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Calificación registral: compatibilidad de los documentos que acceden al registro. Algunas bases
para su procesamiento

Bono, Gustavo A.

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I. El tema

El procesamiento registral de documentos impone, en más de una oportunidad, la toma de decisiones que involucran un gran número de variables en torno de la
normativa jurídica de aplicación. Esta tarea de interpretación e integración de normas, tanto las estrictamente registrales c omo las que provienen de otras órbitas
jurídicas, tiene consecuencias directas para los interesados a la hora de hacer valer los actos o hechos que son motivo de re gistración.

El ingreso de un documento para su inscripción o anotación produce la puesta en marcha de la función calificadora del registrador, actividad que importa para
éste una facultad y un deber (1), y cuyo ejercicio persigue la actuación del principio de legalidad.

En consecuencia, no comulgamos con las conclusiones del "IX Congreso Nacional de Derecho Registral" (Santa Fe, 7 al 9 de septiembre de 1995) en el cual se
dijo al respecto: "La función calificadora del Registro es una de las manifestaciones del principio de legalidad, pero no lo agota"(2).

El principio de legalidad campea todo el ordenamiento jurídico y encuentra su base en la Constitución Nacional como correlato lógico del "principio de reserva"
(art. 19, Constitución Nacional). Si todo lo que no está prohibido está permitido, surge prístinamente como una de sus derivaciones o expresiones lógicas que:
toda conducta intersubjetiva (quedando a salvo las acciones privadas de los hombres que de ningún modo ofendan al orden y a l a moral pública, ni perjudiquen a
un tercero), para ser permitida y válida, debe ajustarse a derecho. Luego, tanto el Estado como los particulares, en suma, "t odos" los sujetos deben actuar
conforme a derecho (3).

Entonces la función calificadora registral no es una manifestación del principio de legalidad, sino una actividad delegada a determinado organismo -el Registro-
para asegurar y propiciar la actuación de tal principio jurídico fundamental. El ejercicio de esa función importa una actividad que, dentro de los límites
establecidos, lo garantiza. Es decir, la función calificadora es un instrumento o medio jurídico que tiende a lograr, dentro de su esfera de actuación, el
cumplimiento de la ley. La calificación es el medio y la legalidad el fin (4).

Ahora bien, adentrándonos en el ámbito material del ejercicio de esa función calificadora, es obligación del funcionario a su cargo examinar no sólo el instrumento
y el acto allí contenido -reiteramos, dentro de los límites de su competencia-, sino también analizar a su respecto el conjunto de antecedentes obrantes en el
Registro en relación al inmueble afectado. Con esta última tarea mencionada, es decir con el control de enlace entre la nueva registración y las anteriores, se
asegura el adecuado encadenamiento de las registraciones en relación al mismo inmueble, que luego, observadas en su totalidad , reflejarán su historial jurídico.

Por lo dicho, no debe reducirse el concepto de tracto sucesivo registral al mero encadenamiento sucesivo de titularidades dominiales sobre la cosa pues, aún
siendo éste un elemento esencial, no es exclusivo. La propia letra del art. 15 de la ley 17.801 (Adla, XVIII-B, 1929), exige esta concepción integral al establecer:
"...De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dem ás derechos registrados, así como la
correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones "(5).

El control del tracto sucesivo en los términos expresados, responde a la necesidad de que el registro custodie y refleje -dentro de los límites de su competencia- a
lo largo de los sucesivos asientos, el cumplimiento de otro principio del derecho como es el del "nemo plus iuris..." consagrado en el art. 3270 del Cód. Civil.

Es de advertir que así como fuera del ámbito registral existen excepciones al principio receptado en el art. 3270 del Cód. Civil, por ejemplo las adquisiciones ex
arts. 2412 y 1051 del Cód. Civil, fundadas en la protección que dispensa la ley a ciertos terceros, existen también típicos c asos de excepción a dicho principio
generados dentro del registro como resultado de errores u omisiones en la publicidad. Ocurre ello frente a las llamadas "fugas registrales", consitentes en la falta
de constancia de un gravamen u otra afectación en la certificación a que alude el art. 23 de la ley 17.801; en tales casos, se registra un documento realizado en
base a esa certificación -que resulta errónea por omisión-, desplazándose el gravamen o la afectación omitida a pesar de ser éste preferente en el tiempo. Esta
inevitable solución constituye una excepción al principio del art. 3270 del Cód. Civil que, no obstante la excepción señalada, se proyecta también en sede
registral.

Como dijimos, el art. 15 de la ley registral nacional exige una aplicación integral y sistemática del tracto sucesivo, lo cual impone al registrador un análisis general
que verifique la compatibilidad entre el documento a registrar y el actual estado jurídico-registral del inmueble implicado.

En determinados momentos, el establecimiento de esa "actualidad jurídico-registral" del inmueble de que se trate presenta serias dificultades al funcionario del
registro, fundamentalmente por las derivaciones del principio de prioridad y su mecanismo de reserva, en relación a cierto ti po de mutaciones reales.

La fijación del "estado registral del inmueble" y su compulsa posterior con el documento a registrar constituyen el objeto del presente trabajo. Justifica el esfuerzo
la variada casuística que arriba diariamente al registro y la necesidad de contar con criterios uniformes de calificación, requisito esencial para el afianzamiento de
la seguridad jurídica, fin primordial de todo registro jurídico de bienes.

II. Los principios registrales comprometidos

a) Etapas o fases de la calificación registral

Con el sólo fin teórico y didáctico proponemos distinguir dos etapas en el desenvolvimiento de la función calificadora. Quede claro que en la práctica el registrador
desarrolla ambos procesos conjuntamente.

La primera etapa o fase de la labor de calificación se endereza al análisis del propio documento que ha puesto en marcha el mecanismo registral en busca de su
inscripción o anotación. Aquí el registrador analiza las formas extrínsecas del instrumento (art. 8º, ley 17.801), ciertos as pectos intrínsecos o sustanciales del acto
realizado (art. 9º, ley cit.), y también el cumplimiento de exigencias formales en orden a la rogatoria de inscripción, esto es la documentación accesoria que
acompaña al documento en su paso por el Registro (carátula rogatoria, formularios, etc.).

La segunda etapa consiste en la compulsa general del documento a registrar respecto de la situación jurídica-registral preexistente del inmueble, tendiente a
controlar el debido cumplimiento del tracto sucesivo, según lo definiéramos anteriormente; es decir, en esta fas e registral se realiza un estudio de "compatibilidad
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de registración" del instrumento, teniendo en cuenta para tal determinación la totalidad de las constancias registrales que l o preceden en el folio real
correspondiente, o en otras secciones especiales del organismo (tal el supuesto previsto en el capítulo VI, ley 17.801, para anotaciones personales).

La actuación de algunos principios registrales genera ciertas dificultades en este segundo momento del proceso inscriptorio d el documento por lo cual -aunque
brevemente- se impone el repaso de estos principios, pues, según la posición que se adopte en algunos aspectos será el resultado que obte ngamos al tiempo de
fijar el estado jurídico-registral del inmueble de que se trate, con consecuencias directas para la eventual registración del instrumento en procesamiento.

Insistimos en que la diferenciación de estas etapas de la calificación registral no es detectable en la práctica, sino sólo en la teoría y a los fines didácticos. Dicho
de otro modo: las fases enunciadas son proyecciones jurídicas de una misma actividad material desarrollada por el registrador.

b) Principio de prioridad

En sede registral , la preferencia de inscripción o anotación entre dos o más documentos, está determinada por el momento en que se produce su arribo al
Registro. Según la fecha y número asignado con su presentación, será la colocación registral que obtenga el instrumento. En t al sentido expresa el art. 19 de la
ley 17.801: "La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación
asignado a los documentos...".

Debe tenerse presente que la norma transcripta resuelve únicamente la prioridad o preferencia de documentos en el plano regis tral pues, en realidad, el conflicto
definitivo no se produce entre los "instrumentos", sino entre los "derechos" a que éstos hacen referencia. Y así, si la existencia o eficacia del derecho que entra en
conflicto con otro requiere de otro acto o hecho jurídico que venga a sumarse a la instrumentación y registración del acto causal, por ejemplo, la tradición (art.
577, Cód. Civil ), deberán acreditarse todos esos requisitos o elementos de existencia o validez (registración, tradición, bu ena fe, etc.) a los fines de producir su
preferencia frente al otro derecho que como consecuencia de ello resultará desplazado o postergado.

En su ámbito, el registrador resuelve el conflicto creado entre los "documentos" en vías de registración. A éste incumbe (y c on ello concluye su tarea), el
diagrama generado en el folio real por los distintos documentos registrados. Luego, el definitivo y verdadero conflicto de de rechos se libra "fuera del registro".

Con mayor plástica podemos decir que en el ámbito registral la batalla de la prioridad se libra entre documentos, y el encuentro definitivo se da en el plano
jurídico sustancial entre derechos. Si la guerra no involucra bienes registrables, el único enfrentamiento que se produce es éste último (6).

Sin contradecir lo dicho, no se nos escapa que la colocación registral del acto causal es un jalón fundamental y puede incluso ser determinante del resultado final
del conflicto de derechos, sobre todo, si la registración es el "único requisito" para obtener la preferencia; así ocurre por ejemplo con las medidas cautelares. En
los sistemas registrales constitutivos se extiende esta circunstancia aún a la constitución de derechos reales (v.gr.: automo tores, caballos pura sangre de carrera,
etc.).

Aunque si se observa detenidamente el fenómeno de las medidas cautelares, el embargo o cualquier otra cautelar logran una afe ctación prioritaria sobre la cosa,
pero sólo preparan el camino para un posterior ejercicio efectivo del derecho que protegen, el cual requiere previamente, de un pronunciamiento judicial
favorable.

Vemos así cómo la publicidad registral es una herramienta importantísima, pero no suficiente, que propende la seguridad jurídica, puesto que el ordenamiento
jurídico exige asimismo otros requisitos generales o especiales, tanto de orden sustancial en relación a la existencia, validez y eficacia del derecho, como de
orden formal, en el aspecto instrumental o procedimental, para que , reunidos todos, hagan posible al titular el pleno ejercicio de su derecho. La falta o deficiencia
de esos requisitos o elementos (incluida la registración), producen según el caso, inexistencia, invalidez, inoponibilidad, ilegitimidad, etc., de la relación jurídica
invocada.

Volviendo al principio de prioridad en sede registral, debemos analizar las consecuencias que siguen a la prioridad obtenida por cada documento respecto de l os
restantes, de acuerdo a la naturaleza del acto instrumentado.

Según sea el contenido del documento primeramente ingresado al Registro, su preferencia frente a otros presentados a posteriori, será absoluta o relativa. La
preferencia absoluta (o excluyente) opera cuando resulta imposible la coexistencia de los derechos a que hacen referencia los documentos (ej.: dos documentos
de adquisición del dominio). Allí el desplazamiento del documento presentado con posterioridad es total. El documento queda virtual o figurativamente "fuera del
folio real".

Si la preferencia es sólo relativa, la prioridad se traduce en una colocación registral jerárquica o de rango entre los documentos en pugna. En este caso el
documento preferente resulta oponible al otro que, no obstante, subsiste en segundo orden. Esta preferencia no importa el des plazamiento "fuera del folio" del
documento postergado, sino que, dentro del mismo, pasa a ocupar un lugar jerárquicamente inferior (por ej.: dos embargos entre sí, dos hipotecas, un embargo y
una hipoteca, etc.). En la preferencia relativa la prioridad no impide la "coexistencia" de los documentos dentro del folio sino que la organiza.

Si bien la diferencia entre prioridad absoluta (o excluyente) y relativa (o de rango) no ofrece mayores dificultades en la teoría (7), produce serios inconvenientes al
registrador cuando en el caso concreto los actos instrumentados no resultan de fácil encuadramiento. Esta situación exige por parte del funcionario registral un
profundo y a veces dificultoso análisis de "compatibilidad de los documentos implicados" que invol ucra no ya el principio de prioridad sino principalmente el de
tracto sucesivo y especialidad (infra, IV.).

Finalmente, debe tenerse presente que aún cuando el principio de prioridad tal cual lo hemos enunciado y analizado puede ser alterado en el marco de la
autonomía de la voluntad (art. 19, última parte, ley 17.801), aquí nos interesa analizar la solución general que proporciona la ley al conflicto entre documentos, y
no su excepción por vía de acuerdo entre las partes interesadas.

1. El artículo 14 de la ley provincial 5771

El mecanismo de adjudicación automática de prioridad por presentación establecido por la ley nacional 17.801 (art. 19) presen ta un matiz peculiar en el ámbito
provincial, por efecto de la ley 5771 (Adla, XXXIV - D, 3976).

La norma del art. 14 de la ley registral local expresa: "El registro no inscribirá título traslativo de dominio en el cual se invoque certificación por la que se haya
hecho saber la existencia de algún gravamen o medida precautoria, sin que estén cancelados en el regi stro o que el adquirente del bien tome a su cargo la
obligación, consistiendo en mantener la inscripción del gravamen o medida precautoria, o que simplemente consienta en la vige ncia al solo efecto de las resultas
de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en este último caso, sólo hasta el límite del monto anotado. ...".

El dispositivo transcripto persigue un doble fin tuitivo. Por un lado pretende proteger al titular del gravamen o medida cautelar y, por el otro lado, y como objetivo
principal, al adquirente del bien afectado. Evidentemente, el precepto apunta directamente a la seguridad dinámica o de tráfi co.

En el primer caso nada se agrega a la situación jurídica del embargante o titular del gravamen pues su sola presentación anterior en el Registro lo protege
suficientemente (art. 19, ley 17.801). Ello es así todavía, y sobre todo, "contra la voluntad" del nuevo adquirente o cualquier otro tercero pues la esencia de la
registración reside en su efecto material de "oponibilidad". De manera que la manifestación de voluntad (en cualquier sentido) del nuevo adquirente nunca puede
incidir desfavorablemente sobre la situación jurídico-registral del titular del gravamen preferente.

En el segundo caso se busca fundamentalmente que el adquirente tome acabado conocimiento del estado jurídico del bien que adquiere.
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Pero las cosas se agravan para el nuevo adquirente si decide tomar a su cargo "la obligación" que el gravamen tutela ya que e n este caso hay una auténtica
delegación imperfecta de deuda (8) que así afecta todo el patrimonio del nuevo adquirente y no sólo el bien transferido.

Pero aun cuando el adquirente se decida por esta gravosa opción de tomar a su cargo la deuda, ello no conlleva la cancelación del gravamen, sino que además
de mantener la cosa afectada, agrega su patrimonio al del originario deudor en garantía de la obligación. Lo dicho se despren de claramente de la propia norma
en tanto establece que en este caso: "... el adquirente del bien tome a su cargo la obligación, consintiendo en mantener la inscripción del gravamen o medid a
precautoria...".

La norma concede una última opción que es la habitualmente utilizada -quizá por su esterilidad jurídica- y consiste en que el adquirente : "simplemente
conscienta en la vigencia al solo efecto de las resultas de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de el la, y en este último caso, sólo hasta el
límite del monto anotado. ...". Como se observa, en nada incide este "consentimiento" del adquirente respecto de la vigencia del gravamen preexistente.

Aun cuando la norma comentada pretende principalmente que el adquirente tome cabal conocimiento de los gravámenes que afectan la cosa, resulta equívoco el
mecanismo elegido y en la práctica genera innumerables observaciones por parte del registrador que -por imperio legal- exige invariablemente en los títulos la
casi mágica frase "el adquirente toma a su cargo el embargo descripto al solo efecto de la inscripción de la presente escritura ..." (o giros similares), que
jurídicamente nada agregan al título ni a la oponibilidad del gravamen. Pacientemente los notarios cumplimentan este requisit o local.

Resumiendo lo dicho: frente a la existencia de gravámenes o medidas cautelares debidamente publicitados en el certificado registral, el art. 14 de la ley provincial
5771 exige una de estas tres posibilidades:

1. Que el gravamen sea cancelado antes de la inscripción del título.

2. Que el adquirente asuma en calidad de codeudor la obligación que el gravamen garantiza, manteniéndose asimismo su anotación en el registro.

3. Que el adquirente "consienta" el mantenimiento del gravamen sin asumir la deuda garantida.

Siguiendo la sana interpretación restrictiva de un ex-Director del Registro General de la provincia, escribano Fernando A. Avila, únicamente se ha exigido esta
manifestación respecto de los títulos que importan la transferencia de dominio y no para el resto de los actos jurídicos (9).

Es de esperar que en una futura reforma legislativa se retorne al sistema de adjudicación automática de prioridades que establece la ley registral nacional, pues
la protección del titular de cualquier gravamen está dada por la sola registración, y la del adquirente por la función pública que desarrolla el notario al autorizar
cada acto lo cual incluye, entre otras tareas, la adecuada explicación y lectura del acto que se instrumenta así como la mani festación a los otorgantes del
completo estado jurídico de los bienes involucrados, para lo cual cuenta previamente con el certificado que ha solicitado al efecto.

Finalmente y luego de exigir una de las tres opciones anunciadas precedentemente, la norma sub examen se ve precis ada a aclarar que: "Las inhibiciones no
pueden ser tomadas a su cargo por las partes contratantes". Obviamente, admitir que el adquirente tomara a su cargo la inhibi ción que pesa sobre el propietario
equivaldría lisa y llanamente a burlar dicha medida precautoria.

b) Reserva de prioridad

Puede o no cuestionarse si se trata de un principio registral propiamente dicho, o de una modalidad especial derivada del pri ncipio de prioridad, pero sin duda el
mecanismo de "reserva de prioridad"(art. 23 y sigtes, ley 17.801), pergeñado por el ordenamiento argentino (10), es una operatoria que no excepciona la
"prioridad directa" sino que la complementa en beneficio de la seguridad jurídica, protegiendo a los terceros adquirentes de derechos reales sobre la cosa
registrada. En efecto, la reserva de prioridad no viola la prioridad directa sino que la afirma, permitiendo al nuevo adquire nte una adquisición sin sorpresas que
sólo atañen al disponente.

Se pretende que el negocio jurídico celebrado se realice sobre la base de una información jurídico-registral "estática", asegurando que no mute a posteriori (por
ej.: en razón del ingreso de un embargo sobre la cosa), de manera que permita mantener el verdadero contenido y equilibrio de las prestaciones del contrato tal
cual se previeron al tiempo de su celebración.

Sin perjuicio de lo dicho, admitimos que en más de una oportunidad el mecanismo es utilizado por el propietario para burlar l os derechos de sus acreedores,
anticipándose a las cautelas de éstos con el pedido de la certificación registral y posterior disposición del bien (11). Esta derivación ilícita del instituto encuentra
jurídicamente suficiente remedio -sin perjuicio de las dificultades probatorias que el problema acarrea- en las acciones de fraude, simulación, nulidad, y la
genérica protección preventiva a través de medidas precautorias como la prohibición de innovar dirigida al propietari o que pretende disponer, o a ambas partes
del negocio a realizarse, o bien a través de la orden judicial dirigida al notario o funcionario autorizante a fin de que se abstenga de realizar el acto (12), etcétera.

1. Momento de iniciación del bloqueo registral

Habiendo nacido para proteger a los terceros adquirentes, el efecto de bloqueo que produce la anotación preventiva de la cert ificación (art. 25, párr. 2º, ley
17.801), principia con la "expedición" de la misma, y no con la presentación del pedido de tal certificación ante el organismo registral; esto último favorece todavía
más el eventual uso ilícito del mecanismo por parte del propietario.

En tal sentido, refiere el art. 24 de la ley nacional 17.801: "El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su
expedición, será de quince, veinticinco o treinta días ...".

El Diccionario de la Lengua Española (13), dice sobre la voz "expedición": "acción y efecto de expedir,...", y sobre "expedir": "Dar curso a las causas,
despacharlas. 2. Despachar, extender por escrito con las formalidades acostumbradas, bulas, privilegios, reales órdenes, etc. 3. ... 4. Remitir, enviar, ... 5.
Despachar lo necesario para que uno se vaya, 6. ...". Como se observa, de la generalidad de las acepciones que presenta el té rmino surge el indudable sentido
según el cual el certificado se expide cuando el Registro lo da, lo entrega, lo remite o despacha por escrito, y no cuando el autorizante del acto lo solicita. Cuando
el escribano o funcionario presenta la solicitud, "pide" el certificado, y luego de producida la anotación preventiva corresp ondiente, el Registro lo "expide".

Como argumento en favor de la validez del certificado a partir de las cero horas de su presentación y no desde las cero horas de su expedición, se ha dicho que
la regla en materia de cómputos de plazos registrales es "la presentación de los documentos". Sin negar tal aserto, debe admitirse que en la especie, la ley
expresamente establece una excepción atento la claridad meridiana de sus vocablos.

También se ha combatido la tesis que sostenemos, expresando que con tal interpretación se deja "librado a los empleados del Registro" el momento a partir del
cual rige el bloqueo. Como primera medida advertimos que en muchos supuestos dejamos depositadas nuestras necesidades o urgencias en el Estado, sus
poderes, sus órganos, sus funcionarios y aún sus empleados (14). En segundo lugar, un adecuado control de tareas y un seguro sistema de asignación de
documentos para su procesamientos, supera ampliamente el obstáculo aludido. Asimismo, la fijación de una sobretasa para trámites urgentes, fenómeno común
en tramitaciones de todo tipo ante reparticiones públicas y entes privados (pasaportes, informes, partidas, servicios postales de urgencia, etc.), también colabora
con la expedición rápida de certificaciones, dando así solución a las urgencias negociales de los usuarios dentro un marco legal.

La ley ha buscado una adecuada protección de la seguridad dinámica, verificada tanto en los acreedores del propietario dispon ente, como en los adquirentes,
pero nunca el ilícito beneficio del "propietario deudor" que aprovechándose del mecanismo del bloqueo, sortea el cumplimiento de sus obligaciones con sólo pedir
a un escribano que solicite el certificado, mientras busca un adquirente simulador o aún real.
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Si por su parte y a su turno, los acreedores o pseudo-acreedores del propietario utilizan las medidas cautelares como medio de coacción o entorpecimiento a la
libre disposición de los bienes, esto también es un uso indebido de la facultad de solicitar al órgano jurisdiccional medidas precautorias y el propietario podrá
hacer efectiva la responsabilidad civil por los daños y perjuicios en que se incurra, incluso sobre las fianzas ofrecidas para el libramiento de las medidas
cautelares que han producido el daño (recordemos que cualquier medida preventiva requiere para su otorgamiento de contracautela suficiente).

El supuesto está acabadamente definido por la ley y una interpretación diversa es forzar tanto su letra como su espíritu. Por ello, cualquier interpretación
realizada por vía de reglamentación local en contra de lo expresamente dispuesto por el art. 24 de la ley 17.801, deviene inconstitucional (art. 31, Constitución
Nacional). Por ello, aunque se aplique incuestionadamente, es inconstitucional el art. 66 del dec. 2080/80, que reglamenta el Registro de Propiedad Inmueble
para Capital Federal en tanto dispone: "A los efectos del art. 24 de la ley 17.801 se entenderá por día de expedición de la c ertificación el día de ingreso de su
solicitud".

En contra de los motivos que dieron lugar al nacimiento del instituto de la reserva de prioridad, pero al menos en forma "constituciona l", el art. 3248 del Proyecto
de Unificación de la Legislación Civil y Comercial, sancionado por Diputados el 3 de noviembre de 1991, prevé que el plazo de vigencia de la certificación se
compute "... desde la cero hora del día de la presentación de la petición". Sin duda, esta nueva redacción confirma que según la ley vigente, ese plazo principia
desde la expedición del certificado.

En suma, el bloqueo registral producido a partir de las "cero horas del día de expedición" del certificado, es una sana y equ ilibrada protección de los terceros
adquirentes, sin perjudicar con ello a los acreedores del propietario. Así lo ha querido y manifestado el legislador de la ley 17.801.

c) Principio de especialidad

El principio de especialidad, como la mayoría de los principios registrales, es otro derivado o proyección de aquellos princi pios que informan todo el ordenamiento
jurídico, y dentro del registro, con matices propios de la disciplina, se refleja en los tres elementos de cada relación jurídica que arriba para su registración:
sujetos, objeto y causa; de esta manera, cada documento que ingrese al Registro deberá contener una adecuada determ inación de cada uno de esos elementos.

Dice Moisset de Espanés que el grado más perfecto de determinación es la individualización (15).

La individualización da "identidad" a la relación a través de sus elementos, determinándolos con precisión; y a su vez, como contracara del mismo fenómeno, esa
identidad distingue la relación individualizada de las demás.

Dentro del ordenamiento civil encontramos diversas normas que consagran el principio de especialidad con incidencia en materia de inmuebles. Así, el Código
Civil expresa los datos requeridos para las escrituras públicas (art. 1001) y también contiene normas especiales como en el c aso de la hipoteca ( arts. 3131,
3132, etc.). Por su parte, las leyes provinciales del ejercicio del notariado establecen minuciosamente los requisitos y formalidades para los instrumentos de esta
clase.

También la ley 17.801 determina qué constancias deben integrar el asiento de matriculación del inmueble (art. 12, ley cit.), es decir el asiento que incorpora al
inmueble al sistema del folio real.

Luego de producida la matriculación, los documentos que ingresan en relación al mismo inmueble, deberán guardar relación de i dentidad y continuidad en torno a
sus titulares y demás constancias, y los asientos se realizarán "en la forma que expresa el art. 12" ( art. 14, párr. 2º, ley 17.801 ).

No obstante, ocurre en algunos casos, que las necesidades de celeridad, la falta de datos precisos y otros factores con los q ue conviven diariamente los
operadores jurídicos, hacen imposible obtener todos los datos necesarios para una correspondencia absoluta entre los datos de registración y los consignados en
el documento de que se trate, tal el supuesto de las medidas cautelares. En casos como éstos no debe confundirse ni extremarse el concepto de individualización
más allá del campo jurídico.

En materia registral la individualización de una relación jurídica ocurre cuando se cuenta con los datos necesarios para distinguirla de las demás, sin peligro de
ser confundida con otras, lo que necesaria y lógicamente lleva a dar con su identidad, y no cuando conocemos datos que sobrea bundan o sobrepasan ese límite
(16).

Por vía del absurdo podríamos pensar en exigir una foto del sujeto titular, como se exige y no es nada absurdo, por ejemplo, respecto de los distintos documentos
de identificación personal de los sujetos; o bien una acabada descripción genealógica, anatómica, curricular, etc., información que nos daría un grado de
determinación del elemento sujeto que supera estérilmente el concepto de individualización jurídica a los fines registrales.

Y dentro del registro existen, además, diferentes grados y requisitos para la determinación, por ejemplo respecto del objeto en materia de prehorizontalidad y
propiedad horizontal (17), casos donde la individualización jurídica del inmueble exige mayor definición o delimitación (18). En suma, la naturaleza y función del
registro por un lado, y el tipo de acto a registrar por el otro, proporcionan el marco de la especialidad adecuado a cada cas o.

Si el documento presenta cierta abundancia de datos en la descripción del inmueble u otros elementos individualizantes, en tanto no resulten opuestos al
antecedente, tampoco violan el principio, quedando reservados a los términos y especificaciones queridos por las partes del negocio, en el marco de la
autonomía de la voluntad.

En otros supuestos, puede no contarse incluso con todos los datos esenciales. Por ejemplo, en un oficio de embargo, a veces s e cuenta con el número de folio
real y los datos del titular, pero no con la descripción completa del inmueble, lo que podrá completarse con posterioridad, sin que ello deba obstaculizar la traba
de la cautelar. La inscripción provisoria del documento y una adecuada información del Registro al rogante a esos fines, da s olución a dicho inconveniente.

Debe destacarse también que las mutaciones físicas producidas en un inmueble que no modifiquen su superficie y medidas perime trales no acceden al Registro
(construcción, demolición, etc.) (19), salvo en el caso de afectación al régimen de propiedad horizontal donde aún cuando la configuración del terreno continúa
siendo la misma, la naturaleza y objeto del derecho de propiedad horizontal, exige un descripción minuciosa no sólo del terreno sino también del edificio que en él
se ha construido y de sus unidades, determinando cada una de las zonas exclusivas y comunes. En la propiedad horizontal el objeto del derecho real ya no es un
inmueble entendido como tal "un lote de terreno", sino que tiene un sentido físico, técnico y jurídico diferenciado, esto es, una unidad de propiedad horizontal y
sus dependencias y vinculaciones con las partes comunes.

Como dijimos, la especialidad no sólo se cumple cuando se ubica determinada relación jurídica, sino también cuando se la diferencia de las demás, de manera
que con ello no se cause gravamen o se perjudique a terceros. Por ejemplo, el sólo nombre y apellido del sujeto afectado por una medida de "inhibición" aunque
seguramente alcanzaría al sujeto buscado por el efecto de barrido que implica inhibir a todo sujeto con ese nombre, traería enormes e injustas complicaciones
para sus homónimos (20).

En conclusión, el principio de especialidad en el ámbito registral exige para su cumplimiento que los elementos de la relación jurídica tengan un grad o tal de
determinación que permitan tanto al usuario como al registrador la "individualización de la relación jurídica". Desde el p unto de vista jurídico-registral la
individualización se alcanza cuando se cuenta con la información necesaria para identificar la relación jurídica y distinguirla de las demás. En su desenvolvimiento
registral, la especialidad no debe obstaculizar la inscripción de documentos cuando sus deficiencias o errores son subsanables por vía de información
complementaria que permita superar las observaciones que se le realicen, y tampoco cuando la falta o exceso de información no tiene relevancia jurídica. Lo
esencial es la identificación y diferenciación, contracaras éstas del mismo fenómeno de la individualización.

III. Medidas cautelares personales y reales

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Para una mejor comprensión de los efectos y procesamiento de las medidas cautelares en la órbita registral, podemos clasificarlas en medidas cautelares de tipo
personal y medidas cautelares de tipo real. Todas tienden a la efectivización del derecho que protegen sobre los bienes del s ujeto, pero por carriles diversos (21).

Algunas medidas recaen directamente sobre los objetos, produciendo en ellos una "afectación real". Por ello, en más de una op ortunidad la ley, y también los
juristas, hablan de gravámenes en forma genérica, incluyendo tanto las medidas cautelares que afectan la cosa, como los derechos reales desmembrados que
también las "gravan" (v. gr.: hipoteca, servidumbre, usufructo, etc.). Entran dentro de esa categoría el embargo y la anotaci ón de litis.

La "afectación real" no impide la salida del patrimonio de la cosa gravada, y la acompaña al nuevo patrimonio que en ese estado la incorpora.

Así, en el caso del embargo, el propietario conserva todas las facultades de uso y disposición jurídica de la cosa, por supue sto sin menoscabarla, pero la sujeción
de la cosa respecto de una eventual ejecución, en nada impide al propietario disponer de la cosa (venderla, donarla, etc.). L legado el caso, los terceros
adquirentes de derechos sobre la cosa afectada por la cautelar (propietario, usufructuario, etc.) deberán soportar, como resultado del principio de prioridad, la
subasta de la misma.

En el caso de la anotación de litis (generalmente utilizada en procesos de reivindicación, simulación, fraude, etc.), los terceros verán sus derechos absolutamente
desplazados o "diluidos" como resultado del éxito de la acción judicial entablada.

Por su parte, las medidas precautorias de carácter personal requieren una particular conducta, generalmente de abstención, del sujeto al que se dirigen.

Entre las medidas de neto corte personal encontramos la "inhibición". Aquí el sujeto inhibido debe abstenerse de disponer de cualquiera de sus bienes y por ello
esta medida ni siquiera se refleja en el folio real correspondiente a cada inmueble del inhibido, sino que integra una sección especial (anotaciones personales)
dentro del Registro (arts. 30/32, ley 17.801). Esta diferencia de matiz ha llevado a algunos a ver en la inhibición una verda dera incapacidad (22).

La "prohibición de innovar o status quo", de acuerdo a la interpretación generalizada de su alcance (23), y la "indisponibilidad", también serían medidas de tipo
personal, en tanto exigen del individuo una abstención, pero ambas en relación a un bien en particular.

En general, las medidas precautorias de carácter personal son obstativas a la registración de cualquier acto jurídico celebra do por el titular (por ej.: venta,
hipoteca, etc.), no así respecto de otros documentos judiciales (por ej.: otras cautelas).

Evidentemente, quien soporta las consecuencias de una medida precautoria, sea ésta real o personal, es el sujeto que titulari za el bien; lo que varía es el
contenido y la exteriorización de la restricción.

La utilidad que perseguimos con este clasificación no es el estricto encasillamiento dentro de una u otra categoría pues siem pre existirán zonas de penumbra,
sino advertir la necesidad de analizar debidamente en cada caso el sentido y ámbito de aplicación de la medida precautoria de que se trate, determinando los
poderes o facultades que conserva el sujeto titular y los que le son suprimidos por la medida. Sólo a partir de entonces podrá establecerse adecuadamente su
eventual compatibilidad o incompatibilidad de otros documentos que ingresen con posterioridad y en relación al bien gravado.

Por último debe tenerse presente que siendo las medidas precautorias un medio de asegurar preventivamente la existencia o efe ctivo ejercicio de los derechos,
antes, durante o después de un proceso judicial, no pueden ser enumeradas taxativamente, sino que deben dejar a la potestad j udicial que las ordena el evaluar
su sentido y alcance, sin perjuicio de que algunas, por ser las más comunes, sean reguladas expresamente por los códigos de procedimiento (24).

El juez debe tener la libertad de evaluar los distintos estados de hecho y de derecho que se llevan a su análisis, para así o rdenar lo conveniente sin avanzar
innecesariamente sobre la libertad de los individuos, máxime si la medida precautoria -por la naturaleza misma del instituto- generalmente es tomada con
urgencia y bajo la sola verosimilitud del derecho y del peligro invocado por el peticionante.

En suma, en materia de medidas cautelares no rige el sistema del "numerus clausus" sino, en todo caso, el "numerus apertus" (25) y de acuerdo a lo expuesto, la
clasificación propuesta es eficiente a la hora de establecer la naturaleza y alcance de la restricción que produce cada medida cautelar, a fin de obtener sus
pautas de compatibilidad respecto de otros documentos con vocación registral.

IV. El análisis de compatibilidad

El análisis de compatibilidad entre dos o más documentos no radica en determinar qué documento es preferente o prioritario, l o que queda suficientemente
resuelto con la aplicación "exclusiva" del principio de prioridad y el mecanismo de su reserva (supra, II., b y c), sino en determinar qué tipo de preferencia existe
sobre el documento postergado. El sentido de esta tarea estriba en que si la preferencia es relativa el instrumento postergad o mantendrá un puesto en el folio
real correspondiente y , por el contrario, si la preferencia es absoluta o excluyente resultará desplazado completamente.

El concepto de incompatibilidad (y su opuesto de compatibilidad) se esboza en el art. 17 de la ley 17.801, norma que expresa: "Inscripto o anotado un documento,
no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado
durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y concs. y se lo presente dentro del plazo establecido en el art. 5º o si se trata de
hipoteca, dentro del plazo fijado en el art. 3137 del Cód. Civil"(26).

El antecedente de la norma hay que buscarlo en la ley hipotecaria española, también en su art. 17. El precepto aludido dispone: "Inscrito o anotado previamente
en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ni
anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propi edad del mismo inmueble o derecho
real ...".

Como se observa, nuestro art. 17 (ley 17.801) resulta más preciso al utilizar el término "documento" a cambio de "título ...", cubriendo así cualquier tipo de
afectación que acceda al registro ( v. gr.: incs. a, b y c, art. 2º, ley 17.801 ) y no sólo los actos relativos a adquisiciones, transmisiones, modificaciones,
declaraciones o extinciones de derechos reales (art. 2º, inc. a, ley 17.801). Agrega nuestra norma la salvedad de actos realizados con reserva de prioridad,
mecanismo inexistente en el derecho español.

El fenómeno que estudiamos se denomina en la doctrina española "cierre registral", y traduce el efecto de clausura o cierre de los libros frente a los documentos
que resulten incompatibles con el ya registrado. Es una operación formal que rige dentro del registro sin que el cierre produ cido impida al interesado acudir a los
tribunales para acreditar su mejor derecho y obtener luego la inscripción rechazada. Dicen Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida que la finalidad del cierre registral
procura "mantener un Registro limpio de contradicciones, en el cual no consten, a la vez, titularidades incompatibles y opuestas".

Completan el concepto de cierre registral con el art. 20 de la ley hipotecaria, el cual consagra el principio de tracto sucesivo, aplicable -según los autores- a los
documentos que además de presentarse con posterioridad, han sido "celebrados" con posterioridad a los ya inscriptos (27).Pero si lo analizamos con atención, la
distinción de la ley española -y de su doctrina-, traslada por la casi textual recepción del art. 17 de dicha ley en el mismo número de nuestra ley 17.801, no
corresponde, atento que ninguna incidencia tiene la fecha de "celebración" de los actos, pues sea ésta anterior o posterior, el resultado estará determinado por la
fecha de "presentación" de los documentos.

Luego de establecida la prioridad de un documento sobre otro, queda sólo por establecerse su compatibilidad para determinar s i ambos quedan registrados o si
uno -el presentado con posterioridad- debe ser desplazado.
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Si tuviéramos que proponer una redacción más precisa para nuestro art. 17 (ley 17.801), expresaríamos únicamente que: "Inscripto o anotado un documento no
podrá registrarse otro que sea incompatible", y respecto del mecanismo de reserva de prioridad, podría complementarse la norma aclarando que: "Si el
presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los arts. 22 y concs. y se lo presentare
dentro del plazo establecido en el art. 5º, sólo se mantendrá la registración del presentado en primer término si resulta compatible con aquél".

Avanzando ahora sobre el concepto de compatibilidad, digamos que aun cuando la generalidad de la doctrina -incluida la española- enfoca o estudia este
problema al desarrollar el principio de prioridad creemos que, si bien es un derivado de la prioridad, no se llega a tal efecto sino a través d e la calificación de los
documentos en pugna.

Dicho de otro modo: la relación de preferencia se establece automáticamente por la fecha de presentación de los documentos ( art. 19, ley 17.801) o mediante la
reserva (arts. 5º, 23, 24, etc., de la misma ley), y la determinación del tipo especial de prioridad adquirida por el documento preferente (preferencia excluyente o
sólo de rango) se logra por medio de la calificación. Sin duda hay íntima relación con la prioridad, pues la aplicación de ésta abre el paso al quid de la
compatibilidad que se resuelve finalmente en la calificación del segundo documento.

Entendemos que la función calificadora no se agota en el análisis de cada documento en forma abstracta e independiente, sino que también involucra el completo
procesamiento registral donde el registrador aplica integral y sistemáticamente los principios registrales.

Determinar si un documento es o no compatible traduce una tarea que apunta a las registraciones obrantes con anterioridad en el Folio asignado al i nmueble, y
esta tarea no es otra que la verificación del fundamental principio del tracto sucesivo según lo conceptualizamos (supra, punto ¨I¨) y, algunos casos, según
veremos, la especialidad. Por lo dicho, el análisis de compatibilidad tiene por enfoque el estudio del documento postergado e n relación a las constancias
registrales preexistentes entre las que se encuentra, principalmente, el asiento correspondiente al documento que resultó prioritario.

Descripta de otra manera la situación: el primer documento se inscribió, y respecto del segundo, habiendo sido ya analizado e n sus aspectos formales y
substanciales (primera etapa de la calificación ), resta aun determinar si es o no registrable en atención a las constancias registrales obrantes con anterioridad al
mismo (segunda etapa de la calificación), es decir, queda por establecerse su compatibilidad o incompatibilidad de registraci ón.

Con base en las lucubraciones que de modo general hemos desarrollado, y que aparecen en algunos momentos como obvias o indubi tables, analizaremos en lo
que sigue algunos de los supuestos que no resultan tan fácilmente digeribles en el quehacer registral.

a) La compatibilidad y las medidas cautelares preferentes

Según la naturaleza real o personal de la medida cautelar que ha obtenido prioridad, serán las consecuencias de la clasificac ión en relación a los documentos
posteriores, en especial los otorgados por el titular del inmueble. Así por ejemplo, si la cosa se encuentra embargada (precautoria de carácter real), el titular
puede vender, hipotecar, disponer libremente, etc., sin que la existencia de la cautelar impida la registración de dichos act os pues resultan compatibles.

Por el contrario, si la medida precautoria es de tipo personal (por ej. de indisponibilidad o inhibición), no podría inscribi rse con posterioridad ningún "acto otorgado
por el titular" sin antes cancelar la cautelar en razón de que éstos actos resultan incompatibles con el sentido y objetivo jurídico de la precautoria preferente. No
obstante, podrían ingresar otros documentos, por ejemplo los de origen judicial y obtener registración (otras medidas, anotac ión preventiva de subasta, etc.).

Como dijimos anteriormente, si la medida precautoria es de tipo real, llega al registro y "atrapa" la cosa en un estado que p odrá variar a posteriori, por ejemplo,
mediante la constitución de hipotecas, servidumbres, afectación al régimen de propiedad horizontal, etc.. Pero aún cuando tales actos han accedido al folio
correspondiente del inmueble en razón de su compatibilidad, no serán oponibles a la anotación del embargo preferente, y los t erceros que obtengan colocación
registral a partir de tales actos jurídicos no podrán válidamente resistirse a la ejecución de la cosa. En este caso, se alza la prioridad de la cautelar -ahora en
ejecución- aun contra tales documentos que habían ingresado al folio.

Por ello, si se embargó un dominio común u ordinario (art. 2506 y sigtes., Cód. Civil), que luego fue afectado al régimen de propiedad horizontal y
comercializadas y adjudicadas las unidades respectivas, la subasta del inmueble se deberá realizar en conjunto, sin atender e l régimen de horizontalidad, y el
adquirente del remate adquirirá un dominio ordinario.

Sin perjuicio de lo dicho consideramos que el ejecutante podría enunciar a su "prioridad" (art. 19, última parte, ley 17.801) en la medida en que ello resulte
favorable económicamente, y, sobre la base o apoyatura del régimen de propiedad horizontal, ejecutar las unidades en tal estado. Incluso, si por las
circunstancias del caso no se configura un abuso del derecho, podría ejecutar sólo algunas unidades hasta cubrir la deuda (28), sin perjuicio de las repeticiones
que correspondan entre los distintos copropietarios.

b) La compatibilidad y la naturaleza de los actos celebrados por el propietario

Así como debimos analizar genéricamente la naturaleza de las distintas medidas cautelares para establecer la compatibilidad de situaciones ingresadas con
posterioridad a su anotación, ocurre lo mismo con los actos jurídicos de trascendencia real que realice el propietario del inmueble. En este caso, debemos
distinguir los actos jurídicos según produzcan la adquisición, transferencia o extinción del derecho, o tan sólo su alteración o modificación.

1. Actos de adquisición, transferencia o extinción del derecho

Cuando por su naturaleza el acto jurídico realizado hace que la cosa salga del patrimonio del sujeto, la incompatibilidad de los documentos ingresados con
posterioridad consignando como titular al anterior, es absoluta -o excluyente-: como consecuencia de estos actos la cosa ya no pertenece a ese sujeto. En esta
categoría de actos se encuentran la venta, permuta, donación, dación en pago, fideicomiso, aporte para la constitución de una sociedad, subasta, etc., así como
también cualquier otro acto jurídico atípico que produzca como efecto obligacional principal o accesorio la transferencia de la propiedad de la cosa.

Al margen del encuadramiento del acto, determinación que a veces genera polémica, sea éste de adquisición (por ej.: la compra venta mirada desde el punto de
vista del comprador), de extinción (por ej.: compraventa observada desde el ángulo del vendedor) o de transferencia (vista ahora desde fuera, en una posició n
equidistante, calificación que preferimos), y frente a la gran diversidad de supuestos que presenta la práctica negocial, lo que interesa es que cualquiera sea la
tipificación del acto dispositivo (adquisición, extinción o transferencia), tiene por principal efecto que el derecho de dominio deje de integrar el patrimonio del
sujeto, y en ese caso la incompatibilidad con los documentos que aguardan condicionados las resultas de la certificación de los arts. 23 y sigtes. de la ley 17.801,
o que ingresan con posterioridad para su registración, es absoluta y por esa razón resultan desplazados o rechazados. En esto s supuestos la prioridad y su
reserva se aplican clara y limpiamente sobre la variable del tiempo puesto que respecto del tracto sucesivo la solución no of rece dudas: la cosa no pertenece más
al sujeto.

La constitución de un derecho desmembrado no produce el egreso del derecho real de dominio del patrimonio del sujeto por lo que no debe encuadrarse dentro
de esta categoría, sin perjuicio de que, por ejemplo, desde la posición del usufructuario, la constitución de su derecho impo rta un acto de adquisición.

2. Actos de modificación o alteración del derecho

La calificación tropieza más fácilmente -y quizás sea el punto más ríspido en lo que hace al análisis de compatibilidad- cuando el acto prioritario es de aquellos
que generan una modificación o alteración del derecho del titular registral, sin excluirlo de su patrimonio. El supuesto importa también un problema en orden a la
aplicación del principio de especialidad.
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Dentro de esta categoría de actos encontramos la división de condominio, la afectación al régimen de propiedad horizontal cuando quedan unidades sin adjudicar
o alguna se adjudica al propietario, la subdivisión, unión o anexión de inmuebles, etcétera.

Por otra parte integrarían este grupo también los actos de constitución de derechos reales desmembrados como hipotecas, servidumbres, usufructos, etc., que
sin duda "alteran, afectan o modifican" genéricamente el derecho de dominio. Pero este tipo de actos no producen mayor contro versia en el marco de la
calificación registral debido a que el "dominio" como tal (art. 2506, Cód. Civil) no cambia de titular, a pesar de la desmembración o el gravamen (art. 2507, Cód.
Civil).

Volviendo al primer tipo de actos de modificación o alteración del dominio, vemos que se trata de actos de los cuales resulta n nuevos inmuebles, sea por unión,
subdivisión, afectación al régimen de propiedad horizontal, etc., o bien se modifica el derecho del titular sobre la cosa. Determinar la compatibilidad de otros
documentos en relación a estos actos cuando el titular que los ha celebrado continúa titularizando el o los inmuebles resultantes (adquiere una parcela, o una
unidad de propiedad horizontal, etc.), obliga al registrador a precisar sus conceptos y fijar criterios en torno del problema. La particularidad de estos actos hace
insuficiente la simple fórmula temporal de la preferencia en razón del tiempo, siendo necesario ahondar en otros principios registrales (la especialid ad y el tracto
sucesivo).

Generalmente los actos aludidos se realizan mediando certificado registral y vigente esta certificación o pendiente el ingreso del acto pueden ingresar medidas
cautelares en contra del sujeto titular, y entonces deberá decidir el registrador si las medidas o afectaciones que hayan ing resado con posterioridad a la
expedición del certificado se trasladan al derecho nacido o subsistente en cabeza del disponente, o si por el contrario, los documentos condicionados deben
desplazarse definitivamente.

Para aclarar más el supuesto fáctico, pongamos algunos ejemplos:

a) Inmueble que se afecta al régimen de propiedad horizontal adjudicándose una o más unidades al primigenio propietario. Supongamos que pendiente el
certificado notarial para dicho acto, ingresa un embargo que queda condicionado y debe luego ser procesado determinándose su compatibilidad con el primer
acto.

b) Embargo sobre la alícuota del condómino que en virtud del acto jurídico que resulta prioritario modifica su cuota parte so bre el bien (aumentándola o
disminuyéndola), o aún resulta adjudicatario de la totalidad de los derechos y acciones sobre el mismo.

c) Cautelar que ingresa con posterioridad al acto de subdivisión de un inmueble donde el titular conserva una o más parcelas, o bien con posterioridad a la unión
de inmuebles extiende su dominio sobre el total de la anexión.

En definitiva, en todos estos casos la cosa o sus resultantes continúan de alguna manera o en alguna proporción, en cabeza del mismo sujeto. Debe ahora
establecerse la compatibilidad o incompatibilidad de los documentos condicionados (en los ejemplos dados propusimos cautelare s condicionadas por ser lo
habitual en la materia que tratamos).

Aun cuando admitimos que el tema es polémico -lo que comprueba la necesidad de fijar bases para el análisis de compatibilidad-, consideramos que no debe
desprotegerse la posición registral de la medida precautoria por la falta de acabada identidad con la cosa, lo que no daña el principio de especialidad -según lo
concebimos precedentemente- en tanto la anotación se haga en forma provisoria, observando y comunicando al juez interviniente las circunstancias nuevas en
torno de la especialidad de la cosa o los derechos del sujeto afectado, a los fines de su ratificación.

El fundamento de la posición se encuentra en que la "cosa" objeto del derecho sin duda ha sufrido modificaciones (subdivisión , unión, afectación a propiedad
horizontal, etc.), pero conserva cierta continuidad fáctica que justifica el "salto o traslado de la cautelar". En otros térm inos: aunque modificada, es la misma cosa;
o al menos "es parte de la cosa o participa de ella en alguna forma. En otros casos la cosa no se modifica físicamente sino tan sólo se altera el derecho del sujeto
sobre ella, como ocurre con la adjudicación o modificación de porcentuales de un condominio.

Piénsese que un embargo condicionado no encuentra obstáculo frente a un inmueble que sea hipotecado o gravado con otras cautelas, lo que constituye también
una alteración jurídica del derecho del titular, y, en rigor de verdad, pueden estas afectaciones tener mayor incidencia resp ecto del bien que la modificación físico-
jurídica.

En forma coherente y fijando límites a lo dicho, pensamos que frente a un acto de permuta, la precautoria no podría trasladarse a la cosa entregada en
sustitución de la cosa perseguida por la medida, porque allí ninguna vinculación guarda una cosa con la otra. El derecho de dominio se traslada con su objeto (la
cosa) fuera del patrimonio del sujeto perseguido por la cautela, e ingresa otro derecho de dominio, sobre otra cosa, absolutamente diferentes. La única
vinculación existente entre las cosas permutadas es negocial (por la subrogación real producida en ambos patrimonios).

Asimismo, si la división de condominio arroja como resultado la adjudicación de la cosa a otro condómino distinto, la cosa ha salido totalmente del patrimonio del
sujeto (supra, IV, b, 1), y por ello la medida precautoria debe inevitablemente ser desplazada.

Con una postura contraria a la sostenida en el presente, y que abrace estricta y severamente el principio de especialidad y s obre todo el de reserva de prioridad,
otorgando en todos los casos un "efecto automático de incompatibilidad absoluta" a los actos jurídicos celebrados con el certificado de la ley, llegaríamos a la
incoherencia -y por esa vía a la injusticia- de que si un sujeto, condominio en un cincuenta por ciento (50 %) sobre un inmueble, solicita un certificado y como
resultado del acto pasa a tener el noventa (90 %) o aún el ciento por ciento (100 %) de los derechos y acciones indivisos de la finca, el embargo o cautelar debe
ser desplazado porque el "acto" se realizó y se inscribió en tiempo y forma. Es evidente que allí, no sólo no existe incompatibilidad, sino que el acto resulta m ás
que compatible, es favorable al segundo documento -y al interés jurídico que éste persigue-.

Con otro rumbo de análisis, vemos que bastaría con otorgar un reglamento de propiedad horizontal sin adjudicar a nadie sus unidades, o todavía adjudicarlas al
mismo propietario, para eludir la afectación cautelar. Y lo mismo ocurriría en relación a la modificación de la alícuota de c ondominio sobre la cosa, donde sólo se
variaría mínimamente la proporción del sujeto sobre ella. Estas soluciones hipotéticas extremarían el sentido de la prioridad y del mecanismo de reserva,
otorgándole ipso iure efectos de "incompatibilidad absoluta" con respecto a los documentos ingresados con posterioridad a la emisión del certificado. La reserva
de prioridad produce la inmutabilidad jurídica del inmueble en favor del adquirente, no su inmunidad en favor del propietario .

La ley 17.801 restringe la inscripción o anotación de documentos incompatibles, y tanto la especialidad como la prioridad no deben obstar este mecanismo en
desmedro del tracto sucesivo. La resultante debe ser sistemática, buscando el equilibrio de los principios de la registración .

c) Registración de modos originarios

Situación diferente reviste el procesamiento registral del documento portante de una adquisición originaria. Dicho arribo pro duce el desplazamiento de la totalidad
de registraciones anteriores y posteriores en relación al inmueble de que se trate y, en rigor, corresponde la apertura de un nuevo folio real (29).

Esto responde a que los modos originarios de adquisición de los derechos reales, como la prescripción adquis itiva o usucapión, se producen y adquieren
oponibilidad -por su propia naturaleza- con independencia del sistema de prioridad en la registración (30).

Lo dicho requiere para su justificación un desarrollo mucho más extenso, pero para fundarlo resumidamente digamos que: cualquier transferencia exige ser titular
del derecho que se invoca (art. 3270, Cód. Civil) y, consecuentemente, la constitución de derechos desmembrados así como cual quier otra afectación que
alcance y se asiente sobre ese derecho (por ej.: hipotecas, usufructo, afectación al régimen de bien de familia, embargos, in hibiciones, etc.) exigen también que
el titular registral verdaderamente ostente el derecho que se publicita a través del registro. Luego, si el titular registral no es verdaderamente propietario, toda
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transmisión, desmembración o afectación predicadas de su supuesto derecho, devienen ideales. Si el modo originario se opone c on éxito al titular dominial
registral, con mayor razón primará sobre los restantes sujetos que han obtenido colocación registral.

En resumen, cuando el documento que ingresa al Registro es portante de un modo originario de adquisición, desplaza no sólo los documentos ingresados con
posterioridad, sino también las registraciones anteriores produciendo asimismo un asiento originario, es decir que a un modo originario corre sponde un asiento
originario.

Aquí no existe problema de compatibilidad puesto que no hay aplicación previa de la prioridad entre documentos.

Si la adquisición originaria no afecta la totalidad del inmueble, se configura una nueva descripción de éste por la deducción de la parte adquirida mediante el
modo originario, por lo cual y a pesar de la desmembración física sufrida, continúa en el tráfico registral con vigencia de todas las inscripciones y anotaciones que
de él se predican en el folio real asignado, Por supuesto, tales predicaciones extienden su alcance y efectos según la nueva configuración del inmueble.

(1) (1) SCOTTI, Edgardo O., "Derecho registral inmobiliario. (Modalidades y efectos de las observaciones registrales )", ps. 27/29 y 43, Ed. Universidad, 1983.

(2) (2) Tema 1, conclusión Nº 3 del aludido Congreso.

(3) (3) El Congreso mencionado expresó en su conclusión Nº 1 ( Tema 1 ): "El principio de la legalidad supone que la actividad del Estado está sujeta a la ley. En
consecuencia todo accionar de la administración debe ser una aplicación de la misma. Su vigencia afianza la seguridad jurídic a". Al respecto pensamos que: a) El
principio que "supone" (según el Diccionario de la Lengua suponer es dar por sentada o existente una cosa ) que la actividad del Estado está sujeta a la ley es el
de legitimidad de los actos administrativos y no el de legalidad; y b) Como decimos en el texto opinamos que no sólo el accio nar de la administración sino
también el de los administradores debe ajustarse a derecho. Al respecto véase: SCOTTI, Edgardo O., "Derecho registral inmobil iario. ( Modalidades y efectos de
las observaciones registrales )", p. 19, Ed. Universidad, 1983; MOISSET DE ESPANES, Luis, "Automotores y motovehículos. Dominio", p. 337, Ed. Zavalía, 1992.

(4) (4) Considerando expresamente la relación de medio a fin entre calificación y legalidad: LACRUZ BERDEJO, José Luis y S ANCHO REBULLIDA, Francisco
de Asís, "Derecho inmobiliario registral", p. 354, Ed. Bosch, Barcelona, 1977. Con el mismo sentido de interpretación: HERNANDEZ GIL, Francisco, "Introducción
al derecho hipotecario", p. 31, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1970. Luego de analizar el principio de legalidad, concluye el autor: "A través de la
función calificadora se consigue la legalidad de los títulos"; CHICO Y ORTIZ, José María, "Teoría, práctica y fórmula de la c alificación registral", ps. 18 y 61, Ed.
Marcial Pons, Madrid, 1977/78; COGHLAN, Antonio R., "Teoría general del derecho inmobiliario registral", p. 127, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984.

(5) (5) QUAGLIA, Raúl A., "El tracto sucesivo en la ley 17.801", Rev. Notarial Nº 42, Colegio de Escribanos de Córdoba, 1981-II, p. 39.

(6) (6) Para un análisis más amplio y menos figurativo ver nuestro trabajo: "Los títulos y su oponibilidad", Rev. Notarial Nº 68, Colegio de Escribanos de la
Provincia de Córdoba, p. 79.

(7) (7) En el análisis teórico, los autores coinciden en clasificar la prioridad en excluyente ( o absoluta ) y de rango ( jerárquica o relativa ). Así: COGHLAN,
Antonio R., "Teoría general del derecho inmobiliario registral", p. 166, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984; CORNEJO, Amé rico A., "Derecho registral", p.
126, Ed. Astrea, 1994; LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J., "Curso introductorio al derecho registral", p. 379. En el derecho español tiene vigencia igual distinci ón:
HERNANDEZ GIL, Francisco, "Introducción al derecho hipotecario", ps. 32 y 179, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1970; LACRUZ BERDEJO, José Luis
y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís, "Derecho inmobiliario registral", p. 149 y sigtes., Ed. Bosch, Barcelona, 1977.

(8) (8) Se trata de una delegación imperfecta de deuda por cuanto el acreedor no ha aceptado la transferencia de la deuda al nuevo deudor de tal manera que el
primero continúa obligado hacia el acreedor ( art. 814, Cód. Civil ).

(9) (9) Por ejemplo, no se ha exigido la manifestación que comentamos en la calificación de títulos de usufructo o hipoteca sobre bie nes que registran embargos
u otras medidas precautorias anotadas con anterioridad.

(10) (10) MOISSET DE ESPANES, Luis, "Publicidad registral", p. 21, Ed. Advocatus, 1991.

(11) (11) Frente a inminentes trabas de medidas cautelares, se produce una verdadera "carrera" entre el propietario-deudor que busca la transmisión de la cosa (
por venta, donación, etc. ) simulada, fraudulenta o aún real ( para esconder luego el producido de la operación ), y el acree dor que persigue el libramiento y
posterior presentación de su medida precautoria ¨.

(12) (12) MOISSET DE ESPANES, Luis y VENTURA, Gabriel B., "Las medidas cautelares y el bloqueo registral", ponencia presentada al VI Congreso Nacional
de Derecho Registral, Posadas, 1986, citados en conformidad por ANDORNO, Luis O. y Marta MARCOLIN de ANDORNO, "Ley nacional registral inmobiliaria
17.801. Comentada. Anotada.", p. 313, Ed. Hammurabi, 1989.

(13) (13) 2ª edición, Ed. Espasa Calpe, Madrid 1992.

(14) (14) Por citar sólo un ejemplo, cuando solicitamos a un juez el libramiento de una medida cautelar -cualquiera sea-, en principio depende del magistrado el
momento del libramiento puesto que el Código de Procedimiento Civil no fija plazos para ello. Esto no quiere decir que el jue z tenga la facultad de demorar su
pronunciamiento, sino que deberá hacerlo dentro de sus posibilidades fácticas y operativas, al igual que el registro respecto del certificado.

(15) (15) MOISSET DE ESPANES, Luis, "Publicidad registral", cit., p. 103. Citado también por COGHLAN, Antonio R., "Teoría general del derecho inmobiliario
registral", p. 119, Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1984.

(16) (16) En Córdoba, los formularios que utiliza el Registro General de la provincia para medidas cautelares, contienen casilleros hasta para la fecha de
nacimiento, nacionalidad, y aún el nombre de los padres del sujeto titular del bien inmueble, etc.. En la práctica, si el Registro exigiera el completo llenado de
tales formularios tornaría imposible la traba de cualquier cautelar, máxime frente a la urgencia que caracteriza a estos documentos de origen j udicial. El uso
registral ha saneado la cuestión, requiriéndose únicamente los datos esenciales que individualicen el inmueble y el sujeto titular del mismo, sin exigirse la
consignación de otros datos que a veces hasta son desconocidos por los propios titulares de los bienes afectados por las caut elas.

(17) (17) Se exige hasta un plano del edificio. Así el art. 3º, incs. b), c) y d), ley 19.724; art. 4º, dec. 18.734/49, modificado por dec. 23.049/56 que regula la ley
13.512; y en el orden provincial, dec. 24.913/51, art. 23 ( Adla, XXXI-A, 242; IX-A, 818, XVII-A, 148; VII, 254; XI-A, 1005 )

(18) (18) Pero tampoco tendría sentido exigir una exhaustiva descripción planialtimétrica, de curvas de terreno, geológica, de fertilidad de suelos, etc., sin
perjuicio de que información de ese tipo sea sumamente útil en otros órdenes ( Registro de Minas, arts. 113, 117 y 118, Cód. de Minería).

(19) (19) Sin perjuicio de que sí importen, por ejemplo, al Catastro.

(20) (20) Justificadamente el art. 32 de la ley 17.801, exige el número de documento nacional de identidad " y toda otra referenci a que tienda a evitar la
posibilidad de homónimos".

(21) (21) Los autores realizan diversas clasificaciones de las medidas precautorias. ALSINA, Hugo, "Tratado teórico práctico de de recho procesal civil y
comercial", t. V, p. 454, Ed. Ediar S.A., Buenos Aires, 1962, lo hace teniendo en cuenta fundamentalmente sus fines (conservación de una prueba, asegurar el
resultado de una ejecución forzada, evitar un daño irreparable y caución para la ejecución de una acto ); DE LAZZARI, Eduardo N., "Medidas cautelares", t. I, p.
14, Ed. LEP S.R.L., La Plata, 1986, por su parte las clasifica: a) según estén o no reguladas (nominadas o tipificadas y gené ricas o innominadas), b) según sus
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efectos en conservativas ( tienden al mantenimiento de una situación ) o innovativas ( imponen la modificación de un estado ), c) según lo que se trate de
preservar, bienes (secuestro, inhibición) o personas (protección de personas, guarda de los hijos), y d) según sean de peligro abstracto ( la ley presume el peligro
) o concreto ( debe acreditarse el riesgo ) para su otorgamiento; PALACIO, Lino Enrique, "Manual de derecho procesal civil", p. 773, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos
Aires, 1996, las clasifica según tengan por finalidad proteger a las personas o las cosas al igual que De Lazzari -sub letra c )-.

Nosotros ensayamos una nueva clasificación ( medidas cautelares reales y personales ) que tenga utilidad en la calificación registral de documentos
estableciendo su compatibilidad o incompatibilidad. Adviértase que nuestra clasificación es diferente a la realizada por Palacio y la que hace De Lazzari bajo la
letra "c", ya que las medidas cautelares que incluimos en la nuestra, sean personales o reales, siempre conducen a la preservación de bienes (persiguen siempre
un fin patrimonial ), es decir dirigidas a la cosa registrada. Nuestra clasificación no atiende el objeto protegido sino a la modalidad de la restricción que producen
las medidas que tienden a asegurar bienes.

(22) (22) Ese parece haber sido el criterio sustentado en el consid. 1º de la res. general 22/88 del Registro General de la provincia, en el cual se considera que la
inhibición afecta la "capacidad de disposición de la persona con relación a determinados bienes".

(23) (23) BONO, Gustavo A., MOYANO de PELLIZA, Raquel, PEZZUTI, Ana M. y VENTURA, Gabriel B., "La prohibición de innovar. Su proyección sustancial y
registral", en LLC, 1993-853. Se propicia en el trabajo una interpretación restringida de la medida de no innovar, extendiéndola sólo a la prohibición de alterar el
estado de hecho de la cosa. La posición mayoritaria extiende esa prohibición de cambio al estado de hecho y de derecho, inmovilizando fáctica y jurídicamente la
cosa. En la actualidad, el nuevo art. 483 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba ( ley 8465 -Adla, LV-C, 3922- ), parece admitir
alternativamente la prohibición de alterar la situación de hecho "o" de derecho (según corresponda), pero tampoco excluye expresamente la posibilidad de pedir
conjuntamente ambas restricciones.

(24) (24) Los códigos de procedimiento generalmente regulan el embargo, la inhibición, el secuestro, etcétera.

(25) (25) En Córdoba, el nuevo ordenamiento procesal (ley 8465) recepta en el art. 484 la norma del art. 232 del código ritual nacional. Ambas normas admiten el
libramiento de medidas cautelares distintas de las enumeradas. El art. 115 de Código Procesal de Mendoza admite medidas preca utorias no previstas.

(26) (26) Debe tenerse presente que la ley 20.089 (Adla, XXXIII-A, 148) modificó el art. 3137 del Cód. Civil remitiendo, precisamente, a la ley nacional de registro
de la propiedad. La misma ley debió suprimir por ello el último período de la norma transcripta pues todos los plazos son ahora iguales, incluida la hipoteca.

(27) (27) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís, "Derecho inmobiliario registral", p. 161, Ed. Bosch, Barcelona, 1977.
Clarifican lo expuesto con el ejemplo de la doble venta, donde sólo uno de los documentos podrá se inscripto. Véase también: HERNANDEZ GIL, Francisco,
"Introducción al derecho hipotecario", p. 181, Ed. Revista de Derecho Privado, Madrid, 1970.

(28) (28) Sería aplicable al supuesto la doctrina del art. 3113 del Cód. Civil, que en relación a la hipoteca faculta al acreedor a perseguir separadamente los
inmuebles que garantizan su derecho. Según la misma norma, el juez, por causa fundada, podría fijar un orden determinado para la venta forzosa de la s
unidades.

(29) (29) MOISSET DE ESPANES, Luis, "De sus clases de derechos reales".

(30) (30) Aún en los sistemas constitutivos como el de los automotores, existe la posibilidad de prescribir "contra tabulas". Ver al respecto un meduloso análisis
en: MOISSET DE ESPANES, Luis, "Automotores y motovehículos. Dominio", capítulo 10, p. 479 y sigtes., Ed. Zavalía, 1992.