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La inscripción
registral de aires
sobre aires
Miguel Cavero Velaochaga|  13077Miércoles, 24 de Abril de 2019

El autor afirma que ahora sí es procedente la inscripción de la cláusula

de reserva de aires sobre aires. Es decir, dividir los aires en secciones o
espacios superpuestos unos a otros, criterio que antes no era aceptado,
pese a lo establecido en el artículo 954 del Código Civil.  
 
 
Los aires constituyen “el derecho que se reconoce a una persona
de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas
adicionales a las ya existentes o sobre el suelo de un terreno sin
construir (…)”[1].
 
Según el artículo 5.9 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN,
que fija los criterios para la inscripción del Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, regulado por la Ley N°
27157, y reglamentada por el Decreto Supremo N° 035-2006-
VIVIENDA, la inscripción de las unidades exclusivas se extiende
al área techada y al espacio vacío de la planta en que se
encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del
perímetro.
 
Al respecto, a nivel registral se ha señalado que: “Cuando una
de las secciones está ubicada en la azotea, ello implica que le
corresponden los aires, salvo que el reglamento interno
establezca lo contrario[2].
 
El Pleno Registral CXLIX (2016) ha señalado que “son conceptos
equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto
señale el Reglamento Interno”. Conforme al artículo 40, inciso
h), de la Ley Nº 27157 los aires se reputan zonas comunes,
salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición
de sección de propiedad exclusiva.
 
Según el numeral 5.7 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN,
la cláusula en contrario también debe constar en el reglamento
interno, o en modificación posterior que apruebe reconocer la
propiedad preexistente de los aires, omitida en la declaración
inicial del reglamento interno, acordada por 2/3 de los
propietarios[3].
 
Ahora bien, si el reglamento interno otorga expresamente la
condición de zona común a los aires, será aplicable el artículo
135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, salvo que
dicho reconocimiento de la propiedad preexistente sea unánime.
Los aires pueden haber sido reservados (con o sin
independización) por el constructor, lo que debe constar en el
reglamento interno inscrito.
 
Al respecto debe mencionarse que ahora el Tribunal Registral
considera procedente la inscripción de la cláusula de reserva de
aires sobre aires. Es decir, ahora es posible dividir los aires en
secciones o espacios superpuestos unos a otros, “respetando los
parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos”[4], criterio
no aceptado antes[5] y que era contrario al artículo 954[6] del
Código Civil referido a la extensión de propiedad predial hasta
donde sea útil al propietario.  
               
 

['] Abogado. Director de Inmobilex. Docente asociado del Lincoln

Institute of Land Policy (USA).
[1] Al respecto, véase la Resolución N° 751-2019-SUNARP-TR-L, del
22/03/2019.
[2] Al respecto, véase la Resolución N° 1845-2017-SUNARP-TR-L, del
21/08/2017.
[3] 66.66% o mayoría calificada, conforme a lo dispuesto en la
Directiva sobre Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común
(Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N°
340-2008-SUNARP/SN) y el artículo 43 de la Ley Nº 27157, así como
el artículo 135 del Reglamento de la mencionada ley (aprobado por
Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA).
[4] Al respecto, véase la Resolución N° 751-2019-SUNARP-TR-L, del
22/03/2019.
[5] Al respecto, véase la Resolución N° 187-2012-SUNARP-TR-A, del
20/04/2012.
[6] Código Civil
Artículo 954.- Extensión del derecho de propiedad
La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial
y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.