DERECHO PROCESAL CIVIL II

PROCESO SUMARÍSIMO: Desaojo 2

Semana 16.2

Ciclo: VII
Periodo: 2021-II

Docente: Mg. Carlos Bulnes Tarazona

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sugeridas procesales así como también de diferentes procesos
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 Ley 30201, que regula el desalojo con Cláusula de allanamiento a Futuro:
Se aplica solo a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el arrendador haya pactado una cláusula de allanamiento
a un futuro proceso de desalojo.

Ni la tan bondadosa “cláusula de allanamiento a futuro” que prevé la ley de desalojo express en el tercer párrafo del modificado artículo 594 del CPC,
soluciona en su totalidad el problema; puesto que, el demandado, en su condición de poseedor mediato, tiene la posibilidad de contradecir u oponerse
a esta pretensión del demandante o propietario del bien, y siendo esto así, frente al ejercicio del derecho a la defensa del poseedor u ocupante, en el
peor de los casos, se gestaría una controversia que finalmente tendría que ser dilucidada en la vía judicial a la espera de una respuesta definitiva

Desalojo en los contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro Ley N° 30201 (28-05-14)

Al respecto, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil bajo comento acordó por mayoría, respecto de los procesos de
desalojo con cláusula de allanamiento futuro, que “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo
regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. NO proceden las
excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”.
Cabe señalar que en este tipo de proceso requiere que los contratos de arrendamiento cumplan un par de requisitos: Que se
haya estipulado la denominada “Cláusula de allanamiento a futuro” y que las firmas de los contratantes se encuentren
legalizadas ante notario público o fedatario. El solo hecho de cumplir con tales requisitos, le faculta a recuperar el inmueble
arrendado a través de un proceso célere, regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil, Desalojo por conclusión del
contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas. (tener presente Art. 1698 CC y 1593 CPC)
Desalojo en los contratos de arrendamiento con cláusula
de allanamiento futuro Ley N° 30201 (28-05-14)

No Exigible 15 LANZAMIENTO
El juez del lugar donde días Requerimient
Traslado al Si no acredita APELACIÓN
CONCILACIÓN
DEMANDA se encuentra el bien C/E/S o y ordena el
demandado o no hay
materia del contrato lanzamiento
Oposición
Pero sí en 15 días
recomendable OPOSICIÓN hábiles (Art.
6 días 593)

Acreditar la vigencia del

AUDIENCIA
contrato o la cancelación de
(Contradictorio)
los rentas adeudadas

CASOS:
Vencimiento de contrato o La deuda origina la Inscripción en el registro
Resolución de contrato por falta de pago
de deudores judiciales morosos
 Proceso Único de Ejecución de Desalojo creado por el Decreto Legislativo N° 1177:
Art. 14°: Procede por terminación del contrato por:

a) Conclusión del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario respectivo.
b) Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses consecutivos, dentro del
plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono.
d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua, seguro por riesgo de
pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato
comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo
deudor emitida por la empresa respectiva.
e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta
notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo. a la pretensión de desalojo se le puede acumular la
pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas. También podrá exigirse el
pago de los conceptos complementarios adeudados si es que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos
a nombre del arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de desalojo no se supeditará a la
resolución de cualquier otra pretensión acumulada.
 Desalojo conforme a lo regulado por el D. Leg. N° 1177 (18-07-15)
Proceso Único de Ejecución de Desalojo

Regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de ejecución. Además, es bastante claro al regular que el
mismo no requerirá de conciliación previa para su inicio, y contiene la novedosa disposición respecto de los efectos de la
apelación de sentencia, la misma que se concederá sin efecto suspensivo, tal como lo establece el literal “k” de su artículo 15
Considera que los Formularios Únicos de Arrendamiento (en sus diferentes modalidades) tienen mérito ejecutivo siempre que
estén suscritos ante un notario y estar registrados (RAV).

Excepciones o
defensas previas

ADMITE
JPL donde 3 días APELACIÓN Superior
DEMANDA TRASLADO SE ALLANE SENTENCIA O
se ubica el Arrendatario S/E/S
5 o CONTESTE 3 3 SENTENCIA
inmueble bajo NO 3
días días días
responsabilidad días

Formulario 3 días (bajo

* Acreditar vigencia del Cto.
Respectivo responsabilidad,
* Cancelación de deuda
POLICIA MP, 377, 378 CP)
FUA, FUAO,
FUAL
RAV, Art. 14.2

CASOS: Arrendamiento-Venta, Leasing Inmobiliario o Motivo: Arrendadores evitan pagar

arrendamiento como tal impuesto de 1ra. categoría
 DESALOJO NOTARIAL Ley Nº 30933 (Desalojo Express) (24-04-19)

Desalojo notarial y ejecución judicial, a través del cual se podrán acoger el propietario, el arrendador, el administrador y todo
aquel que considere tener derecho a la restitución de un bien inmueble, contra el arrendatario.

NOTA: No están comprendidos en el ámbito de la ley la desocupación por motivo de contratos de alquiler venta, arrendamiento
financiero u otros tipos de contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble”

PRIMERA ETAPA
Procedimiento ante Notario.
1. El Notario Público recibe la solicitud de desalojo, constata el cumplimiento de los requisitos de procedibilidad, el contenido del
contrato de arrendamiento y los requisitos de la solicitud.
2. El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su domicilio contractual, de ser el caso, para que,
dentro del plazo de cinco (5) días hábiles de recibida la comunicación, acredite que ha pagado la renta o que ha
renovado el contrato.
3. El arrendatario sólo puede formular oposición sustentada en:
* La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con las mismas formalidades que el contrato primigenio;
* La constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en la cuenta de abono acordada por las partes;
* El incumplimiento de las formalidades establecidas en la ley.
 DESALOJO NOTARIAL Ley Nº 30933 (Desalojo Express) (24-04-19)
4. El notario, con la respuesta del arrendatario presentada dentro del plazo de 5 días, constata si se
configura alguna de las causales de desalojo, en cuyo caso realiza las siguientes acciones:
* Extiende un acta no contenciosa dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del
contrato o de la resolución del mismo por falta de pago, con la declaración de la procedencia del
desalojo, lo cual protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos. El acta extendida
por el notario constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al lanzamiento
del inmueble.
* Remite la copia legalizada del expediente al juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien
inmueble arrendado.
5. El trámite de desalojo notarial finaliza si:
* No se configura alguna de las causales de desalojo previstas, en dicho caso el notario finaliza el
trámite comunicando de este hecho al solicitante.
* Las partes acuerdan su finalización, en cualquier momento del procedimiento. En este caso, el
notario levanta el acta no contenciosa correspondiente concluyendo el trámite.
SEGUNDA ETAPA: Trámite judicial de lanzamiento.

1. Culminada la etapa notarial del procedimiento especial, el interesado formula solicitud

de lanzamiento dirigida al juez de paz letrado competente, con la autorización de
letrado y el pago de la tasa judicial respectiva, para que sea trasladada por el
notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente notarial.

2. Dentro del plazo de tres (3) días hábiles de recibidas la solicitud del interesado y las
copias legalizadas del expediente remitidas por el notario, el juez de paz letrado
competente verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución judicial en la
que dispone el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en
el inmueble; así como, la orden de descerraje en caso de resistencia al
cumplimiento del mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble. La
resolución judicial es impugnable sin efecto suspensivo.
SIGUE ……
 SEGUNDA ETAPA: Trámite judicial de lanzamiento.
3. El juez de paz letrado cursa oficio a la dependencia correspondiente de la
Policía Nacional del Perú (PNP), para que en el plazo de dos (2) días
hábiles contados desde el día siguiente de la notificación,
obligatoriamente y bajo responsabilidad, preste asistencia y garantía
para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en su
resolución judicial.

4. Culminado el trámite de lanzamiento, el interesado podrá solicitar ante el

mismo juez de paz letrado el pago de costas y costos del proceso, así
como el de los servicios notariales derivados del desalojo, conforme a lo
dispuesto en los artículos 417 y 419 del CPC.
 Proceso de desalojo con
Intervención Notarial
LEY N° 30933
Notifica al
arrendatario Notario extiende
para que Acta no Interesado
Notario Notario
recibe la acredite no estar constata si se contenciosa (título formula solicitud
solicitud de incurso en alguna 5 días configura en las de lanzamiento
de las causales ejecutivo) y remite
desalojo causales
(5 días) Exp. al JPL

2 días Juez oficia a Juez emite

El interesado podrá solicitar ante el mismo
la PNP para
Juez de Paz Letrado el pago de costas y DESALOJO brindar resolución
costos, servicios notariales derivados del 3 días
asistencia Judicial y orden
desalojo, conforme a lo dispuesto en los
artículos 417 y 419 del CPC de descerraje

APELACIÓN
S/E/S
 DURACIÓN
LEY Aproximada del FORMALIDAD USO DEL INMUEBLE
proceso
 Vivienda
Código Procesal Civil 2 a 3 años  Sin Formalidad adicional  Oficina
 comercio
 Vivienda
Ley N° 30201  Cláusula de Allanamiento Futuro
 Oficina
Cláusula de 1 año y medio  Legalización de firmas ante Notario
 comercio
allanamiento

D. Leg. N° 1177
 Formulario FUA
Proceso Único de
4 meses  Cuenta de Abono Solo Vivienda
Ejecución de
 Inscripción en el RAV
Desalojo
 Vivienda
 Cláusula de sometimiento
Ley Desalojo notarial  Oficina
1 Mes  Cláusula de allanamiento
Ley N° 30933  Comercio
 Cláusula de Cuenta de Abono
 Industria

Mg. Juan Emilio Figueroa Reinoso

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Gracias
MG. BULNES TARAZONA, CARLOS