INDICE

1 INTRODUCCIÓN....................................................................................................................2
2 Problemas registrales. –.......................................................................................................3
2.1 En primer lugar,............................................................................................................3
2.2 En segundo lugar,.........................................................................................................4
3 Adjudicación de tierras del Estado. -....................................................................................5
4 Campesinas y Comunidades Nativas. -.................................................................................5
5 ¿cómo enfrentar el problema del saneamiento predial?.....................................................6
5.1 En primer lugar,............................................................................................................7
5.2 ¿En qué consiste el saneamiento físico legal de un predio urbano?............................7
5.3 ¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal de un predio urbano?.........7
6 Beneficios del Saneamiento Físico Legal de un Inmueble....................................................8
1 INTRODUCCIÓN
El derecho de propiedad es uno de los pilares legales más importantes de una economía de
mercado. El derecho de propiedad implica un derecho exclusivo a beneficiarse de un bien y la
capacidad de excluir a las darnas de la explotación del mismo. Este derecho de exclusión genera
los incentivos necesarios para la inversión y la explotación eficiente de los bienes. En ese sentido,
es función del Estado garantizar un marco legal e institucional que permita el ejercicio del derecho
de propiedad con las seguridades necesarias. En el caso del derecho de propiedad sobre predios,
estamos ante uno de los temas donde se manifiesta más claramente la vinculación entre la
adecuada regulación y la inversión.

En efecto, muchos de los más importantes proyectos de inversión están vinculados a la explotación
de actives prediales. Por ejemplo, las inversiones mineras necesitan contar con acceso a los
predios donde se ubican sus concesiones, las empresas de generación energética involucran
grandes predios donde están sus éntrales de generación, las represas dedicadas a la distribución
energética ejercen derechas de servidumbre que deben ser oponible, las empresas de
telecomunicaciones necesitan que sus antenas de transmisión se encuentren sabre predios
debidamente saneadas. En general, las provectos tulencos, industriales, portuarios, viales, etc., se
encuentran vinculadas a la explotación de innobles para su desarrollo. Por ello, un factor
determinante para el éxito de estos proyectos será el acceso oportuno y seguro a las actives
prediales.

En el caso del derecho de propiedad sobre predios, estamos ante uno de los temas donde se
manifiesta más Clara mente la vinculación entre la adecuada regulación y la inversión. En
efecto, muchos de los más importantes proyectos de inversión están vinculados a la explotación
de actives prediales. Por ejemplo, las inversiones mineras necesitan contar con acceso a los
predios donde se ubican sus concesiones, las empresas de generación energética involucran
grandes predios donde estén sus centrales de generación, las empresas dedicadas a la
distribución energética ejercen derechos de servidumbre que deben ser oponible, las empresas
de telecomunicaciones necesitan que sus antenas de transmisión se encuentren sobre predios
debidamente saneados.

En general, los proyectos turísticos, industriales, portuarios, viales, etc., se encuentran

vinculados a la explotación de inmuebles para su desarrollo. Por ello, un factor determinante
para el éxito de estos proyectos será el acceso oportuno y seguro a los · activos prediales. Ahora
bien, el acceso a los actives inmobiliarios con rapidez y seguridad depende de que el sistema
legal provea de un marco institucional que funcione adecuadamente y que permita contar con
derechos debidamente saneados, lo que implica no solo contar con derechos de propiedad
acreditados y registrados, sino que es necesario también que los predios se encuentren
 adecuadamente titulados y que los datos consignados en los documentos y en el registro
correspondan a la realidad. Lamentablemente, el saneamiento de predios en el Perú no es tarea
sencilla, pues la gran cantidad de normas que regulan el derecho de propiedad predial y lo
diseminadas que se encuentran, ocasionan dificultades prácticas.

De otro lado, múltiples instituciones de los distintos niveles del Estado tienen competencias
regulatorias y administrativas respecto del tema predial: las Municipalidades Distritales y
Provinciales, los Gobiernos Regionales, la Superintendencia Nacional de las Registros Públicos
(SUNARP), la Super intendencia de Bienes Nacionales (SBN), el Programa Especial de
Titulación de Tierras del Ministerio de Agricultura (PETT), el Instituto Nacional de Recursos
naturales (INRENA), la Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), el
Ministerio de Energía y Minas, el Instituto Nacional de Cultura (INC), el Instituto Nacional de
Defensa Civil (INDECI), el Instituto Geográfico Nacional, entre otras instituciones. Como
consecuencia de este desordenado sistema, los inversionistas se encuentran frente un campo de
acción enredado e inseguro para sanear las actives inmobiliarios necesarios para el desarrollo de
sus proyectos.

2 Problemas registrales. –
El Registro de Propiedad es uno de los mecanismos más importantes para la acreditación de
derechos de propiedad y para el saneamiento predial. La inscripción de un derecho de propiedad
en el registro debería brindar al propietario de un bien todas las seguridades necesarias. Sin
embargo, existen múltiples deficiencias que impiden que el registro sea un mecanismo cien por
ciento seguro.

2.1 En primer lugar,

uno de los elementos fundamentales para que un sistema registral genere seguridad a las
inversiones es que, encontrándose el derecho inscrito en una partida registral, no debe haber otras
partidas registrales que amparen la titularidad sobre los mismos derechos en favor de otra persona,
es decir que no existan duplicidades registrales.

En cuanto a las duplicidades de partidas registrales, la única forma en que un registro puede
garantizar su inexistencia es la implementación de un sistema de partidas correlacionadas con
una base geográfica (catastral), de modo que sea posible una correlación entre cada predio físico
con una única partida registral. Sin embargo, actualmente, el Registro Público carece de un
sistema de partidas correlacionadas geográficamente, por lo cual no tiene la posibilidad de
evitar la existencia de más de una partida registral para una misma área geográfica.

El propio Estado ha agravado la situación dado que en muchos casos las titulaciones
promovidas por este han sido hechas sin estudiar previamente las propiedades existentes en el
registro. A manera de ejemplo, el PETI tiene el encargo de culminar la titulación pendiente en el
área rural; sin embargo, la inscripción de sus títulos se realiza muchas veces como primera de
dominio, pese a tratarse de zonas donde ya existen partidas registrales abiertas. Lo mismo
ocurrió en el caso de inmuebles que formaban parte de actives de empresas que luego fueron
privatizadas, respecto de las cuales se emitieron normas que autorizaban la inscripción de estos
predios en mérito de simples declaraciones juradas y sin contar con un saneamiento físico -

legal.

Por otro lado, en el Perú la inscripción registral no tiene efectos constitutivos y se realiza con el
interés de hacer oponible frente a terceros el derecho adquirido. El carácter no obligatorio de la
inscripción en el registro-o hace que múltiples derechos sobre predios no se encuentren
necesariamente inscritos. Sobre el tema de la falta de inscripción cabe recordar que durante la
década de los setenta el Estado lleva a cabo un extendido proceso de Reforma Agraria. Como
consecuencia de ello, una gran cantidad de predios agrícolas fueron expropiados y nuevamente
Adjudicados. Sin embargo, en muchos casos estas adjudicaciones no fueron inscritas en el
registro, donde aún figuran como titulares los antiguos propietarios. Pero estos no son los únicos
derechos que cure en de inscripción. Así, las cargas por contar con restos arqueológicos o
culturales, por la existencia de recursos naturales protegidos o por constituir zonas riesgosas,
solo excepcionalmente se inscriben en el registro.

Finalmente, muchos predios inscritos en el registro no cuentan con sus linderos y áreas bien
determinadas. La falta de un apoyo catastral adecuado y de los instrumentos tecnológicos
necesarios han impedido al registro cuidar que la información de Jos predios corresponda con la
realidad física de los mismos. Como consecuencia, nos encontramos con discrepancias que
tienen que ser corregidas mediante procedimientos judiciales largos y costosos. Una mala
delimitación de los predios origina discrepancias sobre las áreas de los mismos, lo que a su vez
puede implicar conflictos con terceros y problemas en la explotación efectiva del bien.

2.2 En segundo lugar,

tenemos que alrededor del 30% de los predios del Pals no se encuentran inscritos en el registro.
Esto significa que no es posible acceder a una propiedad incuestionable. A pesar de que en los
últimos agios se han formalizado más de 2 500 000 inmuebles en el Pals (formalizados por
COFOPRI y el PETI), una gran cantidad de predios aun no acceden al registro. El problema de
la falta de inscripción de muchos predios, aparejado con la falta de un catastro nacional,
complica aun mil el escenario. Par ejemplo, si un inversionista necesita adquirir la propiedad de
un predio contando solo con información sobre la ubicación y características físicas del mismo,
le será muy difícil determinar si este se encuentra escrito o no. Ante la falta de un catastro de
propiedades, de no contar con el número de partida o con los datos del titular del predio será
muy complicado acceder a su partida registral (si esta existe). Esta situación es especialmente
complicada en el case de propiedades que cuentan con inscripciones muy antiguas, · pues sus
pianos no aparecen en el registro. En estos supuestos es muy difícil ubicar la existencia de estas
partidas registrales, lo que genera que las nuevas inscripciones se realicen produciendo
duplicidades.

La vía regular para el acceso a una primera inscripción registral es la presentación de títulos de
dominio por un periodo de cinco agios o, en su defecto, títulos supletorios. Sin embargo, este
procedimiento no garantiza que la nueva partida no se superponga con otra existente, lo que

en efecto se produce en la realidad.

3 Adjudicación de tierras del Estado. -

Las competencias estatales para la adjudicación de predios se encuentran tremendamente
dispersas. Así, mientras el PETT regulariza la tenencia de los poseedores de predios rurales
(hasta hace muy poco adjudicaba terrenos eriazos con fines agrícolas), COFOPRI regulariza la
posesión de predios ubicados en zonas urbanas. Por su parte, la SBN puede adjudicar cualquier
clase de predio del Estado; PRO INVERSIÓN adjudica predios con el fin de promover la
inversión privada; las Fuerzas Armadas han sido autorizadas a transferir sus actives con el fin de
acceder a recurses; los gobiernos regionales pronto van a asumir competencias en la
adjudicación de predios, Final mente, algunas municipalidades (por ejemplo, las de los
balnearios del sur de Lima) han asumido compendias para la venta de predios en su jurisdicción.
En muchos cases las competencias en materia de adjudicación de predios de estas entidades se
superponen lo que se suma a un deficiente nivel de coordinación interinstitucional y genera que
muchos predios terminen siendo adjudicados por el Estado en más de una oportunidad,
ocasionando múltiples problemas a los adquirentes. Por otro lado, muchas de estas
adjudicaciones se basan en un derecho propiedad adquirido por el Estado de forma irregular. En
décadas pasadas, el Estado emitió una serie de normas que, con distintos fines, le permitía
hacerse de la propiedad de particulares. Mas allá de si estas normas fueron cuestionables en si
mismas, transponían una serie de formalidades que en muchos casos no se cumplieron. Al no
haberse cumplido con las formas que las referidas normas imponían, el derecho de propiedad
del Estado es endeble. Por esta razón los terceros adquirentes pueden verse afectados.

4 Campesinas y Comunidades Nativas. -

En el Perú una gran cantidad de los predios rurales son de dominio de las Comunidades
Campesinas y Nativas, cuyos derechos tienen carácter ancestral y son anteriores a la existencia
misma del Estado. En ese sentido, nuestro ordenamiento reconoce los títulos virreinales de las
comunidades y les presta su reconocimiento.
El régimen de propiedad de las tierras comunales es especial, pues dicha propiedad tiene la
condición de imprescriptible. A pesar de en contra ese reconocida a nivel constitucional, la
propiedad de cada una de las Comunidades Campesinas y Nativas no se encuentra debidamente
acreditada. Son muy pocas las Comunidades Campesinas y Nativas que cuentan con sus
derechos debidamente delintados e inscritos. incluso se encuentran pendientes múltiples
disputas entre Comunidades por razón de problemas de hernies.

Esta situación determina que muchos predios que pertenecen a Comunidades Campesinas y
Nativas no figuren en el Registro come tales. A demás, numerosas Comunidades mantienen la
pretensión de ampliar el ternario de sus predios por encima de sus límites actualmente
reconocidos. Por otro lado, la situación de la propiedad en estas zonas se ve más complicada
debido al carácter imprescriptible de estos predios. Efectivamente, el artículo 890 de la
Constitución otorga carácter imprescriptible a las tierras comunales. Par ello, en la generalidad
de los casos aquel titular que cuente con diez o más arias de posesión, podrá sentirse tranquilo
pues cualquier pretensión de un tercero o defecto existente tendí que ceder finalmente ante la
prescripción adquisitiva. La consecuencia más importante de que las tierras de las Comunidades
Campesinas y Nativas sean imprescriptibles, es que los sujetos que tengan un conflicto con una
Comunidad se verán privados de utilizar la prescripción adquisitiva para el saneamiento de su
derecho de propiedad. Par lo tanto, la dificultad para identificar la existencia de predios de
propiedad comunal en una zona determinada y la imposibilidad de utilizar la prescripción
adquisitiva de dominio para resolver un eventual problema de conflicto de derechos con una
Comunidad, pueden hacer peligrar una inversión inmobiliaria.

5 ¿cómo enfrentar el problema del saneamiento predial?

Tradicionalmente, los abogados hemos tenido un acercamiento parcial al problema del
saneamiento predial. El primer paso que se debe seguir para el saneamiento predial, es la
adecuada determinación de los problemas que afectan al bien. Sabre este tema, el trabajo legal
esta usualmente limitado al estudio y análisis de la documentación entregada por nuestros
clientes y aquella que se podrá conseguir en las Registros Públicos.

Sin embargo, dadas las deficiencias institucionales que hemos venido describiendo, el estudio
típico puede resultar insuficiente. En efecto, el estudio de títulos tradicional no garantiza la
identificación de propiedades ' superpuestas con el Predio estudiado, no identifica problemas en
la información física del bien (área, linderos y ubicación) y en muchos casos no permite realizar
un saneamiento complete del predio. Para enfrentar la situación descrita es necesario que el
tema de saneamiento predial sea enfrentado de manera integral e interdisciplinaria. Par ejemplo,
tratándose de proyectos de inversión que impliquen la utilización de actives inmolarlos. El
saneamiento de los derechos de propiedad deberá cubre las deficiencias del sistema.
5.1 En primer lugar,
es necesario realizar una adecuada delimitación física del inmueble, para lo cual se debe contar
con toda la información oficial disponible: pianos inscritos, títulos descriptivos, información
municipal, etc. Esta información debe ser analizada par abogados que cuenten con experiencia
en la interpretación de este tipo de documentos. Posteriormente se debe hacer un
reconocimiento físico del bien, con el fin de constatar sus características reales, para lo cual
deberá contarse con el apoyo de ingenieros con experiencia en el trabajo con abogados. Es
importante que el trabajo se realice en plena coordinación entre abogados y técnicos, dado que
solo de esta forma se podrá tener una lectura integral de la situación. Una vez determinadas las
características físicas del inmueble, es necesario estudiar los posibles derechos de terceros que
podrían afectar la propiedad. Para ello es necesario hacer un estudio complete en las diversas,
instituciones que cuentan con competencia sabre temas vinculados a la propiedad y en el propio
campo.

Entre las labores más importantes se encuentra el estudio de las propiedades colindantes para
descartar eventuales superposiciones. En esta etapa se debe observar que no solo interesa
aquella información sabre los otros derechos de propiedad que pudiesen existir en conflicto con
él se quiere sanear, sino que tablen se debe descartar la existencia de cargas ocultas sabre el
inmueble.

De otro lado, según la ubicación del inmueble, se tendrá que poner mayor énfasis en la
determinación de la existencia de zonas arqueológicas, reservas naturales, concesiones mineras,
etc. Dado el complicado acceso a información ordenada y sistematizada sabre estos temas, es
indispensable identificar en el lugar a los poseedores que ocupan el predio a sanear y a los
colindantes, quienes normalmente pueden brindar Información relevante. identificados todos los
derechos o cargas que pudieran afectar al predio estudiado. A demás, deben identificarse las
vías de saneamiento existentes, las mismas que pueden ser administrativas, judiciales o
contractuales.

5.2 ¿En qué consiste el saneamiento físico legal de un predio urbano?

El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la
documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se
haya edificado sobre este, con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su
acceso a los Registros Públicos.

5.3 ¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal de un predio urbano?
El saneamiento físico legal de predios permite dejar los derechos de la propiedad expeditos para
su inscripción en los Registros Públicos, dos son las razones primordiales de la importancia del
registro:
En primer lugar, la inscripción de la propiedad en los Registros Públicos protege al propietario
de terceros (organización criminal) que con mala fe se apropian del bien.

En segundo lugar, la inscripción del predio en el registro facilita, en el mundo real, su

transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones
de seguridad legal, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

6 Beneficios del Saneamiento Físico Legal de un Inmueble

Es importante tener saneado un inmueble porque ofrece muchos beneficios a su titular, quien
podrá gestionar diversas operaciones financieras o comerciales, que le permitirá avanzar con el
desarrollo de su propiedad para beneficio de toda la familia. Al término del proceso de
saneamiento físico legal de los predios urbanos, el propietario tiene los siguientes beneficios:

1.- Tener la titularidad de dominio: dicha calidad le otorga todas las atribuciones que la ley le
confiere a todo propietario.

2.- Tener registrado su derecho de propiedad ante SUNARP: lo cual generará una publicidad
registral que le otorgará exclusividad en su titularidad de dominio sobre su predio.

3.- Incentivará la inversión en los bienes inmuebles: no existirá temor de invertir en el

mejoramiento de su espacio físico ni en sus negocios.

4.- Aumenta el valor de los bienes inmuebles: la declaración de existencia legal de su

edificación y la facultad de oponer su derecho de propiedad frente a terceros, aumentan el valor
de su inmueble.

5.- Facilita la transferencia de los bienes: la exclusividad permite su fácil transferencia y

circulación en el mercado.

6.- Facilita el gravamen de los bienes, las propiedades exclusivas permiten el acceso al crédito,
al sistema financiero al ser objeto de garantías.

El saneamiento físico legal de los predios urbanos permite, dar seguridad jurídica a los
propietarios, un mayor desarrollo tanto a nivel individual como colectivo, eleva la calidad de
vida de la población, genera un mayor desarrollo en la actividad inmobiliaria y en la economía
del país. Finalmente se recomienda; normas claras, reducir los costos de transacción y que las
Municipalidades desarrollen capacidades para conducir el desarrollo urbano de la ciudad e
implementar políticas locales eficientes, para atraer a los ciudadanos a la formalización de sus
predios.