INVERSIONES INMOBILIARIAS: COMPRAR PROPIEDADES
CON TÍTULOS NO SANEADOS
1 octubre, 2020 - por admin - Deja un Comentario
INVERSIONES INMOBILIARIAS: COMPRAR PROPIEDADES
CON TÍTULOS NO SANEADOS
En un mercado como el peruano, donde los niveles de informalidad son
altísimos, aumenta la posibilidad de encontrarnos con bienes inmuebles que
no cuentan con la documentación necesaria para realizar algunos actos
como lo son la construcción, ampliación, demolición, titulación, compra-
venta, etc. Con la finalidad de poner en regla toda la documentación y
lograr que la propiedad figure en Registros Públicos, es que se lleva a cabo
el proceso de saneamiento.
Puesto que se requiere una gran inversión de tiempo y dinero, además de
conocimientos jurídicos y técnicos, para realizar el saneamiento físico-
legal, los propietarios prefieren ganancias inmediatas y vender a bajo costo.
Esta situación, a su vez, se le presenta al inversionista inmobiliario como
una gran ocasión para lograr un buen negocio que le significará una
ganancia de capital atractiva.
EL MODELO DE INVERSIÓN
Lo que propone este modelo de inversión es adquirir bienes inmuebles a
bajo costo dada la falta de saneamiento, llevar a cabo el proceso, y
finalmente beneficiarse del bien con toda la documentación en regla. Es
cierto que, a simple vista, parece un procedimiento sencillo pero este tipo
de inversión es uno de gran complejidad (aunque llega a reportar grandes
ganancias), debido a lo variante y complejo que es el proceso de
saneamiento. En el presente artículo, trataremos esta forma de inversión
refiriéndose al saneamiento de forma general y dentro de un esquema de
inversión mayor.
En términos legales, el concepto de saneamiento se refiera al procedimiento
dirigido a la regularización y formalización (perfeccionamiento) del
derecho de propiedad u otros derechos reales, y tiene como objetivo final,
la inscripción registral de los derechos que existan sobre el inmueble.
CARACTERÍSTICAS
Determinar los actos necesarios para el saneamiento del inmueble, requiere
de una evaluación del estado legal y físico del predio. Remarcar que cuanto
mayor sea la informalidad del mismo, mayor será la complejidad y la
cantidad de actos a realizar. En base a estas consideraciones, es importante
saber lo siguiente:
1. El tiempo que transcurrirá hasta percibir el retorno financiero
proyectado variará en función a la complejidad del proceso de
saneamiento. Esta es una inversión con resultados a mediano o largo
plazo para el comprador final.
2. Es necesario contar con capital suficiente para llevar a cabo el
proceso de saneamiento físico-legal.
3. Es necesario contar con un equipo interdisciplinario (abogados,
ingenieros, arquitectos, etc.) que, además de evaluar la viabilidad y
rentabilidad del negocio, serán los encargados de ejecutar las medidas
necesarias para lograr el saneamiento. Se puede negociar este servicio
con parte del inmueble en pago, lo cual es una opción a evaluar.
El proceso de saneamiento se puede dar sobre:
Posesiones
Departamentos de edificios que no se encuentran independizados
Terrenos sin inscripción en registros públicos
Aires
Sub divisiones de casas
Sucesiones intestadas, entre otras.
MARCO LEGAL
Las normas más importantes que regulan el saneamiento en el Perú son:
1. 27157: Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para
la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
2. Ley 27333: Ley complementaria a la Ley N° 26662, la Ley de asuntos
no contenciosos de competencia notarial para la regulación de
edificaciones
3. Ley 29090: Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de
edificaciones (y normas complementarias).
COSTOS Y OPORTUNIDADES
Hallar oportunidades de este tipo de inversión dependerá de la capacidad
que se tenga para proyectar el costo/beneficio de realizar todo el
saneamiento físico-legal. Dado el escenario de alta informalidad en el Perú,
podemos encontrar diversos casos que generan un amplio margen de
negociación a beneficio del inversionista inmobiliario, por ejemplo:
Posesiones informales
Departamentos sin independización
Casa con Escritura Pública, pero sin inscripción registral
Inmueble sin declaración de fábrica, entre otros.
Esta forma de invertir implica que la reducción del costo de compra del
inmueble está en función del costo de la formalización, del riesgo de la
operación y de las leyes naturales del mercado (oferta y demanda). La
rentabilidad que el comprador final espera al seguir este tipo de inversión la
obtendrá en un mediano o largo plazo, dependiendo de la complejidad del
proceso de saneamiento que se deba realizar.
A manera de conclusión, es importante recalcar que el saneamiento físico
legal de predios es uno de los procesos más complicados. Se debe tener
conocimientos al detalle de los requisitos y procedimientos técnico-legales
que deben emplearse, por lo que es recomendable evaluar la inversión junto
a un equipo multidisciplinario antes de proceder. Es recomendable tener en
cuenta cuánto tardará el proceso de saneamiento, además de los gastos por
posibles moras, multas o incluso demolición de lo que se construyó en
contra de las normas municipales. Es por ello que este tipo de inversión es
de mayor utilidad para los inversionistas inmobiliarios que cuentan con el
respaldo suficiente para llevar a cabo el proceso y esperar el tiempo
necesario para obtener la mayor rentabilidad posible.
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Marina Fuentes
Abogada – Inversionista inmobiliaria
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
