Ashley Alcántara 2018-6210

Ramsés Rosado 2018-6208

Análisis Sentencia núm. 43/2020

I. Planteamiento de la cuestión litigiosa

a. Descripción del Litigio

i. Objeto del litigio

El litigio tiene su origen en la demanda de resciliación de contrato de alquiler y desalojo
interpuesta por la entidad Club Amadeus Tropical, S.R.L. en contra de Aldo Store, S.R.L.

Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, en el cual, en su artículo 4, se estableció

un plazo de duración de tres años, partiendo del 15 de mayo del 2010, y que salvo
incumplimiento de Aldo Store, S.R.L., a la llegada del término operaría su tácita reconducción.
Los derechos del propietario recaen sobre el inmueble comercial “Supermercado”. No obstante,
en fecha 4 de abril del 2013, por medio del Acto Número 235-2013, el propietario avisó a la
inquilina su voluntad de no renovar el contrato. Aun así, la inquilina continuó depositando los
pagos de alquileres correspondientes a los meses de junio del 2013 hasta marzo del 2014 en la
sucursal de Puerto Plata del Banco Agrícola.

Las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, tras conocer el segundo recurso de
casación interpuesto por la entidad Aldo Store, S.R.L. en contra de la sentencia núm. 449-2019-
SSEN-00060, rechazó sus medios de casación, estos son: la violación al Art. 1134 del Código
Civil, la contradicción o falta de motivos, la desnaturalización de los hechos y la violación de
los Arts. 141 y 142 del Código de Procedimiento Civil. Además de rechazar el recurso, condenó
a la parte recurrente al pago de las costas del procedimiento ordenando su distracción a favor
de los abogados de la parte recurrida.

ii. Contextualización del Debate

La parte recurrente, la sociedad comercial Aldo Store, alega que la corte a qua violó el Art.
1134 del Código Civil, debido a su desconocimiento de la cláusula de tácita reconducción a la
llegada del término y de la consideración de que esta no operaría si hubiese incumplimiento de
parte del aquilino, como se evidencia en el contrato de arrendamiento. Por ello, la recurrente
continuó depositando los pagos de alquileres.

Alegó, además, que la sentencia de primera instancia erró al ordenar el desalojo y no la

resciliación del contrato. Asimismo, Aldo Store, S.R.L. expuso que la corte a qua no examinó
los medios probatorios como es debido y que por ello, incurrió en falta de motivación y
desnaturalización de los hechos.

La parte recurrida, la sociedad comercial Club Amadeus Tropical, alega en su defensa que a
pesar de que si es cierto que el contrato contenía la cláusula de reconducción tácita, Club
Amadeus Tropical, S.R.L. notificó a Ando Store, S.R.L. su voluntad de rescindir el contrato y
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que la oposición a esto, violaría su derecho fundamental de propiedad. Como fundamento

jurídico sustentó su alegato en el artículo 1737 del Código Civil, que estipula la expiración del
término como una causa de terminación del contrato de alquiler. Del mismo modo, la recurrida
sostuvo que la sentencia no adolece de los vicios de falta de motivación y desnaturalización y
que actuó sometiéndose a las directrices legales.

El interés jurídico de esta decisión reside básicamentr en el rol protagónico que ocupa la
voluntad del arrendador para determinar, si opera o no, la reconducción tácita del contrato una
vez llegada la fecha del término para que resulte devuelto el inmueble. Y es que, en contratos
como el de la especie, en que se estipula como única causa de extinción del contrato el
incumplimiento del inquilino, pudiese sorprender el hecho de considerar que el principio de
autonomía de la voluntad pasaría a un segundo plano. No obstante, cabe destacar que antes de
que se expirase el plazo el propietario notificó al inquilino con un mes de antelación.

Este acto marcó fin a la continuidad de dicho contrato. Esta decisión de la SCJ ratifica el criterio
jurisprudencial mantenido que es opuesto a la anterior postura del déficit habitacional que
justificaba que la llegada del término no se consideraba como una causal de resciliación del
contrato de alquiler. Este constituye un cambio de paradigma, ya que en la disposición del
artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control de Alquileres y Desahucios de fecha 16 de mayo de
1959, que prohibía la llegada del término como causa de desalojo:.

b. Reseña histórica del proceso

i. Resultado del Proceso en Primer Grado

Como hemos expuesto precedentemente el proceso inicia con motivo de una demanda en
resciliación de contrato de alquiler y desalojo interpuesta por Club Amadeus Tropical, S.R.L.
contra Ando Store, S.R.L. por ante la Primera Sala de la Cámara Civil y Comercial del Juzgado
de Primera Instancia del Distrito Judicial de Puerto Plata. En esta instancia Club Amadeus
obtuvo ganancia de causa y en consecuencia el tribunal ordenó el desalojo de Ando Store,
S.R.L. del local comercial propiedad de Club Amadeus.

ii. Resultado del Proceso en Segundo Grado

No conforme con esta decisión la sociedad Ando Store, S.R.L. decide recurrir en apelación la
sentencia núm. 00036-2015 dictada en primera instancia. Luego de la ponderación de los
hechos la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Departamento Judicial
decidió acoger el recurso de apelación, revocar de esta manera el fallo impugnado y en
consecuencia rechazar la demanda en resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por
Club Amadeus Tropical, S.R.L.

La indicada decisión fue objeto de un recurso de casación interpuesto por Club Amadeus
Tropical, S.R.L. mediante el cual la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia competente
para conocer de los recursos de casación en materia Civil y Comercial casó la sentencia núm.
627-2015- 000126, dictada por la Corte de Apelación y envió el asunto por ante la Cámara
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Civil y Comercial de la Corte de Apelación del Departamento Judicial de San Francisco de

Macorís.

Por motivo de lo anterior la Corte de Apelación en su calidad de tribunal de envío, dictó la

sentencia núm. 449-2019-SSEN-000650 en cuyo dispositivo se rechazó el recurso de apelación
interpuesto contra la sentencia núm. 00036-2015 dictada en primera instancia, y a su vez la
confirmó.

II. Análisis del contenido de la decisión

I. Exposición de la decisión

i. Normas y principios jurídicos involucrados

Las salas reunidas de la Suprema Corte de Justicia en ocasión del segundo recurso de casación
invocaron el principio de la libertad contractual amparado en el criterio jurisprudencial francés
de considerar que la tácita reconducción del contrato no es más que la presunción de voluntad
de ambas partes para mantener el contrato en ejecución, y en consecuencia basta con que una
de las partes manifieste y comunique su inconformidad, como es en la especie, para poner fin
al convenio.

En esta misma línea de ideas, los magistrados argumentaron que el hecho de que el inquilino
continuará depositando los valores no supone en ningún caso que el propietario tenga que
continuar con el contrato de arrendamiento, toda vez que este acto supondría la
desnaturalización del derecho de propiedad.

La corte concluyó reiterando el criterio de que el propietario goza de la facultad de no asentir

la cláusula de reconducción, pues en el estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del
principio de la libertad contractual esto constituye una situación del orden sustantivo correcta
en el ámbito de las relaciones que genera el contrato de alquiler.

ii. Fundamento Jurídico de la Interpretación Adoptada

El tribunal fundamentó su decisión esencialmente en el artículo 1134 del Código Civil que
establece el principio de autonomía de la voluntad. En adición al criterio jurisprudencial antes
citado y al artículo 1134, el tribunal también observó otras disposiciones plasmadas en el
Código Civil. Específicamente en su artículo 1737, que estípula que “El arrendamiento termina
de pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito, sin haber
necesidad de notificar el desahucio”. El artículo siguiente (1738) dispone que si al expirar el
arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesión, se realiza un
nuevo contrato”.

A modo de aclaración el tribunal recalcó la declarada inconstitucionalidad, tanto por vía del
control difuso como por control concentrado, del artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control de
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Alquileres y Desahucios de fecha 16 de mayo de 1959, que prohibía la llegada del término
como causa de desalojo, de modo que está disposición no es aplicable como medio de defensa.

II. Impacto de la decisión

i. Examen de los Precedentes Jurisprudenciales sobre el

Tema Objeto del Litigio

La jurisprudencia francesa ha sido constante en argüir que la tácita reconducción,

fundamentada en una presunción de voluntad de ambas partes, se ve impedida cuando la
posesión continua del arrendatario entra en colisión con la voluntad expresa del arrendador en
miras de obtener la devolución de la propiedad alquilada.

En la sentencia No. 124, dictada por la Suprema Corte de Justicia, en fecha 28 de marzo del
2019. Considerando, en relación con alquileres en las que opera la tácita reconducción. La
Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación, ha conservado un criterio
reiterado al respecto.

El contrato de inquilinato concertado por escrito y tiempo determinado, concluye en la fecha

prevista, pero si el inquilino mantiene la posesión se origina un nuevo contrato conforme a los
términos del artículo 1738 del Código Civil, produciéndose en este caso la tácita reconducción
verbal del contrato original escrito, cuyos efectos se regulan por el artículo 1736 de ese Código,
que se refiere a los arrendamientos verbales, todo al tenor del precitado artículo 1738.

En esta sentencia podemos vislumbrar que la tácita reconducción está sujeta a la permanencia
del arrendatario. Esta sentencia se ha empleado como base para la Sentencia nº 499 de la
Suprema Corte de Justicia, del 28 de febrero de 2017.

En la Sentencia No. 171, dictada por la Suprema Corte de Justicia en fecha 26 de febrero del
2020, considerando, que si bien es cierto, que el contrato de alquiler suscrito entre las partes en
causa (...) producía la tácita reconducción, cuando llega el término del contrato y el inquilino
sigue ocupando el inmueble con la anuencia del propietario, como sucedió en el caso, se
produce un contrato verbal por tiempo indefinido en el que subsisten las cláusulas pactadas por
las partes en el contrato original, (...) La convención sería objeto de tácita reconducción de
manera automática si ninguna de ellas expresaba intención de ponerle fin a la relación
contractual. En este vemos que el arrendatario no solo debe presentar su solicitud, sino que esta
debe ir a la par que esas.

En la sentencia analizada, las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia reiteran el criterio
de que el propietario goza de la facultad de no asentir la cláusula de reconducción, pues en el
estado actual de nuestro derecho bajo el prisma del principio de la libertad contractual esto
constituye una situación del orden sustantivo correcta en el ámbito de las relaciones que genera
el contrato de alquiler, máxime que la disposición del artículo 3 del Decreto 4807 sobre Control
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de Alquileres y Desahucios de fecha 16 de mayo de 1959, que prohibía la llegada del término
como causa de desalojo, fue declarada inconstitucional en reiteradas ocasiones por esta Corte
de Casación.

ii. Implicaciones Jurídicas de la Interpretación Adoptada

Las sentencia 43/2020 sentó un precedente jurisprudencial respecto a la cláusula de

reconducción contractual al establecer que “producto del efecto extintivo de la llegada del
término de un contrato de arrendamiento operará la tácita reconducción si el propietario
permite que el inquilino continúe ocupando el inmueble, lo cual implica la realización de
un nuevo contrato, y en consecuencia, la manifestación del consentimiento del propietario a
este nuevo contrato, ya sea verbal o escrito”.

De esto se colige que, si bien es cierto que en virtud de una cláusula de reconducción el contrato
se renueva automáticamente, salvo algunas excepciones, si una de las partes manifiesta a la
otra su voluntad de no continuar con el contrato de conformidad con lo establecido en el Código
Civil (Arts. 1136 y siguientes), la reconducción queda sin efecto puesto que esta cláusula
supone, precisamente, una presunción de voluntad y por tanto no puede entrar en contradicción
con la voluntad de los contratantes.