AVALÚOS INMOBILIARIOS

GERMAN URUETA
Avalúador Integral
PARTE 2. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.
1. Factores y elementos básicos del
método
2. Cálculos estadísticos
3. Ejemplo de homogeneización
PARTE 2. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.

RESOLUCIÓN 620 DEL 2008 (IGAC)

CAPÍTULO I
DEFINICIONES
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado . Es la
técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para
llegar a la estimación del valor comercial.
MÉTODO DE COMPARATIVO DE MERCADO

AVALÚO DEL LOTE Y SUS FACTORES DE CONFIGURACIÓN

AVALÚO DE TERRENOS YA URBANIZADOS O
PARCELADOS DENTRO DE LA CIUDAD
En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote Típico, es decir
aquel que mas se repite y que podría definirse como el Lote Modal de la
zona. El método de homogeneización se basa en definir el tamaño,
frente y fondo del Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial de
dicho lote. A partir de tal identificación se procede a realizar el análisis del
lote por avaluar. Entonces se aplicarán los siguientes factores:

a) Profundidad. Factor de Fondo. b) Frente. Factor de Frente.

c) Forma d) Proporción
e) Tamaño f) Vários Frentes o Esquina
g) Topografía
A. INFLUENCIA DEL FONDO
El mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle.
Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la
construcción y por tanto la demanda pagará menos. El valor unitario del
lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros mas valiosos son aquellos inmediatos a la calle y
los metros menos valiosos son los del extremo profundo.
En la siguiente gráfica se identifica el precio unitario en el eje de las Y y
la profundidad es señalada en el eje de las X. La curva es una
parábola que desciende a medida que se aleja del frente o la calle, que
estaría en el punto cero.
En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar
un factor de demerito en la medida en que el lote sea más profundo para
lo cual existen algunos criterios
Factor de Profundidad (λ) = Fondo Tipo 0.5
Fondo a Tasar
B. INFLUENCIA DEL FRENTE
El factor de frente es mucho más influyente cuando el lote está situado en una
zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote
de 10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de
frente por veinte de fondo pese a tener áreas iguales).
Donde:

A = frente del inmueble que se avalúa

Ar = frente del lote tipo de la zona
0.25 = exponente que equivale a sacar raíz cuarta (dos veces raíz
cuadrada).

Aplica cuando el lote a avaluar tiene un frente de entre la mitad del

frente del lote tipo y el doble del frente del lote tipo.
C . INFLUENCIA DE LA FORMA
Cuando las irregularidades son pequeñas se puede asumir que el lote es
regular y se aplican las fórmulas anteriores. Cuando la forma es
totalmente irregular es necesario utilizar el mecanismo del fondo
ficticio o equivalente:

Fondo equivalente = área del lote/ frente del lote

 D. INFLUENCIA DE LA PROPORCIÓN
Proporción: relación frente a fondo. Se describe así, A : B. Siendo A la unidad y
B la relación Fondo/Frente. El dato de A siempre es Uno. B: fondo real / frente.
Ejemplo:
Lote 1 (30 mts. de frente; 60 mts. de fondo) B = 60/30 = 2, Proporción = 1 : 2.
Lote 2 (10 mts. de frente; 50 mts. de fondo) B = 50/10 = 5, Proporción = 1 : 5.

Una proporción normal es 1:3. Pero un lote 1:2 es mejor que

un lote 1:3 y este será mejor que un lote 1:4. Entonces en la
aplicación de la influencia combinada del frente y del
fondo se debe examinar cuál es la proporción.
E. INFLUENCIA DEL TAMAÑO

Debe establecerse un criterio para aplicar el Factor de Tamaño según

el tipo de inmueble, su ubicación y el mercado potencial que tiene. Los
lotes grandes pueden tener un magnífico frente y una óptima
proporción pero su tamaño lo obliga a encontrar pocos
compradores.

En el ejemplo del Factor de Proporción se tenía un lote de 30 por 60,

con magnífico frente y estupenda proporción. Si los lotes tipo de la zona
tienen 10 x 30 = 300 m2, este lote tendría 1800 m2, lo cual es 6 veces
más grande que el promedio típico de la zona.
E. INFLUENCIA DEL TAMAÑO
Aunque en el Factor de Proporción le daba un precio de 1.19 respecto al
lote tipo, ahora habría que examinar si el mercado acepta ese 19%
superior. De lo contrario por ejemplo, se deberá dejar el valor del lote
tipo o solamente subirlo en 10%. Lo que equivale a aumentarlo por
Factor de Proporción y disminuirlo por Factor de Tamaño.

No existen fórmulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. A

continuación se presentan algunos datos de la experiencia colombiana en
las zonas urbanas (Borrero, 2000):

Tamaño (respecto al lote tipo) Factor

2 – 4 veces 1.0
5 – 9 veces 0.9
10 – 19 veces 0.8
20 veces o más 0.7
F. INFLUENCIA DE VARIOS FRENTES O ESQUINA

La experiencia del mercado enseña que siempre hay mayor demanda por
los lotes esquineros que los demás lotes de la cuadra. En la práctica
colombiana estos lotes esquineros suelen valer entre un 10 y 20% más
que los lotes medianeros. Si el lote se vende con casa, se le carga el
20% al lote y la construcción vale igual que las demás (Borrero, 2000). Si
las dos calles son altamente comerciales, el valor puede aumentar
hasta a un 30% (Borrero, 2011)

Este resultado no siempre se puede aplicar. La Comisión de Normas

del IBAPE sugiere que los terrenos de esquina o varios frentes,
localizados en zonas residenciales aisladas no deberían tener valorización
o incremento por el otro frente (Borrero, 2000).
G. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA

La topografía de un lote influye en el precio por comparación

con los terrenos tipo de esa ciudad o región. Se debe
determinar cuál es la topografía tipo del barrio o zona de
la ciudad que se investiga, para así examinar si a un terreno
inclinado se le establece un demérito o si al terreno plano se
le estima una valorización.

El mejor método es calcular el costo alternativo de construir

en terrenos con topografía difíciles y compararlos con el
terreno plano de la misma ciudad para un mismo estrato y
uso.
G. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA
Para el factor de topografía, en México se propone aplicar la relación F = 1 -
D/2, siento F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba.
TERRENO

CALLE
Así por ejemplo: con inclinación del 10% se aplica un factor de 0.95,
con inclinación del 30% se aplica un factor de 0.85
con inclinación del 100% (ángulo de 45 grados) 0.5.
Para inclinaciones superiores hacia arriba continua 0.5.
Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la
relación es F = 1 – 2D/3. CALLE
TERRENO
Así por ejemplo: con inclinación del 10% se aplica un factor de 0.93,
con inclinación del 30% se aplica un factor de 0.8
con inclinación del 100% se aplica un factor de 0.33.
Para inclinaciones superiores se continúa con 0.33.
G. INFLUENCIA DE LA TOPOGRAFÍA
No siempre la topografía montañosa es un factor de demérito. En
algunas ciudades planas los terrenos de ladera o en la parte alta de la
montaña son valorados positivamente por la demanda debido al paisaje, a
la tranquilidad o a la frescura del clima. En este caso no se aplica demérito
por la topografía, aunque exista un costo mayor en la cimentación, sino
una valorización por la mayor demanda.

H. Otros factores de influencia

Factor de zonificación. Valor respecto a lote tipo de manzana y no de
zona geoeconómica homogénea.

Factor de plottage: incremento en el valor del terreno al considerar su unión

con otros lotes.
 EJERCICIO
S
10 mts 10 mts 20 mts 10 mts 10 mts
5 mts
B
15 mtsM M M15mts
A
D
15 mtsM 15mts
M M
C
10 mts
28 mts 2mts
3;FACTOR DE FRENTE =(FRENTE LOTE AVALUAR/FRENTE LOTE MODAL)^0,25
A (15/20)^0,415 = 0,89*1.000.000 =$890.000 A:LOTE A (20/10)^0,25 = 1,19*1.000.000 =$1.190.000
LOTEA (15/5)^0,415 = 1,57*1.000.000
B:LOTE =$1.570.000
B: LOTE (10/10)^0,25 = 1*1.000.000 =$1.000.000
B
C:LOTE (15/10)^0,415 = 1,18*1.000.000 =$1.180.000 B
C C: LOTE C (20/10)^0,25 = 1.19*1.000.000 =$1.190.000
D:LOTE (15/85)^0,415 = 0,49*1.000.000 =$490.000
D D:LOTE (5/10)^0,25 = 0.84*1.000.000 =$840.000
2;FACTOR DE FORMA(FONDO EQUIBALENTE) = ÁREA LOTE/FRENTE DEL LOTE
D
2*10 =20 m A=frente*fondo A/frente=fondo Equivalente
15*10 =150 m *Si el frente del lote a avaluar es menor a la mitad del frente del lote modal el factor es 0,84
fondo Equivalente= 170/2 fondo Equivalente = 85m
*si el frente del lote a avaluar es mayor al doble del frente del lote modal el factor es 1.19
 5; INFLUENCIA MIXTA DE FRENTE Y DE FONDO
1;FACTOR DE FONDO=(FONDO LOTE MODAL/FONDO LOTE AVALÚO)^0,415
3; FACTOR DE FRENTE =(FRENTE LOTE AVALUAR/FRENTE LOTE MODAL)^0,25

A: LOTEA FACTOR FONDO (15/20)^0,415 0,89

A: LOTEA FACTOR (20/10)^0.25 1,19

FRENTE

Valor del Lote : $1.000.000 x 400 x 0.89 x 1.19 = $ 423.640.000

Precio unitario : $ 423.640.000/400 = $ 1.059.000 m2.
¡GRACIAS!