CONDOMINIO RUTA LAS ESTRELLAS

1.- ESTUDIO DE ESTRATO SOCIOECONÓMICO DEL SECTOR

El terreno de estudio se emplaza en Av. Pacífico, en un sector donde predomina el estrato socioeconómico
ABC1 y C2, los cuales conforman el 1% y el 6% de la población en Chile. Según lo que indica el estudio, la
población clasificada en estos estratos es de nivel socioeconómico alto.

Dicho lo anterior, el usuario al cual irá dirigido el proyecto son personas o familias con gran poder adquisitivo
que requieren cubrir de manera óptima ciertos parámetros, como la disponibilidad de estacionamientos ya que
entre un 59% y un 78% de las personas tiene vehículo particular o el acceso a internet y TV cable puesto que la
gran mayoría usa estos medios de comunicación. En base a los ejemplos anteriores y a los rasgos que arroja el
estudio de los estratos en cuestión, el proyecto deberá cubrir los estándares elevados de necesidades mínimas
que demandan los usuarios.

● Oportunidades:

Está frente al mar, se puede caminar para llegar a las playas.

Está en una ruta turística, por ejemplo, cerca del Faro Monumental La Serena.

Rodeado de equipamientos turísticos, como restaurantes, y una estación de servicio de combustible para
vehículos COPEC.

Equipamientos destinados a personas con alto ingreso económico, como la Scuola Italiana Alcide de Gasperi,
Colegio Adventista y Enjoy.

● Amenazas:

La mayor amenaza, es que está inserto en predios destinados a edificios residenciales o turísticos residenciales,
como cabañas.

Zona de riesgo.

2.- ESTUDIO DE COMPETENCIA

Post-venta: Aún no existe un registro de reclamos, ya que al ser una Inmobiliaria relativamente joven tiene
cierta ventaja ya que traen un producto “nuevo” al rubro.
La ventaja que tienen es también todo el impulso que conlleva una nueva empresa al mercado inmobiliario,
pero la desventaja es que al no ser tan conocida debe ganarse la confianza de los clientes, siendo un desafío
mayor para generar estrategias de marketing. Es por esto que ésta inmobiliaria usa la estrategia de la
sustentabilidad en sus proyectos.

Post-venta:Existen muy pocos reclamos, en general hay un buen manejo del servicio al cliente post venta, y en
su página web contestan a todas las dudas respecto a garantías, mantenciones y fallas que puedan haber en los
departamentos.
Post-venta: En reclamos.cl indica variados reclamos de clientes a inmobiliaria y algunos sin resolver aún,
algunos de los temas en reclamo son la no devolución del dinero de la garantía, y sobre instalaciones de agua
caliente y aislaciones de los departamentos. El año 2021 solo lleva 7 reclamos.
En su complejo tiene variados equipamientos, seguridad y cumple además con la nueva reglamentación
térmica y acústica.

Post-venta: Existen reclamos sobre malas terminaciones de los departamentos, incumplimientos de plazos, no
devolución de dinero de garantía y no cumplimiento de garantías.
(El proyecto incluye piscina, stripcenter)

2.- ESTUDIO DE CABIDA

 El predio se encuentra en zona ZU-7, la cual
corresponde a Equipamiento Turístico Borde
Costero, sin embargo nuestro proyecto apunta
a un uso residencial.
A continuación se muestra la ordenanza que
rige en el predio, y un cuadro donde se detallan
los resultados de cálculo para el proyecto,
además del volumen teórico en 3D.
El indicador principal detonante fue la densidad,
ya que es muy baja por hectárea, lo que explica
también la forma y tamaño de los edificios
aledaños que se encuentran en la misma zona.

Cuadro Normativa aplicada al Proyecto

ítem Normativa Proyecto

Superficie de subdivisión predial mínima 800m2 6124,99m2 total

Coeficiente de ocupación de suelo 0,5 3.062,5m2

Coeficiente de constructibilidad 3,0 18,374,97m2

Sistema de agrupamiento Aislado Edificio Aislado

Altura máxima de edificación 26,4m 10 pisos máx de 2,5m y 7 pisos para el proyecto

Densidad máxima 600 hab/ha 367 hab máx

Número de departamentos 1 familia=4 personas 91 deptos en 7 pisos

Antejardín 5m Se consideran los 5 metros

Distanciamientos Edificio Más de 7m 4m con o sin vano

Rasantes IV Región 70° Se mide 70° en cada deslinde y hacia la calle, desde el eje
espacio público

Dotación Estacionamientos Según Plano Regulador La Serena 88 estacionamiento vehículos

y O.G.U.C. 3 estacionamientos para discapacitados
46 estacionamientos para bicicletas

Cálculos:

● Superficie de subdivisión predial mínima: Se usará el total del terreno, es decir 6124,99m2, para
cálculos.
 ● Coeficiente de ocupación de suelo
6124,99m2 x 0,5 = 3.062,5m2 en el suelo

● Coeficiente de constructibilidad
6124,99m2 x3,0 = 18,374,97m2

● Altura máxima de edificación

26,4m / 2,5m = 10,56 pisos máx de 2,5m

● Densidad máxima
600 x (6124,99m2/10000m2) ha= 367 hab máx

● Número de departamentos
Decisiones de proyecto:
Familias de 4 personas
Departamentos de 70m2
7 pisos

367 hab máx / 4 personas= 91 familias= 91 deptos máximo

91 deptos / 7 pisos = 13 deptos por piso

M2 por piso:
1er piso: 570m2 área común +(13x70m2) departamentos = 1480m2
2do a 7mo piso: 420m2 área común +(13x70m2) departamentos =1330m2
TOTAL: 1480m2+(1330m2 x 6) = 9460m2

Piso 1 Piso 2 a 7

● Dotación Estacionamientos

El Plan Regulador La Serena indica que la dotación será de:

Vivienda hasta 50m2: 1 cada 2 viviendas
Vivienda sobre 50m2 hasta 100 m2: 1 cada vivienda
Vivienda sobre 100 m2: 2 cada vivienda
Carga superior a 50 personas, deberá incluir como mínimo 1 estacionamiento para bicicletas cada 2 de
automóvil, no obstante se descontarán los estacionamientos de vehículos con razón 1 es a 3 de
estacionamientos de bicicleta.

La dimensión mínima de estacionamiento vehículo es 5mx2,5m

La dimensión mínima de estacionamiento bicicleta es 1,5mx0,5m
La dimensión mínima de estacionamiento vehículo discapacitado es 5mx2,5m+1,1mx5m de franja segura de
circulación, 2 estacionamientos comparten 1
Sobre 50 hasta 200 estacionamientos 3 deben ser de discapacitados

Nuestro edificio residencial contará con viviendas de 70m2, por lo cual tiene 1 estacionamiento por viviendas,
decir 91 estacionamientos vehículos y 46 de bicicleta, decidimos no reducir los estacionamientos vehículos, ya
que el estrato socioeconómico nos indica que casi todos tienen vehículo.

88 estacionamiento vehículos x 2,5m x 5m = 1100m2

3 estacionamientos para discapacitados x2,5m x 5m + (2 franjas de 1,1mx5m) = 48,5m2
46 estacionamientos para bicicletas x 1,5m x 0,5m = 34,5m2

TOTAL ESTACIONAMIENTOS= 1183 m2

Entonces, tenemos

6124,99m2 total del terreno - 1480m2 del primer piso construido = 4644,99 m2

Es decir que a nivel de suelo podemos tener los 1340,17m2 de dotación de estacionamiento sin necesidad de
subterráneo

Volumen Teórico

4.- DISEÑO DE PROYECTO

Proyecto inmobiliario de 91 departamentos de 1 y 2 habitaciones, de 70 mts2 desde UF 2400, con

estacionamientos, amplias áreas verdes, piscinas y espacios recreativos (plazas y canchas)
 ● Materialidad:
Como material estructural el proyecto ocupará hormigón armado, por los siguientes motivos:
Ubicado en zona de riesgo
Cercanía con el mar, lo que aumentaría su costo en mantención si, por ejemplo, fuese de acero.
Costo, es más barato, aunque su ejecución es más lenta que el acero.

● Ganancia en cuanto a valor de terreno:

Los valores son en base a la competencia que en promedio está en los UF 2.300, siendo su valor más alto UF
2.637 y el más bajo UF 1.959. La distribución de porcentajes a que debemos apuntar a un valor que nos
entregue más ganancia por m2, y ofrecemos al cliente más de una opción debido a que la competencia no
tiene solo una.

Deptos. 1 Dormitorio: UF 2.400 30%

Deptos. 2 Dormitorios: UF 2.500 70%

91x30%= 27x UF 2.400 = UF 64.800

91x70%= 64x UF 2.500 = UF 160.000
TOTAL = UF 224.800

Valor Deptos. UF 224.800 - Valor terreno UF 58.196 = UF 166.604 de ganancia en base al valor de terreno

MODELO 3D DE DISEÑO
Se propone un edificio en forma de ‘’V’, los departamentos se van escalonando para que todos
reciban luz solar y tengan vista hacia el mar.

El plan maestro se ordena siguiendo la vocación de centro y apertura de la forma, es decir, donde la
forma se abre y guarda un centro se ubica el área verde, familiar y privada del proyecto. El área
común se expande en el proyecto actuando como articulador y llegada, comienza en la entrada del
edificio, recibiendo y guiando a las personas hacia la recepción para luego ingresar al edificio
siguiendo los pasillos de acceso a los departamentos.

Finalmente, el área de estacionamiento de vehículos y bicicletas se ubica en la parte trasera del

predio debido a la privacidad, se accede por el costado.