INTRODUCCIN

La divisin poltica administrativa del pas est llena de creaciones, categorizaciones,

delimitaciones, traslados de capitales, anexiones territoriales.
La ingeniera civil se ve comprometida con el resguardo de estas medidas y
parmetros desde la debida realizacin de un plano perimtrico que se ajuste a las
normas de saneamiento fsico o predial.
De esta manera cada predio queda categorizado en base a sus distintas
caractersticas: ya

sean viviendas, centros

comerciales, colegios, institutos,

hospitales, etc.
Bienes tanto exclusivos como comunes, como sabemos el proceso de saneamiento
comprende todas las acciones destinadas a lograr que en los registros pblicos figure
inscrita la realidad jurdica actual de los inmuebles de las entidades pblicas, en
relacin a los derechos reales que sobre los mismos ejercitan las respectivas
entidades.
Con la finalidad de enfrentar la gran informalidad que hay en el mbito inmobiliario
que hoy por hoy se da en un 75% de las viviendas a nivel nacional, se ajustan estas
normas mejorando as el desarrollo y calidad de vida a futuro.

1.- ASPECTOS GENERALES

EI Saneamiento
tcnico
Legal, tambin llamado saneamiento Fsico-Legal
o simplemente Saneamiento Predial, que involucra a los predios pblicos o
privados; es un Tema poco tratado en nuestras universidades en la formacin
acadernica y de carcter fundamental
para la constitucin
del matrimonio
Familiar, Empresarial, Institucional o Estatal.
La ausencia, en nuestro medio,
de una bibliografa que en forma integral
establezca
las metodologas
como las normas
existentes
y pueda
conducirnos a una interpretacin correcta de las mismas, hace ms difcil para
los profesionales encontrar el tratamiento de las soluciones a la problemtica,
que en muchos casos es compleja.
En las actuales
circunstancias ante la enorme informalidad que tienen los
predios en el pas por la falta de su saneamiento, constituye
una actividad
que genera alternativas de trabajo tanto para ingenieros,
arquitectos y
abogados, como para las personas que quieran incursionar en. el campo
inmobiliario.
Los propietarios
confan en quien tenga conocimiento para la
solucin de estos temas, quedando bajo la responsabilidad de los profesionales
que laboran en este campo, cubrir las deficiencias que se presenten en el
tratamiento de las soluciones.
La informalidad
en las edificaciones es por todos advertida, se calcula que
el 75% de los predios en el pas tienen saneamiento, generando un pais
en el que sus propietarios no pueden ofrecer como garanta su propias
edificaciones por falta de inscripcin.
Es importante advertir que la ley concede de manera exclusiva
a los
ingenieros
civiles
y arquitectos, la facultad que estos dos profesionales
puedan generar la creacin de propiedad, no es posible que exista una
propiedad (terreno o fabrica) sin la firma de estos profesionales.
Es por ello, que el mayor conocimiento
y la correcta aplicacin de la
normatividad vigente relativas al tema, como de los conceptos y criterios tcnicos
bsicos: darn solucin del saneamiento de los predios, para que el ingeniero,
arquitecto o profesional que tenga a cargo las soluciones pueda prestar sus
servicios con mayor eficiencia a su localidad y al pas en su condicin de
verificador, constatador o ejecutor.
La participacin
de los ingenieros
civiles, agrnomos, arquitectos como
verificadores de la SUNARP, es fundamental as como la definicin de las

funciones de los ingenieros y arquitectos en relacin a los abogados es

otro tema que es necesario aclarar, para el mejor entender de los
usuarios; haciendo comprender que el complemento de sus funciones de estos
profesionales conduce a soluciones ms acertadas.
En el caso del Sector Privado, a traves de las ultimas 3 decadas, se han
dado varias leyes para la solucion del problema del saneamiento predial,
sin que se haya logrado sus objetivos. La Ley 27157 y la Ley 27333 y su
Reglamento, pretende solucionar toda la problernatica: queda en manos de los
arquitectos, ingenieros y abogados el hacer que estas leyes funcionen de la
manera mas eficiente y eficaz.
Generalmente, las oportunidades de trabajo en este campo las tienen los
profesionales
que conocen algo de este tratamiento, pero definitivamente
seran mayores las opciones a quienes profundicen en la practica y tengan
como experiencia la mayor casustica.
Mencion aparte merece determinar con mayor precision la interpretacion
los aleros de una edificacion, para su correcta lnscripcion.
2.

de

SITUACION ACTUAL

Es necesario advertir que el proceso de la gestion de inscripcion, en el

registro publico, demora hasta dos veces el tiempo que se ha empleado en
hacer la obra. Corrientemente se considera al registrador como responsable
de esta demora, cuando en realidad el problema es el verificador o constatado
por presentar condiciones que no son compatibles con el reglamento de
lnscripcion de predios de la SUNARP.
Toda obra, dentro de su presupuesto, considera los gastos de gestion de
estos transites,
los cuales con gran preocupacin
de los promotores,
empresarios, arquitectos e ingenieros, observan que los fondos se agotan y
el problema de inscripcin no se resuelve, constituyendo un cuello de botella en la
obra ante la presin de los propietarios o de las entidades financieras para la
entrega de los documentos de inscripcin con aval de la garanta jurdica.
La experiencia ensea que de nada vale saberse las normas o reglamentos si
se carece de la aplicacin del concepto o criterio tcnico, as como de aplicar la
definicin correcta para el tratamiento inmobiliario.
Es importante tener en cuenta que con la aplicacin del concepto y/o criterio
tcnico, con el conocimiento real de la definicin, podemos interpretar mejor
la norma y a travs de esa interpretacin buscar la soluci6n al problema que
se
quiere
resolver.
La falta de soluciones

a los problemas de saneamiento

genera

diversos

problemas

que pasamos

analizar a continuacin:

3. PROBLEMTICA
3.1

DE PATRIMONIO

Se constituye por la inversin de: personas, empresas o instituciones como:

Familiar: La propiedad pertenece a la familia, la mayor cantidad de
edificaciones
en el Per, entre ellas las familiares carecen de declaratoria de fbrica.
Empresarial: La propiedad es de un grupo, una falta de saneamiento de los
activos en predios de la empresa puede ser perjudicial ya que un predio no
saneado se desvaloriza lo cual le quita crdito a la empresa y puede afectarle
en el futuro.
Institucional: La propiedad es de varios, los representantes se vern
responsables en cado de que hubiera una falta de reconocimiento en los
predios. Permiten
las transferencias en diferentes formas, como son:
Donaciones, compra-venta, anticipo de legitima, herencia y cesin en uso.
El mayor problema se da al estar muerto el titular, ya que la gestin para el
saneamiento predial es ms compleja que cuando este vive.
3.2. DE GARANTIA
Absuelve de garanta en casos de: Bancos de crditos, cartas de fianzas, hipotecas y
prenda.
Las empresas o personas naturales se encuentran a menudo con esta problemtica,
ya que no pueden acceder a crdito en el momento que quisieran mientras no est
saneada la propiedad.
3.3.- DE CATASTRO
Niega a las entidades pblicas, sobre todo a los municipios esta informacin de
manera exacta:
Identificacin de: personas que tienen predios bajo su control, para acciones
cautelares y para los casos de embargo.
Los casos ms frecuentes se presentan en entidades pblicas, que ante la falta de

saneamiento predial, no permite tener actualizado los registros de propiedad.

3.4. PROPIEDAD
Que pertenece a alguien, siendo en este tema de referencia los lotes o terrenos.
CODIGO CIVIL
Propiedad.- Art. 923
Poder jurdico que permite usar, disfrutar y racionalizar un bien; debe ejercerse en
armona con el inters social y dentro de los lmites de la ley.
Propiedad Predial.- Art. 954
La propiedad se extiende al sub suelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los
planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el
ejercicio de su derecho. La propiedad del sub suelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales

4.- DOCUMENTOS BASICOS

Los que generan la propiedad tomando la base del proceso de la habilitacin
urbana, estos son:
a) Promesa de Compra - venta: Se dan al caso de bienes que cuentan con un
proyecto de habilitacin aprobado, pens a no existir fsicamente.
Este acuerdo se desarrolla con la finalidad de poder ser reajustado en el futuro:
reas,
medidas
perimtricas,
precio,
etc.
Al ser suscrita es tan responsable el vendedor (con la promesa de vender) como
el comprador.
b) Contrato
Privado: Se trata cuando se puede identificar el bien (obras
importante en la habilitacin urbana).
Verifica el estado en que se encuentra en el predio de la promesa compra-venta,
describiendo obras, recepciones que existan, si el lote es identificable por medio
de las instalaciones domiciliarias en proceso de ejecucin.
c) Minuta de Compra Venta: Sucede en la independizacin de los lotes en el
registro pblico.
La inscripcin inicial es a nombre del vendedor, el que con esa base puede

transferir al comprador. Considera

las reas,
medidas
perimtricas
colindancias exactas, tal como han sido inscritas en el registro pblico.
d) Escritura Pblica: La Minuta es la que se eleva a Escritura Pblica,
mediante una accin notarial.
Si no se Ie indica al notario que pasa las partes (participe) a los registros
pblicos hasta su inscripcin, este documento queda solo en notaria.
e) Testimonio: Es el documento

que genera

la inscripcin registra.

Todos estos documentos son legales, pero el de los registros pblicos

es el nico que da garanta jurdica (Ia perfeccin de la inscripcin).
4.1.- TIPOS DE PROPIEDAD
a)

Urbana.- Es la que se establece en las zonas urbanas reconocidas

su saneamiento queda a cargo de la actividad privada o pblica.

b)

Rural.- Es la que se establece

est a cargo de COFOPRI.

en las zonas rurales y su saneamiento

4.2.- CLASES DE PROPIEDAD

a) Estatal o publica: Es la que corresponde
a los bienes
Estado constituye los Bienes de cada entidad estatal.
b) Privada: Esta constituida
propiedad del Estado.

por todos

los bienes

c) Mixta: Son los bienes que estan en sociedad

publico.

inmuebles

inmuebles

del

que nos son

entre el estado y el sector

d) Cooperativa: Son los bienes que pertenecen a las cooperativas. Se rigen por
la Ley de Cooperativas, en 10 relativo a su administraci6n.
e) Social: Es una clase de propiedad establecida en el ao 1970, en que los
trabajadores de una empresa tienen derechos sobre la propiedad de la
empresa.

4.3.- PREDIOS PUBLICOS

4.3.1.- CAPTACIONES DE TERRENO

I) CAPTACION GRATUITA:
a) Adjudicaciones: Se realiza sobre terrenos de propiedad que se adjudicaron a
otro.
b) Afectaciones: Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado.
c) Donaciones: Se debe hacer por Escritura Pblica.
d) Cesiones en Uso: La otorgan terceros a favor del estado mediante Escritura
publica.
e) Prescripcin adquisitiva de dominio: Proceso
no contencioso
competencia
notarial de acuerdo a la Ley 27157 o mediante proceso judicial.
f) Titulo Supletorio: Proceso no contencioso de competencia
acuerdo a la Ley 27157 o mediante proceso judicial.

de

notarial de

g) Permuta: Se realiza a cambio de otro bien pblico o privado.

II) CAPTACION ONEROSA
a) Compra - Venta: Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir con
valores
comerciales.
III) CAPTACION FORZOSA
a) Expropiacin: Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace
mediante el justo valor.
Requisitos que debe tener el expediente de exploracin:
Identificacin precisa del bien a expropiar, de acuerdo a coordenadas UTM
de validez universal y al informe expedido
por la Oficina
de Catastro
del Registro respectivo,
En los casos que exista duplicidad registral se entendera como sujeto pasivo de
la expropiaci6n a aquel que tenga inscrito su dominio con anterioridad
0
exista proceso judicial arbitral que discuta la propiedad del bien a expropiarse,
que conste en el Registro respective
EI valor del bien se deterrninara
mediante tasaci6n comercial actualizada
que sera realizada exclusivamente por
el
Ministerio
de
Vivienda
Construcci6n
y Saneamiento.

5.- DECLARATORIA DE FABRICA

5.1.

CONCEPTO

Tecnico.Declaracion del Ingeniero

(Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc).
Las siguientes
y fabricas:

obras de edificacion

Civil o Arquitecto de 10 que ha fabricado

que dan origen a la siguientes licencias

a) Nueva: Obra que se ejecuta totalmente o por etapas.

b) Legal: EI reconocimiento

legal de cualquier tipo de construccin.

c) Ley 29476.(publicada
el 18 de diciembre del 2009) en su Primera
Disposiciones Complementarias seala: "La declaratoria de fbrica, a partir de
la vigencia de la presente
Ley, se denomina
declaratoria
de edificacin
considerndose valida la documentacin
emitida por los gobiernos locales y
entidades vinculadas al procedimiento de obtencin de licencia, que contenga
tal denominacin.
Dichas entidades deben adecuar sus procedimientos con la nueva dominacin"
La declaratoria de fbrica constituye la partida de nacimiento del predio, de la
forma como se inscriba ser la importancia que tenga en adelante. Un
predio tiene una vida muy larga y dinmica: hoy es una fabrica, maana una
independizacin en base a esta, otro dia puede ser una tasacin, otro una hipoteca,
otro una herencia, una venta, etc.
Si la primera inscripcion no es correcta o tiene deficiencias, estas las arrastrara hacia
toda su vida en el futuro.
5.2. REQUISITOS REGISTRALES
De acuerdo a 10 establecido en el artculo 50 K de la Resolucin N 339-20028SUANRP/SN
sobre la Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios a las disposiciones de la Ley 29090 seala 10 siguiente:
EI asiento de inscripcion debe contener la distribucion de los ambientes, el area
techada por cada piso, el area libre del primer piso, la fecha de finalizacion de la
obra, la valorizacion, el nombre del profesional que interviene en la declaratoria
y tiemes datos relevantes. Si en el instrumento que da merito a la inscripcion de
la declaratoria de fabrica se hubiera omitido la fecha de finalizacin de la obra,
para subsanar
dicha omision podr presentarse
declaracin jurada del
propietario, con firma certificada notarialmente"
5.3.

TIPOS

Las fabricas deben obedecer a los diferentes tipos de licencia de obra que son
otorgadas por las municipalidades del pais.
Tal como seala el artculo 3 de la Ley 29090 considera las siguientes obras de
edificacin que dan origen a las siguientes licencias y fabricas:
a) NUEVA: Obra que se ejecuta totalmente o por etapa sobre un terreno sin construir,
este tipo de obra dar origen a una fbrica nueva.
Cuando obedece a un proyecto completo terminado.
Declaratoria

de Fabrica Nueva

1 - Certificacion de los linderos, medidas perimetries y areas del terreno.

2 - Determinacion
3.- Analisis

de las zonas: ocupada, techadas y libres .

de la corporacin

con los parmetros edificatorios y urbansticos.

4.- Descripcin del Predio.

5.- Descripcin de la distribucin del predio por piso o niveles, sin dejar espacios
vacios en el plano.
6.- Especificaciones

tecnicas.

7.- Calculo de las areas de ocupacion.

8.- Calculo de las areas techadas.
9.- Calculo de las areas libres.
10.- Cuadro de areas (ver plano de ubicacion).
11.- Calculo del valor de la obra.
12.-Comprobacion

de la fecha de terminaci6n.

13.- Observaciones.
En los expedientes de reqularizacion de edificacion mediante la Ley 27157, em
el caso que en algun aspectos no sea compatible con el Certificado
Parametros y Edificaciones.
14.- Firmas de los propietarios y el verificador, constatado ejecutor.
15.- Fecha a la que realiza la declaratoria de fbrica.
b.

PARCIAL

Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido.

Declaratoria

de Fabrica Parcial

1.- Certificacion de los linderos, medidas perirnetricas y areas del terreno.

2.-

Determinacion de las zonas por declarar.

3.- Analisis de la cornparacion

4.-

con los parametres edificatorios y urbanisticos.

Descripcion del predio y las zonas por declarar.

5.- Descripcion de la distribucion

espacios vacios en el plano.
6.-

del predio por pisos o niveles, sin dejar

Especificaciones tecnicas.

7.- Calculo de las areas de ocupacion.

8.- Calculo de las areas techadas.
9.- Calculo de las areas libres.
10.- Cuadro de areas (ver plano de ubicacion).
11.- Calculo del valor de la obra.
12.- Cornprobacion de la fecha de terrninacion.
13.- Observaciones.
En los expedientes de reqularizacion de edificaciones mediante la Ley 27157,
en el caso que en algunos aspectos no sea compatible con el Certificado de
Parametros y Edificaciones.
14.- Firmas

de los propietarios

y el verificador, constatador o ejecutor.

15.- Fecha a la que realiza la fabrica parcial.

c) AMPLIACION

Y MODIFICACION

Obra que se ejecuta

a partir
incrementando
el area techada.
area techada existente (Modificaci6n)
5.4.- Declaracin
1.- Certificacin

de Ampliacin
de los linderos,

de una edificaci6n
pre existente,
Puede incluir o no la remodelacin del

de Fabrica
medidas

perirnetricas y areas de la fabrica

parcial.
2.- Determinacin

de las zonas de ampliacion

por declarar.

3.- Analisis de la comparacin con los pararnetros edificatorios y urbanisticos.

4.- Descripcion
niveles.

de la distribucin

de la ampliaci6n

del predio por pisos 0

5.- Descripcion

de la distribucin

de la fabrica

total (parcial + ampliaci6n),

que
se convierte en la Edificaci6n Resultante.
6.- Especificaciones

tcnicas

de la ampliacin

de fbrica.

7.- Calculo de las reas de ocupaci6n de la ampliacin y total.

8.- Calculo de las reas techadas de la ampliacin y total.
9.- Calculo de las reas libres de la ampliacin

y total.

10.-Cuadro integral de fbrica (anterior + ampliacin

=total) (ver plano de

ubicacin).
11.- Clculo del valor de la obra de la ampliacin de fbrica,
12.- Comprobacin

de la fecha de terminacin

de la ampliacin

de fbrica.

13.- Observaciones.
En los expedientes de regularizaci6n de edificaciones mediante la Ley 2.7157,
en el caso que en algunos aspectos no sea compatible con el Certificado
de Parametros y Edificaciones
14.- Firmas de los propietarios
y el verificador, constatador o ejecutor.
15.- Fecha a la que realiza la fbrica de ampliacion.
Es de tenerse
en cuenta,
que de acuerdo
a la normatividad
la memoria debe ser coincidente con el plano que Ie corresponde.

registral

En este caso debe presentarse

2 proyectos: El proyecto inscrito
con las
ampliaciones y modificaciones
existentes
y el proyecto de la edificacin existente (tal como queda la edificacin).
6.- INDEPENDIZACION
6.1.

DEFINICIONES TECNICAS

Existen
Terrninos
semejantes
de uso tecnico
que puede lIevar a
confusiones, por lo que es necesario darles una definicion de tipo tecnico, ellos
son:
SUB DIVISION: Se entiende el
ni areas comunes.

seccionamiento

de terrenos, no hay bienes

INDEPENDlZACION: Se entiende como el seccionamiento de edificaciones,

bienes y areas comunes, adernas reglamento interno.

tiene

DIVISION: Es el Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se les

adjudica

el

dominio

propiedad

de

cada

secci6n.

PARTICION: Permuta que efectan los copropietarios, cediendo cada uno el

derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a cambio de derechos
que se ceden en los que se Ie adjudican.

6.2. CRITERIOS A TENER EN CUENTA

Compatibilidad con la Declaratoria
de Fabrica.- Consiste en la revision de
las memorias cuadro de areas y planos inscritas en el Registro Publico

a fin de establecer las coincidencias con lo que se quiere independizar,

puede independizarse algo que no figura en la fbrica.

no

Determinacin de las secciones

por independizar: De acuerdo a los
requerimientos
del propietario y lo que es factible independizar (unidades
mnimas de vivienda estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc) se procede a
identificar en los pianos el posible seccionamiento incluyendo los bienes y
areas comunes.
Determinacin de los bienes y areas comunes.y al reglamento (D.S. 035200E VIVIENDA) .

De acuerdo a la Ley (27157)

Bienes Comunes
EI terreno

sobre

el que esta construida edificacion.

Los cimientos, sobrecimientos, columnas, rnuros exteriores, techos, y

dems elementos estructurales siempre que estos no sean integrantes
de una seccin sino que sirven a dos o ms secciones.
Los pasajes, pasadizos,
circulacin de usa comn.

escaleras,

y en general

vas areas

de

Los ascensores y montacargas.

Las obras decorativas
de propiedad comn.

exteriores

a la edificacin ubicada en ambientes

Las obras decorativas

de propiedad comun.

exteriores

a la edificacin ubicada en ambientes

Los locales destinados

guardiania, y otros.

a servicios

comunes tales como

Los jardines
y los sistemas
e inslalaciones para agua,
electricidad, eliminacion de basura.

7. SANEAR UN INMUEBLE
7.1. DEFINICIN:

porteria,

desaque,

Proceso que otorga derechos y deberes sobre un inmueble a una persona ya sea:
natural o jurdica, este al ser saneado correctamente recibe la propiedad legalmente.
Para sanear hay que regularizar antes la autoridad competente como lo es la
(SUNARP) a quien se le describe e inscribe las caractersticas del inmueble,
7.2. EJEMPLOS DE INMUEBLE

Edificios de departamentos: Unidad inmueble que cuenta con bienes y

servicios en comn y tambin exclusivos, posee ms de un piso.

Quintas: unidades inmueble de propiedad exclusiva pero con un pasaje de

bien comn.

Casas en Copropiedad: Inmuebles de propiedad exclusiva que cuentan con

medio recreativo de bien comn.

Centros y Galeras comerciales o Campos feriales: Inmuebles con bienes

comunes y sectores exclusivos dedicados al comercio.

Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Inmuebles de propiedad

exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien
comn.

Unidades de propiedad exclusiva: Inmueble sin bien y servicios comunes.

7.3 DERECHO REAL

La Copropiedad: cuando la propiedad corresponde a varias personas.

De Superficie: Concede poder de edificar sobre suelo ajeno, atribuyndole as
la propiedad de este.
La Posesin: Que pertenece a su propietario de manera exclusiva, sin
dependencias.
Servidumbre: limita el derecho de propiedad, a su vez da ciertos derechos al
previo sirviente.
Usufructo: Que entrega la posesin sobre el bien ajeno por un determinado
tiempo.
Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o
jurdica, para asegurar el cumplimiento de cualquier obligacin.
Hipoteca: Derecho que grava bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento
de una obligacin o el pago de una deuda

7.4. Tipos de saneamiento fsico legal de inmuebles

Cuando se construyen o desmontan sin licencia de edificacin,

Cuando carecen de declaracin de fbrica y/o terreno.

Rectificacin de reas, linderos, declaratoria de fbrica.

Independizaciones y regularizacin de Habilitaciones urbanas

8.- AGENTES QUE INTERVIENEN EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO

8.1. REGISTRADOR PBLICO
Se encarga de inscribir en el registro de predios: documentos previos,
proyectos de habilitacin, declaratoria de fbricas y dems actos que ameriten
inscripcin de conformidad con requisitos establecidos en la presente ley.
8.2. ACTORES

Propietarios: Un propietario es la persona jurdica o persona fsica que cuenta

con los derechos de propiedad sobre un bien.

El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: El promotor inmobiliario es la

persona o equipo de personas (persona fsica o jurdica) que quieren construir
un proyecto arquitectnico, su trabajo usual consiste en la utilizacin del suelo
calificado para edificar, con su capital o el de terceros deciden construir por
medio de si mismo o de terceros y comercializar el suelo edificado.

Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona

natural o jurdica responsable de la ejecucin de la obra y todas sus
consecuencias.

Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son:

Ingeniero civil y arquitecto para las habilitaciones, as como Ing. sanitario y Ing.
Elctrico para las instalaciones.

Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley de

procedimiento administrativo General, su funcin es emitir dictmenes que
otorgar o no predios.

Delegados
Hoc:

Ad

Segn lo establecido en la ley 29090 y su

modificatoria ley 29476, son representantes Ad Hoc
los acreditados por instituciones con funciones
especficas para la calificacin de proyectos de
habilitacin urbana y de edificacin ante la
comisin tcnica, ante los Revisores Urbanos o
ante la entidad municipal competente:

Instituto
Nacional
de Cultura-INC

Instituto
Nacional
de
Recursos
NaturalesINRENA,
Instituto
Nacional
De
Defensa
Civil INDECI.

Cuerpo
General
de
Bomberos
Voluntarios del
Per - CGBVP

Para proyectos de habilitacin urbana y/o

edificacin
en
los
inmuebles
o predios
comprendidos en el listado de bienes considerados
como
patrimonio
cultural
monumental
y
arqueolgico.
Para los proyectos de habilitacin urbana, con la
finalidad de preservacin y conservacin de las
reas naturales protegidas, con sujecin al plan
urbano.
Para proyectos de edificaciones de uso residencial
mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10)
pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que
se ubican o que se encuentran prximas a las
zonas de riesgo.
Para proyectos de edificacin de uso residencial,
mayores de diez (10) pisos y las edificaciones
establecidas de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de pblico.

Revisores Urbanos: Son profesionales autorizados para verificar los

proyectos de habilitacin urbana.

Delegados de servicios pblicos: Su participacin se efectuar en el caso de

proyectos de habilitacin urbana nueva.

Las municipalidades: Les compete la aprobacin de proyectos de

habilitaciones urbanas.

Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: Es competente para

disear, normar y ejecutar la poltica nacional en materia de vivienda, asi como
la habilitacin.

9. LA NORMATIVIDAD

9.1.

Norma: Es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una

autoridad competente, cuyo incumplimiento trae como consecuencia una
sancin.

9.2.

Normatividad Urbanstica: Est referida a la clasificacin del territorio urbano

y de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos
compatibles y a las densidades.

9.3.

Normatividad Edificatoria: Es una regla tcnica aplicable al diseo y

ejecucin de las edificaciones dictada por la autoridad competente.

Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:

Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento

para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El
peruano el 20 de julio de 1999) .

Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de

edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de
2007).

Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No

Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
edificaciones.

Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados

con fines de Renovacin Urbana.

D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin

Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de
2013).

D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.

D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica
administrativa y Tcnico

D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones

RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de

Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley
29090.

9.4. REQUISITOS ARQUITECTNICOS DE OCUPACIN:

Edificaciones: Son las estructuras arquitectnicas que deben cumplir con

condiciones mnimas para poderse habilitar.
rea Techada: rea encerrada en su permetro, que consta de muros, techo,
vigas, aleros, etc.
rea libre: Para el primer piso, resulta de la diferencia entre el rea total y el
rea techada.
rea ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas
techadas y libres, cercos, etc.
Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros, techo,
pisos e instalaciones que hagan habitable el lugar, cubriendo las necesidades.
9.5.- Documentacin previa para el saneamiento legal de inmuebles

Parmetros Urbansticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan

la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos
planes urbanos.

Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere

idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato
contenido en l.

Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble.

Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder
verificar toda la historia del inmueble.

Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas

que pesan sobre el inmueble que indicamos.

Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se

encuentra inmatriculado o no.

Saneamiento de titulacin: Es el trmite destinado a obtener la titulacin o

acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a
regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro.

Rectificacin de reas y linderos: Cuando existan discrepancias entre el

rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuren
en la partida registral del predio.

Prescripcin adquisitiva de dominio: La usucapin tambin llamada

prescripcin adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un
bien.

Independizacin: La independizacin es el acto registral que consiste en abrir

una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una
desmembracin de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de
la inscripcin de una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn.

Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las reas

comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio..

Habilitacin urbana: Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en

urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de
agua y recoleccin de desage.

9.6. DEFINICIONES

Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los
aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar.

Licencia de Obra: Es la licencia de construccin. Es una autorizacin que se

otorga para efectuar obras de construccin en terreno previamente habilitado

Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es un documento

otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los
parmetros urbansticos y edificatorios vigentes.

Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento.

10. NORMAS MUNICIPALES

Son las reglas dictadas por las autoridades locales tomando como base las facultades
que le otorga la ley (Constitucin Poltica y Ley Orgnica de Municipalidades) para
asumir competencias urbansticas, aquellas que se refieren a las potestades de la
administracin, los derechos y deberes fundamentales de la propiedad del suelo, los
nuevos derechos urbanos, la planificacin urbana y los controles de los procesos
urbanos.

CONCLUSIONES

RECOMENDACIONES

ANEXOS
DECLARATORIA DE FABRICA PLANO DE LOCALIZACIN / UBICACION

DECLARATORIA DE FABRICA NUEVA

BIBLIOGRAFIA