Absorción promedio mensual
Softec

1.6
1.4
1.2 M
1.0 R
0.8 RP
0.6
0.4
0.2
0.0
$0 $1,000,000 $2,000,000 $3,000,000 $4,000,000 $5,000,000 $6,000,000 $7,000,000 $8,000,000
Precio unitario

40
Softec 6.5.1 Absorción vs inventarios

Lamartine 336

Colonia
VIA PRINCIPAL

Límite colonia
Polígono de influencia

41
 6.6 Ventas por colonia en el segmento
Medio

3.0 1.8

1.6

Absorción promedio mensual por proyecto

2.5
1.4

2.0 1.2
Ventas totales

1.0
1.5
0.8

1.0 0.6

0.4
0.5
0.2
Softec

0.0 0.0
GRANADA Total general

VTAS TOTALES MAX MIN PROM

42
 6.6 Ventas por colonia en el segmento
Residencial

30 7.0

6.0

Absorción promedio mensual por proyecto

25

5.0
20
Ventas totales

4.0
15
3.0

10
2.0

5
1.0
Softec

0 0.0
POLANCO GRANADA ANZURES Total general

VTAS TOTALES MAX MIN PROM

43
 6.6 Ventas por colonia en el segmento
Residencial Plus

25 3.0

Absorción promedio mensual por proyecto

2.5
20

2.0
Ventas totales

15

1.5

10
1.0

5
0.5
Softec

0 0.0
POLANCO BOSQUE DE ANZURES MORALES CHAPULTEPEC Total general
CHAPULTEPEC PALMAS MORALES

VTAS TOTALES MAX MIN PROM

44
 6.7 Avance de ventas del segmento Medio

45 14

40
12

35
10

Meses de inventario promedio

30

25 8
Unidades

20 6

15
4
10
Softec

2
5

0 0
50M2<60M2 60M2<70M2 Total general

VENTAS INVENTARIO MESES INVENTARIO

45
 6.7 Avance de ventas del segmento Residencial

500 16

450
14

400
12

Meses de inventario promedio

350

10
300
Unidades

250 8

200
6

150
4
100
Softec

2
50

0 0
70M2<80M2 80M2<90M2 90M2<100M2 100M2<110M2 120M2<130M2 Total general

VENTAS INVENTARIO MESES INVENTARIO

46
 Softec
Unidades

0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Plus

100M2<110M2

120M2<130M2

130M2<140M2

140M2<150M2

150M2<160M2

VENTAS
160M2<170M2

INVENTARIO
170M2<180M2

180M2<190M2

MESES INVENTARIO
200M2<220M2

260M2<280M2

280M2<300M2

Total general
0
5
10
15
20
25
30

47

Meses de inventario promedio

6.7 Avance de ventas del segmento Residencial
 6.8 Participación de mercado por colonia en el
segmento Medio

100% 3

90%

80%
Participación de mercado

70%

Número de proyectos
2
60%

50%

40%
1
30%

20%

10%
Softec

0% 0
GRANADA Total general
60M2<70M2 40% 40%
50M2<60M2 60% 60%
PROYECTOS 2 2

48
 6.8 Participación de mercado por colonia en el
segmento Residencial

100% 16

90%
14
80%
12
Participación de mercado

70%
10
60%

Proyectos
50% 8

40%
6
30%
4
20%
2
10%
Softec

0% 0
POLANCO GRANADA ANZURES Total general
120M2<130M2 8% 0% 0% 5%
100M2<110M2 4% 100% 70% 38%
90M2<100M2 2% 0% 22% 7%
80M2<90M2 21% 0% 0% 12%
70M2<80M2 66% 0% 8% 39%
PROYECTOS 7 2 5 14

49
 6.8 Participación de mercado por colonia en el
segmento Residencial Plus
100% 35

90%
30
80%
Participación de mercado

70% 25

60%
20

Proyectos
50%
15
40%

30% 10

20%
5
10%

0% 0
BOSQUE DE CHAPULTEPEC
POLANCO CHAPULTEPEC ANZURES MORALES PALMAS MORALES Total general

260M2<280M2 0% 7% 0% 9% 0% 3%
3% 0% 0% 0% 0% 2%
Softec

200M2<220M2
180M2<190M2 12% 0% 0% 18% 10% 12%
170M2<180M2 5% 59% 0% 0% 0% 8%
160M2<170M2 5% 0% 0% 49% 0% 16%
150M2<160M2 12% 0% 0% 12% 0% 10%
140M2<150M2 24% 34% 0% 12% 0% 20%
130M2<140M2 28% 0% 0% 0% 0% 16%
120M2<130M2 11% 0% 0% 0% 90% 11%
100M2<110M2 0% 0% 100% 0% 0% 2%
PROYECTOS 20 3 1 5 2 31

50
 7. Análisis comparativo de los productos
del proyecto

• Precios unitarios por rango de área

• Area ofertada por rango de área
• Precios por metro cuadrado por rango de área
• Número de recámaras por rango de área
• Baños por rango de área
Softec

51
 7.1 Precios de productos CRV vs
situación del mercado por rango de área
$750,000

$700,000

$650,000

$600,000
MAX
MIN
PROM
$550,000
CRV A
CRV B
CRV B/T
$500,000
CRV C
CRV D
CRV D/T
$450,000

$400,000

$350,000
Softec

$300,000
<55 55<60 60<65 65<70 70<75 80+

• Productos CRV
El producto A se ubica en el límite inferior de su rango, muy por debajo del promedio del mercado. Los
productos B, B/T, y C se ubican por debajo del promedio de mercado de su rango, pero notablemente por
encima del mínimo de ese mercado. Los productos D y D/T se ubican ligeramente por encima del promedio
del mercado para producto con área similar.
En general, esta situación de precios puede percibirse favorablemente por el mercado objeto.

52
 7.2 Area de productos CRV vs situación
del mercado por rango de área
90

80

MAX
70 MIN
PROM
CRV A
CRV B
60 CRV B/T
CRV C
CRV D
CRV D/T
50

40
Softec

30
<55 55<60 60<65 65<70 70<75 80+

• Productos CRV
El producto A se ubica ligeramente arriba del límite inferior del rango respectivo. Los
productos B, B/T, y C se ubican ligeramente por debajo del promedio de mercado de su
rango. Los productos D y D/T se ubican también por debajo del promedio del rango de
área.
Debido a los criterios de clasificación empleados en este análisis, los productos de
CRV se ubican en la parte baja de los rangos de área delimitados, sin embargo, debido
a que estos rangos no son tan amplios, el efecto no tiene un impacto fuerte sobre la
evaluación de los compradores potenciales. 53
 7.3 Precio/m2 de productos CRV vs
situación del mercado por rango de área
$12,500

$11,500

$10,500

MAX
$9,500
MIN
PROM
CRV A
$8,500 CRV B
CRV B/T
CRV C
CRV D
$7,500
CRV D/T

$6,500

$5,500
Softec

$4,500
<55 55<60 60<65 65<70 70<75 80+

• Productos CRV
El producto A se ubica en la parte inferior de su rango, por debajo del promedio
del mercado. Los productos B, B/T, y C se ubican por debajo del promedio de
mercado de su rango. Los productos D y D/T se ubican ligeramente por encima
del promedio del mercado para producto con área similar.
La situación de precios/m2 de los productos de CRV respecto al mercado es
favorable para efectos de comparación de los compradores potenciales.
54
 7.4 Recámaras en productos CRV vs
situación del mercado por rango de área
3.25

3.00

2.75

2.50

MAX
2.25 MIN
PROM
CRV A
2.00 CRV B
CRV B/T
CRV C
1.75 CRV D
CRV D/T

1.50

1.25

1.00
Softec

0.75
<55 55<60 60<65 65<70 70<75 80+

• Productos CRV
El producto A se ubica en el rango inferior de su clasificación, al igual que los productos B, B/T, sin embargo,
el producto C se ubican en el rango superior de número de recámaras de su clasificación. Los productos D y
D/T se ubican en el nivel máximo registrado para su clasificación.
Aunque los productos A a B/T ofrecen menor índice de recámaras, una la distribución y aprovechamiento
óptimos deberá ayudar a mejorar la competitividad de esos productos. Los demás productos cuentan con una
mejor situación respecto a la competencia en cuanto a número de recámaras.

55
 7.5 Baños en productos CRV vs
situación del mercado por rango de área
2.25

2.00

1.75
MAX
MIN
PROM
CRV A
1.50 CRV B
CRV B/T
CRV C
CRV D
CRV D/T
1.25

1.00
Softec

0.75
<55 55<60 60<65 65<70 70<75 80+

• Productos CRV
El producto A se ubica en el limite inferior de su clasificación, mientras que el resto
de los productos se ubican por encima del promedio del número de baños de su
respectiva clasificación.
A excepción del producto A, el resto de los productos se ubican en una situación
favorable en cuanto a número de baños respecto a la competencia.
56
 8. Conclusiones y recomendaciones

• Situación del mercado

• Competencia
• Mercado objeto
• Desempeño del proyecto
Softec

57
 8.1 Situación del mercado
• Zonificación del mercado
La delegación muestra una marcada zonificación por segmento de producto, destacando la zona
poniente con producto Residencial y Medio alto, mientras que la zona centro y oriente con
producto Medio y Económico. El proyecto de CRV se ubica en una zona de producto E y M, por
lo que existe una total compatibilidad entre la ubicación del proyecto y la vocación de la zona.
Por nivel de precios, la zona en donde se ubica el proyecto de CRV se ha posicionado entre los
$430 mil a $530 mil pesos por unidad, con proyectos de mayor tamaño hacia el nororiente,
proyectos medianos hacia el norponiente y suroriente y proyectos chicos hacia el surponiente.
La absorción de la zona inmediata al proyecto se encuentra en menos de 6 unidades, existe un
número moderado de proyectos competencia que en su mayoría cuentan con 20 a 45 unidades
de inventario.
• Proyectos y segmentación
Se contabilizaron 52 proyectos vigentes en la delegación, 11 del segmento Económico y 41 del
segmento Medio. Los proyectos cuentan con 30 a 60 unidades, siendo en promedio más
pequeños en el segmento Económico.
Entre ambos segmentos los inventarios contabilizan 1,193 unidades, las cuales permanecerán
en el mercado 6.3 meses ya que se absorben cada mes casi 190 unidades. Las ventas de las
Softec

unidades iniciadas por estos proyectos casi alcanza el 45%.

Los niveles de desplazamiento por proyecto promedian 3.0 para los proyectos Económicos y 3.7
por proyecto para el segmento Medio.
• Productos
Aunque hay más proyectos con producto de menos de 55m2, la mayor parte de las unidades en
inventario cuentan con 60m2 a 65m2. En cada rango de área analizado hay variedad de
producto en término de número de recámaras y baños, lo cual apunta a una amplia gama de
opciones para los compradores potenciales. Lo anterior hace patente la necesidad de la
variedad a fin de atraer más compradores.

58
 8.2 Competencia
• Competidores por producto
Con base en participación de mercados por ventas, el competidor más fuerte en
producto de menos de 55m2 es Sare, en el segmento de 55m2 a 60m2 son Casas y
Viviendas. Para producto de 60m2 a 65m2 destaca la participación de Apex. En
producto de 65m2 a 70m2 destaca Merkat, producto de 70m2 a 75m2 es manejado en
mayor medida por arquitectos independientes y Casa viva vende en mayor medida
producto de más de 80m2.
El proyecto enfrentará fuerte competencia para cada uno de sus productos debido en
que cada segmento existe un competidos con amplia experiencia en el mercado y buen
posicionamiento en la zona
• Desempeño de ventas
Existen fuertes diferencias en el volumen de venta entre los diversos desarrolladores. Lo
anterior se debe en parte al tamaño y experiencia en el mercado. En el segmento
Económico el proyecto con más ventas mensuales vende 11.4 unidades y el que menos
vende 0.3. En el segmento Medio, el proyecto con mayores ventas vende al mes 24
unidades, mientras que el que menos, vende sólo 0.2.
Softec

El éxito comercial obtenido por este mercado es del 6.1%, sin embargo puede variar
para cada proyecto, dependiendo del tamaño y absorción en cada caso individual.
En la medida en que el mercado absorba las unidades mejor posicionadas, los proyectos
existentes y los nuevos proyectos podrán mejorar su desempeño de ventas por los
espacios vacíos dejados por los salientes competidores.

59
 8.3 Mercado objeto
• Familias C+
En la zona metropolitana se estima
existen 461,943 familias que ganan
de $36,000 a $90,000 al mes. En
términos de cercanía al proyecto,
las familias C+ más cercanas se
ubican en las colonias Nueva An,
Mercedes, Balvista, Casas, Lindo
horizonte.
• Familias C
Las familias C, con ingresos de
$11,000 a $36,000 se estiman en
673,843 y se ubican principalmente
en las colonias Alamedas, Central,
Atenores, Tlaxcala, Mercedes.
Softec

RANGO DE
SEGMENTO
SM PE
A/B >65 SM
C+ >26 -65 SM
C > 8 - 26 SM
D+ > 5.5-8 SM
D >2 - 5.5 SM
E < 2 SM

60
 8.5 Desempeño del proyecto
CARACTERISTICAS DE MERCADO TIPO A TIPO B, B/T Y C TIPO D Y D/T

AREA PROMEDIO CONSTRUCCION 56 61 71

PRECIO PROMEDIO $502,889 $524,123 $556,120
PRECIO PROMEDIO POR M2 $8,965 $8,601 $7,769
INGRESOS MENSUALES PROMEDIO REQUERIDOS $21,725 $22,642 $24,024

SITUACION DEL MERCADO TIPO A TIPO B, B/T Y C TIPO D Y D/T

VENTAS TOTALES MENSUALES 39.0 53.4 6.1

VENTAS MENSUALES PROMEDIO POR PROYECTO 4.3 4.1 1.2

INVENTARIO ACTUAL 169 516 36

UNIDADES PROMEDIO POR PROYECTO 103 90 18
MESES DE INVENTARIO 4.3 9.7 5.9
PARTICIPACIÓN DE MERCADO POR ROYECTO 11.1% 7.7% 20.0%
NUMERO DE PROYECTOS ACTIVOS 9 13 5
EXITO COMERCIAL (% DE VENTAS DEL TOTAL) 4.2% 4.6% 7.0%

RECOMENDACIONES PARA EL PROYECTO TIPO A TIPO B TIPO B/T TIPO C TIPO D TIPO D/T

NUMERO DE UNIDADES ESTIMADAS 40 34 10 10 6 5

Softec

AREA DE CONSTRUCCION 56m2 61m2 63m2 62m2 70m2 72m2

PRECIO RECOMENDADO $450,000 $500,000 $520,000 $500,000 $560,000 $580,000
PRECIO POR M2 $8,036 $8,197 $8,254 $8,065 $8,000 $8,056
PARTICIPACION DE MERCADO ESTIMADA MENSUAL 3.1% 2.1% 1.9% 1.5% 13.0% 16.3%
EXITO COMERCIAL POR PRODUCTO 3.0% 3.2% 10.0% 8.0% 13.3% 20.0%
VENTAS MENSUALES 1.2 1.1 1.0 0.8 0.8 1.0
MESES PARA TERMINAR LAS VENTAS 33 31 10 13 8 5
VALOR DE LAS VENTAS MENSUALES $540,000 $550,000 $520,000 $400,000 $448,000 $580,000
VALOR TOTAL DE LAS VENTAS $18,000,000 $17,000,000 $5,200,000 $5,000,000 $3,360,000 $2,900,000

61
 8.6 Productos y ventas
• Productos
Los 6 productos muestran una ligera diferenciación en tamaño, sin embargo se pueden agrupar
en tres grupos principales, mismos que cubren adecuadamente las necesidades del mercado.
Analizando la tendencia de precios del mercado de la zona de influencia para producto Medio,
Softec considera que los precios manejados inicialmente podrían incrementarse para los
productos de menor área, mientras que los de área mayor cuentan con buen precio base.
Los prototipos en los segmentos de más área compiten favorablemente en cuanto a baños y
recámaras. Los prototipos de menor área aunque en el nivel inferior, se ubican muy cercanos al
promedio, lo cual no impactará negativamente al proyecto.
La relación de estacionamientos y departamentos es común en la zona, por lo que no se
aprecia un impacto negativo por tener menor número de estacionamiento respecto al total de
departamentos. Es recomendable solicitar el pago del cajón en plazos a fin de que los clientes
no sientan muy pesado reunir el enganche, el monto del cajón y el pago de escrituración y
gastos relacionados con el crédito.
• Ventas
La estrategia de diferentes áreas permitirá incrementar sustancialmente las ventas del proyecto
respecto al promedio de ventas por proyecto del mercado, al ampliar la base de clientes
potenciales. Softec espera que el proyecto podría vender alrededor de 5.9 unidades al mes
debido a la mezcla de producto, reduciéndose a 18 meses el tiempo de desplazamiento del
proyecto.
Softec

Softec estima que las condiciones de absorción del mercado no variarán en el corto plazo por lo
que la zona inmediata al proyecto mantendrá los niveles de absorción actuales, principalmente
por el constante inicio de nuevos proyectos que mantienen en el mismo nivel la absorción del
mercado.

62
 9. Anexos

• Tabla de oferta
• Acabados y amenidades
• Financiamiento a proyectos
Softec

63
Softec Tabla de oferta

64
Softec Acabados y amenidades

65
Softec Financiamiento a proyectos

66