DERECHO PROCESAL CIVIL II

PROCESO SUMARÍSIMO: Desalojo 1

Semana 16.1

Ciclo: VII
Periodo: 2021-II

Docente: Mg. Carlos Bulnes Tarazona

Actividades de Página del docente en la cual podrán tener acceso
investigación a más de 350 videos sobre los diferentes institutos
sugeridas procesales así como también de diferentes procesos
https://bulnescarlosnuevo.blogspot.com/
TEMA: Proceso
Desalojo 1
 El PROCESO DE DESALOJO
ACTUALMENTE TENEMOS
REGULACIÓN LEGAL VIGENTE
CUATRO NORMATIVAS PARA
TRAMITAR UN PROCESO DE D. Leg. N° 1177
DESALOJO 17-07-15
Proceso Único de ejecución de
Desalojo
Desalojo Expres
Base: Formularios FUA, FUAL y
FUAO (D.S. N° 017-2015-VIV) LEY N° 30933
REGISTRO Administrativo de 23-04-19
Arrendamiento de Vivienda Finalidad: complementar, regular
LEY N° 30201 el proceso de desalojo con
28-05-14 intervención notarial (requisitos)
Modificó el Art. 594 CPC y judicial (ejecución)
Desalojo express- Cláusula de Allanamiento Futuro
Cláusula de Allanamiento a Futuro

Mg. Juan Emilio Figueroa Reinoso

 DURACIÓN
LEY Aproximada del FORMALIDAD USO DEL INMUEBLE
proceso
 Vivienda
Código Procesal Civil 2 a 3 años  Sin Formalidad adicional  Oficina
 comercio
 Vivienda
Ley N° 30201  Cláusula de Allanamiento Futuro
 Oficina
Cláusula de 1 año y medio  Legalización de firmas ante Notario
 comercio
allanamiento

D. Leg. N° 1177
 Formulario FUA
Proceso Único de
4 meses  Cuenta de Abono Solo Vivienda
Ejecución de
 Inscripción en el RAV
Desalojo
 Vivienda
 Cláusula de sometimiento
Ley Desalojo notarial  Oficina
1 Mes  Cláusula de allanamiento
Ley N° 30933  Comercio
 Cláusula de Cuenta de Abono
 Industria

Mg. Juan Emilio Figueroa Reinoso

 (Con excepción del art. 594 que
consagra el Allanamiento a Futuro)

Es usado cuando no existe Cláusula de

Lovón Sanchez, José alfredo
Allanamiento a Futuro o en caso de precario
Antes del IV Pleno Casatorio (14-08-13) Casación 2195-2011-Ucayali
DEFENSA:
Propietario DESALOJO • Presenta cualquier dcto., inclusive s/f/titular
Arrendador Por Precario • O, realiza una construcción, accesión, etc.
Administrador • O, afirmaba prescripción adquisitiva-usucapión.
Cualquier con L/P/O
DEMANDA ¿Por qué?
IMPROCEDENTE Porque esas alegaciones tenían que
verse en otro proceso
CAUSALES PARA
DEMANDAR DESALOJO
1) Desalojo por vencimiento de contrato. FALTA DE CELERIDAD EN LOS PROCESOS
2) Desalojo por falta de pago.
3) Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro-Ley 30201 (28/05/14) SALVEDAD:
• CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO
4) Desalojo regulado por el D. Leg. 1177 (18/07/15).
(ART. 594 DEL C.P.C.) y
5) Desalojo Notarial-Ley 30933 (24/04/19) • CUARTO PLENO CASATORIO CIVIL y PLENO
6) Desalojo por ocupación precaria. JURISDICCIONAL NACIONAL CIVIL Y
PROCESAL CIVIL–NOVIEMBRE 2017)
 DIFERENCIA ENTRE:
Vencimiento o Conclusión
Del plazo del contrato o conclusión del arrendamiento
establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ningunan de ellas. Art. 1699 CC
Resolución
Causales establecidas en la ley o por incumplimiento
de las condiciones pactadas. Art. 1697 CC

Causales de resolución
 Falta de pago (2 meses y 15 días). Periodos mayores, un solo periodo y 15 días. Periodos menores tres (03) periodos vencidos.
 Sentencia pago de renta + 15 días renta devengada
 Destino o uso diferente, establecido en el contrato.
 Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
 Incumplimiento de obligaciones ( arrendador o arrendatario)

IV Pleno Casatorio:
5.1 Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil.
En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble.
Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el
contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten
mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.
 DESALOJO POR
NO ENVIAR CARTA NOTARIAL ¿Desalojo por precario o por
(lo convierte en precario)
VENCIMIENTO vencimiento de contrato? ¿Ante JPL o JE
DE CONTRATO
JPL Hasta 50 urp ¡Qué ha hecho el Pleno Nacional Civil!
DEMANDA
CONCILIACIÓN JUEZ CIVIL Mayor a 50 urp o no exista cuantía

SI SE ENVIÓ CARTA NOTARIAL

POR EL PIDIENDO RESTITUCIÓN DEL BIEN DEMANDA POR
CONTRARIO: En mérito del IV PLENO CASATORIO (14-08-13) y CONCILIACIÓN JUEZ CIVIL
PRECARIO
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017

Un poseedor puede ser precario por dos razones: (i) porque nunca tuvo título (invasor); o (ii) porque habiéndolo tenido en algún
momento, el mismo feneció (arrendatario cuyo contrato fue resuelto; por ejemplo: por incumplimiento en el pago de la renta).
Otro ejemplo —muy típico— sería cuando luego de haber vencido el plazo del contrato, el arrendador exige la devolución del
bien mediante carta notarial (artículos 1700 y 1703 CC). En efecto, no debe olvidarse que, según nuestra normativa, el hecho
de que venza el plazo del contrato no convierte al arrendatario en precario: debe haber un requerimiento de devolución para
que recién el contrato se entienda extinguido y por ende el arrendatario pase a tener la condición de precario.
Dentro de una relación de arrendamiento, en donde el poseedor inmediato se niega a devolver el bien, tanto el Código Civil (art. 1704) como el Código Procesal
Civil (art. 679) reconocen que el desalojo se puede plantear —dependiendo de las circunstancias— por la causal de posesión precaria como por la de
vencimiento de contrato. En el primer caso estamos ante un exarrendatario, a quien ya se le requirió la devolución y con ello se le convirtió en precario. En el
segundo caso estamos todavía ante un arrendatario, a quien por no habérsele solicitado extrajudicialmente la devolución, no se le ha convertido en precario.
 DEMANDA POR FALTA DE PAGO

ART. 585: establece en su

segundo párrafo que se puede
acumular la pretensión de RELACIONADO
Carta notarial pago de arriendos cuando el directamente con lo establecido
desalojo se fundamenta en en el artículo 1697.1 CC, el mismo
requiriendo el dicha causal.
CONCILIACIÓN DEMANDA que establece que el contrato de
pago (15 días) arrendamiento puede resolverse
bajo Res. de (2) (3) si el arrendatario no ha pagado la
Contrato ART. 591: señala que si el renta del mes anterior y se vence
desalojo se sustenta en la otro mes y además quince días.
(1) causal de falta de pago o
vencimiento del plazo, sólo es
admisible el documento, la
declaración de parte y la pericia,
en su caso.
 El IV Pleno Casatorio Civil 14/08/13: Casación 2195-2011-Ucayali, estableció
como precedente vinculante:

I.- La resolución III.- El juez puede en el

extrajudicial de un desarrololo de un
contrato conforme proceso de desalojo
prescribe el Art. 1429 y II.-La condición de título fenecido declarar la nulidad
1430 CC, acredita y no ocurre con el vencimiento del del título posesorio.
establece la condición de plazo del contrato; sino hasta que
Posesión precaria. sea requerido por el arrendador
para la devolución del bien;
interpretación del Art. 1700 y 1704
CC

Mg. Juan Emilio Figueroa Reinoso

 DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
El IV Pleno 14/08/13: Casación 2195-2011-Ucayali

El Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011, Ucayali, publicada en el diario oficial El Peruano con fecha 14 de agosto de 2013, al referirse a los supuestos
de posesión precaria, en su conclusión 5.2 estableció lo siguiente:

5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la
devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato.

No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de
arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la Ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del
bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.

En tal sentido, debe considerarse que, si existe requerimiento notarial (conforme lo ha establecido el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año
2017), el arrendador debe optar por esta causal y presentar su demanda de desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil (título fenecido
e inexistencia de renta como consecuencia del requerimiento de restitución según lo establecido por la Corte Suprema), con la posibilidad que el mismo pueda
llegar hasta la Corte Suprema.

CONCILIACIÓN DEMANDA JUEZ CIVIL

 El IV Pleno 14/08/13: Casación 2195-2011-Ucayali

El fundamento 50 establece un criterio amplio del concepto del precario que sea útil al proceso y señaló que los jueces
podían analizar ciertos temas como la Resolución del Cto. o la Usucapión o las Nulidades manifiestas de acuerdo al Art.
220° CC pero solo en los fundamentos, en los considerandos, no en el FALLO; así podía dar un pronunciamiento sobre el
fondo (fundada o infundada la demanda de desalojo), lo que conlleva a que aquello que se decida no tendrá la calidad de
cosa juzgada, dejándose abierta la posibilidad de que se inicie un nuevo proceso en el que se peticione que se declare la
validez del negocio jurídico que otro órgano jurisdiccional ya consideró manifiestamente nulo; asimismo, no se supedita el
ejercicio del poder en cuestión a la promoción del contradictorio entre las partes.

No obstante, en el IX Pleno Casatorio sobre otorgamiento de escritura pública, se ha modificado el

precedente citado, en el extremo que en lo sucesivo, debe entenderse que:
“Si en el trámite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del
título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220 del Código Civil, previa promoción del
contradictorio entre las partes, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia
y, adicionalmente, declarará fundada o infundada la demanda de Desalojo, dependiendo de cuál
de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta”.
 OTRO PROBLEMA: si se requiere mediante carta notarial, no se puede demandar ante el JPL sino ante el JC, porque ya lo
volvió precario, pero si se le invita a conciliar no hay precariedad y se le puede demandar ante el JPL.

Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de Lambayeque 2017,

¿El requerimiento con carta notarial cuando el contrato ha vencido,
impide al JPL conocer el Desalojo?

Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado
impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de
restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704
CC); toda vez que en todos estos casos éste último ha quedado constituido en poseedor precario,
por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el
arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por
ocupación precaria.
 Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil Lima-Este 2018,

¿La remisión de una invitación a conciliar a un arrendatario con

contrato vencido, lo convierte en precario?

"No provoca precariedad, pues la invitación a conciliar, en sí misma, no está dirigida a la

devolución o restitución del inmueble propiamente hablando, pues luego de la conciliación el
arrendatario podría mantenerse en posesión del bien arrendado. Además, el Pleno Nacional
Civil y Procesal Civil 2017, en su primer acuerdo, se ha referido sólo al requerimiento notarial
de restitución como generador de precariedad en estos casos, lo que puede entenderse en el
sentido de que la invitación a conciliar no genera precariedad. Si bien existe una decisión de
la Corte Suprema en sentido contrario, ésta no es vinculante y solo un referente que se está
teniendo en cuenta, a diferencia del Pleno Jurisdiccional, que tiene por función legal expresa
"concordar" la jurisprudencia (artículo 116 Ley Orgánica del Poder Judicial)".
 Casación 2156-2014, Arequipa (publicado 02-05-17) señaló

Para que prospere la acción de desalojo por la causal de ocupación precaria se requiere la concurrencia de los siguientes
presupuestos:

i) Que, el actor acredite su derecho a la restitución del bien al tener condición de propietario o encontrarse dentro de alguno de
los supuestos contenidos en el artículo 586 del Código Procesal Civil que otorgan derecho a la restitución del predio;
ii) Que, no exista vínculo contractual alguno entre demandante y demandado;
iii) Que, haya ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien inmueble por la parte demandada;
y,
iv) Que, ante la existencia de título que justifique la posesión del emplazado esta resulte ineficaz, es decir, que la posesión sea
ilegítima, que no se ajusta a derecho y, concretamente, que se ejerza bajo alguno de los siguientes supuestos:
a) que el título con el que se cuenta sea nulo, haya quedado resuelto o hubiese fenecido;
b) que se adquiere de aquel que no tenía derecho a poseer el bien; y,
c) que se adquiera de aquél que teniendo derecho a la posesión, se encontraba impedido de transmitirlo
 JURISPRUDENCIA RELEVANTE SOBRE DESALOJO
POR RESOLUCIÓN
"(…) Se encuentra probado que el
contrato de arrendamiento quedó
resuelto, en mérito a la carta notarial
remitida al demandado en la que se le
comunica que debido a su falta de pago
el contrato ha quedado resuelto, no
habiendo acreditado el demandado con
prueba idónea haber pagado las rentas
mensuales del local arrendado, por lo
que se declara fundad la demanda de
desalojo por falta de pago”
Exp. N° 193-2009 res. 11 del 14-10-2009
Mg. Juan Emilio Figueroa Reinoso
POR FALTA DE PAGO
"(…) En el juicio de desalojo por falta de
pago, lo único que tiene que definirse es
si el demandado, se encuentra o no en
mora en el pago de la merced conductiva
y no cabe pronunciamiento sobre la
vigencia de uno o de otro contrato
(arrendamiento); porque ello es ajeno al
real objeto de la materia controvertida y
porque dicha determinación solo sería
relevante si se tratara del desalojo por
vencimiento de contrato.”
Casación N° 202-2000/Lima del 30-08-
2000
POR PRECARIO
"(…) quien pretenda la restitución
o entrega en su caso, de un predio
ocupado bajo dicha calidad (en
forma precaria), debe acreditar el
derecho de propiedad o que lo
ejerce en representación del
titular; en todo caso, la existencia
de título válido y suficiente que
otorgue derecho a la restitución
del bien, de conformidad con los
artículos 585 y 586 del CPC (…)”
Casación N° 1451-2014/Lima el 02-
05-2016
 Página del docente en la cual podrán tener acceso
a más de 350 videos sobre los diferentes institutos
procesales así como también de diferentes procesos
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Gracias
MG. BULNES TARAZONA, CARLOS