INFORME DE AVALÚO DE INMUEBLE

NIP 673226
TIPO DE BIEN: INMUEBLE SUBTIPO DE BIEN: CASA

SOLICITADO POR: MORETA QUINTANA CHRISTIAN HUMBERTO

Fecha de solicitud: 09 de mayo del 2017 Fecha de Inspección Física: 09 de mayo del 2017
Fecha de entrega de documentos: 09 de mayo del 2017

Yo, Arq. Sandra Susana Guzmán Veintimilla, perito designado por Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social para el presente caso, declaro bajo mi palabra de honor que los
datos y apreciaciones que contiene el presente informe son reales y fidedignos. Consecuentemente, asumo las responsabilidades que por acción u omisión me fueren imputables civil o
penalmente.

DOCUMENTOS PROPORCIONADOS
1.- ESCRITURA X PROPIETARIO: CARLOS NORBERTO MARTINEZ FLORES
2.-DECLARATORIA DE PROP. HORIZONTAL Tipo de Escritura Fecha Escritura (s) Notaría Fecha Insc. Reg. Prop.

DECIMO OCTAVA
3.-CERT. REGIST. PROPIEDAD X 1.-DONACION 12 DE MARZO DEL 2002 22 DE ABRIL DEL 2002
CANTÓN GUAYAQUIL

4.-PLANOS
5.-OTROS
Observaciones: El tipo de escritura registrado corresponde al documento recibido por parte de la institución financiera para realizar el informe de avalúo ,coincidiendo en el numeral asignado.
DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Lote # Solar 18 C
DIRECCIÓN: Solar y edificación 18 C mz V ubicado en Lotización Brisas de Santay Manzana V
Sector: Norte.
PARROQUIA DURAN CIUDAD DURAN CANTON DURAN PROVINCIA Guayas
Datos de Localización del Inmueble: Coordenadas Geográficas: (Latitud -2.207832° , Longitud -79.821684° ) Código catastral: 1-7-40-18-3-0-0-0-0-0

CARACTERISTICAS DEL SECTOR

INFRAESTRUCTURA CLASIFICACION DE LA ZONA
Vías de Acceso x Asfaltadas Residencial: x Industrial:
Transporte Público x Vía Principal Comercial: Gestión:
Alumbrado Público x Red pública Agrícola: Protección Ecológica:
Energía Eléctrica x Red pública Histórica:
Alcantarillado x Pozo séptico NIVEL DE CONSOLIDACION URBANA
Agua Potable x Red pública Alta Media Baja x
Redes Telefónicas x Red pública ESTRATO SOCIO-ECONÓMICO
Aceras x Hormigón Alto Medio Bajo x Popular
Bordillos x Hormigón
FACHADA FONTAL DEL INMUEBLE

EQUIPAMIENTO URBANO: RIESGOS NATURALES Y/0 AFECTACIONES EN CONVIVENCIA

Cómo referencias inmediatas al inmueble se encuentran: Cómo referencias No se detectan riesgos naturales No se detectan riesgos naturales o de
inmediatas al inmueble se encuentra: Feria de Durán , Mercado de seguridad en la zona, salvo contaminación sonora.
transferencia de Durán.

SERVICIOS DEL SECTOR, ACCESIBILIDAD Y ENTORNO

El conjunto residencial Brisas de Santay se encuentra ubicado en el Km 6,5 de la via Duran Tambo. En el sector existe altos niveles de contaminacion ambiental y auditiva
proveniente de las industrias, la intranquilidad por la circulación constante de automotores pesados, la falta de servicios y de obra pública. El proyecto aun demanda atención como
patrullajes policiales, debido al indice delincuencial del sector. En general el entorno tiende a ser residencial, sin descartar la incidencia sonora y ambiental que afecta al sector por
el alto nivel industrial de la zona. Las viviendas no son adosadas,y se constato que aun existen obras públicas por realizar en su entorno lejano como lo son las calles pavimentadas.
El desarrollo urbanistico del conjunto se encuentra estancado , debido a la limitada demanda que existe por los condicionantes que le afectan al encontarse ubicada en medio de
una zona industrial.

CARACTERISTICAS DEL TERRENO 2

TIPO DE PREDIO ESTADO DEL TERRENO UBICACIÓN DEL LOTE FORMA TOPOGRAFIA
RURAL: VACIO ESQUINERO REGULAR X PLANO X
URBANO: X CONSTRUIDO X MEDIANERO X IRREGULAR PENDIENTE -

LINDEROS Y DIMENSIONES Regulación Urbana y Ordenanzas

TIPO DE PROPIEDAD INDIVIDUAL X HORIZONTAL Vigentes:
Regido por la normativa municipal del Gobierno Autonomo
Solar 18 C Frente (m): 12,00 m Escrituras Sitio descentralizado del Cantón Durán
NORTE: Lote 17 B 12,00 m 12,00 m ZONA RESIDENCIAL-A (ZR-A)
21,49 m 21,49 m Usos Permitidos: Vivienda
SUR: Lote 18 B
Usos Prohibidos: Todos los demas
ESTE: Calle interior y lote 19-A 21,49 m 21,49 m Usos condicionados: Centros comerciales que incluyan comercio al
OESTE: Calle interior 12,00 m 12,00 m por menor y servicios comerciales. Servicios comerciales de
diversión: video y juego , Instituciones monetarias. Productores
SUPERIOR: CIELO CIELO teatrales y servicios de esparcimiento, si se controlan emisiones
INFERIOR: SUELO SUELO sonoras.

AREA TOTAL EN SITIO: 257,88 m²

AREA SEGÚN ESCRITURAS: 257,88 m²
DIFERENCIA 0,00
ALICUOTA: NO APLICA

COMENTARIO: La extensión del terreno y la longitud de sus lados coinciden con el área determinada en la documentacion de respaldo legal prop orcionada (certificado de historia
de dominio del registrador de la propiedad con fecha de emisión 3 de abril del 2017). El terreno se encuentra completamente confinado en sitio y existen edificaciones en su
entorno inmediato. "La diferencia de área de terreno entre lo indicado en escrituras y lo verificado en sitio es del 0,00%." No se ha presentado certificado de avalúos y predio
urbano o inspección final para constatar el área construida con el área verificada en sitio.
 NIP 673226
SOLICITADO POR: MORETA QUINTANA CHRISTIAN HUMBERTO
Características de Edad del Bien Inmueble
Fecha de Construcción: (Inicio
Años de Construcción:
Construcción Aproximada 1997 30 Vida Útil Remanente (Años): 40
(Aproximada)
Referencial)
Características Conservación y Mantenimiento:
ACEPTABLE x DEFICIENTE SATISFACTORIA
Caracteristicas de Implantacion de la Construcción
AISLADA ADOSADA x CONTINUA PAREADA
Distribución Funcional y Detalles Generales del Bien Inmueble
Distribución Funcional Inmueble Original:
Exteriores
Planta Baja Se desconoce ya que no se tuvo acceso al inmueble cuando fue edificado originalmente.
Planta Alta

Distribución Funcional Actual (Modificada):

Acceso vehicular, acceso peatonal, patio, estacionamiento descubierto, área de lavado y secado, retiro lateral 1, retiro lateral 2, retiro frontal y
Exteriores
retiro posterior.

Planta Baja Sala , comedor, cocina, baño 1, dormitorio 1, dormitorio 2, dormitorio 3, dormitorio 4, baño 2, vestidor.

Planta Alta -

Terraza -

Detalles Generales del Bien Inmueble:

Número de Baños/Medio
Número de Ambientes: 7 Número de Dormitorios: 4 2
Baños:
Número de Niveles De La Número De Líneas Telefónicas
1 Número de Estacionamientos: 1 0
Unidad Vendida: del Inmueble:
Ascensor no Vivienda Multifamiliar: no Número de Piso: 1
Altura interior del Inmueble
2,28 m COS: n/a Uso: Residencial
PB y PA :
* Excede Luz de 5,00 m, No excede Luz de 5,00 m.

ESPECIFICACIONES TECNICAS
DESCRIPCION PLANTA BAJA
ESTRUCTURA / Tipo de Construcción:Hormigón armado y bloque
PISOS Contrapiso de Hormigon simple 8 cm
SOBREPISOS Area social y dormitorios : Cerámica
RASTRERAS Cerámica 6 cm
ESCALERAS -
CUBIERTA Estructura metálica y planchas de asbesto cemento
TUMBADO Planchas de yeso
PAREDES EXT. Mamposteria Bloques de Hormigón
PAREDES INT. Mamposteria Bloques de Hormigón
PUERTAS Madera tamborada/Metalica
CERRADURAS Cilíndricas
VENTANAS Aluminio y vidrio
Mesones de H.A. con recubrimiento de cerámica lavaplatos
MUEBLES DE COCINA
empotrado

MUEBLES DE BAÑOS -

CLOSETS -

PIEZAS SANIT. PROCED. EDESA

GRIFERIA EDESA
Tuberia galvanizada empotradas pisos
INST. ELECTRICAS
y paredes
PIEZAS ELECTRICAS Bticino
Tuberia galvanizada empotradas pisos
INST. SANITARIAS
y paredes

PINTURA EXT. Elastomérica

PINTURA INT. Latex

Enlucido exterior e interior con mortero de arena

REVESTIMIENTO EXT.
gruesa y cemento/empaste pintura

CERRAMIENTO Bloque de cemento enlucido , empastado y pintado

INTERNET SI
TV POR CABLE SI
GAS CENTRALIZADO NO
PISCINA NO

INST. ESPECIALES Cisterna.

CALIFICACIÓN DE ACABADOS DE LA CONSTRUCCIÓN: 0,60

Observaciones Adicionales sobre el estado de las edificaciones:
TIPO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR X MULTIFAMILIAR LOCAL COMERCIAL
OTROS CONSULTORIO OFICINA NO
EDIFICACIÓN: El inmueble corresponde a una vivienda compuesta por una unidad familiar , implantada en un conjunto residencia , de gran escala, de acabados , tipo medio estandar , en buenas condiciones de
mantenimiento. Se encuentra implantado en un sector dirigido a estratos socioeconómicos medios , bajos.. El inmueble carece de anaqueles de cocina, closets en dormitorios. El inmueble presenta obras adicionales
como lo son pisos exteriores, recubiertos de cerámica, pavimentados, cerramiento, cisterna. El estado de las obras adicionales en general es bueno. Se verificó que la vivienda posee los servicios conectados de agua y
luz asi como se verificó buen funcionamiento de sus piezas sanitarias y elèctricas. . No se observa daño estructural a simple vista, como son fisuras, hundimiento de piso, cuarteaduras...etc. Al momento de la inspección
el inmueble se encontraba habitado, y en uso de todos sus ambientes . La edificación no posee nomenclatura exterior que indique su solarización y amanzanamiento. Es importante señalar que la información
corresponde a la parte visible, eximo de mi responsabilidad todo daño que pueda existir en lo posterior a la inspección en aquellas instalaciones que son empotradas en las paredes, pisos y cielos rasos (no visibles). El
diseño arquitectónico de su fachada es de tipología tradicional, media, residencial, y en su interior el criterio aplicado es funcional ,asi como la luminosidad y ventilación accede a todos los dormitorios y áreas húmedas
del inmueble. Se observa que el inmueble ha sido sometido a una remodelación total , cambio de pisos, recubrimientos, cocina , pintura, entre otros. NO obstante no se ha podido constatar mediante ningún certificado
o factura de obra ejecutada la inhibicion de la corrosión de la estructura solo asi se podría reconsidera la vida útil total del inmueble.

Criterios de Valoracion:
TERRENO: Se aplicará el método comparativo de mercado aplicando para la homogenización de muestras, los criterios de ubicación, tamaño, forma,topografia (relación frente - fondo) y adecuación. Se considera
además uso de suelo, plusvalía y equipamiento urbano. Por otra parte, se toma en cuenta el movimiento del Mercado Inmobiliari o del Sector, para determinar los niveles de oferta y demanda del sector. Se considera
para la obtención del valor final, el análisis adicional por el método de reposción .
CONSTRUCCIONES: Se determinará el valor comercial de las construcciones a partir del valor de reposición a nuevo de las mismas. Para la obtención de este valor se analizan las características constructivas de la
edificación tomando como base los costos unitarios de cada uno de los elementos constructivos que la integran. Estos valores referenciales son tomados de precios actualizados de comercialización de materiales de
construcción en la zona .En los valores de reposición se consideran los costos directos e indirectos en los que debe incurrir durante el proceso de construcción de la edificación. A partir del valor de reposición se calcula
el valor comercial aplicando concepto de edad, estado, características, funcionalidad, orientación.
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SOLICITADO POR: MORETA QUINTANA CHRISTIAN HUMBERTO
AVALUO DE LAS EDIFICACIONES
AREA DE VALOR UNITARIO % DEPRECIACION EDAD Y
DESCRIPCION % AVANCE DE OBRA VALOR UNITARIO DE REAL VALOR TOTAL
CONSTRUCCION COMERCIAL A NUEVO MANTENIMIENTO

PLANTA BAJA (Vivienda) 131,36 m² $ 450,00 95,00% 80,00% $ 342,00 $ 44.925,12

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN 131,36 m² US$ 44.925,12

Avance de Obra Ponderado: 95,00% VALOR COMERCIAL DE EDIFICACIONES $ 44.925,12

Avance de Obra Promedio: 95,00% VALOR DE REPOSICIÓN DE EDIFICACIONES $ 59.112,00
Porcentaje Local Comercial 0,00% VALOR REALIZACION DE EDIFICACIONES $ 40.881,86
AVALUO DE LAS OBRAS ADICIONALES
AREA DE VALOR UNITARIO % DEPRECIACION EDAD Y
DESCRIPCION % AVANCE DE OBRA VALOR UNITARIO DE REAL VALOR TOTAL
CONSTRUCCION COMERCIAL A NUEVO MANTENIMIENTO
CISTERNA 5,00 m³ $ 250,00 100,00% 88,00% $ 220,00 $ 1.100,00
CERRAMIENTO 61,77 m² $ 120,00 100,00% 88,00% $ 105,60 $ 6.522,91
PISO RECUBIERTO DE CERÁMICA 49,07 m² $ 32,00 100,00% 88,00% $ 28,16 $ 1.381,81
PISO PAVIMENTADO 52,14 m² $ 25,00 100,00% 88,00% $ 22,00 $ 1.147,08

VALOR COMERCIAL DE OBRAS ADICIONALES $ 10.151,80

VALOR DE REPOSICIÓN DE OBRAS ADICIONALES $ 11.536,14
VALOR REALIZACION DE OBRAS ADICIONALES $ 9.238,14
AVALUO DEL TERRENO
AREA DE TERRENO 257,88 m²
VALOR UNITARIO US$ 35,00/m²
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO $ 9.025,80
VALOR DE REALIZACION DEL TERRENO $ 8.213,48

SUMA DE AVALUOS
VALOR COMERCIAL DE EDIFICACIONES $ 44.925,12
VALOR COMERCIAL DE OBRAS ADICIONALES $ 10.151,80
VALOR COMERCIAL DEL TERRENO $ 9.025,80
VALOR COMERCIAL TOTAL $ 64.102,72
VALOR DE REALIZACION TOTAL 9,00% $ 58.333,48
VALOR DE REPOSICIÓN DE EDIFICACIONES Y AREAS ADICIONALES TOTAL $ 70.648,14
Satisfactoria
Inmediata
Alta Aceptable
Media
Mediata
CALIFICACION DE LA PLUSVALIA DEL SECTOR Alta Media Baja x
CALIFICACION ESTADO DE LA GARANTIA Satisfactoria Aceptable x Deficiente

EXPECTATIVA ECONOMICA DEL INMUEBLE Creciente Estable X Decreciente

FACTIBILIDAD COMERCIAL Inmediata Mediato x Largo Plazo Incierta

Referencias Inmobiliarias:
Referencias Inmobiliarias: Solar y edificación 18 C mz V ubicado en Lotización Brisas de Santay (Valor por m2 terreno 35,00 usd/m2).
Decreciente
1.- Terreno en Brisas de Santay , Terreno 1040,00 m2 (Fecha: 17 de marzo 2016 ) Teléfono 0994622927. Valor de negociación máximo. 40,000 usd (Valor por m2 terreno 38,46 usd/m2)
2.- Terreno en Brisas de Santay , Terreno 600,00 m2 .(Fecha: Enero 2016) Teléfono 0991732526-0980155072-042813460. Valor de negociación máximo. 25,000 usd (Valor por m2 terreno 41,66
usd/m2).
3.- Vivienda en Brisas de Santay , Terreno 240,00 m2, Construcción en avance de obra, (Fecha:22 de enero del 2016 ) Teléfono 3856542- 0992299393- 0984386537. Valor de negociación máximo.
22,000 usd (Valor por m2 terreno 30,00 usd/m2).

ASPECTOS DE VENTAJA O VULNERABILIDAD

El inmueble consiste en una vivienda de una planta baja de mediana superficie, acabados económicos y en buenas condiciones de mantenimiento. Es parte integrante del Programa de construido y
desarrollado como un plan masivo de vivienda en Durán dirigido a estratos socioeconómicos medios bajos. Ventajas: El inmueble se encuentra ubicado en una urbanización abierta sin control de
ingreso donde goza de parciales servicios basicos, infraestructura urbana .
Desventajas: El inmueble se encuentra ubicado en un sector abierto, donde no posee control de ingreso, lo cual lo expone a la delincuencia. La posibilidad de comercialización del inmueble, se considera
a mediano plazo debido al actual movimiento del mercado inmobiliario , el inmueble se encuentra ubicado en un sector de gran interes . Se recomienda un 7% en el valor de realización.
"La diferencia de área de terreno entre lo indicado en escrituras y lo verificado en sitio es del 0,00%." No se ha presentado certificado de avalúos y predio urbano o inspección final para constatar el
área construida con el área verificada en sitio.

Firmado Digitalmente por: SANDRA SUSANA

GUZMAN VEINTIMILLA
Hora oficial Ecuador: 11/05/2017 07:44
____________________________
Arq. Sandra Guzmán Veintimilla
Perito Avaluador
Reg. Prof. SBS PAG-2013-1545
Reg. Prof. SC SC -RNP-566
 NIP 673226
SOLICITADO POR: MORETA QUINTANA CHRISTIAN HUMBERTO
FOTOGRAFIAS

VISTA GENERAL DE LA PROPIEDAD Y SU ENTORNO

Retiro lateral Retiro frontal

Retiro lateral Área social

Cocina Dormitorio 1
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FOTOGRAFIAS

Dormitorio 2 Dormitorio 3

Dormitorio 4 Vestidor

Retiro posterior Baño 1

Baño 2
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ESQUEMA DE UBICACIÓN

ESQUEMA DE UBICACIÓN (SIN ESCALA)

Nor este Lote 17B

Noro Este Calle interior y Lote 19 A

Sur Este Lote 18 B

Sur Oeste Calle interior

Medición aproximada efectuada con el fin de obtener áreas de superficies y dimensiones relevantes para la determinación del valor.

Linderos de terreno de uso exclusivo Escrituras

NORTE: Lote 17 B 12,00
SUR: Lote 18 B 21,49
ESTE: Calle interior y lote 19-A 21,49
OESTE: Calle interior 12,00

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO DE USO EXCLUSIVO 257,88

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SOLICITADO POR: MORETA QUINTANA CHRISTIAN HUMBERTO
Consideraciones de riesgo ambiental para Propiedades Residenciales
1. Actividades realizadas en la propiedad
Si No Desconozco
X Se realizan actividades industriales en la propiedad?

X Se han llevado a cabo actividades industriales en la propiedad en el pasado?

X Se realizan actividades industriales cerca de la propiedad ahora o en el pasado?

X
Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad que puedan causar contaminación?*

(*) Aspectos relevantes: Además de las actividades industriales, estos pueden incluir actividades tales como estaciones de servicio de combustible; mecánicas, lavandería limpieza
en seco; imprentas y estudios fotográficos, depósitos de chatarra o relleno sanitario; etc.?

2. Generación, Almacenamiento y depósito de sustancias potencialmente contaminantes

Si No Desconozco
X Hay flujos residuales generados por la propiedad (con excepción de sanitarios de las viviendas)?

X Flujos residuales generados son vertidos directamente al suelo?

X Son vertidos flujos residuales en aguas pluviales o en otras aguas de superficie?

X Hay (o ha habido) tanques de almacenamiento subterráneo de productos petrolíferos?

3. Otros posibles problemas ambientales

Si No Desconozco
X Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en las paredes,
pisos o suelos exteriores?

X Hay alguna indicación de asbesto o pintura con plomo en el edificio?

X El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo ? En caso afirmativo, existe alguna

indicación de que el agua puede estar contaminada?

X La propiedad es construida con los códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas
susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamientos u otro desastre natural
que pueda poner a la propiedad o a los ocupantes en situación de riesgo?

4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad

Si No Desconozco
X En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente relacionada con cuestiones
ambientales?

X Ha habido estudios que indican la presencia de contaminacion en la propiedad o cerca de ella?

X Está la propiedad situada o adayacente a áreas medio ambientalmente protegidas, zonas

reservadas para el uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o
cultural o de otra condición de protección?

X La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún registro de tierras

contaminadas del gobierno?
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ENCUESTA DE SATISFACCION